万科城工程建设项目可行性研究报告 85页

'万科城二期工程建设项目万科城二期工程建设项目1总论1.1项目概况1.1.1项目名称：万科城二期工程建设项目1.1.2建设单位：西安万创置业有限公司1.1.3法人代表：xx1.1.4建设性质：新建1.1.5建设工期：2011年4月～2014年3月1.1.6拟建地点：西安市长安区郭杜街办茅坡村、岔道口村1.1.7拟建规模及建设内容1.1.7.1拟建规模本项目总征地面积163754.0m2（约合245.631亩），其中：净用地面积113231.3m2（约合169.847亩），代征路面积26582.7m2（约合39.874亩），代征绿地面积23940.0m283 万科城二期工程建设项目（约合35.910亩）。该地块净用地面积113231.3m2（约合169.847亩），用途包括商业、居住、公共管理与公共服务（邮电设施、中小学），其中：⑴商业总用地面积24450.7m2（约合36.676亩），总建筑面积87287m2。规划该地块场地及道路硬化面积6960m2，绿地面积6115m2。用地指标：容积率为3.57，绿地率为25%，建筑密度为46.52%。⑵居住总用地面积68655.5m2（约合102.983亩），总建筑面积244270m2。规划该地块场地及道路硬化面积31368m2，绿地面积24030m2。用地指标：容积率为3.58，绿地率为35%，建筑密度为19.31%。⑶邮电设施总用地面积3194.7m2（约合4.792亩），总建筑面积6166m2。规划该地块场地及道路硬化面积1206m2，绿地面积960m2。用地指标：容积率为1.93，绿地率为30%，建筑密度为32.19%。⑷中学总用地面积16930.4m2（约合25.396亩），总建筑面积11000m2。规划该地块场地及道路硬化面积3600m2，绿地面积6518m2。用地指标：容积率为0.65，绿地率为38.5%，建筑密度为16.59%。1.1.7.2建设内容⑴商业区拟建3幢（14#~16#）多、高层楼，带地下车库；83 万科城二期工程建设项目⑵居住区拟建12幢（1#~12#）33层楼的普通商品房和1幢（13#）30层楼的廉租房，带地下车库；⑶邮电设施区拟建1幢（17#）邮电大楼；⑷中学区拟建1幢5层教学楼和1幢4层楼。1.1.8估算总投资及资金筹措该项目估算总投资200015.5万元，其中：工程直接费79239.3万元，其它费用108960.2万元，基本预备费14816.0万元。该项目总投资200015.5万元，资金全部由建设单位自筹解决。1.1.9　建设工期该工程计划建设工期36个月，即从2011年4月1日开工建设，至2014年3月31日竣工。1.1.10公共设施该项目位于长安区内，供水、排水、供电、交通等各项市政设施基本到位，可就近接用。1.2建设单位情况西安万创置业有限公司成立于2011年2月17日，位于西安市长安区郭杜街办茅坡村西侧万科城项目销售中心二层。该公司注册资金1000万元，法人代表孙嘉。一般经营项目包括：房地产开发，商品房销售，房屋中介服务，房地产信息咨询、代理销售，物业管理，自有房屋租赁和停车服务。83 万科城二期工程建设项目1.3项目提出的必要性1、项目的建设符合国民经济发展当前我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的主要产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5-2个百分点。房地产经济是国民经济的重要组成部分，发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。房地产经济（尤其是住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。该公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发万科城二期工程项目。2、该项目的建设不仅把握土地市场机遇，占据潜力区域，更可在未来十多年里，为集团创造稳定的现金流入及可观的利润回报长安区地处关中平原中部，总面积1583平方公里，城区距西安市中心仅8.7公里。陇海铁路、西康铁路、108国道、210国道、包茂高速、西汉高速贯穿全境，区内五横十纵道路主干网络基本形成。去年斥巨资建成了连接西安高新开发区和西安航天产业基地的西部大道，今83 万科城二期工程建设项目年建设终南大道，使横跨西安城市中心的南北大道经过长安区延伸到秦岭北麓，交通十分便捷。通讯、电力、水资源等供应丰富，地热资源极具开发潜力。近年来，长安抢抓西安城市扩张发展的历史机遇，以强区富民，长安西安领先为目标，把对外开放、招商引资确立为经济工作突破口，充分发挥区位优势和资源优势，以高新技术、高等教育、旅游业、都市农业和房地产等为支柱产业，全力打造都市新区，经济社会发展势头强劲，综合实力不断增强。3、万科集团进入西安市场，既是拓展市场的需要，也是集团发展的战略举措长安区科教资源丰富，拥有实力雄厚的中国航天推进技术研究院、五0四研究所、二0六研究所等20多家科研机构。西安高新区二次创业基地、国家民用航天科技产业基地均建在长安。西部大学城基础设施完善，已有陕西师范大学、西安电子科技大学、西北工业大学等26所高校入驻，20余万在校师生成为推动长安经济社会又好又快发展的人才宝库和智力资源。2010年1-11月份，西安市房地产投资764.22亿元，同比增长22.2%，环比1-10月份回落0.3个百分点。全市商品房累计销售面积同比增长27.1%，商品房销售额同比增长41.1%。1.4研究的范围⑴对项目的建设背景进行分析论证；⑵对项目建设的必要性和可行性进行分析论证；⑶对项目建设的指导思想、市场分析进行分析论证；83 万科城二期工程建设项目⑷对项目的建设内容与建设规模、建设条件与场址选择、工程建筑方案进行分析论证；⑸对项目在建设和运行过程中的环境保护、节能措施、劳动安全等方面提出实施意见，环境保护方案按环保部门批复意见实施；⑹根据可行性研究的规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案；⑺根据确定的规划方案制定工程实施进度及招投标方案。1.5编制依据①本项目可行性研究报告编制委托书②《西安城市总体规划（2008年-2020年）》③国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（2006年7月）④《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）⑤《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发【2006】37号）⑥《西安市城市拆迁管理条例》⑦《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（2010年）⑧《投资项目可行性研究工作手册》中国物价出版社2002年9月83 万科城二期工程建设项目⑨《投资项目可行性研究指南》中国电力出版社2002年3月版；⑩建设单位提供的其他有关资料1.6研究结论及建议1.6.1结论随着国民经济的快速发展，人民生活水平的不断改善，城市建设快速推进，人们对住房条件要求越来越高，该项目的建设适合市场需求，销售前景看好，具有良好的经济效益和社会效益。该项目经过充分的市场调查、市场研究、市场分析及市场预测，符合总体规划，对改善长安区居民生活条件，起到了至关重要的作用，是社会和经济效益双赢的好项目。该项目是集住宅、商业、公共设施于一体的综合性项目，设计合理，90m2以下户型占总住宅建筑面积比例不小于70%，符合国家政策，布局人性化，结构安全可靠，实施计划科学。建设资金筹措方案已基本落实，该项目建设的基础条件均已具备，建议尽快实施。1.6.2建议1、应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位；2、建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利完工，创建一个优质工程；3、建议在项目施工过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会各阶层住房需求，按照市场需求调整、完善建设工程方案，83 万科城二期工程建设项目争取给社会和企业带来双赢效益；4、组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险；5、合理、科学地做好施工现场设计和工期安排；6、应组织强有力的营销队伍，对其商户进行重点宣传和促销，使该项目及早发挥经济效益。83 万科城二期工程建设项目2区域概况及经济状况2.1区域概况2.1.1区域简介项目位于西安市长安区，长安区历史悠久，自西汉高祖五年置县，已2200多年，曾为周、秦、汉、唐等十三朝京畿之地，被誉为西安的“后花园”。长安区地处关中平原中部，从东、南、西三面拱围西安，总面积为1578平方公里，现辖8个乡、17个街办，24个居委会，2009年末总人口102万人。区政府所在地韦曲街道距西安市中心8.7公里。气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，自然环境优越，旅游资源得天独厚。2002年9月撤县设区，是西安新一轮城市发展中重要的副中心和经济增长点。2.1.2地理环境长安区位于东经108°38′～109°14′，北纬33°47′～34°18′。东临蓝田县，南接宁陕、柞水县，西与户县、咸阳接壤，北和雁塔、灞桥区为邻。地势为东原、南山、西川，最低海拔384.7米，最高海拔2886.7米。地势大体为东南高西北低，土壤肥沃，灌溉便利，古人赞之为“资甚美，膏腴之地”。2.1.3气候条件长安区83 万科城二期工程建设项目属于暖温带半湿润大陆性季风气候区，雨量适中，四季分明，气候温和，秋短春长。一般以1、4、7、10作为冬、春、夏、秋四季的代表月。冬季比较干燥寒冷，春季温暖，夏季炎热多雨，秋季温和湿润。年平均气温15.5℃，降水约600mm，湿度69.6%，无霜期216天，日照1377小时。最冷的1月份平均气温-0.9℃,最热的7月份平均气温26.8℃。雨量主要分布在7、8、9三个月。雨热同期，有利于农作物生长。年平均降雪日为13.8日，初雪日一般在11月下旬，终雪日一般在3月中旬。受地形影响，长安全年多东北风，年平均风速为1.3～2.6米/秒。2.1.4水资源长安境内主要河流有沣河、浐河，均属渭河水系。渭河在户县与咸阳段间，流经长安区高桥乡曹家滩，长约1.3公里。沣河流域主要河流有沣峪河、高冠河（过境河）、太平河（过境河）、潏河、大峪河、小峪河、太峪河、高河、金沙河等。浐河流域主要河流有浐河、库峪河及过境河汤峪河、岱峪河、鲸鱼沟等。秦岭南麓有3条小沟属汉江水系。另外，还有皂河、新河等。2.1.5矿产资源长安地质发育史复杂，构造类型多样。秦岭山区大片的火成岩、变质岩等新生代沉积层，为各种金属、非金属及能源资源的集聚奠定了基础。优势矿产主要有建材类非金属等。主要金属矿有铁、铜、铅、铬等。非金属矿主要有大理岩、硅石、伟晶花岗岩、石墨、石榴石、水晶、砖用粘土、建筑用沙等。2.1.6科技教育83 万科城二期工程建设项目长安是科技大区，拥有优越的科教资源。2005年11月25日长安区已通过全国科技进步考核，国家科技部批准为全国科技进步先进区。十五以来，长安不断加大高科技产业的发展力度，先后制定出台了《西安市长安区科技发展奖金管理办法》、《西安市长安区科技计划项目管理办法》。制定了《关于创建长安区农业科技示范园的指导意见》和《西安市长安区农业科技示范园管理暂行办法》。创建科技示范园（基地）15个，科技示范村6个，科技示范户51户。