生态文化旅游度假区项目可行性研究报告 100页

'县X生态文化旅游度假区项目申请报告-100- 目录第一章总论……………………………………………51.1项目申报单位概况1.2项目概况1.3项目建设必要性第二章产业发展规划、产业政策和行业准入分析……82.1产业发展规划和产业政策2.2行业准入分析2.3旅游市场背景分析2.4市场潜力分析第三章资源开发及综合利用分析………………………293.1旅游资源开发方案3.2旅游度假项目策划3.3旅游度假商品开发3.4农林业立体开发3.5配套综合开发利用第四章节能方案分析……………………………………68第五章建设用地及建设条件……………………………705.1建设用地5.2区位条件第六章环境和生态影响分析……………………………746.1生态环境保护规划的原则和目标6.2分级保护规划6.3专项保护规划6.4文化生态保护规划-100- 第七章企业组织与人力资源配置………………………877.1项目组织管理7.2项目运行管理第八章项目实施计划与进度……………………………91第九章经济影响分析……………………………………929.1估算依据9.2建设分期9.3投资估算9.4项目投资9.5项目效益分析第十章社会影响分析……………………………………9910.1社会效益分析10.2项目风险性分析第十一章结论与建议…………………………………10111.1结论11.2建议-100- 第一章总论1.1项目申报单位概况县XX成立于2006年，是民营性质的有限责任公司。主营旅游文化开发产品，并在婺源、等地从事旅游酒店服务业经营。旗下现有婺源花园大酒店（三星级）、西海岸国际大酒店（准四星级标准），海鲜大酒楼等酒店服务企业；控股江西大同贸易有限公司，主营国家名酒沱牌、舍得酒在江西省内的销售代理，2012年实现白酒销售1200余万元。2006年开始组织对X生态文化旅游度假区开发建设规划工作，2007年7月完成《X生态文化旅游度假区总体规划》，经上饶市旅游局组织的专家组评审通过。同时，针对2007版总规划存在时间、空间上局限性问题，2014年2月进行了《总规修编》工作；并于2014年3月开始筹建江西X旅游发展有限公司（即总公司），从而全面开展县XX的企业运营和项目建设工作。1.2项目概况1、项目名称：X生态文化旅游度假区项目2、建设单位：3、建设地点：-100- 4、建设用地及规模：项目建设总用地面积68亩（其中：一期建设用地30亩、二期建设用地38亩）。土地性质为旅游商业用地（容积率≤0.6，建筑密度≤25%，绿地率≥45%）。项目总建筑面积为19800平方米，其中：园林酒店建筑面积7000平方米、疗养中心3600平方米、农耕文化馆2400平方米、生态农庄2700平方米、旅游集散中心3100平方米以及农家客栈1000平方米。项目核心区范围为5.028平方公里，四至：东至杨林自然村、畈背刘家自然村旧址，西至赭亭水库，南至X自然村信江河畔，北至蔡石自然村旧址。5、项目投资经测算，X生态文化旅游度假区项目建设的固定资产总投资为2.433亿元。项目投资按近期、中期、远期划分。其中近期投资1.3亿元，占固定资产总投资额的53.43％；中期投资1.1亿元，占45.21％；流动资金0.033亿元，占1.36％，详见投资估算表。在2.4亿元固定资产投资中，旅游工程投资为2.064亿元，占86％；基础设施工程投资与保护工程投资为0.24亿元，占10％；其它工程费用为0.096亿元，占4％。-100- 1.3项目建设的必要性目前，江西省境内及周边省市以农耕文化为线的旅游景区很少，而且X生态文化旅游度假区的核心区范围占地面积达到5.028平方公里，从资源优势、地理位置、交通条件分析，在江西乃至全国都是绝无仅有的，特别是2014年3月江西省委省政府出台了《关于推进旅游强省建设的意见》，已经具备开发建设该项目的条件。随着社会经济的发展，城乡居民生活水平提高，在“十二五”计划中，决定把发展旅游作为县域经济发展的一个主要战略之一，这给X生态文化旅游度假区的开发建设带来了无限的商机和广阔的前景。因此X生态文化旅游度假区就是在江西省及县旅游这样一种大的宏观背景和发展趋势下进行《总规修编》与开发建设的。-100- 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划、产业政策在世界旅游业快速发展的大环境下，旅游形式出现了由观光旅游向休闲旅游发展的趋势。世界旅游组织的一项调查也认为，休闲旅游将成为世界旅游业中最为重要的发展方向，休闲经济将无可争议地成为第三产业中最重要的产业。1999年第12期美国《时代》杂志封面文章也指出，2015年前后，发达国家将进入“休闲时代”，发展中国家将紧随其后。休闲旅游在世界范围内发展迅速并将成为下一个经济大潮，并席卷世界各地。在江西“十二五”计划中，通过五年全面快速协调和可持续发展，全面提升江西旅游产业素质和整体形象，把旅游产业培育成为全省国民经济和社会发展的战略性重要支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，将江西省真正建设成为红色旅游强省、生态旅游和乡村旅游名省、旅游产业大省。到2015年，全省旅游主要发展指标力争实现“两个重大突破”，发展速度力争实现“两个明显高于”，即全省旅游接待总人数突破2．5亿人次，年均增长18%；旅游总收入突破2100亿元人民币，年均增长21%，高于全省GDP的增长幅度，高于全省现代服务业的发展速度，-100- 相当于全省GDP的11．7%，旅游增加值占GDP的5%以上。其中，国内旅游人数2．47亿人次，年均增长18%；国内旅游收入2040亿元人民币，年均增长21%；入境旅游人数260万人次，年均增长18%；旅游外汇收入9亿美元，年均增长20%。旅游直接就业人数80万，间接就业人数400万。旅游作为县经济发展的一个主要战略之一，这给X生态文化旅游度假区的开发建设带来了无限的商机和广阔的前景。X生态文化旅游度假区就是在江西省及旅游这样一种大的宏观背景和发展趋势下进行《总规修编》与开发建设的。2.2行业准入分析1、休闲旅游业发展快X生态文化旅游度假区的开发建设适应了国内外旅游市场的需求，符合休闲旅游的要素。在全国范围内，休闲旅游开发已初步提上日程，特别是江西省及上饶市周边的上海、浙江、福建、广东、安徽等省份走在了前列，旅游业已开始构建休闲旅游格局，其中不乏许多成功例子值得学习。目前，江西省旅游业发展态势非常好，上饶市休闲旅游业发展的广度、深度正在快速推进，已具备开发X生态文化旅游度假区的优势条件。据调查，至2012年，江西省接待旅游数已增至20503.46万人次，旅游总收入达1402.59亿元，分别比上一年增长28.22%和26.82%。全省休闲度假旅游产业在总体上发展势头很猛。2、休闲度假历史悠久-100- 江西是我国休闲度假旅游的发祥地之一，古代就有陶渊明的“采菊东篱下”；现代庐山则一度成为休闲、度假、避暑的代表和经典；当前星子、宜春等地纷纷打造温泉休闲度假旅游精品，并在全国产生较大影响；全省各地乡村农家乐休闲度假旅游方兴未艾。3、休闲旅游资源丰富江西休闲旅游的资源丰富和潜力巨大，具有资源丰、名山多、温泉多、水质优、民风淳等显著特点。它集优秀资源、优山、秀水、美地于一体的资源优势，提高了江西省的发展品位，更为其休闲旅游的发展提供了丰富的资源和巨大的潜力。4、交通区位优势明显江西地处中国中部,与沿海经济发达地区距离近，毗邻浙江、福建、广东等省。浙赣铁路、皖赣铁路、鹰厦铁路、沪昆高速和天然的长江航道将江西紧紧与长三角和闽三角联系在一起；千里京九的布局则打开了江西对珠江三角洲的南大门。境内南昌的昌北国际机场，景德镇的罗家机场，井冈山市的井冈山机场，赣州的黄金机场，九江的庐山机场，上饶市正在建设的赣东机场等更是给了江西集东西南北运输动脉于一体的区位优势，在发达的交通网下,江西的可进入性大大增强，为江西的旅游业发展奠定了良好的旅游接待基础和旅游产业格局。-100- X生态文化旅游度假区距县城2.6公里，离的梨温高速出口仅3公里，与新建杨林大桥交接相连，具有区域位置优势，交通十分便利。2.3旅游市场背景分析随着上世纪末“三个基地，一个后花园”发展战略在江西省的提出与实施，近几年，旅游业出现了协调稳定发展的良好势头。全省各级政府一直努力为旅游业发展创造各种有利条件，并在基础设施、交通建设及软硬件管理等方面投入大量资金，再加上全省各地已开发出许多新的旅游景点，全省旅游资源库的丰度、广度及类型配置上都日趋优越。从全国旅游业发展的趋势来看，呈现“稳中有增，时有波动”的特点，近几年，以井冈山为代表的红色旅游，以庐山天沐为代表的温泉度假旅游，以婺源为代表的乡村旅游，以三清山为代表的观光旅游等“百花齐放”，使得江西旅游业一直稳步发展，来赣旅游的国内、外游客人数及全省旅游收入仍持续高速增长。所有这些，都无疑为县旅游业的发展提供了极其良好的契机和背景。2012年，全省共接待国内旅游20347.28万人次，同比增长28.33%；接待入境旅游者1561793人次，同比增长14.98%。全省旅游总收入达1402.59亿元，同比增长26.82%，其中旅游外汇收入达48472.94万美元。表2.1：2012年江西省旅游情况。-100- 　单位本期累计累计同比（±）%一、2012年旅游总人数万人次20503.4628.221、国内旅游人数万人次20347.2828.332、入境旅游者人数人次37759156179314.98二、入境旅游者人天数人天29920998.33三、旅游总收入亿元人民币1402.5926.821、国内旅游收入亿元人民币1371.9727.132、旅游外汇收入万美元551.3748472.9416.80在江西省各设区市中，各地接待的国内和入境游客数和旅游收入情况，也呈现稳步增长的势头。项目设区市接待入境旅游者人数（人次）本期累计累计同比（±）%南昌1373418446628.48九江75352991128.14景德镇84325481514.54萍乡14007480025.09新余15231990022.45鹰潭12186854816.67赣州250715221915.82宜春36837148722.25上饶241117827516.88吉安22931900785.27-100- 抚州6126809315.76项目设区市旅游外汇收入（万美元）本期累计累计同比（±）%南昌5431.5539.25九江9987.629.01景德镇7819.668.68萍乡2355.6324.49新余540.1532.88鹰潭1551.7928.56赣州4674.9730.72宜春2310.2823.18上饶5763.215.76吉安5718.6914.18抚州2309.4018.39通过上述表格可以看出，江西省旅游的发展势头是非常迅猛的，旅游收入节节攀高。为江西的休闲旅游业发展奠定了良好的旅游接待基础和旅游产业格局。县旅游资源较为丰富多彩，尤其是鹅湖书院的书院文化、葛仙山的神秘道教、河口古镇的河运文化、武夷山的自然生态以及县的民俗文化等，具有丰富的内涵和较高的旅游价值。从资源类型上，县旅游资源和周围相邻旅游地的资源刚好属于“互补型”-100- 。它们之间不仅不会发生冲突和不必要的竞争，反而可以联合发展，进而，增加整个赣东北、浙西南和闽西生态文化旅游度假区的资源实力。这和全省旅游业发展规划和布局的总体思路是相吻合一致的。丰富的旅游资源为县旅游业的发展奠定了坚实的基础。其次，江西地处我国中部六省市的东部，与沿海经济发达地区距离近，毗邻浙江、福建、广东等省，在区位优势和经济发展方面起着重要的“承东启西”的作用。高速公路总里程在全国排位第十，出省主通道以及省会南昌至各设区市主通道全部高速化。浙赣铁路、皖赣铁路、鹰厦铁路、横南铁路和天然的长江航道将江西紧紧与长江三角洲联系在一起；千里京九的布局则打开了江西对珠江三角洲的南大门。境内南昌的昌北国际机场，景德镇的罗家机场，井冈山市的井冈山机场，赣州的黄金机场，九江的庐山机场，上饶市正在建设的赣东机场等更是给了江西集东西南北运输动脉于一地的区位优势，江西旅游的可进入性大大增强。位于江西的东北部，自古以来被称为“四省通衢”-100- ，是闽浙皖赣边际行商坐贾的云集之地。现在，有梨温高速、浙赣铁路将其与浙江省和上海市的主要城市联系在一起，受长三角经济辐射的影响很大，有跨省一级公路、横南铁路通往福建武夷山、南平市，与珠三角主要城市的联系大大加强，上饶市赣东机场也即将建成，便捷的交通加上拥有丰富的旅游资源，县的旅游市场前景是非常乐观的。2.4市场潜力分析旅游市场一般被分为国际旅游市场、国内旅游市场和当地休闲市场。从中国旅游客源市场的基本特征和发展阶段性来看，在今后一个比较长的时期内，中国公民由于受到收入水平的限制，大多数旅游者只能流向城市生态文化旅游度假区及其周边地区，即国际上所说的旅游城市化现象。鉴于此，我们可以对X生态文化旅游度假区的市场潜力作如下分析。（一）一级目标市场——X生态文化旅游度假区的基本市场及其周边县市，主要有横峰、玉山、广丰、德兴、弋阳、余干、贵溪以及上饶、鹰潭等设区市，尽管在经济上不是很发达，但离的距离很近，交通十分便利，离X生态文化旅游度假区均不到1-100- 小时的车程，这些县（市）区域内有众多的部门、单位、公司、企业，少不了有许多高层次的公务、商务接待。