农产品展示交易中心建设项目可行性研究报告 45页

'第1章项目总论1.1项目提要1.1.1项目名称*******农产品展示交易中心建设项目1.1.2主管单位海南省农业厅1.1.3建设单位******实业有限公司1.1.4建设地点北京****农产品批发市场1.1.5建设年限该项目建设期为一年半。2010年7月~2011年12月。1.1.6建设内容与规模建设瓜果菜展示交易中心1栋，面积5956.00平方米，购置仪器设备123台（套）、运输车辆35辆。1.1.7投资规模及来源项目总投资4209.94万元，申请省级财政资金1000.00万元、市级财政资金400.00万元、自筹资金2809.04万元。自筹资金中申请商业银行长期贷款1000万元，企业自有自资金1809.04万元。1.1.8效益分析从以上财务分析来看，项目投资税后财务内部收益率达19.1345 ％，高于8%的基准收益率，项目投资回收期税前为6.49年，具有较强的盈利能力；盈亏平衡点为63.59％，具有较强的抗风险能力；计算期内各年现金流入均大于现金流出，具备较强的财务生存能力。以上分析表明，本项目在经济上是可行的。通过项目的实施，可帮助海南省150家以上的瓜果菜企业进驻北京，开展宣产、展示、经营活动。借助北京首都窗口，广泛宣传海南省名优特瓜果菜，打造海南省瓜果菜品牌，提升海南省形象，挽回“豇豆事件”的影响，提振北京乃至华北消费者对海南瓜果菜的信心；充分展示海南省独特的名优特瓜果菜，吸引投资，加快海南省名优特瓜果菜的开发；经营名优特瓜果菜，带动海南省企业发展，促进农民增收。本项目实施以实现利润为目的，通过市场化模式操作该中心，开展展示宣传、经营、代销等多种形式盈利方式，每年可帮助海南省销售100万吨冬季瓜果菜，并可承办我市及海南省在北京举办的各类农产品推介宣传活动。1.1编制依据1、《商务部关于建立健全加工和流通领域食品安全检测体系的意见》(商运发[2003]457号)；2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布《农副产品绿色批发市场国家标准》（GB/T19220-2003）3、《三亚市人民政府关于支持三亚南果实业有限公司在北京新发地农产品批发市场建立海南瓜果菜展示交易中心的函》。45 第1章项目背景1.1项目背景海南省以其优越的气候环境条件，瓜果菜种植时间长、产量高、质量优，目前全省冬季瓜菜年种植230万亩以上、年产量360万吨，热带瓜果菜300万亩、年产量370万吨，瓜果菜种植成为海南省独具特色的优势产业。海南新鲜瓜果菜已经成为内地市场的抢手货，在北方的瓜果菜市场中占据着越来越重要的地位，为首都的瓜果菜供应起到重要的保障作用。2010年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，将海南建设国际旅游岛上升为国家战略。把海南建成为国家热带现代农业基地是海南国际旅游岛建设发展六大战略之一。做大做强海南热带特色现代农业，打造海南瓜果菜品牌，拓宽农产品销售渠道，促进海南省农业增效、农民增收成为当前海南农业发展的方向。2010年初的“豇豆事件”严重损害了海南省瓜果菜的美誉度、增大了海南瓜果菜的销售压力，影响了全省广大农民的收入。北京市新发地农产品交易市场作为北京市交易规模最大的农产品专业批发市场，是北京市名副其实的“大菜篮子”、“大果盘子”，在全国同类市场中具有很大的影响力。鉴于此，*****实业有限公司抓住机遇，在新发地农产品交易市场果品区立项建立海南省瓜果菜展示交易中心。一方面集中力量打造品牌，提高海南省瓜果菜的美誉度，促进海南热带特色现代农业45 的发展；另一个方面建立销地市场拓宽销售渠道，为整个海南省瓜果菜的运销服务，解决农民卖难的问题；同时为首都人民的瓜果菜供应起到重要的保障作用。1.1项目建设的必要性1.1.1是整合海南瓜果菜资源、打造农业品牌的需要海南省是中国最大的热带、亚热带瓜果菜和冬季瓜菜生产基地，被誉为“百果园”和全国人民的“菜篮子”，盛产香蕉、菠萝、荔枝、龙眼、芒果等热带亚热带瓜果菜以及各类瓜菜。据有关统计资料显示：2008年全省瓜菜种植总面积328.91亩，总产量456.54万吨。2009年全省瓜菜种植总面积332.709亩，总产量466.74万吨。但是各地种植户、种植户之间联系少，信息不共享、对外宣传少且分散、内部恶性竞争严重，不仅有损海南农产品的形象，还难以形成集中的力量。随着全国各地农产品销售竞争的不断增加，有必要通过政府主动引导、企业运作，整合海南瓜果菜资源、打造农产品品牌，为海南省瓜果菜种植户、企业以及销售企业搭建销售平台。1.1.2是拓宽销售渠道、提升销售量的需要北京作为全国的政治、经济、文化交流中心，农产品市场巨大，但同时也面临着销售竞争力大，面临来自全国各地的市场竞争。然而，海南省在北京农产品批发市场没有一个宣传、展示自己瓜果菜的平台。因此，海南省有必要在北京设立瓜果菜的展示交易中心，开展海南省瓜果菜的宣传、销售、招商引资，提高海南省瓜果菜品牌竞争力，提升海南省农产品美誉度。45 完善和拓展销地市场，实现产地和销地市场的直接对接，形成布局合理的批发市场网络。是拓宽销售渠道、提升销售量、提高产品价值的需要。1.1.1是发展海南热带特色现代农业的需要海南省提出大力发展热带特色现代农业，对农业的发展提出了新的要求，必须用新理念、新机制、新手段促进现代农业的发展。项目通过建设冷库、组建冷藏运输车队延长瓜果菜销售和储藏时间，扩宽销售空间，采用现代的新技术、新手段增强市场体系的建设，拓展销地市场是发展热带特色现代农业的需要。1.1.2是促进农业增效、农民增收的需要农业增效、农民增收的主要决定因素在于农产品的价格以及农产品的附加值增加。如果推广不利、无人知晓、无人认可，优质的农产品也无法体现价值，更谈不上附加值。