起创汽车配件产业园项目可行性研究报告 70页

'起创汽车配件产业园项目第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称起创汽车配件产业园1.1.2项目承办单位概况承办单位：................起创建筑工程有限公司项目性质：新建企业法人：负责人：................起创建筑工程有限公司，位于................经济技术开发区，成立于2013年4月，注册资金100万元，................起创建筑工程有限公司成立以来，始终秉承“在舍得中求共赢，在诚信中求商机，在和谐中求发展，在品位中求成功”的企业理念。以“以德聚人，以信立企，以合共赢”为企业宗旨，“开拓创新，同创共享，永续经营”为企业精神，逐步形成了项目开发与建设、项目策划与营销、项目经营与管理三大主力团队。公司以“先进的管理理念，诚信的经营作风，卓越的服务质量”为指引，以“创建和谐园区，实现共同发展”为使命，立志成为山东省工业地产有价值和影响力的公司。1.1.3项目概况68 起创汽车配件产业园区坐落于开发区滦河路以北、燕山路以东、华润纺织以西、科瑞汽车以南，土地面积37630.62平方米，约57亩。项目建设总投资18838.44万元，其中，项目总建筑面积60255㎡，其中：1﹟、2﹟、3﹟、4﹟厂房为双层标准厂房，建筑面积41400㎡；12层办公服务中心，1-3层为综合配套区，建筑面积4950㎡，4-10层为标准框架厂房，建筑面积9285㎡，11、12层为办公区，建筑面积2250㎡。项目建成后实现标准化厂房建设面积50685㎡，可入住高端汽车配件、电子部件生产企业14家，IT企业、商贸企业以及配套研发企业10家以上，形成良好的产业集群效应，高度集约化利用土地资源，税收贡献率极高，预计税收超过1.5亿元以上。并依此为依托，激励培养本地精英人才创业，实现以产业定向服务为主体。1.2可行性研究报告编制依据和原则1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；2、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；4、《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正版）；5、《建筑业发展“十二五”规划》；6、国家、地方相关法律、法规、政策及规定、条例、技术资料；7、现行有关技术规范、规定以及定额资料；8、项目建设单位关于编制可行性研究报告的委托书；9、项目建设单位提供的有关资料。1.3投资估算本项目总投资为18838.44万元。1.4资金筹措本项目总投资为18838.44万元，全部为企业自有资金，资本金占总投资的10068 %。所占比例符合国发【1996】35号文《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》以及国发【2009】27号文《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》的要求。1.5经济效益分析该项目实施后，根据入驻企业的要求进行出租。预计本项目出租建筑面积为57626平方米，生产期平均实现租金收入5686.42万元，税后利润为823.73万元。项目税前内部收益率是7.08%，税后内部收益率为5.35%，资本金净利润率为4.37%，总投资收益率是5.83%，税前投资回收期为11.01年，税后投资回收期为11.24年，盈亏平衡点为76.28%。1.6社会效益显著该项目租赁平均上缴各种税收1242.59万元，项目的实施对确保聊城经济开发区经济增长有着一定的积极作用，并且可以直接安置1000人就业，间接安置入驻企业几千名员工就业，在一定程度上减轻了当地就业压力。同时带动运输、机械等行业的发展，社会效益显著。1.7主要技术经济指标主要技术经济指标详见表1-1。序号名称单位指标说明1项目规模总投资(含铺底流动资金)万元18838.441.1建设投资万元18838.44其中：基本预备费万元1805.11其中：涨价预备费万元1.2建设期利息万元1.3流动资金万元铺底流动资金万元2营业收入(含税)万元5686.42生产期平均3营业税金及附加万元154.49生产期平均增值税万元813.52生产期平均4总成本费用万元3620.1生产期平均5利润总额万元1098.31生产期平均6所得税万元274.58生产期平均7税后利润万元823.73生产期平均8财务盈利能力分析68 8.1财务内部收益率项目投资所得税前%7.08项目投资所得税后%5.35项目资本金%5.358.2财务净现值项目投资所得税前万元4095.85ic=4%项目投资所得税后万元1782.948.3项目投资回收期含建设期静态投资所得税前年11.01静态投资所得税后年11.24动态投资所得税前年11.47动态投资所得税后年11.768.4总投资收益率%5.838.5项目资本金净利润率%4.379清偿能力分析年9.1财务比率资产负债率%达产年流动比率%达产年速动比率%达产年9.2借款偿还期年含建设期10盈亏平衡点%76.28生产期平均1.8研究结论本项目符合山东省聊城经济技术开发区一体化战略部署和对外开放的整体布局，有利于优化生产力结构，对地区经济发展、改革开放、科技进步具有较强的带动、辐射和示范作用。且符合国家的有关规定，基础设施条件良好，建设条件具备，建设方案切实可行。工业区内部硬件建设有可靠的资金来源和具体的落实办法，因此，从工程技术上、经济上分析，该项目是必要的、可行的。68 第二章项目背景及必要性分析2.1项目背景产业园区又称孵化器、创业基地、创业辅导基地是高新科技园区的重要组成部分。它是一种为新产品和中小企业诞生与成长提供帮助的组织形式，是通过实施指导性管理提供综合性服务，为科技型中小企业的起步和发展提供局部优化环境的中介实体。其服务内容包括:为项目发起提供活动场所；促使科研机构、金融机构和新兴中小企业之间加强联系；从法律、技术、财务、和商务等方面给中小企业以帮助；为被孵化的企业提供资金支持和后勤保障等。企业孵化器在我国也称高新技术创业服务中心，它通过为新创办的科技型中小企业提供物理空间和基础设施，提供一系列的服务支持，进而降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，培养成功的企业和企业家。企业孵化器在企业家创业过程中节省时间、少走弯路、营造创业者聚集效应，提高创业成功率；孵化器“通过为初创企业提供生产研发空间以及基础设施服务来降低创业成本并提高效率；连接风险投资机构和初创企业，降低双方存在的信息不对称；提供一种合理分摊创业者创业成本和创业风险的工具”。2.2项目建设的必要性1、建立产业园区，符合工业的布局规律，是实现资源配置的有效途径。68 建立标准化厂房工业园，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。2、建立标准化厂房产业园区，将大大强化园区的功能和作用，拉动当地经济增长，富民强市。就当前聊城经济开发区发展现状而言，有限的发展空间遏制了经济的纵深发展，使当地的政策优势、体制优势、对外开放优势无从施展。起创汽车配件产业园建成后，将极大拓展了聊城经济的发展空间，通过强化产业园的功能和作用，强力推进聊城经济的发展。将会使企业在园区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等，有效拉动聊城经济增长。3、建立标准化厂房产业园，使聊城加快新型工业化进程，实现经济结构优化升级的客观要求。建立标准化厂房产业园区，将为社会资本搭起一个发展的平台，创造一个宽松的投资环境，提供诸多良好的生产经营条件，有利于吸引省内外、国内外市场主体来投资创办高新企业，使聊城加快新型工业化进程，实现产业结构调整、优化、升级的有效途径。综上所述，产业园是聊城经济开发区经济社会发展的客观要求，有利于拉动聊城的经济增长，有效推进城市化进程和经济结构的调整、优化和升级，大力促进................“科教兴市”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进聊城经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。2.3项目建设的意义1、项目建设的政策符合性分析68 《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正版）中，产业园不属于淘汰类及限制类，且“创业投资”、“就业及创业指导”均为鼓励类，因此，本项目应为允许类项目。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出；“大力发展中小企业，完善中小企业政策法规体系。促进中小企业加快转变发展方式，强化质量诚信建设，提高产品质量和竞争能力。推动中小企业调整结构，提升专业化分工协作水平。引导中小企业集群发展，提高创新能力和管理水平。创造良好环境，激发中小企业发展活力。建立健全中小企业金融服务和信用担保体系，提高中小企业贷款规模和比重，拓宽直接融资渠道。落实和完善税收等优惠政策，减轻中小企业社会负担。”《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中第三节“推动产业集中集约集聚发展”中指出：“引导中小企业向“专、精、特、新”方向发展，打造特色鲜明的细分行业龙头，形成一批以龙头企业为引领、产业产品为链条、中小企业紧密配套的优势产业集群”、“加快发展劳动密集型产业、服务业、民营经济和中小企业，充分发挥投资和重大项目的带动效应，完善困难群体就业援助制度，有效促进新成长劳动力、高校毕业生、失业人员、失地农民就业和再就业”。68 工业和信息化部发布的《“十二五”中小企业成长规划》中要求；“培育创业主体。加强创业宣传和创业教育，激发创业热情。鼓励创业者进入国家、地方优先和重点发展的劳动密集型产业、服务业、战略性新兴产业创业发展。对初创企业，可按照行业特点，合理设置资金等准入条件，并在法律规定的范围内允许注册资金分期到位。