住宅楼项目可行性研究报告 68页

'1总论1.1项目背景1.1.1项目名称福泰园3号地住宅楼项目。该项目之所以取名福泰，是寓意着好运，幸福安泰。给人之中祥和安定的氛围。1.1.2承办单位概况青岛银盛泰有限公司承办。青岛银盛泰集团有限公司成立于2004年2月，注册资金1亿元。集团是一家以房地产开发为主，涉及投资典当、文化产业、物业管理的现代化综合型企业集团，开发产品涉及住宅、旅游地产、商业地产等多元化领域。经过十多年的积累发展，集团累计开发量达100万平方米，销售收入近50亿元，税收达5亿余元，资产过18亿，已竣工项目8个，在建项目4个，与万科合作的项目3个，新项目储备6个。银盛泰集团现已连续6年名列青岛地产十强，青岛房地产行业中唯一一家全国守合同重信用企业、青岛市唯一一家获国家康居示范工程企业、山东省著名商标、山东最佳企业公民、山东省消费者满意单位、A级纳税先进单位等殊荣不胜枚举。1.1.3项目提出的理由1．项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。57 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 2．项目对城市建设将起到促进作用 青岛作为一个发展迅速的城市，城阳区的发展更是迅速，随着城市的发展住宅的建设已成为一种发展趋势。在城市群发展建设的环境下，青岛市委政府提出要突出青岛城市形象建筑，提高青岛城市品位，加强城市辐射功能及目标。 目前，青岛市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与发达地区住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善青岛市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特别关心的问题之一。同时，随着青岛经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使青岛城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。 福泰园住宅建筑符合青岛城阳建设总体规划，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。3．解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为青岛城阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加青岛城阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。1.2项目概况1.2.1拟建地点及概况本项目位于城阳区主干道长城路以东，兴阳路以南，与青岛著名的植物生态景观园——城阳世纪公园相隔咫尺，地理位置十分优越。57 交通方面，青新高速公路穿过地块的东侧，向南可直达辽阳东路，前往市区高效便捷。西侧有城阳区主干道——长城路，距离城阳区政府仅有10分钟车程。配套方面，周边城阳宝龙城市广场、城阳利群、城阳家佳源等城市综合体和大型商场超市，购物便捷。周边茵悦小城、巴黎壹号、IMEGA时代中心、弘通和田城、贵爵公寓、水榭花都等小区众多，城阳五中、城阳第二实验中学、青岛农业大学也相距不远，人文生活氛围浓厚。1.2.2项目融资方式开发商自有资金为项目总投资的35%,其余资金通过银行贷款和项目预售收入两种途径筹集。1.2.3项目规划指标根据项目土地规划要求，对该地块的规划指标进行确定，项目规划指标如表1.1。表1.1项目规划指标规划指标　土地面积（平方米）51339.67（123562）土地用途城镇住宅容积率1.62规划建筑面积（平方米）83170.27建筑密度25%绿地率35%出让年限住宅70年57 2可行性研究的相关性和必要性2.1可行性研究的的相关性《青岛市十二五规划纲要》中指出，推进保障性住房建设。福泰园三号地主要用途是对住宅的建设，对项目进行可行性研究能够保证项目建设的质量和项目的顺利进行，能够推进住房的建设。进行项目的可行性研究与青岛市的规划纲要相符。2.2可行性研究的必要性对项目进行可行性研究了解项目建设的意义，通过项目可行性研究对项目进行规划设计，研究项目的收支费用盈利能力和偿债能力以及投资回收期。项目可行性研究是建设项目进行申请贷款的依据，对项目筹集建设资建设资金预备条件。根据项目的可行性研究对项目的方案构想设计理念作出初步的计划，为以后的进行做好铺垫。2.3编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。2.4可行性研究报告编制依据1、批准的项目建议书和委托单位的要求。2、国家经济发展的长期规划，部门、地区发展规划，经济建设的方针、任务、产业政策和投资政策。3、对于大中型骨干建设项目，必须具有国家批准的资源报告、国土开发整治规划、区域规划、工业基地规划。交通运输项目，要有关的江河流域规划与路网规划。4、有关的自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会、环保等基础资料。57 5、有关行业的工程技术、经济方面的规范、标准、定额资料，以及国家正式颁发的技术法规和技术标准。6、国家颁发的评价方法与参数，如国家基准收益率、行业基准收益率、外汇影子汇率、价格换算参数等。2.5现开发存在的问题项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。申办程序比较复杂，需要一段时间才可申办完成。根据现阶段的房地产情况，房地产的供不应求，地权的取得难度增加而住宅需求的不断增加，销售价格随之增加。57 3项目投资环境与市场分析3.1投资环境分析3.1.1宏观环境分析1.经济因素（1）国民经济发展水平中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。2012年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。 固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。 2012年全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。（2）全国城镇居民收入增长57 据65000户城镇居民家庭抽样调查资料显示，2012年全国城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%；扣除价格因素，实际增长8.0%。其中，人均可支配收入19109元，比上年增长11.3%；扣除价格因素，实际增长7.8%。2012年全国城镇居民家庭人均消费性支出13471元，比上年增长9.8%，增速高于上年0.7个百分点；扣除价格因素，实际增长6.4%。全国城镇居民收支水平不断增加（如表3.1）城镇居民收入继续增长，中低收入群体收入增速较快。人均工资性收入13708元，增长10.7%，对总收入增长速度贡献7个百分点。工资性收入仍然是城镇居民收入的主要来源，但工资性收入占总收入比重逐年下降，2006年至2012年分别是68.9%、68.7%、66.2%、65.7%、65.2%。人均经营净收入1714元，增长12.1%，增速高于上年6.9个百分点，占总收入比重为8.1%。人均财产性收入520元，增长20.5%，占总收入比重为2.5%。人均转移性收入5092元，增长12.8%，占总收入比重为24.2%，对总收入增长速度贡献3个百分点。从五等份收入组收入增长情况看：2012年低收入组居民可支配收入增长最快，人均可支配收入为7605元，比上年增长13.1%；中低收入组人均可支配收入为12702元，增长13.0%；中等收入组人均可支配收入为17224元，增长11.8%；中高收入组人均可支配收入为23189元，增长10.3%；高收入组人均可支配收入为41158元，增长9.9%。中低收入组收入增长速度明显快于全国平均水平。不同收入组居民之间收入差距缩小。2012年城镇居民八大类消费支出全面增加。交通和通信支出增长突出，家庭设备用品及服务、衣着、教育文化娱乐服务支出增长较快，食品、居住、其他商品和服务、医疗保健支出继续增长。其中人均居住支出1332元，增长8.4%。表3.12012年全国城镇居民主要收支数据变化情况项目绝对数（元）名义增长速度（%）一、人均总收入2103311.5其中：可支配收入1910911.3（一）工资性收入1370810.7（二）经营净收入171412.1（三）财产性收入52020.5（四）转移性收入509212.8二、人均消费性支出134719.8其中：服务性消费支出349910.41、食品48057.32、衣着144412.53、居住13328.44、家庭设备用品及服务90815.457 5、医疗保健8721.86、交通和通信198417.97、教育文化娱乐服务162810.58、其他商品及服务4995.3通过以上数据显示，消费者的收支水平在不断增加，同时也促进了房地产市场的开发。2.政治政策因素政治因素是拟投资地区的政治制度、政局稳定性、社会安定性、信誉度、政策连续性以及是否存在战争风险等方面的基本条件。众所周知，房地产开发需要涉及的环节、接触的层面是一般产业投资所无法相比的。政治环境的变化，土地、房产、物业等法律法规的变化，都将对项目开发产生影响，甚至是翻天覆地的影响。开发地区政治环境如何，直接关系到投资开发的安全性，是开发企业首先应当考虑的因素之一。因为开发企业进行地域性很强的房地产开发投资，首先要考虑当地的政局是否稳定、社会是否安定、地区信誉高低等直接关系到投资有无保障的问题。只有政治稳定、社会安定、讲求效益、致力于和平建设的地区，才能确保投资的安全，并为经营获利创造必要的前提。反之，一个政治腐败，社会不安的地区，则不可能使投资得到起码的保障，也难免使投资者遭到政治风险带来的巨大损失。全国的政治局面相对稳定，对于房地产的开发提供了保障条件。在政策方面。中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。 2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”),拉开了第三轮房地产宏观调控的序幕。新国八条要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。57 政府打出“2011调控组合拳”，形成连续高压调控政策。2011年4月6日，再次调息，上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别再上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，由6.6%上调到6.8%，后期存贷款利率仍不断上调；5月，国家发改委要求开发商进行“一房一价”公示；7月，央行年内第三次加息，房贷利率十年最高点；8月，建设部公布二三线城市限购“五条标准”；12月，中央明令限购令续期，房产税试点范围将扩大。现在的国家政策力度远超以往，连续不放松的调控也取得了显著的效果，这从一定程度上也坚定了中央持续进行宏观调控的决心。2013年国家推出国五条政策。政策措施为：（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。3.人口因素57 人口因素决定房地产市场的规模和发展趋势它对房地产发展具有较强的制约力。城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果（如图3.1），中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。人口的不断增加促进着房地产市场的运行。同时人口状况和家庭结构也影响着房地产市场的开发。图3.1第六次人口普查统计中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。人口因素对房地产的影响可表现在如下方面。人口状况。房地产是提供人们栖息居住、工作、学习、生活、娱乐的场所。目前我国人口16亿，占世界总人口的22%.我国是最大的住房消费市场，这对房地产企业来说是很好的机会。此外，人口规模还直接影响区域内商业的繁荣和工业的发展，从而直接影响商业与工业对房地产的需求。根据人口状况与国家规定的人均居住目标，房地产企业应把握好投资开发规模抓好新房开发，以住房开发为重心。