县退休人员管理服务活动中心项目可行性研究报告 35页

'**市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告***县退休人员管理服务活动中心第一章 概 述1.1本项目名称***县退休人员管理服务活动中心1.2建设地点***县***镇****村1.3建设单位***县社会保障事业管理局***县社会保险事业管理局承担着全县各类企事业单位18000名职工的参保缴费，5600多名企业离、退休职工及800多名遗属的基本养老金和基本生活费的发放，2007年发放基本养老金和统筹本项目支付费约4360万元。下设办公室、社保服务中心、基金征管股、财务股、稽核股、退休人员管理服务股、档案管理股、信息股。现有职工18人其中学历大专以上10人，中级职称以上专业技术人员5人，助师10人。主要职能职责：制定和落实社会保险扩面计划与任务；制订和执行社会保险基金征缴计划；编制执行养老保险基金收支预决算；制定实施社会保险经办业务规程；审核参保登记、计发退休人员养老金待遇。制定和落实离退休人员的社会化管理服务政策，指导开展离退休人员社会化管理服务工作，确保企业离退休人员各项社会保险待遇按时足额支付。1.4本项目编制单位郑州智投企业管理咨询有限公司智投公司是一家致力于本项目投资运营服务的专业咨询策划机构，主要为广大企业、投资者与创业者提供创新型本项目、产业本项目咨询策划一站式解决方案。研究咨询、策划包装、规划设计、融资托管、运营培训、管理顾问。主要提郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告供产业投资选项、立项、本项目咨询、策划、规划、投融资策划、品牌策划、大型活动策划及本项目运营管理咨询等本项目前期整体解决方案。同时，智投公司研究与服务范围以新兴产业为引领，以地产、旅游、服务、制造及农业产业为主导，涵盖物流、信息、能源、矿产、轻工、机械、电子、卫生、教育、市政、房地产、有色金属、电子商务、社会服务等十多个产业领域，重点服务产业园、工业园、生态园、物流园、示范园、旅游综合体、农业综合体、工业综合体、商业综合体、城市综合体、产集聚区、开发区、风景区、度假区、新型城镇化与新农村建设项目等。1.5本项目研究的范围和重点建设内容本项目的研究范围包括：本项目的建设背景及必要性、本项目选址、建设规模、建设方案、建设内容、建设目标、环境保护、节能节水、建成后的经济与社会效益等。通过对以上方方面面进行公正、科学、公平、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为本项目的建设决策提供可靠的依据。重点建设内容：（1）活动中心楼1幢；（2）公寓楼12幢；（3）配套工程。1.6可行性研究报告编制依据1.《中国老龄事业发展“十三五”规划》2.国发[2005]38号文件《关于完善企业职工基本养老保险制度的决定》3．**政[2006]59号《**省人民政府关于完善企业职工基本养老保险制度的决定》4．中办发[2003]16号《关于积极推进企业退休人员社会化管理服务工作的通知》5．国发[2013]35号文件《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》6．**办发[2015]351号《***县企业退休人员社会化管理服务实施意见》7.《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》(发改投资[2014]2091号)8．《投资本项目可行性研究报告指南》9．本项目承办单位提供的基础数据和材料。1.7本项目总投资规模及构成郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告***县退休人员管理服务活动中心建设本项目总投资为1500万元。其中土建工程建设投资为766.6万元；公用工程建设投资为90万元；设备及工器具建设投资为40万元；其他费用建设投资（包括土地费用）为437万元；预备费用为66.4万元；流动资金为100万元。1.8基本结论本项目建设是依照中办发[2003]16号、**办发[2003]15号、**办发[2003]14号《关于全面推进企业退休人员社会化管理服务工作的通知》等文件精神，是在缜密研究、充分论证的基础上形成的。本项目建成后，不仅可安置接纳400名老人，解决吃、住、养、疗、玩等方面的问题，为国家和社会减轻一定压力。同时，还可带动地区经济的发展，为社会解决50多人的就业问题，缓解了当前社会的就业压力，建设本项目具有坚实的建设基础，前期工作已经启动，可操作性强。资金筹集完全可以实现，总投资1500万元中，国家资金投入为600万元，地方财政配套投入为400万元，自筹资金为500万元。能够实现预期目标并取得良好的效益。从以上可以看出本项目的建设是切实可行的。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告第二章 本项目建设的背景和必要性2.1本项目建设的背景2.1.1老龄化加速，养老产业地位凸显中国是世界老龄人口大国，不仅老年人口基数庞大，而且增长速度较快。根据联合国的划分标准，当一个国家或地区65岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，或者60岁及以上老年人口占总人口比例超过10%，意味这个国家或地区进入老龄化。我国早在2000年就已正式步入老龄化社会，截至2015年底全国60周岁以上老年人口达2.22亿，占总人口16.1%。65周岁以上人口达1.44亿，占总人口10.5%，预计2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。根据联合国预测到2050年，我国人口年龄中位数将高达49.6岁，接近日本53.3岁的水平，而60岁以上人口占比将升至36.5%，位居全球第三，也意味着我国将进入深度老年化社会阶段，对养老的需求也将上升到一个新的高度。目前，我国各类养老机构达4万多家，但真正具备医疗服务能力的只有20%多一点。医养结合问题已经日益成为制约养老机构乃至整个养老服务业发展的瓶颈之一。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告人口红利渐失，生产型社会转型消费型社会，“银发经济”崛起。人口红利不是免费的午餐，计划生育政策的推行加速了中国的人口转变，使中国提前进入人口红利阶段，但是它来的早去得也快，随着人口老龄化进程的不断加快，目前我国丰富的劳动力资源很快转变成对经济增长产生遏制作用的老年人口负担。自2012年起，我国劳动年龄人口逐渐减少，我国开始大力发展第三产业——服务业，生产型社会开始向消费型社会转变。养老产业作为新兴消费产业，在我国仍处于起步阶段，其涵盖老年人衣食住用行等各方面需求，涉及生产、经营和服务等多个领域，产业链长，能够吸纳的就业人数多，在促进生产、拉动消费、推动经济发展以及带动就业等方面发挥着重要的作用，因此，养老产业极具市场价值和开发潜力，发展前景广阔。随着老龄人口的加速上升，养老的需求也将迎来爆发式增长，养老产业也将成为国民经济增长的重要动力。2.1.2我国养老产业现状：“未富先老”和“未备先老”的双重挑战（1）“未富先老”下，老龄人口购买力低，难以吸引产业资本相对于其他老龄化国家“先富后老”不同，我国是典型的“未富先老”。根据美国人口咨询局的资料，世界上已经有70个国家进入老龄化社会，而只有中国、格鲁吉亚、亚美尼亚和摩尔多瓦四个国家的人均国民产值不足1000美元。