按照法律法规规定的条件、程序和合同约定，允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。鼓励创业者和初创办的小企业进入产业园区集聚发展”。2、项目建设的现实意义（1）有利于项目区工业结构调整和工业产业的升级；（2）能有效减少政府因独立开发而产生的资金和招商压力，降低政府开发风险；（3）能最大限度地合理、有效和集约利用土地，降低土地使用成本；（4）能最大限度的降低企业特别是新开办企业的资金投入，减少其运作成本；（5）减少政府招商环节，有效利用开发商的潜能进行招商引资；（6）能实现厂区内企业技术和信息的互通，有效促进厂区内企业的良性发展；（7）便于实现对企业的集中管理，共同节约成本，有效培植税源；（8）能有效解决相当一部分社会剩余劳动力就业的问题，对促进周边第三产业的形成和发展具有重要的推动作用。68 第三章市场分析与营销方案3.1经济环境分析1、全国整体经济环境近年来，国内宏观经济一直保持高速增长，GDP的增长速率一直保持在9%以上。2011年，世界经济呈现新兴经济体复苏较快、通货膨胀压力增大，但发达经济体复苏乏力、失业率居高不下的分化走势，国内经济出现经济增速同比下降但物价涨幅同比上升的复杂局面。我国抓住经济运行中的主要矛盾，将稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，推动经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，宏观调控取得积极成效，物价上涨势头初步得到控制，经济增长减速平稳。2012年，受发达国家债务危机拖累，世界经济延续缓慢复苏、低速增长走势，国内外因素要求我国加快经济结构调整的压力进一步增大，我国应继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，更加着力调整经济结构，将进一步激发自主增长活力。2013年，预计GDP增长8.5%左右，CPI上涨3.5%左右。2、聊城经济发展情况聊城2013年国民经济平稳较快增长。工业效益增长较快。规模以上工业实现主营业务收入6677.0亿元，比上年增长25.8%；利润440.76亿元，增长25.6%；利税650.28亿元，增长27.6%。经济效益综合指数427.0%，提高54.5个百分点。利税过千万的企业1018户，增加206户。其中过亿元企业65户，增加8户。装备制造业发展良好。装备制造业增加值比上年增长19.2%，占全部规模以上工业增加值的比重为24.5%，提高0.1个百分点。“4455”工程运行良好。“4455”工程的四大支柱产业、四大战略新兴产业、五大民营特色产业、5068 户重点工业企业主营业务收入分别为1978.99亿元、674.39亿元、1121.99亿元、3626.12亿元，分别比上年增长18.9%、18.1%、26.7%和31.4%；利税分别为180.76亿元、86.2亿元、111.38亿元、304.70亿元，分别增长24.8%、9.6%、31.0%和24.1%。五大产业基地建设进展平稳。五大产业基地主营业务收入2779.41亿元，比上年增长23.3%；利润192.19亿元，增长24.8%；利税279.59亿元，增长25.1%。建筑业快速发展。全市三级资质等级以上建筑企业207家，实现建筑业总产值144.5亿元，比上年增长21.3%；竣工产值84.5亿元，增长17.5%。实现主营收入112.2亿元，增长10.7%。全市建筑业企业签订的合同总价款293亿元，增长29.7%。按建筑业总产值计算的劳动生产率为24.9万元/人，比上年增加5.3万元/人。3.2市场需求分析产业园又称孵化器、创业基地、创业辅导基地,它是一种为新产品和中小企业诞生与成长提供帮助的组织形式，是通过实施指导性管理提供综合性服务，为科技型中小企业的起步和发展提供局部优化环境的中介实体。其服务内容包括:为项目发起提供活动场所；促使科研机构、金融机构和新兴中小企业之间加强联系；从法律、技术、财务、和商务等方面给中小企业以帮助；为被孵化的企业提供资金支持和后勤保障等。它通过为新创办的中小企业提供物理空间和基础设施，提供一系列的服务支持，进而降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，培养成功的企业和企业家。在山东鑫亚工业股份有限公司、聊城华润纺织有限公司、希杰（聊城）生物科技有限公司、聊城蓝天热电有限公司、68 山东汇通钢管制造有限公司、华润（聊城）啤酒有限公司、山东中通汽车工业集团、时风（聊城）农业装备有限公司等一批大中型产业集群的带动下，聊城经济开发区中小企业发展迅速。在中小企业发展过程中，显现出很多问题，如企业融资困难、征地难、规模效应低，配套公共服务设施短缺等，极大的制约了中小企业的进一步发展。另一方面，各类企业的分布不均及配套设施的部完善，导致了各类污染物的无序排放，对周边环境造成了很大影响。................起创建筑工程有限公司产业园正是针对................经济开发区中小企业发展现状，为企业家创业过程中节省时间、少走弯路、营造创业者聚集效应，提高创业成功率；通过为初创企业提供生产研发空间以及基础设施服务来降低创业成本并提高效率；连接风险投资机构和初创企业，降低双方存在的信息不对称；提供一种合理分摊创业者创业成本和创业风险的工具。同时可以满足来聊城投资的中小企业，提供平台。3.3项目建设方案以国家及聊城经济开发区当前经济发展情况和发展潜力为基础，以企业相关详细市场调查情况为依据，本项目拟征地57亩，项目建成后实现标准化厂房建设面积50685㎡，可入住高端汽车配件、电子部件生产企业14家，IT企业、商贸企业以及配套研发企业10家以上，形成良好的产业集群效应，高度集约化利用土地资源，税收贡献率极高，预计税收超过1.5亿元以上。68 第四章建设条件及厂址选择4.1选择原则1、符合国家和地区规划要求。要妥善处理全局与局部的关系，不造成新的局部不合理和新的发展不平衡，做到全面考虑，统筹安排。2、符合城市总体规划、土地利用总体规划的要求。重视节约土地和合理用地，充分利用荒地、劣地。4、有丰富可靠的货运供需市场，有充分的水源和电源。5、有便利的外部交通运输条件。6、有利于生产协作和各项外部资源的合理利用，防治资源浪费。7、厂址地形地貌要适合项目特点。8、有良好的社会经济环境，可依托的基础实施和方便的生活服务设施。9、有良好的工程地质、水文地质、气象防震等条件。10、环境条件良好，有一定的环境容量。工程建设和生产运营不会对公众利益造成损害。4.2建设地址本项目位于聊城经济技术开发区。................地处经济发达的山东省，居鲁西、临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处，位于北纬35º47′~37º02′和东经115º16′~116º32′之间，南北直距138公里，东西直距114公里，总面积8715平方公里。聊城作为山东、河南、河北三省交界中心城市，依托于发达的交通网络，产品可便捷的辐射三省，同时聊城又是重要的交通枢纽、商贸中心和物流中心，方便货物的进出、存储和运输。68 2013年3月2日，经国务院批准，聊城经济开发区正式升级为国家级经济技术开发区，定名为聊城经济技术开发区，实行现行国家级经济技术开发区的政策，成为山东省第13家国家级经济技术开发区。开发区下辖7个乡、镇(街道)，总人口近30万人，管辖面积389.4平方公里。先后通过ISO9000、14000质量和环境管理体系双认证，连年荣获全省“开发区发展进步奖”，是山东省对外开放先进园区、科学发展园区、省级小企业创业辅导基地、省高端装备制造产业园区、省新型工业化产业示范基地。4.3建设条件4.3.1地形与地质................属于黄河下游冲积平原，全境地势西南较高，东北较低，海拔高度在22.8-47.8m之间，整个城区地面标高大部分在31.0m-32.5m之间，地面坡降为1/7500左右。4.3.2地质................全区地质构造属华北地台的一部分，鲁西北地区自古代燕山运动以来，地壳运动总趋势以下降为主，长期接受新生代沉积，第四纪覆盖层较厚。地下勘查深度30米以内均为第四纪土层，自上而下为：杂填土、粉土、粉质粘土、粘土、粉土、粉细砂、粘土，均为黄泛区冲积地层。地质分布稳定无不良地质现象。据................地震办介绍，................境内近四百年内，未发生过5级以上破坏性地震，建设项目所在地的地震等级基本烈度为7度。4.3.3气象气候根据................气象部门提供的资料，................地处暖温带季风气候区，属半湿润大陆性季风气候气温适中，四季分明。年平均气温为13.12℃，1月份最冷，平均气温为-2.5℃68 ；7月份最热，平均气温为26.7℃。无霜期平均为201天。年平均降水量578.4mm。全年降水近70%集中在夏季。4.3.4水文................地处黄河冲积平原，长期接受新生界沉积，第四纪地层覆盖较厚，个别地段达600余米，包括浅、中、深三个含水层。三层地下水之间均有较厚粘土层分隔，彼此之间无水力联系。聊城地区河流纵横交错，河网密布，边界河流有黄河、金堤河、漳卫河。境内河流主要有徒骇河、马颊河、京杭运河以及34条支流，尚有若干条引水渠，形成较完善的排灌体系。4.4基础设施及配套条件聊城经济开发区规划区已形成了"十一纵十一横一环"的道路框架，实现道路、水、电、暖、汽、有线电视等“八通一平”，绿化面积达到80万平方米，人均绿地20平方米，绿化率40%以上。1、供水自来水供水能力：水厂2个，水质达国家一类用水标准，日供水10万吨，压力0.35MPa。市境水源储量：市境可利用地表水资源多年平均总量为454.86亿立方米，过境黄河水资源420.3亿立方米，地下水资源可利用量9.51亿立方米。开发区水源储量：聊城经济开发区水利资源年可利用总量为2.1492亿m3。其中，过境流量1.74亿m3。蓄水量2100万m3，引水792万m3，地下水3000万m3（不含地热水）。2、排水68 污水处理设施：污水处理厂一处，日处理污水5万吨，在建二期工程完工后，可日处理污水10万吨。排水系统采用雨水、污水管道分流排放，排水管道136公里。