剧院地块项目可行性研究报告 36页

'项目可行性研究报告目录一项目界定11项目解析1（1）项目位置及四至1（2）地块现状1（3）项目配套分析2（4）地块分析小结3二投资背景和市场环境研究41广州宏观经济分析4(1)2007年广州宏观经济状况4(2)2008年一季度广州市经济运行情况4(3)广州宏观经济分析小结62市场环境分析6(1)广州写字楼市场分析6(2)广州动漫市场分析10三专业市场板块分析121办公物业市场板块分析122项目所在片区写字楼物业分析173片区商业市场分析224动漫商城案例研究23四项目发展建议251地块SWOT分析252项目定位25（1）项目整体定位25（2）容积率的确定26（3）写字楼定位26（4）商业定位28（5）车位29五项目经济效益评价301指标说明302项目开发建设进度安排303投资估算与资金筹措30（1）总投资估算30（2）资金筹措324投资使用计划32 项目可行性研究报告5销售收入测定32（1）销售收入估算32（2）出租收入估算336项目销售回款计划337资金来源与运用分析338项目利润339财务与敏感性分析34（1）赢利能力分析3410项目不确定性分析34(1)项目盈亏平衡分析34(2)项目敏感性分析34(3)委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算35六附件38附表1：项目开发成本估算表附表2：项目投资计划估算表附表3：项目销售收入与税金及附加估算表附表4：项目出租收入与经营税金及附加估算表附表5：资金来源与运用表附表6：项目损益及利润分配表附表7：项目现金流量表（全部投资）附表8：项目敏感性分析表 项目可行性研究报告一项目界定1项目解析（1）项目位置及四至项目地块占地面积2,739平方米，净用地面积2,355平方米。项目位于中山二路，地铁1号线东山口站出口旁。项目地呈方正矩形状，东面为菜园北街，南面为一片低矮住宅民房，再往南为东华路，西面为一乙级写字楼粤运大厦，北面为中山二路。项目临城市主干道，所处区域为广州传统的商业网区。地块位置示意如下：项目位置（2）地块现状地块现用作停车场，地块沿中山二路有临时建筑做街铺，地块现状如下：（3）项目配套分析P.3 项目可行性研究报告①交通配套分析路段道路分析项目临中山二路，中山二路属于中山路，是城市主干道，为广州市东西走向的主要干道之一，单边4车道，设计行驶时速60公里/小时。而项目南面的东华路是城市次主干道，通过东华路可以连接到广州市区内主要的快速路——内环路。公共交通分析项目位于地铁1号线东山口站旁，距离地铁出口距离在150米以内。在项目临中山大道处设有东山口公交站点，经过的公交车线路有十余条，在距离项目直线距离200米以内，农林下路与中山二路的交汇处设有东山电车总站。位于署前路，正在建设的地铁5号线站点出口与项目的距离也在250米内。项目的公共交通连接非常便捷。②商业、住宅配套分析地块所处的片区为广州传统的商业旺区之一，商业配套齐全。在与项目直线距离200米内，农林下路与中山二路交汇处有商业面积近2万的大型集中商业锦轩现代城，里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。在与项目相隔约500米处有位于署前路的东山百货，是大型的综合百货大楼。项目往西到中山三路地铁站出口有大型地铁上盖购物中心——中华广场。而农林下路和中山二路则有众多的临街商铺，商业业态齐全。片区内的住宅资源丰富，即有龟岗大马路片区的旧式住宅，也有中山路和农林下路的现代商品房，租赁房源充足。③其他资源分析片区内的医疗资源和教育资源发达。中山二路及附近路段集中了中山大学第一附属医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院，广州友好医院肿瘤科等广州具规模和影响力的医院，因此带动了该路段医药贸易行业的发展。片区内有广州市两大高校——广东工业大学和中山大学医学院，估计在校学生超过1万人，此外还有育才中学，农林下路小学等中小学校。大量的学生群体的存在为项目发展动漫商业提供了支持。（1）地块分析小结Ø项目的交通连接十分便捷，位于地铁出口旁，具备开发办公物业的必要交通条件ØP.3 项目可行性研究报告项目位于传统商业旺区，相关配套发达，项目具有丰富的商业、住宅资源配套Ø项目片区内的特定相关资源为项目发展提供了市场支持Ø项目地块规模小，限制了建筑设计的空间。P.3 项目可行性研究报告一投资背景和市场环境研究1广州宏观经济分析(1)2007年广州宏观经济状况2007年广州市实现生产总值（GDP）7,050.78亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长14.5%。其中，第一产业增加值161.09亿元，增长5.0%；第二产业增加值2,816.89亿元，增长15.6%；第三产业增加值4,072.80亿元，增长14.1%。第一、二、三次产业增加值的比例为2.29∶39.95∶57.76。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.8%、43.1%和56.1%。2007年末，广州市常住人口数1,004.58万人，比上年末增加29.12万人，增长3.0%；社会从业人员663.76万人，比上年末增长9.0%。其中，第一产业从业人员82.50万人，减少2.3%；第二产业从业人员263.76万人，增长11.2%；第三产业从业人员317.50万人，增长10.5%。城镇从业人员398.71万人，增长11.2%。(2)2008年一季度广州市经济运行情况2008年一季度，广州市完成地区生产总值1746.64亿元，比上年同期增长11.1%，增幅回落2.2个百分点。其中，一、二、三次产业分别完成增加值34.90亿元、654.83亿元和1056.91亿元，分别增长-2.6%、9.2%和12.8%，三次产业比例为2.00：37.49：60.51，与2007年全年相比，第三产业比重提高2.75个百分点。2008年一季度广州市经济运行的主要特点如下：工业生产平稳增长，但增幅回落一季度，广州市完成规模以上工业总产值2,157.15亿元，同比增长12.1%，增幅回落10.3个百分点。增幅回落的主要原因是雪灾导致交通受阻、电力供应紧张、部分汽车制造企业由于推出新车型而减少产量、电子产品更新换代滞后以及价格下降等。3月份生产基本恢复正常，规模以上工业产值和增速均创今年月度新高，完成产值801.12亿元，增长16.1％。民营工业企业增势较好。第三产业增速加快，贡献率加大与上年同期对比，一季度广州第三产业增加值增速加快1.5个百分点，第三产业增加值占GDP的比重加大0.79个百分点，第三产业对全市经济增长的贡献率加大17.02个百分点，第三产业拉动全市经济增长提高0.74个百分点。可见，第三产业增速加快，贡献率加大，是一季度全市经济增长的主动力。从需求来看，消费市场畅旺；固定资产投资增速加快；对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大消费市场畅旺P.34 项目可行性研究报告一季度，广州市实现社会消费品零售总额745.72亿元，同比增长16.1%，增幅加大2.7个百分点。其中，批发和零售业实现零售额623.15亿元，增长15.4%；住宿和餐饮业实现零售额122.57亿元，增长19.9%。固定资产投资增速加快一季度，广州市完成全社会固定资产投资316.93亿元，同比增长10.7%，增速加快1.2个百分点。