住宅小区建设项目申请报告 50页

'目录1、项目申报单位和项目情况简介41.1项目申报单位情况41.2拟建项目情况41.3项目背景51.4项目建设的必要性71.5项目编制依据91.6项目编制范围及报告编制原则92、市场需求分析112.1市场定位112.2目标市场的发展现状122.3盐城房地产业的走势预测182.4本项目市场竞争优势192.5市场分析结论213、建设规模与建设内容223.1建设规模223.2建设内容224、项目建设条件244.1项目建设条件概述244.2建设地点区位条件2450 4.3交通环境274.4区域环境状况275、工程技术方案285.1总图布置285.2土建工程325.3公用配套工程335.4工程技术方案分析结论376、节能分析386.1建筑节能386.2节排水节能386.3电气节能387、生态环境影响分析387.1采用的环保标准387.2环境影响初步分析397.3施工期环境保护措施397.4项目建成后环境保护措施407.5环境影响分析结论及建议418、劳动安全428.1设计依据428.2施工期劳动安全428.3项目建成后劳动安全4250 9、项目实施进度4410、投资估算与资金筹措4510.1固定资产投资总额估算4510.2资金筹措及投资计划5011、财务分析与评价5111.1总成本费用估算5111.2财务评价5112、结论和建议5412.1结论5412.2建议5550 1、项目申报单位和项目情况简介1.1项目申报单位情况公司名称：江苏稳健房地产开发有限公司公司地址：盐城市都市创业园内法定代表人：曹妙生项目负责人：朱根荣联系电话：13338933815邮编：224300江苏稳健房地产开发有限公司成立于2010年9月，组织机构代码：69449728-4，注册资本5000万元人民币，经营范围：房地产开发经营。经省建设厅核准该公司房地产开发资质为暂定二级。江苏稳健房地产开发有限公司现有职工近30名。公司产权明晰，法人治理结构合理，机构设置完善，现有总经理办公室、财务部、销售部、客户服务部等部门。在新的历史条件下，公司将坚持“敬业、务实、精致、完美”的企业理念，为盐城市留下最优秀的作品，迎接新的居住文明。1.2拟建项目情况1、项目名称：“申鑫名城”住宅小区建设项目。2、项目建设地址：新洋经济区开放大道西侧，新洋路北侧。3、项目总用地面积：99191平方米；4、建筑占地面积：22028平方米；5、总建筑面积：168624平方米，其中：住宅建筑面积140643平方，商业建筑面积25206平方米，物管用房、社区管理服务及社区活动用房建筑面积2775平方米，50 地下储藏室及车库建筑面积27255平方米,6、项目总投资：76241.27万元人民币；7、项目地块周邻情况：项目区东面为开放大道，南面紧临新洋路。开放大道为城市主干道通向市区。8、项目进展情况根据盐城市总体发展规划要求，江苏稳健房地产开发有限公司拟在开放大道西侧、新洋路北侧实施“申鑫名城”住宅小区建设项目。本项目地块通过公开出让竞得项目建设用地开发使用权，自然人曹妙生于2010年7月6日和盐城市签订了国有土地使用权出让合同，江苏稳健房地产开发有限公司组建后，公司与盐城市国土资源局签订了《土地交付合同》。目前项目建设场地的拆迁工作已经完成。《土地交付合同》及变更协议详见附件。依据盐城市城市总体规划和国土局批文，拟建项目区已被规划为商业住宅用地。本项目建设的规划方案已通过盐城市规划部门的审批，盐城市规划局对该建设用地项目规划了设计要点。项目建设用地规划设计要点及规划红线图详见国有建设用地使用权出让合同附件1、2、3。1.3项目背景　房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。发展房地产业，对于带动消费、扩大内需、促进国民经济和社会的发展都具有极为重要的意义。目前，从中央到省、市、县各级政府都高度重视房地产业的发展，并纳入“十一五”发展规划中，同时出台了一系列的战略措施和相关配套政策。江苏省盐城市在“十一五”发展规划中和城市建设规划中，明确提出要大力加强城市基础设施建设和房地产业全面、健康、协调发展，房地产业要为作出新贡献。50 盐城市是江苏省省辖市中面积最大的市，市辖区面积为1779平方公里，市辖区158.65万人。全市地势平坦，河渠纵横，交通发达，物产富饶，素有“鱼米之乡”的美称。盐城处于江苏沿海的中心位置，拥有优良的深水港。并且，作为距离上海很近的城市，在苏通大桥开通后，盐城进入了上海2小时经济圈，再加上杭州湾大桥的建立，盐城与上海以及浙江的关系更加紧密，市政府提出“做上海的后花园”正是着眼于盐城的巨大发展潜力和优良的生态环境。1.4项目建设的必要性1、满足消费者的需要满足消费者的需要，是市场经济的目标。随着人们生活节奏的加快，在同等价格情况下，能够买到称心如意的商品是消费者的追求，特别是象住宅这样的高档商品；同时一般消费者由于对各类住宅的结构、质量指标和价格等信息了解不够充分，往往造成消费行为的犹疑谨慎。“万成·尚景”项目的建设，以其住宅的丰富性和价格的可选择性，可吸引消费者的眼球，满足不同消费者的需求。2、符合盐城经济发展的要求近年来，盐城经济发展迅猛，随着新城区建设步伐的加快和规划开发区面积的不断扩大，目前已形成了机械、纺织、食品、化工、新型材料等门类比较齐全的工业体系，工业主体经济地位已牢固确立，实现了从工业化初期向工业化中期的历史性飞跃。本建设项目和盐城的其它房地产建设项目，必将带动盐城其它产业的迅猛发展，实现与第二产业发展良性互动的局面。3、有利于推动城市现代化建设进程。目前，盐城市50 的城市建设速度较快，市区城市功能显著增强，市区的面貌发生可喜的变化。公用事业的发展在城市总体规划指导下，逐步步入了科学化、规范化的良性发展轨道。但是与现代化城市化的要求仍然有相当差距，城市建设的任务依然相当繁重。通过本项目的实施，进一步加大商品房的开发力度，建设一批环境优美、功能齐全、配套设施完备的现代化小区，无疑将会推动城市现代化建设的进程。4、有利于增强企业的综合实力江苏稳健房地产开发有限公司是盐城房地产开发队伍中的一支新兴中坚力量。企业要在激烈的市场竞争中，站稳脚跟，保持后劲，取得发展，必须苦练内功，夯实基础，并审时度势，抢占商机，开拓市场。开发实施“申鑫名城”住宅小区建设项目，正顺应了企业发展的要求。本项目的开发，将大大增强江苏稳健房地产开发有限公司的知名度，并取得良好的经济效益，有利于进一步增强企业的综合实力。本项目起点较高、定位超前，并按照盐城市政府“十一五”规划的要求建设，与盐城市建设城市的宏伟目标相呼应。江苏稳健房地产开发有限公司将以全新的管理理念，利用现代科技手段提供的综合性平台，进一步提高现代服务业水平，本项目建设将成为盐城住宅建设小区的又一个典范。1.5项目编制依据1、国家发改委《产业结构调整指导目录》（2005年本）；2、盐城市城市总体规划；3、项目所在地规划用地红线图；4、“申鑫名城”住宅小区建设项目平面规划设计要点；6、盐城市国有土地使用权出让合同；7、江苏稳健房地产开发有限公司提供的相关资料；1.6项目编制范围及报告编制原则1.6.1本项目申请报告的编制范围如下：本报告主要对江苏稳健房地产开发有限公司拟建项目“申鑫名城”住宅小区50 的建设条件、投资必要性、工程建设方案、投资估算、资源利用、生态环境影响诸方面进行分析。研究范围包括：1、项目建设背景及必要性；2、市场需求分析；3、项目建设规模与功能设计；4、工程建设方案；5、生态环境影响分析、资源利用和能源耗用分析；6、投资估算及经济评价。1.6.2编制原则项目申请报告的编制原则是：1、必须体现国家宏观经济政策和可持续发展的要求，坚持“客观、公正、科学、可靠”的原则，真实全面地反映项目的有利和不利因素，为国家有关部门核准项目提供可靠的依据。2、项目申请报告是建设前期工作的重要内容，是投资建设决策的重要依据和基础。项目申请报告必须满足国家有关法律、法规、产业政策和相关部门对于编制项目申请报告的内容和深度规定的要求。3、贯彻“经营可靠、技术先进、节省投资、安全环保”的指导思想，认真研究项目建设条件，通过多方案比较，提出供业主选择的建设方案，为业主选择适宜的工程方案提供依据。4、贯彻执行国家对环保、劳动安全、节能、卫生、消防等方面的有关规定和标准，做到“三同时”。5、在满足用户50 要求的前提下，结合本项目的技术条件提出优化建筑结构设计等措施，降低土建工程造价的初步设想。6、尽量利用社会协作条件和公司管理优势，减少项目建设过程中的重复建设，最大限度地降低成本，提高经济效益。2、市场需求分析2.1市场定位1、建设项目定位：建设部165号文件精神规定：“自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70％以上”。