武汉红星美凯龙世博家居广场建设项目可行性研究报告 0页

'武汉红星美凯龙世博家居广场建设项目第一章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况建设单位：武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司单位地址：湖北省武汉市硚口区解放大道329号注册资金：2000万元法定代表人：公司概况：武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司是红星家具集团的全资子公司和连锁商场之一，注册资金2000万元。经营范围：家具、建筑材料、化工原料、装饰材料、金属材料、五金、百货、针纺织品、卫生洁具批发；房地产开发。红星家具集团有限公司创始于1986年，是以“红星美凯龙”品牌连锁经营的国家级大型家居企业集团，注册资金人民币1亿元。“红星美凯龙家居广场”主要销售家具、装潢建材、家用纺织品、家装饰品、厨房用具、卫生洁具、家电、园艺、灯具、布艺等。83 自创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任，至今已在全国28个城市开办了44家商场，市场总规模超过380万平方米。2007年销售总额突破153亿元，成为中国家居业的第一品牌，成为世界家居业500强之一。创业24年来，红星美凯龙始终秉承“一丝不苟，视信誉为生命；勤奋务实，视今天为落后”的企业精神，积极实施“品牌市场全国连锁化经营、全球化名牌捆绑品牌经营”的策略，在全国领先推出了“市场化经营，商场化管理”的模式，被誉为“红星美凯龙经营模式”。并在中国家居业首创了“所有售出商品由红星美凯龙负全责”的诚信创举，为中国家具建材市场的发展与繁荣作出了创造性的贡献。红星美凯龙连续5年跻身中国民营企业500强前50位，2006年获得“中国家居行业核心竞争力第一品牌”、“中国家居行业十佳竞争力之星”、“中国家具连锁最具影响力品牌”，2007年荣获“国内影响力品牌领袖大奖”、“家居家装行业影响力品牌领袖大奖”，2008年被评为“中国十大自主创新品牌”、“中国家居行业唯一标志性品牌”。红星美凯龙创建的品牌连锁大卖场，不只是简单的商业流通物业；红星卖场销售的家居商品，也不单是普通意义上的商品，我们更多传播的是一种“家的文化”、“家的艺术”，引领社会大众高品质的生活理念和生活方式。武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司按红星集团连锁家居商场的经营模式进行管理，立足武汉，开拓武汉乃至华中地区市场。1.2项目概况1.2.1建设背景83 1.2.1.1行业发展前景家具是人们的必须消费品，家具行业也是历史非常悠久的行业。目前我国家具企业及从业人数是世界上最多的，有5万多家企业和500多万员工。我国家具业已经从一门传统的手工业，发展成为一个以机械化生产为主、门类齐全、技术和艺术含量不断提高的重要产业。我国是家具生产大国，同样也是家具消费大国，我国有13.7亿人口，巨大的潜在的家具消费市场已为世人瞩目。中国家具行业的国内市场销售额从2007年的1059亿元增加到2010年的2624亿元，三年平均增速为35.5%，高于社会消费品零售总额20.8%的增速。我国家具市场总量不小，但与国外家具消费水平相比较，我国家具人均消费水平还很低，中国人均家具消费水平是美国的1/43，韩国的1/10，行业发展空间广阔。近年来，我国一直保持快速发展的势头，根据国家统计局《2010年国民经济和社会发展统计公报》，2010年我国国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%，已超过日本成为世界第二大经济体；我国的GDP从1978年的2683亿美元，猛增到2010年的5.879万亿美元，30余年间增长了20余倍，平均增速接近10%，开创了中国经济发展史上前所未有的“高速”时代；2010年我国城镇居民人均可支配收入13390元，增长7.8%。经济的稳步快速发展和人民生活水平的显著提高为企业产品的销售提供了强有力的购买基础。83 进入21世纪，我国政府提出加快城市化和小城镇化建设步伐。党的十六大提出，全面繁荣农村经济，加快城镇化进程，以便进一步拉动消费市场，扩大消费领域。国家的这一举措，进一步促进了我国的住宅建设，由于住宅产业化的发展，住宅作为一种商品进入市场，进而也为各类家具和配套产品提供了发展空间。据建设部住宅产业化促进中心的统计，我国每年基本建设竣工量有12亿平方米，是全欧洲一年建设竣工量的6倍。其中，城镇住宅建设大约有5亿平方米。按每户100平方米计算，可以为500万户提供住宅。也就是说，每年有500万户住宅要进行家具的配置，这将会带动民用家具需求量增加。此外，由于第三产业的发展和房地产业的崛起，国内每年有数千万平方米的办公楼宇和公共建筑竣工，要求提供大量不同门类的家具，尤其是办公家。同时，随着现代化办公方式的兴起，过去旧的办公桌椅已进入更新换代期。办公家具需求在今后几年里也将急剧增加。因此，中国家具行业有着巨大的市场潜力。1.2.1.2区域环境优势（1）武汉市宏观经济环境作为华中重镇的武汉，中部龙头的地位已经日益彰显，中心城区“向心力”作用加强，看好武汉，投资武汉已经成为市场共识。目前，武汉的城市力尚在提升当中。近年来，国家“中部崛起”战略、湖北“8+1”城市经济圈战略、武汉“两业并举”战略的制定和实施，将提供更加有利的区域发展环境。武汉市近十年来保持了两位数的经济增长速度，83 人民生活进一步改善。根据《武汉市国民经济和社会发展统计公报》：2010年全年地区生产总值5515.76亿元，比上年增长14.7%。全年城市居民人均可支配收入20806.32元，比上年增长13.2%；人均消费支出14490.07元，增长14%。随着人民生活水平的提高，人们将进一步提高家居生活的档次，其将带动武汉家居建材消费市场的繁荣发展。根据2010年武汉市房地产销售统计数据，全市房地产业也保持了稳步发展趋势。全年房地产开发投资1017.4亿元，比上年增长30.7%；房屋新开工面积2626.27万平方米，增长59.1%；房屋竣工面积919.4万平方米。全年商品房销售面积1207.97万平方米，比上年增长11.1%；年末商品房待售面积310.08万平方米，比上年末增加44.8%。全年已销售及待售商品房面积合计1518.05万平方米，按每平方米装修成本1000元计，在近几年内家居建材市场需求量将在150亿元左右，而随着全市新开工2626.27万平方米房屋的逐步建成和出售，在未来5年内家居建材市场的需求量也将保持稳步发展的趋势。此外，随着武汉市“8+1”城市圈一体化建设加速推进，武汉通往周边城市的8条高速出口公路基本建成，其便捷的交通条件也将会吸引周边区域客户来武汉消费，带动武汉家居建材市场发展。（2）拟建区域市场环境项目选址硚口区古田地区，拟建地交通区位优势突出，具有良好的产业基础和发达的商贸资源。区位交通优势：硚口区为武汉市商贸中心地区，东部是商贸旅游区，西部是武汉市新经济增长带，北接武汉市中央商务区，南滨长江最大支流汉江。古田地区地处长江之邻、汉水之滨的硚口区西部，位83 于城市交通枢纽的中心地带，北接王家墩中央商务区，南靠滨江景观开发带，西邻汉正街都市工业园区，东连繁华的汉正街商贸旅游区。拟建地交通便捷，轻轨1号线贯通全区，规划建设中的地铁3、5号线也在宗关交汇，拟建地区位优势突出，交通便捷，商业潜力巨大。商贸资源优势：良好的区位和交通优势，使这一地区成为国内外企业争相投资的热土。近年来，古田地区引进内资67.38亿元，实际利用外资5272万美元。鄂京、鄂港粤等招商活动新引进投资5000万元以上的项目28个，联邦快递等10余家外资企业也相继落户古田。如今，沃尔玛以及本地超市巨头中商平价、武商量贩等已进驻该区的大型商业综合体，使得硚口的商业态势不断发展。纵观武汉商业版图，古田商圈与汉阳钟家村商圈、武昌中南路商圈均位于交通要塞，路网发达的区域，三大商圈距离等间，势力范围互不重叠，三镇鼎立的格局也逐渐显现。商业地产兴旺：城区环境的改善，也带来了商业地产的兴旺，并成为硚口区三大产业之一。据《鄂商》了解，近三年古田区域房地产开发已步入快车道，融侨锦城、古田云彩、天泽一方等地产项目开发了近268万平方米的中高档房地产楼盘。预计未来5-10年内，古田地区居住人口将从目前的28万增加到50万，商业地产业的快速发展也带动该地区家居建材消费市场。产业集群优势：改革开放以来，硚口以汉正街小商品市场为发端，建起了多个大市场，其中1995年兴起于汉西南路的西汉正街建材市场83 拥有时代精品城、长江建材装饰城、金太阳建材城、华中建材装饰城等37个建材专业市场，汇聚美、英、法、意等国家和地区200多个精品名牌及10余万种建材商品，与国内同类专业市场相比，它创下了“市场规模、汇聚品牌、年吞吐量、经济效益”四项全国之最，2001年11月18日被中国建材市场协会授予“中国建材第一市”的光荣称号。上世纪90年代后，硚口古田地区因国有企业外迁、改制等因素影响，大量厂区闲置。硚口区敏锐地捕捉到这一机遇，提出了将西汉正街市场上档升级,打造“中部地区建材家居中心”，引领古田商业中心发展的战略构想。循着这一发展思路，硚口区加大招商引资力度：2006年4月，由南国商业公司投资兴建的大武汉家装广场在原长江电源厂的厂区建成开业，吸引389家国内外建材总代理入驻该区，吸引了中高端消费群体大量光顾。现其二期西汇生活广场也已建成开业。大武汉家装的成功，使硚口区和投资商都尝到了甜头，其他投资者接踵而至，百安居入驻，香港金太阳公司投资的建材创意总部基地，香江家居预计总投资50亿元，将建成集建材、装饰、住宅产品贸易于一体的采购物流中心，瑞典宜家集团公司投资的宜家销品茂，一个个大体量的家居项目在古田地区风生水起，使沉寂多年的老工业基地开始走上复兴之路。下一步，区政府将着力引导土地科学合理开发，完善项目运作机制，优化投资发展环境，强化调控监管职能，加快设计展示总部基地建设，推进区域家居建材产业健康、有序发展，通过核心项目的带动，产业层次和发展质量进一步提升，打造“中央采购区（中部地区家居家装产业“品牌大本营”和“创意设计中心”）。红星美凯龙世博家居广场83 建成后，将与已建成的大武汉家装、香江家居、金太阳市场，筹建中的宜家家居一道，形成全国最大的家居建材市场群。届时，武汉汉西建材市场将升级为“中央家居建材采购区”，拥有4000多家知名家居及建材品牌，提供家居、家装、饰品、建材等一站式服务，成为家居、建材品牌的华中总部基地。正是在这样的背景下，武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司综合考虑多方面因素和条件，提出该项目建设。1.2.2建设地点项目建于硚口区额头湾地区，用地四至关系为东临80米宽桥孝高速，西、南、北侧均临30米宽城市规划道路。1.2.3主要建设内容及规模项目地上拟建美凯龙大型家居商场及高层办公写字楼；地下设置二层地下室，设有地下家居商场、机动车库和设备用房。项目总用地面积77546㎡，总建筑面积合计295443㎡。地上建筑面积200243㎡，其中：美凯龙家居商场179986㎡，办公写字楼20257㎡；地下建筑面积95200㎡，其中：地下家居商场建筑面积27500㎡，机动车库及设备用房建筑面积67700㎡。项目容积率2.6，建筑密度45%，绿地率35%，总配置机动车停车位1845个（其中：地上停车位196个，地下停车位1649个）。1.2.4建设条件项目建设地点交通便捷，供水、供电、排水及通信设施等市政配套设施规划合理，工程建设条件优越。83 1.2.5项目用地武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司已于2011年1月以挂牌方式竞得位于硚口区额头湾地区，编号为P（2010）206号的国有建设用地使用权。根据国土资源和规划局规划设计条件：该地块规划用地性质为商业金融用地，地块分类：商服用地，项目建设未改变用地性质。项目容积率2.58≤2.6，建筑密度45%≤45%，绿化率35%，项目建设方案达到设计规划条件要求。1.2.6项目建设期本项目建设期2年，2011年7月——2013年7月。1.2.7投资规模及资金筹措方案（1）项目总投资按照建设规模，依据工程投资估算相关指标计算标准，项目总投资合计为110798.94万元，其中：工程费用69084.1万元；工程建设其他费用39477.97万元；工程预备费2236.86万元。表1.1项目总投资汇总表序号费用名称投资额（万元）占项目投入总资金的比例1建设投资110798.94100.00%1.1工程费用69084.1062.35%1.2工程建设其他费用39477.9735.63%1.3预备费用2236.862.02%2建设期借款利息0.000.00%3项目总投资（1+2）110798.94100.00%83 （2）资金筹措项目投资所需资金全部由企业自筹。1.2.8主要技术经济指标项目主要经济技术指标见表1.2。