其中，房地产开发投资在三大类固定资产投资中增长最快，投资137.22亿元，增长23.9%；基本建设投资143.70亿元，增长9.7%；更新改造投资35.22亿元，下降18.6%。从固定资产投资投向的产业看，第一、二、三产业完成投资分别为0.22亿元、59.42亿元和257.29亿元，分别增长77.1％、5.7％和11.9％。工业中的汽车制造业和电子产品制造业投资增速较高，分别完成投资17.03亿元和5.86亿元，分别增长1.3倍和34.7％。在第三产业中，房地产业投资遥遥领先，完成投资144.07亿元，增长24.5%；批发和零售业投资增长最快，完成投资6.86亿元，增长4.0倍。重大项目带动作用较强。一季度，全市超亿元的投资项目有37个，完成投资额97.24亿元，增长15.3％。对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大一季度，广州市商品进出口总值为182.51亿美元，同比增长15.3%。其中出口94.56亿美元，增长16.6%；进口87.95亿美元，增长13.9%。贸易顺差为6.61亿美元。受春节和雪灾等因素影响，2月份出口增速低迷，3月份恢复正常。1月、2月、3月当月出口分别增长24.7%、0.5%和22.9％。从经济运行质量来看，工业企业经济效益有一定的下滑；居民收入稳步增长；城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业;利用外资平稳增长；市场价格持续较快上涨居民收入稳步增长一季度，广州市城镇单位职工平均工资为11198元，同比增长15.3%。城市居民人均可支配收入为7361元，增长5.8%。人均消费性支出5202元，增长11.6%。随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出增速较快。一季度广州市城市居民人均服务性消费支出为1735元，增长13.8%，快于消费性支出增速2.2个百分点，占消费性支出总额的33.35%。农村居民人均现金收入为3107元，增长12.9%。城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业3月末，广州市城镇单位从业人员219.67万人，比上年末减少4.02万人，下降1.8％。其中，第一、二、三产业从业人员分别为0.76万人、98.93万人和119.98万人，分别比上年末下降3.4％、2.3％和1.4％。城镇登记失业人员总数为10.20万人，失业人员再就业人数为2.98万人，再就业率为29.20％。利用外资平稳增长P.34 项目可行性研究报告一季度，广州市外商直接投资实际使用外资额为6.47亿美元，同比增长7.9％。服务业引资步伐较快，制造业引资下降。一季度，服务业外商直接投资实际使用额为4.53亿美元，增长11.5%。制造业外商直接投资实际使用额为1.88亿美元，下降0.7%。市场价格持续较快上涨一季度，城市居民消费价格总水平同比上升7.1％，其中消费品价格上升9.1%，服务项目价格上升2.7%。农村居民消费价格总水平同比上升12.7%，其中消费品价格上升15.9%，服务项目价格上升2.6%。食品类仍然是价格上升的主导因素。(1)广州宏观经济分析小结广州市经济以第三产业为主，经济总量雄厚，在全国排名第三；城镇人均可支配收入也位居全国前列，居民消费意愿强烈，商业市场发达；在工业发展方面，三大主导产业发展势头良好，增长迅速，全市工业总产值位居全国前列。良好的商业消费环境及雄厚的工业基础将为广州市商业与写字楼市场的发展提供坚实的基础。2008年一季度，受雪灾天气的影响，广州经济发展增速有所放缓，企业经济效益有一定的下滑；到08年3月份，企业生产基本恢复正常，广州市经济增长速度回到正常轨道。一季度全市固定资产投资和居民人均可支配收入稳步增长。总体来说，雪灾天气对广州经济的影响已基本消除，广州市经济继续保持稳步增长的良好发展态势。2市场环境分析(1)广州写字楼市场分析2007年1月至2008年4月份，广州市批准预售的写字楼面积为51.06万平方米。在二级市场方面，07年1月到08年4月的总交易量为94.64万平方米，交易均价为11,472.39元/平方米；三级市场总成交量为31.46万平方米，交易均价为4,176.048元/平方米。07年1月到08年4月登记的写字楼租赁面积总共为610.38万平方米。以下为各个月份的具体数据：P.34 项目可行性研究报告时期新增供应量（万㎡）一手交易量（万㎡）一手交易价格（元/㎡）二手交易量（万㎡）二手交易价格（元/㎡）登记租赁面积（万㎡）2007年1月2.717.74121522.7433132.432月2.017.46108520.37552114.653月03.17140600.71566037.234月05.96109734.08452450.095月6.4311.01127151.55503628.886月10.898.7112673.2428253.117月0.575.61132171.03461644.348月07.65125292.4475452.459月08.01129032.44383636.7610月9.815.6284503.29473934.4411月4.23.11112233.82233335.4112月4.634.88101591.25395747.582008年1月2.647.58103990.73614737.062月02.59102362.84372518.343月03.3280130.12271853.024月7.172.23114330.93353934.592007-2008年4月广州市新增写字楼面积情况从上图可以看出，广州写字楼放量都保持一定的间隔时间，一般每间隔两个月就会出现一段时间的写字楼集中放量。由上图可知，2007年第二季度和第四季度为广州市写字楼放量高峰期，对比这个时期的写字楼一手和二手成交量和成交价格，由于市场上供给的增加，导致成交价格下降，成交量受此影响不明显。2007-2008年4月广州市写字楼一手市场交易情况P.34 项目可行性研究报告从上图可以看出，2007年上半年广州写字楼一手交易量和价格平稳并保持在高位水平，受房地产宏观调控影响，2007年下半年广州写字楼成交量大幅减少，价格下降明显；同时，2008年一季度受雪灾天气的影响，写字楼市场也处于低迷的状态，成交量与成交价格都创下近期内的最低水平。2007-2008年4月广州市写字楼二手市场交易情况从上图可以看出，广州市写字楼三级市场交易价格与二级市场价格相差较大，二手写字楼成交量受价格影响较大。总体来说，2007年二手写字楼成交量和价格波动较大，2008年一季度二手市场也处于低迷状态，4月开始市场有所回暖。2007-2008年4月广州市写字楼租赁市场情况P.34 项目可行性研究报告据统计显示，2007年广州优质写字楼租赁市场继续快速增长，平均租金录得10.5%的年度增长。此结果可以在上图得到验证，2007年以来，广州写字楼租赁市场持续旺盛，2007年写字楼总租赁面积达到了467.37万平方米，2008年前四月份租赁面积为143.01万平方米。目前广州甲级写字楼主要集中在天河北商圈和珠江新城商圈，交通便利，办公配套完善，租赁价100元/㎡·月以上。广州市乙级写字楼以300平方米以下的小单位为主，主要分布在环市路和东风路，租赁价约80元/㎡·月左右。2007年广州写字楼市场小结及2008年展望2007年上半年广州写字楼市场保持迅速增长势头，2007年下半年及2008年一季度，受国内房地产宏观调控政策及雪灾天气的影响，写字楼市场呈现出一定的低迷在状态，成交量和成交价格都有一定程度的下滑。