根据上述要求，本项目建设将转变单纯的“求大求豪华”的观念，确立理性务实的开发思路，加强户型组合、户内空间、结构造型等方面的设计，努力构筑一个设计先进、功能齐全、设施完善、管理先进的综合性住宅示范小区。2、销售市场定位：通过对盐城市城乡居民及周边地区居民购房意愿等多项指标的分析以及本项目建设的地理位置的综合细分，从中提炼出“申鑫名城”建设项目的主要客户群：（1）中高收入客群50 企业主导者：企业主导者包括本地民企老板，企业负责人。这一人群，客观的说，应该在金字塔分布中，略高于项目的目标客户群，他们的购买能力巨大，同时对小区的综合素质要求较高。企业中高层管理者：一般是企业中管理的核心执行层，也就是普遍意义上的“职业经理”人群，在大城市其所涵盖的行业也较广，人群规模较大，但对于射阳县而言，该部分人群数量较小，成为本案的主力客群可能性较小。行政机关人员：这一人群的特点是教育程度相对较高，对事物有较强的分析判断能力，购物决策偏于理性，属于“思考型”，有较高的审美情趣。该类人员的购房存在着明显的区域性，大部分集中在工作单位附近，而本项目正处于新城区行政中心附近，将成为本案的主力客群。乡村富裕代表购买人群：该部分人群在外地经商或打工，积累较多的闲置资金，而射阳县作为苏北经济发展较快的县，对回乡置业投资为目的购房者有一定的吸引力，本案可以项目投资升值优势吸引部分购房者。（2）中档收入和中低档收入者主要有个体经营者、企事业单位员工、在外打工者及当地无房居民。该部分的人群由于历史或经济原因，家庭结构也带有明显的时代特色，在其自身成长的家庭中，以多子女的大家庭为主；而在其自己建立的家庭中，以三口的小家庭为主。（3）目标区域：主要为射阳县城周边企业和万成集团内部职工及乡镇地区的城乡居民。2.2目标市场的发展现状2.2.1我国房地产业的发展及周期性规律 50 房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。由于投资周期长、风险大、关联产业多、相对滞后等因素的制约，房地产业又有其特殊性。房地产历来是政治风云、国家政策的测量器，政策波动、政治动荡、世界格局的变化都会对其产生影响；它又是国民经济的晴雨表，经济高涨，房地产会发展迅猛；经济受阻或下滑，房地产也会发展迟缓。自1979年中国房地产业形成至今，其发展过程大致经历了两个阶段、五个周期。1、1979年－1985年起步周期这是我国房地产业发展的第一个阶段的第一个周期。房地产业的周期一般为4—6年，周期内也有峰头—回落—波谷—高涨几种现象。这个周期中最高点是1983年，最低点是1985年。出现1983年的“峰头”现象，与当时先后出台的一系列政策法规有关。1982年，宪法正式明确规定城市的土地归国有，城市土地的国有化，解决了城市土地各种所有制并存的局面，为统一土地归口管理和实行城市土地的优化配置提供了条件。从这一年开始，政府先后制定和颁布了房地产开发经营及其服务等一系列法律、法规400多个，初步形成了从中央到地方的房地产法律体系，为房地产业的发展提供了法律、政策依据、这标志着作为新兴的房地产业的真正起步。1985年的波谷是房地产业的一个自然现象，因为在房地产整个运作过程中有资金筹备、市场调研、户型设计、建筑施工等众多环节，这些环节的相互衔接有一个时段，反映到整体上来，表现就如同人的呼吸一样，“呼”的时候就“高”，“吸”的时候就“低”。2、1985年－1991年复苏周期我国房地业发展的第一个阶段的第二个周期。这个周期内1986年为最高点，1991年为最低点。这一周期的房地产的走势依然受国际、国内世界格局和政治动荡的影响较大。东欧巨变、苏联解体以及国内政治事件的发生，不可能不影响到房地产的发展。所以这一周期的走势依然不强，到了1989年以后的1991年甚至跌到了十年间的最低点。3、1991年－1996年第一个高速发展周期50 从1991年开始，我国房地产业进入第二个阶段的第一个周期。连续６年一个整周期都没有下跌，这在中国房地产发展史上是从来没有经历过的，其原因也是多方面的：90年代初，邓小平南巡讲话和党的十四大作出关于建立社会主义市场经济体制的重大决策后，房地产业进入了高速发展的时期，产业结构体制、运行机制和政策框架初步形成，房地产业以“新兴产业”（国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》中的提法）的姿态出现，并已经按照产业分工履行着社会职责，为我国社会和经济的发展作出了贡献。进入90年代以来，我国经济连年高速增长，增幅都达7％以上。房地产业的关联度高，支撑点也多，高速增长的经济速度带动了与房地产有关行业的发展，而政府出台的一系列政策也同时支撑了房地产业的提升。1992年是我国房地产业高速发展中最值得称道的一年，具体表现在：一是房地产开发量高速增长。年房地产开发投资额732亿元，比1991年增长117％；开发面积2.334万公顷，增长175％；施工商品房1.9亿平方米，增长57％。二是房地产交易活跃，房地产商品化程度有较大幅度提高。三是房地产开发企业实现的利润和纳税额较1991年增长102.4％。四是城市住宅竣工面积达1.6亿平方米，创出了历史最高水平。4、1996年－2001年调整周期这是中国房地产业发展的第二个阶段的第二个周期。在1992至1993年上半年房地产业高速发展的同时，也出现一些违背市场经济规律的现象。诸如盲目大量批地，造成土地资源浪费和大量农田的流失；炒卖房地产牟取暴利的存在，诱发资金不适当地流向房地产，助长了金融秩序的混乱；房地产开发规模过大，加剧了“瓶颈”行业的紧张，拉动着建筑材料等生产资料价格的上涨，从而引发房地产市场价格不合理的上升等等，使房地产业的发展带有“泡沫”50 性质的虚假繁荣。1993年6月，国家及时对房地产行业实行宏观调控，重点是调控开发规模，调整投资结构，规范市场行为，调节收益分配，清理整理房地产开发企业。据统计，最高时期全国共有房地产企业22287家，平均资产不足1000万元，具有一级资质的只有1.44％，二级资质占12.9％。由此可见我国房地产的整体素质亟待提高。我国房地产业从1992年高速发展，到1997年跌入低谷，再进入1998年、1999年低水平波动，已有7年时间。随着市场机制的逐步建立、竞争环境的日益改善，我国房地产业发展运行质量不断提高。5、2001年以后第二个高速发展周期2001年以后中国房地产进入了第三个阶段第一个周期，并步入了“相对成熟”的发展阶段。通过以上分析可以得知，每一个“波谷”之后就会有一个“高涨”期，这种“高涨”又会随着当时的政治、经济、国际、国内、宏观、微观等因素而有所变化；有时表现得“疲软”后劲不足（1985－1986年），有时表现得“坚挺”持续上扬（1991－1996年）。2001年以后房地产走势经过几年的相对平稳的发展时期后，应该是一个高涨期，而这个高涨期由于受拉力、撑力、还有自身的“浮力”三种合力的作用，又会表现的十分“坚挺”，持续的时间可能比第一次高速发展周期还要长。所谓的“拉力”主要表现在：中国经济近几年一直保持着7％以上的高速增长；城镇居民人均收入，2000年已达到6280元；城市化进程加快，到2010年城镇人口将自然增长5000万人，农村涌入城市人口1.1亿人，城镇人口总数将达到6.36亿人，如达到人均居住面积12平方米，共需新增加住房33.48亿平方米。所谓的“撑力”具体表现在：2008年奥运会在中国的举办，将进一步扩大我国的内需，加大房地产业的开发量。随着中国加入WTO，国外有实力的房地产开发大企业的介入，必将刺激我国房地产业迈向更高的台阶。在金融方面我国一直实行的是“低利率”政策，支持个人购房抵押贷款为重点的政策，尽管目前银根紧缩，但支持个人贷款买房的政策长期不会改变。所谓的“浮力”50 ，是指房地产业内部经过二十几年的风雨历程，逐步从不规范到规范，从不成熟到成熟。中国房地产业职责逐渐细分化，管理逐渐科学化，产业逐渐整合化（房地产业和教育产业、体育产业、旅游产业、IT产业的整合是一种发展趋势），开发逐渐现代化。房地产业这种整体素质的提高，必然会对自身的发展产生一种巨大的“浮力”。从以上房地产周期的分析中，从三种“合力”的判断上，我们完全有理由相信：在未来的七八年间，中国的房地产业的发展正进入到一个新的健康发展周期，具有一定的发展空间，同时房地产业的开发质量将会极大提高，在带给消费者更好楼盘的同时，也必定会带动其他产业跃上一个新的台阶。