5万吨农副产品加工冷链物流中心建设项目可行性研究报告 89页

'目录XX单位5万吨农副产品加工冷链物流中心建设项目可行性研究报告目录第一章总论11.1项目名称11.2项目建设单位11.3报告编制依据11.4报告研究内容21.5项目概况21.5.1建设地点21.5.2建设内容及规模21.5.3投资估算及资金来源31.5.4主要评价指标41.6研究结论及建议41.6.1主要结论41.6.2建议6第二章项目建设背景及必要性82.1项目建设的背景82.1.1国家产业政策鼓励发展农副产品加工冷链物流项目102.1.2XX省、XX市产业政策鼓励发展现代物流业112.1.3XX省物流产业环境和发展现状为项目建设奠定了基础122.2项目建设的必要性132.2.1是促进XX市经济融入全球化进程的需要132.2.2是XX市转变经济发展方式和调整产业结构的需要142.2.3是融合全省“两圈一带”战略促进区域经济发展的需要14第三章市场分析及经营策略163.1物流（仓储）业现状及发展趋势163.1.1我国物流（仓储）业发展现状173.1.2我国第三方物流的现状及发展趋势183.2项目市场分析213.2.1农副产品市场需求分析233.2.2主要物流市场需求分析253.2.3当地农民增收对物流的需求分析263.3项目经营的基本战略及营销策略27第四章建设地址和建设条件284.1建设地址及概况284.1.1建设地点及土地现状284.1.2XX市概况284.2建设条件294.2.1地质地貌29-85- 目录4.2.2地震设防烈度及抗震设计参数294.2.3水文气象条件304.2.4交通运输条件324.2.5公用设施条件32第五章建设规模及功能设计345.1建设规模345.1.1发展目标定位345.1.2建设规模345.2项目经营模式355.3项目功能设计365.3.1农副产品加工功能365.3.2仓储功能375.3.3装卸、组配货及配送功能385.3.4信息服务功能395.3.5综合服务功能39第六章建设方案416.1项目建设指导思想和建设原则416.1.1建设指导思想416.1.2建设原则416.2土建工程方案426.2.1主要建（构）筑物建筑结构特征426.2.2主要建（构）筑物一览表426.3农副产品加工技术方案436.3.1产品方案436.3.2加工技术方案436.3.3加工流程436.3.4物料消耗定额及平衡456.4设备方案456.4.1设备选择原则456.4.2主要设备配置466.5总图布置476.5.1总平面布置原则476.5.2竖向设计476.5.3场区防护及绿化476.5.4道路广场、停车场设计476.6公用工程486.6.1给水工程486.6.2排水工程496.6.3雨水工程496.6.4供电工程496.6.5供热工程50第七章土地利用与节能节水51-85- 目录7.1土地利用517.2节能政策和设计依据527.2.1节能政策527.2.2设计依据和标准527.3节能、节水措施537.3.1建筑节能537.3.2其他节能措施53第八章环境影响评价558.1环境保护标准及依据558.2环境保护原则和目标558.2.1环境保护原则558.2.2目标558.3环境影响分析568.3.1建设期环境影响分析568.3.2项目运营期环境影响578.4环境保护措施578.4.1项目施工期的环保措施578.4.2项目运营期的污染防治措施588.5环境影响评价598.5.1环境影响评价与结论598.5.2建议61第九章安全、卫生与消防629.1劳动安全卫生设计依据629.2劳动安全卫生防护措施629.2.1施工期安全防护629.2.2运营期安全防护629.3消防659.3.1消防设计依据659.3.2主要消防措施65第十章组织机构设置与人力资源配置6710.1组织机构设置6710.1.1组织设立原则6710.1.2组织机构设置6710.2人力资源配置7010.2.1项目定员7010.2.2人员来源7110.3人员培训计划71第十一章项目实施管理与进度安排7311.1项目的建设管理7311.1.1项目实施管理73-85- 目录11.1.2竣工验收管理7311.1.3项目招投标7311.2项目建设工期和施工进度75第十二章投资估算与资金来源7712.1投资估算依据7712.2总投资估算7812.2.1建设投资估算7812.2.2建设期利息估算7812.2.3流动资金估算7812.3资金来源78第十三章财务评价7913.1财务评价依据7913.2财务评价基础数据7913.3财务评价指标8113.3.1盈利能力分析8113.3.2财务生存能力分析8313.4不确定性分析8313.5财务评价结论84第十四章研究结论及建议8514.1研究结论8514.2建议86-85- 第一章总论第一章总论1.1项目名称XX有限公司5万吨农副产品加工冷链物流中心建设项目1.2项目建设单位本项目由XX有限公司承办建设，项目建设单位基本情况如下：单位名称：XX有限公司住所：XX市XX区XX镇XX村14组法定代表人：XX注册资本：200万元公司类型：有限公司经营范围：农副产品、石化产品、五金、建材销售，煤炭销售。1.3报告编制依据1、《国务院关于印发现代物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号）；2、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号）3、财政部《新农村现代流通服务网络工程专项资金管理暂行办法》（财建[2007]821号）4、《XX省现代物流业发展“十二五”规划》；5、《XX省物流业调整和振兴实施方案》（2009-2011）；6、《XX省“十二五”-85- 第一章总论时期现代物流业发展战略专题研究报告》7、《XX省新农村现代流通服务网络工程专项资金暂行管理办法》（鄂财商发[2008]56号）8、《产业结构调整指导目录(2011年本)》（中华人民共和国国家发展和改革委员会2011第9号令）9、《XX市“十二五”现代物流业发展规划》10、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（发改投资[2006]1325号）；11、项目调研收集的有关资料；1.4报告研究内容本报告的宗旨是分析、论证XX农副产品加工冷链物流中心建设项目的可行性，具体内容包括项目建设的背景及重要意义、需求分析、建设地址和建设条件、功能设计、建设方案、土地利用与节能节水、环境保护、项目涉及的职业安全卫生消防、组织机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价等内容。1.5项目概况1.5.1建设地点本项目建设地址位于XX市XX区XX镇XX村14组，位于XX东侧，项目区交通十分便利。1.5.2建设内容及规模本项目建设总用地面积200.00亩（约133,400.00平方米），总建筑面积134093.00平方米。项目主要建设内容及规模如下：1、土建工程-85- 第一章总论项目总建筑面积134093.00平方米。其中：⑴交易综合楼8000平方米；⑵仓库25000平方米；⑶交易行、交易大棚、批发档口30000平方米；⑷配送中心1000平方米；⑸恒温库12593平方米；⑹食堂及其他辅助用房2000平方米；⑺原材料仓库15000平方米；⑻职工住宅楼5000平方米；⑼成品仓库7000平方米；⑽加工车间24000平方米；⑾速冻库1500平方米；⑿职工住宅楼3000平方米。2、公用工程公用工程建设主要包括绿化、给排水工程、供电工程及供热工程。3、总体工程场区总体工程建设，场区地坪（停车场）面积11800平方米，围墙2,000.00平方米，场区绿化面积26500.00平方米。4、设备工程农副产品加工生产线、物流信息交流平台、物流配送及辅助设备购置。1.5.3投资估算及资金来源本项目总投资为40273.80万元，其中土建工程投资22523.18万元（含土地购置2334万元），设备和仪器购置及安装费15978.62万元，其他费用868.00万元，预备费904.00万元，铺底流动资金1000.00万元。资金来源为：建设单位自筹30273.80万元，占总投资的75.17%；银行贷款万元，占总投资的24.83%。1.5.4主要评价指标-85- 第一章总论经计算，本项目各项财务评价指标较好。本项目正常运营后，年平均营业收入58335.96万元，年平均总成本费用为44462.66万元，年平均缴纳增值税、营业税3062.86万元，年平均营业税金及附加364.62万元，年平均利润总额为13508.68万元，年平均上缴所得税为3377.17万元，年平均净利润为10131.51万元。项目总投资收益率为23.75%；全部投资财务内部收益率29.92%（所得税后），高于本项目设定的基准值；全部投资财务净现值为41246.76万元（所得税后），均大于零；全部投资投资回收期（pt）为3.80年（所得税后）。生存能力分析显示本项目不会依赖短期融资来维持运营，财务生存能力尚可。敏感性分析和不确定性分析，都显示本项目有一定的抗风险能力，财务分析可行。综上所述，本项目经济可行。1.6研究结论及建议1.6.1主要结论XX农副产品加工冷链物流中心建设项目符合中央和省、市政府物流产业政策和行业发展规划的要求，有利于农业产业结构调整，有利于实现农业增效和农民增收。项目建设方案合理，进度计划的安排比较适宜，财务评价显示本项目具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，从财务评价角度分析经济可行。-85- 第一章总论本项目拟采用现行的成熟的农副产品加工技术，有效确保产品品质和提升生产效率，减少产品的库存，合理利用生产空间，降低库存量，提高场地利用率和生产效率；及时发现生产中的各种问题，进行改善，以达到保障产品品质，减少损失和降低产品成本的目的。园区规划充分考虑了物流的便利性及运作效率，整体运作将实现“专业、高效”的规划目标。本项目是一个规模大、档次高、交易量大、服务功能强、服务范围广的大型批发市场，包括交易服务大楼、交易场、交易大棚、恒温库、加工车间、信息网络系统等，配备供电、供水、排水、大型显示屏、消防等系统，其中交易服务大厦内设有交易大厅、动植物检疫检测中心、配送中心、电子结算中心及农产品信息中心等；满足粮油、瓜果、蔬菜、副食、干鲜调料、海鲜水产、兽药饲料、肉禽蛋、农资、日杂，种子、各地果蔬等的交易。本项目还配套设有工商、税务、金融、保安、餐饮、旅业、停车场等服务机构，可适应现代工农业产品交易业务活动的需要；批发市场建成后可入驻商户千多户，商品交易幅射整个XX中部，加工配送覆盖整个XX市周边，使100万市民直接受益。冷链物流产业对推动我国经济与社会协调发展发挥着重要作用，冷链物流配送系统形成的话，必将带动一些相应产业，像速冻产业和蔬菜产业提高到一个新水平。有效缩短与居民消费需求之间的差距，扩大农产品出口量。项目实施既可有效满足市场对各类果蔬产品的需求，又能够辐射带动当地发展果蔬种植业，有利于新农村建设和发展。对农民增收很有利，还可增加出口创汇，促进了当地经济发展。另外，项目生产周期短，经济效益显著，还可带动相关行业的发展，如服务业、运输业、包装业等。因此，该项目的建设是非常必要的，不仅可以促进果蔬-85- 第一章总论增值、实现农业增效、农民增收，同时还可以增加国家税收。项目建设和经营无任何污染，符合绿色环保要求，即经济、社会、生态三大效益十分显著。综上所述，本可行性研究报告认为项目的建设条件具备、技术成熟先进、具有良好的社会效益，与传统的交易批发市场相比，本批发市场配备先进的电子交易、结帐系统，使交易更快捷、安全；汇集大量、及时的交易信息及行情反馈系统，采用优越的竞价拍卖方式，使交易更合理；完善的农药残余检测手段，保证产品的安全；快捷的配送服务，统一、具有品牌效应的包装风格，高素质的人才资源，保证交易服务周到、快捷、独特；采用保鲜、冷藏技术保证了产品质量；良好的服务态度与安全保卫工作，使交易在舒适安全的环境下进行等等优点，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、运输、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。本项目产品的生产全部采用国内外先进的新技术、新工艺。同时，公司拥有一大批高中级管理及科技人才。有能力与实力搞好一期批发市场的建设与经营，建议各级主管部门及有关各方给予支持协作，促使项目顺利实施。因此，本项目是可行的。1.6.2建议建议项目建设单位抓紧办理选址征地、环境影响评价等各项前期工作报批手续，尽快落实项目建设资金的筹措，确保项目按计划实施并顺利完成建设任务，尽早投入运营发挥效益。主要问题是新产品市场开拓力度不够可能造成订单（农业资料）不足，对产能的利用造成一定的影响，总体看项目是可行的。建议加强质量管理并开拓新的销售市场。-85- 第二章项目建设背景及必要性第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设的背景我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些突出问题。一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，“大而全”、“小而全”的企业物流运作模式还相当普遍；三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还不够规范；五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。特别是我国农产品生产流通中的发育还很不成熟，主要问题一直是小生产与大市场的矛盾，表现为农产品的市场销售体系落后、市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。据统计，目前作为我国农业生产主体的农户数量大约为2.4亿户，而平均每户拥有的耕地只有7亩左右。生产经营规模过小，导致农户为市场提供的农副产品过于分散，商品率不高，如粮食的商品率只有30％左右。