人口从农村流向城市。随着社会分工和商品经济发展，人口城市化水平在急速提高，农村向城市流动的人口呈几何级数递增，造成人口越来越向城市集中。而农流者同样需要居住和创业的场所。住宅的建设解决了农流者的住房问题。家庭结构的变化。家庭是社会的最小单元，制定房地产市场营销策略不能不分析家庭结构的因素。在总人口不变的条件下，平均家庭人口越多，所需住宅单位数越少；反之，平均家庭人口越少，则所需住宅单位数越多。现代家庭逐步在向二人世界或三口之家方向发展，这样的发展显然会增加住宅单位数，同时我国传统的天伦之乐和人口的老龄化，家庭的小型化与老年父母赡养和照顾之间存在着矛盾。他们对住宅的要求即要合乎青年夫妇独立生活“分”的愿望，又要在一定程度上因种种原因而要求有“合”的功能。这样，房地产企业就应根据家庭小型化趋势及“分”“合”的要求，一方面有计划增加标准套房的开发量，以实现家庭小型化对住宅量增加的要求；另一方面规划设计符“合”“分”合愿望的适宜住宅，如建设一定数量的多间套住房、复式住房等使小夫妻能与父母分中有合合中有分。3.1.2微观环境分析57 1．区域的经济状况2011年青岛市全市实现生产总值3016.75亿元，按可比价格计算，增长10.9%。人均GDP是12920元。12年前三季度GDP实现11.3%的增长。2011年第一产业增加值142.32亿元，增长3.0%；第二产业增加值1477.96亿元，增长10.4%；第三产业增加值1396.47亿元，增长12.2%。三次产业比例为4.1：46.9：49，据统计，12年上半年青岛市共有实际投资500万元以上内资项目650个，实际到位内资243.8亿元，同比增长14.6％，高出一季度增幅1.4个百分点。其中，二季度实际到位内资132.3亿元，同比增长15.8%，环比增长18.7%。从内资项目产业结构来看，第一产业18个项目到位资金3.3亿元；第二产业315个项目到位资金110亿元；第三产业（服务业）317个项目到位130.5亿元。其中，服务业内资占比达到53.5％，比上年同期所占份额提升7.3个百分点，全市利用内资三次产业结构进一步优化。2011年，青岛市完成地区生产总值5666.19亿元，其中第一产业完成276.99亿元，第二产业完成2758.62亿。第三产业完成2630.58亿。全年财政总收入完成1990.54亿，其中地方财政一般预算内收入452.61亿，地方财政一般预算内支出532.39亿。固定资产投资3022.5亿，其中房地产投资602.4亿。全年社会消费品零售总额1902.74亿。青岛市2011年度数据：城市居民人均可支配收入24998元，城市居民人均消费性支出17531元；农民人均纯收入10550元，农民人均生活消费支出6662元。对于青岛城阳区经济发展来说。2012年全区实现生产总值完成812.7亿元，增长13.7%；其中第一产业增加值14.4亿元，增长2%，第二产业增加值493.6亿元，增长13.4%，第三产业增加值304.7亿元，增长14.9%。固定资产投资完成365.6亿元，增长23.9%。社会消费品零售总额122.9亿元，增长18.1%。财税总收入87.5亿元，增长25.7%；地方财政收入30.9亿元，增长48.6%。全区农民人均纯收入13031元，增长17.4%；城镇居民人均可支配收入31100元，增长14.3%。城阳区经济发展和居民的生活水平得到了不断地提高。2.供给因素房地产作为不动产，具有不可移动和不可复制性，这就使得房地产流动性差，其供给具有较强的区域性。其中影响房地产供给的的因素可跟为房地产市场价格、房地产的开发成本、房地产的开发技术水平、房地产开发商对未来的预期、国家土地政策。对于青岛市来说房地产市场供应量相对来说还不够，新项目的开发也比较少，优胜劣汰是市场趋势，客户结构更加多元化，且呈现高端发展。57 土地的供给影响着房地产的供给状况，土地政策的颁布，对房地产的开发起到了制约的影响，国家对土地政策的实施，土地价格的上涨，随之而来的就是房价的上涨，房地产的开发成本提高，风险增大，房地产开发商的压力也就随之增加。这对于房地产的供应来说也就有所递减。各项税金和企业管理费用有增无减，前些年，房地产开发商享有退税等相关优惠政策，现在国家对房地产开发的优惠政策没有了，而且还增加了土地增值税，开发商应缴税金的上涨会转移到房价中。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用。企业管理费中管理人员工资、固定资产使用费、广告营销费、绿化费、业务招待费等都在逐步增加。各种税的增加，房价随之增加，市场的需求随之降低，房地产的供应也就随之减少。3.需求因素影响房地产市场需求的因素有很多，其中房地产的价格、消费者的收入水平起着重要的作用。房地产的价格直接影响消费者的需求状况。在房价降低的情况下，人们对住房的需求会增加，即使自己拥有属于自己的住房，但当房价下降时人们会投资房地产，对于那些真正需要购房的消费者来说，房价降低对住房的需求更是密切。房价的因素的住房的需求起着重要作用。随着青岛市消费者收入水平的不断增加，对住房的需求也是不断增加。收入的增加放大了消费者的支付能力，有利于刚性需求的增加。所谓刚性需求即为在一定的价格区间范围内，具有一定支付能力并且购买意愿的需求。当消费者的收入增加时，自然要求更高的住房条件。这样就增加的消费者对住房的需求。4.人口因素城镇的人口数量、人口结构、人口流动也影响着房地产市场的发展。青岛市统计局、青岛市第六次人口普查办公室发布青岛市2010年第六次全国人口普查主要数据公报，公报显示，全市常住人口为871.51万人，比上次普查（2000年）增加了122.09万人，增长16.29%，年平均增长1.52%。在各区市人口分布中，平度、即墨等地的常住人口最多，七区中城阳、市北的常住人口较多。人口数量的增加影响着住房的需求，同时也推动了房地产市场的大力发展。青岛市的人口流动比较大，韩、朝的流入人口较多，外地人口的流入增加的房地产的需求。5.竞争者57 面对当前房地产市场开发力度的不断增加，竞争压力也在不断的增加。竞争主要来自市场价格、周围市场的地理位置的优越性、住宅建筑的建筑风格、客源、潜在房地产开发商等等。市场价格的竞争影响了建筑的销售情况，较低的价格不能够保证市场的盈利能力而较高的价格又不能吸引更多的消费者，对于价格的定位是一项十分重要的因素。通过与周围房地产市场价格的对比，确定合适的价格，提高自己的竞争力。6.政策因素2011年1月30日下午，青岛市政府发布了《青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》(简称“十二条”)，“十二条”对“限购令”执行做了详细要求，并将从住房用地供应、中低价位中小套型商品房供应、保障性住房建设、房地产经纪机构管理、房屋销售和转让管理、个人住房信息系统建设和完善住房工作责任制等十二个方面，贯彻落实国家房地产市场调控部署，持续推进岛城房地产市场健康发展。2011年2月，青岛市政府出台青岛限购令，规定对已有1套住房的青岛市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。 2013年将继续严格执行住房限购政策。3.2市场调查与分析3.2.1本市区经济发展情况57 2012年青岛市在市委、市政府的正确领导下，面对国内外复杂的经济形势，全是认真落实中央宏观调控政策，加快推进经济发展方式的转变和经济结构的调整，经济保持平稳较快发展，经济运行稳中有进。2012年，全市实现生产总值7302.11亿元，增长10.6%。其中一产增长3.2%，二产增长11.5%，三产增长10.5%，三次产业比例为4.4:46.6:49.0。全年财政总收入实现2449.69亿元，增长1.7%。全市工业增长继续保持较快势头，4783家规模以上工业企业完成增加值增长11.6%，其中股份制企业释放充足活力，增长13.6%，远远超过国有及国有控股企业、集体企业。规模以上工业中，高新技术产业产值达到5199.79亿元，增长14.0%，占规模以上工业总产值的39.8%；战略性新兴产业产值3424.65亿元，增长17.6%，为经济持续健康夯实基础。统计显示，规模以上工业实现主营业务收入13751.98亿元，增长12.6%。 另外，全市固定资产投资4153.9亿元，增长22.3%。全年实现社会消费品零售额2564.5亿元，增长14.9%。实现外贸进出口总额732.08亿美元，增长4.2%。其中出口额408.2亿美元，增长3.6%；进口额323.88亿美元，增长5.0%。实际使用外资46亿美元，增长27.8%。旅游业、金融业等重点行业增长迅速。去年全年全市旅游总收入 807.58亿元，增长18.5%。2012年末金融机构本外币存款余额9818.33亿元，比2012年初增加917.05亿元。全年港口吞吐量41464.82万吨，增长9.2%。全年实现蓝色经济增加值1210.54亿元，增长17.2%。多组数据也显示了民生事业的进步与成就。去年我市城市居民人均可支配收入32145元，增长12.5%。全市单位从业人员 283.2万人，增长2.7%；在岗职工平均工资37399元，增长14.2%。农民人均纯收入13990元，增长13.1%，新型农村合作医疗参合率达到100%。全市城市建设建成区面积374.64平方公里，增长7.8%；新增供热面积1060万平方米，增长11.2%；市区公共汽、电车线路增长15.9%。 作为青岛市发展较快的城阳来说，国民经济保持平稳较快的发展趋势。2012年全区实现生产总值完成812.7亿元，增长13.7%；其中第一产业增加值14.4亿元，增长2%，第二产业增加值493.6亿元，增长13.4%，第三产业增加值304.7亿元，增长14.9%。固定资产投资完成365.6亿元，增长23.9%。社会消费品零售总额122.9亿元，增长18.1%。财税总收入87.5亿元，增长25.7%；地方财政收入30.9亿元，增长48.6%。全区农民人均纯收入13031元，增长17.4%；城镇居民人均可支配收入31100元，增长14.3%。3.2.2房地产开发投资情况2012年，全国房地产开发投资71804亿元，全国房地产开发投资发生了变化（如图3.2），比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。57 图3.2全国房地产开发投资增速2012年，东部地区房地产开发投资40541亿元，比上年增长13.9%，增速比1-11月份回落0.9个百分点；中部地区房地产开发投资15763亿元，增长18.3%，增速回落1.1个百分点；西部地区房地产开发投资15500亿元，增长20.4%，增速提高0.9个百分点。2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；其中，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%。房屋新开工面积177334万平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%。房屋竣工面积99425万平方米，增长7.3%，增速比1-11月份回落6.8个百分点；其中，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%自2003年以来，青岛全社会的固定资产投资和房地产投资都在不断增加（如图3.3）。房地产投资占固定资产投资比率也是在持续攀升，由图中数据表明，青岛的房地产经济得到了提升。其中在2012年，青岛市积极推进固定资产投资结构调整和产业优化升级，狠抓投资项目落实，固定资产投资规模持续扩大，1至11月完成投资3225.8亿元，同比增长23.6%。受投资增长以及人工费、建筑材料费上涨等诸多因素影响，2012年青岛市固定资产投资价格持续高位运行，自下半年起涨势逐渐趋缓。全年累计同比上涨7.0%，比去年同期提高2.1个百分点。从各季度的情况看，一、二季度涨幅较高，同比分别上涨8.0%、8.7%，三季度涨幅略有回落，同比上涨7.5%；四季度出现较大幅度的回落，同比仅上涨3.8%。57 图3.3青岛全社会的固定资产投资和房地产投资据抽样调查，2012年前三季度城市居民家庭人均消费性支出达12790元，同比增长9.1%；增幅比同期增加了3.6个百分点，比上半年增加了3.3个百分点。其中作为服务性消费的住房、教育、医疗的人均消费支出2665元，同比增长11.4%，其中住宅的消费占有大部分比例。作为青岛城市化进程的一个重要组成部分，为大青岛中间地带的城阳，近几年得到了快速发展，特别是城阳的房地产业更是如火如荼。