表1.2项目主要技术经济指标表指标名称单位数据建设规划指标总用地面积㎡77546总建筑面积㎡295443其中地上建筑面积㎡200243其中商业面积㎡179986写字楼面积㎡20257地下建筑面积㎡95200其中地下一层建筑面积㎡47600其中地下家居商场㎡27500地下车库及设备用房㎡20100地下二层建筑面积㎡47600容积率2.6建筑密度%45绿地率%35停车位辆1845其中地上停车辆196地下停车辆1649项目建设期年2项目总投资万元110798.94投资利润率%17.64%83 投资回收期年7.53财务净现值万元15008.22财务内部收益率%12.36%1.3报告编制依据（1）项目委托咨询合同；（2）建设项目规划设计（土地使用）条件；（3）项目用地的国有建设用地使用权成交确认书；（4）项目环境影响评价批复意见；（5）项目规划设计方案；（6）项目建设单位提供的其他基础数据、技术资料等；（7）湖北省企业投资项目核准暂行办法；（8）国家发改委19号令；（9）其他有关依据资料。83 第二章发展规划、产业政策及行业准入分析2.1发展规划分析2.1.1武汉市发展规划分析经过“十一五”时期的发展，武汉市经济社会发展跃上了新的历史平台，迈上了新的发展起点。从经济发展看，经过“十一五”的持续提升，城市综合实力进一步增强。2010年，全市地区生产总值将突破5000亿元，人均生产总值超过8000美元，社会固定资产投资达到3500亿元。进入“十二五”，武汉将进入经济大发展、城乡大建设、改革大推进、民生大改善的关健时期。武汉市“十二五”规划确定发展目标为：抢抓国家实施促进中部地区崛起战略、两型社会建设综合配套改革试验和省“两圈一带”发展战略的重大机遇，进一步解放思想，乘势而上，在两型社会建设取得重大突破，着力打造全国重要的先进制造业中心、现代服务业中心和综合性高新技术产业基地、综合交通枢纽基地，努力把武汉建设成为中部地区崛起的龙头城市、全国重要的中心城市，成为全国两型社会会建设和自主创新典型示范区。规划指出：“把结构大调整作为经济发展的战略主线。”“坚持扩大内需特别是消费需求的方针，在稳步提高投资需求和出口需求的基础上，努力增强居民消费能力，着力培育消费新热点，促进经济增长由主要依靠投资拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，构建内需型经济重要支点。推进产业结构大调整加快建没以高新技术产业为先导，先进制造业和现代服务收为支撑，现代都市农业相协调的现代产业体系。”83 并提出新举措：“促进先进制造业和现代服务业互动发展，构建现代产业体系。坚持服务业与制造业配套发展，规模扩张与结构调整紧密结合，打造一批千亿元规模的支柱产业，培育一批具有战略意义的新型产业，构建具有强大竟争力的现代产业体系。重点发展钢铁、汽车、石化、电子信息、船舶及装备制造等支机产业，支持轻工纺织、烟草食品业等传统优势产业优化发展，突破发展半导体及大规模集成电路、新型显示、节能环保装备、新一代移动通信、新能源、生物医药、激光、新动力汽车、数控机床、新材料、现代物流、金融服务、创意产业、软件及服务外包、地球空间信息等战略性新兴产业。做大做强商贸业，打造全国性商贸中心。稳步发展房地产业。大力发展总部经济、会展业、旅游业、文化创意等产业。项目建设符合和响应了发展武汉市规划的要求，其对于现代服务业发展，做大做强商贸业起到积极的推动作用。2.1.2区域发展规划分析上世纪90年代，化工企业是硚口工业经济的重头戏，武汉市80%以上的化工企业集聚硚口古田。大量产能过剩和高污染、高消耗企业在新经济形势下遭受市场的“物竞天择”，老工业基地的改造，化工企业搬迁成为了硚口区“四大改造”的重点内容。在产业转型思路的指引下，根据湖北省产业布局规划，武汉市决定将三环线内的化工企业迁出主城区，搬迁后古田地区作为城市主城区。硚口区的“腾笼换鸟”，为硚口古田商业中心的发展提供更大的空间。在整体规划的指导下，硚口区提出，在83 “十二五”时期，将加快形成以现代服务业为首位经济、以特色商贸为支撑、以总部集聚为导向的新型产业体系，把硚口建设成为中部领先、文明宜居的现代商贸物流区和都市产业创新区。围绕这一目标要求，硚口区将重点建设“五区一带”六大功能区：汉正街商贸旅游区（全国区域性商品交易和旅游购物中心）、宝丰商务区（全市重要商务板块和全省知名的特色文化服务区）、中央采购区（中部地区家居家装产业“品牌大本营”和“创意设计中心”）、都市产业集聚区（武汉城市圈内最具创新活力的中小企业创业园）、国际商业休闲区（中部地区重要的国家旅游目的地、汉江生态商务带（全市与武昌、江岸齐名的重要临水商务板块）。古田地区地处长江之邻、汉水之滨的硚口区西部。其北接王家墩中央商务区，南靠滨江景观开发带，西邻汉正街都市工业园区，东连繁华的汉正街商贸旅游区，区位优势突出，辐射范围极广，商业潜力巨大。新时期应通过转变观念，以新的资源观来加快古田商业中心的建设，以新的发展观来认识古田商业中心的地位和作用，抢抓王家墩商务区（CBD）沿线开发机遇，顺应规划要求，进一步加快古田“中央采购区”建设步伐。一是古田板块要强化泛CBD概念，与CBD“互补、互惠、互利、共兴、共赢、共荣”。二是两型社会建设必须调整和优化产业结构，现代服务业是中心城区唯一的、也是最重要的产业，古田商业中心应发展符合“两型社会”要求的“两型产业”，以城市功能定位来引导建设,创造具有不同业态、特色鲜明的综合性商业中心。83 三是以更长远的眼光为古田商业中心建设创造条件，硚口区将进一步“腾笼换鸟”为古田商业中心发展提供更大的空间。四是根据古田板块的特点特色，注重发展建材家居产品的研发和设计，形成一头是产品研发设计和市场信息;另一头是展示销售和室内装饰的终端服务的“哑铃式”古田商业模式。按照硚口区的发展规划，未来十年里，古田商圈将以南泥湾大道和古田四路的路网十字型交叉结构，定位簇团发展，以商业核心区带动经济带、商业街的蓬勃发展。南泥湾大道与古田四路交汇处附近也将发展成为动漫创意产业园。瑞典宜家家居公司拟在硚口额头湾建设亚洲最大的宜家家居商场和购物中心，湖北华创投资有限公司拟投资4.3亿元，在古田地区征地400亩，建设集研发、设计、产业化、孵化、展示、培训于一体的华中地区首家创意产业园，预计年产值过20亿元。这几年政府把古田地区作为硚口发展的战略核心，而当下古田商圈的逐渐成形和发力，必将为硚口带来历史的嬗变。武汉红星美凯龙世博家居广场项目建于武汉市硚口区，项目建设符合硚口区发展规划。红星美凯龙落户古田，将于大武汉家装、香江家居、金太阳市场以及筹建中的宜家家居一道，形成全国最大的家居建材市场群，其将奠定了古田区在全市的商业地位，使之成为古田商业中心的发动机，为打造建材家居的中央采购区汇聚人气，同时其也成为拉动湖北省乃至华中地区内需的大型平台，带动武汉商贸服务业发展。83 2.2产业政策分析项目建成后主要以租赁形式进行家居销售和办公场所租赁，属于租赁服务项目，根据国家发改委发布的《产业结构调整指导目录（2011年本）》，拟建项目属于商业服务业中鼓励类“租赁服务”，符合产业政策要求。2.3行业准入分析本项目建设单位为武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司，该公司持有企业法人营业执照，批准经营范围：家具、建筑材料、化工原料、装饰材料、金属材料、五金、百货、针纺织品、卫生洁具批发；房地产开发。公司全部手续真实合法，符合国家行业准入政策。83 第三章项目建设方案3.1建设条件3.1.1地形地貌本项目位于武汉市硚口区。硚口区地貌单元属汉江冲积一级阶地，场地地形总体上较为平坦，地面标高在23.50～25.52m。武汉地区处于地质构造相对稳定阶段，根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）武汉地区设计地震分组为第一组，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。拟建场区地势开阔、平坦，该场区属于抗震一般地段。3.1.2气候条件项目拟建地处长江中下游亚热带季风性湿润气候，四季分明，春季寒潮活动频繁，气温骤升骤降，晴雨间变；春末夏初气候温和，雨水充沛，风向多变；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出现。每年7、8、9为高温期，12月至次年2月为低温期，并有霜冻和降雪发生。年平均气温为16.7℃，多年月最高平均气温28.8℃（7月），最低平均气温2.9℃（1月）。一月最冷，极端最低气温-18.1℃，极端最高气温41.3℃，无霜期为245天。年平均降水量1284mm，降水集中在4至9月，10月至次年3月降水量较少。春季雨量占全年降雨量的30.8%，夏季雨量占全年降雨量的42.8%，秋季雨量占全年降雨量的18.2%，冬季雨量占全年降雨量的8.2%。年降水量最高1587.6mm，年降水量最低638.2mm83 ，年平均蒸发量1391.7mm。绝对湿度年平均16.4毫巴，年平均相对湿度77%。3.1.3工程地质条件场区土层分布较稳定，土质较均匀，适宜工程建设。工程区处于扬子准地台上，无区域性大断裂发育，区域地壳基本稳定。根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）和《中国地震动参数区划图》(GB18306-2001)，武汉市抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组。本地区地震基本烈度为6度，拟建物按6度进行抗震设防。场地15米深度范围内无液化土层，可不考虑场地地基土的液化影响。3.1.4水文地质条件项目区域水系涉及有汉江等。项目区场地地下水类型主要为上层滞水和承压水。上层滞水主要受大气降水补给，水量小，承压水则与汉江水有密切的水力联系，枯水期地下水向汉江排泄，汛期江水补给地下水。场地附近无不良污染源，根据地下水水质分析结果，本场地地下水对砼及砼中钢筋无腐蚀性。3.1.5交通运输条件项目拟建地位于武汉市硚口区古田。古田区拥有极其便利的交通：古田区地处中环以内，紧邻107、318国道。城区段并连接京珠、沪蓉高速公路。距汉口火车及客运站3公里，距离天河国际机场20分钟车程，距离“黄金水道”长江码头7公里，距汉水码头1.5公里。83 项目拟建地位于三环线的出口处，无疑可以享受三环线的便利。设计时速为80公里/小时的三环线，沟通城市大型综合组团和三大开发区，是武汉市客运货运快速通道，同时，它也串起二环线和三环线之间的大型组团居住区，包括后湖、古田、四新、南湖、东湖高新等、是主城区一条真正意义上的快速道。且该地区公共交通设施齐全，多路公交可到达；轨道交通1号线二期工程在一期工程的基础上，分别向东、西延伸，西段从宗关站开始，以东吴大道为终点，沿线设汉西一路、古田四路、古田二路、舵落口等9站。而舵落口离红星美凯龙在汉的选址之处也已不远，市民可以乘轻轨到达，交通运输条件十分优越。3.1.6公用设施社会依托条件①供电：项目所在区电力供应来自华中电网，市政设施已按照城市规划设计统一布局，城市道路上有电力电缆沟设施，分布在主干道两侧，接入既可。区内额头湾变电站在规划建设中。②供水：项目所在区距离汉口宗关水厂距离约7公里左右，供水水源充足，周边均有城市积水管道通过（便于内部给水管道的接入），给水条件理想。水质优良，四季供应均衡。③排水：项目所在区建有完善的污水收集和处理系统，项目所在地污水直接接入城市污水管网系统，经收集和污水处理站处理后才能排放。④区域内通讯与市政通讯网相联，线路畅通。省、市联网的电视网，宽带网已建设完成，移动通信网络已覆盖全区，通讯条件极为方便。硚口区已具有较为完善的城市基础设施系统、服务设施系统、良好的产业配套环境、服务环境等。83 3.2建筑方案3.2.1设计依据《民用建筑设计通则》GB50352-2005《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《砌体结构设计规范》GB50003-2001《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008《建筑抗震设计规范》（2009年版）GB50011-2001《采暖通风与空调调节设计规范》GB50019-2003《公用建筑节能设计标准》GB50189-2005《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分)（2009年版）其他相关国家、部、省市现行规范规程等3.2.2总图设计3.2.2.1总平面布置整个基地布置成一个设置内街的建筑群，建筑分两个部分：美凯龙商场及高层办公写字楼。美凯龙商场由主楼及附楼组成，6层主楼平行桥孝高速布置，2-3层附楼环绕大商场主楼布置，与主楼通过连廊相连；用地西南角布置23层高层办公写字楼。项目设二层地下室，83 地下一层设地下家居商城、机动车库及设备用房，地下二层设机动车库及设备用房。