目前，全区学前三年和小学、初中适龄人口入学（园）率分别达到88%、100%、100%，初中巩固率98.7％，高中阶段教育普及达到85%，青壮年非文盲率为99.8%。现代教育技术装备实现新突破。建成了区教育网管中心，全区中小学建微机室300多个，校园网3个，语音室125个，校校通92个，多媒体教室189个，装备微机9100台，覆盖全区中小学的农村远程教育工程建成投入使用。2.2区域规划西安是陕西省省会，国家重要的科研、教育和工业基地，我国西部地区重要的中心城市，国家历史文化名城，将逐步建设成为具有历史文化特色的现代城市。83 万科城二期工程建设项目按照保护生态环境，加强区域与城乡协调发展的原则，在西安市域范围内，构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。因地制宜地稳步推进城镇化，逐步改变城乡二元结构。其中：“一城”为主城区；“一轴”为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴；“一环”为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带；“多中心”为主城区外围的中心城镇，包括四个组团、三个新城和四个县城，其中：四个组团指六村堡、常宁、新筑、洪庆；三个新城指临潼、阎良、泾渭；四个县城指蓝田、周至、高陵、户县。规划期内优化主城区布局，凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色，以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产工业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。根据《西安城市总体规划（2008年-2020年）》，到2020年末：西安市域总人口规模为1070.78万人，其中城镇人口规模为850.67万人，城镇化水平达到79.5%，主城区人口规模为528.4万人。全市城镇建设用地规模控制在865km2以内，人均城镇建设用地控制在101.7m2以内；主城区的城市建设用地总规模控制在490km2以内，人均城市建设用地为92.73m2左右。2.3经济状况2009年末，全年生产总值（GDP）2719.10亿元，比上年增长14.5%，增速同比回落1.1个百分点，高于全国5.8个百分点，高于全省0.9个百分点。分产业看，第一产业增加值110.38亿元，同比增长6.3%；第二产业增加值1148.77亿元，增长14.4%；第三产业增加值1459.95亿元，增长15.1%。全年83 万科城二期工程建设项目全社会固定资产投资2500.13亿元，同比增长31.2%，较上年回落1.6个百分点，其中房地产开发投资696.34亿元，增长28.9%。全年城镇居民人均可支配收入达18963元，同比增长24.7%；全年农民人均纯收入6275元，增长20.4%。全年财政总收入398.84亿元，同比增长22.9%；地方财政一般预算收入181.40亿元，增长24.6%。2010年末，全市生产总值（GDP）3241.49亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%，增速与上年持平，高于全国4.2个百分点，与全省持平。分产业看，第一产业增加值140.06亿元，同比增长6.9%；第二产业增加值1409.53亿元，增长18.0%；第三产业增加值1691.90亿元，增长12.5%。全年全社会固定资产投资3250.56亿元，同比增长30.0%，较上年回落1.2个百分点，扣除物价因素，实际增长25.2%。全市地方财政一般预算收入241.80亿元，增长33.3%，同比提高8.7个百分点。全年城镇居民人均可支配收入22244元，较上年增长17.3%，扣除物价因素，实际增长13.3%；全年农民人均纯收入达到7750元，较上年增长23.5%，扣除物价因素，实际增长18.0%。83 万科城二期工程建设项目3房地产市场发展分析3.1宏观运行背景1、房地产开发投资完成情况2010年1-10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资26683亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.1%。10月当月，房地产开发投资4558亿元，增长37.0%。1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积36.98亿m2，同比增长28.3%；房屋新开工面积13.18亿m2，增长61.9%；房屋竣工面积4.20亿m2，增长11.4%，其中，住宅竣工面积3.40亿m2，增长9.0%。1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿m2，同比增长36.2%，土地购置费8006亿元，增长79.2%。10月当月，房屋新开工面积1.23亿m2，同比增长51.1%；房屋竣工面积5091万m2，增长19.2%，其中，住宅竣工面积4091万m2，增长16.1%；土地购置面积3695万m2，增长41.0%，土地购置费896亿元，增长50.2%。2、商品房销售情况2010年1-10月，全国商品房销售面积7.24亿m2，同比增长9.1%，增幅比前三季度提高0.9个百分点。其中，商品住宅销售面积增长6.8%，办公楼增长26.6%，商业营业用房增长34.5%。83 万科城二期工程建设项目1-10月，商品房销售额3.70万亿元，同比增长17.3%，增幅比前三季度提高1.4个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长52.3%和47.1%。10月当月，全国商品房销售面积9278万m2，同比增长16.0%，绝对量比9月份减少1167万m2，下降11.2%；全国商品房销售额5076亿元，增长27.0%，绝对额比9月份减少423亿元，下降7.7%。3、房地产开发企业资金来源情况2010年1-10月，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款10443亿元，增长26.3%；利用外资539亿元，增长43.3%；自筹资金21553亿元，增长50.7%；其他资金24387亿元，增长21.0%。在其他资金中，定金及预收款13950亿元，增长18.7%；个人按揭贷款7102亿元，增长15.2%。4、70个大中城市房屋销售价格指数83 万科城二期工程建设项目2010年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。10月份，新建住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比9月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨11.9%，其中普通住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨14.8%；经济适用房销售价格上涨0.9%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格下降0.1%。10月份，二手住宅销售价格同比上涨5.9%，涨幅比9月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.1%，比9月份缩小0.4个百分点。5、全国房地产开发景气指数2010年10月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.57，比9月份提高0.05点，比去年同期提高1.54点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.88，比9月份提高0.03点，比去年同期提高4.39点；本年资金来源分类指数为106.51，比9月份回落1.70点，比去年同期回落2.56点；土地开发面积分类指数为94.46，比9月份提高0.36点，比去年同期回落0.13点；商品房待售面积分类指数为103.04，比9月份回落0.52点，比去年同期提高11.20点；房屋施工面积分类指数为108.67，比9月份提高0.11点，比去年同期提高7.96点。3.22010年市场状况83 万科城二期工程建设项目2010年，无疑是一个政策年，自“房价”二字成了影响国计民生和社会稳定的凸显问题后，政府宏观调控的手段便未停止，国十条、国十六条、收紧银根、增加利率、限购令等一系列政策陆续出台，但仍然未挡住房地产销售市场上涨的势头，2010年，西安楼市量价持续走高，住宅均价也从一月份的5541元/平米飙升至11月份的6504元/平米。不断上涨的住宅平均价格让一系列的调控措施被称为“空调”。2010年的西安楼市也和全国很多其他城市一样，在楼市量价走高中，始终保持着“微笑曲线”。1、“国十一条”继去年年底密集出台房地产调控政策以来，2010年1月10日，“国十一条”出台，揭开“政策年”调控大幕。“国十一条”从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。开年的第二个周日，国务院办公厅十日公开发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面，进一步加强房地产市场调控。“国十一条”，重申二套房贷首付不得低于40%、房源需一次性全部公开并明码标价等。“国十一条”的颁布被认为是国家针对高房价，今年打出的抑制房价“第一拳”。2、准备金率6次上调83 万科城二期工程建设项目2010年1月12日，本年度央行首次上调准备金率，决定从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。接下来的一年间，央行又分别于5月10日、10月11日、11月16日、11月29日先后上调准备金率。12月10日晚间，央行年内第6度发布消息，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至此，准备金率已经高达18.5%的历史第一高位，对于通常占据了银行个贷总量约70%的房贷来说，无疑是一个打击。有关人士分析，央行如此密集地施以准备金率上调，意在进一步加强当前的流动性调控，控制银行信贷投放和管理通胀预期，并非刻意针对房地产。但是准备金率的不断调高，使得银行的房贷额度吃紧，对于已经遭遇重重调控与狙击的房地产市场来说，可谓是雪上加霜。3、“新国四条”2010年4月14日，国务院常务会议确定了“新国四条”：一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管。“新国四条”针对不同类型购房者实行了差别化待遇：对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的购房者，大幅度提高首付款比例与利率水平。4、“新国十条”83 万科城二期工程建设项目2010年4月起，国务院和住建部出台了一系列房产新政，其中，以《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即新国十条)最为关键。业内普遍认为，这是迄今为止对稳定房价最精准的房产新政。4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”，确立政府问责制，并再次要求开发商一次性公开全部房源。