高层住宅+商业与裙楼门面+车库项目可行性研究报告 71页

'XX白金项目（一期）可行性研究报告71 目录第一章总体说明及研究摘要6一、总体说明6二、项目摘要61、项目概况62、产品形态63、主要经济技术指标64、投资规模75、经济效益评价86、资金筹措计划8第二章项目概述9一、项目名称9二、项目提出的背景9三、开发单位概况9四、项目开发模式9五、本可行性研究的范围、编制依据和前提假设91、项目可行性研究的范围、编制依据92、项目可行性研究前提及假设10第三章XX市及白云区简介11一、基本概况111、XX市112、白云区113、白云区的经济11二、历史沿革121、XX市122、白云区历史源革13三、自然资源131、土地资源134、生态旅游资源13四、交通环境141、铁路网络142、城市内部交通15第四章市场研究17一、XX市宏观经济运行情况171、城市总体经济实力及GDP运行状况172、固定资产投资状况18二、2011年XX房地产市场总体分析191、房地产开发市场情况1971 2、房地产开发资金保障情况203、商品房销售市场情况214、保障性安居工程建设情况22三、2011年XX主城区土地市场分析23四、近期政策解读281、2011年中国房地产重点政策回顾282、“国八条”确立基调，明确调控措施313、地方政府细则跟进，北京举措最为严厉314、货币环境全面收紧，影响房地产供需双方325、中央经济工作会议，确立未来调控方向不动摇32第五章区域市场34一、白云区房地产市场概况342、白云区市场概况35二、白云区市场供求结构36三、区域房地产市场历史发展361、白云经济形势与房地产市场372、白云城市发展格局37三、重点项目对比分析381、XX恒大城382、XX恒大绿洲403、米兰春天414、南湖郡43四、区域目标市场客户研究441、目标市场客层特征：442.本案目标人群特征453.确定目标客户45第六章项目SWOT分析及定位46一、项目SWOT分析461、项目优势→Strength462、项目劣势→Weakness473、项目机会→Opportunity474、威胁→Threat47二、项目目标客户群分析481、项目目标客户群482、目标客户特点和置业方案48三、项目定位501、产品形态定位502、业态定位503、价格定位514、销售价格建议52第七章项目规划设计方案5471 一、设计构思54二、规划设计方案541、工程建设的规模和设计范围542、总平面布置543、景观及绿地系统554、交通组织555、建筑设计556、结构设计567、建筑节能设计57第八章项目开发计划58一、开发机遇58二、开发周期安排58三、销售周期安排58第九章投资估算59一、投资估算依据59二、开发总投资估算591、XX白金片区项目（一期）700亩开发总投资592、XX白金片区项目（一期）第一组团140亩开发投资测算60第十章财务评价62一、条件假定62二、优惠政策62三、经济测算641、项目经济测算汇总表642、项目经济性评价表643、财务可行性分析654、盈亏平衡分析及评价655、敏感性分析666、分析结论67第十一章风险规避及控制措施68一、风险类型和防范措施681、成本风险682、市场风险683、其它风险68二、风险控制681、工期682、投资决策683、项目时效控制69第十二章研究结论与建议7071 一、研究结论70二、有关说明与建议7071 第一章总体说明及研究摘要一、总体说明本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证重庆大川控股集团有限公司XX白金项目（一期）投资的必要性、可能性、有效性和合理性。根据项目特点，我们从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的主要数据来源是：◆项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目地块有关规划指标以及贵州建筑设计规范及相关规定编制而成；各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于XX市国土房管局或贵州统计局；建安工程造价的构成依据，参照了XX市建设委员会公布的XX市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料得出。◆总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由重庆大川控股集团有限公司全资兴建的方案，本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据本项目所在区域市场分析，结合本项目的实际情况严谨测算得出。◆本开发项目的各项财务分析部分，按照目前XX市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。二、项目摘要1、项目概况XX白金项目（一期）位置：XX市白云区规划建设总占地面积：466667㎡（约700亩）建筑总面积：2812625万㎡综合容积率：4.52、产品形态3、主要经济技术指标71 主要技术经济指标表序号项目指标单位备注1规划净用地面积466,667㎡净地，约700亩1.1居住用地　㎡　1.2商业用地　㎡　1.3绿化用地　㎡　1.4容积率4.50　1.5建筑密度35%　1.6绿地率　　2总建筑面积2812625.52㎡　2.1其中：地上建筑面积2100000.00㎡　2.2地下建筑面积712625.52㎡　2.3住宅1995000.00㎡按计容95%计算2.4商业97475.00㎡　2.5地下车库18569个　3可售建筑面积2800620.52㎡　4不可售建筑面积12005.00㎡　4、投资规模本项目总投资包括开发成本与期间费用。开发成本包括土地费用（含前期拆迁成本）、前期费用、建安成本、基础设施费、大配套设施费、工程相关费用、不可预见费。期间费用包括财务费用、管理费用、营销费用。经测算，项目总投资约866012万元，可售综合单方造价3092元/㎡。序号项目总金额（万元）单价（元/㎡）1土地费用82633.33295.052勘察设计费12710.0445.383报批报建费42060.48150.184前期准备费621.892.225建安工程费549963.471963.726开发间接费2812.6310.047不可预见费12163.3743.438管理费18245.0665.159营销费38338.21136.8910财务费用22786.4581.3611营业税70286.73250.9712土地增值税12779.4045.6313交易印花税611.562.18成本合计866012.633092.2271 5、经济效益评价序号指标名称指标值单位1项目总投入866,013万元2项目销售收入1,277,940万元3所得税前净现金收益411,928万元4所得税102,975万元5所得税后净现金收益308,953万元6税后投资收益率35.68%7税后财务净现值（NPV）182,862万元8税后财务内部收益率（IRR）39.68%9税后投资回收期（静态）3.93年10税后投资回收期（动态）4.13年结论：本项目财务内部收益率大大高于银行贷款利率及基准折现率，全部投资动态回收期为3.93年，项目盈利能力强，资金回收时间短，综合经济效益良好。从财务评价看，该项目可行。6、资金筹措计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是借贷资金，三是销售收入转投入。本项目资金来源如下：预计投资：866013万元自有资金：80000万元借贷资金：80000万元销售收入转投入：706013万元71 第二章项目概述 一、项目名称XX白金项目（一期）。二、项目提出的背景XX是一座具有三千余年历史的国家级历史文化名城，是中国西部地区唯一的直辖市，是长江上游的经济中心，是一座依山而建，依水而居，驰名中外的名城。直辖十年以来，XX紧紧抓住直辖、西部大开发和三峡工程建设的契机，以前所未有的发展速度在西部崛起，已成为长江上游经济发展的“火车头”。去年国家定XX为城乡统筹发展试验区，“特区”良好的政策、经济环境为房地产业的发展提供了前所未有的机会。白云区是XX重要区县之一，在近几年特别是去年XX成为“特区”后白云区房地产有了长足的发展。2012年，随着XX大川控股集团有限公司业务拓展及可持续化发展战略的需要，重庆大川控股集团有限公司战略性储备了XX白金项目（一期）片区土地。白云区是XX最为宜居的地区之一。整个宏观经济形势运行良好，加上XX市政府在政策上大力支持白云的发展，2011年将白云县和双桥区合并为白云区，片区基础配套设施进一步完善，区域形象进一步提升。在白云区房地产业目前发展的现状和本项目独特的区域优势及众多利好的支持下，公司于2012年开始对该地块进行开发。整个项目占地71.99亩，规划总建筑面积为137690.06㎡。三、开发单位概况本项目由重庆大川控股集团有限公司进行开发。重庆大川控股集团注册资本3.6亿，总资产逾40亿，员工逾3000人，有15家全资控股公司，是重庆市百强企业，AAA级信用企业。集团以“海纳百川、有容乃大、科学严谨、持续创新”的经营之道，形成了以开发业、建材业为核心，覆盖制造业、金融、国际贸易、电子商务、旅游地产等多领域的大型现代化集团。四、项目开发模式本项目由重庆大川控股集团有限公司进行开发，项目开发包括高层住宅和商业。项目的经营方式为：住宅、商业全部销售。五、本可行性研究的范围、编制依据和前提假设1、项目可行性研究的范围、编制依据71 本可行性研究范围包括项目建设意义、项目投资环境、项目市场前景、项目用地现状、项目规划设计方案，项目一期建设组织及进度、投资估算及融资计划、财务经济效益及风险评价等。其报告将根据国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》以及建设部《房地产开发项目经济评价方法》，结合XX市房地产开发状况及本项目具体情况，经过认真分析测算编制而成。主要编制依据有：（1）关于XX市白云区白金片区项目合作备忘录（2）白云区白金片区土地开发建设合作框架协议书（3）白云区白金片区土地一级开发合作协议书（4）有关本项目的行政性文件及批复（5）建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》（6）其它有关资料。2、项目可行性研究前提及假设（1）本可行性研究报告在重庆大川控股集团有限公司提供的相关资料和介绍有关情况的前提下做成，重庆大川控股集团有限公司对有关资料的真实性负责。（2）项目以开发并销售商住楼为目的，本可行性研究报告以重庆大川控股集团有限公司不改变其开发目的为前提。（3）本可行性研究报告不考虑不可抗力或对项目的特殊交易及有关关联方的权力产生的影响。（4）项目可出售标的物在达到可出售的情况下无他项权利限制，以公开、公平、公正的原则进行公开销售，在此期间房地产价格仍将保持稳定。（5）假设项目可出售标的物在达到可出售条件以前经济环境及周边环境无大的变化。（6）本可研报告涉及土地容积率设计商业、住宅均为4.5，如实际建筑容积率与本报告设计容积率不符，测算将有相应调整。71 第三章XX市及白云区简介一、基本概况1、XX市XX是中国贵州省的省会，位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。XX是中国首个”国家森林城市“，被中国气象学会评为“中国避暑之都”，良好的气候资源，尤其是在夏季让人感到凉爽和舒适，非常适宜旅居和外地客商避暑。2、白云区白云区是XX市的6个市辖区之一，地处XX市中部，北接修文县，东、南与乌当区毗连，东南部与云岩区相邻，西部与金阳新区相连，西部一角与清镇市接壤，把守着XX市北部的门户，战略地位十分重要。该区东西最长为28千米，南北最宽为20千米，全区总面积270.37平方千米，占XX市总面积的11.31%，是全国最大的铝工业基地之一。