建筑西侧设置商场主入口景观绿化配合城市道路景观；建筑西北侧设置一处地下机动车库坡道；建筑南、北、东侧各设置一处地下机动车库坡道；在西南侧设置了具有特设的主题旱喷广场，其余各侧沿建筑均为硬铺装广场。建筑地上部分退让北侧用地红线15米，退让东侧规划道路红线最小处15米，退让南侧用地界限高层最小距离为20米,多层退让用地界线最小距离为15米，退让西侧用地红线最小距离为15米。满足和规划、消防设计要求。3.2.2.2交通组织美凯龙世博家居广场用地四面均临市政道路，结合用地外城市道路分布情况，设有多个出入口：基地东侧为美凯龙大商场的主要入口，设置了两处主要人行出入口，北侧设置一处车行出入口，主要作为车辆出入通行，出入口宽度为12米；西侧设置两处机动车出入口及两处人行出入口。车行入口配合地下车库入口设置，减少地面车流对人行干扰。家居广场内部环绕建筑设置车行道路，连通各入口，方便到达各栋建筑，路幅宽大于等于6M，满足场内消防车及其他车辆通行需要。3.2.2.3停车设置项目停车需求分析：83 根据武汉市国土资源和规划局《武汉市建筑物停车配建指标值》的相关规定，按8辆/1000平方米配置车位，项目商业及办公建筑面积合计227743平方米，需配置机动车停车位1822个。项目停车设计：项目采取“地面地下相结合”的方法，以地下停车为主。美凯龙家居广场地下设机动车库，充分利用地下空间，可提供1649个地下停车位；地面停车配合场内绿化，沿场院东南北侧的区内道路设置，供提供196个地面停车位。项目停车位合计可达到1845个，满足项目停车需求。3.2.2.4绿化景观景观设计充分考虑周边自然环境与周边地块景观设计，力图使基地内外景观相互统一。西南角设置大型主入口景观广场，作为重要的景观节点之一。室外铺装采用高档材质。绿化布置层次丰富，加大绿化密度，景观层次分别为带状景观、节点景观、城市景观渗透。带状景观——有机结合道路和建筑形状，作为基地和外部环境的过渡和引导，沿道路边、沿规划河、沿建筑周围布置沿带状绿化景观。节点景观——在主次入口处设置节点景观，内街人流交汇处设置节点景观，结合功能需求，协调布置绿化、广场以及小品。城市景观渗透——将城市景观渗透到基地中来，综合考虑城市、基地内部景观设计，提高景观设计效率，提高基地对城市景观的尊重。总平面布置详见“总平面图”。3.2.2.5竖向设计83 项目建筑室内外高差暂定为0.20，六层屋面相对于地面高度为33.200米，建筑建筑以一层平面高度为±0.000，±0.000不小于3.30米（1985国家高程基准）。地上1-6层层高5.5米，地下一层层高5.2米，地下二层层高为3.9米。根据所处的区位及武汉市的降雨情况，整个区内地势应比周边市政道路高。其中竖向设计采用平坡式，合理确定区内标高，并充分利用地下室及建筑基础挖方，最大限度的减少土方量，同时有利于区内雨水的排出。3.2.2.6环保与节能设计（1）为减少噪声源的干扰，加强主干道的绿化同时尽量后退城市道路。（2）为保证环境空气质量良好，合理布置了集中绿化和一般绿地，营造怡然的购物氛围，形成都市中的“绿洲”。（3）生活垃圾根据环卫部门的需要合理布置垃圾收集处，实行有人管理的袋装式，确保环境洁美观。（4）以武汉的气候条件来说，自然冷却，自然通风及冬季保温是主要的可持续发展的措施。在项目的规划设计中已考虑到日照、通风、采光对区内不同地方的生态环境影响。所考虑的设计元素包括整个建筑群的建筑密度设计、建筑分布及朝向等，使之能充分利用太阳光及风等自然力量去优化各栋建筑的内外部环境。 （5）尽量减少能源的消耗，在技术设计中，建筑83 外墙尽可能采用建筑材料自保温，冷热桥部位采用聚苯已烯泡沫塑料板保温层。铝合金型材料采用断热铝合金，阻断冷桥、热桥的发生。建筑节能设计满足国家的相关法规。3.2.2.7总平面主要设计指标表3.1项目总平面规划指标表总用地面积㎡77546总建筑面积㎡295443其中地上建筑面积㎡200243其中家居商场面积㎡179986办公写字楼面积㎡20257地下建筑面积㎡95200其中地下一层建筑面积㎡47600地下家居商场㎡27500机动车库及设备用房㎡20100地下二层建筑面积㎡47600容积率2.6建筑密度%45绿地率%35停车位辆1845其中地上停车辆196地下停车辆16493.2.3建筑工程3.2.3.1主要建构筑物及用途项目包括美凯龙家居商场1栋，主楼6层，周边为2-3层附楼，主要用于家居产品销售，23层高层写字楼1栋，主要用于办公租赁。地下设有两层地下室，主要用作地下家居商场、地下车库、设备用房83 及人防。（1）商业建筑家居商场地上建筑面积合计179986平方米，主楼6层，附楼2-3层，附楼与主楼通过连廊相连。楼内主要分为固定商铺和对外商铺。项目结合多层次的购物主题和购物单元，创造立体多元的购物空间。在主商场内部以共享中庭为核心，布置南北、东西方向向交错贯通的室内休闲街作为商业布局的主干道；共享中庭采用中空的方式，自地下一层通高至六层，气势恢宏，空间开阔，以聚集人气，提供休闲观光的场所。在共享中庭内，布置自动扶梯和景观电梯。（2）办公写字楼用地西南侧建23层高层办公写字楼1栋，建筑面积20257平方米，建成后主要用于办公租赁。写字楼楼内设有3部电梯。（3）地下建筑地下设有二层地下室，地下室建筑面积95200平方米。地下一层47600平方米，设置美凯龙家居卖场及机动车停车库、局部设备用房；地下二层47600平方米，用作机动车库及设备用房。表3.2项目主要建筑物功能布局表建筑名称楼层用房设置美凯龙商场（建筑面积179986㎡）1层门厅、共享中庭、对外商铺、固定商铺、卫生间、楼梯前室、候梯厅、消防控制室83 2层共享中庭、对外商铺、固定商铺、卫生间、楼梯前室、候梯厅3-6层共享中庭、固定商铺、工具间、卫生间、电梯厅、楼梯前室、楼梯前室写字楼（建筑面积20257㎡）1层门厅、休息区、传达室、物管办公用房、会议室、卫生间、候梯厅、楼梯前室2层物管办公室、办公室、会议室、卫生间、候梯厅、楼梯前室3-23层办公室（设独立卫生间）、候梯厅、楼梯前室地下室（建筑面积95200㎡）地下一层固定商铺、机动车库、设备用房地下二层机动车库，设备用房3.2.3.2建筑造型商场立面采用现代简约风格，简洁的建筑体形结合明快的玻璃幕墙整体设计，设计体现建筑的时代感与技术感。商场主要立面采用先进的双立面做法，既取得良好的感观效果，同时保证了建筑的节能。立面内层采用轻质隔墙，外为高档涂料，辅以装饰格栅与水平装饰条。立面外层为钢结构点式玻璃幕墙。商场内对外商铺以单间布局，商场以大柱距、大开间布局，将多个店铺作为一个整体来整体规划，营造高端购物环境，与现代化的商务主题相呼应。83 建筑室内空间的高低变化与体型穿插设计，使建筑内部的公共空间活跃而充满吸引力。商场内以多种的垂直交通手段与水平廊道系统相结合的方法营造便利可达的购物环境，提供休闲观光购物的可能。3.2.3.3建筑结构本工程按6度抗震设防，结构采用现浇钢筋混凝土框架结构体系，基础拟采用桩基承台加片阀基础（具体根据地勘调整）。3.3公用工程3.3.1给排水（1）给水系统①用水量估算给水用途可以分为生活用水和绿化浇洒用水。A、商业建筑生活用水根据《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2009）中公共建筑生活用水定额，商场员工及顾客最高生活用水定额为每平方米5～8L，本项目取6L/㎡·d，项目地上及地下商业建筑面积合计207486㎡，计算日生活用水量约1245m3，年365天计，年生活用水量约454425m3。B、写字楼楼生活用水写字楼按20㎡/人，楼内大约可容纳1013人，根据用水定额，办公楼用水每人每班30-50L，本项目取30L/人·d，写字楼楼日生活用水量约30.4m3，年工作250天计，写字楼年生活用水量7600m3。C、绿化浇洒用水绿化浇洒用水按2L/m2计，用地内绿化面积约27141㎡，则日用水量约54.282m3。绿化浇洒天数按150天/年计，年绿化用水量为8142.3m3。本项目日最高新鲜水总用水量约为1330m³，年新鲜水总用水量约为47万m3（未含空调系统循环补水）。②给水系统设计83 本项目直接由市政管网供水，从周边道路市政给水管接入DN300进水管一根，经总水表后在场院内形成环状供水主管网，进入红线的给水引入管上设置倒流防止器。给水系统采用分区供水，地下设有消防水池和生活水池。地下二层至地上三层由场内自来水干管直接供水，地上四层以上由地下生活水池——变频给水装置联合供水。③消防给水系统消防系统本工程消防设计包括消火栓系统，自动喷水灭火系统，水喷雾灭火系统等。消防水量：室外消火栓用水量15升/秒，火灾延续时间2小时；室内消火栓用水量20升/秒，火灾延续时间2小时；自动喷水灭火系统(中危险级II级)用水量22升／秒，火灾延续时间1小时。全楼设置独立的地下消防贮水池和高位消防水箱，与生活用水隔离。地下消防贮水池按最不利消防用水量计算确定。室外消火栓由市政管网供给。室内消火栓系统按消火栓栓口静压不超过0.8MPa的原则分为高低两区。室内消火栓高区和低区系统均由地下消防贮水池、消防主泵、高位消防水箱组成。高区消火栓系统在屋顶水箱间设稳压装置。自动喷水灭火系统为一个压力分区。湿式喷淋灭火系统由地下贮水池—消防主泵。高位消防水箱组成。为保证最不利点处喷头的工作压力。高位消防水箱间设稳压装置。发电机房设有水喷雾灭火系统，系统由地下消防贮水池—水喷雾泵—高位消防水箱组成，采用自动控制、手动控制与应急操作三种方式控制雨淋阀。（2）排水系统①排水量估算83 项目排水量按生活用水量的85％计，则项目日排水量为1084.09m3，年总排水量为392721.25m3。项目给排水情况见表3.3。表3.3项目给排水情况（单位m3/d）项目给水损耗排水商业用水1245186.751058.25办公用水30.44.5625.84绿化洒水54.28254.2820合计1329.682245.5921084.09②排水设计建筑排水采用雨污分流，污水采用排水管道系统重力排出室外，经化粪池处理后排入汉西污水处理厂，最终受纳水体为府河。雨水通过雨落管引下，通过地面雨水口进入场内雨水管，排入市政雨水干管。地下室废水采用集水坑、设潜污泵自动抽排，绿化全部采用雨水入渗措施。3.3.2供配电（1）用电范围项目用电包括照明用电和动力机械设备用电，照明用电主要为室内照明。动力用电主要为电梯、通讯设备、空调设备、消防设备、泵站等用电。（2）供电负荷根据《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）等现行规范标准中的相关规定：①本项目商场主楼每层建筑面积超过1000㎡，为一类公共建筑，其消防用电，如消防水泵、排烟及正压送风机、防火卷帘门以及消防监控中心机房（消防控制室）电源；应急照明、疏散标志灯83 ；经营管理用计算机系统电源用电为一级负荷；②客梯用电为二级负荷；其余主要为商业照明及办公电器用电，短时停电不会造成重大损失，负荷等级为三级。根据本项目用电负荷性质、负荷容量、负荷分布及建筑功能等，经测算，本项目总用电负荷20904.04KVA，在地下一层设总变配电所，变压器总装机容量21000KVA。变压器负荷估算详见下表：表3.4变压器负荷估算表序号区域名称面积（㎡）变压器装机指标（VA/㎡）总容量（KVA）变压器1美凯龙家居商场1799869016198.741600KVA变压器10台2高层写字楼20257701417.91600KVA变压器1台3地下家居商场275009024751000KVA变压器1台，800KVA变压器3台4机动车库及设备用房6770012812.4合计29544320904.04（3）供电电源及电压等级根据本项目的特点，本建筑物供电电源为10KV，从上一级两个不同的35KV配电所引来两回路，采用YJV22-10KV电缆埋地引至地下室的高压配电室。高压侧采用单母线分列运行，两段母线同时工作，互为备用。两段高压母线间设母线联络开关。当一段高压母线断电时，母线联络开关手动投入。供电电源由建设方向当地供电部门申请报装并负担相应费用。供电方案须由当地供电部门提供，并按批准的供电方案实施。为确保建筑内特别重要及消防等负荷的供电可靠性，考虑设置2台1000kW的柴油发电机组，并机运行。各弱电系统涉及计算机和控制的电源设备需配置UPS；应急照明需配置EPS，集中或分散式供电。83 （1）供配电系统设计低压配电电压等级为220/380V/50Hz低压电源均从低压配电房引出。变压器低压侧采用单母线分段运行方式，中间设母线联络开关。平时各组中每台变压器单独运行，当一台变压器故障或一路进线停电时，在主进开关分闸的情况下，可通过自动(或手动)合上联络开关，由另一台变压器负担组中全部一、二级负荷；当低压侧主开关因过载及短路跳闸时，不允许自动关合母联开关。母线联络开关采用自投不自复方式；自投时自动（或手动）断开非保证负荷，以保证变压器正常工作和重要负荷的供电。低压主进开关与联络开关之间设电气联锁，确保在任何情况下只能合其中的两个开关。