除了继续差别化信贷政策之外，通知对于个人购置多套房的限制提到了重要位置：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”5、西安出台十六条新政2010年为了保持房地产市场的健康发展，5月5日，西安市政府出台《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳发展的若干意见》(以下简称《意见》)，从解决中低收入家庭住房到外来务工人员安置，从二手房申请住房公积金贷款到个人住房满5年交易免营业税等方面提出16条意见，6月1日起正式实施。《意见》经媒体公布之后，被称之为西安稳定房产市场的“十六条”。83 万科城二期工程建设项目十六条出台后，对于“十六条”的作用，从普通市民到商品房开发商再到学界，从不同的角度出发有着各自的看法。“国十条”突出的是遏制房价打击投机，在这个层面上西安的“十六条”突出的是加大保障、促进市场。西安房地产市场相对而言比较健康，十六条出台对维稳房市秩序，改善性、投资、炒房群体也会有影响。但其中，能不能降房价并不是问题的核心，如何使房价增长过程稳定有序，并与居民收入的增长相匹配才是最关键的。6、二套房贷认定标准2010年6月4日，史上最严厉的二套房贷认定标准出台，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了权威性的规范：无论购房者曾经贷款买房，或者家庭名下实际拥有一套住房，都作为二套房认定，需按揭首付5成，利率在基准利率基础上上浮10%，可谓是名副其实的“认房又认贷”。二套房贷认定标准的明确，一方面使得投机性投资或炒房现象被大大抑制，另一方面，也有学者认为，市民正常的改善性住房需求也一并遭到了打压，不少改善型购房者的购房希望被浇灭：在“认房又认贷”的认定标准出台以前，改善型购房者只需将名下房产卖掉，到房管局开具“无房证明”，即可以首套优惠重新购房，一旦被认定为是二套房贷，就要承受首付与利率的双重提高。由此引发的退房纠纷一时充斥了杭州楼市，购房者的观望情绪亦不断加重。7、“新国五条”83 万科城二期工程建设项目2010年9月29日，国庆长假前夕，国家有关部委分别出台措施，以巩固房地产市场调控成果：房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套房贷；调整契税和个人所得税优惠政策；严打捂盘惜售，加大住房交易市场检查力度；加快推进房产税改革试点工作；房价过高上涨过快城市限定居民购房套数，实行政府问责制等，被称为“新国五条”。“新国五条”的出台，标志着二次调控大幕的拉开，显示了政府调控房地产的决心之坚定。“新国五条”中明确要求各地“立即”制定细则，已制定细则的地区要进一步调整和完善，各地方调控细则的出台成为了各大城市的当务之急。在接下来的10月份，杭州市相继出台多项具体措施与细则，同时颁布了杭版“限购令”，配合中央的调控步伐，掀起了杭州楼市的新一波震荡。8、央行加息紧随二次调控的脚步，中国人民银行于10月19日晚间宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。此次加息是2007年以来的首次加息，业界普遍认为，此举既能够缓解通胀压力，又有利于楼市的调控；亦有学者认为，此次加息主要针对房地产市场，房地产作为资金密集型产业，必然受此影响，首当其冲受到抑制的便是大部分资金流通依赖银行贷款的中小型开发商。而在民间，有网友认为开发商的成本增加最终将反映到房价上，从而加剧购房者的负担，也有不少人认为作为一个渐进累积的过程，0.25%的温和加息对购房者不会产生较大压力，对楼市的影响更是微小。9、西安实施首套房贷最低利率8.5折西安市根据2010年10月20日住房和城乡建设部83 万科城二期工程建设项目《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》要求，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。同时，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。此外，从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。10、西安“限贷令”2010年6月1日西安出台楼市调控“16条”政策，为保持楼市健康发展，11月2日西安市政府再次出台6条新政，在保障性住房建设、信贷、税收、市场监管等6个方面提出具体措施。有关部门负责人表示，新政是“限贷”，而不是“限购”。据市房管局相关负责人介绍，根据市政府近日出台的《关于贯彻落实国发[2010]10号文件有关问题的通知》要求，我市将严格执行差别化住房信贷政策。3.3西安房地产现状3.3.1城南区1、市场供应83 万科城二期工程建设项目城南作为文教区，交通方便、商业繁荣，区内高校林立，西安80%以上的高校都集中在这里，拥有良好的文化氛围，向来是西安市民安家置业的首选，但随着区域内土地资源的减少，城南开发量会随着土地资源的减少而逐月在减少。不过本年度“曲江扩区一倍获批准”的利好消息给城南区房地产带来了新的契机。2、市场销售2010年城南区的销售市场中，各项指标与供应市场的各项指标类似，增幅均超过了10%以上，城南区作为全市地产市场的“老大哥”，在此行业市场行情大好的背景下，表现尤为明显，突出表现在去年销量下挫较为明显的区域，本年度销量和价格均呈现较为明显的增长，就连高端产品别墅类物业和花园洋房较为集中的曲江区域，这两类物业销量也增幅较大。3、价格行情城南区各物业价格在全市范围处于上游水平，在楼市优惠政策、贷款利率等各方因素的影响下，买卖双方的热情空前高涨，卖方市场不断推出新的房源，导致刚性需求不断入市，以至本年度销量大幅增长。4、区域发展83 万科城二期工程建设项目城南区是西安市的文化区，大专院校、科研机构、党政军机关密集，是解放后新开发的区域，在城区规划、公共设施、生态环境、社会治安、地理位置等方面均居于全市前列，为本地区发展提供了有利的条件。加上道路规划建设的发展、城市配套的发展让众多大大小小的开发企业在此竞争，城南区销售量也一直保持稳定的态势。但近两年随着城南区土地资源的减少，可开发用地也逐渐从大规模开发变为小规模开发，开发重心也由原来的南二环逐渐向南三环、高新区、曲江区域扩展。尤其是今年《曲江新区扩区发展规划》的确定，这一利好消息给城南区房地产带来了新的契机。3.3.2城北区1、市场供应对于城北区而言，近两年来的利好消息是层出不穷，2007年城北区受政策的引导，地铁效应所带来火爆的开发局面是众所周知的，城市规划、道路规划建设的发展，使得城北区市场开发量各项指标不断增长。2、市场销售2010年，城北区从老西安人眼中的“道北”摇身一变成为与城南区争夺商品房销售“冠军”的唯一城区，可见城北区近两年的发展是有目共睹的，市政府的北迁、地铁二号线、大明宫遗址公园、汉城墙遗址公园、团结水库等工程的顺利建设都为城北区房地产的发展做出不小的贡献。3、价格行情83 万科城二期工程建设项目地产开发的地段因素的前瞻性考虑因道路规划建设的发展显得尤为重要，而对于城北区来说，在城市规模快速发展，城市骨架逐步拉大的今天，道路的情况、交通的便捷性对于地产市场发展的重要性已更加凸显。作为前两年被地铁二号线炒的沸沸扬扬的未央大道两侧的楼市，在两侧楼市的销售过后，文景路、太华路、朱宏路以及新市政府两侧的楼市俨然成为当下城北区楼市中的亮点，在这些区域项目的影响下，城北区房价走势基本保持平稳攀升态势4、区域发展城北区是西安市经济发展的中心区域，像20年前浦东在上海的城市地位一样，当年邓小平提出浦东开发，现在西安市提出要开发城北，所以城北的地位发生了显著的变化。与此同时，城北区房地产发展也发生了质的变化，城北区的配套设施正在向完善的方向努力，包括基础设施和生活设施，地铁、道路、供电、供热等等，水暖电气等等都没有什么障碍，这个区域基础设施非常完善，更重要的是生活设施，包括讲的图书馆、妇女儿童中心，有体育馆，这都是生活设施。而且现在不少外埠大鳄已经开始开发其前期的土地，诸如上海绿地除了开发其前期的魏玛公馆外，绿地红馆已开始进入实施阶段，相信未来的城北区将步入新一轮的竞争开发阶段。3.3.3城东区1、市场供应2010年城东区市场供应不仅仅在浐灞生态区内，其他老板块的发展也尤为瞩目，并且经济适用房的开发量也在不断增多。在此拉动下，城东区整体市场开发的各项指标是本年度六城区中增长幅度最大的城区，施工、新开工、竣工面积等指标上继续大幅增长。2、市场销售83 万科城二期工程建设项目城东区域作为传统的居住集中地,随着浐灞板块兴起，已经成为全市地产开发的焦点区域之一，也引导着城东房地产开发的重心逐渐向此区域倾斜，一些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘的涌现使城东区域价值得到逐步提升，并将蕴涵极大潜力。2010年的城东市场住宅销量继续快速增长，加上年末中新浐灞、普华潜水湾等推出绝佳的观景房源，让城东区房地产市场在年末“火”了一把。3、价格行情2010年，城东区价格方面的增长超过了销量同比的增幅，影响商品房销量下滑的主要是普通住宅类物业，而普通住宅类物业销量的下滑的原因除了区域内价格从“个张”演变为“普涨”外，还有区域内上半年中小户型的迅速消化，使得区域内中小户型“没有房”现象逐渐显现，而与之相对应的是铺天盖地的大户型“促销”广告，短期内市场供应的产品超过了购房者的承受力，并且各大在售楼盘相继推出各自精品房源，由此区域内商品房销量不如价格的增长速度4、区域发展随着楼市回暖和新盘的大量入市，大批实力雄厚的开发商云集西安城东区，进一步助推区域内楼盘的旺销，尤为重要的是，在即将入市的新盘中，开发商对产品本身的创新与品质的关注和投入，进一步催生了西安城东区楼市愈加成熟。83 万科城二期工程建设项目沿东关向东一线向外，沿东二环两侧以及浐灞流域，这三块是构成城东楼市的三大热点。目前城东地区的近乎十余个新盘基本上全部集中于此。由于城东区域范围比较大，产品呈现出多元化局面。靠近城内的新盘主要为写字楼、公寓等产品类型，而沿东关向东一线向外，沿东二环两侧以及浐灞流域，基本上以更具有健康理念的、更适合居住的大众精品楼盘为主，诸如动物园原址上的就掌灯、对面的太和公园人家，东二环线上的紫昕花庭项目等，尽管有些项目还未开盘，目前处于内部认筹阶段，但还是受到了众多购房者的热捧和关注，都不愿意错过这难得的机会。可以预见，城东置业安家的大高潮将要再度掀起。3.3.4城西区1、市场供应伴随着旧城的拆迁改造、周边居住状况进一步改善、西咸一体化进程逐步推进，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。而西咸共建区以及临近城内、高新等相对发达的城区也将成为城西板块发展较为迅速的居住圈。2010年以来城西区房地产市场开发量也主要集中在这三个居住圈内。2、市场销售2010年城西区可谓是收获颇多的一年，供应量的增多致使销售量也随之增多，今年西咸、临近城内、高新等的板块内的推盘量较多，从而吸引了不少购房者前来置业，从购买人群来看，不再局限于周边区域居住多年的居民或工作于此的置业群体，更多的是在高新或外来定居西安的置业群体。3、价格行情83 万科城二期工程建设项目近年来，一些开发商已预见到城西区的前景。蔚蓝花城、东方米兰、融侨城、高新枫林华府、昆明花园、恒大城、华宇凤凰城等多家楼盘入驻城西区，城西楼盘增加的同时，房价也是处于稳步上涨的态势。加上09年东方米兰、高新枫林华府，以及09年10月恒大集团推出恒大城，这些项目均有精装房源，尤其是恒大城推出的9A级精装项目，这些项目的推出在一定程度上拉升了城西区整体成交价格的走高。4、区域发展城西整体的发展相对迟缓，但相对其他城区，城西的优势并不亚于其他城区。一方面，城西区是老工业区，基础比较好。