住宅项目 可行性研究报告 51页

'类号：__________学校代码：学号：HefeiUniversity本科毕业设计BACHELORPROJECT论文题目：华地公馆住宅项目可行性研究报告编制学位类别：管理学学士学科专业：工程管理作者姓名：导师姓名：完成时间：2012年5月29日7 华地公馆住宅项目可行性研究摘要可行性研究是随着科学技术进步和经济管理科学发展而逐步兴起，并日趋完善的综合性科学，可行性研究是在投资之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标，以最终确定该项目是否可行的综合研究。本设计是通过对合肥市2011年房地产住宅市场的回顾和2012年第一、第二月份的销售分析而开展的合肥市华地公馆住宅项目可行性分析。在研究该项目时，以市场供需为立足点，分析项目开发的可行性和市场性；以资源投入为限度，分析融资情况和醒目的形象定位；以科学方法为手段，分析项目开发的优劣势；以系列评价指标为结果，最终确定该项目在技术上能否实施，能否取得最佳的经济效益。基本建设可行性研究，是基本建设前期工作的重要内容，也是按基本建设程序办事的重要步骤，其目的就是要使建设项目决策正确，避免或减少因决策失误而造成的投资浪费。关键词：可行性研究；市场分析；财务分析；不确定性分析7 ImpressionofHuaMansionresidentialprojectfeasibilitystudyABSTRACTThefeasibilitystudyistheprogressasscienceandtechnologyandeconomicmanagementofscientificdevelopmenthasarisen,andbetterintegratedscience,afeasibilitystudyisintheinvestmentpriortotheproposeddevelopmentprojecttoconductacomprehensive,systematicresearchandanalysis,theuseofscientifictechnologyevaluationmethod,obtainedaseriesofevaluationindex,inordertodeterminewhethertheprojectfeasibleresearch.Thedesignisbasedon2011,Hefeicityresidentialrealestatemarketreviewandin2012thefirstsecondmonths,salesanalysisofHefeicityimpressionHuaMansionresidentialprojectfeasibilityanalysis.Inthestudyoftheproject,marketsupplyanddemandasthestartingpoint,analysisofprojectfeasibilityandmarket;toresourcelimits,analysisoffinancingsituationandthestrikingimagepositioning;withscientificmethods,analysisoftheadvantagesanddisadvantagesofprojectdevelopment;toseriesofevaluationindexfortheresult,ultimatelydeterminetheprojecttechnicalwhethertoimplement,canobtainthebesteconomicbenefit.Basicconstructionfeasibilitystudies,isthebasicconstructionprophaseworkimportantcontent,isalsointhebasicconstructionproceduresandimportantstep,itspurposeistomaketheconstructionprojectisdecision-makingcorrect,avoidorreducebecauseofdecision-makingerrorcausedbythewasteofinvestment.KeyWords:Feasibilitystudy;marketanalysis;financialanalysis;uncertaintyanalysis7 目录第一章总论11.1项目概况11.2开发商简况11.3项目建设的必要性11.4主要技术经济指标21.5研究报告的编制依据31.6研究报告的研究范围3第二章项目投资环境可行性分析42.1安徽省国民经济发展情况42.2合肥市房地产市场42.2.1合肥市区域规划42.2.2合肥市房地产市场概况52.3合肥市城市绿化与交通72.3.1城市绿化72.3.2城市道路交通72.4项目所在区域分析92.4.1蜀山区功能布局92.4.2区属销售情况分析10第三章项目定位123.1产品竞争力分析（SWOT分析）123.1.1优势123.1.2劣势123.1.3机会123.1.4威胁123.2项目的客户定位133.2.1目标客户初步定位133.2.2目标客户特征分析133.3产品定位133.4价格定位163.5形象定位17第四章建设规模与标准184.1项目地理位置184.2用地规划184.3建筑使用功能19第五章建筑方案设计205.1总体设计原则与构思205.1.1设计原则205.1.2总体构思205.2建筑设计方案2046 5.2.1平面设计205.2.2立面设计205.2.3建筑与装修方案205.3结构设计215.4公用设施方案215.5项目周边配套设施22第六章环保、节能、消防236.1环境保护236.1.1项目环境影响分析236.1.2减少污染的目标和措施236.2节能236.3消防23第七章项目实施安排与进度计划24第八章投资估量与资金筹措258.1项目投资估算258.1.1投资估算依据258.1.2建设投资估算258.1.3项目各种财务数据估算268.2资金筹措及使用计划308.3项目用款计划31第九章项目财务评价329.1财务评价基础数据选取329.2收入估算329.3编制收入估算表329.4财务分析349.4.1盈利能力分析349.4.2清偿能力分析38第十章不确定性分析3910.1盈亏平衡分析3910.2敏感性分析4110.3风险分析和对策4210.3.1项目风险4210.3.2防范对策43第十一章研究结论44参考文献45致谢4646 第一章总论1.1项目概况为加快合肥市蜀山区经济的发展，改善地区环境，配合整个合肥市的城市整体规划，安徽华地置业有限公司拟对位于合肥市蜀山规划区内望江西路与怀宁路交叉口东南角的地块进行开发，建立一个住宅小区，以丰富蜀山区的发展，改善合肥蜀山区的面貌。该项目规划面积140000平米，总建筑面积340000平米，位于合肥市望江西路269号，潜山路和望江西路交汇处向西150米，地处黄望潜板块核心区位。南临政务区天鹅湖，西眺大蜀山。1.2开发商简况华地置业有限公司是2004年12月由新华集团和香港信地集团两大集团公司共同出资组建的大型房地产企业，位于安徽省合肥市望江路269号，主要经营房地产开发、经营与管理及物业管理等相关业务。公司自成立以来，一直秉承“诚信、责任、共赢”的理念，以高度的社会责任感经营企业。公司坚持以“团结、务实、开拓、奉献”的企业精神为指导，在激烈的市场竞争中，抓住每一个发展机遇，连续多年来，公司保持了良好的发展势头。华地置业有限公司打造了以华地学府名都为代表的高端综合物业，以城市运营商的使命感整体运营城市，提升城市居住品质。1.3项目建设的必要性（1）为满足合肥市城市规划建设的要求，改善市区居住环境，提升城市住宅品质，促进合肥市经济的快速发展，拟在望江西路与怀宁路交叉口东南角地块建设高级住宅区。（2）随着合肥市经济的发展，城镇居民人居可支配收入也对到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈，加之城市化进程加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对合肥市的居住，教育，卫生等各项关系民生问题的设施提出来更高的要求。该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现合肥市城市建设规划，提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。46 （3）该项目开发完毕后，所在地人流、车流将会有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。