亚太旅游部长国际会议中心项目可行性研究报告 89页

'亚太旅游部长国际会议中心项目第一章项目概况及可行性报告编制的依据1.1项目名称项目名称：亚太旅游部长国际会议中心项目1.2项目建设单位项目建设单位：珠海市淇洲岛影视城有限公司1.3地块坐落位置与环境：淇澳岛项目位于珠海市高新区淇澳岛东线道路东侧、望赤领山群及附近。40 1.4本报告编制的依据※珠海市规划局《建设用地规划许可证》2006用地字（香洲）第088号及用地红线图、规划设计要点※珠海市旅游局《关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目的报告的复函》※珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组《房地产项目开工通知》※参考资料：《珠海市城市规划条例》《珠海市城市总体规划（2001-2020）》《珠海工程造价信息》《房地产开发项目经济评价方法》《建设项目经济评估方法与参数》（第三版征求意见稿）1.5项目开发公司状况珠海市淇洲岛影视城有限公司是中新集团（控股）有限公司下属中外合资企业。中新集团（控股）有限公司创立于1999年，2003年在香港联交所主板上市，是一家以中国大陆房地产开发、土地一级开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性集团公司。先后在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳等地开发了20多个大型房地产项目，主要包括北京“后现代城”、“西钓鱼台嘉园”、“青年汇”、天津“老城厢”、重庆“中新城上城”、深圳“中国凤凰大厦”、西安“中新浐灞半岛”和长沙“中新森林海”等精品楼盘，开发量逐年递增，累计开发和储备面积达1500万平方米。先后有北京的后现代城荣获“2006－2007北京地产十大区域领袖楼盘”大奖、后现代城5期荣获“2006年度最具人气创新楼盘”大奖、重庆中新城上城获“2006年创新中国主力户型综合设计奖”、天津老城厢获“2006年中国华北地区品牌前三名”等共20余项殊荣，2007年销售额达到277.98亿元，40 已发展成为中国最具影响力的房地产运营商之一，名列2007中国房地产百强企业盈利性前10位、2007中国混合所有制房地产公司品牌前10位。珠海市淇洲岛影视城有限公司成立于2007年，注册资本9000万元人民币，实行独立核算、自主经营、自负盈亏的经营管理体制，于2008年1月获得单项房产开发资质。公司现有主要管理人员28人，并获得集团公司大力支持。随着项目实施阶段地推进，将增加工程管理、营销代表、物业管理人员若干名。公司财务状况良好，目前无负债，购买项目的资金已全部支付，首批开发资金已到位。1.6项目概况项目总用地面积达2215161.28平方米，用地的性质为住宅、旅游及房地产配套开发。规划条件规定容积率≤2.0，建筑密度≤25%，绿地率≥40%，其中总用地面积中的20%（约40.3万平方米）可用于房地产开发。公司计划将该用地发展为高品质会展旅游度假中心，拟定的建设规模109.08万平方米，分三期建设，具体项目如下：分期计划分期计划项目项目概况总面积一期公建亚太旅游部长论坛国际会议中心占地6.49万㎡，总建面19.5万㎡，层高43F，其中裙楼11F占地26.93万㎡，总建面30.8万㎡威尼斯水街占地6.27万㎡，总建面3.1万㎡，层高4F学校、幼儿园及相关公建占地7.1万㎡，总建面3.5万㎡巴伐利亚度假酒店占地2.66万㎡，总建面1万㎡海滨度假酒店及相关公建占地4.41万㎡，总建面3万㎡配套休闲项目总建面0.7万㎡二期开发一期商住占地4.36万㎡，总建面28.35万㎡，高层占地19.08万㎡，总建面40.25万㎡巴登巴登谷商业街及会所占地7.88万㎡，总建面2.1万㎡西班牙小镇占地6.84万㎡，总建面9.8万㎡三期开发二期商住占地11.91万㎡，总建面28.67万㎡，高层占地30.21万㎡，总建面37.87万㎡高尔夫低层住宅占地18.3万㎡，总建面7.7万㎡安纳溪谷小镇占地5万㎡，总建面1.5万㎡一、亚太旅游部长国际会议中心亚太旅游部长国际会议中心作为本项目的主题。总建筑规模15万平方米，主楼高度43层，裙楼高度8-11层，集会议、会展、六星级酒店、论坛会议中心、写字楼、酒店式公寓及购物中心等配套为一体的超现代建筑风格地标性建筑综合体。二、主题旅游设施40 具体旅游项目有礼仪广场、彩虹桥、威尼斯水街、渔人码头、沙滩排球、室外露营烧烤、四月白露天演绎场、丛林观光驿站、攀岩探险、山地摩托车、林中栈道、山地滑翔飞行、赤岭观日、观海摩天轮、山地网球场、生态湿地、观海索道、雕塑广场、野外露营地、金色沙滩、观海景观平台、沙滩排球、海洋剧场三、威尼斯水街总建筑规模3万平方米。意大利威尼斯风情滨水旅游商业街主题。设置可以直通港澳的客运码头，与澳门、香港旅游业形成互补互助的一体化。四、巴登巴登谷地总建筑规模1.6万平方米。德国山地风情旅游商业街主题。风情商业街入口设置巴伐利亚城堡酒店，商业街沿着蜿蜒起伏的谷地通向海边。沿商业街两侧依山势设置山地公寓组团、德国山地风情旅游商业街及城堡酒店。五、渔人码头海洋主题度假村海洋度假主题。设置海洋剧场，海洋文化发展中心，海底世界、海洋生态健康中心、潜水俱乐部、渔人码头等设施，沿海岸依山势设置度假别墅。六、西班牙小镇总建筑规模9.8万平方米。西班牙巴塞罗那风情商业街主题。沿城市道路和山体设置公寓。七、茵特拉根金色海岸沙地高尔夫低层住宅总建筑规模7.1万平方米。茵特拉根海岸风情沙地高尔夫居住主题。设置高尔夫会所及住宅。八、高尚住宅公寓希腊风情山地私家居住主题。设置会所及公寓。九、安纳西溪谷风情小镇总建筑规模1.5万平方米。法国东部安纳西风情山地花园居住主题。设置会所及住宅。十、学校、幼儿园总建筑规模1.8万平方米。十一、环境保护、节能设施拟建设小型污水处理厂一座，园区采用零排放车辆和超低排放车辆，建设自行车道，全部实行垃圾分类收集和处理措施，室外40 路灯、草坪灯、公共厕所照明、绿地灌溉等，全部使用太阳能光伏发电技术设备，会展中心、度假酒店制冷制热采用环保空调和热泵技术。度假酒店、住宿学校洗浴热水采用太阳能集热管技术和空气源热泵提供，预计环境保护、节能设施将投入超过3000万元。1.7项目建设招投标形式珠海市淇洲岛影视城有限公司属于中外合资型企业，根据国家和珠海市有关法律法规，本项目的建设招投标形式均由本公司自行采用邀请招标的方式确定本项目全部工程的勘察、设计、施工、监理等参建单位。1.8结论概述亚太旅游部长国际会议中心项目占地221.5万平方米，总建筑面积109.08万平方米，分三期建设，三期项目划分、占地面积、总建筑面积、总投资分别为一期包括亚太旅游部长论坛国际会议中心、威尼斯水街学校、幼儿园巴伐利亚度假酒店、海滨度假酒店、配套休闲项目等公建项目，占地26.93万㎡，总建面30.8万㎡，总投资46913.756万元；二期包括一期商住、巴登巴登谷商业街及会所、西班牙小镇，占地19.08万㎡，总建面40.25万㎡，工程费用40007.48万元；三期包括二期商住、高尔夫低层住宅、安纳溪谷小镇，占地30.21万㎡，总建面37.87万㎡，工程费用为39538.3784万元。开发期8年，环境保护、节能设施方面将建设小型污水处理厂一座，并采取节能灯器具、环保空调和太能能制热和清洁交通系统，加强废物管理灯措施，环保节能投资超过3000万元。销售收入122.84亿元，经营成本43.64亿元，经营税金及附加6.88亿元，利税71.09亿元，税后利润53.31亿元，投资利税率、投资利润（税后）率分别为162.9%、122%，净现值12.79亿元（全部投资,税后,ic=20%），大于零；内部收益率32.39%（全部投资,税后），高于贷款资金利率和行业基准内部收益率，项目赢利能力良好。投资回收期3.2年。由中外合资企业珠海市淇洲岛影视城有限公司40 负责开发，项目建成后将给珠海建立一个休闲旅游度假和会展基地，极大地提升珠海休闲旅游度假和会展品牌，带来极大的经济效益和社会效益。40 第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况2.1珠海历史沿革珠海最早历史起源于在新石器时代，距今四五千年前便有原始部落人群在这里生活，在凤凰山脉周围和珠江口一些海岛的沙丘、山岗、台地上，都留下了先民们的遗迹。自战国时期为百越之地到1953年正式定名为珠海县，1979年改为珠海市，并为省辖市。1980年中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第15次会议批准在珠海设置经济特区，1989年，珠海经济特区面积调整为121平方公里。2.2珠海自然地理交通人文环境珠海市位于中国广东省南部，珠江口的西部和南部，濒临南海，是一座著名的花园式海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距36海里（最近的海岛相距3海里），南端陆地与澳门相连，西面是新会、台山县，北面与中山市接壤，距广州约140公里，距深圳约200公里。全市总面积7650平方公里，其中陆地1266平方公里，海域6289平方公里，海岸线长691公里，珠海拥有146个岛屿，有“百岛之市”的美誉，是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市。2007年全市总人口187.6万人（其中户籍人口97.3万）。有海外华侨3.1万人，港澳同胞19．5万人。珠海是我国重要的口岸城市。设有拱北、九洲、高栏、万山、横琴等国家一类口岸6个，二类口岸7个。拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客运口岸。珠海市海、陆、空交通发达，交通运输十分方便。珠海港是中国南方主枢纽港之一，港池可利用的海岸线长75公里，珠海市高等级公路平坦宽阔，四通八达，连接国内各地。广深珠高速公路已1999年12月底通车。广珠铁路于1997年10月23日动工建设，全长142公里，总投资34亿元，按国铁Ⅰ级标准建设，预留电气化条件和澳门运道，年货运量可达950万吨，客运量可达1.6亿人次。按现代化国际机场标准建设的珠海机场,占地400万平方米，机场跑道4000米，已开通国内航线32条，每周81个航班。珠海机场自1995年5月通航，至今已安全运营12年。2007年珠海机场的旅客吞吐量有望达到103万人次，比2006年的80万人次增长31%；运输起降914640 架次，同比增长21%；服务范围从不足200万人口的珠海、澳门，逐步扩展到超过2300万的珠江口西岸地区的广阔腹地。预计2008年珠海机场的旅客吞吐量能达到132万。珠海属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。年平均气温22．3℃，1月均温14．9℃。7月均温28．4℃，最低气温2．5℃。年降雨量为1770．4毫米，其中4-8月占全年降雨量的76％。珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市。人居环境一流，1990年以来九次荣获全省城市环境综合整治定量考核第一；先后荣获“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“国家卫生城市”、“国家级生态示范区”、“中国优秀旅游城市”和联合国人居中心授予的“国际改善居住环境最佳范例奖”、“2004中国魅力城市”、“中国最具幸福感城市”等荣誉称号。　　珠海人杰地灵，古往今来，涌现出众多闻名中外的英才。中华民国第一位内阁总理唐绍仪，首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳，华南地区第一位系统传播马克思主义者杨匏安，中华全国总工会第一任委员长林伟民，省港大罢工领导人苏兆征，清华大学第一任校长唐国安，我国第一位世界冠军、第25届世乒赛男单冠军容国团，我国第一位在美国取得博士学位的留学生容闳，画家、诗人、文学家苏曼殊，著名的人民版画家古元，中国近代著名实业家唐廷枢，上海第一家医院（仁济医院）创办人徐润等许多近现代名人就出生在这片土地上。　　珠海历史古迹丰富，拥有距今3000年左右青铜时代的高栏岛宝镜湾摩崖石刻画、光绪皇帝赐首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳的古建筑物梅溪牌坊和唐绍仪在清宣统1年至民国4年建造的唐家共乐园。2.3珠海宏观政治经济环境2.3.1入世、香港、澳门回归、ＣＥＰＡ、“港珠澳大桥”、《世界经济发展宣言》、航展为外资的进入敞开了珠海的大门。外资的涌入、基础设施的完善，造就了珠海四大特色经济，近年珠海的经济快速发展。中国已正式加入世界贸易组织（WTO），市场开放的程度更大，境外投资者相继进军国内市场，我国对外的出口贸易亦大幅度增加。几乎所有的经济学家都认为，“入世”40 对于我国的经济发展是利大于弊，尤其是促进行政体制改革、打破行业壁垒和实行微观企业自由化方面将起到明显的促进作用。珠海作为我国最早对外开放的经济特区之一，又有毗邻港澳的独特地位，“入世“后随着引进外资和出口贸易的增多，经济总量亦水涨船高。“入世”后随着外商投资抢摊国内市场，境外资金将有相当部分投向房地产业，从而不仅给房地产开发带来了充足的资金，而且还会带来先进的技术和管理经验，提高楼盘的素质与品味。同时，随着进口关税的降低，进口的建材（尤其是装饰材料）价格相应回落，使楼宇的建造成本降低。此外，外商投资国内房地产，还引进一些新型的施工机械和建筑装饰材料，这些对房地产业发展无疑是件好事。珠海作为对外开放的窗口，“近水楼台先得月”。中国加入世贸，外商将竞争我国市场，许多国际财团和有实力的商家就会在国内一些大中城市寻找立足点，除了上海、北京、广州、深圳等城市会成为他们的首选外，珠海特区亦成为不可忽视的目标。自从中国内地实行改革开放政策以来，港澳与内地业已形成了互补、互利、相互依存、相互合作、共生共荣的经济合作格局。随着香港、澳门回归祖国，这种优势互补的合作关系，将在“一国两制”条件下，形成新的经济发展动力，并创造出更加具有活力的宏观经济环境。近20年来，香港和澳门与内地在贸易、旅游、投资、交通、制造业、房地产等方面的联系日益增强，内地因素特别是“广东因素”正发挥越来越重要的作用。自1999年12月澳门回归祖国四年来，珠海市对澳门进出口贸易稳步发展。2004年8月，内地与香港、澳门特别行政区签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》（ＣＥＰＡ），ＣＥＰＡ正式实施以来，ＣＥＰＡ优惠政策吸引了香港和澳门产品进入内地。据统计，截至2007年，珠海港澳个体工商户总数为153户，注册资金691.5万元，从业人员398人。其中香港居民39户，澳门114户，涵盖房地产服务、管理咨询、仓储、旅游及相关服务等行业。目前已形成了澳门街、ＣＥＰＡ街多条。主要有拱北口岸地下广场、莲花路、湾仔澳门街、香洲南坑小澳门、五洲花城世派街等。ＣＥＰＡ项下零关税商品进口稳步增加，呈现快速发展势头。拱北海关统计数据显示，今年上半年，拱北海关共验放港澳ＣＥＰＡ货物总值4643.6万美元，约占全国进口总值的2成，同比大幅增长27%。同时，珠海与澳门之间的跨境工业区计划已进入实质性建设阶段，跨境工业区的落实将为澳门工业多元化创造更有利的条件，这些将为促进双方外贸合作注入新的动力。2003年1月10日世界经济发展宣言大会暨中国企业高峰会在珠海成功主办，来自30多个国家和地区的政要及国际组织代表、驻华使节、商会负责人、工商界领袖、企业代表、专家学者等如何在平等的基础上，更好地开展合作，促进共同发展与繁荣进行了热烈交流和探讨，《珠海宣言》势必对中国乃至世界经济产生深远的影响。40 珠海借此机会，向国际社会展示了自己的形象，提高了自己的国际知名度。由此“世宣”效应引发投资热潮。2003年11月初在珠海市举行的世界经济发展宣言系列活动正引发投资新热潮。作为“世宣”活动重要内容之一的粤港澳投资环境推介会暨经贸洽谈会也取得丰硕成果：来自粤、港、澳三地的官员和企业家1000多人参会，共有24个项目现场签约，投资总额达22.1亿美元，其中，外商投资金额达13.76亿美元。作为“世宣”主办地的珠海成为“赢家”。包括晓星氨纶（广东）有限公司、珠海弘机旅游发展有限公司等大项目在内，签约项目6个，外商出资额为2.74亿美元。其中新投资项目为4个，外商出资额为1.64亿美元；增资项目2个，外商出资额为1.1亿美元。自1996年承办首次航展来连续五届航展，全国人民、全世界人民进一步认识了珠海，了解了珠海，看到了珠海的发展；给珠海带来了一笔巨大的无形资产，为珠海今后走向世界创造了一个无限广阔的空间和天地。截至2006年12月31日，已有65个国家和地区的客商投资珠海，外商直接投资项目9574个。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、东芝、佳能、日通，美国的埃克森美孚、塞拉尼斯、伟创力，英国的BP公司，德国的戴姆勒克莱斯勒、西门子，法国的家乐福，荷兰的飞利浦等30 多家著名跨国公司在我市投资设立了58个外商直接投资项目。全球500强企业中的19家已落户珠海。2007年前11个月外商投资达到9．92亿美元，同比增长42．78％，全年有望突破10亿美元。由于城市规模所限，珠海总体经济水平明显低于珠三角其他城市，但从经济运行来看，珠海的经济效益高，发展也颇为健康，近7年来经济增长保持着11--16%的增幅。2007年，据初步核算，全年实现生产总值882.9亿元，增长16.1％，GDP总量和增长速度双双超过“十五”计划预定的目标。人均GDP突破6万元，和15年前相比，2007年珠海的人均GDP增长超过400％，截至目前，珠海人均GDP位居全省第三位。40 2.3.2珠海再掀交通建设高潮,一批交通设施的建成投入使用，珠海正在从交通末梢向交通枢纽转变，形成珠三角地区西部区域城市2005年前珠海仅有高速公路4公里。作为珠江三角洲西岸的中心城市，尽管建成了华南地区的主枢纽港——珠海港和国家干线机场——珠海机场，但对外交通设施建设的滞后，使珠海成为珠江三角洲的交通末梢，严重阻碍了珠海的社会经济的快速发展，以至珠海毗邻港澳的地缘优势不能充分发挥出来。