随着各种不利影响因素的逐步削弱，广州市国民经济的持续发展使得写字楼市场的复苏成为必然。预期2008年广州经济继续保持高速发展态势，跨国公司和本地企业对优质写字楼的需求将保持稳定增长；不过2008年广州写字楼市场将面临大量供应的局面，同时受国内银根紧缩政策等不利因素的影响，市场上整体租金水平将有一定压力，空置率难免有所上升。在竞争压力下，品质较次的写字楼租金将有下调趋势，而顶级写字楼的租金则会继续保持在高位，并且有可能进一步上涨。(1)广州动漫市场分析动漫产业目前，广州从事网络游戏、动画、漫画的企业超过120家，从业人员15,000人左右，动漫产业年产值超过100亿元（不含衍生产品），占全国动漫产值的20%左右。而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表的龙头企业在国内同行中发挥着领头羊的作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场的30%。P.34 项目可行性研究报告广州动漫产业发展历程1、２００５年广州市网游动漫产业产值达４７．５亿元人民币，从事网络游戏、动漫业务的企业有７０家，从业人员１．２万人左右。其中，动画片制作和发行企业３０多家，网易、光通、世纪龙三家企业占据国内市场３０％份额。同时广州拥有漫画企业１０家，各类漫画组织、团体、学社２００多个。　　 　2、2006年，“YACA动漫拉阔广州06”将首先在锦汉展览中心拉开帷幕；而广州(国际)动漫节暨2006年动漫网游嘉年华则将于8月5日至8日在地铁公园前站动漫星城举行，本次活动将举行中国首届动漫模仿精英秀。国家批准广州继成都之后成为全国第二大挂牌的“国家网络游戏动漫产业发展基地”。3、2007年，“国家网络游戏动漫产业发展基地广州番禺园区”成立，区内共有各类动漫游戏企业330多家，其中产值上亿元的企业就有10多家，从事动漫游戏产业的高端技术人才超过1,000人。在市场方面，据不完全统计，目前番禺区的动漫游戏企业产品不仅占据了50%的国内市场份额，还大量销往国际市场。据悉，在东南亚地区，凡是2,000平方米以上的游戏厅，所采用的基本都是番禺制造的产品。如今，番禺的动漫游戏产品已在国内外有了一定的知名度，“番禺制造”已成为国内动漫游戏产业的名牌产品。4、2008年，广州目前从事网络游戏、动画、漫画的企业超过120家，从业人员15,000人左右，动漫产业年产值超过100亿元（不含衍生产品），占全国动漫产值的20%左右。而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表的龙头企业在国内同行中发挥着领头羊的作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场的30%。5、2008年，众多动漫、网游开发商纷纷投巨资进入广州，黄埔、天河软件园相继成为广州动漫网游产业的重要研发基地，集研发及设计动漫衍生产品于一体，迅速催生出一批成熟的具有本土特色的动漫节目，6、全国首家以动漫为主题的青年创业基地“青年动漫特区”也在广州市青年宫成立，吸引了众多卡通工作室、漫画社等近50个青年动漫社团与机构进驻创业。动漫交易市场2006年，广州“国家网络游戏动漫产业发展基地”地位的建立，给广州市动漫市场带来巨大的商机。2006年在广州举行的“广州（国际）动漫节暨2006动漫网游嘉年华”活动，四天迎客超过12万人次，超旺的人气让业界再次感受到广州动漫产业的美好前景。目前，广州已建或在建的大型动漫交易场所3家，具体情况如下：1、天河北龙口东动漫商城该动漫主题商城位于“广州软件信息广场”，靠近年底通车的地铁三号线五山站，首层面积为1,600平方米，二层面积1,800平方米P.34 项目可行性研究报告。间隔方面以八九平方米至20多平方米的面积为主，另外有少量60多平方米的铺位。租金方面首层平均为200多元/平方米/月；二层平均租金则为首层的三分之一左右。该动漫主题商城客户群以原创动漫、网游以及周边产品的商家为主，同时还增加了版权贸易这一环节，通过该商城可以把国外的原创卡通在国内生产、国外卡通片在国内享有播放权等。2、动漫星城位于人民公园南广场地下的“动漫星城”，兼享中山五路公交和公园前地铁站这两大地面、地下交通枢纽，毗邻北京路步行街，占据了广州城市、交通以及商业核心地带。动漫星城总投资6亿元，建筑面积3万平方米，使用面积2万平方米。3、动漫大厦目前，广州正在建设规模为15万平方米、可容纳50家以上企业的动漫大厦，广州市越秀区也在打造一个动漫网游为主体、面积达20万平方米左右、长约3公里的创意大道，为更多动漫名家落户广州服务。动漫市场分析小结广州动漫产业是全国动漫产业的重要组成部分，目前在国内的市场份额占到20%。2006年国家出台的《关于推动我国动漫产业若干意见》，更是为广州动漫产业的发展带来契机，预计到2010年，广州动漫产业产值将达到180亿元。因此，在广州现有的动漫产业良好发展环境下，加上政府的大力支持与推动，广州动漫产业的发展前景良好。广州动漫产业基地地位的进一步巩固，“动漫之都”知名度的益日提高，也将为广州动漫交易市场带来巨大商机。三专业市场板块分析1办公物业市场板块分析目前广州的写字楼物业市场主要分为三大板块，一是以珠江新城为核心的广州新CBD商务圈，二是以天河北为中心的天河商务圈，三是越秀区内环市路、东风路和中山路为轴线的老城区办公商务圈。环市路商务区域东风路商务区域中山路商务区域天河北高档商务区域珠江新城CBDP.34 项目可行性研究报告区域区域特征区域主流客源档次代表项目中山路商务区老城商业旺区商业带来的贸易代理、服务咨询中小企业等主要乙级，个别甲级电信广场、中华国际中心、捷泰广场东风路商务区老城商务集中区，东风路交通快捷政府带动的关联企业有、贸易、咨询等企业，客源主流中小企业主要乙级，个别甲级广发大厦、粤海集团大厦、锦城大厦、健力宝大厦环市路商务区老城成熟的商务中心区，周边高星级酒店、高级商业等配套集中涉外（金融、咨询、贸易、销售代理）机构集中区主要甲级，准甲级，广东国际大厦、好世界广场、世贸中心大厦天河北商务区目前广州最成熟的高档商务区中心国际型（领事馆、金融、贸易、科技）和国内知名企业聚集甲A级财富广场、中信广场、新创举等珠江新城CBDCBD，高档商务氛围逐渐成熟政府相关机构（海关、检察院等）、集团企业总部，金融等甲B级为主，甲A级数量不断增多华普广场、富力科讯、富力盈隆珠江新城CBD珠江新城CBD最早规划于1992年，由于当时广州的办公物业市场尚集中在越秀、东山等老城区，限于当时的市场容量，珠江新城的写字楼物业未获得发展机遇。广州政府于2002年重新对珠江新城CBD进行规划定位，用地面积约6.5平方公里，规划居住人口18万，提供就业岗位30万个。其定位为广州21世纪中央商务区的核心商务金融办公区，及华南区最重要的金融中心区域，成为金融企业的聚居地。根据广州城市总体规划，到2010年珠江新城中央商务区将基本建成体现广州城市形象的标志性区域，珠江新城交通网络及铁路系统，地铁3号线、5号线、地下轻轨，至2010年，全市将建成9条地铁线路，总长达255公里。珠江新城CBD的写字楼物业在2004年开始推向市场，由于当时该区域的办公物业尚处于起步阶段，故租金比天河北商圈和越秀区租金低，但随着2006年大量甲级写字楼的落成，及交通、商业配套设施的逐步改善，和政府优惠政策的扶持，大量的优质客户开始从天河北，越秀区等传统的商圈搬迁到珠江新城，使珠江新城的写字楼租金全面超越天河北和越秀，成为广州写字楼市场的热点区域。