有众多的私营业主和众多的在外经商、打工致富的群体，每天都有不少公关、应酬、商务和自身的娱乐。还有众多的工薪阶层，由于他们的有一定的收入保障，文化素质较高，往往引领一个地区的高层次消费的时尚与潮流。加上县城的河口古镇等地，自古以来商贸、河运发达，人们有善于经商、礼尚往来、追逐时尚、乐于休闲的传统，不管他们的休闲的方式是积极健康的、还是消极颓废的，客观上在这一地区都形成了一个较为庞大的休闲旅游市场，只要一出现能够满足他们市场需求的产品，他们就会趋之若鹜，有时甚至会演化为一种流行。以上这些地区和这些消费群体，理所当然成为X生态文化旅游度假区的一级目标市场。X生态文化旅游度假区的基本客源市场主要集中在及周边县市，这一市场虽然具有开拓成本低、形成影响快、客源吸引半径较小、进入时间短、地理集中指数较大等优点，但只能作为X生态文化旅游度假区开业初期的基本市场，以及发展时期主要客源市场的有效补充。如果在目标市场的定位上，过于狭隘和片面地依赖于这个基本市场，势必严重地影响X生态文化旅游度假区的市场的营销推介和客源市场的稳定性，造成生态文化旅游度假区管理的自我僵化和服务的自我封闭，从业人员满足于现状的小农意识增强。从而将造成X生态文化旅游度假区抗市场风险能力差，影响其健康稳定和可持续发展能力。（二）二级目标市场——X生态文化旅游度假区的主要市场二级目标市场，就距离而言，350km半径内，行车时间在4h以内（交通条件好，甚至可以更远的距离），往往是旅游目的地的主要市场。就X生态文化旅游度假区而言，这一市场可以分为三个层次：-100- 一是江西省内的南昌、九江、景德镇、抚州、新余等设区市；二是浙江的衢州、安徽的黄山、福建的南平等与上饶毗邻的邻省设区市；三是长三角地区经济发达城市，主要为浙江杭州、嘉兴、宁波，江苏南部南京、苏州、无锡，上海市以及长三角其他主要城市。南昌、衢州、金华、义乌、绍兴、宁波、杭州等城市是距离最近的城市，综合考虑交通便捷、消费习惯和收入水平等因素，X生态文化旅游度假区主要客源市场确定为上述地区。总体上说，长三角地区的城市群中，存在一批高学历、高收入群体的城市白领阶层，他们拥有充沛的体力、较强的消费能力和彰显个性的消费特征，通常结伴同游。除了浪漫的度假地外，还喜欢涉足尚无大批游客到来的生态型旅游地，注重心灵的体验，信息传播力强，是旅游客源中的精英和探险者。大量的生态型、休闲型、度假型的旅游目的地，最初都是因这些旅游精英的推崇而进入大众游客视野的。就X生态文化旅游度假区而言，其生态资源、自然资源原汁原味，在资源品质上吻合了这个细分市场的消费偏好，城市白领市场在X休闲旅游X生态文化旅游度假区的市场开发方面具有启动市场、树立个性化形象的战略意义，同时也为X生态文化旅游度假区培养了大批潜在的休闲度假消费者。-100- 上海、南京、苏州、无锡、嘉兴等城市虽然也是长三角休闲度假旅游最重要的客源地，包括苏南、皖南、闽西北以及浙江省偏远城市，受长三角消费市场的影响，也有一大批休闲度假旅游偏好者，但他们与的地缘关系稍逊一筹，所以将这部分城市作为X生态文化旅游度假区主要客源市场的次二级市场较为合适。（三）三级目标市场——X生态文化旅游度假区的机会市场这一市场主要包括：江西省内其他城市、长三角其他城市和珠三角部分城市，甚至包括与上饶地缘关系更远的地方，以及江西、安徽、福建、浙江省的部分入境游市场，这部分游客主要是受江西红色旅游、三清山、龙虎山宗教观光游、婺源乡村旅游以及黄山、庐山、武夷山等具有国际影响的旅游品牌慕名而来，一般是观光旅游者。相对于一级、二级客源市场来说，机会市场的游客一般逗留时间较短。对三级目标客源市场的把握，应更多地考虑其地域特征和文化特征，这对于X生态文化旅游度假区争取到更多的机会市场具有重要的现实意义。-100- 1、中国北方、尤其是山东、河北一带长期受儒家文化和封建文化影响，而南方，特别是两广地区，由于远离古代政教中心，政令及传统教化的效力随距离衰减，更多地保留了人本精神。由于这一差异，当地旅游者对旅游产品的形式、消费倾向和服务水平的要求很不一样，导致南北两地明显的旅游产业结构的差异。北方更多地表现为历史文化遗迹观光游览，南方更多地享受康体休闲服务。南方的宽松文化培育了需求多样的客源市场；而北方的凝重历史，则蕴育出了典型的历史文化市场。X生态文化旅游度假区应重视南方客源机会市场潜力的挖掘。2、西方旅游客源市场比较强调原始景观的探险和落后生活方式的猎奇；而以日本为代表的东方旅游客源市场则十分强调旅游产品的“舒适、安全、卫生、享受”，如果过分追求“自然旅游”、忽视传统文化，可能会影响到日本市场的开发。对此，X生态文化旅游度假区具有很好的独特性，同样日本市场是具有最大潜力。3、海外过夜旅游者对在华住宿设施的选择，仍然以宾馆饭店为主，其入住的人天数占总数的68.1％。其他各类住宿设施的比例分别为：公寓6.2％、招待所7.2％、私人住所17.4％、车船中1.1％。此外，外国人比港澳台游客及华侨、团体游客比散客入住星级饭店、农家客栈的比例明显偏高。X园林酒店和农家客栈对此是一个有竞争力的产品。-100- 4、海外旅游者对中国旅游资源（旅游产品）的兴趣主要集中在山水风光、文物古迹和民俗风情等方面，其选择率分别为50.6％、39.6％和27.0％；其次是饮食烹饪、旅游购物和文化艺术，分别占比例的19.2％、18.7％和18.1％。这一结果说明，海外旅游者对中国旅游产品的选择定位仍然集中在观光旅游、民俗旅游和文化旅游，而对度假旅游、休闲旅游等尚未形成明显偏好。5、不同国家和地区的旅游者在中国的购物倾向有所不同。日本游客喜欢购买羊绒、丝绸、衣料、书画、古董、文房四宝和陶瓷，购物花费较高。东南亚游客以华侨为主，比日本游客更热爱中国的民间工艺和传统工艺，不惜高价购买具有保存价值的工艺珍品、名人字画和传世古董，而且对中草药，尤其是老字号药店的名牌补药十分喜爱。欧美游客由于对中国传统的字画缺乏了解，主要对民间工艺品有较大兴趣，尤其喜欢丝绸、景泰蓝、玉佩、手绘服饰和刺绣品等。由此可见，X生态文化旅游度假区只有开发出具有本土文化含量的旅游产品，做足特色，彰显个性，才能具有国际意义，才能争取到更多的机会市场。2.4.1市场细分与目标客源的选择1、游客地域结构特征分析-100- 从时间距离的角度分析，圈内的省市游客都将是主要的地域性目标客源市场。具体而言，一是省外方面：从江西所处的地理位置、大交通发展（如铁路、高速公路等）以及火车逐次提速等方面分析，浙江、福建、上海、江苏以及北方的城市都有可能成为客源市场；二是省内方面：上饶、南昌、九江、景德镇形成的环鄱阳湖经济圈内的县市经济在江西属于经济活跃的地区，加上时间距离不远，这四个城市内的人将会是X生态文化旅游度假区近期的客源市场。游客地域与时间距离分析对照表：多年来的欧美国际旅游业的发展过程已经一再证明，距离是影响国际旅游的最重要因素之一，近程市场什么时候都不应被忽视，500km范围内集中了旅游地80％的客源市场。据国内旅游地理学研究，城市周围250km范围内是50％左右的客源市场分布区域，也是外地旅游者以中心城市为据点向外扩散的可能范围。实际上，在中国旅游发展一个相当长的时期内，大量的国内旅游市场将会主要选择距离城市较近的观光生态文化旅游度假区，加上城市周边地区环城游憩带，以周末休闲旅游度假的方式进行消费，这一市场特征决定了近程观光产品和短途度假产品是近中期的主要走势，X生态文化旅游度假区的旅游产品开发要努力适应这种趋势。2、游客年龄结构特征分析-100- 年龄不同，旅游需求也不同。总的来说，年龄与游憩活动的参与率之间存在负相关，也就是说，年轻人比年老者更趋向于参加旅游活动。进一步的分析还可发现，对不同类型的游憩活动，不同年龄层的人的参与概率也是不同的。（见附表）在年龄分布上，35～55岁这个年龄层次的游客有良好的经济条件、较高的社会地位、有自主的空闲时间，他们的出游目的在于休闲放松，联络感情。他们的旅游类型多为商务旅游等，不受时间和经济的制约。这将是X生态文化旅游度假区主体客源市场。随着中国老龄社会的即将来到，“银发”-100- 旅游的高潮也即将到来。银发旅游市场具有四个特点：一是旅游时间充裕，不受时间限制，可以避开旅游旺季和节假日旅游高峰；二是消费支出有保证，出游的老人通常有多年的积蓄以及退休金和儿女的赞助；三是喜欢轻松、稍缓的日程和具有康复保健功能历史文化的项目；四是在目的地的选择上面，倾向于有益健康疗养的旅游地。国有大型企业老年度假都将会是X生态文化旅游度假区的客源市场。20～30岁的游客也为一部分旅游客源，但他们多数为学生或刚工作的低收入社会群体，尚无积蓄，大部分除作短途旅行外，无力承担长途费用，所以他们的旅游时间可能将是周末旅行或黄金周旅游。3、游客性别结构特征分析调查数据显示，中国的男性公民比女性有更多的出游机会是一种公认的事实。江西的国内旅游客流中男女比例中男性略高于女性，这种现象在上饶地区同样存在，主要原因是因为男性旅游者的出差机会较多，旅游的艰辛对于体质相对柔弱的女性有所不利等缘故所致。对于休闲度假，成年男性参与消费的趋势较大，而成年女性的消费方式则略有不同，她们更倾向于购物天堂的沿海城市。但从对宗教膜拜的热衷又是女性消费者的另一个消费方式，所以X生态文化旅游度假区应在寺庙这个项目上对女性消费者加强营销策略。4、游客文化程度结构特征分析文化程度可影响旅游动机的强弱和旅游感受的深浅。通过对学历、收入的交叉分析发现，国内旅游客流中，学历高、素质高的游客除了对自然山水的追求外，更倾向于景区整体文化、主题文化、民俗文化的追求。（见附表）-100- X生态文化旅游度假区则针对这个现象加强这个方面的打造。但需要说明的是，江西以及上饶内的旅游者中有很大一部分高消费者，他们的文化程度并不高，但却属于高收入者和高消费者，这些旅游者并不关注自然山水景观或是文化底蕴的打造，他们更注重的是消费的档次、装潢的华丽、感官的冲击等，对于这类型的旅游者，X生态文化旅游度假区将设置具有私密性、娱乐性强的旅游项目设施。5、游客职业结构特征分析职业在很大程度上决定一个人的社会地位、收入水平以及闲暇时间的多少。X生态文化旅游度假区客源市场的职业定位应主要为行政官员、私营业主、工薪阶层。而教师、军人、学生、离退休人员和农民也占有一定比例。（见附表）-100- 根据收入和职业的交叉分析，行政人员、私营业主或个体户的旅游类型多为商务旅游、会议旅游和奖励旅游。他们的旅游消费具有一定的随性特征，且不受时间和经济的制约。因此，适应新型旅游开发一些优质旅游产品、增设一些娱乐旅游项目、建造一个中高档园林酒店和农家客栈将成为X生态文化旅游度假区投资开发的必须选择。6、游客出游方式特征分析在对旅游客流的出游行为的调查中，家庭旅游、单位旅游和朋友旅游三者占了大部分比例。散客化趋势明显、家庭旅游出游比例大，是近几年兴起的一种新的旅游方式，并呈不断上升趋势。上饶地处浙赣大动脉和衡南铁路的枢纽位置，通过游客交通行为的调查可以看出，大部分的外地游客到上饶均采用乘坐火车方式，这说明火车仍是外地游客来的主要交通工具。另约有四成的游客通过普通公路或高速公路来，乘飞机而来的游客只有少部分。X-100- 生态文化旅游度假区在将来的市场营销中，应从硬件上加强进入景区的道路、标识和导向系统等方面的建设，以提高游客由火车、动车、高铁、高速公路和机场进入的便捷性，从而给X生态文化旅游度假区带来无限商机。7、游客收入特征分析一般地，人们的收入水平与他们的出游力存在明显的正相关。另外，不能忽视的是收入水平增加到一定程度后，由于最高收入层人士更倾向于商务旅游，在休闲中办公，在度假中联络感情。上饶及其周遍地区的普遍活动类型基本上都是出去一日到二日的周末游，参与的旅游项目也多是传统类型较多。针对这个特点，X生态文化旅游度假区在保留传统旅游项目的同时，更应该开发出新颖的项目设施，针对不同收入的游客设置不同层次的旅游项目。需要特别指出的是，应正确分析公费旅游这一中国特有的市场现实，许多工薪游客靠微薄的直接收入参与旅游是不大可能的。由公费支付出游费用，使居民能够得到出游的消费，已经是不争的事实。在旅游规划中，我们不讨论公费旅游的公平性和合理性，但X生态文化旅游度假区必须对这个庞大市场有更多、更有效的营销手段。8、游客家庭结构特征分析-100- 不管家庭结构如何，合家出游的现象已经成为世界范围值得注意的市场特征。在国内，以家庭为单位的旅游业已形成一定市场规模，且呈上升势头。家庭收入仍然是决定家庭出游水平的关键因素，家庭成员是否具有共同的闲暇时间也是一个重要条件。作为X生态文化旅游度假区将来的主要客源市场地，上海、杭州市民家庭出游的行为模式有如下特征：家庭出游时间多选择寒暑假；孩子对家庭出游的影响显著；对旅游价格反应敏感；对安全和卫生相当关注；家庭出游的决策往往由25～44岁之间的妻子（母亲）作出；出游障碍主要是难以协调出家庭成员共同的休闲时间，有近60％的家庭由于缺乏共同的闲暇时间而不能经常出游；近50％的家庭自行安排出游活动而不是参加旅行社或其它形式的团队。这些特征分析是X旅游制定针对性营销策略的有效依据。