有意思的是，XX市的地理中心落在了白云区，贵州省的地理中心也恰好落在了这里，所以白云区素有“双心之区”，“贵州中心”的美誉。3、白云区的经济白云区人均生产总值一直位居全省第一名。2003年人均GDP已达到3500美元，据统计至2008年白云区人均GDP已突破5000美元大关。白云区虽然历史短暂，但经济发展异常迅猛，已在经济发展史上留下了浓厚的一笔，而且神话仍在延续。作为XX市一颗璀璨的明珠，白云区与金阳新区已成为XX市近年来发展地最好最快的地区，被誉为“XX的浦东新区”。　　2006年是白云区实施“十一五”规划的起始之年。一年来，在市委、市政府和区委的正确领导下，在区人大、区政协的监督支持下，全区人民高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，全面落实科学发展观，紧紧围绕实现“三个率先”71 （在全市率先实现跨越式发展、率先实现城乡统筹发展、率先全面建设小康社会）和建设“六个白云”（竞争白云、实力白云、富裕白云、魅力白云、生态白云、平安白云）的目标，解放思想，开拓奋进，扎实工作，统筹推进经济、政治、文化、社会建设，较好地完成了区八届人大四次会议确定的目标任务。2006年，全区经济保持持续较快增长，实现生产总值55.86亿元，增长15.4%；完成财政总收入11.74亿元，增长26.86%；完成地方财政收入3.66亿元，增长18.51%；完成全社会固定资产投资30.92亿元；城镇居民人均可支配收入达10599元，增长12.2%；农民人均纯收入达4422元，增长12.1%。教育、科技、文化、卫生等社会各项事业取得新的成就，实现了“十一五”规划的良好开局。白云区总面积270平方千米。2006年末人口18.59万人，其中非农业人口12.06万人，农业人口6.53万人。属亚热带气候区，冷暖气流交替强烈，季风高原气候明显，夏无酷暑，冬无严寒，全区年平均气温为15.3℃，年极端最高温度为35.1℃，年极端最低温度为-7.3℃，这里气候极其宜人，环境十分优美，四季不分明，温差小，是许多旅游者的理想避暑防寒之地。境内自然资源丰富，全区农用地面积1984.18公顷，建设用地面积3532.78公顷，未利用地面积3385.64公顷。矿产资源主要有铝土矿、铁矿、原煤、石灰石、大理石等，储量较大，品质较优，易于开采。二、历史沿革1、XX市东周以前：贵州为荆州西南裔。属于“荆楚”之一部。春秋战国时期：属于牂牁国之辖地；春秋末期，牂牁北部领土，仍以夜郎邑为中心，定国号为“夜郎”战国时期归属南夷夜郎国。汉时期：由牂牁郡所辖。唐朝时期：属于矩州，宋朝时期称XX为“贵州”。元时期：至元十六年设立八番罗甸宣慰司。至元十九年设立顺元等路军民宣慰司。至元二十九年顺元、八番两宣慰司合并，设立八番顺元宣慰司都元帅府于XX，仍然称作贵州，但元朝统治者称顺元城。明时期：设立贵州等处承宣布政使司于XX，贵州正式成为明朝的第13个行省。清时期：设立贵州巡抚驻XX军民府、后改XX军民府为XX府。民国时期：1914年设立XX县，属于黔中道。1920年XX县直属贵州省长公署。1936年XX县属第一行政督察区。1937年XX县直属省政府管辖。1941年7月1日，XX市正式成立。1944年XX市设九个区，其中一至五区为城区，六至九区为郊区。1949年：XX归属中华人民共和国，4月24日XX区行政督察专员公署在修文成立。1950年：XX市划分为七个区。一至四区为城区，五至七区为郊区。1952年：XX行政专署撤销，设贵定专区。1954年：贵筑县划归XX市管辖。1955年：XX市人民政府改称XX市人民委员会。1957-1958年：撤销贵筑县，将原贵筑县大部分地区划入XX市，将原安顺专区的清镇、修文、开阳三个县及原属黔南州的惠水县划归XX市管辖。1958年2月接管贵筑县辖区。1963-1967年：1963年10月开阳县划归遵义专署，修文县、清镇县划归安顺专署，惠水县划归黔南自治州。1967年3月成立毛泽东思想XX71 市革命委员会，同年8月，改称XX市革命委员会。1973-1982年：1973年6月建立白云区。1982年8月将XX市革命委员会恢复为XX市人民政府。1992-1993年：1992年清镇撤县设市。1993年6月撤销花溪区小河镇、南明区小河街道办事处，成立市辖副县级小河镇。1996年1月1日，经国务院批准。原由安顺地区管辖的清镇市、修文县、息烽县、开阳县划归XX市管辖。2000年4月开始建设金阳新区。2001年设立小河区。2、白云区历史源革清朝时为XX府及贵筑县辖地，民国二年（1913），废府并于次年置XX县，为县属北一区，区公所驻沙子哨。十九年（1930），改称第八区，于鸡场镇建立白云镇，以白云寺作为镇名。二十六年（1937），更名沙子哨区，三十年（1941），废XX县置贵筑县，区公所移驻白云镇，更名为白云区。　　1952年，贵筑县划归沙子哨区。1957年11月，废贵筑县，置乌当、花溪二区，属XX市，第六区即沙子哨区并入乌当区，1959年12月，复置白云镇，直属XX市，1962年，白云镇改隶乌当区，1973年6月，置白云区，至今未变。三、自然资源1、土地资源    白云区是一个城市与农村并存的区域,拥有700多平方公里的区域面积，土地资源相当丰富。   2、水利资源    白云区水资源丰富，是广州市重要的水源涵养地。珠江流经白云区西部，巴江河、流溪河、小北江、白坭河、沙贝海等数条大小河流亦流经境内。其中流溪河从该区东北部横贯至西南部，是广州市民主要的饮水源。除此之外，白云区还有大小水库14个。   3、动植物资源    白云区境内动植物资源丰富，其中的帽峰山植被以天然次生阔叶林、针阔混交林和人工阔叶林为主，有黄樟、中华楠、观光木、桫椤等珍贵树种，也穿山甲、猫头鹰、蟒蛇等保护动物。4、生态旅游资源白云区山清水秀，风光旖旎，气候宜人，旅游资源十分丰富。该区因其独特的地貌和丰富的自然资源，使之形成了以山水为特色的旅游、度假生态经济圈。流溪河畔的石马桃花公园、竹料体育旅游休闲带、蚌湖农业生态观光区等足以满足都市人暂离喧嚣，返朴归真的乐趣，尤其是融高山、水库、古庙、溪水于一体的帽蜂山森林公园，和被誉为广州“市肺”的国家AAAA景区——白云山风景区。另外，南湖乐园、云台花园、雕塑公园等生态风景区都能让游客饱览胜景。除此之外，该区还拥有三元里古庙、升平社学等众多的名胜古迹和广州新体育馆、新白云机场等现代建筑。71 四、交通环境1、铁路网络白云区交通发达，为陆路交通运输枢钮，是广州市东部、东北部、北部、西部的进出咽喉。京广电气化铁路、105、106、107国道及G15沈海高速广佛段、G4京港澳高速（原京珠高速）、广清高速、机场高速、环城高速、北二环高速、华南快速干线等高速公路穿越本区，广花、兴泰、罗南、沙泰等省道和地铁二号线、机场快速干线也行经区内，使区内交通网络四通八达。京广铁路江高编组站为华南最大的客货火车编组调配站。图表XX市快铁图白云区上图显示，白云经济开发区位于XX市的中部，XX市是连接华中、华南与西南的重要通道，是西南“三省一市”南下出海的必经之地，是重要的陆路交通枢纽和物流结点。白云境内交通便捷，210国道、贵遵高等级公路、XX东北绕城环线和川黔铁路穿境而过，又自成体系的厂矿铁路专用线60公里，铁路密度为每百平方公里34.4公里。距XX71 龙洞堡国际机场20公里，该机场已开通40余条航线，辐射全国大中城市和香港、澳门等地。白云经济开发区距重庆长江口岸直线距离300公里，距广西北海口岸直线距离500公里2、城市内部交通从XX市内交通网络的规划来看。该规划线网由3条线路构成，线网规模约为139.3公里，设置车站72座，其中换乘站8座。其中：1号线、2号线（一期）工程，总长度55.95km，其中，地下线长34.41公里，占61.5%，地面及高架线长21.88公里，占38.5%。车站共35座，其中高架站共18座，地下站为17座。这一XX市内交通体系的形成，保障了重庆1小时经济圈的形成，也加快了白云区连接市内各区、县的交通速度。交通建设的快速发展，将引导XX主城乃至周边区县对白云区域市房屋需求的提升，为白云区商品房项目带来新的客源。正因为所处地理位置的优势，白云区也必将成为XX的交通咽喉，XX经济发展的核心城市。图表XX市二环路71 2011年9月6日，作为XX“三环十六射线”重要组成部分的二环路全线贯通，该项目总投资约120亿元，全长49.1公里，由西二环、北二环、东二环、南二环四段组成，与十六条骨干射线道路相连，与一环、环城高速公路共同形成了XX市主城区道路骨架网络，贯穿XX市云岩区、南明区、乌当区、白云区、小河区、花溪区和金阳新区，沿线可开发土地近50平方公里。Ø二环路建成通车拉开了“大XX”城市布局，并将带动沿线土地开发和“棚户区”、“城中村”改造，提升城市形象；Ø与此同时，二环路密切了环城高速公路与主城区的联系，将有效缓解中心城区交通压力，极大地方便市民出行；Ø此外，二环路加强了XX各行政区之间的联系，将促进要素之间的流通，带动区域经济协调发展。71 第四章市场研究一、XX市宏观经济运行情况为了让项目决策者充分了解XX市的经济环境及未来发展的可能状态，我们主要从横向的角度进行了深入的剖析，同时我们对XX市经济形势与房地产密切结合的经济指标进行了深层次的研究，让决策者能够全面了解XX市经济状态，为项目决策提供理性宏观经济形势的把握。1、城市总体经济实力及GDP运行状况表XX市2002年-2011年GDP值及增长率项目2002年2003年2004年2005年2006年GDP336.36380.92438.48525.62602.88增长率13.00%13.25%15.11%19.87%14.70%项目2007年2008年2009年2010年2011年GDP696.4813902.611121.821388增长率15.51%16.74%11.02%24.29%23.73%图XX市2000年-2009年GDP及增长率数据来源：中国统计信息网71 XX市直辖以来一直处于一个高速发展的阶段。从2002年后XX市的地区生产总值就以两位数的增长速度增长。从2002年的336.36亿元到2011年的1388亿元，十年时间翻了两番。经济总量不断扩大，增速高于全国平均水平。2、固定资产投资状况表XX市2002年-2011年固定资产投资值及增长率项目2002年2003年2004年2005年2006年固定资产投资187.4239.9292.78343.54413.11增长率20.60%27.60%21.10%17.20%20.10%项目2007年2008年2009年2010年2011年固定资产投资500.38601.57782.641019.311600.59增长率21.10%20.20%30.10%30.20%57.00%图XX市2002年-2011年固定资产投资及增长率数据来源：中国统计信息网2003年以前XX市固定资产投资增长率一直没有超过20%，从2001年后每年的增长率都在20%以上。2011年XX市累计完成投资1600.59亿元，比2010年增长了57%。XX市经济总体形势积极向好，全市固定资产投资平稳较快增长，投资结构不断改善，投资供应充足，扩张性的财政政策和适度宽松的货币政策为政府投资力度的加大提供了重要条件。71 固定资产投资的平稳持续增加为XX未来的经济发展提供了强劲的动力。同时也客观地反映出社会各方对XX未来发展充满信心，可以预期未来5-10年XX将进入经济增长的快速通道。结论：从以上指标可知XX市整体经济呈现快速发展，经济总量不断扩大，固定资产投资快速增长，人民收入水平和购买力明显提高，为房地产市场快速发展提供良好的经济环境和重要保障。二、2011年XX房地产市场总体分析1、房地产开发市场情况1.1、开发投资过快，房地产市场投资过热2011年XX市年固定资产投资额达1321亿元，同比增长81.3%，房地产投资额408.14亿元，房地产开发所占比例30.9%。全市房地产开发投资额/固定资产投资额指数达到0.309，为历年最高【指标比值：正常区间0.22-0.28】，该指标超出正常范围。