主力客户目前珠江新城办公物业的客户为大型企业区域总部，如房地产公司总部大楼、交通集团、烟草集团公司总部大楼；金融机构：世界500强和国有金融、银行、保险、证券公司；政府机构：国税、地税、省检、省计厅。这些都是甲级写字楼的优质客户。规模目前珠江新城在建写字楼总建筑面积约为94.8万平方米P.34 项目可行性研究报告，相当于目前天河区和越秀区甲级写字楼总存量的总和。未来3年珠江新城约新增200万平方米的写字楼物业，其中70万平方米为甲级写字楼，由于2008年甲级写字楼供应较少，租赁成交将主要以消化一批2007年新交付使用的甲级写字楼为主。租金目前珠江新城写字楼的平均租金约为150元~160元/平方米每月，属于广州写字楼市场的最高水平。优势片区定位高，商务形象好，已形成不错的商务氛围，且有政府的配套政策支持，未来将有多项大型政府配套工程在该区落成，进一步提高片区形象，吸引甲级写字楼的优质客户。不足目前片区内的商业配套略显不足，没有大型购物中心，目前仅靠黄埔大道与广州大道两条城市主干道与外界连接，这两条主干道在上下班高峰期交通非常拥堵，给进出珠江新城造成了不便，而片区内轨道交通要待09或10年才能建成，目前来看片区的交通配套有所不足。天河商务圈天河商务圈以天河北写字楼群为核心，是目前广州市最成熟的办公区域，也是广州主要的甲级写字楼商圈。片区的定位为广州市的中央商务区，区内配套成熟，不仅有数量众多的住宅物业，而且还有正佳广场，宏城广场，天河城广场等大型的集中商业，以及数量众多的临街商业及饮食配套，此外还有大型公建配套设施如天河体育中心，购书中心等。交通配套方面，轨道交通发达，除邻近广州火车东站外，地铁1、3号线连接片区，区内也有众多的公交线路经过。天河商务圈的发展是广州市写字楼物业市场整体升级和东移的结果。老城区土地供应的限制，写字楼档次的不足，迫使广州主要的写字楼商圈从越秀、东山等老城区向当时土地供应较多，且商业配套较好的天河区转移。经过10多年发展，天河商务圈以其高端的定位（中央商务区）和完善的配套设施成为广州市商务办公氛围最浓厚，甲级写字楼最集中，也是广州最重要的商务办公片区，吸引了大批国内外的大中型企业进驻。主力客户国内外大中型企业，跨国企业，港资、台资企业租金与售价目前天河商圈写字楼物业P.34 项目可行性研究报告因物业档次不同而租金和售价都有所差异。天河北的甲级写字楼如中信广场，大都会广场等租金约在130元/平方米每月以上，近期发售的中石油大厦和保利丰兴广场售价约在19,000~21,000元/平方米。档次稍低的准甲级物业租金约在70~100元/平方米每月区间浮动。优势片区内配套成熟，尤其是商业配套发达，轨道交通便利，商务氛围浓厚，是目前广州最成熟的商务办公区域，有利于建立企业形象，对进驻企业有较大吸引力。目前来看仍然是广州最具吸引力的办公区域。不足目前制约该片区发展最主要问题是道路交通问题。由于片区道路规划失当，加上区内写字楼密度很高，造成了片区内交通拥堵，在上下班高峰期经常塞车，迫使在该片区的上班族更依赖轨道交通，从而大大加重了轨道交通的压力。从短期来看，片区内的交通问题很难得到缓解。此外，虽然片区内集中了众多的甲级写字楼，但大部分档次未达到国际上的甲级标准，与珠江新城相比有一定差距。大部分写字楼的业权分散，也不利于吸引对租赁面积需求大的优质客户。越秀区商务圈越秀区办公商务圈为广州最早的办公物业集中区域，是广州第一代的商务办公区，其地位类似于深圳的罗湖商务区。区域内商业公建配套成熟，尤其是政府机构众多，交通便捷，曾经是广州众多外资企业，金融企业，大型公司的办公首选点。由于区域内有原广交会的主展馆——流花展馆，因此也吸引了一大批贸易公司在区域内设立办公地点。但随着广州经济不断发展，进入广州的企业规模和等级不断增强，越秀区商务圈已渐显出不足，主要是区域内的大部分写字楼档次较低，未达到甲级标准，而且物业管理水平不足，形象不高，硬件条件差，难以满足外资、大型企业的要求。而且区域内单一业权的写字楼少，大量小业权的存在阻碍了大型客户的进驻。随着天河商务圈的成熟和珠江新城商务圈的快速发展，越来越多的外企和大型企业从越秀商务圈搬迁至上述两商务圈，越秀商务圈的广州市核心商务圈的地位已经大为减弱。然而，作为广州市发展最早的核心商务办公区域，越秀商圈的成熟配套是目前其它商务圈难以比拟的，多年的沉积的商务办公氛围也使该区域仍然是广州主要的写字楼区域之一。目前天河和珠江新城商务圈的租金价格不断上涨，中小企业和处于创业阶段的企业已难以承受，而租金较低的越秀商务圈正成为这部分企业的首选之地。P.34 项目可行性研究报告越秀商务圈的办公物业主要分布在区内三条东西向的城市主干道——环市路，东风路和中山路，从而形成三个商务办公带。环市路办公带环市路办公带为广州最早的CBD，其办公物业的档次也是越秀商务圈中最高的，大部分物业都达到了甲级或准甲级水平。片区内高级商业配套齐全，有五星级酒店和高档购物中心，广交会的原展览馆——流花会馆也坐落在环市路，因此片区内的客户以涉外机构为主，包括金融、贸易、销售代理等企业是该片区写字楼物业的主要客户。虽然该片区作为广州第一CBD的地位已不再，但仍然吸引不少高端客户进驻。租金与售价目前环市路的高档甲级物业如广东国际大厦等的月租金与天河商务圈的甲级物业基本看齐，约在110元/平方米。而档次较低写字楼物业租金约在60~80元/平方米。东风路办公带东风路办公带最大的特点是片区内政府机构集中，广东省政府，广州市政府和其它主要政府部门都位于东风路，政府资源成为该片区写字楼市场的最大优势。最近广州市政府的规划提出要将东风路建设成为黄金八公里的甲级金融区，利用政府部门集中的优势，着重发展总部经济。因此该片区办公物业的前景值得看好。该片区早期的写字楼物业除少部分达到甲级标准外，大部分为准甲级或乙级物业。近两年随着写字楼市场水平的整体提升，不少甲级水准的写字楼开始推出市场，提升了该片区的办公物业档次。客户方面，以政府带动的关联企业居多，包括有中介咨询服务，金融服务业等，因处于会展商圈，也有不少贸易类型的客户进驻，企业的规模多属于中小型。租金与售价目前该片区办公物业的月租金约为60~85元/平方米，近期开售的两个办公物业项目，位于东风东路的紫园国际和东风西路的亚洲金融中心，销售均价分别为15,500元/平方米和12,000元/平方米。中山路办公带中山路从东到西共分八段，为中山一路至中山八路，横跨越秀、荔湾两个区。中山路沿线是广州市传统的商业旺区，农林下路商圈、中华广场商圈、北京路商圈和上下九商圈等广州主要的商圈都沿中山路分布，地铁1号线也有相当多的站点沿中山路一带布置，因此中山路办公带的商业配套最为齐全。中山路的办公物业主要分布在中山一路至中山五路，未形成较大规模的写字楼集中路段。P.34 项目可行性研究报告写字楼的档次普遍不高，多为乙级标准，且建设的年期较早，外观设计使用等已显落后。近两年落成的甲级写字楼项目电信广场和中华国际中心在一定程度上提升了该片区写字楼的档次。该片区的客户除电信广场和中华国际中心因物业档次较高和可租赁面积较大而吸引到优质的大型企业以外，大部分写字楼的客户以中小型企业为主，行业分布分散，由商业带来的贸易代理，中介服务咨询等占有相当的比例。租金与售价目前片区内仅有的两个甲级项目电信广场和中华国际中心的月租金都在130元/平方米左右，中华国际中心的07年中时的平均售价为13,500元/平方米。其余乙级物业的月租金为55～75元/平方米不等。2项目所在片区写字楼物业分析项目位于中山二路电信广场对面，根据周边写字楼的分布及与项目关联性的强弱，决定研究的片区范围东起中山一路中山立交，西至中山三路中华广场，南至署前路，北至东风路。从越秀区办公物业的板块来看，覆盖了中山路办公带与东风路办公带的部分地段。