9、游客停留时间和消费状况特征分析旅游者的消费行为不仅仅是现实旅游者在目的地的花费情况，它还包括了旅游者的停留时间和不同层次的消费结构。通常，游客停留时间越长，其消费数额就越大；同时，消费要素的组合越多，硬性旅游消费越多，旅游经营者的收入就越多，旅游目的地的经济效益就越好。因此，X旅游开发拓展市场时不仅要力于吸引较多的旅游者，还要为延长旅游者的停留时间做出努力。根据市场调查，预测旅游者在X生态文化旅游度假区的停留时间，淡季为一月、二月、十二月三个月；旺季为九个，特别是三月、四月、五月及“五一”、“十一”黄金周由于时间充裕、各种游乐活动增多等原因，旅游者平均停留时间可能会上升至1.5-100- 天。在旅游者消费敏感结构调查中，对于X生态文化旅游度假区的预测客源市场里，旅游者认为旅游项目的门票价格是他们最主要的花费，其次是购物，再次是住宿和餐饮。对于过夜旅游者则将住宿费用列为自己最大的花费，而不过夜的旅游者则认为旅游项目门票为最大的花费。因此，X生态文化旅游度假区在市场营销中要充分考虑旅游者对门票和船票价格敏感性，避免在门票销售上使游客产生实际花费与获取效用相差太远的感觉。同时，为了吸引更多的客人来X生态文化旅游度假区，进行住宿、吃饭、娱乐、购物、康体、保健等非观光性消费，应当采取门票和船票作为现金冲抵的营销方式。在非周末时间，X生态文化旅游度假区的游客来源更多的表现为行政接待和商务接待。鉴于此，市场营销的宗旨是，在项目设置和对客服务上为游客提供最好的产品，而X生态文化旅游度假区的最好产品就是让客人感受到尊贵、感受到有面子。第二章资源开发及综合利用分析-100- 3.1旅游资源开发方案（一）区内旅游线路根据X生态文化旅游度假区的景观资源的分布、主要项目的安排以及规划的道路交通系统，项目配套的观光旅游线路设计如下：1.一日游（1）线路一：县城辛弃疾公园渡口——信江沙滩渡口——畈背刘家村旧址“江南农耕第一村”——信江滩涂生态农业体验园——X古渡口——灵应寺。（2）线路二：畈背刘家村旧址“江南农耕第一村”——信江滩涂生态农业体验园——信江沙滩渡口——灵应寺——X古渡口——县城辛弃疾公园渡口。（3）线路三：仙元游客服务区民俗风情街——丹霞风光游览——赭亭湖游览——蔡石养生园。2.二日游（1）线路一：县城辛弃疾公园渡口——信江沙滩渡口——畈背刘家村旧址“江南农耕第一村”——信江滩涂生态农业体验园——X古渡口——灵应寺——仙元游客服务区民俗风情街——丹霞风光游览——赭亭湖游览——蔡石养生园。（2）线路二：仙元游客服务区——丹霞风光游览——赭亭湖游览——蔡石养生园——灵应寺——X古渡口——信江沙滩渡口——畈背刘家村旧址“江南农耕第一村”——-100- 信江滩涂生态农业体验园——县城辛弃疾公园渡口。X生态文化旅游度假区内游步道、栈道多为环形布置，散客的自游路线可以根据旅游线路自主选择和调整。（二）区外旅游线路1、县内旅游路线以X生态文化旅游度假区为起点，将县内北部的河口镇、东部的鹅湖书院、中部的葛仙山、南部的黄岗山、西部的畲族乡等景点连接起来，打造出一条精品线路。县内公路四通八达，各个景区之间的往返十分方便。线路设计：X景区——河口古镇——鹅湖书院——石塘古镇——葛仙山——畲族乡——黄冈山。2、上饶市内旅游线路上饶市内许多旅游景点之间的交通设施已经比较成熟，景区之间的往返十分便利。对于X景区将着力打造“日游三清，夜宿X”精品旅游线路。（1）线路一：三清山——X——婺源。（2）线路二：婺源——三清山——X。-100- 3.2旅游度假项目策划（一）旅游服务区项目该项目位于畈前刘家村旧址西南区域，是X景区与杨林大桥连接的中心节点地段，具有地块开阔和交通便捷的优势条件。1、旅游集散中心。该项目既是X景区的门面工程，更是一个景区必备的服务内容。根据规划，拟建设一个连体式的综合楼群，规划3幢，均按1层设计，整个综合楼按照江南建筑风格并注重古建筑文化元素，建筑材质主要采用红石、木头、土砖、青瓦、鹅卵石等就地取材、选材、用材的方式。旅游集散中心规划建筑总面积3100平方米，建设项目包括：旅游接待大厅、旅游商品购物区（商品如：土特产、农副产品，以及古玩、邮品、纪念币、纪念画册等）、休闲设施、休闲餐厅和办公用房、其它设备用房等。通过科学规划和精心设计，将打造成“综合性、独特性、仿古式”的游客服务综合项目，建设县一流的旅游景区集散中心。2、生态停车场。为了符合国家A级景区要求（远期成为5A景区）和景区未来客容量计算，生态停车场总面积达到15000平方米。公共停车场应从材质和经营两方面打造生态的停车场。在材质上，突出生态和人文关怀，应该建设成植草砖式停车场，使停车场的整体颜色和周围山体田园的色彩相协调。同时考虑减少汽车尾气污染、保持游客车体-100- 减少阳光下暴晒强度，拟在生态停车场搭建爬藤植物架，并分葡萄、竹子、紫藤花、爬山虎四种不同植物来标示不同的停车场，并以不同编号来标示停车位，方便车主找车。在经营上，停车场内应将小轿车停车区域与中型客车停车区域划分开，采用一定方式将其隔离。按照规范，设置相应的导向分流。3、观景平台、码头，包括上客点、下客点，以及电瓶车换乘中心。这几个项目都是旅游服务区的配套内容，结合了X景区的地理位置、交通组织和游客观景、经营服务的实际需要。因此，在规划上要注重生态保护，使其与建设的高标准相一致；还要与整个旅游景区的建筑文化元素一致；要一切为了游客的安全、方便着想，使之达到项目规划要求和建设目的。4、自驾车营地，是针对汽车使用者营建的；既可为他们提供车辆补给，也是游客休息的场地。在旅游集散中心区域的营地上，建造常规式自驾车营地，可供数百辆汽车停靠，具备汽车露营区，商店餐厅洗浴等日常生活区域，功能全面，人们在这里可以享受到很好的服务。（二）度假项目1、高端休闲度假项目（1）园林酒店项目园林酒店项目位于X村旧址，此处具有极好的信江河流和丹霞林地交相呼应-100- 的景色风光，项目区有山有水、有树林、有丹霞奇岩秀峰，为江南区域不可多得的山水俱全，山水俱佳的自然旅游资源，是现代都市人亲近自然，放松身心，娱乐怡情的绝佳休闲场所。游人可乘舟直达X码头，也可拾级登山游览至酒店，是建设园林酒店的最佳区位。①园林酒店按照国家四星级旅游饭店标准建设。在设计上，将突出园林风格并注重古建筑文化元素内涵的高档次、高标准的旅游度假酒店；在开发战略方面必须充分依据旅游市场需求情况特征和未来发展趋势，根据市场定位原则确定产品开发类型；在用地条件和开发规模上，该项目也具备优势。因此，必须树立此产品特色和差异化、多元化为产品核心竞争力的开发战略思想。同时，重点关注产品的投资性价比，以合理的投入获得最大的投资回报。因此，本项目定位为园林度假休闲风格酒店，可在此基础上考虑结合当地地域文化及项目地X村独有资源特色文化主题，打造成为“江南第一”的主题化、特色化、休闲化、景区化、园林化的度假酒店。②园林酒店规划为16幢1-2层的独院式与连体式建筑楼群，建筑总面积7000平方米。约220间客房360个床位；约10个豪华餐饮包厢、2个宴会大厅、1个西餐厅、500个餐位；一个可容纳300人得多功能会议大厅，以及大堂、商务中心、小超市、小型会议室、办公用房等配套设施。-100- 客房：由于本项目酒店未来住房客源市场定位为休闲度假客源及政务客源、会议客源，不同客源市场对客房的需求和消费能力也有所不同，规划客房产品类型如下：标准客房、豪华客房、豪华及行政客房、时尚个性房。未来如果翻新改造、升级时，客房类型可根据市场和经营需要重新调整分类。同时，按照客源市场情况及客人对床型的不同需求，规划大床房（1.8M床）占45%，双床房（1.3M床）占45%，套间（2.0M床）占10%。餐饮：按照国内外景区酒店接待情况和餐饮消费市场特征，结合本项目园林休闲度假酒店定位，规划餐饮项目如下：高档餐厅、大厅50个餐位、贵宾包厢20个餐位；普通餐厅、大厅220个餐位、包厢90个餐位；西餐厅80个餐位；大堂吧40个餐位（餐位公式：50+20+220+90+80+40=500）。由于本项目为四星级酒店，因此相关设施必须配套，在规划上考虑中餐宴会厅与西餐厅连为一体，在西餐满座时可以当作西餐厅来使用，增加经营的灵活性。会议、购物、娱乐等配套服务项目：在规划上必须考虑本项目的经营特点和旅游客源，客房和餐饮应有所不同；同时，在功能及区域规划上要做到动静分开，交通流线上也必须与酒店客人分流，为酒店未来升级为五星级酒店预留空间。本项目多功能会议厅1000平方米，300座位，以及小超市、演艺吧等配套项目，成为江西各景区最具档次、规模和特色的酒店会议场所和当地的消费新热点。-100- ③该项目的建成，将满足部分高端客户的需求，达到A级景区服务设施的配套条件，是X景区的又一精品项目，对提升X生态文化旅游度假区的知名度和景区的服务水平都有着非常重要的作用。（2）农家客栈项目该项目位于畈前刘家村旧址靠东边的丹霞山体旁，具有良好的自然生态环境和田园风光。①拟建的农家客栈项目，是城市商务酒店和乡间度假村、农家乐相结合的新型旅游接待模式；以乡村田园原真自然景观诠释高品位度假品质，近年在国外受到极大推崇。农家客栈将度假与田园文化有机结合，与国际先进的旅游度假理念接轨，为游客提供多种灵活的旅游度假方式。②农家客栈按国内外高档次休闲酒店修建，采取“外土里洋”的建造方式（即：外立面为土墙青瓦，室内为完备的装饰及设施），规划6幢一层的客栈，建筑总面积1000平方米，约55间不同标准的客房，约100个床位(即：大床房1.8M床占10%，双床房1.3M床占90%），一次性接待约100人。由于客栈内的各项设施设备均为国内一流水准，在商业运作模式上可部分以度假公寓形式出现，建筑外观为民居风格，内部装修豪华现代。因此，农家客栈全部按照绿化饭店标准设计建造和管理运作，并精心打造成为X景区的一个高品质酒店项目和休闲度假项目的一个新亮点。-100- 2、农耕文化观光与体验项目（1）生态农庄。利用畈前刘家村旧址，在搬迁民宅地基的树林中组建一个具有农村古宅建筑文化特色的村落。在不破坏生态环境的前提下，可以根据地形进行规划设计，规划22幢古宅小屋，全部都是一层建筑和独家小院。生态农庄古宅景点开发的主要内容包括：祖先们农家居住老宅小屋及古建筑文化的观赏；提取当地的乡村元素，打造田园风格的农庄；耕作文化、竹编文化、农具文化、木雕文化以及农产品加工文化的展示及体验；农村民俗风情体验；农庄古道、古桥、古树，以及小溪、鸟语、山花的环境体验等。该项目规划建筑总面积2700平方米，整个古村落建筑的农家小屋都在树林之中，并以乡村田园原真自然景观诠释厚重的农耕文化气息，将生态农庄与田园文化、农耕文化有机结合，整个生态农庄融入在大面积的田畈之中，空间布局既体现原生态古村落的背景，又传递了美好的乡野风情。对此，生态农庄的建设定位为“江南农耕第一村——畈前”。（2）生态农业科技园。利用畈前刘家村旧址前面广阔的田园风光，弘扬农耕文化，引入科技成果，三园共建，成为花园、果园、菜园的“师范园”。组团一：四季百花观赏园。种植四季花卉数10种，号称百种，可吸引大量女性、青少年游客。主要内容有：划小块农田-100- 对市民出租；可搭建风车、教堂等小布景成为最美的婚纱摄影基地，吸引新人在此拍摄婚纱照，举办婚庆活动；鲜花可为附近的工坊暨作坊（基地）或者花市等提供原材料。组团二：四季果蔬采摘园。种植果蔬50余种，可吸引大量游客采摘、品尝、购买。以水果、无公害有机蔬菜等为县城及上饶市区的餐厅提供材料。水果、无公害有机蔬菜具备小地块家园出租的条件。林木花卉是投资回报巨大的绿色宝库，可以涵养水源、保持水土、调节气候、美化环境、改善人居环境、促进景区可持续发展，在改善生态环境中具有不可替代的作用。主要旅游功能：①农家乐的菜园点单；②采摘、购买有机水果、蔬菜；③田园迷宫:极具乡村景观特色，通过夸张的微缩大地艺术景观表征中国江南乡村优美田园形态，并以田埂迷阵的方式，增添游客娱乐刺激感受；游客可从田的一侧进入沿着田埂，探索前进，沿途分布有无数的岔道和死胡同，最终将从出口出来结束项目；④有机蔬菜园划小块对市民、游客出租。组团三：立体农业示范区与温室大棚。立体农业是指利用生物间的相互关系，趋利避害，为了充分利用空间把不同生物种群组合起来，多物种共存、多层次配置、多级物质能量循环利用的立体种植、立体养殖或立体种养的农业经营模式。组团四：天使牧场。规划出一块田园区域，放养着大量的牛、羊等大型动物，并-100- 在田园合适地块里饲养兔子、鸡、鸭、鹅等小动物。城里的游客可以牵着小牛、小羊去溪边啃啃嫩绿的青草，给可爱的小兔子和小羊羔喂上几个胡萝卜等等，给孩子们留下一个温馨暖人的记忆，给大人们圆一个未了的梦想！此外，定期举行富有情趣的乡村赛事娱乐活动，如赶牛车、羊拉车、追小兔等。组团五：农用水车。拟在畈前刘家村旧址的“月亮溪”、“古渡槽”、“引水渠”的空旷地方，设置大型农用具演示的各类水车，如：大型仿古牛拉水车、大型仿古脚踏水车、小型手拉水车等。这些农用水车，可以从民间搜集，也可以仿造，还可以用图片进行展示。同时，小型手拉水车主要提供给游客参与互动。对此，该项目将打造成为X景区的特色产品和江西各景区的唯一产品。3、乡村田园休闲项目设置在X村北边田园区域，向游客提供旅游集散中心通往X村园林酒店地段的乡村旅游产品。