流通不畅和市场缺位就会使产品向商品的跨越出现障碍，要么无法实现生产的价值，要么价不符值，农业增产却难以增收，其-85- 第二章项目建设背景及必要性直接后果就是市场得不到均衡供给的农产品，同时容易放大农产品市场的波动，增加了生产的盲目性。过大的市场波动不仅损害农民的利益，也损害消费者的利益。而这种一家一户小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变。这不仅关系到农民的增收问题，也直接影响到我国农业市场化和现代化的进程。脱水蔬菜是经过人工加热脱去蔬菜中大部分水分后而制成的一种干菜。食用时不单味美、色鲜，而且能保持原有的营养价值。再加上它比鲜菜体积小、重量轻、入水便会复原、运输食用方便等，而倍受人们的青睐。脱水蔬菜一直是西方国家快餐食品中的重要辅料，国际市场上行情看好，年贸易额超过5亿美元，并以每年3.5%的速度递增。随着经济的发展，生活水平的提高，生活节奏的加快，方便食品越来越受欢迎，而作为方便食品配套的脱水蔬菜、脱水水果、脱水肉的需求，尤其是对优质脱水制品的需求越来越大。另外，糕点、糖果等食品对优质脱水果蔬的需求也在日益增加。调查显示，目前脱水蔬菜在国内外市场的需求缺口都比较大。虽然我国脱水蔬菜出口量与出口额近几年一直保持高增长势头，但从整体水平看，我国脱水蔬菜产业整体实力还比较薄弱。所以说重点发展技术含量高的低温脱水蔬菜、冷冻或速冻菜及蔬菜罐头等系列产品，是今后蔬菜加工企业必然选择，以进一步提升脱水蔬菜质量档次和国际市场竞争力。建设类似的项目，兴办仓储设施和农产品加工企业、购置农产品运销设备，组建大型农产品交易、仓储、运输、期货交易标准化基地和农副产品物流配送机制。使其成为沟通分散农户与市场的桥梁，成为连接周围地区的流通枢纽。让市场这支“看不见的手”，起到优化资源配置、调节国民经济发展的重要作用。-85- 第二章项目建设背景及必要性2.1.1国家产业政策鼓励发展农副产品加工冷链物流项目《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：要加快发展现代农业，加快转变农业发展方式，提高农业综合生产能力、抗风险能力和市场竞争能力。推进农业产业化经营，扶持壮大农产品加工业和流通业，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化。健全农业社会化服务体系，积极发展农产品流通服务，加快建设流通成本低、运行效率高的农产品营销网络。《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》指出：农产品储藏、保鲜、加工及综合利用属国家重点鼓励发展的产业。根据国务院审议通过的《物流业调整和振兴规划》的具体要求，在农村广泛应用现代物流管理技术，发展农产品从产地到销地的直销和配送，以及农资和农村日用消费品的统一配送。加强城乡统筹，推进农村物流工程。进一步加强农副产品批发市场建设，完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，提高鲜活农产品冷藏运输比例，支持发展农资和农村消费品物流配送中心。国家发展和改革委员会于2011年3月27日发布了《产业结构调整指导目录（2011年本）》，目录分三大类——鼓励类、限制类和淘汰类。在鼓励类第一类第32条——“农林牧渔产品储运、保鲜、加工与综合利用”、第二十九类行业——现代物流业中第2条中指出：“农产品物流配送（含冷链）设施建设，食品物流质量安全控制技术服务”、第6条中指出”第三方物流服务设施建设”-85- 第二章项目建设背景及必要性为鼓励类行业，其内涵明确了冷链仓储物流业建设属于鼓励类行业。由此可见，国家在当前和中长期内都十分重视农产品加工冷和现代物流业的发展，鼓励发展农产品加工冷链物流，以及现代物流仓储服务。2.1.2XX省、XX市产业政策鼓励发展现代物流业《XX省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》明确要求，要“突破性发展生产性服务业”，要“围绕将XX建成中部乃至全国重要现代物流基地的战略目标，建设武汉城市圈物流圈、鄂西物流圈和长江物流带，强化生产物流，延伸商贸物流，积极发展冷链物流，加快发展第三方综合物流”。“围绕优势农产品生产加工，加快发展大宗商品和农村物流，完善粮食等重要农产品储备；围绕完善城市功能，促进城市配送物流发展。”“加快物流公共信息平台建设。探索利用物联网技术对物流环节进行全流程管理的模式。积极培育物流人才。推进物流标准化建设。”《XX市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》指出：“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的重点任务，突破性发展文化旅游业和现代物流业。充分利用区位和交通优势，以信息化为基础，把XX建设成为以化工、食品、机电、建材、轻纺等产业物流为主的中部地区生产性现代物流基地。构建化工、食品、机电、建材、轻纺等五大供应链，加快物流资源整合，重点建立现代物流中心或配送中心，发展现代物流企业。构筑以XX高速XX段、XX高速XX段、XX铁路、XX铁路XX段等为基础的南北物流通道，以XX高速XX段、XX铁路等为基础的东西物流通道，以XX航道、XX航道、XX-85- 第二章项目建设背景及必要性核心港区为核心的水运通道，以XX机场为中心的航空货运通道，实现铁路、公路、水路、空运与产业园区的无缝衔接。支持和鼓励社会资本投资物流业。”综上所述，各级政府支持现代物流业的发展，鼓励进行仓储物流项目建设。2.1.3XX省物流产业环境和发展现状为项目建设奠定了基础近年来，XX省物流业呈现出如下的特点：1、物流业规模迅速扩大“十一五”期间，XX省社会物流总额和物流业增加值保持平稳较快增长。2006年至2009年，社会物流总额从17586亿元增加到27309亿元，物流业增加值从542亿元增加到903亿元，占全省GDP的比重保持在7%左右。物流货运量持续扩大，2006年至2009年，货物运输量从5.29亿吨增加到8.27亿吨，年平均递增16.1%，货物运输周转量从1730.22亿吨公里增加到2808.46亿吨公里，年平均递增17.5%，物流产业初具规模。2、物流发展水平显著提高传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；一批新兴的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业集群。全社会物流总费用与GDP的比率，2009年物流总费用占生产总值的比例约为17.7%，比2006年下降0.5个百分点，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。3、物流基础设施条件逐步完善-85- 第二章项目建设背景及必要性交通基础设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。经过多年建设，我省交通条件大为改善，运输紧张状况明显缓解，各种运输方式协调发展，运输能力持续扩张，运输质量显著提高，综合交通运输体系基本形成。截止2009年底，全省综合交通网络的构成为：铁路营业里程3025公里，公路营业里程197196公里，通航里程8542公里，港口吞吐能力及集装箱吞吐能力分别达到2.1亿吨和100万标准箱，机场4个。仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性和专业性的物流中心正在形成，物流技术设备更新换代加快，物流信息化建设有了突破性进展。4、物流业发展环境明显好转各级政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算、人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。综上所述，近年来，XX省物流业发展速度明显加快，总体规模快速扩张，服务水平显著提高，发展环境和条件不断改善，为物流产业乃至本项目的建设发展奠定了良好的基础。2.2项目建设的必要性2.2.1是促进XX市经济融入全球化进程的需要随着经济全球化的发展和我国融入世界经济的步伐加快，全球采购、全球生产和全球销售的发展模式，要求我市认真谋划和加快-85- 第二章项目建设背景及必要性发展现代物流业，优化资源配置，降低企业物流成本，增强竞争力。项目的建设，将适应国际产业分工的变化，使我们认真谋划和加快发展现代物流业，完善物流服务体系，有助于抓住国际产业、沿海产业向中西部转移的机遇，促进我市制造业和高技术产业的发展。随着全球服务贸易的迅猛发展，逐步将公司培育成国内一流现代物流服务企业，提高物流服务能力，应对日益激烈的全球物流企业竞争。2.2.2是XX市转变经济发展方式和调整产业结构的需要XX市在2012年实现地区生产总值1085亿元，增长12.2%；规模工业增加值586亿元；全社会固定资产投资798亿元；社会消费品零售总额345亿元；完成财政总收入107亿元。2011年XX市城镇居民人均可支配收入17500元，增长13%；农民人均纯收入9402元，增长14%。这标志我市进入工业化中期的初始阶段，我们走到了新一轮历史发展的机遇的关口，同时也面临更加复杂的矛盾和困难。发达国家产业演进的经验表明，随着工业化的逐步完成，三次产业结构将由工业化中期的“二三一”转变为“三二一”模式，比如美国服务业比重就高达70%以上。2011年我市三次产业比为“17.7：52.4：29.9”，这是和我市处于工业化中期阶段相一致的。随着工业化进程加快，我市三次产业结构必将向“三二一”转变，因此发展服务业是大势所趋。作为服务业骨干产业的物流业在自身发展的同时，成为推动服务业发展的重要力量，必将提高服务业在全市经济发展中的比重，符合我市产业结构调整和转变经济发展方式的方向。2.2.3是融合全省“XXXX”战略促进区域经济发展的需要根据XX省委、省政府提出的以XX经济带为主轴，XX城市圈和XX生态文化旅游圈为两轮的“XXXX”战略部署，必然要求区域物流的协调配套。根据XX-85- 第二章项目建设背景及必要性省区域发展战略的新要求，其经济规模将进一步扩大，居民消费水平将进一步提高，货物运输量、社会商品零售额、对外贸易额等将大幅度增长，农产品、工业品、能源、原材料和进出口商品的流通规模将显著增加，对全社会物流服务能力和物流效率提出了更高的要求。物流业作为与其他产业联动发展的生产性服务业，其快速发展将极大促进其他产业的发展。发展现代物流业，使物流服务功能与区域经济发展紧密结合，必将促进区域分工与协作，推动区域经济协调发展，有利于形成“XXXX”协调发展的新格局。物流业替代房地产业和能源业，成为第十大振兴规划产业。被喻为国民经济的“血液”，是连接实体经济与市场的桥梁纽带。物流业是一个新兴的，而且是生产性的服务业，涉及国民经济的各个方面，是中国经济发展的一个重要支撑。中国物流业的增加值占整个服务业的增加值约为17％，也就是说物流业增长6个百分点左右，就可以拉动服务业提高1个百分点。据相关数据统计，2008年我国社会物流总额达89.9万亿元，同比增长18.1%；物流业增加值约1.94万亿元，同比增长14.6%；社会物流总费用约为5.21万亿元，同比增长14.7%。目前，我国物流业占GDP的比重已达6.6%。有专家认为，物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广、吸纳就业人数多、拉动消费作用大。在XX地区建立一个有影响力的、综合的、能够提供多项物流服务的物流中心来说，是非常必要的，不仅有利于XX地区物流产业的发展及物流体系的完善，促进XX地区-85- 第二章项目建设背景及必要性经济的发展，而且也有利于未来农资企业的发展。本项目建设XX农副产品加工冷链物流中心，将有利于推动XX地区物流产业的发展，促进物流产业做大、做强。随着项目的实施运营将带动项目区域运输业、仓储业、农业、制造业等多个行业的发展，促进国民经济发展，为区域经济发展做出贡献。2.2.4项目建设是服务城乡社会一体化，支持县域居民生产消费升级的需要项目的建设，将使“农业、农村、农民”三者有机统一，农民生产的大宗农副产品可及时进入消费品市场进行销售，农村所需的日用消费品又可通过市场进行及时补充，将有利农业增效、农村发展和农民增收。促进农村商品流通市场建设，所以对该项目进行建设十分必要。城乡发展前景广阔，着力推动城乡融合、促进城乡繁荣，形成“体制统一、规划统筹、资源共享、发展互动、利益共得”的城乡一体化发展新格局，推进城乡一体化的体制机制进一步完善，城乡收入差距进一步缩小，加强城镇基础设施建设，力争成为全国统筹推进城乡一体化发展的样板。随着农村生产生活环境进一步改善，农民收入水平的不断的提高，消费需求的不断增强，必须建设一个现代化的流通市场来满足这一需求。-85-第三章市场分析及经营策略第三章市场分析及经营策略3.1物流（仓储）业现状及发展趋势3.1.1我国物流（仓储）业发展现状-85- 第三章市场分析及经营策略冷链物流业是物流业的重要组成部分，进入21世纪以来，我国物流（仓储）业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。冷链（coldchain）是指易腐食品从产地收购或捕捞之后，在产品加工、贮藏、运输、分销和零售、直到消费者手中，其各个环节始终处于产品所必需的低温环境下，以保证食品质量安全，减少损耗，防止污染的特殊供应链系统。2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.0万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。2009年仓储业的主要指标走了一个U形线路，年初下滑，年中回升，年底基本恢复到金融危机爆发前的水平。主要得益于中央刺激经济的政策和企业的努力。2、物流（仓储）业发展水平显著提高一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2008年的21.4%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。