其实，城区内有著名的汉长安城遗址和阿房宫遗址，历史底蕴颇为丰厚。“西咸一体化”、《关中-天水经济区发展规划》、“地铁一号线”、“大兴路改造”等众多利好因素逐渐释放，城西板块也越来越受到关注。与城西毗邻的就是西高新，依靠高新区的迅猛发展，城西未来的升值潜力也是非常大的。《关中-天水经济区规划》获批后，为充分发挥西部大开发桥头堡地位的西安战略地位，推进西咸一体化进一步得到了市政府的重视，西咸新区成为了西安城市扩大的一个关键纽带，值此机会使一直较为落后的城西区楼市发展又多了一个突破口。西咸新区将成为继西安高新区、曲江新区、浐灞生态区之后又一新的发展热点区域。3.42011年市场预测83 万科城二期工程建设项目2010年是楼市风云变幻之年，房产行业变革之年，产业创新之年。楼市经历了“火爆”、“国十条”、“回暖”、“限购”、“加息”等多轮起伏，让开发企业和购房者都以更平和更理性的目光看待整个市场。研判2011年，西安楼市将发生新的变化，主要呈现五大发展趋势：1、政策调控将成为一种常态对于2011年政策走势，考虑到目前的流动性依旧过剩，以及供应根本性问题没能得到很好的解决，所以季度调控的格局不可避免；从政府的意图判断，下一阶段仍旧是政策多发期，政府会继续出台相关政策；未来将会进入一个调控的常态，频出的调控政策会为中国地产市场掀开一个短周期时代。至于未来政策调控的倾向，以及未来政府的发力点，他做了预期：未来潜在的四项重磅政策主要集中在房产税、预售资金监管、土地增值税清算及交易环节重税四方面。其中，唯有后者才是真正有杀伤力，有望成为宏观调控的杀手锏。2、大型房企助推地价上涨在土地供应方面，2010年西安土地供应增长19.2%。单从土地供应来看，预计今年住宅市场供应量充足。西安房地产市场的快速发展，吸引着众多企业拿地热情高涨，众多央企、国企、上市企业等大型房企陆续谋地，将会进一步推动地价涨幅加快，企业拿地成本增加，一定程度决定着未来房价向上趋势。3、浐灞生态区楼盘放量可期83 万科城二期工程建设项目对于未来的热点区域，从各区域市场数据来看，短时间内依旧呈现城东、城南、城北三足鼎立格局。城南区目前主要市场支撑是曲江南湖以东以南区域，城北区明年主力成交项目围绕市政府区域，城东浐灞区域明年受世园会带动，高端产品市场较为可期。全市其他热点板块大明宫、大兴新区个别楼盘带动下成交放量，整体来看这两个热点区域大规模放量将在2012年。也就是说，2011年西安楼市的热点主要集中在浐灞板块，而到了2012年，最热点的区域将在大明宫板块和大兴新区。4、一季度楼市成交量或下滑虽然楼市热点板块众多，但不是所有的房子都好卖。从2010年成交结构来看，90-125平方米首次置业型产品仍为今年成交主力，新政后70平方米以下产品、125-144平方米改善类产品成交量下降，180平方米以上的高端产品市场份额呈现明显增长，这说明刚需型产品及高端类产品抗政策风险性较强。针对2011年的西安楼市，虽然受政策影响力较弱，宏观政策面对市场压制力较小，但是成交量主要考虑到需求抑制，一季度会有明显下滑，全年来看成交量不会产生较大波动。从结构方面分析，高端物业由于限购、土地增值税等政策的影响，特别是明年中高端项目的集中上市，短期内销售会受影响或有波动，中长期仍具有保值增值性。由于首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响首次置业和改善性需求，中低端住宅可能受影响较大。保障型住房受政策导向影响，未来具备良好的市场空间，供应量将大幅加大。5、竞争加剧小企业融资受限83 万科城二期工程建设项目由于受政策调控影响，楼市竞争将加剧，一些中小开发商的日子将不好过。2010年西安房产行业前十名的市场份额占较2008年增长2.30%，行业集中度明显提高；目前受政策影响，中小企业融资渠道受限，外地大型开发商对本地市场的日益垄断，不仅威胁到本地中小企业的资金链，更进一步限制其拿地能力。总体来说，土地资源将向大企业集中。83 万科城二期工程建设项目4工程建设方案4.1总平面设计项目区总体布局设计的要点在于为使用者提供一个布局合理，结构轻巧，幽雅舒适的居住、娱乐、休闲场所。因此本设计从文脉、地脉、人脉三方面着手，将居住文化中的地域情节与自然生态环境相结合，充分体现生态社区、健康社区、人文社区的理念，努力营造一流综合小区，形成新的城市绿洲。4.1.1规划理念1、“城市化”界面建筑2、“自然田园风光”景观4.1.2设计理念1、健康住区的理念健康住83 万科城二期工程建设项目区的规划设计是一个系统工程，从规划布局、绿化配置、建筑设计、建筑材料的选择以及施工等方面充分体现了促进居民全面健康的设计理念。它的核心是人、环境、建筑。健康住区的目标是全面提高人居环境的品质，满足居住环境的健康性、自然性、环保性、亲和性和行动性。其技术体系涉及四个方面的内容：一是人居环境的健康性，包括对室外环境、居住环境与户型设计、空气质量、声光电热等指标的量化控制；二是自然环境的亲和性，从自然景观、绿化系统、雨水利用、景观用水等方向进行量化控制；三是居住环境的保护，从视觉环境、排水系统、生活垃圾、环境卫生等方向作了量化规定；四是健康环境的保障，强调完善社区医保体系，建设健康设施，完善住区医疗设施和文化娱乐设施，为居家老人提供相应的服务设施和家政服务体系，注重健康行为。方案设计充分融入健康住区设计这个新理念，力求营造一个新郊区主义和强调“人性互动”的低密度、高品质社区。2、绿色住区的理念绿色住区是以生态（自然与人文）系统的良性循环为基本原则，以可持续发展为目标，建立在自然资源与文化资源最和谐关系的基础上，在绿色住区中，技术与自然充分融合，人的创造力和生产力得到最大限度的发挥，居民的身心健康和居住环境得到最大限度的保护，物质能量信息得到最高效的利用，其本质是人和自然的真正和谐，以此达到人、社会、经济和自然的共生共荣。该设计即是寻求这样一种包含人及人赖以生存的社会和自然在内，以舒适性为特征的多样化空间，力图创造一个人造环境与自然环境和谐共存的、面向可持续发展的理想住区。3、以人为本的理念居住区是以居民的居住为主体，所谓“以人为本”83 万科城二期工程建设项目即是以人的需要为根本出发点。本设计力求从不同层次消费群对户型的不同要求出发，深入分析不同年龄、职业、收入、文化背景、爱好等不同消费群的不同要求，营造出多层次、多方位的住宅类型；从居住者的多种生理及心理需求出发，设计具有适居性的室内外空间环境；从现代人的生活观念、生活方式出发、在设计中充分体现对人的关注，创造出优雅、舒适安全的生存空间。本住区努力营造“回家的感觉真好”这样一种有强烈归属感的、能让人彻底放松的居家环境，它应该是一种随意而自然的、无压力和松弛的氛围。让人们能够避开繁忙的都市节奏，代之在随意中感觉到交流的自在、彻底的亲切、情调的优雅、休闲的惬意、激情的流畅。4.2规划方案建筑设计风格是社会各个历史时期政治、经济、文化、文明、审美观念的集中表现，记录了人们的文化追求和社会生活面貌，也是科学技术发展水平的缩影。一个城市的文化首先通过这些建筑表现出来，它不但有价值而且具有审美价值，是凝固的艺术品。由于功能不同、造型各异的建筑物构成城市建筑旋律的优美乐章，丰富了城市整体的环境面貌。建筑设计力求简约大方，功能齐全，表现时代气息，使之成为城市标志性的建筑。该项目位于西安市长安区郭杜街办茅坡村、岔岔道口村。项目区北侧为建材路、南侧为万科城一期、东侧为规划建设用地、西侧为雅居乐和国色天香小区。1、商业金融商业金融主要建筑分布于项目区的西侧，本区功能以商贸为主，以多层、高层建筑为主体，建筑色彩采用体现金融区的庄重特征，形成极具现代感的都市氛围。商业总用地面积24450.7m283 万科城二期工程建设项目（约合36.676亩），总建筑面积87287m2。规划该地块场地及道路硬化面积6960m2，绿地面积6115m2。商业区拟建3幢（14#~16#）多、高层楼，带地下车库。2、居住区居住区位于项目区的东北方位，本区以居住功能为主，规划形成环境良好，配套设施完善的精品化商住区。总体布局充分尊重城区修建性详规的总体布局，包括公共绿地和道路系统。居住总用地面积68655.5m2（约合102.983亩），总建筑面积244270m2。规划该地块场地及道路硬化面积31368m2，绿地面积24030m2。居住区拟建12幢（1#~12#）33层楼的普通商品房和1幢（13#）30层楼的廉租房，带地下车库。3、公共服务区公共服务区是以公共服务设施为主，分为两部分，一部分为邮电设施区，位于项目区的西南角；一部分为中学区，位于项目区的东南方向。邮电设施总用地面积3194.7m2（约合4.792亩），总建筑面积6166m2。规划该地块场地及道路硬化面积1206m2，绿地面积960m2。中学总用地面积16930.4m2（约合25.396亩），总建筑面积11000m2。规划该地块场地及道路硬化面积3600m2，绿地面积6518m2。邮电设施区拟建1幢（17#）邮电大楼；中学区拟建1幢5层教学楼和1幢4层楼。整体规划各功能分区明确，空间上变化有致，形成高低错落、亲切宜人的空间感。83 万科城二期工程建设项目4.3建筑单体设计4.3.1设计依据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）《公共建筑节能设计标准》（DBJ04-241-2006）4.3.2建筑平面设计住宅消费正进入“层次化”、“个性化”时期，居家新概念越来越多，而且越来越细腻丰富。户型主体为南北朝向，主卧、厅、次卧尽量朝南，确保室内通风透亮；室内可见部位基本无梁无柱；明厨明卫，管线集中，考虑预留空调位、管井、排水管位置。4.3.3户数及户型83 万科城二期工程建设项目本项目在建筑设计上设有多种套型，为不同需要的家庭提供多元化的选择，户内设计以较大面积的起居室（家庭室）为中心组织家庭活动，且各户起居室（家庭室）均有良好的正南阳光和视觉景观。起居室在户内位置恰当，有效地减少了交通穿越，保证了空间使用功能的独立性。同时，为了保证空调房间的气密性和节约能源，除分户门和户内门外，均采用塑钢门窗。户型设计上更加注重人的生活需要，合理安排户内空间的使用功能。除了满足人们对朝向、采光、通风的基本要求外，对户型的细节处理细致入微。使建筑的空间环境满足人的活动要求，生态环境有益于人的生理健康，视觉环境让人感觉身心愉悦，人文环境体现对人的关怀，充分考虑到人的生活方式，形成一个自然和谐的居住环境。厨房、卫生间设计均按照现代都市居住生活使用要求适当超前考虑，达到小康居住水平。本案中采用整体设计手法，综合考虑操作顺序、设备安排、管线布置以及通风卫生的要求。⑴厨房内部按照合理的操作顺序安排：电冰箱、洗菜池、煤气灶及储物柜，形成良好的操作面，同时设置排烟点，集中处理厨房内排出的烟废气。厨房布局与餐厅紧密相连，功能关系明确，空间亦分亦合，可灵活利用，且根据家庭生活相关均可改造成开放式厨房。⑵卫生间内便溺、洗浴、洗漱、洗衣等各项功能均有适当分离，以确保互不干扰。本项目建成后，可提供3078户住宅。4.3.4建筑立面设计⑴83 万科城二期工程建设项目建筑风格形式：建筑单体设计中，考虑住宅建筑本身的造型特点以及周边的建筑元素。将当地文化与时代感较好的结合在一起，有机地融入到整个环境当中，充分体现住宅的立面造型，通过虚实（现浇栏板和金属栏杆）阳台、构架、材质和颜色等要素的有机组合，来引导人们进入一种休闲的新生活方式，从而达到改善居住质量的目的，从文化内涵和生活模式的层面充实小区的精神实质，给人们带来精致而亲切的美感。⑵建筑色彩：色彩搭配上注重地域文化，立面的色彩融合周边建筑物的色彩基调。⑶建筑细部：建筑细部如阳台、门、窗、屋顶、檐口、挑台、线脚、遮阳板、楼梯间、雨蓬、栏杆等要充分设计，考虑人体舒适度和安全要求，适当强调色彩，虚实体量，丰富建筑立面层次并综合考虑整体感觉。