这说明我国经济发展水平尚处于世界中下水平时，老龄化程度却己进入了发达国家的行列，对社会经济发展造成一定压力。“未富先老”致使养老产业微利化，引入民营资本需求迫切。在我国“未富先老”的前提下，人均可支配收入较低，老年群体更是普遍低于平均水平。因此，当老年产业完全市场化的情况下，大部分老龄人口没有能力去购买市场提供的产品或服务，而较低的购买力对民间资本也缺乏吸引力，政府不得不把老龄事业福利化。2003年中央对社保基金的财政补贴为700多亿元，到2015年财政补贴达到11000多亿元，10年间政府对社保基金的财政补贴增长了1237%，年复合增长超过了100%。长期来看，养老产业的微利运营不仅阻碍自身行业发展，更严重增加了政府的财政负担。近年随着人民生活水平的提高和消费能力的提升，“社会福利民营化”需求迫切。（2）“未备先老”下，养老产业发展滞后，养老意识仍待成熟老龄化的来袭，对于仍处于养老产业探索阶段的中国来说是一个相当大的挑战。我国养老产业正处于起步阶段，产品结构、资金结构、城乡结构、区域结构等严重失衡，产业规模偏小，整体水平较低，市场秩序混乱，明显滞后于老年人口消费需求的增长和经济社会的发展。养老服务：产品单一，服务人员缺乏专业性。目前我国养老服务大多停留在基本的生活照料上，服务水平不高，服务方式单一。能够提供上门包护服务所覆盖的老年人比例，城市为55.1%，农村仅为8.2%。而专为老年人提供服务的设施也严重不足，服务人员的素质参差不齐，老龄服务的数量和质量都远远不能满足市场需要。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告养老机构：公办民办结构失衡，供求矛盾突出。我国养老机构以公办为主，民办养老机构发展滞缓，目前占比不到一半。而我国养老机构的总床位数约为500万张，每千名老人占有养老床位约22张，供需严重不平衡，不仅与发达国家平均每千名老人占有养老床位数约70张的水平差距很大，也低于有发展中国家如罗马尼亚、巴西每千名老人占有养老床位30张的水平。养老机构的总床位数占比约为1.6%，而国际平均水平约5%-7%。2.1.3老年人的晚年生活需要得到保障老人们在退休后由社会走向家庭，角色的转变容易使他们出现心理失衡。而随着年龄增长，老年人心理逐渐发生老化，常被失落、孤独、焦虑等情绪所笼罩。长期的精神文化需求无法满足可严重影响老年人的生活品质，从而导致老年人的身体免疫功能的降低，为疾病敞开了大门，容易焦虑的老人衰老过程会加快，并助长疾病的发生。老年人的精神空虚和郁闷已经成为和谐社会的新课题。 广大企业退休人员长期以来为我国社会主义建设和国家发展做出了重要贡献，他们的晚年生活应当通过实行社会化管理服务得到更加充分的保障。同时，积极推进这项工作，对于深化国有企业改革、建立现代企业制度，对于更好地维护社会稳定，都具有十分重要的意义。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。***县本着因地制宜搞活动，自娱自乐多参与，身心健康度晚年的原则，采取多种形式不断提高广大退休人员的生活质量。随着我国人口老龄化的提前到来，我县各类企事业退休人员迅猛增长，2007年底我县各类离退休人员已达8000余人，其中企业类3600人，社会化管理服务工作日趋重要。为逐步实现退休人员“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐、老有所教”的老年工作方针，新建一个集养老、康复、娱乐、学习、培训为一体的退休人员活动中心，更好地满足不同消费群体对养老服务的需求，该本项目的建设势在必行。2.2本项目建设的必要性2.2.1本项目建设是维护社会稳定，促进经济社会发展，实现和谐社会的基本前提郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提出的一项重大任务，体现了包括老年人在内的广大人民的根本利益和共同愿望。解决老年人的实际问题，保证老年群体与全社会的和谐，是维护社会稳定，促进经济社会发展，实现和谐社会的基本前提之一，也是各级政府义不容辞的责任。近年来，国务院及全国老龄办等职能部门相继颁布了《关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）、《中国老龄事业发展“十三五”规划》、等文件，把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。这些具体举措反映出党和政府对发展养老服务业，兴办养老服务机构的高度重视和支持，是推动我地养老机构快速发展的助推器，是顺应时代潮流、符合党心民心的一项举措。2.2.2本项目的建设是应对我省人口老龄化快速发展的迫切需要人口老龄化加快，老年人数量增长，“空巢”老人数量增多，对养老服务业的需求加大。在全国老年人口快速增长，老龄化趋势加快的情况下，我省是全国较早进入人口老龄化社会的省份之一。随着经济社会的发展，人民生活水平的不断提高，人们的养老观念发生了很大的变化，从满足于一般的衣食住行和日常生活照料等基本需求的方面，提升到追求生活质量，注重健康护理、文化娱乐和精神慰籍等方面。加快发展养老服务业，不断满足老年人日益增长的养老服务需求，保障老年人享受经济社会发展成果，是坚持以人为本、贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志，也是应对我省人口老龄化快速发展的迫切需要。2.2.3本项目的建设是大部分老年人的心愿目前老年人提及最多的问题是"生活有人照料"，和"看病就医方便"。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点：在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化。解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。现在越来越多的老人愿意自己设计自己的晚年生活，尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的管理服务中心是大部分老年人的心愿。 郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告因此，在人口老龄化日益突出的今天，建设***县退休人员管理服务活动中心，将在一定程度上能解决这些问题，使得退休老年人老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐。该本项目的建设是必要的，也是可行的。第三章 本项目选址和建设条件3.1本项目选址本项目在初步选址时，建设单位做了大量的社会调查、走访。同时，还征求社会各界的不同看法，对多个本项目地进行了深入细致的调查，考虑到本项目的主要服务对象是老年人，最终本项目地拟定在**镇**村**组（***县当代学校西侧荒山）。此地依山傍水、气候宜人、环境优美、交通便利、空气清新、自然风光极佳。可改善老年人的生活品质和增加老年人的凝聚力。这些条件都为本项目在此选址打下了良好的基础。3.2本项目区概况3.2.1地理位置***县位于**省西南部、大别山区，介于***之间。东邻**，南连**，西南接**，西界***。东西相距80公里，南北相距40公里，总面积3231平方公里。***交通便利，区位优越。合九铁路、**国道、沪蓉高速公路横贯东西，县城与火车站、汽车站、高速路入口相距5公里，离长江码头100公里，距合肥、武汉、南昌等大中城市仅3小时车程。