该项目正是通过在重要的消费市场背景建设农产品展示交易厅，展示海南瓜果菜，提高消费者的认可度和忠诚度，拓宽农产品销售渠道，提高瓜果菜的销售量，提升价值量。因此，本项目是促进农业增效、农民增收的需要。1.2项目建设的有利条件1.2.1政策环境良好2010年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，将海南建设国际旅游岛上升为国家战略。意见提出海南国际旅游岛建设发展的六大战略定位，其中之一是把海南建成为国家热带现代农业基地，热带农业发展迎来历史性机遇。本项目也达到省商务厅、农业厅、三亚市政府等部门的大力支持，将纳入到45 商务厅农产品现代流通扶持项目、农业厅冷库补贴项目等财政扶持预算中，为项目的顺利开展给予政策支持和资金补贴。1.1.1建设地点条件优越项目的建设地点位于北京市****农产品批发市场。北京作为全国的政治、经济、文化交流中心，农产品市场巨大，且对外交流频繁。新发地农产品批发市场交易量在全国同类市场中具有很大的影响力，在全国同类市场中名列第一，蔬菜、果品两大项的供应量已占到全北京市总需求量的70%以上。项目选址在此，对于展示海南特色瓜果菜起到推动作用。1.1.2三亚南果实业有限公司能力强、经验丰富*****实业有限公司是从事农业开发（生产、收购、销售）的省、市级农业产业化重点龙头企业。负责管理三亚市政府驻北京、嘉兴、重庆三大农产品流通办事处的运作，在驻地市场信息发布、协调沟通。人员素质好、能力强、丰富的市场运作经验对于该项目的顺利申报，项目建设后的管理具有极其重要的作用。45 第1章海南省瓜菜生产及销售情况1.1海南瓜菜生产现状近年来，海南热带高效农业发展速度较快，据统计资料表明，2008年全省瓜菜总产量456.54万吨，2009年全省瓜菜总产量466.74万吨，比2008年增加2.23%。具体情况详见2007～2009年瓜菜生产面积与产量表。2008～2009年海南各市县瓜菜种植面积及产量表序号市县2008年2009年种植面积（万亩）产量（万吨）种植面积（万亩）产量（万吨）1海口34.5644.3936.246.52三亚19.9641.2718.538.253五指山2.221.191.91.024文昌34.0448.8335.150.355琼海23.2145.2825.148.976万宁13.3819.3520.129.087定安9.7712.4714.818.888屯昌12.1712.349.49.539澄迈20.7331.6827.542.0410临高14.9319.5914.919.5511儋州23.7735.132435.4612东方20.6923.2422.925.7213乐东29.4838.252025.9514琼中3.411.53.41.4915保亭4.286.025.27.3216陵水23.2130.2320.126.1717白沙4.072.781.91.318昌江11.7313.68.49.7419农垦23.3129.423.3129.4　合计328.91456.54332.709466.7445 海南省国家冬季瓜菜生产基地建设规划纲要(2010～2015)提出到2015年，海南省冬季瓜菜种植面积达到300万亩，年总产量达到500万吨；2015年～2020年,海南省冬季瓜菜种植面积达600～700万亩，年总产量达1000万吨。1.1海南瓜果菜在北京市场的销售情况目前，海南省冬季瓜菜年种植230万亩以上、年产量360万吨，热带瓜果菜300万亩、年产量370万吨。北京作为全国的政治、经济、文化交流中心，农产品市场巨大。海南农产品在北京销售年年增长。特别是2007年后，从30多万吨增加到2009年的50万吨，两年增幅超过60%。随着海南国际旅游岛的建设，将有越来越多的瓜果菜进入北京市场。1.2新发地农产品批发市场的瓜果菜销售情况新发地农产品批发市场现有固定摊位4000多个、定点客户6000多家，日均车流量约1.5万人次、客流量5万多人次。高峰期日吞吐蔬菜近1300万公斤、果品近1500万公斤。2008年，市场各类农副产品总交易量为27亿公斤，总交易额为260亿元，交易量在全国同类市场中名列第一。其中蔬菜、果品两大项的供应量已占到全市总需求量的70%以上。45 第1章项目承担单位情况1.1建设单位概况1.1.1建设单位的名称、性质及法人代表情况该项目建设单位为*****实业有限公司，成立于200*年1月10日。法人代表*****，男，汉族，*****实业有限公司总经理、法人代表，三亚市模范农民专业合作社“三亚南果果蔬农民专业合作社”理事长，“海南省芒果协会”副会长，三亚市政府驻“北京、嘉兴、重庆三大农产品流通办事处”主任，曾多次代表三亚市参加海南省热带农产品冬季交易会和中国果菜产业发展论坛及北京地区百家市场（超市）联销洽谈会。多年来，在企业经营过程中他始终倡导并恪守“诚信、敬业、务实、创新”的企业精神，坚持“以人为本、质量取胜、发展自我、服务社会”的企业理念，勇于开拓创新，终于取得好的成就。1.1.2主要业务范围和业务能力*****实业有限公司是***市从事农业开发（生产、收购、销售）的省、市级农业产业化重点龙头企业。主要经营范围包括45 种植业、养殖业、农产品、农副土特产品销售、套袋生产及销售、包装材料生产及销售、果园租赁服务、物流配送、旅业开发、商场、水产品、建筑材料、化工产品(不含危险品)、机械产品、矿产品（不含贵金属）销售，园区规划，温室工程，室内装饰，保鲜制冷工程设计、安装，保鲜贮藏、深加工，农产品市场开发。（涉及行政许可的项目凭许可证经营）。目前拥有2000多亩名优农产品生产基地和相应的销售专柜，在***市凤凰镇槟榔村建立起了高效设施农业种植大棚基地700多亩，在乐东县千家镇奋跃村建立1500亩的中国第一家有机芒果、龙眼、莲雾生产基地，又在三亚市南国佳品超市建立了自营终端热带瓜果菜专柜，也投入经营海南省唯一经农业部批准建设的农产品市场—三亚荔枝沟农产品综合批发市场果菜批发部，还负责管理三亚市政府驻北京、嘉兴、重庆三大农产品流通办事处的运作。