同时考虑到该地区地处合肥市新IT中心，周边楼盘众多，学校、小区的建设和周边的交通条件会比较好。建成后的交通和市场环境满足项目小区的需求。而且该项目由于不是孤立的居住小区，因此也能融入周边的环境和市政设施中，为整个大合肥建设说容纳和互相适应。总的来说，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用，对社会的发展是有积极的作用（4）该项目符合国家产业政策，建成后将大大提高市区居民的住房条件，降低城镇住房压力，缓解城市人口居住压力，扩大城市基础设施覆盖范围，实现城市土地资源的优化配置。具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。1.4主要技术经济指标表1-1：主要技术经济指标表项目数值单位用地面积140000平方米容积率2.43总建筑面积340000平方米地上建筑面积320000平方米其中住宅303000平方米会所4000平方米物业及其他3000平方米其中物业800平方米综合商场1000平方米休养所1200平方米地下建筑面积20000平方米建筑密度28%户均面积120平方米总户数1900户车位配比1:1汽车位个数1900个46 1.5研究报告的编制依据(1)项目建议书及其批复文件；(2)国家及合肥市颁布的相关法律、政策、法规；(3)合肥市总体规划（2006—2020）；(4)建设用地规划许可证；(5)合肥市市区建设用地批准书；(6)合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划；(7)合肥市蜀山区规划设计方案；(8)合肥及项目周边地区市场调研和现场勘查资料；(9)合肥市统计年鉴（2006—2011）；(10)建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》等等。1.6研究报告的研究范围本报告的研究范围主要包括项目投资环境分析与市场预测、建设规模与开发条件、建筑方案设计、环保、消防与节能、节水、建设安排与进度计划、投资估算与资金筹措、财务评价、社会评价、风险分析等。46 第二章项目投资环境可行性分析2.1安徽省国民经济发展情况2011年全省实现生产总量15110.3亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%。其中，，第一产业增加值2020.3亿元，增长4%；第二产业增加值8226.4亿元，增长17.9%；第三产业增加值4863.6亿元，增长10.5%。产业结构、所有制结构、区域经济结构进一步优化。三次产业比例由上年的14∶52.1∶33.9变化为13.4∶54.4∶32.2，其中工业增加值占GDP的比重为46.2%，比上年提高2.4个百分点。全社会劳动生产率为36986元／人，比上年增加6234元。人均GDP达25340元(折合3923美元)，比上年增加4452元。图12007—2011年全省生产总值及其增长速度图数据来源：安徽省统计局统计公报（2007—2011）2.2合肥市房地产市场：2.2.1合肥市区域规划大合肥整体布局:其中“141”城市发展战略，环巢经济圈的城市现状。46 图2合肥市城市总体规划图其中，1是指在合肥城镇密集区范围内构建一个主城，一个主城是指在现有合肥二环路以内、312国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能；4是指四个外围城市组团，分别是东部组团（包括店埠、撮镇）；北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩）；西部组团（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地）；西南部组团（包括经济技术开发区、上派镇）；1是指一个滨湖新区，在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区（包括包河工业园区）。2.2.2合肥市房地产市场概况（一）2011年合肥市各区域住宅用地、商品住宅市场概况由于新政的影响，贷款利率不断上升，导致2011年土地出让在幅数上有所减少，2011年的5月、9月均无住宅用地出让。合肥市住宅用地出让面积最大的为1月份，即在新年之后，合肥市升级版限购令颁布的前两个月，达到了1303.97亩，总值达434341.8万元。46 图32011年合肥市土地成交走势图数据来源：合肥市房地产交易网—2011年年度报告2011年合肥市住宅用地2011年合肥市经营性用地成交总额121.608亿元，共3900.593亩，成交均价356.283万元/亩，相比较2010年197.903亿元下跌76.295亿元，跌幅达38.55%。其中，合肥市商品房(不含商住)共成交13宗土地，总成交量1680.4亩，成交均价464.923万元/亩，成交总额80.914亿元。在合肥市9个区域中，滨湖区以总成交量674.74亩摘得头魁，政务区272.85亩排名第二，蜀山区217.05亩列居第三。相较而言，在市区已经发展比较成熟的区域中，蜀山区仍是土地的较重要成交阵地。表2-12010-2011年合肥市土地成交统计表2010-2011年合肥市土地成交统计2010年成交量2011年成交量同比成交面积4598.987亩3872.407亩-15.8%成交单价430万元/亩338万元/亩-21.4%数据来源：合肥市房地产交易网—2011年年度报告从统计的数据来看，各区域楼面价差异明显，楼面价较低的经调查为公租房建设地块，而在商品房中，楼面价较低的为经开区。在已经开发比较完善的临近城中心区域，蜀山区楼面价则比其他区域较低，具有一定的竞争优势。（二）2012年合肥市第一、二月份房地产市场状况（1）市区楼盘供应分析和成交统计46 据了解，成交量较好的楼盘多为刚需盘，价格都处于合肥市价格平均水平左右，从合肥市房产网了解的情况来看，绝大部分的投资型、改善型置业需求，早已被限购令抑制，而首次置业者的入市愿望已然强烈。中央依旧高强的调控政策不动摇与合肥市以及刚出台的“微调”政策一直进行的博弈，刺激了一部分的刚需；尤其是去年年底的对于公积金政策的放宽和首付比例的微调，使得他们的需求开始主动释放。而面对低迷徘徊的成交市场，部分开发商推出了总价折扣、送装修、送窗台、大抽奖、送购房卡等诸多促销手段，吸引一些刚性需求入市。2.3合肥市城市绿化与交通2.3.1城市绿化实施“一圈、三环、四楔、五廊、十带”绿化发展战略，构建“翠环绕城、园林楔入、绿带分隔、点线穿插”的大生态、大园林、大绿化格局。“一圈”即北部结合江淮分水岭生态保育区，西部的紫蓬山风景名胜区和肥西花卉苗木基地，南部环巢湖滨水绿化带，东部北起岱山湖南至巢湖边的绵延110公里的山地绿化，共同组成合肥的生态防护圈。“三环”即保护管理好环城公园，实施贯通全长49公里高压走廊环城绿带，实施总长约105公里的外环高速公路防护林带建设。“四楔”即在大蜀山周围、董铺水库与大房郢水库地区、滨湖新区巢湖及南淝河沿岸和瑶海区磨店乡规划建设四片大面积楔形绿地。“五廊”是指沿城市规划区南淝河、十五里河、二十埠河、店铺河及上派河两岸规划建设特色滨河生态廊道。“十带”即高标准实施合六路、合安路、合裕路、蒙城北路、张洼路、合淮路、荣事达大道、方兴大道、包河大道、长江东路10条道路绿化。为推进生态园林城市建设，至2010年，合肥市完成绿化面积3500公顷、新建游园绿地300块、新建公共绿地1500公顷、新建骨干公园10个，城市绿地率、绿化覆盖率年均增长1.2个百分点以上、人均公共绿地年均增加0.8平方米，已达到国家生态园林城市标准。2.3.2城市道路交通46 图4合肥市道路交通图中心城区交通规划（1）中心城区骨架道路布局城市骨架路网由快速路和I级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为“四横四纵”网络，I级主干路布局结构为“环形、放射加方格网”：在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。（2）公共交通规划推行公共交通优先发展战略，加快确立公共客运交通在城市日常出行中的主导地位。规划设置“两横两纵”四条轨道交通线路，总长度为120公里，线网密度为0.33公里/平方公里。规划设快速公交线路总长度180公里，线网密度为0.5公里/平方公里，形成“一环五射”格局。（3）轨道交通规划46 图5合肥市轨道交通远景规划示意图规划预建设八条轨道线，近期第一阶段先建设两条地铁交通线路，形成“十”字交叉格局。届时全市轨道路线总长预期将达全长322.5公里近期建设项目由轨道交通1、2号线组成，总长约56公里。