西永U4-4-104号宗地地块可行性研究报告 141页

'西永U4-4-1/04号宗地地块可行性研究报告 目录中文摘要IABSTRACTII1项目总论21.1项目基本概况21.1.1项目名称21.1.2项目拟建地点21.1.3建设规模与目标21.2可行性研究报告编制依据21.3主要研究内容及研究目的31.4主要结论31.5项目主要技术经济指标42投资环境和市场分析62.1宏观环境分析62.1.1政策环境62.1.2经济环境82.1.3社会环境82.1.4房地产宏观环境总结92.2全国房地产市场分析92.3全国土地市场分析102.4重庆市社会经济发展分析112.5重庆市房地产市场分析142.5.1重庆房地产开发投资142.5.2重庆商品房销售情况152.5.3重庆市房地产市场总结172.6重庆市土地市场分析172.7重庆市城市规划192.7.1重庆城市区位及规划定位192.7.2重庆城市发展规划202.7.3重庆城市交通212.7.4重庆市城市规划总结232.8沙坪坝区城市规划和社会经济发展分析232.8.1沙坪坝区位及规划定位232.8.2沙坪坝区城市发展规划24 2.8.3沙坪坝区城市交通242.8.4沙坪坝区城市规划总结242.8.5沙坪坝区社会经济发展242.8.6沙坪坝区社会经济发展总结282.9沙坪坝区房地产发展分析282.9.1沙坪坝区房地产开发投资282.9.2沙坪坝区房地产销售情况302.9.3沙坪坝区房地产发展总结312.10区域未来市场供应需求预测312.10.1区域内住宅市场分析312.10.2区域内写字楼市场分析362.11产品价格估算372.12营销方案382.12.1营销策略382.12.2营销模式393项目SWOT分析和项目定位403.1项目SWOT分析403.1.1区位环境403.1.2有利条件403.1.3SWOT分析403.1.4应对措施413.2项目定位方案413.2.1产品定位413.2.2客户定位413.2.3价格定位424项目工程设计方案434.1.设计依据434.2项目设计主题和开发理念434.2.1设计主题434.2.2开发理念434.3项目总体规划方案444.3.1规划设计原则454.3.2项目总体规划布局454.4项目产品设计方案46 4.4.1户型设计464.4.2建筑设计514.4.3结构设计524.4.4给排水设计534.4.5供电工程544.4.6通信系统设计544.4.7通风采暖工程544.4.8防雷设计554.5小区主要技术指标555项目管理方案575.1项目进度计划管理575.2项目招投标575.2.1工程项目招标投标概述575.2.2工程项目招标投标因素分析585.2.3.招标依据605.2.4招标范围605.2.5 招标方式605.3项目采购方案615.4项目设备方案615.4.1设备组织管理机构及职责615.4.2设备使用与管理625.4.3项目部车辆管理635.4.4设备安全管理635.4.5特种设备管理645.4.6设备资料管理645.4.7外租设备管理645.5项目组织机构与人力资源配置655.5.1项目组织机构655.5.2项目人力资源配置685.5.3劳动力组织686项目环境影响评价706.1建设期污染源分析706.1.1噪声706.1.2扬尘及装修废气70 6.1.3固体废物716.1.4废水716.2营运期污染源分析716.2.1废水726.2.2废气726.2.3固体废物736.3环境保护措施736.3.1施工期736.3.2营运期756.4环境影响评价766.4.1施工期环境影响分析766.4.2营运期环境影响评价776.4.3环境保护措施技术经济可行性777劳动安全健康与消防797.1劳动安全与管理797.1.1安全管理目标797.1.2安全生产管理制度797.1.3施工安全保证措施797.2安全措施807.2.1设计依据807.2.2安全措施方案807.2.3自然环境危害及防范817.3消防817.3.1设计依据817.3.2消防任务及防火等级817.3.3消防措施817.4消防系统827.4.1室内消防设计827.4.2室外消防设计837.4.3防报警系统838建设投资估算848.1投资估算依据848.2建设投资估算848.2.1土地费用估算84 8.2.2前期工程费估算858.2.3基础设施建设费估算858.2.4建筑安装工程费估算868.2.5公共配套设施建设费估算868.2.6房地产开发规费878.2.7销售费用878.2.8管理费用估算888.2.9不可预见费用的估算888.2.10财务费用估算888.3项目总投资888.4项目资金使用计划888.5资金筹措计划898.5.1资本金筹措898.5.2债务资金筹措898.5.3融资方案分析909财务评价919.1财务评价依据、原则和假设条件919.1.1财务评价依据919.1.2分析原则919.1.3假设条件919.1.4计算方法919.2财务评价基础数据的选择919.2.1工程建设期、计算期929.2.2总成本费用估算929.2.3销售收入、销售税金及附加估算929.2.4土地增值税与调整土地增值税估算969.3项目的财务评价979.3.1盈利能力分析979.3.2偿债能力分析989.3.4资金平衡能力分析999.3.5总技术经济指标表1009.4项目财务分析结论10010不确定性分析10110.1盈亏平衡分析101 10.1.1盈亏平衡点10110.1.2盈亏平衡点分析10210.2敏感性分析10210.2.1选择评价指标10310.2.2变动因素一：总投资10310.2.3变动因素二：商品房单价10310.2.4变动因素三：商铺单价10410.2.5敏感性分析结论10410.3临界点分析10511项目经济、社会、环境效益评价10711.1经济效益评价10711.2社会效益评价10711.2.1社会影响分析10711.2.2项目互适性分析10811.2.3社会风险分析10811.2.4社会评价结论10811.3环境效益评价10912风险分析11012.1风险因素识别11012.1.1自然风险11012.1.2政策风险11012.1.3经济风险11012.1.4技术风险11112.1.5社会风险11112.1.6内部决策和管理风险11112.2风险因素防控措施11113可行性研究结论与建议11313.1主要结论11313.2建议113参考文献：115附表：116附表1：项目总投资估算表116附表2：用款计划表118附表3：投资使用计划与资金筹措表119 附表4：销售收入与经营税金及附加表120附表5：借款还本付息估算表121附表6：利润及利润分配表122附表7：项目投资现金流量表124附表8：资本金财务现金流量表125附表9：资产负债表126附表10：资金来源与运用表128附表11：敏感性分析表131附表12：项目技术指标表132附表13：项目技术经济指标表133 引言引言本项目所选地块为重庆市沙坪坝区西永组团U分区U4-4-1/04号宗地，重庆大学城的建设是在重庆高等教育快速发展的背景下提出的。1997年重庆直辖以来，重庆高等教育得到快速发展，为把重庆建设成为长江上经济中心，中共重庆市委、市人民政府决定大力实施“科教兴渝”、“人才强市”战略，将“建设长江上游科教中心和西部教育高地”作为建设长江上游经济中心的重要支撑。重庆城市化进程的快速发展使得城市建设用地范围不断扩张，于是“重庆西部新城”的概念应运而生。《重庆市西部新城规划》将新城的城市性质定义为“以教育产业、高科技产业、物流和旅游业为主的重庆西部新城。”重庆西部新城主要由五大片区组成：重庆大学城、重庆西永微电园(西永综合保税区)、铁路物流园、重庆台资信息产业园和西部新城城市中心区，它将是主城区空间向西拓展的主要方向，是联系成渝两地和重庆都市圈与渝西经济走廊的重要节点。到2015年，其常住人口将突破60万，大学城师生和微电园IT从业人员也将达数十万。2012年之后，西部新城将造出至少3个千亿工业园，相当于3个北部新区的实力。如果说，“两江新区”的成立，表明在以长江和嘉陵江为轴线的1200平方公里的土地上，重庆城市的“龙形骨架”已经勾勒成形，“龙身”及其“躯干”也已经清晰地显现出来的话。那么，位于沙坪坝辖区内以大学城为核心的西部新城，则无疑是“重庆巨龙”的“龙头”和“首脑”。可见，本项目进行可行性研究具有必要性。本小组通过对该项目进行实地调查，在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议，并对项目进行投资分析和风险分析， 从而对项目决策及其实施的优化提出建议。其中江妙琳负责项目投资环境市场分析、项目定位等；谢达负责项目的工程设计方案等；但林成负责项目管理方案，环境影响评价等；宋婷婷负责对项目进行投资估算并对项目进行财务评价，分析项目抗风险能力等。1 重庆大学毕业设计（论文）1项目总论1.1项目基本概况1.1.1项目名称本项目名称为：假日阳光1.1.2项目拟建地点本项目选址于沙坪坝大学城，南临大学城南路，北临龙湖U城，东近大学城西路，西靠重庆绕城高速，紧邻重庆大学虎溪校区、川美、重师及地铁1号线和轻轨7号线，大学城、微电园、台资信息园、物流园、城市中心区5大片区环伺。图1.1项目位置图1.1.3建设规模与目标本项目总占地面积近250亩，总建筑面积660000平方米。小区做出住宅、购物、休闲、人文等综合社区为一体的规划设想，区内生活设施齐全。1.2可行性研究报告编制依据①《重庆市城市总体规划》②国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价办法与参数（第三版）》36 重庆大学毕业设计（论文）③相关各专业的国家设计规④政府相关部门的规定及相关数据1.3主要研究内容及研究目的可行性研究的主要研究内容如下：①投资环境分析：国家政治经济形势及相关政策、区域社会经济情况及政策管理因素；②建设必要性和市场分析：全国及区域房地产市场分析、市场预测；③目标地块分析及项目产品分析：地块现状、项目定位、工程设计方案、环境影响评价、劳动安全健康与消防；④资源保障分析及项目管理模式分析：组织架构与人力资源配置、项目实施进度、项目招投标；⑤投资分析及融资管理模式分析：投资估算与资金筹措；⑥财务经济分析及风险规避分析：财务评价、不确定性分析、风险防范；⑦社会评价分析。可行性研究的目的是在投资项目拟建之前，对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。1.4主要结论本项目选址合理，符合大学城城市规划的总体要求，具有较好的投资环境和经营条件。市、区政府对项目建设给予高度重视，政府各部门将给予大力支持和配合，确保项目的顺利实施；各项优惠政策的出台，将有利于项目的建设。项目建设条件十分良好，逐步完善的基础设施、方便快捷的交通条件，使它成为重庆市大学城房地产开发举足轻重的开发项目。拟建项目不管从功能布局、目标市场定位、销售价格、定位等来看，都是比较合理的。项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微的影响。总体来看，有利影响是主要的，其不利影响是暂时和轻微的，不存在制约项目实施的重大环境因素，从环境角度看，该项目的建设是可行的。从经济方面来看，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的。通过分析评价，其内部收益率、财务净现值等主要经济指标反映出项目经济效益较好。由此课件，本项目开发具有现实可行性和经济合理性，也具有良好的社会效益和36 重庆大学毕业设计（论文）环境效益。故可得出结论，本项目是可行的。1.5项目主要技术经济指标表1.1主要技术经济指标表序号名称单位数据Ⅰ项目设计规模1房地产开发产品总建筑面积平方米6325001.1商品房销售(套内）平方米4008201.2商铺销售平方米500001.3地下车库销售个4500Ⅱ项目经济数据1开发产品投资万元334722其中：财务费用万元285332资金筹措万元334722其中：资本金万元120000借款万元125145预售房款万元895773经营收入万元4358294经营税金及附加万元239715总成本费用万元3347226利润总额万元702887所得税万元175728税后利润万元527169土地增值税万元684810调整所得税万元2256511调整土地增值税万元15408Ⅲ财务评价指标1项目投资利润率%21.002项目投资净利润率%15.713项目资本金利润率%58.574项目资本金净利润率%43.935项目投资内部收益率（所得税前）%18.856项目投资内部收益率（所得税后）%14.2736 重庆大学毕业设计（论文）7项目投资回收期（所得税前）年3.258项目投资回收期（所得税后）年3.449项目投资财务净现值（所得税前）万元23794.6310项目投资财务净现值（所得税后）万元7810.811资本金内部收益率（所得税后）%27.4912资本金财务净现值（所得税后）万元21559.0513资产负债率%37.397 重庆大学毕业设计（论文）2投资环境和市场分析2.1宏观环境分析2.1.1政策环境①中央及部委密集表态调控房地产市场决心2010年《政府工作报告》中表态“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，2011-2012年表态分别为“坚定不移地搞好房地产市场调控”和“继续搞好房地产调控”，2013年更是提出“加强”房地产市场调控。2013年初，在房地场市场持续火热背景下，国务院常务会议提出五条调控措施即“国五条”，并随后发布国五条细则《关于继续做好房地产市场调控工作通知》。会议旨在释放继续调控房地产市场的信号，强调政策的连续性，稳定市场预期，明确了今后一段时期内房地产调控“有保有压”的原则。②三中全会强调全面深化改革，促长效机制健全三中全会关于各要素改革的内容：以人为本推进城镇化质量，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，启动独生子女夫妇二孩政策，人口红利支撑房地产发展。户籍制度改革平衡中央地方财权、事权，立法推进房地产税改革，建立全社会基础数据统一平台，推进部门信息共享。土地制度改革财税制度改革平衡中央地方财权、事权，立法推进房地产税改革，建立全社会基础数据统一平台，推进部门信息共享。多渠道推动融资市场市场化加速，门槛差异加大，或将进一步提高行业集中度。金融改革③房地产调控思路转以市场为主，优化供应改革总的方向是以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住7 重庆大学毕业设计（论文）房供应体系。未来政府将集中在房地产民生保障领域发挥作用，由市场满足置业需求和优化资源配置，使市场供需关系更趋良性，保障房地产行业长期健康发展。2013年，政府工作会议并未涉及楼市调控问题，更多地强调了住房的社会功能、民生改善功能，表明了政府解决住房问题的决心。房地产市场调控将从需求管理转向供应管理，放开高端，发挥市场决定作用，保障低端，强调社会民生功能。④不动产登记条例预计6月份出台，或将平抑房价国务院提出，要建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除"信息孤岛"。国土部已选择了南京、宁波、郑州等几个城市作为试点，2014年初上述试点城市已经将试点工作列入政府工作计划。不动产统一登记并不会直接作用于房价，但是条例出台后引发的后续调控动作将有可能增加业主的持有成本，起到抑制房价的作用。⑤房产税对重庆房价抑制效果有限，试点城市将扩容，与不动产登记结合调控房地产市场2011年1月27日，上海、重庆宣布次日开始试点房产税。2014年1月1日起，重庆再次调整全市高档住房房产税缴纳标准，主城九区高档应税住房价格标准为13192元/平方米，较2013年提高413元。重庆房产税征收对象为：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房等属于房产税征收对象。征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含)至4倍的，税率为1%；4倍(含)以上的税率为1.2%。从实施效果上看，无论是征税额还是对房价控制效果，房产税的作用有限，房产税抑制了上海房价的上涨，但对重庆房价的抑制效果并不显著。重庆房产税的实施使高端物业投资收遏制，对自住需求影响不大。⑥房地产市场量价齐跌，多城市房地产政策松绑，下半年可能出现微调期2014年一季度，全国房地产市场出现量价齐跌趋势，房地产开发投资增速放缓，商品房销售面积、土地购置面积、房屋新开工面积均出现不同程度的下降，二三线城市供给过剩现象突出。房地产低迷已引发连锁效应，行业的产业链受到影响。7 重庆大学毕业设计（论文）3月份以来，无锡、郑州等城市调整落户政策，降低落户门槛，一定程度上是鼓励购房的举措，而杭州、长沙、温州、佛山等多地传出放松楼市调整政策的传闻。由此可以看出，部分城市通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持，来刺激房地产市场的购买活力。2.1.2经济环境①全国经济平稳较快增长，金融市场运行总体平稳2013年，全国经济平稳较快增长，全年国内生产总值56.88万亿元，比上年增长7.7%，居民消费价格指数同比上涨2.6%。年末广义货币供应量（M2）余额为110.7万亿元，比上年末增长13.6%。全年社会融资规模为17.3万亿元，按可比口径计算，比上年多1.5万亿元，是年度历史最高水平。②银根紧缩，流动性趋紧，利率有上升趋势，房企面临一定资金调配压力在央行去杠杆的政策调控背景下，利率水平呈现上升趋势的概率正在增大，融资成本可能持续抬高。2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整，金融机构存款利率最高可上浮10%。房地产企业作为资金密集型行业，利率政策对房地产企业的影响较购房者大。然而，现行融资方式的多样化，抵消了利率调控的有效性。多数房企目前对于贷款的依赖度在逐渐减少，通过影子银行等表外的信托、理财业务筹资的比重逐渐增加，拓宽了企业融资渠道，稳定了资金供应。但流动性收紧也会使房企面临资金调配压力，使楼市出现一定程度的降温。③重庆市经济运行总体态势良好，保持高速发展态势重庆市2013年GDP达12656.69亿元，保持高速增长态势，2013年增幅为12.3%，增幅位居全国第三，人均GDP4.26万元，折合约6939美元，CPI指数维持在3左右，存在温和的通胀压力，货币政策稳定。2013年重庆新增贷款量接近9万亿，较2012年小幅提升，在预期中扩大规模，利于房地产市场发展。2.1.3社会环境城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。2013年末，全国大陆总人口达13.61亿，城镇化率达53.73%，60周岁以96 重庆大学毕业设计（论文）上人口占14.9%，流动人口为2.45亿人。重庆2013年主城常住人口达808万，一小时经济圈常住人口1870万，城镇人口1732万，总人口2970万，城市化率达58.34%。城市化进程持续推动房地产发展。在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。2.1.4房地产宏观环境总结①中央强调全面深化改革，房地产调控思路转以市场为主，多项政策即将出台，意在促房地产市场良性发展。②全国经济平稳发展，重庆经济态势良好，保持高速发展态势，但银根紧缩，流动性趋紧，房企面临资金调配压力。③中国以及重庆城市化率不断提高，为房地产发展提供条件。2.2全国房地产市场分析①全国房地产开发投资平稳上升2013年，全国房地产开发投资增幅继续上升，整体保持平稳，房地产开发投资86013亿元，扣除价格因素，比上年实际增长19.4%，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，占房地产开发投资的比重为68.5%。从近年来房地产开发投资走势看，2001年以来，全国房地产开发企业投资完成额持续快速上升。具体来看，受招拍挂、清理闲置土地等调控政策的影响，2005至2006年房地产开发投资额的增速有所放缓，但2007年又迅速上升。2008年受国内经济下滑和楼市惨淡影响，投资增速迅速下滑，2009年增速仅为16.1%。2010年随着房地产行情回暖，房地产开发企业加大投资，增长率回升至33.2%。随后国家连续出台多项楼市调控政策，房地产开发投资增幅连续下滑，跌至2012年的16.2%。2013年随着市场回暖，投资增速快速增长。9 重庆大学毕业设计（论文）图2.7全国房地产开发投资额数据来源：国家统计局2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。②全国商品房销售增幅加快，价格增幅平稳2013年全国商品房销售面积继续上升，商品房销售面积增幅反弹明显。