广信新城小区建设项目可行性研究报告 88页

'广信新城小区建设项目第一章总论一、项目概况1、项目名称广信新城工程2、项目承办单位黑龙江亚为房地产开发有限公司3、项目建设地址广信新城位于哈尔滨市松北区，南起规划160路，北至三环路，东起广信路，西至规划32路围合区域。4、项目主要建设内容广信新城项目总建设用地面积585301.60平方米，规划总建筑面积1497662.20平方米。根据广信新城建设项目总体规划要求，项目用地共划分五个地块，计划分期实施。建设期为三年。-80- 地块A建设用地面积149533.90平方米，建筑面积399339.00平方米，拟投资11.58亿元；地块B建设用地面积120580.50平方米，建筑面积312042.00平方米，拟投资9.05亿元；地块C建设用地面积167499.60平方米，建筑面积424161.00平方米，拟投12.31亿元；地块D建设用地面积133078.30平方米，建筑面积355110.20平方米，拟投资10.30亿元；地块E建设用地面积14609.30平方米，建筑面积7010.00平方米，拟投资0.2亿元。工程总投资43.44亿元，主要实施规划用地范围内的动迁安置住宅、商服及配套设施等工程建设。二、承办单位概况黑龙江亚为房地产开发有限公司成立于2004年6月11日，初始注册资本人民币1000万元，公司位于松北区银河小区5号楼，主要从事房地产开发业务。2008年12月公司被哈尔滨松北投资发展集团有限公司（以下简称投资集团）以股权转让的方式进行了整体收购。投资集团成立于2002年7月16日，是为了适应松北新区的发展要求而设立的一个投融资平台和项目建设管理载体。投资集团是由哈尔滨市松北新区开发建设管理委员会、哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司和哈尔滨松北实业发展有限公司共同出资组建，三方出资比例分别为69%、23%、8%。公司注册资本6500万元，其中货币资金5000万元，资产（土地）1500-80- 万元。公司主要股东哈尔滨市松北新区开发建设管理委员会是哈尔滨市人民政府的派出机构，负责松北地区的开发建设和管理等；哈尔滨松北城市建设综合开发有限责任公司和哈尔滨松北实业公司是松北新区管理委员会的下属公司。投资集团的经营范围：城市基础设施业、旅游、文化、教育等方面的投资、项目建设管理。投资集团投融资职能主要体现在集团是松北区政府投资、融资主体。由于区政府不能直接从事基础设施建设和管理，现阶段利用投资集团做为基础设施建设管理的载体，所以投资集团也是我区进行基础设施建设时的拆迁承办主体、项目实施建设主体、投资主体。投资集团由于得到松北区政府的大力支持，运营资金十分雄厚。目前本公司已成为松北投资集团下属的法人独资有限责任公司，注册资本从1000万元增至8200万元，后续资金来源也能得到保障，为企业的发展注入了活力。公司法定代表人王上一，现设职能部门五个，包括总工办、前期部、工程部、经济部、招标部、财务部、资产运营部（含销售）等。人员编制数30人，现有人员均为具有大学以上文化且具有丰富行业经验的高素质人才。公司团队所具有的科学决策能力和执行力确保了经营目标的可实现性。-80- 2009年，公司开发了位于哈尔滨市松北区的松浦镇，紧临与二十道街跨江大桥直接相连并直通呼兰区的规划路144路区域内北岸启程项目。小区规划：该项目的规划建设用地面积199353.71平方米，工程总建筑面积：427913平方米，分A、B、C三个小区。为了配合松北区拆迁办就安置松北糖厂拆迁居民安置房建设及黑龙江省地质矿产局904所整体迁移的办公楼及住宅项目的建设，同时达到规避市场风险和确保盈利的公司发展战略目标，公司分别通过与904所达成了对A区域联合开发意向，以及同松北区棚改办签定在B区域代建安置房的协议，确保了先有客户、后开发项目和低价快销、现金为王的经营理念的贯彻.。对于C区域我公司将采取分期开发、滚动发展，成熟一个运作一个的策略，在前两小区圆满完成后采取“团购”形式建造“松北教师之家”、“哈尔滨卷烟厂职工住宅新区”进行后续开发，也迎合了区政府为吸引和留住人才为松北区后续发展营造良好“安居乐业”综合环境的发展战略。亚为公司正是本着以市场需求为导向，销售在先的经营理念，运用订单、合作开发模式，在市场变换的情况下回避市场风险；通过由集团后续支持和与银行等部门的融资协作等方式回避财务风险；及时跟踪政策导向并合理利用优惠条件等为项目开发的顺利完成提供了前提准备。目前，即将竣工完成的A、B两个小区已经基本预售一空，而且在政府“北越”发展战略营造了良好的发展环境和未来预期影响下，房价持续、稳步上涨，为企业的后续发展增添了极大动力。2010年，公司按照松北区新的发展规划，即将投资兴建北岸众合城、兴和城和润和城三个棚户区改造项目。因为有国家及各级地方政府对棚改项目的政策支持和税费优惠，有企业自身的积累和上级主管部门及银行的资金支持，亚为公司有信心抓住新的发展机遇，步入新的发展轨道。-80- 三、可研报告的编制依据1、《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发[2007]24号；2、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》国办发[2008]131号；3、《哈尔滨市棚户区改造实施的方案》；4、《关于进一步加强棚户区改造工作的决定》；5、《哈尔滨市棚户区改造项目招商工作实施意见》哈棚改发[2008]11号；6、《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》；7、《哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定（试行）》；8、《广信新城小区修建性详细规划》；9、《哈尔滨市城市总体规划（2004—2020）》；10、《哈尔滨市城市住房建设规划（2006—2010）》；11、项目单位提供的相关资料。四、可行性研究的主要方面1、项目提出背景与建设必要性2、工程选址3、工程规划建设方案及配套工程-80- 4、环境保护、消防、节能5、工程实施进度与招标方案6、投资估算与资金筹措7、经济效益与社会效益分析五、项目提出背景及建设必要性1、项目建设背景住房问题是重要的民生问题，随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少棚户区房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋。棚户区居住人口中，老年人口多、下岗职工多，多为城市低收入群体。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题。近年来，为推进棚户区改造，使更多的城市居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，提高居住环境水平，国务院就低收入家庭住房保障和解决棚户区居民住房问题，作出了一系列决策部署。2007年8月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。提出-80- 按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。《意见》强调加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平；加快低收入家庭的住房条件的改善。据了解，哈尔滨市危棚房改造起步于上世纪八十年代初期，经过不断探索， 2000年以后，开始步入比较规范、稳定的工作时期，年均拆改面积达100万平方米。2006年以后，哈尔滨市新一轮棚户区改造遭遇“瓶颈”。前期大面积改造后遗留下来的棚户区或为城市中心区的零星小块，或为城市边缘市政基础设施严重落后的连片大块。为扎实贯彻落实党的十七大关于着力改善民生、实现住有所居和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神，2007年10月，哈尔滨市按照市委、市政府的总体部署，成立了由市委副书记、市长张效廉为组长的棚户区改造领导小组，领导小组下设办公室，积极进行新一轮棚户区改造的准备工作-80- 。针对棚户区内低收入住房困难家庭比例较高的实际特点，在新一轮棚改中，市委、市政府把大力解决低收入家庭住房困难、完善住房保障体系作为主攻方向，确定了“通过棚户区改造，集中建设经济适用住房和廉租住房，对棚户区内符合政策条件的被拆迁居民就地落实政策，一次性解决住房困难”的改造目标。市委书记、市长都多次深入棚户区调研，为推进新一轮棚户区改造，做出重要批示和指示，组织研究、制定棚户区改造的政策措施。据统计，至2008年，哈尔滨市主城区共有85片集中连片的棚户区，共530万平方米，涉及8万多户居民。哈尔滨市领导在对棚户区实地调研的基础上，决定用2008年至2010年3年时间，集中改造这85片棚户区。2008年初，新一轮棚户区改造在哈尔滨拉开大幕。2009年共启动棚改拆迁项目30个，拆迁户数逾2.5万户，拆迁总面积173.1万平方米，年内完成回迁2万户。2010年实施棚改拆迁项目42个共计518万平方米，开工建设761万平方米，竣工面积318万平方米，2万户居民喜迁新居，三年棚改工程的首战告捷。为让棚改项目惠及更多市民，2010年哈市在全市棚改项目中尽量挤出效益空间，积极配建保障性住房，为2011年棚改项目的顺利进行铺垫基础。2011年初的市十三届人大五次会议中，统筹安排棚改项目，切实加大棚改回迁房建设和各类保障性住房配建的力度。盖如垠书记在会上指出，全国保障性住房建设将进入高潮，哈市应进一步加快棚户区拆迁改造步伐，切实加大棚改回迁房建设和各类保障性住房配建的力度。从哈市发展形势看，2011是新战略承前启后全面推进的一年，市委十-80- 二届十次全会又提出要在中低收入群众的收入提高和住房水平提高上率先晋位的要求。为此，棚改工程要切实发挥好改善中低收入群众住房条件、提高棚改回迁居民财产性收入的重要作用。哈尔滨市松北区是2004年2月经国务院批准设立的黑龙江省唯一的政区型开发区，兼有政府行政和开发区建设管理双重职能，享受国家级开发区管理权限和优惠政策。松北区地处松花江哈尔滨段北岸，区域总面积736.3平方公里，辖松北镇(街道办事处)、松浦镇(街道办事处)、万宝镇(街道办事处)、对青山镇、乐业镇和三电街道办事处，现有人口20.1万人，其中非农人口6.9万人。松北区具有得天独厚的生态环境，优美的自然风光，丰富的资源优势和广阔的发展空间。闻名遐迩的太阳岛、东北虎林园、冰雪大世界、雪博会、东金葡萄王国等北方旅游胜地都在松北区内。根据2009年11月4日哈尔滨市委十二届七次全会会议精神，按照市委、市政府“北跃、南拓、中兴、强县”的城市拓展战略，对松北进行了新的规划，将在松花江北岸集中打造哈尔滨（江北）科技创新城，将用20年分三步走，在松花江北岸打造总规划面积130平方公里的江北科技创新城，作为“北跃”发展核心。根据松北大发展，大规划，建设城市新中心的规划思想，现松浦地区、松北江堤沿线等区域是综合整治改造的重点区域。现状地块内居民住宅多为破旧街坊，年久失修，有的建成于上世纪三、四十年代，砖木结构，人口密度较大，人均建筑面积极小，使用年限久，房屋质量差，大部分达到严重损害房且区域内道路交通组织不完善，基础设施配套不齐全，居民生活环境条件十分恶劣-80- 。