变压器均选用低损耗环氧树脂浇注型干式变压器，设强制风冷系统，变压器绕组采用D，Ynll型接线。要求防护等级为IP2X。配电系统的接地保护采用TN-S制。高压配电柜采用高压环网开关柜，低压开关选用抽出式开关柜，低压柜分断能力不低于40kA。电容补偿柜要求带自动补偿装置。对负荷集中的水泵房、电梯机房及消防设备等采用放射式供电。（5）照明系统①照明种类：照明分正常照明、应急照明、值班照明和室外照明；②照度标准：按现行国家标准《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）执行；③83 光源选择：一般场所选用荧光灯或节能型光源，除工艺功能要求外有装修要求的场所视装修要求而定，但其照度符合相关要求；用于应急照明的光源采用能快速点燃的光源。荧光灯具配高性能电子镇流器，以提高功率因数及减少频闪和噪声；④灯具选择：1）大厅、公共走道等处采用高效节能型荧光灯具，吸顶安装；楼梯间等处采用能快速点燃的节能型灯具，吸顶安装；卫生间采用密闭防水防尘型灯具；2）建筑物立面采用气体放电灯投光与内透光相结合的形式实现夜景照明；3）商铺内灯具由商户装修时自定。⑤照明控制：在建筑重要机房及公共场所设置应急照明、疏散指示灯，由两路市电、柴油发电机(或局部UPS)供电。此外，采用先进的灯光控制技术，如感光调光控制、感动灯光控制、红外无线遥控等，大空间及公共场所由灯控室集中管理3.3.3弱电系统弱电专业遵循系统的先进性(成熟性)、开放性(标准化及可扩展性)、安全性、服务需求与功能统一性等设计原则，执行国家现行规范，并参考国际标准，从适用和管理的目标出发，为用户提供通信网络、有线电视网络、计算机网络(含InterneVIntranet)、楼字管理集成网络等通用平台，以满足业主对建筑物高标准智能化的需求。其中涉及LAN、交换等由专业部门进行设计安装，弱电专业配合进行管线预留。①通信网络原则上充分利用公网建立建筑物的外部接入／出，通过PSTN(公用电话交换网)、DDN(数字数据网)、PSPDN(X．25分组交换公用数据网)等，采用MFR(帧中继)、SDN、ADSL等方式，使用户能全面享受到上述公用网络提供的数据通信服务。83 通过电信局提供通信服务，除支持话音交换功能外，还可提供对个人移动通信系统、lP电话路由等的支持。项目设微小区域无线对讲寻呼系统，可用于调度管理。同时，设无线手机信号增强覆盖系统，确保无线通信的畅通，无“盲区”。②计算机网络为了满足本项目的管理需求，建立有远程网络及局域网络系统，在适当位置设置信息插座，提供高速、安全与外部交换信息的通道。③有线电视网络设一有线电视网络中心，前端信号包括城市有线电视网信号、卫星电视信号、自办电视信号等。系统采用邻频双向传输设计(大于860MHz)，频段分割按武汉有线电视网规定。④楼宇管理集成网络将建筑物内的建筑设备管理与控制子系统进行分散控制，集中监视和管理，并将公共安全防范系统和火灾报警及联动系统纳入BMS系统进行二次监视，实现监视、控制和管理的一体化。建筑设备自动化系统可实现建筑物内设备的安全、有效、节能可靠运行。⑤安全防范系统设计原则：安防系统在合理加强管理基础上，以防盗报警系统为核心，采用电视监控、多种报警探测技术和计算机控制及网络通讯技术，将多个系统融为一体，形成相互支援，协同防范的综合体系，以有效保障设备的完好和人员的人身安全。安防系统功能及组成：报警、出入口管理系统是安防系统的核心，探测器以红外探测器为主，根据需要配以超声波和脉动探测器，组成交叉入侵探测系统，并采用电控门锁、智能卡、非接触卡指纹识别等技术实现门禁管理。辅助照明系统为现场视频监视提供必要的支持条件。同时，采用在线式或离线式巡更系统：提供辅助的人工检查巡逻管理的技术支持。电视监控及取证记录系统：重要的大信息容量的现场监视和取证手段，及重要的历史记录。83 安防通讯系统：建立以有线传输为主，无线传输为辅的报警信息传输系统，控制中心与所有通道出人口、重要机房建立有线对讲系统，提供安保人员方便快捷的应急通信手段。安防供电系统：采用集中与分散相结合的供电方式，电源按特别重要负荷考虑，为安防系统提供安全可靠的电力保证。安防中心设在首层，各区域设相应的安防值班室。⑥消防弱电系统本设计包括火灾自动报警以及消防泵、喷淋泵、水流指示器等联动控制及消防广播系统。设计中将生产线分为一个火灾报警区域，各个分散的报警区域构成集中的火灾自动报警系统。该火灾自动报警系统具有手动和自动两种触发装置。每个区域报警系统有控测器、警报器和手动报警按钮构成。当火灾发生时，通过火灾控测器将火灾信号送入火灾报警控制器，火灾报警控制器触发警报器报警。每个报警区域还设置了一定数量的手动报警按钮。手动报警按钮可起确认火情或人工发出火警信号的特殊作用。任何人发现火情后，砸碎玻璃即可启动报警器。当火灾发生时，联动控制器启动消防泵工作，水流指示器信号经联动控制器启动喷淋泵工作。本系统还包括火警广播通讯系统，负责管理各报警区域的火警广播。消防控制中心设在首层。⑦有线广播系统设公共音响与扩声系统，平时播放背景音乐及日常通知，火灾时播放消防紧急广播。与消防中心合用机房。⑧停车场管理系统83 本工程在地下停车场设停车场管理系统。通过对停车场出入口的控制，完成对车辆进出及收费的有效管理。包括入口处车位显示、入口及场内通道的行车指示、车牌和车型的自动识别、读卡识别、出入口栅栏门的自动控制、自动计费及收费金额显示；多个出入口的联网管理、整体收费的统计与管理；发生意外情况时的报警等。3.3.4暖通空调工程3.3.4.1通风系统地下车库通风系统采用喷射导流通风方式。地下车库排风冬季由新风机组加热送至室内，并配以诱导风机引射导流至排风口处，废气由排风机排出室外。地下设备机房等房间，新风按需求加热式冷却送至室内，由排风机排出余热和废气，变电室新风冷却处理后送入室内排除变压器散热，并由排风机排出。卫生间设排风系统。3.3.4.2防烟、排烟系统（1）防烟系统不具备自然排烟条件的楼梯间，消防电梯前室及合用前室设正压送风系统，楼梯问采用自垂百叶送风口，前室采用常闭正压送风口，并与加压送风机的启动装置联锁。（2）排烟系统长度超过20米的内走道设排烟系统。面积超过100平方米的地上房间(无窗或固定窗房间)设排烟系统。面积超过50平方米的地下房间设排烟系统及补风系统。地下车库设排烟系统及补风系统，排烟与平时通风系统合用。地下变配电室设排烟系统及补风系统。83 所有排烟口按防烟分区设置，设置在房间上部，排烟口距该防烟分区最远点的距离小于30米。排烟口(或排烟阀)设手动和自动开启装置，由消防控制室控制(或与防灾系统联控)并与排烟风机联锁。3.3.4.2空调设计结合该项目建筑的规模、能源结构，考虑到家居广场实际情况及使用分散程度的情况，商场采用中央空调系统，写字楼空调系统由租户自行决定，可考虑采用多联机或分体式空调。商场空气调节采用集中制冷供暖。地下设冷冻机房，冷却塔设于主楼屋面。空调水系统系统为；个压力分区，采用两级泵、分区两管制、交流量系统，以实现过渡季节，初夏和初冬不同区域对冷热的不同需求。两级泵采用变频循环水泵按使用区域设置，便于物业管理及计量，同时降低能耗。3.3.5消防系统（1）消火栓系统项目室外设有室外消水栓与消防水泵结合器，室外消火栓每隔120米设置一个，其保护半径不超过150米，消防用水量按15L/S。商场和办公楼内设室内消火栓，按同层相邻两个消火栓的密集水柱能同时到达被保护范围内任何部位的原则，全面布置。室内消防用水量20L/S。消火栓给水系统在水平及竖向分区。每区管网均各自构成环状，消火栓出水压力≥0.5Mpa，设减压孔板。（2）自动喷淋系统地下室为中危Ⅱ级，设计喷水强度为8L/min•m2，设计用水量为35L/S,火灾延续时间为1h。各层、各防火分区设水流指示器和监控阀，所有控制信号均传至消防中心。室外设地上式消防水泵接合器，附近设地上式室外消火栓。83 （3）水泵房、消防水池消防泵房、消防水池设在建筑的地下层。（4）灭火器设置根据规范要求，设置磷酸铵盐手提式或推车式干粉灭火器。（5）消防报警系统家居广场设一套消防控制中心火灾报警及联动控制系统。消防控制室设在商场一层。在地下车库、商业用房等处设区域报警器。地下车库设感温探测器，其他建筑设感烟探测器。各消防设备处设控制模块，实现火灾实时的报警、联动控制、消防通讯广播。3.3.6防雷接地系统①在建筑物顶层设独立避雷针或避雷网，利用建筑物柱内主筋做防雷引下线，基础钢筋网做接地极，辅助人工接地极；引下线与接地网及顶层屋面避雷网可靠焊接，组成防雷接地系统；变压器中性点直接接池；设备接池，通讯等电子设备接地与防雷接地系统共同接地装置，要求综合接地电阻小于1欧姆。电源接地采用TN-S系统，在地下室电缆桥架及电气竖井内敷设专用接地干线，去插座回路设专用接地线。所有用电设备正常情况下外露可导电部分均应可靠接地。②从30m起每隔不大于6m沿建筑物四周设水平避雷带并与引下线相连；③30m及以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接；④在电源引入的总配电箱处宜装设过电压保护器。3.4项目实施进度本项目从2011年4月开始着手前期准备工作，2011年883 月开始建设，2012年7月建成投入使用，建设期约为2年。项目前期及建设期安排如下：2011年4月——2011年7月：项目前期工作2011年8月——2011年6月：工程施工建设2011年7月：竣工验收83 项目具体安排见表3.5。表3.5项目进度计划表进度（月数）项目2011201220134567891011121234567891011121234567项目立项、环评、规划方案审批等项目前期准备勘察设计工程招标基础和结构施工砌体工程室内外装修、设备安装及室外配套穿插施工验收整改83 3.5工程招标3.5.1招标的依据《中华人民共和国招标投标法》《合同法》中有关规定3.5.2招标范围对土建工程、设备购置、安装工程、材料、监理等均实行招标。3.5.3招标组织形式上述招标范围，将采取委托有相关资质的单位组织招标。为了保证工程招标项目在公平、公正、公开、透明、有序的原则下进行，工程项目招标阶段由有关部门组成专门机构整体把握、控制、调整。评标工作应按照严肃、认真、公平、公正、科学合理、客观全面、竞争优选、严格保密的原则进行，保证所有的投标人的合法权益。评标由评标委员会负责。评标委员会由相关技术、经济方面的专家组成，成员为5人以上的单数，其中技术、经济方面的专家大于成员总数的2/3。这些专家从事相关领域工作满8年，并具有高级职称或者具有同等专业水平。评标委员会的评标工作受有关行政部门监督。3.5.4招标方式对土建工程、设备购置、安装工程、材料、监理等可采取邀请招标的方式。本项目的招标基本情况，见表3.683 表3.6招标情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察★设计★建筑工程★★★安装工程★★★监理★★★设备★★★重要材料★★★3.6项目实施组织机构配置本项目按有限责任公司的管理模式在股东会下设董事会，再成立以总经理为代表的经营机构，下设行政部、工程部、财务部、招商部、物业管理部和人力资源部。其中行政部负责公司的日常行政工作，工程部负责工程的建设和装潢等，财务部负责公司的资金进出及调配，招商部负责商场的各主力店、专卖店的品牌招募工作，物业管理部负责项目建成后的商场设备的维护、保养及修复，人力资源部负责商场各类员工的招聘和培训工作。组织结构图如下：83 股东会董事会监事总经理副总经理行政部工程部财务部招商部人力资源部物业管理部图3.1项目组织机构图83 第四章资源开发与综合利用分析4.1资源利用分析4.1.1项目建设期主要资源消耗本项目建设期资料消耗主要为土地及水泥、钢材、砂石等建筑材料。土地根据规划合理开发利用，建筑材料其均是市场上可以购买的物资，不属于国家紧缺物资和重要战略储备资源，可以通过国内市场采购解决。4.1.2项目运营期主要资源消耗项目建成后的主要资源消耗为居民生活及配套服务的水资源消耗。本项目用水主要为商业用房生活用水、办公生活用水和绿化浇洒用水，本项目日最高新鲜水总用水量约为1330m³，年新鲜水总用水量约为47万m3。4.2资源节约措施4.2.1节约用地我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基础和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。项目建设规符合总体规划要求，并根据地块特征，在项目设计中充分体现节约用地、集约发展、合理布局的原则。项目合理开发利用地下空间，是城市节约用地的主要措施之一。充分利用地下空间83 布置地下商城，机动车库、设备用房等，同时兼顾人防。地下空间应结合当地实情（如地下水水位的高低等），处理好地下室入口与地面的有机联系、通风、防火及防渗漏等问题。4.2.2节约用材倡导大力推动节约建筑材料是我国建设节约型社会的重要措施之一。项目在节材方面主要做到：（1）科学合理设计，提高建筑物建筑功能的实用性和适应性。