公司从事驻地市场信息发布、协调沟通，多方面、多渠道为种植户及运销户提供运销服务，为农户的增产增收创造良好的条件，将海南优质热带瓜果菜及优质服务推广、覆盖至华北和华东及西南的广大地区。1.1.1人员及构成公司拥有员工230多人，拥有知识化、年轻化、富有活力和开拓创新精神的优秀管理团队，其中：总经理1名，副总经理3名，总经理助理1名，下设财务中心、生产中心、行政中心和营销中心四个职能部门。详见下图。45 1.1.1资产与财务状况公司目前果园面积共有1600亩，现已开发552亩，其中拥有果园276亩，莲雾120亩，龙眼、芒果156亩，哈密瓜50亩；套袋生产工厂一家，套袋厂房投资300多万，生产工厂占地面积8亩，厂房占地800平方米，生产设备4台。截止到2009年12月底，资产总计6428.03万元，负债总计2440.05万元。2009年主营业务收入累计6005.66万元，净利润515.70万元。1.1.2管理体制公司采用“以人为本”的管理模式，重视员工需要，注重工作中人际关系沟通，着眼于企业团体意识的培养，建立共同愿景，使员工有归属感。45 坚持“科技兴农、开拓创新”的企业理念，注重推行现代企业管理制度，注重对开发项目的精心策划，注重提高项目的科技含量和文化内涵，以产业发展促进社会进步、推广海南的绿色产品，促进生态建设和社会环保。努力追求经济效益、社会效益、生态环境效益的同时，亦十分重视企业自身的建设：合理配置人力资源，建立高素质的员工队伍；加强部门职能管理，提高企业整体协调能力和工作效率。公司倡导高效、务实的工作作风和富有集体进取精神的企业文化，不断推进公司各项事业的发展。1.1.1生产销售能力*****实业有限公司目前主要经营海南热带瓜果菜，产品主要销往华北、华中、华南各大城市及港澳地区，并在海南省内建立了完善的购销网络，承担了农业部农超对接项目。年销售量达到10万吨（代销9万吨），年均销售额3.5亿元。　1.2新发地农产品批发市场概况北京***农产品批发市场成立于1988年5月，是北京市交易规模最大的农产品专业批发市场，在全国同类市场中具有很大的影响力。市场现占地面积1520亩，总建筑面积近20万平方米，总资产10.6亿元，以蔬菜、果品、肉类批发为龙头的国家级农产品中心批发市场。现有固定摊位4000多个、定点客户6000多家，日均车流量约1.5万辆（次）、客流量5万多人（次）。高峰期日吞吐蔬菜近1300万公斤、果品近1500万公斤、生猪近2500头。2008年，市场各类农副产品总交易量为27亿公斤，总交易额为260亿元，交易量在全国同类市场当中名列第一。其中蔬菜、果品两大项的供应量已占到全市总需求量的70%以上，是北京市名副其实的“大菜篮子”、“大果盘子”45 。2009年联合新疆政府修建6000多平米的新疆农产品展示交易厅，取得较好效果。45 第1章建设地点选址分析1.1建设地点项目建设地点位于北京市丰台区****农产品批发市场的瓜果菜区，现海南厅的北侧。详见附图1：项目地理位置图。1.2项目地建设条件1.2.1气候条件春季干旱，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥；风向有明显的季节变化，冬季盛行西北风，夏季盛行东南风。年平均气温11-12度，年平均降水量640毫米左右，全年平均日照时间是2000-2800小时，年均无霜期是190-195天，年均风速1.8-3米/秒。1.2.2地形条件项目建设地点地面土地平坦。1.2.3区位交通条件项目建设地点位于北京南城丰台区、紧邻南四环，位于京开高速新发地桥西侧，西侧位于京良路边，区位优势十分明显、交通十分方便。1.2.4基础设施条件项目建设地点位于新发地已发展成熟的市场内，四周道路、停车场等交通设施完善，给排水系统完善，电力通讯系统完备，网络达到全覆盖，完全可以满足项目建设需要。45 第1章项目建设内容与规模1.1指导思想与建设原则1.1.1指导思想根据海南省目前瓜果菜生产及销售的的实际情况，以及北京新发地农产品批发市场在农产品销售中的重要地位，通过在北京新发地农产品批发市场建设热带瓜果菜展示交易场所、冷链储藏系统、以及农产品配送系统，达到全年储藏销售展示热带特色瓜果菜，提高海南瓜果菜的知名度，保证市场维持平稳供应，同时进一步扩大海南瓜果菜在市场销售的份额，提高、壮大海南省热带农业生产的综合实力和市场竞争力，拉动海南热带农业的发展，促进农村、农民经济的发展。1.1.2建设原则1）统一规划、突出重点、分步实施、资源共享。与新发地农产品批发市场本着“诚实守信、平等互利、共同发展”的原则，以联合经营的模式，共谋发展。2）坚持市场引导、政府推动、部门协调、各方参与。联合海南省150多家瓜果菜农业企业进驻北京，拓展销售渠道。3）坚持信息化服务、科学化管理、数字化设计、智能化控制、精准化运行。建立电子信息平台和检验检测平台，严控产品质量。1.2建设内容1.2.1土建工程45 建设海南（北京）瓜果菜农产品展示交易中心一栋，共2层，每层2978.00平方米，共5956.00平方米。展示交易中心采用钢结构，围护墙体采用150mm厚挤塑聚苯乙烯加芯钢板。详见一、二层平面布置图。1.1.1.1冷库保鲜冷库贮藏是延长瓜果菜蔬菜长存期的一种贮藏方式它既能调节库内的温度、湿度，又能控制库内的氧气、二氧化碳等气体的含量，使库内果蔬处于休眠状态，出库后仍保持原有品质。   1．延长果蔬的贮存期，比普通冷藏库长0.5倍—l倍。   2．出库后的果蔬，其水分、维生素C含量、糖分、酸度、硬度、色泽、重量均能达到贮存要求。瓜果菜香脆，蔬菜嫩绿，与新采摘状相差无几，可向市场提供高质量的果蔬。   3．可抑制果蔬病虫害的发生，使果蔬的重量损失及病虫害损失减至最小。   4．