为建设新松北区，结合哈尔滨市棚户区改造计划，现决定以黑龙江亚为房地产开发有限公司为主体，启动建设高舒适程度、高功能配置、高性能标准、高质量保障、高技术集成的高品质的安置住宅小区，项目建设由此而来。2、项目建设的必要性（1）是规划新松北区建设、发展的需要目前哈尔滨市政府就位于松北区，松北区是哈市行政办公中心。随着松北区规划科技创新城的建设启动，一个集行政办公、高新技术、文化教育、旅游度假和金融商贸功能于一体，现代化生态园林型大都市新城区即将建成。按照市委、市政府“北跃、南拓、中兴、强县”的城市拓展战略，城市中心区已逐步向江北延伸。新松北规划，由一江（松花江）、一河（呼兰河）、一堤（西隔堤）围合而成，包括松北区、利民开发区、黑龙江科技创新产业园和未来城市发展空间，占地面积约500平方公里。松浦地区位于松北区的核心地带，该区域现状道路交通组织不完善，基础设施配套不齐全，居民生活环境条件十分恶劣。该区域的改造建设不仅符合“北跃南拓”的城市总体规划布局，还是建设新松北区的迫切需要。（2）是解决改造区域居民住房问题，全面建设小康社会的需要曾培炎副总理在全国城市住房工作会议讲话中指出：“-80- 到2020年，我们要全面建成小康社会。而人民群众的小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足”。受诸多历史因素的影响，解放前和上世纪五、六十年代陆续形成的棚户区，历史包袱重、改造难度大。“十一五”时期是全面建设小康社会的关键时期，也是解决城市低收入家庭住房问题的重要机遇期。通过棚户区改造，集中建设经济适用住房和廉租住房，既可以解决棚户区内符合政策条件的被拆迁居民的住房困难，又可以极大地拉升城市建设品位，对提升城市承载力、提高环境吸引力和竞争力、发挥住房安居功能起到积极的促进作用。（3）是密切联系党和政府与人民群众感情的需要旧城区居民绝大多数都是低收入困难群体，低保户和低保边缘户的比例非常高。目前，我国正处于社会加速转型的时期，各方面矛盾较多，如果不能很好地解决这些问题，就有可能影响社会稳定。通过棚户区改造，不仅能够解决困难群众的住房问题，而且也提高了党和政府在群众中的威信，进一步密切了党群关系和干群关系，增强社会凝聚力，促进社会的和谐发展。（4）是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径-80- 棚户区改造建设的安置用房，大部分都是小户型、低价位的普通住房，而且供应对象基本上是回迁的、最需要住房的低收入家庭。推进松浦地区改造，可直接增加住房的有效供应，有利于改善住房供应结构、缓解住房供需矛盾，稳定住房价格。如果将新小区建设与调整城市总体布局有机结合，不仅可以完善城市功能，改善居民的居住环境，而且可以改善城市基础设施条件，拓展城市发展空间。通过松浦地区改造及安置用房的建设，可以进一步盘活存量土地，提高土地使用价值，使土地资源得以有效利用，为城市发展提供更为广阔的空间。此外，该小区的建设将有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、解决社会就业与再就业作出积极的贡献。综上所述，加快松浦地区及松北江堤沿线改造是实践“三个代表”重要思想、全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要举措。项目实施后，将把该区域开发成商业金融、学校、城市公园、广场、绿地配套齐备的居住区，不仅能提升当地的土地资源价值，也能解决当地居民的居住难题，对改善城市低收入居民的生活条件，增强城市经济活力，提高城市环境质量，建设新松北，促进“三个适宜”现代文明城市的建设都具有十分重要的意义，因此本项目的建设是十分必要的。六、项目主要技术经济指标主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1项目总用地面积平方米585301.602工程总建筑面积其中：动迁安置住宅工程平方米1497662.201192662.20-80- 3工程总投资（1）工程费用（2）工程建设其他费用（3）市政公用设施配套费（4）开发管理费（5）基本预备费（6）建设期利息万元434426.57311696.8415394.0937126.547284.3529720.1533204.604工程建设期3年2011.3-2013.12-80- 第二章哈尔滨城市建设规划一、哈尔滨市城市规划概况1、城市现状哈尔滨市位于松花江畔，市区南部丘陵起伏，北部是沿江冲积平原，马家沟河由西向东贯穿市区。哈尔滨市是黑龙江省省会、国家级历史文化名城，我国东北北部经济、政治、贸易、科技、文化事业的中心城市。哈尔滨还是一座风姿优美、街道整齐、建筑别致、独具特色的北方城市。哈尔滨市城区用地形态由中心城区和外围组团两个层次构成。中心城区是指松花江南岸的主城区，由道里等六个行政区组成，外围组团是指分布在中心城区周围相对独立的城市组团，由平房等七个组团组成。中心城区的商贸中心分别位于道里中央大街、南岗奋斗路、道外靖宇大街。中心城区用地布局：北靠松花江、面向东南呈同心扇形分布，形成依次向外延伸的公共设施用地、居住用地和工业用地圈。2、哈尔滨市城市总体规划（2004—2020）城市性质：哈尔滨市是黑龙江省省会、我国东北北部中心城市、国家重要的制造业基地、历史文化名城和国际冰雪文化名城。城市规模：2010年城市实际居住人口规模394万人，城市建设用地规模365km2；2020年城市实际居住人口规模460万人，城市建设用地规模458km2。-80- 城市空间总体规划发展格局特点为“12918”，规划形成可持续发展的、生态的、富有活力的“一江、两城、九大组团、十八个聚集区”的城市空间结构。以“一江、两河、三沟、四湖”为依托，构筑生态框架；“一主五副”构筑城市公共中心；形成“五大产业基地”。城市空间发展策略：“北跃西扩、南延东优、中兴外联。”城区产业空间发展：构建“一主五副”城市公共中心；建设五大产业基地，形成八大工业区。规划目标：以新区开发为主，旧城改造为辅，分阶段实施，整体提高城市人居环境质量的目标。城市绿地系统布局：以一江、两河、三沟、四湖城市水系为纽带，以南河北岛，东山西湖为绿化重点，形成城市总体生态框架，以此为基础。结合“三环、三纵、四横、八园、八片”的布局形成城市绿地系统。道路网以完善布局、优化道路为目标，形成以快速路，主干道为骨架，次干道为辅助；支路网均衡，衔接良好的城市道路网络。到2020年，城区干道里程达到1611公里。目标：以振兴东北老工业基地战略为中心，以全面建设小康社会为目标，围绕“五个基地，一个中心，一座名城”的发展构想，建设经济发达、人居环境良好、基础设施完善、特色鲜明的现代化大城市。主要标志：1、城市化水平达60%。2、产业功能区整合。-80- 3、环境建设内容包括：中心区绿地系统建设、生态廊道建设、风景旅游名胜区建设、住宅建设。城市总体规划图-80- 城市居住用地规划图-80- 3、城市住房建设规划（2006—2010）为实现建设和谐哈尔滨，落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）精神，加强对“十一五”期间城市住房建设的指导，科学合理地安排住房用地布局，市规划局编制了《哈尔滨市城市住宅建设规划》，规划范围为2010年哈尔滨市的规划城区，规划期限为2006年至2010年。规划以《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）、《哈尔滨市城市总体规划（2004—2020）》、《哈尔滨市近期建设规划（2006—2010）》、《阿城市城市总体规划（2003—2020）》以及哈尔滨市房地产调控的相关政策为依据进行编制。（1）住房现状和需求“十五”期间哈尔滨市区住宅开发总规模2596万平方米，竣工2057万平方米。至2005年末，中心城区实际居住人口352万人，人均住房建筑面积24.87平方米，住房平均销售价格为2472元/平方米，住宅总建筑面积为7647万平方米（未包含阿城区1006万平方米）。2006年，哈尔滨市商品住宅施工面积1159.1万平方米，竣工面积667.3万平方米。人均住房使用面积达到17.54平方米，平均销售价格为2503元/平方米。2007年1—9月份，哈尔滨市商品住宅施工面积1216万平方米，平均销售价格为2882元/平方米。-80- 至2010年人均住房建筑面积预计达到28.0平方米，规划期内我市住房建设总需求为2200万平方米。（2）住房建设总量目标规划期内，建设住房2700万平方米，竣工住房总规模2200万平方米，共计25万套。规划竣工普通商品住房1820万平方米，占住房竣工总面积的82.6％；规划竣工单位自建职工住房200万平方米，占住房竣工总面积的9.1％；规划竣工其他商品住房160万平方米，占住房竣工总面积的7.3％；配套建设廉租住房20万平方米，占住房竣工总面积的1.0％。（3）住房建设年度规划2006年，规划竣工住房4.8万套，建设面积450万平方米，其中廉租住房建设面积1万平方米。2007年，规划建设住房5.0万套，建设面积450万平方米，其中廉租住房建设面积2万平方米。2008年，规划住房建设5.0万套，建设面积440万平方米，其中建设含廉租住房建设面积5万平方米。2009年，规划住房建设5.1万套，建设面积430万平方米，其中建设含廉租住房建设面积6万平方米。2010年，规划住房建设5.1万套，建设面积430万平方米，其中建设含廉租住房建设面积6万平方米。（4）住房建设布局规划规划期内，住房建设坚持新区开发与旧城棚户区改造并举，新区开发以松北、群力为主，旧城改造以城区内部的危房棚户区、城中村和工业企业搬迁用地的改造建设为主。-80- “十一五”期间内，规划实现住房建设总规模2700万平方米，竣工2200万平方米。新区开发，新建住宅建筑面积为1100万平方米，竣工850万平方米。危房棚户区，改造新建住宅建筑面积为700万平方米，竣工580万平方米。旧区功能调整区为依据城市总体规划将工业、仓储等非居住用地，调整改造为居住用地的地区。规划旧城调整区新建建筑面积为900万平方米，竣工770万平方米。（5）住房用地供应总量规划规划期内新增用地以松北、群力新区为主，旧城改造以城区内部的危房棚户区、城中村和工业企业搬迁用地的改造建设为主。规划住房建设用地总规模2974.4公顷（包含阿城625.4公顷），其中新区增加住房用地1898.9公顷（包含阿城346.9公顷），占总量的63.8%；危房棚户区改造用地699.6公顷（包含阿城278.0公顷），占总量的23.5%；盘活存量用地375.9公顷（包含阿城0.5公顷），占总量的12.7%。-80- 城市住房建设规划图-80- 4、城市远景规划方案（1）城市远景发展规模按三个层次对哈尔滨市城市化基本成熟阶段（2050年前后）的城市发展规模进行控制。都市区：城镇人口控制在1200－300万人左右，其中中心城区控制在800－1000万人;双城、阿城、五常、尚志、宾县、肈东等周边卫星城每个控制在40万人左右，总人口规模控制在200—300万人。中心城区：中心城区城市人口控制在800—1000万人左右，城市建设总用地控制在1000km2左右。城市片区：按松花江南片与松花江北片划分。