然而，随着珠港澳大桥、广珠铁路、江珠高速、粤西沿海高速公路、广珠西线高速公路、太澳高速、广珠轻轨等一大批区域性交通项目的陆续启动和陆续建成，经过五年的交通设施的加快建设，珠海市“五纵三横”路网规划将会实现，珠海将成为以“一桥双港”为龙头的区域性交通枢纽城市，其9040 分钟城际生活圈中将囊括江门、中山、广州、顺德、佛山、深圳、香港、澳门等经济繁华的珠三角重要都市。可以预见，未来珠海与珠三角内和周边其它重要都市的经济往来将更加频繁，珠海将凭着优美的自然环境，独特的地理位置、发达的交通体系，大大提升城市自身的吸纳能力。2.3.3旅游业是珠海第三产业的龙头，形成了以休闲度假、会议展览为特色的旅游发展格局，被誉为“中国最浪漫的城市”。市区沿海岸修建的情侣路，延绵25公里，成为珠海最为著名的旅游景观带。梅溪牌坊、陈芳故居、唐家共乐园、白石街和宝镜湾摩崖石刻是历史悠久的旅游古迹。珠海园明新园、梦幻水城、御温泉、中药谷是新兴的旅游胜地。迷人的海岛、优质的温泉和具国际水准的高尔夫球场是珠海主要的特色旅游产品。香港中旅国际投资有限公司投入15亿人民币开发珠海温泉，建设中国第一、国际一流的温泉旅游度假区。珠海属实施外国人进入珠江三角洲144小时便利签证城市。拥有完善的旅游接待服务体系及设施，服务质量达到国际水准。全市共有旅行社44家，其中国际社13家，国内社31家；直接从业人员4万人，年接待游客10万人次以上的旅游景点20个，属实施外国人进入珠江三角洲144小时便利签证城市。现有旅游住宿设施300余处，床位3万余张，其中五星级5家，四星级8家，三星级25家，其它星级酒店70家，2006年接待来自海内外的客人将近1677.25万人，接待境外游客与国内游客之比为1∶4。接待过夜游客729.58万人次，增长13.9%。其中，国内游客526.78万人次，入境游客202.79万人次，分别增长12.7%和17.3%。全年实现旅游总收入139.02亿元，增长22.2%。其中旅游外汇收入8.74亿美元，增长24.7%。2007年上半年，外国游客、香港游客大幅增加，台湾游客在保持了两年的高速增长后，2007年上半年仍增３０％。在境外旅游者中，投资、商务旅游的人明显增多，入境的散客增多，以珠海为目的地的游客增多。到2020年珠海旅游总接待量将增加到8400万人次；旅游总收入将增加到850亿元，形成①以都市风貌、特色文化和海岛风光为特色，国内外著名的文化游乐、时尚休闲、会展度假旅游目的地；②国内高端休闲度假旅游产品的示范区和旅游服务国际化率先接轨区；③珠三角旅游创新的重要基地新局面。2.4珠海房地产市场现状珠海经济特区发展的27年历程中，房地产业经历了从萌芽到成熟的四个阶段。198740 年以前的珠海还没有真正意义上的房地产开发，除了当时的极少数房地产公司开发少量住房用于外销，房产建设主要用来解决住房福利分配。1988年之后，房地产作为商品的概念逐步被引入开发建设。1992年，珠海的房地产市场像被突然间点起一把火，开发投资同比迅猛增加了近5倍，全市有359家注册的房地产公司，其中有外资89家，很多工业企业都被卷进房地产行业买卖地皮炒作房价。在当时的住房制度没有改革的条件下，珠海房地产市场严重供过于求，但房地产开发热度不减。到１1995年，珠海有许多房地产项目陷入停顿，楼盘烂尾，房价跳水。1995年之后到1998年，珠海的房地产市场进入相对冷静的调整恢复阶段。这段期间内全市商品房空置面积从104.4万平方米增加到152.5万平方米。1999年之后，珠海逐渐进入成熟发展时期，政府停止了以地抵顶工程款，严格控制新批土地。2000年，珠海全面启动城中旧村改造项目，停止实物分房实行住房分配货币化，全市原先的开发用地得到重新整合，规模开发成为主流，精品房层出不穷，物业管理水平进一步提高。目前房地产业作为珠海的支柱性产业和新的经济增长点，呈现着较好的发展势头。据珠海市统计报告显示，近年房地产业对珠海经济的拉动作用明显，2000年房地产增加值10.35亿元，拉动GDP增长0.47个百分点，对GDP贡献率3.35%；2003年房地产增加值14.88亿元，拉动GDP增长0.2个百分点，对GDP贡献率3.1%；到了2006年房地产增加值42.75亿元，拉动GDP增长0.4个百分点，对GDP贡献率2.7%。在房地产景气指数不断上升的情况下，房地产投资在全社会固定资产投资的比重在未来几年仍将呈现平稳上升的趋势，并将更有力拉动珠海市经济的增长。目前珠海房地产市场形势呈现如下特点：1、经济发展，政策推动，房地产开发保持适度规模由于城市规模和城市建成区面积较小，相比珠三角其他城市，珠海房地产投资规模仍然较低，在珠三角9市中仅高于江门和肇庆。而在社会固定资产投资规模方面，珠海的排位也与房地产投资一致。40 但就珠海而言，自1999年后，珠海市场一直保持了较为平稳的发展态势，观察1999－2007年的房地产投资规模、房地产开发和经营情况（参下表）可以发现，房地产投资规模和珠海的竣工面积和销售面积变化一直是一条较为平滑的曲线，施工面积在2005年以后呈现了较大幅度的上扬态势。而对比2006年和2007年的数据可以发现，与竣工面积相比，施工面积的增幅更为显著。40 近年珠海的房地产发展势头会在今后几年持续，因为这样的发展是在中央进行了宏观调控和珠海市政府出台了一系列稳定房价的政策后而取得的发展，是健康的、良性的、稳定的。　　房地产属第三产业，与整体经济环境密切相关。所以珠海房地产发展的好势头也是与珠海的经济环境分不开的。近年来珠海市的各项投资力度加大，全市财政收入环比每年增长20％以上。同时，港珠澳大桥的确定、广珠轻轨的开工、几条高速公路的的建成和在建，这些大型基础设施建设取得重大进展都对珠海未来的经济发展前景注入了活力。　　珠海市政府工业西进、城市西拓发展战略的实施，以及海泉湾、沟通唐家湾至前山的凤凰山公路隧道施工等一系列大项目的建设和完成，使我市的中心城区同时向东、西部扩展，改变了珠海人购房的心理半径，以前买房不愿意过前山桥的观念改变了，在前山、南屏、唐家买房已很自然，斗门、金湾的房市也开始兴旺。　　另外珠海市对烂尾楼盘活制定的“一楼一策”和着力进行城中村改造等优惠政策，不仅盘活了城市资源，改善了珠海环境，还增加了商品房的供应量，使珠海市房地产市场的资源更加丰富，也促进了珠海市房地产市场的发展。2、房地产景气指数提高，房价持续上涨。随着港珠澳大桥、广珠轨道交通、广珠铁路等交通设施的建设，使得珠海的区域地位提升，房地产投资价值升高，2000年以来商品房价格持续上涨，房价增幅加速，观察1999－2007年的珠海市商品房均价走势（参下表）可以发现，房价在2002年以后一直稳步上升，而增幅则在2003年和2007年拉出了较大的上升阳线，实际上2007年房价增幅作为高位运行的结果，其增幅意义更为可观。40 值得一提的是海景楼的开发、销售。海景楼盘的稀缺性使其占据了较高端的市场区隔。伴随着地产大腕们的进入，珠海海景楼价全面蹿升。珠海的海景住宅开发，早在上世纪八十年代就已经成为珠海房地产市场的重要组成部分。早期建设的拱北区域的银海新村、美景花园、海涛居、海湾新家园，吉大区域的水湾头海景楼、大型社区海湾花园、海滨花园，香洲区域的海霞新村、碧涛花园等，均是当时珠海的高档住宅。要么是面向港澳市场的外销型商品房，要么是政策机构人员的聚居地，要么是本地及内地高收入人群的高尚住宅区。在九十年代初期和中期的商品房销售均价一直维持在8000元/m2的高位，海滨花园更是曾经创造出高达20000元/m2的珠海楼市天价。当时的海景住宅外销型特点非常明显，珠海以外的客户约占7~8成，其中港澳客户和内地客户各占一半左右。在九十年代后期，由于国家宏观调控和珠海经济增长速度下降，造成珠海房地产市场的整体低迷，尤其是外销市场客源明显下降，海景住宅的价格有较大幅度的下滑，部分项目开发速度减缓甚至造成烂尾。进入二十一世纪后，到2003年，众多利好消息频频出台，珠海宏观经济也开始步入一个新的高速增长时期，珠海房地产市场明显回暖，而且在今后比较长的一段时间内，预期将出现市场规模和价格水平较快增长的趋势。在这样的市场背景下，海景住宅市场也重新出现市场机会。销售均价的跨度较大，从4000~5000元／平方米的多层住宅，6000~7000元／平方米的高层住宅，到10000元／平方米上下的海景别墅都有供应。据了解，到了2007年，沿港湾大道、情侣路从北到南，海景楼集中上市：每一间、十里阳台、万科·金域蓝湾、东方·傲景峰等一线海景楼以及二线海景楼，都把销售起价定在了10000元／平方米以上，而销售均价直奔1540 000元／平方米大关，最高销售价已超过20000元／平方米，比2003年均价6000-7000元／平方米的销售价翻了一倍以上。3、供需两旺，交易活跃2007年上半年，珠海楼市表现出进一步火热的势头。商品房施工面积与竣工面积较去年同期涨幅均超25%左右。下半年开始，受宏观调控预期及周边市场环境变化影响，施工面积增幅相对上半年有所回落，竣工面积相对增幅更大幅回落，而可预售面积则令人意外的低于去年水平。这在一定程度上反映了开发商的“惜售”心态。　　尽管上半年珠海楼市总需求量（亦即销售面积）较去年同期有较大幅度上升，然而1－6月间，由于大量新盘的入市，总体消化率依然有较大降幅。而到了下半年，由于宏观调控政策的不断出台，周边市场的环境变化，市场对于未来的预期出现一定分歧，消化率呈现震荡趋势（参下表）。结合当月供需量的变化特征可以看出，总体而言，今年各月消化率变化幅度甚大，其中主要原因来源于不同月份的楼市冷热度差异、国家调控政策及发展商对此采取的策略。例如，随着下半年楼市热销季节的来临，6月和9月珠海迎来了两个供应高峰，而与供应量的稳定性较差形成鲜明对比的是，需求量表现出显著的平稳特征，上半年保持了每个月20万平方米左右的消化量，而作为楼市销售旺季的下半年则保持了30万平方米左右的消化量。40 2003年以来珠海市商品房空置面积也持续下降，2006年全市商品房空置面积继续下降为63.05万平方米，同比减少26.18%，其中商品住宅空置面积35.58万平方米，同比减少35.32%。珠海市2003-2006年各类商品房屋空置情况见下表图。2003-2006年珠海市各类商品房屋空置情况单位:万平方米年 度空置总计商品住宅商 业办 公其 他2003年130.4667.7932.3916.7513.532004年91.8749.1425.0710.417.252005年85.4155.0119.716.524.172006年63.0535.5815.316.565.16另外，近年珠海市的土地交易活跃，2003-2007年，全市累计出让商品房屋建设用地42宗，用地面积合计261.76万平方米，其中2007年出让商品房屋建设用地10宗，用地面积达到合计109.61万平方米,可建面积233.65万平方米，且成交价都较高，也说明了珠海房地产发展势头看好、投资信心很足。2003-2007年全市出让商品房屋建设用地交易情况年度宗数用地面积建筑面积成交金额楼面地价2003673764.50183406.4620731.63113020049635045.301214135.44169378.621395200510277280.12701755.88101401.921445200675353221067564279663262020071010961442336506————40 合计422617555.925503367.78————近年来最高地价也不断攀升。2004年10月22日，位于前山河西岸、昌盛路北侧的“珠国土储2004－02”地块（华发世纪城）被上市公司华发股份公司以1589元／平方米的楼面地价即总价12.8亿元拿下；同样是华发股份公司，2006年10月18日，位于南屏珠海大道北、南湾大道东、前山河南侧、华发新城以西的“珠国土储2005－13”号地块（华发新城第五期）被其以楼面地价3510元／平方米，总价26.2亿元斩获。到2007年的9月28日，位于前山河西岸、前山大桥南侧的“珠国土储2007－01”号地块以7700元／平方米的楼面价格、46.5亿元的总价，被中信华南收入囊中。同为“地王”，在四年中地价以火箭般的速度上升到一个相当的高度。4、外地客户成为主要购买力珠海优美的城市环境、便利的通关条件、怡人的气候、相对低廉的房价吸引了大批外地人士在珠海置业。珠海的房地产市场已经由本地向珠三角、港澳，甚至向全国开放。随着珠海楼盘的大量开发，许多开发商也将目光投向了外来投资客的“炒作”，特别是房价飞涨的近邻深圳，新楼盘深圳客户占一半，有的楼盘甚至还专门开通了至深圳的看楼车。外地人士在珠海置业，度假居住和作为投资的客户各占48%。珠海楼盘外销的趋势越来越明显，海景大户型等豪宅多为有较好经济基础的外地买家消化。“深圳投资客助推珠海楼市”成为2007珠海地产十大新闻大事。2006年珠海市区新建商品房屋购买人群分析项目本市户籍市外户籍外籍（含港、澳、台）宗数701147061454建筑面积(平方米)584588.99421322.79148260.08成交金额(万元)264070.9167482.1991336.71成交金额所占比例50.50%32.03%17.47%40   2003-2006年珠海市新建商品房屋购买人群分类年度本市户籍市外户籍外籍（含港澳台）宗数比例宗数比例宗数比例2003年779359.81%466038.77%5764.42%2004年686955.03%460136.86%10129.73%2005年777954.58%462032.41%185413.01%2006年701153.23%470635.73%145411.04%房地产交易中心的办证资料显示：2007年1至7月，在珠海市区购房办证者共103636人，其中市内购房者占49％，市外购房者占40％，境外购房者占11％。2.5珠海房地产市场发展前景分析珠海房地产市场发展前景与国家房地产市场大环境分不开。据专家分析，由于：1、城镇化进程的加快。城镇化进程加快是国家大的宏观政策，大量人口进城居住、就业，将是未来一段时间促进房地产市场快速发展的动力。2、消费者消费观念变化。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10%。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。3、拆迁安置需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。40 4、随着居民可支配收入的上升，财富增值压力。虽然在过去的一年内银行的连续几次加息，此外也降低了15%的利息税，但相当于高企的CPI，中国通货膨胀达到6.5％，投资存款、债券的收益依然十分的低，甚至是负收益，现在把积累了几十年的财富放到银行显然会被流失。全世界财富存在无非三种方式：现金、房地产、证券，股市的高风险已为大家所认同，无疑购置物业不失一种选择，。专家们从中得出的结论是，在市场化程度较高情况下，有需求的市场是不会萎缩的。尽管从今年下半年起，央行政策可能会对市场发展有一定影响，但2008年全年及未来几年房地产市场将继续保持高速发展态势。预计今年投资增幅不会低于20%。珠海房地产业近年来的持续发展，除了与珠海可持续发展的战略性计划、舒适的居住环境，天然的城市景观以外，还与珠海的生态环境、人口密度、经济状况有很大关系。从目前的情况来看，无论作为自住还是投资，珠海房地产市场均表现出巨大的发展潜力。主要表现在以下几个方面：首先，珠海经济的高速发展和众多利好消息的刺激，如港珠澳大桥的立项、广珠铁路与各城市之间高速公路的陆续开工、竣工等，都不同程度地促进了珠海房地产业的发展。港珠澳大桥一旦建成，大珠三角“经脉”将打通，使香港发展的腹地扩大，粤西也打开了连接世界的纽带。广珠轻轨和连接珠海的各条高速公路也是珠海房地产高速发展的催化剂。其次，珠海房地产交易市场持续活跃。2001年全年商品房交易额为41.73亿元，2002年为46.61亿元，2003年为44.31亿元；2004年约38亿元，2005年已达67.2亿元。从以上资料可以看出，珠海商品房市场交易量比较大，但还是有很大的上升空间，这与珠海自身的居住环境、越来越明显的区域中心城市的定位及城市综合竞争力的提升有直接关系，对房地产投资者来说也是一个有利的条件。再次，城际比较，珠海发展潜力可观，房价补涨空间较大    珠海与深穗相比，收入差别不大，房价相差悬殊。珠海一般住宅的售价不断上升，其中的重要原因即为受到澳门地区楼价的推动。即便如此，作为位于广东省经济发展前列的珠海市，整体住宅售价水平仍大幅落后于广州、深圳。根据统计数据显示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和广州不相上下，也接近深圳的水平。但2006年珠海住宅均价明显落后于广州和深圳，三地房价分别是4581元／平方米，6149元／平方米和9173元／平方米。若以市区计算，珠海200640 年下半年住房交易均价为5558元／平方米，广州接近9000元／平方米，深圳约为11916元／平方米，楼价在珠三角发达城市间处于较低水平。从豪宅市场看，目前珠海、广州、深圳三地豪宅价格分别约为：11000～13000元／平方米，12000～18000元／平方米和18000～30000元／平方米，珠海也明显落后广州、深圳两大城市。参考深圳、香港相邻地区价格比例逐渐缩小到1：1.5～2之间的例子，而目前珠海与澳门价格差距在3倍左右，故珠海近关口地带及豪宅楼盘价格有相当大的空间，以此推算，珠海楼盘尤其近关口地带及豪宅楼盘价格在2007～2012年前后也会逐步上升至20000～25000元／平方米，较目前可望有600～80%的增长。  可见未来不论在一般住宅市场、豪宅市场，珠海都有长足发展的空间。第四，珠海人收入和可支配收入的增长，并且手里有足够的闲散资金。在珠三角9城市中，珠海人均可支配收入仅次于深圳、东莞，说明珠海居民具有很大的消费潜力。而其人均可支配收入的增幅目前排第5，对比往年，已呈现跳跃式增长。近三个月来，消费者物价指数已连续超过5%，使得银行存款利率实际为负。珠海房地产炒房环境好，城市不大，房地产市场和价格相对大城市来说也比较容易把握，所以很多人将投资目标转移至房地产市场。最后、自然资源得天独厚。珠海属于低纬度的亚热带海洋性气候，因此常年四季如春，而且空气质量较高，总可以达到超国家一级标准，于1999年获联合国人居中心颁发“国际改善居住环境最佳范例奖”，成为中国唯一获此殊荣的城市，2007年获“中国最具幸福感城市”，是中国最适合生活的城市之一。将进一步吸引外地尤其北方人士来珠休闲旅游度假和买房置业。