4.4结构设计4.4.1设计依据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008版）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）《建筑抗震设防分类标准》（GB50023-95）《湿限性黄土地区建筑规范》（GB50025-2004）4.4.2设计参数83 万科城二期工程建设项目拟建场地抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一组，建筑设防分类标准为丙类。4.4.3采用荷载卧房、客厅、厨房、卫生间：2.0KN/m2阳台：2.5KN/m2上人屋面：2.0KN/m2不上人屋面：0.5KN/m2施工荷载(首层)：10.0KN/m2人流密集的楼梯：3.5KN/m2室外一般地面活荷载：10.0KN/m24.4.4结构设计本工程高层为框剪结构，多层和中高层为框架结构。4.5给排水设计4.5.1设计依据《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2008）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2005）《城市居民生活用水量标准》（GB/T50331-2002）83 万科城二期工程建设项目4.5.2给水系统⑴水源：由市政给水管网供给，所供水源必须满足《生活饮用水卫生标准》。⑵供水方式：由市政给水引入两条给水管进入小区，一、二层由市政管网直接供给，三层以上由无负压供水设备供给，小区内采用环状供水管网，系统采用下行上给式，每户设置水表。⑶用水量：小区总居住人口数9850人，住宅人均生活用水标准120L/d，商业和邮电用水按6.5L/（㎡·d）计，中小学用水按30L/（生·d）计，浇洒道路用水按2.5L/（㎡·d）计，浇洒绿地用水按2.0L/（㎡·d）计，不可预见用水量及管网损失水量按总水量的15%计。⑷材料及卫生洁具：所用给水管材必须满足《生活饮用水卫生标准》，室内选用纳米抗菌PP-R给水管，室外选用PE塑料给水管，卫生洁具选用符合国家有关标准的节水型产品，不得使用淘汰产品，大便器冲洗水箱一次冲水量不得大于6升，安装必须按标准图要求配附件和安装。4.5.3排水系统⑴排水方式：室内采用单立管伸顶通气排水系统，地上部分生活污水靠重力直接排至室外污水管网，地下部分汇流至集水坑，经污水泵提升排至室外污水管。室外采用雨污分流系统，雨水经室外雨水管网直接排至市政雨水管网，污水经过化粪池后，排至市政污水管网。83 万科城二期工程建设项目⑵排水量：预计生活排水量为用水量的80%。⑶材料：室内排水管采用PVC-U塑料排水管粘接。室外采用高密度双臂波纹塑料排水管承插连接。4.5.4消防系统⑴室外消防系统：由市政给水管网引入两根消防管供小区消防使用。住宅区、商业区、邮电设施区、中学区均设室外消火栓，室外消防用水量20L/S，火灾延续时间2小时，总消防用水量144m3。小区内集中设置消防水池和消防泵房，消防水池储存一次灭火所需的室内消防用水量，室外消防用水量由市政管网直接供给。室外消防管网成环状管网，室外消火栓布置间距不超过120米。⑵室内消火栓系统：室内仅商业区、住宅区和地下车库设室内消火栓系统。室内消防用水量20L/S，地下车库室内消防用水量20L/S，火灾延续时间2小时，总消防用水量288m3。室内消火栓按各楼层以建筑防火分区为单元，按两股水柱同时到达任何部位设置消火栓，水枪充实水栓不应小于10米，每支水枪的最小流量不小于5L/S。消防箱内布SN65消火栓1个，A19水枪两支，25m补胶麻质水龙带一条，指示灯、消防启动按钮各一个，火灾时随时按下启动按钮，都能启动消火栓加压泵并同时向消防中心和水泵房控制板上发出声光报警信，消火栓加压泵的运行情况，均显示在消防中心和水泵房控制盘上。在5#楼屋顶水箱间设18m3消防水箱一个，地下设500m383 万科城二期工程建设项目消防水池一座，地下车库内设消防泵房。⑶自动喷淋灭火系统：区内的住宅和地下汽车库设自动喷淋系统。住宅和地下车库均按中危险级Ⅱ级设置，消防用水量30L/S，火灾延续时间1小时，总消防用水量108m3，每个防火分区设置水流指示器和信号控制阀，泵房内设置湿式报警阀，每套报警阀控制喷头数不超过800个，火灾时喷头喷水水流指示器动作反映到区域报警盘和总控制盘上。同时相对应的报警阀动作，敲响水力警铃，压力开关报警反映到消防中心，自动或手动启动喷淋加压泵，其运行情况反映到消防中心和泵房控制盘上。各层水流指示器，信号阀和报警阀动作情况均应向消防中心发出声光信号，并显示在消防中心的控制屏上，喷淋泵在启动一小时后应自动停泵。⑷移动式灭火器：本工程地下部分按中危险级，地上公建部分按轻危险级A类，设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。⑸材料：室内消防管选用焊接钢管，焊接喷淋管采用内外壁热镀钢管，管径小于等于50的丝接大于等于70的采用卡箍连接。4.6暖通设计4.6.1设计依据《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）《居住建筑围护结构节能设计》（2006年5月）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）83 万科城二期工程建设项目《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）《公共建筑节能设计标准》（DBJ04-241-2006）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《地面辐射供暖技术规程》（JGJ142-2004）《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》（JGJ26-95）《城市热力网设计规范》（CJJ34-2002）4.6.2室内计算参数设置集中采暖系统的普通住宅的室内采暖计算温度，不应低于下表的规定。室内采暖计算温度用房温度（℃）卧室、起居室（厅）和卫生间18厨房15设采暖的楼梯间和走廊14注：有洗浴器并有集中热水供应系统的卫生间，宜按25℃设计。4.6.3采暖系统⑴热源：由城市集中供热管网供给130~80℃高温水，区内设置集中换热站，经热交换后转换成低温热水供小区采暖使用。⑵采暖形式：采用分户计量低温地板辐射采暖，采暖供回水温度50~40℃。⑶83 万科城二期工程建设项目室外管网：小区内采用枝状供热管网。供热管道采用聚氨酯保温直埋管道，每幢建筑采暖入口均装自力式平衡阀，便于系统调节。⑷热负荷量：本设计采暖热负荷住宅按47W/m2估算，商业和公共设施按55W/m2估算。4.7燃气设计4.7.1设计依据《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）4.7.2燃气系统⑴气源：本小区规划燃气气源为市政燃气提供，瓶装液化气作为管道煤气的补充。⑵用气量：耗气量指标取1.5m3/人·d，其他用气量占用气量的10%。⑶燃气管网：本规划采用低压煤气管网系统，市政低压煤气管道接入小区后，枝状送入各用户。煤气主管道采用PE塑料燃气管，沿道路埋于冰层以下。4.8电力电信设计4.8.1设计依据《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）《低压配电设计规范》（GB50054-95）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（2000年版）83 万科城二期工程建设项目《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2004）《建筑照明设计规范》（GB50034-2004）《消防安全疏散标志设置标准》（DBJ01-611-2002）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2008）《建设设计防火规范》（GB50016-2006）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311-2000）《视频安防监控系统工程技术规范》（GB50395-2006）《有线电视系统工程技术规范》（GB50200-94）4.8.2设计范围变配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、电话系统、有线电视系统、宽带接入网系统、可视对讲系统、火灾报警系统4.8.3变配电系统⑴本工程用电负荷包括一、二、三级负荷。⑵电源：本工程由市政电网引来两路电源供电，高压系统电压等级为10KV，低压系统电压等级为220V/380V。⑶在小区变、配电所内设置干式变压器。⑷住宅的低压配电系统分为两份：室外直埋进入各住户单元配电总箱，车库内沿桥架敷设，在车库设置总配电室，再以放射式系统配电至各住宅单元配电总箱，以提高供电的可靠性。由单元配电总箱至楼层电度表箱采用树干式系统。住宅的公共走廊、楼梯间照明计量表设在地下室配电总箱内。83 万科城二期工程建设项目⑸楼座各单元采用BV-0.5KV导线以树干式向各个层电表箱配电。⑹每幢住宅的电源引入处作重复接地，并进行总等电位连接。楼电源接线在配电室配电断路器处设300~500mA漏电保护器（动作时间不大于0.4s），以防止电气火灾的发生⑺居室配电①依据《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版），结合国家康居示范工程要求，住宅用电容量接每户用电负荷6KW规划方案，每户设户配电箱。②厨房、卫生间插座选用防溅水型。③居室照明灯具仅设40W裸灯头，以便业主入住后更换灯具；卫生间、厨房、阳台应配防潮裸灯头。④空调电源插座、普通电源插座与照明分设葫芦；厨房电源插座和卫生间电源插座设置独立回路。⑤所有插座回路均设剩余电流保护器（动作电流≤30mA，动作时间不大于0.1s）。⑥一般空调电源插座回路不设漏电保护。当起居室较大时，考虑落地空调柜机时，该回路应设漏电保护，并设置地位0.3m插座。⑦户内照明、插座支路导线采用BV-2.5mm2。4.8.4照明配电系统⑴83 万科城二期工程建设项目主要场所的照度如下：起居室100~200lx、卧室75lx、厨房100lx、卫生间100lx。⑵光源：室内外照明应选用发光效率高、显色性好、使用寿命长、色温相宜，符合环保要求的光源。室外照明装置应限制对周围环境产生的光干扰。4.8.5防雷接地系统⑴防雷保护①本工程各楼座均按第三类防雷措施设防。②在楼座屋顶设避雷带（网）作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。③为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮，钢管等与电气设备接地相连。④为预防雷电电磁脉冲起的过电流和过电压，在必要部位装设电涌保护器（SPD）。⑵接地安全①本工程各楼座低压配电系统接地型式采用TN-C-S系统，在电源引入处作重复接地；其工作零线和保护地线在接地点后要严格分开。凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。②防雷接地、变压器中性点接地及电气设备、信息系统等接地公用统一的接地装置。要求接地电阻不大于1欧姆，否则应在室外增设人工接地体。83 万科城二期工程建设项目③本工程采用总等电位连接，在配电室设总等电位连接端子；将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行连接。