松花江南片约为450—500万人，江南主城区（含平房区）以疏解为主，控制在300万人左右，建设用地约300km2；天恒片区控制在80万人，建设用地约100km2；航空新城控制在50—100万人，建设用地约50—100km2；江北片约为350—400万人，其中松北新区控制在200万人左右，建设用地约200km2；呼兰片区控制在50—00万人，建设用地约50-100km2。（2）主城区空间结构远景城市空间形成“X轴双环，四城双核”的沿江带状组团式城市空间发展结构。“X轴”：指以松花江、呼兰河、阿什河形成的“X”型生态系统为框架。“双环”：在现有公路四环的基础上，向北再拓展一个快速公路外环。“四城”：指由“X轴”-80- 水系生态轴线划分的江南、江北主城区、呼兰新城和天恒新城四大城区。“双核”：江南主城区作为区域性的商贸、文化中心远景予以保留和提升；松北副城区则在行政文化中心的基础上，发展成为商务、物流、体育等新城市服务职能的主要聚集中心；江南、江北最终形成两个功能互补、相互呼应的城市发展核心。另外，在松花江与呼兰河交汇处再造一处80km2风景区，与太阳岛相呼应，为城市提供另一处风光秀丽、人文色彩浓郁的休闲旅游景区。-80- 城市远景规划图-80- 二、松北区概况哈尔滨市松北区是2004年2月经国务院批准设立的黑龙江省唯一的政区型开发区，兼有政府行政和开发区建设管理双重职能，享受国家级开发区管理权限和优惠政策。松北区地处松花江哈尔滨段北岸，区域总面积736.3平方公里，辖松北镇(街道办事处)、松浦镇(街道办事处)、万宝镇(街道办事处)、对青山镇、乐业镇和三电街道办事处，现有人口20.1万人，其中非农人口6.9万人。松北区具有得天独厚的生态环境，优美的自然风光，丰富的资源优势和广阔的发展空间。闻名遐迩的太阳岛、东北虎林园、冰雪大世界、雪博会、东金葡萄王国等北方旅游胜地都在松北区内。根据2009年11月4日哈尔滨市委十二届七次全会会议精神，按照市委、市政府“北跃、南拓、中兴、强县”的城市拓展战略，对松北进行了新的规划，将在松花江北岸集中打造哈尔滨（江北）科技创新城。新松北规划，由一江（松花江）、一河（呼兰河）、一堤（西隔堤）围合而成，包括松北区、利民开发区、黑龙江科技创新产业园和未来城市发展空间，占地面积约500平方公里。其中，黑龙江科技创新产业园规划面积130平方公里，是科技成果研发转化和发展高新技术产业的主体区域，由30平方公里的科技创新城和100平方公里的高新技术产业区组成。三、哈尔滨市房地产市场情况1、哈尔滨商品房市场概述-80- 2010年，随着国家楼市新政的出台，住宅限购令相继在北京、上海等12座一线城市实施。限购令实施后，全国各地纷纷出现了退房潮现象，在10月18日至24日监测的35个城市中，20个城市成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过10%。整体看来，限购令虽然在全国范围引发了成交量跌落的现象，但主要还是针对楼市相对饱和的一线城市，二线城市受影响并不是很严重。哈尔滨属于二线城市中发展比较迅速的大型城市，经济、交通、文化都相对成熟，在国家振兴东北老工业区的政策带动下，这几年更是以日新月异的速度变换着城市面貌，加之自身由来已久的异域风情，吸引了大批外地购房者的目光。数据统计显示，二次调控首月，哈市商品房销售量为3181套，日均销售量过百套，与9月商品房销售2907套相比基本持平，由此看来，哈尔滨市购房刚性需求依旧强烈。-80- 哈尔滨2010年10月商品房数据成交作为省会城市，哈尔滨市的人口流动量是巨大的，高速发展的经济吸引了东北三省人才的大量涌入，而人口的增加是推动房地产业发展的重要因素。同时，“北跃、南拓、中兴、强县”新的发展战略指引下，哈市城市规模不断扩大、城市规划不断完善，更是吸引了多方投资项目落户冰城。在政府的大力扶持下，松北、群力、利民几大区域的楼盘层出不穷、栉比鳞次，一座北方新型现代化都市已初现雏形，由此看来，哈市的地产业仍有很大的升值空间。2、区域板块特点及发展分析-80- 近几年，哈尔滨市政府对住宅建设进行了布局规划，按新区开发和旧城进行改造分类。经过此前几年的品牌积淀和基础设施规划，2009年哈尔滨的房地产市场出现了大的板块特征，房价体系原有格局已被打破。经过4年的兴建，松北的水韵长滩、世茂滨江新城、湖滨绿荫，群力的山水美地、远大都市明珠、天威丽景园，哈西的溪树庭院、西典家园，东南板块的立汇美罗湾、东方玫瑰园，等诸多中高档楼盘拔地而起，进一步促进了哈尔滨市新城市板块的区域发展。2009年，松北新区、群力新区、哈西新区、呼兰利民经济开发区购房人气攀升，销售量一路上涨。2010年，哈尔滨市十三届人大四次会议、市政协十一届四次会议紧紧围绕市委确定的“超越自我、再塑形象、奋起追赶、努力晋位，把哈尔滨建设成为现代大都市”的总体目标和“北跃、南拓、中兴、强县”的发展战略进行部署落实，城市板块的区域发展将会续写新的篇章。松北利民新区“一江居中、两岸繁荣”，在市政“北跃”方针指导下，松北、利民开发区成为新城建设的主要承载者。北岸拥有大面积的滩涂湿地与自然水系，这在越来越重视环境保护，提倡绿色人居、低碳科技的地产业可谓是得天独厚的发展资源，吸引了众多开发商投资松北、利民，稀缺景观与品牌项目的联手，促成了一座国际级人居新城的崛起。-80- 2010年，随着前期入驻的项目纷纷竣工进户，江北现代化新城的面貌已初现雏形，越来越多的哈尔滨购房者通过实地考察肯定了城市北岸楼盘的居住品质与投资价值，而松浦大桥的通车更加推进了江北的发展速度，缩短了北岸与江南市中心的距离，增加了开发区生活的便捷度。一系列的市政工程的竣工及松北、利民区域迅猛发展，促使利民、松北区域房价剧增。从年初的3000元/平方米左右的价格涨至现在普遍4000-5000元/平方米的均价，利民开发区的众多楼盘在这一年中价格翻了近一番，而且这种趋势并没有因为冬季楼市淡季的到来而呈现出任何回落的迹象。松北区亦是不甘落后，部分楼盘的价格由年初的6000元/平方米涨至现在的8000元/平方米，大有赶超江南的架势。预计到2011年，市政规划中的松花江公路大桥姊妹桥、西三环跨江桥都将竣工通车，而连接松北区与利民开发区的大耿家立交桥现在也在火热建设中，交通的完善，将大幅度推动区域地产项目的升值。同时，“松花江百里生态长廊生态景观区”、太阳岛西区滩地、国际影视城以及政府投资建设的众多湿地公园和大型超市、医院、学校都已于近期纷纷动土开工，北岸发展趋势可谓日新月异。加之区域房价本身低于哈市平均房价，由此预计，2011年江北楼市将继续升温。群力板块1999年—-80- 2010年的《哈尔滨城市总体规划》，正式确定群力新区为城市居住新区，是哈尔滨市城市发展的主要方向，哈尔滨城市西扩战略的第一步。2009年群力新区启动了多项住宅项目建设，新开工规模将达130万平方米。与此同时，道路、公园、学校等建设也相继展开。在2009年哈尔滨房地产总体发展表现非常突出。天鹅湾项目、新苑小区、恒盛•豪庭成为群力新区高品质住宅的代表.随着华谊兄弟超五星级影城落户群力的签约仪式举行，群力无疑再次成为哈尔滨市民眼中的焦点。2009，群力相继传来名校、医院落户群力、道路规划完毕等一系列的好消息，群力房价也随着新区的逐步完善一路飙升。2010年，随着哈尔滨市“北越”的重点转移，群力房价趋于一个平稳的走势，但平均房价也在一个偏高的数值区间内。但是由于区域可用土地多、政府投入力度大，道路交通规划更为科学、便捷，仍旧吸引了大批购房者的目光。新区贴近市中心，同时坐拥金河公园、丁香公园、内河公园等大型景观区，并有公路大桥、公路大桥姊妹桥、三环路西线松花江大桥直通江北，大部分路段现已修缮通车，位于友谊西路与景江路交会处的主题公园中的音乐长廊也于日前主体完工，区域环境十分适宜居住。群力新区除了坐拥政府投资的众多公共设施外，还占据了松花江主航道的稀缺江景资源。根据一线城市香港、上海的经验，市场不好的时候，江景房是最抗跌的，而市场好的时候，江景房的反弹也是最快的。因此，群力沿江地段的地产在2011年会有很大的涨幅。-80- 哈西新区哈西地区是哈尔滨城市规划重点建设地区。新区位于哈尔滨市城区西南部，是哈尔滨南端的门户，东邻哈尔滨市大学科研区，科技资源丰富，城市基础设施比较完善，产业基础较好，有大型的专业市场、信息产业基地、民营企业等，开发建设呈强劲发展势头。按照哈西新区调整改造的总体规划，哈西新城区建设将新兴工业、高新科技、基础教育、商务商贸、生态居住融为一体。原哈西新区的新建楼盘，依托学府路便捷的交通和丰富的科教文化资源，及哈西大街、工电路等街路的改造，在近四年内快速发展，保利颐和家园、鸿朗花园二期、西典家园、保利颐和家园、汉城国际、福顺尚都等中高档楼盘已建成，涧桥西畔、壹品新境等高档楼盘正火热建设中。随着10月份哈尔滨大街、铁路街的相继通车，规划中的立体智能交通体系已现雏形。以西客站为核心的哈西开发区，将集高速铁路、地铁换乘中心、公交换乘中心、长途客运中心等一体，全力打造现代交通枢纽。同时，城区拟建8条以上商业特色街区以及占地45.8万平方米教育基地，二者都是地产升值决定因素，因此，预计到2011年，随着城区建设的逐步完善，哈西众多楼盘将延续2010年秋冬的涨势，在现有价格基础上持续上扬。-80- 四、哈尔滨市棚改项目建设情况抓棚改就是抓民生。棚户区改造“三年攻坚战”，彻底解决人均住房面积10平方米以下家庭的住房问题，将涉及85片、530万平方米的棚户区，难度很大、任务繁重。特别是国际金融危机的冲击，给棚改工作带来了相当的困难和挑战。拆迁、土地、资金，一系列问题都需要破解。但不管遇到多大的困难，改善民生、特别是棚户区改造的投入只增不减、标准只高不低、范围只扩不缩、速度只升不降。群众利益无小事，坚持以人为本、执政为民不能仅局限于理念，如何落实就要从群众看得见、摸得着、感受得到的细微之处着手，越是关键时期，越是困难的情况下，越要按照中央保增长、保民生、保稳定的总要求，高度重视和切实做好民生改善和保障工作。1、2010年棚改项目建设成果2010年是哈尔滨市项目提速年。在众多大项目中，棚改工程以其在投资完成率、开（复）工率、发展贡献指数、投资增量率等方面的突出表现，成为哈尔滨市惠民大项目中名副其实的最大惠民项目。2010年计划拆迁改造345万平方米。截至2010年年末，全市已实施棚改拆迁42个项目、518万平方米，完成年计划的150%，实现了三年棚改工程的首战告捷。2、2011年棚改目标根据哈尔滨市城市“中兴”发展战略的要求，在原定的“3年计划”基础上，哈尔滨市棚改范围和任务大幅度“扩容”：棚改范围由原来的“主城区”外延至“绕城高速”-80- 以内区域，该区域内现有棚户区1134万平方米，力争3年内基本完成改造，5年内全面达标。在市委、市政府的领导下，相关部门已下发2011年的棚改计划。2011年，哈尔滨市拆迁改造棚户区360万平方米，计划开工建设780万平方米，计划竣工385万平方米，回迁2.6万户，将围绕城市发展的大方向，加大棚户区改造的范围和力度，力争实现重大突破，让更多市民改善居住条件。-80- 第三章工程选址一、地理位置广信新城位于哈尔滨市松北区，南起规划160路，北至三环路，东起广信路，西至规划32路围合区域。二、地质条件1、地质条件本项目位于松花江漫滩区，地势低平，地表沼泽洼地。地形总趋势为北高南低，地面高程一般在115m—118m之间，局部砂垄、沙丘可达120m。地貌成因类型为堆积，形态类型为松花江高、低温滩。地基承载力一般在12—16吨/平方米，局部地区在10吨/平方米、20—34吨/平方米，工程地质条件一般。地下水埋深浅，水量丰富，水质较好。