排水管网总长度140公里，排水管网直径为变径，60cm、80cm、120cm。污水排水条件：污水治理达到国家一级标准时，可直接排放到饮用水源；污水治理达到国家二级标准时，可直接排放到河流；污水治理达到国家三级标准时，可直接排放到................污水处理厂。3、供电市境电力：聊城是山东省重要的能源基地，现有发电厂两个，发电能力达到360万千瓦；其中4×60万千瓦的山东中华聊城发电厂是我国东部地区最大的能源基地之一，区内的双回路、双电源电力网络，全电缆系统和先进的电力管理为进区客商提供稳定可靠的电力供应。开发区内有变电站3座，其中110千伏变电站2座，35千伏变电站1座，主变总容量达10.8万千伏安，10千伏线路100公里，供电区域面积70平方公里，最高用电负荷1.5万千瓦。开发区负责将10KV线路配套至厂区边缘，企业经变压后为380V（三相）和220V（两相），用量不限。开发区热电厂装机容量2×2.4kW。4、蒸汽蒸汽出口压力为1.0MPa,到工厂选址地压力约为0.9MPa。出口温度为298℃，到工厂选址地约285℃。供汽企业保证蒸汽供给不间断，可以全天供应，日可供应150吨。5、燃气燃气为地下天然气，从中原油田经管道输送到聊城，其成份为甲烷热值4×106J/m3。6、供热68 供热管网已铺设完毕，供热能力为120吨/小时。可满足区内工业和生活采暖用汽。7、通讯电话：市电信局开发区851分局一个，网通、广电、铁通宽带光缆线路已铺设到主要干道和工业区及居住区附近，全市交换机总容量100万门，提供IDD，DDD，ISDN、等服务，移动电话已达到了无缝隙覆盖。互联网：中国电信、中国网通、中国铁通、中国电信均在聊城开发区内开展了ADSL、光纤宽带等互联网业务。实现了交换程控化、传输数字化、网络立体化的现代化电信网络。综上所述，从地理位置、自然条件、社会经济条件、交通运输和基础设施条件、社会经济协作条件等方面综合分析，同时考虑便于管理等各因素，该项目地址是较适宜的。68 第五章项目建设方案5.1建筑设计指导思想与原则5.1.1指导思想................起创建筑工程有限公司起创汽车配件产业园设计上力求在总体规划中实现经济、社会和环境三大效益综合优化，使产业园区域内达到功能合理、投资经济、节能省地、分期滚动发展，而又相对完整。使产业园的发展具有科学性、现实性、合理性和超前性。根据产业园的场地条件与环境特点，设计强调“景观工厂”为主题，建筑设计寻求简洁、清晰的布局结构，建筑追求群体空间与道路、绿地环境的融合。树立建设环境先行的理念，使轴向面布局与组团式结构作到有机结合，功能分明，同一功能的建筑力求集中紧凑。5.1.2设计原则1、贯彻落实《................城市总体规划》（2001-2020），高起点规划，打造设施配套、功能齐全、富有时代气息的现代化工业科技城。2、坚持可持续发展原则，在城市总体规划的指导下合理规划，使工业科技城建设带动城市总体建设进一步加快发展。3、结合工业区性质，合理确定各类厂房的性质和规模。考虑城市建设用地发展的弹性，注重各发展阶段的衔接，增加规划弹性，使之具有较强的适应性和可操作性。4、节约土地，节省投资，科学合理规划各项功能用地。5、建立产业园区与聊城经济技术开发区其他功能分区通畅便捷的交通联系，内外有机结合规划园区的道路交通体系。68 5.2项目总体规划方案5.2.1规划设计方案规划力求体现设立................起创建筑工程有限公司产业园的目的，突出“工业、高新科技、产业、示范”四大功能，拟建成一个投资环境良好、以高科技产业为主导的工业园区，带动聊城经济技术开发区整体经济发展。本次规划拟把该项目定位为一个以引进中高技术产业为主，发展电子及精密制造等技术含量较高的产业园区。结合考虑该地段分区规划和城市风向对工业、生活用地布置的要求。规划工业区近期建设主要以园区管理机构为带动尽可能集中连片建设，以利于形成未来园区有序的景观，研究考虑建设操作的可能性。5.2.2总平面布置和功能要求1、总平面布置原则①该工程的总平面布置的主要设计依据：《工业企业总平面布置设计规范》（GB50187-1993）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）等。②设计在满足工业生产用地的前提下，考虑了物料运输，管线敷设，环境保护，安全卫生及消防等方面的用地需要。③总平面布置紧密结合拟利用场地的现状及当地的自然条件进行设计，作到分步实施，滚动发展。④园区建、构筑物通道宽度适中，为通风、采光、安全卫生、物料运输、绿化等创造了有利条件。2、总平面布置概况起创汽车配件产业园区坐落于开发区滦河路以北、燕山路以东、华润纺织以西、科瑞汽车以南，土地面积37630.62平方米，约57亩。项目建设总投资18838.4万元，其中，项目总建筑面积60255㎡，其中：168 ﹟、2﹟、3﹟、4﹟厂房为双层标准厂房，建筑面积41400㎡；12层办公服务中心，1¬¬-3层为综合配套区，建筑面积4950㎡，4-10层为标准框架厂房，建筑面积9285㎡，11、12层为办公区，建筑面积2250㎡。项目建成后实现标准化厂房建设面积50685㎡。5.2.3规划方案的主要参数指标厂区总平面布置的技术经济指标应执行《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）、《................人民政府关于加强土地执法管理挖掘土地利用潜力的意见》（聊政字【2012】92号文件）中的规定。由表5-1可知，该项目的各项技术经济指标均符合标准。表5-1项目总图技术经济指标序号技术指标单位指标值指标1项目总用地面积m237630约合57亩2总建筑面积m2576263投资强度万元/亩≥2004地上容积率1.48≥0.85建筑密度%56.3≥307绿地率%14.7≤208行政办公及生活服务设施用地比例%6.5≤75.3建筑方案5.3.1工程组成本项目由标准化厂房、科研生产中心及总图设施和厂区管网等组成。5.3.2建筑结构根据我国区域经济结构调整的趋势，考虑聊城经济开发区的长远发展和园区未来入驻企业的不同需求，................起创建筑工程有限公司规划用地约57亩，建设多层厂房为主，并配套建设科研生产中心68 等配套设施是较为适宜的。1、总体设计思想建筑形态作为环境的界面出现,采用几何的、开放的姿态，围绕标准化厂房，采用组团式的建筑群体布局结构，按建筑功能使之相对集中，强化其内外空间的连续性、层次感和场所感，增强建筑物内外环境的活力。建筑平面布置着重考虑平面形式与内容的统一，结合厂房地理位置、地形特点及重要性而采用相对集中方法进行平面布置。立面造型注意突出整体风格的协调，同时着重体现自身形象，形成整个厂区的视觉重点。根据不同功能要求，采用形态各异的外部公共空间，选用恰当的外装饰材质，适当采用线条，突破单一的天际线，达到在建筑形态上以视觉和物质的方式相互连接成网的一种极为自然的距离和位置关系，丰富景观效果，充分体现产业园的独特风格。2、设计依据及设计标准建筑采用国家《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）相关标准；基本风压根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001），结合聊城经济技术开发区的具体情况考虑设计。建筑场地类别：根据有资质的勘察单位提供的工程地质勘察报告确定。抗震设防：根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），按《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）本项目钢结构厂房抗震安全设计为二级，其它建筑抗震安全设计为三级。工程水文地质：参照有资质的勘察单位提供的工程地质勘察报告确定。68 结构设计采用的主要规范及规定《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；《建筑结构设计统一标准》（GBJ68-84）；《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；《钢结构设计规范》（GB50017-2003）；《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）。设计荷载取值:厂房、科研办公楼、员工公寓为5.0KN/㎡；屋面为4.0KN/m2；设备、机房等按实际荷重计算。建筑设计：标准化厂房的“标准”与行业性质有关，因为各个行业的标准化厂房的用途、结构、设备和资金等情况都不一样。而相同的行业，在一定的范围内有一定的标准和规范，这种“标准”也是相对而言的，并非绝对标准，本项目按照功能区划进行厂房建设。标准化厂房的要求在不同的行业其要求也不同，但有其共性。（1）设备的安装应符合要求，包括设备间距、工艺流程的合理性等。（2）安全通道宽度应大于1.4米，主通道宽度应大于3米，人行通道宽度应大于0.8米。（3）消防设计要合理，并保证符合消防安全要求。（4）工房内要有区域划分，包括加工区、产品存放区、原料存放区、休息区等。68 （5）配电、照明等动力柜要符合安全要求。（6）标语、标识、操作规程、定置图要醒目，要有宣传栏。（7）定置管理其它要求根据产品结构合理规划定置。平面布局:本项目厂房位于................起创建筑工程有限公司，建筑平面布局为东西向。立面设计：鉴于该项目的重要性，造型强调建筑的中式风格和雕塑感，力求简洁大方、风格明快。注重立面与内部功能相结合展示建筑的合理性和逻辑性。5.3.3建筑构造及材料1、生产厂房墙体：插接式岩棉夹芯墙体板屋面：玻璃棉夹芯屋面板地面：水泥砂浆2、科研办公楼、会议、餐厅及展示交流中心外墙体：200厚页岩空心砖；外墙装饰，底层为仿石材面砖，保温隔热材料。内墙：均采用100、200厚页岩空心砖,装饰除卫生间为瓷砖到顶外，其余均采用涂料。屋面：根据建筑物的性质、重要程度、功能要求、防水层耐用年限按15年，屋面防水等级为II级。上人屋面防水材料采用APP改性沥青防水及克水宁防水面，加缸砖面层，不上人屋面采用膨胀珍珠板保温层，防水材料采用克水宁防水面层。楼地面：底层为水泥砂浆；其余均采用地砖。