果蔬出库的摆架期可延长到21天—28天。冷库温度范围：0℃～15℃。冷库建设规模：本项目主要是展示展销海南瓜果菜为主，以每年50000吨的展示销售量为估算量，每3天周转一次，需库存量410吨。本项目在展示中心一楼建设4个小冷库。单个冷库的活动冷库吨位：冷藏间的内容积×容积利用系数×45 食品的单位重量=1300立方×0.5×0.23吨/立方=150吨。注：单个冷库的内容积为1300立方、容积利用系数为0.50、鲜果蔬单位重量为0.23吨/立方。每个冷库的冷藏量为150吨，4个冷库冷藏量达到600吨，完全满足使用要求。建设内容：新建瓜果菜冷库1232.00平方米，位于展示交易中心的一层，分为4个小库，每个小库隔为4个冷藏间，根据商户需要在一定范围内自行调节适宜贮存温度和湿度。详见一层平面布置图。冷库结构采用预先生产10厘米厚冷库板组装，喷涂聚氨脂喷涂发泡材料于冷库，形成不吸水，隔热性较好的聚氨脂板，配备制冷系统，安装控温机，门锁，铰链，拉手等配件。1.1.1.1月台新建瓜果菜冷库月台246.00平方米，位于一层瓜果菜冷库货物出入口处，方便货车装卸货物。1.1.1.2展示交易厅建设展示交易厅2858.00平方米，位于展示交易中心的二层。共计64个展示位，分为瓜果菜区、休闲区、蔬菜区、深加工区和办公服务区。通过具有民族特色的装修，重点展示海南热带农业成果。包括搭建展示柜台（包括主展台、各区展销柜台等）、树立电子宣传平台（如：电视、电子屏幕）和电子交易平台、用如椰子、槟榔、黎锦等装饰室内45 具有海南特色的墙面和装饰、添置相关设施（参观休息设施、接洽办公设施等）。外部采用电子信息屏幕、外墙面装修具有特色海南热带特色风情。详见二层平面布置图。1.1.1.1其它（楼梯间及通道）农产品展示交易中心共有楼梯间及通道，其中一层1500.00平方米，一层120.00平方米。详见一、二层平面布置图。项目土建工程详见表6-1：表6-1　项目土建工程表序号建设内容建筑形式规模单位备注一建设工程　5956.00　　1海南（北京）瓜果菜农产品展示交易中心一层　2978.00　　1.1冷库钢结构1232.00M2一层1.2月台钢结构246.00M2一层1.3其它钢结构1500.00M2一层2海南（北京）瓜果菜农产品展示交易中心一层　2978.00　　2.1展示交易厅钢结构2858.00M2二层2.2其它钢结构120.00M2二层1.2仪器设备1.2.1.1电子宣传平台采用LED显示大屏幕和电视播放等方式实时介绍海南瓜果菜产品的特点、播放种植加工过程，全方位介绍海南瓜果菜从农田到市场的全过程，增加认知度和忠诚度，培育热带瓜果菜的美誉。电子宣传平台配置10米（长）*2米（宽）的LED电子显示屏幕2个，50寸液晶电视4台，配套设备有视频输入端口、电脑和系统软件。电子宣传平台的详细设备配置见表6-2：45 表6-2　电子宣传平台设备配置表序号项目型号单位数量备注1LED电子显示屏幕10米（长）*2米（宽）个2彩屏2视频输入端口　个1　3系统软件　套1　4电脑　台4　5液晶电视50寸台4　1.1.1.1电子交易平台建立起电子交易平台，充分利用大宗农产品的标准化生产优势开展大宗交易，采用快捷、便利、低成本易方式。购置交易管理软件、服务器（路由器、交换机）、计算机、信息系统、软件等设施。电子宣传平台的详细设备配置见表6-3：表6-3　电子交易平台设备配置表序号项目型号单位数量备注1交易管理软件　套1　2服务器（路由器、交换机）　　1　3终端POS设备　　30　4电脑ER622-20WLCD台30联想集团5打印机LQ-80KF台4爱普生　合计　　66　1.1.1.2检验检测设备交易中心作为海南省在京瓜果菜的销售窗口，其产品的质量安全具有特殊的政治意义，对进入交易中心的瓜果菜产品进行严格的质量检验检测是保障质量安全、维护海南省瓜果菜声誉的重要环节。项目购买检验检测设备57台（套），包括蔬菜检测设备、兽药快速检测仪器、荧光增白剂检测仪、高倍电子摄像显微镜等设施。检验检测设备的详细设备配置见表6-4：表6-4　检验检测设备配置表序号名称型号数量单位备注45 1电子天平1000g/0.1g4台　2二十合一食品安全检测仪SJHHX-20011台成都贝斯达3兽药快速检测仪器TMYQ-96Y1台　4荧光增白剂检测仪TL-3652台深圳安鑫宝5样品切碎机　4台　6超声波清洗器　3台　7往复式振荡器　3台　8超低温冰箱　4台　9玻璃仪器　1套　10快速检测仪　3台　11高倍电子摄像显微镜　10台　12数码相机　1台　13数码摄像机　1台　14疫病检测仪　3台　15恒温箱　3台　16精选机　3台　17振荡机　2台　18霉标仪　2台　19病毒PCR仪　2台　20多功能细菌检测系统　2台　21药物残留检测仪　2台　22冰箱　5台海尔23电脑ER622-20WLCD台4联想集团24打印机LQ-80KF台2爱普生　合计　57　　1.1运输车辆为了建立起顺畅的，构建来往于海南与北京的长途运输车队和北京市内及周边地区的短途运输车队。1.1.1.1市内配送车市内配送主要基于北京市内及周边地区的短途运输、包装配送、仓储中转等功能，购置运输车辆小型冷藏配送车8辆、中型冷藏配送车12辆。1.1.1.2长途运输车45 瓜果菜运输车辆来往于海南——北京，一个来回需4~5天，项目购置大型20吨冷藏运输车15辆，年运输量在30000吨左右。针对展示交易中心的交易量，另有20000吨瓜果菜采用物流公司合作代运的方式。45 第1章建设期限和实施进度1.1建设期限项目建设期限为一年半（2010年7月至2011年12月）。1.2实施进度2010年7月-2010年8月，完成项目前期准备工作，可研报告的编制和申报工作；2010年8月-12月，进行现场勘测和工程规划设计，完成项目的勘测设计；2010年11月-2011年8月，完成土建工程的实施建设，同时进行设备的购置工作；2010年11月-2011年10月，进行仪器设备（车辆）的安装和调试；2011年11月-12月，对项目建设进行总结和自查，编制竣工决算等文件，准备竣工验收（详见表7-1）。