该片区的物业涵盖了越秀区主要的写字楼类型，既有近两年建设的甲级物业电信广场和中华国际中心，亦有90年代末期建设的准甲级或乙级物业如新裕大厦和粤运大厦，还有更早期在90年代初建设的广州第一代写字楼如东骏广场等。客户和租金售价等基本和各办公带的特征相符。我们根据片区写字楼物业的代表性，规模，与项目的契合度等方面，在不同路段选出以下典型物业做分析对比中山路段（从中山一路至中山三路，包括东川路与白云路）名称广东电信广场位置中山二路级别甲级主要配套10部电梯，中央空调，智能终端，近500个车位建筑面积总建面15万平方米，写字楼面积78,000平方米，单层面积1,800平方米，共68层开间分布起租面积为400平方米以上空置情况现出租率为99％，只剩一单位出租P.34 项目可行性研究报告租售价格租金约为135元/平方米/月（低层单位），管理费28元，不对外出售。主要客户大中型企业，外资公司裙楼形态1～3层为商业裙楼，业态为酒楼、证券营业部、咖啡庭等商业租金首层为310元/平方米，2层为180元/平方米，3层为120元/平方米名称汇隆大厦位置中山二路级别乙级主要配套3部电梯，中央空调，会议厅建筑面积单层面积约400多平方米，共20层开间分布开间面积为110平方米左右空置情况现出租率约为85％，剩余少量单位出租租售价格租金约为60元/平方米/月，管理费25元，不对外出售。停车位租金1,000元/月主要客户中小型贸易企业，大部分与医疗器械相关裙楼形态1～3层为商业裙楼，首层为银行营业部及药店，2～3层为牙科医院商业租金名称粤运大厦位置中山二路级别乙级主要配套3部电梯，中央空调，互联网端口，地下三层车库，52个车位建筑面积单层面积约950平方米，共28层开间分布最小开间面积为60平方米左右，最大可租面积651平方米，一般租户的租赁面积在100～250平方米不等。开间实用率为64％。空置情况现出租率约为90％，剩余少量单位出租，现有空置单位多为大面积的开间，约在300平方米左右P.34 项目可行性研究报告租售价格租金约为55元/平方米/月起，管理费20元，中央空调费0.3元/平方米/天。不对外出售。停车位租金600元/月。主要客户中小型贸易企业，中介服务业，医疗器械相关公司。物业的主要的租赁对象为对办公面积需求不大的中小企业。裙楼形态2层为商业裙楼，原为酒楼，现已停业商业租金名称中华国际中心位置中山三路级别甲级主要配套25部客梯，中央空调，写字楼会所，会议厅，室内运动场所，1100个车位建筑面积分A、B塔，A塔高26层，B塔高62层，单塔单层面积约1800平方米，总办公面积约12万平方米开间分布最小开间面积约为120平方米左右空置情况现出租率约为90％，剩余部分单位出租租售价格租金约为130元/平方米/月，管理费29元，。停车位租金800元/月主要客户大型外资知名企业，企业总部裙楼形态没有裙楼，1～2层为大堂商业租金中山二路是中山路办公带中办公物业较为集中的区域。路段内除电信广场、中华国际中心两个甲级项目外，其余写字楼都为乙级标准，单层面积小于1500平方米，开间面积约在70~110平方米左右。从租赁的情况看，空置率低，证明了这个路段的租赁需求较大。客源方面，绝大部分为中小企业。由于路段内聚集了不少广州市具规模的大医院，如中山大学第一附属医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院等，因此吸引了大批从事医疗器械药品贸易的企业在此路段办公。其余的租户包括中介咨询服务业，其它类型的贸易公司等。商业裙楼方面，除电信广场有较大规模裙楼作商业外，其余办公物业的商业裙楼规模不大，业态通常是首层为银行营业网点，二层以上为酒楼，商铺或整层出租给医院。在市调过程中我们发现该路段写字楼普遍面临车位不足的问题，由于基底面积小，可提供的车位不多，大部分写字楼已不能满足租户日益增多的车位需求。P.34 项目可行性研究报告以项目旁边的粤运大厦为例，其提供的车位总共只有52个，据其租赁处介绍车位的使用情况十分紧张，并不能保证新进驻的租户有车位停泊。车位的缺少对路段内办公物业的租金有一定的贬损。中山一路和中山三路的办公氛围较淡，写字楼物业不多，但其租赁情况尚算良好。东风路段（包括农林下路）名称新裕大厦位置农林下路与东风路交汇处级别乙级主要配套5部电梯，中央空调，110个车位建筑面积单层面积1,250平方米，总建面73,400平方米开间分布单位面积80、100、150平方米不等，大面积起租空置情况现出租率约为90％，剩余少量单位出租租售价格租金约为75元/平方米/月，管理费28元，二手售价约12,000元/平方米。停车位租金1000元/月主要客户物流贸易公司、金融服务企业，房地产开发企业裙楼形态4层商业裙楼，1～2层为商铺，三四层为酒楼商业租金底层临街商铺370元/㎡/月，底层内铺320元/㎡/月，二层商铺250元/㎡/月名称东山天誉商务大厦位置东风东路级别准甲级主要配套4部电梯，50个车位建筑面积单层面积1,000平方米左右，层高24层开间分布单位面积70、130、160平方米不等空置情况现出租率约为90％，只有少量单位出租租售价格租金约为90元/平方米/月，管理费8元。现二手售价为15,000元/平方米主要客户中介服务业、金融服务企业，贸易公司裙楼形态3层商业裙楼，1层为商铺，2~3层夜总会商业租金底层商铺150元/平方米/月P.34 项目可行性研究报告名称东峻广场位置东风东路级别乙级主要配套每座3部电梯，中央空调，270个车位建筑面积分4座，每座单层面积670平方米，层高33层，总建面101,601平方米开间分布主流单位面积140平方米左右空置情况现出租率约为98％，只有极少单位出租租售价格租金约为55元/平方米/月，管理费28元。主要客户中介服务业，科技公司，金融行业裙楼形态4层商业裙楼，1层为商铺，快餐店，2~4层为酒楼、夜总会商业租金名称锦城大厦位置东风东路，天誉商务大厦斜对面级别甲级主要配套6部电梯，中央空调建筑面积单层面积1,115平方米，总建面3万平方米开间分布主流单位面积135平方米左右空置情况现出租率约为60％，空置单位较多租售价格租金约为100元/平方米/月，管理费25元。07年底开盘售价为14000元/平方米主要客户金融企业，科技贸易公司裙楼形态没有商业裙楼商业租金P.34 项目可行性研究报告东山路段的办公物业的整体档次要比中山路段为高，租户来源也发生了变化，主要集中在金融服务业和中介服务业。因商务办公气氛比中山路段要好，因此租金相应比中山路段高。主流的开间面积约在130平方米，大部分写字楼物业都出售，因此小业权众多。除锦城大厦因租金过高且开盘不久导致空置率较高外，其余物业租赁情况良好。除东峻广场商业裙楼规模较大外，其余办公物业的商业裙楼规模较小，一般在2~3层，业态多为夜总会，酒楼。因商业氛围弱于中山路段，其租金比中山路段商业裙楼低。1片区商业市场分析因项目商业规模较小，无法改变区域商业格局，因此商业市场研究的范围只选取项目所在路段中山二路、三路及邻近路段农林下路和东川路的商业市场。片区为广州市原东山区的主要和传统商业区，经过多年的积累和沉淀，商业氛围已十分浓厚，再加上片区内两个地铁1号线站点东山口站和烈士陵园站来带的大量人流，该片区已成为越秀区东部最主要的商业区和广州市主要的商业区之一。片区的商业形态齐全，既有一层的临街商铺，亦有集中式商业，及大型的百货商店和综合购物中心。大型百货商店有位于农林下路的广州王府井百货和位于署前路的广州东山百货，均是在广州消费者中具有良好口碑的中高档大型的老牌国有百货公司。王府井百货于1996年开始营业，是北京王府井百货于首都外设立的首间分店，营业面积16,000平方米，日均客流量达6~8万人次。