3、物流（仓储）基础设施条件逐步完善-85- 第三章市场分析及经营策略交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。截至2008年底，全国铁路营业里程8.0万公里，高速公路通车里程6.03万公里，港口泊位3.64万个，其中沿海万吨级以上泊位1167个，拥有民用机场160个。物流园区建设开始起步，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性物流中心正在形成。物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。4、物流（仓储）业发展环境明显好转《国家“十一五”规划纲要》明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。3.1.2我国第三方物流的现状及发展趋势1、我国第三方物流的现状特征第三方物流以企业作业管理的协作者、物流服务的整合者以及物流外包的契约人，日趋成为现代物流主流服务模式。一个国家第三方物流发展水平代表着本国物流的发展进程。在全国经济快速发展的新形势下，大力发展以第三方物流为特征的现代物流服务既是推动我国经济质量升级的一条重要渠道，也是我国传统运输物流企业转型的必然要求。自20世纪90年代中期，第三方物流伴随现代物流理念传入我国以来，已经有了长足发展，并呈现出较为明显的特征。主要的特征有：（1）总体规模偏小、发展潜力巨大-85- 第三章市场分析及经营策略总体上讲，第三方物流在我国处于起步阶段，企业物流和公众物流服务仍然是社会物流的主要形式，严格意义上的第三方物流有效需求不足的局面短时期难以明显改观。同时，第三方物流在中国已经有了大约十年的探讨过程和发展过程，在全球经济一体化影响下，中国正在成为第三方物流发展最迅速的国家之一。根据权威分析预计，2011年中国第三方物流市场将达到53亿美元，年均复合增长率达到27%。与此同时，社会物流外包比例不断上升，2010年我国销售物流外包以5%-10%的速度增长，运输与仓储外包以10%-15%的速度增长，运输业务委托第三方的占企业运输业务的67%，这些都为我国第三方物流发展创造了良好条件。（2）需求的不平衡性较强不同企业间的物流理念以及物流需求层次差异性很大，先进的与传统的物流模式并存。一方面中国日趋成为全球制造业的中心，进入中国的先进制造业和分销业产生高端的物流需求，第三方物流需求主要集中在外资领域。这些企业物流理念先进、物流外包水平高、供应链管理要求严格且自主性较强，对第三方物流服务需求迫切、要求高。从另一方面来看，我国物流社会化、专业化程度依然较低。国内企业与外资企业物流形式、形态存在明显的差异。以制造业为例，根据有关机构调查，我国内资企业平均使用仓储面积大约是14.1万平方米，平均自有仓储面积8.2万平方米，租用的仓储面积是5.9万平方米，分别是外资企业的4.9倍、3.4倍和12.3倍，也就是说我们的外包明显不足。内资企业的货运车辆平均拥有量为66台，装载设备38-85- 第三章市场分析及经营策略台，分别是同期外资企业的3.7倍和1.5倍，明显反映出国内外企业在物流社会化、专业化运作方面的理念和实际运作差距。这种先进与落后物流形态并存的现象造成我国物流需求的多元化和社会物流结构的不均衡性。（3）行业集中度较低根据咨询机构的分析，2006年中国第三方物流市场大约有18000多个服务商和终端，排名前十位的服务商占市场总额仅13%(这可能是很粗略的估计)，没有一家物流企业的市场份额超过2%，说明我国物流行业尚未实现充分的整合。在竞争模式上主要体现在成本与价格竞争，而对第三方物流所带来的供应链增值效应关注不够，低水平的过度竞争成为我国第三方物流发展的瓶颈问题，大家在行业中可能都感觉到这种竞争压力。根据分析，我国第三方物流行业目前利润率为3%-8%左右，行业利润空间尚未完全挖掘出来，和国际上相比差距还是很大。2、我国第三方物流发展的趋势十一五期间，现代物流作为国家重点发展的战略性产业得到了社会各界的广泛关注与支持，第三方物流发展进一步加快了进程，在服务内涵、经营模式、功能建设等方面发生了深远的变革，呈现出良好发展趋势：服务链不断延伸、专业化不断加强；服务范围向金融领域扩展；物流行业的整合趋势非常明显。全球经济一体化所带来的是物流全球化进程，这一进程正在向中国扩展，自第三方物流概念引入国内起，以兼并收购为特征的全球物流整合深刻改变了物流市场格局。一大批知名的第三方物流企业消失，一批巨型的物流大集团在整合过程中迅速发展壮大，市场集中度明显提升。-85- 第三章市场分析及经营策略近几年，外资对国内第三方物流企业并购明显升温，进一步加快了中国第三方物流企业的全球化进程，也使第三方物流企业竞争从服务竞争扩展到资本竞争。经过十多年发展，中国物流走向了理性、有序的发展轨道，官产学研等物流各界的沟通与协同不断加强，现代物流业发展环境不断改善。未来几年将是我国第三方物流的关键成长时期。3.2项目市场分析本项目借XX区XX镇规划（XX火车站货运编组站拟规划北移）建设及XX市农副产品种植及加工、木材加工、建材（水泥、块石、石灰、砌砖等）、石油天然气、矿石（石膏、磷矿）、化工、煤炭等产业发展的契机，整合地域资源，及XX区XX镇工业原辅材料运输，做大做强现代化第三方物流产业，以农资产品、农副产品、石油化工及工业原辅材料为主要物流品种。XX市及周边地区适应大部分水果、蔬菜及特种作物（花卉、鲜切花）的生长，尤其以柑桔、沙梨、黄桃、葡萄、草莓、甜玉米、红薯、双低油菜苔、大白菜、圆白菜、芹菜、菠菜、莴苣、藜蒿、黄瓜、冬瓜、南瓜、白萝卜、胡萝卜、西红柿、茄子、大葱、蒜头、四季豆、缸豆、莲藕以及食用菌（香菇、黑木耳、蘑菇）。2012年XX市及XX省主要农副产品实际生产统计情况如下：表3-1指标名称计量单位全省合计XX市合计XX市辖区XX县XX市XX县油菜吨6291815853525496027449215038大白菜吨4180372334722455814969119032849122圆白菜吨273828167009128399872871724466芹菜吨59696933980115135595109405932菠菜吨1019163593381384423471137738250-85- 第三章市场分析及经营策略黄瓜吨193219912440636492363302342328161白萝卜吨351341211677820373351313210329171胡萝卜吨8571652730832313931115428604马铃薯吨7078374555225876898131634751西红柿吨1159820630406915268321581913474茄子吨13268075846211889206801435511538大葱吨46269644404555922231101226492蒜头吨7822215989260394975408438035四季豆吨99868251021177149236149684缸豆吨11141113779212209211286012702莲藕吨13483593309012536520555559794食用菌吨224770189055809435948713866其它蔬菜类吨82613050701733238001936420205花卉公顷3944149627047069957鲜切花万枝2571859133.5100267.5鱼类（养殖）吨3423493298042320141288018952547702甲壳（养殖）吨38207041692195617124169695643柑吨95807739636144566073661112496桔吨16777511074665815192112972010384橙吨3223701749505171811001柚吨5218672940631328梨子吨4805231668635358312913277925597桃吨60748741743596750201330117455葡萄吨13121383679272506838352柿子吨50499926312002406853970鸡蛋吨133190810835813977318663350729008鸭蛋吨274775164863202315429647166鹅蛋吨22691604551746通过上表可看出，2012年XX省主要农副产品产量都有所增长，根据XX有限公司5万吨恒温库建设项目实际设计储藏能力，可覆盖周边地区100公里，根据统计公报数据反映，公司设计5-85- 第三章市场分析及经营策略万吨（每年储藏保蔬菜5000吨，保鲜储藏期为六个月，平均三个月周转一次；每年储藏保鲜水果4500吨，保鲜储藏期为六个月，平均两个月周转一次；其它储藏500吨，保鲜储藏期为四个月，平均一个月周转一次。）的储藏量，在2年后才能达到1万吨产量，不会影响到周边城市的蔬菜市场供应，也不会抬高其蔬菜的物价指数。特别是XX市及其周边100公里内属XX平原腹地，土地肥沃，蔬菜种植面积广，产量大。XX市周边县市随着高速路网的开通以及武汉1小时城市圈的逐步形成，蔬菜种植面积和产量增长速度迅猛。其中：①天门市2012年蔬菜面积发展到35万亩，其中特色蔬菜面积20万亩，万亩蔬菜示范片1个，预计实现蔬菜商品产量60万吨。②当阳市蔬菜面积已达23万亩，成为全市支柱产业，其中大蒜面积近8万亩，成为全省最大的大蒜板块之一，蔬菜专业村达17个，预计实现蔬菜产量达45万吨，另外以柑桔为主导的水果总面积已发展到30.5万亩。③XX2012年蔬菜面积稳定在130万亩左右，预计产量235万吨；果用瓜播种面积23万亩，预计产量65万吨；水果面积30万亩，预计产量35万吨；食用菌稳定栽培面积400万平方米，鲜菇总产量1.5万吨。④潜江2012年蔬菜种植面积稳定在20万亩，其中果用瓜5万亩、大棚蔬菜2万亩、水生蔬菜（芡实、莲藕）1万亩、露地蔬菜12万亩，食用菌20万平方米,预计总产量70万吨。3.2.1农副产品市场需求分析我国是农业生产大国，人口是世界上最多的国家，人们对农产品的需求相对来所要比其他国家高很多，随着我国全面建设小康社会的步伐加快，国民收入不断提高，生活需求也必将增大并向营养化、保健化、时尚化方向发展。-85- 第三章市场分析及经营策略目前，城镇、农村居民中用于食品的支出分别占到总支出的30%和40%左右，在过去几年居民收入快速增长带动了农副产品消费的快速增长。XX农产品资源和矿产资源较为丰富。多年以来，我市就是全国重要的优质粮、棉、油生产基地和华中地区重要的石膏、磷块岩、白云岩、石灰岩出产地。水稻、棉花、油料、水果、生猪和水产品产量均居XX省前列，主要矿产累托石储量居全国之首，储量居全省第一位。XX现已初步形成以XX、XX、XX、XX、XX集团为龙头的7大产业化加工链条，带动全市180万亩油菜、200万亩优质水稻、200万亩速生林、50万亩棉花、120个养殖小区的配套基地建设，直接与三分之一的农户建立紧密协作关系。XX市的香菇、木耳、蜂蜜、小龙虾、蛋制品、生猪、水果罐头、脱水蔬菜等20余种特色农产品走出国门，参与国际大流通。2012年，XX市粮食总产量262.14万吨，比上年增加6.42万吨，增长2.5%；棉花总产量4.92万吨，增加0.13万吨，增长2.7%；油料总产量35.95万吨，增加1.25万吨，增长3.6%；蔬菜产量190.29万吨，增加9.14万吨，增长5.0%；水果产量65.06万吨，增加9.85万吨，增长17.8%。粮食总产量居全省第4位，并两次被农业部评先；棉花产量居全省第5位，油料产量居全省第3位（人均产量居全省第1位），水产品产量居全省第5位，肉类产量居全省第6位，禽蛋产量居全省第4位。另外，-85- 第三章市场分析及经营策略在我国各类出口农产品中，作为劳动密集型产业的蔬菜，一直是我国较有竞争实力和增长潜力出口农产品。从出口蔬菜品种结构来看，鲜冷冻蔬菜是出口的主要品种，但其利润却远不及深加工蔬菜产品，脱水蔬菜作为高附加值的蔬菜品种，在我国蔬菜出口中的比重越来越大。脱水蔬菜产业是一个利润丰厚、较有增长潜力的出口产业。我国脱水蔬菜出口量每年以30%的速度增加，我国脱水蔬菜出口量约占世界总产量的2/3。冻干蔬菜在国际市场的价格是热风干燥脱水蔬菜的4-6倍。国际市场冻干食品供不应求，我国应加快发展冻干食品，把丰富的农产品进行深加工增值、外销创汇。据预测，到2014年，仅我国高档方便面辅料一项，约需冻干食品5万吨，加上各种快餐配料、汤料、饮料等，每年冻干食品的消费量将超过10万吨。国内外对冻干食品的巨大需求，为我国发展冻干食品工业提供了大好机遇。综上所述可以预见，XX市农副产品资源开发比较稳定，易于聚集、形成规模，取得规模效益，农副产品国内外市场需求旺盛，随着人们对绿色农副产品的重视程度越来越强，XX市绿色农产品产业发展越来越迅速，XX市农副产品加工行业的发展壮大，农副产品具有良好的市场前景。3.2.2主要物流市场需求分析5万吨冷链物流中心建设项目建成后影响力可辐射到XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX等地区。XX现有优质稻米生产基地、双低油菜基地、蔬菜及林果基地等，为本项目的市场发育创造了有利的基础条件。特别是以畜禽产品、水产品、粮、油、棉为主，建设以销售商品、农副产品、土特产品为主的市场具有得天独厚的地域优势。根据产量及交易额增长变化情况，可有效增加XX-85- 第三章市场分析及经营策略市周边地区一带农民种植户种植收益。项目建成后，市场容量大，布局合理，基础设施齐全，经营品种丰富，可为种植户提供良好的经营环境。市场前景十分广阔。3.2.3当地农民增收对物流的需求分析项目的实施可以延长农业产业链，提高农业产品附加值，壮大龙头企业，加强农产品基地建设，推动农业产业化经营。对农业结构调整、农业增效、农民增收具有促进作用。拓宽人员分流渠道，解决下岗职工再就业。目前农副产品一家一户的产销方式很难与消费市场实现有效对接。农户在生产前与需求上签订合同的并不多，没有与购买方建立稳定的供销关系，加之农业信息化网络不健全，使得农产品仓储无法及时掌握市场信息，加大了农产品种植及仓储环节的风险。着重培育和完善农产品仓储物流主体，提高农产品流通的组织程度。