是接收沿海发达地区投资辐射的有利位置和皖江开发的黄金地段。3.2.2社会经济条件郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告2007年，全县完成地区生产总值35.25亿元，比上年增长15.1%，为我县历史最好水平；三次产业比例由上年的36.6：23.7：39.7调整为34：26.8：39.2。财政一般预算收入1.63亿元，增长29.5％，其中税收收入1.10亿元，增长29.3％。社会消费品零售总额10.17亿元，增长17.9％。金融机构年末存款余额28.19亿元，增长21.9％；贷款余额13.93亿元，增长12.2％。农民年人均纯收入2494元，增长28.1％。工业经济提速增效。工业强县迈出坚实步伐，规模以上工业企业45户，比上年增加10户，产值超5000万元企业12户，其中超亿元企业5户。实现规模以上工业总产值16.52亿元，增长76.3%；规模以上工业增加值4.59亿元，增长58.4%。工业用电量6800万千瓦时，增长7%。 建立健全城镇就业再就业和农村富余劳动力转移就业的长效机制，城镇新增就业3571人，实现下岗失业人员再就业1916人。积极推行劳动合同三年行动计划，国有集体企业、私营企业和农民工劳动合同签订率分别达100%、91%和76%。养老、医疗、失业、工伤、生育保险覆盖面不断扩大，县城规划区内失地农民基本养老保险、城镇居民基本医疗保险和村干养老保险制度初步建立，农村低保和重大疾病医疗救助制度全面启动，农村“五保户”供养标准得到提高，投入350万元救灾资金用于灾后恢复，建成五保老人之家14个、改扩建乡镇敬老院4个。3.3建设条件3.3.1地形、地貌、地震情况（1）地形地貌：该区地域地质构造简单，属大别山古麓南缘，前震旦纪变质岩系。以平岗为主，山丘兼有。拟建场地地质基础较好，主要由粘土和更粳土构成，土质承载力高。（2）地质地震：根据国家地震局《中国地震动参数区划图》（GB18306—2001）规定安庆地区抗震基本设防烈度为6度区，本项目场地为抗震一般地段。3.3.2工程地质与水文地质（1）工程地质：本项目区工程地质情况，岩石层里一般较清晰，产状倾角不大，走向比较一致，局部地形有渗漏和塌陷，但不明显，土层厚薄不等，多为红黄壤。（2）水文地质：地理环境十分优越，地表径流大，年平均降水量1368.4mm，雨季为5-7月，约占年平均降水量的50%。水文条件简单，地下水对砼无腐蚀。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告3.3.3气候条件本项目区属北亚热带季风气候，热量丰富，雨量充沛，光照足，霜期短，四季分明。春季雨热同步增多增高，时有阴雨寒流；夏季温度高，雨量多；秋季多晴朗天气，时有秋旱、寒露风；冬季少雨多寒。本项目区年平均气温16.4℃，全年无霜期249d。年平均风速2.8m/s，以3.2m/s（2-3月）为大，2.4m/s（7月）为小，风速的年变化和月变化不大，风向除6-7月以西南风为主外，其它各月风向大都为东北风。3.3.4交通运输条件本项目地交通便利：占地面积90亩，建设用地环境优雅、交通便捷，是一生活、养老、娱乐之理想用地，为本项目的进一步发展创造了有利的条件。3.3.5市政公共设施依托条件给排水：生活用水水源由市政给水管网供给，能满足本项目生活和消防用水的需要；污水排水管接入管为DN1000，能满足建成后的污水排放需要。电力：现有电网接入区内，可满足本次工程的用电需要。3.3.6施工条件本项目施工难度较小，本地的施工队伍可满足施工需要。石料、砂、砾料、石灰等材料：施工用地方材料可就地取材，工程用砖由当地免烧砖厂供应；钢材主要由***供应；水泥主要由***水泥厂家供应；木材来源于本地山区；汽油、柴油由***县城供应；本项目劳动用工主要是本地劳动力。其它建筑材料：***县专业建材可满足本项目供应。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告第四章 建设规模和建设内容4.1建设规模本项目总建筑面积15000平方米，可安置接纳老人400人，床位400人的疗养生活。总投资1500万元。4.2规划用地面积本次确定用地面积及各种建筑面积时均按照《老年公寓和养老院设计指南》的要求和本项目的实际情况进行设计，本项目总用地面积为59640平方米（89.46亩）。其中：房屋建筑占地面积6000平方米，绿化用地面积10000平方米，道路及硬化用地面积5000平方米，配套设施用地面积18640平方米，预留发展用地面积20000平方米。4.3建设内容4.3.1退休人员活动中心该栋楼内含办公用房、退休人员活动室、棋牌室、娱乐室、多功能厅、康复室、健身房、医疗护理室等。共三层，框架结构，建筑面积1660平方米。4.3.2公寓楼公寓楼分高、中、低三种档次，共12幢，总建筑面积。其中高档公寓楼2幢，中档公寓楼6幢，低档公寓楼4幢。以满足各种条件的退休老人生活住宿。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告（1）高档公寓楼 高档公寓楼床位36张，层数为三层，砖混结构，按一室一厅，配套厨房卫生间设计，外墙面砖，每栋楼建筑面积1220平方米，共2440平方米。（2）中档公寓楼 中档公寓楼床位204张，层数为二层，砖混结构，按标准间设计，配套卫生间，每间安排一位老人居住，每栋楼建筑面积1000平方米，共6000平方米。（3）低档公寓楼 低档公寓楼床位160张，层数为二层，砖混结构，按标准建设计，配套卫生间，每间安排两位老人居住，每栋楼建筑面积725平方米，共2900平方米。4.3.3辅助设施包括食堂、门卫室、厕所、收发室、浴室、商店、后勤库房、汽车房等附属用房总建筑面积为2000平方米。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告第五章 规划设计和建设方案5.1规划设计5.1.1设计理念（1）田园牧歌、世外桃园考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老、医疗、文化传播的服务机构。因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然环境的高度统一性。同时还将赋予园区性格和感情，用富有诗意的居住元素营造田园牧歌式的生活情境，将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合，构筑一幅“小桥流水、世外桃园”式的生活方式。（2）要充分溶入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格的高度统一性。本项目在设计之初就灌入社会发展方向、区域文化、和谐的风格，通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，是将来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的家园。是老人们在浪漫而修远的田园诗卷中品尝到现代生活的精致和科学。同时，也使老人们感受到来此居住不再是城市的喧闹，而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。