2000年之后，诸多青岛大的开发企业，如中联盈地、天泰、千禧、百通等先后进驻城阳，近两年国内大鳄、万科、宝龙、卓越相继落户城阳，带来了先进的开发理念，加快了城阳的城市化进程，使城阳的新一轮发展越来越引起社会各界的充分关注。城阳区的房地产开发呈现出多元化趋势，以商品住宅为主，同时也重视写字楼、商铺等开发形式。城阳区在房地产开发方面取得了很大的成就。3.2.3土地供应情况2013年一季度青岛共推出52幅地块，土地总面积达1556850㎡，其中1月分出让土地36宗，土地面积达939187.7㎡；2月、3月分别出让8宗，2月出让土地面积达283516.7㎡，3月出让土地面积为334145.6㎡。1季度出让的土地分布相对广泛，其中城阳区6宗。根据市场供应情况分析，土地市场供不应求。土地市场的供应为项目的建设提供了用地条件。城阳区三号地的供应为建设住宅提供了可靠地条件。3.2.4板块市场分析板块城阳区主干道长城路以东，兴阳路以南，与青岛著名的植物生态景观园——城阳世纪公园相隔咫尺，地理位置十分优越。57 交通方面，青新高速公路穿过地块的东侧，向南可直达辽阳东路，前往市区高效便捷。西侧有城阳区主干道——长城路，距离城阳区政府仅有10分钟车程。配套方面，周边城阳宝龙城市广场、城阳利群、城阳家佳源等城市综合体和大型商场超市，购物便捷。周边茵悦小城、巴黎壹号、IMEGA时代中心、弘通和田城、贵爵公寓、水榭花都等小区众多，城阳五中、城阳第二实验中学、青岛农业大学也相距不远，人文生活氛围浓厚。距离城阳人民医院的距离仅有十分钟车程，医疗配套设施比较方便。板块周围的配套设施比较优越，对于开发起着比较积极的作用，有利于住宅项目的开发和出售。3.2.5成交量价分析青岛住宅销售量2011年1209万，2012年受宏观调控影响，上半年仅销售368万平，同比下降12%。供应和成交量均下降，供求比上升。对于成交价来说，2011年七区二市的住宅均价为8200元/平米。同比增长14%。城阳均价7085/平米。在2012年，住宅价格保持稳定，特别是随着9月份市区高端项目的成交均价有所上扬。57 4项目定位4.1项目SWOT分析4.1.1优势分析项目总用地51339.67平方米，在城阳是较大的规模（随着国家土地政策的变化，获得如此大的土地资源是有一定难度的），首屈一指，从发展眼光看。本项目一定程度上在城阳具有稀缺性。项目虽然目前尚处于前期定位阶段，但不管何种业态定位，未来项目都将是一个集多种服务等功能于一体：生活、娱乐、休闲、购物等配套设施完善，拥有良好的环境景观与成熟商贸环境的舒适的生活环境。本案必将推动城阳城市化发展走上新台阶，成为城阳区的城市名片。区域占优势。项目位于城阳长城路东，兴阳路南。离城阳区市中心较劲，车程仅需十几分钟。距离青岛市著名植物生态景观园世纪公园很近，提供了优美的休闲空间，在公园内配套设施齐全，休闲健身于一体，给人一种身心的享受。在交通方面比较便捷，周围的交通配套比较方便，临近204国道、308国道，公交车比较方便，给市民的出行带来了很大的方便。项目的周边教育设施比较方便距离城阳第二实验中学、青岛农业大学跟很近，拥有浓烈的文化氛围。对于周围的生活配套设施来说也是比较便捷的，周边城阳宝龙城市广场、城阳利群、城阳家佳源等城市综合体和大型商场超市，购物便捷。开发商的品牌号召力。本案的开发商青岛银盛泰有限公司在城阳成功开发多个地产项目，具有较强的品牌号召力，在项目开饭上具有丰富的开发经验。4.1.2劣势分析所处区域整体形象不成熟。地块所处城阳区整体形象不成熟，虽然近年来由于房地产开发的热潮带动，城阳已经成为青岛房产市场上左右全局的重要区域，但历史上留下来的区域整体形象还是会对未来项目的招商工作带来一定难度。土地成本比较高。项目位于城阳市中心，土地的成本高，从而房地产开发成本增加，在进行项目的产品价格定位也就相应的增加，这就对顾客的购买力提高了难度。从而减少了一些顾客。该项目周边拥有多项小区建设，从而增加了项目开发的竞争性。57 地块临近市中心，周围的交通比较繁华。对于项目的施工会带来一定的不便。市区的吵闹可能成为消费者购房的考虑因素。4.1.3机会分析宏观政策环境、房地产行业的良好发展势头是地块开发难得的机遇。地块所处城阳区房地产行业齐头并进的开创局面，品牌开发商的进驻，双品项目的打造，所共同营造的良好的市场环境构成了本地块难得的发展机遇。区域内领先的经济发展水平为项目打下扎实的市场基础。城阳区是山东省内经济发展始终较快，保持前列的市区。区域内经济发展水平较高。人均GDP已经突破8000美元。这些都为项目的开发建设打下了扎实的市场基础。区域内的消费需求的释放。随着大多数的外来人员的入住青岛，住宅的需求也就越来越紧张。青岛城阳区韩国人和朝鲜人的入住比重越来越大，在城阳市中心进行定居的人口越来越多。这些都是与藏着新的商机。项目位于城阳市中心，位置较好，能够吸引周边城市的消费者购买。城阳区的交通费比较便捷，对于外来人员的流动带来了便捷，从而方便了外来人员在城阳区购买住宅的条件。另外城阳区靠近青岛的国际机场，韩朝日等来青岛发展的外国人也是不可忽略的购房客户。交通的便捷对项目的开发提供了机会。4.1.4威胁分析庞大的规模带来的风险威胁。如果定位不当将会产生过量的无效供应，超出区域市场需求容量，而形成大量面积空置，带来开发上的苦果。超大规模体量对资金要求更高，会导致开发周期较长。在整个开发过程中资金链条承受压力更大，会形成资金风险威胁。超大规模体量的开发对未来业态的持续经营管理提出更高的要求，一旦经营不善。则项目开发可谓是功亏一篑。潜在竞争对手的威胁。在地块周围附近已有一定的住宅小区的建设，无论在规模、定位、影响力都为本地块即将的定位以及今后的开发建设带来巨大的竞争压力。并且在项目周围还有同期开发的楼盘，无疑对项目的开发形成了巨大的威胁。因此在项目开发和销售上应该提高消费者对项目的关注度，策划好销售营销方案，定位好目标客户群。57 版块内住宅即将迅速达到饱和状态。在近几年版块内已增加建筑面积数万的供应。这将导致区域内的住宅建筑迅速达到饱和状态，引起激烈的市场竞争。这种局面对于本项目的开发而言是相当不利的。国家政策对开发商的限制，可能会影响开发商的开发成本。对于国家的各种政策。国八条、国五条对房价的控制和住房用地的管理对房地产的开发带来了威胁。还有国家推行的财政政策、货币政策、限购令都对房地产的开发形成了不可忽略的威胁。4.2项目定位4.2.1产品定位1.面积、楼层定位主导顾客对房屋建筑面积有不同的需求，市场不同需求顾客对建筑面积偏好的调查如表4.1。表4.1建筑面积调查建筑面积（㎡）所占比例50以下3.7%50-7022.3%70-10046.8%100-13020.4%130-1504.7%150-1800.7%180以上1.4%被调查者近半数购房时首选70—100㎡的住宅，20.4%的被调者选择100—130㎡的住宅，说明多数购房者对居室面积的选择趋于理性，并不盲目追求越大越好。有22.3%的被调查者选择50—70㎡的住宅，一部分是作投资用，另一部分是作为年轻人的过渡用房。新建住房应按合理比例建造面积在70-130平方米。通过对市场上大多数顾客可接受的建筑面积和楼层数的调查，我们可以得出大多数顾客更接受小高层高层建筑。本项目的容积率为1.62建议可以以高层为主，这样可以满足建筑的需求，更好的利用土地资源。在建筑面积方面建议以80-90平方米为主要建筑面积，部分单元可以采用60-70平米小型户型面积，并且在部分单元设100-120平米的住宅户型，以此能够符合大多数人的购房意愿。2.产品功能定位项目的档位是要用项目的功能来体现的，拟建项目的功能定位在如下几个方面： 57 （1）现代住宅新理念 在室外公共活动空间规划时，注意人与自然、人与人之间的和谐与交流，做到自然环境和人文环境相互辉映，可以布置一些具有鲜明特色的雕塑和小品，老人休闲娱乐场所，儿童读书角、娱乐园等，以提升整个住宅小区的文化氛围。 （2）智能化住宅小区    通过公寓智能化综合布线系统和中心机房使住宅具有网络高速接入功能，即INTERNET网高速通道；家居办公功能；家居娱乐功能；家居安全监控功能(火警、煤气泄露、幼儿和老人求救等)；家居管理功能等。 （3）背景音乐系统 背景音乐系统由管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于楼内的音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目等。同时，在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。 （4）自动消防系统 自动消防系统在地下车库设露智能式温感探测器，在办公室、会议室、大厅、走道、电梯前室等场所设置智能式光电感烟探测器，在防火卷帘的两侧成对设置智能式光电感烟探测器。 （5）直饮水系统 直饮水系统通过对小区内供水系统提供净化作用，将自来水净化后，向各家各户厨房提供可以直接饮用的高标准纯净水。 （6）停车场管理系统 停车场管理系统将公寓车辆按时问、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理，给停车户提供停车方便，车辆安全，也使小区车辆管理更加完善规范。车辆管理系统由出入读卡器、自动开门机，探测器、控制器等设备组成。 （7）楼字自控系统 小区内的楼宇自控系统的监控功能，主要体现在对空调系统的空气处理机(AHU)、新风机组、冷水机组、换热器等设备运行状态的监视、故障报警和启停控制。（8）送新风系统 送新风系统提供了业主在门窗都封闭的情况下保证室内空气清新的环保节能 。（9）高水准的物业管理服务 在物业管理方面，引入知名专业物业管理公司，以命面解决住户 57 日常生活中可能遇到的困难作为制定物业管理服务的依据，通过硬件 设备和人员服务，为客户提供最全而的物业管理。在功能分区方面，在交通便利的路边层设沿街楼，前两层设成商业楼层，形成购物、娱乐、休闲于一体的商业广场。在小区内设得天独厚的自然景观和人为景观，推崇生态环保，康乐运动的高素质生活方式。小区配套要完善，诊所、净菜市场、超市、幼儿园等，彰显惬意、休闲的居家氛围。4.2.2户型定位项目户型的设定直接影响着顾客对项目购买意愿，不同顾客对户型有着不同的需求，根据市场调查不同的户型需求比例各不同（如图4.1）图4.1户型需求比例分析表明二居室是最受欢迎的单位其次才是三居室。合计达86.9%的被调查者购房时首选二、三居室因此在未来的2—3年内二居室、三居室仍是房地产市场的主流产品。综上所述户型设计以舒适性为主。目前顾客对户型的要求基本保持在二室二厅。建议在进行户型设计是考虑绝大多数顾客的意愿，并且在户型中加设小户型的类型。在追求户型的同时有想要尽可能的增加建筑面积。因此本项目建设以二室二厅、三室为主。57 户型设计中用一些创新的手法，增加额外使用面积，进一步增加舒适性，例如运用步入式飘窗，入户花园，错层露台等。通过步入式飘窗，可以是业主获得更多的有效使用面积。其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，不做窗台而与楼面平齐。相关设计规范规定：层高2.2米以下的空间计入建筑面积一般，因此只要飘窗部分面积层高不超过2.2米，便可又增加优先使用面积而不占用建筑面积，降低购房费用，增加使用空间。入户还原和阳台知己一半面积，我们可以通过做入户花园和阳台，增加住宅有效使用空间，同时改善朱家环境，提高舒适度。在设计时，在规避政策风险的前提下，增加住户的额外使用面积，减低住户的购房费用，可以吸引顾客的购买意愿。建议户型设计要求：1、入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，使整套房的私密性有很好的保证；     2、客厅的空间独立，尽量使其他房间房门不正对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；客厅十分开阔，并且厅出阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳； 3、厨房、饭厅和公共卫生间尽量集中在一起，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅最好紧密相联，方便备餐与用餐，并设有明窗，通风、采光好，将其设置在西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。     