鼓励全社会各类服务组织及农民介入农产品仓储物流市场，大力发展农民合作社。采取“农户+加工企业+批发商+零售商”、“农户+第三方物流+零售商”、“农户+冷库配送中心+零售商”等不同模式，将农产品仓储环节中的储藏、保管、流通加工、包装等要素组合起来，解决小生产与大市场的对接问题。所以通过政府提供优惠政策，以本项目建设为依托，选择部分优势农产品产区，做好冷链物流的扶持与统筹规划工作势在必行。3.3项目经营的基本战略及营销策略1、战略思想-85- 第三章市场分析及经营策略从供应链的基本思想出发，建立于其他物流企业之间的战略联盟关系，强化物流中心的功能与服务体系，形成和建立一个以未来农资区为中心，辐射全国的全方位的、多功能的物流服务体系与网络，在此基础上与工商企业建立战略联盟关系，为社会提供物流服务，实现社会物流的合理配置，更好的满足客户的需求，提供物流效率，降低物流成本。2、基本原则坚持功能互补、平等自愿、互惠互利、协调一致的原则，建立合理的运作管理方式。3、营销策略市场竞争越来越集中于品牌竞争，名牌成为开启市场的一把金钥匙。本项目将实施品牌化策略，以“保证质量，优质服务”的经营方针，为客户提供优质的服务，逐步创立企业品牌，以服务创牌，以品牌创销路，谋发展。-85- 第四章建设地址和建设条件第四章建设地址和建设条件4.1建设地址及概况4.1.1建设地点及土地现状本项目拟在XX市XX区XX镇XX村14组征地133,400.00平方米进行项目建设。项目用地属于建设用地，符合项目区域用地规划。场区地势开阔平坦，没有压覆矿床和文物。项目建设不会对周围环境造成不利影响。本项目位于XX和焦枝铁路以东，交通十分便利。4.1.2XX市概况XX市位于XX省的中部，地理坐标为东经111°51′-113°29′北纬30°32′-31°36′。中心城区东距武汉市约265km，南距XX市80km，西距XX市116km，北距XX市125km。东西最大横距155公里，南北最大纵距131公里。全市国土面积12404平方公里。总的地势西北高，东南低。XX地貌类型以岗地为主体的结构。2012年XX市全年实现地区生产总值1085亿元，增长12.2%；规模工业增加值586亿元，增长17%；全社会固定资产投资798亿元，增长35%；社会消费品零售总额345亿元，增长15.8%；居民消费价格涨幅3.3%；完成财政总收入107亿元，增长12%，其中，地方一般预算收入49亿元，增长24.4%；实际外商直接投资2.27亿美元，增长21.5%；出口4.5亿美元，增长18%；城镇居民人均可支配收入17500元，增长13%；农民人均纯收入9402元，增长14%；城镇登记失业率4.2%，人口自然增长率4.4-85- 第四章建设地址和建设条件‰，完成省定节能减排目标。4.2建设条件4.2.1地质地貌本项目区属新华夏构造系，地处与XX断坳有成生联系的XX断坳之西边缘。场区东部紧临有XX—XX大断裂通过，该断裂生成于燕山期，切割了前晚第三纪地层，走向NNW，倾角58°-73°，长度约150Km，具有继承性多期活动特点，尚未发现错断第四系覆盖影响，项目区可能存在的一些小规模断裂破碎带，但在此次专为本项目进行的地质评估工作中未能发现。本处为一单斜构造，岩层产状200°＜15°。偶见构造张裂隙发育，裂隙被粘土充填，临近场区在钻控揭露深度地基内未发现构造破碎带或断裂。项目场区所处的微地貌单元较简单，地质构造单元较为单一，本处以强度高、厚度大、分布连续稳定的灰岩为基底，岩溶不发育；在勘探深度范围内，未发现断裂、构造破碎带、溶洞等；场区内及其附近无滑坡体、无泥石流等不良地质作用和地质灾害。XX东、西、北三面高，中、南部低，呈向南敞开，形成低山坳谷、丘岗冲沟和平原湖区兼具地势。据此分析及类比，拟建场地稳定，适宜本工程建设。4.2.2地震设防烈度及抗震设计参数本项目区位于XX盆地边缘，属新华夏系第二沉降带XX段坳。本项目区地震活动频繁，但多为非破坏性有感或无感地震，XX地区地震设防烈度为6度，为非强震区。4.2.3水文气象条件-85- 第四章建设地址和建设条件1、气温XX地区属亚热带潮湿性大陆季风气候，冬冷夏热，四季分明，热能、光能资源充足。无霜期：239—262天气温：年平均气温：13.3∽16.3摄氏度　　最热月（7月）平均最高气温：25.2∽28.4摄氏度　　最冷月（1月）平均最低气温：1.4∽3.8摄氏度　　极端最高气温：40.0摄氏度　　极端最低气温：-14.0摄氏度湿度：年平均相对湿度：74%降水量：年平均降水量：980.1∽1274.4毫米年平均降雨天数：120天左右最大风速：20.7米/秒风向：全年主导风向为西北风XX市由于地貌复杂，南北跨度大，垂直气候及南北气候差异明显。2、日照太阳辐射量：全市平均年太阳辐射总量108-110千卡/平方厘米。最高118.9千卡/平方厘米（1978年），最低94千卡/平方厘米（1975年）。太阳辐射量的空间分布，春冬两季南部低于北部，夏季南部高于北部，秋季中部略高，南北部略低。日照时数：年日照时数：1997—2066小时。低山丘陵稍多，平原区少；夏季多，冬季少。3、降水-85- 第四章建设地址和建设条件降水量分布：青龙山地处中纬度北亚热带半湿润季风气候区，四季分明，年平均降水量为979毫米，最大年降水量1510.8毫米。常年主导风向为北风，年平均气温15.9摄氏度，极端最高气温40摄氏度，极端最低气温-14摄氏度，年均相对湿度为80%。4、湿度和蒸发量湿度：平均相对湿度75.1%。月平均湿度最高为7月，80%；最低为1月，70%。最大相对湿度出现在8、9两月，为88%；最小相对湿度出现在1、12两月，为7%。蒸发量：年平均蒸发量1521.3毫米，比年平均自然降水量1058.0毫米高43.8%。5、风风向：受地势影响，XX盛行风向多与山脉走向一致。年平均风向最多的是西北风。夏季南风较多。风速：平均风速2.8m/s，春季风速最大,夏季风速最小。从各风向、平均风速来看,以N、NNE、NNW风向下的平均风速为大，依次为4.1m/s、3.8m/s、3.5m/s。年主导风向为N，次主导风向为NNW。6、水文XX市境内水源发达，城区主要河流为属XX水系的竹皮河，在XX城区沿程接纳了企业排放的工业废水及城市生活废水。目前城区XX河上游已实行清污分流，XX河下游已建成日处理5万吨XX-85- 第四章建设地址和建设条件污水处理厂，且已投入运行，主要处理城区的生活污水和部分工业废水。本项目的废水排入城市污水管网，由夏家湾污水处理厂处理后排入竹皮河。4.2.4交通运输条件项目所在区域交通极为便利。XX铁路、XX铁路和XX铁路在城区汇集，XX高速、XX高速、XX高速公路在城区纵横交织，XX、XX公路（省道XX）、XX公路贯穿城区。航空：市中心距XX机场、XX机场、XX机场均在100公里左右，境内XX机场将按4C级标准扩建。铁路：XX火车站位于城区以北。XX铁路、XX铁路和XX铁路在城区汇集，铁路营运里程达到183.6公里。这三条铁路是我国华中、华北、西南、中南铁路交通之间重要的联络线路，XX市正居其枢纽地位，每天有列车分别可达北京、上海、郑州、成都、重庆、武汉、广州等大城市。公路：XX市内有国道XX、省道XX穿境而过。全市公路通车总里程达到101800.00公里，其中，高速公路里程313公里，国省干道882公里；公路密度达到86.7公里/百平方公里。水路：XX市内河航道24条，通航总里程470公里，港口4座。XX市目前已初步形成了航空、铁路、公路、水路相融合的立体化交通网络。项目地交通极其便捷，是物流配送中心的理想的建设地。4.2.5公用设施条件项目所在地位于XX区XX镇XX村14组，园区内基础设施齐全，完全能满足项目建设及运营的需要。给水：项目用水由XX铺自来水厂保证供应。-85- 第四章建设地址和建设条件排水：园区实行雨、污水分流排水，经综合研究河流水系分布、地形、环保，污水管道系统的现状等因素。公司的污水接入市政管网，汇入夏家湾污水处理厂，经处理后排入竹皮河，完全可达到排水要求。电力：可以考虑从XX变电站架设专线到公司厂区，满足本工程装机容量的用电需要。通讯：电信、联通固话均可接入园区。宽带：电信通讯光缆已接入；电信宽带均可接入园区。大容量、多功能、高效率的通信网络干线光缆覆盖全市。-85- 第五章建设规模及功能设计第五章建设规模及功能设计5.1建设规模5.1.1发展目标定位在XX市XX区XX镇XX村进行项目建设，项目建成后对5万吨果蔬进行分练包装及脱水处理加工，满足当前市场需求。项目吸收国内外现代物流业的先进理念，采用现代信息技术，高起点打造XX地区农资产品、农副产品、建材、工业品物流配送中心，集仓储、运输、分拣、包装、配送及信息资源整合为一体，大力发展第三方物流业，为货物供需双方提供全方位、个性化、增值性的专业服务，使其成为依托未来农资，辐射周边地区的的重要的农副产品、建材、工业品集散地，并努力建成未来农资农副产品物流网中的关键节点。计划年生产能力为5万吨农副产品加工及物流配送。运输货物基本为农资产品、农副产品、建材、工业品，年吞吐量在7万吨左右。5.1.2建设规模本项目建设总用地面积200.00亩（约133,400.00平方米），项目总建筑面积134093.00平方米。其中：⑴交易综合楼8000平方米；⑵仓库25000平方米；⑶交易行、交易大棚、批发档口30000平方米；⑷配送中心1000平方米；⑸恒温库12593平方米；⑹食堂及其他辅助用房2000平方米；⑺原材料仓库15000平方米；⑻职工住宅楼5000平方米；⑼成品仓库7000平方米；⑽加工车间24000平方米；⑾速冻库1500平方米；⑿-85- 第五章建设规模及功能设计职工住宅楼3000平方米。场区总体工程建设，场区地坪（停车场）面积11800平方米，围墙2,000.00平方米，场区绿化面积26500.00平方米。建设农副产品分拣、脱水、包装等加工生产线1条；区域性农副产品及物流信息服务平台1个；购置物流运输车辆40辆，装卸车辆12台，检验检测设备6套。5.2项目经营模式根据GB/T18345-2001《物流术语》中对物流的定义是：物品从供应地向接收实体地流动过程。现代物流是将物品的运输、储存、装卸、搬运、流通加工、包装、配送、信息处理等基本功能有机结合，使“物流”、“信息流”、“资金流”融合于一体，实现物流成本的最低化。本项目物流大市场将采用专业物流公司的经营模式。按物流货主与物流企业（公司）业主的关系，物流企业（公司）可分为专业物流公司、非专业物流公司和综合性物流公司。1、专业物流公司也称为第三方物流公司，它是由物流货物的供方与需方以外的物流企业提供物流服务的运营模式。是货物的生产或销售等企业为集中精力增强核心竞争能力，将其物流业务以合同的方式委托于精心选择的专业物流公司（3PL）运作。第三方物流企业提供物流服务的方式是多种多样的，如前店后仓式、单品配送式、整合配送式等等。2、非专业物流公司也称为货主方物流公司，它是货物生产企业以自营为主的物流运营模式，即企业自己在全国范围内建立起网络化的现代物流配送体系，-85- 第五章建设规模及功能设计自主运营完成物流业务的全部流程。利用精确而迅速的信息流动可以达到即时采购、生产和销售的良好效果，从而努力实现零库存。3、综合性物流公司则是上述两种运营模式的结合。企业（货主）物流是由供应物流、生产物流、销售物流以及回收利用物流共同构成的。综合就是指将上述物流环节中的某一部分或几部分由第三方物流公司完成，其余的物流环节依然由货主自己来做。这是我国目前大多数企业采取的物流模式。哪个环节需要由第三方物流公司完成，主要取决于企业自身的软硬件能力和社会的物流服务能力。这种形式也相应地集合了上述两种物流模式的种种优点和缺点。随着市场经济的发展完善，社会分工逐渐细化，第三方物流企业——由供方与需方以外的物流企业提供物流服务的业务模式应运而生，这些物流服务商在产权关系上是独立法人企业，并不隶属于某个生产企业。从物流理论上说，第三方物流企业的运营模式，可以提供专业化、规范化、规模化的物流服务，降低物流成本，因而也就提高了企业的市场竞争力。因此本项目物流配送中心将采用专业（第三方）物流公司的经营模式，以做到专业化、规范化运作。5.3项目功能设计为了实现本项目的建设目标，在建设内容上设置了五大功能，分别是农副产品加工、仓储、装配货服务、信息服务、综合服务功能等。5.3.1农副产品加工功能1、场所-85- 第五章建设规模及功能设计本项目主要针对果蔬等农副产品进行分拣、脱水、包装等加工，厂房按照国际厂房标准设计,面积24000㎡，高12m钢构结构，利于厂房通风、采光、防火等。果蔬产品加工生产工艺流程先进，能有效确保品质和提升生产效率。2、功能功能布置主要考虑布局科学，定位合理，物流与工艺流程相吻合，减少不必要的运输折返。3、管理服务果蔬产品加工生产工艺流程先进，能有效确保品质和提升生产效率。其生产技术可以减少在制品的库存，更合理利用空间，降低库存量，提高场地利用率和生产效率。能发现生产中的各种问题，及时进行改善，以达到保障产品品质，减少损失和降低品质成本的目的。园区规划充分考虑了农副产品物流的便利性及运作效率，整体运作将实现“专业、高效”的规划目标。5.3.2仓储功能1、场所根据项目运营特点，本项目仓储主要针对农副产品等，设标准仓储库，仓库设计满足《通用仓库等级》、《果品库建设标准》、《肉类冷库建设标准》。2、功能针对不同农副产品、建材、工业品等及煤炭仓储要求，按规范要求分门别类进行贮存、分装和货物配送工作。3、管理服务（1）按照《仓储服务质量要求》、《仓储从业人员职业资质》-85- 第五章建设规模及功能设计的要求，场区所有仓储库全部实行全自动安防监控和现代化经营管理，建立完善的电脑贮存资料档案，建设区域性农副产品及物流信息服务平台，设计流畅的专业仓储运输线路，配备必要的机械设备，以减轻工人劳动强度，实现物流现代化、信息化，提高工作效率。所有仓储物质符合安全、消防、特种行业物品管理规定。（2）按照所仓储物质的不同要求和规定，进行质量检测、检验和计量，建立严格的物资产品准入制度。5.3.3装卸、组配货及配送功能1、场所在仓储库内附设货物装卸、组配货间。2、功能（1）出入库产品检测、检验、计量。（2）按客户对货物品类、型号、规格、数量、包装、仓储等要求，进行货物集中堆放、分拣、组配、包装、装运、配送等作业。3、技术要求（1）快速准确的检测、检验、计量。（2）规范化的产品包装。