综上所述，珠海房地产市场将在未来相当一段时间内继续保持健康的发展态势，并展现出较大的升值空间，房价大幅下跌的可能性很小，2008年的珠海房价依然稳中有升，即使出现所谓的楼市“拐点”也只是整体上升过程中的小波动。对发展商来说，利润空间可能缩小，但仍有利可图；对消费者来说，正是回归理性置业的拐点。2.6项目所在区域房地产发展规划和趋势40 淇澳岛在珠海市东北部，距离市区17公里，属于珠海市高新区唐家镇。淇澳岛仅一个自然村，岛屿面积约24平方千米（原始面积不足18平方公里），户籍人口不到4000人。南宋期间，钟姓村民先后从台湾和南雄珠巩巷到此定居．原名奇独澳，清朝末期，村中族老认为“独”字义不佳，故改名为淇澳。该村聚落在淇澳岛的东南部山麓，坐东南向西北呈长方块状分布．建筑多为砖木结构平房部分混合式楼房。耕地3000亩，蚝田800亩，以种植水稻为主，兼营林业，养牡蜘、鱼，盛产香蕉、大蕉、松木材。淇澳岛东望香港、深圳，南向万山管理区，北与中山横门、东莞虎门相毗邻，处在穗港澳金三角中心，淇澳是珠海原规划连接香港的伶仃洋跨海大桥周转岛（现伶仃洋跨海大桥改为珠港澳大桥，著陆点已改为拱北）。淇澳历史悠久，灿烂的文化点缀着这朴实的小岛，在岛上的后沙湾、东澳湾古遗址，考古工作者发掘了大量距今约4500至5000年的彩陶和白陶，它们是珠海迄今最早人类活动的证据，而东澳湾古遗址是珠江三角洲最典型最完整的沙石遗址。　　淇澳山青水秀，“九湾十八峰”，以极其原始质朴的魁力吸引着游人。淇澳八景：赤岭观日、鹿岭朝露、松间流水、金星波涛、鸡山夕照、夹洲烟雨、婆湾晚渡、蚧珠夜月，如诗如画，空灵秀逸。在这小小的淇澳岛上竟有17座庙宇，浸透着浓厚的历史文化气息。村东祖庙始建于宋代，文昌宫建于清同治年间。淇澳岛西北部大围湾是红树林湿地面积，面积达到533公顷，是目前珠海市保存最完整、最集中连片的林分，树高4-6米。它不仅是珠海市的珍稀资源，也是珠江三角洲不可多得的一片红树林湿地，同时是全国少有的紧靠大城市的红树林区之一，已列为广东淇澳岛红树林湿地省级自然保护区。40 淇澳岛是珠海的爱国主义教育基地。不仅因为淇澳有让淇澳人感到光荣的革命先驱中国共产党早期工人运动的杰出领导人——苏兆征，更重要的是淇澳有一条用英国人战败赔款修建的白石街，这是中国近代史卜绝无仅有的，是以中华民族反抗殖民侵略告胜的典范，是淇澳乃至国人的骄傲。鸦片战争前夕的1838年间，10多艘英国战舰驶进了珠海淇澳岛金星门，企图占领淇澳岛，目的是利用这里的要塞地理位置，设立对华走私和进行侵略活动的据点。侵略者的行为激起了淇澳人民的无比愤怒，英勇的淇澳人民架起了防海盗的土炮，男女老少一起上阵，奋起还击，打得英军丢盔弃甲，举起了白旗，并赔偿白银3，00O两。淇澳岛人民用此款，绕全村修建了长2千米的花岗岩“白石街”以纪念抗英首捷。让后人永记淇澳人民抵抗外来侵略者取得胜利的光辉历史，激励后人更加爱祖国、爱集体、爱人民。根据《珠海市旅游发展总体规划（2007－2020）》，项目所在地的高新区主打都市休闲牌，大力发展淇澳岛生态旅游。淇澳岛现已修建了跨海大桥与大陆相连，现兴建了北大试验学校和和珠海国际文化园，修建了环岛路码头，开通了岛内公交车。除此之外，尚未进行其它的商业开发，基本处于原生态状况。根据珠海市总体规划所界定的城市职能之第一大类的要求：建设具有国际影响，以休闲康体度假、海洋海岛生态旅游，会议会展为特色的旅游产业。本项目致力于在珠海市总体规划指导下结合设置旅游部长国际会议中心及其附属设施，打造符合现代经济发展模式、生态环保原则的海洋生态旅游度假区。40 2.7建设条件①土地价格开发成本目前珠海区域土地的市场拍卖成交价为5500元／平方米左右，开发成本由于国家对固定资产投资的宏观调控从而使建筑材料的市场价格已回落至正常的价格水平。②城市规划对建筑设计的约束。城市规划对建筑设计没有特殊性的约束。③政府报建审批流程简捷，且费用低，同时办事透明度高。④上下水，煤气，电话，电力等市政条件市政配套设施已相当的完善不会有任何的问题。⑤拆迁量的大小场地已全部拆迁完成。⑥环境质量的好坏自然环境质量可称为优秀，周边区域的景观也非常漂亮，且无任何厂矿企业。40 第三章项目分析及市场定位3.1中国休闲度假物业市场的需求分析3.1.1中国休闲度假的消费特点休闲度假在中国还是个新事物，也是一种新的社会生活方式。一般来说，度假是休闲的一种方式，度假对应的时间比较长一点。结合国外度假的方式，我们认为中国休闲度假的具有如下几个消费特点：1、一地时间长、度假加观光相结合观光旅游的基本心态是到处多看，看得越多越过瘾，越觉得有所值。休闲度假者则往往在一个地方停留较长的时间。典型的是西欧、北欧的度假者，比如到泰国的普吉岛，坐着飞机直接抵达，到了那儿，在海滩上待一个星期，闲到无所事事的程度，是非常典型的一种休闲方式。这种休闲方式在国内还没有普遍产生，只是少数人有这样的趋向。处于过渡阶段，就意味着国内的休闲在一定意义上、一定时期之内，还是要和观光结合在一起。中国纯粹的度假市场还不够成熟，但是总的已经产生，从观光加度假逐步转化成度假加观光的模式，将来成为一个主体性模式，再进一步就会形成比较单一的度假模式。中国面积大，跨越了热带、亚热带、温带、寒带，气候差异大，尤其冬季。中国国内普遍存在的一种“候鸟式”度假，即北方人士一到冬天即到南方度过的方式。2、散客和家庭式组织方式现在休闲度假在方式上主要是散客和家庭式组织方式，而不是观光旅游的团队性组织方式。散客与家庭式的旅游方式在国际上是从70年代末、80年代初开始兴起的。1983年到现在，又是20年时间，这种散客与家庭式的方式在中国现在已经成了一个重要方式，也会逐步成为一个主导方式。3、复游率高复游，就是通常所说的回头客。与观光旅游不同，40 度假旅游有一个特点，客人认准了一个度假地，甚至一个度假酒店，其忠诚度会非常高。比如有的德国客人，一生度假可能就只到印尼的巴厘岛，一辈子去二十次，而不去其它地方。因为他认准了这个地方，觉得熟悉、很亲切，这样外出度假的感觉和家里生活的感觉就能够内在地联系到一起。比如墨西哥的坎昆度假区，全世界很多富翁每年都要去度假。再比如现在很多俄罗斯的富豪只去西班牙的太阳海岸，在那儿买地盖房子，成为稳定的度假点。3.1.2中国休闲度假发展状况。从调查和亲身体验中可以感受到，中国现在已经形成了庞大的休闲度假的市场需求，尤其是在沿海发达地区，在近几年之内不仅可以预期，而且已经深刻地体验到它的持续性。因为一是已经产生了现实需求，二是总会有新的消费人群不断产生，一方面是年轻人不断成长，逐步具备了休闲度假的条件；另一方面是西部和中部地区的需求也在不断产生；第三个方面，农村的休闲度假需求会逐步产生。之所以如此，有其深厚的背景因素：1、收入2003-2006年，随着中国经济总量大幅增加，中国人均国民总收入也逐年稳步提高。继2002年突破1000美元后，2006年突破了2000美元，达到2010美元，比2002年翻了一番；居世界的位次也由132位上升到129位。从全国的角度来，北京已经超过3500美元，上海已达到4500美元，沿海发达地区也在4000-5000美元间，按照国际经验，人均超过1000美元，正是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期，但主要是观光性的需求。休闲需求急剧增长的门槛是人均达到2000美元，那时候就将形成对休闲的多样化需求和多样化的选择；人均收入达到3000美元的时候，度假需求才会普遍产生。北京、上海等大型城市和沿海发达地区已经越过休闲的临界点，逼近度假的门槛，其中有些地方已经超越了度假门槛。2、假日结构及调整、分时度假的出现我国1995年开始实行双休制；1999年国务院重新调整了假日结构，增加了两天的假期，迅速形成三个黄金周。从1999年到现在，已经历了24个黄金周。2007年实行的节假日调整方案，取消五一黄金周，清明节、端午节、中秋节划定为法定假期，农历新年的假期提前到除夕开始，全民强制性实行带薪年休假等新制度。如此调整后，我国法定节假日和周年末休息日再加上职工带薪年休假，一年中平均休假时间超过了三分之一。另外同时2007年明确了带薪休假制度。假日总量已经形成，而且时间不少，成为休闲度假产业发展的一个重要背景。3、旅游者的成熟在这个过程中，旅游者的不断成熟已经成为旅游市场的一个重要现象。中国旅游发展25年，国内旅游是从80年代中期开始，迄今20年，随着收入水平的不断提高和闲40 暇时间的不断增加，旅游者在这个过程中不断成熟起来。早期的旅游者是穷旅游，追求的只是多看，其它不讲究。现在这种模式已经在逐步淘汰，旅游者经验越来越多，要求比较深入的体验，追求也越来越个性化，所以就从初期简单的观光旅游转向休闲度假，这是一个必然趋势。这两年休闲度假旅游的市场现象已经非常普遍，表明，沿海发达地区休闲度假需求已经普遍产生，这也是由于旅游者的成熟而逐步使消费需求升级。而从各个城市接待游客情况同比增长量与往年同期相比较来看，情况恰恰相反，接待人数最少的海口一跃成为增长幅度最大的城市，而在主要城市接待游客人数上成为冠军的广州市同比增长量仅为6.88％，远远落后于海口市的22.32％(如左图)。并且在接待人数上位于前三的城市在同比增长量上处于最后三位。这说明我国的经济实力在飞速增长的同时，人们已经不再像以往对那些经济发达的大都市充满向往。如今，人们外出旅游更看重旅游的舒适性、实效性。而不再仅仅是以往的盲目跟从。相比起来，北京、上海、广州等大城市依然只是靠高楼大厦来吸引人们的目光，然而喧闹的都市生活已使人逐渐厌倦，人们更多的希望获得一份难得的宁静和舒适，从而使得大都市在旅游产业上的吸引力已越来越小。4、自驾车旅游的兴起这五六年以来，汽车在家庭中普及很快，自驾车旅游大兴。今年的旅游市场上，自驾车旅游不但变成一种新兴形式，而且变成了一种很重要的方式。自驾车旅游的一个最大特点是活动范围扩大了，从而使一个市场的辐射力和延伸性的影响进一步扩大，形成了全国互动的局面。以上因素构成了休闲度假地产业发展的总体背景，它实际上预示着旅游地产发展的前景，这个前景是无限的，这个市场是无穷的。40 3.2国内休闲度假地产市场的发展情况国内休闲度假地产大致有旅游度假区、环城市旅游度假带、产权酒店三种形式。1、旅游度假区的建设国家旅游局从1990年就开始研究，如何从单一的观光旅游模式转向多元化、综合性的发展模式，当时选取的重点是旅游度假，具体的方式就是，一是培育一批国家旅游度假区。1992年国务院下发了8号文件，《关于建设国家旅游度假区若干问题的通知》，出台了八条政策来支持国家旅游度假区的发展。文件下发以后，国务院又批了12个国家级旅游度假区，各个地方都纷纷按照这个模式，建立省级旅游度假区，市级旅游度假区，甚至有的县也开始搞县级旅游度假区。省级旅游度假区最多时达到120多个，市县两级数量更大。到现在已经15年，成熟的不多，真正做到位的也不多。如山东青岛的石老人旅游度假区，现在和崂山风景名胜区、青岛科技开发区，几区合一，实际上已经脱离了旅游度假的概念。广州南湖、福建武夷山、杭州之江等基本上变成了城市中心的房地产区，无锡的马山形成观光区，广西北海银滩国家旅游度假区，一开始就是房地产开发的模式，结果不但项目本身失败，而且破坏了资源。做的比较成功的，有大连的金石滩国家旅游度假区，海南的三亚国家旅游度假区等。大多数项目没有成功的基本原因是，当时的市场没有发展到这一步，主要对应外国人。但这几年在市场经济大潮的拉动下，国内的休闲度假需求产生，有一些好的大的项目也在产生。国内目前涉足该领域的公司超过100家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业；也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产开发商。我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百项；以高尔夫、滑雪、野外运动为主题的休闲度假项目超过80个。从1999年海南"南海传说"、三亚"博鳌国家旅游休闲度假区"的成功开发和在全国营销推广后，先后有几十个旅游房地产项目在改造、规划和建设当中。如此同时，开发商开始向二级旅游城市拓展，苏州、宁波等地的旅游地产项目已经开始起动，房价也一路走高。2、环城市旅游度假带的逐步培育起来环城市旅游度假带大体上是在这十年之内，通过市场需求的拉动逐步培育起来的。现在比较有规模的主要集中在特大城市，比如北京、上海、广州已经形成复合型、全方位的环城市旅游度假带。中西部的一些大城市和特大型城市，如成都、重庆，是以“农家乐”40 为主体的环城市旅游度假带，层次低一些，但总体规模已经形成。如成都周边六千个“农家乐”。3、产权酒店的开始起步实际上产权酒店是房地产市场和旅游市场相结合而产生的一种新的形式，十年以前全国有过四五家产权酒店，主要集中在海南和广东，但都失败了。失败的主要原因也是市场不成熟。因为那个时候房地产市场还没有兴起，大家还指望着公家分房子，没有自己买房子的概念，现在全国的产权酒店共有180多家，经营状态尚好。近五年产权酒店的发展形势良好。3.3珠海构建休闲旅游度假基地的优势1、宜人的自然气候珠海，环境怡人，最佳人居城市，被人称为养老城市。来到珠海，便会联想起苏轼的一句词：“半壕春水一城花”。因为，在这个依山傍海的美丽海滨城市里，一年四季总是盛开着鲜花的。珠海地处低纬度的南亚热带季候风区，热量丰富．日照充足，降雨量大而且集中。年平均气温22.4℃，1月份平均气温14.51，7月份平均气温28.6℃；年均降雨量1700－2300，空气平均相对湿度79%。可谓夏无酷暑，冬无严寒，四季宜居，气候怡人，风光旖旎。2、独特的区位优势坐落在珠江出海口西岸的珠海，濒临南海，东与深圳、香港隔海相望，水路相通；南与澳门陆地相连；北距广州140公里。是联系内地与港澳的一个重要进出境口岸，也是中国南海之滨的一颗璀璨明珠。3、优美的居住环境在珠海，曾流传着这样一句话：“珠海的空气新鲜得可以罐装出口。”珠海拥有清新的空气、迷人的风景、优美的环境已是不争的事实，其环境质量和景观质量在中国名列前茅，可谓是珠三角城市群中的“一方净土”。从城市感觉上说，如果深圳是40 喧嚣庭院内珠光宝气、浓妆艳服的豪门贵妇，那么珠海则更像碧海蓝天处不施粉黛、安闲自得的渔家少女。所以当香港商报“穿梭南粤”采访团到了珠海后，大家都不约而同地说“有一种很放松的感觉”。白云逐浪、海天相融，小山交错、绿树婆娑，珠海确实是美极了。所以权倾朝野或者富甲一方的南北豪客，都喜欢到这座静默安闲的海上花城来寻幽叹静。珠海市政府坚持将城市环境是珠海的第一品牌，始终把营造美好的城市环境放在第一位，从一开始就按照生态城市的标准来规划，并严格执行。为了保证城市环境的舒畅宽松，珠海严格执行低密度和低容积率的建设原则。为了避免中国内地城市建设摊大饼式的发展教训，珠海从一开始吸收国际经验，采取组团式规划，把大的框架搭好，并配备完善的公共设施。在个别珠三角城市大规模地挖山填海的时候，珠海却小心翼翼地保护城市中的小山。绿树掩映，小山与楼影交错，成就了珠海高质量的空气和城市景观。现在珠海每平方公里的人口密度不超过1万人，建筑容积率不超过35％。人均绿地面积达到21平方米，绿化覆盖率达到43％，人均马路面积达到10平方米。污水处理率达到60％，垃圾处理率达到100％。这些指标，不仅珠三角罕见，在国际上也属前列。中国社会科学院的一份研究报告认为，“珠海环境竞争力居全国第一，以环境优美而国内外驰名，其自然环境质量、绿化水平、气候舒适度、风景名胜优美度等十分高。”环境优势已成为珠海城市21世纪可持续发展的重要基础和宝贵财富。近十年来，珠海先后获得了“国家园林城市”、“国家卫生城市”、“国家环境保护模范城市“、“中国优秀旅游城市”、“国家生态示范区”、“国际改善居住环境最佳范例奖等多项殊荣，成为中国乃至世界最适宜人类居住的城市之一。由中央电视台组织主办的“2004中国魅力城市”在全国600多个城市中珠海因在城市历史、经济发展、建筑艺术、自然生态环境和民俗诸方面的特色与优势，最终与其他9个城市一起获得“2004中国魅力城市”称号。2007年更获“最有幸福感的城市”荣誉。4、完善的城市基础设施珠海在中国交通史上有辉煌的一页。改革开放以来，交通与珠海社会经济一同发展，公路形成以高等级干线公路为骨架，以城市为中心，向县区辐射，连接主要城镇、口岸、机场、港口的陆路交通网络体系。港口--珠海港已形成了高栏、九洲、洪湾、斗门、井岸、香洲、唐家、桂山8个港区，客运84540 万人次/年。共有一类开放口岸5个，二类口岸17个，基本形成分工明确、布局合理的港口群。航空--1992年兴建珠海机场，1995年6月18日正式通航，是我国目前规模较大、设计较先进的民用机场，其设计能力为航空器起降10万架次/年，旅客吞吐量1200万人次/年，货邮行吞吐量40万吨/年。现航线通达50多个城市，旅客吞吐量达到103万人次；运输起降9146架次。铁路--广珠铁路长177公里，为国铁一级。1997年动工兴建。广珠铁路正在建设中，广州至珠海城际速轨道线将于2008年通车，届时从珠海直达广州只需47分钟，珠海进入了珠三角1小时生活圈。新一轮基础设施建设的高潮到来，珠港澳大桥、广珠铁路、粤西沿海高速公路、广珠轻轨、江珠高速等一个个交通设施的启动和建设，尤其广珠城际快速轨道交通工程是我省的重点工程，也是铁道部和广东省联合出资修建的项目。建成后将大大缩短沿线广州、佛山、中山、珠海以及到江门之间的距离，紧密城市之间的交往联系。据初步预计，乘坐广珠城际快速铁路，从广州到珠海１小时内就可到达。因此珠海将成为以“一桥双港”为龙头、以“五纵三横、两铁一网”为骨架的区域性交通枢纽城市，改变珠海原有的交通末梢面貌。澳门的回归后，澳门游客每天从拱北口岸过关在珠海消费已经成为时尚。澳门人已经把珠海看做一个区，经常往来于两地。每到周末，来自澳港粤的游客过来休闲、娱乐、购物。每到周末爆满的旅店和餐饮店成为珠海一道亮丽的风景。2007年上半年珠海口岸客流继续保持快速增长态势，各口岸边检站共查验出入境人员4139万多人次，较去年同期增长8.6％；查验出入境交通运输工具138.7万辆（艘）次，较去年同期增长11.4％。据统计2006年国庆黄金周期间共有150多万人次经珠海拱北、九州、湾仔、横琴等口岸出入境，较去年同期增长25%，港澳地区旅客占大部分。为促进ＣＥＰＡ实施，珠海市计划于明年上半年，在拱北口岸建设拱北口岸旅客出入境自动查验系统和拱北口岸客车通道一站式电子联检通关系统。两个系统启用后，将会大大提高口岸的通关速度，旅客每人验放速度将由40秒减到3秒，每辆汽车验放速度由１分钟减少到15秒。