45 表7-1　　实施进度计划表序号项目名称第一年第二年7891011121234567891011121项目编制与申报　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2勘测设计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3土建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5设备购买、安装调试　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6检查验收　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第1章45 第1章投资估算及资金筹措1.1估算依据1、《海南省建筑工程预算定额标准》（第二版）；2、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；3、海南省和国家土地管理政策、供电供水收费标准；4、根据本项目的实际情况并参照海南现行市场价格，采用综合单价指标法进行估算。5、其他费用：包括项目设计费、建设单位管理费、工程监理费及其他所发生的各项费用等，根据国家有关部门对其他费用取费率的规定，并结合本项目的实际情况综合计算确定。6、预备费：包括基本预备费和涨价预备费，基本预备费的费率按工程费用的2%计取；涨价预备费的费率按工程费用的3%计取。1.2投资估算内容项目建设总投资4209.94万元，其中建设投资4194.64万元，占总投资额的99.66%，建设期利息14.40万元，占总投资的0.34%。建设投资中建设工程投资1825.44万元，占总投资额的43.37%；设备购置费248.20万元，占总投资额的5.90%；配送中心购置费1525.00万元，占总投资额的36.23%；土地费用200.00万元，占总投资额的4.75%；工程其他费用206.00万元，占总投资额的4.89%；预备费190.00万元，占总投资额的4.51%。工程建设其他费中可研报告编制费18.00万元；勘察设计费60.00万元；建设单位管理费18.00万元；工程监理费35.00万元；45 招标费50.00万元；工程报建费25.00万元。具体情况详见附表1。1.1.1建设投资1.1.1.1土建工程土建工程投资1825.44万元，主要用于海南（北京）瓜果菜农产品展示交易中心的工程建设。1）冷库在展示交易中心一层建设冷库1232.00平方米，单位造价6000元，需739.20万元。2）月台在展示交易中心一层冷库门口间色和2米宽月台，共246.00平方米。单位造价1400元，需34.44万元。3）展示交易厅在展示交易中心二层设置展示交易厅，建筑面积2858.00平方米。单位造价3000元，需857.40万元。4）其它（楼梯间及通道）一层和二层设置楼梯间和通道。其中一层1500平方米，单方造价1200元，需180.00万元；二层120平方米，单方造价1200元，需14.40万元。1.1.1.2仪器设备购置电子交易平台设备66台（套）和检验监测设备57台（套）。，投资150.00万元。电子交易平台设备包括电子宣传平台设备和电子交易平台设备，投资131.00万元。检验监测设备投资117.20万元。45 1.1.1.1配送中心组建配送中心车队，购置市内配送车和长途运输车共35辆，投资1525.00万元。1.1.1.2土地费用土地费用合计为200万元，包括项目建设期第一年7-12月份土地费用。1.1.1.3工程建设其它费工程建设其它费投资为206.00万元，包括可研报告编制费18.00万元；勘察设计费60.00万元；建设单位管理费18.00万元；工程监理费35.00万元；招标费50.00万元；工程报建费25.00万元。1.1.1.4预备费包括基本预备费和涨价预备费，基本预备费的费率按工程费用的2%计取；涨价预备费的费率按工程费用的3%计取。投资为190.00万元。1.1.2建设期利息项目建设期利息为用于支付建设期首年7-12月土地费用200万元的短期借款利息支出。本项目拟申请短期借款200万元，贷款期限1年，年利率7.2%，项目建设期利息为14.4万元。1.1.1流动资金项目流动资金总额为125.08万元，铺底流动资金按30%为37.52万元，项目流动资金全部由企业自筹，不计入总投资。1.1资金来源45 项目总投资4209.94万元，申请省级财政资金1000.00万元、市级财政资金400.00万元、自筹资金2809.04万元。自筹资金中申请商业银行长期贷款1000万元，企业自有自资金1809.04万元。详见附表1。1.1资金运用按照项目建设期一年半和项目进度情况来安排资金运用计划，项目建设第一年使用总投资31.39%，约为1321.11万元，第二年使用总投资68.61%，约为2887.93万元。详见附表1。45 第1章土地、环保和节能1.1土地项目建设占地规模5.1亩，属于北京新发地农副产品批发市场中心。按照双方协议，北京新发地农副产品批发市场中心以租赁形式提供建设用地。1.2环境保护1.2.1项目区环境现状项目建设地位于北京新发地农副产品批发市场中心的瓜果菜区，周围均为瓜果菜批发摊点，各种废物处理设施完善，环境现状良好。1.2.2项目对环境质量的影响本项目建设内容主要是冷库和瓜果菜展示交易厅，对周围环境的想建设过程产生建材废弃物以及大、重型机械设备的噪声。1.3安全生产1.3.1现状与不安全因素分析该项目不安全因素主要有建设过程机械设备操作不当以及其他意外事件的发生，造成人身伤亡事故。