而广州东山百货经营时间更长，于1993年开业，营业面积约6,500平方米，在相当长的一段时间内占据者东山区百货零售业龙头的地位。综合购物中心则有位于中山三路烈士陵园地铁站上盖的中华广场，是广州最大型的地铁上盖商业之一，商业建筑面积达到17万平方米。自2000年开业以来日均客流量保持在30万人次，黄金周客流更达70万人次，其时尚年轻的品牌路线吸引了大量的年轻消费者。集中商业中心主要有东川路的东川运动名城和农林下路的锦轩现代城。东川运动名城经营面积达7,000平方米，层高5层，经营中高档国内外运动品牌产品，是全国最大规模最多名店汇聚的运动主题式商场，经营状况良好。而锦轩现代城则为裙楼商业，位于地铁东山口站上盖，其裙楼上为住宅，负一层商业与地铁站出口连接。经营面积近2万平方米，负一层“时尚大本营”有元绿寿司、仙踪林进驻，一层为“名店坊”，二层为“服饰会”，三、四层为“好又多超市”，五层“柏悦酒家”为粤菜专家，六层“锦官宴语”是精品川菜。临街商铺主要沿农林下路、东川路和中山二路分布。业态方面，农林下路商铺P.34 项目可行性研究报告主营女士系列产品，包括中档特色服饰，化妆品，婚纱店等。而东川路因有东川运动名城的存在而以经营运动用品为主，中山二路的商铺业态较多样化，有银行营业网点，日常消费用品店，而该路段众多的医疗机构也使得药店和售卖医药器械的店铺占有相当的规模。片区的临街商铺经营状况良好，很少出现转租或出售的放盘。租金方面，临街商铺的租金一般可达到500元/㎡/月，部分农林下路和东川路的街铺更可达到700元/㎡/月。市场上商铺买盘很少，中山二路少数的商铺放盘价格达到50,000元/平方米。集中商业和购物中心的租金的浮动幅度较大，锦轩现代城二楼的租金约在200元/㎡/月，而中华广场的租金约在200~800元/㎡/月不等。1动漫商城案例研究由于项目拟发展动漫商业，因此本部分选取广州较成功的动漫商城案例——位于公园前的动漫星城作为案例研究动漫星城位于地铁一号线公园前站内，为地铁上盖物业。项目总投资6亿元，建筑面积3万平方米，使用面积2万平方米，是一个集产品展示、发布、销售、体验、互动、娱乐、销售、购物于一体的大型动漫产品交易场所。空间布局：动漫星城分东西两翼，东翼共分三层，西翼两层。据我们现场调查，东翼负一层主要以经营服饰、化妆品、餐饮店为主，销售动漫产品的店铺较少，只有两家；负二层主要以经营饰品、化妆品、动漫产品的店铺居多；负三层经营衣物、鞋等用品较多。有一个共同的特点是，店内销售的衣物、饰品等多少都与动漫有一定的相关，如衣物可能有动漫图案，饰品上雕刻有动漫图案等。另外，负二层销售的动漫产品主要集中在一个叫动漫世界的地方，为负二层的夹层，里面销售产品统一，规模不大但动漫各类产品齐全，可谓动漫星城的精髓之地。西翼分两层，负一层主要为餐饮；负二层有动漫电子产品展示区，经营动漫电子产品、手机、MP3等的店铺，还有电子游戏室等娱乐场所。价格：动漫星城内商铺只租不售，分为两种，一种为位于场地中间的限高铺位，一种为位于场地靠墙位置的不限高商铺。限高铺位一般租金在320元/㎡·月，不限高商铺一般为500元/㎡·月，每个月的物业管理费为60元/㎡·月。各个铺位因位置的不同租金会有所差异。案例启示Ø动漫商业项目需具备便捷的交通连接条件，以便吸引不同区域的动漫爱好者前往；Ø单纯以动漫产品出现的商业较少，一般是以动漫为主题，配合相关的商业形态，如小饰品，特色服装，电子产品等；Ø租金情况基本与区内其他商业业态租金一致。P.34 项目可行性研究报告四项目发展建议1地块SWOT分析优势：Ø交通便利是该项目最大的优势，项目位于地铁1号线东山口站旁，离地铁出口距离在150米内，而建设中的地铁5号线署前路出口与项目的距离也在300米以内；在中山二路沿线，中山路是广州东西向的最主要城市主干道之一，单向4车道，连接广州东西部；地块前设有东山口公交车站，十多条公交线路经过，而离项目约100米处农林下路与中山二路交汇处还有东山电车总站；Ø临城市主干道，通达性和项目的昭示性强Ø项目所处的路段为片区内写字楼物业较集中的路段，办公氛围较好Ø项目位于传统商业旺区，住宅、商业配套齐全，尤其是商业配套特别发达Ø项目地块方正，有利于物业的建筑设计劣势：Ø地块净用地面积较小，不易进行形象展示Ø地块较小，可建的车位数量不多，将对项目的定位和售价有一定的制约Ø项目周边为建成区，对项目未来施工带来影响机会：Ø广州市发展迅速的以现代服务业为主的第三产业给项目带来租赁需求Ø路段内众多的医疗机构带来的医疗贸易公司给项目带来机遇Ø广州市政府规划与项目路段邻近的东风路办公带发展总部经济，提升区域的商务价值威胁Ø东风路办公带未来建设的办公物业可能对项目构成威胁Ø趋紧的金融政策给项目未来融资带来较大的不确定性2项目定位（1）项目整体定位项目对面为甲级写字楼电信广场，而路段的写字楼多为乙级。电信广场在一定程度上提升了路段办公物业市场形象；而从附近东风路办公带近期推出的写字楼物业来看，都属于甲级或准甲级，可见较高档的写字楼是目前区域市场发展的趋势和要求。因此，为进一步突出项目形象，拉开与周边低档次写字楼的差距，项目的整体定位可为准甲级写字楼。（2）容积率的确定容积率的确定遵循以下思路：一是从建筑技术上论证，建筑技术实现P.34 项目可行性研究报告有无问题，二是通过案例的研究，寻找区域写字楼市场上有无与目标容积率相近的项目。项目最初拟定的容积率为13，则可建面积为30,615平方米，按每层面积1,500平方米算，则应建层数为20层以上。根据与设计院的沟通，该层数属于一般写字楼设计规范的正常范围，不属于超高超限建筑，在建筑技术上实施不存在问题。根据我们对项目附近路段相近规模，建成时间离现在较短的写字楼项目研究，我们发现区域内占地面积相近的写字楼项目容积率如下：项目名称位置占地面积（㎡）容积率建成时间广发银行大厦农林下路与东风路交汇处4712121996年新裕大厦农林下路与东风路交汇处605411.92000年亚洲国际金融中心东风西路与盘福路交汇处3606.1711.82007年越秀城市广场东风东路与小北路交界881312.12005年丰川国际大厦（为烂尾楼改造而成）东风路与德政路交汇处222714.652007年待批项目东风中路与小北路交界517011.8待审批规划从该区域现有的相近规模，相近地段的写字楼项目和待审批的项目来看，普遍的容积率在12左右，而容积率较高的一个项目，前身是烂尾楼，一般政府对烂尾楼项目的规划审批会较宽松。因此，可以判断该区域写字楼项目可争取到的容积率一般为12左右，这与目标容积率13有一定差距。从保守的角度考虑，我们认为在一般情况下，该项目可争取到的容积率为12左右，故定项目的容积率为12。在此容积率下，项目的计容积率面积为28,260平方米，与附近路段最近发售的项目如锦城国际体量相当。（3）写字楼定位单层面积项目附近的乙级物业单层面积在1,000平方米以下，而项目对面的电信广场单层面积在1,800平方米左右。结合项目的占地面积和净用地面积考虑，应留出部分面积铺设道路和建小型广场，故可取单层建筑面积为1,500平方米。产品定位综前所述，项目的写字楼定位为准甲级物业。因此物业采用玻璃幕墙，突出中高档物业形象，安装中央空调，及铺设网络宽带。电梯的数量设置，该路段的单层面积小于1,000平方米的写字楼一般设置3~4部电梯。考虑到电梯数量对写字楼档次的影响较大，因此建议设置不少于4部客梯，1部货梯。P.34 项目可行性研究报告户型方面，考虑到项目建成后以销售为主，且片区内小开间的单位普遍受欢迎，因此项目的户型为小开间，主流开间面积75~90平方米左右，建筑设计上尽量保持开间的方正及注意剪力墙的布置，使开间可以灵活组合。