全年商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%。商品房成交均价增幅较上年持平，住宅增幅小幅回落。自2008年金融危机以来，各类物业销售均价整体处于上涨态势，但增速自2010年起逐年放缓。2013年，住宅成交均价增速有所回落，办公楼和商业营业用房则有所上升，其中办公楼反弹力度最大。商品住宅待售面积增幅小幅回落，市场库存去化明显。2013年末，商品房待售面积49295万平方米，比2012年末增加12835万平方米。2013年末，商品住宅待售面积同比增长37.2%。近期受年末翘尾因素影响，商品住宅去化明显。全国房地产市场小结：2013年全国房地产开发投资平稳上升，商品房销售增幅加快，价格增幅平稳，住宅成交均价增速有所回落，办公楼和商业营业用房则有所上升，其中办公楼反弹力度最大，商品住宅待售面积增幅小幅回落，市场库存去化明显。2.3全国土地市场分析全国土地购置面积小幅正增长，2013年房地产开发企业土地购置面积38814116 重庆大学毕业设计（论文）万平方米，比上年增长8.8%；土地成交价款9918亿元，增长33.9%。全国土地购置均价持续上升，价格再创历史新高。2013年，全国房地产开发企业土地购置均价2555元/平方米,同比增长23%，增速比1-11月份提高3.4个百分点。从土地价格看，2013年全年价格继续创造新高，延续了全年整体上行的价格走势。2013年全国土地市场整体活跃，高溢价现象不断浮现，推动了土地价格的不断走高。图2.8房地产企业土地购置平均价格及增速数据来源：国家统计局全国土地市场小结：2013年全国土地成交量小幅回升，成交价格再创新高，土地市场整体活跃，土地价格不断升高。2.4重庆市社会经济发展分析重庆市2013年GDP达12656.69亿元，保持高速增长态势，2013年增幅为12.3%，增幅位居全国第三，人均GDP4.26万元，折合约6939美元。尽管2013年国内外经济形势复杂严峻，国内经济下行压力很大。但重庆经济总量增速仍然保持在12%以上，一季度增长12.5%、上半年增长12.4%、前三季度增长12.4%、全年增长12.3%，波动幅度仅为0.2个百分点，并未出现大起大落，总体处于稳定状态。11 重庆大学毕业设计（论文）图2.1重庆市GDP及增速数据来源：重庆市统计局图2.2重庆市人均GDP数据来源：重庆市统计局重庆市2013年财政收入平稳增长，公共财政预算收入累计完成1692.92亿元，同比增长15.5%。其中税收收入1112.30亿元，增长14.6%。公共财政预算支出3059.86亿元，增长12.6%。图2.3重庆市财政一般预算收入数据来源：重庆市统计局136 重庆大学毕业设计（论文）2013年，重庆消费品市场平稳发展，全年实现社会消费品零售总额4511.77亿元，增长14.0%，扣除物价因素影响，实际增长12.0%。2013年上半年，为防止商业经济过快回落，市政府及时出台扩大消费、振兴商业八项措施，消费品市场增速逐月回暖；下半年，随着刺激消费政策实施效果的进一步显现，同时，商家广泛开展促销活动，调动了消费者购物热情，增长连创新高。图2.4重庆市社会消费品零售总额数据来源：重庆市统计局重庆市2013年城镇居民人均可支配收入是25216元，比2012年增长了9.8%，相当于增收了2251元。图2.5重庆市城镇居民可支配收入数据来源：重庆市统计局重庆市2013年居民储蓄存款余额保持平稳增长，达9622031亿元，较2012年增长15.1%。136 重庆大学毕业设计（论文）图2.6重庆市居民储蓄存款余额数据来源：重庆市统计局2.5重庆市房地产市场分析2.5.1重庆房地产开发投资重庆房地产市场整体运行较为平稳，房地产开发投资保持增长态势，2013年完成投资突破3000亿大关，达3012.78亿元，同比增长20.1%。受“国五条”政策调控影响，重庆房地产开发市场趋于良性发展态势，投资增速回落，趋于平稳发展。其中，商品住宅投资总额2044.24亿元，同比增长19.8%，占房地产开发投资总额的67.9%。住宅投资成为房地产投资增长的重要支撑。图2.9重庆市房地产开发投资数据来源：重庆市统计局136 重庆大学毕业设计（论文）2.5.2重庆商品房销售情况重庆2013年商品房销售面积4817.56万平方米，同比增长6.5％，其中商品住宅销售面积4359.19万平方米，增长6.2％。主城九区2013年商品房销售面积2507.94万平方米，比上年增长11.6%，增速较2012年放缓。其中，渝北区成交突破600万方，远超第二层次的沙坪坝区、南岸区、江北区。新区市场发展导致北碚区、沙坪坝区、九龙坡区市场份额都有一定的上涨。图2.10重庆市主城商品房交易面积数据来源：重庆市房管局图2.11重庆市主城各区域商品房交易面积数据来源：重庆市房管局重庆2013年商品房成交建面均价7289元/㎡，环比上涨7.59%，涨幅继2011年下降后首度回暖，市场保持稳步上涨态势，年底价格较年初上涨1300元/㎡，15 重庆大学毕业设计（论文）建面均价近3年来稳定增长。其中，主城各区建面均价均有上涨，其中涨幅绝对值最大的区域为渝中区、江北区、渝北区。图2.12重庆市主城各区域商品房成交建面均价数据来源：重庆市房管局从重庆各类物业供求情况上看，2013年新增普通住宅供需基本平衡，市场占比69%，增幅16%，均价上涨9%；洋房供过于求，市场占比11%，增幅54%，均价上涨13.5%；别墅供应下滑，市场占比1.6%，降幅10.8%，均价上涨13%；办公持续供过于求，市场竞争加剧，表现为高库存、高供应。交易指标普通住宅洋房别墅办公商业2012年供应量（万方）1370169120204118成交量（万方）1519154119127128建面均价（元/㎡）62627438108361072010866供求比0.901.101.011.610.922013年供应量（万方）1591260107211147成交量（万方）1452182116125133建面均价（元/㎡）68178446122661024511202供求比1.101.430.921.691.11表2.1重庆市主城各类物业成交情况从主城各区住宅成交套数上看，沙坪坝区、南岸区成交套数占比最大，并列占比15%，市场需求最为旺盛，刚性需求表现突出。156 重庆大学毕业设计（论文）图2.13重庆市主城住宅成交区域分布2.5.3重庆市房地产市场总结①重庆房地产市场整体运行较为平稳，房地产开发投资保持增长态势，市场趋于良性发展态势，投资增速回落，趋于平稳发展。②自2010年以来的4年，重庆商品房销售面积均保持在每年4500万平米左右，表明了重庆房地产销售市场的一个稳定发展态势。③2013年9月底重庆市出台新功能区规划，五大功能区的功能定位、目标任务比较明确。重庆市经济发展的主战场相对集中在城市发展新区，势必会影响重庆整个房地产市场的发展。2.6重庆市土地市场分析重庆土地市场2013年整体火热，各项指标均有上涨，其中，土地价格增长率、楼面地价增长率由2012年的负增长率分别上涨至56.2%、19.2%，土地平均价格为478万元/亩，楼面地价分别为2563元/㎡。17 重庆大学毕业设计（论文）图2.14重庆市主城土地供应走势数据来源：重庆市统计局表2.2重庆市主城商品房用地交易情况数据来源：重庆市统计局重庆主城九区土地供应面积中，渝北区市场供应量达565万方，市场占比25%，为供应量最大的区域；沙坪坝区为第二供应大区，供应量达373万方，市场占比由2012年的15%上升至17%；由于城市中心区的土地稀缺性，江北区、渝中区土地供应市场份额明显形成缩小态势。196 重庆大学毕业设计（论文）图2.15重庆市主城各区域土地供应面积2013年，主城区商品房用地中，商住综合用地占比最高，为53%，溢价率19.81%，溢价率居第一位。商住综合用地在土地面积、建筑规模、楼面地价均居首位，说明了住宅物业对于商业配套的重视。表2.3重庆市主城商品房用地用途结构表数据来源：重庆市国土局重庆市土地市场小结：①重庆土地市场2013年整体火热，土地价格、楼面地价均有增长，土地平均价格为478万元/亩，楼面地价分别为2563元/㎡。②主城九区中，渝北区土地供应量达565万方，市场占比25%，为供应量最大的区域；沙坪坝区为第二供应大区，供应量达373万方。③主城区商品房用地中，商住综合用地占比最高，溢价率居第一位。2.7重庆市城市规划2.7.1重庆城市区位及规划定位重庆市位于中国内陆西南部、长江上游地区，地跨青藏高原与长江中下游平19 重庆大学毕业设计（论文）原的过渡地带，是国家历史文化名城、长江上游地区经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区的综合交通枢纽，其发展目标是建成西部地区重要增长极和长江上游地区经济中心，发挥国家中心城市在区域经济发展中的带动和辐射作用。主城区人口808万人，全市常住人口2970万人，总人口3358万人，城市化率58.34%，辖区总面积8.24万平方千米，主城建成区面积647万平方千米现状2013规划2020总人口3250万人，城市化率70%。2.7.2重庆城市发展规划“一圈两翼”区域空间结构，即以主城区为中心的一小时经济圈，以万州为中心的三峡库区核心地带为渝东北翼，以黔江为中心的乌江流域和武陵山区为渝东南翼。规划至2020年，形成1个特大城市、6个大城市、25个中等城市和小城市的城镇体系。1小时经济圈包括主城九区，以及永川区、江津区等共21个区县，形成“一区、四带、五片”发展格局。1小时经济圈对于重庆经济意义重大，2012年GDP达到8864.78亿元，年增长13.4%，占全市生产总值的77.4%。重庆城区是组团布局，基本上是以解放碑商圈为商业中心，沙坪坝商圈、杨家坪商圈、江北观音桥渝北商圈、南坪商圈四个次级商圈组成主城区庞大的商业组团。2013年，重庆“北扩西进”步伐加快，批准了包括大坪商圈、龙洲湾商圈、嘉州商圈为重庆主城区新的核心商圈。216 重庆大学毕业设计（论文）2.7.3重庆城市交通①轨道交通地铁1号线路线：大学城—陈家桥—赖家桥—双碑—磁器口—烈士墓—杨公桥—沙坪坝—小龙坎—马家岩—高庙村—石桥铺—歇台子—石油路—大坪—鹅岭—两路口—七星岗—较场口—小什字轻轨2号线路线：新山村—大渡口—平安—马王场—大堰村—动物园—杨家坪—谢家塆—袁家岗—大坪—佛图关—李子坝—牛角沱—曾家岩—大溪沟—黄花园—临江门—较场口轻轨3号线路线：江北机场—碧津—双龙—回兴—长福路—翠云—园博园—鸳鸯—金童路—金渝—童家院子—重庆北站—狮子坪—唐家院子—郑家院子—嘉州路—红旗河沟—观音桥—华新街—牛角沱—两路口—铜元局—工贸—南坪—四公里—五公里—六公里—二塘—八公里—炒油场—大山村—学堂湾—鱼胡路—鱼洞地铁6号线路线：五公里—红土地—黄泥磅—红旗河沟—花卉园—大龙山—冉家坝—光电园—大竹林—康庄—礼嘉—园博中心—悦来—金山寺—蔡家—龙凤溪—状元碑—北碚21 重庆大学毕业设计（论文）重庆轻轨环线、4、5号线于2013年开工，10号线建设于2014年启动建设。两年内，新线的建设里程将达到140公里。②机场建设江北国际机场位于江北区，为大型复合型枢纽机场。规划至2020年，形成客运4500万人次/年。③高速公路“三环十一射多联线”高速公路网基本骨架，即沪渝、包茂、兰海、沪蓉、渝昆五条国家高速公路主线以及重庆—泸州—成都—遂宁—重庆的成渝地区环线。④铁路交通北京—重庆—昆明、乌鲁木齐—重庆—广州、上海—重庆—成都、重庆—长沙—福州、包头—重庆—南宁五条国家铁路大通道。⑤水运水路货运平均运距全国内河第一，货运船舶平均吨位全国内河第一，船舶平均单236 重庆大学毕业设计（论文）位能耗全国内河最低，水路货运周转量占全国内河四分之一。重庆已成为长江上游唯一拥有5000吨级深水航道及码头、水运一类口岸和保税港区的地区，重庆港已经成为长江上游地区最大的集装箱集并港、大宗散货中转港、滚装汽车运输港、长江三峡旅游集散地及邮轮母港，长江上游航运中心雏形已初步形成。2.7.4重庆市城市规划总结①重庆“北扩西进”步伐加快，批准了包括大坪商圈、龙洲湾商圈、嘉州商圈为重庆主城区新的核心商圈，规划未来形成50个商圈集群。②重庆交通配套不断完善，为城市土地价值升值提供基础。2.8沙坪坝区城市规划和社会经济发展分析2.8.1沙坪坝区位及规划定位沙坪坝区位于重庆主城区西部，东与江北区、渝北区相邻，东南与渝中区接壤，东北与北碚区相连，南与九龙坡区相靠，西接璧山县，紧邻重庆市高新技术产业开发区和北部新区，区内下辖17个街道、7个镇，面积396平方公里，2012年末常住人口达108.07万人，是百万人口大区。沙坪坝区位于重庆市都市功能核心区内，也是著名的科教文化区，依托西永微电园、物流园和台资信息产业园三大产业平台，基本形成了以电子信息产业为龙头、医药制造业和电子通信设备制造业等为重点的高技术产业发展格局，迅速成为沙坪坝区工业经济的支柱。西永组团位于沙坪坝区西部，其作为重庆二环组团，近期人口29万人，至2015年人口规模突破60万，远期规划人口约70万人；近期建设用地规模27.0平方公里，远期规模80平方公里左右。西永组团有三大重点板块：①重庆大学城位于虎溪镇，规划占地20平方公里，定位为全国重要的科教节点、西南地区高级人才培训中心、科研与交流中心、创新中心和产业化基地。②西永微电园位于西永镇，规划占地14平方公里，是国家高新技术产业基地和国家软件服务外包基地，现入驻企业64家，其中世界500强企业5家，规划2012年产值达1000亿元。③铁路物流园位于土主镇，规划占地14平方公里，建设包括运输、仓储、配送、加工、包113 重庆大学毕业设计（论文）装等各种增值服务功能在内的，具有国际先进水平的，以“国际集装箱多式联运”为主体的综合物流园区。2.8.2沙坪坝区城市发展规划沙坪坝区因核心商圈面积仅有0.27平方公里，加之传统商贸比重偏大、商业环境综合能力较弱等影响，三峡广场商圈将扩容升级，谋划“一带一心两翼”的空间格局，即，“一带”指沿沙坪坝火车站一线延伸至平顶山的城市景观带，这一带将丰富商务商贸区的娱乐休闲功能；“一心”即以三峡广场核心商圈向重庆师范大学和石碾盘方向扩展，这一板块以购物商贸为支撑，重点提升现代商务、教育培训、电子信息三大产业，形成商贸核心区；“两翼”则为三峡广场向东的汉渝路至沙滨路片区，向西的沙坪公园片区，这两大片区将作为现代商业辅助功能和文化艺术及娱乐休闲区。西永CBD核心商务区位于西部新城地理中心位置，规划为未来重庆主城六大副中心区之一，是重庆西部新城的商务办公、商业娱乐、科技服务和文化艺术中心，是西部新城唯一的商业商务中心。西永CBD中心区内商业建筑面积达219万平方米。建成后，西永商圈的商业面积将是三峡广场的10倍。其中的中央广场（一期）于2013年6月开工。2.8.3沙坪坝区城市交通沙坪坝区有国道、省道等高等级公路五条，成渝、渝长、渝遂、上界、绕城高速公路纵横域内，地铁一号线抵达重庆江北国际机场需1.5小时左右。西永组团由东西向、南北向的遂渝高速公路和重庆市二环高速公路和两纵两横的城市骨干道路组成该区域的对外交通框架。地铁1号线和7号线经过西永组团，地铁1号线途经大学城站点和陈家桥站点，可到达江北国际机场。2.8.4沙坪坝区城市规划总结重庆启动五大新商圈建设，作为城市副中心的西永商圈赫然在列。地处沙坪坝区西部新城这一距主城最近、面积最大、基础条件最好的都市拓展区域，西永商圈的区位优势、后发优势不言而喻。2.8.5沙坪坝区社会经济发展2013年沙坪坝区经济增长稳中趋好，累计实现地区生产总值（GDP）701.3亿元，位居主城第5位，按可比价格计算，比上年增长9.1％，全年增长呈现“U”113 重庆大学毕业设计（论文）型增长,增速回落幅度收窄，经济开始企稳回升，增长趋势向好。人均GDP突破一万美元，提升至10477.83美元，综合实力达到新水平。图2.14沙坪坝区GDP及增速数据来源：沙坪坝区统计局图2.15沙坪坝区人均GDP数据来源：沙坪坝区统计局沙坪坝区投资低位回升，经济增长后劲增强，2013年完成全社会固定资产投资452.3亿元，比上年增长13.5％。建设与改造投资项目数（500万元以上）234个，完成投资206.9亿元，比上年下降18.6％；工业投资59.3亿元，比上年下降24.1％；服务业投资390.1亿元，比上年增长21.7%。113 重庆大学毕业设计（论文）图2.16沙坪坝区社会固定资产投资数据来源：沙坪坝区统计局2013年，沙坪坝区财政金融平稳运行，民生不断改善，城乡居民稳步增收，收入差距逐渐收窄。全年完成财政总收入121.4亿元，比上年增长2.6％。图2.17沙坪坝区GDP及增速数据来源：沙坪坝区统计局沙坪坝区2013年金融机构人民币存款余额1196.1亿元，比年初增长18.9％，其中城乡居民储蓄存款520.2亿元，比年初增长29.9％；全区金融机构人民币贷款余额743.5亿元，比年初增长10.0％；全年城镇居民人均可支配收入27079元，比上年增长8.5%，城乡居民收入比为2.06:1，城乡收入差距比上半年收窄0.07个百分点。113 重庆大学毕业设计（论文）图2.18沙坪坝区城镇居民人均可支配收入数据来源：沙坪坝区统计局图2.19沙坪坝区居民储蓄存款余额数据来源：沙坪坝区统计局2013年，沙坪坝区社会消费稳中有进，服务经济稳步提升，全年实现社会消费品零售总额312.4亿元，比上年增长11.2%。其中批发业实现零售额39.7亿元，比上年下降2.6％；零售业实现零售额243.4亿元，比上年增长11.6％；餐饮业实现零售额27.3亿元，比上年增长5.3％；三峡广场商圈实现社会消费品零售总额187.6亿元，比上年增长11.0％。113 重庆大学毕业设计（论文）图2.20沙坪坝区社会消费品零售总额数据来源：沙坪坝区统计局2.8.6沙坪坝区社会经济发展总结①沙坪坝区经济增长稳中趋好，经济增长后劲增强，财政金融平稳运行，民生不断改善，社会消费稳中有进。②沙坪坝区社会消费品零售总额总量与增速均排在主城九区偏下位置，与传统的商贸大区地位存在极大反差，缺乏新的商业发展载体和增长点。三峡广场商圈扩容提质缓慢，高端业态缺失；西永商圈尚未成型，未形成新的核心购物区域，人气和聚集力都有待提升。2.9沙坪坝区房地产发展分析2.9.1沙坪坝区房地产开发投资沙坪坝区2013年房地产开发投资保持强劲增长势头，全年累计完成投资245.4亿元，同比增长32.6%，比去年同期提高27.7个百分点，增速高居主城九区第2位。全区房屋施工面积2018.6万平方米，同比增长4.4%，其中，新开工面积478.2万平方米，同比增长40.0%.；房屋竣工面积229.8万平方米，跌幅为44.0%，未来商品房供应量大幅增加。113 重庆大学毕业设计（论文）图2.21沙坪坝区房地产开发投资额数据来源：沙坪坝区统计局图2.22沙坪坝区商品房施工面积数据来源：沙坪坝区统计局图2.23沙坪坝区商品房竣工面积数据来源：沙坪坝区统计局113 重庆大学毕业设计（论文）2.9.2沙坪坝区房地产销售情况2013年，沙坪坝区商品房销售面积345.6万平方米，同比增长18.2%；商品房销售额达205.9亿元，同比增长17.5%；商品房建面均价6565元/㎡。商品房销售面积增速自2011年持续上升，销售额较2012年增速放缓，销售均价上升，刚性需求表现突出。图2.24沙坪坝区商品房销售面积数据来源：沙坪坝区统计局图2.25沙坪坝区商品房销售额数据来源：沙坪坝区统计局113 重庆大学毕业设计（论文）图2.26沙坪坝区商品房建面均价数据来源：沙坪坝区统计局2.9.3沙坪坝区房地产发展总结①沙坪坝区房地产开发投资保持强劲增长势头，2013年开发投资增速高居主城九区第2位，未来商品房供应量大幅增加。②随着沙坪坝区西部新城建设进一步加快，地铁一号线的开通，大学城基础设施建设和生活配套设施日趋完善，沙坪坝区西部新城已成为房地产开发的热土。2.10区域未来市场供应需求预测2.10.1区域内住宅市场分析①周边项目供应量估算通过周边项目汇总得出，西永组团可开发建筑面积按照市场存量596万㎡的商品住房计算，预计平均4-5年完成开发，平均年供应量119-149万㎡/年。