68 顶棚：除门厅、走道、卫生间采用铝合金扣板外，其余均为涂料面。门窗：外门采用铝合金门窗，楼梯间、管道井、机房为防火门，其余均采用木制夹板门。3、结构设计结构选型：根据建筑物的重要程度、使用要求和抗震设防等综合考虑采用厂房、科研生产中心等采用框架结构，基础采用人工开挖现浇钢筋砼独立柱基加条基的基础形式。层高：厂房层高约为4米，科研生产中心等层高约为3米。4、基础参照场地工程初勘报告，本项目拟采用人工挖孔大直径灌注桩，桩基安全等级提高一级设计。5、主要构造措施应在隔墙适当的平面位置设置构造柱，沿高度设置一至二道配筋带，并采用与柱的拉接措施。6、主要结构材料选用砼强度等级：基础为C30；垫层C10；1-2层C35；3层以上柱、梁板、楼梯为C30。钢材：Φ10及以下，一般用I级钢和LL550级冷扎带肋钢筋；Φ12级以上采用II级钢。钢板：采用Q235。焊条：根据焊件的钢种分别采用E43型或E50型。墙体：±0.00以下采用MU10页岩标砖，M5水泥砂浆砌筑；±0.00以上采用页岩空心砖，M5混合砂浆砌筑。68 5.3.4主要建筑工程该项目占地37630平方米，折合约57亩。本项目主要建设生产厂房、科研生产中心等，建筑面积共计57626平方米。表5-4主要建、构筑物工程一览表序号名称总建筑面积一厂房区建筑1标准化厂房393592地下建筑1830二行政办公区164371科研生产服务中心16437三道路及绿化1道路43502绿化5532合计5.3.5绿化美化设计本项目在进行总平面布置设计的同时，考虑了园区绿化美化用地。该工程绿化美化设计采用重点绿化和一般绿化相结合的方式，拟在园区前区、园区大门附近采取重点绿化。可布置花坛、花池、种植供人们观赏的优良花卉和树种，并适当进行垂直绿化。在车间周围、围墙内、及其它闲散地带可栽植绿篱和草坪、片植、孤植乔木、灌木进行适当点缀。总之，本工程绿化美化设计拟根据现场情况，选用适宜当地生长的树种、花卉、草皮进行绿化，以达到防止污染、净化环境、美化园区、把该厂建成环境宜人的工业园区的目的。5.3.6工业区内道路、安全距离68 园区内道路采用城市型水泥混凝土路面结构，技术经济指标符合《厂矿道路设计规范》要求。园区内道路设计为城市型混凝土路面，主干道宽6m，可满足交通运输及消防要求。5.3.7建筑物的安全距离、采光、通风生产车间厂房与周围建筑物间的间距均按《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）要求设计。生产车间以自然采光为主，局部采光不足部分辅以人工照明。生产厂房采用全面通风设计。排风方式为车间屋顶设计天窗，加屋顶风机机械排风，换气次数为根据生产型不同分为3-8次/h。5.3.8防雷各车间设环形接地带，正常不带电的金属外壳及管道均连接成等电位体。供电系统采用TN-C-S系统重复接地。生产厂房内需设置5种接地：防静电接地、低压工作接地、电击保护接地、弱电系统接地、防雷接地。上述接地采用共用接地系统，系统接地电阻小于4欧姆。防电击接地保护要求如下：用电设备的金属外壳、插接式母线槽、配电箱（盘）、控制箱（盘）、金属电缆桥架、保护钢管和接线盒等必须与配电系统的保护线（PE线）可靠连接；保护干线、接地系统的接地干线、建筑物金属构造、建筑物内的水管、采暖和空调管道等金属管在进出建筑处要作总等电位联接；配电系统的保护线（PE线）应与中性线（N线）绝缘。配电设备保证有两处有保护线（PE线）。5.4主要配套设施5.4.1道路交通1、区外交通本项目起创汽车配件产业园区坐落于开发区滦河路以北、燕山路以东、华润纺织以西、科瑞汽车以南，68 已经为该地段的外部交通奠定了良好的基础条件，规划园区道路有机衔接总体规划、地段分区规划及该区的现状与规划道路的联系，保证了工业区与市区的快捷、方便的联系。2、区内交通区内道路交通结合区外交通近远期一次规划，分期实施，形成方格网的道路基本骨架，并在丁字路口设置回车场地，交通流线明晰。区内道路划分出不同的功能区，每个功能区都有交通干道通达充分满足生产、运输要求。5.4.2市政设施1、给水工程本项目水源由聊城经济技术开发区自来水管网供给。水压满足工业以及生活需要。2、排水工程本项目将根据场地的整平情况、周边地块的自然地面标高、四周道路标高，来确定场地的整平标高和室内地平标高，使其与四周建筑物和道路的标高相协调，以利于场地雨水的排放和厂内外物料运输。本工程雨水及生产、生活污水的排放采用分流制、暗管排放的形式。雨水通过园区暗管直接排入当地雨水管。生产、生活污水沿园区内主要道路敷设污水干管，以支管收集沿路两侧区内的污水，统一收集后排入城市污水管网，统一处理达标后方可排放。5.4.3供电1、采用双向供电，以确保工厂生产运行的不间断供电。根据园区的供电情况和对今后的规划设想，本项目初期估算装机容量为800kW，拟采用容量为500kVA变压器2台，向各生产企业供电。供电由聊城经济技术开发区供电公司供应至园区边沿。68 2、道路照明园区内道路照明均采用高压钠光源、不锈钢灯杆，照明电缆采用直埋方式在绿化带或人行道下敷设。另设专用箱式变电站作为道路照明电源。5.4.4通信通信工程是当今社会、经济领域的重要组成部分，要以社会信息化的需求为主要依据，考虑社会各行业、各阶层对基本通信业务的需求，保证向社会提供普遍服务能力，为园区的健康发展提供完善、便捷的通信条件。本项目中各厂房、科研办公楼及职工公寓等附属设施均设电话通讯，由厂区统一规划。5.4.5供热聊城经济技术开发区现有供热能力为120吨/小时，可满足园区生活采暖用汽。1、热媒介质参数本规划供热系统采用热水分网络供热系统，采暖用户由热水管网供给。2、管网布置供热管网采用枝状管网布置。枝状管网布置简单、管道的金属耗量小，基建投资小，运行管理方便。热水管网为闭式双管系统，管网分支处设分段阀。3、管材选择及敷设方式供热管道DN300以下的选用无缝钢管，管径DN300以上的选用螺旋缝焊接钢管。热水管网采用直埋敷设。68 5.4.6消防园区道路按100-120米设置消防栓，消防栓采用地上式，保证足够的水压。园区内交通性干道为消防车的主要通道，园区道路的建设应充分考虑消防车通行的要求。工业区内建筑设计严格遵守建筑设计防火规范，按照规范要求满足消防间距、疏散要求。设置消防栓、水龙带及专用消防器材，加强职工的安全防火教育，建立健全防火制度和防火组织机构。68 第六章节能6.1节能原则节约能源已成为当今世界人们普遍关注的问题，随着工业生产的发展，能源的消耗也日益增加，合理利用能源是发展生产的重要条件之一，也是提高项目经济效益的保证。设计中如何优化节能措施，是项目建设中必须认真考虑的问题。该项目能源管理的基本原则应遵循国家制定的“能源节约与能源开发并举，把能源节约放在首位”的能源建设总方针和《中华人民共和国节约能源法》以及先后颁布的一系列政策方针、指令和标准。（1）设计中认真贯彻国家产业政策和有关节能规定，努力做到合理利用能源和节约能源。（2）各入驻企业必须采用节能型的先进工艺和高效设备，严禁选用已公布淘汰的机电产品，有效降低产品能耗指标。（3）各生产企业水、电、汽等动力系统设置能耗检测仪表，提高自控水平，加强计量管理。6.2分析评价依据（1）《中华人民共和国节约能源法》；（2）《节能中长期专项规划》（发改环资【2004】2505号）；（3）《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（第6号令）；（4）《工业企业能源管理导则》（GB/T15587-2008）；（5）《用能单位能源计量器具具配备和管理通则》（GB17167-2006）；（6）《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）；（7）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-200l）；68 （8）《建筑照明设计标准》（GB20034-2004）。6.3能耗情况本项目实施后主要能源消耗为园区照明用电和工作人员的办公生活用水消耗。1、电量消耗电耗取值17.1kWh/（m2·a），该项目道路和广场用地面积57626m2，全年共计用电量为98.54万kWh。2、水量消耗本项目用水主要为职工办公生活用水，项目劳动定员1000人，按照80L/d/人计算，年工作日360天，项目年用水28800吨。80L/d/人×1000人×360天=28800t/a。表6-1项目全年能源消耗汇总表序号能源消耗种类能源消耗实物量折标煤（tce）折标系数1电力98.54万kWh121.110.1229kgce/(kWh)2水288002.470.0857kgce/t合计123.58该项目建成后，年耗能折标煤123.58吨。主要为耗电量比例较大，项目在运营过程中采取相应措施着重进行用电节约，可进一步降低项目能源消耗。6.4节能分析6.4.1能源损耗分析1、变压器损耗变压器的损耗主要表现在空载损耗和负载损耗，变压器是否存在附加损耗。这部分可以通过电能核对和计算分析确定其损耗的科学性和合理性。2、电动机损耗68 由于电动机额定功率因数一般都不会超过0.8，所以就会产生附加无功损耗。这不但使变压器损耗加大，电缆损耗加大，而且使电源电压降低。3、三相五线系统的附加损耗当三相五线系统三相负荷不平衡时，必然会产生附加损耗损耗。初步估算若三相负荷不平衡度为10%时，同等负荷变压器铜损耗和线路损耗可增加达30%。6.4.2节能措施本项目在设计和建造过程中应充分重视节能措施，应依照有关法律、行政法规的规定，遵守合理用能标准和节能设计规范，采用节能型材料，减少照明的能耗。1、照明节能分析施工期间照明系统用量较大，应采用照明专用变压器，并且自动稳压；和电力负荷共用变压器时，应避开冲击性负荷对照明的影响。降低线路阻抗，适当加大截面，用电缆或穿管线路。合理的控制方式，道路灯（钠灯）采用恒功率输入，恒光通输出，采用后半夜降低灯端电压或灯功率，以降低光输出，节约输入电能等。为了节约能源，路灯采用时控、光控及手控三种方式。机车道照明采用适中的照度，非机动车道及人行道采用半夜灯照明，箱变内设置智能照明调控系统，照明灯具选用高光效的高压钠灯，≥250W高压纳灯配节能型电感镇流器，100W高压钠灯配电子镇流器，变压器选用低损耗节能型。机车道照明功率密度为1.0，满足规范要求。