建筑规模根据还建规划需求合理设计，建筑物的高度、体量、结构形态要提倡适宜，尽量避免结构形态过高、怪异而增加材料的用量。（2）项目严格执行中华人民共和国建设部公告第912号《建设部推广应用和限制禁止使用技术及建筑节能》中建筑节能外围护结构保温隔热技术、新型建材与施工以及住宅产业化的有关要求。（3）提高散装水泥、商品混凝土和商品砂浆的使用率。使用散装水泥可节约包装用纸，可以节省由于包装袋破损和包装袋内残留造成的水泥浪费,还可减轻工人的劳动强度及改善工人的劳动环境。使用商品混凝土和商品砂浆可以减少水泥、砂石现场散堆放、倒放等造成的损失，同时减少悬浮物污染环境。（4）采用耐久性和节材效果好的建筑结构材料。高强混凝土、高强度钢等结构材料，可以解决建筑结构中肥梁胖柱的问题，增加建筑使用面积。同时，采用耐久性好的建筑材料延长建筑物的使用寿命，减少维修次数，以免频繁维修或过早拆除造成的浪费。4.2.3节约用水83 水资源是基础性的自然资源和战略性的经济资源，与人民生活、经济发展和生态建设紧密相连，关系到经济社会可持续发展的全局，在国民经济和国家安全中具有重要的战略地位。我国是一个水资源短缺的国家，水资源短缺已经成为我国国民经济与社会可持续发展的重要制约因素。建设节水型社会，是解决我国水资源短缺问题最根本、最有效的战略举措。（1）所用用水器具应优先选用原国家经济贸易委员会2001年第5号公告《当前国家鼓励发展的节水设备》（产品）目录中公布的设备、器材和器具。公共区域合理选用节水水龙头、节水便器、节水淋浴装置等。所有用水器具应满足《节水型生活用水器具》CJ164及《节水型产品技术条件与管理通则》（GB18912-2002）的要求。不使用螺旋式铸铁嘴，一次冲洗水在9升以上的便器等建设部淘汰落后产品，采用负荷JC-663-1997《陶瓷片密封封水嘴》及QB/T1334-98《水嘴通用技术条件》的节水型陶瓷片密封水嘴和一次冲洗水量为6升的坐便器。（2）采用给水系统减压限流措施，如控制生活给水系统入户管表前供水压力不大于0.2MPa。（3）采取有效的措施避免管网漏损，漏水主要包括：室内卫生器具漏水、屋顶水箱漏水和管网漏水。平时重视设备、管道、阀门的维修保养，杜绝跑、冒、滴、漏现象的发生。（4）按照我国“十五”计划纲要提出的提高用水重复利用率要求，采取有效的技术措施，道路及绿化用水尽量多使用中水，提高水的重复利用率，降低了水的消耗量。生活排水采用污水、废水分流排放，有利于对不同水质的回收利用。（5）增强节水意识，减少用水量。采取在公共卫生间设“节约用水”提示语等措施宣传倡导节约水资源。4.2.4其他资源节约措施83 项目建立分类收集系统，对生活垃圾分类：可回收垃圾、不可回收垃圾及有害垃圾。加快垃圾分类收集，有利于垃圾处理减量化、资源化、无害化，有效利用资源。83 第五章节能方案分析能源问题是一项关系国民生机和国家长远发展的大事，目前，我国“十一五”期间节能降耗已分解到各个省份。按照国务院发布的国发[2006]28号文《国务院关于加强节能工作的决定》，要大力“推进新建住宅和公共建筑严格实施节能50%的设计标准，直辖市及有条件的地区要率先实施节能65%的标准。推动既有建筑的节能改造，大力发展新型墙体材料”建设单位必须用科学的发展观，认真贯彻落实国家有关节能降耗的要求。5.1用能标准与节能规范本项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范如下：《中华人民共和国节约能源法》（1998年1月1日执行）《中华人民共和国清洁生产促进法》《国务院关于加强节能工作的决定》国发[2006]28号《节能中长期专项规划》国家发改委发改环资[2004]2505号《能源发展“十一五”规划》国家发改委《中国节能技术政策大纲（2006年）》国家发改委、科技部《建筑节能技术政策（1996年）》建设部《民用建筑节能管理规定》（国家建设部令第143号，2006）《节约用电管理办法》（国经贸资源[2000]1256号）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JCJ26-95《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JCJ134-2001《采暖通风和空气调节设计规范》GBJ19-200383 5.2项目能耗状况和耗用指标分析5.2.1能源供应情况本项目所需能源主要为电力、新鲜水。（1）供电：项目所在区市政设施按照城市规划设计统一布局，规划城市道路上有电力电缆沟设施，供电充足方便。（2）供水：项目拟建区域内自来水普及率100%，供水水源充足，周边均有城市积水管道通过（便于内部给水管道的接入），给水条件理想。水质优良，四季供应均衡。5.2.2能源耗用指标（1）电能电力主要用于照明，电梯、水泵、中央空调等大型公用设备及小型电器设备（如计算机等）。本项目年耗用电约4500万kw/年。（2）水耗本项目用水主要为商业生活用水和绿化浇洒用水。年新鲜水总用水量约为47万m35.3节能措施5.3.1建筑节能（1）本工程项目的建筑围护结构的保温、隔热性能及传热系数、节能综合指标等必须符合国家现行行业标准。（2）结构83 在结构设计上，优先选用节能墙体材料，通过采用合理的构造措施，使建筑围护结构满足节能设计标准要求的同时，保证构造合理，主体结构连接安全。防水等级为II级，防水材料采用3＋3厚SBS改性沥青防水卷材（玻纤胎）。外围护墙为非粘土陶粒混凝土空心砌块外贴挤塑聚苯保温板。并在必要的部位设置辅助锚栓，保证其安全性。为避免灰缝处出现热桥，在灰缝处设置保温压条。在窗洞口等加强保温处理，减少热桥带来的热损失。围护结构墙体满足《混凝土小型空心砌块技术规程》（3）外窗根据武汉地区夏季炎热、冬季湿冷的地理自然特点及本工程的座落朝向，在建筑物防热保温设计上应采取环境绿化、自然通风、遮阳和围护结构隔热等综合措施。建筑以双层窗代替单层窗，可采用热工性能好的密封中空双层塑钢窗。中空玻璃的外观质量及性能满足《中空玻璃》（GB11944）的相关规定。外窗气密性:0.5-1.5m3/m·h；空气隔声量≥30db；水密性≥500pa。外窗的传热系数为2.3㎡·k/w，遮阳系数为0.5。外窗的开启总面积大于外墙总面积的12％。向阳面特别是东西向窗户，应采取有效的遮阳措施。（4）外门、外窗人员出入频繁的外门设门斗或热风幕等减少冷风进入的保温措施，阳台门下部必须用20mm聚苯板保湿后K=1.54W/M2K。（5）外门和外窗细部设计要求在窗洞口等加强保温处理，减少热桥带来的热损失。①门、窗框与墙体之间的缝隙，采用高效保温材料填堵。②门、窗框四周与抹灰层之间的缝隙，采用保温材料和嵌缝密封膏密封。5.3.2电气节能措施83 （1）电气照明采取节能措施项目建设区内各功能区照明设计（功率密度、照度等）除满足特殊使用环境及特殊功能环境要求外，严格执行国家现行的《建筑照明设计标准》（GB50034-2004），设计指标均能满足标准要求。应急照明中疏散照明灯具（包括疏散出口指示标志灯和疏散方向指示标志灯）采用LED灯。（2）照明设备设备的选择除特殊强调要适合其使用场所要求以外，在满足照度要求、装饰性及与环境协调等前提下，尽量选择维护系数高、配光曲线适用的高效型灯具，其效率不低于70%。所有电灯需以节约能源光管/灯泡和低能量损耗的镇流器作选择。灯具均符合《普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级》（GB19043-2003）及《单端荧光灯能效限定值及节能评价值》（GB19415-2003）的规定。5.3.3能源管理措施（1）建立运营管理的网络平台，加强对节能、节水的管理和环境质量的监视；建立必要的预警机制和突发事件的应急处理系统。（2）在本项目建设区内，按房屋等使用的功能不同，采用对应的照明控制方式。二盏以上灯具房间内开关可选用双联及以上开关，分别控制各灯具。对建筑物的楼梯间、电梯间及前室、走廊（道）等公共场所的照明，采用带感光探头的手动或红外感应延时照明开关进行控制，节约能源，但在火灾时，能将其中的应急照明强行点亮。对地下车库等公共场所的照明采用智能照明控制系统实时控制，对公共场所照明根据季节和时间实时控制，避免无人时还在开灯，节约用电。5.3.4日常生活节能措施83 （1）空调系统设计：应保证空调系统满足商场使用要求，并符合节能和经济的原则。（2）夏季商场内室内空调温度设置不得低于26摄氏度，冬季室内空调温度设置不得高于20摄氏度。一般情况下，空调运行期间不开窗。（3）注意随手关灯、关电源，电器设备不用时及时切断电源，既节约用电又防止因插座短路引发火灾的隐患。通过以上各个环节节能措施的采用，并完善能源管理体系，落实国家各种节能规章制度，本项目能达到高效利用能源的效果。83 第六章建设用地、征地拆迁及移民安置分析6.1项目选址及用地方案6.1.1项目建设地点项目建于硚口区额头湾地区，用地四至关系为东临80米宽桥孝高速，西、南、北侧均临30米宽城市规划道路。（具体位置附图所示）基地在未来的城市发展方向上，具有交通便捷、功能辐射服务范围大的优势，该地区的建设将更新城市形象。6.1.2场址土地权属类别及占地面积武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司已于2011年1月以挂牌方式竞得位于硚口区额头湾地区，编号为P（2010）206号的国有建设用地使用权。项目规划总用地面积77546㎡。6.1.3土地利用现状用地目前已完成三通一平，目前为待建。6.1.4占用耕地情况及其他本项目建设无占用耕地情况。本场址不压覆矿床和文物；不影响防洪和排涝；不影响通航；不影响军事设施安全。6.2土地利用合理性分析根据国土资源和规划局规划83 设计条件：该地块规划用地性质为商业金融用地，地块分类：商服用地；土地使用强度要求容积率控制在2.6以内，建筑密度控制在45%以内，绿地率按武汉市城市绿化条例执行，并应处理好项目用地与桥孝高速路的交通关系。项目建设未改变用地性质和地点，容积率2.58，建筑密度45%，绿化率35%，美凯龙家居广场依靠桥孝高速为主要对外交通通道，建筑地上部分退让北侧用地红线15米，退让东侧规划道路红线最小处15米，退让南侧用地界限高层最小距离为20米,多层退让用地界线最小距离为15米，退让西侧用地红线最小距离为15米，建筑地下室距离用的红线最近处为8.00米。项目建设符合用地规划要求。6.3征地拆迁和移民安置规划方案建设方取得土地为净地，用地范围内的不涉及征地拆迁及移民安置问题。83 第七章环境和生态影响分析7.1区域环境现状项目基地位于武汉市硚口区，硚口区位于武汉市汉口西部，是武汉市的七个中心城区之一。根据硚口区环境状况公报：（1）空气环境质量硚口区全年空气质量为优良的天数占全年天数的80.0%以上，环境空气质量总体为良。（2）水环境质量①河流：根据《地表水环境质量标准》（GB3838－2002），按功能区域类别，以24项监测指标评价，硚口区主要水体环境质量保持稳定，汉江宗关断面水质符合Ⅲ类标准。②湖泊：全区有张毕湖、竹叶海2个湖泊，按照《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）及监测指标评价，水质现状差，为劣V类，超标项目为氨氮、总氮。③饮用水源水质：汉江宗关水厂供水水质达标率为100%。（3）声环境质量区域环境噪声，全区城市区域环境噪声平均值为55.4分贝，达到《声环境质量标准》（GB3096－2008）二类标准。全区交通道路噪声平均值为69.8分贝，达到交通道路两侧功能区噪声标准。项目拟建地生态环境整体状况良好。7.2生态环境影响分析7.2.1项目建设期环境影响（1）废气83 施工现场的扬尘主要来自以下几个方面：土方的挖掘及现场堆放、建筑材料（灰土、砂、水泥等）的现场搬运及堆放、施工垃圾的清理及堆放、车辆及施工机械往来造的道路扬尘。施工现场的扬尘大小与施工现场的条件、管理水平、机械化强度及施工季节、建设地区土质及天气情况等诸多因素有关，根据有关施工场地的类比调查，现场作业点粉尘浓度最高可达到150mg/m3，由于建筑粉尘沉降较快，只要加强管理，进行文明施工，则其影响范围较小，一般仅影响项目施工周边地区。施工场地洒水与否所造成的环境影响差异很大，采取洒水措施后，距施工现场30m处的TSP浓度值即可达到GB3095-1996《环境空气质量标准》中TSP日平均二级标准。分析类比资料可知，施工场地30m范围内受扬尘影响较大。受影响的时段主要集中在土方工程施工阶段，土方工程施工结束后，扬尘产生源强将得到大幅度削减，敏感点受扬尘的影响也随之减弱。（2）废水施工期废水来源于现场施工人员生活污水、施工机械、车辆冲洗废水和施工阶段桩基、灌梁等环节产生的泥浆废水。生活污水主要含有CODCr、BOD5、SS等污染物，应设置临时化粪池进行处理。泥浆废水SS浓度含量较高，有些甚至高于10000mg/L，应设置临时沉淀池，经沉淀池处理后排放。（3）噪声施工噪声主要由各施工阶段的机械设备及运输车辆产生，并贯穿于施工的全过程。