4、卫生间与阳台，两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫生间，私密性强；设双阳台，一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。 5、卧室面积分配合理，方正、平直、宽大、令人心情舒畅。其中主卧室宽大，主卧室建筑面积为20平方米以上，符合二次置业者提高生活质量的要求，并且主卧室置于最里面，充分保证其私密性；其余两间小卧室面积次之，为12－18平方米。并且主卧室与北面卧室的门对开，十分有利于南北空气对流。 6、公共活动区（客厅、饭厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），功能分区集中，动静分区、干湿分区要明晰，过渡自然，互不干扰。 7、房中尽量减少狭窄的通道或其他难以利用的空间，使空间实用率提高本项目为了满足不同需求顾客的意愿，进行不同户型的设计，建议户型如图4.2-4.5。57 图4.2二房二厅一卫二房二厅一卫：面积大约88平米左右。户型特点：户型方正，南北通透，主卧270度转角窗，卧室与活动区动静区分。图4.3二房二厅一卫二房二厅一卫，面积大约77平方米。户型特点：户型方正，南北通透，超1.6米近身南侧露台，双卫生间干湿分离设计。图4.4三室二厅二卫57 三室二厅二卫，面积大约在100平方米左右。户型特点：户型方正，全明房型，南北通透。附带南北阳台、花池。双卫生间设计，动静分离、干湿分离。图4.5三房二室二卫三室二厅二卫，面积大约110-120平米。户型特点：户型方正，南北通透，附带南北阳台、花池。4.2.3销售价格定位该项目销售价格定位采用市场比较法，选取可比实例为项目周围在售楼盘，御景尚都、城中城、阳光花园1号。市场比较法测算过程如表4.2。表4.2市场比较法估算估价时点：2013.5.1表一、可比实例的选取可比实例比较项目ABC估价对象座落御景尚都城中城阳光公园1号待估对象结构钢砼钢砼钢砼钢砼用途住宅住宅住宅住宅装修状况毛坯毛坯毛坯毛坯交易情况正常正常正常----成交日期2012.11.202012.9.222012.5.28----表二、可比实例修正系数可比实例可比实例A可比实例B可比实例C估价对象交易情况修正103100102100交易日期修正999898100房地产状况修区位状况10310210010057 正权益状况9998103100交易实物1009898100表三、修正计算可比实例可比实例A可比实例B可比实例C估价对象交易情况修正100/103100/100100/102----交易日期修正100/99100/98100/98----房地产状况修正区位状况100/103100/103100/100------------权益状况100/99100/99100/103------------交易实物100/100100/96100/98------------房地产状况修正系数100/101100/99100/101交易价格(元/㎡)8000.007500.007900.00待求比准价格(元/㎡)8000.807653.067981.41----房地产单价（元/㎡）7878计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（8000.80+7653.06+7981.41）/3=7878（元/m2）根据市场比较法求得项目售价为7878元/㎡，因此定位项目售价为7900元/㎡。4.2.4客户定位通过本区域内竞品项目的成交情况进行分析，区域内已成交客户来源分配4.6。图4.6区域已成交客户来源分配表57 由图表可以得出项目所在区内主力客群为占52%的城阳本地客户，而青岛市区占25%，韩国和朝鲜族占15%。客源来源广泛，说明本区具有较强的吸聚影响力。本项目未来主要客户依然是城阳人，其中城阳人又分为新城阳人和老城阳地缘客户。不同的客户具有不同的特征。新城阳人按照支付能力可分为基层客户、中端客户、中高端客户、高端客户。基层客户主要以批发市场小贩、外来底层打工者为主。收入不稳定或工资较低。中端客户以企事业单位员工、白领、工作5年以内的大学生、技术工人、为主，他们参加工作不久、人均收入3-5玩以内。无积蓄，购房需要父母资助。其中还包括一部分企事业单位员工、白领、外地小店或零售个体业主，他们家庭年收入5-10万左右，有一定积蓄。中高端客户以大学教师、医生、外地小店或零售个体业主为主，他们家庭年收入10-20万左右，有一定积蓄。其中还包括一部分中小企业主、批发市场业主、企业高管，这部分客户家庭收入十万至数十万，并有相当的财富积累。对于高端客户来说，都是私企或工厂老板、批发市场大批发商，他们拥有较强的财富实力。老城阳人客户构成主要是村改还迁居民、周边为拆迁村户居民、周边生活、工作本地人。村改还迁居民的特征表现为有多套住房无购房需求或购买力较强对县局环境不满意，有改善升级需求。周边未拆迁村户居民特征表现为无力购房等待拆迁或具备一定支付能力的改善型客户。除了城阳人外还有其他外来客户，像韩国及鲜族客户、学院毕业生、外地城阳务工者、次主力客群、交通辐射区域人群、投资者、外销客户。这些外来客户的客户特征如下：韩国及鲜族客户。根据一期产品主力客群统计及目前蓄客统计情况，韩国及鲜族客户占购房总客户70%以上，虽受全球经济危机的影响，韩国外资企业陆续撤退，但韩籍及鲜族客户将长期存在。学院毕业生，外地在城阳务工者。更多的就业机会和区域发展前景将会吸引较高层次及学历的客群，届时住宅供需关系将成为销售利好。客群特性:大多在城阳未置业，积蓄微薄，对房屋的首付款金额非常敏感，对地段及产品规划并不非常在意。次主力客群―养老客户。这一部分老年人，多数在青岛市内四区有房屋仅一套，两大主要原因促其购买:1、子女结婚，占用老房，自己在城阳购买小户型居住。 2、将原房屋高价出租，以较市内四区更低价格购置本项目，以租养贷。交通辐射区域的人群。57 青银高速直达崂山区商务版块，该区域工作居住人群都有可能成为本项目的潜在客源，未来依赖于发达顺畅的交通，将有大量白领对青岛和城阳差异化的概念较淡而选择本案。投资客。单纯追求投资回报率，小户型投资风险小，占用资金小，适合投资客选择性出手。外销客户。东三省、山西、内蒙三大板块;由于本土宜居生活资源匮乏而购买本案以备养老、迁徙之用。5营销策略57 5.1营销方案5.1.1营销策略1．现场包装策略（1）工地现场包装 u 在4月6日项目宣传启动后，进入导入期。立刻对项目全部围 墙广告进行更换， 包装上以展示 项目 形象广告为主，以围墙广告向市场告知项目即将推出产品信息。 根据这期产品特性，以形象广告进行攻心战术以达到建立项目 形象目的。在项目强销期后，此时项目市场形象已初步建立，冲动型客户也已购买，我们面对的客户更多的是理智型客户，这时应更 换全部围墙广告，针对此类客户类型心理特点，广告内容以项 目卖点为主，在广告语言的煽动下，用事实说话，以达到促进 销售目的。（2）样板房包装 u 由于此期小户型为不带精装修销售， 针对此期目标客户群较年 轻化的特点，以现代简约呈现出不同的故事形式进行包装，使 其在讲解时趣味性强，引发客户的共鸣和购房后的憧憬，以促 进项目销售。配置专职样板房管理人员，工作人员要求年轻，服装要求具有 活力，体现年轻活力；样板房管理员要时刻保持样板房的卫生 清洁，同时能达到一定的样板房讲解能力，在客户参观时，提 供热情周到的服务，使客户在参观过程中能体会到专业、热情 的物管服务，以促进项目销售。 （3）售楼处包装 u 售楼处展板内容初期以项目形象内容为主， 强销期后以项目卖 点内容为主，以贴合销售需要。 u 售楼处需配合楼盘的性质来营造气氛， 布置一些赏心悦目的小 植物和小饰品，配以竹和玉的主题，以满足项目形象和目标客 户群心理的需求。售楼中心的包装关键是格调与功能及其有机组合，鉴于本案售楼中心(会所)面积大，净高高的特点，我们作如下建议：1.中心以沿路全落地玻璃,中间开设开大门，体现畅通明亮的现代感。2.大门进入处中央设置小区楼盘模型；3.模型后设集中演示区，包括图片悬挂演示、建材及设备演示系统；4.以沙盘及演示区为中轴，左右分别设置销售洽谈区，形成功能性区分；5.57 中心内侧局部做调空，将办公性功能放置二层，并在二层设置贵宾接待室及小型游戏活动室；6.售楼中心沿路上方墙体上建议制作超大型户外广告牌，体现小区形象。这样的设计，主要是体现集中演示、分区洽谈的原则。既可使买主感受小区整体内涵，也可让其根据自己的需要分别洽谈，不相互干扰。局部二层上设办公室、样板房展示区，使办公与洽谈互不干扰；局部设贵宾接待区，使大买家有倍受尊重之感，也使谈判安静有序不受干扰，边上还有活动室，亦可在轻松活跃的氛围中完成交易。2．广告推广策略（1）报纸为体现项目匠心独具特色，也为在报纸大量地产广告繁杂背景中脱颖而出，从发布形式上看1.宜主导性采用竖半版、竖1/4版、整版，横跨版通栏等特殊规格的广告形式。2.以淡底色衬托楼宇,并增强亲和力。3.将名称、标志、广告语等核心元素以标准格式统一设置。（2）广播采用两种方式进行包装，一是男声独播，选择音质成熟、稳健、富磁性的男播，体现项目的城市时尚，丰富深远；二是女声独播，选择音质柔美，亲切的女播，体现都市田园的亲切灵动，含蓄婉约。（3）电视建议项目应重视电视媒体强大的视觉冲击作用。制作精良的电视广告片以树立形象，以增加传播效果。（4）户外广告、车体广告、路旗户外广告的告知性和形象非常好，尤其在项目的前期，对于项目品牌和项目品牌的建立起到很大的推动作用。（5）网络广告网络广告没有地域界限，对于项目的异地销售会起到很大的推动作用。良好的营销策略能够增强顾客对项目的了解，在营销策略中现场包装策略能够让让顾客直接的了解项目的内容和现场情况，因此在营销策略中主要以现场营销为主要的营销策略，广告策略中户外广告和网络广告作为辅助策略，以此来增加项目的知名度。5.1.2营销推广节奏按照营销的节点和项目的实际进展情况，将本项目的营销推广工作划分为五个阶段：1.预热期57 本阶段以项目建设单位和项目的形象宣传和展示为主，同时展开全方位的市场调查和信息反馈工作，以了解开发区内居民对本项目及中心的看法及评价，并以售楼接待中心为阵地，开始接受客户登记，累积客户资源，进行项目的认购活动。2.开盘期本阶段随着项目所在手续证件的齐全，在内部认购期客户累计的基础之上，厚积薄发出来，借开盘活动的东风，发布开盘信息，造成轰动效应，实现楼盘销售的开门红。在楼盘正式亮相和推向市场之后，宣传推广的力度要逐渐加大，软硬广告相结合，围绕项目推广主题广度上进行拓宽、深度上进行挖掘报道，报纸、电视、活动三位一体形成立体宣传攻势，在城阳楼市产生持续而广泛的宣传效应。3.强销期本阶段在开盘销售业绩的基础之上，继续加强客户累积工作的力度，累积更多的潜在客户，将目标客户进一步细分。本阶段将是营销推广的高峰期，所有的工作重心必须放在营销工作中来，将凭借新闻、广告、媒体、活动、公关等五驾马车，对楼盘进行强势推广和促销。4．巩固期本阶段目的在于巩固和扩大前面阶段的工作成果。在开盘期和强销期的销售业绩的基础上，充分利用已购买客户的口碑式传播的巨大宣传效应，进一步挖掘潜在市场，累积更多的客户资源，扩大市场占有率和顾客占有率。5.扫尾期本阶段在销售大局已定的前提下，主要考虑对尾盘的处理，所以本阶段的工作重点以较小的推广成本进行清盘，要应采取比较灵活的促销策略，目的在于将尾盘尽快消在项目建设中进行阶段性营销推广。5.2销售模式5.2.1销售渠道进行销售战略组合，以直销行销与关系行销为核心的组合营销策略。（1）人员推广a、培训一支出色的推销队伍，变被动等客上门为主动出击（DM）。b、配备具有高超谈判水平的现场置业顾问，确保成功率。c、针对有关目标群体，主动上门进行路演推广(CRM)。（2）现场销售（3）公关销售：重点拜访大客户和重点客户（团购）。57 （4）展会销售：充分利用好房展会和明年奥运会大批外地人来青的有利时机，利用好房展会及节庆活动，进行热点促销。（5）其他销售方式公共关系。推出小区品牌形象，由村领导出任形象大使，经常接受记者采访，宣传杨家群的未来规划，同时为项目的下一步推出积累资源，推动销售。宣传利民工程，树立良好社会形象，实现潜在销售。面向目标顾客可实施主要的六种销售武器，比如体验行销、文本行销、直面行销、活动行销、舆论行销、媒体行销等手段，使用不同的手段增加顾客对项目的认知度，从而达到销售的目的。在众多的销售渠道中，主要的销售渠道还是以现场销售为主，人员销售作为辅助销售渠道，加快销售力度，提高销售业绩。5.2.2销售策略首先，户型等基本的设计确定后，开始接受电话咨询，同时进行现场登记，地点在项目现场营销中心及外场售楼处。其次，进行内部认购方案1.在房源认筹的前两个月进行认购登记期。