2、三相五线68 在三相五线制的低压网络运行中，应经常测量三相负荷并进行调整，使之平衡，路灯电源采用三相五线制，照明干线采用VV-1KV，4×25+1×16mm，电缆穿Ø63PVC管理地敷设，埋深0.7m。过路口时穿FRP-Ø70的复合玻璃钢管，理深0.6m。路灯编号中的U、V、W分别表示照明电源的三相。照明电缆的16mm2芯线作为专用的灯杆保护接地线（PE），与每座灯杆焊接，每杆作重复接地，重复接地电阻要求不大于10欧姆。这是降损节能的一项有效措施。3、变压器节能分析变压器的损耗占其总容量的比例虽然不大，但是它的年损耗总额却很大。选择S11型节能变压器，合理选择变压器的容量和台数，以适应负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗。合理分配变压器的容量和台数、负荷，做到变压器经济运行。两台变压器并列运行时按组合后的技术特性，选择最佳运行方式运行。变压器负荷经常小于30％，须按经济运行条件考核后，合理更换相应容量的变压器。6.5节水分析在我国日益严重的水资源短缺和水环境污染严峻形势下，进行全面节水，提高水的重复利用率，是缓解水资源短缺的重要途径，也是关系到我国实现资源持续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。在当前的各行业用水中，建筑用水占到了很大的比例，因此，建筑节水具有非常重要的意义。（1）在规划设计中，应当采用先进节水技术、水处理技术，严格控制用水、排水。（2）严格执行有关设计、施工规范，建立健全管理制度。68 （3）在用水较多的部门或环节，尽量应用节水的新技术和新设备。（4）加强节水管理，并在用水区用醒目的标语提醒注意节水，从而提高用水消费群体的节水意识。在施工期应做到适当节水措施，采用合理分区，设置减压装置，选择优质的管材、阀门及其他给水配件防止泄漏(如铝塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管、铜管、PP—R管、PE管、PVC-U管等)，消防加压贮水系统的选择。为合理利用每一滴水，建议采用收拾雨水、收集道路地下污水进行过滤后用作绿化灌溉用水。6.6建筑节能措施本项目主要从建筑物自身的节能方面采取措施，在建筑规划设计、维护结构、遮阳设施等方面均考虑建筑节能。1、节能建筑规划设计根据建筑功能要求和惠州本地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想节能效果。2、建筑采用南北朝向和合理平面形状同样形状的建筑物，南北朝向比东西朝向的冷负荷小，因此建筑物应该尽量采用南北朝向。在建筑物内布置空调房间时，尽量避免布置在东西朝向的房间及东西墙上有窗户的房间以及平顶的顶层房间。空调建筑的平面形状，应该在体积一定的情况下，采用外维护结构表面体积小的建筑，因为外表面积越小，冷负荷越小，能耗越小。68 3、合理规划空间布局及控制体型系数如果是依靠自然通风降温的建筑，空间布局应该比较开阔，开较大的窗口以利用自然通风。而设有空调系统的减数，其空间布局应十分紧凑，尽量减少建筑物表面面积和窗洞面积，这样可以减少空调负荷。体形系数的定义是建筑物外表面积F与其所包围的体积V之比值。对于相同体积的建筑物，其体形系数越大，说明单位建筑空间的热散失面积越高。出于节能的考虑，在建筑设计时，我们尽量考虑建筑物的体形系数。并尽量增加维护结构的热阻。4、外墙的节能措施使用环保、节能型建筑材料，可以有效地减少通过维护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果，采用新型的墙体维护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下，在墙体内外恻铺设保温隔热的新材料。5、独立除湿空调节电技术措施中央空调消耗的能量中，40%-50%用来除湿。冷冻水供水温度提高1℃，效率可提高3%以上左右。采用除湿独立方式，同时结合空调余热回收，中央空调电耗可减低30%以上。我国已开发成功溶液式独立除湿空调方式的关键技术，以降低瘟热源为动力高效除湿。6、各种辐射型采暖空调末端装置节能技术措施地板辐射、天花板辐射、垂直板辐射是辐射型采暖的主要方式。可避免吹风感，同时可使用高温冷热源和低温源，大大提高热泵的效率。7、节能门窗的选用68 建筑门窗和建筑幕墙全周边高性能密封技术。减低空气渗透热损失，提高气密、水密、隔声、保温、隔热等只要物理性能。在密封材料和密封结构及室内唤气结构上有较大突破。采用高性能中空玻璃或经济型双玻系列产品，可重点解决热反射和低幅度中空玻璃、高性能安全中空玻璃以及有效利用太阳能的结合。采用复合型专用材料推广应用方面主要有铝塑、钢塑、木塑复合型门窗专用材料和复合型配套附件及密封材料。改进门窗及幕墙安装技术。提高门窗及幕墙结构与围护结构的一体化节能技术水平，改善墙体总体节能效果。重点解决门窗、幕墙锚固及填充技术和利用太阳能、空气动力节能技术。68 第七章环境影响评价7.1厂址环境条件起创汽车配件产业园区坐落于开发区滦河路以北、燕山路以东、华润纺织以西、科瑞汽车以南，该地属于城市发展规划的工业集中发展区，符合城市总体发展规划。本项目周围除已建的园区建筑物，周围都为农耕地，根据规划周围为待建的工业用地，环境制约因素少，适宜于本项目的建设。厂址环境状况较好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净化能力，且周围无重污染企业，环境现状较好。1、大气环境质量现状根据环境保护监测站城空气质量监测结果，该地区环境空气质量良好，SO2、氮氧化物、总悬浮颗粒物现状值均远小于国家《环境空气质量标准》》（GB3095-2012）二级空气质量标准要求。2、声环境质量现状根据环境保护监测站区域环境噪声的监测结果，区域噪声值均满足《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的2类标准要求，项目所在地声环境质量良好。7.2环境保护设计依据和标准7.2.1环境保护政策性依据1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《中华人民共和国水污染防治法》；3、《中华人民共和国大气污染防治法》；4、《建设项目环境保护管理条例》；5、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；68 6、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；7、《声环境质量标准》（GB3096-2008）；8、《地下水质量标准》（GB/T14848-93）；9、《防治城市扬尘污染技术规范》（HJ/T393-2007）。7.2.2污染物排放质量标准1、《污水排入城镇下水道水质标准》（CJ343-2010）；2、《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GBl2348-2008）；3、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）。7.3项目建设期环境影响分析该项目产生下列固体垃圾，建设垃圾、少量施工工人生活垃圾和破碎后的废弃物，产生的生活垃圾可以就地回填。施工区域相对独立，不在闹市区，可以采取适当措施，减少施工噪音，破碎后废弃物，通过加工，做成建筑墙体做建筑材料，具体见《废弃物加工厂建设项目》。因此，该项目本身不破坏环境，项目建设不会对居民的生产生活及周围环境造成不良影响。7.3.1水质影响项目施工期间由于主要是现场施工人员排放的生活污水，还有现场施工工程量较大，其间产生的泥浆水、含油废水及生活污水将对项目区域内环境有一定的污染，将会对影响到周围水源的水质。7.3.2大气的影响项目施工期间，挖掘的泥土通常堆放在施工现场，堆土裸露，旱干风致，以致车辆过往，满天尘土，使大气中悬浮颗粒物含量骤增，将对市容和景观有一定的影响。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，给居民、行政区的环境整洁带来许多麻烦。68 7.3.3噪声的影响施工期间的噪声主要来自施工机械和建筑材料运输，车辆马达的轰鸣及喇叭的喧闹声。特别是附近的居民和行政区，白天施工的噪声将产生扰民问题，影响邻近的行政人员的工作；若夜间施工，或进行严格控制，则噪声对周围环境的影响将大大减小。7.3.4固废的影响施工期间将产生许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。车辆装载过多导致沿程泥土散落满地；车轮沾满泥土导致运输公路布满泥土；晴天尘土飞扬，雨天路面泥泞，影响行人和车辆过往和环境质量。7.4建设期采取的保护环境措施7.4.1废水建造污水处理设施，对项目产生废水进行处理后，近期拟采用槽车将项目废水运送到污水处理厂处理；污水处理厂技术均成熟、可靠，经济投入也有保障。7.4.2废气1、开挖、钻孔过程中，应洒水使作业面保持一定的湿度；对施工场地内松散、干涸的表土，应该经常洒水以防扬尘。2、回填土方应落实表面压实，不需要的泥土、建筑废物及弃渣应及时清运，不宜长时间堆积。3、运输泥土及建筑材料的车辆应配置防散落装备，装载不宜过满、防止被大风吹起，保证运输过程中不散落；并规划好运输路线与时间，尽量减少对敏感区的影响。4、68 运输车辆进出工地时需清洗，可建造一浅水池，车辆出工地时慢车驶过该浅水池，可洗去车轮上的尘土，再根据情况采用喷洗的方法，将车身及车轮上剩余的泥土冲干净；对运输过程中落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。5、施工车辆必须定期检查，破损的车厢应及时修补，减少车辆在行驶中沿途散落建筑材料及建筑废料。6、实行全封闭施工，使施工期的污染控制在一定范围内，尽量减少对周围环境的影响；在施工工地出口附近经常会有较多的建筑废料洒落并造成污染，根据谁污染谁治理的原则，施工单位应及时清理及冲洗干净。7.4.3噪声1、对施工现场进行合理布局，将现场固定噪声、振动源相对集中，缩小噪声振动干扰的范围；在保证施工进度的前提下，合理安排作业时间，将高噪声、高振动的施工作业安排在白天进行；具强噪声和振动污染的施工机械夜间停止作业。