噪声主要是土建设备噪声和运输车辆交通噪声，其中土建设备噪声主要是由挖掘机、推土机和振捣机等运行时产生；运输车辆交通噪声主要是建筑材料运输和设备运输产生的噪声。按照GB12523-9083 《建筑施工场界噪声限值》的规定，对施工机械在不同距离处的噪声进行评价，结果见表7.1。表7.1各种施工机械在不同距离处的噪声值与评价结果单位：dB(A)施工机械标准值10m50m100m昼间夜间预测值昼间超标夜间超标预测值昼间超标夜间超标预测值昼间超标夜间超标装载机755584+9+2970-5+1564-11+9推土机755580+5+2566-9+1160-15+5挖掘机755578+3+2364-11+958-17+3移动式吊车655584+25+3576+11+2170+5+15旋挖钻机755579+4+2465-10+1059-16+4振捣机705578+8+2364-6+958-12+3运输卡车755586+11+3172-3+1766-9+11由7.1可见，一般当相距50m时，施工机械的噪声值可降至64～72dB(A)，昼间噪声可基本达标，夜间噪声均超过标准，因此工程施工所产生的噪声对50m以内范围的影响较重。施工期约3年，施工结束后施工噪声影响将消失。建筑施工由于各阶段使用的机械设备组合情况不同，所以噪声辐射影响的程度也不尽相同。基础施工阶段设备多属高噪声机械；主体施工阶段，噪声特点是持续时间长，强度高；装饰期间的噪声相对较弱，一是大型机械设备运转频率减少，另外一些噪声较强的木工机械又可搬入已建成的主体建筑内进行操作。（4）固体废物施工期固体废物主要是建筑垃圾，也有少部分的生活垃圾，建筑垃圾大多为固体废弃物。建筑施工过程中产生的建筑垃圾主要有开挖的土石方、碎砖、混凝土、砂浆、桩头、包装材料等，使用过程中产生的主要有装修类材料、塑料、沥青、橡胶等。83 据有关资料介绍，经对建筑的施工材料损耗的粗略统计,在每万平方米建筑的施工过程中，建筑废渣会产生500～600t，取500t/104m2，项目总建筑面积295443m2，则本项目在施工过程中建筑垃圾约14772.15t。生活垃圾主要是工地工人废弃物品，固体废物应集中堆放及时清理，施工单位应按规定办理好淤泥渣土的转运手续，外运到有关部门指定的建筑固废倾倒场，防止露天长期堆放可能产生的二次污染。7.2.2项目营运期环境影响（1）废气营运期废气污染源主要为汽车进出停车场时产生的汽车尾气。汽车尾气主要来源于进出停车场汽车，进出汽车类型以小型汽油车为主。停车场汽车尾气污染源源强进行预测如下：A、怠速行驶汽车尾气污染物汽车在进、出停车场时均为怠速行驶和启动状态，在这种状态时，汽车将有大量尾气排放。根据对其他同类型车库的类比调查和有关资料，停车场产生的主要污染物为汽车尾气中所含的CO、NO2及HC，汽车尾气主要污染因子及排放的浓度范围参见表7.2。表7.2汽车废气主要污染物浓度一览表污染物单位汽油车CO％3.8-6NO2ppm2000-5000HCppm500-2500B、汽车耗油量及废气污染物83 汽车耗油量与汽车状态有关，根据统计资料及类比调查，车辆进停车场（车速小于5公里/小时）平均耗油量为0.2L/分钟，即0.15kg/min，正常行驶时（车速15公里/小时）时平均耗油量为0.1L/km，汽油燃烧后产生的污染物将向周围空气排放。同时在相同的耗油量的情况下，汽车尾气污染物排放量还与空燃比有关（空燃比指汽车发动机工作时，空气与燃油的体积比）。当空燃比较大时（大于14.5时），燃油完全燃烧，产生二氧化碳和水，当空燃比较低时（小于14.5时），燃油不充分燃烧，将产生CO、NO2及HC等污染物。据调查，当汽车进出停车场时，平均空燃比约为12:1。汽车废气中CO、NO2及HC的浓度随汽车行驶状况不同而有较大差别，根据汽车尾气监测数据统计及相关资料，汽车在怠速与正常行驶时所排放的各种污染物浓度见表7.3。表7.3汽车废气中各污染物浓度一览表污染物单位怠速正常行驶备注CO％4.072.01容积比HCppm1200600容积比NO2ppm30001000容积比由此可计算得到停车场高峰时段废气排放源强如表7.4所示。表7.4高峰时段停车场废气排放源强一览表序号污染物CONO2HC1排放浓度(mg/m³)0.210.010.0082总排放速(kg/h)25.681.240.963年排放量（t/a）18.70.90.7（2）废水项目营运期废水主要为生活污水，项目日排水量为1084.09m3，年总排水量为392721.25m3。83 该类废水中主要污染物产生浓度及产生量分别为CODCr：350mg/L、23.92t/a，BOD5：150mg/L、10.25t/a，SS：250mg/L、17.09t/a，动植物油：20mg/L、1.37t/a，NH3-N：30mg/L、2.05t/a。项目废水经过化粪池处理后，废水中主要污染物排放浓度及排放量分别为COD：300mg/L、20.50t/a，BOD5：120mg/L、8.20t/a，SS：230mg/L、15.72t/a，动植物油：20mg/L、1.37t/a，NH3-N：25mg/L、1.71t/a。项目废水经过化粪池处理后能满足《污水综合排放标准》（GB8978-1996）表4中三级标准的要求。（3）噪声拟建项目营运期噪声主要来自地下室的风机、水泵等设备噪音。根据类比调查，风机、水泵工作时1米处噪声值约为75～85dB(A)。（4）固体废物项目产生的固体废物主要为生活垃圾。7.3环境保护措施方案7.3.1施工期环保措施（1）废气处理为控制扬尘的影响，建设单位应严格采取以下施工污染控制对策：①建设工程施工方案中必须有防止泄漏遗撒污染环境的具体措施，编制防止扬尘的操作规范，其中应包括施工现场合理布局，建筑材料堆存，对易起尘物料实行库存或加盖苫布，运输车辆要完好、装载不宜过满、对易起尘物料加盖蓬布、控制车速、减少卸料落差等内容。②建设工程施工现场地坪必须进行硬化处理，条件允许应采取混凝土地坪；工地出口处要设置冲洗车轮的设施，确保出入工地的车辆车轮不带泥土。83 ③建立洒水清扫制度，指定专人负责洒水和清扫工作；④建筑工地必须使用预拌混凝土，禁止现场搅拌，禁止现场消化石灰、拌合成土或其他有严重粉尘污染的作业；⑤建筑工地建筑施工外脚手架一律采用密目网维护；⑥建筑工地四周围挡必须齐全，并按有关规定进行设置。在朝向居民一侧围挡需要高于3m。（2）污水处理建设单位对于施工废水的处理拟采用修筑临时沉淀池的处理方法，施工废水经处理，可减小对城市污水管网的影响；生活污水可设临时化粪池对该废水进行处理，污水经处理后进入市政污水管网，处理后污染物排放浓度能够满足GB8978-1996《污水综合排放标准》中“三级标准”，污水经处理后进入市政污水管网，经汉西污水处理厂处理后不会对收纳水体府河产生影响。（3）噪声控制由于建筑施工是在露天作业，流动性和间歇性较强，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，下面结合施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出一些治理措施：A、降低声源的噪声强度对基础施工过程中主要发声设备：空压机和风镐应考虑采用选用低噪声的空压机设备。B、采用局部吸声、隔声降噪技术对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，围障最好敷以吸声材料，以此达到降噪效果。C、对主要发声设备电锯的噪声治理措施施工现场的电锯在运转时，空载噪声为98-100dB(A)83 ，负载时噪声为100-105dB(A)。通过取消滑架上的集屑斗，降低旋转噪声；在工作平台上粘附泡沫塑料，使工作台起到一定的吸声作用；在机腔内四壁和轴承座平面上贴附吸声材料，使机内变成多层阻性消声器；在锯片工作部分，在距平台高100mm处增加吸尘消声器；在操作过程中，应随时注意检查锯片压盘的垂直度和锯齿形状的均匀度，避免失重，减少振动负荷等措施降低噪声。除此之外，施工期还应该注意以下几点：D、合理安排施工时间，在夜间（22:00-6:00）禁止使用高噪声设备，如打桩机、破碎机、推土机、挖掘机、打夯机、发电机、电锯、混凝土电动震捣机等，优先选用静压桩等先进建设工艺；对施工材料和垃圾等的运输尽量安排在晚上7∶00~9∶00点进行，以减小载重汽车噪声对环境的影响。E、合理布局机械设备，并对机械设备进行定期维修，使其保持良好的运行工况。F、在施工过程中，对混凝土搅拌、金属窗加工等发出高频噪声的生产过程尽量不安排在现场施工，建议采用成品窗；大型建筑构件，应在施工现场外预制，然后运到施工现场再行安装。G、对于确需夜间施工的施工活动，施工单位必须事前报经当地人民政府批准，同时执行建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工15日前填写《建筑施工场地噪声管理审批表》，向当地环境保护主管部门申报。并于施工前两天公告附近居民。H、运输车辆进出施工现场控制或禁止鸣喇叭，减少交通噪声。I、制定施工噪声控制备用应急方案，重视噪声源头的治理工作。当常规噪声控制措施不能满足要求，出现噪声扰民情况，应及时对产生噪声的设备和施工工艺停止施工，并检查噪声防治措施的可靠性。J、根据国家环保总局1998年4月2683 日发布的《关于在高考期间加强环境噪声污染监督管理的通知》，在高考期间和高考前半个月内，除按国家有关环境噪声标准对各类环境噪声源进行严格控制外，还禁止进行产生噪声超标和扰民的建筑施工作业。总之，建设单位必须全面落实上述要求，并使施工各阶段的场界噪声符合GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》中的规定。（4）固体废物处置建设单位应从源头上控制建筑垃圾产生，在方案和设计阶段,必须全面对比，选择合理的方案和进行合理的设计，尽量减少工程变更，以减少建筑垃圾。主要措施如下：A、提高耐久性设计尽可能延长结构的使用年限，提高结构的耐久性。与此同时，也应相应提高各种装饰材料、填充材料等的耐久性。从而不仅可以提高资源的利用率，还可以减少建筑垃圾的产生率。B、合理选购材料和构件在设计时应尽量运用标准设计，采用标准模数和预制构件，以减少建筑垃圾的产生。在选择建筑材料时，应优先选择建造时产生建筑垃圾少的再生建材，还应考虑选择维修、改造和拆除时少垃圾、能再生的建材。并且应尽量采用无包装材料和购买前应先计算好材料用量以免超量。C、加强施工管理施工招投标阶段明确建筑垃圾的处理措施,迫使施工单位在施工时采取相应措施以减少建筑垃圾,所需费用最好也能纳入概算中。在施工阶段，采用机械化施工、提高施工技术和施工工艺、加强施工组织管理工作，提高结构的施工精度，避免局部凿除或修补。在施工现场还应对建筑垃圾分类存放，更应严格控制工程变更，尤其是那些已经建好的工程，最好不要再进行变更，以免增加造价和建筑垃圾。83 7.3.2营运期环保措施（1）废气处理地下车库空气进行强制性机械通风换气，地下车库按每小时换气六次，废气经抽排至地面，通过中心绿化区隐蔽排风口排放，经周围环境稀释扩散及绿化带吸收。（2）废水处理项目生活污水经化粪池处理，然后排入城市污水管网，经汉西污水处理厂处理达标后排入府河。排放浓度能够达到三级标准。（3）噪声控制工程在建筑设计上充分应考虑噪声的防护措施，可采用的拉法基墙体保温系统具有良好的隔声效果，临街建筑上可采用隔声性能较好的中空玻璃窗，墙体采用具有良好隔声效果的保温隔热墙体。水泵拟安装在地下室内，可以降噪30～35Db(A)，厂界噪声负荷标准，不会对周边环境产生不良影响。（4）固体废物处置城市生活废弃物应进行资源化回收及利用，加快垃圾分类收集，以利于垃圾处理减量化、资源化、无害化。项目应建立分类收集制度，对生活垃圾分为三类：可回收垃圾，即废弃的纸、塑料、金属、橡胶、玻璃、织物等；不可回收垃圾，包括剩余饭菜和瓜果壳等；有害垃圾，即废弃电池、废荧光灯管、过期药品、日用化学品等，由环卫部门定期回收。物业管理部门加强对固体废物的管理，及时收集，妥善处理处置。项目固体废物采用以上措施后，符合武汉市环保局固体废物零排放的要求，对周围环境不会造成污染。根据上述分析，本评价认为建设项目符合当83 地城市建设总体规划的要求，项目在建设中和建成运行以后将产生一定程度的污水、废气、噪声及固体废物的污染，建设单位应严格按照本报告提出的各项规定，切实落实各项污染防治措施以及主要污染物总量控制方案，严格执行环境保护“三同时”制度，项目对周围环境的影响可以控制在国家有关标准和要求的允许范围内。7.4地质灾害影响分析工程区无区域性大断裂发育，区域地壳基本稳定。根据1/400万《中国地震动参数区划图(50年超越概率10%)》(GB18306-2001)，工程区地震动峰值加速度为0.05g，根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）,本地区地震基本烈度为6度，项目拟建物按6度设防，可不考虑砂土层的液化问题。评估区内不存在崩塌、滑坡、地面塌陷等地质灾害，故评估区地质灾害现状危险性小。