（3）采用安全可靠、快捷的装运设备，减轻劳动强度。（4）完善的检、配、装、送管理程序。（5）利用电子办公软件，电子备案配送产品的品类、型号、规格、包装、数量等，节约人力，使装卸、配送服务更加精准化，集约化。-85- 第五章建设规模及功能设计5.3.4信息服务功能1、场所区域性农副产品及物流信息服务平台（附设在办公大楼内）。2、功能通过声讯、计算机网络等多种渠道为客户提供产品、车辆信息、物流配送业务办理等的全程咨询、查询服务。建立物流公共信息平台。整合农副产品、建材、工业品等物流从上游供应商到下游用户各个环节，建立物流产品供需资源数据库，为供需双方及物流等各环节服务方便、及时、准确的提供信息共享、交互、全程交易、决策支持、数据挖掘等服务功能。3、技术要求（1）采用集计算机电话集成技术、语音处理、计算机网络、数据库于一体的呼叫中心（call-center）技术组成信息呼叫系统。（2）提供对各种线路资源的支持，使电话交换与计算机系统有机结合。完成信息咨询、信息查询、费用查询、业务受理等各种功能，并作为人工服务的辅助和引导。（3）采用RFID（电子标签）、车载GPS定位系统等现代先进物流信息技术的应用，实现数据的采集与应用，运输车辆的全天候定位跟踪，提高物流的作业效率，降低物流成本。5.3.5综合服务功能紧密围绕物流配送业务提供全方位优质服务，创建良好的经营环境，主要服务功能有：（1）鼓励个体物流公司加盟：-85- 第五章建设规模及功能设计以优惠的政策吸引个体物流公司加盟，使物流运输线路及网络更全面更广；鼓励个体车主加盟，增强本物流中心的运输能力。（2）设立工商税收服务窗口：在物流中心设立工商税收服务窗口，办理各种经营执照，方便入园企业和运输户纳税。（3）法律咨询服务：法律顾问服务。（4）金融服务：储蓄、融资、保险、小额信贷服务。（5）邮政、联运服务。（6）生活服务：提供吃住、购物、娱乐、医疗等建设服务。（7）治安服务：实行统一的物业管理，强化治安、绿化、卫生保洁等服务工作，为各路客商提供一个优美安全的工作环境。-85- 第六章建设方案第六章建设方案6.1项目建设指导思想和建设原则6.1.1建设指导思想XX物流中心的建设，在指导思想上要高标准起步，借XX区XX镇迅速发展及未来农资产品、农副产品、建材、工业产品发展迅速的契机，整合地域资源，做大做强现代化农业和第三方物流产业，以提供农副产品加工及物流配送配套服务为目标，通过规模化、档次化、专业化、品类化、综合化，高起点打造一个集采购、仓储、运输、分拣、加工、包装、配送及信息资源整合为一体的产业链管理中心，铸造出具有区域特色的农副产品加工生产中心和农产品、建材、工业品以及农资产品物流配送中心。6.1.2建设原则1、认真贯彻执行《物流业调整和振兴规划》，遵循《XX市“十二五”现代物流业发展规划》。2、总体设计及设计功能与城市规划相结合，功能适当超前的原则。3、建设设计既体现仓储物流业使用功能的要求，又要充分考虑现代化城市建设的需求，体现出地方建筑特色。4、立足于服务全社会的高度，以满足当地经济社会发展对物流配送的需求作为项目建设的出发点和落脚点，进行有针对性的布局、功能等方面的设计，尽最大可能提供优质的保障服务。5、项目建设要力争做到技术先进，系统开放，根据实际需求确定项目各项功能。-85- 第六章建设方案6.2土建工程方案6.2.1主要建（构）筑物建筑结构特征项目总建筑面积134093.00平方米。其中：⑴交易综合楼8000平方米；⑵仓库25000平方米；⑶交易行、交易大棚、批发档口30000平方米；⑷配送中心1000平方米；⑸恒温库12593平方米；⑹食堂及其他辅助用房2000平方米；⑺原材料仓库15000平方米；⑻职工住宅楼5000平方米；⑼成品仓库7000平方米；⑽加工车间24000平方米；⑾速冻库1500平方米；⑿职工住宅楼3000平方米。6.2.2主要建（构）筑物一览表主要建构筑物详见表6-1。主要建（构）筑物一览表表6-1序号建筑物名称占地面积（m2）建筑面积（m2）层数结构形式1交易综合楼16008,000.005砖混2仓库2500025,000.001钢结构3交易行、交易大棚、批发档口3000030,000.001钢结构4配送中心5001,000.002钢结构5恒温库1300012,593.001钢结构6食堂及其他辅助用房5002,000.004砖混7原材料仓库1500015,000.001钢结构8职工住宅楼10005,000.005框架9成品仓库70007,000.001钢结构10加工车间2400024,000.001钢结构11速冻库15001,500.001钢结构12职工住宅楼6003,000.005框架　合计119,700.00134,093.00　　6.3农副产品加工技术方案-85- 第六章建设方案6.3.1产品方案年加工冷藏与物流配送5万吨果蔬产品。产品种类包括果蔬分练包装产品以及脱水蔬菜。产品质量按照食品生产加工企业卫生认证管理（HACCP）、ISO9001认证的要求，主要生产区达到卫生洁净标准。6.3.2加工技术方案脱水蔬菜是对新鲜蔬菜进行快速脱水干燥，使蔬菜的含水率迅速降低，而蔬菜中的各种维生素、营养成分等损失很小的一种加工方法。快速干燥后的脱水蔬菜，水分含量一般为6%一8%，有利于长期贮存和远距离运输。脱水蔬菜具有良好的复水性，复水速度快，且复水后能基本保持蔬菜原有的风味和营养成分。脱水蔬菜可以直接加入方便食品中，也可再加工后作为调味品加入食品中，还可以作为进一步深加工的原料。6.3.3加工流程1、脱水蔬菜选料选料→修整→清洗→切制→漂烫→甩干→干燥→整理→计量包装。2、主要步骤脱水蔬菜生产过程中，最主要的生产环节是干燥和前处理，而关键环节又是干燥。(l)选料：选择肉质较厚，组织致密，粗纤维少的新鲜饱满蔬菜，如油菜苔、藜蒿、莴苣、白菜、菠菜、香菜、黄瓜、芹菜、大蒜、葱、生姜、刀豆、豆角、辣椒、胡萝卜、萝卜、马铃薯、食用菌、金针菇、球白菜等，这类蔬菜都可用来加工脱水蔬菜。-85- 第六章建设方案(2)修整：将选好的原料去籽瓤及柄、叶，用清水冲洗后，放在没有太阳直射的地方晾干。由于不同的蔬菜其外表形状、物理特性、化学特性各异，机械完成较困难，因此该工序一般用手工操作。(3)洗切：洗，就是洗去蔬菜表面的泥土。带土量小的品种要用水槽清洗，带土量大的品种可用清洗机清洗。切，就是把蔬菜切制成需要的形状、尺寸。根据要求可选不同的切菜机来完成切制作业，例如萝卜、马铃薯、洋葱等根茎菜类可切成片状、丁状或条状，其余的蔬菜应分类捆把，做到整齐一致，便于漂烫。马铃薯及胡萝卜等还要去除表皮，方法是：用质量分数为l%一2%的氢氧化钠沸水处理5min一10min即可。(4)漂烫：漂烫是根据品种和生产工艺的不同要求，对切制好的蔬菜进行漂烫、护色等加工处理。可用机械进行自动处理，也可在水槽中用手工操作。漂烫时间依据原料种类严格控制，以菜叶变透亮或原料略软为宜。漂烫过度，养分损失大，复水能力下降。漂烫不到位，脱水保鲜有困难。烫好的蔬菜出锅后应立即放入冷水中浸渍冷却。(5)甩干：用机械的方法将漂烫好的蔬菜在高速旋转的离心力作用下，甩掉蔬菜表面的游离水。一般选用离心机作业。(6)烘干：就是降低蔬菜的含水量，使新鲜蔬菜成为干制品。烘干时，将物料均匀地摊放在烘盘或输送网带上，温度控制在32℃一42℃-85- 第六章建设方案，如果采用厢式干燥机，则应对烘盘内的物料适时翻动，一般经过11h一16h后，当蔬菜体内水分含量降至10%以下时，可在蔬菜表面上均匀地喷洒0.1%的山梨酸等防腐防霉保鲜剂，喷完后即可封闭。(7)封闭：将烘干的蔬菜放进密闭的大柜(箱)中密封暂存10h左右，目的是使干制的蔬菜含水量保持均匀一致。(8)分装：分装前应对干燥后的蔬菜进行整理分级，包装可选用一些清选分级设备，也可用手工操作。计量包装按要求的规格和方法进行，每500g为一小袋，50kg为一大袋，并注明商标、质量、名称、出厂日期等。6.3.4物料消耗定额及平衡物料消耗定额完全根据设计图纸并参照《XX省建筑、装饰装修、安装工程消耗量及定额统一基价表（单位估价表）》（鄂建[2003]043号文）和《XX省建筑安装工程费用定额》（鄂建[2003]044号文）等有关技术文件来计算的，制定先进合理的物料消耗定额，做好物料综合平衡。6.4设备方案6.4.1设备选择原则以建设“技术先进、节能高效”的物流配送中心为目标，设备选型应统筹兼顾以下原则：1、仓储配送上适用：所选购的设备应与本物流中心仓储配送规模需求相适应；2、技术上先进：在满足仓储规模需要的前提下，要求其性能指标保持先进水平，突显绿色、无污染的概念；3、经济上合理：即要求设备价格合理，在使用过程中能耗、维护费用低，并且回收期较短；-85- 第六章建设方案4、车辆大中小型相结合：车辆配置选择合理，以大型长途运输为主，中型短途中转型车辆为辅，小批量市内货物运输以小型车为补充；5、考虑设备的可靠性和维修性、设备的安全性和操作性，选用运行效益高，节约能源，环保无污染的设备。6.4.2主要设备配置1、信息网络系统设备（1）信息网络设备：办公电脑、网络连接设备及其配套设备、物流配送信息平台系统。（2）通讯网络系统设备。主要包括：电话机、终端接口等。（3）安全监视网络系统设备。主要包括：摄像机、录像机、解码器、操作台、显示器等。2、仓储运输设备仓储运输设备主要为运输车辆、起吊机、叉车、堆高机、搬运机、电瓶车、移动式装卸机、包装捆扎机、移动式配货平台、排风机、装配式货架（柜）、垫板、手推式送货车等。3、农产品加工设备水果蔬菜脱水设备由浙江上虞晨光公司提供，其关键设备已国产化，技术先进，操作方便，占地面积小，生产效率高，加工精度质量好。在购置设备过程中，尽量筹足资金，采用现金支付，按项目预计投资进度进行安装调试。4、其他设备其他设备主要包括产品安全出入库检测设备，变配电、供暖、冷藏、消防、环保等公用辅助设施设备。-85- 第六章建设方案6.5总图布置6.5.1总平面布置原则（1）符合XX市工业园区总体规划要求；（2）总体布局合理，功能分区合理，满足工艺操作、行业规范要求；（3）符合防火、卫生、安全等有关规范的要求，并充分利用土地的原则；（4）充分体现功能区分明确，物流人流互不干扰、流动顺畅等原则。6.5.2竖向设计建设场地地势较平坦，采用平坡式布置。根据相邻城市道路的路面标高、场区排水以及车辆行驶安全等条件确定建筑物地坪和厂内道路标高。6.5.3场区防护及绿化1、用地内建筑物根据其性质、耐火等级按防火间距要求布置。2、靠近道路的围墙采用通透式围墙，其它采用砖砌围墙作为周边维护，出入口设门卫。3、绿化是环境保护的一项重要措施，在总平面布置中充分考虑到绿化区、绿化带的设置，增加绿化面积，达到美化、防尘、防噪音的效果。项目总绿化面积为26500平方米，绿地率≥20.00%。6.5.4道路广场、停车场设计-85- 第六章建设方案1、场区内道路便于交通运输和消防。采用城市型沥青混凝土路面，道路设计为9～15m，其中入口处、仓储区主要道路为15m，次要道路为9m，道路转弯半径设计为6～12m。2、在场区出入口前及办公、生活区建筑物间穿插布置绿化广场。3、停车场采用混凝土路面，为便于不同车辆停靠及出入，保证场区内交通顺畅，停车场在明显位置设置办公车辆、运输车辆停靠标识。6.6公用工程6.6.1给水工程1、给水工程布局结构场区供水管网采用办公、生活、消防三合一系统，管网采用环状与枝状相结合的铺设方式，干管环状设置，支管枝状设置，水管管径分别为DN250、DN200、DN100。给水主管网最大管径为150毫米，最小管径为25毫米。给水管道可用PE管，柔性接口，给排水管网与建筑红线平行布置，集中设置在道路一侧。2、消防制度及消防用水场区内设有消防水泵，并设有备用电源。室内外消防采用高压制，由水泵加压。建筑内设室内消火栓，两消火栓距离36m，室内消防水量为10L/s，同时使用消防水枪数量为2个。室外消防流量为20L/s。配置消防水泵两台，一用一备。3、管材场区室外供水管道为埋地敷设方式，其管材采用球墨铸铁给水管，室内部明装的给水管采用PE管，消防给水管均采用热浸镀锌钢管，卫生间内的给水管采用PP—R塑料管。-85- 第六章建设方案6.6.2排水工程1、排水方式场区排水采用雨污分流制，其污水主要为生活污水，生活污水经场区化粪池处理后排入城市污水管网。2、管材场区排水管道采用钢筋混凝土排水管，卫生间内污水管采用UPVC塑料排水管。6.6.3雨水工程1、排水制度及方式本项目的雨水排放采用雨污分流制。建筑物屋面的雨水经天沟收集后，经落水管排至地面，地面雨水汇集至道路各雨水口，由场区雨水管网汇总后通过雨水总排放管排至雨水管网。2、管材场区雨水管道采用钢筋混凝土排水管，建筑物落水管采用UPVC塑料排水管。6.6.4供电工程1、根据项目用电负荷要求，项目建成后，按三级用电负荷设计，电源申请供电部门就近解决，供电电压10KV，项目自建变配电房一座。由变压器室，高、低压配电室、控制室及维修间组成。2、场内各单体建筑物均设动力、照明配电箱柜，线路均采用25m㎡－35m㎡铝芯电缆，电缆沟敷设。3、路灯栽杆架设150w探照灯和装饰灯，采用时间继电器或光电开关实行分区集中自动控制。-85- 第六章建设方案4、防雷、接地措施场区接地系统采用TN-C-S系统，变压器中性点直接接地，接地电阻不大于4Ω。5、主要设备选型10KV变压器选用S9-1250/10节能型，高压配电屏选用GZST型，低压配电屏选用BZS型，控制柜选用PTK型，直流屏选用PK型，动力配电箱选用XL（F）-21型，照明配电箱选用PXT（R）型。6.6.5供热工程供热工程包括采暖供热和生活供热。本项目供热采取燃煤锅炉集中供热方式。供热系统采用直供与换热站相结合的二级热水系统，采暖为直供，生活供热经换热站供，设置软水设施和补给水泵。供热管网沿场区主干道成环型布设、闭式循环，采用压差控制器调节平衡，换热站为自动控制。各区域供热管网以支状敷设，管道采用波纹补偿器管沟方式敷设，管沟为钢筋混凝土地沟。-85- 第七章土地利用与节能节水第七章土地利用与节能节水7.1土地利用本项目拟征用土地200.00亩，约133,400.00平方米。参照国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发[2008]24号），从投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标对本项目用地情况进行了分析计算。