2、防洪条件-80- 松北区目前已基本被堤防围起，北侧呼兰河堤，堤长约10公里，防洪标准10年一遇；东北是三家子堤、东方红堤，堤长约14.5公里，防洪标准10年一遇；南侧松花江北岸为松浦堤和前进堤，堤长约21.7公里，现有防洪标准为10年一遇。其中新前进堤为二级堤防，防洪标准为50年一遇，即双口面至后汲家之间，西接万宝堤，东连外贸堤的9.63公里堤线，已完成大部分工程一周正在进行堤顶路建设及绿化景观工程。三、气象条件哈尔滨市气候属中温带大陆季风型气候,冬长严寒多雪,夏季凉爽宜人。主要气象参数是:年平均大气压:99.37kpa夏季平均大气压:98.50kpa冬季平均大气压:100.15kpa年平均气温:3.8℃极端最高气温:36.4℃极端最低气温:-38.1℃最热月平均气温:22.8℃最冷月平均气温:-15.1℃最热月平均相对湿度:77.00%最冷月平均相对湿度:74.00%全年日照时数:2641h年平均降水量：519.6mm日最大降水量:104.80mm全年无霜期:124d最大积雪深度:41.00cm-80- 全年平均风速:4.1m/s夏季平均风速:3.5m/s冬季平均风速:3.8m/s主导风向:s.sw最大冻土深度:2.05m四、土地取得方式本项目建设用地为居住用地，项目土地使用权面积585301.60平方米。根据哈棚改发[2008]1号文，棚改项目中的廉租住房和经济适用住房建设用地采取行政划拨方式供应，本项目为松浦地区改造动迁安置工程项目，用地符合文件要求，土地取得方式为行政划拨。五、场区配套条件项目建设所需配套公用工程引自附近市政给（排）水管网，10KV供电干线及市政供热管线，场区配套公用工程可以满足项目使用需要。-80- 第四章工程建设的总体规划一、规划指导思想从哈尔滨市松北区的社会经济发展战略目标出发，根据拟建项目区的区位特点、交通条件以及政策优势，明确其在区域大环境中的职能和地位，合理确定工程发展目标及规模；强调社会、经济、环境效益的协调统一，实现区域可持续发展；通过统一规划、合理布局、正确处理好居住用地与其它用地的关系并使工程与整个项目区有机衔接，从而创造和协、有序的良好城市环境。二、规划原则（1）认真贯彻国家有关的法律、法规和政策，符合哈尔滨市总体规划要求；（2）科学规划、合理布局、统筹安排、分步实施，促进环境效益和居住功能的提升；（3）以该区域建设规划的长远发展和满足基本生活条件的要求为指导为原则，实现资源的合理配置和共享互补，充分体现出环境效益、经济效益和社会效益；-80- （4）以整齐流畅的布局，提升该区域的整体形象，带动周边环境质量的改善，提高棚户区改造建设的质量和标准；（5）合理规划功能分区，认真组织好交通流线，避免交叉混合，形成有机的整体规划意识；（6）体现以人为本的原则。着重居民的活动规律，综合考虑日照、采光通风、防灾及管理要求，创建方便、舒适、安全、优美的居住生活环境。三、规划建设用地范围广信新城位于哈尔滨市松北区，南起规划160路，北至三环路，东起广信路，西至规划32路围合区域内，工程总建设用地面积585301.60平方米。四、总体规划布局1、规划功能根据规划用地现状，为有效地利用地形与空间，按功能要求分成若干组团小区，每个组团小区分为三个功能区：中心休闲区、建筑区、绿地区。做到井然有序，布局合理，相互独立，既满足人们对生活空间的要求，同时也方便人们出行。2、平面布置-80- 以市政道路为依托，在原有棚户区位置以组团形式建设新的住宅小区。根据项目总体规划，项目用地共划分为五个地块，其中广信路、规划160路、规划32路、规划路合围区域内用地中部规划一条居住区内道路东西贯穿与一条南北贯穿的景观带将项目用地分为A、B、C、D四个地块。地块A位于西北部，规划建设18栋高层住宅、6栋临街低商和一处幼儿园；地块B位于东北部，规划建设14栋高层住宅和9栋临街低商；地块C位于东南部，规划建设19栋高层住宅、9栋临街低商和一处幼儿园；地块D位于西南部，规划建设16栋高层住宅和3栋临街低商。地块E北临三环路，南至规划路，与地块A、地块B临规划路相临处的抵商形成商业区，规划建设2栋三层商业建筑。广信新城项目设计力求打造出一个健康、绿色、宜居、配套设施完善的安置住宅小区。项目规划功能为就（异）地安置鱼嘴江堤线及松浦地区土地收储的动迁居民，户型设计以中小户型为主题，打造低密度高层住宅社区，满足棚户区改造回迁居民安置、公共租赁和廉租房的需求，以大型的绿化广场配合幽静的林荫步道，彰显住宅的优雅气质。3、交通组织项目的道路结合地区城市道路布局分别在小区的南侧规划160路和北侧规划路分别设有两个小区车行主入口，在小区东侧广信路和西侧规划32路各设一个小区车行主入口，在小区南侧规划160路设有一个居住区形象入口，以便于小区居民及区内车辆通行。小区内道路为横向和纵向道路，形成连接各栋建筑的路网布局，主道路宽度为9米，其它路网路宽为4～6米。-80- 区内静态交通采用地上、地下相结合停车方式，共设停车泊位9201个，其中地下停车位6571个，地上停车位2630个，小区内设有多处地下车库出入口。4、场区绿化该小区工程绿化建设遵循点、线、面相结合的原则，以中心绿地为重点，用道路绿化将宅前绿地、中心绿地有机的组成绿地系统。通过乔灌花草的合理配置，同广场、雕塑、建筑小品组合成尺度宜人的大小不等的多样化的空间，为小区各个年龄段的居民提供各种各样的游乐、休息、健身、交流的场所。5、主要技术经济指标主要技术经济指标表总用地面积（平方米）585301.60用地性质居住公建混合用地（A）总建筑面积（平方米）1497662.20地上高层住宅1192662.20商业（含配套）83120.00幼儿园11880.00合计1287662.20容积率2.2建筑密度（%）15.17绿地率（%）40.6建筑占地面积（平方米）88898.00停车泊位（辆）9201（地上2630，地下6571）建筑限高100米地下人防（平方米）45576.59-80- 停车场（平方米）164423.41合计210000.00备注-80- 第五章项目主要建设方案一、编制依据1、《民用建筑设计通则》GB50352—2005；2、《住宅建筑设计规范》GB50096—2003；3、《城市居住区规划设计规范》（2006年版）；4、《建筑设计防火规范》GB50016—2006；5、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—2005；6、《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005；7、《公共建筑节能设计标准黑龙江省实施细则》DB23/1269-2008；8、《黑龙江省居住建筑节能65%设计标准》（DB23/1270-2008）；9、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001、J114-2001；10、其他相关的法规与规范。二、动迁安置工程1、建筑规模与工程量本项目共分为五个地块，总用地面积585301.60平方米，总建筑面积1497662.20平方米，其中：-80- 地上建筑面积1287662.20平方米，包括：住宅建筑面积1192662.20平方米；公建建筑面积83120.00平方米（包括配套公用设施建筑面积3365.00平方米），幼儿园建筑面积11880.00平方米。。地下建筑面积210000平方米，包含地下人防建筑面积45576.59平方米。（1）地块A地块A用地面积149533.9平方米，建筑面积399339.00平方米，其中：地上建筑面积340085.00平方米，包括高层住宅建筑面积318955.00平方米，公建建筑面积14200.00，幼儿园建筑面积6930.00平方米；地下建筑面积59254.00平方米，包含地下人防面积12265.00平方米。规划建设1栋24层、9栋28层、8栋32层高层住宅；6栋2层或3层商服。（2）地块B地块B用地面积120580.50平方米，建筑面积312042.00平方米，其中：地上建筑面积271243.00平方米，包括高层住宅建筑面积245943平方米，公建建筑面积25300.00；地下建筑面积40799.00平方米，包含地下人防面积9654.37平方米。规划建设3栋24层、4栋28层、7栋32层高层住宅；9栋2层或3层商服。（3）地块C-80- 地块C用地面积167499.60平方米，建筑面积424161.00平方米，其中：地上建筑面积367742.00平方米，包括高层住宅建筑面积340262.00平方米，公建建筑面积22530.00，幼儿园建筑面积4950.00平方米；地下建筑面积56419.00平方米，包含地下人防面积12907.44平方米。规划建设规划建设2栋24层、2栋26层、7栋28层、8栋32层高层住宅；9栋2层或3层商服。（4）地块D地块D用地面积133078.30平方米，建筑面积355110.20平方米，其中：地上建筑面积301582.20平方米，包括高层住宅建筑面积287502.20平方米，公建建筑面积14080.00；地下建筑面积53528.00平方米，包含地下人防面积10749.78平方米。规划建设2栋24层、2栋26层、5栋28层、7栋32层高层住宅；3栋2层或3层商服。（5）地块E地块E用地面积14609.30平方米，建筑面积7010.00平方米，规划建设2栋3层商服。2、工程建设方案（1）动迁安置工程A、工程概述广信新城项目工程，主要建设67栋建筑，住宅建筑总面积1192662.20平方米，均为高层住宅。B、户型设计本项目总计户数17012套。套型建筑面积为40～70平方米10818套，套型建筑面积80～90平方米4944套，100平方米750套，110平方米500套。住宅面积中套型建筑面积90平方米以下的住宅面积为1062662.2平方米，占开发建设总面积的70.95%>70%，符合规定要求。动迁安置住宅面积中含有35780平方米的公租房和37628平方米-80- 的廉租房。户型及套型建筑面积详见下表：户型情况统计表　户型（m2）套数建筑面积（m2）面积比套数比备注高层40101840722.23.4%6.0%　5023001150009.6%13.5%此表中建筑面积90平方米以下住宅面积占住宅总面积的70.95%。　　　　　　　60340020400017.1%20.0%70410028700024.1%24.1%80290223216019.5%17.1%90204218378015.4%12.0%100750750006.3%4.4%110500550004.6%2.9%合计170121192662.2100.0%100.00%（2）地上公建工程该项目规划建设商业建筑面积79755.00平方米，配套设施建筑面积3365.00平方米，幼儿园建筑面积11880.00平方米。（3）地下建筑工程该项目工程地下建筑面积210000.00平方米，包括：人防建筑面积45576.59平方米，停车场建筑面积164423.41平方米。3、建筑结构、建筑装修与建筑风格（1）主体结构及基础型式-80- 多层公建采用复合墙体——钢筋混凝土混合承重体系；高层采用钢筋混凝土框架——剪力墙结构体系，围护结构及隔墙可采用陶粒混凝土空心砖等轻体材料，以达到保温、节能，减轻荷载的目的；基础采用天然地基条型基础，如遇回填土也可用桩基础。具体实施方案以工程地质评勘资料为依据。（2）建筑装修外装修：外墙材料为保温陶粒砌块外挂苯板，屋面采用挤塑苯板保温层、彩钢板防水屋面。