（1）农田租赁：可以将一部分土地租赁给游人种植花草、树木、蔬菜和养殖，让游人体验农业作物的整个循环过程，享受耕作乐趣，体验真正的农民生活方式，平时也可以由发展商代为管理。农田租赁所生产的农产品除自己享用以外，可出售获得经济上的补贴。而且能够提高游客的回头率。（2）农艺荟萃：展示各种劳作农具、渔具、猎具及农民生活用品等。可以考虑放在黎杖厅或仙元戏台进行。-100- （3）劳作吧：让游客体验乡村农作情趣，如耕田、耙田、耕地等。（4）赏花摘果（百果园）：面积大致在100公顷左右，园内种植各种果树，具体布置有：桃树园、李树园、梨树园、葡萄园、柑桔园、琵琶园、柿树园、柚子园、猕猴桃园、无花果园、核桃园、石榴园、板栗园、枣树园、杨梅园等等，供游客参观、采摘。度假者还可以在基地内亲自参与一些绿色食品的制作过程，享受自己劳动得来的产品，体会不同于城市的生活方式，体验一下农民生活的乐趣。（5）采茶制茶（茶园）：面积约5h㎡左右，在适当地点建设茶园，让游客亲自采摘并参与茶叶的制作。（6）生态蔬菜园：面积约5h㎡左右，位于农庄休闲区内，在当地原有农庄基础上，建大型高科技生态蔬菜园，供游人烹饪品尝，享受田园风光。也可以供应农家客栈的日常蔬菜需求。4.农耕文化展示项目。拟建的农耕文化馆项目，选址在仙元村的景区服务区位置。根据规划，在建筑风格上仍然保持古建筑文化元素，整个建筑为三幢连体房，其中两幢建一层、一幢建两层，其层高为3.6米，该项目的建筑总面积2400平方米。农耕文化馆，不仅有农耕工具、文史资料展示，还有游客参与的内容。-100- （1）农耕展示：展示从现代到远古时期农耕文明所采用的工具、技术（远古时期人们怎么钻木取火，怎么烧陶，怎么开垦梯田），展示农具主要采取民间搜集为主、仿造为辅的方式。（2）参与活动：提供游客可自己动手钻木取火，也可以亲手到手工作坊里去打打铁、酿酿酒、榨榨油。可设置铁匠铺，酿酒店、榨油坊三个大厅的实景、实物，这些古作坊都是农村曾经有过的农耕文明产物，通过集中展示使X景区成为承载农耕文明的家园。同时，游人在参观中可以亲眼见到古人是如何将“铁打成锄头、花生变成油、大米酿成酒”的，还可以亲自去操作，感受古代劳动人民生活和劳动时使用这些作坊的全过程。（3）民俗体验：当地特色年、节的美食文化，节日习俗等展示。（三）康体娱乐项目与观光度假型旅游产品相组合，充分利用X生态文化旅游度假区空气负离子含量高的条件，开发一系列的疗养、康体、保健产品。1、疗养中心-100- 建在蔡石自然村旧址选择一块位置建设该项目，主要是面向具有一定消费力度、有疗养保健需求的特定消费市场。与观光度假型旅游产品，养生文化，饮食文化，中医疗养相组合，开发从针灸按摩、美容美体、中药汤浴足浴、药膳、药材药酒售卖的一条龙产品。拟建疗养中心项目，规划6幢连体式且具有古建筑文化元素的楼群，其中四幢为一层设计、两幢为二层设计（层高3.6米），建筑总面积3600平方米。疗养中心主要由以下三大块养生内容组成：第一、“养生科普”，培训研讨班、参观拜访、经验交流；第二、“质体养护”，药膳养食、健身运动、保健理疗、美容；第三、“精神调理”，茶园交流、养生、园艺习作、书法。同时，通过传统养生、现代化科技养生、乡村养生居住等内容，让体验者真实感受现代科技养生的神奇疗效。该项目的建成，将全面提升X景区的整体服务品质并打造成为江西各景区目前空缺的养生保健项目。2、森林净肺净脑场蔡石村南面附近林木茂密，各项指标都符合需求，是不可多得的天然氧吧。“森林浴”作为目前流行的一种健身方式，让游人到森林中去呼吸清新的自然空气，沐浴一下阳光，放松一下精神，同时通过适当的活动，诸如林中步行、做操、打太极拳、闭目养神、作深长呼吸或者放声歌唱……充分感受森林中的那种气息和氛围，让心肺脑得到“森林浴”彻底的洗礼，真正体验到树木、花草给人带来的莫大益处。3、百草园在景区内结合园林绿化，种植中草药植物，面积在3h㎡-100- 左右。园区可按照药物功用来划分，如清热解毒类草药园、理气类草药园、活血化於类草药园、滋阴壮阳类草药园、保健养生类草药园；也可以按照草药用药部位来进行安排，如根类草药园、叶类草药园、花类草药园、皮类草药园等等。一方面可以供疗养中心疗养保健用药，为游客提供中草药知识，另一方面也可以并提供一些易于泡制的药材就地出售。4、百花园在畈背刘家村旧址“江南农耕第一村”的东、西二边，面积在3h㎡左右，结合植物景观设计，种植各种芳香花卉，如：玫瑰园、杜鹃园、月季园、牡丹园、芍药园、紫薇园、山茶园、桂花园、菊花园等等。引入现代芳香疗法，作为特色疗养洗浴项目。5、翠竹园可以安排在蔡石仙弈台东边山头，选择各类竹类品种进行栽重，用以丰富疗养中心的景观。6、SPA美容美体俱乐部规划安排在园林酒店内。目标群体定位为具有一定消费能力的女性。包括中药美容，各种水疗，瑜伽，舍宾等服务。7、水上帐篷（百合情愿）项目安排在赭亭湖游览区，约30栋。8、水上棋牌项目安排在赭亭湖游览区。9、垂钓-100- 可以安排在仙元服务区“鱼塘”和赭亭湖靠仙元村区域。（四）配套观光项目1.观光旅游项目：是目前X生态文化旅游度假区的主要旅游产品之一。X生态文化旅游度假区内观光资源丰富，但是由于尚未开发，没有形成知名度，所以在策划时，要注意创新，加强高品位、高文化含量的观光型旅游产品的开发，增加产品的附加值。（1）自然风光观光项目印山十景：在X生态文化旅游度假区南部印山附近，选择十个象形山体组成“印山十景”景观群。（2）信江水上游览：信江江面视野开阔，两岸景色怡人，开辟水上游览线路渡船畅游，欣赏信江西岸的裸露红石山岗美景，使游客融于自然。游览船的数量为2艘，每船能容纳50人。（3）信江夜游：在信江游览区可以开展渡船夜游活动，将岸边景点采用适当的灯光进行照射装饰，让游客观赏信江美丽夜景。（4）湖景纵览：利用赭亭水库水域开阔的优势，在沿岸不同部位建设5个码头，形成完整的水上游览观光线，成为水上观光最好场所。周边景点建设包括柳梨惊雪、湿地鸣禽、乱世迷滩、曲径通幽、高峡平湖、百变赭亭、大坝长廊等。-100- （5）太子岭休憩园：依据民间传说，建设青天峡、虎头铡、猞狸岩、摘星台等相应景点，加强植被建设，增加植被的可观赏性，广植花木，使之成为迷谷疗养区的配套休憩场地。（6）无人村体验场：将蔡石遗留下来的6栋破房加以适当处理，将之开辟为“无人村”体验观光场所。2、遗址遗迹观光项目（1）革命旧址：革命纪念地是一类特殊的名胜古迹观光地，具有重要的户外教育功能。X生态文化旅游度假区内仍保留有当年红军偷渡过江击败敌军的渡口“红军渡旧址”，方志敏指挥红军渡江的“渡江指挥所旧址”以及“炮台旧址”。（2）宗教遗址：见“宗教文化园”设置。3、主题观光项目（1）珍稀水鸟观赏保护园：可以在太子岭东侧的湖尾部进行开辟，利用现有地形加以改造，营造适合野鸭及其它野生动物繁衍的自然环境，同时加强周边植被建设，在摘星台上设置观赏平台，使游客更易接近，建设成为X生态文化旅游度假区景观的亮点。-100- （2）丹霞地貌观光园：以广阔的丹霞地貌景区为基础，根据地貌条件，开发卧龙岩、羊恋赭亭、干礁岩、暗岩及观景台等景点，开办天然岩洞茶室，创造优美的丹霞地貌景观群体。园区里不设任何现代化的设施，只有简单的亭台、廊道、园椅、小品等，作为酒馆、茶馆、小卖部和游客休息等的配套设施，为旅游者提供便利的服务。（五）体育健身项目结合其他旅游产品，在X生态文化旅游度假区适宜的区域开发一些户外运动、户外游憩、体育健身等旅游产品，努力使其成为及上饶市内该项目的活动基地。1、网球场和羽毛球场在园林酒店区域可以建造。无论是室内硬地网球场，还是室外的草地球场，都是可行的投资项目。网球作为国内新兴的休闲健身活动，由于其高贵的血统而深受时尚年轻人和成功精英分子所青睐。一片标准的网球场地，占地面积应不小于670㎡（长36.60m、宽18.30m），其中双打场地标准尺寸为长23.77m、宽10.97m。如果是两片或两片以上相邻而建的并行网球场地，两片场地之间距离应不小于5m。而一般网球场的收费是每小时40元左右，回报率还是不错的。同时开可以根据场地具体情况安排几处羽毛球场和乒乓球场。2、山地跑马场在园林酒店内的“望羊兴叹”附近，可以开辟1处山地跑马场。3、信江漂流-100- 经过规划与管理的漂流是一种有惊无险、游客直接参与式的户外运动型旅游产品之一。具有游客体验性强、季节性明显、客源区域性强、启动资金少见效快等特点。●线路安排：起点为原杨林村南，终点为印山附近。该信江水段，有一定数量的激流险滩，又有平缓河段供游人欣赏两岸美景，两岸景观的质量较高，十分适合作为漂流河段。●配套设施有：漂流起点的管理用房1处；起点和终点的搬运码头各1处；6～8人竹排数量在50只左右，同时配备好足够的救生用品和漂流段航标。4、沙滩排球项目安排在X村对岸和漂流终点的河滩上。5、沙滩静走项目安排在信江游览区内。6、摩艇飞船项目安排在赭亭水库游览区。安排约5艘摩艇。7、山地滑草场可在仙元服务区周边区域建造此类场地。中国的滑草运动现在正悄然兴起。滑草不受季节的限制，除在一般的草坡上可以运动外，同时X生态文化旅游度假区内很多坡地稍加改造便可利用成为滑草场地，为人们提供新型休闲运动场所。滑草场地长度在120～300米间，宽度在30至80米间，草地坡度约分为8度斜角延伸20米长，6度斜角延伸20米长，4度斜角延伸30米长，2度斜角延伸30米长，加平地及向上缓冲延伸20米。滑草车(滑橇)专用场地长度最好在80-100- 米左右，山坡斜角10度向下延伸60米长，加一段20米长平地，及向上缓冲8米为佳。8、热气球在X生态文化旅游度假区内视野开阔的地带，设置热气球项目。结合当地竹编艺术，制作热气球的栏筐。9.风筝场在农业生态体验区南部视野开阔的地带可以适当安排该项目。10、蹦极可在风情体验区南部建造此类场地。国家规定蹦极塔台自然高度不超过80m，在信江或赭亭湖边符合这一要求的场地较多。11、无线电测向与定向可以安排在农业生态体验区南部。无线电运动是现代科技与体育相结合的产物。由参加者携带小型电台在野外完成的一系列通讯任务的运动。其中包括开设电台，定向行军，行进中无线电专向通话，抄收无线电讯号和通播电报，专向通报，拆收电台等七个项目。以完成任务时间短、错误少者为优胜。无线电侧向活动对X生态文化旅游度假区环境损害少，所需费用也较低，可行性较强。12、健身场地项目设置在迷谷疗养区，为疗养区的配套项目。-100- 13、童趣园在生态农业体验区内，设置一些可以供儿童游玩的趣味性项目如抓泥鳅、抓鱼、抓鸭子、抓鸡、抓兔子等等，打造一个童话童趣世界。（六）文化旅游项目文化旅游是指借助旅游资源的文化特性发展的一种旅游形式，通过某些具体的载体或表达方式，提供机会让游客鉴赏、体验和感受旅游目的地文化的深厚内涵，从而丰富其旅游体验的活动。有自己的文化民俗特色，与之结合，可在X生态文化旅游度假区内开展各种文化旅游产品。以当地人为开发主体，融入传统活动，并考虑恢复一些已经失传、本地独有的习俗，开展各种表演型和参与型项目。1、展示表演型项目（1）历史名人园历史悠久，人杰地灵。为挖掘地方人文资源，可在X村板块内规划建设以历史上的名人为母题的主题园。成为X生态文化旅游度假区的一处吸引点。（2）侠（霞）客行以摩崖石刻的形式，在丹霞游赏区展现徐霞客当年在期间的有关诗文，图文并茂，或在古庙遗址的岩石进行雕刻，以岩画手法予以表现。同时以“游圣今日重登临，X等你四百年”为主题形象，开辟徐霞客当年走过的“信江——-100- 古渡口——丹霞景区——团箕岭——X村”霞客路线。（3）水上舞台在印山附近，在信江之中可用于进行各种表演，并可放映水幕电影，是丰富游客夜间活动的项目。在滨水地带还应进行一定的灯光设计。2、民俗旅游项目（1）民俗展示场馆可以以“农耕文化长廊”或者“民俗展览馆”的形式进行建设，设置在畈背刘家村旧址“江南农耕第一村”内，对民俗文化和江南农耕文化进行集中的展示。（2）民俗街市该项目规划在生态农业体验区南部的芳坪村旧址区域，以经营当地特色美食和手工艺品为主要内容。建筑风格也效仿当地传统建筑的特征，以保持文化的真实性。一些店铺可采用“前店后坊”形式，边制作边出售，并吸引旅游者参与、学艺。3、宗教文化园位于X灵应禅寺板块内。该板块内主要有灵应寺遗址、舍利塔遗址、放生池等几处与宗教相关的景点。该区的建设重点为灵应禅寺的恢复重建，同时，结合佛教传统，设置一些旅游项目，丰富X-100- 生态文化旅游度假区的文化底蕴。另外，放生池是许多佛寺中都有的一个设施，一般为人工开凿的池塘，为体现佛教“慈悲为怀，体念众生”的心怀，可让信徒在这将各种水生动物放养在这里。4、建筑文化项目包括黎杖增辉、老村戏社、老厅堂等古旧建筑的修缮和建设。（六）节事旅游项目旅游节事又称旅游节庆，通常是指一些含有多种旅游项目的事件，包括节日、地方特色产品展览、轻体育比赛等具有旅游特色的活动或非日常发生的特殊事件中展现文化艺术作品及其文化氛围的文化艺术节庆，可以大大扩展文化旅游产品的内涵。主要开发项目有：1、黄金周旅游目前中国最大的节事旅游莫过于春节期间、五一节和国庆节期间形成的全国性人口大流动及其形成的一系列游憩活动。而中国消费者正在形成假日集中消费的习惯，形成了所谓的“假日经济”。