1.2、施工建设速度回落2011年全市商品房施工面积1584.35万平方米，同比增长12.3%，其中住宅1196万平方米，同比增长14.9%，商品房项目新开工面积447.92万平方米，同比增长5.6%，其中住宅面积372.76万平方米，同比增长13%，商品房竣工面积278.37万平方米，同比下降0.1%，其中住宅面积219万平方米，同比下降6%。商品房施工量与竣工量呈下降趋势，主要有两方面的原因，一是高层建筑及大盘项目增加，开发建设周期相对延长，二是部分项目由于拆迁难度大，进展较为缓慢造成，因此商品房项目竣工比去年有所下降。2011年房地产市场供需逐步回暖，尽管商品房供需仍不及去年，但降幅已明显减少。存量房市场方面，在房产新政的作用下，我市存量房交易在2011年下半年有所回落，不过全年交易量仍保持稳步增长，新政对市场影响显现。1.3、“北拓、南延、西连、东扩”，城市骨架将快速扩大71 图XX市城市发展扩张示意XX城市空间发展大有向四周扩张之势，但从居住空间上讲，最具宜居价值的新区是东部和南部片区。“北拓”加快麦架、沙文、扎佐区域的基础设施建设和产业集聚，实现高新技术产业集群；“南延”推进花溪、小河等区域城镇化进程和产业集聚；“西连”战略，促进老城区与金阳新区联系与融合，远景城市空间向西与清镇连片发展；“东扩”战略，以龙洞堡机场改扩建为契机，打造临空经济区为重点，建设龙洞堡东部新城，同时推进新天温泉度假产业发展，远景向龙里方向推进，建设形成贵龙经济带。Ø重点打造北部高新组团、南部花溪组团、东部龙洞堡组团、东北部新天组团、西部清镇组团2、房地产开发资金保障情况2.1、到位资金增速不断回落71 2011年，全市房地产开发累计到位资金4433.28亿元，同比增长28.9%，较前三季度回落7.7个百分点，较上半年回落14.7个百分点。其中上年末结余资金1137.59亿元，增长96.2%；本年到位资金3295.69亿元，增长15.3%，较前三季度回落11.5个百分点，较上半年回落13.8个百分点。作为房地产开发企业主要资金支持的本年到位资金增速较全市开发投资增速低9.1个百分点，资金收紧趋势正在显现。2.2、资金结构预警信号凸现首先是房地产开发企业“吃老本”现象显现。今年以来，宏观调控政策效果日渐显著，当年到位资金所占比重不断萎缩。2009年全市房地产开发企业当年到位资金与上年末结余资金占比结构为84:16,2010年为83:17，而到2011年则为74:26，开发企业对上年末结余资金的依赖明显提高。其次是2008年金融危机之后个人按揭贷款再现负增长。宏观货币政策与购房信贷政策作用明显，2011年，全市房地产开发企业个人按揭贷款497.08亿元，同比下降1.7%，是2008年金融危机年份呈现负增长态势之后的首次下降，2009年与2010年该项资金来源分别增长125.7%和47.9%。最后是开发贷款增速不断回落，结构变化。2011年全市房地产开发企业国内贷款695.08亿元，同比增长18.9%，较前三季度回落3.3个百分点，较上半年回落5.3个百分点。其中，银行贷款536.96亿元，增长7.0%，占比77.3%，较2010年下降8.6个百分点，非银行金融机构贷款158.12亿元，增长90.7%，占比22.7%。开发企业国内贷款来源向非银行金融机构流转，该现象虽然从一定程度上显示出如今房地产企业融资渠道有所拓宽，但类似现象在近几年内仅于受宏观调控与金融风暴双重打击的2008年下半年曾经出现，资金链紧绷的市场预期初步显现。3、商品房销售市场情况3.1、总体趋势更趋理性2011年开年以来，政策调控越发严厉，新国八条的出台以及银行的多次加息，令2011年商品住宅供需情况低于2010年，2011年销售面积约为510万平米，较2010年下降17.1%。供应方面，由于2010年的供应及成交的极度不平衡，致使可售商品住宅大量囤积，因此2011年发展商供应较谨慎，新增供应680.2万平米，较2010年的基础上下降25.6%。3.2、社会经济发展态势催生市场两大新的增长点从商品房销售市场房屋类型分组情况来看，2011年全市商品住宅销售面积4063.42万平方米，同比增长1.9%，仍为市场销售中的主导产品，但增速较低，较2009年回落39.3个百分点，较2010年回落3.8个百分点。71 而随着社会经济的发展，借势于XX经济各项优势，以及“共富”目标要求下人民收入增加、生活水平提高，商业营业用房和以车库为主的其他商品房需求亮点突出，正在成为市场新的增长点。2011年，全市商业营业用房销售面积266.32万平方米，增长37.1%，较2010年提高13.5个百分点；其他商品房销售面积159.89万平方米，增长124.5%，较2010年提高67.5个百分点。3.3、整体及各区域市场成交情况图XX市各区域成交情况整体市场成交均价为5152元/平米，较2010年上涨约13%，房价整体涨幅以达到预期控制目标维持在14%以下。各区域均价都超过4000元/平米，两城区站稳5000元高位，花溪区稳居全市最高。4、保障性安居工程建设情况4.1、经济适用房建设全市经济适用住房完成投资9.59亿元，同比增长6%,占房地产开发投资的8.8%，占住宅投资的17.6%。经济适用住房在建项目面积279.16完平方米，同比下降0.1%，新开工面积62.82万平方米，同比下降24%，竣工面积36.69万平方，同比下降46.2%，销售面积68.2万平方米，同比增长30.2%，占住宅面积的24.2%，销售套数5345套。4.2、廉租住房保障2011年，市财政安排资金496万元，安置新增300户“双困”家庭住房，圆满完成了2011年我市廉租住房保障目标任务，廉租住房成为“双困”家庭住房困难的有效途径。图2011年全市保障房开工计划71 XX出台了《XX市公共租赁住房管理暂行办法》，办法要求2011年全市将建设公租房200万平方米，其中各区开建160万平米，一市三县各建10万平米；2012年全市安排建设公租房200万平米；2013年建设100万平米，三年累计建设公租房500万平米，政策惠及对象方面也有了较大的提升，除了本地居民外对于非本地户籍人群也可取得申请条件，打破了原有经适房体系下的局限，符合当前XX发展需要；根据公租房按照规定，公共租赁住房建设遵循户型小、功能齐、配套全的原则，单套建筑面积严格控制在60平方米以下，全市三年共建成500万平米，就意味着未来三年将有10万套60平米以下的小户型入市，且分布的范围较广，对于以中小户型为主打的项目或产生影响，特别是那些用地指标受“7090政策”限制的项目，其产品区间将进一步受到挤压。三、2011年XX主城区土地市场分析图2008年-2011年XX市土地成交情况71 土地2011年全市成交土地84宗，成交面积761.03万平米，批出地块总建筑面积约2692.52万平米，成交金额约1037亿元，成交面积、建筑面积及金额较往年均大幅上升，达到历年最高，供需量推动土地成交走高。上半年交易火热，尤其是4月份，多块大宗土地出让，下半年反应较平。图2011年XX市土地成交走势XX市成交的平均地价由08年的792元/㎡上升至11年1363元/㎡，整体增幅达到72%，土地成本增加；而成交的平均楼面价基本持平，由08年的359元/㎡小幅上升至11年的385元/㎡；这反应出高容积率的地块集中放量，明年市场将涌现一大批同质化的商业、高层住宅；成交区域及性质图2011年土地成交各区域构成从供应区域来看，本年XX土地出让主要围绕两城区、金阳新区、白云区，与去年不同，两城仍是供应的主战场，次战场由乌当区转变为金阳新区的供应，白云区的工业仍保持一定的供应市场份额。图2011年土地供求情况71 两城区政府积极推动“旧城改造”以及金阳新区“十二五”的调整产业结构，供应由商业地产转变为高新企业的办公、办公、工业、仓储等供应为主，改变该区域房地产“一业独大”的现状。两区域合计成交961余万平米，占61%的市场份额;乌当区的供应缩减较为凸显，由2010年的38%的市场份额缩减到2011年的4.6%，无大型房开企业置地，大部分成交为奶牛场的工业用地（酒类、蔬菜以及副食品加工类）2011年商住综合用地依然是土地市场供应的主力，随着“旧城改造”及城市整体城市规划发展，纯住宅、商业、办公用地被商住综合取代，楼面成本有所减少，商业、办公推量随之增大。图2008年-2011年土地成交平均地价及楼面价图2011年XX各区域平均地价71 图2011年土地供求情况（按用途均价分类）2011年整体地价为1363元/平米（2011年1149元/平米），整体拿地成本增长。其中，两城区1499元/平米（2010年1643元/平米），金阳新区地价1786元/平米（2010年2046元/平米），白云区455元/平米（2010年成交的主要为工业用地，2009年441元/平米），乌当区993元/平米（2010年1660元/平米），小河区地价850元/平米，花溪区地价1654元/平米。表各区域大宗土地71 两城区“旧城改造”项目领衔大手笔，如五里冲、大营坡棚户项目改造，呈现拿地成本低、容积率高、物业类型多样化的特点。值得注意的，花溪区近年来以房价高、供不应求的市场契机，吸引不少地产大鳄垂涎，保利地产已领军67万方的“花溪第一大盘”进入该区域，明年碧桂园预计将在该区域也开始大范围的“圈地运动”。图2011年大型房开企业拿地情况保利集团、万科劲嘉、上海绿地、中铁集团四大外地房开挥师XX积极储地布局，保利与往年不一样，由乌当区“大本营”转向花溪区域开拓疆域，将成为该区域的新生代“霸主”；年底万科在小河区域大大出手，与正在销售的万科劲嘉.金域华府项目连成一片，逾百万平米的超大规模，奠基了万科在小河的龙头位置；上海绿地则按兵不动，继续在白云区大本营扩张版图，与恒大集团抢占该区域市场份额；中铁集团继续在城南片区筑城；在外地房开几分天下的同时，本土豪强—中天城投和宏益房开分别拿下约58万方和195万方的土地，铸就目前XX“超大楼盘”的方式，抢滩城南和渔安井片区；中建四局拿下城北中心—大营盘位置，属于“十二五“规划重点区域--未来市发展中心地块，该区域升值前景巨大71 金阳板块、乌当区由于产业发展调整，该区域的房地产白热化的发展方向已在政策宏观调整下发生转变，商品房供应量上增加不大。总结：从宏观调控的层面上看，2011年国家对楼市扩大了限购范围，加大了限购力度，房地产调控在今年初见成效，信贷投放持续优化，政策调控不太可能会放松，而逐步实现房价合理回归将是明年楼市的主基调。从土地市场来看，2011年XX土地供需市场整体表现不突出，全年土地供应与成交环比均有所下降，供应土地多以小规模地块为主，加上楼市政策调控的影响，下半年开发商拿地热情不高，外地开发商显得较为谨慎，反之本地开发商成为今年的主力军。从供应市场来看，批准预售环比下降，新增供应方面，金阳区、南明区和云岩区成为市场供应主力，2011年XX楼市以普通高层供应为主，同时在户型方面两房、三房成为占主导地位，市场高端物业相对较稀缺。从需求来看，2011年XX市商品房成交受楼市调控的影响不是很大，全年成交走势相对交平稳，成交均价波动不大，但下半年由于调控政策的持续，加大了购房者的观望情绪，年末成交略有下降，在明确限购政策将在明年延续之后，又给市场增加了更多期待。四、近期政策解读1、2011年中国房地产重点政策回顾2011年为稳定房地产市场发展，国务院、银监会等相继出台多项政策对稳定房地产市场发挥了重要作用。2011年1月14日：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年1月17日：银监会召开2011年工作会议，会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。2011年1月25日：住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。