外墙采用高级涂料饰面，墙裙采用剁斧石或火烧板饰面，单元门设电子防盗门。内装修：内进户门设安全防盗门，外窗为三层玻璃中空塑钢窗，单元门设楼宇式电子对讲防护门，楼梯间设声控灯；走廊地面、楼梯踏步为花岗岩贴面；楼梯护栏和扶手为不锈钢；走廊、房间和楼梯间墙壁、天棚刮大白、刷涂料；厨房、卫生间墙贴瓷砖、地面铺地砖、设卫生洁具；地下室地面为聚氨酯自流平地面厚度4毫米。（3）建筑风格哈尔滨属寒地城市，有大量欧式建筑遗存，并形成了哈尔滨的建筑风格。该小区工程建筑造型要注意欧式风格的传承和延续，并与现代建筑共生与融合。建筑色彩应以暖色调为主调，给人以温暖明亮的感觉，突出寒地城市的特点。三、拆迁补偿政策-80- 哈尔滨市根据《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》和《哈尔滨市棚户区改造实施方案》的有关规定，结合本市实际，出台了《哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定(试行)》(以下简称《规定》)。本项目依据此规定，具体实施措施如下：1、住宅房屋拆迁补偿：（1）棚户区改造项目的被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。（2）实行货币补偿的，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场估价确定。拆迁当事人协商一致的，依照其约定。（3）实行产权调换的，按照“拆一还一”，结算结构差价的方式执行,由被拆迁人按照被拆迁房屋重置价格结合成新与产权调换安置房屋建安成本结算差价。产权调换房屋根据被拆迁住宅房屋的建筑面积，就近上靠标准安置户型。产权调换房屋户型设计应当符合实际需要，产权调换安置户型设计标准为：一室半建筑面积50平方米、两室建筑面积60平方米、两室半建筑面积70平方米；同时设置保障户型一室或一室半，设计标准为建筑面积40平方米。被拆迁房屋建筑面积在70平方米以下的部分，免交结构差价。超出被拆迁房屋建筑面积，就近上靠产权调换安置户型内的部分，可以按照综合建设成本交纳购房款。被拆迁人要求超过标准户型建筑面积安置房屋的，超出标准户型之外的部分按照商品房屋销售价格交纳购房款。2、住宅房屋拆迁保障（1）-80- 被拆迁住宅房屋家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准，总建筑面积不足40平方米(含40平方米)，因家庭经济困难无力全额交纳上靠建筑面积50平方米标准户型超面积购房款的，可以安置到建筑面积40平方米的保障户型房屋，可以按照安置房屋的建安成本交纳上靠建筑面积40平方米保障户型超面积购房款；也可以暂按成本租金标准承租保障户型超出被拆迁房屋面积的部分，待被拆迁人经济条件改善后，补交购房款，变更产权性质。（2）家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准，货币补偿金额低于《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》规定的最低补偿标准的，按照最低补偿标准执行。（3）对持有《城市居民最低生活保障证》的被拆迁人或者公有住宅房屋承租人，给予2万元照顾；对在《城市居民最低生活保障证》中登记并持有《中华人民共和国残疾人证》的残疾人，给予1万元照顾。（4）具有经济适用住房购买或者货币补贴资格，以及具有廉租住房保障资格的被拆迁家庭，按照本政策进行补偿安置后，经申请重新核定，仍具有经济适用住房购买或者货币补贴资格以及廉租住房保障资格的，可以按照有关规定直接享受经济适用住房或者廉租住房政策。3、非住宅房屋拆迁补偿拆迁非住宅房屋，按照《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》执行。关于无证照房屋的处理：(1-80- )对于经市城市规划部门认定为违法建筑，或者提供虚假房屋证照获取利益的房屋所有人，由规划、城市管理行政执法、公安等部门依法查处，不予补偿。对涉及出具虚假房屋证照的人员，由纪检监察、公安等部门依据相关规定予以处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。(2)对于无证照房屋的拆迁，房屋使用人能够积极支持拆迁工作，且同时具备下列条件的，给予救助补贴：①具有拆迁范围内哈市常住户口；②家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准；③房屋具备居住条件和使用功能；④长期在此居住且无其他住房。(3)对符合救助补贴条件且具有经济适用住房或者廉租住房保障资格的，可以直接享受经济适用住房或者廉租住房政策。(4)对不符合救助补贴条件但积极支持拆迁工作，并在规定期限内拆除违法建筑的，可给予适当补贴。(5)对未取得房屋所有权证，但同时具有土地、规划等能够证明房屋来源合法手续的，由规划、国土资源、房产住宅、监察等部门组成联合复查组，对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，参照有房屋所有权证房屋给予补偿；由于历史原因造成手续不全的被拆迁房屋，由联合复查组进行确认后，参照有房屋所有权证房屋给予合理补偿。(6)补贴标准由各区政府根据实际情况自行制定。对无证照房屋的处理，应当进行公示。其他相关规定(1-80- )符合房改政策但未实施房改的被拆迁住宅房屋，原则上先行房改，房屋承租人支付房改费用后，拆迁人应对房屋承租人按房屋所有权人的标准依法进行补偿安置。(2)被拆迁人按照综合建设成本或建安成本交纳购房款的房屋面积，比照经济适用住房办理产权；被拆迁人要求按照商品房销售价格交纳上靠面积购房款的，办理商品房产权。(3)被拆迁人(含房屋承租人、使用人)只能享受一次棚户区拆迁优惠。(4)在棚户区改造中，对积极配合拆迁改造工作的被拆迁人或者被拆迁房屋承租人，适当给予奖励，奖励标准由拆迁所在区政府自行制定。(5)对于个别被拆迁居民提出不合理要求拒不搬迁，影响绝大多数被拆迁改造居民利益的，应当依法实施强制拆迁。-80- 第六章配套工程一、给排水（一）设计依据1、《全国民用建筑工程设计技术措施给水排水》（2009JSCS-3）；2、《建筑给排水设计规范》GB50015-2009；3、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；4、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—2005；5、《建筑给排水设计手册》（2008）。（二）给水1、用水量（1）住宅生活用水量居住区的水源为市政自来水管网。从附近的市政供水干管引入居住小区，在居住小区内按组团设置调压生活供水泵站。市政自来水进入各个调压生活供水泵站的缓冲水箱，经供水设备调压后送入组团供水管网。室内每个单元和每户的供水管上分别设置计量水表。根据本项目户型设定原则估算区内住宅总户数为17012户，按户均人口3人，人均日用水量250升计算，住宅日均生活用水量约为12759吨。（2）绿化日用水量及未预见水量本项目公共绿地约为237633平方米，每平方米日用水量按2升计，约476吨。日未预见用水量按10%计算，约1324吨。-80- 本项目日最大用水量约为14559吨。2、供水方式（1）水源从附近的规划路市政给水干线引至区内供水网点。（2）供水方案在居住小区内按组团设置调压生活供水泵站。市政自来水进入各个调压生活供水泵站的缓冲水箱，经供水设备调压后送入组团供水管网。室内每个单元和每户的供水管上分别设置计量水表。3、消防给水详见消防设计专篇。（三）排水该项目污水主要来自居民及商服单位的生活与经营污水，居住区的污水系统和雨水排水系统分流设置管网。生活污水排水按组团设置庭院排水管网，经化粪池处理后排入居住区生活污水排水干线。居住区的生活污水最高日排水量12375吨。居住区内设置雨水管网，由各组团汇入居住区雨水管渠，再汇入市政排水管网。二、供电（一）设计依据（1）《民用建筑电气设计规范》JGJ-2008；（2）《供配电系统设计规范》GB50052-2009；（3）《电力工程电缆设计规范》GB50217-2007；-80- （4）《低压配电系统设计规范》GB50054－95；（5）《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93；（6）《建筑照明设计标准》GB50034-2004；（7）《高层建筑设计防火规范》GB50045-2005；（8）《住宅建筑设计规范》GB50096—2003；（9）《建筑物防雷设计规范》GB50057-2000；（10）《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2007；（11）《智能建筑设计标准》GB/T50314—2006。（二）供电方案1、居民用电量（1）高压供电：10KV（2）低压供电：单相220V、三相380V（3）供电容量选择本工程在选择变压器时，住宅用电指标为4KW/户，住宅为17012户，用电容量68048KVA；公建用电指标为50VA/m2，公建建筑面积为95000平方米，用电容量4750KVA，其它建筑用电指标为30VA/m2，建筑面积210000平方米，用电容量为6300KVA。经计算，该小区总供电容量为79098KVA。功率因数补偿在变电站低压侧进行，使功率因数不少于0.9。（4）计量住宅设集中计量，以利于实现IC卡统一计费和远传。公共建筑的电力应设单独的计量表。2、供电方案-80- 本项目消防配电采用二级负荷，从上级的二次变电所引来两路10KV高压电源至小区内新建的开闭所，然后根据不同建筑群设多台箱式变电站，区内的所有电缆皆为沿地直埋方式。区内的主要道路设庭院灯，草地和绿地照明、庭院灯采用不碎外罩和节能光源，庭院灯应具有自动开闭功能，由变电所控制。区内的公建光源尽量选择质量好的日光灯以节约能源和提高照明质量。区内的高层建筑（超过24米）消防用电设备均由正常电源箱备用电源双回路供电，并在线路末端实现自动切换。电源切换装置具有电气及机械联锁功能。供电方案最终以电业部门的设计为准。三、采暖与通风（一）设计依据1、《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调·动力》（2009）；2、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；3、《黑龙江省居住建筑节能65%设计标准》（DB23/1270-2008）；4、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；5、《供暖通风设计手册》。（二）采暖1、热源及热负荷该住宅小区采暖为集中供热，由市政管线供应，项目在A、B、C、D四个地块中分别设置一处热力加压站。按《民用建筑节能设计标准》-80- (采暖居住建筑部分)哈尔滨地区耗热量指标q=45W/m2，居住小区内住宅面积1192662.2平方米，居住部分耗热量Q=53670KW；公共建筑耗热量指标q=50W/m2，公建筑面积95000平方米，公建建筑部分耗热量Q=4750KW；其它建筑耗热量指标q=40W/m2，建筑面积210000平方米，其它建筑耗热量Q=8400KW。