本项目的地质灾害影响分析以具有资格的单位作出的地质灾害危险性评估说明书为依据。7.5特殊环境影响本项目建设场地内没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等。本项目建设对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等不会造成不利影响。本项目需要环保部门出具环境影响评价报告书。关于本项目环境影响的权威评价结论，以环保部门的环境影响评价报告书为准。83 第八章投资估算及资金筹措8.1投资估算8.1.1投资估算依据（1）国家、湖北省、武汉市相关的政策法规和基本建设收费标准；（2）2008年《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》；（3）《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建[2003]044号文颁发）；（4）《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》；（5）《湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表》（鄂建[2003]043号文颁发）；（6）武汉地区建筑安装工程2011年2季度造价指数；（7）设备及工器具出售及安装的近期市场价；（8）《湖北省建设项目总投资组成及其他费用定额》（鄂建[2006]26号文颁发）；（9）项目相关调研资料。8.1.2投资估算方法（1）工程费用①土建工程分别估算地上及地下部分，地上部分商业建筑按1000元/平方米83 估算，写字楼按1300元/平方米估算，地下部分按2100元/平方米估算。②装饰工程装饰工程包括：外立面装饰和室内装饰。外立面按500元/平方米估算，美凯龙商场及写字楼公共部分内部装修由美凯龙公司完成，商铺内装修由商户自行装修，室内装修平均按300元/平方米估算，地下设备用房及车库装饰按100元/平方米估算。③安装工程项目安装工程主要考虑：给排水卫生洁具、消火栓及消防喷淋系统、电气工程（含变配电及照明）、消防报警及联动控制工程、通信网络综合布线、安防监控系统、智能化系统、暖通空调、电梯等。④室外工程项目室外考虑室外道路及绿化，室外道路按250元/㎡估算，绿化按40元/㎡估算。（2）工程建设其他费用土地费用根据土地使用权成交确认书，土地成交价款34000万元。工程建设其他费还需考虑建设单位管理费、工程监理费、可行性研究费、勘察设计费、环境影响评价费、场地准备及临时设施费、市政基础设施配套费、白蚁防治费、垃圾服务费、招标代理服务费、建筑工程招标交易服务费、造价咨询服务费等。估算办法和取费标准参照《湖北省建设项目总投资组成及其他费用定额》，并根据项目实际发生情况及类似工程造价指标确定。83 （3）预备费取可预见费用（扣除土地费用）的3%作为预备费。8.1.3项目总投资项目投资资金完全由企业自筹，不产生建设期借款利息，估经估算：项目总投资合计为110798.94万元，其中：工程费用69084.1万元；工程建设其他费用39477.97万元；工程预备费2236.86万元。表8.1项目总投资汇总表序号费用名称投资额（万元）占项目投入总资金的比例1建设投资110798.94100.00%1.1工程费用69084.1062.35%1.2工程建设其他费用39477.9735.63%1.3预备费用2236.862.02%2建设期借款利息0.000.00%3项目总投资（1+2）110798.94100.00%各项费用构成及详细估算见附表1。8.2资金筹措项目所需资金全部由武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司自筹，主要通过股东筹资。83 第九章经济影响评价9.1项目财务评价9.1.1财务分析基础数据财务分析基础数据见表9.1。表9.1财务基础数据表序号项目名称单位数据或选项备注1项目周期单位年2项目周期（计算期）年123项目建设期年24项目基准收益率%125房产税%12按房屋租金6营业税税率%5按营业收入7城建税税率%7按营业税8教育附加税率%3按营业税9地方教育附加%0.1按营业收入9所得税税率%25按利润总额9.1.2营业收入和税金估算9.1.2.1营业收入估算（1）经营方式美凯龙商场和写字楼出租，预计美凯龙商场运营第一年出租率80%，第二年后100%；写字楼第一年出租率70%，以后各年空置率5%；多层小商铺出售，建成后第一年内全部销售。（2）销售价格综合考虑拟建区域市场价格和未来价格走势分析，项目建成后，83 各类产品初步定价为：美凯龙商场运营第一年租金均价100元/平方米·月，以后各年租金考虑年5%增幅；写字楼第一年租金均价30元/平方米·月，以后各年租金考虑年5%增幅；各年营业收入详见附表3。9.1.2.2营业税金估算项目主要为商业及办公租赁，应征收房产税、营业税金及附加税金。营业税按营业收入的5%征收，城市建设维护费、教育费附加以营业收入为征收基数，分别按7%、3%征收，地方教育附加以营业收入未基数，按0.1%征收。房产税以出租房屋租金收入为基数，按12%征收。各年营业税金征收情况详见附表3。9.1.3总成本费用估算项目总成本费用主要包括：房屋折旧费、维修费、管理费用（运营期间人员工资及福利费、水电费及其他管理费）、销售费用。（1）折旧费：未出售部分房屋从第三年开始计提折旧，按直线折旧法，净产值率5%，折旧年限30年，年折旧费为3508.63万元；（2）维修费：房屋维修费按年折旧费10%估算；（3）工资及福利费：83 项目运营后，家居商城内设置管理人员约50人，并配置保安人员约100人，管理人员工资按年均4万估算，保安人员工资按2万/年估算，福利费按工资14%估算；（4）年水电费约450万元/年；（5）其他管理费如办公费用等年合计约200万元。（6）销售费用按营业收入5%估算。项目总成本费用估算详见附表4。9.1.4项目静态盈利能力分析根据利润和利润分配表（附表6），计算本项目各项财务评价指标如下：（1）投资利润率、投资利税率投资利润率=年均利润总额/总投资额×100%=195486.51/10/110798.94*100%=17.64%投资净利润率=年均税后净利润/总投资额×100%=146614.88/10/110798.94*100%=13.23%（2）静态投资回收期根据项目投资现金流量表（附表7）以及投资回收期的计算方法：静态投资回收期＝累计净现金流量开始出现正值年份-1+（上年度累计现金流量的绝对值/当年净现金流量）＝8-1+（12629.58/23823.11）＝7.53年从静态评价指标分析，项目在经济上是可行的。9.1.5项目动态盈亏能力分析83 根据项目投资现金流量表（附表7）计算出本项目各项财务评价指标如下：（1）财务净现值税前财务净现值=38401.03万元税后财务净现值=15008.22万元（2）财务内部收益率税前财务内部收益率=15.80%税后财务内部收益率=12.36%项目财务净现值大于零，税后财务内部收益率高于行业内部收益率12%。综上，项目各项财务指标均满足要求，项目具有较好的财务盈利能力。9.2经济影响分析项目建设对于推动硚口区区域经济发展，直接增加财政税收，带动配套行业的发展，促进地区第三产业发展具有积极意义。本项目的建设也不会对国民经济产生重大影响，本项目不需要进行宏观经济影响分析。同时，本项目不涉及国家经济安全，不需要分析本项目建设对经济安全的影响，也不需要提出维护经济安全的措施。9.3行业影响分析（1）行业现状分析中国家具行业的国内市场销售额三年平均增速为35.5%，83 我国家具市场总量不小，但与国外家具消费水平相比较，我国家具人均消费水平还很低，行业发展空间广阔。随着我国政府加快城市化和小城镇化建设步伐，我国每年基本建设竣工量有12亿平方米，是全欧洲一年建设竣工量的6倍。其中，城镇住宅建设大约有5亿平方米，这将会带动民用家具需求量增加。同时，由于第三产业的发展和房地产业的崛起，国内每年有数千万平方米的办公楼宇和公共建筑竣工，对家居建材的需求在今后几年里也将急剧增加，中国家居建材行业有着巨大的市场潜力。（2）企业在行业中的地位企业在国内属于中型企业，不会导致对该行业形成垄断。83 第十章社会影响评价10.1社会影响效果分析红星美凯龙世博家居广场建设项目建设符合国家和地区发展规划。红星美凯龙落户古田，有利于发挥出古田建材家居产业集群效应，其将奠定了古田区在全市的商业地位，使之成为古田商业中心的发动机，为打造建材家居的中央采购区汇聚人气，同时其也成为拉动湖北省乃至华中地区内需的大型平台，带动武汉商贸服务业发展。项目的建设、使用对当地居民和相关单位如设计、施工、监理等产生积极的影响，为相关企业提供新的业务。首先，项目建成后直接增加国家税收；其次，项目建设增加就业机会，提高居民就业率；同时，项目建成有助于加快区域第三产业发展，促进产业链条的发展壮大，从而加快了城市建设步伐，为武汉市经济和社会发展起到一定的推动作用，对武汉“8+1”城市圈发展也具有一定的促进作用。10.2社会适应性分析（1）不同利益群体对项目建设和运营的态度通过调查表明，相关利益群体中的绝大多数都对本项目的建设持支持的态度。（2）政府对项目建设和运营的态度和支持程度红星美凯龙世博家居广场发展有限公司在项目选址、征地、规划等方面取得各政府部门的同意，83 为项目的顺理实施和正常运行提供了有力保障。（3）现有技术、文化状况对项目建设的适应程度武汉市有很好的工业基础，相关劳动力及技术资源丰富，为项目提供人力和技术上的支持。项目所在地直接相关的不同利益群体和当地组织机构，对项目的建设、运营持支持态度并积极参与，当地技术文化条件也完全能满足项目的建设、运营需要。项目能为当地的社会环境、人文条件所接纳，与当地的社会环境相互适应。10.3社会风险及对策分析项目社会风险分析是对影响项目的各种社会因素进行识别和排序，分析可能出现较大风险的社会环境和条件。本项目的社会风险主要体现在对生态及环境保护的风险。本项目建设在一定程度上改变项目建设地的生态环境；建筑风格设计不当会产生与自然环境不协调造成视觉污染；建筑垃圾处理不当会产生生态环境污染等问题，都应引起项目建设单位和承建商高度重视，并按各项环保控制措施贯彻落实，严格实行“谁开发、谁保护、谁建设、谁负责”的制度，坚决避免“建设性破坏和破坏性建设”现象发生。83 在本项目的建设过程中，由于项目投资较大，建设内容多，环保要求高，技术设计设计多个专业和不同技术标准，牵涉多个行业、部门和单位。因此，针对环境保护和生态系统建设中可能出现的各种风险，只要项目建设单位严格按项目建设设计规划要求进行，同时按项目环境评价报告中提出的各种环保措施来操作，完全可以避免出现上述风险。83 附表1项目总投资估算表序号项目单位数量指标（元）金额（万元）备注一工程费用69084.101土建工程㎡29544340624.011.1地上部分㎡20024320632.011.1.1家居商场㎡179986100017998.601.1.2办公写字楼㎡2025713002633.411.2地下部分㎡95200210019992.002装饰工程㎡3194239028.692.1外立面装饰㎡400005002000.002.2商业及办公室内装饰㎡2117233006351.69公共部分装修由建设方完成，其他由商户自行装修2.3地下车库及设备用房室内装饰㎡67700100677.003安装工程㎡29544318981.633.1给排水卫生洁具㎡295443601772.663.2消火栓及消防喷淋工程㎡295443802363.543.3电气工程㎡2954431203545.32供配电及照明3.4消防报警及联动控制工程㎡295443501477.223.5通信网络等综合布线㎡295443401181.773.6安防监控系统㎡29544330886.333.7智能化系统㎡295443401181.773.8暖通空调工程㎡2954435538.983.8.1美凯龙商场㎡2074862505187.1583 美凯龙商场采用中央空调，含地上及地下商场3.8.2其他部分通风排烟系统㎡8795740351.83写字楼空调系统由商户自行安装3.9电梯㎡295443351034.054室外工程449.774.1室外道路㎡15509.2220341.204.2绿化㎡27141.140108.56二工程建设其他费用39477.971土地费用项134000000034000.00根据土地使用权成交确认书2建设单位管理费项264.21财建（2002）394号3工程监理费项778.04发改价格[2007]670号4可行性研究费项10.00计价格（1999）1283号5工程勘察费项34.90计价格（2002）10号,按建筑物占地面积10元/㎡计算6工程设计费项1202.09计价格（2002）10号7环境影响评价费项5.84计价格[2002]125号8场地准备及临时设施费项345.42计标（85）352号9市政基础设施配套费项2281.37鄂价房服[2002]17810白蚁防治费项59.09鄂价费字[1992]232号11垃圾服务费项360.44鄂价费字[1992]233号12招标代理服务费项60.09计价格[2002]1980号13建筑工程招标交易服务费项55.27鄂价房地函字[2000]31号14造价咨询服务费项21.21鄂价房地字[2000]51号三预备费项2236.86四合计110798.9483 