113 重庆大学毕业设计（论文）周边住宅项目开发情况表表2.4项目名称产品形式主推户型销售价格配套情况开发时间占地面积建筑面积容积率开发程度开发商龙湖U城天街别墅、洋房、商业、高层高层：20、38、71、82㎡建面单价5000元/㎡起24万方商业2010年588万方183万方2.3550%重庆龙湖房地产公司旭阳台北城高层45—75㎡建面均价5600元/㎡2.3万方商业配套2011年1.5万方109万方3.0040%重庆开阳房地产公司新港左岸陈桥高层45—80㎡建面均价5500元/㎡陈家桥生活基础设施2011年2.8万方7.9万方2.5670%重庆新港房地产公司富力城高层、洋房、别墅、写字楼写字楼：34-57㎡,565㎡整层高层：49-99㎡高层建面均价5000元/㎡商业：18000元/㎡住宅410万方，商业215万方2008年245.7万方625万方1.950%重庆富力房地产公司隆鑫花漾汇小高层30-68㎡建面均价5000元/㎡1.1万方裙楼商业2012年2.540%重庆隆鑫地产113 重庆大学毕业设计（论文）5.3万方17.3万方首创光和城公寓、高层公寓：33-55㎡高层：43-74㎡建面4990元/㎡起4.5万方配套商业2013年14.6万方49.1万方2.6525%首创置业重庆公司金科天宸商业、高层、洋房、别墅待定待定待定2014年52万方200万方2.50%重庆金科房地产公司康田漫香林小高层套内48-84㎡套内均价5680元/平3000㎡临街商业2013年2.2万方5.5万方2.535%重庆康田置业公司宝嘉花与山别墅、高层、公寓高层：套内54-87㎡别墅：280-320㎡高层：建面约4500元/㎡起3万方购物街2012年17万方43万方1.8570%重庆宝嘉房地产公司鸥鹏泊雅湾别墅、高层高层：40-100㎡高层套内均价8344元/㎡4万方商业街2012年20万方56万方1.8535%重庆远鸥地产公司113 重庆大学毕业设计（论文）卓越熙街高层、商业高层：24-53㎡高层：5550元/㎡成熟商业10万方2008年16.3万方40万方2.280%重庆凯西来实业有限公司113 重庆大学毕业设计（论文）②周边项目户型套数比113 重庆大学毕业设计（论文）周边项目各类户型中，40-60㎡户型开发量最大，60-80㎡次之，而这两种户型销售量最好，明显体现了刚需特征。图2.27周边住宅项目户型套数比2.10.2区域内写字楼市场分析通过周边项目汇总得出，西永组团写字楼建筑面积供应总量17.8㎡。目前西永组团以西永微电园、物流园和台资信息产业园为产业支撑，配套条件不断完善。现在西永优势在于价格比较低，但是准备做短期投资要谨慎，得经过一定的培养期。随着区域入住人口的增加，尤其是大开发企业对区域吸引力的提升，产业的完善，未来西永的前景可期。项目名称主推户型销售价格开发时间占地面积建筑面积容积率开发程度开发商等级清华SOHO创富中心50-90㎡建面均价7000元/㎡2010年1.2万方5.8万方3.86100%清华科技园创业投资有限公司甲级33—90㎡2009年2.58100%重庆康田置业有限公司甲级113 重庆大学毕业设计（论文）康田国际企业港建面均价4700元/㎡3.8万方8.7万方富力城智汇国际137-167㎡建面均价9000元/㎡2012年0.8万方3.3万方4.5100%重庆富力房地产公司甲级表2.5周边写字楼项目开发情况表2.11产品价格估算采用市场比较法，评估本项目2014年5月的价格，可比实例均采用西永的项目，估得本项目在2014年5月的建面单价为4980元/㎡。根据重庆市主城区近5年来商品房建面均价平均涨幅13.4%以及2013年涨幅7.6%，估计本项目价格向上浮动5%—18%，粗估本项目建面均价的价格区间为5230元/㎡—5880元/㎡，套内均价6330元/㎡—7080元/㎡。①确定比较因素比较案例本项目卓越熙街富力城河畔里首创光和城地理位置大学城南路大学城熙街1路大学城南路西永国际商务区交易价格(元/㎡)待估555050005400交易情况正常正常正常正常交易时间2014.052014.022014.022015.05区域因素一般较好一般较好个别因素一般一般一般一般②确定比较因素系数见下表比较案例本项目卓越熙街富力城河畔里首创光和城交易价格(元/㎡)待估555050005400交易情况100100100100交易日期100105105100区域因素100105100105个别因素100100100100③比准价格确定比较案例本项目卓越熙街富力城河畔里首创光和城交易价格(元/㎡)待估555050005400交易情况修正100100/100100/100100/100交易日期修正100100/105100/105100/100区域因素修正100100/105100/100100/100113 重庆大学毕业设计（论文）个别因素修正100100/100100/100100/105比准价格503447625143④根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：（5034＋4762＋5143）÷3=4980元/㎡2.12营销方案2.12.1营销策略总体策略：以产品优势为基础，用西永商圈的发展前景做支撑，以日渐完善的交通配套为辅助，利用优美的人文社区景观全面开展营销战略。营销推广原则：①产品优势诉求原则，即抓住项目实际卖点，让产品说话；②未来价值现在化原则，即西永商圈物业价值的超前呈现。营销阶段划分：①工作准备期完成各销售渠道的准备，确立策划方案细节内容，保证售楼处完成施工。②引导试销期VIP卡办理及选房，传达项目销售信息，展开形象推广工作，完成现场准备工作。③公开强销期扩大宣传面，开发潜在客源，延续试销期热潮进入第一阶段强销。④持续销售期第二阶段强销，促进签约，抗性产品促销。⑤尾盘销售期困难产品突破，未成交客户分析及追踪，尾盘去化。113 重庆大学毕业设计（论文）2.12.2营销模式产品以“低开高走”的价格策略，低价切入市场，而后低涨幅缓慢增长，最终实现预期销售均价。一方面强化包装及宣传，提高市场预期价格；另一方面，结合产品提高附加值，并且尽可能缩短销售。另外做好不同户型的定价，以实现销售均价稍略超过预期的销售均价。进入销售期间以后，根据现场实际销售情况来适当调高销售价格。113 重庆大学毕业设计（论文）3项目SWOT分析和项目定位3.1项目SWOT分析3.1.1区位环境本项目地块东面紧邻四川美术学院、和重庆大学，离主城30分钟车程，距江北国际机场40分钟车程，与轻轨1号线大学城站距离2公里。有多条公交到达。3.1.2有利条件根据地块现状和周边待建和已建项目综合分析可以得到如下有利条件：地形较为平坦，原始植被茂密，树木众多，拥有完整的原始生态系统；紧邻四川美术学院和重庆大学具有得天独厚的地理优势。3.1.3SWOT分析优势(S)劣势(W)①项目位于市政干道旁，离地铁较近，交通发达。②项目价格合理，对客户具有吸引力。③主力户型与周边项目差异化。④项目具有原生态景观优势，绿化面积大。①项目距离主城核心商圈相对较远，出行相对不方便。②客户对企业认知度不够，难以产生品牌效应。③项目规模较大，现有条件不容易形成持续的客户群体。机会（O）威胁（T）①所处商圈是城市规划重点发展地段，市政建设步伐加快，商圈前景可观，该区域的房地产具有较大的升值空间。②区域的经济发展和居民收入水平的提高，带动人们的置业需求。③周边日趋成熟的居住配套及逐步形成的商业氛围，为开发项目奠定了一定的基础。①受一系列房地产政策出台，银行利率上调，贷款额度有限的多重影响，投资性房产的需求量大幅减少。②目前市场供大于求，区域内客户需求量较小，项目竞争压力大。③周边众多知名房地产商的优质项目形象已经深入人心。113 重庆大学毕业设计（论文）SWOT策略分析：SO战略WO战略①保护自然资源，强化地段规划生态宜居。②创立优质形象，强调升值潜力。①建立中高端项目人文社区形象。②利用西永的增值潜力，周边商业和教育配套的影响，克服产品劣势，提升产品价值。③创造价值点，提升品牌价值感。④营销引导，规避产品缺陷。ST战略WT战略①集中强势推广，建立差异化形象。②加强展示、现场包装和区位的借势，提升项目知名度。③推出优惠政策，促进项目去化。①提前蓄客，传递信息，解决客户资源问题。②利用项目昭示优越性，完善项目自身包装展示，提高形象及知名度。3.1.4应对措施①强化项目的生态宜居，形象塑造上强调周边居住氛围，建立人文社区形象。②创造价值点，营销引导，规避缺陷。③利用地段的升值潜力，加强包装展示，提高形象。④集中强制推广，建立差异化形象。⑤制定多样化营销策略，适时推出优惠措施，加速去化。3.2项目定位方案3.2.1产品定位根据项目规划总平面、建筑方案、建筑功能、建筑结构等，产品定位于中高档商品房。3.2.2客户定位①大学城高校教师113 重庆大学毕业设计（论文）大学城拥有15所高校，包括教育部直属的重庆大学、第三军医大学、重庆医科大学等，100多个科研院所，8万余名科教人员。②西永工业园管理层西永微电园位于西永镇，是国家高新技术产业基地和国家软件服务外包基地，现入驻企业64家，其中世界500强企业5家。③本地改善性需求群体本地居民收入的改善，生活质量的提高，将会产生改善性需求。④刚需群体西永组团交通交件逐渐改善，道路通达性提高，商业氛围日渐提升，重庆市对西永商圈的未来规划重视，地铁1号线陈家桥、大学城站点的开通，势必吸引一部分刚需群体的置业需求。3.2.3价格定位本项目高层套内均价为6964元/㎡，符合预估建面均价价格区间5230元/㎡—5880元/㎡，套内均价6330元/㎡—7080元/㎡。商业均价为19730元/㎡。113 重庆大学毕业设计（论文）4项目工程设计方案4.1.设计依据1.《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93) 2.《建筑地基处理技术规范》(JGJ79-2002) 3.《重庆市城市规划管理技术规定》 4.《住宅建筑设计规范》（GB50368-2005） 5.《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》 6.《建筑结构可靠度设计统一标准》（GBJ50068-2001） 7.《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001） 8.《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002） 9.《建筑地面设计规范》（GB50037-96） 10.《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001） 11.《建筑设计防火规范》（GBJ16-87 2001年修订） 12.委托方提供的规划设计条件 13.国家现行的建筑设计规范以及其它相关规范和规定4.2项目设计主题和开发理念4.2.1设计主题本项目的设计着重突出商品住宅多样化、个性化的特色。既要考虑到房屋造价的合理性，又要考虑到对住宅的舒适、安全、方便等方面的要求，体现居住环境的舒适性，安全性，创造优美的空间环境。 项目建筑设计上，考虑当地居民生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使得每一户均能享受开阔视野。在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融入东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。4.2.2开发理念113 重庆大学毕业设计（论文）小区一期项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造、健康、运动、休闲、人文、学术氛围的生活。4.3项目总体规划方案4.3.1规划设计原则①挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；②以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；③节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；④人车上路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。4.3.2项目总体规划布局本项目总体规划着重开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积167197平方米，规划总建筑面积平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，并用良好的物业服务将小区塑造成一个生态，人文，运动，休闲相结合的和谐小区。根据中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》GB50180，本项目规划属于居住区中的小区规模，根据该规范规定的居住区内各项用地所占比例的平衡控制指标，住宅用地（RO1）占55％~65％；公建用地（RO2）占12％~22％;道路用地（RO3）9％~17％；公共绿地（RO4）5％~15％。本小区拟住宅用地100000m2，公建用地25000m2，道路用地20000m2，其余用于绿化景观等。本小区共布置了15栋主要建筑，其中3栋①号楼型为2单元1梯4户，基底面积约1050m2；5栋②号楼型3单元1梯6户，基底面积约1700m2；6栋③号楼型为3单元1梯6户，基底面积约1300m2。，此外还有一栋占地面积为10000m2大型商业中心，具体布局见下图4.1：113 重庆大学毕业设计（论文）图4.1小区总平面图①体布局来看本项目以居住用地为主，布置了十四幢高层住宅及一幢综合商业等。配套公建包括商业服务、活动设施、小区幼儿园、物业管理用房及相应配套设施，如：地下车库、变电站等。②在景观上以北部的公共绿化为构图中心，以东西向自由灵活的曲线道路为骨架，将整个小区串联为一个整体。环绕中心布置三个小的组团，增强了中心景观的通透性病提高了小区的景观均好性。既有中心绿化又有组团绿化，既有公共空间又有半公共空间。③在交通规划上，最大限度的实现了人车分流。在小区的出入口附近设置地下停车场出入口，车辆在入口处直接进入车库，不进入小区内部。车库入口处设40个停车位，满足访客临时停车需求。区内住宅地下停车库面积约160000平方米。4.4项目产品设计方案4.4.1户型设计小区规划以中档高层住宅为主，配以部分商业。在规划设计及建筑风格充分体现“以人为本’的设计理念，注重环境的营造并赋予浓郁的文化内涵。本项目主要居住对象为迁入西永区的年轻人才及周边学校的教职人员。根据以上多种消费对象的不同品味和要求，选择了多种户型，见下表：表4.1小区户型信息表楼型户型格式面积（m2）数量（套）比例（％）113 重庆大学毕业设计（论文）①A3室2厅2卫138.61440.029B2室2厅2卫104.71440.029②C2室2厅1卫92.357200.140D2室2厅1卫87.747200.140E2室2厅1卫86.847200.140③F1室2厅1卫68.058640.174G1室2厅1卫63.978640.174H1室2厅1卫68.888640.174本小区主要包括三种楼型，八种户型。其中以中小户型为主，同时又有少量的大户型满足不同消费者的需要。户型特点：①细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。②充分考虑重庆的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。③住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。户型图详细见下图：图4.2H户型一室二厅一卫约68.88m2户型图113 重庆大学毕业设计（论文）图4.3G户型一室二厅一卫约63.97m2户型图图4.4C户型二室二厅一卫约92.35m2户型图113 重庆大学毕业设计（论文）图4.5F户型一室二厅一卫约68.05m2户型图图4-6B户型二室二厅一卫约104.7m2户型图113 重庆大学毕业设计（论文）图4.7A户型三室二厅二卫约138.6m2户型图图4.8D户型三室二厅二卫约87.74m2户型图113 重庆大学毕业设计（论文）图4.9E户型三室二厅二卫约86.84m2户型图本小区容积率为3.0，计容建筑面积为500000m2，其中居住建筑面积为425000m2，根据规划户型大小，户数设计5000户。车位与户数配比取0.8，规划车位4000个，商业按1个车位/100m2，商业规划车位500个，地下规划车位4500个，地面停车位规划40个，机动车地面停车场按每个车位30m2计算，停车楼和地下停车库按每个车位35m2计算。地面停车场1200m2，地下车库规划面积157500m2，考虑地下车库其余配电房等所占面积，地下建筑面积规划为160000m2。4.4.2建筑设计①设计规范a.《住宅建筑设计规范》（GB50368-2005）b.《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）c.《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》（DBJ04-216-2006）d.《建筑结构可靠度设计统一标准》（GBJ50068-2001）e.《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）f.《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）113 重庆大学毕业设计（论文）g.《建筑地面设计规范》（GB50037-96）h.《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）i.《建筑设计防火规范》（GBJ16-872001年修订）②建筑设计建筑风格上现代主义建筑的简洁符合开拓发展的时代精神，在色彩运用上采用高级灰色彩，具有高雅的色彩视觉传达效果，给人耳目一新的感觉表4.2小区主要建筑物信息表楼型基底面积（m2）标准层面积（m2）层数高度单栋总建筑面积（m2）栋数①号楼型105010301235.6123603②号楼型170016802467.2403205③号楼型130012802467.2307206商铺1000010000525.5500001其他15000其中①号楼型为2单元1梯4户，基底面积约1050m2；②号楼型3单元1梯6户，基底面积约1700m2；③号楼型为3单元1梯6户，基底面积约1300m2。住宅层高为2.8，商铺底层层高为5.5m，一层以上为5m。总建筑基底面积：10000+15000+1050*3+1700*5+1280*6=49450m2。新建区住宅采光面之间的距离不小于平均高度的1倍，侧面距离新建区不小于18米。建筑立面上采用高级灰色彩，具有高雅的色彩视觉传达效果，给人耳目一新的感觉。使得建筑多了些现代的简洁和明快，又不缺高雅，人文的感觉。4.4.3结构设计结构体系设计应满足安全性、耐久性、经济性和施工简便的规定与要求。结构设计使用年限不少于50年。本项目高层住宅建筑采用剪力墙结构。为住户提供安全舒适的生活空间。建筑抗震烈度为8度，安全等级为二级。墙身及楼板隔音减噪设计，标准为二级。围护结构采用新型节能墙体，达到国家标准规定的节能50％要求。地下室防水等级为一级，采用卷材防水。屋面防水等级为二级。综合商业采用剪力墙结构，安全等级为二级。113 重庆大学毕业设计（论文）地下车库层盖结构采用现浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。4.4.4给排水设计①给排水1)设计规范a.《建筑给水排水设计规范》[GB50015-2003]（03年版）b.《建筑灭火器配置设计规范》[GB50140-2005]c.《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]（05年版）d.《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]e.《室外给水设计规范》[GB50013-2006]f.《室外排水设计规范》[GB50014-2006]g.国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等②给水设计1)水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水小区西侧海棠路上市政给水管管径DN600；小区东侧杨柳路上市政给水管管径DN600。市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。2)用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S3)给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。4)消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。③排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市下水道。113 重庆大学毕业设计（论文）4.4.5供电工程①设计依据a.《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92b.《住宅设计规范》GB50096-19992003年版c.《低压配电设计规范》GB50054-95②负荷等级及容量消防用电负荷为一级；电梯、排水泵、生活泵等重要用电负荷为二级；其余用电负荷等级为三级。用电负荷计算：住宅负荷为40W/m2，商业及公建用电负荷为50W/m2。并结合不均衡系数计算。③供电系统具体设置方式和开关站电压等级与供电所商定。在高层住宅、商业等一层或地下层设置配电间，配电间出线引至强电管井，电源沿强电管井引上，管井内设明装电表箱，电源引出表箱后送至住户配电箱。