71 2011年1月26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2011年1月27日：财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日：（财政部）上海和XX正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2011年2月8日：中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。2011年2月9日：住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，调至4.00%。2011年2月18日：中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年3月18日：中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年04月05日：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。2011年4月17日：中国人民银行决定，自2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年4月19日:国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。2011年5月1日：根据国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”71 的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011年5月10日：住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。2011年5月12日：中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年5月19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。2011年6月14日：中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010年7月6日：中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。2011年7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。2011年8月17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。2011年11月30日：中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年12月9日：胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定。71 2、“国八条”确立基调，明确调控措施2011年1月，即春节前夕，“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕。（1）控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。（2）强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。（3）严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。（4）扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。3、地方政府细则跟进，北京举措最为严厉在“国八条”出台之后，所有调控要求范围内的城市均先后出台了相关细则，其中限购、确定年度房价控制目标这两项重量级的措施均为北京最为严厉。此外，年底北京市在调整普通住宅标准的同时，也调整了存量房交易环节税费的计税标准，从而大幅提供存量房交易税费。（1）限购：北京市进一步强化了2010年4月开始执行的限购政策，即对已拥有2套住房的北京市户籍家庭限购、已拥有1套住房的非北京户籍家庭、未能提供连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍家庭进行限购。其余城市限购条件均较北京宽松很多。（2）房价：北京市要求2011年新建普通住宅价格稳中有降，是所有城市中唯一以房价下降为控制目标的城市。（3）税费：2011年12月10日起，北京市开始实施新的存量房交易计税标准，但并未对公众具体公布细则，据我爱我家事业集团实际调研结果显示，各区域新的计税标准大概是原最低过户指导价的3倍，意味原来通过做低合同价来少交税费的方式已不可行，存量房交易将再糟重创。71 4、货币环境全面收紧，影响房地产供需双方截至2011年7月，央行共上调6次存款准备金率，合计上调300个基点，并达到21.5%的历史高点，累计冻结流动性约1.8万亿元。此外，2011年年内，央行共上调存贷款基准利率3次，使一年期贷款利率累计增加75个基点，达到6.56%。伟业我爱我家市场研究院分析表示：（1）影响供应：货币环境的收紧，加上从中央到地方各类金融机构均严格控制开发贷，使绝大多数开发企业陷入融资困难的窘境，不仅没有足够的资金拿地，连存量项目的运营都捉襟见肘，无形中加大销售回款的压力。（2）影响需求：屡次加息，以及取消首套购房优惠利率，甚至个别银行要求在基准利率基础上上调首套购房利率，大幅加大了购房成本，使已被限购政策甄选一轮的购房者也不得不望而却步。值得关注的是，央行宣布，自2011年12月5日起下调存款准备金率50个基点，这是自2008年12月以来央行首次下调存款准备金率。下调准备金率，确实能够适度解冻银行贷款资金，对于目前房地产市场由于贷款额度紧张而普遍面临的延迟放贷现象将有所利好，但程度十分有限。总体而言，一次下调存准率对房地产市场并不会有影响，但下调存准率已释放出的宏观经济调控微调的信号，信贷环境应不会再度趋紧。5、中央经济工作会议，确立未来调控方向不动摇12月12日至14日，中央经济工作会议在北京召开。明确提出明年经济工作的总体要求、大政方针和主要任务。会议提出对明年经济工作的总体要求是：“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整”。会议指出要突出把握好“稳中求进”的总基调。其中，会议提出的涉及房地产业的政策方针有如下三个方面：一是进一步推进房产税改革试点；二是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作；三是坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。对此，伟业我爱我家市场研究院分析表示：（1）继续通过控制商品房、强化保障房，促成房地产双轨制的健康发展道路71 2010年以来，中央希望通过加大保障房建设，同时抑制商品房过快发展的途径来促进房地产健康发展的调控思路已逐渐明晰。以往，保障房建设强调的是规模化，而此次中央经济工作会议中提出“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作”，说明保障房建设工作将更加深入，正朝双轨制的方向迈进。（2）房地产调控目标升级为“促进房价合理回归”去年4月“国十条”房地产调控目标为“遏制部分城市房价过快上涨”，今年1月出台的“国八条”强调“巩固和扩大调控成果，将房价控制在合理水平”，今年中央在此次会议上把调控目标由“遏制房价过快上涨”正式升级为“促进房价合理回归”，这是中央首次提出带有压低房价的调控策略，反映目前的调控成果并未得到政府首肯，未来一段时间总体从严的调控方向不会松动。（3）从“调结构”角度落实房地产调控我庞大的自住需求相比，我国住宅市场始终存在结构不合理，中低价商品住宅供应短缺的问题，此次中央经济工作会议再次明确提出“要加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，目的就是为了优化住宅市场供应结构，改变供求比例，缓解中低价商品住宅市场严重的供不应求局面。显然，依靠行政手段抑制市场需求不是长效机制，也会为政策撤出后市场的报复性反弹慢下隐患，所以，只有优化房地产市场的供应结构，调整供求比例，才能促进房地产市场的长期健康发展。鉴于对全年房地产调控的回顾及年末经济工作会议的解读，伟业我爱我家市场研究院认为：（1）房地产调控方向坚定不移，行业冬天未现尽头从中央经济工作会议的基调看，明年严控房地产的大环境仍将维持，甚至再度从紧。虽然目前大多数城市都出现成交低迷，部分城市出现价格回调的现象，但明显并未达到中央的要求，在房产税还处于酝酿阶段、保障房建设未具规模的情况下，整体调控力度不会改变。（2）“限购”等调控实施细则或适度微调在大的调控基调下，以及今年年末各地方纷纷延续限购政策的行动可以看出，“限购”等行政干预手段还会继续延续，至少在长效机制（例如房产税）形成之前，限购暂时不会取消。但是，对执行过严的城市可能会适度微调，例如在纳税年限方面、限购区域方面等。（3）“限贷”或将适度放松，但开发商融资仍不会通畅由于宏观经济被从紧的货币政策所抑制，央行不得不有所举措，年末准备金率开始下调就是一大信号，说明货币政策有望定向放松，例如近期各地已有部分金融机构将首套房利率回调至基准利率水平。然而，由于房地产整体调控方向不变，在开发企业融资等环节预计仍不会有所放松，加快销售回款仍然是开发企业充斥现金流的唯一途径。71 第五章区域市场一、白云区房地产市场概况1、白云区成交概况白云区2011年新增供应约79万平米，主要是新项目绿地伊顿公馆的新建以及恒大城，恒大绿洲，利海·米兰春天等多个大盘加推，成交约41万平米，均价上涨到约4310元/平米。白云区变化相对平淡，12月由于绿地伊顿公馆的集中签约呈现小幅度上涨。从投资用途上看，办公楼及商业营业用房投资大幅增长，住宅开发投资持续下降。一季度，全区住宅投资1.91亿元，同比下降44.1%；办公楼及商业营业用房投资0.39亿元，同比增长4.3倍。商品住宅投资占全区房地产开发投资的比重为76.3%；商业营业用房、办公楼投资占房地产开发投资的比重为15.6%。与去年同期比较，商品住宅投资比重下降11.1个百分点，商业营业用房、办公楼投资比重上升13.7个百分点。商品住宅投资比重虽然下降，但仍占主导地位。71 2、白云区市场概况图白云区市场分布从2010年开始区域市场在米兰春天、恒大城、恒大绿洲等项目持续销售带动下整体供求保持平稳，构成拉动白云楼市的三驾马车，而进入年末绿地伊顿公馆团购入市，市场格局中又融入了新鲜血液。然而白云市场最大的问题是市场高度集中，白云城区仅占白云区整体成交的18%，而南湖板块占据82%，除主流项目外其他中小型均出现不同程度的滞销态势，也从侧面反映市场竞争的激烈。71 二、白云区市场供求结构面积段方面：白云区主力供销存面积在60-90及90-125面积段。物业类型方面：供销存都以高层物业为主，多层和小高层也占有一定比例。库存方面：白云区库存面积66.63万平米，5211套。三、区域房地产市场历史发展房地产是白云区最重要的支柱产业之一，但因其区域的限制，并且无论在产品结构、规模用地、品牌服务上，都还处于房地产发展的积累阶段，还有待于房地产发展商加深认识、加强管理、加快发展步伐，以尽快缩小与XX市城区及各发达城市的差距，树立企业品牌。本节立足于本项目的需要，将着重对本项目所在地的汉葭镇板地的历史发展进行评述、分析。71 1、白云经济形势与房地产市场国民生产总值增长较快2011年全区实现地区生产总值76.65亿元，同比增长20.3%，超额完成年初确定18%的增长目标。其中，一产完成增加值2.74亿元，同比增长4.3%；二产完成增加值42.07 亿元，同比增长25%；三产完成增加值31.84亿元，同比增长15.5%。白云区将围绕“南连、北延、东扩”的发展思路，全力打造程官摆拢、白金、黑石头3个片区，加速推进城镇化。