附表2资金来源与使用计划表单位：万元序号项目合计121项目总投资110798.9467065.7043733.231.1工程费用69084.1027633.6441450.461.2工程建设其他费用39477.9738537.32940.651.3预备费2236.86894.741342.122资金筹措110798.9467065.7043733.232.1企业自筹110798.9467065.7043733.232.2借款083 附表3营业收入及相关税金估算表产品名称项目合计123456789101112家居商场租金收入（万元）308188.7319918.6626143.2427450.4028822.9230264.0631777.2733366.1335034.4436786.1638625.47价格（元/平方米·月）100100105.00110.25115.76121.55127.63134.01140.71147.75155.13租用率（%）100%80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%数量（㎡）207486207486207486207486207486207486207486207486207486207486207486房产税（万元）36982.652390.243137.193294.053458.753631.693813.274003.944204.134414.344635.06营业税（万元）15409.44995.931307.161372.521441.151513.201588.861668.311751.721839.311931.27城市建设维护费（万元）1078.6669.7291.5096.08100.88105.92111.22116.78122.62128.75135.19教育费附加（万元）462.2829.8839.2141.1843.2345.4047.6750.0552.5555.1857.94地方教育附加（万元）308.1919.9226.1427.4528.8230.2631.7833.3735.0336.7938.63办公写字楼租金收入（万元）8531.52510.48727.43763.80801.99842.09884.19928.40974.821023.571074.74价格（元/平方米·月）303031.5033.0834.7336.4738.2940.2042.2144.3246.54销售比例（%）95%70%95%95%95%95%95%95%95%95%95%数量（㎡）2025720257202572025720257202572025720257202572025720257房产税（万元）1023.7861.2687.2991.6696.24101.05106.10111.41116.98122.83128.97营业税（万元）426.5825.5236.3738.1940.1042.1044.2146.4248.7451.1853.74城市建设维护费（万元）29.861.792.552.672.812.953.093.253.413.583.76教育费附加（万元）12.800.771.091.151.201.261.331.391.461.541.61地方教育附加（万元）8.530.510.730.760.800.840.880.930.971.021.07合计营业收入（万元）316720.2520429.1326870.6628214.2029624.9131106.1532661.4634294.5336009.2637809.7239700.21营业税金及附加（万元）17736.331144.031504.761580.001658.991741.941829.041920.492016.522117.342223.21房产税（万元）38006.432451.503224.483385.703554.993732.743919.384115.344321.114537.174764.0383 附表4总成本费用估算表单位：万元序号项目合计1234567891011121总成本费用1.1房屋折旧费35086.333508.633508.633508.633508.633508.633508.633508.633508.633508.633508.631.2维修费3508.63350.86350.86350.86350.86350.86350.86350.86350.86350.86350.861.3管理费用11060.0011061106110611061106110611061106110611061.3.1人员工资及福利费4560.004564564564564564564564564564561.3.2水电费4500.004504504504504504504504504504501.3.3其他管理费2000.002002002002002002002002002002001.3销售费用15836.011021.461343.531410.711481.251555.311633.071714.731800.461890.491985.011.3.1广告费15836.011021.461343.531410.711481.251555.311633.071714.731800.461890.491985.012总成本费用合计65490.975986.956309.036376.216446.746520.806598.576680.226765.966855.986950.513运营费用30404.652478.322800.402867.572938.113012.173089.943171.593257.333347.353441.8783 附表5固定资产折旧估算表单位：万元序号项目名称折旧年限1234567891011121固定资产合计1.1原值合计110798.94110798.94110798.94110798.94110798.94110798.94110798.94110798.94110798.94110798.94110798.941.2当期折旧费3508.633508.633508.633508.633508.633508.633508.633508.633508.633508.631.3净值合计107290.30103781.67100273.0496764.4093255.7789747.1486238.5082729.8779221.2475712.612房屋建筑302.1原值110798.94110798.94110798.94110798.94110798.94110798.94110798.94110798.94110798.94110798.94110798.942.2当期折旧费3508.633508.633508.633508.633508.633508.633508.633508.633508.633508.632.3净值107290.30103781.67100273.0496764.4093255.7789747.1486238.5082729.8779221.2475712.6183 附表6利润与利润分配表单位：万元序号项目合计1234567891011121营业收入316720.2520429.1326870.6628214.2029624.9131106.1532661.4634294.5336009.2637809.7239700.212总成本费用65490.975986.956309.036376.216446.746520.806598.576680.226765.966855.986950.513营业税金及附加17736.331144.031504.761580.001658.991741.941829.041920.492016.522117.342223.214房产税38006.432451.503224.483385.703554.993732.743919.384115.344321.114537.174764.035利润总额195486.5110846.6515832.4016872.2917964.1819110.6720314.4721578.4722905.6724299.2325762.476所得税48871.632711.663958.104218.074491.054777.675078.625394.625726.426074.816440.627净利润146614.888134.9911874.3012654.2213473.1414333.0015235.8616183.8517179.2518224.4219321.858盈余公积金14661.49813.501187.431265.421347.311433.301523.591618.391717.931822.441932.189未分配利润131953.397321.4910686.8711388.8012125.8212899.7013712.2714565.4715461.3316401.9817389.6610投资利润率17.64%11投资净利润率13.23%83 附表7项目投资现金流量表单位：万元序号项目合计1234567891011121现金流入392432.850.000.0020429.1326870.6628214.2029624.9131106.1532661.4634294.5336009.2637809.72115412.821.1营业收入316720.250.000.0020429.1326870.6628214.2029624.9131106.1532661.4634294.5336009.2637809.7239700.211.2回收固定资产余值75712.6175712.612现金流出196946.3467065.7043733.236073.857529.637833.278152.098486.858838.359207.439594.9610001.8610429.112.1建设投资110798.9467065.7043733.230.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2运营费用30404.652478.322800.402867.572938.113012.173089.943171.593257.333347.353441.872.3营业税金及附加17736.331144.031504.761580.001658.991741.941829.041920.492016.522117.342223.212.4房产税38006.432451.503224.483385.703554.993732.743919.384115.344321.114537.174764.032.5所得税48871.632711.663958.104218.074491.054777.675078.625394.625726.426074.816440.623税前净现金流量62694.94-67065.70-43733.2314355.2919341.0320380.9321472.8222619.3023823.1125087.1126414.3027807.86104983.714税前累计净现金流量62694.94-67065.70-110798.94-96443.65-77102.62-56721.69-35248.88-12629.5811193.5336280.6462694.9490502.80195486.515税后净现金流量26338.74-67065.70-43733.2311643.6215382.9316162.8516981.7717841.6318744.4919692.4920687.8921733.0698543.096税后累计净现金流量26338.74-67065.70-110798.94-99155.31-83772.38-67609.53-50627.76-32786.13-14041.645650.8526338.7448071.79146614.88计算指标税前税后项目内部收益率15.80%12.36%项目净现值38401.0315008.22投资回收期7.538.7183'