建议每层除公共洗手间外，每隔3~4个开间预留排污管道，便于客户日后设置私密洗手间。客户定位考虑到片区写字楼项目的客户以中小企业为主，因此本项目的主要客户来源也应该面向中小型企业。核心客户重要客户边缘客户片区内从事医疗器械贸易的中小公司，医疗咨询机构，私家诊所中小贸易公司，从事现代服务业（金融、科技方向）的中小企业，中介服务业（律师行，税务师行，咨询行业等）港资，及部分规模较小的外资客户价格定位项目销售价格制定时考虑以下因素Ø东风路上甲级或准甲级写字楼的二手市场售价为13,000元~15,000元/平方米左右；Ø东风路商务办公气氛较浓，较本项目具有区位优势；Ø该片区办公物业市场趋于稳定，未来价格增长空间有限；Ø项目在2010年发售；因此根据谨慎原则，确定项目在2010年时发售的价格为12,500元/平方米。办公物业的租金为75元/平方米，管理费为25元/平方米。（4）商业定位体量目前片区写字楼的商业裙楼普遍在2～4层，项目所在的中山二路的纯商业中并无出现裙楼的形态。虽然邻近的农林下路锦轩现代城商业裙楼层数达到6层，面积近2万平方米P.34 项目可行性研究报告，但其中对面积需求大的超市、酒楼已占据四层，且采用只租不售的经营模式，与本项目销售回现的经营模式不同，故锦轩现代城商业裙楼的参考意义不大。考虑到日后项目商业要销售回现，若过多地增加裙楼商业的面积，可能面临销售困难或销售率偏低的问题，因此本项目的商业裙楼应根据片区的写字楼案例的现状，在1、2、5、6层设置4层商业裙楼，但5、6层未来经营模式需借助动漫或出版业等主题进行经营。单层面积可设置为1,500平方米，则总的商业面积为6,000平方米，3-4层分成提供给广州市文化局作为剧院使用。商业业态项目商业拟发展动漫为主题的商业。如前所述，项目周边存在较多的教育设施，从小学到大学，校内的学生可为动漫商业的发展提供较有力的需求支持。而项目位于商业旺区，地铁站旁，交通便利，也符合发展动漫商业的地理位置条件，因此项目的商业部分整体定位可为动漫销售和体验的动漫商业。产品定位由于动漫及其相关商业所需的面积一般较小，故建议项目商业铺位的主流开间在10～20平方米，可保留部分开间面积在50平方米以上的大开间，满足不同的需求。价格定位目前中山二路临街商铺的二手交易价格在50,000元/平方米左右，月租金为500元/平方米。考虑到本项目商业可以临中山二路的面积小，多为内铺，售价应有一定折让。可定首层商铺的售价为40,000元/平方米，其余各层根据一般商业物业价格制定规律及片区二层以上商业租金约在200元/平方米以上的情况，综合计算出二层商业售价为25,000元/平方米，三层以上商业的售价为18,000元/平方米。租金根据片区商业的一般租金水平，可定综合租金为250元/平方米。（1）车位目前片区的写字楼普遍存在车位紧张的状况，因此本项目可通过增加车位数量，提升写字楼的档次，从而提升售价和租金。建议地下三层全部用作停车场用途。停车场单层面积为1,500平方米，总面积4,500平方米。按每个车位需要面积45平方米计算，可提供约100车位，超出路段内大多数写字楼物业的平均水平，有力提升项目的档次。参考目前市场上的车位租金，按每车位每月800元计算。P.34 项目可行性研究报告五项目经济效益评价1指标说明本部分经济效益评价以项目整体为评价对象。项目整体用地规划指标序号项目指标1用地面积(㎡)2,3552容积率124总建筑面积（㎡）32,7605其中：计容积率面积(㎡)28,260　商业6,000.00写字楼22,260.00　不计容积率面积(㎡)4,500　地下车库、设备用房4,5002项目开发建设进度安排根据项目规模和地块现状，作出开发进度安排如下：项目预计于2009年第1季度开始动工，2010年第3季度末竣工验收。项目计划于2010年第1季度开始销售，预计于2010年第4季度末销售结束，销售率写字楼按90％，一层商业按90%，二层商业按65%，五、六层商业按50%测算。3投资估算与资金筹措（1）总投资估算序号项目名称总额（万元）单价(元/㎡)占总投资比例1土地成本9,234.242,818.7534.03%2前期工程费226.0869.010.83%3建安工程12,791.163,904.5147.14%4管理费667.54203.772.46%5不可预见费390.52119.211.44%6其他费用367.38112.141.35%7财务费用2,460.78751.159.07%8销售费用994.28303.503.66%9合计27,131.978,282.04100%注：单价为按总建筑面积分摊计算的单价Ø总投资估算说明①土地成本——补交地价测算P.34 项目可行性研究报告项目的土地为行政划拨用地，原土地用途为影剧院C35，现要改变土地使用性质为办公综合用地，需补交地价。根据与委托方的沟通，所需补交的地价以基准地价为标准。经查项目所在位置的办公综合用途土地的基准地价为3267.6元/平方米（楼面地价），项目按容积率12计算容积率面积为28,260平方米。则应补交的地价为9,234.24万元。②前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用等，费用确定主要参考近期《广州市建筑工程价格信息》和区域同类房地产开发项目的实际情况。项目前期费用为226.08万元。③建安工程费包括基础、主体、水电安装、室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安工程费用为12,791.16万元。④管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按广州市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，项目管理费按前述3项之和的3%计取。项目管理费为667.54万元。⑤不可预见费不可预见费按前述前期工程费、建安工程费之和的3%计取较为合理。项目不可预见费为390.52万元。⑥其他费用主要指工程监理费、工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用。项目其他费用为367.38万元。⑦财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。利息费用合计为2,460.78万元。⑧销售费用包括广告及代理费等，参考目前广州市房地产开发项目的标准和同类房地产项目的具体情况，取销售费用为销售额的3%。项目销售费用为994.28万元。P.34 项目可行性研究报告（1）资金筹措投资资金来源包括自筹资金、银行融资及销售回款。经测算资金筹措情况如下表所示：项目资金来源表序号项目资金(万元)比例1自筹资金10,000.0036.86%2银行融资10,000.0036.86%4销售回款7,131.9726.29%总投资27,131.97100.00%1投资使用计划结合项目开发工程进度合理计划资金投入量，具体见表附表《投资计划表》。2销售收入测定（1）销售收入估算销售收入：根据项目规划指标及市场分析，预计项目的销售收入为33,143万元。项目销售收入测算表项目可售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售率销售收入（万元）写字楼22,26012,50090%25,043商业6,000一层40,000二层25,000五,六层18000一层90％，二层65％，五六层50％8,100合计28,260--------33,143销售税金及附加测算销售税金及附加：按规定，广州房地产二级市场转让税费主要是营业税（销售额的5%），教育费附加（营业税的3%），城市建设维护税（营业税的7%），印花税（销售额的0.05%），合计为销售额的5.55%，项目销售税金及附加为1,839.41万元，土地增值税1,114.46万元。