总计采暖耗热量Q=66820KW。2、采暖供热系统室内采暖设施的设置,按“黑建发(2001)第2号”文件的要求,一律按分户供暖控制、分户计量。室内采暖采用散热器形式。住宅建筑物室内采暖系统竖向分区，按户设置供回水联箱，每组散热器分别与供回水联箱连接的方式。每户供热均能达到远程计量及远程控制。（三）空调与通风本项目各建筑物均不设集中空调系统，各用户可根据需要自行设置，室外统一规划留有装机位置。各建筑物公用部分均设机械排风系统。四、燃气居住小区拟引入大庆至哈尔滨的天然气，居民生活用气主要用于炊事。居民生活用气量指标58*104千卡/人·年，天然气热值按11000千卡/立方米计算。采用地下敷设低压管网供气，管网敷设在街坊内，将主干管连成环状。居民用户和小型公共建筑用户由低压管网直接供气，按居住组团设置区域调压室。-80- 经测算，广信新城项目年天然气总用量为270万立方米。五、智能化区内全部住宅及公企、商服等建筑，均设有宽带网，以实现区内的楼宇自控系统、保安系统、综合布线（包括计算机网络、电话、视频、广播、远程教育、网上就医、物业管理系统）、火灾报警及联动控制功能，实施中应严格执行《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2006）、《综合布线系统工程设计规范》（GB50311-2007）。智能设备的生命周期一般只有5至10年，而建筑物周期至少是50年。因此，在建筑设计中应预留出管线和接口，以适应今后发展的需要，为本项目的智能化创造出一个可持续发展的基本环境。六、道路小区内交通主要由建设后新形成的区内道路和楼宇前的若干支路构成的路网和人行道（含残疾人通道），使建筑物进户门前通道，通过区内道路与市政交通干道相贯通。区内道路的路面等级、宽度、转弯半径等应满足消防通道的相关要求。七、安全防范1、住宅的分户门安装防盗安全门，其质量标准应符合GB17565-1998《防盗安全门通用技术条件》的要求，单元门设楼宇式可视电子对讲防护门及保安监控系统。-80- 2、楼梯间设有声控灯。3、每栋楼顶及管道检修口、公用电闸箱、电源控制柜等均设安全锁具。-80- 第七章环境保护一、编制依据1、《污水综合排放标准》GB8978-19962、《环境空气质量标准》GB3095-19963、《声环境质量标准》GB3096-20084、《地面水环境质量标准》GB3838-20025、《建设项目环境保护设计规定》（87）国环字002号6、城市生活垃圾处理的有关规定二、主要污染物及治理措施1、污水居住区内产生的污水主要是由居民的生活污水、商服及餐饮业的含油污水构成，不含有害物质。在进行区内设计规划时，根据环保部门的有关规定，对居民的生活污水经化粪池沉淀处理后排放；对商服、餐饮业排放的污水经油水分离处理后汇同经处理后的生活污水排入市政排水干线。2、生活垃圾-80- 根据目前在全国大城市中推行的城市生活垃圾袋装化的趋势，逐步实现城市生活垃圾分类收集、储存、运输和无害化处理，对区内公共设施、绿地等处设立垃圾箱；对区内住户的生活垃圾采取设立专人负责收集、分类、清理，并及时送到附近的垃圾回收处理厂。3、噪声区内在日常生活中产生噪音的来源主要是由商服企业、娱乐场所和汽车喇叭等构成；其次为其配套服务的给排水、采暖等设施、设备产生的噪音。对区内的商服企业及娱乐场所按环保部门的有关规定，采取与住宅建设分设同时限时等措施，并经环保部门批准验收合格后方可开业。对于区内行车噪声，设置机动车禁鸣、限速等标志。采取合理规划行车道路与停车场，以最大限度减轻行车噪声污染。全部配套服务设施、设备均选低噪声产品，并采取必要的消音减震措施，使其符合环保要求。4、汽车尾气机动车的尾气是该项目区域内不可忽视的环境污染源之一，是影响区内环境质量的一个重要因素。对于汽车尾气的治理措施首先是加强对进出车辆的分流及调度，合理规划设计车库与停车场，以减少废气排放对环境的影响；其次是对车库安装排风设施，进行强制性高空排放，以减少对区域内的污染。5、其他污染物对拟进驻新居住小区可能产生粉尘、废液、异味等污染物的单位等要严格控制，确保区内空气质量。（详见项目环境评价报告）-80- 第八章消防一、编制依据1、《建筑设计防火规范》GB50016—20062、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）3、《黑龙江省消防管理规定》4、《建筑灭火器配置规范》GB50140-20055、《建筑内部装修设计防火规范》（2001年修订版）6、《人民防空工程设计防火规范》GB50098-20097、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97二、工程概述本工程位于哈尔滨市松北区，南起规划160路，北至三环路，东起广信路，西至规划32路围合区域，总建筑面积1497662.20平方米。该工程规划建设67栋高层住宅楼及29栋2层、3层临街商服，高层住宅楼的层数分为8栋24层、4栋26层、25栋28层、30栋32层四种。三、建筑防火1、本单体建筑分类为一类，耐火等级为一级。2、建筑构件的耐火极限均应满足规范要求。-80- 3、防火分区应按规范要求划分。防火分区分隔采用防火墙、防火门。4、安全疏散：各建筑物内设安全出口和疏散楼梯，安全疏散距离和疏散宽度按规范要求设置。5、灭火器的规格和数量按规范要求的位置配备。6、建筑物四周设宽度不小于4米的环行道路，供消防车辆通过，各建筑物之间的防火间距要符合消防规范要求。7、街区内的道路应考虑消防车的通行，对建筑物沿街部分的长度超过150米或总长度超过220米时，均应设置穿过建筑物的消防车道，消防车道的承载力应大于30T/M²，其路面宽度、转弯半径、净空高度、道路结构，均应符合消防车道的要求。四、消防给水系统的设计在进行小区规划和建筑设计时，要同时设计消防给水系统。1、经测算室外消火栓用水量（15L/S），室内消火栓用水量（20L/S），自动喷淋灭火系统用水量（30L/S）火灾延续时间按规定2h计算，自动喷淋系统按1h计算，项目在A、B、C、D四个区域分别设1处500立方米消防水池可以满足要求。消防泵房设置于地下室。2、建筑物内部设环形消火栓管网，保证任何一部位发生火灾时都能有两股水柱同时进行灭火。-80- 3、室外消防给水管网均成环状布置，且有两条进水管线与其消防泵房相连。设有室外地下式消火栓和地下式水泵接合器，其间距不大于120米，保护半径不超过150米。4、建筑物内设有独立的消火栓给水系统，系统供水干管水平、竖向均布置成环状，且有两条进水管与室外消防环状供水管网相连接。5、室内消火栓箱内配DN65栓口，19mm水栓，25米长水龙带及击碎式远距离启动按纽。消火栓栓口均距地1.1米。6、最高建筑顶层，设18m3消防前期用水水箱，作为灭火初期10min消防用水量，且设有一套增压设备和消防井底提升泵。五、住宅用电设计为防止住宅电气容量超负荷，避免因用电引起火灾，在设计中要充分考虑到今后一个时期家庭用电量不断增长的现状和发展趋势，按有关规定选用线路配线和配电装置，留有必要余量，防止因线路超负荷运行引起火灾。采取以下措施：1、本项目供电采用二级负荷。2、建筑物消防用电设备采用专用的供电回路，配电设备有明显的标志，有火灾事故照明。3、各级配电线路均设过负荷保护，导线均穿镀锌钢管或阻燃塑料管沿非燃烧体内暗敷设，防火保护执行国家相关规范。4、本项目为二、三类防雷建筑，在各建筑物屋顶设避雷带，墙内预埋钢筋做引下线，利用结构基础内钢筋做接地极。-80- 第九章节能一、编制依据1、本章是依据国家计委、国家经贸委、建设部联合颁发的《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估规定》（计交能[1997]2542号，交通部厅体法字〔1998〕9号）的有关要求编写的；2、《中华人民共和国节约能源法》；3、《中国节能技术政策大纲》（2006）；4、《公共建筑节能设计标准黑龙江省实施细则》DB23/1269-2008；5、《黑龙江省居住建筑节能65%设计标准》（DB23/1270-2008）；6、《哈尔滨市建委关于进一步加强民用建筑节能管理工作的通知》（哈建发[2008]158号）；7、哈尔滨市建委《关于加强民用建筑节能管理的通知》；8、《公用建筑节能设计标准》GB50189—2005；9、《民用建筑节能设计标准哈尔滨地区实施细则》。二、节电、节水1、节电-80- 用电设备一律选用节能节电型产品。根据用电负荷，合理选用供电器材，减少输电损失。大量采用节能高效的新型灯具，淘汰过时的照明设备，公共区域采用延时或声控开关，减少无用电耗。2、节水节约用水的重点是防止跑、冒、滴、漏的现象发生。应加强管理，制订规章制度，定期巡视检修，保证居民生活正常用水。此外，在日常生活中加强对居民增强节水意识的教育，实现一水多用，也是实现节约用水利国利民的重要措施。节水措施主要如下：（1）采用节水型设备供水设施选用节水型卫生洁具及用水设施，生活供水系统采用节水阀门，即自闭式龙头、感应式龙头等。（2）提高管材及施工质量，严格控制“跑、冒、滴、漏”（3）水资源综合利用采用建筑再生水系统，可实现污、废水资源化，使污、废水经处理后回用。采用雨水收集处理技术，开发水源。（4）工程规划其他节水措施如绿化植物选择人工维护少的物种，降低人工成本和对水资源的耗费等。三、建筑节能1、建筑节能设计-80- （1）合理规划布局，争取日照，避免寒冷季风干扰；（2）将建筑的体型系数控制在《标准》规定的限值以内，减少外围护散热面积；（3）控制各朝向外窗的窗墙化，减少外窗散热和冷风渗透造成能耗散热；（4）选用新型节能围护体系，如模数空心砖体系、复合墙体系、砌块体系、空心砖体系、框轻体系等；（5）加强冷嘲热讽桥节点部位的保温构造设计；（6）设置门斗，加强单元入口门的保温。2、建筑节能措施本项目在设计时应严格遵照哈尔滨市建委《关于加强民用建筑节能管理的通知》的相关要求，充分考虑影响建筑物耗热指标各个因素：应合理的确定建筑物各部分围护结构的传热系数，合理的制定窗墙面积比，对热桥部分应采取保温措施，减少附加传热损失；在总体建筑物轮廓尺寸和窗墙面积比不变的条件下，采用高效保温复合材料，使用节能型门窗，用节能复合墙体等新型墙体材料代替实心粘土砖；提高建筑物的气密性；在保证窗墙面积比的条件下，适当开大南窗，以增加太阳热能的获得；按规范要求，适当控制建筑体形系数，即建筑物外表面积与其所包围的体积的比值，建筑外形尽可能规整，避免不必要的凸凹变化，以实现节能。四、选用节能型的建筑材料-80- 在工程建设中，综合考虑其建筑结构的合理性、安全性和经济可行性的情况下尽量采用节能材料及国家提倡的节能材料，严禁使用国家已明文规定禁止使用的各种建材，以实现节能的目的。-80- 第十章项目实施进度与招投标一、项目实施进度本项目建设考虑项目性质等方面因素，力争做到投资省、速度快、效果好。项目工程总建设期为3年，即2011年3月—2013年12月。二、招投标（一）编制依据1、《中华人民共和国招标投标法》2、国家计委第9号令《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》3、《工程建设项目招投标范围和规模标准规定》（发改委2000年3号令）4、《工程建设项目施工招标投标办法》（2003年30号令）5、《工程建设施工招标投标管理办法》（中华人民共和国建设部23号令）6、黑龙江省发展计划委员会黑计稽察[2001]758号《黑龙江省重大建设项目招标投标管理暂行办法》7、哈尔滨市发展计划委员会哈计便[2002]28号《关于建设项目可研报告和初步设计阶段核准招标事项和招标方案的通知》-80- （二）招标范围、方式本项目所涉及的土建工程、施工、监理一律采取公开招标方式；本项目将委托有资格的招标代理机构组织招投标。