对重要负荷由二路电源供电，末端自动切换。每个用户的住户配电箱配出回路至照明、空调、插座等负荷。高层配电干线采用分支电缆，多层采用铜导线。室内配电分支线采用BV导线穿PVC管或金属管暗敷。4.4.6通信系统设计本项目电信由市电信公司就近引进，由通信公司布线并设分线箱，根据用户需要安装电话。住宅每户配置1部电话，商业、公建按每30配一部。4.4.7通风采暖工程①设计依据a.《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)b．《民用设计防火规范》(GBJ16-872001年版)c.《住宅设计规范》(GB50096-19992003年版)d.《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）西南地区实施细则（第二阶段）》(GBJ04-216-2006)②热负荷根据国家规范，结合重庆市的实际情况，供热指标住宅采用30W/m2，公建采用50W/m2。结合不均衡系数计算。113 重庆大学毕业设计（论文）③通风系统建筑内设置机械排风系统，防烟楼梯间设置机械加压防烟系统。4.4.8防雷设计三相电源防雷器适用于各类通信机房、计算机机房、有线电视台机房、办公调动中心、别墅、住宅小区、企事业单位等的低压配电系统三相电源线从LPZOB区进入LPZ1区之电源线作B级（一级）防雷保护。4.5小区主要技术指标本小区总占地面积167197平方米，容积率为3.0，规划总建筑面积660000平方米，其中计容建筑面积500000平方米，地下建筑面积160000平方米。规划设计户数为5000户，停车位（包括地上和地下）设计4540个。建筑密度为29.6％。具体技术指标见表4.3：表4.3技术指标表序号技术经济指标项目单位指标控规指标设计指标1占地总面积平方米1671971671972计容建筑面积平方米5015915000003总建筑面积平方米6600004居住建筑面积平方米4250005公共建筑面积平方米25000其中:5.1幼儿园、小学平方米30005.2垃圾处理站平方米7005.3文化活动中心平方米180005.4超市平方米15005.5物业管理用房平方米5005.6居委会用房平方米5005.7派出所平方米8006商业建筑面积平方米500007建筑基底面积平方米494508居住居数户5000113 重庆大学毕业设计（论文）9容积率3.03.010绿化率％353511住宅栋数栋1312建筑密度％3529.613地下建筑面积平方米16000014停车位个454015可售住宅建筑面积平方米40080216可售车位建筑面积平方米157500113 重庆大学毕业设计（论文）5项目管理方案5.1项目进度计划管理本项目从2014年起开始筹备，预计2014年底之前完成可行性研究和项目设计，2014年1月开始动工建设，建设周期为3年。具体项目建设期进度计划表如下：表5.1项目施工进度计划表5.2项目招投标5.2.1工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。113 重庆大学毕业设计（论文）3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。5.2.2工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。113 重庆大学毕业设计（论文）采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来，我国《招标投标法》及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。113 重庆大学毕业设计（论文）6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。5.2.3.招标依据根据《中华人民共和国招标投标法》、湖南省发展和改革委员会制定的《湖南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》及《湖南省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：②工单项合同估算价在100万元人民币以上的；②重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；③勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；④单项合同估算价低于本条第①项、第②项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。5.2.4招标范围序号名  称招标情况备 注不招标招标1项目勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7小区绿化、景观塑造招标8重要设备、建筑材料等物资的采购招标9项目监理招标10小区道路及基础设施施工招标5.2.5 招标方式 项目招标均采用公开招标的方式。 项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。113 重庆大学毕业设计（论文）5.3项目采购方案本工程所用材料、构配件、半成品、重要设备均进行公开招标，由项目经理部统一采购。依照业主的不同要求，由业主事先进行材料的考察、确定材料材质并要求项目经理部采购的物资，项目经理部将认真按合同规定和业主的要求组织实施。项目经理部负责组织材料进场供应，提供批量的出厂合格证和材质证明报送业主、监理公司认可。项目经理部按照材质单、合格证、材料计划清单对照样板组织验收，按规定进行检验，合格后方准进场、使用。对检查有疑问的材料进行重复检验，对不合格的材料进行退货、更换。对成品、半成品按照清单的技术要求进行现场目测、实测，发现不合格的及时清点，单独存放，并通知供应商尽快更换。如与样板不符则拒绝入场。大型机电设备进场，进行包括业主、监理公司、项目经理部及供应商在内的四方开箱验收。5.4项目设备方案为加强设备管理，提高设备经济效益，保证安全生产和设备正常运行，实现文明施工，全面创优的目的，制定如下设备管理方案。5.4.1设备组织管理机构及职责①管理领导小组及职责1）成立以项目长为组长、书记、分管安全、设备的副项目长，总工程师为副组长，项目部其它领导及设备科成员、安全科成员为成员的设备管理领导小组。2）组织机构：组长：**副组长：**、**成员：**、**、**3）设备管理小组要贯彻执行国家有关方针、政策、法律法规及上级部门规章制度，根据施工任务合理配置设备要素，协调设备合理使用，定期检查设备使用情况。4）领导小组组长要负责合理配置生产要素，在与施工队签订合同的同时，对上场设备要提出明确要求，并督促、检查落实情况。5）项目总工根据施工组织方案，提出设备的配置方案，明确所需设备的规格型号、施工过程中负责制定各工序所需设备的合理使用。6）副组长要根据施工方案，组织调遣设备进场并合理配置使用。合理安排工序，保证有效利用。113 重庆大学毕业设计（论文）7）设备科科长全面负责设备管理工作，组织本科室人员做好设备管理的各项工作，设备员具体实施设备的调遣、维修；安全员负责各工区用电的电力架设、变压器安装、用电量计量。各施工队队长负责各自施工队机械设备的上场、调遣、维修及合理使用。②设备科职责1）严格执行公司设备管理规章制度。2）优化施工组织方案，合理配置设备并具体组织实施。3）制订设备修理和保养计划，并及时组织实施，保证技术性能完好。4）掌握本顶目设备资产、数量、质量等详细情况，并建立健全设备台帐和技术档案。5）负责设备租赁合同签订及费用结算，及时向计划、财务部门提供劳务队使用内部设备的结算依据。6）配合安全科展开各种形式的安全教育，采取积极的防护措施，减少机械车辆事故，做好车辆年终审验及各种证件办理及费用的缴纳。7）积极开展各种评优考核活动。8）按照上级规定上报各种资料报表。5.4.2设备使用与管理①现场设备安装要因地制宜、合理布置，利于安全防护，便于操作维修，避免干扰。②新购设备及特种设备，上岗司机要参加岗前培训，未经调试检验的设备不得投入生产。③设备使用必须做到“三定”即定人、定岗、定职责，操作人员必须经考核合格后持证上岗，同时坚持“三好”即管好、用好、维护好，“四会”即会操作、会保养、会检查、会排除故障，做好设备安全、环保、维修、保养工作。④机械设备要严格按操作规程进行操作，起动前要详细检查，确定油、水充足，安全可靠的情况下才能起动和从事作业，设备运转过程中要密切关注各部件运转情况，预防事故发生。要经常进行全面检查及清洗擦拭，使其经常保持整洁美观。⑤各施工队机械设备要严格在指定作业范围内作业，不得违反设备技术规范。，行走机械及车辆不得超越作业范围。⑥定岗司机要严格执行操作规程，保管维护好自己专管车辆设备。需到指定修理厂进行维修保养工作时，要监控维修过程，确保质量。⑦113 重庆大学毕业设计（论文）各施工队根据设备状况制定维修保养计划。利用设备空闲时间进行修整，做好人员安排，责任分解到人，保证设备始终处于完好状态。5.4.3项目部车辆管理①项目部车辆由办公室或项目部领导安排，每天早会各科室提出用车要求，以便统一安排。非因公用车要经主管领导同意并由办公室做好派车记录。②项目部车辆由项目指定专职司机驾驶，除项目领导同意外，严禁非专职司机擅动车辆，发现专职司机擅自将车交于他人驾驶的，取消当月考核资格并处罚款200元，由他人驾车发生事故的，本车司机承担一半责任。③项目车辆凭加油卡在指定加油站加油，月底以车辆本月行驶里程为考核基础，对照加油卡考核当月燃油节超，若油量消耗在正常消耗范围内为合格，超出正常范围则为不合格。（每车根据日常耗油量及技术指标测定正常消耗量）④项目车辆在指定特约维修站保养维修，设备管理人员及专车司机要严把质量关，保证维修质量，杜绝事故隐患。月底对车辆车容车况、修理记录进行考核，车容车况要保持干净整洁，车辆维修超出正常范围之外、因操作不当或人为因素造成车辆损坏及机械事故的视为考核不合格。（出现机械事故视情节经重另行处理）⑤对照安全记录进行考核，在考核时间段内无任何违章违规情况及安全事故为合格，有任何一次违章记录及事故记录为不合格。（安全事故另行处理）5.4.4设备安全管理①严格贯彻车辆管理规则，认真执行交通规则，定期进行安全法规教育学习，订立安全责任保证书，无违章违规事故者要给予奖励。②大、中型及特种机械设备要按项目部规定标准尺寸制作相应的安全操作规程标牌，悬挂在设备旁显眼的地方。③设备管理要严格贯彻“预防为主、安全第一”的方针，对职工进行安全教育，定期进行设备安全检查，各类设备要有可靠的安全装置和防护设施。保证设备安全运行，把事故减少到最低程度。④备件库及油料库等易发生火灾的地方应有防火标志，必须配备灭火器、防火砂等有效防火措施，严禁烟火。⑤设备车辆应停放在安全地点，排列整齐，严禁无证、酒后驾车、人货混装，自卸车载人等现象发生，严格执行操作规程。⑥各施工队的机械车辆凡违反交通秩序发生交通事故，以及不按操作规程发生安全事故的，一切责任由施工队自己负责。113 重庆大学毕业设计（论文）5.4.5特种设备管理①从事特种设备作业的人员，必须经特种设备安全监督管理部门考核合格，取得相应的资格证书后，方可从事相应的作业。②特种设备操作人员主要职责为：遵守劳动纪律，执行安全规章制度和操作规程，听从指挥，保持本岗位设备的安全和清洁，不随意拆除安全保护装置，有权拒绝违章指挥。在作业过程中发现事故隐患或不安全因素，应立即向特种设备管理人员和单位有关负责人报告。③特种设备须建立特种设备安全技术档案，并保证特种设备安全技术档案的完整、准确。其主要内容包括：特种设备的设计、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料；定期检验和定期自行检查的记录。5.4.6设备资料管理①设备建立相应档案，内容包括履历书、产品合格证、技术资料、购置设备发票、行驶证及车辆购置附加费证、现场交接记录，履历书内容要填写准确无误。②对所管设备要建立分类台帐，内容包括固资设备台帐，公司自有设备台帐，自购设备（含小型机具）台帐、报废留用设备台帐。③组成固资的设备要按要求在规定位置按统一字样、格式及颜色喷刷内部管理号码及徽标。④按上级要求做好统计报表工作，各类报表做到上报及时、数字准确、内容完整、字迹清晰。⑤做好上级部门来文及有关资料的收集整理工作。5.4.7外租设备管理①租用外部的设备，上场时要进行设备的签定，各项技术指标，要达到规定要求，对不符合各项技术指标的设备，有故障的设备，一律不准上本项目使用。②各队司机必须持证上岗，上岗前要接受本项目的岗前培训及技术考核，不合格的司机不准上岗。③设备的维修管理，原则上按本办法执行，特殊的设备要有设备单位及个人把本设备的配件及易损件进行备料。④合同期间各类设备司机要在我部的统一调配下完成各项工作。⑤所有的设备单位、个人要将自己的设备编制出安全操作规程，严格遵守各类设备的安全操作规程进行操作，违反规定造成和一切经济损失由各队、各车主自己负担，并按我公司、本项目部的有关规定给予相应的处罚。113 重庆大学毕业设计（论文）⑥对来路不明、手续不全的设备、机械，禁止上场使用。5.5项目组织机构与人力资源配置5.5.1项目组织机构各部门主要职能：1、工程部职能l向工程管理部负责。 l负责制定各阶段的施工进度计划、采购计划及资金需求计划。 l负责严格执行公司的决议，严格工程预、决算的审批手续，合理使用财力、物力， 发挥经济效益。l协助公司进行招、投标及选择施工队伍的具体工作。 l进行施工阶段的进度控制，审查施工组织设计，监督进度计划的实施，完成工期目 标。l负责管理施工队伍，并协调好对内对外的关系。 l做好材料、设备、人员的管理工作。 l整理有关资料、图纸，做好归档工作。l负责工程质量检查及工程验收、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题。 财务部职能 l遵守财务纪律，建立和健全各项财务管理制度。 l抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理。l负责对各项经济合同及维护保养项目进行议及审定 l按有关合同的要求，做好各类工程款项的拨付、结清工作 l执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工 工资、奖金。113 重庆大学毕业设计（论文）l严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使 用及回收。 l编制记帐凭证。及时编制各类报表，妥善管理会计帐册档案 l拟定各项财务计划，提供财务分析报告呈总经办。1、营销策划部职能 l根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经理。 l负责根据销售部各时期的租售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工 作的开展。l根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施。 l深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集房地产信息，不断推出各种促销手 段和措施。l负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作。l负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。2、设计部职能 l向工程管理部负责。 l参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作。对外来方案图纸，组 织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。l参与做好各项从规划方案至施工图纸过程中的建筑成本控制、估测工作。 l负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作。密切与预算造 价部配合。 l收集房地产、楼宇的市场调研成果，销售策划等部门反馈资料，做好与相应部门的 交流工作。 l组织本部门人员承担一个土建设计室的完整图纸生产工作。做好与总工室的工作配 合和设计挂靠单位的衔接工作。 l负责设计室对工地的服务、跟踪工作，参与图纸会审工作。l与设计合作公司的交流、配合工作。 l完成其他工作。3、人力资源部职能 l编写制定公司人事行政管理制度。l组织统筹公司人力资源开发及聘用工作。 l据公司战略发展制订公司培训计划、培训费用、培训总结工作。l订公司培训制度及建立完善的培训体系 l协助各部门，制订实施监督各部门的业务培训计划。113 重庆大学毕业设计（论文）l组织统筹监督公司各部对员工的培训及考评工作。1、行政部职能 l组织统筹并管理、监督公司行政管理运作。 l协调并支持、配合公司各部对人力计划、行政开支的管理工作。 l协调配合公司各部对人事、行政方面工作的支持。l公司的各种规章制度的落实和执行。l整理建立公司的档案，统一公司的公文格式l对外协调好政府劳动管理部门的关系。 l负责公司企业文化建设的策划、安排组织实施工作。l制订公司办公费用总开支的计划，并加以调控。 l配合支持公司对外人事、行政事务工作。 113 重庆大学毕业设计（论文）5.5.2项目人力资源配置拟定编制9人，其中项目经理、副经理各设1人，各部门根据实际情况调整，人员可逐步到位。5.5.3劳动力组织 由于本工程面积较大、工期紧，为保质保量地履行合同，实现对业主的承诺，根据工期策划，我公司配备足够的合格劳动力，同时根据工程实际进度，及时调配劳动力，实行动态管理。 113 重庆大学毕业设计（论文）劳动力组织原则：凡进场施工人员必须经过专业技能培训，结构重要部位及关键工序的施工，选用有较多施工经验的、承担过类似工程的施工人员来完成，进行特殊过程、关键工序的特殊工种（电工、防水工、电焊工等）全部具有上岗证。项目经理部在上岗前对全体施工人员进行安全培训。 根据本工程施工总进度计划以及工程量的大小、所需工种、施工流水段进行劳动力配备，劳动力始终处于动态控制中。113 重庆大学毕业设计（论文）6项目环境影响评价6.1建设期污染源分析本项目在建设阶段由于建设施工和装修，不可避免地将对周围环境产生影响。建设期主要污染因子有：噪声、扬尘、固体废弃物、废水等。6.1.1噪声项目施工期噪声主要来源于土石方、结构和装修阶段，其中土石方阶段噪声源主要有推土机、挖掘机、大型载重车等；结构阶段噪声源主要有混凝土输送泵、振捣器、电焊机、电锯、升降机、混凝土及钢筋运输车辆等；装修阶段噪声源主要有冲击钻、空压机、多功能木工刨、云石机、角向磨光机、中型载重车等。建筑施工噪声执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—90）中标准限值，具体标准值见表建筑施工场界噪声限值[等效声级Leq：dB（A）]施工阶段主要噪声源噪声限值昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各种打桩机85禁止施工结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机等65556.1.2扬尘及装修废气建设阶段的大气污染源主要来自建筑垃圾搬运、露天堆场和裸露场地的风力扬尘，土石方和建筑材料运输所产生的动力道路扬尘以及装修废气①扬尘113 重庆大学毕业设计（论文）施工期的大气污染物主要为地面扬尘（污染因子为TSP）。扬尘的主要来源于：土地平整、基础土石方的开挖、堆放、回填和清运过程，建筑材料（水泥、白灰、砂子等）运输、装卸、堆放、挖料过程，各种施工车辆行驶，施工垃圾堆放和清运。扬尘量的大小与施工现场条件、管理水平、机械化程度及施工季节、土质及气象等诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题，可采用类比法，利用现有的施工场地实测资料进行分析。根据对多个建筑施工工地的扬尘情况进行测定，测试结果表明：施工现场的TSP日均值范围在0.121～0.158mg/m3，距离施工现场约50米的TSP日均值范围为0.014～0.056mg/m3。②装修废气随着人们生活的现代化，室内建筑装饰材料种类及日用化学品的使用不断增加，这些材料或产品均含有向室内释放有害化学物质的成分，造成室内环境污染，其有害物质主要是：甲醛、氨、氡、苯和石材的放射性，对人体的危害很大。6.1.3固体废物本项目建设期固体废物主要来自挖地基产生的土方、建筑垃圾和少部分施工人员产生的生活垃圾。本项目建设期固体废物主要来自挖地基产生的土方、建筑垃圾和少部分施工人员产生的生活垃圾。本工程共有两层地下室（首层为半地下室），由于地势东高西低，建设方拟在工地内将土方就地平衡。