（3）充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告本项目的主要受益者是老人，因此，设计时，处处都要以老人为设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义的为老人全心全意的服务宗旨。（4）适用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样发展，其本质将始终不会变，使终要保持实用、经济、美观三者的和谐。5.1.2平面布置该本项目建设共需征用土地89.46亩。呈一个长方形（南北长、东西宽），地形较复杂。在布局上打破以往传统的模式，即主入口（北门）直接进入中心位置－退休人员活动中心，东南侧为膳食中心，中间的老年公寓中心为整个本项目的核心，代表的是本项目的形象，同时也是人流最集中的地方。采用这种中心向四周辐涉的布局模式，不仅是各区域间的联系更加方便，而且还可以使老人们走在园区的路上，看到各个建筑物之间的丰富空间，起到步移景换的视觉效果，避免了单调与机械重复。同时区域内部用房及场地联系更加紧凑，由此获得更多的活动及发展用地。在南侧和西侧预留20000平方米作为本项目的发展用地，本项目起动时可根据需要种植一些植物。此布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大方，经济适用，排列合理。以下的设计理念，也是基于这一基本思想，整个设计主要体现以下几点：（1）功能分区明确，动静分离。（2）传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方，空间序列与视觉景观变化丰富。（3）创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供物质载体。（4）整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分离，又联系便捷，流线清晰。5.2建筑设计5.2.1设计依据地形图；总体平面布置图；建筑设计方案，建设单位对该建筑物的功能要求；本项目有关的规定、规范。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告5.2.2建筑平面及功能说明本项目的主要建筑有：退休人员活动中心、老年公寓、食堂以及必要的辅助用房。其中拟将老年公寓建为本项目的标志性建筑，以中华民族传统的建筑风格与现代建筑相结合为主体，充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对老年人记忆力衰退，加强楼宇外观的识别性，设计者可以通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，也可通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足扩理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用；在公共设施的配置方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施。5.2.3建筑结构方案（1）设计依据《建设工程设计文件编制深度的规定》建设部1992-102号；《房屋建筑制图统一标准》GB/T50001-2001《建筑结构制图标准》GB/T50105-2001《建筑物结构荷载规范》GB50009-2001《砼结构设计规范》GB50010-2002《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《砼结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002《钢筋焊接及验收规程》JGJ18-96（2）抗震设防以及风荷载、雪荷载参数建筑抗震设防类别抗震设防烈度设计地震分组建筑场地类别基本风压地面粗糙度基本雪压郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告设计基本地震加速度丙类六度第一组0.05gⅡ类0.4KN/m2B类0.35KN/m2（3）供、配电a、设计依据《供配电系统设计规范》 GB50052-95《低压配电装置及线路设计规范》 GB50054-95《10kV及以下变电所设计规范》 GB50053-94其他国家现行的有关设计规范及规定各有关专业提供的设计协作资料b、供电根据本项目各建筑物的使用性质，确定总负荷350KW。对用电设备采用短路、接地和过负荷等保护措施。计量方式：高压设电度计量。c、电力控制、照明及防雷接地采用电力电缆放射式供电。高压开关柜采用ZS1型，低压屏采用MNS型，动力箱采用XL-21型，照明箱采用KV4l型。采用节能型灯具，荧光灯光源选用T5或T8灯管，其他照明灯具均选用高功率因数电子式节能灯。各类用房照明按国家有关规范要求的照度进行设计。配电线路采用TN-C-S线制配电，由变电所供电，电缆埋地引至单元配电屏，由其分配至各户内配电箱，用电设备的金属外壳、各插座的接地孔径PE线并联成网。在电源入户处保护、中性线应做重复接地，其接地电阴不大于1Ω。用地设备的金属外壳、穿线钢管、部分易产生静电的设备均应通过接地干线接地，其接地电阻不大于1Ω。本工程雷击次数小于0.3次/a，防雷等级为三类。在屋面四周明敷Φ12镀锌圆钢作避雷带：利用柱内之钢筋作引F线：利用建筑物基础作接地体，其接地电阻不大于1Ω。若达不到要求，则增设人工接地极。（4）给排水a、设计依据建筑设计防火规范 GBJl6--87(2001年版)郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告建筑灭火器配置设计规范 GBJl40---90建筑给水排水设计规范 GBJl40--90室外排水设计规范 GBJl40--90有关专业提供的设计资料和要求。b、生活给水系统：由市政给水管网直接供给。c、消火栓给水系统：设计室内消防用水量为15L/S，室外消防用水量为20L/S，屋顶设10m3不锈钢保温水箱，储存9m3水量作为消防系统火灾初期10min用水量。采用甲型带灭火器箱组合式消防柜，室内消火栓在柱子、剪力墙处明装。在每套消火栓下面设置工具手提式磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器充装量为3千克。d、污水系统：室内采用污废合流制，经化粪池处理后排入污水管道，其中食堂排水需经过隔油池处理方可排放，开水房的排水经降温池处理后排入污水管道。e、雨水系统：室外地面雨水经雨水口以及室外雨水管网收集排入市政雨水管网。(5)绿化绿化区域由外围绿化、中心绿化、内部区域绿化三个层面构成，绿地率达到52.6%，以生态绿化带为主的外围及周边绿化对城市的干扰因素渗透过滤，保证区内部环境的相对独立与安静，中心绿化以源面及林荫大道为主构成绿化体系的核心部分，起到人“肺”的作用，为区内提供清新的空气和优良的视觉景观，内部区域绿化则以建筑之间庭院绿化、广场绿化等将整个绿化系统渗透于建筑群体内部，实现区内园林化。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告第六章 节能节水6.1必要性能源和水资源是社会生产发展的基础，特别对于我国来说，随着改革开放的大力推动，各行业都有了长足发展，使得能源和水资源的用量非常大，加之我国本身就存在缺乏能源和水资源紧张的问题。