详见表7-1。用地指标分析表表7-1序号项目单位数据备注1总征地面积亩200.00133,400平方米2建筑占地面积平方米119700179.46亩3总建筑面积平方米1340934停车场面积平方米136005绿化面积平方米200106容积率1.01≥0.77建筑系数%89.73≥30%8行政办公及生活服务设施用地所占比重%5.97≤7%9绿地率%20.00≤20%10投资强度万元/公顷3020.54≥625万元/公顷根据国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发[2008]24号），建设项目各项用地指标规定为：容积率≥0.7，建筑系数≥30%、行政办公及生活服务设施用地所占比重≤7%、绿地率≤20%、投资强度≥625万元。从表7-85- 第七章土地利用与节能节水-1指标计算数据来看，本项目各项用地指标达到了国家规定的标准，符合国家节约、集约用地的要求。7.2节能政策和设计依据7.2.1节能政策按照《国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资[2006]278号）精神，节约能源是我国的一项长期基本国策，是实现能源有效配置的手段之一，对提高经济效益具有重要意义。国务院在节能减排降耗的有关文件中明确要求：节能减排工作任重道远，重点要完善并严格执行能耗和环保标准。新上项目必须进行能源消耗审核和环境影响评价，不符合节能环保标准的不准开工建设。要加快节能环保技术进步，积极推进以节能减排为主要目标的设备更新和技术改造，引导企业采用有利于节能环保的新设备、新工艺、新技术。加强资源综合利用和清洁生产，大力发展循环经济和节能环保产业。7.2.2设计依据和标准我国是一个能源短缺的国家，节约能源是我国贯彻“可持续发展”的既定国策。节约能源也是节约资源，降低生产成本的重要措施。本章节编制依据如下：1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《中国节能技术政策大纲》（2006）；3、《节能中长期专项规划》（发改委环资[2004]505号）；4、《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（2007年）；5、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；-85- 第七章土地利用与节能节水7.3节能、节水措施本项目属农产品加工冷链物流基础设施建设，不属于高能耗产业。就本项目所涉及的内容提出节能措施，具体如下：7.3.1建筑节能严格按照《公共建筑节能设计标准》的要求，各分项工程在设计、施工中均应加强建筑节能，对建筑标准、建筑工艺、建筑材料、设备提出明确的环保要求，使每一项基建工程都符合国家和省上的节能、环保要求。主要措施如下：墙体可采用岩棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚胺酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保温绝热材料以及复合墙体，降低外墙传热系数。采取增加窗玻璃层数、窗上加贴透明聚酯膜、加装门窗密封条、使用低辐射玻璃（low-E玻璃）、封装玻璃和绝热性能好的塑料窗等措施，改善门窗绝热性能，有效降低室内空气与室外空气的热传导。采用高效保温材料保温屋面、架空型保温屋面、浮石沙保温屋面和倒置型保温屋面等节能屋面。采用综合考虑建筑物的通风、遮阳、自然采光等建筑围护结构优化集成节能技术。例如，双层幕墙技术是中间带有可调遮阳板、且可通风的方式，夏季可有效遮阳和通风排热，冬季又可使太阳光透过，减少采暖负荷。7.3.2其他节能措施1、公用动力设施尽量布置在负荷中心，减少管线长度能源损失。-85- 第七章土地利用与节能节水2、选用节能变压器，场区变配电站的设置尽量靠近负荷中心布置，减少电能损失。3、照明中路灯部分的光源采用高显色性高压钠灯，房间内照明采用荧光灯，走廊、楼梯间、卫生间的照明采用节能灯，楼梯间照明控制采用延时开关。4、在设备的采购中注意其节能性能，尽量选用低能耗的产品。在设备选型上应充分考虑了节能的因素。5、设计贯彻节约用水原则，尽量循环使用。6、所有卫生设施均采用节水型产品。7、建立节能奖励制度，结合本项目单位的实际情况，定期对节能工作中做出贡献的集体和个人给予表彰和奖励；8、教育职工牢固树立建设节约型社会的理念，从一点一滴小事做起，自觉养成节约的良好习惯。9、节约能源是企业管理的一项日常任务，应在有关部门内设置相应机构，负责管理，统一协调。各部门应建立相关的规章制度，并定期检查与考核，要对职工进行经常性宣传教育，开展节能活动，提高节能意识，同时搞好能源计量，加强能耗定额管理，做到合理用能，均衡用能，节约用能。-85- 第八章环境影响评价第八章环境影响评价8.1环境保护标准及依据1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《建设项目环境保护管理条例》；3、《建设项目环境保护设计规定》（国家计委、国家环保总局，1987.3）；4、《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》；5、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；6、《城市区域环境噪声排放标准》（GB3096-93）；7、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；8、《大气污染物综合排放标准》（GB8978—1996）；9、《污水综合排放标准》（GB8978—1996）；10、《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）。8.2环境保护原则和目标8.2.1环境保护原则1、坚持环保“三同时”原则。2、坚持服从“统筹规划，把项目环境保护、治理与区域环境综合治理同步进行”的原则。3、坚持“环境硬件建设与软件建设相结合”的原则。8.2.2目标根据XX市-85- 第八章环境影响评价及项目区域发展规划提出的要求，本项目环境建设的目标为：按照统筹规划，分步实施，突出重点，配套推进的原则，采取工程与技术措施相结合的方法，对项目环保进行全面配套建设，使其与环境生态、城市文化相融合，达到项目区内各功能协调、开放、环境清洁卫生并具有环境示范作用的物流配送中心。8.3环境影响分析8.3.1建设期环境影响分析本项目建设期对环境的影响主要为扬尘、噪声、固体废弃物等，经采取措施后可达到环境保护的要求。1、对水环境的影响施工期废水主要是来自暴雨的地表径流、地下水、施工废水及施工人员的生活污水。如果处理不当，将对地表水环境产生一定的影响。2、对环境空气的影响在施工过程中，引起环境空气污染的污染源主要有：（1）施工机械和运输车辆所排放的废气；（2）开挖及回填产生的粉尘；（3）水泥、砂石、泥土、石灰等在运输、装卸过程中产生的扬尘；（4）开挖的泥土未及时清运暴露在外、材料堆放不当被风扬起产生的扬尘等对施工场地周围环境空气质量将产生不良影响。3、对声环境影响施工阶段的噪声主要来自以下三个阶段：基础施工阶段、建筑结构施工阶段、设备安装阶段。将对施工场地附近地区的声环境产生影响，此外，由于施工期运输车辆增加，会增加场区内公路沿线地区的噪声污染。4、固体废物对环境的影响施工期间建筑工地会产生大量余泥、渣土（-85- 第八章环境影响评价包括拆除旧建筑物的渣土）、地表开挖的余泥、施工剩余废物料等。如不妥善处理这些建筑固体废弃物，则会阻碍交通，污染环境。8.3.2项目运营期环境影响本项目正常运营期间对环境的影响主要为：1、废水：本项目废水主要为生产废水（蔬菜脱水）和来自场区内办公人员的生活污水。经一体化生活污水处理装置处理达到一级标准后排入城市下水管网。对当地地表河产生的影响较小。生产用水主要是循环水池补充水和冲洗地面用水，符合环保标准。2、噪声：主要为运送货物车辆来往引起的噪声。3、固体废弃物：主要是生产过程中产出的废弃物（残渣）和生活垃圾等。4、粉尘：本项目在生产过程中有少量粉尘产生。在工艺设计时设置良好的除尘通风装置，使车间内粉尘浓度达到国家规定的小于10mg/m3的卫生标准；车间外的含尘浓度由于采用较好的高效除尘器，排放到大气中的粉尘浓度达到小于5mg/m3的标准。8.4环境保护措施8.4.1项目施工期的环保措施要由具备资质证书的施工单位进行施工，并严格确保施工区域，施工边界要有围档，围档高度不得低于2.5m，做到坚固，平稳、整洁、美观。施工要划定施工区，合理安排施工进度。1、施工废水防治措施施工时产生的泥浆水等废水必须经过沉沙池处理后方可外排，施工人员产生的生活污水需经处理后方可外排。2、施工废气防治措施-85- 第八章环境影响评价施工时应洒水使作业面保持一定的湿度，加强回填土方堆放场、材料堆放场定点定位的管理；运输车辆应按规定配置防洒落装备，并规划好运行路线，避开环境空气敏感点；沙、石、水泥堆放有防护措施，防止扬尘污染。3、施工噪声防治措施对产生高噪声设备（如搅拌机、打桩机）尽量安排在白天使用，合理安排高噪声设备远离敏感目标作业，同时夜间（22:00～6:00）不使用噪声设备等。4、施工固体废物防治措施车辆运输散体物料和废弃物时，必须密闭、包扎、覆盖，不得沿途漏撒；运载土方的车辆必须在规定的时间内，按指定路段行驶。8.4.2项目运营期的污染防治措施为了有效的实现对环境的保护，避免对环境造成污染，在项目建成运营后将采取以下的措施：1、建立有效的环境保护制度；2、设立环境监督机构，并配备相关的检测设备与设施；3、根据国家及有关部门制定的标准与要求，确立检测目标、建立科学合理的检测手段；4、实行环境目标责任制，制订定量考核制度，限期治理制度，加大排污处罚力度。5、道路经常洒水，建立雨污分流排污体系，污水全部送污水处理厂达标排放。6、加强对仓储物流服务区等重点污染源的管理。-85- 第八章环境影响评价7、加大宣传力度，进行文明督察、礼貌巡视，大力提高公众的环保意识。8、本项目固体废弃物主要是生活垃圾和果蔬加工后的残渣。对固体废弃物，应实行带装分类收集，堆放，回收利用；配备密闭无泄漏垃圾收集器和密闭型垃圾运输车；并设可回收与不可回收两用垃圾箱，配备宣传清洁员。9、本项目在生产过程中有少量粉尘产生。在工艺设计时设置良好的除尘通风装置，使车间内粉尘浓度达到国家规定的小于10mg/m3的卫生标准；车间外的含尘浓度由于采用较好的高效除尘器，排放到大气中的粉尘浓度达到小于5mg/m3的标准。10、建立和培训一支环保管理、巡视督察及环境卫生维护员专职队伍。包括法规培训、管理培训、技能知识培训等。8.5环境影响评价8.5.1环境影响评价与结论1、产业政策符合性2011年3月27日中华人民共和国国家发展和改革委员会发布了《产业结构调整指导目录（2011年本）》第一类第32条——“农林牧渔产品储运、保鲜、加工与综合利用”、第二十九条第1款将“粮食、棉花、食用油、食糖、化肥、石油等重要商品现代化物流设施建设”、第2款“农产品物流配送（含冷链）设施建设，食品物流质量安全控制技术服务”、第6款“第三方物流服务设施建设”、第8款“-85- 第八章环境影响评价、自动识别和标识技术、电子数据交换技术、可视化技术、货物跟踪和快速分拣技术、移动物流信息服务技术、全球定位系统、地理信息系统、道路交通信息通讯系统、智能交通系统、物流信息系统安全技术及立体仓库技术的研发与应用”、第10条“物流公共信息平台建设”等作为物流鼓励类产业进行重点规划发展。同时该项目符合《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》发展要求，符合行业和地区的总体规划及国民经济和社会发展长远规划。2、环境质量现状：拟建项目厂址空气环境质量较好，TSP、SO2和NO2均未出现超标值能满足GB-3095-1996《环境空气质量标准》中的二级标准要求，纳污水体水质仅能够满足GB3838-2002《地表水环境质量标准》Ⅳ类水体标准，环境噪声达到GB3096-93《城市区域环境噪声标准》中2类标准。3、环境影响分析（1）废水：本项目废水主要为:生产废水（蔬菜脱水）。经一体化生活污水处理装置处理达到一级标准后排入城市下水管网。对当地地表河产生的影响较小。生产用水主要是循环水池补充水和冲洗地面用水，符合环保标准。（2）废气：在产品萃取过程中有少量废气排放，但对周围环境不会产生影响，经处理后，达到《工业大气污染物排放标准》中二级标准；（3）废渣：在生产过程中产出的废弃物（残渣）等均可回收利用。（4）粉尘：本项目在生产过程中有少量粉尘产生，在工艺设计时设置良好的除尘通风装置，使车间内粉尘浓度达到国家规定的小于10mg/m3-85- 第八章环境影响评价的卫生标准；车间外的含尘浓度由于采用较好的高效除尘器，排放到大气中的粉尘浓度达到小于5mg/m3的标准。（5）噪声：本工程噪声源主要来自设备运行噪声，且大多布置在室内，经采取降噪措施后，厂界可满足GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》中的Ⅲ类标准，到达附近居民点可达到满足GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》中的Ⅱ类标准，对附近敏感点基本无影响。本项目在整个施工过程和运营过程采取了必要的环境保护治理措施后，能够达到国家和地方要求的环境标准，项目的建设和运营不会对环境质量现状产生不良影响。因此，从环境保护角度分析，本项目是可行的。8.5.2建议1、加强环保设施的维护与管理，确保正常运转，各项污染物长期稳定达标排放。2、进一步加强场区绿化、美化工作，积极改善环境质量。3、抓紧办理建设项目环境影响评价及XX市环保局批复。-85- 第九章安全、卫生与消防第九章安全、卫生与消防9.1劳动安全卫生设计依据1、《中华人民共和国国家劳动法》（1994）；2、《建设项目（工程）劳动安全卫生监察及规定》（1996）；3、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；4、《用电安全导则》（GB/T13869-92）；5、《工业与民用电力装置的接地设计规范》（JBJ65）；6、《机械防护安全距离》（GB12265-90）。