2.2.2当前房地产市场状况及发展趋势 分析我国房地产业的发展规律和周期，不难看出，保持房地产业持续增长的动力之源主要是：1、国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济增长率持续超过7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农村人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。 2、50 体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。3、与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程。但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是存在着问题的。目前我国房地产市场存在的主要问题是：1、房地产投资规模过大；2、商品房价格上涨过快，2004年以来，中国内地房价不断上扬，全年房价上涨价14.4%，2005年一季度又同比上升12.5%，目前在经济发达的上海市、杭州市等城市住宅均价超过了每平方米一万元；3、商品房结构不合理；4、房地产市场秩序比较混乱。正确认识当前房地产市场形势，及时解决出现的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。为此，建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（该《意见》被称为“八条铁规”），同时《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。各地、各部门通过认真贯彻落实50 以上通知精神，房地产市场调控政策措施在2006年、2007年取得了明显的成效，主要表现在：住房价格涨幅趋缓；城镇房屋拆迁规模得到有效控制；高档房投资受到抑制；各地开始把廉租房建设制度纳入城市总体规划等。展望2008年的政策走向，国家在稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然是政策出台的核心目标。今后我国房地产市场的发展趋势是：建立符合我国国情的住房建设和消费模式是必须长期坚持的方针。我国人口众多，土地、能源、资源都很紧张，人均占有量极低，而城镇化快速发展和人民生活改善带来了较大的住房需求，这就决定了我国不能占用大量土地，消耗大量钢材、淡水和能源来建设住宅，消费模式不能维持现状。必须考虑大多数群众实际居住水平和改善住房需求的支付能力；必须制止部分企业追逐自身商业利益，恶意炒作哄抬房价的行为。要建立合理的住房建设模式，通过精心设计和产业化生产，提供“面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美”的住宅，注重旧房的有机更新和节能改造。我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段，群众居住条件的改善是一个长期的过程，需要多方努力。要立足当前，着眼长远，优先满足群众的基本住房需求，引导居民梯度改善居住条件。要引导合理的住房消费，通过不断完善金融税收政策，支持合理消费，遏制不顾资源环境的盲目消费。积极发展二手房市场和租赁市场，引导居民适度、梯次消费。就是对先富起来的人群，也要发扬中华民族勤俭节约的传统，倡导合理消费，承担起社会责任。要建立合理的价格形成机制，根据资源稀缺状况、区域和城市经济社会发展水平、居民家庭资产状况和实际收入水平等，采取综合措施，调节市场供求关系，形成适合本地区（城市）居民改善住房条件的合理价格，使住房销售价格和租金水平与多数家庭的支付能力基本适应。2.3盐城房地产业的走势预测随着政府宏观调控能力的控制，国家对经济欠发达地区推行了一系列的措施，对盐城市的经济发展提供了良好的机遇，在盐城市委、市政府的正确领导下，盐城市50 的社会经济呈现出蓬勃发展的势头，这对房地产业 的快速发展提供了良好的商机。2.4本项目市场竞争优势1、优越的地理环境本项目选址于盐城市繁华地段内，东面为虹亚新城，南面紧临幸福大道，北面紧临解放路。达阳路北首为城南菜场及电信大楼，解放路连接老城区东西主干道，达阳路兼容商业街。从局部看是射阳县城的发展重点区域，是射阳第三产业的规划集聚点，也是优质教育资源的所在地；从全局看射阳也是国家在苏北地区重点发展的沿海城市，有着南靠上海、浙江，北联山东，东临黄海的良好的地理环境，是经济的战略要地。2、良好的交通条件，为人们出行、旅游、经商等提供了极大的便利。（2）铁路：拟将建设的连盐铁路通过境内、北与陇海线相接，南与沪宁、宣杭线相连，射阳设有客运站、货运站和机务段。（3）空港：盐城民航站，已成为直航国外的国际机场，现已开通直达韩国首尔的国际航班及到达北京、广州等国内航班。（4）公路：县城距盐城机场40公里，距新长铁路盐城站50公里。县内等级公路网络健全。沿海高速公路纵贯射阳全境，苏通大桥通车使射阳融入上海3个小时经济辐射圈。（5）内河航运资源丰富射阳河、新洋港具有500吨以上的通航能力，并直通京杭大运河，连接国内各大内河航运码头。（6）旅游资源丰富射阳县地处苏北平原中部，东临黄海，背靠204国道和新长铁路，沿海高速公路穿越境内，拥有国家二类对外开放口岸射阳港，海岸线长103公里50 ，滩涂面积109万亩，每年还以近万亩的速度向黄海推进，有着“黄金海岸”的美誉，射阳还是“丹顶鹤的故乡”，是我国东部沿海极具发展潜力的河海生态旅游城市。　　射阳县旅游资源丰富，特色明显。首先，海涂旅游资源种类繁多。射阳濒临黄海，总面积2795平方公里，有滩涂湿地、河口湿地等多种湿地类型。在辽阔壮观、一望无垠的滩涂风光带上，滋生着品种各异的海产品和滩涂动植物资源，近海鱼类35种，海堤内外各类植物110多种，滩涂鸟类200多种，一、二类保护动物79种，是丹顶鹤等世界珍稀动物的主要栖息地。国家级珍禽自然保护区更是闻名遐迩，区内仅国家级一类保护动物就达13种。其次，射阳河风景区自然景色优美。射阳河风景区位于射阳河下游、海通镇境内，总面积约3万亩，包括支鱼大坝向南北延伸和射阳河闸向西延伸段，其中水域面积5000亩，河面宽阔，是射阳河旅游资源最为集中的地段。目前景区内已相继建成了江淮第一寺－－息心寺、全国第一挡潮闸－－射阳河闸、江苏第一民办学府－－明达学院以及凯庄国际高尔夫球场、射阳岛公园等景观。区内自然资源也十分丰富，有野生动物数十种，野生植物42种，还有几十种林木资源，是一个集生态观光、农业观光为一体的旅游胜地。再次，特色旅游资源丰富。射阳位于里下河地区，地势平坦，水网密布，形成了海河相连、舟船云集的苏北水乡特色景观。射阳因“精卫填海”而成陆，因“后羿射日”而成名，文化底蕴浓厚；射阳因盐而生，因盐而兴，盐文化贯穿于射阳发展的整个历史记录。“三阳护鼎”景观、不断生长的息壤、冈合森林线、六垛农民画、海滨森林公园、洋马“十里菊香”、临海大蒜、特庸蚕桑、黄尖牡丹园、太阳城城市休闲购物区等都是我县特有的资源。　　经过长时间的探索和征求各方面专家意见，把射阳定位于河海生态旅游城市进行发展的条件已经成熟。射阳旅游业发展总体思路，即围绕国家生态旅游示范区建设，以丹顶鹤为品牌，海涂湿地风光为特色，四大景区（旅游服务中心区、射阳河风景区、生态旅游示范区、丹顶鹤保护区）建设为重点，加速资源整合，加大开发力度，积极构建富有射阳特色的五大旅游板块（以丹顶鹤自然保护区为基础的稀有珍禽保护板块、以射阳沿海滩涂湿地为基础的生态旅游观赏板块、以息心寺及其周边宗教服务区为基础的佛教文化传播板块、以射阳河风景区为基础的风景名胜观光板块和以太阳城为基础的城市休闲购物板块）。通过5－10年左右时间的努力，把射阳建成江苏旅游强县，全国优秀旅游城市。3、射阳经济的快速发展和人民生活水平的不断提高射阳县经济发展的总体目标是：“奋战四年达小康，全面建设新射阳”的目标，大力弘扬“团结、奉献、实干、争先”的射阳精神，全力实施项目立县、港海兴县、特色强县四大战略，努力建设文明富庶、诚信和谐、平安生态的新射阳。奋斗目标是人均GDP年均增长14%以上；地方财政一般预算收入增长25%以上；城乡居民收入年均增长11%以上，争取2011年、确保2012年以县为单位实现全面小康。50 2008年是射阳经济快速发展的一年，地区生产总值增长15.5%；工业增加值增长23%；规模以上工业投资增长30%；注册外资增长30%；地方财政收入增长25%；城镇居民可支配收入增长13.5%；农民人均纯收入增长10%。三次产业结构不断优化，二、三产业增加值占GDP比重达90%。城市化率达45%，人民生活明显改善。全县城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达2000美元和1000美元。