2、改进施工机械和施工方法是减少噪声污染的有效方法。采用低噪声的压缩机、挖土机等施工设备和施工方法；施工中应采用低噪声新技术，如垂直振打式打桩改变为螺旋、静压、喷注式打桩等等。3、建筑构件尽可能在合适的场所预制好再运到现场安装；混凝土搅拌场所及运输通道，尽可能远离居民点；对施工车辆的运行线路，应尽量避开噪声敏感区域。7.4.4固废1、精心设计与组织土方工程施工，争取实现挖、填土方基本平衡，以避免长距离运土；对废弃在现场的残余混凝土和残砖断瓦等，及时清理后可以就地或就近用于填埋。68 2、生产垃圾进行分类处理，尽量将一些有用的建筑固体废物，如钢筋等回收利用，避免浪费；无用的建筑垃圾，则需要倾倒到指定场所。3、施工区生活营地周围应设有垃圾桶或垃圾池，派专人负责清扫收集，及时交给当地市容环境卫生部门，由环卫部门清运到生活垃圾填埋厂处理，严禁随地丢弃。7.5项目运营期间环境影响分析本项目建设标准生产厂房、科研中心等配套设施等，主要是用于外售和出租经营，项目建成后，计划引进生产企业经营生产。对引进的各生产企业，要及时了解其生产工艺流程，并要求各生产企业对其在生产经营过程中所产生的废水、废气、废弃物等采取必要的治理，达到环境保护要求。起创汽车配件产业园拟委托专业单位设计园区内整体《污水处理方案》，坚持不引进排放第一类水污染物的项目，同时要求引进的生产企业对其生产过程中产生的污水进行处理，达标后方可排入园区污水管网，进而进入城市污水管网排入当地污水处理厂进行统一处理。项目在设计规划中已充分地考虑到了环境保护与污水治理措施，使环境效益与经济效益达到和谐统一，具有较好的环境效益。7.6环保管理和监测方案本项目拟建立水环境保护长效管理机制，由政府职能部门对涉及各排污单位针对性下达排放指标，严格实施总量和达标排放双控机制；加强和完善水环境监督监测体系，建立有效排污监督处罚制度；加强环境协调管理，与各相关部门建立联系协作制度，为污染源治理工作和水环境保护工作提供制度保障，保证功能区水质要求。68 为了确保项目投产后的“三废”排放符合国家规定的“三废”排放标准，以及“三废”处理设备的完善和正常运转。本项目将配备专职人员管理环保工作，对各入驻企业的环境影响和环境保护措施进行统一监督管理，并制定厂区环境管理的规章制度保证各企业污染物排放和厂区整体环境均达到国家各项标准要求。7.7环境影响评价由于本项目是产业园的建设，主要是通过建设标准厂房及相关配套设施出租于各生产企业生产经营。主要是施工影响与建成后引进的生产企业产生的污染，如能在项目的建设和运营过程中落实以上针对主要污染物的防止措施，污染物的排放能够达到国家标准的要求，从环保角度确保项目可行。68 第八章劳动安全卫生消防8.1设计采用的标准、规范和依据1、《中华人民共和国安全生产法》；2、《关于印发〈山东省建设项目（工程）劳动安全卫生审查验收工作程序〉的通知》（鲁安监发[2002]46号）；3、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；4、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2000））；5、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；6、《机械安全防护装置固定式和活动式防护装置设计与制造一般要求》（GB/T8196-2003）；7、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-1998）；8、《工业企业设计卫生标准》（GBZ1-2002）；9、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；10、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）；11、《防止静电事故通用导则》（GB12158-2006）；12、《生产过程安全卫生要求总则》（GB12801-2008）；13、《建筑采光设计标准》（GB50033-2001）；14、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；8.2工程概述本项目在立项、规划设计、建设过程中，坚决贯彻“安全第一，预防为主”的方针，确保建设项目符合国家规定的劳动卫生标准，保障劳动者在生产过程中的职业健康。劳动安全卫生设施符合国家规定的标准，坚持“三同时”的原则。68 在项目建设过程中应单独设置劳动安全卫生设施投资计划，在生产设备调试阶段，应同时对劳动安全卫生设施进行调试和考核，对其效果作出评价报告。在项目预验收前，要进行劳动条件检测，劳动安全卫生专题报告报送劳动行政部门审批。项目初步设计阶段前，对项目存在的职业危险、危害因素和种类、危害程度进行劳动安全卫生预评价。8.3建设场地布局根据项目建设场地的自然条件，管网设计按当地基本地震烈度7度进行抗震设防，其它自然条件均不构成意外的危险因素。8.4劳动安全及卫生防护措施1、生产工艺的防范措施本项目要求各入驻企业采用安全可靠的管道技术和设备，减少生产危害性，减少人体与有毒、有害物质的接触。2、劳动安全防护措施（1）对操作人员按定员配置防护器材和劳动保护用品。（2）各重要工段可根据需要配置工人休息室。8.5日常运行中的安全措施1、加强日常管理，与相关工作人员签订了工作责任状。2、坚持每月安全隐患排查，及时提出整改措施。3、抓住安全隐患，制定安全防范预案。4、加强门卫管理，增强工作责任。5、楼层增设警示牌，规范各方面的文明行为。6、定期更新“安全宣传专栏”，及时宣传上级文件精神。7、设立永久“安全知识橱窗”，教育园区人员严格遵守安全规章，注意食品安全卫生，提高应变各种突发事件的能力。68 8.6消防1、坚持“以防为主，防消结合”的方针，按照“谁主管谁负责”的原则，切实搞好消防工作，杜绝火灾事故。定期举办消防安全教育，加强入驻工作人员消防安全意识。开设消防知识等安全课。2、建立消防安全监督管理责任制，对违反消防安全制度的有关人员将追究责任，并视情节给予处理，直到追究法律责任。3、加强用电管理，安装电器、布设电线要符合规定。定期检查电线、电器，不得违章用电和使用明火。4、中心的重要部位要配备齐全相应的消防器材，并保持性能良好，存放位置合理。5、建立消防安全疏散、应急求救预案，并图示公布，送上级管理部门及属地消防部门和安监部门备案。6、建立兼职义务消防队伍，定期进行安全训练演习。68 第九章组织机构及人力资源配置9.1项目建设管理................起创建筑工程有限公司设置管理中心对园区内企业单位进行统一管理，在项目组织和运作方面按工业开发区的模式运作。根据国内各类园区建设的成功经验与................起创建筑工程有限公司的具体实际，本项目可采用如下开发建设形式：按照滚动开发的原则，组建园区建设部，负责工业区内包括厂房、科研中心、道路、电力、电信线路、上下水管道、土地平整在内的基础设施建设，将建设基础设施与引进项目最大限度地结合起来。9.2项目运营管理项目建设完成后，管理中心根据管理目标设置部门。1、管理目标：（1）设立企业联合办公中心，对进区企业实行一个窗口对外，一站式办公，一条龙服务，方便企业入驻，提高企业入区的积极性。（2）完善落实园区优惠政策，对企业在办证、管理、享有的优惠待遇等方面应做出具体规定，严格依法行政，切实保障区内企业的经营自主权，维护投资方和企业的合法权益。（3）设立招商中心，管理办公室应利用政府的资源优势、对外联络优势，建立一支精干、高效的招商队伍，协助开发建设总公司进行招商引资。（4）对园区实行相对独立的管理，设立园区综合执法机构，负责规划、城建、市容、环卫、绿化等方面的执法工作。（5）68 依据当地的产业政策，为引入企业提供项目申报、政策指导、信息咨询、业务培训等服务，提供商务和物业管理服务，营造有助于入园企业发展的良好环境和条件。（6）在聊城经济技术开发区的具体领导下，积极参与招商引资，推进聊城经济技术开发区建设步伐。产业园管理中心物业部项目管理科综合科图9-1管理机构设置2、科室职能：（1）综合科：中心内部的文秘、政工、人事、财务、档案管理及宣传、接待车辆、后勤、联络等工作。（2）项目管理科：招商引资、投资合作；代理项目申报；提供工商、税务、考察、银行开户、培训，协助落实各项优惠政策等服务。（3）物业部：负责中心的物业管理、保卫、消防和票务、餐饮等后勤服务工作。68 第十章项目实施进度及实施保障10.1项目实施内容和建设阶段1、项目实施原则在项目建设实施的过程中，要本着“全面布局、合理安排、科学设计、保证质量”的原则，认真组织项目的实施，科学安排工程进度，保证项目高效率、高质量的实施。2、项目建设工期安排本项目2014年3月开始建设，至2015年3月建设完成投产，建设工期12个月。为了加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定交叉，该项目的主要工作，如：市场调研、勘察设计和施工、管线布置、招商准备等，应尽早准备。10.2实施保障1、落实配套资金项目在执行过程中，必须具有严格的配套资金计划，具备完善的资金管理制度，并凭借经济、行政和法律三种约束手段，把配套资金落到实处。2、强化在执行阶段的监管工作根据项目的管理特点和要求，确定项目高质量的管理人员，只有具备该资格的从业人员才有可能从事项目的管理工作。68 充分利用经济合同法规定各级项目责任人的权利和义务，有效避免各级责任人间的冲突和矛盾，加强各级责任人间的协调与配合，使“责、权、利”相对等的原则得以充分体现。招标采购工作是项目管理的核心环节，直接影响项目的进度和质量。需加强对项目招标采购的监督管理工作。10.3加强建设管理建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。项目代理业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。