9.2劳动安全卫生防护措施9.2.1施工期安全防护本项目在工程施工期间应建立劳动安全管理制度，明确项目经理、施工员、安全员等人员的职业素质和技能要求，建立现场安全纪律、文明工地管理制度、农村合同工、临时工的安全管理制度，以及现场安全检查制度和教育培训制度，并且要严格执行安全技术措施的逐级交底制度。整个施工期中，贯彻“安全第一，预防为主”的方针，有关职业安全与卫生的技术措施与设施，应与主体工程“三同时”，以保障施工现场及其周围行人、车辆和施工人员的安全，确保工程项目完成后符合职业安全卫生方面的法规和标准。9.2.2运营期安全防护本项目安全防护重在以预防为主，设计完善的安防检测、监控、报警系统，对整个场区进行全方位的安全监控，防火、防盗、防爆、处理突发事件等，应具备完整的硬件设施。-85- 第九章安全、卫生与消防1、职业危险因素分析本项目农副产品加工工艺都是在极端环境(原材料大部分在高温无菌等环境下进行生产)下进行的，在加工时要严格工人着装，严禁烟火,尽量简化人工操作程序，严格要求安全生产管理，以免造成不必要的工伤。塑料加工行业劳动强度大，要对行业职业病进行防范，多关心职工，建立行之有效的疾病控制和防范措施。本项目物流作业过程中的危险因素主要为装卸搬运过程中设备操作可能出现的危险。2、安全防护措施加工车间必须做好消防设施建设：车间设置室内外消防给水按《建筑灭火器配置设计规范》有关规定执行。车间内选用泡沫、干粉和二氧化碳灭火器，其配置数量按《建筑灭火器配置设计规范》确定；同时主车间设置高位水塔或其他水源，其供水能力应满足突然停电时产品及时冷却的用水需要；在主要设备或事故易发生部位还设置蒸汽灭火装置。对于物流作业中可能出现的危险，要严格按照操作规范来进行作业，建立自动报警、紧急事故系统，并强化对设备的维护和检测。本项目将采取如下的防护措施：（1）贯彻安全法规，完善安全管理制度。对从业人员定期进行安全教育和法律义务宣传，遵规守纪，合法经营，对检修维修工种作业人员严格持证上岗，杜绝违章操作、无证上岗。-85- 第九章安全、卫生与消防（2）在配电室等危险部位设置警告标志和防护设施，电气设备的金属外壳、电缆保护网管均与接地装置连接，电源进线处设过电压保护，插座、供电设备设漏电保护装置，以保证设备的安全运行和操作人员的安全。（3）按防雷设计规范对建筑物采用相应的保护措施。对室外的金属管道设置防雷电感应和静电危害的接地保护措施。（4）定期对配电设施、水表、消防设施等进行安全检查与维护，确保日常安全。（5）设置管理机构，制定管理制度①设技安环保处，配有专职的技安管理人员。②制定安全生产、劳动卫生的管理制度，层层落实安全责任制，以保证员工的安全和健康。③应严格按照特种设备安全监察条例和企业现行的安全管理制度运行，实施定期检验安全监控，同时接受质量技术监督部门的监督检查，保证设备的安全可靠运行。④定期按时发放员工劳保用品。3、职业卫生（1）设生活办公辅助用房，为员工提供更衣和休息的房间及卫生间等；局部室内安装有空调设施，可更好地改善员工的工作环境。（2）建筑装饰材料选择绿色环保型产品，工作场所设置通风换气系统，以保证工作人员有良好的工作环境。（3）在场内外道路旁、空地，种花植树、培植草坪，加强维护、确保绿化覆盖率，美化、净化环境。4、防电、防雷根据场区建筑不同环境特征，选用防腐、防水、防尘、防爆的电气设备，并设置防雷、防静电设施和接地保护。-85- 第九章安全、卫生与消防按防雷设计规范对建筑物采用相应的保护措施。对室外的金属管道设置防雷电感应和静电危害的接地保护措施。9.3消防9.3.1消防设计依据1、《建筑设计防火规范》（GBJ50016-2006）；2、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；3、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95，2001年修订版）9.3.2主要消防措施本项目消防系统将严格依照国家有关规定和规范要求，按照项目所在地区的统一规定进行设计和实施。1、遵守国家颁布的《建筑设计防火规范》有关技术规定，建筑构件的选材满足所需的耐火极限，总图布置必须符合消防规范，确保消防畅通。2、依据《建筑设计防火规范》（GBJ50016-2006）的要求采取相应的消防措施。为了降低火灾危险性，在房屋设计环节中均应充分考虑消防因素，并采取了相应的消防措施。在面积较大的库房中留有足够宽的通道以利消防车通过。3、设立全区消防报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并设立消防监控室。4、场区消防采用临时高压给水系统，水压不低于0.35MPa，管网呈环状埋地敷设。5、场区设地下消火栓，间距不大于100米-85- 第九章安全、卫生与消防。室内消火栓的布置，要求保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位，室内消火栓间距为36米，消防水量为10L/s，室外消防流量为20L/s。配置消防水泵两台，一用一备。6、建立严密的消防保障制度，设立消防管理部门，专人负责，定期对消防设施和防火重点部位进行检查，并对从业人员进行消防教育，定期组织员工和工作人员进行消防知识培训和消防演练，做到防患于未然。7、场内设立安全疏散通道、消防器材位置指示牌。-85- 第十章组织机构设置与人力资源配置第十章组织机构设置与人力资源配置10.1组织机构设置10.1.1组织设立原则组建企业组织机构，以满足和发挥物流配送中心的多项功能为目标，以“管理高效、职责分明”原则，确保整个组织高效运作，确保物流配送中心的正常运营，为企业赢得最佳经济效益。本项目在建设过程中，将严格按照国家建设程序办理，实行项目法人责任制度、工程质量领导负责制度、合同管理制度等相关制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。项目建成后，应严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行试运行及竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。10.1.2组织机构设置1、机构设置本项目实行高效的企业组织运作模式，实行公司董事会领导下的总经理负责制形式的企业经营管理机构设置。总经理负责企业日常经营管理工作，设业务部、客户服务部、仓储运输部、财务部、设备管理部、行政部、人力资源部、网络部和保安部，共九个部门，组织结构见图10.1。-85- 第十章组织机构设置与人力资源配置股东会监事会董事会总经理客户服务部仓储运输部财务部生产管理部行政部人力资源部业务部保安部网络部图10-1项目运营组织机构图2、各部门职责（1）业务部业务部的主要职责为明确公司的配送服务目标并努力实现目标；维持与老客户的良好关系，努力发展新客户；进行市场调研和市场需求预测，提出竞争策略和建议。（2）客户服务部客户服务部门是联系公司与客户的纽带，是公司的对外窗口。其主要职责为维护客户资源，防止客户流失，提供优质的后继服务。既要在客户中积极推广企业的宗旨、服务、理念、产品，又汲取协调客户的建议、需求、投诉等，使双方在合作中互利互惠、协调发展、和谐共赢。-85- 第十章组织机构设置与人力资源配置（3）仓储运输部仓储运输部主要职责是负责日常运输产品的缴库、保管、发运、销货退回及滞存品处理等事务流程，以及有关成品仓储管理作业的库位规划、收发货作业及仓储管理等事务，另外还负责公建设施、机械、制冷设备的管理和维护工作。并根据公司业务开展情况全面负责公司车队的调度和运输业务的实时监控管理；对仓储货物定期进行检查，对仓储能力进行调配。（4）财务部财务部主要职责是负责整个公司的财务事项，公司财力和发展预、结算的编制；日常财务核算、出纳工作；并负责定期对各部门的收、支情况进行分析，及时向总经理汇报资金运转情况；参与公司各部门经营管理预测和决策，参与各种生产经营会议，参与审核、审查等重要经济活动。（5）生产管理部生产管理部主要职责是负责农副产品加工的生产管理，以及加工设备的调试、设备的维护和安全。保障项目的正常生产和加工设备的正常运营。（6）行政部行政部主要职责是负责物流配送中心日常事务性工作，做好各种后勤服务。（7）人力资源部主要负责人员的招聘、培训及人员编制管理工作。（8）网络部-85- 第十章组织机构设置与人力资源配置网络部主要负责公司各部门计算机的维护与维修，公司网络的建设及信息更新，物流信息服务平台的建设、维护与管理。（9）保安部全面负责场区治安防范管理，贯彻落实“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，经常性地开展场区治安、消防宣传工作、指导与监督群防群治工作的落实；严格治安防范管理，做好日常工作日志，严格外来车辆、人员及进出货物的登记检查工作；维护物流中心公共区域的治安秩序。3、企业工作制度本项目物流配送中心将建立如下的工作制度：（1）车间生产管理制度（2）仓库管理制度；（3）设备管理制度、包括维修制度；（4）装卸搬运制度；（5）接货验收制度；（6）发货与运交货制度；（7）事故处理制度；（8）污染物、废品回收处理制度。10.2人力资源配置10.2.1项目定员根据项目建设单位实际情况，按物流中心的具体要求与特征，为保证项目建成后的正常运行，按照科学合理、精干高效的原则，本项目拟新增劳动定员合计2300人。所需人员按照其工作岗位和劳动分工不同，分为五类人员：-85- 第十章组织机构设置与人力资源配置1、工人：在加工、物流各环节直接从事生产作业的工人、大修理等人员。2、工程技术人员：担负加工、物流工程技术工作并具有工程技术能力的人员。3、管理与经营人员：从事行政管理、生产管理、物流管理、市场营销业务的人员。4、服务人员：服务于园区生活或间接服务于物流作业的人员。5、保安：保卫物流配送中心的治安、消防、秩序等的人员。10.2.2人员来源项目人员直接向社会公开招聘，根据专业技能要求和岗位要求坚持公开、公正、任人唯贤、择优录取的原则，经培训和试用后正式录用者须按照我国《劳动法》的规定与公司签订劳动合同，双方共同履行合同内容。本项目主要岗位操作人员应具备大专以上文化程度，技术人员、管理人员应具备相关专业本科以上文化程度，特种岗位作业人员如电工等必须具备相应的技术知识和实践经验，取得资质证书后方可上岗操作。10.3人员培训计划1、人员培训计划公司应加强职工培训工作，提高职员的综合素质。公司每年都应制定详细培训计划，采用专业培训讲师与外聘专家相结合的方式，对所有人员从企业理念、管理体系、专业知识、设备仪器操作等各个方面进行全方位的培训，每人每年培训时间不少于-85- 第十章组织机构设置与人力资源配置40个小时。2、培训方式（1）派往工作人员前往类似的物流中心进行现场学习、实习与培训。（2）举办各种类型的物流培训班、培训会议。（3）鼓励员工参加相应的物流资格学习与考试，并对于有发展潜力的员工，派往高等学校进行专业培训。-85- 第十一章项目实施管理与进度安排第十一章项目实施管理与进度安排11.1项目的建设管理11.1.1项目实施管理实施工程建设的项目管理，是确保项目建设实施的重要措施。本项目在建设过程中，应严格按照国家建设程序办理，实行工程质量领导负责制度、项目法人责任制度，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营，实行全过程负责。以及招标投标制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收等制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。实行项目管理，就是要在项目规划、可行性研究、投资决策的基础上，对本项目的建设准备、勘察设计、施工、竣工验收等全过程的一系列活动，进行规划、协调、监督、控制和总结评价，以保证本工程建设的项目质量、进度、投资目标的顺利实现。管理内容主要包括：合同管理、组织协调、目标控制、风险管理、信息管理、环境保护等内容。项目建设单位必须实行工作责任制，将各项管理业务落实到部门，明确具体责任人。11.1.2竣工验收管理本项目建成后，应严格按照国家有关规定和文件批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。11.1.3项目招投标1、招标的原则和要求-85- 第十一章项目实施管理与进度安排在中华人民共和国境内进行招标投标活动的建设项目，应严格执行《中华人民共和国招标投标法》，《中华人民共和国建筑法》和国家计委关于工程建设项目招标范围和规模标准的规定，凡是施工单项合同估算价在200万元以上的工程，重要设备、材料等货物的单项合同估算价在100万元以上的采购，勘察、设计、监理单项合同估算价在50万元以上的服务，都必须进行公开招标，择优确定。建设单位应按政府有关招投标管理办法，结合自身的建设管理力量，选择招标的组织和管理方式。如自身具有从事同类工程建设的工程技术、概预算、财务和工程管理方面人员，有从事同类工程建设招标的经验，可以自行组织编制招标文件，自主组织招标；如达不到上述条件的，可以委托有相应资格的中介服务机构或招标代理公司组织招标。2、本项目招标规模标准及招标内容本项目所涉及到的所有建设项目均按规定要求实施招标，委托有资质的招标单位组织实施，采用公开招标方式，实行合理低价中标的原则，杜绝一切漏洞，保证项目顺利进行，达到项目的最初预期和效益。（1）招标范围本项目招标范围除设备外为全部招标，结合项目实际为勘察设计、建筑工程施工及安装工程、工程监理等，设备仪器和软件采购为部分招标。（2）招标组织形式-85- 第十一章项目实施管理与进度安排根据项目的具体情况，按照国家有关规定，勘察设计、建筑工程施工及安装工程、工程监理、仪器设备软件等采购活动拟采用的招标组织形式为委托招标，委托有招标资质的单位进行招标。（3）招标方式本项目的设计和工程监理拟采用的招标方式为邀请招标，建筑施工及安装工程、仪器设备软件采购拟采用的招标方式为公开招标。