建筑垃圾是指在建（构）筑物的建设、维修、拆除过程中产生，主要为固体废弃物，包括余泥渣、废混凝土块、施工过程中散落的砂浆和混凝土、碎砖渣、金属、竹木材、装饰装修产生的废料、各种包装材料和其他废弃物等。6.1.4废水施工期废水主要有施工现场产生的工地冲洗水，其主要污染物SS的产生浓度一般在1000－1500mg/L。施工单位应将工地冲洗水经多级沉淀池沉淀处理后再排入市政管网，并加建围墙和截水沟，以避免施工废水直接外排。施工高峰期的施工人员数约有300人，按照每人用水量250L/天，污水量为用水量的85%计算，施工期每天生活污水产生量约为64吨。施工单位在场地内设活动板房做宿舍，因此建设单位应在场地内自建三级隔油池和三级化粪池，生活污水经三级化粪池和三级隔油池处理后排入市政管网中。6.2营运期污染源分析113 重庆大学毕业设计（论文）6.2.1废水本项目废水主要来自居民产生的生活污水，以及商铺、幼儿园等产生的少量生活污水，还有停车场和道路冲洗水等。①本项目住宅总户数4700户，按照每户平均3人，用水量20L/人·d计算，则每天住宅用水量约为215t/d，污水产生量按用水量的85%计算，日产生污水量约为190m3。②本项目商业面积10000m2，商铺用水量按照5L/m2·d计算，则每天商业用水量约为50t/d，污水产生量按用水量的85%计算，日产生污水量约为42.5m3。6.2.2废气本项目建成投入使用后的废气主要为厨房废气、进出汽车排放的尾气、垃圾房挥发臭味，以及备用发电机尾气。①厨房废气厨房废气主要有居民住宅、幼儿园食堂及小型商业餐饮厨房烹饪过程产生的火烟和油烟。本项目厨房燃料全部使用清洁能源——管道天然气，其燃烧过程的产物主要是CO2和H2O，仅有极少量NOx、SO2等有害气体，天然气污染物排放系数参考《社会区域类环境影响评价》中的数据，每1×106Nm3天然气燃烧产生1760kgNOx、180kgSO2，以NOx为主要污染物。厨房的另一废气是油烟，油烟产生量的大小与蒸煮过程相关，有很大的不确定性，浓度约50-100mg/m3，当油烟经抽油烟机收集后浓度可降为10-50mg/m3，住宅内的厨房废气通过楼内统一设计的排烟道于楼顶向高空排放。幼儿园食堂、小型商业餐饮厨房产生油烟须经国家环保部推荐免检的油烟滤清器处理后，再通过专门烟道向高空排放。②汽车尾气汽车尾气的污染主要来自未完全燃烧的汽油、柴油，部分是由于曲轴箱的漏气和油的蒸发损失。主要污染物是NOx、CO、THC等。为减少尾气影响，规划在地下车库设置机械排风，将汽车尾气引至地面排放。③垃圾房挥发臭味生活垃圾在垃圾房堆放过程中会产生发酵臭气，其主要成份为H2S和NH3，此外还有甲硫醇、甲胺、甲基硫等有机气体。在氧气量足够时，垃圾中的有机成份如蛋白质，在好氧细菌作用下产生NH3；在氧气不足时，厌氧细菌将有机物分解为不彻底的氧化产物H2S和NH3、SO2、硫醇类、胺类等化合物，这些气体挥发性较大，易扩散在大气中，而且部分气体刺激性气味大，可能给住宅小区周围空气环境质量带来一定影响。113 重庆大学毕业设计（论文）④柴油发电机废气为防止市政供电停电，小区设有柴油发电机组作为应急电源。柴油发电机组工作时将产生含有NOx与THC的废气。由于其仅作为备用电源，工作时间短，污染物排放量少，且经过消烟处理后，故柴油发电机废气对环境影响较小。6.2.3固体废物本项目固体废物主要有商品房居民、商铺等产生的生活垃圾。按商品房居民每人每天产生0.6kg生活垃圾，再加上商铺每天产生约0.1t垃圾估算，则该项目每天固体废弃物产生量约3.6t，年产生量约1314t。6.3环境保护措施6.3.1施工期①噪声防治1）合理安排施工时间，制订施工计划时，应尽可能避免大量高噪声设备同时施工，主要噪声源尽量安排在昼间非正常休息时间内进行，减少夜间施工量，夜间禁止强噪声作业，以免噪声扰民。为减少打桩噪声对周边居民的影响，打桩方式采用旋挖灌注桩或静力液压桩机。2）合理布局施工场地，由于项目周围有四川美术学院、重庆大学等敏感区域，因此，施工时应尽量将高噪声设备布置在施工工地中部，尽量远离附近的敏感点。3）建设单位禁止现场使用混凝土搅拌机，应向有资质单位购买商品混凝土。4）降低人为噪声，降低设备声级。设备选型上尽量采用低噪设备；可通过排气管消音器和隔离发动机振动部件的方法降低噪声；对动力机械设备进行定期的维修、养护，维护不良的设备常因松动部件的振动或消声器的损坏而增加其工作时声级；闲置不用的设备应立即关闭；运输车辆进入现场应减速，禁鸣喇叭。⑮建立临时声障，对位置相对固定的机械设备，能于棚内操作的尽量进入操作间，不能入棚的，可适当建立单面声障。5）严格控制人为噪声，进入施工现场不得高声叫喊，无故甩打模板，乱吹哨，限制高音喇叭的使用，最大限度地减少噪声扰民。6）加强对运输回填土泥头车辆的管理，为避免运输交通噪声对沿线敏感点造成影响，项目方应严格按城市管理规定的路线，尽量将运输安排在白天进行，并避开交通高峰期(上下班、学校上下课)。运输车辆在穿行居民区时，应减速行驶，禁止高音鸣笛，以避免噪声对居民的干扰。113 重庆大学毕业设计（论文）②大气污染防治1）针对本项目施工期产生的地面扬尘，施工单位应制订完善的施工计划和合理组织施工进度，尽量缩短工期和避开在大风情况进行扬尘量大的施工作业，当冬季风力达到4级以上时停止施工。2）加强施工工地监督管理，施工单位采取围档、遮挡、挡板、设置防护网和禁止高空抛物等措施，抑制施工过程中的扬尘量。3）施工场地配备一些洒水工具，定期对工地及进出工地的路面、运输车辆洒水、冲洗，保持场地的路面和空气具有一定湿度，防止浮尘，在大风日加大洒水量和洒水次数。4）如需要灰渣、水泥等，运输时应采用密闭式槽车，严禁沿路遗洒。5）避免起尘原材料露天堆放。6）所有来往施工场地的多尘物料均应用帆布覆盖。7）运输车辆进出工地应低速或限速行驶，减少汽车行驶扬尘。8）使用预拌混凝土和水泥预制件，尽量少用干水泥等。9）闲置6个月以上的施工工地，建设单位应当对其裸露泥地进行临时绿化或者铺装。10）应使用环保型建筑材料及装修材料，确保室内空气质量符合《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）中有关要求。③废水防治1）在工地四周加建围墙和截水沟，以避免施工废水直接外排。2）工地冲洗水、泥浆水等全部施工废水须收集到多级沉淀池，经沉淀处理达标后，方可排入市政污水管网。3)施工单位应自建三级隔油池和三级化粪池，使施工人员的生活污水经三级隔油池和三级化粪池处理后进入市政管网。④固体废物防治1）应将基坑工程安排在旱季施工，并做好边坡防水措施，处理好基坑的止水，防止产生泥浆；对于施工期产生的建筑垃圾，建设单位拟将其统一收集后运到湛江市建筑垃圾管理站指定地点进行处置，对周围环境影响较小。2）施工人员的生活垃圾应及时收集起来由环卫车运至垃圾填埋场卫生填埋处理。⑤生态保护1）施工期间采取严格的防治措施以减少水土流失，如尽量缩短土地裸露时间，加快工程项目建设；制订施工计划时，施工进度安排避开在降雨量大的6—9月份大面积开挖和堆填；地面应压实等。113 重庆大学毕业设计（论文）2）主体工程基本完成后，应及时补种适合当地条件生长的乔、灌、草相结合的绿化植被，确保绿地率达到规划设计要求。6.3.2营运期①大气污染防治1）小区计划统一使用管道天然气，即以天然气等清洁能源作为燃料。2）商品房厨房的油烟先由抽油烟机收集后，抽入专门烟道于楼顶向高空排放；幼儿园食堂厨房油烟须经油烟滤清器处理达标后，再由专门烟道于楼顶向高空排放；小型商业厨房油烟须经油烟滤清器处理达标后，再由专门商业烟道于楼顶向高空排放。3）为避免出现塞车而排放较多尾气情况，建设单位应在停车场安排多名专职交通疏导人员，及时合理疏导停车场的汽车出入，降低汽车尾气对四周环境的影响。为保证车库内空气质量，小区内的地下车库应设机械供排风系统。为了减少停车场汽车尾气排放对大气环境的污染，同时建议对废气采用空气过滤器处理后排入大气。据美国采暖冷冻空调工程学会测试，经次级卡式空气过滤器处理后，车库废气中一般污染物及灰尘的去除率可达85%4）本项目垃圾屋拟建在小区南面半地下室内，为避免垃圾臭气影响商住楼住户，建设单位应加强对垃圾房的管理，垃圾房密闭，垃圾应及时清运，减少在垃圾房停留的时间。另外，在售楼时应标明垃圾房的位置并告知购房者，避免日后产生矛盾。②废水防治1）小区排水管网的规划设计应采用雨、污分流方式。2）本项目所在区域污水没有纳入城市污水处理厂接收处理的范围，因此，按照有关环保要求，本项目须在小区内自建一套中水处理与回用系统，将小区全部生活污水处理符合国家《生活杂用水水质标准》（CJ25.1-89）中有关标准要求后，尽可能回用作小区景观水体用水、居民和商铺冲厕水、绿化用水、消防用水、道路和车库冲洗用水等，多余达标废水方可通过市政污水管网排入平乐河。将来项目所在区域污水纳入城市污水处理厂接收处理的范围时，本项目污水只须预处理符合广东省地方标准《水污染物排放限值》（DB44/26—2001）第二时段三级标准（即符合城市污水处理厂入水标准）后，即可经市政污水管网排入城市污水处理厂作进一步处理和统一排放。③噪声防治113 重庆大学毕业设计（论文）1）将备用发电机房、水泵房等高噪声设施设置于地下室并采取隔音和减震措施，以减少对居民的影响。2）停车场抽风机和停车场出入口尽量远离居民楼。3）小区内各住户的空调主机位置统一按规范设计，预先留下管道孔，尽量减少住户间相互影响。4）进出车辆降低车速和禁鸣喇叭。5）物业管理部门加强商业噪声和住户室内装修噪声的管理，禁止采用高音方式叫卖商品和在正常休息时间内作商品宣传活动及室内装修工作。6）变配电房的位置设在地下室的设备用房，避免低频噪声影响。7）在四周种植绿化树木，以减轻附近市政道路噪声对居民的影响。2.4.2.4固体废弃物防治8）小区垃圾房应设有机械排风，通过风道直接排向室外，并设置有冲洗和排水设施，垃圾管理方面通过物业管理公司与环卫部门合作，由环卫部门上门收集垃圾并及时运走。9）小区内分段设置一定数量的分类垃圾收集箱，以方便小区居民将垃圾分类放置；配备相应数量的清洁人员打扫小区卫生和定期清理垃圾箱内垃圾，将可直接回收利用的垃圾外卖给废品回收站，将不可直接回收利用的垃圾收集到小区定点垃圾房。10）小区内定点垃圾房配备垃圾压缩装置，将各分散垃圾箱内不可直接回收利用的垃圾收集和压缩后，由环卫车及时运到湛江垃圾填埋场进行妥善处理。⑭物业管理公司应加强小区室内装修施工期的管理，督促业主及时将装修过程产生的垃圾清运到定点垃圾填埋场进行妥善处理。6.4环境影响评价6.4.1施工期环境影响分析本项目在建设施工期间，对周围环境产生明显影响的因素主要是施工噪声和地面扬尘，施工废水和建筑固体废弃物影响相对较小。①施工噪声影响评价由声环境影响预测结果表明，本项目施工期噪声对四周环境的影响较明显，邻近敏感点的噪声值明显超过所执行的《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）中1类或２类标准。因此，施工单位应严格遵守国家《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—90113 重庆大学毕业设计（论文））的有关规定，将主要噪声施工安排在非正常休息时间进行等。另外，施工期的建筑噪声对环境的影响是暂时的，本项目周围声环境质量将随着施工期的结束而恢复原状。②地面扬尘影响评价本项目施工产生的扬尘对施工现场约100m范围内有一定的影响，但项目在施工过程中如能加强管理，按照要求使用预拌混凝土、对施工场地及进出场地的路面洒水以保持场地的路面和空气具有一定湿度、避开大风情况进行扬尘量大的施工作业、设置防护网等，项目在施工期扬尘对大气环境的影响可望控制在较低水平，而且施工期扬尘对周围大气环境的影响是暂时的，施工结束后空气质量会逐渐恢复原来水平。6.4.2营运期环境影响评价①大气环境影响评价本项目厨房使用清洁能源天然气作为燃料，烟尘产生量较少，主要污染物氮氧化物的排放量及浓度相对较小，同时规划厨房区均配套建设专门烟道，将厨房废气统一引上楼项向高空排放，其对大气环境的影响较小；项目停车场汽车尾气影响主要集中在停车附近，其排放的CO、NO2日均浓度符合标准，经扩散后对周围环境影响较小。本项目垃圾房拟建在地下一层的东南角，为避免垃圾臭气影响商住楼住户，建设单位应加强对垃圾房的管理，密闭垃圾房，及时清运垃圾，减少在垃圾房停留的时间，并在售楼时应标明垃圾房的位置，并告知购房者，避免日后产生矛盾。②水环境影响评价本项目废水经配套中水处理与回用系统处理符合《城市污水再生利用城市杂用水水质》（GB/T18920-2002）中有关标准后，尽量回用作小区的厕所冲洗水、水景及绿化用水、道路冲洗水等。③声环境影响评价由于本项目主要噪声源的源强不高，且大部分噪声源置于地下室设备房内，并受到建筑物屏蔽，加上有防振、减振等降噪措施，其对周围环境的影响较小，邻近敏感点的声环境（特别是夜间的声环境）有望保持在原有的标准水平。6.4.3环境保护措施技术经济可行性①噪声防治措施113 重庆大学毕业设计（论文）本项目施工期噪声源较多和噪声级较高，应合理布局施工场地，并合理安排施工时间，尽可能避免大量高噪声设备同时施工，主要噪声源尽量安排在昼间非正常休息时间内进行，减少夜间施工量，以免噪声扰民。营运期的主要噪声设备设置在地下层，进出车辆降低车速和禁鸣喇叭，在四周种植绿化树木等。这些降噪方法简单有效，技术上可行，经济上可接受。②废水防治措施本项目施工期生产废水收集到多级沉淀池，经沉淀处理达标后方排入市政污水管网，施工期生活污水须分别经自建三级隔油池、三级化粪池处理后再进入市政管网，施工单位应积极采取水土保持措施，如在工地四周设置挡土墙等，尽可能减少水土流失量，泥浆水经多级沉淀池处理达标后废水排入市政管网。本项目所在区域污水没有纳入城市污水处理厂接收处理的范围，因此，按照有关环保要求，本项目须在小区内自建一套中水处理与回用系统，将小区全部生活污水处理符合国家《生活杂用水水质标准》（CJ25.1-89）中有关标准要求后，尽可能回用作小区景观水体用水、居民和商铺冲厕水、绿化用水、消防用水、道路和车库冲洗用水等，多余达标废水方可通过市政污水管网。以上废水防治措施在技术上可行，建设单位在经济上亦可接受。③废气防治措施本项目施工期主要采取围档、挡板、遮挡和洒水等措施降低施工扬尘污染。营运期统一使用清洁能源天然气；住宅厨房的油烟应先由抽油烟机收集后，抽入专门烟道于楼顶向高空排放，幼儿园食堂厨房和小型商业厨房的油烟须经油烟滤清器处理达标后，方由专门商业烟道于楼顶向高空排放；地下车库尾气采用空气过滤器处理方外排；垃圾房采用微生物除臭方法，其挥发臭气先经过活性炭净化器净化后再排放。这些方法简单有效，技术上可行，投资也不高，经济上可接受。④固体废物防治措施施工单位优先考虑将多余建筑垃圾外运给其他工程回填方使用，或者运到湛江市定点建筑垃圾填埋场进行填埋处理。本项目营运期产生的生活垃圾，分类收集，将可回收利用的垃圾回收，将不可回收利用的垃圾收集和压缩后，由环卫车及时运到湛江生活垃圾卫生填埋场进行妥善处理。这些方法简单有效，技术上可行，经济上可接受。113 重庆大学毕业设计（论文）7劳动安全健康与消防7.1劳动安全与管理7.1.1安全管理目标项目安全生产管理目标：“以人为本”，做好生产安全预防预控，实施全过程、全员安全管理，实现“无死亡事故、无重大伤人事故、无重大机械事故、无火灾、无中毒事故”的安全目标。7.1.2安全生产管理制度成立以项目管理部领导负责，设计单位、施工总承包商、专业承包商、材料设备供应商、监理单位负责人及其专项安全管理人员组成的“安全管理小组”，全面组织项目的安全管理。  层层签订安全生产责任状，设计单位、施工总承包商、专业承包商、材料设备供应商、监理单位负责人亲自签订安全生产责任状。施工总承包商、材料设备供应商再与现场负责人、分包商签订安全生产责任状，使安全生产工作责任逐级分解，直至最基层的作业人员，落实责任清晰、明确的安全生产责任制度。  13.3安全生产管理控制原刚  安全第一原则，将安全放在第一位，将安全工作贯穿建设始终；  以人为本原则，在制定管理公司案、计划时，充分尊重人的存在，处处考虑人的方便和安全7.1.3施工安全保证措施1）、项目部安全控制坚持“安全第一、预防为主”的方针。项目经理部建立安全管理体系和安全生产责任制。安全员做到持证上岗，保证安全目标的实现；2）、项目经理部根据安全生产责任制的要求，把安全责任目标分解到岗，落实到人。安全生产责任制经项目经理批准后实施；3）、项目经理部根据工程特点、施工方法、施工工序、安全法规和标准的要求，采取可靠的技术措施，消除隐患，保证施工安全；113 重庆大学毕业设计（论文）4）、针对高空作业、脚手架上作业、特种机械作业等专业性强的施工作业，以及从事电气、金属焊接等特种作业，项目部了制定单项安全技术方案和措施，并对管理人员和操作人员的安全作业资格和身体状况进行了合格审查；5）、项目经理部建立安全生产教育制度未经施工安全生产教育的人员不得上岗作业；6）、项目部制定了防火、防毒、防爆、防尘、防触电、防物体打击、防机械伤害、防高空坠落、防交通事故、防寒、防暑、防疫、防环境污染等方面的安全措施；7）、项目部组织对进入施工现场的全体人员应进行分批的普及安全基本知识教育，进行一次性安全技术交底。新派入施工现场的人必须由项目部安全员对其进行入场安全教育；8）、各专业施工队及分包单位派往施工现场的特种作业人员，必须接受过特种作业人员培训，经考核合格，持证上岗；9）、项目部安全员召开现场生产会议，及时向各岗位人员通报安全标志牌设置情况，及时提醒大家注意安全；10）、项目经理组织项目部定期对安全控制计划的执行情况进行检查和评价。对施工中存在的不安全行为和隐患，项目部组织分析原因并制定相应的整改防范措施。使现场工地处于随时接受安全检查的状态。项目部要制订定期组织巡场制度。项目经理、施工员、安全员对工地随时检查。7.2安全措施7.2.1设计依据1、《建设项目工程劳动安全卫生监察规定》（1996.10）2、《工作场所有害因素职业接触限值》（GBZ2-2002）7.2.2安全措施方案本工程系高层高空建筑物，在施工过程中，有较多的不安全隐患，因此，应严格按照国家建筑施工规范执行。所有进、出场人员在施工现场必须佩带安全帽，特殊建筑施工时，必须架设周围安全网。在钢筋砼施工中必须有专门的安检人员，安装和拆除混凝土模板工作必须由专业人员施工。113 重庆大学毕业设计（论文）7.2.3自然环境危害及防范1、地震：重庆市地震基本烈度为6度，各类建、构筑物均按规范要求进行设防。2、防雷：为预防雷击灾害，各类建筑物、特别是独立的超高建筑物，均应按金属接闪器，钢筋混凝土基础做接地极，同时，需埋设水平地带构成接地网。3、降雨：本地区年最大降雨量为900mm，为防止暴雨形成内涝，拟设排水系统，雨水经排水系统排入下水道。4、防暑降温：重庆市绝对最高温度44℃，拟设计利用自然窗户进行通风降温。特殊建筑，可装置机械通风降温设施。5、防火防爆：在贮存使用煤气的场所，均设置煤气检漏报警系统。7.3消防7.3.1设计依据1.《中华人民共和国消防法》（1998年）2.《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年）3.《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-20054.《通用用电设备配电设计规范》GB50055-19935.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952001）7.3.2消防任务及防火等级根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952001）规定，18层的普通住宅建筑分类为二类，耐火等级为二级。26层普通住宅建筑分类为一类，耐火等级为一级。消防设施研究，主要是分析建筑物在运营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定的消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出该建筑物消防监控报警系统和消防设施配置方案。并经当地消防部门审批后实施及验收。7.3.3消防措施1、消防道路主干道宽6米，支干道3.5米，路面结构为城市型混凝土路面。利用干、支道路兼作消防道路，消防车可以到达各个建筑物。113 重庆大学毕业设计（论文）2、防火间距:建筑物与其他建筑物间距均应满足建筑设计防火规范要求。3、建筑物安全出口：根据建筑布局和功能分区设置防火分区，二类建筑每个防火分区建筑面积不超过1500平方米；地下室的防火分区不超过500平方米。高层建筑每个防火分区的安全出口不应少于两个。4、电梯井应独立设置，井内严禁敷设可燃气体和甲、乙、丙类液体管道，并不应敷设与电梯无关的电缆、电线等。电梯井井壁除开设电梯门洞和通气孔外，不应开设其它洞口。电梯门不应采用栅栏门。5、电缆井、管道井、排烟道、排气道、垃圾道等竖向管道井，应分别独立设置；其井壁应为耐火极限不低于1.00h的不燃烧体；井壁上的检查门应采用丙级防火门。