（1）编制建设管理计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求；（2）采用公开招标确定工程承建商，签订施工合同；（3）采用公开招标确定工程监理单位，签订监理合同；（4）审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实；（5）检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资进度、质量和合同管理工作；（6）检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作；（7）作好资金管理，按进度作好结算工程款工作，节约投资；（8）根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程进度款；（9）组织竣工验收；（10）组织工程竣工决算的审查和审计；（11）审查接收承建商及监理公司归整的技术业务资料，建立工程技术档案。68 10.4加强项目投资管理项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施随时纠正发生的偏差，把工程造价控制在预算造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造价控制目标的实现。10.5加强质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要有以下几个方面：（1）审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；（2）组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；（3）对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；（4）质量事故的报告和处置；（5）督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；（6）督促、检查工程材料是否符合要求；（7）检查工程建设是否符合设计图纸要求。10.6加强工程进度管理68 在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、施工进度、违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。10.7加强合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程投入的资金数额大，施工周期相对较短，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的《合同管理办法》，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。10.8加强协调管理68 协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。10.9加强安全建设管理本项目标准化厂房建设项目，所以施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会效益。监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立符合该项目特点的安全生产制度。68 第十一章招标方案11.1招标依据1、《中华人民共和国招标投标法》；2、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会令第3号）；3、《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第5号）；4、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》（国家发展计划委员会令第9号）；5、《关于国务院有关部门实施招标活动行政监督的职责分工的意见》（国办发【2000】24号文）。11.2招标原则按照国家发展计划委员会（2001）第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》的要求，按照公开、公平、公正的原则，拟对本项目的勘察、设计、建筑工程、设备购置、设备安装工程、监理等组织公开招标，选择相应资质的单位进行勘察、设计、建设、安装、监理、保证项目建设的质量，采购符合要求的仪器设备，保证整个工程合法、有序、高效、健康地运行，并保质保量，按期竣工。招标通过委托招标的组织形式采取委托招标，招标方式采取公开招标的方式。招标基本情况见表11-1。68 表11-1招标基本情况表基本条目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计√√√设备√√√建筑工程√√√监理√√√重要材料√√√其他√√√说明：本项目勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、主要设备、重要材料和其他的招标范围均为全部招标，招标组织形式均为委托招标，招标方式均为公开招标。建设单位（盖章）：68 11.3投标、开标、评标和中标程序该建设项目内容较多，质量要求高，根据建设项目分项规模和建设要求，凡是需公开招标的项目，在招投标过程中应遵守如下程序：1、在该项目经上级部门批复同意后，建设方在主管部门指定的媒介上发布有关招标公告。2、在招标文件开始发出日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，项目发包单位应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合体投标。3、开标时由招标代理机构主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求。4、评标按照《中华人民共和国招投投标法》的规定和程序进行。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任、自中标通知书发出30日内，按照招标文件，建设方和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。对招标项目的公开范围和选择投标人的资质上要求不同。不同的施工项目有以下资质要求：68 （1）勘察设计招标：勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的初步设计进行公开招标时，面向全国公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求最低要在乙级以上。（2）施工监理招标：施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全国公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求必须在乙级以上。（3）施工企业选择招标：该项目涉及内容广泛，依据工程的需要，采用总承包和专项分包相结合方式，选择施工企业和设备进口公司。68 第十二章投资估算与融资方案12.1投资估算依据1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、建设单位提供的有关本次项目设计说明及有关资料；3、................材料预算定额价目表；4、类似工程造价；5、国内设备价格均以询价、厂家报价为依据。12.2投资估算范围1、项目概况本项目工程范围包括：（1）新建标准化厂房39359平方米；（2）科研生产中心16437平方米；（3）地下建筑1830平方米；（4）新建厂区内供水、排水和供电工程；（5）新建厂区内排水及污水处理工程；（6）新建厂区内道路、围墙和大门；（7）新建厂区内绿化工程等。2、投资概况（1）建筑工程费建筑工程费是指为建造永久性建筑物和构筑物所需的费用。该项目的建筑工程费计为38155.31万元，详见表12-1。68 表12-1建筑工程费用估算表序号名称工程量（m2）单价（元/m2）总价（万元）一厂房区建筑1标准化厂房3935915005903.852地下建筑18301500274.5二行政办公区164371科研生产服务中心1643716002629.92三道路及绿化1道路435015065.252绿化55323016.59合计8890.16（2）设备购置费设备购置费包括设备的购置费和相应的运杂费。该项目的设备购置费合计为3400万元。该项目的设备及工器具购置费详见表12-2。表12-2设备及工器具购置费估算表序号设备类别费用（万元）备注一通风设备400二暖通空调设备600三变配电设备800四消防及环保设备700五计算机和通信设备850六其它50合计3400（3）安装工程费本项目的安装工程费为657万元。项目安装工程费详见表12-3。68 表12-3安装工程费估算表（万元）序号工程设备原价（万元）安装费率管道、材料费安装工程费（万元）一设备1通风设备40010%402暖通空调设备6005%303变配电设备8008%644消防及环保设备70015%105小计239二管线工程1供水管道6806802排水管道9009003变配电线路35354通信线路85855厂区动力照明5050小计550合计1989工程费用包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费，本项目工程费用共计14279.12万元。（4）工程建设其他费用该项目工程建设其他费用计为2754.17万元，详见表12-4。表12-4工程建设其他费估算表序号费用名称计算依据费率或标准总价（万元）1土地使用费57亩15万元/亩8553建设单位管理费工程费用2.40%342.704工程建设监理费工程费用1.60%228.475前期工作费工程费用3%428.376勘察设计费工程费用4.00%571.167工程保险费工程费用0.60%85.678场地准备及临时实施费工程费用0.60%85.679竣工结算、竣工图编制费工程费用0.40%57.1210办公及生活家具购置费定员1000人1000元/人100合计　2754.1768 备注：前期工作费包括可行性研究费、环境影响评价费和职业安全卫生健康评价费等。