同时射阳县财政收入的增长幅度正随着经济的快速发展而不断上升，使政府有能力加大对基础设施的投入力度，投资环境不断优化，也为“万成·尚景”住宅小区项目的建设提供了较好的外部环境。4、服务优势本项目建设，所有公用设施包括通讯、供电、给排水、有线电视等配套设施全部一次到位，并同时进行绿化建设，绿地率达35%，积极营造整洁优美的居住条件，在建设布局和房屋结构设计中追求新颖、环保和时尚，服务设施配套齐全。5、优越性价比住宅本项目在射阳县具有品质标杆的代表性楼盘，以节省造价为前提，通过设计体现产品均好性，规划、形态、景观、户型，适度创新。在价格上，与市场同类产品平走，通过产品品质体现竞争力，并通过销售节奏的控制，不断提升项目市场口碑。2.5市场分析结论形成商机的最基本条件是购物环境、区位条件、人气指数、辐射半径、区域收入状况及消费水平。从以上分析可以看出，在距射阳县城繁华地段建设“万成·尚景”住宅小区项目的条件已经形成。项目的建设不仅符合国家的产业政策和射阳县的发展规划，而且市场前景看好。万成置业凭借先进的管理经营理念以及更优质配套的服务必将赢得更大的市场竞争优势。3、建设规模与建设内容3.1建设规模建设规模的选择将影响建设投资、市场销售及其他技术经济指标。因此，必须按一定的经济规模进行选择。从预测未来市场需求、企业资金筹措能力以及营运成本、市场竞争等考虑，本项目建设规模如下：50 借鉴国内外商品房开发的成功经验，以构造和谐社区、生态社区为主题，融合中西文化，人文地理景观于其中，紧紧依托射阳人文环境和地区经济的发展优势，合力构筑一个集住宅、商务于一体的管理先进、功能完善的生态型住宅新区。“申鑫名城”住宅小区项目建设总占地面积为99191平方米，建筑总面积168624平方米，其中住宅加商业建筑面积：165849平方米，幼儿园、物管用房、社区管理服务及社区活动用房建筑面积2775平方米，地下车库及储藏室27255平方米。项目总投资76241.27万元人民币。3.2建设内容根据项目地理位置特点及市场分析资料，“申鑫名城”住宅小区建设项目拟规划总建筑面积：168624平方米。其中：高层及小高层建筑面积110837平方米，多层建筑面积33131平方米，配套商业用房建筑面积22296平方米，幼儿园、物管用房、社区管理服务及社区活动用房建筑面积5858.48平方米，地下车库及储藏室27255平方米。本建设项目楼群间距、日光照间距根据国家标准进行设计，建筑物及其相邻居建筑物之间满足消防要求。小区道路结合城市规划路网的布置，于南侧、东侧、北侧各设一个主干道出入口。小区内部消防道路采用南北布置，人行景观步行道结合绿化作带状布置。车行道布置采用弧形布置为主的布置方式，形成即通达又不能贯穿的道路格局。居住区自行车车库布置在地下一层，机动车辆采用地下停车及地面停车的布置方式，项目区内可设置机动车位1352辆左右。本项目建设初定于2010年10月动工兴建，项目建设期3年。公用工程及配套基础设施同步建设。项目建成后，整个住宅区建筑群错落有致，气势雄伟，设施完善，功能齐全，50 绿树青草，鸟语花香，适宜的人居环境为盐城市增加又一道靓丽的风景线。4、项目建设条件4.1项目建设条件概述1、项目建设符合国家产业政策本项目为普通房地产开发项目，对照国家发改委《产业结构调整指导目录（2005年本）》，不属于淘汰、限制类项目。项目的建设符合国务院相关文件精神。2003年8月30号，国务院发布《关于促进房地产业健康持续发展的通知》，该《通知》贯穿了以下指导思想：一是坚持市场化取向，通过深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，培育住房消费，完善房地产市场体系，进一步发挥市场机制在资源配置中的基础性作用；二是以有效需求为导向，立足于调整商品房供应结构，提高住房质量，满足不同收入家庭，重点是中低收入家庭的住房需求；三是针对发展中出现的问题，切实加强宏观调控和市场监管；四是强化政府的住房保障功能，保证城镇居民基本住房需要；五是坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应。2、项目建设符合盐城市城市建设总体规划要求本项目建设符合盐城市城市建设总体规划要求，并且随着盐城城市建设的不断拓展和新城区规划区发展规模的迅速形成，本项目的建设将有利于新老城区之间实现合理的空间整合而使之融为一体。3、项目建设用地已得到盐城市国土局的批准；项目建设的各项技术经济指标符合盐城市建设局建设用地规划设计要点。4.2建设地点区位条件1、建设地点的地理位置　　50 盐城市东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望。拟建项目选址位于开放大道西侧、新洋路北侧。该地段地势平坦，地理位置优越，周边环境好，适合统一规划住宅用房的建设。拟建项目的地理位置详见附图一。2、自然环境条件江苏省射阳县在北半球中纬度，为北亚热带向南温带过度的气候地带，湿润的季风气候盛行，四季分明，温暖湿润，雨量充沛。冬季盛行大陆来的偏北风，以寒冷少雨天气为主；夏季盛行海洋来的东南风，以炎热多雨天气为主；春秋两季为冬夏季风交替，常出现冷暖、干湿多变天气。据几年气象统计，历年最高气温为39℃，历年最低气温为-17.3℃，本地区年平均气温13.9℃，8月份气温较高，历年均日照2399.7h。年平均降水量985.1mm，平均气压1.01×105帕，平均风速3.5米/秒，最大风速20.7米/秒，常年主导风向为ENE，NE，风频10~13%，历年降水量900mm，无霜期为209天。据资料统计，该地区主要气象数据：（1）气温年平均气温13.6℃极端最高气温38.7℃极端最低气温-17℃（2）气压年平均气压1016.8hPa极端最高气压1045.7hPa极端最低气压987.9hPa50 （3）降水年平均降雨量895.5mm年最大降雨量1244.6mm年最小降水量413.5mm（4）风向、风速、风压常年主导风向东南风年最大风速34m/s年平均风速3.3m/s（5）年平均相对湿度78%3、水文地质本项目场地土质为农田，地形较为平坦，土质属高压性土，地质情况自上而下依次为：第一层土为素填土，松散，层厚1.0m；第二层为黄褐色粘土，可塑、中密，层厚约1.2m，地耐力f=20KN/m2；第三层为灰色淤泥，流塑、松软，层厚约为1.8m，地耐力f=70KN/m2；第五为灰色淤泥，流塑、松软，层厚约为0.8m，地耐力f=80KN/m2；第六层为灰-黄褐色粘土，可塑、中密，地耐力f=240KN/m2；场地地下水位距地表深度级0.97~1.40m左右。4、地震烈度射阳县地震烈度为7度，建筑设计按8度设防。如上所述，自然环境条件、水文地质等在正常情况下对本项目建设无影响。4.3交通环境项目开发地块周边交通状况良好，西面为兴阳路、南边为红旗路、北面为德发路50 ，县内公交车可直通项目区，周边交通便捷，路况较好，区域发展潜力巨大，具有较高的升值空间。4.4区域环境状况建设场址位于幸福大道与达阳路交界处，环境现状较好。本项目的实施对周边环境影响较小，项目建设单位拟采取综合治理措施，以满足环保要求。5、工程技术方案5.1总图布置1、总图布置原则（1）符合项目建设区域规划，且确保总图布置流畅、优化。（2）考虑合理的功能区分，在兼顾整体性的同时注意各功能区的相对独立性，保证有良好的居住人文环境。（3）减少不安全因素，内部交通流畅，形成环道，进出口要通畅。（4）通过合理规划，营造自然、和谐、亲切的环境品质。中心绿化带景观与各楼群间的绿化相结合，达到环境均好性。充分考虑居民群体的不同需求，住宅用房户型设计中，90平方米以上户型占住宅用房总户（套）数的比例达80.1％以上。（5）保证一定的停车场用地。2、总平面布置本项目建设内容主要有住宅用房、地下车库、商业营业用房以及变配电系统、给排水管线、道路等公用配套工程。项目规模地块南北最长约350米，东西最长约334米。根据上述布置原则，总平面布置首先应满足项目建设功能要求，同时要符合消防、环保等要求，力求合理、流畅。50 按照“整体有序、层次分明、注重气氛、以居为本、适度超前”的原则，根据规划设计条件及周边特点，本项目拟开发商品住宅楼29幢和沿街局部二层商务会所及物管用房，总平面布置情况如下：（1）整个项目区分多层、小高层、高层，各区楼间建地下车库，地下建筑面积27255平方米。项目区内道路、绿化及灯光按相关建设要求设计，力求整个小区点、线、面相结合，创造出一个清新、舒适的居住环境。（2）20#、21#之间设南北路为小区主入口。