程官摆拢片区泛指白云区艳山红镇程官村、摆拢村一带。这里南邻金阳新区，西接百花新城。白云区将在此着力发展第三产业，建设学校、医院、住宅区、电影院等，与金阳新区、百花新城融为一体。位于白云与金阳新区交界处的白金片区在规划理念上则突出“街区化”。3年内，这一街区将被建成生活气息浓郁的新城。生态型中央城市公园，是黑石头片区的定位。该片区将充分利用长坡岭森林公园、都溪林场等生态资源，并结合北二环便捷的交通资源，形成旅游文化商业、二类住宅、公共绿地、文教、拆迁安置、主题产业等六大部分。2、白云城市发展格局图表白云城区总体规划图在过去十年里，白云区整装待发齐聚力量，都没将白云楼市推向“高潮”。随着近几年金阳新区屹立而起，配套设施不断完善，工业园区、白云公园、南湖板块规划等配套建设不断成熟，白云楼市逐渐走向成熟。71 如果说金阳新区带来的联动效应让白云楼市有了前所未有的发展机遇，南湖新区的建设，将为白云区的发展带来历史性的突破，继承城市建设传统，强调了空间特征的可识别性、人的适居性、土地综合使用的兼容性和环境与文化联系的互通性。白云区拥有相对较好的工业基础，使工业可以成为今后一段时期本区经济发展的主导2030年白云区总人口将发展至23万人，城镇化水平53%左右，城镇人口接近12万人，城镇面积1002.27公顷，其城市功能将得以充分发挥。随着城镇化的不断完善，人居理念的不断升级，新的居住理念将不断提升白云楼市向前发展。白云区当前的楼盘均价为4000元/平方米，相对金阳也少了很多，白云工业园区、白云公园、南湖板块加之有紧紧相连的金阳新区楼市配套日渐成熟。三、重点项目对比分析1、XX恒大城1.1、项目经济技术指标表格XX恒大城项目基本指标项目名称XX恒大城项目地址白云区云环路热线400-813-0000转62423开发商恒大地产项目特色宜居生态地产,国际化社区,景观居所物业管理金碧物业集团有限公司容积率3密度——绿化率40%建筑风格中式简约建筑类型塔楼高层园林风格江南水乡总建面80万㎡起价4700面积区间88-182平方米户型结构两房、三房装修情况1500元每平方米豪华装修1.2、项目规划图XX恒大城规划图71 XX恒大城，“80万㎡欧陆御湖城邦”，系中国房地产业10强——恒大地产集团在XX打造的2号作品，位于XX北端高尚生活地产板块核心地带，总建筑面积80万平方米，由50幢高层组成。1.3、产品设计图XX恒大城户型展示图前两个户型是本案主力户型，从图上我们可以看出第一个户型并没有什么特别之处，只是比较实用、方正。部分了楼层增加了一个转角飘窗厅，应该是亮点之处。后一个户型三房设计，紧凑、通透私密性强项目主打精装修概念，是项目户型竞争力的另一表现手法。1.4、销售概况项目一期多为88-110平方米的二房、三房。后期推出少量140-180平米大户型。在2012年10月前一期完成交房，剩余开发期限还很长。从2010年10月开盘至今一期销售率达到75%。从销售数据上看，项目得到白云居民的认可。71 2、XX恒大绿洲2.1、项目经济技术指标表格XX恒大绿洲项目基本指标项目名称XX恒大绿洲项目地址白云云环路9号总户数2332开发商恒大地产集团XX置业有限公司 建筑风格徽派风格建筑类型精装小高层占地面积225亩绿化率37%建筑面积30万平2.2、项目规划XX恒大绿洲“泛XX首席生态国际社区”，是恒大地产集团在XX打造的1号作品。雄踞白云区高档居住区的南湖板块，接驳金阳西南家居城，享白云与金阳双区域的发展优势。项目总建筑面积30万㎡，分两期开发由55幢小高层组成，园区配有会所、商业、双语幼儿园等配套，满足业主各种生活所需。图XX恒大绿洲规划图图XX恒大绿洲样板间71 2.3、产品设计图XX恒大绿洲户型展示图由于项目大户型多为板式结构，采光好，通风佳。产品户型设计合理，功能齐全。层以及顶层户型，包含大面积花园及阳台等。另外主卧配备了卫生间，确保了私密性。2.4、销售概况项目2009年9月入市，共推出55栋小高层。户型以两房三房为主，在较短的时间内去化完毕，目最低价5500元/平方米。项目受到当地居民的高度认可。3、米兰春天3.1、项目基本情况表格米兰春天项目基本指标项目名称米兰春天项目地址白云南湖新区中环路总户数5000户开发商利海集团项目特色宜居生态地产,花园洋房,打折优惠楼盘建筑类型板塔结合多层小高层占地面积600亩绿化率35%建筑面积80万平图米兰春天项目规划图71 米兰春天居住小区地块位于XX市白云区南湖新区内，80万平米意大利风情小镇.项目总用地面积为约40万平米,占地面积393800平米，小区配套有小学和两所幼儿园、风情商业街、风情会所、游泳池。米兰春天一期共17栋，由6、7层多层洋房组成，住宅面积约6.5万㎡，商业面积约9000㎡，容积率低至1.29，绿化率35%。米兰春天道路结构与交通系统实现人车分流，一户一车位。图米兰春天样板间效果图利海集团在四川部分地区有一定的品牌影响力，本项目的出现，势必会对白云区和建筑风格产生一定的影响。项目以简约欧式为元素，加入现代简约风格，。从目前规划来看，应该比较有吸引力。71 项目销售情况项目于2010年5月首次开盘发售，推出一组团1期房源，推出的是花园洋房以及小高层，户型面积在55-150平方米，起价4700元/平方米左右。3.2、项目产品图米兰春天有产品户型图大户型一楼带地下室和花园花园设计是本项目户型设计的一大亮点。户型赠送面积较少，但作为花园洋房4700元/平方米的起价很有优势。书房、宽大的主卧以及露台是项目最大的共同特点。4、南湖郡4.1、项目基本情况表格南湖郡项目基本指标项目名称南湖郡项目地址白云区云环路热线400-813-0000转62423开发商XX凯文房地产开发有限公司项目特色宜居生态地产,景观居所物业管理XX好冠佳物业管理有限公司容积率2.6密度——绿化率41%建筑风格经济住宅,中式地产建筑类型塔楼高层园林风格欧式园林总建面8.6万㎡起价4088面积区间125-170平方米户型结构两房、三房开盘时间2009年10月南湖郡位于白云南湖新区七一路，紧邻350亩南湖，背靠万亩环城林带自然森林，与在建的白云区图书馆仅一墙之隔。白云区行政中心迁驻南湖新区，使得南湖区域道路、交通、银行、超市等市政和生活诸多方面的配套设施迅速完善。南湖新区是新兴的住宅开发区，南湖郡项目占地面积27431㎡，项目周边以别墅项目为主，区位环境优美。71 总建筑面积85924.35㎡，容积率2.6，绿化率41%，由12栋18层高层组成。4.2、项目配套白云二中、XX一中、西南家居装饰博览城、七冶医院、金阳医院、中国邮政、中国工商银行、建设银行、商业银行、底层商铺、小区园林景观项目销售。4.3、项目产品图1南湖郡产品户型图五星华府的户型设计主要板式结构，通风采光，没有过多的花哨设计。其最大特点就是大阳台、主卧室独立衣帽间。四、区域目标市场客户研究1、目标市场客层特征：该区域客户基本分为三类：行政事业单位职工和效益好的企业员工：此类人群有稳定的收入，且收入较高，有一定的积蓄，会选择繁华商业中心楼盘，同时会特别注重项目规划设计、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方面。且其中一部分人群购房为投资目的。在XX市做生意的人群：此类客户长期在XX做生意，有了一定的积累。他们以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增大、产品改进，同时又追求居住环境改善、居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟、冷静，往往不为媒体宣传所左右。征地拆迁及区县高收入人群：此类客户在市区以购买第一住房为主或改善居住条件为主要目的，此类人群购房首要条件是房型、面积，同时也考虑地点、环境等其它因素。71 2.本案目标人群特征本案目标人群来源于全XX市及各个区县为主。在职业特点上主要集中于工薪阶层、白领等收入水平较高并且稳定的人群，他们追求品质生活质量，对小区的环境、配套设施等要求比区域内现有小区要有提高。3.确定目标客户客户主体：行政事业单位职工和效益好的企业员工、在城区做生意的人群。客户辅助体： 征地拆迁及区县高收入人群。71 第六章项目SWOT分析及定位一、项目SWOT分析1、项目优势→Strength自然景观优势白云公园是XX市著名的公园之一，这里环境令人心旷神怡，公园的十大景观更是令人百看不厌。作为国际风筝节的举办地，她吸引了众多海内外游客，为白云区赢得了“中国风筝之乡”、“北有潍坊，南有白云”的美誉。白云公园还举办过世界兰花博览会、第十九届亚洲健美锦标赛暨全国健美锦标赛、国际插花花艺展暨首届贵州插花大奖赛和国际茶艺、茶道表演暨贵州首届茶艺、茶道大奖赛等，使白云区知名度大幅提高。　　长坡岭国家森林公园也是不容错过的旅游胜地。公园总面积1075公顷，是XX市环城绿化带的重要组成部分，是白云区和金阳新区的"绿色屏障"，它有整个西南地区最优质的天然森林草地，森林覆盖率高达82.96%，有XX市"生态博物馆"之称，清新的空气又让这里成为天然的"森林氧吧"。公园分布为五个景区，分别为樱花湖、森林草坪、都溪林场、两个少数民族村寨。公园集山、林、水、草、古迹于一体，具有幽、秀、野、旷、古等景观特色，是理想的休闲度假、科普教育、旅游运动的良好场所。白云区还拥有国家AA级风景区天鹅湖森林公园（沿湖漫步，杨柳低垂，生意盎然。湖面碧波潋滟，林影云印，小鸟忽尔掠过，予留一片遐想。春天来临，樱花盛开之际，红白相间，娇嫩欲滴，令人浮想联翩）、金山寺和都拉大佛、大人山生态公园（建设中）、空中怪车遗址等知名景点。新打造的麦架乡绿色蔬菜水果之旅，花卉生产基地之旅（如位于贵州师范大学附近的白云区玫瑰园，是最近兴起的火爆且极富吸引力的休闲旅游胜地，在这里游客们可以亲手采摘不同花色的玫瑰，既浪漫又独特地段优势项目位于白云区城最为繁华的中心地段，是白云区目前人气最旺，商业氛围最浓的商业中心，市政、商业、生活配套完善，通往各处交通发达。区域内已没有新的土地供应。既可享优美自然风景，又享城市繁华。品牌优势重庆大川控股集团有限公司在重庆房地产市场经营多年，在重庆已成功开发了众多项目，在XX白云区以土地一级市场为切入点，成片开，推动白云区进入大盘时代，随着项目的推进，品牌影响必将深入人心。借势项目可最大限度利用自然景观提升项目档次，使项目价值最大化。在整体规划设计上要与自然景观协调一致；在销售推广上充分强化自然风光这一卖点；在商业招商上可以充分利用森林自然景观，以旅游文化、休闲文化为商业主题进行推广。71  2、项目劣势→Weakness成本区域住宅多为旧房，拆迁土地成本高。产品档次白云区域内早期楼盘多为低档次住宅产品，整体商品房项目档次不高。自XX恒大地产等知名房地产企业的入驻。使消费者对区域品质和价值也有一定认知。对策在配套上首先要充分共享现有设施。项目产品形态和整体档次风格确定为高层住宅产品。避免因区域档次影响项目价值最大化的实现。3、项目机会→Opportunity政府重视省委、省政府支持XX加快发展动员大会召开后，白云区政府多次召开常务会议深入研究，就如何贯彻落实好省委、省政府支持XX市加快发展动员大会精神进行安排部署。白云区政府对白云区建设极为重视，制定了若干相关政策和发展规划方案，全力支持重点项目建设，加快基础设施建设。经济环境以省委、省政府支持XX市加快发展动员大会精神为方向，全力推动国家可持续发展实验区和“两个新城”的建设，努力把白云打造成为“产业高地、黄金商圈、双宜城市、绿色家园、首善之区”。白云区GDP快速增长，经济实力迅速增强，房地产市场、行业平稳较快发展，对白云市场的推动和促进是不言而喻的。对策加强与政府的合作，借助政府的大力支持、对外宣传力度，使本项目得以顺利销售，获取最大化的经济效益。4、威胁→Threat国家政策2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“新国四条”下发。其中新增的“限制异地购房”和“对部分高房价项目的土地增值税清算”、“房价过高地区可暂停三套房贷”以及二套住房家庭贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。