另外根据深圳皇岗口岸实行24小时通关的做法，相信在不久的将来拱北口岸也将实行类似的通关制度。口岸通关环境改善后，将为往来港澳之间提供了更为便利的条件，也为港澳人士在珠海购房提供更为广阔的空间，据统计珠海楼市销售中港澳人占11%左右，可以相信将会有更多的港澳人士前来珠海购房置业。5、地理旅游环境40 珠海市政府十分重视城市环境景观的建设，狠抓环境整治，大规模地清理拆除违章建筑乱摆卖、建筑垃圾、不规范户外广告及招牌，闲置土地全部予以绿化，并在多处设置园林小品及休闲广场。整治的结果极大地美化了市容，一些脏乱差的小区内外部环境得到明显改善。珠海市体育中心的建成投入使用、全省运动会和水球锦标赛在珠海举行，一年一度的国际赛车的举办，每两年举行的航展，将进一步提高珠海的知名度，对房地产市场的影响也将不可估量。在继续发扬圆明新园(包括梦幻水城)、中药谷、珍珠乐园、三新索道、无土栽培、鳄鱼岛、亚玛逊、竹仙洞、梅溪牌坊、御温泉等主要景点旅游基础上，继大型旅游项目——圆明新园建成并获全国4A旅游景区之后，奇石公园，“珠海——千岛生态浪漫城”人文、生态游，由亿仁投资有限公司、香港嘉宝田集团有限公司、宝华国际集团有限公司共同投资总投资2亿美元建设海洋公园，由香港中旅国际投资有限公司投资建设、第一期投资近20亿元人民币珠海海洋温泉度假区等一些新的大型项目建成或兴建之中。这一切必定会吸引更多的境内外人士向往珠海。6、极具比较优势的房价，珠海相对较低的房价吸引投资置业据统计，珠海的房价只有的国内大城市房价的1/2—1/3。2007年7月珠海与全国主要城市房价比较表单位：元/平方米序号城市平均房价备注1广州103512深圳209333北京137444上海183075杭州97806珠海6924注：本房价比较为所在城市的中心城区，不包括郊区。7、放心的社会治安珠海社会治安良好，是广东省（共21个地级市）治安最好的城市之一。多年来，珠海市政府对治安工作高度重视，配备了充足的警力维持治安，设置了110巡警，在案件发生时，只需5分钟便可赶到案发现场。日前，省公安厅在全省范围内进行了一项关于各城市社会治安等问题随机问卷调查，主要是对公安机关的警务进行评议，参与调查的有工人、农民、军人、学生、公务员、职员、教师、医生、退休人员等。结果显示，绝大多数人认为生活工作在珠海有安全感或基本有安全感，其中，对本市的社会治安状况满意的人数占53.3%40 ，基本满意的人数占了44.8%。8、发达的文教卫事业珠海的基础教育完善，2006-2007学年初，全市共有小学196所，普通中学53所，小学学龄前儿童入学率达100%，初中入学率达100%。高等教育方面，中山大学珠海校区、暨南大学珠海学院、清华科技园、北大教育科学园、北师大珠海校区、遵义医学院等10多所国内著名大学相继落户珠海，大学园区初步形成规模，大大提高了珠海的城市人口素质。在医疗卫生方面，目前珠海市除人民医院、中医院、妇幼保健院等大型国家二甲医院外，中山大学第五附属医院、广东省中医院珠海分院等内地著名医院也在珠海相继落户，在很大程度上刺激了珠海医疗卫生事业的发展，提升了医疗水平，为珠海市民及所有在珠海工作、生活和旅游的人士提供了更好的健康保障。珠海市在获得“环境与文化竞争力最强的城市”称号后拟定创建“文化珠海”，“文化盛市”发展战略。近年来，珠海的文化建设不断推出大手笔：市博物馆一期、珠海广播大楼、珠海电视中心、珠海报业大厦、珠海市妇女儿童活动中心等一批文化设施先后建成，经过改造的珠海大会堂焕然一新，全市先后建成大小城市文化广场50多个。不久的将来珠海还会出现延绵达25公里的文化艺术长廊（情侣路改造）。与之相随的是，维也纳国家广播交响乐团、维也纳皇家爱乐乐团、斯特劳斯节日乐团、俄罗斯国家芭蕾舞剧院……一批当今世界顶尖的表演团体纷纷踏足珠海，展开文化之旅。广场文化和社区文化活动也同样红火。每年全市共组织广场文化活动超过1400场，观众近170多万人次，每年举办的青少儿艺术花会、“滨海之声”音乐会等大型文艺晚会均显示出较高的艺术水准，成为珠海市群众文化活动的品牌，珠海正在享受越来越丰富的“文化大餐”。9、富有包容性与亲和力的人文环境作为一座年轻的移民城市，珠海邻近港澳，得改革开放风气之先，是中外文化交汇之地城市居民来自五湖四海，普遍具有较高的文化素质和开放的心态，待人友善，乐于助人，是一个多元文化并存、各种生活方式都得到充分尊重的城市。外地人士不论来自何方，不论是何文化背景，都很容易融入这个城市的生活，并成为这个城市的一员。珠海市1979年年末人口360742人，全部为户籍人口。到2007年末全市总人口189万人，外来暂住人口占40%，这还不包括一周内短暂停留的流动人口数40 ，是个典型的移民城市。这样一个人口数据后面的珠海有着非常独特的人口现象：客强主弱，领导和主宰这个城市政治经济命脉的主流人群不知不觉地换成了外地人。数十倍地多于本土居民，而且短时间内形成了一个庞大的族群的外地人口，也在不知不觉地受到了香港和广州文化的影响而“入乡随俗”，在珠海，普通话是主流交际语言，移民城市在文化上的开放和兼容的特性，能够容纳不同的文化和个性。多元化的文化特点，使得这个移民城市既保持各自的个性又相互包容相互借鉴，来自不同文化背景的人们都可以在这里自由地生活。10、宽松的投资置业政策珠海市政府多年来一直重视、支持房地产业的发展，制订了一系列鼓励居民和外地人士投资置业的政策，如购房入户政策，购房者及其直系亲属都可享受人户政策，等等。3.4珠海会展业发展前景分析（一）全球会展旅游发展迅速。已成为新世纪国际旅游的发展趋势　　世界旅游公报认为：新世纪旅游业将成为继电信和信息产业之外，世界第三大经济增长热点。并预测到2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地和客源市场之一。其中会展旅游市场更是潜力巨大，前景广阔。目前我国每年举办的各类展会已达3000多个，据不完全统计，目前全国会展览场馆约140多座，展览总面积近100万平方米。，随着会展展览业(的进一步发展，北京、广州、上海、天津、深圳、宁波等地今后几年还将陆续建成规模在10万～20万平方米的大型现代化会展中心，一些省会城市也将建成一批中型会展中心，会展面积的数量每年以两成的速度在增长，会展行业以每年近20%的速度发展，其利润率大约在20%至25%以上。会展业的蓬勃发展，不仅可以培育新兴产业群，还能带动宾馆、餐饮、旅游、交通、购物、保险、通讯及整个服务贸易的发展。　　（二）“国际旅游度假会议会展城”是珠海旅游发展的最终目标　　近几年来，广东各地主题公园的投资变得理性，观光旅游产品的开发进入了相对稳定的阶段。珠海应抓住机遇，利用这一机会，提升旅游档次，发展具有个性鲜明的会展旅游业，把珠海建设成为国际旅游度假会议会展城。   40 据不完全统计，在目前珠海的四、五星宾馆酒店中，会议客源人数一般占接待总人数的10－15%之间，而收入比重则占到10－30%之间，接待人数和收入的比重呈现持续上升的态势。目前在珠海的四星级以上酒店中，会议设施总面积已超过2万?O以上，会议接待总人数也在1.5万人以上。目前已成功举办了全球瞩目的《世界经济发展宣言》等大型会议。平均每年每家大型酒店承办的专业会议、主题会议及各类企业的大小会议就多达500个以上。会议接待能力已初具规模。珠海展览业，以房展、服装展等以本地市民为目标客源的展览为主。为圆航展梦，珠海市五年来仅在展场硬件设施建设的投入就达11亿元，加上基础设施等其它硬件方面的投入就更多了。中国国际航空航天博览会目前已成功举办五届，中国珠海汽车产品展销会已举办两届，这些都为珠海未来承办更多的展览积累丰富的经验。展览市场前景广阔。3.5珠海休闲度假物业及会展市场供应分析珠海现在度假旅游的供给主要对应的是周末游的市场，基本以“农家乐”为主体的旅游度假形式，层次低，也不成规模，休闲度假物业缺乏，度假市场没有被足够重视和很好开发。但自2007年得到市政府的重视，在珠海市政府批准的《珠海市旅游发展总体规划（2007-2020）》中，将珠海定位为“风景旅游城市”，其中将发展“具有国际影响的、以休闲康体度假、海洋海岛生态旅游、会议会展为特色的旅游产业”作为珠海市的主要职能之一。按照《规划》，珠海针对旅游发展实际，提出要从“过境地特征明显向组合型旅游目的地发展，从观光旅游为主向休闲度假城市转变”，打造“以都市风貌、特色文化和海岛风光为特色，国内外著名的文化游乐、时尚休闲、会展度假旅游目的地”的发展目标。目前进入设想阶段的有以下几个项目，但目前仍未有实质性进展：1、与澳门隔河相望的湾仔，由澳门赌王何鸿燊推动、欲在湾仔开发“欢乐湾”项目，把濠江沿岸及附近水域、湾仔旧城区、加林山打造成集旅游观光、高尚社区、休闲娱乐、饮食购物为一体的综合开发。2、位于珠海金湾区平沙的港中旅度假城项目。3、位于珠海斗门区的御温泉建设温泉、度假为主题的旅游休闲项目。40 珠海会展业的盛况是在1987年。1987年珠海国际贸易展览中心开业后，一些全国和国际性的会展都曾对珠海趋之若鹜。1987年7月，珠海经济特区首届国际玩具博览会开幕。1988年10月，珠海经济技术合作暨贸易洽谈会开幕，来自国内近80个城市的工商企业代表和近十个国家和地区客商参与。同年11月，珠海“88国际旅游展销会”开幕，国家副主席王震出席并剪彩。近20个国家和地区的上千名嘉宾出席。1990年，“90全国纺织服装鞋帽交流交易会”举行，“90广东对外经济贸易洽谈会”开幕。1991年3月，国际电子产品技术交流展览会举行……到了2004年，情况发生了根本性的变化。这一年，珠海除了两年一次的第五届中国国际航空航天博览会外，竟然再没有一项值得一提的大型会展。之所以出现这样的情况，有一个重要的原因就是，珠海城区缺乏大型展馆和专业展馆。1987年建成国际贸易展览中心目前已经成为海天国贸城、吉大百货和吉大免税几家大型商业广场，大型展馆就只有远在三灶机场建有占地面积5万平方米的航空展馆，但是因为距离城区太远而极为不便。在珠海城区，竟然找不到一个能够供几千人开会和展览的场所。制约珠海市会展业发展的因素主要是会展设施建设配套不完善、会展人才奇缺、会展经济的支撑配套产业不够有力等。会展业在珠三角地区是比较发达的。2006年，香港展览面积逾1819平方米的大型展览会共有92个，展览业为香港带来的直接收入为132亿港元(16.9万美元)，并带来约9.7亿港元(约1.28亿美元)的税收。2005年，澳门举办了300多个会展，其中80个为国际性会展。澳门原有30家会展公司，两年内超过了100家。广州、深圳、东莞如今是国内会展业的核心城市，广州的“广交会”、深圳的中国国际高新技术成果交易会、东莞的产业展览会（中国（虎门）国际服装交易会、国际名家具（东莞）展览会、东莞电子展、东莞食品博览会等）等闻名全世界。从《2004广东省会展业发展报告》中得知，“2003年，在全国的展览总收入的86.35亿元中，广东为32.4亿元人民币，占全国的比重超过37％。已经初步形成了以广州－东莞－深圳为中轴，包括佛山、珠海、汕头的珠三角会展经济带。展览业正在成长为拉动广东省经济发展的一个新的产业引擎”。自2005年会展业得到了珠海市委市政府的重视，提出要“加快规划建设会展中心，积极发展会展业”，在《珠海市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，也将会展、旅游作为珠海第三产业发展的重点之一，明确了把珠海建成国际休闲度假、会议会展和旅游城市的发展目标。40 会展经济简单可以分成包括展览会和会议两大块。2007年全世界的大型会展总数超过15万个，其中国际会议约7万多个，国际展览超过8万个。珠海目前既没有足够的终端消费者，也没有产品生产基地，产业基础和市场基础都非常薄弱，在这种情况下，专家认为，珠海应当放弃办专业展览（或产品展览）的思路，集中走会议承办，会议会展之路。3.6项目分析3.6.1亚太旅游部长国际会议中心项目特征1、大型、综合、文化第一，规模大。占地201万平方米，约2平方公里，建筑面积达到109.08万平方米。第二，综合性强的，配套齐全，也就是说包含多种元素，既有中心酒店，也有相应配套的公寓式住宅，也包括一些比较简易的住宅，具备一定旅游设施，此外还有学校、幼儿园，可以对应各个层面的客人，形成复合型的体系。第三，有自己的文化主题即亚太旅游部长国际会议。有了文化主题，异质性才能突出，才能够把事情做到位。2、依山傍水，环境优美3、规划设计理念超前1）总体规划度假区规划的理念是以人为本，度假加观光的组合、会议加度假、会议加娱乐的组合。在总体规划、设计的布局里突出文化特点，发挥自己的优势。2）会展、度假酒店会展、度假酒店设计到位，达到国际水平的。40 3）房产注重主题、品牌、创新亚太旅游部长国际会议中心房产的开发注重休闲旅游因素，树立了自己的主题，将房地产市场和旅游市场的边缘结合，蕴含很多创新的因素。3.6.2SWOT分析：40 优势（S）·　规划清晰，受周边辐射影响，且先于主要竞争对手为发展物业·　现代先进的设计和规划，在功能组合、环境方面大大超过区域内先期开发的类似物业，在区域范围内具有优势·具备会展旅游物业开发的基础条件，如环境等；·　借景观，形成本案景观优势，营造生态卖点·　劣势（W）·交通条件尚不够完善，仅借助淇澳大桥陆路出入，暂无水路等其它交通方式，不便于与港澳来往；·开发商品牌国内知名度有待进一步提高项目SWOT分析　　　　　　　威胁(T)·区域内海景住宅市场冲击大·国内类似物业同样具有威胁力机会(O)·　现代新型旅游度假会展组合概念，带来的优势·　区域竞争对手不多，近2年来不会出现同类型项目·　区域经济发展规划，会展、旅游活动频繁，带来市场需求·　珠港澳大桥，轻轨等大环境利好态势带来商机潜力·　合理准确的市场及产品定位，在档次上避开其它房地产项目冲击，扩大了项目市场层面供应，为本案提供市场机会　　　　40 3.7项目定位据调查统计，北京市一年卖出去的上千万平方米的商品房，约有四成以上名“置业侯鸟”，销售额上百亿元。上海近3年来，外地人买走的商品房面积比重由11.7%猛增至25.8%，其中高价的位房屋，有一半被“置业候鸟”购得。大连市约1/3的高档住宅被外地人买走。珠海市外购房者占40％，境外购房者占11％。调查显示，有能力跨地区买楼的“置业候鸟”大多出自中国先富人群，也有大量港澳人士和在国内就业的外籍人士，人体可分为四类：子女教育型、商务居住型、健康养老型和投资增值型。另外中国中产阶层也正日益壮大，可以预言，20年后中产阶层将成为中国社会的主流。这部分人口总数约5000万，这个人群家庭人均年收入1万-2.5万美元，也就是8万-20万元人民币；他们的消费目标已经提高到50万到200万元物品。同时这部分群体恰恰是收入增长最快的，今后他们还将分享更多中国经济高增长的利益。从人口的收入分布看，中国收入最高的群体集中于26-40岁，这部分正处于成家立业的人群消费倾向也相对较高，成为房产、汽车消费的主要群体，而随着这个群体收入的提高，使得房产、汽车和其他奢侈品的消费具有持续性。另一个方面，这一消费力强力的中产阶层，普遍文化水平较高，受西方文化影响较大，注重生活品质与享受，他们西方人那样一生中在不同的城市各居住生活若干年的意愿十分强烈，而三四十岁年龄层的“中产”一族都是二、三次置业的主力军。这个阶层的迅速壮大，将给地产全国化提供源源不断的动力。随着世界经济的一体化进展，越来越多的外资企业在中国开公司、设办事处、建工厂，越来越多的外籍人士在中国就业、生活。早在1985年11月全国人大常委会就通过了《中华人民共和国外国人入境出境管理法》，对外国人永久居留问题做了规定，到目前为止已经批准了3000多名外国人在中国定居，即永久居留。2005年更推出了中国“绿卡”制度。相关统计显示，在上海工作的“洋打工”人数呈持续增长态势，截至二00六年底，在上海就业的外国人已经超过五万人。目前纳入深圳市管理的在深就业外国人、台港澳人员达一万五千人。在深就业的外籍人士来自一百多个国家和地区。而珠海二00五年在珠海临时居留的外国人约有十万人次，因投资、就业和学习等原因在珠海长期居留的外国人约有二千六百余人。据有关人士介绍，以前外国人来沪工作短期为多，而现在长89 期工作的越来越多，年轻人越来越多。过往多为专业工程师、技术人才，如今外国人就业领域扩展到了艺术文化、娱乐体育等众多方面。预计在未来的几年里，境外就业人员将会大幅上升，行业分布更广，职位更加多样化。这些境外人士同样构建了强大的物业购买力。外籍人士购房最出名的要数姚明老板莱斯利·亚历山大2006年在高档公寓“世界城”投资约900万元置业，不到一年，已经升值近550万元。综上所述，本案的客户定位：亚太旅游部长国际会议中心主要以会议度假为主要特色，其中住宅部分的定位主要以国内高收入城市和珠三角为主，延伸到亚太地区，客户以中高档人群收入为主，具体包括规摸较大的私营企业主、个人独资企业和合伙企业投资者、个体工商大户；企业承包、承租人员和供销人员；建筑工程承包人；企事业单位的管理人员、董事会成员；外资企业高管；矿老板；演员、时装模特、足球教练员和运动员；文艺、体育和经济活动的经纪人；独资或合伙执业的律师；医生、导游、美容美发师、厨师、股评人、乐手或乐师、音响师、装饰装修设计师等具有专业特长的自由职业者。从行业上说，包括以下几个行业(一)电信(移动通信)、烟草、金融、保险、证券、电力(供电)、石油、石化、航空、铁道、公路管理、房地产、广告、演出、城市供水供气、汽车、医药、网站、建筑安装、新闻出版、物业管理等企事业单位；　　(二)律师事务所、会计师事务所、税务师事务所、评估师事务所、拍卖行、房产代理公司等中介机构；　　(三)足球俱乐部、高尔夫俱乐部、酒店宾馆、娱乐企业；　　(四)高新技术企业、软件企业、集成电路企业；　　(五)外资企业、外国企业和外国企业驻华代表机构；　　(六)设计院、科研所、学校、区级以上医疗机构；　　(七)电台、电视台、报社、杂志社等传媒机构；　　(八)股份制企业、上市公司；　　(九)各级国家机关、事业单位、社会团体、财政部门统发工资的单位。别墅部分主要为豪门人士、外籍人士等极高收入人群量身定做。3.8销售价格及销售预测本案的销售价格既受珠海房地产市场价格影响，也受到国内其它地区类似物业的影响。据了解，全国度假地地产价格均价一般在12000--15000元/㎡（详见下表）89 ，所了解的物业还不完全是完整旅游地产概念，为一般的商品房。