充分利用X生态文化旅游度假区的区位与资源优势，面向市场，设立能够吸引、分流江西及周边浙、沪、闽地区旅游客源的黄金周旅游的项目。（1）春节黄金周-100- 与原来过年时休闲在家或亲友串门活动方式不同，春节期间越来越多的人选择出外旅游度假。特别是外出打工返乡族是潜在的一类客源，可以向他们宣传这样一种新的度假理念——春节期间尽一份孝心，让父母来X享受一流的休闲度假服务，合家团聚过一个不同的春节。（2）五一、十一黄金周在X生态文化旅游度假区，可以避开别的一些生态文化旅游度假区在黄金周时人满为患的情况，接受能够负担度假消费的人群，让他们可以体验到一个真正休闲的假期。2、周末“小黄金周”旅游周六前往、入住一宿、周日返回式的度假被称为“一夜游度假模式”（oneovernightvacationpattern）”，已经受到越来越多的重视。X生态文化旅游度假区地理位置优越，比如从杭州到X生态文化旅游度假区自驾车出行只要三个小时。完全可以将这种度假模式向附近的都市推广。3、文化节事举办地方艺术节和文化节不仅可以促进艺术的繁荣，还可以将文化艺术推向市场，吸引大量旅游者进入举办地，促进X生态文化旅游度假区的发展。（1）推广杜鹃花卉节每年5月，X景区内的野生杜鹃花迎春怒放，与其它花卉交相辉映，万紫千红，山花烂漫的景色形成了X春季旅游一大美景。通过创办杜鹃花卉节，可以扩大影响，提升形象，吸引游客，提高效益。-100- （2）创办摄影艺术节与文化馆合办，通过摄影艺术节吸引省内外摄影大师和广大摄影爱好者前来度假旅游。同时也通过艺术节的作品为X景区做相应宣传。（3）畲族民俗文化节结合畲族特有的文化，开展各种表演或参与性的歌舞活动，吸引游人前来。（4）“侠（霞）客行”旅游节按照徐霞客当年的行走线路，让游人走一遍。同时举办相关展示活动，观光旅游的同时，了解历史人物的相关文化讯息。（5）丹霞地貌研讨节周边也有许多以丹霞地貌为特色的景区，举办研讨节等此类学术活动一方面可以提升X生态文化旅游度假区在其中的知名度和地位，另外，类似节事的承办也可以带来一定的客源和收益。（6）植树节推广“功德林、夫妻林、认养林”。为政府官员、夫妻、志愿者来X景区植树造林提供场所（主要安排在生态保育区）。（7）美食节有许多特色土特产、小吃。举办美食节，利用博览会等形式，将这些食品推销出去。吸引游人的同时也扩大了商机。-100- （8）劳作节向都市人群推广“回到乡间、下田劳作”的理念，定期开展劳作节，为区内农业旅游项目吸引客源。（9）老年人交友节景区内有很多适合老年人参与的项目，特别是可以利用疗养所的客源，开展一些为老年的交友服务的节事活动。4、体育赛事X景区内设有多种体育健身项目，与有关体育组织联系，举办一些相关体育赛事不仅可以增加客流量以及长期客源，并能极大增加X生态文化旅游度假区的知名度。5、婚庆蜜月服务针对情侣旅游市场，开发婚庆旅游产品，可以开展“情侣开心游X”、“X集体婚礼”的活动形式，同时推出婚礼庆典一条龙服务，在演艺中心可以按畲族的传统婚礼形式为前来的佳偶举办婚庆仪式，吸引青年男女市场。3.3旅游度假商品开发购物是旅游中一个非常具有发展潜力的要素。X生态文化旅游度假区的旅游商品开发还处在初级阶段，除了绢扇和竹编有一定基础以外，其它还处在空白阶段，想要提高X生态文化旅游度假区游客的购物能力，增加旅游收入，就必须对旅游商品进行深入开发。（一）食品类-100- 1、绿色果蔬、鱼类：主要是区内农田，百果园，渔区的新鲜产品，可以供周末自驾游的客人购买带回，也可以在区内的农家乐加工食用。2、米酒、糍粑、灯盏果、烧饼、韭菜饼：当地特色小吃和传统名菜，可以在X生态文化旅游度假区内休憩处及民俗美食街现做现卖，及作为餐饮处的招牌点心。3、旅游食品：利用当地农副土特产原料，加工制成品质优良、包装精美小巧、方便携带、适于馈赠和旅途食用的各种绿色小食品，在民俗美食街和分布在景区内的小商店进行贩卖。如鱼类熟食、脱水蔬菜、罐装砂糖、方便米粉、陈醋、真空包装的米酒、糍粑等。（二）地方手工艺品类均为当地人手工制作，适于在民俗手工艺品一条街进行售卖。并可以深度开发，使之走向市场，形成产业化。1、连四纸：用廉价的茎干原料制作的上等竹纸，优良耐久性且不易退色，是中国手工造纸文化的典型代表，可与宣纸相并提。可以单独售卖，也可以与书画装裱相结合。2、绢扇：已有县扇厂，1971年创办。用本地出产的毛竹加工扇骨，以真丝绸缎做扇面。其产品工艺精巧，美观大方，销往国内各旅游地和欧美、东南亚及港澳等地。绢扇华丽精致，花色繁多，有人物仕女，也有花鸟虫鱼和书法作品，共几十个品种。-100- 3、竹编：竹器制作历史悠久，从1971年开始生产竹编工艺品有300多个品种，广销国外，全国出口竹编中享有免检商品权。产品样式新颖，轻巧耐用，防虫防霉。用光洁的薄篾片和细腻的竹丝为原料，仿照动物形态手工纺织而成。包括竹屏风，竹椅，竹柜等等。4、柳木制品：全国四大柳木制品厂之一的河口柳木工艺制品，已有130多年的历史。产品不变形，不开裂，质轻耐用。品种有桶盘、果盘、提篮、扇夹、茶托等，以柳木蒸笼为最著名。用朱漆金边、画有山水花鸟等，古雅美观，令人爱不释手。5、蒲扇：当地人用棕竹制成，可以适当开发和包装。6、卵石：景区内广泛分布的卵石，可加工成手工艺品。7、草编：当地特色草编艺术，可以作为手工艺品开发。（三）纪念品类1、印有X景点标志的旅行背包、太阳帽、文化衫等。2、主要建筑、景点的微缩模型，如仿百年水松盆景，仿御案四宝，微型虎头铡，微型棺材等等。3、与景点相关历史传说的著名人物木雕像，包括徐霞客，辛弃疾，费宏、朱元璋等。3.4农林业立体开发-100- 立体高效农林业的模式是以立体农林业定义为出发点，合理利用自然资源、生物资源和人类生产技能，实现由物种、层次、能量循环、物质转化和技术等要素组成的立体模式的优化。立体农林业的特点集中反映在四个方面，一是“集约”，即集约经营土地，体现出技术、劳力、物质、资金整体综合效益；二是“高效”，即充分挖掘土地、光能、水源、热量等自然资源的潜力，同时提高人工辅助能的利用率和利用效率；三是“持续”，即减少有害物质的残留，提高农业、林业环境和生态环境的质量，增强农业后劲，不断提高土地(水体)生产力；四是“安全”，即产品和环境安全，体现在利用多物种组合来同时完成污染土壤的修复和农业发展，建立经济与环境融合观。总之，开发立体农业，发挥其独特作用，可以充分挖掘土地、光能、水源、热量等自然资源的潜力，提高人工辅助能的利用率和利用效率，缓解人地矛盾，缓解粮食与经济作物、蔬菜、果树、饲料等相互争地的矛盾，提高资源利用率，可以充分利用空间和时间，通过间作、套作、混作等立体种养和混养等立体模式，较大幅度提高单位面积的物质产量，从而缓解食物供需矛盾；同时，提高化肥、农药等人工辅助能的利用率，缓解残留化肥、农药等对土壤环境、水环境的压力，坚持环境与发展“双赢”，建立经济与环境融合观。充分利用现有资源，发挥公司的信息、技术和经营管理优势，建设一个功能完备、自身可持续发展的立体高效农林业开发经营体系。该体系的特点是通过“-100- 龙头企业（公司）+合作组织+基地+农户”的组织体制创新，即：种植产品用作人的消费和喂养畜禽和黄粉虫，人群及畜禽粪便用以生产沼气、水生植物和净化回收，黄粉虫、水生植物用以喂养畜禽、鱼类，种植、养殖产品加工产生的废弃物用来喂养黄粉虫、畜禽和水产品，环保高效，立体开发，切实可行。在取得成功经验后，进行推广，带动农村产业结构的调整和经济持续发展，吸纳更多的农村劳动力，为解决三农问题和实现社会主义新农村建设贡献力量。3.5配套综合开发利用3.5.1道路交通规划交通工程设施规划需要考虑旅游者和X景区保护两方面的因素，首先考虑到景区景点对旅游者的吸引力大小，其次要考虑旅游方式对X景区环境的影响，确定道路的走向、宽度、类型，另外特别要注意的是考虑管理的需要，道路设计要结合防火。因此，从旅游的角度来讲，旅游交通规划必须便于游客疏导，尽可能消除瓶颈效应和盲肠效应。（一）外部交通规划1、外部交通规划应增加X景区的可达性，加强X生态文化旅游度假区与外部的联系，提高区内现有与其他乡镇（村落）的道路质量，对道路予以拓宽，采用水泥硬化，并达到二级公路标准，宽度为8米。外部交通主要规划2条：第一条：县城——新建大桥——X-100- 生态文化旅游度假区游客集散中心。此公路连接至景区主入口处，而X生态文化旅游度假区大门牌楼又建在新建的杨林大桥对面，成为的一个旅游形象窗口。第二条：县城——莲花村——仙元游客服务区。该条旅游公路，考虑到工程量及成本，采用部分拉直方案，建设仙元游客服务区主入口与莲花村的水泥公路。（二）内部道路规划1、规划原则（1）X生态文化旅游度假区内部交通系统中，各功能区自身内部要构成相互独立的循环游览系统。（2）要以主干道为纽带，形成密不可分的完整的旅游区。（3）内部交通规划要大到功能区，小到各景点均应有游览线路贯穿始终，道路自成环路，尽量不走回头路。（4）内部道路规划应合理利用地形，因地制宜地选线，与当地景观和环境相配合。（5）不得损坏景物和景观，应避免深挖高填、形成竖向创伤面。2、内部道路系统规划以X生态文化旅游度假区的资源、环境状况为依托，结合原有道路系统，充分考虑游客可进入性和方便性，按照旅游X生态文化旅游度假区道路规划设计要求，在X生态文化旅游度假区内规划形成“机动车道—游览车道（电瓶车道）—-100- 游步道”三级道路体系。（1）机动车道：采用水泥路面，宽6m；分南、北两条线路。往北通往仙元服务区，往南通过畈背刘家村旧址“江南农耕第一村”，最后抵达X灵应禅寺板块区域。作为主要干道的机动车道，将景区中几个最主要的功能区联系起来。（2）游览车道（电瓶车道）：路面宽4m，水泥路面。禁止景区外的机动车入内，提供绿色环保的游览车供乘坐，以尽量减少对自然环境的干扰。南部游览车道从“江南农耕第一村---畈前”开始，最后到达仙元服务区，再次与主干道连接；北部游览车道从仙元村开始，乘游船至赭亭水库，最后到达蔡石古村区。作为次干道，这两条游览车道贯穿了整个景区，基本上能够到达所有旅游项目的设置区域。（3）游步道(包括木栈道)：宽1.5～2m，随地形和景观需要设置，可采用卵石或红石铺设。道路在保持了区内静谧、悠闲的环境特质情况下，可以深入景区各个细部，供游人自主选择观光项目，同时保持了区内静谧、悠闲的环境特质。（4）水路及码头：水上游路主要布置在信江流域和赭亭水库区域，船只为主要交通工具，让游客进行水上观光游览活动。在赭亭水库共规划5处码头，分别为蔡石码头、仙元码头、赭亭山北码头、赭亭山南码头、羊岩码头和湖大坝码头。在信江共设置3处码头，分别为杨林村码头、古渡口码头、信江河滩码头。-100- （三）停车场规划停车场规模采用以下公式来计划停车场面积。C=（M·U·B）/（N·R）式中：C为停车场用地总面积(㎡)；M为旅游高峰日游总人数(人)；U为停车率，规划取70％，N为每台车平均容纳人数取15人/车，R为停车场利用率按80％计，B为每台车平均占地面积，取45㎡/车。旅游高峰日游人量按全年日平均游人数的3倍计，得出旅游车辆需停车场面积。预测结果：共7570㎡。规划设停车场3处，分别为游客集散中心1个，面积约5000㎡；仙元服务区1个，面积约1500㎡；芳坪服务区1个，面积约1070㎡。-100- 3.5.2给水工程规划（一）用水量预测用水单位数量用水定额用水量园林酒店100床位350122.5疗养中心100床位35035农耕文化馆100床位35035生态农庄60人35021灵应寺50人25012.5X新村居民100人25025旅游集散中心100人25025仙元村居民240人25060农家客栈90床位25022.5餐饮2000人次2040合计398.5（二）给水规划X生态文化旅游度假区主要用水单位为园林酒店、农耕文化馆、X新村、仙元村、疗养中心等，用水总量约为400m3/d。年用水量为：398.5m3*360=14.3万吨X生态文化旅游度假区总取水点定在莲花村供水站，采用地下水供水，布管形式采用树枝状网。四、排水工程规划（一）污水量预测X生态文化旅游度假区污水排放系数按0.8～1.0考虑，景区内污水总量约320m3/天。（二）排污规划-100- 本规划采用人工生物处理方法，即利用微生物将污水中的有机物分解氧化成稳定的无机物，使污水净化。该方法耗能少，效果好，投资少，管理方便。其工艺流程如下：在旅游集散中心、“江南农耕第一村”、仙元服务区和蔡石村养生区各建一污水处理站，污水经过处理达标后，排入溪河、林地。（三）雨水排放规划●公路、游道、景点的雨水处理：为防止上述设施将雨水地表径流的冲刷、侵蚀，规划在景点的外围公路、游道的上侧，修建明渠，设置澄清池，将雨水排入溪沟。●在上述4个功能区主体建筑的周边区域和旅游接待点修建明沟或暗沟，迅速有效地排除地表水。3.5.3供电工程规划（一）用电负荷估算X生态文化旅游度假区用电负荷按照以下标准进行预测：公共建筑用电指标为100vA/㎡（建筑面积），村镇居民、园林酒店用电标准为50vA/㎡（建筑面积）,农耕文化馆、生态农庄用电标准为75vA/㎡（建筑面积）。项目年总耗电为：1232.5kvA*300=37万度。随着景区基础服务设施的增加，各个建设项目的陆续完工，景区的用电负荷将大幅度增加。