加上银监会最新出台的房贷政策：以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，认定范围以家庭为单位。中央对房地产产业的各类宏观调控政策使目前房地产行业整体的后续走势不明朗，导致部分消费者选择持币观望。信贷趋紧2009年全年金融机构信贷余额为10万亿，加上国家政策支持，房地产开发企业资金充裕。2010年计划金融机构信贷余额为7.5万亿，而且房地产信贷政策越来越紧，开发企业资金会越来越紧张。对策：密切关注国家经济发展形势和有关政策，及时调整企业决策适应国家经济发展形势和政策调控。大力拓展融资渠道，保证项目开发有充裕的资金。71 二、项目目标客户群分析1、项目目标客户群本项目处在县政府旁，位于郁江之滨。交通便捷，景色优美，综合本项目特征和区域市场分析确定本项目的目标客户群：初次置业者，包括社会新锐、单身青年、新婚夫妻；拆迁家庭；健康养老家庭；经济务实家庭；投资人群。2、目标客户特点和置业方案社会新锐、单身人士青年人群  特点：单身人士多为参加工作不久的青年人。他们积蓄不多，但不喜欢租房，想拥有自己的房子，盼房心切，应采取阶梯式消费模式，随个人收入的增长、工作岗位的变化以及今后结婚生子，而适时地调换住房。　　 置业方案：单身购房者在购买住宅时应该考虑现在的居住以及未来的转手，一般来说主要看以下三方面：　　（１）住宅的地理位置。单身人士恰好处于立业之初，每天忙忙碌碌，早出晚归，因而，成熟的地段对他们而言十分重要。社区周边的交通应十分便利，距工作单位最好在半小时车程之内，如果每天把过多的时间浪费在路上将是非常可惜的。成熟地段的另一个含义是商业、文化、生活氛围应该浓郁，能够满足青年人衣、食、行、乐的业余生活需求。今后，若工作岗位变动，也可随之调换住房。由于原住房处于成熟的区域，出租或出售都将十分容易。  （２）户型面积。单身人士没有必要购买大户型，从而令自己背上沉重的经济负担。现在市场上的小户型总价低、功能全，最受单身人士的青睐。对于刚刚踏入社会的年轻人来说，较低的总房价可以使贷款的压力相对小些，另外贷款时应尽量选取较长的还款年限，这样在近期内还款压力较小，日后事业有了发展时还可以提前还款；对于单身人士而言，最重要的不是宽敞的客厅或像样的厨房，而是小巧的卧室兼工作室。  （３）社区及周边配套。年轻的单身人士，时间相当宝贵。快节奏的工作往往令他们无暇顾及个人生活，因而社区之内或项目周边最好应配备完善的生活服务设施，包括运动设施、商业设施等。新婚夫妇人群特点：新婚夫妇工作时间有限，积蓄不多，对房屋总价较为关注；新婚婚房对功能性的关注应该更有预见性；对社区内及周边的环境、配套要求相对较高。  置业方案：一对即将走进婚姻殿堂的新人对于住宅是比较挑剔的，通常情况下最注意的就是以下３点：  （１）住宅的功能性。新婚夫妇虽然购买新居时家庭人口较少，但应该考虑未来家庭结构的变化，一般来说应尽量选择两室的住宅。户型设计应该突出生活特点。71   （２）住宅面积及价格控制。由于支付能力有限，同时婚后生活支出也呈上升趋势，所以新婚夫妇对于住宅的面积及总价要求较严格。  （３）社区及周边配套项目。周边最好配备完善的生活服务设施，包括运动设施、商业设施、医疗、幼教等配套设施。 拆迁家庭人群特点：拆迁家庭一般在原有住房区域居住时间较长，在那里的生活便利程度要高于其他陌生区域。拆迁户虽然会因为旧房拆迁而得到一部分经济补偿，但旧房一般面积较小，所得到的经济补偿并不足以购买一套理想的住宅。  置业方案：拆迁家庭在新宅购买时主要考虑新居对原有生活的影响以及新宅价格，主要需关注以下几个方面：  （１）与原有生活区域的重叠性。拆迁户一般生活在相对老、旧的社区内，而且生活时间较长，对老宅已经形成了强烈的生活依赖性，所以新居一般不要距离原住地太远，以尽量不破坏原有的生活习惯为宜。  （２）对于户型面积的需求。拆迁户一般比较重视住宅的总价，虽然旧宅往往位于城市的中心区域，但面积极小，拆迁款总额难以满足置业需求，一般推荐购买原住地的二手房或相对偏远一些的商品房。健康养老家庭人群  特点：老年购房者一般对单套住宅的总价不太关注，住宅所处的位置、社区环境、医院以及物业服务情况是这部分消费者最看重的。 置业方案：老年购房者对于住宅本身只要居住便利即可，但是对物业和医疗、购物等周边配套要求较高。  （１）社区及住宅位置。老年人居住的社区通常位于发达城区中的偏僻处，一方面可以享受市区内全面的配套设施，老年人身体虚弱，社区周边最好具备生活、购物、休闲及医疗功能；另一方面老年购房者习惯安静的生活环境，闹市区的噪音及大量的人流会影响老年人的健康。  （２）社区环境。老年人体力不足，一般喜欢在社区内进行小运动量的健身活动，社区内不光要有这些健身设施的配置，还应该有一个比较优美的自然环境来满足老人对景观的要求，通常绿化率较高、园林景观、水景俱备的社区比较受欢迎。  （３）物业服务问题。老年社区内最受关注的问题就是物业服务问题，在这里物业服务不只是对公共部分进行维护和保养，更要深入住户中针对每一家的情况进行一对一点式服务，老人由于自身生理条件限制，许多家务无法从事，这些都要物业公司解决。有些社区为老人配备了紧急呼叫器，随时为居民服务，处理家中出现的突发情况，深受老年消费者青睐。  （４）住宅的细节问题。老年人住户对于住宅的细节问题考虑得比较多，首先是楼层，通常不高于整栋楼高的三分之一；其次是位置，一般不考虑金、银角位置；再次是采光，老年人要求居室，特别是卧室光照充足；还有户型内部，最好不要选择错层或跃层，也不要选择多角的钻石房。71 经济务实家庭人群特点：家庭收入较低，或负担较重。他们想拥有比现在更大的住房，或给后辈留下一份产业。他们认为房子是栖息居住的地方，对房屋价值无更高需求，或者认为房子是家庭一项重要投资，是为了生活的保障。置业方案：经济务实家庭对房子价格特别敏感，追求低价格，生活、医疗等配套齐备。（1）追求低的价格，低生活成本，生活便利。（2）方便的公交线路，出行便捷。（3）附近或小区里有小规模的便利店、商店。（4）附近或小区里有中小规模的医疗机构。 投资客人群特点：投资客分为短期投资与长期投资两类，通常前者投资住宅，靠短期住宅价格波动赚取差价；后者多投资商业或写字楼，以出租形式获利。  置业方案：住宅投资客。投资住宅通常在项目启动期内介入，以获得较低的成交价格，最理想的投资物业是中心景观区内、户型适中、楼层位于建筑物三分之一与二分之一间的部分。对于项目本身应考查的就比较多了，最主要的是位置，一个相对有发展的位置会使物业价值实现大幅提升，通常位置选择在市区边界或风景区内，未来有大规模建设的规划。　　三、项目定位1、产品形态定位为了尽可能体现本项目的经济价值，充分利用项目区域自然景观优势，本案产品选择按规划容积率做高层住宅加裙楼商业产品。原因有：（1）项目所在区域基本上无高档项目，整体档次不高。区域对高档产品的吸纳能力不强，高端客户对区域的认可度较低。（2）项目处在白云区的城市中心，位于城市最为繁华的商业中心区域，做高层住宅和裙楼商业无论对充分利用商业中心提升价值和郁江自然景观及项目成本无疑是最佳选择。按照综合规划容积率4.5，本项目产品形态定位为：高层+商业与裙楼门面+车库2、业态定位如上分析，项目业态定位为高层加上部分商业组合。在作规划方案设计时要充分考虑最大限度利用自然景观、景观共享的原则。商业、门面布置在临商业内街及主干道。71 3、价格定位定价方法市场比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象合理价格或价值的方法。由于我们掌握了大量的市场案例，因此，本项目物业销售价格的确定主要采用市场比较法，通过详细真实的市场调查，结合策划人员的操盘经验，遵循相应的评估原则，对比参照楼盘，对影响房价的多种因素进行修正后，最终对本项目做出市场上可接受的销售价格建议。定价公式为：本项目比准销售价格=∑（可比楼盘销售价格×影响因素修正系数×项目权重）定价原则替代原则：根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响与竞争，使价格相互牵制而趋于一致。变动原则：一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。房产价格也有同样的情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以房产价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在房产定价时，必须分析该房产的效用、稀缺性、个别性及有效需求已经使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据可参照物业预测未来的销售价格。最高最佳使用原则：所谓最高最佳使用（highestandbestuse）,是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。影响因素修正住宅销售价格影响因素修正表项目及权重XX白金恒大城米兰春天总项目参考权重自选权重修正权重评分评分评分ABCDEF得分加权得分得分加权得分得分加权得分区位形象51510101511908.18958.64857.7371 区位因素修正大环境610101058.2809.769010.98809.76交通1858578.6859.88809.30859.88配套6571087.29012.509012.508511.81　合计353535353535　40.32　41.41　39.17个别因素修正发展商品牌5551086.67511.368512.889013.64项目规模653554.88016.678517.718517.71自然景观12151051511.4807.02756.58857.46整体规划1051010589011.258510.639011.25硬件档次141010101211.2857.59807.14807.14社区配套657555.68014.299016.078014.29建筑外观8101010109.6909.38808.33889.17　物管服务410101057.88010.269011.548510.90　合计656565656565　87.80　90.88　91.54区位和个别因素修正合计100　128.13　132.29　130.72综合计算栏项目参考权重　　0.30.7项目实际售价　　51004700拟定项目售价4708元根据以上修正，可得出本项目住宅的比准销售价格为4708元/平方米，时点是2012年中。4、销售价格建议通过对项目在白云新城区域附近竞争楼盘的价格影响因素的修正，综合考虑本项目销售速度、目标客户消费特征、项目拟低开高走等多方面因素，最终建议本项目住宅的客观销售均价为：2013年中起价4500元/平方米商业价格根据白云相类似地段商业销售价格预测一楼建面售价为25000元/平方米（2010年底时点）。负一楼临滨江路门面售价为15000元/平方米。商业的价值受市场因素影响，在竖向空间上随高度的增加而递减。根据行业经验，综合考虑目前市场上商业物业各楼层平均价格的衰退关系，我们确定本项目商业物业的价值衰退关系如下：楼层与1层的价差系数比准价格112500020.4100003-40.25000　综合平均单价10000建议本项目商业物业综合平均价格为：71 2014年中起价10000元/平方米71 第七章项目规划设计方案一、设计构思本项目是由重庆大川控股集团有限公司开发建设的集居住和商业服务等设施为一体的居住小区。在充分分析现状条件和设计要求的基础上，以超前创新的手法设计总图与建筑单体，创造独具个性的建筑与环境景观，建设现代化住宅小区。l简洁的建筑形体组合、纯净的建筑元素、丰富的立面色彩搭配，共同构架现代主义建筑风格。科学合理的场地设计塑造了建筑与城市的互动空间，顺畅的交通组织与独具创意的环境设计提升建筑的空间品质，同时满足商业与居住功能的双重要求。