全国部分旅游度假地地产价格表单位：元/㎡序号地点一般价格典型楼盘典型楼盘均价典型楼盘最低价典型楼盘最高价备注1广西北海7000银滩附近海景房2海南三亚7000-1.2万阳光海岸二期小高层12000700019000毛坯房3海南三亚产权式酒店4万4海南三亚亚龙湾爱琴海岸35,0005海南三亚天福源海滨温泉度假中心13,0006辽宁大连卡纳意乡110008999元7山东青岛石老人旅游度假区960012000珠海市区海景楼盘目前一般销售价格在15000元/平方米左右，项目邻近地区（位于淇澳岛隔海对面大陆）两个大型普通房地产楼盘，其中远大美域占地23万㎡，总建筑面积40万㎡，分四期开发，二期07年9月2日开盘，高层住宅销售均价11000元/㎡(精装修)，别墅部份目前市场价在25000元/㎡-30000元/㎡。另外一个楼盘是海怡湾畔占地45万平方米，总建筑面积45万平方米，前三期均为多层住宅和别墅全部售完，目前已经开发到第四期，32F高层住宅，预计08年5月开盘，预计销售均价在10000元/㎡。仔细考察和深入的市场调研，在宏观经济持续增长的前提下，依据珠海市城市职能及其特征和近期珠海市城际交通建设项目决策定调的多个有利因素条件下，根据项目产品定位，用价格趋势推导，认为本项目产品销售：住宅均价按15000元/㎡，联体别墅均价按20000元/㎡，独栋别墅均价按25000元/㎡比较合适。3.9项目营销方案3.9.1营销团队的建设一个有效的营销机构和一批高素质的营销人员，是作为分销策略中直接销售的关键。其部门组织架构：89 3.9.2促销传播目标推广宣传亚太旅游部长国际会议中心产品附加值，建立消费者对其的认同感。3.9.3促销策略房地产促销是房地产企业通过一定的方式向消费者传递房地产商品的信息，并与消费者进行有效的信息沟通，以达到影响消费者的购买决策，促进销售的营销活动。其实质就是企业与目标顾客之间的一种沟通活动。我们在营销的策略上，采用多种方式，独创全新的与客户沟通方式，突破传统的销售手法，高度重视与客户的关系，建立关系营销，扩大营销的范围，引导竞争对手的客户群向本项目转移，实质做到与竞争对手对客户的争夺中占上风。3.9.4整合传播策略※新闻公关房地产周刊、报纸、软稿结合硬性广告的发布※广告推广确定引导—提出形象—展现卖点的策略，科学的预算，系统的策划、新奇的创意以及在报纸上发布的广告，锁定目标群体，并随时进行广告效果的评估及广告媒体、创意的调整。※广告的推广频率本着少花钱办大事的原则，合理的分配广告投放频率和规模比例，以最少的投入达到最好的持续销售效果。※文艺公关活动结合具体事件，组织各种活动，制造销售气氛，如认购、开盘等吸引注意力。89 ※现场包装利用楼盘地理位置，布置布幔、条幅等，制造现场气氛。※调整结合市场的反映，表达出的广告创意、设计、卖点，以及在此基础上对客户的反映对策略进行及时调整。我们会根据实际的情况制定详细的内容并每阶段向发展商汇报，供发展商决策。3.9.5项目销售目标根据项目的进展情况，划分不同的销售阶段以及不同的销售策略。包括入市前、入市、入市后的各种软硬性广告、推广活动和组织方式等的操作，以确保项目顺利的入市并可持续发展。各期销售目标：※初步包装后，用2个月时间进行试探性的发售※制定总体的广告及媒介策略，轰炸市场4个月※根据广告反馈制定后续销售计划2-3个月※进行系列推广活动根据上述一系列的活动，争取在项目建成前销售50%，在项目投入使用后一年内全部销售完毕。89 第四章方案比选及技术方案4.1总体规划设计要素本项目的总体布局及建筑设计，符合高品质的海洋生态旅游度假区主题要求，充分发挥了海洋小岛风光的优势。随着设计理念的创新，技术的发展进步，产品愈来愈人性化、生态化、智能化、环保化势。一个旅游区必须具有鲜明的特色，才有强烈的吸引力。．本项目的建筑密度约5%，生态环境保护要求高，三面环海。本项目设计时要充分考虑交通方面的设计，要在保护自然生态的基础上融合生态旅游、运动、度假及高尚住宅为一身的设计。建筑群的造型、风格对形成旅游、度假区及会议中心具有重要影响。．建筑造型和外观应具有鲜明的海岛及现代化会议中心的建筑特征，要与自然景观融为一体。．本项目依山面海，必须充分利用难得的海岛资源，把景点与运动、度假及观光旅游融合一体。．良好的景观布置是必不可少的一个元素，①保证对海景观有良好的视野，合理利用现有的地形、树林、海滩、海湾的自然条件。②建筑群要有独特的风格，根据地形合理布置各项功能建筑。③以利用现有原生态环境，保护好原有的天然景观如沙滩岩石及林木。．要有小岛的旅游度假的设施。．会议中心设计要现代化，临海设计及独特的设计风格。．住宅的设计要与山、水相结合。4.2方案生成过程及选择理由高品质的集合会议中心、旅游、住宅的大型海岛小区，其规划设计要结合依山面海充分利用海岛的自然资源。其重点是现代、舒适、自然。4.2.1方案一其规划布局合理，能结合海岛的自然景色，建筑规划设计具有风格，符合设计要素。其规划原则：89 1）城市规划与旅游地配套开发合理衔接；2）分期分组团开发；3）合理利用现有的生态景观及文化元素；4）合理利用现有的地形、海滩、海湾等独特的自然条件；5）合理组织景观线通廊；6）注重与同山地天际轮廓线的节奏与韵律设计；7）注重社区规划布局的层次感与梯度感设计，体现和谐统一；8）根据地形、地貌合理布置各项内容。规划理念：打造合现化经济发展模式的，符合生态环保原则的海洋生态旅游度假区。规划布局主要构思：1）亚太旅游部长会议中心。规模15万平方米，集会议、会展、五星级会议酒店、写字楼、酒店式公寓及购物中心，超现代建筑风格。2）威尼斯水街。规模3万平方米，意大利威尼斯风情滨水旅游商业街主题，设置可以直通港澳的客运码头。3）巴登巴登谷地。规模1.6万平方米，德国山地风情旅游商业主题，德国风情商业街及城堡酒店。4）渔人码头度假村。设置海洋剧场、海洋文化发展中心、海底世界、海洋生态健康中心、潜水俱乐部、渔人码头等设施，沿海岸依山势设置度假别墅建筑群。5）西班牙小镇。规模9.8万平方米，西班牙巴塞罗那风情商业街。6）茵特拉根金色海岸沙地高尔夫别墅。规模7.7万平方米，设置高尔夫会所及别墅建筑群。7）高尚住宅公寓。规模28.67万平方米，希腊风情的山地设计。8）安纳西溪谷风情小镇。规模1.5万平方米，法国东部安纳西风情山地花园居住主题，设置会所及居住建筑群。9）其它，设置攀岩探险，山地摩托车，巴伐利亚度假酒店，丛林观光火车，室外露营烧烤，金色沙滩，观海平台，山地滑翔飞行，沙滩排球，赤岭观日，观海摩天轮，山地网球场，生态湿地海景公寓，观海索道，白露天演绎场，休闲垂钓场，雕塑广场,学校等建筑及设施。建设规划：89 建设用地面积221.5万平方米；建筑面积109.08万平方米，其中居住用地：77.02万平方米，公共建筑31.36万平方米，管理用房及公共设施0.7万平方米。4.2.2方案二其规划布局合理，能结合海岛的自然景色，符合设计要素。其规划原则：1）任何一旅游地都必须具有鲜明的特色，特色是旅游旺盛生合力和强烈吸引的根本。本案的区域位置、地理环境，都是不可多得的，是其特有资源，作为国际化旅游度假休闲的定位，必须强调淇澳岛的地域感。2）在功能定位方面，充分考虑与淇澳岛现有服务项目的功能互补、人气互借，发展互动。3）在资源利用方面，尊重或适当利用现有自然资源，把人工化的设计手法减到最低，充分利用场地本身高差，布置不同形态的产品，丰富了天际线，形成了多重的视觉冲击。4）强调产品类型的差异性和多样化，提供符合不同消费者需求的丰富产品。规划主题：文化、运动、休闲、养生，让生命的活力在山海间飞扬。规划布局主要构思：1）酒店及会议中心。规模11万平方米，会议中心作为该区域之对外形象，建筑形式一定要新颖、大气，在海岛交融的环境之中，酒店的每个房间都可以欣赏到海景，超现代的风格。2）高尔夫会所。规模0.4万平方米，高尚运动，巧妙地将淇澳岛的天然地形融合。3）商业街。规模5.1万平方米，设有游人在这里吃、住、玩为一体，带动本区域人气。4）主题公园。规模9万平方米，设有各类泳池、沙滩排球、水中有氧运动、健美操，结合水上表演，水族馆、海底潜泳馆等，酒店附有儿童俱乐部，那些趣致好玩的节目往往令孩子们乐而忘返。5）滨海度假村。规模3.84万平方米，包括活动室、按摩室、会议室、健身室和一个泳吧，山顶处还设置了一个可供婚礼使用的教堂。6）海景豪宅及住宅。规模76.91万平方米，分为四个组团。西北方布置中档住宅主要以40平方米89 左右的小户型为主；再往北，分布着三个高档居住区，别墅、TowmHouse、大户型海景公寓。1）其它。理疗SPA，，文化中心，企业会所，植物馆，学校，幼儿园，动物馆，高尔夫，特色餐饮，建设规划：建设用地面积221.5万平方米；建筑面积105.75万平方米，其中居住用地：76.91万平方米（其中2.3万平方米为公建配套），公共建筑28.84万平方米。4.2.3两个方案的比较。第一个方案的各主题建筑群特点比第二个方案更加鲜明。第一个方案的会议中心比第二个方案更具现代的独特性。第一个方案在景点上，把运动与景点更好地结合在一起。观光方面，第一个方案上设计的观光设施比第二个方案多。在规划小区的南方，两个方案在规划上都要求填海，第二个方案的填海面较大，因此新生土地面积较大，但第一方案的建筑面积比第二个方案的建筑面积要大。第二个方案在专为儿童而设的水上活动及公用设施较丰富。在两个方案中均有不足之处，看在下一步细化方案中改进：①可增加一些海上的悠闲、游戏活动设施。在保护其原有风貌的同时，进一步改善这座小岛的基本设施，比如厕所、避雨处、脚踏车租赁、远足小径、露营地和度假小屋等。②本项目是一大型小区规划设计，应设计有小型医院，同时增加养老中心、老人度假公寓并进行相应的设计和配套。③在水文化方面要加强。设一些具有珠海小渔村风格的度假小品。规划中增加水文化的夜色设施。经专家论证会论证，公司决定将方案一作为实施方案。本报告所有讨论均以该方案作基础。4.3工程地质、水文地质条件1、地质条件89 据调查，珠海市露出地层较简单，除广泛发育第四系外，在东北部和中西部零星出露有古生代的寒武系、泥盆系和中生代的侏罗系。项目所在地具有海积平原、拦湾沙堤、低丘陵地形，海积平原第四系沉积物厚度为7-20米的，海岸边为拦湾沙堤，而旅游设置分布的山地属于低丘陵地形，海拔高度在100-180米，并发育有夷平面。在地质构造体系上，大陆部分属新华夏系第二隆起带中次级紫金一博罗断裂带和莲花山断裂带的西南段，并被北西向的西江断裂分割成梯形断块；岛屿部分属北东向的万山隆起带。东南和西北两侧，分别江与珠江口大型新生代沉积盆地和陆地上的珠江三角洲盆地相邻。全市地壳经历了长期复杂的构造变化。主要有加里东、印支、燕山和喜马拉雅四期，其中以燕山运动最为强烈，影响范围最广，以褶皱、断裂发育和岩浆活动强烈为特征。珠海市新构造运动仍很活跃，表现在西南和东北部均有高热温泉分布，中部又有多处地热异常，还有少量小震活动。本项目未坐落在摺皱和主要断裂带上，但新构造运动可能对其有一定影响。2、工程地质根据岩性及物理力学资料，项目场地可划分为4个工程地质岩类、7个工程地质岩组及10个亚岩组。岩类岩组亚岩组松散|松软岩类高压缩性软土组软土亚组淤泥质软土亚组淤泥软土亚组人工填土中压缩性粘性土组冲洪积相亚组海冲积相亚组残积相风化土亚组松散一稍密饱水砂土组冲洪积相亚组海冲积相亚组海积相亚组半坚硬岩类强风化半土状花岗岩组上古生界碎屑岩组，下古生界变质岩组（1）民用及高层建筑工程地质条件谷地区，堆积型和侵蚀型并存。堆积型，应在下步查明场地的土质层次，砂土“液化”问题；侵蚀型部分，地势起伏不大的地区，其谷底为花岗岩风化土，风化土层较厚，土质单一，其力学强度较高，承载力（R)=200—250KN／平方米。河口平原区，沟渠纵横，软土层厚普遍大于10米，地下水位高，均需用大基础和深埋基础或桩基。滨海区的砂堤段，砂质土一般厚3--1089 米，地下水位高，发生VII度烈度地震时，局部可能出现砂土“液化”，须进行标贯测试，慎重选择场地；其淤泥段，淤泥厚6--10米，不宜作建筑物的持力层。故位于山谷地区的建筑可以采取天然基础或桩基形式，河口平原区和砂堤滨海区建筑采用桩基础。（2）道路与桥涵工程地质条件项目花岗岩中低山丘丘陵区，由于地形较陡，地形较陡，不利于修建公路。而在低丘台地区，风化层较厚，如无植被覆盖，受暴雨冲刷出现“面蚀”、“沟蚀”而影响公路边坡稳定。因此要及时处理已开挖的土坡，以保障路基安全、平原区在地势低洼部分，则需加高路基，桥基应深埋于基岩之上，工程较艰巨。在碎屑岩区，如建桥选址避开断裂破碎带。（3）海岸港湾工程地质条件内河港口因沉积较厚的淤泥及粉砂质淤泥，港口工程需采取深埋基础等措施。在局部岩质河岸，港口工程基础置于新鲜基岩上。珠海市海岸属淤积岸段，泥砂淤积较为迅速，地面常会出现不均匀沉陷，因此，港口工程应选择在沉积物较薄岩岸或堆积速度较小地段修建，工程基础需深埋至基岩或其风化层。3、水文条件对工程有影响的水文条件主要有潮汐、泥沙淤积和波浪现象。珠海市海区潮汐主要是太平洋潮波经巴士海峡和巴林塘海峡传入以后，受地形、河川径流、气象因素的影响所形成，属不正规半日潮，出现潮汐日不等现象。全市各站的年平均潮差均为1米左右，属弱潮河口。由于河道地形、潮波因素影响，海区潮汐的涨潮历时不相等。在珠江口附近，涨潮平均历时约5个小时30分，落潮平均历时约7个小时。沿口门河道上溯，如马口（西江）落潮平均历时达9个小时，涨潮平均历时只有4个小时30分。珠江各口，实测最高潮位一般为2.0-2.5米，淇澳岛最高潮位为1.5米-2.0米，而最低潮位为-1.80米—-2.00米。因受太平洋台风和南海台风影响，潮水位可能暴涨。据统计，1848年-1949年，珠海地区遭受台风暴潮灾害60次，暴潮水位多在2米以上，最高达到3.37米（1938年7月27日斗门白蕉）。泥沙的淤积。流经珠海市入海的磨刀门、鸡啼门、虎跳门、崖门及泥湾门五大口门，前四大口门年输沙量分别为2341万吨、496万吨、363万吨和509万吨，合共3709万吨，分别占珠江年人海输沙量的33%、7%、5%和7.1%，合共占52.1%a89 。珠江上游的泥沙进人河口区后，由于岛屿和各种动力条件的影响，在高栏岛、三灶至淇澳岛一线水域，形成一条沉积带。但泥沙含量有明显的季节变化：洪季，在桂山一横琴一三灶一南水一黄竹湾一线以北，水深10米以浅，悬移质含沙量大于0.1千克／立方米；表层含沙量小于底层；枯季前期，高栏岛北面水域，表、底层悬移质含沙量分别为0.2-0.228千克／立方米,0.23-0.295千克／立方米；枯季后期，大忙岛、高栏岛以北、南水岛东西两侧，直到三灶东南的海区，表层含沙量大于0.巧干克／立万术。沿岸泥滩向外推移较快，如磨刀北界，平均每年向外伸展120一160米，淤积速度1-3厘米／年。季风和台风是形成波浪的主要因素，珠海夏季多东、东南和南东向波浪，冬季则以东北向波浪为主，如荷包岛附近，南东方向波浪频率占42%。口外海滨平均波高0.9-1.9米，一年之中，冬季波高大于夏季。海区波浪的平均周期，一般在4.0-5.5秒，受台风影响，波浪周期在下半年达到最大值，荷包岛1982年10月发生过一次平均周期为11.3秒的波浪。4、其它不利自然条件（自然灾害）其它不利自然条件主要有风灾。珠海是个多台风台风地区，历年均造成一定的损失，据记载，最为惨重的台风灾害发生在清同治十三年（1874)农历8月12日晚台风，拔木坏屋无数，澳门尤甚，舟尽复，漂溺万余人死亡人数达千人本可研阶段已考虑潮汐、泥沙淤积和波浪和季风和台风的影响，慎重选择了建筑的类型和选址。在后续设计中需要对建筑物、道路的标高进一步明确，并采取防台风、防海浪设计，并设置台风、海啸预警预报系统。4.4市政给水设计利用现有DN600市政给水管，供水压力0.30-0.32MPa，从市政干管上引入两条DN400管，各区给水管直接从DN400接管，酒店、、会展中心等公用物业安装独立DN200—DN30水表，住宅直接抄表到户。生活给水与消防给水共管，管道沿道路环状布置。6层以下建筑全部由市政管网直接供给，小高层和高层采用屋顶水箱供水。最大时用水量：预计8750m3/h（包括生活水和消防水），日用水量10000m3。89 4.5室外排水排污设计采用雨污排水分流制。生活污水经化粪池处理后，采用DN300污水管排入项目兴建的污水处理厂，预计日排水量10000m3，污水经处理达到排放标准后部分予以利用用于绿化、清洁用水，多余部分排入海中。雨排水按计算公式估算Q=1843.7101/(t+707821)0.5681(L/S)（重现期采用1年，迳流系数采用0.6，地面积水时间采用10）。雨排水干管沿道路布置，道路两边设置雨水口。采用DN600雨水管或雨水渠道直接排入海中。4.6用电设计本项目用电均属于三级负荷。负荷计算采用需要系数法。考虑本项目为高级写字楼和装置中央空调系统，按单位面积法估算（50W/平方米）,并保留一定的预留，预计合计安装容量6.8万KW。年用电量19200万千瓦时。设置室内公共配电房若干座，配电房高压均采用环网供电方式。市电10KV进线采用高压电缆穿钢管埋地引入。10KV配电装置采用施耐德公司生产的RM6及SM6型高压环网柜，以电缆供电给变压器。变配电所低压侧采用380/220V三相四线制供电。本项目预计电话2.2万门，由电话提供部门提供。有线电视网络由珠海有线电视网络接入。4.7酒店、会展中心智能化系统设计酒店、会展中心智能化系统设计达到5A级标准；办公（OA）：按照国标《智能建筑设计标准》中的甲级标准和《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》中的综合配置综合布线系统，采用铜芯线缆和光纤线缆组网，能支持语音、数据、图像、监控、安保、对讲传呼、时钟、广播、消防报警等系统等系统中信号传输的要求。系统包括五个子系统：工作区子系统、水平子系统、干线子系统、管理子系统和设备间干系统。系统按相关国内及国际标准组成一个模块化，系统化灵活性极高的综合布线系统，能够连接及支持语音、数据及图像信息，并充分考虑将来网络结构改变、扩容及配合新技术89 发展的需要而达到平滑过度的可行性。水平系统和工作区全部采用六类元件和光纤，主干采用光纤和大对数电缆，支持千兆以太网、2．4GbpsATM的宽带应用，满足语音、数据、图像等传输的要求。每一个工作站(区)不少于两个信息插座(或为多插孔的双介质混合型信息插座)；在水平线缆，垂直干线线缆以及室外连接线缆系统中配置光缆；每一个工作站(区)的干线电缆(即楼层配线架至设备室总配线架)中有3对双绞线缆；每一个工作站(区)的建筑群线缆(至本建筑楼外)中配有2对双绞线缆。     通信（CA）：能为建筑物的拥有者(管理者)及建筑物内的各个租用者提供最快和最有效的信息服务，具有对于来自建筑物内外的各种不同的信息予以收集、处理、存贮、传输、检索和提供决策支持的能力。