轨道交通1号线：北起合肥火车站北的天水路，沿新蚌埠路向南，经北二环，下穿合肥火车站，沿胜利路、马鞍山路向南，至望湖中路转向西，再向南直穿高铁站，沿青海路、庐州大道、珠江路至线路终点徽州大道站，全线长28.99公里，全部为地下线，共设置车站25座，其中五座换乘枢纽，项目总投资133.98亿元。一号线是一条南北方向的骨干线，覆盖主要客流走廊，联系合肥站地区、老城区、新合肥站枢纽地区、滨湖新区北部次中心、滨湖新区CBD，为主城区与滨湖新区提供快速联系，引导和促进滨湖发展。轨道交通2号线：西起长江西路与长宁大道交叉口东侧，终点至长江东路与大众路交叉口西侧处。全长27.20公里，其中地下线17.95公里，共设置车站23座，其中五座换乘枢纽，项目总投资145.31亿元。2号线路是一条东西方向的骨干线，覆盖主要客流走廊，东西向贯通中心城区，联系老城区、高新区、科学城，引导和促进高新区和科学城的发展。2.4项目所在区域分析2.4.1蜀山区功能布局46 蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。总面积246.83平方千米，总人口60万人（2007年）。蜀山区是合肥市城市化水平最高的城区，区域内坐落着国家级合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和中国（合肥）科学城，省、市科技馆、市图书馆等。是一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为主导、高效社会服务为引导，极具发展活力、城市化水平最高的新兴城区。2.4.2区属销售情况分析在2011年的区属销售中，合肥市9个区的销售量均同比去年出现了不同程度的下跌，而且各行政区的销售量均未超过万套，其中只有蜀山区和瑶海区的销售量是超过了9000套。蜀山区的销售套数是各区中最大的，其销售了9343套，排名第二位的是瑶海区，其销售套数为9087套。表2-22011年合肥市住宅商品房分区销售情况及同比变化一览表2010年2011年同比蜀山区137869343-32.23%庐阳区83777400-11.66%包河区105517322-30.60%瑶海区144519087-37.12%高新区16111157-28.18%经开区76614501-41.25%政务区78116587-15.67%新站区57813757-35.01%滨湖区88037170-18.55%图62011年合肥市分区住宅销售套数及同比变化图46 2011年合肥市的区属销售均价表中可以看到，蜀山区是区属销售均价为7136.03元/㎡的区域，处于中等水平。表2-32011年合肥市住宅类商品房区属销售均价一览表排名区属均价（元/㎡）1高新区7629.132政务区7250.233蜀山区7136.034经开区6938.505瑶海区5875.036庐阳区5637.177包河区5535.378新站区5521.839滨湖区5305.88分析结论：从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域已经是合肥市城市发展的核心区域，尤其是本项目前期的成功实施，为本项目提供了非常有力的支撑。大量高档商务办公的进驻，将极大促进商业、住宅需求的提升。从功能上看，蜀山区布局合理，各项配套齐全；从绿化上看，本项目周边缓解经优美，是合肥市国家级生态园林城市的主要生态区，绿色生活氛围浓厚；从城市交通上看，蜀山区交通便利，“半小时内城，一小时合肥”的交通格局已经形成。综上所述，合肥市蜀山区的规划将促进本项目的发展，提高本项目的整体效益。46 第三章项目定位3.1产品竞争力分析（SWOT分析）3.1.1优势（一）地段优势（1）蜀山区最靠近市中心的繁华区域、周边行政、商业配套齐全；（2）地处学校“中心”，人文气息浓厚；（3）本项目地处国购广场商业圈旁边，紧邻合肥科技馆；（4）本项目距大蜀山、植物园、天鹅湖等游玩休闲场所不远；（5）本项目地处安徽省最大的电子商业圈中心赛博数码广场旁边，可对房价形成重要的经济区域优势，在产品营造上不宜过低定位；（二）规模及产品优势（1）总建筑面积为34万平方米，为合肥市距城中心较近的一盘大型住宅项目；（2）南临望江路，东俯中国科学技术大学，安徽大学校园，人文气息浓厚；（3）户型设计简约大方、紧凑合理，面积控制较好；3.1.2劣势（1）项目周边其他居民区一公里范围内都是上个世纪的老住宅区，生活配套设施已经渐近淘汰；（2）周边已经开发完全，已经进入建成区阶段。3.1.3机会（1）此项目周边日益繁华，但是住宅项目却相对较少，为项目立意提供了可能；（2）市中心的南移以及国购商业圈的日渐成熟，使得此地段日渐繁华，周围配套设施几近完善；（3）周边的电子商业的日渐繁华，也将带动一些商住两用客户们的兴趣。3.1.4威胁（1）竞争风险：未来几年，西环中心、天鹅湖附近将涌现较大量的住宅项目，导致市场供应量增加，将会分流大量客户，市场竞争加剧；46 （2）市场风险：项目规模小，资金链紧张，不如大项目那样能抵抗住市场大起大落的能力，抗风险能力较差；（3）政策风险：愈来愈严的市场调控政策使得市场需求量进一步减少，未来的房价走势，不容乐观。3.2项目的客户定位3.2.1目标客户初步定位基于以上调研分析结论，本案的目标市场和目标消费人群应是：（1）第一层面：合肥本地就合肥本地目标消费人群而言，倾向于购买此区域住宅的客户群体主要是对该区域情况较为熟悉，且已形成该区域生活认同和生活情节的这部分客户，因此，我们可以推断，这些客户主要来自于老城区、北城等区域。另外，蜀山区将作为合肥市政务中心，其吸引力将涵盖合肥市内其他区域和周边郊县。再次，随着蜀山区的逐步发展和日渐成熟，本区域内将聚集大量的高端白领人群，他们也将成为本案重要的客源之一。（2）第二层面：安徽省内经济发达地区（芜湖、马鞍山、铜陵、淮南）投资型客户。（3）第三层面：省外喜欢当地置业或者当地风景和环境的其他客户。3.2.2目标客户特征分析（1）年龄特征：年龄分布在28—50岁之间。其中购买力最为旺盛的集中在32岁到40岁左右。（2）职业特征：各类电子商务私营业主、创业业主和白领阶级。（4）经济收入：年净收入约为4万元的家庭3.3产品定位本案位于蜀山区黄金地段区域中的稀有地块，可结合目前的房产形势，合理定位。从竞争楼盘的户型来看，户型结构以三房、四房为主，兼顾少量二房小户型。根据华地公馆项目区位环境和住宅市场需求，规划高、中、普通三种。住宅设计要求建筑师在新理念的指导下，以人为本，以人与环境的和谐发展为核心，运用先进的科学技术、手段，综合社会、经济、环境、文化等多方面内容创造性地解决各种矛盾，去创造符合时代、社会、居民需求的城市住宅。华地公馆项目户型80-260方，主力户型180-220方。下面例举的是一些房型的简单介绍：46 表3-1125平方米楼房型：（单位：平米）总面积客厅、餐厅活动室房1房2房3约12540.4816.8714.24房4卫生间1卫生间2厨房储藏室生活阳台工作阳台6.937.155.272.98优点：1．会客、娱乐、用餐区和休息区明确分隔开来；2．全部采用凸窗，观景范围更大；3．卧室较为方正；4．厨房做到干湿分离；5．主卧、次卧通风状况良好；缺点：1.客厅面宽4米，在目前余杭购房者心目中该面宽偏小；2．从分户门到生活阳台之间进深太长，会给购房者带来不适感；表3-2160平方米楼房型：（单位：平米）总面积客厅、餐厅活动室房1房2房3约16040.619.0212.6414.3房4卫生间1卫生间2厨房储藏室生活阳台工作阳台5.294.507.261.765.801.98优点：1．客厅面宽达4.4米；2．客厅方正；3．餐厅、客厅分隔明显；4．主卧内有卫生间，两间次卧也都靠近卫生间，晚间上卫生间方便；缺点：1．主卧通风不良；2．餐厅为暗间；46 表3-390平方米楼房型：（单位：平米）总面积客厅、餐厅活动室房1房2房388.7625.1019.0215.02房4卫生间1卫生间2厨房储藏室生活阳台工作阳台5.895.296.965.322.16优点：1．客厅、主卧都朝南；2．13.02平米的房间开有东南向窗，较好地解决了该房的采光问题；3．厅房都较方正；4．客、餐厅与卧室分隔明显；5．采用凸窗；缺点：1．分户门至生活阳台间进深较长；2．餐厅为暗间；3．主卧不通风；表3-4200平方米楼房型：（单位：平米）总面积客、餐厅卫生间3工人房房1房2房3约20043.051.044.6422.7814.0012.09房4卫生间1卫生间2厨房储藏室生活阳台工作阳台11.909.406.908.251.908.944.64优点：1．客厅面宽达4.7米；2．五间房中有三间是朝南；3．客、餐厅与房完全分隔；4．餐厅开有西向窗，是餐厅成为明窗；5．公用卫生间做到干湿分离；缺点：1．分户门至14平米房之间的一块区域不能充分利用；2．