④浴室、卫生间等处设局部等电位连接。4.8.6电话系统⑴小区内每户设两部电话，电话装机约为1000部。⑵电话电缆引入建筑时，应在室外进线处设置手孔或人孔，由手孔或人孔预埋钢管或硬质PVC管引入建筑内。电话用户线路的配置一般可按初装电话容量的130%~160%考虑。电话外线工程路由管孔数量应由电信部门确认。⑶住宅楼的进线管道，管孔直径不应小于80mm，住宅楼按一处进线设计。⑷最少在每户住宅的主卧室和客厅各设一部电话。⑸室外直埋电话电缆在穿越车道时，应加钢管或铸铁管等保护。4.8.7有线电视系统⑴有线电视信号直接由市网引入，位置与有线电视主管部门协商确定。⑵本工程在每户住宅的主卧室和客厅各设一线电视插座。⑶小区内有线电视系统采用“分支-分配”或“分配-分支-分配”等方式配至各户，在每一单元一层设前端箱分配放大信号。⑷83 万科城二期工程建设项目有线电视系统采用860MHz邻频传输，小区内的所有电视插座油漆用户电平64+-4dB，图像清晰度不低于四级。4.8.8宽带接入网系统⑴提供个人主页对外发布功能。⑵小区内部可通过本网络，实现内部联络、信息沟通的功能。⑶可以实现政策、信息、医疗咨询活动。⑷作为娱乐，可以开展网上游戏等娱乐活动。4.8.9可视对讲系统随着信息时代的发展，访客、防盗对讲机已经成为现代多功能、高效率的现代化建筑的重要标志，可视对讲系统符合当今住宅的安全和通讯要求，为住户提供了安全、舒适的生活。本小区可视对讲系统应具有以下功能：⑴管理功能：在物业管理中心设立管理机，可记录20个呼叫、报警记录。可使管理员足不出户完成访客和管理员、管理员和住户的通话及管理员、住户开门并有接受住户呼叫、报警等功能，使物业管理更完善。在每单元门口设立门口机。访客进入小区后，来到相应的单元时，通过该门口机与住户再次通话，由住户在室内对访客确认后开启单元电控门。⑵住户呼叫功能：住户通过室内可视系统可呼叫管理中心，并实现双向通话。该功能可通过管理机将小区内主客的呼叫管理起来，实现小区内住户的统一管理。⑶83 万科城二期工程建设项目内部通讯功能：系统能使住户之间通过管理员切换，进行相互通话。但由于此功能将会占用专用通道，影响到小区内的正常通话及报警，故应配合情况使用。⑷模式转换功能：系统具有多种管理模式：白天模式（有管理员）；夜间模式（无管理员）；混合模式（具有白天模式+夜间模式）的功能。各种模式可满足不同的物业管理要求，使物业管理更加现代、完善。⑸应急功能：MDS系统带有备用电源，确保小区供电失常情况下，系统可保持一定时间的正常使用，通讯通道畅通。⑹密话功能：系统应确保通信通道安全、保密。4.9景观环境设计居住区的景观环境，直接影响着居民的生活质量，居民住宅不仅对户型及设施配套完善程度提出要求，对环境建设也提出了整体性要求；不仅对住宅本身的舒适性、居住性、安全性、耐久性、经济性等提出要求，而且对小区的外部生态环境、社交环境、安全防火、服务完善等提出要求，实际上这也是我们所追求的目标——绿色居住区。因此我们尽可能多的为居住创造更多的绿色，更舒适宜人的环境。一个个有机的、富有变化的、极具动感的景观节点，创造出一个和谐，亲切，宜人的绿色生态居住区。4.10环保、环卫结合小区规划环路设置垃圾收集点，集中收集垃圾，集中送往市政垃圾处理站处理。83 万科城二期工程建设项目5土地利用及建设条件5.1项目选址及用地方案该项目位于西安市长安区郭杜街办茅坡村、岔道口村。项目区北侧为建材路、南侧为万科城一期、东侧为规划建设用地、西侧为雅居乐和国色天香小区。5.2土地利用合理性分析土地是民生之本，发展之基，是极其宝贵的稀缺资源，节约土地是我国的基本国策。该项目建设用地功能符合西安市城市总体规划和土地利用总体规划中的土地功能划分，符合国家规定的供地政策。项目用地面积规模合理，而且项目建筑密度、容积率和绿化率均符合规划要求，符合国家节约用地、集约用地原则。因此，该项目可行。5.3征地拆迁和移民安置规划方案该项目用地是城市规划的居住用地，目前为闲置地，因此，该项目不存在拆迁和移民安置问题。5.4建设条件项目范围内以住宅建筑为主。整体建筑通达条件较差，杂物较多，环境较为平坦，没有大型建筑物。5.4.1自然条件地理位置：东经108°38"~109°14"，北纬33°47"~34°18"；83 万科城二期工程建设项目温度：暖温带半湿润的季风气候区，最冷1月份平均气温-0.9℃，最热7月份平均气温26.8℃，年平均气温15.5度；降雨量：年均降水量654毫米；地势：大体东南高西北低，最低海拔384.7米，最高海拔2886.9米；湿度：年平均69.6%；无霜期：年平均无霜期216天；风向：全年多东北风，年平均风速为1.3～2.6米/秒；日照：全年平均1377小时；5.4.2地质条件项目所在地地势平坦，没有地质断裂带。根据勘察取证，该项目的地质情况完全满足拆迁和道路等基础设施建设。项目所在地属于西安长安区规划范围内，该项目的主体和道路等基础设施建设符合城市整体规划的要求。5.4.3社会环境条件项目所在地周边各类生活配套设施齐全，附近有西京医院、华润万家、中国银行等。交通便利，目前有5条公交线路（906路、600路、K600路、321路、322路）在项目区设有站点，白天平均2分钟一班车，乘换便捷，公交线路连接地铁站及商业中心。周边空气清新，交通便利，环境优雅，是居住及休闲最佳的地方。83 万科城二期工程建设项目6　节能措施6.1节能依据《中华人民共和国节约能源法》《节约能源管理暂行条例》国发（1998）4号《民用建筑节能管理规定》建设部《综合能耗计算通则》(GB/T2589-2008)《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》（JGJ126-95）《公共建筑节能设计标准》（DBJ04-241-2006）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）《外墙外保温工程技术规程》(JGJ144-2004)6.2节能措施6.2.1　建筑设计节能建筑围护结构的热工性能：严格按照《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》（JGJ126-95）所规定的体型系数下的各朝向、各围护结构的限值进行设计，达到保温与隔热要求。6.2.2　给水排水设计节能在研究技术方案和工程方案时，对水资源消耗应提出节水措施，并对水消耗指标进行分析。⑴应采用节水型工艺和设备，提高水资源利用率，降低水源无效消耗：83 万科城二期工程建设项目①选用节水办推荐的卫生洁具。②大便冲洗水箱采用节水型水箱。③配水龙头均采用节水皮线。⑵提高废水的回收率和重复利用率。⑶从控制冲洗水量和选用节水配件方面达到节水目的,供水系统采取防渗防漏措施，应尽最大可能减少跑、冒、滴、漏水现象，杜绝水量流失。⑷采用节水措施后，要对水耗指标进行分析，力争达到同类行业用水先进水平，达到高效利用水资源，提高水资源利用率。6.2.3暖通设计节能采暖系统热水循环泵HER满足相应的规范限值；集中采暖系统采用分室（户、区）温度调节措施及分户计量装置；管道保温厚度满足《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》要求；采暖系统在工作中无污染物产生及排放。6.2.4电气设计节能6.2.4.1供配电系统节能节能的重点是：正确设计供配电系统，选用节能配电产品，科学的运行管理，实现供配电及用电设备的经济运行。⑴变压器节能变压器节能的实质就是降低其损耗、提高其运行效率。具体有以下措施：①83 万科城二期工程建设项目合理选择变压器容量和台数。应根据负荷情况，综合考虑投资和年运行费用，对负荷进行合理分配，选取容量与电力负荷相适应的变压器，使变压器高效率工作;②选用铜芯三维立体卷铁芯干式节能型变压器;③为了提高供电系统的功率因数，减少无功电能损耗，设计采用低损耗节能型电力变压器，在变电所的低压母线上装设电容器无功自动补偿装置，使供电系统的功率因数达到0.9以上。⑵配电系统节能①合理选择导线截面，减少线路损耗。②提高功率因数减少电能损耗。③电力配电设备尽量设置在负荷中心，缩短配电线路，以节省材料，并减少电能损耗。④对UPS不间断电源等对低压配电系统造成的谐波污染，采用在回路中设置隔离变压器和全面谐波治理(THM)有源滤波器的办法，实时计算和补偿谐波，减少对电网的污染。6.2.4.2照明设备和低压电器的节能⑴照明设备节能照明设备节能主要涉及照明光源和照明控制方式的选择。①照明光源选择正确选择光源，应在满足显色性、启动时间等要求条件下，根据光源、灯具及镇流器等的效率、寿命和价格在进行综合技术经济分析比较后确定。83 万科城二期工程建设项目一般情况下，室内外照明应采用直管荧光灯、紧凑型荧光灯或高压气体放电灯，近年来发展成熟的半导体照明光源（LED光源）也在逐步推广采用。如照明光源采用高效节能T8三基色荧光灯，显色指数≥80Ra，发光效率≤75%；②照明灯具及其附属装置选择在满足眩光限制和配光要求条件下，应采用高效节能照明灯具：选用配光合理、反射效率高、耐久性好的反射式灯具；选用与光源、电器附件协调配套的灯具。③采用高效节能的灯用电器附件用节能电感镇流器和电子镇流器取代传统的高能耗电感镇流器。选用荧光灯时采用电子镇流器，其灯电流波形的峰值与均方根值之比不得大于1.7；电源侧功率因素（COSφ）不宜小于0.9；总谐波和三次谐波含量值应符合国家标准中有关规定。④充分利用天然光有条件时，宜随室外天然光的变化自动调节人工照明照度，宜利用各种导光和反光装置将天然光引入室内进行照明。⑤照明控制采用各种照明节能的控制设备或器件；公共楼道照明、楼梯间照明和室外景观照明等均采用智能照明控制系统。房间或场所根据使用条件和天然采光状况采取分区、分组控制措施；天然采光良好的场所，按该场所的照度自动开关灯或调光；83 万科城二期工程建设项目⑵低压电器的节能低压电器在配电系统中大量采用，虽然每个低压电器耗电量并不大，但由于用量大（如接触器、热继电器、熔断器和信号灯等），所以，总的耗电量也是很大的。因此，应采用成熟、有效、可靠的节电型低压电器。6.3能耗分析根据“国家康居示范工程”测试资料，采取上述节能措施后，项目区可节能50%以上，建筑物各部分传热系数大大降低。建筑物各部分传热系数的降低，提高了建筑物的保温隔热效果，仅此一项小区年平均采暖耗煤每平方米节省8kg以上；再加上太阳能热水器的推广使用，家家一年四季天天都有充足的热水供给，而不用花一分电费，不用一度电。该项目即采取了上述各项节能、节水措施，甚至在窗户选料、外墙保温等方面超过了国家有关节能标准的要求，因此该项目在节能节水方面是可行的和先进的。83 万科城二期工程建设项目7　环境影响评价7.1设计依据《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月）《大气污染物综合排放标准》（GBJ16297-1996）《污水综合排放标准》（BG8978-1996）《工业企业噪声控制设计规范》（GBJ87-85）《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90111类）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）《声环境质量标准》（GB3096-2008）《地面水环境质量标准》（GB3838-2002）7.2环境影响评价应坚持的原则保护环境事关人民群众的生存，是落实科学发展观、构建和谐社会，实现经济效益、社会效益和环境效益相统一，实现可持续发展的必由之路。建设项目一般都会引起所在地的自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量会产生不同程度的影响。