2.客户在现场登记留下姓名、电话、初步意向、身份证等信息。3.客户预交20000元排号费获得《福泰园小区认购书》。4.项目正式开盘时，举行集中的购房签约活动，客户按照认购书登记集中换签《福泰园小区房屋购房合同》。5.签署购房合同书同时缴足首付款。6.认购期前7天在付款方式优惠的基础上给予97折优惠，鼓励客户尽早下定。7.采用实名制登记。8.集中认购时邀请公证人员进行现场公证，规避可能出现的纠纷。住房销售可以采用价格差价的措施才提高住房的销售额，对初开始进行购买住房的可以享受价格差价，对单位面积的房价相应的进行降低以提高顾客的购买欲望，这样可以提高初期售房比例。通过初期的售房来缓解建房的资金来源。5.2.3销售进度在项目进行主体施工两个月后进行开始楼盘销售，开始销售六个月内，完成总销售任务的15%，随后六个月内预计销售总任务的25%，接下来六个月预计完成总销售任务的45%，之后的六个月预计销售总销售任务的20%。最后进行尾盘的销售。预计销售时间定位两年半。57 6建设规模和项目开发条件57 6.1项目建设规模本项目总占地面积为51339.67平方米，规划建筑面积为83170.27平方米，建筑总容积率为1.62，建筑密度为25%，本项目主要作为城镇住宅用地。规划建设内容为高层电梯住宅房。6.2项目概况现状6.2.1地点与地理概况本项目位于城阳区长城路东，总占地面积51339.67平方米。该地块西临青岛城阳世纪公园，与利群购物广场、佳家园购物超市、城阳宝龙广场相邻。青新高速公路穿过地块东侧，向南直达辽阳东路，前往市区比较便捷。距离城阳第二实验中学、城阳五中距离比较近。自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。6.3项目建设条件6.3.1地形、地貌57 城阳区的地貌有低山丘陵和平原低洼两部分组成。城阳区为滨海丘陵地带，构造体系属新华夏系第二隆起代的构造部位。整个区域从震旦纪吕梁运动时期已成复背褶皱，是区域上的地质骨架，以后全区缓慢隆起上升，基底长期露于地表，覆盖层不甚发育，中生代或山期地壳构造运动对本区影响最大，使陆台复活形成北东向为主的基底断裂和盆地，开始了白垩纪沉积，并于中期相继有熔岩的喷发和花岗岩的广泛侵入。以断裂上升为主的喜马拉雅运动，加速了剥蚀沉积和地壳构造运动，构成了现存的地质轮廓，东部由花岗岩侵入形成崂山山脉，西部由火山岩形成坡状平原，中部为丘陵过渡带三个截然不同的地质体，以及墨水河、白沙河等下游形成的小冲积平原。东部为崂山花岗岩侵入，西侧的流亭、城阳、棘洪滩、上马、河套、红岛一带为火山喷发岩产物，大多为第四纪地层覆盖，分布广，自东而西逐渐加厚，白沙河、墨水河中下游平原及滨海一带，约在8-30米之间，多有砂土、砂质粘土、砂砾卵石组成。区内断裂多发育在东部山区，规模较大，一般为北东走向，主要有前金-夏庄-红岛-宁家断裂等。城阳镇、惜福镇、夏庄镇东部、河套的部分区域和红岛镇为低山丘陵区，其余为平原，低洼区。规划用地主要是农田，地势较低缓平坦，起伏较小。低山、丘陵面积分别为81.1平方公里和88.9平方公里。城阳区地处青岛市区北部，两面平原，一面环山，一面临海，具有优越的区位优势和交通优势，是环胶洲湾经济聚集带的中坚地带和青岛市最重要的工业发展腹地及农副产品供应基础。域内有青岛国际空港一流亭国际机场、国内最大的公路立交桥――流亭立交桥和国内最大的跨海大桥――环胶州湾高速公路跨海大桥，与全国著名港口青岛港和黄岛前湾港近在咫尺。胶济铁路、308国道、204国道、济青高速公路、烟青公路纵横交错,形成极其便利的立体交通网络，是青岛通向国内外的必经之地。城阳区海域位于胶州湾北岸，该海域滩涂广阔，水质肥沃，多为泥沙地，是发展贝类养殖的优良海区。截止2002年末，全区有浅海滩涂达16万亩，已开发利用面积8万余亩，养殖贝类品种有菲律宾蛤仔、毛蚶、缢蛏、竹蛏、太平洋牡蛎、大连牡蛎、褶牡蛎、红螺、泥螺等10余种。该海域营养盐含量高，补充源充足，盐度一年之中几乎都处于垂直均匀状态，月平均盐度变幅最大值为5.06‰，最小值为0.47‰。1.山脉城阳区东部山丘属崂山主峰崂顶的标山分支，海拔在700米以下，呈东西走向。东部低山主要是三标山东北支余脉，主峰三标山海拔683米；北支铁骑山，海拔328.8米；西南支脉，自白沙河以北、山色峪河以西、惜福镇河以北及西，相继有石城山、凤凰山、红石崖、王乔崮、老君山、瓦屋山、山色峪山等，主峰大都在海拔300米以下。低山、丘陵面积分别为81.1平方公里和88.9平方公里。2.土壤截止2002年末，城阳区土壤总面积4.19万公顷，占土地总面积的75.8%，根据土壤普查分类标准，全区可利用的土壤由东向西水平分布着棕壤土、潮土、砂姜黑土和盐土四大主要土类。棕壤土。面积2.66万公顷，占全区土壤总面积的63.5％。棕壤土广泛分布在全区，土体发育完整，呈微酸性反映。主要有林地壤土、棕壤性土、棕壤及潮棕壤等几种。棕壤及棕壤性土在东部山区，惜福镇街道、夏庄街道以东分布较广；棕壤土多集中在中部丘陵、河套街道及红岛街道的部分山麓和岭根地带，肥力中等，宜种小麦、玉米、地瓜、大豆等；潮棕壤集中在流亭街道、城阳街道中西部平原地区，属高产土壤类型。57 潮土。面积0.79万公顷，占全区土壤总面积的18.9%。潮土类主要分布在上马、河套、棘洪滩等街道局部地带的河流沿岸及近海平原，土层深厚，保水保肥。砂姜黑土。面积0.47万公顷，占全区土壤总面积的11.2%。砂姜黑土类发育在浅海沼泽沉积物上，主要分布在上马、河套、棘洪滩等街道局部地带的桃源河沿岸，呈现南北向、条带状，地势平坦，易发季节性碱渍化，不利于作物生长。盐土。面积0.27万公顷，占全区土壤总面积的6.4%。盐土类主要分布在棘洪滩、上马、河套、流亭、红岛等街道局部地带的河流入海处低洼平地，土壤含盐分高，地下水矿化度高，含盐约0.085-2.98%。6.3.2气候条件城阳区地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。四季变化及季风进退均较为明显，雨水丰富，年温适中，冬无严寒，夏无酷暑，气候温和，受海洋的调节作用，又表现出春冷、夏凉、秋暖、冬温，昼夜温差小，无霜期长和湿度大等海洋性气候特点。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。区内历年平均温度在11℃-12℃之间，极端最高气温出现在7月中旬-8月上旬，极端最低气温出现在1月下旬-2月初。极端高气温37.4℃（1997年7月27日）,极端低气温-16.4℃（1931年1月10日）全年8月份最热，平均气温25.1℃；1月份最冷，平均气温-1.2℃。年平均降水量700毫米左右。初霜期一般在10月中旬，终霜期一般在4月中旬，无霜期历年平均为179天，平均结冰日数109.2天，一般冻土深度20厘米，最大冻土深度为43厘米。青岛受大海环抱的直接影响,具有明显的海陆风特点。6.3.3水文地质1.河流城阳区地处胶东半岛，其河流均为季风区雨源型，且多为独流入海的山溪性小河，河流水系的发育和分布明显受地形、地貌的控制。全区主要河流有白沙河、墨水河、洪江河、桃源河、大沽河等。 河流水流量较大，可用水源比较丰富。白沙河57 发源于崂山主峰巨峰北麓，自东向西经崂山区北宅，自崂山水库入区境，流经城阳区夏庄街道、流亭街道，在西后楼村入胶州湾，境内干流全长13.9公里，流域面积118.8平方公里。上游一般常年有水，中游建有崂山水库，下游河道顺直，冬春断流。白沙河是青岛市主要水源地之一，纳主要支流有：小水河、山色峪河、惜福镇河、纸房河。墨水河。发源于三标山，由南向北流经即墨市城关折向西南，自城阳区城阳街道西城汇村入区境，在京口村西入胶州湾，境内全长12公里，流域面积61.08平方公里。纳主要支流有葛家河。洪江河。发源于即墨马山西，由北向南经城阳区棘洪滩街道河南头村入区境，在南万村入胶州湾，境内全长3.5公里，流域面积10平方公里。桃源河。发源于即墨桃行，由北向南经城阳区棘洪滩街道赵家堰村入区境，在河套街道下疃村西北汇入大沽河，境内全长19.5公里，流域面积73.6平方公里。大沽河。主流发源于烟台市招远阜山，由北向南经城阳区河套街道大涧村北入区境，在罗家营村西南入胶州湾，境内全长10公里，流域面积14平方公里。大沽河是胶东半岛最大的河流，上游建有大型水库一座，是青岛市的主要水源地。白沙河。发源于崂山主峰巨峰北麓，自东向西经崂山区北宅，自崂山水库入区境，流经城阳区夏庄街道、流亭街道，在西后楼村入胶州湾，境内干流全长13.9公里，流域面积118.8平方公里。上游一般常年有水，中游建有崂山水库，下游河道顺直，冬春断流。白沙河是青岛市主要水源地之一，纳主要支流有小水河、山色峪河、惜福镇河、纸房河。城阳区的河流较多，河流的水流量较大，并且水源丰富，地下水能够适应项目的建设。2.潮汐城阳区沿海是青岛近海的潮汐类型，属于正规半日潮，每个太阳日有2次高潮和2次低潮，潮差为1.9-3.5米，大潮差发生于朔或望（上弦或下弦）日后2-3天，8月份潮位比1月份潮位一般高出0.5米。潮流性质属正规半日潮流，涨潮流速一般大于落潮流速，涨潮流历时短，落潮流历时长，两者相差1小时，最大涨（落）潮流出现在涨（落）中间时刻，高潮与低潮流速最小，也为转流时刻。6.3.4施工条件57 本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而山东省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。6.3.5地震烈度根据“中国地震烈度区划图”青岛市属于基本烈度六度地区，按六级设防。6.3.6外部配套设备本项目所处地区各项基础设施比较完善，具有良好的外部配套条件。1、供电项目用电主要是设备用电及生活用电，经初步估算项目总装机容量为2000KW。电力由区域变电站统一供电。市电力部门具有为本项目的供电能力。2、给水主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由宁夏路城市供水管就近引接。3、排水按照规定，排水实行雨污水分流制。项目所在区域已经有完善的雨水和污水管网，生活污水、雨水可排入宁夏路和燕儿岛路污水管网和雨水管网，项目建成后排水可以保障。4、通迅青岛市电信业发展迅速，网通、移动、铁通等具备条件，完全可以满足本项目通讯工程的需求。5、有线电视该项目位置在青岛有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。6、热源本项目所处区域位于青岛开源热力公司供热范围内，开源热力公司有能力满足项目冬季采暖用热需求。7、煤气青岛市煤制气公司在项目位置周边已铺设煤制气管道，可以满足项目煤制气需求。57 7项目规划方案7.1设计依据1、《城市居住区规划设计规范》                  GB50180-93（2002年版） 2、《民用建筑设计通则》                        GB50352-2005 3、《高层民用建筑设计防火规范》                GB50045-95 4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》      GB50067-97 5、《城市规划编制办法》 6、《青岛市城市规划行政技术准则》 7、青岛市城市总体规划 7.2项目设计主题与开发理念在建筑设计上，以优越的地理位置为导向，考量当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。 项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。7.3总体规划方案7.3.1规划设计原则 1．挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 2.以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 57 3.节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 4.人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。 7.3.2项目结构和布局 本项目总体规划领先于青岛众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积51339.67平方米，总建筑面积为83170.27平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在城阳房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。