1.3.2安全措施1）加强建设期管理，避免危险发生。2）加强岗前培训，避免因操作失误，产生不安全因素。3）45 加强安全法律法规教育和安全知识的学习，提高从业人员的安全意识和防范心理。4）加强安全管理，制定详细的安全制度，并抓好落实。5）加大对违反安全制度的人员惩罚力度，做到防患于未然。6）更新和完善安全保障设施、设备和防护器具，避免由于设备原因造成事故。1.1节能1.1.1节能原则与依据（一）节能原则1）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。2）积极采用先进的节能新材料、新设备、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。（二）节能依据项目应遵循的合理用能标准及节能设计规范如下：1）《中华人民共和国节约能源法》；2）节能中长期专项规划（发改环资【2004】2505号）；3）《国务院关于加强节能工作的决定》；4）《国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》；5）国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知（国发【2005】40号）》；6）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005第65号）》。45 1.1.1节能设计1）建筑节能设计中应充分考虑节能措施。对于新建建筑，根据结构和使用要求，尽量使用自然光，保证通风，减少灯具及空调等用电设施的使用。2）设备节能本项目的设备耗能主要有制冷机组、灯光设备以及其它办公设备，提高这些设备的使用效率，减少空耗能源。3）节能培训在生产环节中注重集中管理，指导农民自身加强节能意识，使节能降耗落在实际的操作规程中，以从根本上达到节能目的。45 第1章招标方案为维护建筑工程市场秩序，保护国家和人民利益，保证工程质量，根据《中华人民共和国招标投标法》、《农业基本建设项目招标投标管理规定》以及海南省的有关规定，本项目施工、监理单位的选定和仪器设备、物资采购等均严格按照国家规定的程序编制招标文件，进行招标、评标，做到公平合理。项目建设严格执行三制(即项目法人制、招投标制和工程监理制)，切实加强质量管理，建立健全行之有效的质量监管体制，确保工程质量和按期完工。1.1招标依据1）《中华人民共和国招标投标法》2）《农业基本建设项目管理办法》（农业部令[2004]第39号）3）《农业基本建设项目招标投标管理规定》农计发[2004]10号4）海南省招投标有关规定1.2招标范围根据农业部和海南省有关规定和项目组成情况招标。拟进行招标内容及投资额如下：1）土建工程：主要是海南（北京）瓜果菜农产品展示交易中心，总建筑面积5956.00平方米，投资约1825.44万元。其招标范围为全国范围内有资质的建设单位。2）仪器设备和车辆：仪器设备123台/套和车辆35辆，投资约1773.20万元。以上仪器设备主要选择国内设备生产厂家。45 1.1招标方式招标程序遵守国家发改委、农业部和海南省建委的有关规定。招标时间将在全部设计文件完成并经有关部门办理批准手续后进行。1）工程招标：根据建设部规定，建筑与装修工程施工单位的选择，投资在200万元以上的应进行公开招标，在200万元以下的可以进行邀请招标。本项目建筑工程施工在全国范围内公开招标。2）建筑工程招标前必须按规定编制指标文件并办理一切相关手续，并征得三亚市有关规划、建设、消防、水电、劳动安全、检疫、质量监督等管理部门的批准。3）仪器、设备、材料采购单项合同估算价在100万元人民币以上的项目必须进行公开招标。项目大型机械设备采购参加三亚市有关部门实行公开招标采购，小型国产仪器设备不能纳入公开招标采购的，由项目承担单位自行招标采购。4）当采用公开招标时，发布招标公布，并在北京市、海南省指定的网站、报纸等媒体上发布。5）勘察、设计合同及监理单项合同不足50万元可不进行公开招标，因此项目设计根据实际进行公开招标，委托具有甲级资质的设计单位进行设计。建筑工程监理进行公开招标，要求具有土建甲级以上资质监理单位进行监理。1.2招标程序45 本项目招标将严格按照国家和海南省规定的程序执行，包括组建招标办事机构、编制招标文件、委托招标代理单位、成立评标委员会、组织开标和评标、发放中标通知书、进行合同谈判和签订合同等。每一步骤均按规定向有关部门申报和批准。1.1招标组织1）项目承担单位组建招标管理机构。2）建筑工程招标将委托有资质的招标代理机构进行招标，招标代理机构选择三家以上具有甲级以上施工资质的企业进行投标，这些企业的选择由项目招标代理机构负责。3）大型设备招标将参加海南省统一招标采购，项目招标管理机构积极配合。4）小型国产仪器设备采购，由项目承担单位自行招标采购。1.2招标工作的申报1）建筑工程初步设计完成以后上报主管单位，经批准后申报。大型仪器设备招标统一采购；2）施工图纸设计完成后申报建筑工程招标；3）招标完成后进行招标总结并上报主管部门。45 第1章组织管理与运行1.1项目实施组织管理1.1.1管理机构与职能分工为了促进项目建设的科学化、规范化，确保项目建设的顺利实施，成立海南（北京）瓜果菜农产品展示交易中心建设项目领导小组，作为项目建设的决策机构。组长及副组长由海南省农业厅、**市政府等有关部门领导哦担任，成员有海南省农业厅、*********等单位人员组成。其主要职责为：严格执行国家有关政策法规，遵循中央和地方农业项目专项资金管理办法及实施细则，指挥领导项目建设工程，包括组织项目招标，确定建设工期，协调部门关系，监督资金使用，保证地方配套资金的落实等。