具体包括：1）全数字式程控交换机系统，容量2000门数，具有电脑话务员服务功能、分租用户服务功能、电子号码簿服务功能、直接拨入或拨出服务功能、自动计费功能等等，配有光缆接口、ISDN接口、X·25接口、卫星通信接口、数据通信接口(异步及同步)等等方式通信接口。2）计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。话音信箱系统具有使外来话音存贮，并使话音信箱的用户通过信箱密码来提取留言的功能。电子信箱(电子邮件)系统具有存贮及提取文本、传真、电传等邮件的功能。语音应答(声讯服务)系统具有被询问有关信息并及时应答服务的功能。可视图文(视讯服务)系统具有通过专用终端或微机终端来检索数据库中动态图文信息的功能。可视电话、电视会议系统可通过具有视频压缩技术的设备向使用者显示近处或远处可观察的图像并进行同步通话和远距离的双向图像通信。3）卫星通信系统，设置1颗卫星通信接收站，向收看用户提供多路的图像节目，并可通过卫星接收和发送的相关设备，进行多路数据双向传输。4）共用天线电视系统(含闭路电视系统)，具有向使用者集中提供本地的电视节目和建筑物内闭路(自制)电视节目以及连通卫星通信系统向使用者提供国内、外不加密或加密的电视节目和加密的数据信息。5）公共广播传呼系统，向建筑物内公共场所等处，提供优雅舒适的开、闭路多音源信号节目以及公共的传呼信息。并与紧急广播系统结合一起，遇事故时，进行紧急播音传呼。6）建筑物内信息管理系统，89 具有物业管理子系统、综合服务管理子系统、共用信息库管理子系统。7）建筑物内办公自动化系统，具有个人事务、办公事务处理以及各租用户公司对外不能共享的专用信息库服务的功能。楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制，做到运行可靠安全、节省能源、节省人力。包括1）电力供应管理系统，对受电设备、备用发电机、蓄电池设备、动力设备及照明设备等的监视、测量，对电流、电压、频率、有功、无功、电度量、功率因数等的测量、记录。2）空调监控系统，对冷暖源设备、通风设备、空调设备及环境监测设备等的监视、测量、控制。3）给排水系统应能对给、排水设备、饮水设备及污水处理设备等的监视、测量、控制。4）设备管理系统应具有报表编制，设备管理费用之分配，水电费用分配计算、设备维护、运行记录等的功能。5）对垂直升降电梯、自动扶梯设有运行监视装置。     消防（FA）：设置消防控制室，火灾报警控制系统主机、监控主机、火灾事故广播设备的控制装置及消防专用通讯设备设在消防控制室中。消防控制室具有接受火灾报警，准确区分火灾报警、故障报警，及时发出火灾信号及安全疏散指令，控制相关消防联动控制设备及显示电源运行情况等功能。能显示各报警区域、点的状态信号及基本消防装置的状态情况。设置整个监控范围中人工报警及消防灭火设备监控，实现对消防泵喷淋泵、防烟排烟、防火(卷帘)门等设施的监控和联动控制，电梯运行管制能在确认火灾后，可自动或手动控制电梯依次迫降于首层，使客梯停运，消防电梯待命。在防火区域内，设置紧急广播及警铃系统，对此两系统的控制应为火灾时着火层(区域)及其相邻的上下层(区域)，紧急广播系统由消防控制中心直接分层监控，利用建筑物内公共广播系统来实施。所有配电设备采用阻燃型或难燃型，对重要负荷之电源、控制线应采用耐燃型或其它防火措施。在发电机房等可燃机房及信息通信机房等重要场所中设置自动灭火。保安（SA）：89 对大楼的重要场所如：大厅、重要出口、电梯厅、地下车库等进行视频监视，实时监视上述场所的人员活动情况，并将配合报警系统对监视区域的异常情况进行取证录象。设置防盗报警系统，通过在重要通道、区域设置的红外双鉴探头，以及对外出入大门等出入门设置的门磁开关进行实时监测设防。防盗报警系统与CCTV视频监视系统联动。4.8燃气设计珠海市液化石油气供气压力制式为一级次中压供气到户,管网系统采用室外立管下分式。入户管均配置调压器及煤气表，入户燃气经调压器将压力降至约3000PA，再经煤气表计量后，送至各灶具。总引入管管径为D125x6.0。中压燃气管道采用无缝钢管,调压器后的低压燃气管道采用镀锌钢管。市政煤气管道未到项目场地之前，可建设液化石油气一座自用。无缝钢管外表刷红丹防锈漆及调色漆各二道，镀锌钢管外表刷红丹防锈漆及调色漆各一道。预计年用气量1026万m3。89 第五章公用设施及环境保护方案5.1项目对公共设施的需求1、交通设施本项目入住人口预计最多达18000人，除部分利用城市公共交通系统和自驾车外，同时建立内部公共交通系统。本案将按照规划设计要点的要求按每户一个停车位的要求设置停车位，完全解决停车难的问题。2、耗费的建筑材料根据初步测算，建设本项目需耗费的建筑材料如下：需耗费的建筑材料表土建水卫电照钢材水泥木材砌体中粗砂碎砾石商品砼工日工日工日吨吨M3M3M3M3M36993627203412.9268914.293269.6548627.7618202.2143624.6119443.65181.647646908.7注：材料为土建部分含量。木材为锯材，砌体为加气砼及KP1空心砖之和3、项目住户子女教育解决方案本项目内建设有学校和幼儿园，争取纳入珠海公共教育体现，不仅解决部分住户有需求的子女教育的问题，也可为当地居民提供较优越的教育环境。5.2环境保护方案预计环境保护、节能设施将投入超过5000万元，环境保护、节能设施与项目同时同时规划、同时设计、同时施工、同时投入使用。具体采取如下措施:1、规划选址。线路和建筑选址符合城市规划的体育和文化设施用地范围，避开水源保护区、自然保护区、红树林自然保护区等环境敏感地区。89 尽量不破环原有山体和绿化。2、拟建设小型污水处理厂一座，集中处理本项目所产生的生活污水；回用处理后的中水和污水，其中30％处理后就地洗车、冲地和绿化灌溉，70％处理后用于中心内大块绿地灌溉，多余部分才排放。3、绿化植树。用地绿化面积总比例40—50％凡适合绿化的地方全部予以绿化，施工中不得已破环的山体在工程完成后尽量回复。在选择绿化树种方面，选择适宜绿化品种，特别是本地物种。4、将建筑节能作为重要原则，广泛采用节能器具，设计中充分利用自然采光、通风等技术手段。室外路灯、草坪灯、公共厕所照明、绿地灌溉等，全部使用太阳能光伏发电技术。会展中心、度假酒店制冷制热采用环保空调和热泵技术。度假酒店、住宿学校洗浴热水采用太阳能集热管技术和空气源热泵提供。采取新型建筑材料技术，如可降解大气污染物的“纳米”技术建筑涂料。5、采取清洁交通。尽量利用公共交通组织区外交通，度假中心内采用零排放车辆和超低排放车辆。建设自行车道，鼓励骑用自行车。6、进行废物管理。度假中心内全部实行垃圾分类收集，其中60％的废纸、塑料、易拉罐回用，35％的有机物进行堆肥处理，5％的石砾填埋。医疗废物单独处理。7、清洁施工。施工中，各项活动须与上述环保措施保持一致，并采用降尘、降噪、合理运输等措施，不影响市容和居民生活。施工临时设施尽量重复利用。5.3项目物业管理项目拟订投资组建专业物业管理公司，并聘请国内外知名专业物业管理公司作为顾问。物业管理是一项以服务为本质、以管理体现服务的工作。作为业主，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。本项目物业管理应着重如下几个方面：服务态度——热情89 物业管理属服务性行业，管理公司的员工应以发自内心的真诚笑容为用户热情服务，尤其应做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。服务设备——完好良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等等。对这些设备要加强管理、精心养护，使之始终处于完好状态，降低设备故障率。服务技能——娴熟服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。除了应具有良好的服务意识外，更重要的是员工应具备较好的业务素质，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，财务人员应具备丰富的管理知识，保安人员应具备过硬的治安消防本领等。服务项目——齐全除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，努力开展各种能满足用户需要的特约服务和便民服务，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。服务方式——灵活物业管理除了规范管理、依法管理外，还应设身处地地为用户着想，努力为用户提供各种灵活的服务方式，切忌死板僵硬的管理，应尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给用户提供方便。服务程序——规范服务程序是指服务的先后次序和步骤，它看起来无关紧要，实际上也是衡量物业管理水平的重要标准之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，不可随心所欲、杂乱无章。服务收费——合理物业管理属有偿的服务行为，用户不交管理费而享受服务是不现实的。但物业管理公司制定的综合服务收费标准应不高于政府规定的收费标准；物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足用户需要为目的，以“保底微利，以支定收”为原则，切不可张开大口向用户乱收费或收费多、服务少等。服务制度——健全89 物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为用户提供稳定的服务。这些制度应清晰有序、易于操作，切忌随意化、无章可循和凭个人意志的管理。服务效率——快速服务效率是向用户提供服务的时限。在“时间就是金钱，效率就是生命”的时间价值观下，服务效率高不仅能节省时间，而且为用户带来利益。因而管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。89 第六章项目实施计划6.1工程筹划与管理工程建设是一项科学的系统工程，为了贯彻投资者的意图，把项目建成建筑使用效率高、经济效益好。环境幽雅，舒适方便，无废无污染的优质工程项目。从项目立项开始，选择协调能力好、经验丰富的人员管理协调各参与项目建设部门和各专业人员的工作。选择资质、水平高，信誉、服务好的设计单位和监理公司；选择资质高，信誉好，施工管理组织健全、制度严谨，施工设备齐全后期服务有保障的施工单位。在工程项目实施过程中通过管理和协调使各建设部门相互促进、合作，充分发挥其作用，才能达到建设效率高，物资消耗底，投资效益高的投资意图。6.2分期实施计划分期计划分期计划项目项目概况总面积一期亚太旅游部长论坛国际会议中心占地6.49万㎡，总建面19.5万㎡，层高43F，其中裙楼11F占地26.93万㎡，总建面30.8万㎡威尼斯水街占地6.27万㎡，总建面3.1万㎡，层高4F学校、幼儿园及相关公建占地7.1万㎡，总建面3.5万㎡巴伐利亚度假酒店占地2.66万㎡，总建面1万㎡海滨度假酒店及相关公建占地4.41万㎡，总建面3万㎡配套休闲项目总建面0.7万㎡二期一期商住占地4.36万㎡，总建面28.35万㎡，高层占地19.08万㎡，总建面40.25万㎡巴登巴登谷商业街及会所占地7.88万㎡，总建面2.1万㎡西班牙小镇占地6.84万㎡，总建面9.8万㎡三期二期商住占地11.91万㎡，总建面28.67万㎡，高层占地30.21万㎡，总建面37.87万㎡高尔夫低层住宅占地18.3万㎡，总建面7.7万㎡安纳溪谷小镇占地5万㎡，总建面1.5万㎡1、亚太旅游部长论坛国际会议中心89 相关指标：占地6.49万㎡，总建面19.5万㎡，层高43F，其中裙楼11F2008年3月——8月填海围堰2008年9月——12月桩基础2009年1月——5月群楼10F，2009年6月——12月主体32F2010年1月——2月主体封顶2010年3月——10月主体、群楼完成装修2010年11月——12月主体、群楼完成所有收尾工程2、威尼斯水街（公建）相关指标：占地6.27万㎡，总建面3.1万㎡，层高4F2008年8月——10月桩基础2008年11月——12月主体封顶2009年1月——4月主体竣工3、沿海主要干道（不含表面改性沥青）相关指标：威尼斯水街——牛婆湾2008年9月——12月竣工完成4、一期商住相关指标：占地4.36万㎡，总建面28.35万㎡，高层2008年8月——12月开工4万㎡，完成27%2009年1月——12月全部开工，完成75%全部开始预售2010年1月——4月完成5、巴登巴登谷商业街及会所相关指标：占地7.88万㎡，总建面2.1万㎡2009年7月——12月全部开工，完成80%2010年1月——4月完成100%6、二期商住相关指标：占地11.91万㎡，总建面28.67万㎡，高层2010年2月——12月全部开工，完成65%2011年1月——10月完成100%7、海滨度假酒店及相关公建89 相关指标：占地4.41万㎡，总建面3万㎡2011年5月——12月完成土建2012年1月——5月完成装修及配套8、西班牙小镇相关指标：占地6.84万㎡，总建面9.8万㎡2012年2月——12月全部开工，完成85%2013年1月——4月完成100%9、学校、幼儿园及相关公建相关指标：占地7.1万㎡，总建面3.5万㎡2012年2月——12月完成100%10、高尔夫低层住宅（商住）相关指标：占地18.3万㎡，总建面7.7万㎡2013年2月——12月全部开工，完成75%2014年2月——4月完成100%11、安纳溪谷小镇（商住）相关指标：占地5万㎡，总建面1.5万㎡2013年7月——12月全部开工，完成90%2014年1月——3月完成100%12、巴伐利亚度假酒店（公建）相关指标：占地2.66万㎡，总建面1万㎡2013年1月——12月完成100%13、配套休闲项目相关指标：总建面0.7万㎡2011年2月——2012年4月完成100%14、其余附属工程2014年2月——6月完成6.3资源供求89 本项目实施涉及到主要资源包括资金资源、人力资源、原材料和设备供给、施工队伍、销售队伍等。资金上，发展商为香港上市的中新控股公司，资金不存在问题；公司本身机构健全，工程建设、工程管理、楼宇销售人员，一应俱全，对本项目的实施具有较强的人力资源保障；目前获批准在珠海市承接工程项目施工的队伍已达到350余，其中不乏实力雄厚、信誉良好的施工队伍，如中建三局珠海分公司、江苏华建珠海分公司、江苏一建珠海分公司、中建四局珠海分公司、珠海市建安集团公司等，为本项目的建设提供了施工保障；设计院有甲级设计院20家包括珠海本地和外地驻珠海分院，在珠海开展监理业务监理单位有30多家，珠海拥有十分便利的交通条件为本项目建设所需各种原材料和设备的供应提供了保障。89 亚太旅游部长国际会议中心总进度计划89 89 第七章项目经济评价分析和社会效益评价7.1房地产开发项目投资与成本费用估算房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。基础数据：总用地面积221.5万平方米，总建筑面积109.08万平方米，地下建筑面积约7.8万平方米，地下人防面积约3万m2，地面可售面积：76万平方米，可售车位1560个。分期计划一期二期三期各期项目亚太旅游部长论坛国际会议中心、威尼斯水街学校、幼儿园巴伐利亚度假酒店、海滨度假酒店、配套休闲项目一期商住、巴登巴登谷商业街及会所、西班牙小镇二期商住、高尔夫低层住宅、安纳溪谷小镇项目概况占地26.93万㎡，总建面30.8万㎡占地19.08万㎡，总建面40.25万㎡占地30.21万㎡，总建面37.87万㎡项目收购　0160000150000项目前期工程费可行性研究555建筑设计费184.8241.5227.22地勘费30.840.4530.77施工图审查费40.65653.1349.9884定位放线费0.50.50.5临时设施费111111环境评估费222基础设施费基础设施费000建筑安装工程费建筑安装工程费4620020442.520000.5公共配套设施建设费公共配套设施建设费000开发间接费用开发间接费用120120120管理费用管理费用200200200财务费用财务费用075607560销售费用销售费用01107311073其他费用土壤放射性检测111质监费77789 环保排污费333工程造价咨询费101010工程监理费303030白蚁防治费202020房产测绘费353535防雷检测费1044室内环境检测费333政府费用　　145.4145.4不可预见投资　　　　汇总　46913.756200007.48189538.3784投入计划见附表。89 资金投入计划项目项目收购前期工程费用基础设施费建安工程费公共设施费开发间接费管理费用财务费用销售费用工程其它费用政府费用不可预见投资合计单位亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元总金额310.09548108.66554900.0360.061.522.20.03450.02908043.6406120081季度310.008　0.06400.0360.01000.03450.02908031.1822季度00.008　0.08800　00　0　0.0963季度00.004　0.27200　00　0　0.2764季度00.004　0.59600　00　0　0.60020091季度00.004　0.462　00.0100.02　0　0.4962季度00.01　0.51000　00.02　0　0.5403季度00.004　0.58800　00.04　0　0.6324季度00.004　0.60100　00.04　0　0.64520101季度00.004　0.660000.0100.07　0　0.7442季度00.01　0.84800　00.07　0　0.9283季度00.002　0.76000　00.09　0　0.8524季度00.002　0.60700　　0.09　0　0.69920111季度00.008　0.362000.01　0.22　0　0.6002季度00.004　0.31100　　0.22　0　0.5353季度00.002　0.23900　　0.22　0　0.4614季度00.01　0.12100　00.22　0　0.35120121季度00.002　0.159000.0100.18　0　0.3512季度00.002　0.16100　00.18　0　0.3433季度00.003481　0.10200　00.18　0　0.2854季度00　0.10200　00.11　0　0.21220131季度00　0.077000.0100.11　0　0.1972季度0000.21400　00.04　0　0.2543季度00　0.38700　00.04　0　0.4274季度00　0.27200　00.02　0　0.29220141季度00　0.04600　00.02　0　0.0662季度00　0.05500　00　0　0.05589 7.2房地产开发项目收入估算与资金筹措7.2.1收入估算房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入（以上统称租售收入）、配套设施销售收入和自营收入。