（1）更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。 （2）充分考虑城阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。 （3）采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。7.4建筑设计7.4.1主要规范及标准《建筑结构荷载规范》                          [GB50009-2001] 《建筑地基基础设计规范》                      [GB50007-2002] 《混凝土结构设计规范》                        [GB50010-2002] 《建筑抗震设计规范》                          [GB50011-2001] 57 《建筑桩基技术规范》                          [JGJ94-94] 《地下工程防水技术规范》                      [GB50108-2001] 《砌体结构设计规范》                          GB50007-2002 《高层建筑混凝土结构技术规程》                JGJ3-2002 《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》            JGJ6-99《建筑地基处理技术规范》                      JGJ79-2002 《人民防空地下室设计规范》                    GB50038-94 《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：937.4.2设计原则以“人”为本，合理组织人流、车流。坚持生态优先、走可持续发展、现代化高标准的、循环经济的原则。7.2.3交通组织外环车行道，兼做消防车道，做到人车分流，基地内部充分利用高差变化，营造丰富感人的空间，层次分明，错落有致。停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。7.2.4绿化景观通过园林空间设计、植物配置、小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化品味欣赏。通过建筑的围合结合地势，布置中心绿化广场，形成丰富的景观层次，迎合立了地势的自然形态，形成了富有动感的景观形态。7.4.5建筑风格及立面57 竖向规划充分利用项目现有的地形，在满足各类场地，道路对纵坡要求的前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等要求，避免大填大挖。（1）依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。（2）在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学。 （3）建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。7.4.6建筑结构根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途、规模，建筑标准为一级，耐火等级为一级，建筑抗震设计规范为甲类。本工程结构设计按6度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。主楼内填充墙采用轻质墙板材料，以减轻结构自重，节省造价。采用箱型基础，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外，底板及墙板均设置三道防水层。7.4.7建筑户型特色1.细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。 2.充分考虑城阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。 3.住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 4.户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 5.采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。57 8项目实施进度8.1项目开发期项目建设周期开始时间为2013年6月，本项目初步定位为高层建筑，建设周期为20个月。因此项目总的建设时间为2013年6月到2015年7月。8.2项目实施进度安排1.工程进度安排如下：前期准备：2013年7月——2013年9月；土方开挖：2013年10月——2013年12月基础及主体施工：2014年1月——2015年1月；装修工程：2014年11月——2015年3月；水电安装：2013年12月——2015年4月室外配套：2015年2月——2015年5月竣工并交付：2015年6月——2015年7月。2.项目实施横道图本项目工程进度安排横道图见附表1。57 8.3项目实施过程控制措施8.3.1项目进度控制措施 在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种: 1.建立项目实施进度报表；2.派出常驻人员，现场进行检查； 3.定期召开现场会议。8.3.2项目质量控制措施 项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工。8.3.3项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。57 9投资估算与项目资金筹措9.1投资估算9.1.1编制依据1、国家有关部门关于可研报告阶段投资估算的编制要求。2、山东省现行的建安工程综合概预算定额及全国统一安装定额山东省价目表。3、中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》4、原国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》标准。5、建设工程监理与相关服务收费标准[发改价格（2007）670号]6、山东省工程建设其它费用定额。7、山东省物价局、财政厅、建设厅关于规范城市基础设施配套费的通知9.1.2编制方法1、建安工程费用采用综合指标法并参考近期完成的同类工程项目预算造价和本项目的实际情况进行估算。2、设备购置费按市场询价计入，价格中已包括运杂费和调试费。57 9.1.3项目投资估算项目总投资主要有开发成本、开发费用、房地产项目经营税费组成。根据青岛市各分部分项工程估算指标，项目的投资估算计算如表9.1所示。表9.1建设项目投资估算表序号项目计算方法价格(单位：万元)一开发成本32361.581土地成本1.1+1.212834.921.1土地使用权出让金12834.921.2土地征用及拆迁安置补偿费02前期工程费2.1+2.2+2.3+2.4+2.51099.242.1规划设计费2.1.1+2.1.2+2.1.3534.452.1.1方案费25元/㎡207.932.1.2初设与施工图设计费30元/㎡249.512.1.3景观绿化设计费15元/㎡×占地面积77.012.2项目可行性研究费建安工程费×0.15％24.332.3地质勘探测绘费建安工程费×0.5％81.092.4三通一平费80元/㎡×占地面积410.722.5施工图预算、标底费建安工程费×0.3％48.653建安工程费(3.1+3.2+3.3)=1950元/㎡15220.163.1土建工程费（3.1.1+3.1.2）=1170元/㎡3.1.1基础工程230元/㎡桩基础150元/㎡土石方工程有地下室80元/㎡3.1.2主体工程940元/㎡框架940元/㎡3.2装饰装修工程150元/㎡住宅100元/㎡地下室50元/㎡3.3安装工程费510元/㎡3.3.1一般水电160元/㎡3.3.2电梯100元/㎡3.3.3消防50元/㎡3.3.4通讯15元/㎡3.3.5煤气20元/㎡3.3.6有线电视15元/㎡3.3.7智能化150元/㎡4基础设施费（4.1+··+4.7+4.8）=299.6元/㎡×占地面积+4.81538.1457 4.1供水20元/㎡×占地面积4.2供电65元/㎡×占地面积4.3道路50元/㎡×占地面积4.4绿化100元/㎡×占地面积4.5煤气13元/㎡×占地面积4.6排污37.6元/㎡×占地面积4.7电讯9元/㎡×占地面积4.8其他建安工程费×0.5％76.105公共配套设施226.105.1会所3000元/㎡×工程量估价：150万元5.2幼儿园1000元/㎡×工程量5.3居委会900元/㎡×工程量5.4变电房500元/㎡×工程量5.5物业管理房900元/㎡×工程量5.6其他建安工程费×0.5％76.106开发期间税1567.676.1配套设施建设费基建投资额×4.2％639.256.2建设工程质量与安全监督费60.886.2.1建设工程质量监督费建安工程费×2.5‰38.056.2.2建设工程安全监督费建安工程费×1.5‰22.836.3预算定额管理费建安工程费×1％152.206.4建设工程招标费建安工程费×0.2％30.446.5工程建设监理费（施工）基建投资额×2.5％380.506.6其他税费基建投资额×2％304.407不可预见费（1+2+3+4+5+6）×5%974.59二开发费用6328.081管理费用开发成本×3％970.592销售费用销售收入×1.33%873.872.1广告及市场推广销售收入×0.53％2.2销售代理费销售收入×0.26%2.2其它销售费销售收入×0.6％3财务费用3173.37该工程总的投资估算：开发成本+开发费用=32361.58+6328.08=38689.66万元因此此建设工程建设投资估算为38689.6万元9.2投资计划与资金筹措1.资金筹措房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。57 本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金15795.05万元(约占投资35%)向金融机构融资11000万元，其余建设资金由销售收入进行补充。对项目资金投入进行计划安排，项目资金投资计划与筹措见附录2。资金来源与运用见附表3。有数据可以看出，资金筹措能满足投资要求。2.销售计划（1）建设项目销售计划与销售比例分配如表9.2。项目销售期定在2014年底三季度开始。表9.2销售比例分配表序号时间阶段销售比例销售价格（单位：万元）12014.7-2014.96%3942.2722014.10-2014.128%5256.3632015.1-2015.312%7884.5442015.4-2015.612%7884.5452015.7-2015.915%9855.6862015.10-2015.1215%9855.6872016.1-2016.39%5913.4182016.4-2016.69%5913.4192016.7-2016.98%5256.36102016.10-2016.125%3285.23（2）销售收入及税金估算根据《中华人名共和国营业税暂定条例》等有关规定，营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。销售收入及销售税金及附加估算见表4。57 10项目经济效益评价10.1项目现金流量分析1．全部资金现金流量表全部投资现金流量表见附表7,年基准收益率取12%，季度基准收益率为3.13%。2．项目资本金现金流量表资本金现金流量表见附表8，年基准收益率取12%，季度基准收益率为3.13%。10.2盈利能力分析10.2.1损益表该项目的所得税按利润总额的25%计提。税后利润由三部分组成：盈余公积金、可分配利润，其中盈余公积金按税后利润的10%计提。损益表见附表5。10.2.2盈利分析1.投资利润率：该项目的投资利润率=利润总额/总投资*100％=15690.84/38689.6*100%=40.55%。2.