根据广州市类似项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，计算各时期的销售回款金额项目各期的销售收入具体见附表：《项目销售收入与经营税金及附加估算表》。（2）出租收入估算项目剩余未销售物业及车位可供出租，预计出租收入及物业净转售收入共为17,343.87万元P.34 项目可行性研究报告项目出租收入测算表项目可租面积（㎡）租金单价（元/㎡/月）租金年增长率租金净收入（万元）净转售收入（万元）商业2,1752502%6,231.207,254.16写字楼2,2261002％车位4,500182％合计8,901--------13,485.361项目销售回款计划根据广州同类项目的正常销售情况及本项目的实际情况，根据预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。项目计划于2010年第1季度开始销售，预计于2010年第4季度销售结束。项目销售回款计划详见附表《项目销售收入与经营税金及附加估算表》。2资金来源与运用分析企业自筹资金10,000万元，达到“自筹资金不低于总投资35%”的要求，其余资金缺口通过银行借款及销售回款筹措。项目的资金来源与运用情况详见附表《资金来源与运用表》。经以上分析测算，项目后续建设资金来源有保障。3项目利润经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、成本利润率等指标详见下表：项目利润估算表序号项目计算公式金额（万元）(1)经营收入（包括销售，出租及净转售收入）50,524.00(2)开发成本23,676.92(3)经营成本（出租）1,111.12(4)销售费用994.28(5)销售税金及附加4,624.43(6)土地增值税1,114.46(7)财务费用2,460.78(8)利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)16,542.02(9)所得税所得额×25%4,135.50(10)净利润(6)-(7)12,406.51(11)成本利润率利润总额/总投资60.97%(12)税后成本利润率净利润/总投资45.73%注：项目各计算期的利润测算详见附表《项目损益及利润分配表》。P.34 项目可行性研究报告1财务与敏感性分析（1）赢利能力分析经测算，项目内部收益率28.5%，超过基准收益率12%；财务净现值为5,156.76万元，因此，经济评价可行。项目投资回收期为2.22年，利润总额为16,542.02万元，税后利润为12,406.51万元，税后成本净利润率为45.73%，盈利指标属于同类项目的一般水平。2项目不确定性分析(1)项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下：在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知项目保本销售均价商业一层28,000元/平方米，二层17,500元/平方米，五、六层12,600元/平方米，写字楼为8,750元/平方米。根据市场分析，该项目的保本销售价格实现难度一般，风险处于一般水平。(2)项目敏感性分析①销售收入、开发成本敏感性分析我们对租售收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见附表《项目敏感性分析表》。以下为项目各指标相对变动的反映结果：因素变化测算结果基本方案税后利润(万元)12,407成本利润率60.97%内部收益率28.5%当租售收入下降10%税后利润(万元)9,649成本利润率47.59%内部收益率22.7%当开发成本上升10%税后利润(万元)11,664成本利润率54.48%内部收益率25.6%经测算可知：²本项目的租售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生一定影响，租售收入的变动对项目效益影响更大；²项目租售收入和开发成本等在不利影响下，项目仍有较大的赢利空间，说明项目具较强的抗风险能力；²保证租售价格和租售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证；P.34 项目可行性研究报告(1)委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算在可销售的物业面积中有3,000平方米剧院应分成给予文化局，作为剧院使用。这部分面积按商业销售价格（18,000元/平方米）计算，收入为5,400万元，约占项目销售总收入的10%。因此以此作为分成比例分析的切入点，即从委托方权益占90%的情况开始分析。本次测算考虑了地价和工程成本的变化对分成比例的影响。在不同地价或工程成本下委托方在不同分成比例下的收益如下不同地价地价变化分成方案（委托方所占权益）委托方收益指标不变90%税后利润(万元)9,649成本利润率47.59%内部收益率22.7%80%税后利润(万元)6,488成本利润率32.12%内部收益率16.1%70%税后利润(万元)3,111成本利润率15.46%内部收益率9.5%下降10%90%税后利润(万元)10,146成本利润率51.87%内部收益率25.5%80%税后利润(万元)7,202成本利润率36.96%内部收益率18.8%70%税后利润(万元)3,825成本利润率19.70%内部收益率11.5%下降20%90%税后利润(万元)10,644成本利润率56.47%内部收益率28.8%80%税后利润(万元)7,886成本利润率42.01%内部收益率22.1%70%税后利润(万元)4,538成本利润率24.27%内部收益率14.0%不同工程成本工程成本分成方案（委托方所占权益）委托方收益指标上升10%90%税后利润(万元)8,803成本利润率41.26%内部收益率19.9%P.34 项目可行性研究报告80%税后利润(万元)5,426成本利润率25.52%内部收益率13.2%70%税后利润(万元)2,049成本利润率9.67%内部收益率7.1%上升20%90%税后利润(万元)7,740成本利润率34.56%内部收益率16.8%80%税后利润(万元)4,363成本利润率19.55%内部收益率10.6%70%税后利润(万元)986成本利润率4.43%内部收益率5.1%通过测算可知，在一般情况下，当委托方收益分成比例为70％时，委托方的收益低于基准收益率，委托方将无法收回投资。若当工程成本增加20%时，则委托方收益分成比例低于80%时，已经出现投资无法收回的情况。考虑到近期宏观经济环境通货膨胀急剧，5月份PPI（工业品出厂价格）同比上涨8.2%，为近四年来最高，物价不断攀升已成必然趋势。项目在半年后2009年1季度开始动工，动工时工程成本增加10%~20%的可能性较大。故建议委托方可接受的最低的分成比例应在75％左右，如工程成本上升幅度较大，应进一步提升委托方的分成比例。P.34 项目可行性研究报告六附件附表1：项目开发成本估算表附表2：项目投资计划估算表附表3：项目销售收入与税金及附加估算表附表4：项目出租收入与经营税金及附加估算表附表5：资金来源与运用表附表6：项目损益及利润分配表附表7：项目现金流量表（全部投资）附表8：项目敏感性分析表P.34'