主卧不通风；46 表3-5130平方米楼房型：（单位：平米）套内面积客厅餐厅活动室房1房2房3130.2926.2220.3019.0817.7012.87房4卫生间1卫生间2厨房储藏室生活阳台工作阳台7.565.768.972.035.54.3优点：1．客厅面宽达4.6米；2．客厅和三间房中的两间房都是朝南；3．厨房做到干湿分离；4．客厅和餐厅分隔明显；缺点：1．餐厅为暗间；2．主卧不通风；以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系和职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室：厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间的使用面积满足规定的要求。3.4价格定位价格是项目开发最核心的本质，其通过位置、功能、设计、市场比较价格、宣传包装等诸多因素，达到提升项目价值，以实现利润最大化的目的。通过对合肥市其它楼盘的调查及分析，可知该项目是该片区一个比较高档的住宅物业，结合本项目的优势和劣势，同时回避价格竞争，走中高档产品、平民化消费路线，通过价格、户型设计、园林景观等条件抢占市场，本评估结合该区域的现状，认为该项目住宅销售价格7650元/㎡比较有竞争力。本项目销售单价采用市场法估计46 表3-6重点楼盘可比因素分析表项目名称华地公馆和一花园信达西山银杏万科金色名郡住宅价格（元/平方米）680074008500与项目距离距离（米）05002001000参考权重（比重%）100306010房地产状况区位（0.5）100989695实物（：0.5）10010595100权益（：0.5）100104100102可比价格（和一花园）=6800*（100/98）*（100/105）*（100/104）=6354元/平方米可比价格（信达西山银杏）=7400*（100/96）*（100/95）*（100/100）=8114元/平方米可比价格（万科金色名郡）=8500*(100/95)*（100/100）*（100/102）=8772元/平方米所以，平均可比价格=6354*30%+8114*60%+8772*10%=7651.8元/平方米所以，此项目楼盘售价预定为7650元/平方米。3.5形象定位充分利用华地学府名都住宅项目成功的品牌效应，挖掘产品价值、地段优势、学区优势和经验以及客户忠诚度的深刻内涵，迎合目标客户群体需求，为项目推向市场创造具有说服力的营销推广卖点，通过精准定位的营销推广高效接触目标客户群体。本项目规模较大，位处城市中心，周边配套齐全，居住氛围浓，中高端住宅项目较多，客户认知度高，同时本项目周边拥有丰富的自然景观资源，居住视野比较开阔，而且发展商实力雄厚，开发经验丰富，把握市场能力较强，因此本项目有着一定的开发优势，关键是利用和发挥这些优势，同时转换劣势，规避威胁，打造一个“高尚健康的休闲生活社区”是较为乐观的。46 第四章建设规模与标准4.1项目地理位置本项目用地位于合肥市蜀山区望江西路269号，潜山路和望江西路交汇处向西150米，地处黄望潜板块核心区位。占地14万㎡。蜀山规划区依山傍水，环境得天独厚，今后合肥市将严格接制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，拟发燕尾服为A市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。蜀山规划区内开发用地已为开发商竞相争夺的宝地，不可多得。华地公馆项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。图6：项目周边环境4.2用地规划整个项目计划由十栋32层高层住宅、一栋高层公寓、一栋星级酒店式公寓、独立沿街商业区组成，构建一座34万平米低密度新古典主义豪宅。各小区通过小区内的道路相互连接，但彼此又相对独立。院内除建筑物和道路外，全部绿化。绿化率达40.15%。考虑到市场销售和消费者的不同需求，每个住宅楼内都安排了不同建筑格局、不同档次的住宅。另外，开发商计划在小区内建一个建筑面积为1000㎡的综合商场，为项目区的住户提供各类商业服务；建一个建筑面积为1200㎡的休养所，供本单位人员度假用。综合商场和休养所均由开发商的物业管理部门经营管理。46 4.3建筑使用功能近几年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模以3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。近几年住宅的套型模式为：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及环境协调是发展的趋势；套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可再划分的余地；套型基本面积达到国家预定的目标。根据这一趋势，华地公馆项目住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。46 第五章建筑方案设计5.1总体设计原则与构思5.1.1设计原则本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气和电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。5.1.2总体构思建设地块位置居蜀山规划区中西部。基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宅小区，并与邻近小区相呼应，与周边建筑环境协调统一。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现在建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提高了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响和限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。5.2建筑设计方案5.2.1平面设计（1）住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整往宅平面空间构成，住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。（2）公用建筑。地下车库出人口均为小区北面主出入口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）的有关规定。物业管理会所、配电室和休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场、庭院绿化带和建筑小品等。5.2.2立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与邻近小区和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区优雅、和谐、宁静和环境既协调统一，又具有鲜明的个性。5.2.3建筑与装修方案（1）普通住宅：建筑面积80-120㎡，院落200㎡以下，无车库，水泥檩条楼板，粘土砖墙，普通屋面瓦，普通木门窗，水泥地面，局部地砖，清水墙，厨房、卫生间贴1.5m高瓷砖，普通洁具。46 （2）中档住宅：建筑面积120-160㎡，有车库，水泥檩条楼板，局部现浇，粘土砖墙，屋面为镀锌彩瓦，普通木门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部本地板，内外墙刷普通涂料，厨房、卫生间贴1.8m高瓷砖，中档洁具。（3）高档件宅：建筑面积160㎡以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖墙，屋面为镀锌彩瓦，高级木门，铝合金窗，桑木吊顶，木地板，内外墙刷高级涂料，厨房、卫生间贴满瓷瓦，高档卫生洁具。（4）休养所和综合商场为中档建筑装修水平。（5）小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视、通信系统以及保安监视系统等。5.3结构设计该工程为高层住宅项目，带一层闷顶，地下一层，采用钢筋混凝土剪力墙结构，建筑耐火等级为一级，设计使用年限为70年，建筑结构形式为两个塔式住宅单元。地基结构形式为桩筏基础，建筑结构安全等级为二级。本工程抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为8度。