领导小组组织机构图如下：组织实施机构决策机构项目建设领导小组海南（北京）瓜果菜农产品展示交易中心综合部财务部质检部工程部技术部图11-1领导小组组织机构45 领导小组下设办公室，具体负责项目的实施和管理工作，办公室主任由*****担任，其主要职责是负责组织项目的可行性研究、项目实施方案和年度基本建设计划的制定和管理，物资供应与管理、施工技术管理、工程质量监督与检查、资金使用与管理、工程竣工验收等。同时建立各项项目建设管理制度，如：财务管理制度，招标管理制度，行政管理制度，质量管理办法等。1.1.1项目实施各阶段的管理方案或措施项目实施各阶段由相关部门管理，技术部负责可行性研究、初步设计及施工图设计；工程部负责工程实施；质检部负责工程监理；财务部负责资金管理、竣工结算和决算；综合部负责工程协调、竣工验收、固定资产移交。可行性研究：由建设单位）组织农业、经济、设计、造价等方面的专家对建设的必要性可行性、选址及互适性、建设内容及规模、效益、慨算管理措施等进行全面分析研究，提出可行性报告，由项目主管部门（海南省农业厅）审批，并组织专家评审，通过后向农业部申请立项。初步设计及施工图设计：通过公开招标方式，选择符合认证等级并有信誉的甲级或以上单位承担设计任务。设计单位按照可行性研究报告规定的内容，认真编写设计文件，要保证工程质量满足使用功能，尽量降低造价，设计成果由甲级资质审图公司进行审理，以确保质量达到最优化。工程施工：通过招标方式，选择符合认证等级并有信誉的二级或二级以上单位承担工程施工任务，签订施工合同，做好施工预算，合理核定预算定额和工期定额，加强施工质量安全管理和文明施工管理。45 工程监理：通过招标方式，选择甲级或以上资质的社会监理单位对工程进行监理。监理单位要坚持原则，认真履行职责。建设单位加强对监理单位的监督，发现不称职监理人员及时予以辞退。资金管理：严格按照施工合同中规定的条款方式支付工程款，工程预付款和进度款首先要经过工程监理核准，方可支付。工程结算应委托相应资质的会计事务所或审计事务所审计，杜绝白条下帐，做到资金专款专用，任何单位与个人不得挪作他用。竣工结算与决算：由于该工程为跨年度施工项目，竣工结算按工程进度实行分段结算，但分段结算的总额不得超过该单项工程合同预算价值的90%，其余部分等单项工程竣工后结算。在项目竣工验收合格后，及时清理财产和债权债务，落实结余资金，编制竣工结算，做到工完帐清。竣工验收：平时搞好质量控制和安全，质量、管理、资料的整理汇总，工程竣工后及时进行验收，并做好备案和归档工作。固定资产移交：本项目前期费用、设计费用、建设费用和管理费用记入成本，工程竣工并验收合格后，报海南省农业厅批准核实后，一并移交给建设单位。1.1项目建成后的运行管理1.1.1项目运行管理机构项目建成后，成立海南（北京）瓜果菜农产品展示交易中心管理办公室，办公室设在新发地市场内，由*****实业有限公司独立45 负责项目运行的日常管理工作，并按照市场经济和现代企业管理方式进行独立运作，单独核算。办公室下设五个部门：综合组，负责协调各方关系，资产的日常管理，项目设施的维护；财务组，负责财务管理与预决算；市场组，负责产品展示、销售经营和代销等市场业务；技术组，负责中心各设备、基础设施的维养和保养；开发组：负责开发海南瓜果菜在展示交易中心的市场拓展。组织机构图如下：图11-2项目运行期组织管理机构图1.1.1管理制度与运行机制管理制度：由*****瓜果菜农产品展示交易中心建设项目领导小组办公室制定中心资产管理制度，劳动安全制度，财务制度等。运行机制：****实业有限公司通过市场化模式操作，以广告宣传拍卖、销售经营和代销等多种盈利方式为运营机制。制定交易中心相应的产品质量准入标准，并按照此标准对市场产品严格管理、保障质量安全。45 第1章效益分析与风险分析1.1经济效益1.1.1财务评价依据1、概述****瓜果菜农产品展示交易中心建设项目财务评价按国家现行的《工业企业财务制度》、《农业企业财务制度》和新税制的有关规定进行。评价方法按国家发展和改革委颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和《投资项目可行性研究指南》进行。2、价格预测财务评价中所有投入、产出物的价格均采用2010年当地的市场价，即基价。3、效益预测项目为新建项目，效益根据产出物的预测价格和生产规模计算而得。4、成本采用要素法分项测算企业生产总成本，总成本估算详见附表4（总成本费用估算表）。5、折旧与摊销固定资产折旧采用直线法计算，计算时先扣除残值（取原值的5％）。房屋、设备折旧和摊销年限如下：45 房屋、建筑物等土建：20年设备及安装：10年其他费用按10年（摊销）。6、计算年限项目计算期按15年计算，包括建设期1.5年。项目第2年投产，运营负荷100%。1.1.1销售收入与成本估算1、销售收入本项目销售收入包括展销中心**8收入和广告宣传拍卖收入，年销售收入1420万元。（1）*****瓜果菜农产品展示交易中心建设项目正常年年销售收入为1亿元，其中三亚南果正常年销售收入为1420万元。（2）广告宣传拍卖正常年收入为220万元。项目正常生产年销售收入详见表15-1。表12-1项目产品销售收入表序号项目收入（万元）1展销中心11002广告3203合计14202、总成本费用（1）原材料、燃料动力与工资福利费原材料指外购原种、辅助材料等原料支出，本项目运营不涉及原材料费用。燃料与动力包括水、电等支出，人工费用为生产的人员平均工资与福利。直接生产成本详见表12-2。45 表12-2项目正常年成本构成表序号项目单位用量年用量单价（元）合计（万元）1用电　　　　36.761.1冷库度1478.45396160.632.381.2其他度200730000.64.382用水　　　　72.222.1冷藏吨50182505.610.222.2中心用水吨3001095005.661.322.3生活用水吨518253.70.683工资　　　　67.803.1管理人员人/元5　18000018.003.2技术人员人/元4　12000012.003.3工人人/元21　37800037.804土地费用40000004004合计　　　　576.77（2）修理费：修理费建筑工程按照其原值的2％计算，设备按照其原值的3％计算。