环境评价是在研究确定场址方案和技术方案中，调查研究环境条件，识别和分析拟建项目影响环境的因素，研究提出治理和保护环境措施，比选和优化环境保护方案。该项目环境影响评价应坚持以下原则：⑴符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。83 万科城二期工程建设项目⑵坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求。⑶坚持“三同时”原则，即环境治理设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。⑷力求环境效益与经济效益相统一，力求环境保护治理方案技术可行和经济合理。⑸注重资源综合利用，对环境治理过程中项目产生的废气、废水、固体废弃物，应妥善处理。7.3　项目位置环境现状项目场所周围自然条件优越，空气质量清新。7.4　项目建设与运营对环境的影响该项目在建设过程中应引起重视的环境问题主要有施工人员生活垃圾和生活污水的处理，机械与运输车辆运行时产生的噪声和废水废气的处理、弃渣的处置、施工过程中废弃或丢弃的砼砂浆的处理以及运输车辆产生的粉尘和飘尘的处理等。项目在运营期间的主要污染源为生活垃圾和生活污水。这些问题处理不当，将有可能对周围的生态环境、大气环境、人民群众健康产生不利影响。为此，针对以上问题，应按照有关规范要求进行处理，防止各种污染源的发生。7.5　项目建设期环境保护措施本项目在施工期对环境的影响虽然是短暂的，可以控制和防范的，但工程施工区距离行政机关和居民区83 万科城二期工程建设项目较近，因此，在施工期要严格按照施工要求，文明施工，遵纪守法，加强环境保护，具体要求和措施如下：7.5.1　大气保护⑴施工生产区和生活区的大气环境质量应满足规定的标准。⑵燃油机械应安装除尘装置，使其烟尘排放度低于机动车辆污染排放标准。⑶为避免运输物质的洒落形成粉尘危害，运输水泥、石灰、砂子和垃圾的车辆必须掩盖起来。为避免道路上次生飘尘造成的空气污染，施工道路及交通道路应定期洒水。7.5.2　生态环境的保护⑴施工临时占地在施工过程中应采取拦挡措施。在施工完毕后，应及时拆除临时建筑物，清理丢弃的杂物，恢复地貌及植被，以保护生态环境。⑵施工弃渣要运到指定地点堆放，并要及时平整、压实，以免飞扬。7.5.3　人群健康保护⑴抓好环境和饮食卫生，垃圾、粪便应及时清理。⑵加强施工期卫生防疫和疾病防治工作，以预防为主，进行广泛的卫生保健宣传教育，并建立健全卫生防疫制度。⑶施工人员进场前要进行体检，施工期间定期检疫，发现传染病人立即进行隔离治疗。⑷施工过程中严格按照环保要求施工，禁止超标的污染物排入项目区内。83 万科城二期工程建设项目⑸施工单位在施工过程中，一线人员要佩戴安全帽等防护用具，并采用湿式除尘作业，操作搅拌机、振动碾、钻机等施工机械的人员或附近的工作人员必须采取劳动保护措施，配备个人防护用具。⑹距离居民区较近的施工区禁止在夜间施工，避免影响居民的正常休息。7.6项目运行期环境保护措施7.6.1废水处理项目产生的废水为生活用水，经化粪池消解后，再用SBR综合处理系统进行处理，达到排放标准后用于绿化或排入城市排水系统，确保达标排放。7.6.2固废处理本项目区形成的废品、废渣主要为生活垃圾。在总图设计时须设置生活垃圾堆放场所，通过集中定点堆放或袋装后，由环卫队统一装运处理，定期排出。7.6.3绿化植物具有吸收有害气体、净化空气、吸滞灰尘、减弱噪声、减少大气污染的作用。因此，规划在院内采用集中绿化和分区绿化相结合的方式进行绿化，在建筑物周围和道路两边种植乔木、冬青和草坪，使绿化率达到30%以上，以创造优美的工作环境。7.7环境影响评价综上所述，项目建设83 万科城二期工程建设项目的环境影响主要表现在施工期间，但这些影响都是短期的，且经过相应的措施处理后基本可以避免。因此，本工程是可行的。83 万科城二期工程建设项目8　安全与消防8.1　安全措施项目劳动安全卫生是在已确定的工程技术方案基础上，分析论证在建设和运行过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并制定相应的防范措施。安全卫生是保证业务技术用房正常运转的重要前提，为此，要坚持安全卫生思想教育，提高人员的安全卫生意识，并采取相应措施，保障人员的健康与安全。8.1.1　设计依据⑴《建设项目工程劳动安全卫生监察规定》（1996.10）⑵《工作场所有害因素职业接触限值》（GBZ2－2002）⑶《生产过程安全卫生要求总则》（GB12801-2008）8.1.2　安全措施方案本工程系多层和高层建筑物，在施工过程中，有较多的不安全隐患，因此应严格按照国家建筑施工规范执行。所有进、出场人员在施工现场必须佩戴安全帽，特殊建筑施工时，必须架设周围安全网。在钢筋砼施工过程中必须有专门的安检人员，安装和拆除砼模板工作必须由专业人员施工。施工用电和电器设备的维修及管理必须有专人负责，确保用电安全。83 万科城二期工程建设项目8.1.3安全措施⑴设置专门的安全保卫部门，配备必要的安全保卫人员，制定严格的安全保卫规章制度，预防和杜绝一切事故的发生。⑵配备适当数量的环卫人员，负责公共场所及各建筑的清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的环境。8.1.4　自然环境危害及防范⑴地震：西安市地震设防烈度为8度，各类建、构筑物均按规范要求进行设防。⑵防雷：为预防雷击灾害，各类建筑物均应安装金属接闪器，以钢筋砼基础作接地极，同时需埋设水平接地带构成接地网。⑶降雨：为防止暴雨形成内涝，拟设排水系统，雨水经排水系统排入城市道路下水道。⑷防暑降温：充分利用自然窗户进行通风降温。8.2　消防8.2.1　设计依据⑴《中华人民共和国消防法》（2009年5月1日）⑵《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）⑶《建筑灭火器配置规范》（GB50140-2005）⑷《通用用电设备配电设计规范》（GB50055-1993）⑸《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（2000版）8.2.2　消防任务及防火等级83 万科城二期工程建设项目消防设施研究，主要是分析建筑物在运营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定的消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出该建筑物消防监控报警系统和消防设施配置方案。并经当地消防部门审批后实施及验收。8.2.3　消防措施消防要防患于未然，在加强消防意识教育的同时，要完善和保障各项消防措施。⑴消防道路宽6~9m，路面结构为城市型砼路面。消防车可以到达各个建、构筑物周围。⑵防火间距：建筑物与其它建筑物间距均应满足建筑设计防火规范要求。⑶室外按照规范要求设置消火栓。⑷室内按《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)的有关规定，设置消火栓，配置灭火器。⑸在电气设备造型及安装上，均考虑了接地、防爆措施，对建筑物采取了防雷、防爆措施。⑹各建筑物均按规范设置疏散通道及安全出口。⑺该项目建筑按二级防火措施考虑，楼内设疏散指示图标，走道及楼梯间设事故照明和疏散指示灯。⑻本工程应配备兼职消防员2人，消防任务拟委托当地消防队承担。83 万科城二期工程建设项目9组织机构及项目组织管理9.1施工组织机构合理、科学地确定项目组织机构和配置人力资源是保证项目建设和正常运行、提高劳动效率的重要条件。本项目的施工组织应设立“万科城二期工程建设项目部”，由西安万创置业有限公司委派专人负责，项目部下设办公室、质检科、财务科三个办公机构。9.2项目建设管理机构职责项目建设管理实行法人负责制，主要职责是：⑴负责协调上下左右的关系，制定有关项目建设的制度及管理措施，对项目建设全过程及资金的使用进行全方位监督检查。⑵负责办理工程建设的各项手续，并会同有关部门具体对项目进行技术指导。⑶负责组织项目的招投标。工程设计、工程施工、工程监理及重要设备的采购均实行公开招标，整个工程施工过程应委托具有同类资质的、信誉度好以及具有工程监理经验的监理单位对本项目进行监理。⑷强化项目资金管理。项目建设资金实行专款专用、设立专门帐户、由专人负责管理，并严格按工程合同进行列支，坚决杜绝挤占、挪用项目资金。同时接受审计、监察等有关部门对资金使用的检查和监督。83 万科城二期工程建设项目⑸加强工程质量管理。根据国家有关法律法规及陕西省关于加强工程质量管理的各项规定，本项目拟建立工程质量领导责任制、项目法人责任制、工程质量终身责任制等制度，以确保工程质量。⑹搞好项目的竣工验收和档案管理工作。项目完成后，要对工程所有项目进行自检、自验。自验合格后申请有关部门进行正式验收，未经验收或验收不合格的工程不得交付使用。验收合格后，将项目从申报到竣工验收各环节的文件、资料等，按有关规定收集、整理、归档，完善项目档案管理制度。9.3　人力资源配置本项目管理采用直线型管理方式。定员10人，其中设经理1名，负责项目建设全面管理工作；办公室2人，承担办公机构的后勤工作；质检科3人，承担工程的进度、质量和合同管理等方面的工作；财务科4人，承担项目的资金筹措，建设资金的拨付，成本预算及核算工作。9.4工程建设管理措施⑴严格按照基本建设程序进行审批，实事求是，从严控制项目建设规模，合理安排资金，积极、充分、扎实地抓好各项前期工作。⑵83 万科城二期工程建设项目遵循国家发改委、财政部、建设部关于资金管理暂行办法和基本建设投资管理的要求，建立完善的财务管理制度，本着节约原则，资金专款专用，财务要单独立帐、核算，不许挪用。严格财务管理和监督，严防控制违规违纪行为发生。⑶为确保项目的顺利实施，达到预期目标，实行项目法人代表制，项目法人对项目的建设实施总负责，并成立人员精干的项目建设工程办公室，处理日常工作事务。⑷设计、勘察、施工、监理、设备采购各个建设环节均按照国家有关招标、投标法规进行公开、公正的招投标，选择具有相应资质的中标方承接工程任务。⑸严格按照国家规定实行工程建设项目监理制，严把工期、质量和资金关。⑹严格执行工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身负责制。83 万科城二期工程建设项目10工程实施进度安排该项目实施应科学组织建设过程中各个阶段的工作，按工程进度安排建设资金，保证项目按期建成运营，发挥投资效益。10.1实施进度计划项目建设中考虑实施的相对完整性，规划建设等市政道路，建设活动中心和商业街等居民生活配套，形成相对完整的居住区域，打造居住示范区。加快规划范围内居住区的建设步伐，加强城市基础配套的完善发展，打造城市的景观绿化系统，体现水路相环、文化延展、商住结合的理念，初步形成城市服务功能完善、居住环境优美、生活方便舒适、宜商宜居的南部新城。10.2建设工期项目计划开发周期为36个月，即从2011年4月开工建设，至2014年3月底全面竣工并交付使用。根据工程规模，分两阶段进行。第一阶段为主体建设期，第二阶段为内部装修和水电暖安装、硬化、绿化工程。10.3工程实施进度安排1、2011年4月前完成项目前期工程；2、2011年4月-2012年12月，完成主体建设及相应配套设施；3、2013年1月-2014年2月，完成内部装修和水电暖安装、硬化、绿化工程；83 万科城二期工程建设项目4、2014年3月验收并交付业主使用。