基础混凝土垫层标号C15,基础地板混凝土标号C30，抗渗级别为S6，墙、柱、连梁强度分别为C35、C30、C30，框梁、次梁、板强度为C30，人防顶板C35，抗渗级别为S6。地下车库基础为独立基础，条基结构，建筑结构安全等级为二级，地基基础设计等级为丙级，地下室防水等级为二级，车库高度为3.9米。5.4公用设施方案公用设施包括供水、排水、供电、供气、供热设计等几个方面。（1）供水条件本项目供水水源为城市自来水供水管网，目前周边道路已建成自来水城市管道，建设时及建成后可直接接入使用。（2）污水排放条件本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。（3）雨水排放条件本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。（4）供热条件本项目利用城市集中供热系统做为热源，目前项目周边道路已铺设有热力供热管道可以使用。（5）供电、电讯条件46 本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成，本社区设开闭所一座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。城市通讯及宽带网情况大致相同。（6）燃气供应条件本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。5.5项目周边配套设施公交：8、111、129、124、136路公交到信旺华府骏苑站或火车西站站下教育：稻香村小学、17中医院：105医院、安医附院、市三院都在10分钟车程以内银行：招行银行中国银行农业银行中小学：稻香村小学，17中、稻香村小学幼儿园：台湾吉的堡双语幼儿园商场：佳佳洁、乐购其他:合肥大剧院、合肥文化艺术中心、奥体中心、主题公园、赖少其艺术馆等46 第六章环保、节能、消防6.1环境保护6.1.1项目环境影响分析本项目定位于公建和住宅，均为一般民用建筑项目，无特殊污染源。污染物主要为生活污水、生活垃圾、噪声、烟气及汽车尾气等，采用相应的常规环保措施处理后即可达标排放。6.1.2减少污染的目标和措施(1)项目内住宅厨房然料为天然气，属洁净能源，不产生二次污染。(2)项目内所有住宅采暖为每户独立式采暖系统（独立式天然气采暖炉），公建采暖采用城市热网。(3)项目规划范围内设两个封闭式垃圾站，对小区所有垃圾进行分类回收，集中停放，定时清运。(4)地下车库出入口及地面停车场均设在组团的主要出入口附近。(5)严格限制社会车辆进出小区。小区内设步行街，限制车辆进入，从而最大限度地控制汽车噪声对住户的影响。6.2节能项目建筑外形外围结构设计将考虑节能效果，选用保温性能好的建筑材料。6.3消防本项目依据国家和某市的有关消防的规定，拟设置必要的消防设施。包括消防用水源、消防通道和通风系统等。（1）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。（2）地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。（3）小区室外按规范设消火栓。（4）地下车库按国家有关规范设置防火分区。（5）根据小区消防用水量设消防水池（花园水池及消防两用），按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。46 第七章项目实施安排与进度计划自2012年开始，项目整个施工工期为3年，前2年为“三通一平”、道路施工、小区内基础设施建设、土建工程和水电安装等；后一年为户外工程、扫尾及绿化。第4、5、6年为售后服务和销售资金回笼。各项工作进度参见表6，施工横道图参加附件。表6，项目施工进度安排工作阶段计划开始时间计划完成时间可行性研究2012.42012.6勘察设计2012.72012.10.施工图审图及报建2012.11.2012.12四证取得2012.122012.12基础工程2013.12013.12销售2013.92017.10主体工程2014.12016.2外装工程2015.32016.8工程竣工验收2016.92016.946 第八章投资估量与资金筹措8.1项目投资估算8.1.1投资估算依据(1)国家发改委、建设部“发改投资[2006]1325号”颁布实行的《建设项目经济评价方法与参数》第三版（2006年7月）；(2)建设部《房地产开发项目经济评价方法》（2009年9月）；(3)安徽省建设厅《安徽省建筑工程消耗量定额》、《安徽省建筑工程消耗量定额基价表》；(4)国家及地方颁发的工程建设其他费用标准；(5)建设单位提供的其他资料和数据。8.1.2建设投资估算（1）根据建设单位提供的土建工程基础资料，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、设计标准以及有关取费要求，估算项目开发建设总投资为189121.44万元。其中各费用详见表8-1。表8-1项目开发建设投资表单位：万元序号项目合计（万元）一开发建设投资189121.441开发成本166557.561.1土地费用100464.001.2前期工程费用1953.681.3基础设施建设费用5189.991.4建筑安装工程费用51748.001.5公共配套设施建设费用770.001.6开发间接费2983.081.7其他费用258.741.8不可预见费用3190.072开发费用22563.882.1销售费用6238.532.2管理费用4687.852.3财务费用11637.5046 8.1.3项目各种财务数据估算（1）土地费用本项目用地共计210亩，出让单价为460万元/亩，出让税率为4%，出让总金额为210*460*（1+4%）=100464万元，土地出让金一次性付清。（2）基础设施建设费估算为5189.99万元。表8-2基础设施建设估算表单位：万元序号项目计算依据金额（万元）1供电工程建安工程费×3%1552.442供水工程3供气工程4道路工程5通讯工程6照明工程7排污工程8环卫工程9绿化工程500元/平方米3637.55合计5189.99（3）前期工程费估算为1593.68万元。表8-3前期工程费估算表单位：万元序号项目计算依据金额（万元）1规划设计费建安工程费×1.5%776.222可行性研究费建安工程费×5‰258.743水文地质勘探费建安工程费×5‰258.744通水、通电、通路费建安工程费×1%517.485场地平整费10元/平方米142.50合计1953.6846 （4）建安工程费估算51748万元。表8-4建安工程费估算表单位：万元项目名称造价建筑面积平米造价㎡元/㎡工程总造价一土方工程4080000.00340000.0012.00二土建工程442000000.00340000.001300.00三安装工程71400000.00340000.00210.00总计517480000.00340000.001522.00土方工程部分1分部分项工程费5200752.00340000.0011.042措施项目费156380.00340000.000.353其他项目费0.00340000.000.004规费84892.00340000.000.195税金187656.00340000.000.42合计5629680.00340000.0012.00土建工程部分1分部分项工程费396109431.94340000.00888.152措施项目费132442564.90340000.00296.423其他项目费12588715.10340000.0028.184规费及税金38984408.06340000.0087.255合计580125120.00340000.001300.00安装工程部分1分部分项工程费87512482.00340000.00190.872措施项目费3006740.60340000.006.733其他项目费0.00340000.000.004规费2430368.60340000.005.445税金3102802.60340000.006.94合计96052393.80340000.00209.9846 (5)公共设施配套费估算为770万元。表8-5公共设施配套费估算表单位：万元序号项目计算依据计价数量金额1会所1100元/平米700077000002物业及其他（6）开发间接费用估算为11637.50万元。本项目的开发间接费用按项目的2-5项和的5%估算，（5189.99+1953.68+51748+770）=2983.08（7）其他费用估算为258.74万元。