以人为本，经济适用。力求合理而完整的户型设计，体现现代概念的居住模式。设计坚持为居民提供更多的实用空间，和更好的通风采光条件。设计杜绝了黑房间、长走道等不人性化的空间。因地制宜，巧用地形。利用地形高差，因地制宜布置建筑，设置地下空间，既增加了小区总建筑面积，又减少了土方量。 充分利用现状植物保留，点、线、面的景观设计与周边环境、环保有机的相结合，规划设计中建筑空间与景观空间的有机结合。二、规划设计方案1、工程建设的规模和设计范围该项目总建筑面积281万平方米，其中住宅面积199.5万平方米，地上商业面积9.7万平方米。地下停车位18569平方米个。2、总平面布置本次设计地块给定容积率为4.5，设计时考虑在保证景观与环境品质的基础上做到容积率的最大化，以满足业主的要求。故规划布局为以紧凑的高层户型，充分借用城市景观。由于地块西侧为已建高层住宅区，所以我们在规划布局时考虑将建筑山墙面面向西侧道路，而根据本项目特殊的地理位置，沿北面接在建的郁江滨江路，所以在设计时考虑将沿北侧建筑平行道路布置，给住户最好、71 最佳的视觉景观。在总平面布局时充分考虑每个建筑单元的主要采光朝向，减少背立面的间距，以扩大客厅，卧室的景观视野。所以沿小区道路两边建筑留出了相互间最大的距离。小区空间以均质空间和均质绿化为主，以达到所有住户均可享有较好绿化环境和较开敞的空间。在设计时避免建筑之间的相互遮挡，建筑基本平行布置，留足足够宽的景观通廊，给小区打造一个更加开阔的视觉空间。修建时希望尊重方案设计布局；保持住宅间距和详规的布局方向；宅间空地及广场铺地、小品、运动设施在修建时应保持标准和风格统一；建筑造型，色彩材料应保持统一或渐变。3、景观及绿地系统小区内设置中心花园，小品景观、花圃、草坪、步行街道路植行道树。在景观设计上，顺应坡势，设置景观视线通廊，使整个小区景观中心突出，视觉冲击力和感染力极强；同时强调绿化景观的共享与均质，即各个住户均能较平等地享有绿化景观。景观设计中注重对地形地貌的利用，在尽可能减少土方量的基础上，尽量保持场地的原生自然形态。4、交通组织地块内部以一条4.5m宽的道路贯穿整个小区，形成环道，小区道路局部设置停车港，保证小区内交通的畅通。。5、建筑设计◆设计依据：1《民用建筑设计通则》GB50352-2005；2《城市居住区规划设计规范》GB510180-93；3《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）；4《住宅建筑规范》GB50368-2005；5建筑结构荷载规范GB50009-2001；6建筑地基基础设计规范GB50007-2002；7《建筑设计防火规范》GB50016-2006；71 8混凝土结构设计规范GB50010-2002。◆户型设计住宅功能设计在经济的原则下，尽量优化，保证户型平面合理实用。设计中充分考虑了分区合理，设备管线的集中设置，厨房、卫生间的合理的操作程序以及适宜的尺度。每个主要房间预留空调机位置，以保证立面的整齐美观。每户的厨房、卫生间都直接对外采光通风，不留黑房间，尽量考虑了穿堂风。◆立面造型运用现代建筑的造型语言，利用不同材质的不同效果，创造出丰富的空间形态和亲切靓丽的居住建筑形态。由于平面设计时我们考虑了最多层数的不同设计，每层平面都有变化，所以立面变化也十分丰富。◆剖面设计在住宅剖面设计上，均采用3米层高，满足居民生活需要。◆建筑设备建筑空调位都带窗边独立设置。6、结构设计设计要求建筑结构安全等级：二级建筑结构设计使用年限：50年地震基本烈度及抗震设防烈度，设计地震分组：7度设计荷载标准值：（1）风荷载：基本风压为0.40kN/M2（2）卧室、客厅等：2.0kN/M2（3）楼梯间、厨房、卫生间：2.0kN/M2（4）阳台：2.5KN/M2（5）屋面:一般上人屋面1.5kN/M2（6）其它均应按国家相应规范规程执行基础:桩基、带形基础71 7、建筑节能设计本工程为拼接高层建筑，建筑平面方正，使得建筑形体简洁、工整。绿化设计尽量利用空地种植大树，利用屋面种植草坪和灌木，最大限度满足绿化覆盖率的要求。小区住宅需满足施工验收的要求，作好门窗气密性等级，底层和地下层地坪作好保温防潮措施,保证建筑具有良好的节能指标。按照居住建筑节能设计标准规定的条款进行节能设计。从点式建筑的体型系数、外墙传热系数、门窗传热系数、屋面传热系数等方面计算建筑来确定是否符合节能规范要求。本小区住宅主要朝向基本偏东南向，住宅布置穿堂风，窗为阳光凸窗，外墙均为加气砼砌体、窗为双层玻璃窗、屋面采用双防水加挤塑板保温层。71 第八章项目开发计划 一、开发机遇1.根据公司2012年经营计划，需要有新的项目上马，提供利润支持，以保证完成公司的经营计划。2.白云区在建项目不多，市场购买需求大，马上进行开发可迎合市场需求，同时能获得很好的市场效益。3.本项目属于土地一二联动项目，地价随拆迁进度进行支付，适合做储备项目。鉴于以上几点，本项目拟分5个组团（5期），每2年1期（每期搭接），从2012-2018年共计7年完成。二、开发周期安排XX白金项目（一期）总用地700亩，总建筑面积为281万平米,其中住宅面积199.5万平米，商业面积9.7万平米。其中第一组团140亩，建筑面积56万平方米。三、销售周期安排按项目正常运作进度，预计在2013年3季度项目取得销售预售证。假定2013年3季度至2014年2季度销售住宅26万平方米，商业及车位暂不销售，商业拟在2014年3季度开始销售，车位拟在2015年1季度开始销售。  71 第九章投资估算一、投资估算依据（1）本投资估算是假设住宅、车库和商业全部实现销售的情况下进行的估算；（2）XX市建设委员会发布的《99土建工程预算定额》及相关的配套定额、概算指标、投资估算指标；（3）《投资项目可行性研究指南》[计办投资（2002）15号]；（4）《投资项目经济评价方法与参数》（第二版）；（5）《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》（2002年9月）；（6）当地政府和有关部门发布的各种取费标准等文件资料；（7）研究人员收集的询价资料和参考资料等；（8）预算部、营销策划部提供的建筑安装成本估算、销售收入估算；（9）其他有关法规、文件。二、开发总投资估算1、XX白金片区项目（一期）700亩开发总投资为工程开发成本支出,包括土地成本、前期工程费、建安工程费、基础设施费、大配套设施费、工程相关费用、不可预见费。项目开发投资测算汇总如下：序号项目总金额（万元）单价（元/㎡）1土地费用82633.33295.052勘察设计费12710.0445.383报批报建费42060.48150.184前期准备费621.892.225建安工程费549963.471963.726开发间接费2812.6310.047不可预见费12163.3743.438管理费18245.0665.159营销费38338.21136.8910财务费用22786.4581.3611营业税70286.73250.9712土地增值税12779.4045.6313交易印花税611.562.18成本合计866012.633092.2271 2、XX白金片区项目（一期）第一组团140亩开发投资测算2.1技术指标表序号项目指标单位备注1规划净用地面积93,333㎡净地，约140亩1.1居住用地　㎡　1.2商业用地　㎡　1.3绿化用地　㎡　1.4容积率4.50　1.5建筑密度35%　1.6绿地率　　2总建筑面积567320.72㎡　2.1其中：地上建筑面积420000.00㎡　2.2地下建筑面积147320.72㎡　2.3住宅399000.00㎡按计容95%计算2.4商业16135.00㎡　2.5地下车库3693个　3可售建筑面积557975.72㎡　4不可售建筑面积9345.00㎡　2.2开发投资测算表序号项目总金额（万元）单价（元/㎡）备注1土地费用16526.67296.19　2勘察设计费2562.5345.93　3报批报建费9430.59169.01　4前期准备费285.105.11　5建安工程费110913.211987.78　6开发间接费567.3210.17含监理费、物业完善费等7不可预见费2475.1844.36按2-6项的3%计算8管理费3712.7666.54按2-6项的3%计算9营销费7012.44125.68按销售额的3%计算10财务费用4604.5782.52按1-9项的2%计算11营业税及附加12856.13230.41按销售额5.5%计算12土地增值税2337.4841.89按销售额1%计算13交易印花税120.212.15按销售额0.05%计算成本合计173404.193107.74可售成本单价销售额233747.874189.21可售单价销售利润60343.681081.47所得税前可售单方利润2.3经济评价指标表序号指标名称指标值单位1项目总投入173,404万元2项目销售收入233,748万元71 3所得税前净现金收益60,344万元4所得税4,004万元5所得税后净现金收益56,339万元6税后投资收益率32.49%　7税后财务净现值（NPV）45,260万元8税后财务内部收益率（IRR）37.80%　9税后投资回收期（静态）2.88年10税后投资回收期（动态）3.00年本测算未包含优惠政策方面的税费优惠减免。71 第十章财务评价一、条件假定1、本财务评价是假定住宅、商业全部实现对外销售的前提下进行的，车库部分现不销售，建成后可租出。本财务评价没有考虑这部分资产和租金收益。2、按照谨慎性原则和合理预期原则，项目开发期为78个月，其中建设期66个月,持续销售期66个月。3、银行借款80000万元于2012年投入，借款利率6.9%。4、考虑利率上浮等原因，项目确定的基准收益率为8%。5、根据税收政策，营业税率5%，教育附加为营业税的3%，城市建设维护税为营业税的5%，印花税率为0.05%，所得税率25%。二、优惠政策本项目已获取两项优惠政策：1、XX市人民政府办公厅《XX市棚户区改造暂行规定》筑府办发〔2011〕187号文件：1.1符合相关规划，保证区域内公共服务设施及基础设施建设的基础上，在不影响强制性规范的前提下，可根据棚户区改造项目的实施情况按照“高容积率、低密度”原则，放宽规划指标限制，拆建比可达1：4.0以上。1.2经市政府批准实施的棚户区改造项目，用地纳入当地年度土地利用计划、年度土地储备计划和土地供应计划优先安排，项目中的廉租住房、公共租赁住房用地及其它非营利基础设施和公益事业设施用地，纳入市土地矿产资源储备中心储备，以行政划拨或协议出让方式供应。1.3棚户区改造项目按规定缴纳的土地出让价款可在1年内分2次支付，但须在申请预售之前全部交清。出让金按国家规定扣除计提部分外，安排市、区级财政的部分作为棚户区改造专项资金。由市、区财政预算统筹安排。1.4对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。以上税费实行收支两条线，先征后返。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造项目给予支持，新建安置小区有线电视和供水、公交、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，由相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。1.5棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。71 1.6棚户区被征收居民取得的征收补偿款，免征个人所得税。因征收重新购置住房的，对与原征收补偿额等值的购房款部分免征契税。1.7棚户区改造中配建的保障性住房项目，可享受《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定的优惠政策。1.8以上优惠政策由市政府按“一事一议”原则确定。