地下车库与每幢楼均有地下通道，各出入口东西南北纵横相贯，组织有序，小区内道路宽畅，四周贯通，流线明晰，交通便捷，功能分流互不干扰，没有死角，消防车能到达每个楼群。（3）建筑功能实行立体布局。项目区内29个单体建筑的面积大小不等，高层、多层和局部二层，项目区内楼群错落有致。（4）小区内设有中心广场，该广场呈椭圆形，供小区居民休闲。这不仅改善了人居环境，而且提升了小区的品位。（5）建筑风格体现特色。本项目建筑设计从整体到细部均注重在具体表达与抽象表达之间形成对话，使形态与空间的隐喻构成独到风格和魅力。主出入口大门将采用现代设计手法，利用现代门面装饰技术，体现恢宏气派。本项目总平面布置情况详见附图二。3、交通组织要创造一个成功的住宅小区，使人们乐于其中，首先必须向人们提供方便、快捷、安全的交通通道。这种与周边地区及内部各单体之间的联系，即为“可达性”，它是商品住宅楼开发成功的价值基础。50 （1）项目区入口设计设置步行入口和车辆入口，直接通向城市主干道，在小区入口设计上达到人车分流的规划目标。（2）项目区内主要交通路线设计结合住宅区的功能布局，在整个地块规划南北一条曲线景观大道，并在每排楼之间规划东西支干道，形成一个网格形的交通体系。小区道路结合城市规划路网的布置，小区内部消防道路采用南北布置，人行景观步行道结合绿化作带状布置。车行道布置采用弧形布置为主的布置方式，形成即通达又不能贯穿的道路格局。主干道、支干道均采用混凝土路面。拟采用如下做法：①素土夯实②二灰土垫层③碎石层④混凝土路面。区内道路纵坡≥0.03％，以利两水排泄。具体路基做法根据不同路段的地质情况确定，并每隔一定距离处设置胀缝。并根据需要在道路两侧地下敷设雨水管、污水管，同时考虑到检修方便。（3）项目区内步行道路设计小区内步行道路设计不仅仅是物质的也应当是精神的。步行街只有在纳入“人”这个主体一切才得以实现，才得以升华，才有了价值。本项目在设计住宅区各个组团内的步行道路时，考虑物业管理的同时更要为“人”这个主体提供一个休憩的场所，宜布置有较强景观性的步行道路：如报刊亭、小亭、廊椅等。（4）区内停车设计每幢之间设置机动车位，项目区内可设置机动车位1354辆左右。4、建筑设计（1）平面设计50 住宅户型：户型设计主要适应市场需要，因此设计中项目建设单位着重考虑了户型平面配置的合理性，从而充分体现“以人为本”的理念和“均好性”的原则。用多种类、多套型的住宅设计方案以满足不同的住户的需要，所有户型具有灵活性、多样性、适应性、和可变性，为住户根据自己的意愿设计自己的家创造了有利条件。本小区为高层、小高层、多层住宅，沿街为局部二层。小高层为一梯四户，配置电梯和消防电梯各一部，多层以一梯两户为主，辅以部分一梯三户单元，住宅户型平面以两室一厅一卫、二室两厅一卫、三室二厅两卫户型为主，部分顶层为跃层户型。明厨、明卫、双阳台，动静分区明确，布局合理，使用方便。住宅户型平面布置合理，交通流畅，采用短进深大面宽的设计，有较好的起居、炊事、卫生和储藏空间，体现食寝分离的原则。厨房设计做到冰箱入厨，并与餐厅有便捷联系。管道集中，设置管井及烟道，水表电表出户，并充分考虑空调、有线电视、电话、网络线路。造型设计：住宅立面造型设计采用现代建筑处理手法，结合当地文化韵味和时代背景，融时代感和地域感为一体。强调建筑的横向整体感，立面形式简洁明快，主体造型富有现代气息，空间连接得体，规整的板式建筑是整个小区的一大特色，从整体布局到单体连接，一切都是那么的自然得体。空调隔板、落地窗等的应用，为住宅提供丰富的元素和变换的光影，体现较强的时代感。深咖啡色的外墙与深色的涂料线脚，配合景观，整个小区和谐统一，充满了地域文化的浓浓乡情。剖面设计：住宅层高为2.9米；商业层高为4.8-5.8米。绿化和景观设计：景观设计的主要部分为小区花园的景观设计及入口处的景观要素的考虑。小区花园引入情景景观设计的最新理念，通过广场喷泉、绿化广场、健身广场、树木等空间元素分割出一个个生动而又富裕生活情趣的休闲空间，同时注重对特定人群（老年人、儿童）营造活动的场所。50 公建配套设计：配电用房设施、社区物管用房拟布置在B-7与B-8之间。在小区出入口设置有保安门岗和监控。沿街商业建筑可作为商场、办公室及经济型酒店对外出售，为小区内部和周边配套服务。5.2土建工程1、设计依据（1）钢结构设计规范[GB50017-2003]（2）建筑设计防火规范[GB500l6-2006]（3）混凝土结构设计规范[GB50010-2002]（4）建筑桩基技术规范[JGJ94-94]（5）建筑抗震设计规范[GB50011-2001]（6）建筑结构荷载规范[GB50009-2001]2、工程内容本项目土建工程主要由商务营业用房、商品住宅楼及配套设施组成。各建筑物的设计应满足防火间距要求，还应体现现代商品住宅楼特有的风貌特色。本项目主要建设指标如下：总用地面积：99191平方米；总建筑面积：168624平方米。地下储藏室及车库面积27255平方米；建筑占地面积22028平方米。小区建筑总户数：2600户；50 此外，车库总建筑面17128.4平方米，自行车位4595个，；总机动车位：1354辆。根据上述指标，计算出本项目建筑密度、容积率等指标为:建筑密度：22.21%；容积率：1.7；绿地率：40%；5.3公用配套工程5.3.1给排水设计依据:（1）建筑给水排水设计规范[GB50015-2003]（2）室外排水设计规范[GB50014-2006]（3）室外给水设计规范[GB50013-2006]（4）建筑设计防火规范[GB500l6-2006]（5）建筑灭火器配置设计规范[GB50140-2005]1、生活给水系统本项目给水由市政给水管网供水，双进水。进水管管径为DN200，并在区内形成环状，以满足居民及消防用水要求。连接到户的水管含在建筑费用中，小区内布置水泵房供高层给水。2、消防给水系统（1）消防用水量室外消火栓用水量：60l／s50 室内消火栓用水量(单幢最高)：80l／s自动喷淋系统：271／s（2）室外消防给水系统室外消防给水由市政给水管网供给并形成环路，供水管径为DN100，室外消防用水量为60l／s，室外按保护半径不超过150m设置室外消火栓。（3）室内消火栓给水系统营业用房根据消防规范设置室内消火栓，每只水枪最小流量：511／s，最小充实水柱：10m，每个消火栓处设直接启动消防泵的按钮，并应设有保护按钮的设施。每栋楼屋顶设试验消火栓1只，并设压力显示装置。3、排水系统本项目采用雨污分流制：（1）屋面雨水采用内落水系统，室外地面雨水经管网收集后排入市政下水道；（2）厨房污水须先经隔油池处理后才能排入调节池，污水经收集，通过生活污水处理装置处理达标后，排入市政下水道；（3）排水主管道采用Ø800和Ø500涵管各一条，中间用φ600的涵道连接，分别埋设在人行道下。（4）粪便污水经化粪池处理后，与废水汇总排入市政污水管。（5）地下室积水排至集水坑，再由排水泵排至室外雨水管网。5.3.2电气1、设计依据（1）民用建筑电气设计规范[JGJ/T16-92]50 （2）民用建筑照明设计标准[GBJ133-90]（3）通用用电设备配电设计规范[GBJ50055-93]（4）建筑设计防火规范[GB50016-2006]（5）供配电系统设计规范[GB50052－95]（6）低压配电设计规范[GB50054－95]（7）建筑物防雷设计规范[GB50057－94]（8）工业企业建筑电气设计规范[JGJ/T16－92]（9）工业企业照明设计标准[GBJ50034－93]2、电源及用电负荷本项目电源来自射阳开发区变电所，项目用电主要为照明用电，新增用电负荷约为13000kW，考虑使用系数，则需容量为6500KW，用电负荷等级为二级或三级。拟在项目区内设一台2500KVA，七台500,一台315，配置九台箱式变压器其中一台为备用，以满足项目实施的供电要求。3、变配电系统本项目变配电高压侧设环网柜，采用欧式箱式变压器，使功率因素提高至0.9以上，电能计量为高供低压。4、低压配电系统（1）拟在商住楼内设计配电间（箱），箱变至各配电间（箱）采用YJV电缆在室外穿电缆套管引入。（2）低压供配电线路配电方式采用放射式与树干混合方式。（3）消防设备均要求在最末一级配电箱设自动切换装置。50 5、照明设计（1）经济型酒店和综合楼用房及配套用房的室内照明采用荧光灯。（2）室外照明包括室外道路照明和迎街大楼的泛光照明。光源主要采用金卤灯，并采取良好的防眩光措施。所有室外照明回路均需设漏电保护装置。（3）室内照明回路采用BV铜芯电线穿阻燃PVC管敷设或穿钢管敷设；室外照明回路采用ZR-VV电缆穿钢管暗敷。6、防雷与接地本工程的建筑物按不同建筑物的规范要求确定防雷等级，接地采用TN-C-S接地系统。