目前，节约能源和水资源已是我国长期的发展战略任务,现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，使得节约能源和水资源不仅极为重要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国实施可持续性发展能源政策的强有力保证。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新材料，以达到最小的能源和水资源的消耗。6.2节能、节水原则（1）合理选择和利用资源。根据国家有关能源政策和法规，在设计中因地制宜地选择能源种类；在生产过程中尽可能做到能源综合利用、重复利用、分级利用，以减少对资源的消耗量。（2）积极推广应用新技术、新设备、新材料。在选用设备方面，要严格选用，优先选用国家推荐的节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备。（3）本项目建成后，要大力提倡节约资源，设置能源检测仪表，以控浪费，节约资源。6.3建筑节能6.3.1建筑节能郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告（1）在建筑设计上，要尽量设计利用自然采光和自然通风为原则，以降低对能源的消耗，同时又可以给老人们带来清静自然的行活空间，从而营造出一个环境优美的生活环境。（2）采用合理的建筑体型及窗墙类型，各房间尽可能的合理布局，外围护结构材料热功能应能满足节能要求。推广保温隔热性能好的围护结构和高效保温节能窗，以提高门窗的气密性，在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节的耗用能量。（3）本项目建设中要采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门窗等。（4）围护结构的热传部位应采取保温措施，以保证其表面温度不低于室内空气温度，以减少热传递过程中的损失。（5）设置能源检测仪表，以加强对能源的计量和管理。6.3.2技术节能（1）采用节能型的机器、泵和电动机等通用设备，选型要合理，设备上力求接近额定值，使运行情况经常保持在高效区，对压缩机、风机、泵类和变压器等用电设备的耗能和台数要选择合理布置，力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段，使台机与负荷相适应，防止轻载或过载，以节约能源。（2）对空调系统优先采用节能型采暧空调设备，合理确保供热（冷）指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度，采用双管采暖系统，并安装温控阀和热量表。（3）积极利用自然源（如太阳能等）及可再生能源，重视回收废热余热，充分利用自然光，合理采用人工照明，优先选用高效、长寿的节能光源和灯具（如采用高压的钠灯、金属卤素灯），并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳效果。（4）对热力管网系统采取有效的保温措施。合理利用热能，尽可能避免能量的不合理转换。（5）本项目给水系统通过合理的分工，最大限度的降低使用能耗，给水、消防系统的水泵应采用高效节能泵，并采用变频调速给水设备。（6）健全能源管理制度和机构,各装置均安装能源计量表计量,并明确管理责任,防止水、汽等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告6.3.3节水措施（1）应采用节水型设备和器具，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。　　（2）供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。（3）可采用感应式出水阀技术措施，即节水又卫生。第七章 环境影响评价7.1本项目建设地环境现状拟建本项目所在地位于***县***镇,此区域面积较大、场地开阔、风景绣丽、阳光充足、基础设施完善，加之又是***县教育园区组团组成部分。因此本项目地的发展前景非常广阔。周围为居民用地、田地、道路，没有工厂和污染型企业，环境空气质量现状良好，适合本项目建设。但在设计、建设和使用过程中要实行环境保护和污染治理措施，尽量避免对环境造成不良影响。7.2本项目建设期与运行期对环境的影响7.2.1本项目建设期对环境的影响（1）由于拟建本项目地紧临公路，这样在工程建设时，车辆运输等原因，将会使交通变得拥挤，从而使过往的车辆受到不同程度的影响，但这种影响会随着工程的结束而消失。（2）工程施工期间，运输的泥土常堆放在施工现场直至施工结束，长达数月。堆土裸露，车辆过往扬起尘土，使大气中颗粒含量骤增，从而影响到周边的环境整洁。（3）施工期的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等，特别是夜间，施工的噪声将影响周围居民的正常生活。（4）施工建设时，由于工人临时食宿地的排水及生活废弃物处理不当将影响施工地卫生环境，同时也会造成对周边环境的影响。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告（5）施工期间将产生许多废弃物，如车辆载物过多时将导致沿途废弃物散落等，都会对环境产生影响。7.2.2本项目建成运营期对环境的影响拟建本项目为公共基础型本项目，是社会福利本项目，是环保型本项目，本项目在建成投入运营后，不会产生污染，对环境的主要影响为：生活污水、废水、废弃物以及生活垃圾。7.3治理方案7.3.1本项目建设期的治理（1）对于工程建设期的交通，各种设备及材料的运输要避让旅游高峰时间。（2）对于施工期间的噪声治理，一般不允许夜间施工，同时施工设备应尽量采用低噪声机械，对夜间一定要施工的工序，应对施工机械采取降噪措施，对保证周围环境的安静。（3）对于施工中产生的尘土，采取定期清扫，定期洒水等方法解决，防止扬尘。（4）施工现场的废物，施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不乱丢废弃物，保证施工人员工作和生活环境的质量。（5）施工单位应安排好废弃物的处理计划，运输计划，按规定路线运输，并不定期检查执行计划情况。7.3.2本项目建成后治理（1）污水治理拟建本项目建成后，设计有雨水和生活污水两套管道系统，分别采用汇集后直接排入两个不同的管网。（2）固体废弃物以及生活垃圾的治理对于本项目建成后的废弃物以及生活垃圾采用集中收集、运输。由专用的垃圾清运车用于收集和运送垃圾，以保持区内的环境整洁。7.4本项目水土保持方案本项目在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不可避免地损坏原土地的自然地貌和地表植被，损坏水土保持设施，导致水土流失，这种土壤侵郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告蚀和水土流失现象尤其是在梅雨季节和台风频发的强降水季节变得更为突出，因此要严格做好各项水土保持措施，处理好场地的排水，防止发生水土流失，并接受水土保持监督管理机构的监督检查。施工建设过程所需石料填方拟商业采购，同时在石料运输途中，应防止石料抛洒路面造成新的水土流失；施工过程中，应尽量做到挖填同步；完善排水设施，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走砂土，破坏周边水土，施工结束后，应及时对场地进行平整和复原；按照要求及时建设好草皮及植树绿化工作，以保护当地的天然生态环境。