2、根据XX市人民政府办公厅《XX市城中村改造暂行规定》筑府办发〔2011〕186号文件：2.1本市中心城区1230平方公里范围内的城中村改造适用本办法。中心城区以外的区域可参照执行。2.2城中村改造项目在符合相关规划和强制性规范的前提下，可根据实地情况，按照“高容积率、低密度”原则，放宽规划指标限制，拆建比可达1∶3.5以上。2.3由城中村所在地有实力的集体经济组织作为实施主体单位独立实施城中村改造的项目，在符合城市规划、土地利用总体规划和成片改造的前提下，可以直接在集体建设用地上进行城中村改造。发改、规划、国土、住建、环保等部门应积极配合办理手续。2.4城中村改造项目土地出让价款可以在1年内2次分期支付，但须在申请预售之前全部交清。出让金按国家规定扣除计提部分外，安排市级财政的80%用于城中村改造市政基础设施等项目建设，20%作为城中村改造补助奖励基金，由市、区财政统筹预算安排。2.5城中村改造项目安置住房涉及的人防工程易地建设费参照保障性住房政策执行；免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。其配套商品房涉及的人防工程易地建设费参照保障性住房政策执行，城市基础设施配套费、房屋初次交易费、房屋土地权属初次登记费等其他各类行政事业性收费按标准的30%缴纳，新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金等各类政府性基金按规定缴纳。以上税费实行收支两条线，先征后返。2.6以上优惠政策由市政府按“一事一议”原则确定。根据以上优惠政策，可减免配套费等行政性规费约100元/平方米，可增加利润2.8亿元。三、经济测算1、项目经济测算汇总表序号项目总金额（万元）单价（元/㎡）备注1土地费用82633.33295.05　2勘察设计费12710.0445.38　71 3报批报建费42060.48150.18　4前期准备费621.892.22　5建安工程费549963.471963.72　6开发间接费2812.6310.04含监理费、物业完善费等7不可预见费12163.3743.43按2-6项的3%计算8管理费18245.0665.15按2-6项的3%计算9营销费38338.21136.89按销售额的3%计算10财务费用22786.4581.36按1-9项的2%计算11营业税70286.73250.97按销售额5.5%计算12土地增值税12779.4045.63按销售额1%计算13交易印花税611.562.18按销售额0.05%计算成本合计866012.633092.22可售成本单价销售额1277940.504563.06可售单价销售利润411927.871470.85所得税前可售单方利润2、项目经济性评价表序号指标名称指标值单位1项目总投入866,013万元2项目销售收入1,277,940万元3所得税前净现金收益411,928万元4所得税102,975万元5所得税后净现金收益308,953万元6税后投资收益率35.68%　7税后财务净现值（NPV）182,862万元8税后财务内部收益率（IRR）39.68%　9税后投资回收期（静态）3.93年10税后投资回收期（动态）4.13年从上表中，NPV大于零，IRR值高于同行业平均盈利水平，因此本项目具有较强的获利能力。3、财务可行性分析（1）编制现金流量表前提条件（假设条件）（2）假设投资决策是从投资者的立场出发，确定现金流量是为了财务可行性研究和评价。（3）按照谨慎性原则和合理预期原则，本次经济评价假设项目期为7年。71 （4）时点指标假设。无论现金流量具体内容涉及的价值指标是时点指标，还是时期指标，均按时点指标处理。项目投资在建设期期初或期末发生，经营期收入、成本、利润等项目均确定在期末。（5）关于基准折现率的选取基准折现率是投资项目的必要报酬，应按行业平均利润率和风险报酬率确定。由于本项目的特殊性，基准收益率可按银行借款利率6.9%加上1.1%的风险报酬率计算确定为8%。（6）根据上述假设和上述相关数据估计现金流量表假设在确定项目的现金流量时，只考虑全部投资的情形，不具体区分自有资金和借入资金等具体形式的现金流量。备注：土地增值税的缴纳按目前税务部门的惯例，普通标准住宅按销售收入的1％预缴,非标准普通住宅按2%预缴，营业用房按销售收入的3％预缴,其它房产按销售收入的1.5％预缴。（7）计算评价指标项目税后的现金流量表见前表.从现金流量表可得到:税后全部投资净现值=182862万元,税后IRR=39.68%按财务基准收益率i=8%计算，项目在2013年3季度即可陆续收回投资，并能保证项目后期建设，建设资金状况良好。（8）评价指标税前、税后投资净现值大于0，内部收益率远大于基准收益率8%；上述指标表明无论从那个角度来看，该项目都具备财务可行性。4、盈亏平衡分析及评价盈亏平衡分析以全部项目进行，本项目总投资为782335万元（不含税），承担的流转税为83678万元（营业税金及附加、土地增值税和印花税6.55%），假设销售价格保持在原有水平不变且住房、商业用房销售比例一致。根据上述数据计算项目盈亏平衡点如下：1、盈亏平衡点销售量=总投资782335万元/（每平方均价4563-299元/m2）=183万m22、盈亏平衡点销售价格=866012万元/280万m2=3092元/m2。项目销售均价达到3092元/㎡即可保本,从该区域看高层住宅销售均价已达到4500元/㎡以上,销售均价低于3092元/㎡可能性极小,项目抗风险能力很强.71 3、盈亏平衡点商品房销售率=183万m2/280万m2=65.4%当该项目商品房销售量达到183万m2（为总建筑面积的65.4%），时可达到保本，说明该项目抗风险能力特别强。BEP（利用率）＝总成本费用预计销售收入总额*（1-6.55％）×100%＝65.4%盈亏平衡分析表明，本项目建成后总销售收入只需达到预计总销售收入的65.4％，企业就可以保本，说明项目具有很好的抗风险能力。5、敏感性分析一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）销售均价(元/m2)4,5634,3354,1074,7915,019可售面积（㎡）2,800,621　　　　营业收入（万元）12779401214043115014613418381405735税后利润（万元）308953245056181159372850436747单位净利（元/㎡）110387564713311559敏感系数（净利率）1103.164.144.14-4.14-4.14二、成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）单位开发成本(元/m2)3,0922,9382,7833,2473,401总建筑面积2,800,621　　　　开发总成本866,013822,712779,411909,313952,614税后利润308,953341,421373,897276,470243,995单位净利1,1031,2191,335987871敏感系数（净利率）1103.162.102.10-2.10-2.10项目售价降低10%，仍有647元/㎡的利润，成本上升10%后利润仍有871元/㎡.说明项目有很强的盈利能力，且项目的售价敏感指数4.14，高于成本指数2.1，即项目今后售价如房市反弹将获得更高收益。6、分析结论根据以上分析，本项目财务收益率良好，税后初始投资净利率达到187.5%，销售净利润率达到47.6%，项目具有良好的赢利能力；项目在2013年3季度71 即能陆续收回投资，具备很强的偿债能力；盈亏平衡点的销售率为65.4%，风险较小。敏感性分析税后利润均为正值，具备一定的抗风险能力。因此，项目在财务上是可行的。71 第十一章风险规避及控制措施尽管项目具有一定的抗风险能力，但为保持项目良好收益，应制定必要的风险规避和控制措施。一、风险类型和防范措施1、成本风险从现实的社会物价情况看，物资价格大幅度上升的可能性不大，因此应尽可能避免公司运营过程可能造成的风险，避免主观错误和舞弊现象，也可以同承包商签订固定总价承包合同，让承包商分担部分风险。2、市场风险本项目的市场风险主要体现在销售价格和销售率不能达到预期的目标。因此要发挥项目运作团队房地产策划和销售的专业优势，制定科学、有效、整体、系统的营销策略和促销政策策略，提高市场竞争优势；同时制定有效的销售奖励措施，提高销售业绩。3、其它风险由于项目周期长，所面临的其它风险包括政治风险、自然风险、信用风险、经营风险等，但在本项目中上述风险不会造成大的影响。二、风险控制1、工期确保工程进度的顺利进行，要充分考虑当地正常的雨季和其它恶劣天气可能对工程施工的不良影响；另外，要严格按照工程进度施工，在管理上下工夫；聘请业绩良好的监理公司对项目进行监理。2、投资决策要密切跟踪市场，做好各个阶段的市场调查和分析，及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，以降低投资决策风险，减少不必要的损失。71 3、项目时效控制本项目在目前XX的房地产市场发展阶段具有良好的市场机会，应加快项目论证和融资的步伐，尽快进入前期工作，力求按照开发进度顺利实施。71 第十二章研究结论与建议一、研究结论本项目属房地产综合开发项目，符合国家和本地区城镇房地产开发建设产业政策，项目市场前景较为乐观，区域经济发展潜力巨大，项目地理位置优势明显，项目市场定位准确。经过分析和测算，我们认为本项目是可行的。二、有关说明与建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预算后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际情况，我们认为有必要对报告的有关问题进一步作出说明和提出相关建议：1、本报告是该项目的初步可行性研究报告，由于建筑设计、经营方式、施工方案、税费优惠减免等一系列问题均未确定，各种费用估算及效益评价均是初步的。2、本报告是针对本项目进行可行性研究的，仅反映项目的投资效益情况。3、本报告的投资估算是按照XX市目前同类项目的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的。由于建筑方案需进一步研究确定，有关税费的减免情况还有待落实，因此实际的投资成本将根据上述问题的深入作进一步调整。4、本报告的测算是在多方考察XX市房地产市场的基础上，确定其房价和售价的，这在很大程度上依赖与目前XX市房地产市场的供求关系和未来几年我国政治、经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于XX市目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一，同时物业的质量与开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，除应密切地注意市场，选择合适的市场策略外，还要求公司组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业均能达到较好水平，以抓住机会，减小风险，达到预期盈利目标，并取得良好的社会效益和环境效益。5、建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制，还应推行竞标投标、工料包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。6、通过敏感性分析可知，项目的总投资对财务结果的影响较为敏感。因此，建议项目业主尽量减少项目的建设成本以及一系列相关费用，以提高项目效益。7、本项目建设需要大量的资金，能否筹集到足够的资金将是项目成败的关键。8、本项目预计上缴的各项税费总额达186652万元，在项目实施中可适当运用相关税收优惠政策，做好税收筹划工作，减少外部成本，以争取最大的经济效益。71 二○一二年四月十六日    71'