本项目物业全部用于出售，故仅有房地产产品的销售收入和配套设施销售收入两项。收入列表如下:项目收入表建筑面积（万平方米）单价（元/M2）销售金额（亿元）总建筑面积109.6可售面积76其中住宅661500099联体别墅72000014单体别墅3250007.5车位156015万元/个2.34合计122.84暂不考虑其它经营所得。89 销售资金回笼预测表小区一期商住二期商住西班牙小镇高尔夫住宅安纳溪谷小镇小计单位　亿元亿元亿元亿元亿元　销售额　4344.5411.419.94122.8420101季度5.38　　　　5.382季度5.38　　　　5.383季度5.38　　　　5.384季度5.38　　　　5.3820111季度5.385.57　　　10.942季度5.385.57　　　10.943季度5.385.57　　　10.944季度5.385.57　　　10.9420121季度　5.57　　　5.572季度　5.57　　　5.573季度　5.57　　　5.574季度　5.57　　　5.5720131季度　　2.85　　2.852季度　　2.85　　2.853季度　　2.853.32　6.174季度　　2.853.32　6.1720141季度　　　3.320.53.822季度　　　3.320.53.823季度　　　3.320.53.824季度　　　3.320.53.8220151季度　　　　0.50.52季度　　　　0.50.53季度　　　　0.50.54季度　　　　0.50.5根据国家规定，经营税金包括5%的营业税，3%的教育附加，7%的城建附加，堤围费0.1%，以销售额为基数共计5.6%,以及土地增值税。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）的单位和个人，就其转让房地产所有取得的增值额所征收的一种税。根据珠海市政府有关规定,土地增值税根据国家税务部门规定核定征收，据统计核定征收额比率在1%左右，现按此比例估算：故经营税金为：122.84×(5.6%+1%)＝8.11亿元。89 企业所得税部分，根据新的《企业所得税法》和有关落实经济特区企业所得税办法，自2008年起经济特区内企业所得税由15%税率逐年递增2%，五年后达到25%的国家统一企业所得税税率。本项目正跨越该期间，暂按25%的平均企业所得税估算，企业所得税总额为：（122.84-43.64-8.11）×25%=17.77亿元。税后利润：122.84-79.66-8.11-17.77=53.31亿元目前普遍采用的是一次性付款和按揭方式付款两种方式。按揭方式付款即首期支付房款的10%左右，90%的房款由提供按揭的银行支付给房地产公司，故相当于一次性付款。7.2.2资金筹措计划资金筹措计划主要是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，确定资金的来源和相应的数量。本项目收购金己交清，扣除收购项目的31亿元、除销售所产生的交易费、合同公证费以及新型墙改基金、散装水泥基金等可退还外，实际最多需要资金49亿元，后续资金安排如下:1.公司再投入自有资金1亿元。2.借贷资金10亿元，借贷资金贷款条件：年利率7.65%，按单利计算，宽限期2年，每笔贷款在2年后归还本息。3.销售回笼资金1亿元。详见附表《投资使用计划与资金筹措表》7.3房地产开发项目财务评价房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。本项目的全部投资财务现金流量表、损益表见后，基准折现率根据《建设项目经济评估方法与参数》（第三版征求意见稿）按ic=20%选取。89 投资使用计划与资金筹措表序号项目200820092010201120121季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1总投资31.1820.0960.2760.60.4960.540.6320.6450.7440.9280.8521.0770.9780.9130.8390.3510.3510.3430.2850.2121.1自营资产投资　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.2自营资产投资借款利息　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.3经营资金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.4开发产品投资31.1820.0960.2760.60.4960.540.6320.6450.7440.9280.8521.0770.9780.9130.8390.3510.3510.3430.2850.212　其中：不含财务费用31.1820.0960.2760.60.4960.540.6320.6450.7440.9280.8520.6990.60.5350.4610.3510.3510.3430.2850.212　财务费用　　　　　　　　　　　0.3780.3780.3780.378　　　　　　回收经营资金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2资金筹措31.340.0960.02762.52.52.52.50000000000.2890.3430.2850.2122.1资本金31.340.0960.0276000002.2预售收入　　　　　　　　0.2890.3430.2850.2122.3预租收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.4其它收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.5其它　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.6借款　　　2.52.52.52.5　　　　　　　　　　　　　2.6.1固定资产投资长期借款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.6.2自营资产投资借款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4　　　2.52.52.52.5　　　　　　　　　　　　　89 房地产投资借款89 项目全部投资财务现金流量表项目20082009201020112012201320142015Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度现金流入　　0000005.385.385.3755.3810.9410.9410.9410.945.575.575.575.572.852.856.176.173.823.823.823.820.50.50.50.5销售收入　　　　　　　05.385.385.3755.3810.9410.9410.9410.945.575.575.575.572.852.856.176.173.823.823.823.820.50.50.50.5出租收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　自营收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　现金流出　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　开发建设投资　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　经营资金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　运营费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修理费用31.180.100.280.600.500.540.630.651.101.281.211.051.321.261.181.070.720.710.650.580.390.440.830.700.320.310.250.250.030.030.0314.56经营税金及附加31.1820.0960.2760.60.4960.540.6320.6450.7440.9280.8520.6990.60.5350.4610.3510.3510.3430.2850.2120.1970.2540.4270.2920.0660.0550.000.000.000.000.000.00土地增值税　　　　　　所得税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　17.77净现金流量-31.18-0.10-0.28-0.60-0.50-0.54-0.63-0.654.284.104.174.339.629.689.769.874.854.864.924.992.462.415.345.473.503.513.573.570.470.470.47-17.30累积净现金流量-31.18-31.28-31.55-32.15-32.65-33.19-33.82-34.47-30.19-26.09-21.92-17.59-7.981.7111.4621.3326.1831.0435.9640.9543.4145.8251.1656.6360.1363.6467.2170.7871.2571.7172.1854.88净现值：12.79内部收益率：32.39%投资回收期3.2年89 项目资本金财务现金流量表序号项目20082009201020112012201320142015Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41现金流入　　00000　5.385.385.3755.3810.9410.9410.9410.945.575.575.575.572.852.856.176.173.823.823.823.820.50.50.50.51.1销售收入　　　　　　　　5.385.385.3755.3810.9410.9410.9410.945.575.575.575.572.852.856.176.173.823.823.823.820.50.50.50.51.2出租收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.3自营收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.4净转售收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.5其它收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.6长期借款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　0.00　　　1.7短期借款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.8回收固定资产余值　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.9回收经营资金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2现金流出31.340.000.000.000.000.000.000.000.360.360.352.733.103.103.100.720.660.710.650.580.390.440.830.700.320.310.250.250.030.030.0317.802.1资本金31.340000000　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　0.000.000.000.002.2预售收入用于开发　　　　　　　　000000000.2890.3430.2850.2120.1970.2540.4270.2920.0660.055　　　　　　2.3运营费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.4修理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.5经营税金及附加　　　　　　　　0.300.300.300.300.610.610.610.610.310.310.310.310.160.160.350.350.210.210.210.210.030.030.030.032.6土地增值税　　　　　　　　0.050.050.050.050.110.110.110.110.060.060.060.060.030.030.060.060.040.040.040.040.010.010.010.012.7所得税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　17.772.8借款本金偿还　　　　　　　　　　　2.002.002.002.00　　　　　　　　　　　　　　　　0.002.9借款利息支付　　0.000.000.000.000.000.00　　　0.3780.3780.3780.378　　　　　　　　　　　　　0.000.000.000.003净现金流量-31.340.000.000.000.000.000.000.005.025.025.022.657.847.847.8410.224.914.864.924.992.462.415.345.473.503.513.573.570.470.470.47-17.304累积净现金流量-31.34-31.34-31.34-31.34-31.34-31.34-31.34-31.34-26.31-21.29-16.27-13.62-5.782.069.9020.1225.0329.8934.8139.8042.2644.6750.0055.4858.9862.4966.0669.6370.0970.5671.0353.72净现值：13.08内部收益率：33.25%89 项目损益表单位：亿元序号项目合计1经营收入122.841.1销售收入122.841.2出租收入1.3自营收入2经营成本43.642.1商品房经营成本43.642.2出租房经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6.886土地增值税1.237利润总额71.098所得税17.779税后利润53.31注：本表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用。同时应注意开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊；7.4财务盈利能力分析财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。在这里计算投资利润率、投资利税率、投资利润（税后）率。根据国家和珠海市规定企业所得税征收办法，暂按经营期平均25%税率，总收入122.84亿元，经营成本43.64亿元，经营税金及附加6.88亿元，利税71.09亿元，税后利润53.31亿元，投资利税率、投资利润（税后）率分别为162.9%、122%，净现值12.79亿元（全部投资,税后,ic=20%），大于零；内部收益率32.39%（全部投资,税后），高于贷款资金利率和行业基准内部收益率，项目赢利能力良好。投资回收期3.2年。详见《全部投资现金流量表》和《资本金投资现金流量表》。89 分年资产负债表序号项目200820092010201120122013201420151资产36.2643.7856.2592.97120.96138.91154.92145.541.1流动资产总额　　　　　　　　1.1.1应收账款　　　　　　　　1.1.2存货36.2543.6953.2164.2075.2681.6984.3182.381.1.3现金　　　　　　　　1.1.4累计盈余资金0.00.0873.0328.7745.6957.2170.611063.16081.2在建工程　　　　　　　　1.3固定资产净值　　　　　　　　1.4无形资产及递延资产净值　　　　　　　　2负债及所有者权益36.2643.7856.2592.97120.96138.91154.92145.542.1流动负债总额　　　　　　　　2.1.1应付账款　　　　　　　　2.1.2短期借款　　　　　　　　2.2借款2.510107.500002.2.1经营资金借款　　　　　　　　2.2.2固定资产投资借款　　　　　　　　2.2.3开发产品投资借款2.510107.50　　　　负债小计2.510107.500002.3所有者权益33.7633.7846.2585.47120.96138.91154.92145.542.3.1资本金33.7637.437.437.437.437.437.437.42.3.2资本公积　　　　　　　　2.3.3累计盈余公积　　　　　　　　2.3.4累计未分配利润　　　　　　　　　比率指标　　　　　　　　　资产负债率（%）6.89%22.84%17.78%8.07%0.00%0.00%0.00%0.00%　流动比率（%）　　　速动比率（%）　　　　　　　　89 7.5资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。