6、每座高层建筑均设消防电梯1部。7.4消防系统7.4.1室内消防设计室内设置消火栓灭火系统。消火栓管网采用环状管网，消火栓布置保证同层相邻两支水枪的充实水柱同时到达建筑物的任何部位，室内消防给水采用高压或临时高压给水系统。当室内消防用水量达到最大时，其水压应满足室内最不利点灭火设施的要求。消防所需水量水压由室外水泵内专用消防水泵来保证。消防用水量及消防管道见给排水。室内消防给水系统与生活、生产给水系统分开独立设置。室内消防给水管道应布置成环状。室内消防给水环状管网的进水管和区域高压或临时高压给水系统的引入管不应少于两根，当其中一根发生故障时，其余的进水管或引入管应能保证消防用水量和水压的要求。消防竖管的布置，应保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围内的任何部位。每根消防竖管的直径应按通过的流量经计算确定，但不应小于100mm。室内消防给水管道应采用阀门分成若干独立段。阀门的布置，应保证检修管道时关闭停用的竖管不超过一根。室内消火栓给水系统设水泵接合器，水泵接合器的数量按室内消防用水量计算确定。每个水泵接合器的流量按10～15L/s计算。消火栓应设在走道、楼梯附近等明显易于取用的地点，消火栓的间距应保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达。消防电梯间前室应设消火栓。113 重庆大学毕业设计（论文）屋顶设高位消防水箱，消防储水量，不小于30m3。保证火灾前10分钟的消防用水量。7.4.2室外消防设计室外设消火栓，室外消防给水管道布置成环状，进水管不少于两条。消火栓距离建筑物外墙大于5米，每个消火栓用水量20升/秒。室外消火栓按120米间距布置，每个消火栓保护半径为150米。消防给水压力由生活区消防管网提供。7.4.3防报警系统高层建筑设置消防报警系统。报警区域应根据防火分区或楼层划分。探测区域的划分：探测区域应按独立房（套）间划分，一个探测区域的面积不宜超过500m2。下列场所分别单独划分探测区域：（1）敞开或封闭楼梯间；（2）防烟楼梯间前室；（3）走道、管道井、电缆隧道；系统设计：每个防火分区至少应设一个火灾报警装置，其位置宜设在各楼层走道靠近楼梯出口处。警报装置宜采用手动或自动控制方式。火灾自动报警系统应设有自动和手动两种触发装置。火灾报警控制器容量和每一总线回路所连接的火灾探测器和控制模块或信号模块的地址编码总数，宜留有一定余量。一个报警区域宜设置一台区域火灾报警控制器或一台火灾报警控制器。消防控制设备应由下列部分或全部控制装置组成：（1）火灾报警控制器；（2）自动灭火系统的控制装置；（3）室内消火栓系统的控制装置；（4）防烟、排烟系统的控制装置；（5）常开防火门、防火卷帘的控制装置；（6）电梯回降控制装置；（7）火灾应急广播的控制装置；（8）火灾警报装置的控制装置；（9）火灾应急照明与疏散指示标志的控制装置。消防控制室设在大楼1层，控制室内设置消防专用电话，对讲通信电话设备。113 重庆大学毕业设计（论文）8建设投资估算8.1投资估算依据①项目的建设方案②《重庆市建设工程费用定额CQFYDE-2008》③《工程勘察设计收费标准2002》④《重庆市建筑工程计价定额2008年》⑤《2006年重庆市建筑安装工程概算定额》⑥《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500—2008)⑦关于印发〈建筑安装工程费用项目组成〉的通知》（建标〔2003〕206号）⑧《房地产开发项目经济评价方法》（建设部）； ⑨《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（国家发展改革委、建设部）； 8.2建设投资估算估算工程量根据建设方案及有关说明确定。项目建设估算费用包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、房地产开发规费、管理费用、销售费用、财务费用。由于建筑设计、调研深度不足，各种费用估算及效益评价均是初步的。该宗土地占地167197平米，项目计容建筑面积为500000m2，其中居住建筑面积为425000m2，可售面积为400802m2；商业150000m2，用于建设地下车位4500个。项目总投资详见附表1项目总投资估算表。8.2.1土地费用估算房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。本项目土地为城镇国有土地，是政府通过挂牌出让的方式将土地使用权出让给开发商，年期为七十年，开发商支付土地出让金额83766万元，相关土地税费包括契税、印花税、交易手续费等，土地交易契税取土地交易价格的4%，印花税取土地交易价格的0.05%计算，土地交易手续费为土地转让价格的1%。估算过程如下表8.1：表8.1土地工程费估算表序号项目名称估算依据金额（万元）1土地出让金额837662土地交易契税4%×（1）3350.64113 重庆大学毕业设计（论文）3印花税0.05%×（1）41.884土地交易手续费1%×（1）837.66合计879968.2.2前期工程费估算前期工程费是指取得土地开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘查、测绘、”三通一平“等前期费用。如下表8.2：表8.2前期工程费估算表序号项目估算依据金额（万元）依据1规划设计费建安费*2.5%2842.5《2004规划设计收费标准》2可行性研究费依据工程总概算来取计费费率1750.5国家发展计划委员会《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283号)3水文、地质、勘探费建安工程费*0.5%568.5国家计委、建设部《关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》（计价格〔2002〕10 号) 4通水、通电、通路费建安工程费*2.5%2842.55场地平整费60元/㎡1003合计91728.2.3基础设施建设费估算基础设施建设费是建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的借接口费用。估算过程如下表8.3所示：113 重庆大学毕业设计（论文）8.3基础设施费估算表序号项目计算依据金额（万元）1供电工程170元/㎡85002供水工程15元/㎡7503电信工程7元/㎡3504道路工程280元/㎡5605绿化工程500元/㎡2925.956综合管网费40元/m220007其他工程建安费*2%2334合计174208.2.4建筑安装工程费估算建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。如下建安工程费用估算表：8.4建安工程费估算表项目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）高层住宅425000180076500商铺50000204010200地下停车场150000200030000合计1167008.2.5公共配套设施建设费估算公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，一般按规划指标和实际工程量估算。估算过程如下表8.5所示：8.5公共配套设施费估算表序号项目建筑面积（平方米）单价（元/㎡）金额（万元）1幼儿园、小学300020006002文化活动中心18000220039603超市150022003304居委会、物业用房100020002005派出所8001500120113 重庆大学毕业设计（论文）6垃圾压缩站7001800126合计2500053368.2.6房地产开发规费房地产开发规费主要包括城市配套设施费、图纸审查费、工程监理费、人防异地建设费、白蚁防治费、面积测绘费、散装水泥基金、城市档案管理费、防雷减灾费、建设工程综合服务费、超标排污费等，估算过程如下表8.6所示。8.6房地产开发规费估算表序号项目计算标准金额1城市基础设施配套费290元/m2145002图纸审查费建安费1.65%1876.054工程监理费建安费1%11375人防异地建设费45元/m222506白蚁防治费2.3元/m21157面积测绘费2.4元/m21208散装水泥专项基金0.9元/m2459城市档案管理费0.4元/m22010防雷减灾费1.1元/m25511建设工程综合服务费建安费*0.045%51.16512超标排污费3.5元/m2175合计203448.2.7销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。包括广告宣传、销售代理费、其他销售费用等。销售费用估算如下表所示：表8.7销售费用估算表序号项目计算依据金额（万元）1广告宣传费销售收入2%8716.582销售代理费销售收入2%8716.583其他销售费用销售收入1%4358.29合计21791113 重庆大学毕业设计（论文）8.2.8管理费用估算管理费用是指为组织和管理企业生产经营发生的各项费用。按开发成本的5%计算。即管理费用=（土地费用+前期工程费+建安费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+开发规费）×5%=（87996.18+9172.18+17419.95+116700+5336+20344.22）×5%=12848（万元）8.2.9不可预见费用的估算不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。按照风险因素的性质划分，预备费又包括基本预备费和涨价预备费两大种类型。在本项目中，不可预见费按以上项目（1~8项）之和的5%估算。即不可预见费=（87996.18+9172.18+17419.95+116700+5336+20344.22+12848.43+21791.45）×5%=14580（万元）8.2.10财务费用估算财务费用是指项目所指出的财务费用包括投资、成本费用和税金等，财务费用主要是开发企业向银行申请项目开发贷款的利息，投资资金的来源和应用尽量做到平衡，借贷资金应尽可能降低资金成本。本项目拟贷款金额为125145.27万元，商业贷款利率为8%，贷款期限为三年，于2014年至2016年，建设期只还息不还本，等本偿还，经估算，财务费用为28533万元。具体估算过程详见附表5长期借款与利息支付表。8.3项目总投资项目总投资详见项目总投资估算表，总投资金额为334722万元，单位建设投资为5072元/m2,其中土地费用为87996万元，前期工程费为9172万元，基础设施建设费为17420万元，建安工程费为116700万元，公共配套设施建设费为5336万元，开发建设规费为20344万元，管理费用为12848万元，销售费用为21791万元，财务费用为28533万元，不可预见费为14580万元。8.4项目资金使用计划113 重庆大学毕业设计（论文）本项目建设期为三年，于2014年至2016年，总投资金额为334722万元，其中土地费用于第一年完全投入，即87996万元；前期工程费于第一年完全投入，即9172万元；基础设施建设费于建设期内三年平均投入，年投入比例为33.33%，即每年投入5807万元；建安工程费为116700万元，于建设期三年内平均投入，即年均为38900万元；公共配套设施建设费于建设期三年内平均投入，年均1779万元；开发规费为20344万元，于第一年完全投入；销售费用为21791万元，于第一年投入25%，即5448万元，第二年投入50%，即10896万元，第三年投入25%，即5448万元；管理费用为12848万元，于第一年投入60.79%，即7810万元，于第二年投入20.58%，即2644.77万元，于第三年投入18.63%，即2363.67万元。财务费用依据贷款金额可得第一年财务费用为4255万元，第二年为9207万元，第三年为10012万元。不可预见费的投入比例为60.79%、20.58%、18.63%，投入费用分别为8863万元、3001万元、2716万元。具体使用计划详见附表2用款计划表。8.5资金筹措计划根据项目的实施情况和业主的资金安排，本项目建设资金筹措如下：项目建设所需资金由自有资金、预售收入再投入及银行借贷。如下表8.8所示：表8.8资金筹措表筹资渠道金额（万元）占总投资的比例企业自筹12000035.85%预售收入再投入8957726.76%银行贷款12514537.39%合计3347228.5.1资本金筹措本项目自筹资本金为120000万元，约占总投资的35.85%，全部用于本项目的开发和建设。8.5.2债务资金筹措113 重庆大学毕业设计（论文）本项目债务资金约125145万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，借款期2年，第一年借款为总债务资金的85%，即106373万元，第二年借款18772万元，占总债务资金的15%。按年计息，借款期间利息照付，贷款利率为8%计算，等本偿还。8.5.3融资方案分析房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于本项目的开发与建设，预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例通知：房地产开发项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金为120000万元，约占总投资的35.85%。向金融机构借贷资金125145.27万元，约占总投资的37.39%。销售收入再投入资金为89576.69万元，约占总投资的26.76%。详见附表3投资使用计划与资金筹措表113 重庆大学毕业设计（论文）9财务评价9.1财务评价依据、原则和假设条件9.1.1财务评价依据①国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；②财政部制定的《企业会计制度》财会［2000］25号文件；③财政部关于印发《关于施工、房地产开发企业制定内部财务管理办法的指导意见》的通知财基字[1996]621号；④国家和重庆市有关税、费征收政策；⑤主要材料、房地产近期价格。9.1.2分析原则本着稳妥谨慎的原则，在计算费用时取上限，在计算效益时取下限，以确保项目经济效益计算的可靠性。遵循动态分析为主、静态分析为辅；定量分析为主、定性分析为辅的原则；遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。9.1.3假设条件假设工程建设内容和规模按预定方案实施，建设进度如期完成，项目建成后房屋销售收入达到预期目标，国家、地方宏观经济政策保持稳定。9.1.4计算方法本项目投入和建成后产出的经济效益采用新建项目评价方法：①以损益表和现金流量表为基础的盈利能力分析； ②以借款还本付息为基础的清偿能力分析； ③考虑项目风险的不确定分析。9.2财务评价基础数据的选择113 重庆大学毕业设计（论文）9.2.1工程建设期、计算期项目计算期为5年（2014.1~2018.1）其中：建设期为3年（2014.1~2016.1)销售期为3年（2015.1~2017.1）回款期为4年（2015.1~2018.1）9.2.2总成本费用估算项目总成本包括土地取得成本、前期工程费、基础配套费、建安费、公共配套费、开发规费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。土地取得成本为87996万元；前期工程费为9172万元；基础设施配套费为17420万元；建安工程费为116700万元；公共配套设施建设费为5336万元；房地产开发规费为20344万元；管理费用为12848万元；⑧销售费用为21791万元；⑨不可预见费为14580万元；⑩财务费用为28533万元；综上，总成本费用为334722万元。9.2.3销售收入、销售税金及附加估算①销售收入分期计划本项目采用滚动运转销售的方法，在建设期一年之后开始进行预售，销售期为三年，由2015年至2017年。住宅建筑面积为425000m2，可销售面积为400802m2，第一年销售比例为30%，第二年为50%，第三年为20%；车位共4500个，第一年销售比例为30%，第二年为50%，第三年为20%。商业物业的建筑面积为50000m2，可销售面积为50000m2，第一年的销售比例为55%，第二年的销售比例为45%。详见如下销售计划表。113 重庆大学毕业设计（论文）表9.1销售计划表年份、项目201520162017合计比例（%）面积（㎡）比例（%）面积（㎡）比例（%）面积（㎡）比例（%）面积（㎡)住宅30%120240.650%20040120%80160.4100400802车库30%135050%225020%9001004500商业55%2750045%225000010050000②销售收入单价的确定依据市场比较法估算价格。估算过程如下：1）确定比较因素表9.2比较案例本项目龙湖U城富力城卓越熙街地理位置沙坪坝区大学城沙坪坝区大学城沙坪坝区大学城沙坪坝区大学城高层交易价格6800元/m26500元/m26000元/m2商铺交易价格15000元/m218000元/m220000元/m2交易情况正常正常正常正常交易时间20152014.32014.52011.4区域因素一般较好一般较好个别因素较好较好一般一般2）确定比较因素系数表9.3比较案例本项目龙湖U城富力城卓越熙街高层交易价格（元/m2）680065006000商铺交易价格（元/m2）170001800020000交易情况（%）100100100100交易时间（%）100959588区域因素（%）10010399105个别因素（%）10010098973）比准价格的确定113 重庆大学毕业设计（论文）表9.4比较案例本项目龙湖U城富力城卓越熙街高层交易价格（元/m2）680065006000商铺交易价格（元/m2）170001800020000交易情况100100100100交易时间100100/95100/95100/88区域因素100100/103100/99100/105个别因素100100/100100/98100/97高层比准价格（元/m2）695068377105商铺比准价格（元/m2）173741950022315根据上述结果，求比准价格的平均值，则：本项目高层平均价格：（6950+6837+7105）/3=6964（元/m2）本项目商铺平均价格：（17324+19500+22315）/3=19730（元/m2）车位的价格：150000元/个③销售收入估算在完成销售之后，项目销售收入总计为435829万元。其中，商品房销售总收入为279119万元，车位销售总收入为58061万元，商铺销售总收入为98650万元。由于设定回款比例为70%、30%，故2015年的销售收入为110770万元，比例为25.42%；2016年销售收入为199864万元，比例为45.86%；2017年销售收入为104398万元，比例为23.95%；2018年销售收入为20797万元，比例为4.77%。详见以下销售收入表。表9.5销售收入表单位：万元序号项目合计计算期201420152016201720181销售收入435829110770199864104398207971.1商品房收入27911905861512281280944167471.2车位收入58061014175297001013640501.3商业销售收入9865003798047352133180113 重庆大学毕业设计（论文）1.4收款比例（%）1007030、7030、70302销售所占比例(%)25.42%45.86%23.95%4.77%④销售税金及附加费用根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》，本项目适用相关税率如下：表9.6税费率表税费项目税费率（%）税费项目税费率（%）营业税（按销售收入取）5%公益金（按税后利润取）5城市维护建设税（按营业税取）7%法定盈余公积金（按税后利润取）10教育费附加（按营业税取）3%任意盈余公积金0企业所得税（按利润总额取）25%不可预见费（按总成本费用前10项之和取）5经营费用（按租金收入取）25%土地增值税30、40等超率累进销售税金主要包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。依据税率表可知，营业税取销售收入5%，城市维护建设税取营业税的7%，教育费附加取营业税的3%计算。销售税金依据每年的销售额不同而不同，总销售税金为23970.60万元，2015年为6092.36万元，2016年为10992.53万元，2017年5741.81万元，2018年1143.84万元。其估算过程见如下销售税金及附加估算表。