（5）基本预备费用本工程基本预备费费率按工程费与其他费用之和的10%提取，为1805.11万元。（6）项目投资共计18838.4万元。本项目总投资为18838.4万元，详见表12-5。表12-5项目资产投资估算表序号名称合计比例（%）1建筑工程费8890.1647.192设备购置费340018.053安装工程费198910.564工程建设其他费用2754.1714.625基本预备费1805.119.58合计18838.410012.3资金筹措12.3.1筹措方案本项目总投资18838.4万元，全部由余由企业自筹。12.3.2资本金本项目资本金18838.4万元，资本金占总投资的100%。所占比例符合国发【1996】35号文《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》以及国发【2009】27号文《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》的要求。68 第十三章财务评价13.1经济效益分析该项目建成后，将根据成本估算及市场分析、研究的结果，确定出租和销售单价。本项目建成后本着服务中小企业创业的原则，可根据实际情况租赁和购买，本项目以一半租赁，一半外售计算财务分析。13.1.1出租部分财务分析1、出租部分投资根据面积估算，出租部分投资总额为5686.42万元。2、项目收益项目建成后，标准厂房和生产服务中心。本项目年实现租赁收入5686.42万元，详见表13-1。表13-1租赁收入估算表序号项目数量（m2）单价（元/m2·年）合计（万元）1标准厂房393599003542.32行政办公1643713002136.83地下室1830407.32合计5686.423、税金及附加项目收入需要交纳营业税、城建税、教育费附加，营业税税率为5%，城建税、教育费附加分别为营业税的7%、5%。地方水利建设基金为1%，企业所得税税率为25%。4、房屋出租的成本费用（1）工资及福利费项目劳动定员1000人，工资按24000元／人·年计算，68 福利费按工资额的14%计算，年工资及福利费总额为2736万元。（2）折旧房屋出租部分固定资产折旧，按折旧年限50年、残值率5%计算。设备购置费折旧年限按15年，残值率按5%计算，年折旧费767.36万元。（3）修理费修理费按年折旧额的1%计取，估算为7.67万元。（4）管理费用管理费用包括办公费、差旅费、劳保费、保险费、招待费等费用，按年工资总额的的0.3%计取，估算为7.2万元。5、税金及附加项目收入需要交纳营业税、城建税、教育费附加，营业税税率为5%，城建税、教育费附加分别为营业税的7%、5%。地方水利建设基金为1%，企业所得税税率为25%。项目生产期平均营业税金及附加154.49万元，生产期平均总成本费用3620.1万元，利润总额1098.31万元，所得税274.58万元，税后利润823.73万元。6、财务指标评价该项目税前内部收益率是7.08%，税后内部收益率为5.35%，内部收益率大于所设定的项目基准收益率，且项目所得税后财务净现值大于0。资本金净利润率为4.37%，总投资收益率是5.83%，均高于同行业收益率参考值。该项目税前投资回收期为11.01年，税后投资回收期为11.24年。由此可见，说明该项目在财务上是可以被接受的。68 7、盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）为76.28%（生产期平均），即本项目运营后，租赁出76.28%的厂房、办公楼、公寓和餐厅，企业即可保本。BEP=〔年固定成本/（销售收入-可变成本-销售税金及附加）〕100%=76.28%具体详见表图13-1盈亏平衡分析图。图13-1盈亏平衡分析图13.2评价结论通过以上分析，测得本项目各项技术经济指标较好，并且能承受一定的风险，从经济的角度看项目是良好的是切实可行的。68 第十四章社会效益分析建立................起创建筑工程有限公司，搭建平台，能增强招商引资的竞争力，能大力促进中高技术产业的发展，拉动聊城经济技术开发区经济增长。充分发挥园区的政策和聚集效应、辐射带动效应，进一步加快高新产业的发展。这不仅有利于促进经济增长、增加税收、创造新的就业机会，而且能够调整优化所有制结构，形成有效竞争的格局。园区优越的位置，宽松的环境，配套的设施，良好的服务吸引众多论业，激发各类生产企业发展的积极性，从而加快经济的迅速增长。本项目占地面积达57亩，把招商引资新项目和聊城经济技术开发区重点项目布局落户其中，更多企业的投资建设，将产生巨大的经济拉动作用，税收收入将十分可观。起创汽车配件产业园的建设，将大幅度增加社会就业。入园进行厂房租赁的企业多为中小企业，中小企业具有很强的成长性和吸纳能力，已经成为解决社会就业的重要渠道之一。目前，每年都有一大批大中专毕业生直接到中小企业就业。企业在激烈的市场竞争中，还通过资产兼并、重组等方式，盘活了一部分国有企业的存量，分流、安排了大批职工就业。随着中小企业的进一步发展壮大，中小企业在扩大社会就业，提高人民生活水平，保持社会稳定方面将发挥积极作用。总之，本项目的社会效益主要表现在以下几个方面：1、有利于项目区工业结构调整和工业产业的升级2、能有效减少政府资金和招商压力，降低政府经济发展风险；3、能最大限度地合理、有效和集约利用土地，降低土地使用成本；4、能最大限度的降低企业特别是新开办企业的资金投入，减少其运作成本；68 5、减少政府招商环节，有效利用园区的潜能进行招商引资；6、便于实现对企业的集中管理，共同节约成本；7、能有效解决相当一部分社会剩余劳动力就业的问题，对促进周边第三产业的形成和发展具有重要的推动作用。68 第十五章项目风险与对策分析15.1风险分析根据本项目的具体情况，本项目风险因素主要分为：技术风险、市场风险、环保风险、资金风险、外部协作风险等。本项目风险分析，采用专家评价法编制风险因素和风险程度分析表。1、技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。同时，未来的物业发展趋势要求其在环保方面做到低能耗、高环保等特殊要求，因此，在施工方面会提出更多更新的要求。2、市场风险市场风险存在外租渠道问题，如不解决此问题将导致损失的可能性。3、环境风险环境影响方面的风险主要指项目在工程建设期和运营期对周围的水资源、自然环境等产生的负面影响，拟建工程主要存在的环境风险因素为操作不当或生产设施迅速分解而形成有害气体，存在环境事故风险。4、资金风险本项目投资建设周期内有各种各样的可能会发生，从而对项目造成巨大冲击，并导致资金链难以为继。同时，利率提升、建材涨价、经济环境等因素都会造成项目开发成本上升。5、外部协作风险外部协作条件风险主要是供电、交通、给排水、通讯、消防、环保等市政基础配套设施是否具备和完善，如果上述条件不具备，将会大大增加项目的投资，延误项目工期，对项目的建设和实施带来不利影响。68 15.2防范风险对策1、技术风险面对工程一定的技术风险，应按照有关规范和程序进行施工，保证施工人员具备应有的素质，选择好的设计、施工、管理单位，特别是施工单位与设计单位应充分沟通与协作，确保建成后的厂房及科研办公楼等在各方面都能达到设计的要求。2、市场风险本项目工业园区建成后在当地具有独特的市场，产品风险较小，应设置专职销售人员，做好市场销售渠道，以达到更好的经济效益。3、环境风险在项目建设期间，应严禁高噪声设备在休息时间作业，必要时对噪声采取的消声和隔声的措施；做好地下水阻截变化对地质环境的影响分析，对产生的污水垃圾、固废弃等污染物采取相应的环保措施处理。4、资金风险面对资金方面的风险，在前期工作阶段，充分考虑可能增加的各种费用，在遵循节约原则的基础上尽量打足投资。在项目开工前就需要有完整的资金保障计划，同时，开设专款专用帐户，确保项目的建设资金能及时到位，不被挪作他用。5、外部协作风险项目选址区都已基本完善基础配套设施，项目外部协作风险存在几率很小，不会影响项目的实施。68 第十六章结论与建议16.1结论................起创建筑工程有限公司起创汽车配件产业园位于聊城经济技术开发区坐落于开发区滦河路以北、燕山路以东、华润纺织以西、科瑞汽车以南，项目规划用地面积57亩，用地性质为工业用地和商服用地，当地为该项目的建设提供良好的配套条件。本项目建设符合国家产业政策和行业规划，符合................产业发展。随着聊城经济技术开发区的发展，投资环境和服务得到社会广泛认可，更多新的企业有入驻意向，可供使用工业用地日趋紧张，这种矛盾大大弱化了聊城经济技术开发区的发展潜力。为解决以上问题，为了为企业提供更好的投资环境，充分发挥产业园的集聚效应和龙头带动作用，也为了聊城经济技术开发区的土地节约和长足发展提出本项目。建立................起创建筑工程有限公司起创汽车配件产业园，搭建平台，能增强招商引资的竞争力，能大力促进中高技术产业的发展，拉动聊城经济技术开发区经济增长。充分发挥园区的政策和聚集效应、辐射带动效应，进一步加快高新产业的发展。这不仅有利于促进经济增长、增加税收、创造新的就业机会，而且能够调整优化所有制结构，形成有效竞争的格局。园区优越的位置，宽松的环境，配套的设施，良好的服务吸引众多论业，激发各类生产企业发展的积极性，从而加快经济的迅速增长。该项目实施是十分必要的、也是可行的。16.2建议1、本项目任务紧，要求严，迫切要求尽快实施。2、68 切实做好对本工程的勘察、设计、施工、监理、验收等工作，落实好政策，按标准执行。3、本项目投资较大，要切实加强对项目实施的组织领导，积极筹措资金，协调落实项目建设的其他外部环境，争取实现更大的社会效益。4、进一步加强市场调研和销售网络建设工作，努力提高市场占有率。5、项目投产以后，建设单位应加强内部管理，尽量降低成本，使企业拥有更大范围的租赁价格调控能力。6、努力拓宽项目融资渠道，争取银行的资金支持，落实自筹资金来源，以防范和降低资金风险。68 委托书工程咨询有限公司：根据相关法规及建设项目立项要求，现委托贵单位为我公司起创汽车配件产业园编制可行性研究报告书。委托单位：................起创建筑工程有限公司联系人：2014年1月 '