（三）招（投）标工作要求1、本项目招标本着公开、公平、公正的原则做好每个项目的招（投）标工作。并由建设项目行政主管部门进行监督检查。2、招标时招标单位采取必要的措施，保证招（投）标活动在严格保密的情况下进行，任何单位和个人不得非法干预或者影响评标过程和结果。3、保证评标活动及其当事人接受依法实施的监督，依法查处评标活动中的违法行为。-80- 第十一章投资估算与资金筹措一、投资估算依据1、《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日实施）；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；3、黑龙江省国土资源厅2000年1月发《黑龙江省土地管理条例》；4、《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》（2007年哈尔滨市人民政府令第155号）；5、《关于颁布《黑龙江省建设工程计价依据（建筑、装饰装修、水暖、电气、市政、园林绿化工程计价定额、施工机械台班费用定额、建设工程费用定额）的通知》黑建造价[2010]5号；6、2010年黑龙江省建设工程计价依据（建筑、装饰装修、水暖、电气、市政、园林绿化工程计价定额、施工机械台班费用定额、建设工程费用定额）；7、《黑龙江省建筑安装工程费用定额》HLJD-FY-2010；8、估算主要材料价格，依据《哈尔滨工程造价信息》2010年十二期材料价格进行找差和计算；9、工程建设其它费用-80- 建设单位管理费：依据财政部材建[2002]394号文件的规定计取。工程监理费：依据建设部[2007]价费字670号文件《工程建设监理收费标准》执行。工程勘察设计费：依据建设部计价格[2002]10号文件《工程勘察设计收费标准》执行。招标工作费：依据国家计委计价格[2002]1980号文件《招标代理收费标准》执行。环境影响咨询收费，依据国家计委计价格[2002]125号文件《建设项目环境影响咨询收费标准》执行。建筑工程施工图审查费，依据黑价字[2002]243号文件《建筑工程施工图审查费标准》执行。二、投资估算本项目总投资434426.57万元，具体构成如下：1、工程费用311696.84万元2、工程建设其他费用15394.09万元3、市政公用设施配套费37126.54万元4、开发管理费7284.35万元5、基本预备费29720.15万元6、建设期利息33204.60万元三、资金筹措及使用计划本项目投资总额434426.57万元，资金来源有两个渠道：一是申请银行贷款260000.00万元；二是项目建设单位自筹资金174426.57万元。-80- -80- 第十二章经济效益分析一、经济评价依据1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2、建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》二、主要经济评价指标1、项目计算期5年2、项目建设期3年3、项目总投资434426.57万元4、项目总收入482798.36万元5、项目总成本462473.17万元6、销售税金及附加6547.25万元7、项目净收益11711.25万元三、收益与成本分析1、项目收入分析本项目是松浦地区综合整治改造工程动迁居民的安置项目，项目由黑龙江亚为房地产开发有限公司承建，项目完工验收后，房屋按照低价房形式销售给动迁户-80- ，用于解决松浦地区综合整治改造工程动迁居民的安置问题。根据《哈棚改发[2008]1号文》规定，保障住房建设利润控制在3%以内的要求，经测算，项目总收入为482798.36万元。（1）住宅销售收入项目住宅建筑面积1192662.2平方米，扣除配建的公租房和廉租房后，可售住宅建筑面积1119254.2平方米，预计平均售价3250元/平方米，经测算，住宅销售收入363757.6万元。（2）商服销售收入项目商服建筑面积79755平方米，预计平均售价6500元/平方米，经测算，商服销售收入51840.76万元。（3）地下车位销售收入项目地下车位6571个，预计出售5600个车位，预计售价12万元/个，经测算，地下车位销售收入67200.00万元。2、项目总成本项目总成本为432473.17万元，主要包括项目开发成本、经营管理费用、融资成本，经测算，项目开发成本为434426.57万元，经营管理费用为8000.00万元，融资成本20046.60万元。3、税金及利润（1）销售税金及附加-80- 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，本项目所对应的税目销售不动产，应依法缴纳营业税，税率为5%，并以营业税实际应纳税额为基数加收7%的城市维护建设税和3%的教育费附加。本项目住宅为棚改项目按现行税收政策对按原面积补偿部分房屋销售减免营业税及附加，商服和车位正常纳税。经测算，项目营业税金及附加为6547.25万元，分年度的销售税金及附加支出情况详见《营业收入和营业税金及附加估算表》。（2）企业所得税根据国政发[2008]127号文件规定，降低房地产开发企业所得税应税所得率，原则上不高于15%。本项目所得税税率按15%测算。应纳所得税2066.69万元。（3）利润经测算，计算期内计利润总额为13777.94万元，税后净利润11711.25万元。分年度的明细情况详见《利润表》。四、盈利能力分析本项目建设期2年，计算期4年，资金来源包括申请银行贷款和项目方自筹资金两部分，结合项目现金流量表分析，本项目各项指标如下：1、根据财务现金流量表，计算项目盈利能力，主要指标如下：（1）财务内部收益率（FIRR）-80- FIRR=10.27%本项目属动迁居民安置项目，不以盈利为目的，故取基准收益率7%，经测算，财务内部收益率等于10.27%，说明盈利能力满足项目要求。（2）财务净现值（FNPV）（折现率7%）FNPV=16654.23万元财务净现值大于零，该项目在财务上是可以考虑接受的。（3）项目投资回收期（Pt）Pt=4.16年小于行业基准投资回收期，投资能按时收回，具备一定的抗风险能力。2、根据利润表和项目总成本费用估算表计算指标如下：（1）项目总投资收益率（ROI），是指项目息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。ROI=EBIT/TI=7.79%（2）项目资本金净利润率（ROE），是指净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率。ROE=NP/EC=6.71%（3）销售净利润率，是指净利润与项目总销售收入的比率。=2.43%本项目各项指标符合相关文件要求。3、项目财务生存能力分析-80- 结合本项目资金来源与运用表分析，项目各年盈余资金、累计盈余资金均大于零，因此项目具备较好的财务生存能力，财务上可行。以上指标分析说明项目的盈利能力满足了项目决策的基本要求。五、偿债能力分析项目偿债能力分析是通过借款还本计算表计算项目借款偿还期及偿债备付率。1、还款资金来源本项目借款本金偿还的主要来源于两部分：摊销费及未分配利润。建设期借款利息计入项目总投资，经营期借款利息纳入融资成本。2、还款方式本项目还款方式按照最大能力还款方式计算，贷款期限5年，贷款前2年只还利息，不偿还本金，后3年还本付息。5年贷款期支付利息合计53251.20万元。在项目实际还款能力计算时，可根据贷款银行偿还期限及还款要求进行调整。-80- 第十三章社会影响分析本项目的建设、运作将给项目所在地区及拟拆迁区带来一系列的社会影响。项目拟拆迁地区目前居民生活条件恶劣，卫生状况不容乐观，项目实施后，有利于提高拆迁地区的城市化发展水平，促进区域内社会经济的发展，有利于贯彻党中央、国务院关于建设和谐社会的伟大目标的实现。对项目建设地区及拟拆迁区域的社会发展影响主要表现在以下几个方面：一、对居民收入的影响项目拟拆迁区居民目前低收入者居多，这和拆迁区域的环境状况密切相关。本项目的实施，在很大程度上可改善旧城区脏、乱、差的局面，改善城市的环境。通过兴建现代化住宅小区、金融商业设施、学校等公共设施，引进现代化的商业形态，有利于促进城市的经济发展，促进拆迁区域内居民总体收入水平的提升。二、对居民生活水平及生活质量的影响-80- 随着本项目的实施，外来先进的经济形式、物质文化必然冲击拆迁区域，使得拆迁区域内的居民会受到现代化的生活理念以及生活方式的影响，同时收入的增加使得他们具备了追求现代化生活的物质条件，消费水平和消费结构也会随着这种趋势逐渐发生变化，生活水平的提高，也会使拆迁区域内的居民人均寿命的延长。因此，项目的实施将会改善拆迁区居民的生活水平和质量，使拆迁区内的居民生活状态向着良性循环的方向发展。三、对居民就业的影响随着项目的运作，各种商业形态必然会涌入，必然会形成规范化的市场交易。同时新建小区内庞大的居住人口对衣、食、住、行的需求将逐渐增加。根据供需原理，这会促使该项目区逐渐形成新的商业圈，为回迁居民创造了就业机会，为拆迁区域的居民摆脱贫困创造了外部条件。四、对不同利益群体的影响本项目的实施运作，主要影响拆迁区域弱势群体中部分人员利益。拆迁区域弱势群体包括城市小商贩等。项目对这部分人群的利益影响巨大：商贩随着城市建设的发展，必然会面对大型商业的竞争，从而失去获利的空间。政府应该采取规范、引导的措施，规范竞争环境，同时采用分级管理的措施，尽量避免小商贩和大型商业形态的正面竞争。五、对基础设施建设的影响-80- 项目的建设，可以改善旧城区区域的城市道路质量，增加旧城区的优质道路，增加旧城区的给排水、供电等城市基础设施，改善了城市边旧城区的基础设施质量，有利于城市建设的发展。综上分析，项目工程的实施，将彻底解决旧城区改造区域内居住困难群体的居住问题，会形成很大的社会影响，产生巨大的社会效益，从而推动经济发展和社会的文明进步，与建设小康社会、和谐社会的目标是一致的。同时，改造工程的实施也有利于实现当地可持续发展目标，会受到社会各界和广大人民群众的热烈欢迎和支持，社会反响十分积极。-80- 第十四章可研报告结论意见住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题，提出要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，并作为政府公共服务的一项重要职责。“十一五”时期是全面建设小康社会的关键时期，也是解决城市低收入家庭住房问题的重要机遇期。通过松浦地区改造，能够使居住在区域内居民的住房问题得到妥善解决。同时对提高党和政府在群众中的威信，增强社会凝聚力，促进社会和谐发展具有重要意义。该项目具有显著的社会效益、环境效益和经济效益，项目可行。