表9.7销售税金及附加估算表序号项目合计计算期201420152016201720181销售收入4358290110770199864104398207971.1商品房收入（万元）27911905861512281280944167471.2车位收入58061014175297001013640501.3商业销售收入98650037980473521331801.4收款比例（%）1007030、7030、70302经营税金及附加2397160921099357421144113 重庆大学毕业设计（论文）2.1营业税(5%)2179155399993522010402.2城市维护建设税(7%)1525388700365732.3教育附加费(3%)65416630015731汇款计划：70%、30%9.2.4土地增值税与调整土地增值税估算①土地增值税估算土地增值税是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。本项目土地增值率为5.53%，故适用税率为30%，即所需缴纳的土地增值税为6848万元。具体估算过程详见下表土地增值税估算表。表9.8土地增值税估算表序号项目计算结果计算依据1销售收入435829来自销售收入估算表2扣除项目金额4130022.1+2.2+2.3+2.42.1开发成本2715492.2开发费用631732.3销售税金及附加239712.4其他扣除项目543103增值额22827(1)-(2)4增值率5.53%(4)/(2)*100%5适用税率取30%(4)<50%6土地增值税6848(3)*(5)②调整土地增值税估算当不考虑融资情况时，土地增值税的计算过程中需剔除财务费用的影响。故称为调整土地增值税。本项目的调整土地增值税为15408万元，具体估算过程如下表所示。113 重庆大学毕业设计（论文）表9.9调整土地增值税表序号项目计算结果计算依据1销售收入435830来自销售收入估算表2扣除项目金额3844692.1+2.2+2.3+2.42.1开发成本2715492.2开发费用（不包括财务费用）346402.3销售税金及附加239712.4其他扣除项目543103增值额51360(1)-(2)4增值率13.36%(4)/(2)*100%5适用税率取30%(4)<50%6调整土地增值税15408(3)*(5)9.3项目的财务评价9.3.1盈利能力分析①利润与利润分配表与静态评价指标1）利润与利润分配表见附表62）静态指标分析由利润表可得出:投资利润率=总利润/总投资=70288.46/334721.95=21.00%投资净利润率=净利润/总投资=52716.35/334721.95=15.75%资本金利润率=总利润/资本金=70288.46/120000=58.57%资本金净利润率=净利润/资本金=52716.35/120000=43.93%本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。②现金流量表与动态指标分析1）项目投资现金流量表见附表7当不考虑融资情况时，所得税应调整为没有财务费用影响的所得税，称之为“调整所得税”。经过计算，调整所得税为22565.41万元。估算过程如下表：表9.10调整所得税估算表113 重庆大学毕业设计（论文）序号项目金额计算依据1销售收入435829来自销售收入估算表2经营成本（不包括财务费用）3061893销售税金及附加239714调整土地增值税154085利润总额90262（1）-（2）-（3）-（4）6调整所得税22565（5）*25%1）资本金现流量表见附表8动态盈利能力分析：假设该项目的投资和收入均发生在年初，以投资者期望的最低收益率作为基准收益率，ic取12%。由项目投资现金流量表可得出：项目投资内部收益率（所得税前）=18.85%项目投资内部收益率（所得税后）=14.27%项目投资财务净现值（所得税前）=23794.6万元项目投资财务净现值（所得税后）=7810.80万元项目投资回收期（所得税前）=3.25年项目投资回收期（所得税后）=3.44年由资本金现金流量表可得出：资本金财务内部收益率（所得税后）=27.49%资本金财务净现值（所得税后）=21559.05万元计算结果表明，项目全部投资税前、税后内部收益率、资本金税后投资内部收益率均大于基准收益率12%和当前银行贷款利率，财务净现值均大于零，投资回收期小于计算期5年，这些均说明了项目有较好的财务盈利能力，说明本项目在财务上是可以接受的。9.3.2偿债能力分析①借款还本付息估算表分析借款还本付息估算表见附表五：由表中可知，本项目借款金额为125145万元，第一年借款106373万元，占总借款的85%，第二年借款金额为18772万元，占总借款金额的15%。贷款利率为8%，等本偿还，建设期利息照付。财务费用计算：2014年财务费用=第一年借款金额/2×8%=106373.48/2×8%=4255万元113 重庆大学毕业设计（论文）2015年财务费用=年初借款本息累计×8%+本年借款/2×8%=9261万元2016年财务费用=年初借款本息累计×8%=125145.27×8%=10012万元2017年财务费用=年初借款本息累计×8%=62572.635×8%=5006万元总财务费用=4255+9261+10012+5006=28533万元财务费用估算详细过程见借款还本付息估算表。②资产负债表详见附表9由资产负债表得出：资产负债率=总负债/总资产=37.39%③偿债能力相关数据分析表9.11偿债能力相关数据表序号偿债能力指标计算期行业标准201420152016201720181偿债备付率--11.962.751.54--1.32利息备付率--2.934.222.68--23资产负债率（%）37.3935~65项目的偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率，项目的利息备付率表示可用于还利息的资金偿还利息的保证倍率，资产负债率是项目负债总额与资产总额之比，它表明在整个项目资金构成中债权人提供的资金所占的比率，也表明了投资者对债权人债务的保障程度。由以上偿债能力相关数据表可知，项目的偿债备付率、利息备付率、资产负债率均符合行业标准，故本项目的偿债能力可行。9.3.4资金平衡能力分析①资金来源与运用表详见附表10②资金平衡能力分析由资金来源与运用表可知，各期的累计盈余资金等于零或大于零，这说明该项目资金没有缺口，有一定的资金平衡能力。113 重庆大学毕业设计（论文）9.3.5总技术经济指标表见附表139.4项目财务分析结论通过以上财务评价分析表明：本项目可以为业主带来一定的经济效益，实现总收入435829万元，总投资334722万元，项目利润总额为70288万元，投资利润率为21%，项目全部投资税后的财务内部收益率为14.21%，税后财务净现值为7810.8万元。本项目投资效果较好，有一定的经济效益，在财务上是可行的。113 重庆大学毕业设计（论文）10不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价。影响本项目的不确定因素主要有以下几个方面：总成本费用、销售价格、借款利息等。这些因素受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济效益。10.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。10.1.1盈亏平衡点影响本项目税前利润的几个主要因素分别是总成本费用、商品房销售价格、商品房销售率、商铺销售价格、商铺销售率等。盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目的税前利润为零分，即项目盈亏平衡时的临界点。令税前利润=销售收入-总成本费用-销售税金及附加-土地增值税=0，则：①总成本费用因素的盈亏平衡点设盈亏平衡点的总成本费用为X，则令：435829.01-X-23970.60-6848.00=0解得：X=405010（万元）（405010.41-334721.95）/334721.95×100%=21.00%，说明总成本费用如果增加21%，本项目的税前利润为零。②商品房销售价格因素的盈亏平衡点设该点的商品房销售单价为X，则令：113 重庆大学毕业设计（论文）（400802X/10000+58060.5+98650）×（1-10%×5%-5%）-334721.95-6848.00=0解得：X=5108（元/平方米）（6964-5108.24）/6964×100%=26.65%，说明商品房销售价格如果下降26.65%，本项目的税前利润为零。③商品房销售率的盈亏平衡点设临界点的商品房销售率为X，则令：（6964×400802X/10000+58060.50+98650）×（1-10%×5%-5%）-334721.95-6848.00=0解得：X=73.21%说明商品房销售率由100%下降到73.21%，本项目的税前利润为零。盈亏平衡点详见下表：表10.1盈亏平衡表项目不确定性因素总成本费用（万元）商品房销售单价（元/m2）商品房销售率（%)正常情况（税前利润为70288.46万元时）334721.956964100各因素盈亏平衡点变化百分比21.00%-26.65%-26.79各因素盈亏平衡点值405010510873.21税前利润00010.1.2盈亏平衡点分析综上所述，当项目的总投资增加21.00%，或商品房销售单价下降26.65%，或商品房销售率下降26.79%时，达到盈亏平衡点。根据市场预测，该项目的总投资增加不会超过10%，商品房平均销售单价不会低于6000元/平方米，商品房销售率不会低于80%，因此，可以知道该项目有盈无亏。10.2敏感性分析113 重庆大学毕业设计（论文）敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。 反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％，净现金流量现值增加20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。10.2.1选择评价指标本项目敏感性分析选择了资本金财务内部收益率指标，使用的是单变量敏感分析的绝对测定法，即分别测算投资额±5%、±10%，商品房销售单价±5%、±10%，商铺销售单价±5%、±10%时，对资本金财务内部收益率这个经济评价指标的影响，从中找出对财务净现值影响最大的敏感性因素，并确定使得项目由可行变为不可行的极限值。10.2.2变动因素一：总投资①总投资额增加5%，即351458万元，总投资额增加导致现金流出增加，从而使得资本金内部收益率下降，为21.34%；②总投资额增加10%，即368194万元，总投资额增加导致现金流出增加，从而使得资本金内部收益率下降，为14.87%；③总投资额减少5%，即317986万元，总投资额减少使得现金流出减少，从而使得资本金内部收益率增加，为33.34%；④总投资额减少10%，即301250万元，总投资额减少使得现金流出减少，从而使得资本金内部收益率增加，为38.95%。10.2.3变动因素二：商品房单价①商品房单价增加5%，即7312元/m2，由于单价增加使得总收入增加，而投资不变，从而使得利润增加，资本金内部收益率增加，为30.54%；②商品房单价增加10%，即7660元/m2，由于单价增加使得总收入增加，而投资不变，从而使得利润增加，资本金内部收益率增加，为33.53%；③商品房单价增加15%，即8009元/m2，由于单价增加使得总收入增加，而投资不变，从而使得利润增加，资本金内部收益率增加，为36.46%；④商品房单价减少5%，即6616元/m2113 重庆大学毕业设计（论文），由于单价减少使得总收入减少，而总投资不变，从而使得利润减少，资本金内部收益率减少，为24.36%；⑤商品房单价减少10%，即6268元/m2，由于单价减少使得总收入减少，而总投资不变，从而使得利润减少，资本金内部收益率减少，为21.14%；⑥商品房单价减少15%，即5919元/m2，由于单价减少使得总收入减少，而总投资不变，从而使得利润减少，资本金内部收益率减少，为17.84%。10.2.4变动因素三：商铺单价①商铺价格增加5%，即20716元/m2，由于单价增加使得总收入增加，而投资不变，从而使得利润增加，资本金内部收益率增加，为28.81%；②商铺价格增加10%，即21703元/m2，由于单价增加使得总收入增加，而投资不变，从而使得利润增加，资本金内部收益率增加，为30.13%；③商铺价格增加15%，即22690元/m2，由于单价增加使得总收入增加，而投资不变，从而使得利润增加，资本金内部收益率增加，为31.46%；④商铺价格减少5%，即18744元/m2，由于单价减少使得总收入减少，而总投资不变，从而使得利润减少，资本金内部收益率减少，为26.17%；⑤商铺价格减少10%，即17757元/m2，由于单价减少使得总收入减少，而总投资不变，从而使得利润减少，资本金内部收益率减少，为24.86%；⑥商铺价格减少15%，即16771元/m2，由于单价减少使得总收入减少，而总投资不变，从而使得利润减少，资本金内部收益率减少，为23.55%。10.2.5敏感性分析结论表10.2敏感性分析表序号项目变动幅度（%）资本金（税后）内部收益率（%）内部收益率变化率（%）1基本方案27.492项目总投资额+5%21.34-22.37+10%14.87-45.90-5%33.3421.28-10%38.9541.693商品房单价+5%30.5411.09+10%33.5321.97+15%36.4632.63-5%24.36-11.39113 重庆大学毕业设计（论文）-10%21.14-23.10-15%17.84-35.104商铺单价+5%28.824.84+10%30.139.60+15%31.4614.44-5%26.17-4.80-10%24.86-9.57-15%23.55-14.33从敏感性分析表可以看出各变量因素对资本金财务内部收益率的影响结果。在各个变量因素变化率相同的条件下，按资本金财务内部收益率对各个变量因素的敏感程度来排序，总投资额在前，其次是商品房销售价格，最后是商铺销售价格。即投资额的变动对资本金财务内部收益率的影响程度最大，每增加5%，内部收益率则下降，变化率为22.37%；商品房销售单价每增加5%，内部收益率则增加，变化率为11.09%；商铺销售单价每增加5%，内部收益率也会增加，但变化率为4.84%。因此，在项目开发过程中，应该对成本进行有效的控制，这样才能保证本项目的各项经济指标得以实现。但由于商品房的销售单价的变动所带来资本金内部收益率变化也较大，故在本项目的运行中，也要注意加强促销工作，不要轻易使用降价策略，尽量使销售收入计划得以实现。10.3临界点分析临界点分析也可以叫做临界点的极限值分析，是项目评价的另一个重要方面。它反映在预期可接受的内部收益率下（本项目假设为20%），投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。113 重庆大学毕业设计（论文）根据敏感性分析图可以算出，临界点（即当资本金内部收益率为20%）时，项目总投资额增加区间为，已经内插法可以求出，当项目总投资额增加6.04%时，项目资本金内部收益率正好为20%，由计算得出，当商品房价格下降11.73%，即销售价额变为6147元/m2时，项目资本金内部收益率正好为20%。如果超过上述极限，资本金内部收益率将会小于20%，项目会由可行变成不可行。113 重庆大学毕业设计（论文）11项目经济、社会、环境效益评价项目的财务评价按照国家发展改革委、建设部•建设项目经济评价方法与参数(第三版)和有关现行财税制度的原则进行。以工程投资项目运行管理、生产成本等作为项目的成本费用进行评价，以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。11.1经济效益评价经过对本项目进行财务评价和不确定性分析后，可由计算得出项目的投资利润率为21%，资本金利润率为58.57%，均高于房地产开发项目的平均投资利润率，同时，本项目的全部投资净现值（税后）为7810.10万元，资本金税后财务净现值为21559.05万元，净现值均大于零，内部收益率均高于基准收益率12%，因此，本项目在经济效益上是可行的。同时，本项目各方面技术指标均高于平均指标，且项目自身有较强的盈利能力、贷款偿还能力和资金平衡能力。因此可以得出结论，本项目在经济上是可行的。11.2社会效益评价社会评价的主要内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适应性分析和社会风险分析三个方面，针对本项目的实际情况，将上述三个方面综述如下：11.2.1社会影响分析①对所在地居民就业水平、生活水平、生活质量及居民收入的影响较大。本项目属房地产开发项目，不同于生产性项目，它的主要特点是建设周期、投资回收期相对较短，在项目建设时期会为当地居民增加一定的就业机会，如餐饮业，但增加的就业机会有限，因此对当地居民的生活水平、生活质量及居民收入的影响较小，但随着房屋的销售，本项目环境的建设，会改善周围的社区环境，业主的入住会为当地居民创造一定的就业机会、发展空间，会带动以为本项目服务为主的相关行业的发展。同时也会在一定程度上提高当地居民的生活质量。②对所在地基础设施及文化、教育、卫生的影响。房地产开发项目的一个显著特点就是项目的建设可以加快当地的旧城改造，改善当地的基础设施、卫生条件，同时由于本项目的建成，业主的入住，可以促进当地的文化素养、教育水平的提高。113 重庆大学毕业设计（论文）11.2.2项目互适性分析本项目属于政策鼓励投资项目，无工业污染物、废弃物产生，项目的建设可以改善当地的社区环境条件，带动地区城市建设的发展，同时可以为广大购房者提供一个选择的机会，因此项目所在地相关各方对项目的建设无排斥性。11.2.3社会风险分析本项目施工期的社会风险主要体现在施工扰民方面，但只要投资方、施工方、监理方加强施工管理，文明施工，这方面的影响是可以避免的。项目建成后的社会风险主要表现在本项目的安定、团结方面，这主要是取决于物业管理公司的综合素质，从客观上分析，此风险也是可以避免的。11.2.4社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的影响对重庆的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响定价要兼顾各方，按政策承建项目113 重庆大学毕业设计（论文）项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无11.3环境效益评价本项目要满足居民生活环境和条件的实用性、舒适性和安全性的要求，为社会提供多样化、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明小区。为达到上述目标，该项目在规划中以人为本，注重生态环境，合理进行绿化和安排交通体系，创造一个安全的居住环境。本项目具有良好的环境效益。113 重庆大学毕业设计（论文）12风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。12.1风险因素识别12.1.1自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。12.1.2政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。12.1.3经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。113 重庆大学毕业设计（论文）12.1.4技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。12.1.5社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。12.1.6内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。12.2风险因素防控措施及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：①通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度、利用法律手段、来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金113 重庆大学毕业设计（论文）的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。②通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。