防雷、防静电、工作及保护接地共用一套接地装置，接地电阻要求£1W。所有电气设备正常时不带电的金属外壳均进行可靠接地。本工程利用建筑物基础作为接地极，避雷带采用镀锌圆钢10#，引下线利用柱内两根主筋，其余接地线采用-40X4镀锌扁钢。本项目建设，按规划部门要求，供电电缆全部埋设在地下，实现无杆化。5.3.3电信和有线电视本项目通信线路和有线电视线路，采用地下电缆埋设于地下。通讯线路及有线电视线路架设到每套住宅，由用户向电信和广电部门申请安装。5.3.4消防1、设计依据（1）GB50016-2006《建筑设计防火规范》（2）GB50140-2005《建筑灭火器配置设计规范》2、设计要求本项目建设工程耐火等级为二级。消防水泵、消防报警系统及主要通讯照明为二级负荷，其余为三级负荷。防雷设计按二类，抗震设计烈度按七度设防。3、消防系统50 根据消防规范，本项目消防系统主要包括消防报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、应急照明系统等。总平面布置时，建筑物的间距应满足防火间距要求，住宅小区内的主要道路，应形成环状，使其满足消防车道的要求。室外消防给水管在住宅小内形成环状，并与城市自来水管网的两个进水管连接。在室外消防环状管网的适当位置设室外地上式消火栓，室外消火栓的间距不大于120m，确保室外消火栓150m保护半径。经济型酒店等营业用房及其它用房内均按规范要求配置室内消火栓箱或喷淋装置，室内消火栓的布置间距应满足两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位，并不大于30m。在明显、易取用部位，配置适量的手提式灭火器。变配电室等电气设备的消防采用二氧化碳灭火器，其余场所采用磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器置于专用灭火器箱内。5.4工程技术方案分析结论上述工程技术方案内容对照射阳县建设局建设用地规划设计要点，其容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、停车位等指标均符合要求，公用配套工程的市政公用设施、公共设施及景观布置也符合规划设计要求。6、节能分析6.1建筑节能本项目从规划设计开始就把节能建设和改善居住环境列入设计内容。在规划阶段根据射阳县区域夏暖冬冷的气象特点从屋面、外墙、门窗、冷桥部位、遮阳率等几个方面综合考虑节能方案来减少能耗和提高节能效果。节能方案为：平屋面、斜屋面采用40厚挤塑泡沫板隔热层，外墙砌筑采用多孔粉煤灰烧结砖，JMS轻质砂浆砌筑，外墙35厚保温岩棉。门窗：采用塑钢门窗，并采用6+9A+650 中空玻璃，窗框边填充氨酯发泡材料，车库顶棚粉刷保温砂浆。在施工过程中，开发企业把节能施工作为一项重要技术措施，在图纸会审时严格交底，由业主技术负责人向所有施工单位以及监理详细交底，且保温材料由业主指定厂家供应，以确保节能保温材料的质量。施工前由节能材料供应商以及业主、监理、施工单位一起交底，以确保节能材料能够按照设计要求施工，在施工过程中监理认真监理，施工单位严格管理把关，按照设计要求来实施。6.2节排水节能1、住宅生活及消防水泵选用优质高效节能型产品。2、加强自来水管网管理，及进排除管网泄露，同时进一步做好计量、自来水台帐等基础性建设工作。6.3电气节能1、电器设备选用新产品和国家推广节能产品，照明系统选用节能、高效灯具；2、通过BAS系统在使用过程中综合自动监测管理，减少空耗合理运行。7、生态环境影响分析7.1采用的环保标准根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目的环境保护工作接受盐城市及射阳县环保部门的监督。采用的环境保护标准为：1、《建设项目环境保护管理条例》[国务院（98）253号令]2、《环境空气质量标准》[GB3095-1996]3、《大气污染物综合排放标准》[GB16297-1996]4、《工业企业厂界噪声标准》[GB12348-90]5、《污水排入城市下水道水质标准》[CJ3082-1999]6、《城市区域环境噪声标准》[GB3096-93]50 7、《建筑施工场界噪声标准》[GB12523-90]7.2环境影响初步分析本项目的建设场址位于射阳县新城区迎宾大道，环境现状较好。本项目的建设及运营给环境会带来一定程度的影响。在建设期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响。建设期产生污染的环节主要是地基平整、配制混凝土及水泥砂浆、土建施工和设备安装调试等。主要污染物质是施工人员生活污水、施工废水、作业粉尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘的影响最为突出。项目建成投入使用后，周边交通量的增加，机械设备的运转，也必然会对周围的环境产生一定的影响。运营期产生污染的环节主要是机动车辆的使用、餐饮、其它设备的使用以及工作人员的工作和生活。主要污染物质是机械噪声、交通噪声、交通废气、粉尘及污水。7.3施工期环境保护措施在施工过程中，应当遵守国家和当地有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：1、妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施和河流；2、不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；3、采取有效措施控制施工中的扬尘；4、禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；50 5、对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。7.4项目建成后环境保护措施1、噪声本项目产生的噪声主要来自于小区内机动车辆的进出，据类比源分析，噪声源强度60-80Db(A)。项目建成后，随着住户的增加，交通量也将随之增加，必然会使该区域的交通噪声增加，项目建设中应采用优化的机动车流组织，并在运营中限制车辆喇叭的使用，最大限度地降低交通噪声。同时应合理安排好机动车辆进出入时间，减少噪声对周边环境的影响。2、废水项目建成后，运营过程中产生的生活污水，居民排放约为100000m3/年；商铺、酒店生活污水排放2500m3/a，物业管理人员排放生活污水60m3/a。通过采用分流制排水系统，生活污水用管道收集统一排入无害化粪池，经处理后排入当地城市污水管网。3、固体废弃物项目运营过程中会产生生活垃圾，如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和人员健康带来不利影响。所以项目建成后要进行分类收集，集中堆放，由物管部门及时统一运送到垃圾处理站进行合理处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。4、废气项目建成后机动车辆所产生的尾气和酒店餐饮所产生的含油烟气会造成大气污染。物管部门应加强管理，机动车辆在小区内指定位置停放，尽量避免车辆尾气对小区居民的伤害。对餐饮所产生的含油烟50 气，采取相应的油烟净化装置，使其不影响周围居民和其它经营户。7.5环境影响分析结论及建议本项目是非生产性工程项目，污染因素简单，在采取相应的污染防治措施后，工程实施不会对地表水、环境空气、声环境产生明显不利影响。从小区周边环境现状分析，项目拟建地的环境质量能够满足小区建设的要求。同时，项目建设单位在项目竣工后，须经当地环保部门“三同时”验收合格后才能正式投入运行。8、劳动安全8.1设计依据1、《中华人民共和国安全生产法》2、《建筑安全生产监督管理规定》3、安全生产监督管理的有关规定8.2施工期劳动安全根据国家有关法律、法规，在施工过程中，建筑工程管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。1、对施工现场的安全管理人员、特种作业人员及其施工作业人员进行安全生产培训。2、建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。专项安全施工组织设计，必须经企业上级管理部门批准后实施，并报各地建筑主管部门及安全生产监督机构备案。50 3、施工现场使用的安全防护用品、电气产品、安全设施、架设机具，以及机械设备等，必须符合规定的安全技术指标，达到安全性能要求。建筑安全生产监督机构应当对其进行检查，不符合安全标准的，不得投入使用。