-80- 可行性研究报告工程投资估算表单位：万元序号工程或费用名称估算价值计费标准单位数量备注建筑　工程费安装　工程费设备　　购置费其它　　费用合计一工程费用　　　　　　　　　1土建工程—住宅150275.44　　　150275.441260.0元/m21192662.2　2土建工程—公建14820.00　　　14820.001560.0元/m295000.0　3土建工程—地下54600.00　　　54600.002600.0元/m2210000.0　4给水排水工程　11232.47　　11232.47　5供电工程　12430.60　　12430.60　6电梯工程　13673.66　　13673.66　7消防工程　5990.65　　5990.65　8燃气工程　1797.19　　1797.19　9采暖工程　6739.48　　6739.48　10通信及有限电视工程　3744.16　　3744.16　11安防工程　1198.13　　1198.13　12弱电工程　2995.32　　2995.32　13小区基础设施配套费32199.74　　　32199.74　13.1电气工程费14976.62　　　14976.62　13.2给排水工程费5990.65　　　5990.65　13.3消防工程费2995.32　　　2995.32　13.4热网工程费3744.16　　　3744.16　13.5小区绿化、道路、停车场等4492.99　　　4492.99　　小计251895.1859801.660.000.00311696.84　二工程建设其他费用　　　　　　　　　-88- 可行性研究报告1三通一平准备费　　　1755.901755.90　2环保评估费　　　45.0045.00计价格[2002]125号3全过程造价管理费　　　1870.181870.18黑价协[2008]14号4勘测钻控费　　　599.06599.06计价格[2002]10号5规划设计费　　　70.2470.242004中规协秘字第022号6工程设计费　　　6587.506587.50计价格[2002]10号7图纸审查费　　　220.44220.44黑价经字[2002]243号8招标代理服务费　　　96.6296.62计价格[2002]1980号9工程监理费　　　3924.503924.50按发改价格[2007]670号10房屋测量费　　　224.65224.65　小计　　　15394.0915394.09　　　　三市政公用设施配套费　　　　　　　　　1城市基础设施配套费　　　27391.7427391.74185.0　　　1.1其中：大配套　　　20967.2720967.27140.0元/m21497662.2　1.2供水设施　　　1497.661497.6610.0元/m21497662.2哈建便字[2008]63号1.3排水设施　　　748.83748.835.0元/m21497662.2哈建便字[2008]63号1.4城市建设电力配套设施　　　2246.492246.4915.0元/m21497662.2哈建便字[2008]63号1.5燃气设施　　　1931.491931.4915.0元/m21287662.2哈建便字[2008]63号2新型墙体材料专项费用　　　1198.131198.138.0元/m21497662.2黑龙江人民政府[2007]143号3采暖增容费　　　7787.847787.8452.0元/m21497662.2按建筑面积4公共消防设施配套费　　　748.83748.835.0元/m21497662.2按建筑面积　小计　　　37126.5437126.54　　　　四开发管理费　　　7284.357284.352.0%万元364217.47按前一至四项目之和的2%五预备费用　　　29720.1529720.158.0%万元371501.82按前一至五项目之和的8%六建设期利息　　　33204.6033204.607.74%万元　　　建设总投资251895.1859801.660.00122729.73434426.57　　　　-88- 可行性研究报告投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计计算期1234561总投资434426.57173770.63152049.30108606.64　　　1.1建设投资401221.97169745.83140478.0090998.14　　　1.2建设期利息33204.604024.8011571.3017608.50　　　2资金筹措434426.57173770.63152049.30108606.64　　　2.1资本金174426.5769770.6361049.3043606.64　　　　其中：自有资金174426.5769770.6361049.3043606.64　　　2.1.1用于建设投资141221.9765745.8349478.0025998.14　　　2.1.2用于偿还建设期利息33204.604024.8011571.3017608.50　　　2.2借贷资金260000.00104000.0091000.0065000.00　　　2.2.1固定资产投资借款260000.00104000.0091000.0065000.00　　　2.2.2建设期利息借款　　　　　　-88- 可行性研究报告项目投资现金流量表单位：万元序号项目名称合计计算期1234561现金流入482798.36　120699.59144839.51135183.5482075.72　1.1项目总收入482798.36　120699.59144839.51135183.5482075.72　2现金流出417835.91169745.83144114.8194962.313833.235179.73　2.1建设投资（不含建设期利息）401221.97169745.83140478.0090998.14　　　2.2经营成本8000.00　2000.002000.002000.002000.00　2.3销售税金及附加6547.25　1636.811964.171833.231113.04　2.4所得税2066.69　　　　2066.69　3净现金流量　-169745.83-23415.2249877.20131350.3176895.99　4累计净现金流量　-169745.83-193161.05-143283.85-11933.5464962.4564962.45财务内部收益率：10.27%　　财务净现值：16654.23万元　投资回收期：4.16年　-88- 可行性研究报告利润表　　　　　　单位：万元序号项目名称合计计算期1234561项目总收入482798.36　120699.59144839.51135183.5482075.72　2营业税金及附加6547.25　1636.811964.171833.231113.04　3项目总成本462473.17　175770.63154049.30123996.848656.40　3.1融资成本20046.60　　　13390.206656.40　3.2开发成本摊销费434426.57　173770.63152049.30108606.64　　3.3经营管理费用8000.00　2000.002000.002000.002000.00　4利润总额13777.94　-56707.85-11173.969353.4772306.28　5祢补以前年度亏损67881.81　　　9353.4758528.34　6应缴纳所得额13777.94　　　　13777.94　7所得税2066.69　　　　2066.69　8项目净收益11711.25　-56707.85-11173.969353.4770239.59　-88- 可行性研究报告营业收入和营业税金及附加估算表　　　　　　单位：万元序号项目名称合计计算期1234561营业收入482798.36　120699.59144839.51135183.5482075.72　1.1住宅销售收入（万元）363757.60　90939.40109127.28101852.1361838.79　1.2商服销售收入（万元）51840.76　12960.1915552.2314515.418812.93　1.3车位销售收入67200.00　16800.0020160.0018816.0011424.00　2营业税金及附加6547.25　1636.811964.171833.231113.04　2.1营业税5952.04　1488.011785.611666.571011.85　2.2城市维护建设税416.64　104.16124.99116.6670.83　2.3教育费附加178.57　44.6453.5750.0030.36　-88- 可行性研究报告资金来源与运用表单位：万元序号项目名称合计计算期1234561资金来源917224.93173770.63272748.89253446.15135183.5482075.72　1.1项目总收入482798.36　120699.59144839.51135183.5482075.72　1.2自有资金174426.5769770.6361049.3043606.64　　　1.3银行借贷260000.00104000.0091000.0065000.00　　　2资金运用731087.11173770.63155686.11199570.81104223.4397836.13　2.1建设投资（不含建设期利息）401221.97169745.83140478.0090998.14　　　2.2借款本金偿还260000.00　　87000.0087000.0086000.00　2.3借款利息支付53251.204024.8011571.3017608.5013390.206656.40　2.4经营成本8000.00　2000.002000.002000.002000.00　2.5销售税金及附加6547.25　1636.811964.171833.231113.04　2.6所得税2066.69　　　　2066.69　3盈余资金　　117062.7853875.3430960.11-15760.41　4累计盈余资金　　117062.78170938.12201898.23186137.82186137.82-88- 可行性研究报告贷款还本付息计划表单位：万元序号项目名称合计计算期1234561借款还本付息　　　　　　　1.1年初借款本息累计　　104000.00195000.00173000.0086000.00　　本金　　104000.00195000.00173000.0086000.00　　建设期利息　　　　　　　1.2本年借款260000.00104000.0091000.0065000.00　　　1.3本年应计利息（利率6.45%）53251.204024.8011571.3017608.5013390.206656.40　　计入建设期利息33204.604024.8011571.3017608.50　　　　计入经营期利息20046.60　　　13390.206656.40　1.4本年还本付息313251.204024.8011571.30104608.50100390.2092656.40　　还本260000.00　　87000.0087000.0086000.00　　付息53251.204024.8011571.3017608.5013390.206656.40　1.5年末借款本息累计　104000.00195000.00173000.0086000.00　　-88-'