③通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。113 重庆大学毕业设计（论文）13可行性研究结论与建议13.1主要结论重庆市正处于经济快速增长时期，实现区域经济的跨越式发展，需要各寒夜全方位的支持和全面协调发展，房地产作为一项新兴的高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展起至关重要的作用。当前，重庆及沙坪坝区经济持续稳步增长，居民购买力稳步增强，投资环境良好。随着大学城交通、工业等各项事业的发展，大学城房地产的开发将更加火热，升值空间也将进一步拓展，本项目选址合理，符合大学城城市规划的总体要求，具有较好的投资环境和经营条件。市、区政府对项目建设给予高度重视，政府各部门将给予大力支持和配合，确保项目的顺利实施；各项优惠政策的出台，将有利于项目的建设。项目建设条件十分良好，逐步完善的基础设施、方便快捷的交通条件，使它成为重庆市大学城房地产开发举足轻重的开发项目。其次是项目设计方面，项目工程方案标准较高，项目建设整体规划合理，建设标准高，满足企业研发和生产的需要。拟建项目从功能布局、目标市场定位、销售价格、定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微的影响。总体来看，有利影响是主要的，其不利影响是暂时和轻微的，不存在制约项目实施的重大环境因素，从环境角度看，该项目的建设是可行的。经济性方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的。通过分析评价，其内部收益率、财务净现值等主要经济指标反映出项目经济效益较好。由此课件，本项目开发具有现实可行性和经济合理性，也具有良好的社会效益和环境效益。13.2建议本项目市场预测主要是从重庆市及沙坪坝区房地产总量分析及大学城区域相关楼盘的市场分析入手，结合本项目的实际情况，预测本项目的商品房销售市场的情况，而市场变化是绝对的。项目本身也有较多的制约条件和风险因素，需要项目各方的协调配合，充分利用各种可能的优惠条件，谨慎实施。因此建设单位应加快实施项目的进度，争取早日完成。为保证该项目的顺利实施，使项目的开发建设能获得更好的经济效益并合理规避风险，现提出有关建议如下：①113 重庆大学毕业设计（论文）做好资金筹集工作，项目总投资达到334721万元，需根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足影响生产进度，从而影响项目销售收入的实现。②加强楼盘的营销工作。从敏感性分析结果可知，销售收入的顺利实现是保障项目经济可行性的关键因素，鉴于目前房地产市场的竞争情况加剧，项目的组织管理者应充分利用地段区位景观和价格优势，加强商品房的市场营销策略，成立专门的营销决策机构，全力开展销售工作，切实保障销售收入的顺利实现。③开发进度方面，需要对规划楼盘进行滚动开发，以前一楼盘销售收入作为后续楼盘的开发成本，以避免融资资金不到位对项目造成的资金链断裂的风险。④施工组织方面，要妥善解决项目地块与主干道落差问题。⑤项目宣传方面，需加大项目宣传力度，特别是要充分利用新老城区连接点的优势及交通优势，打造一两个项目两点以吸引消费者的眼球。⑥项目的建设与销售，该项目的投资对项目的预售收入依赖较大，建议对销售加大投入，采用多种营销手段促进销售进度，加快资金回笼，否则如果资金链出现问题，将给整个项目的实施和销售带来严重影响；项目建设进度将直接影响到销售推广，需随时确保项目的实施进度，以期将楼盘如期甚至提前退出和销售。⑦妥善处理、协调与政府部门，水电气，邮电通讯，交通，网络，电视等各相关组织部门之间的关系，特别是项目区与周边交通要道问题，为项目的顺利实施提供保障。113 重庆大学毕业设计（论文）参考文献：[1]何继志.房地产项目可行性研究报告编制及评估要点[J].中国工程咨询,2003,8:47-49.[2]李军伟.房地产项目可行性研究[D].天津大学,2011.[3]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006,27(1):57-59.[4]陈妮.浅谈房地产项目可行性研究的现实意义[J].价值工程,2011,23[5]李英,周宇.房地产市场营销[M].清华大学出版社,2010.[6]房地产开发企业会计[M].立信会计出版社,2005.[7]雷金常.房地产项目开发可行性研究[D].合肥工业大学,2009.[8]杨建荣,孙斌艺.政策因素与中国房地产市场发展路径[J].财经研究,2004,4:l30-139.[9]刘秋雁.房地产投资与分析[J].2008.[10]林增杰,武永祥.吕萍房地产经济学[J].2000.[11]93GB.城市居住区规划设计规范[S][D].,2002.[12]赵蔚,赵民.从居住区规划到社区规划[J].城市规划汇刊,2002,6:68-71.[13]周丹举.小高层住宅小区的给排水及消防系统设计[J].江汉石油职工大学学报,2006,6:023.[14]郭淑芬,田霞.小区绿化与景观设计[M].清华大学出版社有限公司,2006.[15]房地产开发经营与管理[M].中国建筑工业出版社,2005.[16]高群,肖时瑞.房地产投资分析[J].机械工业出版社华章公司,2008:30.113 附表附表：附表1：项目总投资估算表项目投资总成本费用估算表附表1序号项目金额（万元）均价（元/㎡)计算方法备注1土地成本879961.1土地出让金83766楼面地价为2890.90元/㎡1.2土地相关税费4230包括契税、印花税、手续费等2前期工程费91722.1规划设计费2918（4）×2.5%2.2可行性研究费1751（4）×1.5%2.3水文、地质、勘察费584（4）×0.5%2.4通电、通水、通路费2918（4）×2.5%2.5场地平整费100360元/㎡3基础设施配套费174203.1供电工程8500170元/㎡3.2供水工程75015元/㎡3.3电信工程3507元/㎡3.4道路工程560280元/㎡3.5绿化工程2926500元/㎡3.6综合管网工程200040元/㎡3.7其他工程2334(4)×2%4建安工程费1167001800元/㎡(住宅）、2040（商业）、2000(车库） 附表5公共配套设施建设费53366开发建设规费203447管理费用12848（1~6项和）×5%8销售费用21791包括广告、宣传费等9不可预见费14580前8项和×5%10不含财务费用以上总和306189前9项总和11财务费用28533实际借贷计划开发建设总投资334722以上各项之和 附表附表2：用款计划表用款计划表附表2项目金额（万元）20142015201620172018用款比例用款金额用款比例用款金额用款比例用款金额用款比例用款金额用款比例用款金额土地费用87996100%87996前期工程费9172100%9172基础设施建设费1742033.33%580733.33%580733.33%5807建筑安装工程费11670033.33%3890033.33%3890033.33%38900公共配套设施建设费533633.33%177933.33%177933.33%1779开发规费20344100%20344管理费用1284860.79%781020.58%264518.63%2394销售费用2179125%544850%1089625%5448不可预见费1458060.79%886320.58%300118.63%2716不含财务费用以上合计3061891861196302757043财务费用2853342559261100125006以上合计33472219037372288670555006 附表附表3：投资使用计划与资金筹措表投资使用计划与资金筹措表附表3序号项目合计计算期201420152016201720181总投资3347221903737228867055500601.1自营资产投资1.2自营资产建设期利息1.3经营资金1.4开发产品投资3347221903737228867055500601.5其中：不含财务费用3061891861196302757043财务费用285334255926110012500602资金筹措334722190373722886705550062.1资本金120000840002400012000002.2预售(销售)收入89577295165505550062.3预租收人2.4其他收入2.5其他2.6借款125145106373187722.6.1固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款2.6.2自营资产投资建设期利息借款2.6.3经营资金人民币借款 附表附表4：销售收入与经营税金及附加表销售收入与经营税金及附加表附表4序号项目合计计算期201420152016201720181销售收入435829110770199864104398207971.1商品房收入（万元）27911905861512281280944167471.2车位收入58061014175297001013640501.3商业销售收入98650037980473521331801.4收款比例（%）1007030、7030、70302经营税金及附加23971609210993574211442.1营业税(5%)2179155399993522010402.2城市维护建设税(7%)1525388700365732.3教育附加费(3%)65416630015731汇款计划：70%、30% 附表附表5：借款还本付息估算表借款还本付息估算表(等本偿还)附表5序号项目合计计算期备注201420152016201720181借款及还本付息4255926172584675781.1年初借款本息累计106373125145625731.2本年借款12514510637318772001.3本年应计利息28533425592611001250061.4本年还本付息4255926172584675781.5其中：还本1251450062573625731.6付息28533425592611001250061.7年末借款本息累计1063731251456257302偿还借款的资金来源425502.1资本金42552.1利润2.2折旧费2.3摊销费2.4预售收入92617258467578 附表附表6：利润及利润分配表利润与利润分配表附表6序号项目名称计算依据合计计算期201420152016201720181销售收入来自销售收入表4358290110770199864104398207971.1商品房销售收入来自销售收入表27911905861512281280944167471.2车位销售收入来自销售收入表58061014175297001013640501.3商业物业销售收入来自销售收入表98650037980473521331802经营成本按实际销售比例结转33472208507315349880179159722.1商品房经营成本按实际销售比例结转2143660450179432162166128622.2车位经营成本按实际销售比例结转4459101088722810778431102.3商业物业经营成本按实际销售比例结转75764029169363671022803销售税金及附加按实际销售比例结转239710609210993574211444土地增值税按实际销售比例结转684801740314016403275利润总额（1-2-3-4）7028817864322331683733546弥补以前年度亏损7应纳所得税额（5）-（6）70288017864322331683733548所得税（7）*25%175720446680584209839 附表9税后利润（5）-（6）-（8）52716013398241751262825169.1公益金5%*（9）2636067012096311269.2法定盈余公积金10%*（9）527201340241712632529.3任意盈余公积金10加：年初未分配利润11389319374267111可供投资者分配利润（9-9.1-9.2-9.3+10）4480901138931937426714480912应付利润A方B方C方13年末未分配利润011389319374267144809计算指标：投资利润率=21.00%投资净利润率=15.75%资本金利润率=58.57%资本金净利润率=43.93% 附表附表7：项目投资现金流量表项目投资现金流量表（万元）附表7序号项目名称合计计算期201420152016201720181现金流入4358290110770199864104398207971.1销售收入4358290110770199864104398207972现金流出36813318611978771854501483829562.1开发建设投资（不含财务费用）3061891861196302757043002.2销售税金及附加239710609210993574211442.3调整土地增值税1540803916706636917352.4调整所得税225650573510348540510773税后净现金流量（1）-（2）67696-1861193199911441489560178413.1累计税后净现金流量-186119-154119-3970549855676964税前净现金流量（3）+（2.4）90262-1861193773512476394965189184.1累计税前净现金流量-186119-148384-236217134490262计算指标：项目投资财务内部收益率（所得税前）=18.85%项目投资财务内部收益率（所得税后）=14.27%项目投资财务净现值（所得税前）（ic=12%)=23794.63万元项目投资财务净现值（所得税后）（ic=12%)=7810.80万元项目投资回收期（所得税前）=3.25年项目投资回收期（所得税后）=3.44年 附表附表8：资本金财务现金流量表资本金财务现金流量表附表8序号项目名称合计计算期201420152016201720181现金流入4358290110770199864104398207971.1销售收入4358290110770199864104398207972现金流出38311384000658151518197917023092.1资本金120000840002400012000002.2预售收入再投入（含利息）8957702951655055500602.3借款本金偿还12514500625736257302.4销售税金及附加239710609210993574211442.5土地增值税684801740314016403272.6所得税1757204466805842098393税后净现金流量(1)-(2)52716-84000449554804525228184883.1累计税后净现金流量-84000-3904590013422852716计算指标：资本金财务内部收益率（所得税后）=27.49%资本金财务净现值（所得税后）（ic=12%)=21559.05万元 附表附表9：资产负债表资产负债表附表9序号项目合计计算期备注201420152016201720181资产9999801903732465442201461702011727161.1流动资产总额5408730689551290011702011727161.1.1应收账款1.1.2存货159721.1.3现金1.1.4累计盈余资金689551290011542281727161.2在建工程19037317758991145001.3固定资产净值1.4无形及递延资产净值2负债及所有者权益1903732465442181361645651651862.1流动负债总额2.1.1应付账款2.1.2短期借款2.2长期借款1063731251456257300 附表2.2.1经营资金借款2.2.2固定资产投资借款2.2.3开发产品投资借款1063731251456257300负债小计29409110637312514562573002.3所有者权益690713840001213981555631645651651862.3.1资本金840001080001200001200001200002.3.2资本公积金067012096311262.3.3法定盈余公积金01340241712632522.3.4累计未分配利润011389319374267144809计算指标：资产负债率（%):37.39% 附表附表10：资金来源与运用表资金来源与运用表（万元）附表10序号项目名称合计计算期备注201420152016201720181资金来源680974190373.48153542211864104398207971.1销售收入4358290110770199864104398207971.1.1商品房销售收入27911905861512281280944167471.1.2车位销售收入58061014175297001013640501.1.3商业物业销售收入98650037980473521331801.2资本金120000840002400012000001.3银行借款125145106373187720002资金的运用508258190373845871518197917023092.1开发建设投资（不含财务费用）3061891861196302757043002.2借款本金偿还1251450062573625730 附表2.3借款利息支付285334255926110012500602.4销售税金及附加239710609210993574211442.5土地增值税684801740314016403272.6所得税1757204466805842098392.7应付利润3盈余资金（1）-（2)1727160689556004525228184884累计盈余资金----68955129001154228172716 附表 附表附表11：敏感性分析表敏感性分析表附表11序号项目变动幅度（%）资本金（税后）内部收益率（%）内部收益率变化率（%）1基本方案27.492项目总投资额5%21.34-22.3710%14.87-45.9-5%33.3421.28-10%38.9541.693商品房单价5%30.5411.0910%33.5321.9715%36.4632.63-5%24.36-11.39-10%21.14-23.1-15%17.84-35.14商铺单价5%28.824.8410%30.139.615%31.4614.44-5%26.17-4.8-10%24.86-9.57-15%23.55-14.33 附表附表12：项目技术指标表技术指标表附表12序号技术经济指标项目单位指标控规指标设计指标1占地总面积平方米1671971671972计容建筑面积平方米5015915000003总建筑面积平方米6600004居住建筑面积平方米4250005公共建筑面积平方米25000其中:5.1幼儿园、小学平方米30005.2垃圾处理站平方米7005.3文化活动中心平方米180005.4超市平方米15005.5物业管理用房平方米5005.6居委会用房平方米5005.7派出所平方米8006商业建筑面积平方米500007建筑基底面积平方米494508居住居数户50009容积率3.03.010绿化率％353511住宅栋数栋1312建筑密度％3529.613地下建筑面积平方米16000014停车位个454015可售住宅建筑面积平方米40080216可售车位建筑面积平方米157500 附表附表13：项目技术经济指标表主要技术经济指标表附表13序号名称单位数据Ⅰ项目设计规模1房地产开发产品总建筑面积平方米6325001.1商品房销售(套内）平方米4008201.2商铺销售平方米500001.3地下车库销售个4500Ⅱ项目经济数据1开发产品投资万元334722其中：财务费用万元285332资金筹措万元334722其中：资本金万元120000借款万元125145预售房款万元895773经营收入万元4358294经营税金及附加万元239715总成本费用万元3347226利润总额万元702887所得税万元175728税后利润万元527169土地增值税万元684810调整所得税万元2256511调整土地增值税万元15408Ⅲ财务评价指标1项目投资利润率%21.002项目投资净利润率%15.713项目资本金利润率%58.574项目资本金净利润率%43.935项目投资内部收益率（所得税前）%18.856项目投资内部收益率（所得税后）%14.277项目投资回收期（所得税前）年3.25 附表8项目投资回收期（所得税后）年3.449项目投资财务净现值（所得税前）万元23794.6310项目投资财务净现值（所得税后）万元7810.811资本金内部收益率（所得税后）%27.4912资本金财务净现值（所得税后）万元21559.0513资产负债率%37.39%'