表8-6其他费用估算表单位：万元其他费用估算序号项目计算依据金额（万元）1预算定额管理费建安工程费×5‰258.742竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费6其他合计258.74（8）不可预见费用估算为3190.07万元本项目不可预见费用按项目的1-7项和的2%估算（196600+5189.99+1953.68+51748+770+2983.08+258.74）*2%=3190.07（9）管理费用估算为4687.85万元本项目管理费用按项目的1-5项和的3%估算（96600+5189.99+1953.68+51748+770）*3%=4687.85（10）销售费用估算为6238.53万元46 本项目销售费用按销售收入的2.5%估算，249541.15*2.5%=6238.53（11）财务费用估算为11637.50万元本项目财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款利率（r=6.65%）估算，详见表8-7：长期借款利息偿还表表8-7长期借款利息偿还表单位：万元序号项目合计201220132014201520161年初借款本金累计250006000040000200002本年借款25000350003本年应付利息831.252826.253990266013304本年还本付息831.252826.25239902266021330还本200002000020000付息11637.5831.252826.2539902660133046 8.2资金筹措及使用计划项目总投资189121.44万元，其中项目资本金70000万元，第一年（2012年）投入40000万元，第二年（2013年）投入20000万元，第三年（2014年）投入10000万元；项目长期借款60000万元，第一年（2012年）借款25000万元，第二年（2013年）借款35000万元；项目预算收入189121.44万元。具体资金筹措和使用计划详见表8-8投资计划与资金筹措表。表8-8投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计2012201320142015201620171开发项目总投资1891214458701.2269314.1825492.7020934.3011633.431715.62非财务费用177483.9457869.9766487.9321502.7018274.3011633.431715.62财务费用11637.50831.252826.253990.002660.002资金筹措189121.4458701.2269314.1825492.7020934.3011633.431715.622.1资本金70000.0040000.0020000.0010000.002.2预售收入59121.4414314.1815492.7020934.3011633.431715.622.3开发项目长期借款60000.0025000.0035000.0046 8.3项目用款计划表8-9项目用款计划表单位：万元项目201220132014201520162017合计土地取得费50000.0050464.00100464.00前期工程费505.611448.071953.68建安工程费10349.6018111.8014489.448797.1651748.00基础设施建设费5189.995189.99公共配套设施建设费200.00260.00310.00770.00销售费用2183.491247.711559.63499.08748.626238.53管理费用1000.001125.08796.93703.18937.57125.084687.85开发间接费596.62566.79536.96477.29387.80417.632983.08其他费用258.74258.74不可预见费用319.01350.91609.30784.76701.82424.283190.07财务费用831.252826.2539902660133011637.50各年合计58701.2269314.1825492.7020934.3011633.431715.6246 第九章项目财务评价9.1财务评价基础数据选取（1）住宅单价：7650元/㎡。以上价格为综合单价，实际操作时可根据具体房屋的布局、位置、院落大小、付款方式和附带条件等在小范围内变动调整。（2）本项目的计算期为6年，即2012-2017年。（3）考虑到房地产投资领域利润率较高，本项目取行业基准收益率为15%。（4）有关税费率，营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加费费率3%，企业所得税税率25%，管理费用5%，销售费用2.5%，房产税税率按租金12%，盈余公积金按10%提取，公益金按5%提取，不可预见费按2%提取。9.2收入估算项目总收入为249541.15万元，其中售房收入为224841.15万元，售车位收入为24700.00万元。销售进度及收入详见表16。9.3编制收入估算表46 表9-1销售收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计201220132014201520162017总销售收入249541.1587339.4049908.2362385.2919963.2929944.941住宅销售收入224841.1578694.4044968.2356210.2917987.2926980.94住宅可销售面积29391010286958782734782351335269销售比例35%20%25%8%12%2车位销售收入2470086454940617519762964车位个数1900665380475152228车位均价1313131313销售比例35%20%25%8%12%3经营税金及附加13724.764803.672744.953431.191097.981646.973.1营业税12477.064366.972495.413119.26998.161497.253.2城市维护建设873.39305.69174.68218.3569.87104.813.3教育费附加374.31131.0174.8693.5829.9444.924土地增值税0.000.000.000.000.000.005销售净收入235816.3982535.7447163.2858954.1018865.3128297.9746 9.4财务分析9.4.1盈利能力分析项目在计算期内营业收入为249541.15万元，可获利润为46694.94万元，扣除所得税，资本公积金后还有29768.03万元可分配利润。项目缴纳营业税金为12477.06万元，所得税为11673.74万元，土地增值额经计算未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。和项目业主投入的资本金70000万元相比，在4年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。项目全部投资内部收益率（所得税前）为28%，在预期可接纳内部收益率为15%，项目净现值为19586.33万元，项目投资回收期为2.72年。资本金内部收益率47%,项目净现值为22397.54万元。详见表9-2：全部投资现金流量表，表9-3：资本金现金流量表。46 表9-2全部投资现金流量表单位：万元序号项目合计2012201320142015201620171现金流入249541.1587339.4049908.2362385.2919963.2929944.941.1售房收入224841.1578694.4044968.2356210.2917987.2926980.941.2售车位收入24700.008645.004940.006175.001976.002964.002现金流出25398.5057869.9774596.9929665.3031210.4414539.3810008.182.1开发项目投资（不含财务费用）57869.9766487.9321502.7018274.3011633.431715.622.2经营税金及附加13724.764803.672744.953431.191097.981646.972.3土地增值税0.000.000.000.000.000.002.4所得税11673.743305.395417.649504.951807.976645.593净现金流量224142.65-57869.9712742.4220242.9331174.855423.9119936.76累计净现金流量-57869.97-45127.55-24884.626290.2311714.1431650.904所得税前现金流出13724.7657869.9771291.6024247.6521705.4912731.413362.595所得税前净现金流量235816.39-57869.9716047.8125660.5840679.807231.8826582.35累计所得税前净现金流量-57869.97-41822.16-16161.5824518.2131750.1058332.446折现系数　