7.5环境影响评价本项目是公用社会福利性本项目，投入运营后没有什么大的环境污染，其主要污染源是生活污水和生活垃圾。生活污水经过一般处理，即可排入污水管，本项目的生活垃圾可由环卫清洁工打扫，以保持各个区域内的环境清洁。根据各方面公析，本项目对周围环境和生态不会产生影响。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告第八章　组织机构与人力资源配置8.1组织机构8.1.1组织机构本项目在建设过程中，本项目承办单位***县社会保险事业管理局结合建设条件及本项目资金情况，充分发挥建设单位各自的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。为保证本项目如期完成，成立本项目建设领导小组，由承办单位主要领导担任组长，下设办公室，合理配置相关人员，组成精简、高效的管理机构，以确保本项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。8.1.2职责本项目领导小组主要负责制定各项建设方针及指导思想，组织协调本项目、人员、资金落实，组织本项目的总体规划、设计招标、建筑招标、竣工验收、资金物资的管理，并与建设单位和本项目负责人签订本项目承包合同，督促检查本项目实施进度计划，保质保量完成各子项的实施，同时制定奖惩制度，对超额完成任务的进行奖励，对完不成任务、偷工减料影响工程质量的进行处罚，确保本项目保质保量完成。8.2人力资源配置本项目建成后，管理人员、服务人员根据国家有关规定进行配置。本项目建成后，可安置老人400人，本项目劳动定员为50人；其中服务人员40名、管理人员10名。采用面向社会公开招聘，实行竞争上岗、竞聘职位、明确职责、合理分工,充分调动广大职工的积极性。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告8.3人员培训本项目建成后为提高本项目的全方位服务质量，建立健全管理机构，进一步完善各项规章制度，加强对全体人员的管理和培训，所有员工均应接受岗前培训，并经考核后方能上岗。加强对服务人员的技能培训，并注重对现代化服务手段的运用，鼓励并组织参加继续教育，以不断提高服务水平。同时，加强对服务人员的素质教育，建立可行的考核体系，完善优胜劣汰的淘汰机制，以保证服务队伍的业务水平。第九章　本项目管理和实施计划9.1本项目管理本项目管理实行公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到建管并重，本项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用，并切实加强审计监督，制定奖惩制度，明确权、责、利，确保本项目顺利实施。在整个本项目建设过程中采取以下措施：（1）实行工程质量终身负责制。对本项目建设工程质量负主要责任的领导人、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。（2）实行工程监理制，本项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对本项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。（3）严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受有关部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格控制的竣工验收。（4）严格本项目资金管理。对本项目资金实行专账管理，专款专用，严格挪用和挤占。（5）加强合作，确保高效。由于该工程投资规模大，建设工期长，因此，各部门要加强协作，搞好配套服务，以确保工程质量，尽快建成受益。（6）施工组织建议本项目工程规模大，工期跨度长。因此要根据工程具体情况，合理组织，抓住重点，加强本项目组织管理，强化工程质量管理，加强计划财务管理与监督，郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告以达到确保质量、缩短工期、控制造价、保证安全，特别是要协调好施工与周围环境保护的要求。工程施工任务必需注重专业化，加强监理。施工过程中应尽量采用流水作业，连续均衡施工，缩短工期，加快建设速度。充分利用当地资源，减少物资运输量，尽量避免二次搬运，降低运输成本，节省工程投资，作好安全防范措施，杜绝工程事故的发生。主要工程的施工方案建议：(1)做好各工序阶段之间的协调工作；(2)做好施工准备工作，做好材料储备供应计划，保证有足够的材料供应；(3)工程施工中如发现不良工程地质情况，必须先停止施工，会同有关单位作详细的勘察和设计，调整施工方案，确保工程进度和施工安全。9.2本项目实施计划本项目可行性研究报告批准后，承建单位严格按照国家对各项工程的有关规定和程序，积极开展工作。本项目实施主要包括以下7个部分：（1）、前期工作：可研报告编制的报批及准备设计资料等。（2）规划、设计：区域规划、勘察和设计等。（3）施工准备：标准设备采购，场地平整。（4）土建施工：进行本项目的各建筑物施工。（5）设备定货及安装：进行本项目所需设备的购买、安装及调试。（6）装饰工程：对建筑进行必要装修。（7）竣工验收：交工验收，投入使用。9.3建设工期及本项目实施进度表为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度交叉，本项目建设期为20个月。即从2016年5月开始至2017年12月完成。本项目实施进度计划表序号本项目2008年2009年567891011121234567891011121本项目前期                     2规划设计                      3施工                    郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告准备 4土建工程                                 5设备安装                        6装饰施工                          7竣工验收                     8投入使用                      第十章　本项目招投标10.1招标原则为保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公平、公开、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。10.2招标范围本项目招标范围包括本项目的规划、勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备、主要材料的采购。招标基本情况表序号 招标范围招标形式招标方式不采用招标方式招标公告发布、中标候选人公示媒体全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1勘察设计√  √ √ 电视、报刊2建筑工程√  √√  电视、报刊3设备购置√  √ √ 电视、报刊4其他(含监理)√  √√  电视、报刊10.3招投标程序该建设本项目内容较多，质量要求高，根据建设本项目分项规模和建设要求，凡是需公开招标的本项目，在招投标过程中应遵守如下程序：郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告（1）在该本项目经上级部门批复同意后一个月内，建设方在主管部门指定的媒介上发布有关招标公告。