叫景区今后在电量方面进行增容（用电负荷估算结果见表）。-100- 用水单位面积（㎡）用电指标（kvA/㎡）供电负荷（kvA）园林酒店70000.05350疗养中心36000.075270农耕文化馆24000.075180生态农庄27000.075202.5旅游集散中心31000.05155农家客栈10000.07575合计1232.5（二）供电规划1、变电房和变压器规划依据X生态文化旅游度假区总体规划，确定电源由东边莲花村和南边村庄两路引至景区。规划新建“江南农耕第一村---畈前”变电房、X村板块变电房、仙元服务区变电房和蔡石服务区变电房4座，X村板块配1台500kva的变压器，江南农耕第一村配设两台1500kva的变压器，仙元服务区和蔡石服务区各配1台1500kva的变压器（见表12.3）。序号名称规划项目及数量1“江南农耕第一村”（60㎡）输电线1.5㎞、500kvA容量的变压器2台2X村板块变电房（60㎡）输电线0.5㎞、1500kvA容量的变压器2台3仙元服务区变电房（30㎡）输电线1.5㎞、1500kvA容量的变压器2台4蔡石服务区变电房（30㎡）输电线2.0㎞、1500kvA容量的变压器2台同时，要根据国家规范要求，区内的高低压电力线路必须走地下电力电缆。规划所有供电线路均采用直埋方式敷设，埋深－0.8m以下，所有线路过道路处均穿镀锌钢管。-100- 2、路灯及景区亮化规划规划各功能区的主要道路均设置路灯照明，各类建筑及主要景点统一进行建筑艺术灯光设计，灯具选择应因景制宜，与环境相协凋。规划路灯照明线路均采用直埋方式敷设，埋深－0.5m以下。3.5.4通信工程规划X生态文化旅游度假区从新滩乡引入光缆或通信电缆设置电话机，以满足游客对外通信联系和宽带上网的需求。规划在区内设置通讯基站一处，以实现移动通信的覆盖率达100%。规划近期在X生态文化旅游度假区建一套卫星地面接收装置，并建立覆盖全区的有线广播电视系统。规划进入X生态文化旅游度假区内的所有通信、电视、广播线路，均采用直埋敷设，埋深在-0.7m以下，有些路段可采用穿保护管直埋方式敷设。3.5.5综合防灾规划为保护旅游资源和区内基地财产设施安全，保护游客生命财产安全，必须采取必要的预防措施，具体包括以下几个方面：1、防火-100- 健全生态文化旅游度假区防火体系，完善监测了望系统、通讯调度系统、林火阻隔系统、火源管理系统、扑救系统、组织指挥系统，达到生态文化旅游度假区防火队伍专业化、消防机具化、管理规范化，强化责任制教育。具体为：●实行防火责任制，全员防火；●在旅游宣传册中介绍防火常识；●利用了望塔在防火期间进行全天候观察；●防火期严禁任何形式的用火，并控制游客的吸烟行为；●配备高倍望远镜1架、望远镜8架，负责生态文化旅游度假区火情监测；●增2台风力灭火机及15个灭火器，达到生态文化旅游度假区工作人员人手一件扑火工具。2、防泥石流保护植被，绿化裸地；道路塌方后及时修护；加强区内现有砂石基地护坡绿化。3、防病虫害严格进行种苗检疫，防止病虫害发生和蔓延；以生物防治为主，化学和物理防治为铺，防护区域内的林木资源，防治松毛虫、松蚜等病虫害；设立、健全林木病虫害防治与研究机构，开展科研项目、引进最新防治方法。4、防洪规划防洪根据《防洪标准》（GB50201－94）的规定，将X生态文化旅游度假区内的信江河和赭亭水库的堤防防洪标准为20年一遇，并应在景点规划中充分考虑人工景观与自然景观的结合以及自然地势的特点，合理安排防洪装置。-100- 5、抗震规划抗震设施和人防工程比照新滩乡和县的标准实施。6、游客安全保障体系●定期巡视各景点与X景区内部，每天配备专门人员巡视区内主要道路；●设立紧急救护机构：配备一辆救护车，设置一处紧急医疗救护点，同时根据景区道路的规划和景点的分布，在某些重要节点处（如道路交叉点、主要景点等）设置若干个救助节点，构建一套完整可行的救助体系，以应对突发事件（如漂流落水、悬崖跌落、交通事故等）的发生，使得游客在事发后能在最短时间内能够得到及时有效地救助。●在X生态文化旅游度假区的悬崖、陡坡、悬索、公路急转弯处、深水体、密林等危险特殊区域，需要完善好护栏、防跌、防滑、危险警示牌、导向牌等安全设施的建设，并经常检查，提请游客注意，保证游人安全；●在宣传册中介绍安全常识、常见疾病医治常识；●定期组织工作人员学习防灾知识，提高防灾意识。-100- 3.5.6旅游服务设施规划1、景区小型服务点规划：本着方便游客的宗旨出发，在景区内不同部位布置8个服务点。分别布置在生态农业体验区南部的野营区及后山山岗鞍部、干礁岩、羊恋赭亭、卧龙岩、仙元黎杖厅旁、蔡石古村。2、公用电话亭规划：主要沿道路布置，考虑到建设成本，在丹霞景点区内不予布置。整个区域共设11个电话亭。分别布置在旅游集散中心（4个）、“江南农耕第一村”（3个）、仙元服务区（2个）、芳坪服务区（2个）。3、公共厕所规划：基本上与景区服务点的规划相同。同时，还在丹霞景点区内的干礁岩和羊恋赭亭附近各布置1处。共10处。4、垃圾集散点规划：共设5处，分别在生态农业体验区、旅游集散中心、江南农耕第一村、蔡石古村养生区、赭亭水库游览区和X灵应禅寺板块适当位置内各布置1处。-100- 第四章节能方案分析4.1用能标准和节能规范能源是发展国民经济的基础，随着改革开放的不断深入，生产飞速发展，能源供需矛盾日趋突出，为了认真贯彻国家产业政策和能源管理政策，结合本工程实际情况，在设计中采用了多项有效的节能措施，降低能源消耗，做到合理利用、节约能源。本项目建设所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能规范如下：1．国家发改委《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资[2006]2787号）2．国家发改委〈关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）的通知〉（发改环资[2007]21号）3.江西省发改委《印发关于江西省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知》根据目前掌握的大型公共建设的耗能情况，在对节能节水工作具体做到：1、-100- 查清家底，严格管理。对节能、节水工作要实行专人负责制，掌握各项消耗情况，确定重点，制定节能节水的工作计划和措施。要做到目标明确，责任落实。加强项目的运行管理，杜绝跑冒滴漏的浪费现象；通过对系统设备进行合理应用，包括应用变频调速技术、提高水泵风机等输配设备的运行效率等措施，即可节电10%—20%；通过改善过渡季节设备运行方式，避免冷热不均，增加自动控制系统等措施，也可实现10%—20%的节能效果；另外，各输配设备在设计上一般保险系数过大，设备之间不匹配，普遍存在“大马拉小车”现象，节能潜力约10%—20%。综合各项节能措施，大型公共建筑的节能潜力应在30%以上。　　2、加强对用能用水的管理，制定相关办法，学习先进单位的经验，把节能节水降耗列入成本管理目标和部门的绩效考核，要向节能节水要效益。积极采取节电节水措施，从技术、设备上治理浪费的根源。通过进行节能诊断，对建筑物热工、采暖、空调、照明系统及用水设施浪费原因弄明白，然后进行节能、节水改造。积极使用变频电机、节能电梯、温控阀等节能新技术、新设备。除了加强管理，解决表层的跑冒滴漏等浪费现象，还要通过对设施的改造和采用先进技术，实现节能降耗。请节能节水专家对系统进行咨询诊断。　　3、抓宣传，重教育。要利用各种形式在内部开展节能、节水的宣传教育工作，提高每一位工作人员的自觉节约的意识。要从小事抓起，从节约每一度电，每一滴水，每一张纸做起。用电高峰，倡导提高空调温度，限制高耗能设备的使用，减少照明亮度等措施，必要时还要采取限电避峰、错峰用电的措施。自觉养成勤俭节约的习惯，要倡导绿色消费，形成节约光荣、浪费可耻的风气-100- 第五章建设用地及建设条件5.1建设用地1、项目位置本项目X生态文化旅游度假区位于县城西北部的新滩乡莲花村。2、规划范围本项目《总规修编》的范围四至主要包括：东至杨林自然村、畈背刘家自然村旧址，西至赭亭水库，南至X自然村信江河畔，北至蔡石自然村旧址。项目宗地地名为新滩乡莲花村，核心区面积约5.028平方公里。5.2区位条件地理位置县境内东南西三面环山，武夷山脉北麓绵亘于县域南部，其主峰黄岗山为中国东南大陆最高峰，海拔2157.7m，有“华东屋脊”之称。境内地势南高北低，并由东南向西北逐步倾斜。南境最高处海拔2157.7m，北境最低处海拔40m。山地和丘陵面积占全县总面积的70%以上。山地岩性以酸性花岗岩类为主。地形地貌-100- 全县地貌类型齐全，南部为中低山区，中部为低山丘陵地区，北部为低丘岗地和河谷平原区。全县共有耕地面积22487.4h㎡，其中水田20446.9h㎡，旱地2040.5h㎡。林地面积近10万h㎡，草山草地面积4785.5万h㎡，可利用水面1356.7h㎡。“七山半水分半田，一分道路和庄园”是县地形地貌的基本写照。X生态文化旅游度假区地形为剥蚀低丘岗地形，岩体以红砂岩、砂砾岩为主。长年的水侵蚀造成了X生态文化旅游度假区内大大小小的“U”形山谷、陡峭崖壁和形态各异的岩洞群，岩体祼露，形成了较为突出的丹霞地貌特征。独特的丹霞地貌景观造就了X生态文化旅游度假区内最为基本且最为主要的观光休闲资源。土壤县土壤分为7个土类，11个亚类，44个土属，121个土种。其中水稻土35133.3h㎡，占土地总面积的16.1%；红壤148666.7h㎡，占土地面积的68.3%。X生态文化旅游度假区内的土壤主要为酸性砂质红壤，非常适合马尾松、杉树等的生长。但是由于土层较浅，区内树木难以长成参天大树，这在某种程度上影响了植物景观的营造。河流水系县境内江河溪涧密布，众多河流中以陈坊河、杨村河和河为主干流，河水自南而北注入信江。在X生态文化旅游度假区内，主要分布有信江、赭亭水库、X湖三大水体，除此之外，还有大大小小上百处山塘水体。●-100- 信江：江西五大水系之一，源于赣东北怀玉山脉，全长313㎞，在境内的流程40㎞，在X生态文化旅游度假区境内流程约1.5km，若从杨林村漂流点计算，河段长可达3.4km。X生态文化旅游度假区段的江宽从80m到200m不等，水流较为平缓，为开辟水上游览观光等活动提供了较为安全和舒适的条件。●赭亭水库：始建于1975年，1977年竣工。积雨面积5㎞2，库容为508.5万m3，属小（一）型湖，目前主要用于横峰县的农业灌溉。湖水域广阔，蓄水量大，水质较为良好，这一方面为X生态文化旅游度假区用水提供了方便的取水水源，另一方面宽阔的水面为开辟X生态文化旅游度假区水上游览观光等活动提供了有力条件。值得一提的是，由于灌溉作用，湖在秋冬两季水面下降很大，这在一定程度上影响了X生态文化旅游度假区旅游资源的景观效果。●X湖：面积不大，库面积约8万㎡，总库容量13万m3，堤坝高10m。目前主要用于灌溉和养殖，由于村民采用猪粪作为鱼食，因此，水体受到了一定程度的污染，给水面的开发带来了一定的负面影响。广阔的水域不但为X生态文化旅游度假区的开发提供了充足的生活用水来源，而且为水上游览观光、漂流、垂钓等活动的开展提供了良好的载体，同时也在一定程度上丰富了X生态文化旅游度假区内的景观类型。气候-100- 地处亚洲东部，纬度较低，属中亚热带湿润地区，距海洋较近，受亚洲大陆和太平洋、印度洋季风交叉影响，气候温和，雨量充沛，日照充足，无霜期长，四季特征明显。全境虽在统一大气候的控制下，但因地形复杂，南北相对高差较大，导致气候条件垂直差异较为显著，光照、热量、积温北部平原多于南部山区，降水量则南部多于北部。境内多年平均降雨量为1733～2000mm，年平均气温8.7℃～17.9℃，平均日照为1952h，除2月份外，月平均日照均在100h以上，7、8两个月平均每天日照达8～9h，极值气温：最低－8.5℃（1973年12月26日），最高40.1℃（1967年8月28日）。常年多东风，秋季常现旱情。良好的气候条件，一方面形成了具有浓厚地方特色的动植物景观，为X生态文化旅游度假区的开发提供了良好的生物景观资源；另一方面，适宜的气候也为X生态文化旅游度假区的开发提供了较为舒适的气候条件。植被县森林植被保护良好，全县覆盖率为72%，比江西省的全省森林覆盖率60.05%高出约12个百分点。境内植物资源非常丰富，已查明的植物资源达5000余种，其中高等植物近3000多种，药用植物达1551种。属国家重点保护植物名录（第一批）有21种，占江西省内国家重点保护野生植物种类的40%；属江西省级重点保护植物的有72-100- 种,占全省总数的44%.社会经济概况（一）人口至2012年底，县总人口46.3万，其中农业人口36.3万，城镇人口10万余，人口密度为194人/k㎡。全县17个乡镇。城镇从业人员2.26万，其中工业从业人员0.88万，服务业从业人员0.49万。城镇登记失业率控制在4%以内，人口自然增长率为8.0‰。X生态文化旅游度假区包括X、仙元、蔡石三个自然村，人口分别为99、236和52人。