83 万科城二期工程建设项目11投资估算和资金筹措11.1编制依据1、国家计委、原建设部（现为住房与城乡建设部）关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格【2002】10号）；2、国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格【2002】1980号）；3、国家计委、原建设部（现为住房与城乡建设部）《建设项目经济评价办法与参数》（第三版，2006年）；4、国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格【1999】1283号）；5、国家物价局、统计局公布的物价上涨指数（CPI指数）；6、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；7、陕西省建设厅发行的《陕西省建设工程其他费用定额》；8、类似工程估算、概算指标；9、有关建设项目经济评价的基本参数和指标。11.2估算范围投资估算包括该项目的全部工程，主要内容有：主体建筑工程、道路及场地硬化工程、绿化工程以及各类费用。各类费用主要包括：设备费、建设单位管理费、勘察设计费、报告编制费、工程监理费、招投标费、土地费和基本预备费等。83 万科城二期工程建设项目11.3投资估算该项目估算总投资200015.5万元，其中：工程直接费79239.3万元，其它费用108960.2万元，基本预备费14816.0万元。11.4资金筹措该项目总投资200015.5万元，资金全部由建设单位自筹解决。83 万科城二期工程建设项目投资估算表表11-1序号工程项目名称单位数量单价（元）合价（万元）合计200015.5一建筑工程1住宅建筑m2283305.690025497.52锅炉房m2300900273物业会所m211100100011104幼儿园m227421100301.625道路及场地硬化m286784100867.846绿化m262074.480496.67社区卫生服务中心m229201000292直接费合计28300.56二其它费用1建设单位管理费％0.8609.92工程勘察费％0.5381.23工程设计费内插法1325.14报告编制费取下限88.005工程监理费内插法849.46招投标费差额定率累进法85.67土地征用费亩245.6314300000105621.3其它费用合计108960.2三基本预备费%814816.083 万科城二期工程建设项目12财务分析与评价12.1编制依据1、国家发改委、建设部2006年7月发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的通知；2、规划建设项目经济评价细则；3、《企业会计准则》（2006）材工字文《工业企业财务制度》和财政部（2006）财会字文《工业企业财务制度》；4、国务院令540号（2008）《中华人民共和国营业额》暂行条例；5、国务院令540号（2008）《中华人民共和国企业所得税法》暂行条例；6、国务院令540号（2008）《中华人民共和国征收教育附加费》的暂行条例；7、其它相关文件及经济法规；8、项目单位提供的相关资料及相关数据。12.2基本参数1、该项目工程总投资额：200015.5万元2、该项目建设期：2011年4月——2014年3月3、该项目总建筑面积348723㎡。其中住宅建筑面积244270㎡，商业及邮电建筑面积93453㎡，学校建筑面积11000㎡。4、销售价格确定：83 万科城二期工程建设项目住宅平均售价按7000元／㎡商业及邮电平均售价按10000元／㎡1、营业税金根据当地税收政策，营业税、城市建设维护费和教育费附加共计取总销售收入的5.5%。2、土地增值税按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院会【1993】第138号文）规定计算。3、因本项目的服务对象是面向大众，所以销售费用按销售收入的1%计，广告及管理费用按销售收入的1.5%计。12.3销售收入、营业税及其附加估算12.3.1销售收入⑴住宅部分：244270㎡×7000元/㎡=170989.0万元⑵商业及邮电部分：93453㎡×10000元/㎡=93453.0万元本项目销售收入总计∑=264442.0万元12.3.2营业税及其附加264442.0万元×5.5%=14544.3万元12.4销售总成本⑴销售费用264442.0万元×1%=2644.4万元⑵项目管理费及广告宣传费264442.0万元×1.5%=3966.6万元销售总成本=工程总投资费+销售成本=200015.5+2644.4+3966.683 万科城二期工程建设项目=206626.5万元12.5土地增值税土地增值额为264442.0－14544.3－206626.5=43271.2万元，占扣除项目金额的比例为43271.2/（14544.3+206626.5）×100%=19.6%，未超过项目扣除金额的50%，不缴纳土地增值税。12.6利润总额利润总额＝销售收入－销售总成本－营业税及其附加＝264442.0－206626.5－14544.3＝43271.2（万元）12.7所得税（所得税税率按25％计取）所得税=利润总额×25%=43271.2万元×25%=10817.8万元税后利润=利润总额－所得税=43271.2－10817.8=32453.4万元12.8财务盈利性分析利税指标分析投资利润率（%）=利润总额／全部投资×100%=43271.2／200015.5×100%=21.6%83 万科城二期工程建设项目投资利税率（%）=利税总额／全部投资×100%=（43271.2+14544.3）/200015.5×100%=28.9%通过计算，该项目的投资利润率为21.6%，利税率28.9%，表明该项目的盈利能力较强，从财务角度评价，该项目是可行的。83 万科城二期工程建设项目13招标投标管理13.1编制依据1、《中华人民共和国招标投标法》2、国家发改委第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》3、《陕西省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》4、陕西省《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》（陕建发【2009】15号）13.2招标方案1、招标范围根据陕西省有关规定；“（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理等服务的单项合同估算在50万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于一、二、三项规定的标准，但项目总投资额在1000万元人民币以上的”，依法必须进行公开招标的工程建设项目应当公开招标。根据以上规定，本项目拟在设计、勘察、监理、建筑工程等环节进行招标。2、招标组织形式83 万科城二期工程建设项目组织形式分为委托招标和自行招标。按照《招标投标法》第12条规定，招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人都不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。根据本项目的特点和项目单位的情况拟采用委托招标的方式。3、招标方式按照《招标投标法》第10条规定：招标分为公开招标和邀请招标。根据本项目的特点，拟采用公开招标的方式。招标人应按照法定的程序，在指定的报刊、电子网络和其他媒介上发布招标公告，向社会公示其招标项目要求，吸引众多潜在投标人参加投标竞争。13.3招标应遵循的原则1、公开原则必须坚持招投标工作的高度透明度，实行招标信息、招标程序公开，保证每一个投标单位具有同等的地位，能够获取同等的招标信息，了解招标的所有条件和相关要求。2、公平原则给予所有投标单位平等的机会，保证享有同等的权利，并相应履行同等的义务。3、公正原则进行评标时，严格按照事先公布的评标程序和评标标准对待所有的投标单位。4、诚信原则83 万科城二期工程建设项目招投标各方必须以诚实守信的精神行使各自的权利，履行各自的义务，确保招投标各方的利益均衡，确保自身利益和社会利益的均衡。5、独立原则招投标各方必须保持各自的独立性，在招投标过程中必须根据实际情况和各自需要，自主决策，不能受到外部任何因素的影响与干扰。6、接受行政监督原则在招投标过程中，招投标各方必须遵守国家有关法律、法规和规定，主动接受相关行政监督部门依法对招投标进程的监督。13.4评标要点1、设计招标设计招标主要是对投标人设计方案的优劣、设计资质近年的业绩和合理报价进行综合评价，选择其优秀者为本工程的设计单位。2、施工招标施工招标要根据本工程的特点，通过对投标人的资质、技术力量及施工能力、工期安排、质量保证和合理报价情况进行综合评价，确定适合本工程的施工单位。3、设备采购83 万科城二期工程建设项目设备采购主要对投标人的商业信誉、加工制造能力、报价、交货期限和方式、安装调试、保修、人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优的供货厂家。附：陕西省建设项目招投标方案和不招标申请表83 万科城二期工程建设项目14结论与建议14.1结论随着国民经济的快速发展，人民生活水平的不断改善，城市建设快速推进，人们对住房条件要求越来越高，该项目的建设适合市场需求，销售前景看好，具有良好的经济效益和社会效益。该项目经过充分的市场调查、市场研究、市场分析及市场预测，符合总体规划，对改善长安区居民生活条件，起到了至关重要的作用，是社会和经济效益双赢的好项目。该项目是集住宅、商业于一体的综合性项目，设计合理，90m2以下户型占总住宅建筑面积比例不小于70%，符合国家政策，布局人性化，结构安全可靠，实施计划科学。建设资金筹措方案已基本落实，该项目建设的基础条件均已具备，建议尽快实施。14.2建议1、应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位；2、建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利完工，创建一个优质工程；3、对项目建设的设备材料购置，应有超前意识，做到高起点、高标准、管理信息化，操作人性化；4、建议在项目施工过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会各阶层住房需求，按照市场需求调整、完善建设工程方案，83 万科城二期工程建设项目争取给社会和企业带来双赢效益；5、组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险；6、合理、科学地做好施工现场设计和工期安排；7、应组织强有力的营销队伍，对其商户进行重点宣传和促销，使该项目及早发挥经济效益。83 陕西省建设项目招标方案和不招标申请表项目名称万科城二期工程建设项目建设单位西安万创置业有限公司单位负责人及电话孙嘉联系人及电话建设内容住宅、商业及公共设施等建设地点和起止年限长安区郭杜街办茅坡村、岔道口村2011年4月1－2012年3月建设资金200015.5万元资金来源及构成全部由建设单位自筹解决合同估算额（万元）招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察397.4√√√设计1325.1√√√建筑工程76239.3√√√安装工程监理849.4√√√设备重要材料其它拟选择的招标公告发布媒介拟选择的招标代理机构建设单位（盖章）2011年2月 秦都区人民政府秦都区马庄街办农村普通商品住宅建设项目可行性研究报告编制委托书现委托贵公司对《秦都区马庄街办农村普通商品住宅建设项目》进行编制,由于本项目建设重要,望贵公司抓紧时间进行资料收集和编制。委托单位：西安万创置业有限公司二0一一年二月'