1.00000.86960.75610.65750.57180.4972所得税前折现值19586.33-57869.9713954.6119403.0826747.634134.8513216.12折现值累计　-57869.97-43915.35-24512.272235.366370.2119586.33所得税后折现值2028.16-57869.9711080.3615306.5720497.973101.149912.09折现值累计　-57869.97-46789.60-31483.04-10985.07-7883.932028.16计算指标所得税前所得税后内部收益率(FIRR)28%16%财务净现值(FNPV)19586.332028.16静态投资回收期2.402.80动态投资回收期2.923.54基准收益率（Ic)15%15%46 表9-3资本金现金流量表单位：万元序号项目合计2012201320142015201620171现金流入249541.1587339.4049908.2362385.2919963.2929944.941.1售房收入224841.1578694.4044968.2356210.2917987.2926980.941.2售车位收入24700.008645.004940.006175.001976.002964.002现金流出214519.9440000.0042423.2443655.3053870.4414539.3810008.182.1资本金70000.0040000.0020000.0010000.002.2预售收入用于开发资金59121.4414314.1815492.7020934.3011633.431715.622.3经营税金及附加13724.764803.672744.953431.191097.981646.972.4土地增值税0.000.000.000.000.000.002.5所得税11673.743305.395417.649504.951807.976645.592.6长期借款本金偿还60000.0020000.0020000.0020000.003净现金流量35021.21-40000.0044916.176252.938514.855423.9119936.76累计净现金流量-40000.004916.1711169.1019683.9525107.8645044.62折现值-40000.0039057.544728.125598.653101.149912.09累计折现值-40000.00-942.463785.659384.3012485.4422397.54内部收益率47%财务净现值22397.54静态投资回收期0.89动态投资回收期1.20基准收益率15%46 投资利润率=利润总额/总投资*100%=46694.94/189121.44*100%=24.68%资本金净利润率=税后利润/资本金*100%=35021.21/70000*100%=50.03%计算数据详见表9-4：利润及利润分配表。表9-4利润及利润分配表单位：万元序号项目合计2012201320142015201620171经营收入249541.1587339.4049908.2362385.2919963.2929944.942总成本费用189121.4458701.2269314.1825492.7020934.3011633.431715.622.1开发成本166557.5656869.9763179.3619458.0616011.4910196.78841.912.2开发费用22563.881831.256134.826034.644922.811436.65873.713经营税金及附加13724.764803.672744.953431.191097.981646.974土地增值税0.000.000.000.000.000.005利润总额46694.9413221.5621670.5838019.807231.8826582.356应缴所得税额46694.9413221.5621670.5838019.807231.8826582.357所得税11673.743305.395417.649504.951807.976645.598税后利润35021.219916.1716252.9328514.855423.9119936.769盈余公积5253.181487.422437.944277.23813.592990.519.1公益金1751.06495.81812.651425.74271.20996.849.2法定盈余公积金3502.12991.621625.292851.48542.391993.6810年初未分配利润8577.4814058.7924665.344691.6811可供投资者分配的利润29768.038577.4814058.7924665.344691.6817245.3012年末未分配利润8577.4822636.2738724.1329357.0321936.9846 9.4.2清偿能力分析安照项目的借款计划和还款计划，从2014年开始分三年等额偿还本金，每年偿还20000万元；借款利息每年照付，总计付利息11637.5万元。具体清偿能力分析详见表9-5：长期借款还本付息表。表9-5长期借款还本付息表单位：万元序号项目合计201220132014201520161长期借款偿还1.1年初借款本息累计250006000040000200001.2本年借款25000350001.3本年应付利息831.252826.253990266013301.4本年还本付息831.252826.25239902266021330还本200002000020000付息11637.5831.252826.253990266013301.5年末借款本息累计25831.2562826.25360101734046 第十章不确定性分析10.1盈亏平衡分析（1）在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债率最高为46%，低于70%。因此，从总体上看，在项目计算期内，项目的资产负债结构还是合理的。资金的平衡分析和资产负债详见表10-1：资金的来源与运用表和表22：资产负债表。表10-1资金的来源与运用表单位：万元序号项目合计2012201320142015201620171资金来源376541.1572000.00132339.4059908.2362385.2919963.2929944.941.1住宅销售收入224841.1578694.4044968.2356210.2917987.2926980.941.2车位销售收入24700.008645.004940.006175.001976.002964.001.3房地产投资借款60000.0035000.0025000.001.4资本金67000.0037000.0020000.0010000.002资金运用214519.9458701.2277423.2453655.3053870.4414539.3810008.182.1房地产投资189121.4458701.2269314.1825492.7020934.3011633.431715.622.2经营税金及附加13724.764803.672744.953431.191097.981646.972.3土地增值税0.000.000.000.000.000.002.4所得税11673.743305.395417.649504.951807.976645.592.5借款本金偿还20000.0020000.0020000.003盈余资金162021.2113298.7854916.176252.938514.855423.9119936.764累计盈余资金13298.7868214.9574467.8882982.7388406.64108343.4046 表10-2资产负债表单位：万元序号项目2012201320142015201620171资产65000130064.9145139.1148140.5178311.1133238.61.1存货6500061849.9670671.2465157.7589904.4524895.181.2累计盈余资金13298.7868214.9574467.8882982.7388406.64108343.42负债及所有者权益65000130064.9145139.1148140.5178311.1133238.6负债250006000040000200002.1开发产品投资借款25000600004000020000所有者权益4000070064.91105139.1148140.5178311.1133238.62.2资本金40000600007000070000700002.3累计盈余公积金1487.4253925.3658202.5929016.17912006.692.4累计未分配利润8577.48431213.7669937.8999294.91121231.9指标比率（参考指标≤70%)70%70%70%资产负债率38.46%46%28%（2）平衡点分析：由财务数据的估算Q：可销售总面积（平方米）；P:销售均价（元/平方米）；A：工程建安成本（51748万元）。