（2）在招标文件开始发出日起30日内，具有承担招标本项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，本项目发包单位应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标本项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的本项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟完成招标本项目的机械设备，本项目不接受联合招标。（3）开标时由招标代理机构主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求。（4）评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。（5）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标本项目，应当承担法律责任、自中标通知书发出30日这内，按照招标文件，建设方和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标本项目，也不得将中标本项目肢解后分别向他人转让。对招标本项目的公开范围和选择投标人的资质上要求不同。不同的施工本项目有以下资质要求：勘察设计招标：勘察设计是整个本项目的前期基础性工作。对本项目的初步设计进行公开招标时，面向全市公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求最低要在乙级及以上。施工监理招标：施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全市公开选择施工监理企业进行本项目的监理。投标人的资质要求必须在乙级及以上。施工企业选择招标：该本项目涉及内容广泛，依据工程的需要，采用总承包和专项分包相结合方式，选择施工企业和设备进口公司。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告第十一章　投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1估算依据本项目建设投资与财务评价按照国家计委发布的“建设本项目经济评价方法与参数”的要求和规定进行编制。11.1.2投资估算（1）投资估算内容本项目建设投资估算内容主要包括：征地费用、土建工程费用、办公用品购置和设备购置费、以及工程建设期的勘察设计费、工程监理费、工程保险费、临时设施费、建设单位管理费和本项目预备费等组成。（2）费用估算依据a、建筑工程费按《建设投资估算办法》，根据土建设计资料及当地单方造价进行估算。b、设备及工器具的购置费根据设备及工器具生产厂家提供的近期报价估算。c、建设其它费用建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、工程保险费、临时设施费、预备费等其它费用，根据建筑工程费用参照一定费率，并结合本项目性质进行估算。d、建设期利息郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告本项目资金来源为国家投资补助和建设单位自筹，故本项目建设期暂且没考虑利息。e、本预备费率按第一、第二部分工程费用的5％计提。f、总投资=固定资产投资+建设期利息+流动资金固定资产投资=工程费用+其他费用+预备费用（3）总投资估算本项目总投资由建设投资和流动资金组成，经估算，本项目总投资为1500万元，其中：建设投资1400万元，流动资金为100万元（具体见附表，本项目投资总估算表）。11.2资金筹措申请国家投资补助资金600万元，占总投资的40%；申请地方政府配套资金400万元，占总投资的27%；本项目建设单位自筹资金500万元，占总投资的33%。11.3投资计划与资金管理本项目建设期为两年，第一年投入500万元建设，第二年投入1000万元建设。投资使用计划见下表。建设资金使用计划表单位：万元项   别金额2008年2009年投资金额15005001000 申请国家投资补助资金600300300资金来源申请地方政府配套资金400 400本项目单位自筹资金500200300本项目资金使用和管理严格按照国家本项目建设管理办法规定，为提高资金的使用效果，应遵循以下原则：（1）本项目资金实行“三专”管理，确保本项目资金专款专用，开设专项资金帐户，资金使用严格履行审批手续，实行报帐拨款。（2）本项目建设资金一律实行报帐制，确保资金紧跟本项目走，杜绝截留和挪用。（3）加强审计检查监督，定期对资金运用情况检查、评估和审计，防止挪用、串项等违反财经纪律问题的发生。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告（4）本着增产节约、增收节支的原则，遵循预算程序，严格按照确定的本项目内容、规模、投资额度，做到专款专用，避免超计划、超标准、超规模滥建和无效投资。  第十二章　财务评价12.1财务评价依据（1）财务评价方法按国家计划委员会、建设部颁发的《建设本项目经济评价方法与参数（第二版）》及国家计委办公厅出版发行的《投资本项目可行性研究指南（试用版）》进行编制。（2）依据国家现行的财税政策，依据建设单位及参与本项目研究的其他专业提供的有关数据。（3）本项目拟定建设期为2年，正常经营期为18年，本项目总计算期为20年。12.2成本费用估算12.2.1成本估算依据及说明（1）运营成本主要有物料和水电消耗；员工的工资及福利费用；为维持正常运营发生的固定资产维修费用和管理费用。维修费按折旧费的50%计算。（2）工资及福利费含集体福利、岗贴及各种奖励。该本项目定员50人，本项目实施按50万元/年计算此费用。（3）折旧费采用分项年限直线折旧法，房屋建筑物的折旧年限为30年，设备及设施折旧年限为15年，残值均取5%。（详见固定资产折旧费估算表）。固定资产中的其他费用均按递延资产分10年进行摊销（详见无形资产及递延资产摊销费估算表）。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告（4）本项目运营管理费根据国家有关部门要求和实际情况，年运营管理费为5.0万元。12.2.2总成本及费用（详见总成本及费用估算表）。（1）经营期年均总成本费用为152.58万元；其中：固定成本121.68万元；可变成本30.9万元；（2）正常年经营成本85.9万元。12.3收入估算本项目建成投入使用后,考虑到本项目为公共福利性事业,没有较大的收入,主要收入为公寓入住收入、食堂收入及其它收入，预测正常年收入为240万元。12.3.1退休人员公寓收入本项目建成后可安置400名老人，考虑到老年人的经济条件不同，本项目建成后为高、中、低三个不同档次的居住标准，因此其收费标准也有所不同；高每人每月800元以上、中每人每月500元、低每人每月200元，本项目在计算时，按照中档为准计算，平均入住率按照70%计算，经估算其一年的收入为168万元。12.3.2食堂收入本项目建成后，食堂以后勤化的市场方式运作，但目前本地区的生活水平和老人们的饮食方式的不同，因此每人每天以5元计，其年收入为51万元。