4、吊装等特种设备的安装应有相适应的专业技术人员、技术工人及检测手段，保证设备可以安全使用。8.3项目建成后劳动安全1、项目建成后小区应配有专职电工，电工操作者需经培训合格后，取得电工操作合格证后方可上岗。工作过程中需穿工作服，佩带安全帽。上岗前需检查电气设备各部件及周围环境的安全状况，确保正常后方可开机运行。电气操作台上不允许堆放其他物品。工作完毕后，必须把电源总开关断开。2、项目建成后小区内应配备专职或兼职消防安全员，消防安全员需经过专门培训，平时要定期检查消防设施，发现隐患，及时整改，确保消防安全设施完好。9、项目实施进度按照国家关于加强工程质量管理的有关规定，本项目要严格执行建设程序，确保建设前期工作质量，同时对设计、施工以及设备材料采购等实行招标，做到精心勘测、设计，强化施工管理，并对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。本项目建设期分为三期，一次规划分三期建造。一期工程为A地块除临近达阳路的A-12及A-13以及底下的二层商业用房均为第一期工程；二期工程为B地块工程，余下的为三期工程；项目从2010年10月份开始建设，到2013年10月份，目前项目的前期工作已经完成。项目建设的其它工作内容包括工程勘察与设计、土建工程施工（包括配套设施）、设备采购、设备安装调试、竣工验收并交付使用等。每期工程建设期为一年，预计2013年10月底全部竣工并交付使用。项目实施进度计划参见下表10-1。50 表10-1项目建设实施进度计划表单位：月度序号时间内容2010年季度2011年季度2012年季度2013年季度41234123412341项目前期★★★2工程勘察与设计★★3主体工程施工★★★★★★★★★★4公用及配套工程施工★★★★★★★★★★5安装及装饰工程施工、调试★★★★★★★★★6竣工验收并交付使用★★★★★★★★★10、投资估算与资金筹措10.1固定资产投资总额估算1、固定资产投资总额估算概述本项目投资估算范围包括土地征用、建筑工程、安装及装饰工程、设备购置及安装，配套基础设施等内容。根据国家概算指标及江苏省有关部门规定的收费标准，主要采用单位工程量综合指标法，结合项目实际情况，并参照当地类似工程造价水平，对本项目投资进行估算。2、投资估算编制依据（1）《江苏省建设工程造价编制及审核暂行办法》；（2）国家、江苏省关于建设工程投资估算编制的有关规定；（3）建设单位提供的项目相关资料；50 （4）江苏省、盐城市及射阳县有关部门规定的收费标准。3、投资估算。总投资估算为120883.20万元。详下表总投资估算表序号费用名称工程量单位计价标准金额（万元）备注单位数量单位单价一土地费用29046.001、土地出让金㎡149468.20元/㎡28200.00按净地2、契税28200×3%846.00二前期工程费㎡392309元/㎡8312.901、可研规划勘探设计费㎡392309元/㎡421647.69详表10-12、“三通一平”费路通㎡392309元/㎡10392.31以久代临电通㎡392309元/㎡1505880.59含开户收费水通㎡392309元/㎡10392.31三房屋开发费㎡392309元/㎡66538.961、建安工程费㎡392309元/㎡56918.20详表10-22、附属工程及室外工程费㎡9620.76详表10-3四其它费用㎡3565.091、临时用地费㎡施工场地已满足施工需要02、临时建设费㎡在建安工程费的措施费中03、施工图预算㎡包含在项目管理费中04、标底编制费㎡包含在项目管理费中05、工程合同预算或标底评估费㎡包含在项目管理费中06、招标管理费㎡0免缴7、总承包管理费㎡在建安工程费的措施费中08、合同公证证㎡392309元/㎡0.311.779、施工执照费㎡0免缴10、工程质量监督费㎡0免缴11、工程项目管理及监理费万元56028.91.1%616.3212、竣工图编制费㎡0免缴13、保险费㎡014、规费(包括国土局建设局各项规费)2897.77详表10-415、其他杂项费用㎡392309元/㎡1.0039.23五管理费用万元56918.202%1138.36六销售费用万元141878.413%4256.35七财务费用(贷款)万元3000003年7.02%6318.00八不可预见费(预备费)万元56918.203%1707.5550 九合计120883.20总投资各项费用形成情况如下：（1）土地取得成本根据射阳县国土资源局与万成置业有限公司签订的《射阳县国有土地使用权出让合同》，“万成·尚景”住宅小区建设用地149705平方米，计土地出让金总额为28200土地契税按土地出让金计，28200×3%=846.00万元。土地成本合计29046.00万元。（2）前期工程费：前期工程费用合计8312.90万元，其中、可研及规划设计费勘探费1647.69万元，详见下表10-1；三通一平费中路392.31万元、电5880.59万元、水392.31万元。表10-1项目开发前期工程费用明细表序号项目计费基数计费标准金额（万元）基数名称基数值单位数值1项目可行性研究费建筑面积165.0元/㎡196.152水文地质勘察测绘费建筑面积3923092.0元/㎡78.46183规划方案设计费建筑面积39230910元/㎡392.314施工图设计费建筑面积39230925元/㎡980.77小计1647.69（3）房屋开发费1)建安及装饰工程费50 根据本报告前面所述，本项目建设内容主要包括住宅用房、商业用房及车库等。项目建安及装饰工程总费用为56918.20万元。各部分建筑面积、单价及造价详见表10-2。表10-2项目建安工程费概算一览表序号名称建筑面积（m2）单价（元/m2）造价（万元）备注1高层及小高层240143.3150036021.501多层住宅68028.8811507823.322商业用房1509418002716.923物管、社区管理用房5858.481500878.774地下车库及储藏室63184.5915009477.69合计392309.25　56918.202）基础设施配套工程费：合计9620.76万元，详见下表10-3。表10-3基础设施(附属工程)配套费明细表序号项目计费基数计费标准金额（万元）基数名称基数值单位数值1（供水）室外给水系统建筑面积39230920元/㎡784.622（供电）室外高低压系统建筑面积39230960元/㎡2353.863（道路）室外道路排水系统用地面积14970550元/㎡748.534围墙用地面积14970530元/㎡449.124（绿景）室外绿化景观系统用地面积149705300元/㎡4491.205（照明）室外照明系统用地面积14970510元/㎡149.706（环卫）室外环卫保洁系统用地面积1497053元/㎡44.917消防、安全、环保、通讯系统用地面积14970540元/㎡598.82小计9620.7650 (4)其它费用(规费部分)规费部分除可免缴部分外，尚需缴纳3565.09万元,主要是城市配套费和土地部门规费。详下表表10-4项目开发期间各类规费明细表序号项目计费基数计费标准金额（万元）基数名称基数值单位数值1行政事业收费城市建设配套费建筑面积392309元/㎡37.514711.592土地部门规费用地面积149705608982.30建筑工程质量监督费建筑面积392309元/㎡0免收3人防异地建设费建筑面积392309元/㎡0自建后免缴4白蚁防治费建筑面积392309元/㎡0.3513.735发展新型墙体材料专项基金建筑面积392309元/㎡1.50免缴6散装水泥专项资金建筑面积392309元/㎡1.00免缴7产权交易费建筑面积392309元/㎡1.00免缴8产权证工本费建筑面积392309元/㎡1.00免缴9施工图审查费建筑面积392309元/㎡1.0039.2310规划服务费建筑面积392309元/㎡1.00免缴11消防费建筑面积392309元/㎡1.00免缴12土地变更费建筑面积392309元/㎡1.00免缴13防雷施工图纸专业审核建筑面积392309元/㎡0.051.9614防雷装置施工质量监督、竣工检测建筑面积392309元/㎡0.4517.6515档案寄存费建筑面积392309元/㎡0.519.6216招标费建筑面积392309元/㎡0.5免缴17物业维修基金建筑面积392309元/㎡10392.311涉企收费建筑工程放样费建筑幢数40元/幢7503.002房产测绘费建筑面积392309元/㎡1.039.234地形图测绘费土地面积149705元/㎡0.111.655建筑行业管理费建筑面积392309元/㎡1.50免缴6工程定额编制费、垃圾处理费、渣土处置费、养老金、噪音排污费、卫生费、预销售证、广告费、物价费、计生费等建筑面积392309元/㎡17.5免缴小计2897.7750 (5)管理费用按建安总价2%计提,即56918.20×2%=1138.36万元。