则：Q*=土地费用/(售价-单位建安成本)=100464*10000/(7650-517480000/340000)=163942.559163942.559/340000*100%=48.22%所以，当销售面积达到163942.559平方米，即销售总面积的48.22%时，项目即可保本；46 P*=土地费用/总建筑面积+单位建安成本=100464*10000/340000+517480000/340000=4476.82元/平方米所以，当销售价格最低为4476.82元/平方米时，项目即可保本。10.2敏感性分析（1）选择销售价格和建设投资两个自身变量因素进行敏感性分析。（2）编制敏感性分析表。不确定因素上下变动10%，20%时，主要评估经济指标的变动情况见表10-3：敏感性分析表。表10-3敏感性分析表项目变化幅度全部投资（所得税前）IRR（%）NPV(万元）动态Pt(年）建安工程费-20%34%28522.392.65-10%31%24054.362.780%28%19586.332.9210%25%15118.713.0620%22%10650.283.22销售价格-20%8%-10422.254.74-10%18%4582.043.860%28%19586.332.9210%38%34590.632.7420%49%49594.922.36从此表可以看出，销售价格和建设投资的变动则直接的影响了项目的经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格的稳定。由上表分析中可以得知，销售价格是将来营销过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况。只有制定了一个切实可行的市场销售价格，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现，成本控制则不会捉襟见肘。（3）编制敏感性分析图。不确定因素变动的趋势如图7所示。46 图7：敏感性分析图（4）敏感性分析。由敏感性分析表和敏感性分析图可看出，售房价格和固定资产与开发产品投资是项目最为敏感的因素。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，则全部投资内部收益率将分别下降至:25.0%和18.0%，净现值分别下降至15118.71万元和4582.04万元，投资回收期则增加到2.85年和3.20年。预售款回笼进度相对较不敏感。10.3风险分析和对策10.3.1项目风险（1）市场风险本项目周边区域同质化高档楼盘较多，有一定的竞争压力。（2）建筑本体风险该项目目前已经进行场地平整，如果项目销售受阻，资金不能按计划回笼，则有可能造成后期投入资金不足，造成停工。该项目存在一定建筑本体风险。（3）行业风险房地产具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，导致行业的市场风险程度高。（4）财务风险46 本项目采用自有资金、银行贷款、销售回款筹集资金的方式进行开发，说面临的财务风险主要是资金供应链的问题。10.3.2防范对策（1）加快建设进度，抢占市场机遇；（2）加强项目自身品质，优化规划设计方案，提高市场竞争力，扩大营造客户层面，提高销售速度；（3）加强开发商自身品牌建设，以保证在行业中坚实的竞争地位；（4）可通过以下措施减少项目的财务风险；a资金供应的充实度b资金供应的持续性本项目资金供应随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。c加快资金回笼应多渠道、多方式加快销售进度，如在项目销售过程中可采用多种付款方式，即可有效促销，又可尽量减少占用资金。务求使得开发资金能按期尽快回笼。46 第十一章研究结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已经基本完备，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。经济效益较好。社会效益方面，本项目的开发，不仅满足了人民的居住需求，而且还可以改善片区环境，提高居民生活品质，具有明显的社会效益。同时环境效益方面，本项目及其周边配套已经较为完备，整体效果讲究以人为本，注重人文居住环境，具有良好的环境效益。项目开发公司具备充沛资金、技术实力、工程经验和良好信誉，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。故可行性研究结论是：本项目可行。46 参考文献[1]刘晓君.工程经济学[M].北京：中国建设工业出版社，2009[2]刘洪玉.房地产开发[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2009[3]戴大双.项目融资[M].北京：机械工业出版社，2009.7[4]莫俊文.工程管理专业毕业设计指南[M].北京：中国水利水电出版社，2005[5]徐霞，叶彩霞，崔未.建设项目可行性研究与申请报告案例与分析[M].北京，冶金工业出版社，2008[6]蔡建民.财务管理[M].上海：立信会计出版社，2008[7]柴强.房地产估价[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2010[8]孔建祥，费松华.房地产项目投资可行性分析中存在的问题和财务评价[J].经济技术协作信息.2007（10）[9]合肥市国民经济和社会发展统计公报.合肥日报，2012（3）[10]刘中伟.房地产项目投资的可行性研究[J].山东房地产，（2005）[11]蔡亮.某房地产项目可行性研究分析[J].安徽建筑，2010[12]王维才，戴淑芬，肖玉新.投资项目可行性研究分析与项目管理[M].北京：冶金工业出版社，2000[13]王小平.财务评价在房地产投资可行性研究中的应用[J].科技信息，2010:711-713[14]薛楠.企业投资项目可行性分析[J].现代商贸工业，2010,5:185-186[15]瞿富强.房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析[J].基建优化，2003,24（6）：38-39[16]石晓娟.可行性研究报告中投资估算若干问题研究[J].中国工程咨询，2009,1:30-31[17]吕忠诚.浅谈房地产开发项目可行性研究[J].网络财富•经济纵横，2010:90[18]曾艳，周显文.财务评价在缅甸某橡胶园开发项目可行性分析中的应用[J].企业导报，2010,3:108-109[19]李开孟.我国投资项目可行性研究60年的回顾和展望[J].技术经济，2009,28（9）:66-72[20]阎军印.论建设项目可行性研究的可行性[J].探索与思考，2011:22-2346 致谢四年的读书生活在这个季节即将划上一个句号，而于我的人生却只是一个逗号，我将面对又一次征程的开始。四年的求学生涯在师长、亲友的大力支持下，走得辛苦却也收获满囊，在论文即将付梓之际，思绪万千，心情久久不能平静。伟人、名人为我所崇拜，可是我更急切地要把我的敬意和赞美献给一位平凡的人，我的指导老师张劲松老师。我不是您最出色的学生，而您却是我最尊敬的老师之一。您治学严谨，学识渊博，思想深邃，视野雄阔，为我营造了一种良好的精神氛围。授人以鱼不如授人以渔，置身其间，耳濡目染，潜移默化，使我不仅接受了全新的思想观念，树立了宏伟的学术目标，领会了基本的思考方式，从论文题目的选定到论文写作的指导,经由您悉心的点拨,再经思考后的领悟,常常让我有“山重水复疑无路,柳暗花明又一村”的豁然开朗。同时感谢在进入课题到论文的顺利完成过程中给与我帮助的同学和朋友，在这里请接受我诚挚谢意！也感谢学院为我提供良好的做毕业设计的环境。****2011年5月46'