资本金净利润率：该项目的资本金净利润率=所得税后利润总额/资本金*100％=57 11768.13/15795.05*100%=74.51%。3.财务净现值：财务净现值是指按照投资者最低满意收益率或设定的折现率i，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。该项目基准收益率取12%。由全部投资现金流量表得出税后财务净现值FNPV=8804.49万元。4.内部收益率：财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。由全部投资现金流量表得出季度税后财务内部收益率FIRR＝8%；大于季度基准收益率3.13%。项目是可以接受的。5.项目投资回收期：由全部资金投资现金流量表可以得出，项目税后静态投资回收期在2015年第三季度和第四季度之间，动态投资回收期在2015年第四季度和2016年第一季度之间。6.盈利能力分析：该项目的静态评价指标：投资利润率为40.55%，资本金净利润率为74.51%，与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故该项目从静态盈利能力分析来看是可行的；该项目的动态评价指标：全部投资税后财务净现值为8804.49万元>0，故该项目动态盈利能力评价是可行的。10.3偿债能力分析由借款还本付息表附表6可以看出，该项目向银行贷款11000万元，2013年四季度开始借款，每季季末偿还本季度产生的利息，2015年第一季度开始偿还本金，2016年第一季度还清。银行贷款年利率按6.15%计算，季度利率为1.57%。还款资金来源为销售收入，具有很强的借款偿还能力，故该项目从清偿能力分析来看是可行的。57 11项目风险分析11.1盈亏平衡分析该项目的销售为住宅销售，销售单价平均为7900元/m2，总投资为45128.72万元。假设该项目的总投资不变，则盈亏平衡点为：（1）销售均价平衡点（BEPP）：项目总投资/总建筑面积（单位：元/平方米）BEPP=45128.72/83170.27*10000=5426元/平方米（2）销售面积平衡点(BEPQ)：总投资额÷销售均价（单位：平方米）BEPQ=45128.72/7900*10000=57124.96平方米（3）盈亏平衡点：销售面积平衡点÷总建筑面积×100%（单位：%）以生产能力利用率表示盈亏平衡点(BEPR)：BEPR=57124.96/83170.27×100%=68.68%由以上可知，当销售量为57124.96平方米，销售率达68.68%，或销售价格为5426元/m2时，可以保本。11.2单因素敏感性分析影响该项目经济效益的不确定性因素中最有可能发生波动的是销售价格及销售费用。因而，该项目针对销售价格及销售费用分别上下波动5%、10%进行敏感性分析，评价指标为财务净现值变化值和财务净现值变化幅度。见表11.1、11.2。57 表11.1销售价格变动对财务指标的影响-10%-5%0%5%10%销售价格（元/平方米）71107505790082958690财务税后净现值（万元）6495.076691.418804.4910852.4111923.04财务税后净现值变化值2309.422113.0802047.923118.55财务税后净现值变化幅度26.23%24%023.26%35.41%销售价格平均敏感度=评价指标变化幅度（%）/不确定性因素变化幅度（%）=【（11923.04-6495.07）÷8804.49】/20%=3.08表11.2销售费用变动对财务指标的影响-10%-5%0%5%10%销售费用（万元）786.48830.17873.87917.56961.26财务税后净现值（万元）10339.999989.578804.497912.597443.32财务税后净现值变化值1535.551185.080891.91361.17财务税后净现值变化幅度17.44%13.46%010.23%15.46%销售费用平均敏感度=评价指标变化幅度（%）/不确定性因素变化幅度（%）=【（10339.99-7443.32）÷8804.49】/20%=1.64由敏感性分析表可以看出，销售价格和销售费用都是本项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感，且本项目敏感因素变化过程中财务净现值一直保持大于零，故该项目具有较好的抗风险能力。11.3风险管理11.3.1风险因素商品房房地产市场主要存在着主要风险有：宏观政策风险、市场经营风险、融资风险、进度风险。1.宏观政策风险自2010年至今，国家加大了对房地产投资的监控力度，并出台了限购令、“国八条”“国五条”等，对房地产的宏观调控在持续加强并逐步显现效应，而房地产业是受宏观调控政策影响较大的行业，随着国家一系列文件的出台及实施，商品房市场也将受到不同程度的影响。2.市场经营风险宏观调控易使购房者的心理预期产生变化，虽然随着国家宏观调控预期目标的逐步实现和房地产销售市场的回暖，持币观望气氛已逐步消退，但消费者的购买行为变得更加理性，同时，商品房的供应量充足，同质化产品增多，竞争更加激烈，这使房地产公司的市场经营风险加大。57 3.融资风险房地产行业是典型的资金密集型的行业，和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产产业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此，若不能很好地协调金融与房地产之间的户动关系，将为本项目的正常进行带来阻力。4.进度风险影响本项目进度的因素主要有有关部门或单位的影响、施工条件的变化、技术失误、施工组织管理不力及意外事件的发生。11.3.2应对措施1.政策风险对策（1）由于房地产市场的投资周期相对较长，公司应在认真分析市场变换的同时，把握开发节奏，缩短开发周期，宜采用分期方式开发，根据市场和政策的变换进行适当的调整。（2）加强与政府有关部门的信息沟通，及时研究重要政策对市场的影响，建设过程中紧扣商品房优惠政策，以降低政策风险。（3）采取审慎的财务策略，降低金融政策风险。2.经营风险对策面对经营风险，公司应在广泛的市场调查的基础上，正确确定产品定位和市场定位，同时控制各个环节的质量和成本，加快销售速度及资金回笼，降低开发成本以减少经营风险。3.融资风险对策项目单位应尽快与金融机构签订贷款协议，从而保证开发资金的持续足额到位，维持项目资金链贯穿始终，同时，项目单位还应组织相关人员对项目资金运作进行妥善管理安排，尽可能地降低融资风险。4.进度风险对策重视项目前期准备阶段，即重视事前控制：优化设计，减少不必要的设计变更；选择优良的施工单位；制定切实可行的施工方案。在工程实施过程中，加强项目管理工作，使项目的实施按照计划执行，以降低进度风险。57 12可行性研究结论12.1可行性研究结论1.城阳区长城路东地块项目位于青岛市城阳区，城阳区的住宅市场发展看好，将成为青岛市未来的居住重心，因此该项目的建设背景与发展市场良好。2.地块项目的地理位置优越，处于城阳区的重点发展区域，交通便利，配套设施齐全。3.城阳区长城路东地块项目已进行了充分的市场研究，市场与产品定位明确。4.地块项目的规划方案符合规划指标，有其鲜明的规划特点。5.本项目的开发优势明显。就项目在自身所处主、客观环境而言，通过SWOT分析，开发优势明显。6.项目定位为高层，基本可以满足各个阶层的人们的需要，也使得社区的文化层次更加立体。7.项目的定价不是非常高，符合中上层工薪阶层，以及来青岛城阳置业的海外人士。8.由盈利能力分析、偿债能力分析、资金流量分析分析来看，地块项目在经济上是可行的。投资利润率为40.55%，全部投资税后财务内部收益率为74.51%，具有较高的盈利能力。9.由敏感性分析、盈亏平衡分析来看，该项目具有较好的抗风险能力。57 综上所述，本项目依据可行性分析结果，做出如下结论：根据目前的市场情况和未来市场预测，开发条件成熟。建议实施该项目,严格管理过程，争取最大效益。12.2可行性研究建议1.做好资金筹措工作。根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足影响生产进度。从而影响项目销售收入的实现。2.开发进度方面，需要对规划楼盘进行滚动开发，以预售收入作为后续建设的建设投入，以避免融资资金不到位对项目造成资金链断裂的风险。在项目管理上，要规范、有序。尽快在人、才、物上作好准备，建立一套规范、有序和高效的制度；严格依据国家有关法规，对工程规划、策划、管理、质量严格把关，并加强安全管理。重视住宅产品的附加值，以最大限度的提高效益为最终目标。3.施工组织方面。要妥善解决项目搭接和进度。4.项目宣传方面。加大宣传力度，特别是运用媒体和市场优势，打造一两个项目亮点以吸引消费者的眼球。5.在宏观政策把握上，要有敏感性。及时了解国内及青岛市有关房地产发展的新动向，运用最先进的管理、技术手段，降低风险，提升产品品质，有效增强核心竞争力。57 致谢随着论文的完成，大学生活也随之结束，新的生活，工作即将开始。在这几个月的论文撰写过程中，学到很多，不只课本知识面的充实，还有很多为人处事的态度。论文是毕业生必不可少的一部分，但并不是全部，论文的撰写是对近半年工作的总结及肯定。虽然过程艰苦，但坚持就是一种胜利。在论文的设计和完成过程中，指导老师给予了很大的帮助。王老师一再地为我解答毕业论文设计中的疑问，孜孜不倦地进行指导，同时对毕业论文提出了许多宝贵的意见，才使毕业论文最终顺利地完成。在此，谨向王老师表示深深的敬意和衷心的感谢。感谢在毕业设计过程中给予我帮助和支持的同学们，他们提供了大量的资料信息，毕业论文的圆满完成与你们的支持和帮助是分不开的。论文的完成是新的生活的开始，我会珍惜论文撰写过程中的点点滴滴，无论对与错都是一种历练，从开始进入课题到论文的顺利完成，同学们互相帮助，在此，对于帮助过我的同学们表示真挚的感谢。57 参考文献[1]刘晓君，工程经济学，北京，中国建筑工业出版社［M］，2009：50-78[2]翟富强。房地产开发与经营［M］，北京，科学出版社，2012：256-340[3]中国房地产估价师学会.房地产估价师执业资格考试辅导教材［M］.北京：中国建筑工业出版社，2004：25-48[4]王勇,方志达.项目可行性研究与评估［M］.北京：中国建筑工业出版社，2004:36-52[5]郑华.房地产市场分析方法［M］.北京：电子工业出版社，2003:126-286[6]余建星,杜杰.工程经济［M］.北京：中国建筑工业出版社，2004:89-102[7]肖跃军,周东明,赵利.工程经济学［M］.北京：高等教育出版社，2004:76-98[8]邢莉燕，王坚,梁振辉.工程估价［M］.上海：同济大学出版社，2000:109-150[9]徐伟，李建伟.土木工程项目管理［M］.北京：中国电力出版社，2004:116-128[10]乐云.建设项目前期策划与设计过程项目管理［M］.北京:中国建筑工业出版社，2010：256-281[11]林秀钦.浅谈房地产开发项目可行性研究的意义［M］.山西建筑，2009，第35卷，第14期.[12]吴必龙.商业房地产项目市场调查要素的多层面分析.