（二）社会发展随着经济体制改革的逐步深化，县长期处于封闭状态的经济开始活跃，多层次、多形式、多渠道的经济网络正在逐步形成。到2006年县国民生产总值为28.2亿，人均GDP0.67万元，消费品零售总额达13.07亿元，城镇居民可支配收入为8278元，比上年增长8.1%，农民人均纯收入3713元，比上年增长3.3%。县域经济的快速增长是开发旅游度假业的基本前提。良好的经济发展势头为X生态文化旅游度假区的开发提供了强有力的经济基础，同时也提高了居民潜在的休闲旅游度假消费能力。第六章环境和生态影响分析-100- 6.1生态环境保护规划的原则和目标（一）规划原则1、开发与保护相协调的原则要在保护的基础上开发，同时使开发更有利于保护，即所谓“以发展求保护，寓保护于发展”，达到经济效益、社会效应和生态效益的统一。坚决摒弃“先污染后治理，先破坏后恢复”的开发模式，建立一个旅游开发与环境保护综合协调的长效决策机制，努力从源头控制旅游环境污染和破坏。2、统筹规划、突出重点、分步实施原则统筹考虑生态文化旅游度假区的生态环境保护问题，优先抓好对旅游环境影响较大的工程以及旅游生态环境较为脆弱区域的防治工作。X生态文化旅游度假区保护实行分类、分级保护，严格制定各类、各级保护区的规范和条例。3、科学保护的原则将现代最新技术手段应用于生态环境保护之中，如利用信息技术建立X生态文化旅游度假区火灾检测系统、水质检测系统和空气质量检测系统等，使保护工作科学、具体、有效。4、保持X生态文化旅游度假区生态平衡原则X生态文化旅游度假区内各景点的开发必须控制在生态环境容量之内；X-100- 生态文化旅游度假区景点建设必须控制人工建筑的数量和规模，以不破坏生态环境为基础，长久保持X生态文化旅游度假区良好的自然生态环境。（二）规划目标1、大气环境质量按照《环境空气质量标准》（GB3095—1996）标准，X生态文化旅游度假区的空气质量要达到一级，个别旅游者密度大的景点环境质量达到二级以上。2、水环境质量X景区的地表水达到《地表水环境质量标准》（GB3838—2002）规定的二类水体指标；浴池水质，饮用水质要按《生活饮用水卫生标准》（GB5749－1985）标准100％达标。3、固体废弃物处理生活垃圾和转运站要远离景区各景点，区内地面保持清洁。4、噪音噪声震动达到旅游区、居民、文教区或特殊住宅的要求，区内交通噪声要控制在60分贝以下。5、自然环境X-100- 生态文化旅游度假区的整体环境的美景度、舒适度要保持在优良水平以上；绿化率达到90％以上，旅游资源开发和环境容量相适应，建筑密度低于10％；为旅游者创造一个赏心悦目的自然生态环境。6、文化环境X生态文化旅游度假区要营造一个民风纯朴、热情好客、民俗文化氛围浓郁的文化环境。6.2分级保护规划根据X景区的资源特点、开发进程和土地利用情况，整个X生态文化旅游度假区将采用按分层级的原则进行保护，即将整个区域分为一级保护、二级保护、三级保护和外围保护区等四个类别，其中前三项属于景区范围内，后一项位于景区范围之外。具体保护计划如下。（一）一级保护区指生态系统敏感性较强，容易受到外来干扰，并具有较高景观价值，需要重点保护的区域，保护范围为丹霞游赏区，面积约121.44h㎡。主要对区内的丹霞地貌、山体、岩体、生态林地和水体等进行保护。1、保护对象●区域内部所有的一、二、三、四级景观资源单体；●区域内部的自然山体、河流溪涧和所有裸露的丹霞岩体；●区域内部的森林植被，尤其是区内遗存的部分原始次生林。2、保护措施-100- ●严格执行国家的有关规范和审批程序，禁止在区内进行有损生态环境保护和生态景观的活动，杜绝破坏性建设。除必要的游览道路、少量的游览设施和服务设施外，禁止任何其他与风景保护和风景旅游无关的设施建设，严禁安排餐饮设施、旅馆床位。●非游览区域需要封山育林，严格保护自然山水与原始生态环境。严格禁止开山采石、放牧、采药、挖根、狩猎、砍伐森林、毒鱼、电鱼、炸鱼等破坏野生动植物生态资源的活动，加强环境绿化，恢复自然生态的原生性，活动内容主要以生态观光为主。●严禁建设机动车道和机动车道的进入。整理和完善现有游路系统，选择合理的游览线路，建设必要的步行游路和环保游览车道。游人游览时必须按指定的线路游览，非游览区域严禁进入。（二）二级保护区主要指丹霞游赏区西北部区域，具体包括赭亭水库、生态保育区、太子岭区域和东南面的信江区域，面积共约164.66h㎡。在保护X生态文化旅游度假区内生态系统的稳定和生物多样性前提下，可进行一定范围和强度的开发利用。1、保护对象●区内森林植被，特别是赭亭水库以西的生态保育片区中遗留的原始次生林；-100- ●区内自然山体、河流、湖、其他山塘溪涧等水体、岩石；●区内景观资源单体。2、保护措施●保护自然生态环境，严格审批区内符合总体规划要求的建设项目，限制建设与X景区保护和风景游览无关的旅游设施，可以安排少量的餐饮设施和旅游床位，但需严格控制建设的类型和规模。●除在不可避免的特殊区域外，其他区域严格限制建设机动车道路和机动车的进入。整理完善现有的游路系统，游览活动应尽可能地按指定路线进行游览。●加强森林植被的培育，可以对区内的森林植被进行必要的林相改造；区内严禁采石、挖沙、砍伐森林、毒鱼、炸鱼；禁止往湖、河流、溪涧、山塘内倾倒垃圾、直接排放生活污水。（三）三级保护区X景区范围内除一、二级保护区之外的区域，具体包括江南农耕第一村、生态农业体验区、X村灵应禅寺和蔡石古村养生区的北部区域，面积共约216.7h㎡。1、保护对象●-100- 对区内的优良级旅游资源单体如古渡口遗址、灵应寺遗址、印山、黎仗厅等进行严格的保护，并划定保护范围，同时对其他旅游资源单体进行恰当的保护；●区内的森林植被、名木古树、自然山体、水体及岩石等自然景观与生态环境；●区内农田、园地、果林、水塘等。2、保护措施●有序控制各项建设与设施，设施的建设力求自然，并与景区整体环境相协调。合理安排餐饮设施与旅宿床位，根据游人活动与规模，控制其选址与规模。●控制民居的建造与修缮，对民居建筑的风格、体量、色彩等方面提出具体要求，对现有不协调的建筑进行立面、屋顶等外观改造，增加村前屋后的绿化，改善村落环境。●游人活动按指定路线进行，在指定的区域可以进行露营、野炊、考察等活动。●保护区内田园风光与田园生活氛围，保护一定的生产与生活区域，保护居民（景区规划保留）的传统生活方式与生活环境。●保护自然山体、森林植被、水体、岩石等，严禁采石、挖沙、狩猎，保护景区自然风貌与生态环境。-100- （四）外围保护区主要指X生态文化旅游度假区的四周外围区域，它是景区的生态和景观背景，具备一定的景观基础，主要以农业生产为主。禁止建设影响景观和污染环境的项目，严格控制区内的面源污染，加强对农药、化肥使用的管理，防治污染水域，严格控制无序的水产养殖活动，严禁在水体岸边乱倒垃圾和堆放垃圾。保护周边山体，培育山林植被，严禁开山采石，严禁砍伐树木，保护自然水体。6.3专项保护规划（一）林地生态环境规划通过林地生态环境建设，规划区森林覆盖率达到90％以上，保护赭亭水库、信江、X湖和丹霞游赏区、蔡石古村养生区、生态保育区内等生态系统的完整性，形成环境优良的生态旅游环境，保护规划措施如下：1、逐步对现有林地进行林相改造，增加阔叶林比例，提高林地生态效益。尤其是要加强对丹霞游赏区、生态保育区、蔡石古村养生区进行林相的改造和绿化保护，可以适当引进一些具有观赏价值的物种，同时要加强对外来引进物种的管理，防止“生物灾害”，建立森林防火，森林防虫检测系统，做好预测预报，发现病虫害时及时防治。-100- 2、利用国家退耕还林政策，加大退耕还林力度，全面增加植被覆盖率，并丰富植被类型，增加生物多样性。3、将进入景区的所有交通道路以及景区内的所有道路两旁建成绿色长廊，同时要加强对现有林相的改造，提高景观整体性、观赏性，形成“月月有花赏，季季花不同”的景观层次。4、加强生态文化旅游度假区的风景林建设，如在X、仙元、蔡石等村民居住中心地选择种植一些美学观赏价值高、净化环境能力强的树种，如枫香、杜鹃、金缨子，五针松等，以丰富植物景观。5、严格保护在叫景区内栖息的各类候鸟及其他野生动物，严禁捕杀，贩卖野生动物，保护鸟类等动物的生活环境，扩大阔叶林和浆果类植物种植面积，为鸟类生息繁衍创造条件，同时加强科研投入和科普教育，提高群众的生态意识。6、在生态农业体验区内发展多种农业产业，加强农业区的生物多样性保护，加强农林业的研究、利用和发展。（二）水体保护规划根据环境监测的结果得知，在景区内村庄点的浅层地下水和区内部分地表水已受到不同程度的污染，主要为面源污染，针对污染产生原因，现采取下列具体措施进行解决：●规范景区内村民牲畜养殖的方式、规模和结构，逐步实现牲畜的“散养式”向“关养式”转变；●-100- 实施沼气工程，将生活垃圾和牲畜肥料进行集中处理，既可以解决村民的一部分能源，同时也便于生活垃圾的统一管理；●实施堆肥技术，将景区的固体废弃物进行集中堆放、发酵、作无害化处理；●严格控制景区内各种污染物的排放，加强对化肥，农药的使用管理，控制面源污染，防止污染水域；●提高景区污水的处理效率，实现雨污分流制，加强垃圾场的管理，杜绝垃圾渗滤渗入地下，保持地下水体的纯净；●建立水质检测体系，严格管理办法和管理制度，打破部门和规划界限，实行区域水资源的统一规划，统一建设，统一管理，使景区内的水质保持在地表水II类标准。除了上述措施外，还应该采取下列措施给予保证：1、严格控制无序的水产养殖活动；2、提高X生态文化旅游度假区林木覆盖率，做好景区的水土保持工作，禁止开山采石，放牧砍伐等人工活动；3、加强池塘和湖管理，并合理引导一些净水植物，如菖蒲、浮萍等植物的种植，杜绝蔓延性水生植物的过度蔓延，严格保护湿地生态，营造水鸟栖息地。4、下列物质禁止向水系水体排放、倾倒或堆放、储藏、填埋：●含汞，镉，砷，铬，铅，氰化物，黄磷等剧毒物品及其废渣和农药；-100- ●油类，酸液，碱液和剧毒废液；●含高、中、放射性物质的废水和放射性固体废弃物；●生活废水、生活废渣和其他废弃物。以上物质如要堆放、储藏、填埋，必须采取防水，防渗漏、防流失等措施。（三）大气及声环境保护通过环境质量监测得知，X生态文化旅游度假区内局部地区的二氧化氮（NO2）和总悬浮微粒（PST）有轻度超标，根据其产生的原因，现采取以下措施给予解决：●旅游接待设施及农村居民点推广使用清洁燃料，如液化气、天然气、电、沼气等，逐步减少农村地区对煤炭、薪炭等燃料的需求，现有烧柴炉要逐步过渡到使用沼气燃料；●对进入景区的机动车辆，全部实行尾气检制，尾气超标车辆一律制止进入；●严禁信江河滩的采砂挖砂行为，减少悬浮微粒的数量，保证河道的安全；●上级主管部门应妥善处理好县工业园区废水废气的排放与景区之间的关系，达到二者和谐共生与发展；●加强景区内道路的管理，通过与公安、交通等部门的合作，完善交通信号标识，采用设置禁鸣区，禁鸣路段，噪声达标区等手段，并在主要过境交通线两侧设置绿化噪声隔离带。-100- （四）环卫设施保护规划X生态文化旅游度假区内生活垃圾的收集逐步实行容器化，密闭化。近中期以垃圾箱收集为主，增加垃圾箱数量，并逐步实行袋装化收集；远期全面实行袋装化收集，并逐步实现分类收集。在主要步行游览线两侧设置收集行人手持零星废物的废物箱，并在江南农耕第一村、生态农业体验区、X灵应禅寺区、仙元服务区和蔡石古村养生区等主要功能区内设立集中式垃圾收集点，服务半径为0.5～1km，生活垃圾收集后统一集中处理，逐步实现生活垃圾无害化处理率100％。（五）公共厕所选择建造公共厕所的地点应因地制宜、合理规划，尽量与旅游服务设施结合。设计应符合公共卫生要求，并达到国家《旅游厕所质量等级的划分与评定》的要求。并对其进行统一管理，建筑形式与周围景观环境相协调。-100- 6.4文化生态保护规划X生态文化旅游度假区的民俗风情、民俗节庆丰富多样，对民俗风情旅游资源应通过开发扶持的方式予以保护、继承并发扬。主要保护规划要点为：●严格控制景区内的民居建筑风格，拆除“异类”建筑；●对景区现有的景观文化进行挖掘和整理，并以文字形式发扬光大；●将当地群众吸引到旅游开发中来，实现旅游开发的可持续发展；●对景区的人文景观、古树等造册登记，制定严格的管护措施；●恢复或重建灵应寺，强化宗教吸引物的招牌效应，同时加强寺院周围的绿化，通过景观营造宗教氛围和景区环境；●在芳坪服务区内建立民俗一条街，满足旅游者参观、参与、体验、购物的需求，同时也是宣传及X特有的民俗文化的重要途径。第七章企业组织与人力资源配置-100- 7.1项目组织管理组织机构及职责：项目实行“政府引导、财政牵头、资金整合、科学规划、标准施工、部门实施、乡镇配合、项目到户”的管理运行机制。1、成立项目领导小组。制定实施方案，综合协调项目实施，进行项目实施检查，阶段评估，监督资金使用情况。2、成立项目实施小组。公司有关部门负责人为成员，严格按照实施方案的内容组织实施。同时，建立项目档案，及时对技术成果进行总结推广，推动各项技术推广应用。3、成立专家技术组。聘请区内专业技术人员组成专家技术组，对项目总体建设进行技术指导和技术服务，研究解决项目建设遇到的技术难题，开发和推广各种先进技术，并对项目建设的技术人员进行培训，保证项目的先进性与示范性。公司董事长为项目法人，实行法人负责制。