12.3.3其他收入本项目建成后，开展退管服务，理疗、护理等其他收入估算每年21万元。总收入＝公寓收入＋食堂收入+其他收入＝168＋51+21＝240万元。12.4利润估算（详见损益表）（1）经营期年均利润总额为87.42万元。（2）利润指标：投资利润率=年利润总额/总投资×100%=5.83%；投资利税率=年利税总额/总投资×100%=5.83%；12.5财务现金流量分析（详见全部投资现金流量表）通过逐年现金流量分析计算，可得出以下财务评价指标：（1）财务内部收益率：8.69%；（FIRR）郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告（2）财务净现值：76.06万元；(FNPV)（3）投资回收期：19.4年；（4）盈亏平衡点：58.19%；(BEP)12.6财务评价结论通过财务评价分析，几项财务指标相当于同行业平均水平，且本项目有较好的经济效益，预定期内能收回投资。更重要的是本项目的实施，不仅有力地改善了社会养老问题的解决，同时也加快了和谐社会的建设，使老人养老有了较大的选择空间，也使国家对老人养老问题的压力相应得到缓解。所以本项目无论从经济效益和社会效益（而且社会效益是主要的）分析都是可行的。12.7国民经济评价本项目国民经济评价是在财务评价基础上，依据现行的财税制度及有关行业标准、法规，参照国家计委、建设部发行的《建设本项目经济评价方法与参数》进行国民经济评价。12.7.1效益和费用范围的调整国民经济按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察本项目的效益和费用。扣除本项目投入及产出中属于转移支付的各项税费：（1）固定资产投资方向调节税、耕地占用税；（2）城市建设维护税、教育费附加等各种无实质性支出的税费。间接效益与间接费用的计算：本项目间接效益见社会效益分析部分，由于间接效益与间接费用难以量化，故只做一定范围内的定性分析。12.7.2效益和费用数值的调整固定资产投资调整：本项目土建工程、设备购置及安装按影子价格系数1.1调整；利息相对于国民经济无实质性支出；其他费用不作调整。则固定资产投资调整为：1650万元。工程残值按总投资的50%计，评价期末全部回收。郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告本项目促进了当地养老事业的发展，社会效益极其显著，保守估算本项目的国民经济收入为240万元，以后每年按5%递增。12.7.3国民经济盈利能力分析国民经济效益评价结果如下：经济净现值（ENPV）955.57万元；经济内部收益率（EIRR）13.70%；从国民经济评价结果可知，该本项目带来的国民经济效益较好，经济内部收益率大于社会折现率8%，国民经济评价可行。第十三章　效益分析与风险分析13.1社会效益评价随着社会进步、经济发展、科学医疗事业、人民生活水平的为断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。该本项目是公共社会福利型本项目，本项目的建设功在当代，利在千秋。建成后，可以为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒适、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建设不仅有力地改善了社会养老问题的解决，同时，也加快了和谐社会的建设，使老人养老有了较大的选择空间，也使国家对老人养老问题的压力相应得到缓解。因此这是一项民心工程，各阶层对本项目的支持率较高。本项目建成后，直接解决90人的就业问题，另外临时性工作还解决数十人。本项目建成后，仅有少量的生活污水产生，经处理后对周围环境不会产生影响，属环保型本项目，符事可持续型发展战略。目前，本地区无论是政府还是个人都对老人养老都极为重视，经过几十年的长期发展，社会福利事业有了很大的发展。随着经济发展，社会事业的全面推进，老人养老越来越多的被人们所关注，该本项目的建设是与时俱进的，是符合发展需要的。13.2风险分析  郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告13.2.1可能出现的不利因素：（1）尽管老龄化问题已经成为一个全社会的问题，但由于受区域经济的影响，和传统“居家养老”观念的制约，老年人福利机构利用率不高，入住率不足，经济困难，不愿意投入过多的资金，导致***县退休人员管理服务活动中心的经营也可能遇到困难。（2）老年人大多数还保留节俭美德，无法承受较高的价格，存在消费观念的问题；同时，市场上老年商品的单一，老年商品和服务市场也不发达，我国老年产业市场面临着市场匮乏与老年人消费需求脱节的窘境，目前，“朝阳产业”尚未做大做强，我国专门从事老年人产品的企业甚少，要从事老年生活用品服务，会因采购成本高且老人购买能力低，可能发生亏损的局面。同时因建设***县退休人员管理服务活动中心的投入大，资金的收回周期长，也有可能导致***县退休人员管理服务活动中心的经营困难。（3）全国各地相继出台了一些老年人福利机构的建设、服务标准性的政策，如《社会福利机构管理站兴办法》、《老年人建筑设计规范》和《老年人社会福利机构基本规范》等法规和行业标准，但仍然有许多机构各行其是。（4）老年公寓总体造价比普通住宅本项目高出五成至一倍，而投资的回报率与普通房地产本项目相比没有多少优势，甚至在以上尴尬情况下更有低于普通住宅回报率之势。（5）老年公寓是一个投资回收周期比较长的行业，盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等。办老年公寓的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊销，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。12.2.2解决途径郑州智投企业管理有限公司 **市***县退休人员管理服务活动中心可行性研究报告（1）对于建设老年公寓服务事业来说，我们一定要建立长远发展的战略观念，要有足够的耐心与信心。目前我国老年人市场的年需求为3000亿元，到2005年这一数字为6000亿元，2010年将达到1万亿，尽管目前我国每年为老年人提供的产品不足500亿元，但这些数字恰恰描绘了老年产业的美好前景，因此我们相信，只要有长远的打算，细水长流一定会逐渐做大做强。（2）近年来，各级政府和老年工作管理部门不遗余力地在政策、财力等方面加大投入和支持，这将会是我们有信心搞好老年服务事业的强大后盾。（3）不断加强与各地老年公寓联系，互相学习，取长补短，不断总结经验，把***县退休人员管理服务活动中心的各项工作做好，打造本地老年公寓服务工作的一流水平。第十四章　结论与建议14.1结论综上所述，本项目建设标准适当，建设规模与功能需求相符合，符合国家产业政策，符合国家的投资方向，当地政府大力支持，建设条件具备，工艺技术方案切实可行，本项目前景广阔，社会效益明显，财务分析表明是可行的，因此本工程建设的主客观条件基本具备，本项目建设是必要的也是可行的。14.2建议1、争取本项目早日批准立项，本项目资金落实到位。2、尽快进行地质勘探，为下一步设计做好准备。3、严格执行基本建设程序，切实加强本项目管理。4、加强对国家投资补助本项目资金的使用管理，为本项目建设的投资规模、建设工期、工程质量等顺利实施提供保障。郑州智投企业管理有限公司'