（6）销售费用销售费用可按销售总价的3%计提。即1418978.41×3%=4256.35万元（7）财务费用本项目拟申请银行贷款30000万元，按年贷款利率7.02%计算，则利息总额为2106万元。计算方式如下：30000×7.02%×3=6318.00万元（8）预备费按照工程费用3%计算，本项目预备费用为56918.20×3%=1707.55万元。（10）固定资产投资方向调节税按财政部、国家税务总局、国家发展计划委员会《关于暂停征收固定资产投资方向调节税的通知》（财税字[1999]299号）规定，自2000年起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税。2、项目总投资构成分析本项目建成后，除社区用房、公用设施用房等少量的服务配套用房外，开发的所有住宅用房、地下车库及经济型酒店和综合楼用房全部用于出售，占用流动资金很少，故流动资金未予估算。10.2资金筹措及投资计划本项目建设总投资计120883.20万元，项目开发资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是售房预收款。资金筹措中，项目建设单位自筹资金20000万元（占一期总投资40294万元的49.64%）已全部到位，一期、二期、三期拟申请银行贷款各10000万元，合计30000万元，少部分为商品房预收款。本项目建设期为3年三期，项目建设资金根据项目的实施进度分期投入。50 11、财务分析与评价11.1总成本费用估算1、总成本费用估算说明本项目按成本费用构成要素分类计算项目成本费用。成本估算依据《企业财务通则》《工业企业会计准则》、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》及当地和房地产开发企业的有关规定进行。2、总成本费用估算本项目投资总额为120883.20万元，由于本项目属房产开发项目，故投资总额即为建设主要成本，同时投资总额中已包含建设成本、管理费用、销售费用等，因此本项目投资总额为181143.4万元即为建设总成本。11.2财务评价1、投资构成分析，详下表投资构成分析序号费用名称投资额（万元）占总投资的比例一土地费用29046.0024.03%二前期工程费用8312.906.88%三房屋开发费66538.9655.04%四其他费用3565.092.95%五管理费用1138.360.94%六销售费用4256.353.52%七财务费用6318.005.23%八不可预见费1707.551.41%合计120883.20100%50 2、销售收入与营业税及附加税(1)销售收入本项目的住宅用房均用于出售，对比相同地段类似用途的商品房，确定住宅平均销售单价为3500元/平方米、商业用房4000元/平方米、车库价2500元/平方米。销售收入估算见表11-2。表11-2销售收入明细表序号名称建筑面积（m2）销售单价（元/m2）销售收入（万元）1住宅308172.183700114007.062商业15094800012075.203车库63184.59250015796.15合计392309141878.41(2)营业税及附加等合计为8494.96万元。包括如下两类税费：1）营业税、城市维护建设税、教育费附加等：按销售收入的5.55%计算，141878.41万元×5.55%=7874.25万元；2）土地增值税：按销售收入的1%计算，129694.01万元×1%=1296.94万元；3、利润总额及分配(损益表)本项目在所开发的住宅用房、车库、商业用房全部售出后，计划实现利润总额为24376.25万元，所得税后利润23157.44万元。详见表12-2。50 表12-2项目建设利润及其分配表(损益表)序号项目金额（万元）1销售收入141878.412总成本费用120883.203销售税金及附加8494.964利润总额12500.255所得税3125.066所得税后利润9375.197利税总额20995.214、项目盈利能力分析根据利润及其分配表和投资总额计算以下指标:(1)投资利润率=（12500.25/120883.20）×100%=10.34%(2)投资利税率=（20995.21/120883.20）×100%=17.37%50 12、结论和建议12.1结论1、本项目为普通房地产开发项目，对照《产业结构调整指导目录（2005年本）》，项目建设不属于限制、淘汰类项目。2、本项目选址于射阳县经济开发区商业街内。根据射阳县城市总体规划和国土局批文，该区域已被规划为居住用地。因此该住宅小区的建设符合射阳县城市总体规划和土地利用发展规划，项目选址合理。3、项目建设方案已经射阳县规划建设部门审批，项目建设的工程技术方案可行，总体布局合理，功能齐全，配套设施完善，项目建设的各项技术经济指标均符合建设用地规划设计要点。4、项目投资方案可行，资金来源有保证。项目选址于射阳县城繁华区域，距老城步行商业街较近，南侧幸福大道直通建设中的新城区，为商业集中地，交通方便，且与项目配套的市政公用工程等基础设施比较完善，自然条件较好，容易营造良好的居住环境。房屋销售价格适中，预计工程完工后，销售前景会令人满意。项目的实施将对射阳县的城市建设和改善旅游居住环境起到积极的作用。因此本项目的建设条件成熟，实施后将产生一定的经济、环境效益和社会效益。5、本项目污染因素简单，在采取相应的污染防治措施后，工程实施不会对地表水、环境空气、声环境产生明显不利影响。从小区周边环境现状分析，项目拟建地的环境质量能够满足小区建设的要求。因此，从环保角度看，该项目在当地可行。6、经济效益分析：本项目实施后在达到预期投资开发效果的情况下，可实现利润总额为24376.25万元，利税总额32871.12万元，项目的投资利润率25.18%，投资利税率33.95%，本项目在财务上可以接受，能较快收回投资，有较好的经济效益。7、社会效益分析：通过本项目的实施，对改善当地居民的居住条件，加快射阳县旧城改造步伐，提升射阳城市形象，促进射阳社会经济发展和构建和谐社会具有一定的现实意义。本项目可直接为当地政府带来9713.77万元的税收收入；预计项目建成后经济型酒店、综合楼营业用房将为社会提供多个就业岗位，有利于吸收所在地区富余人员就业，实现向非农产业的转化。随着射阳县工业经济的不断发展，地方产业规模的不断扩大，本项目的实施将进一步带动射阳第三产业的发展。50 12.2建议依据我国的国情，普通商品房住宅将在相当长的一段时间内扮演忠言角色，其生命力取决于是否符合市场经济规律、是否能走上自身良性循环发展的轨道、是否起到与其他类型住宅供给互为补充的作用，以促进住宅建设健康有序的发展，建议如下：1、在项目的实施期间要注意市场动态，应对市场变化，防范未来市场变化风险，提高相关资源使用效率。2、要认真抓好规划及设计，搞好物业管理。加强对建设和使用全过程的质量管理，包括规划设计质量、工程质量，也包括物业管理服务的质量。3、在住房设计和建筑标准上强调住宅的实用性，着重在设计理念上有所创新突破；即在较低的价位下，选择适当超前的设计标准和建筑技术，以保证在一个相当长的时期内项目的适用性和资源配制的合理性；并且着力于良好建筑和城市环境空间关系的形成和创造，以实现项目建设乃至城市总体的可持续发展。4、项目建设单位要积极加强与当地政府如供电、供水、环保、城建等有关部门的协调与沟通，并争取他们的大力支持，确保项目建设的顺利实施。5、本项目经济估算是在考察射阳县房地产市场的基础上确定的销售价格(该价格是相对保守的价格)，这在很大程度上依赖与目前该县房地产市场的供求关系和未来几年我国政治、经济和人民生活水平的稳定发展。建设单位应加强施工管理，积极推行招投标建设方式，实行工程监理制，努力降低建造成本，在激烈的市场竞争中保持较好的销售价格，减少风险，达到项目的盈利目标。6、项目建设单位应进一步优化营销策略。项目建设的最终落脚点是客户，客户的认同，市场的肯定是本项目顺利实施的保证。为此，项目建设单位必须注重宣传，搞好形象策划，企业的营销活动要突出以人为本，以生态建设为50 基础，以构建和谐社会为最终目的，从而打响“申鑫名城”房地产企业品牌，造福射阳百姓。附图1、万成置业有限公司“申鑫名城”住宅小区建设项目地理位置图2、万成置业有限公司“申鑫名城”住宅小区建设项目总平面布置图附件1、企业法人营业执照2、房地产开发企业资质证书3、规划红线图4、规划设计要点5、国有土地使用权出让合同50'