项目的资产负债率是极低的，还可进一步扩大融资规模，争取最大限度利用好自有资金的。详见《分年资产负债表》。7.6房地产开发项目不确定性分析房地产项目不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产项目经济评价的重要组成部分，对房地产项目投资决策的成败有着重要的影响。房地产项目不确定性分析可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地防范对投资风险的防范和控制。本项目采用盈亏平衡点和敏感性分析，重点对销售价格、销售率、建安工程费进行不确定性分析。7.6.1盈亏平衡点分析盈亏平衡点分析是项目评价的另一重要方面，反映在预期可接受的投资内部收益下，投资方承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。盈亏平衡点分析结果如下：序号敏感因素研究方案临界点计算备注1内部收益率32.39%期望值20%2总投资（亿元）42.119最高值64.30不计财务费用3售房价格（元/平方米）住宅均价按15000元/M2联体别墅均价按20000元/M2,独栋别墅均价按25000元/M2可售车位15万元/个最低价格元/平方米住宅均价按14588元/M2联体别墅均价按19650元/M2,独栋别墅均价按24312元/M2可售车位14.59万元/个最高折扣率72.9%4销售金额(亿元)122.84最低值89.585销售率100%最低值72.9%89 从上面的计算看，在满足最低的13%内部收益率的前提下，本项目最高投资额80.76亿元（不计财务费用），最低销售率在97.25%，最高销售折扣率97.25%。7.6.2敏感性分析1、销售价格变动对项目的影响销售价格变动对项目的影响序号项目-15%-10%-5%05%10%1经营收入104.44110.59116.73122.88129.02135.161.1销售收入104.44110.59116.73122.88129.02135.161.2出租收入0000001.3自营收入0000002经营成本62.8764.7166.5568.3970.2372.072.1开发建设投资42.1142.1242.1242.1242.1242.123运营费用　　　　004修理费用0000005经营税金及附加0000006土地增值税5.856.196.546.887.237.577利润总额1.041.111.171.231.291.358所得税13.8615.2916.7318.1619.621.039税后利润41.5845.8850.1854.4858.7963.0910税后利润率%66.14%70.90%75.40%79.66%83.71%87.54%11净现值5.728.0510.3812.7915.0317.3612内部收益率25.83%28.07%30.13%32.39%34.38%36.36%89 2、建安工程费用的变动对项目的影响建安工程费用包括基础设施费、建筑安装工程费、公共设施费、工程其它费用（工程造价咨询费、工程质量监督费、工程监理费等），占开发建设投资的50%以上。建安工程费用的变化对项目投资的影响也是很大的。建安工程费用变动对项目的影响项目-15%-10%-5%025%50%100%1经营收入122.88122.88122.88122.88122.88122.88122.881.1销售收入122.88122.88122.88122.88122.88122.88122.881.2出租收入00000001.3自营收入00000002经营成本67.4167.7468.0668.3970.0271.6574.912.1开发建设投资40.8141.2541.6842.1244.2946.4750.823运营费用000　0004修理费用00000005经营税金及附加00000006土地增值税6.886.886.886.886.886.886.887利润总额1.231.231.231.231.231.231.238所得税18.4918.3818.2718.1617.6217.0715.999税后利润55.4655.1454.8154.4852.8551.2247.9610税后利润率%82.27%81.40%80.53%79.66%75.48%71.49%64.02%11净现值13.4413.2012.9512.7911.4710.247.7812内部收益率33.11%32.85%32.59%32.39%31.06%29.80%27.33%3、销售价格和建安工程费用同时变动对项目的影响89 销售价格和建安工程费用同时变动对项目的影响序号项目-5%,-10%-5%,-5%-2%,-5%02%，5%5%，10%5%，15%1经营收入116.73116.73120.42122.88125.33129.02129.021.1销售收入116.73116.73120.42122.88125.33129.02129.021.2出租收入00000001.3自营收入00000002经营成本65.966.2267.3368.3969.4570.8871.212.1开发建设投资41.2541.6841.6842.1242.5542.9943.433运营费用000　0004修理费用00000005经营税金及附加00000006土地增值税6.546.546.746.887.027.237.237利润总额1.171.171.21.231.251.291.298所得税16.9416.8417.718.1618.6319.3819.279税后利润50.8350.5153.0954.4855.8858.1357.8110税后利润率%77.13%76.28%78.85%79.66%80.46%82.01%81.18%11净现值10.8710.6212.0212.7913.3914.5414.2912内部收益率30.75%30.49%31.76%32.39%32.90%33.87%33.61%从上面的比较分析，销售价格每变化5%，投资利润相应变化约4.6%，内部收益率变动2.1%，净现值变动2.2亿元；建安工程费用每增加5%，投资利润率变化约1.2%，内部收益率减少1%，净现值减少0.2亿元。销售价格和建安工程费用对本项目成败均有一定的影响，显然销售价格的影响更为明显，合理制订销售价格和销售策略关系到本项目的成败。当然，建安费用如果是因为建筑材料、人工工资等社会普遍因素的上升必然会引起销售价格上涨。7.6社会效益评价1、本项目建成后，将为珠海市提供一个面积达15万平方米的会展中心，填补了珠海市市区专业展馆、会议场所的空白。本会展中心也将成为中新集团负责的亚太旅游部长国际会议永久会址。建成后的会展中心由国际化的专业会展公司负责运作，将有力地促进珠海会展业的发展，同时能带动房地产业、宾馆业、旅游业等相关产业蓬勃发展，成为珠海市经济的一个重要支柱。2、本项目将带动高新区和淇澳岛的开发。89 淇澳岛是我国沿海地区少有的集山石、海湾、沙滩、湿地等自然生态和人文资源为一体的海岛，经过多年的建设和保护，连岛大桥和主道路已建成，具备良好的开发基础和条件，但目前尚未有实质性的项目推进，本项目是淇澳岛上第一个重大项目，其会展旅游度假的特色将带动淇澳岛生态旅游开发，提升淇澳旅游品位，改善投资环境，促进土地升值，同时也对带动高新区现代服务业的发展也具有十分重要的意义。3、本项目的建设将为珠海带来近20亿元的税收（建筑税、房产销售税），会展旅游度假中心每年还可贡献税收数千万元。4、淇澳村经济基础薄弱，居民生活相比市区其它自然村落后不小，项目实施后，新增就业岗位3000多个，该项目的实现将使农村人口城镇化，促进农村剩余劳动力的合理转移，增加居民收入。5、淇澳岛上商务正规的学校和幼儿园，适龄儿童要到岛外的唐家湾镇上学。本项目将兴建一所高素质的学校和幼儿园，将为淇澳子弟提供一个优美的学习环境，让淇澳子弟享受高素质的正规教育。6、生态效益评价：本项目与淇澳岛上唯一的自然村淇澳村一路之隔，据了解岛上尚未兴建任何的污水处理设施，淇澳村的生活污水均是自然排放的，本项目将兴建一座污水处理站，如能将市政污水处理综合考虑将减少污水排放，有力改善淇澳的水环境，保护淇澳生态。89 第八章风险分析与对策房地产具有开发周期长，专业性强的特点，难免其风险，发展商必须采取相应的的对策加以防范。第一，宏观经济风险。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。但是随着国家宏观调控政策的正确实施，法制制度的健全，国家和地方经济将稳步发展。第二、政策风险为压抑房地产市场价格增长过快，自2003年起国家出台了一系列的新的政策，如2003年4月，央行发布121号文件，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。　　2004年3月，“8·31”大限提出。　　2005年3月，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，取消住房贷款优惠利率。　　2005年3月，“国八条”出台。　　2005年5月，建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区解决房价上涨幅度过快等问题。　　2006年4月，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。　　2006年5月，“国六条”出台。　　2006年7月，建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。　　2006年8月，国税总局发布《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，严征二手房个税。　　2007年2月，建设部下发《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》，遏制“估价猫腻”。　　2007年3月，九部委严查重点城市房价。　　2007年4月，“广七条”出台。2007年9月末，央行、银监局颁布的关于提高第二套房贷首付比例和利率的房贷新政。89 2007年10月31日国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。2007年12月央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。等等。如此紧密的房地产新政出台，给房地产市场带来的影响不可估量。可以预见，自2008年全国房地产市场将进入结构性调整。第三、市场风险自2003年房地产市场开始复苏，近年来全国各地的房价上升很快，尤其从2006年-2007年更是上升了50%左右，部分城市房价增长率与GDP增长率之比已经达到2.68，超过了2.0的泡沫预警线，出现过热现象。打压房价的呼声很高，国家也采取的一系列的措施，市场观望情绪浓厚，部分城市销售量和销售价格开始下跌。另外在国内，度假市场刚开始出现，尚未形成大规模普遍的需求，市场容量相对有限。市场有两只手，一只是需求，一只是供给。在供给方面，本项目又有相对的优势。由于国家严格控制房地产项目土地尤其别墅用地的供应和新项目的开工，旅游度假项目的市场供应量已得到有力控制，竞争有限。房子卖得出去不见得就是好事，关键还得看销售率是多少，销售价格定价定得合适不合适。根据目前一般项目的情况，销售率至少必须达到60%以上，数量较大的回笼款加上银行贷款和开发商自有资金，资金状况保持正常，入住形势也不错，这个项目才可以说是立于不败之地。所以，在项目推出前，一定要把市场研究透，把策划功夫做足，争取一炮打响，制订合适的销售价格，使销售率迅速达到60%以上的安全地带。降低宏观经济风险、政策风险、市场风险，最有力的手段就是加快开发进度，缩短开发周期。第四、资金风险2007年以来银行存款利率连续上调和提供存款保证金比例，存款保证金比例达到前所未有的15%，银根日逐收缩。89 国家将实施10年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。相对于2007年，银行今年的净增贷款必须大幅度减少，而用于房地产行业的净增贷款，不能超过全部新增贷款的20%。这意味着房地产企业和购房者将面临贷款困难。作为资金密集型行业，房地产开发对银行的资金有着巨大的依赖性，在银根收紧、融资渠道有限的背景下，将对部分投资者融资方案和融资渠道产生重大影响。发展商应积极与相关银行协商，争取得到银行的支持，有可能的话争取通过资本市场（如增发、发行债券）在比较资金成本的基础上获取到本项目的建设资金。另外，本项目将相当大的承担利用销售回笼资金，而且从自有资金使用和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用:(1)一次性付款方式；（2）分期付款方式；（3）七成银行按揭方式；（4）建筑分期付款+银行按揭；（5）特惠免息分期付款；（6）全部按揭限期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。第五、工程风险工程上容易出现的问题第一是工程质量，第二是工期、工程的质量与工期直接关系到开发商的切身利益与信誉，如果在施工中出现不可预见的问题（如土质、军用或通讯电缆等），那么就会影响工期、工期的拖延，直接关系到向客户的承诺，赔偿不说，公司信誉也下降，然而为了赶工期，势必会引发工程质量问题。因此，在做项目之前，一定要尽可能深入的了解项目的工程状况，作好现场的勘察工作，掌握场地周围市政管线的分布情况，结合场地开挖，地基处理，冬季施工等具体内容尽量科学合理的安排工期，留有余地。再有就是开发商在选择施工单位和监理单位的时候，一定要按程序走，严格把关。另外建筑材料的价格变化也将给本项目的成本造成影响，根据前述分析，建筑成本上升每增加5%，投资利润率变化约2%，内部收益率减少1%，净现值减少1.4亿元。当建筑成本上升超过6%，净现值将变成负值，项目将不可行。有数据显示，与2006年同期相比，原材料价格居高不下，2007年建筑材料木材、钢材、水泥、人工费、机械使用费分别上涨26%、60%、40%、100%和3.7%。2007年一年来建材价格的上涨连同建筑工人工资的上涨，已经导致建安成本比原先上升了15%—20%，而且随着《劳动合同法》的实施、原油价格上涨、运输成本上升、铁矿石价格继续较快增，原材料价格还有上升趋势，发展商在选定施工单位和签订施工合同时必须考虑工程成本上升因素，并在合同中加以限制。第六、设计风险目前房地产设计环节存在的问题，第一是对设计的重视程度低，楼盘的设计水准差，第二是只考虑国家设计规范和开发商的主观好恶，而忽视市场因素对设计的要求。在这方面，发展商进行详细市场调查，摸准销售者的需求，通过设计招投标确定设计者，采取优化设计和限额设计，将设计风险降低到最低限度。89 第七、物业管理风险物业管理在房地产各环节里的特点是滞后，滞后的含义有两个：一是出现得晚，要在客户入住后才出现，二是如果发现有问题，调整起来也慢，调整的效果要经过较长的时间才能显示出来。物业管理的另外一个陷阱来源于销售承诺，如果承诺失言，就会给后期的管理带来无穷无尽的灾难：诸如免费班车，一入住就开通24小时热水等等，所以严格控制承诺，加强销售环节和物业管理环节的配合。第八、人民币升值的潜力。受世界经济的影响，加上国内经济持续高涨，人民币升值压力增大，将造成资本外流，但进口材料价格将会下降，建筑成本降低。人民币升值对本项目的实施有利有弊，应加以防范。从长远和总体上来看，房价升温、房产升值是一个大的趋势，在全球流动性过剩和人民币升值的大背景下，市场主流投资资金将流向别墅、地段好的房产、高品质且性价比较高的洋房、以及商用物业等。89 第九章研究结论综上所述及估算结果表明，该项目的建设，占地221.5万平方米,总建筑面积109.08万平方米，地下建筑面积约10000平方米，地下人防面积约9000平方米，地面可售面积：76万平方米，可售车位1560个，分三期建设，三期项目划分、占地面积、总建筑面积、总投资分别为一期包括亚太旅游部长论坛国际会议中心、威尼斯水街学校、幼儿园巴伐利亚度假酒店、海滨度假酒店、配套休闲项目，占地26.93万㎡，总建面30.8万㎡，总投资46913.756万元；二期包括一期商住、巴登巴登谷商业街及会所、西班牙小镇，占地19.08万㎡，总建面40.25万㎡，工程费用40007.48万元；三期包括二期商住、高尔夫低层住宅、安纳溪谷小镇，占地30.21万㎡，总建面37.87万㎡，工程费用为39538.3784万元。建设期为74个月，销售收入122.84亿元，经营成本43.64亿元，经营税金及附加6.88亿元，利税71.09亿元，税后利润53.31亿元，投资利税率、投资利润（税后）率分别为162.9%、122%，净现值12.79亿元（全部投资,税后,ic=20%），大于零；内部收益率32.39%（全部投资,税后），高于贷款资金利率和行业基准内部收益率，项目赢利能力良好。投资回收期3.2年。经论证无论在技术上和经济上均是可行的，且具有较大的经济效益和社会效益。要重视和加强管理工作，从管理取效益，包括基建初期、兴建过程、安装、施工监理、销售、物业管理中，为此在建设过程中就要相应聘请有经验的行家能手介入参与或顾问，这样建成后更符合使用要求，既减少不必要的返工浪费，可加快建设速度，提早使用，及早收益。同时，应注意做好市场的定位与营销策划工作，使各部分的物业发展更符合市场经济发展的规律，使该项目无论在经济效益和社会效益方面更胜一筹。89 第十章附件附件一、文件资料1、珠海市淇洲岛影视城有限公司营业执照2、珠海市规划局《建设用地规划许可证》（2006用地字（香洲）第088号）及规划设计要点3、珠海市旅游局《关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目的报告的复函》附件二、方案一附图附件三、方案二附图89'