项目正常年年修理费为6.28万元。详见附表5。（3）管理费：管理费指管理部门为经营该项目而支出的管理费用，其费用按年销售收入的3％计。项目正常年年管理费为42.6万元。详见附表5。（4）销售费用：销售费用包括运输、装卸和必要的宣传、广告等费用，项目的销售费用按年销售收入的2％计。项目正常年年销售费用为28.4万元。详见附表5。（5）折旧与摊销：固定资产折旧采用直线法计算，计算时先扣除残值（取原值的5％）。项目正常年年折旧与摊销费为313.76万元。详见附表4。45 （6）财务费用：财务费用为项目商业银行长期借款1000所支付的利息。本项目拟申请商业银行贷款1000万元，贷款期限5年，年利率7.56%，项目财务费用合计为211.68万元。详见附表5。（6）土地费用：项目用地为租用，年租金400万元，项目第一年7-12月的租金200万元计入总投资。（7）税务根据《中华人民共和国企业所得税法》的相关规定，项目企业免征营业税和所得税。1.1.1盈利能力分析1、利润及其分配计算期各年的利润及其分配情况见损益表（附表7），盈余公积金按10％提取，公益金按5%提取。根据销售收入计算表、总成本估算表、损益表等计算生产期年均销售收入1420万元，年均总成本1031.87万元，年均利润总额452.6万元，投资利润率为10.04%。详见附表7。2、盈利能力分析项目全部投资现金流量表见附表8。所得税后内部收益率19.13％。财务净现值（贴现率为8％）2455.06万元。投资回收期6.49年（含建设期）。可见，该项目具有一定的盈利能力。3、不确定性分析45 （1）盈亏平衡分析盈亏平衡点(BEP)以生产能力利用率表示仅63.59％,本项目具有较强的适应能力和抗风险能力。（2）敏感性分析由于本项目处于项目申请阶段，许多因素未定，其变化对项目收益会产生一定影响。现对主要因素进行敏感性分析。具体情况见表12-3。表12-3敏感性分析表变化因素6%4%2%基本方案-2%-4%-6%销售收入21.07%20.04%19.01%19.13%16.92%15.87%14.81%经营成本16.52%17.01%17.49%19.13%18.45%18.92%19.40%投资成本16.37%16.89%17.42%19.13%18.54%19.13%19.75%从上表看，本项目具有一定的抗风险能力，在主要因素向不利方向调整4％、6%的情况下，项目投资所得税前财务内部收益率仍然能保持在8％以上，但是销售收入和经营成本的变化对项目收益影响较大，在生产中企业应注重市场研究，密切注意市场的变化，及时调整销售策略，同时应加强财务管理，有效控制成本，以保证获得预期的利润。45 1.1.1偿债能力分析项目拟申请商业银行长期贷款1000万元，贷款期限5年，从项目运营的利润、折旧和摊销支付银行贷款利息、偿还贷款本金，贷款偿还期为5年。项目从第二年开始还款，还款年份为4年。项目第二年获得的利润和折旧、摊销远超过当年支付的银行本息，还款期每年的偿债备付率都大于1，说明项目有足够的能力偿还银行贷款本息。详见附表9银行贷款还本付息计算表。1.1.2评价小结从以上财务分析来看，项目投资税后财务内部收益率达19.13％，高于8%的基准收益率，项目投资回收期税前为6.49年，具有较强的盈利能力；盈亏平衡点为63.59％，具有较强的抗风险能力；计算期内各年现金流入均大于现金流出，具备较强的财务生存能力。以上分析表明，本项目在经济上是可行的。1.2社会效益通过项目的实施，可帮助海南省150家以上的瓜果菜农业企业进驻北京，开展宣产、展示、经营活动。借助北京首都窗口，广泛宣传海南省瓜果菜，打造海南省瓜果菜品牌，提升海南省形象，挽回“豇豆事件”的影响，提振北京乃至华北消费者对海南瓜果菜的信心；充分展示海南省独特的瓜果菜，吸引投资，加快海南省瓜果菜的开发；经营瓜果菜，带动海南省企业发展，促进农民增收。本项目实施以实现利润为目的，通过市场化模式操作该中心，开展出租摊位、经营、代销等多种形式盈利方式，每年可帮助海南省45 销售100万吨冬季瓜果菜，并可承办我市及海南省在北京举办的各类农产品推介宣传活动。1.1风险分析1.1.1政策风险分析本项目具有较强的政策性，政策的倾向性对项目有很强的支持作用，一旦政策转向可能对项目的进行有一定的影响。同时，产品是与人们生活息息相关的商品，在遇到国家宏观调控时，可能受到诸如限价买卖等政策性影响，从而使本项目的利益受到损失。风险控制将致力加强内部管理，强化内部监控，努力降低成本费用，适时调整营销策略，尽量降低因政策变动带来的不利影响。同时加强对政策的预测和把握。1.1.2投资风险分析本项目虽然预计产生良好的经济效益和社会效益，但可能因物价上涨等因素影响导致工程成本加大，甚至是工期的延长，影响效益的实现。合理组织施工，努力降低工程成本，有序安排资金的使用，缩短工期，使项目早日投产运行，以期取得最佳效益。1.1.3市场风险分析面临北京市其它市场的竞争而有丧失市场份额的风险。由于国内瓜果菜多种多样，在众多产品面前，消费者的偏好很难把握，一旦同行业产品被消费者所接受，项目产品的市场就会受到很大的影响，因此面对可能存在的市场风险，要合理制定营销策略和宣传策略，同时，保证项目产品的质量，树立海南省瓜果菜45 在消费者心中的良好信誉，保证产品的市场份额和市场竞争力。1.1.1资金运用和管理的风险分析本项目建设内容相对简单，但行业本身涉及因素较为复杂，存在一定的资金运用和管理风险。公司将建立严格的资金管理制度和会计、财务制度，按项目、分用途实行预算管理，有明确的资金用途审批程序和权限，并注重资金的安全存放和监管，以最大程度有效运用和管理资金。45'