在项目实施过程中涉及到招标工作的，公司负责招投标过程中的方案制定、投标单位资质审查，发标等工作，在招标时，邀请县财政、审计、纪检、监察、农综办、公正处等部门现场参与，以确保招标工作的公开、公正、公平。-100- 图7-1项目组织机构图-100- 7.2项目运行管理为保证项目的顺利实施，在项目管理上实施六项管理制度：1.项目实施实行法人负责制项目领导小组组长为公司董事长，项目经理为第一责任人，项目实施单位法人为所实施项目的总负责制。项目董事长和项目第一责任人签订责任书，明确职责、任务和措施，实行目标管理责任制。2.质量管理实行监理、监测制聘请专业部门有资质的工程监理人员组成监理小组，严格按照国家和自治区有关工程技术标准、规程，对项目实施全程工程技术质量进行监理，认真做好质量管理工作。监测对象是所有项目建设内容和项目管理，对项目执行进度与质量、投资与效益、环境变化、经济财务、物资管理和社会影响等方面进行监测。监测的主要内容包括：对项目建设各项内容的实施进度，各项措施实际达到的质量标准、技术服务工作的实际效果等进行监测评价。3.项目实施实行全程控制管理制-100- 按项目实施计划，对拟建项目进行统筹计划，制订施工方案、施工进度、项目构成、资金构成、物资和劳动力计划方案。建立项目经常性的检查、监督、监理制。在项目建设过程中，按照项目建设周期的阶段性建设计划安排，组织有关部门、专家和施工人员对进展和完成情况进行检查，确保项目按设计方案实施。实施过程中要建立项目建设档案，对项目施工、设备购置等都要进行认真的登记，做到项目申报、立项、实施方案、年度总结、生产记录等档案资料齐全。项目建设工程结束后，在自查自验的基础上，由自治区项目主管部门进行验收。4.财务管理实行报账制项目资金实行经费预算和报账方式相结合的管理制度，以分项目为依托设立专户、专账管理，建立严格的项目建设资金使用制度。运用财政、审计、监察等综合力量，加强项目资金划拨和使用过程中的监督检查，坚持厉行节约、专款专用。按照我国现行《会计法》、《银行法》、《扶贫资金管理办法》制订财务核算、财务报表、审计等财务管理办法。项目财政资金管理要严格按照国家农业综合开发专项资金管理办法执行,实行专帐管理,做到帐帐相符,帐证相符,帐物相符。项目资金的支出要符合有关规定，严格实行报账制，不得挤占、挪用，不得用于事务性开支。项目所需的物资、器械、工程建设等实行招标制。资金由各承担单位自筹解决，项目批复后由公司筹措自筹资金，根据项目进展情况分期分批拨付。-100- 第八章项目实施计划与进度本项目建设期限为10年，即2014-2024（即开始营业2015-2024）年。根据旅游X生态文化旅游度假区内开发项目的具体安排以及开发公司的投资经营构想，共分三个阶段进行。近期：2014-2015年；中期：2016-2018年；远期：2019-2024年。-100- 第九章经济影响分析9.1估算依据1、建筑安装工程投资。主要根据《江西省建筑工程概算定额》2001年，《江西省仿古建筑及园林工程单位估价》1997年，《江西省仿古建筑及园林工程单位估价表编制与应用》进行估算。2、道路建设工程投资。参照交通部1996年颁布的公路工程预算定额，结合县近年来同等级公路的造价指标确定。3、供水、供电及通讯等工程投资。参照国家相关行业的投资估算编制办法，并结合县邮政局、电信局、水电局、自来水公司提供的造价资料进行估算。4、其他工程费用。勘测设计费按直接费用的1.5％计，建设单位管理费用按直接费用的1.5％计。9.2建设分期X生态文化旅游度假区建设分二期进行，总投资2.433亿元人民币（其中：固定资产投资2.4亿元、流动资金0.033亿元），创建涵盖旅游配套要素全方位的4A级旅游景区。其中：一期建设，从2014年5月到2015年4月，共计11个月，计划投资1.3亿元。主要项目有：大门牌楼、入口广场、停车场、客服大楼、综合大楼和农耕文化静态、立体、互动的景观景点文化小品，以及恢复性建设X-100- 村灵应寺和新建农家客栈、农家餐馆、园林酒店、旅游商店、休闲健身馆及农舍小屋各景点区连接游览的循环公路、游步道、栈道等。确保景区的旅游基础设施、服务设施和旅游核心吸引要素的建设在该阶段基本完成，初步具备试营业的条件。二期建设，从2015年4月到2016年4月，共计12个月，计划投资1.1亿元。主要项目有：建设赭亭水库核心景区的景观小品、文化长廊、观景平台、游步道、栈道、码头、游船，以及蔡石古村落建设（包括蔡石码头、蔡石祠堂、蔡石民宅）等。该阶段为景区的完善阶段，主要是丰富景区内容，完善景区设施。9.3投资估算经测算，X生态文化旅游度假区项目建设的总投资为2.433亿元人民币。项目投资按近期、中期、远期划分。近期投资1.333亿元，占固定资产总投资额的53.43％；中期投资1.1亿元，占45.21％；流动资金0.033亿元，占1.36％，详见投资估算表。-100- 9.4项目投资项目总投资为2.433亿元，固定资产投资2.4亿元，流动资金0.033亿元。在2.4亿元固定资产投资中，旅游度假工程投资为2.064亿元，占86％；基础设施工程投资与保护工程投资为0.24亿元，占10％；其它工程费用为0.096亿元，占4％。9.5项目效益分析（一）经济效益评价X生态文化旅游度假区财务计算期从2014年至2024年，共10年，2015年5月开始营业，并从开始营业起计算收入。1、营业收入考虑到X生态文化旅游度假区需分三期建设，由于近、中、远三期的年游客人数、接待游客的床位数、三期人均各种旅游消费等等均存在一定的差别，因此，营业收入的测算按三期的具体情况分别进行。（1）营业收入计算指标各期总人数（即开始营业2015-2024）：近期（3年）60.52万人次、中期（3年）150.43万人次、远期（4年）200.31万人次。●门票：门票价格为近期50元/人次、中期60元/人次、远期70元/人次。-100- ●船票：船票价格为近期近期60元/人次、中期70元/人次、远期80元/人次。●住宿：住宿人数按X生态文化旅游度假区三期中各期提供的实际总床位数（近期为园林酒店100床位；中期为园林酒店100床位、农耕文化馆100床位、农家客栈90床位，一共290个床位；远期为园林酒店100床位、农耕文化馆100床位、农家客栈90床位、疗养中心100床位，共390个床位）进行预测。客房平均入住率均按65％计。其中园林酒店为单价998元/间（占入住房的75%），单价698元/间（占入住房的25%）。农耕文化馆为300元/人晚、农家客栈为50元/人晚、疗养中心为120元/人晚。住宿年收入见下表。每晚住宿人数（人）单价（元）每晚收入年收入（万元）园林酒店（近中期）75*65%9984.871777.5525*65%6981.13412.45农耕文化馆（中远期）100*65%3001.95711.75农家客栈（中远期）90*65%500.29106.76疗养中心（远期）100*65%1200.78284.70●饮食：餐饮按近期40元/人次、中期50元/人次、远期60元/人次。●娱乐：按50元/人次。●购物：购物按近期30元/人次、中期40元/人次、远期50元/人次（各占游客人数的70%）。●交通：景区内交通按10元/人次。-100- （2）营业总收入根据上述计算指标，得知，在计算期内（即开始营业2015-2024），X生态文化旅游度假区的总收入为143190.71万元。其中门票收入26073.5万元，船票收入30186.1万元，住宿收入为38078.6万元，饮食收入为11683.1万元，娱乐收入为20563万元，购物收入为12493.81万元，交通收入为4112.6万元，详见表下表。近期（3年）中期（5年）远期（5年）合计游客规模（万人）60.52150.43200.31411.26门票30269025.814021.726073.5船票3631.210530.116024.830186.1住宿657015042.5516466.0538078.6饮食505.23612.47565.511683.1娱乐30267521.510015.520563购物1270.924212.047010.8512493.81交通605.21504.32003.14112.6合计18634.5251446.6973107.5143190.712、成本及税费（1）固定成本：包括折旧、修理维护费、职工工资及福利、市场开发宣传促销费、管理费等。●折旧：固定资产残值率为5％。●修理维护费：以折旧费的10％计算。●职工工资及福利：全园定员200人，其中管理和技术人员为30人，按2.5万元/人年；其他服务人员按1万元/人。●市场开发宣传促销费：详见客源市场调查部分。共计1000万元。-100- ●管理费：以管理人员人均1万元/年计。（2）可变成本：根据类似生态文化旅游度假区的调查资料和经验数据进行估算。门票以收入的10％计，船票以收入的10%计，住宿以收入的30％计，饮食以收入的45％计，娱乐以收入的30％计，购物以收入的50％计，交通以收入的30％计。（3）税金及附加。根据税法及有关规定，X生态文化旅游度假区应交纳营业税（税率为5％）、城市维护建设税（为营业税的7％）、教育附加费（为营业税的3％）等。各项成本及税金计算详见表下表。●总成本：规划期内成本总额（固定成本与可变成本之和）为53028.21万元，其中固定成本为17071.69万元，可变成本为35956.52万元。年均总成本为5302.82万元。●税金及附加：规划期内税金及附加为10023万元。成本及税费合计为：63051.21万元3、利润估算X生态文化旅游度假区建成后，营业总收入为143190.71万元，上缴税金及附加费10023万元，扣除总成本53028.21万元，利润总额为80139.5万元。年利润额为8013.95万元。如果所得税按15％计算，年缴纳所得税为1020.69万元，年税后纯利润为6811.86万元。经计算，项目所得税后投资利润率为28％，投资回收期为3.6年。-100- （二）生态效益分析X生态文化旅游度假区的开发建设通过实行分级保护，在丹霞游赏区、湖上游设置的生态保育区以及低强度开发区，将有效保护林木植被，进一步丰富生物多样性，涵养水源、保持水土、净化水质、调节气候、释放氧气、净化空气，有效改善区域生态环境。这对于促进当地自然生态环境的良性循环具有十分重要的现实意义。-100- 第十章社会影响分析10.1社会效益分析1、调整农业产业结构X生态文化旅游度假区所在地为较贫困的乡村，主要以水稻种植或渔业为主，产量不高，经济落后。通过旅游开发，可以刺激旅馆业、饮食业、建筑业以及旅游产品加工业等相关产业的发展，使产业结构趋向合理。2、提供大量的就业机会据测算，旅游业每增加1名直接就业人员，社会间接就业可增加5名。X生态文化旅游度假区直接就业人数为200人，可提供间接就业机会1000人，因而能大大缓解当农民的就业压力。对稳定地方的社会治安和人们正常生活秩序，促进当地社会经济长远发展，提高当地居民的生活水平，均具有重要意义。3、促进经济发展，提高人民生活水平旅游业是一个综合性的服务行业，需要满足旅游者的吃、住、行、游、购、娱、保健强身等多方面的要求，因而可以促进各行业的发展，活跃当地市场，促进经济发展，提高居民收入，改善人们生活质量。据有关研究表明，旅游支出每增加1元，可带动GDP增长4.7元。因此，开发X-100- 生态文化旅游度假区的旅游业将对县的经济产生积极的影响，也为县未来的经济发展提供一个良好的投资环境。4、传播民俗文化，促进对外交流X生态文化旅游度假区的开发促进了本土文化资源的挖掘、整理和保护，实现资源的价值，提高民俗文化的知名度，增强了“民俗的就是世界的”自信心。旅游业的发展有利于引进技术，引进人才，增进外界对当地的了解，促进经济的发展；通过旅游活动可以开阔视野，丰富知识，解放思想，陶冶情操，增进亲情，加深友谊，能增进健康，愉悦心情，激发爱国爱家的热忱。10.2项目风险性分析风险分析是针对项目建设和实施过程中存在的各种风险，分析其对项目的影响程度和其发生可能性的大小，并据此提出相应的防范措施的过程。风险分析充分体现了“预防为主”的方针。有效的风险分析，可对项目实施过程中的各种风险做到事前控制，并针对可能发生的事故制定相应的应急程序，使损失最小化。因此，为避免各种风险给项目带来的损失，在投资决策过程中，准确的识别风险因素并判断风险等级是十分必要的。第十一章结论与建议-100- 11.1结论该项目符合国家产业政策，符合本地经济发展规划，有利于促进地方经济发展；n本项目属资源综合利用项目，环保措施得当，运营过程中不会产生环境污染。11.2建议1.企业应严格执行国家、当地政府及旅游主管部门颁发的法规和政策，在项目建设过程中应严格按照国家有关规定和要求进行项目建设。2.项目运营过程中应加大生态环境保护的管理工作力度，杜绝环境污染事故的发生。3.企业在项目投入运营前应做好员工的各种知识培训工作，制定和完善各项规章制度，避免人为因素造成的意外事故发生。4．在项目建成前应做好突发污染事故应急预案。5.本项目承建单位尽快落实项目资金，协调好景区开发建设时期的相关工作，确保景区开发项目按期建成并开业运营。-100-'