项目实施中的招标内容详见表11-1：招投标内容一览表表11-1分项招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√建安工程√√√工程监理√√√仪器设备√√√重要材料√√√11.2项目建设工期和施工进度本项目将加强建设管理措施，采取单体工程同步启动、平行交叉作业的方式进行施工，以缩短工期，使项目早日建成建设运营。建设进度初步安排为30个月，即从2013年9月至2016年3月。结合项目的实际情况，本项目具体的进度规划如下（见表11-2）：1、项目前期工作阶段2013年9月—2013年12-85- 第十一章项目实施管理与进度安排月，为项目前期准备阶段。计划完成项目可行性研究报告、初步设计、施工图等文件的编制、上报和审批等项目前期工作，同时进行设备询价、项目开工前的准备等工作。2、施工阶段2014年1月—2015年12月，为项目建（构）筑物施工阶段。计划征用土地200.00亩，平整土地、完成仓库、职工住宿楼、职工餐厅、锅炉房、水泵房、变配电室等附属配套工程的土建施工，并完成场区内停车场、道路工程、给排水工程、电力工程等公用工程建设，完成厂区绿化建设，完成隐蔽工程施工。完成设备、仪器的安装和调试。3、竣工验收阶段2016年1月-3月，为项目收尾及验收阶段。计划完成本项目的各项收尾工程，组织竣工验收，并开始人员招聘及培训等工作。项目实施进度计划表表11-2时间工作阶段2013年2014年2015年2015年2016年9-12月1-12月1-6月6-12月1-3月项目前期工作阶段施工阶段竣工验收阶段-85- 第十二章投资估算与资金来源第十二章投资估算与资金来源12.1投资估算依据1、依据《XX省建筑工程消耗量定额》(2004)的有关规定进行编制。2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。3、建安工程费用参照项目当地近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况估算。4、建设单位管理费参照财政部建[2002]394号计取，按照标准，建设总投资在5001—10000万元之间的费用指标为2.1%，本项目以2.1%计取。5、项目前期费按《国家计委关于印发〈建设项目前期工作咨询收费暂行规定〉的通知》（计价格[1999]1283号）计取。6、环境影响评价费按国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）计取。7、勘察设计费按国家计委，建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》（计价格[2002]10号）计取。8、工程建设监理费按国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670号）计取。9、招标代理服务费按国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）计取。10、设备购置、运输-85- 第十二章投资估算与资金来源费按建设单位提供资料并结合市场询价计入。11、基本预备费按工程费用和其他费用之和的5%计取。12.2总投资估算本项目总投资为40273.80万元，其中土建工程投资22523.18万元（含土地购置2334万元），设备和仪器购置及安装费15978.62万元，其他费用868.00万元，预备费904.00万元，铺底流动资金1000.00万元。（详见表12-1）。12.2.1建设投资估算经估算，本项目建设投资为39535.80万元，其中工程费用38501.80万元（建安工程费20189.18万元，设备购置费15978.62万元，土地使用权2334.00万元），工程建设其它费用868.00万元，预备费用904.00万元（详见表12-2、12-3）。12.2.2建设期利息估算本项目考虑银行贷款10000万元，贷款利息7.38%。12.2.3流动资金估算按照扩大指标估算法，根据本项目经营模式和销售收入的特点，经估算项目经营需要流动资金1000.00万元，铺底流动资金为1000.00万元。12.3资金来源本项目总投资40273.80万元，资金来源及筹措方案如下：建设单位自筹30273.80万元，占总投资的75.17%；银行贷款万元，占总投资的24.83%。-85- 第十三章财务评价第十三章财务评价13.1财务评价依据本项目财务评价依据为国家发改委、建设部2006年颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，以下简称《方法与参数》）及国家最新财税制度和行业有关规定。本项目成本及收入采用的价格均以当年市场价格为基价预测建成运营后的价格，在项目整个运营期内成本、费用及效益计算使用的价格均为不变价格，以保证成本、费用及效益计算使用的价格在计算期内一致性及项目财务评价结果的可比性。13.2财务评价基础数据1、根据国家计委和建设部2006年发布的《建设项目评价方法与参数》（第三版），本项目财务基准收益率取10%。2、本项目建设期2.5年，计算期10年。3、本项目运营负荷为：项目建成运营后第一年为60%，第二年及以后为100%。4、本项目营业销售税金、增值税、所得税税率如下：按照国家现行税法税规定，本项目营业税率为5%，城市维护建设税和教育费附加税率分别为7%和3%，所得税率为25%，营业税金、所得税数据详见财务评价附表。5、营业收入估算项目运营后正常年可实现营业收入58335.96万元，其收入构成详见附表7。6、主要成本估算-85- 第十三章财务评价（1）根据XX市统计局8月初的农副产品调查价格知：500克白萝卜0.68元、西芹2元、茄子2.8元、黄瓜2元、大白菜0.84元、莲藕1.6元，分别下降10.53%、8.26%、3.45%、13.04%、16%、1.23%；西红柿2.7元、青椒2.76元，加权平均在1.9225元/斤，考虑批发商的25%的毛利，实际收购价在1.4418元/斤。所以一期考虑损耗后平均单位成本按1.4元/斤计算；二期考虑大宗蔬菜在冷藏物流需分练，受季节影响，损耗大，按1.25元/斤计算；三期为蔬菜脱水，行业脱水耗料标准为1：8,并且对脱水蔬菜要求不高，是直接从田间到工厂的原料购进，少了中间环节，受季节性蔬菜影响较大，取值为1.00元/斤。项目所有原材料、辅助材料及电等的价格以当地2013年9月市场价为基础。正常年份外购原材料、辅助材料的估算值分别为28800.00万元、1900.00万元。（2）本项目正常年外购燃料及动力费用为513.00万元。（3）本项目新增人员2300人，员工平均工资福利标准为30000元/人·年，正常年份工资及福利费6924.00万元。（3）本项目维修费用为固定资产原值的0.7%，维修费用数据详见经济评价附表。（4）折旧费①折旧费。固定资产折旧采用平均年限法平均计算，残值为零。各类固定资产的折旧年限，按以下数据计算：房屋及建筑物：30年,机器设备：15年②制造费用为2392.70万元/年。数据详见经济评价附表。（5）摊销费-85- 第十三章财务评价项目摊销费包括无形资产摊销和其他资产摊销，本项目土地使用权摊销按30年计算，数据详见经济评价附表。（6）本项目管理费用按营业收入的1.5%估算。13.3财务评价指标按照《方法与参数》的有关规定，本项目财务评价进行了盈利能力指标和财务生存能力分析。具体如下：13.3.1盈利能力分析按照《方法与参数》的有关规定，本项目盈利能力指标计算了项目财务内部收益率、项目财务净现值、项目投资回收期、项目资本金净利润率和总投资收益率指标。经计算，本项目各项财务评价指标如下：本项目正常运营后，年平均营业收入58335.96万元，年平均总成本费用为44462.66万元，年平均缴纳增值税、营业税3062.86万元，年平均营业税金及附加364.62万元，年平均利润总额为13508.68万元，年平均上缴所得税为3377.17万元，年平均净利润为10131.51万元。1、财务内部收益率（FIRR）按照《方法与参数》的规定，财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：（式中：为现金流入，为现金流出，下同）本项目全部投资财务内部收益率（）计算结果为税后-85- 第十三章财务评价29.92%，均高于本项目设定的基准收益率。2、财务净现值（FNPV）按照《方法与参数》的规定，财务净现值（FNPV）是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。（式中为基准折现率）,设为10%本项目全部投资财务净现值（）计算结果为税后41246.76万元，净现值均大于零。3、投资回收期（pt）按照《方法与参数》的规定，投资回收期（pt）是指以项目的净收益抵偿全部投资（固定资产投资和流动资金）所需要的时间。其计算公式如下：本项目全部投资投资回收期（pt）经计算为税后3.80年。4、项目资本金净利润率（ROE）按照《方法与参数》的规定，项目资本金净利润率（ROE）表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率。其计算公式如下：-85- 第十三章财务评价经计算，本项目资本金净利润率为23.75%。5、总投资收益率（ROI）按照《方法与参数》的规定，总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。其计算公式如下：经计算，本项目总投资收益率为31.48%。13.3.2财务生存能力分析按照《方法与参数》的有关规定，本项目编制财务计划现金流量表，进行了财务生存能力分析。经分析本项目财务生存能力尚可。正常运营年每年的净现金流量、项目累计盈余资金正常运营年份均大于0，不会出现依靠短期融资来维持运营的状况（详见财务计划现金流量表）。13.4不确定性分析1、盈亏平衡分析当以运营能力利用率表示该项目的盈亏平衡点BEP时：=58.49%即该项目运营能力达到设计运营能力的58.49%即可保本。表明项目盈亏平衡点较低，说明本项目具有较强的抗风险能力，详见财务评价盈亏平衡分析附表。2、敏感性分析-85- 第十三章财务评价本项目在建设投资上升5%，营业收入下降5%的不利条件下，项目财务内部收益率分别为23.19%、22.25%，均高于本项目设定的基准值敏感性分析表明本项目具有一定的抗风险能力。详见财务评价敏感性分析附表。13.5财务评价结论经计算，本项目各项财务评价指标较好。本项目正常运营后，年平均营业收入58335.96万元，年平均总成本费用为44462.66万元，年平均缴纳增值税、营业税3062.86万元，年平均营业税金及附加364.62万元，年平均利润总额为13508.68万元，年平均上缴所得税为3377.17万元，年平均净利润为10131.51万元。项目总投资收益率为23.75%；全部投资财务内部收益率29.92%（所得税后），高于本项目设定的基准值；全部投资财务净现值为41246.76万元（所得税后），均大于零；全部投资投资回收期（pt）为3.80年（所得税后）。生存能力分析显示本项目不会依赖短期融资来维持运营，财务生存能力尚可。敏感性分析和不确定性分析，都显示本项目有一定的抗风险能力，财务分析可行。综上所述，本项目经济可行。-85- 第十三章财务评价第十四章研究结论及建议14.1研究结论本报告通过对XX农副产品加工冷链物流中心建设项目的可行性，具体内容包括项目建设的背景及必要性、需求分析、建设地址和建设条件、功能设计、建设方案、土地利用、节能与节水、环境保护、项目涉及的职业安全卫生消防、组织机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价等方面的综合分析，得出以下结论：1、XX农副产品加工冷链物流中心建设项目是现代化的农产品等消费品市场、生产资料市场流通设施建设，符合中央及省政府物流产业政策和行业发展规划的要求，对整合、规范未来农资及周边地区农副产品、建材和工业品市场资源，促进物流产业的发展，满足农副产品、建材和工业品的市场运输配送需求等具有积极的意义，同时可进一步促进XX区的统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设，促进当地农民增收与社会安定，改善当地经济结构，提高XX在服务领域的竞争能力，提高当地的经济发展水平。2、农副产品加工冷链物流中心建设，不仅能满足农民生产需要，而且对于建设现代物流体系、更新农民营销观念、解决农民就业有着十分重要的作用。一是方便农民。农资物流中心把农资供应服务网点建到了农民家门口，基本上做到了每个村两个网点，使农民享受到了方便快捷的服务。二是节省成本。采用网络直销服务后，采购成本将下将10%左右，每年将使辐射到的农民节省开支50-85- 第十三章财务评价00万元左右。三是提高服务质量。配送中心集农资供应服务和科技信息服务于一体，向农民宣传最新农业科技知识和市场营销知识，将极大地促进农业生产水平的提高。四是解决2300人就业。服农资物流中心网络销户500多个，近2300人参与农资供应、信息服务等工作，提高了农民就业水平，促进了和谐社会的建设。3、本项目建设方案合理,进度计划的安排比较适宜，符合总体规划的要求；项目在建设和运营过程中采取适当的环保措施后不会对生态环境产生不利影响。4、本项目建设充分地利用了当地及周边丰富的资源条件，项目有着巨大的市场需求，其行业发展前景良好。5、本项目建设条件充足，外部的交通、供水、供电等条件均可以满足项目建设及运营需要。6、项目财务评价显示本项目具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，从财务评价角度分析经济可行；并具有良好的社会效益。综上所述，本项目是可行的。14.2建议1、建议项目建设单位认真做好选址征地、环境影响评价等项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。2、项目成功的关键在于建设资金的按时足额到位，因此除资金筹措方案提及的筹资措施外，还要有备用的筹资渠道，以使资金有充分保证。-85-'