工业技术经济［J］，2005，第24卷，第8期.57 附表1：施工进度表单位：月序号分项工程20132014201578910111212345678910111212345671前期准备2土方施工3基础及主体施工4装修工程5水电安装6室外配套7竣工并交付 附表2：投资计划与资金筹措单位：万元序号项目201320142015123412341231项目总投资4278.314278.316404.57910.113208.763698.014025.294757.643369.21443.64805.71.1开发建设投资4278.314278.316404.57908.543120.873436.923611.694235.472800.5952.49417.951.2财务费用1.5787.89261.09413.6522.17568.7491.15387.752资金筹措4278.314278.316404.57933.36320035004371.144428.183942.273942.274927.842.1资本金4278.314278.316404.57833.362.2借贷资金10032003500240018002.3预售收入1971.142628.183942.273942.274927.84 附表7：全部投资现金流量表单位：万元序号项目201320142015201612341234123412341现金流入3942.275256.367884.547884.549855.689855.685913.415913.415256.363285.231.1销售收入3942.275256.367884.547884.549855.689855.685913.415913.415256.363285.231.2其他收入2现金流出4278.314278.316404.57908.543120.873436.923867.934577.134027.81967.791990.431483.785638.3375632.995752.44261.552.1投资（不含财务费用）4278.314278.316404.57908.543120.873436.923611.694235.472800.5952.49417.952.3销售税金及附加216.82289.1433.66433.66542.05542.05325.17325.17289.1180.692.4土地增值税39.4252.5678.8578.8598.5598.5559.1359.1352.5632.852.5所得税00714.79502.79931.88843.185254.0375248.695410.7848.013税前净现金流量-4278.31-4278.31-6404.57-908.54-3120.87-3436.9274.34679.234571.536419.548797.139215.085529.115529.114914.73071.694累计税前净现金流量-4278.31-8556.62-14961.1-15869.7-18990.6-22427.5-22353.1-21673.9-17102.4-10682.8-1885.757329.3312858.4418387.5523302.2526373.94 3税后净现金流量-4278.31-4278.31-6404.57-908.54-3120.87-3436.9274.34679.233856.745916.757865.258371.8955275.0725280.4154503.923023.684累计税后净现金流量-4278.31-8556.62-14961.1-15869.7-18990.6-22427.5-22353.1-21673.9-17817.2-11900.4-4035.214336.6859611.75714892.1719396.0922419.775税后净现值-4148.05-4022.52-5839.04-803.15-2675.21-2856.7644.93452.312922.644375.555684.155436.93197.883103.972520.791540.366累计税后净现值-4278.31-8300.83-14139.8-14943.0-17618.2-20474.9-20430.0-19977.7-17055.1-12679.5-6995.41-1558.511639.374743.347264.138804.497内部收益率8%8动态投资回收期（年）3.02 附表8：资本金现金流量单位：万元序号项目201320142015201612341234123412341现金流入100320035006342.277056.367884.547884.549855.689855.685913.415913.415256.363285.231.1销售收入3942.275256.367884.547884.549855.689855.685913.415913.415256.363285.231.2银行借款10032003500240018002现金流出4278.314278.316404.57910.113208.763698.014281.535099.36096.54458.944378.184268.1353793.4375632.995752.44261.552.1投资（不含财务费用）4278.314278.316404.57908.543120.873436.923611.694235.472800.5952.49417.95000002.3销售税金及附加216.82289.1433.66433.66542.05542.05325.17325.17289.1180.692.4土地增值税39.4252.5678.8578.8598.5598.5559.1359.1352.5632.852.5所得税00714.79502.79931.88843.185254.0375248.695410.7848.012.6借款本金偿还1500200020002500300002.7借款利息偿还1.5787.89261.09413.6522.17568.7491.15387.75284.35155.10003税前净现金-4278.31-4278.31-6404.57-810.11-8.76-198.012060.741957.062502.833928.396409.386430.732374.015529.114914.73071.694累计税前净现金-4278.31-8556.62-14961.19-15771.3-15780.06-15978.07-13917.33-11960.27-9457.44-5529.05880.337311.069685.0715214.1820128.8823200.575税后净现金-4278.31-4278.31-6404.57-810.11-8.76-198.012060.741957.061788.043425.65477.55587.5452119.97255280.4154503.923023.68 6累计税后净现金-4278.31-8556.62-14961.19-15771.3-15780.06-15978.07-13917.33-11960.27-10172.23-6746.63-1269.134318.4156438.387511718.802516222.722519246.40257税后净现值-4148.05-4022.52-5839.0412456.85-2675.21-2856.7744.93452.312922.644375.552213.672072.17-65.09-59.642520.791540.368累计税后净现值-4148.05-8170.57-14009.61-1552.76-4227.97-7084.74-7039.81-6587.5-3664.86710.692924.364996.534931.444871.87392.598932.959内部收益率9%10投资回收期（年）2.31 附表5：损益表单位：万元序号内容总计201320142015201634123412341销售收入65047.483942.275256.367884.547884.549855.689855.685913.415913.415256.363285.232项目投资38689.663763.694962.874512.875360.875487.565842.344512.964534.333271.582879.653销售税金及附加3577.47216.82289.1433.66433.66542.05542.05325.17325.17289.1180.694土地增值税650.4539.4252.5678.8578.8598.5598.5559.1359.1352.5632.855利润总额15690.84-77.66-48.172859.162011.163727.523372.741016.15994.781643.12192.046所得税3954.1600714.79502.79931.88843.185254.0375248.695410.7848.017税后利润11862.50002144.371508.372795.642529.555762.1125746.0851232.34144.038盈余公积1186.2500214.437150.837279.564252.955576.2112574.6085123.23414.4039可分配利润9176.21001929.931357.532516.072276.59685.90671.471109.10129.62 附表6：还本付息表单位：万元序号项目总计201320142015201641234123411期初借款累计1003300680092001100095007500550030002借款1100010032003500240018003应计利息3173.371.5787.89261.09413.6522.17568.7491.15387.75284.35155.14本金偿还11000150020002000250030005利息偿还3173.371.5787.89261.09413.6522.17568.7491.15387.75284.35155.16期末借款余额1003300680092001100095007500550030000 附表4：销售收入及销售税金及附加单位：万元序号内容合计20142015201634123412341销售收入65047.483942.275256.367884.547884.549855.689855.685913.415913.415256.363285.232销售税金及附加3577.47216.82289.1433.66433.66542.05542.05325.17325.17289.1180.692.1营业税3252.37197.11262.82394.23394.23492.78492.78295.67295.67262.82164.262.2城市维护建设税227.5813.818.427.627.634.4934.4920.6520.6518.411.52.3教育费附加97.525.917.8811.8311.8314.7814.788.858.857.884.933土地增值税650.4539.4252.5678.8578.8598.5598.5559.1359.1352.5632.85 附表3：资金来源与运用表单位：万元序号项目201320142015201612341234123412341资金来源4278.34278.316404.57933.86320035006342.277056.367884.547884.549855.689855.685913.415913.415256.363285.231.1销售收入3942.275256.367884.547884.549855.689855.685913.415913.415256.363285.231.2资本金4278.34278.316404.57833.861.3银行借款10032003500240018002资金运用4278.34278.316404.57910.113208.763698.014281.535099.34596.52458.946128.185518.1354543.434382.995752.44261.552.1投资（不含利息）4278.34278.316404.57908.543120.873436.923611.694235.472800.5952.49417.95000002.3销售税金及附加216.82289.1433.66433.66542.05542.05325.17325.17289.1180.69 2.4土地增值税39.4252.5678.8578.8598.5598.5559.1359.1352.5632.852.5所得税00714.79502.79931.88843.185254.0375248.695410.7848.012.6借款本金偿还37503750375037502.7借款利息支付1.5787.89261.09413.6522.17568.7491.15387.75284.35155.13盈余资金00023.75-8.76-198.012060.741957.063288.045425.6-5023.56-4398.65-3982.76-4920.314503.923023.684累计盈余资金00014925.3214916.5614718.5516779.2918736.3522024.3927449.9922426.4318027.7814045.029124.7113628.6316652.31'