住宅小区建设项目可行性研究报告 102页

'xxxxxxxxxx住宅小区建设项目可行性研究报告（代项目建议书）长沙金智工程咨询有限公司二○一一年六月 编制人员名单项目负责人：xxxxxx编制人员：xxx高级工程师xxx注册咨询师xxx注册咨询师xxx高级工程师xxx工程师xxx工程师xxx经济师xxx助理工程师校对人员：xxx 目录第一章总论1一、项目概况1二、建设单位基本情况2三、申请依据与研究范围3四、主要技术经济指标3五、研究结论与建议5第二章项目建设的必要性7一、项目背景7二、项目建设的必要性8第三章市场分析14一、投资环境14二、市政规划分析19三、房地产宏观政策分析21四、长沙房地产市场现状33五、长沙市房地产市场走势预测42六、项目市场分析46第四章建设内容及建设规模54一、建设内容54二、建设规模54第五章区域位置及建设条件5689 一、项目选址56二、自然条件56三、建设条件58第六章工程技术方案59一、总平面布局59二、建筑设计62三、结构设计63四、给排水工程64五、供配电工程66六、弱电工程68七、消防70第七章环境保护及节能71一、环境现状71二、环境保护72三、节能74第八章物业管理76一、物业管理计划76二、机构设置76第九章项目招投标77第十章实施进度计划78第十一章投资估算与资金筹措8089 一、投资估算80二、资金筹措81第十二章经济评价82一、经济评价的主要依据82二、销售收入及销售税金估算82三、总成本费用估算83四、财务效益分析84五、不确定性分析85六、经济评价结论87第十三章社会评价94一、项目对社会的影响分析94二、项目与所在地区互适性分析94三、社会风险及对策分析94附件：1、湖南省通信产业服务有限公司法人营业执照2、湖南省通信产业服务有限公司南天房地产开发分公司法人营业执照3、湖南省通信产业服务有限公司房地产开发企业资质证书4、项目招标基本情况表附图：1、项目地理位置图2、项目总平面布置图89 第一章总论一、项目概况1、项目名称xxxxxxxxx住宅小区建设项目2、项目建设单位xxxxxxxxxxxxxxxxxx公司3、项目负责人xxxxxxxxxxxxxxxxxx公司法定代表人4、项目建设地点项目建设地点位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，地块北侧为湖南邮电培训中心，地块东侧为湖南省劳动人事学校；地块南侧紧临白竹坡路，高差变化复杂；地块西侧为湖南省老干部修养所；地块与湖南省邮政电培训中心、湖南省劳动人事学校及湖南省老干部修养所一起位于南侧的白竹坡路、东侧的望龙路、北侧的远大路、西侧的杉木路的围合之中，整个地块的外部环境良好，交通十分便利。5、项目拟建内容与规模项目总用地面积58993.54平方米，折合88.49亩，净用地面积57403.54m2，折合889 6.105亩，项目规划总建筑面积135395.57平方米，其中地上建筑面积114481.15平方米[含低层住宅总建筑面积10288.82平方米；高层住宅总建筑面积99323,26平方米;公共配套总建筑面积4869.07平方米（含幼儿园建筑面积1281,53平方米、网球中心建筑面积1500.00平方米、社区用房建筑面积506.69平方米、物业管理用房建筑面积建筑面积510.49平方米、商业网点建筑面积1070.36平方米）]。地下车库及人防总建筑面积20914.42平方米。共建停车位616个(地下室停车位443个，私家车库停车位46个，地面停车位127个)。项目容积率1.99，建筑密度25.19%，绿地率40.5%。二、建设单位基本情况湖南省通信产业服务有限公司为中国电信控股境外上市企业。公司设置综合部、计划财务部、市场经营部、工程技术部、分析管理部五个职能部门，是一个集高新技术、设计、监理、软件开发、房地产开发、通讯工程等一体的企业。公司技术、资力雄厚，设备先进，管理科学；公司自成立以来，始终本着“科学开发、多元发展”的方针，以优质的服务、高标准的质量、良好的信誉回报社会，获得了相关部门的认可和用户的广泛好评，历年来，所开发的项目合格率达100%，优良率80%，创下了骄人的业绩。89 三、申请依据与研究范围1、申请依据(1)工业与民用建筑可行性研究深度要求(2)国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》(3)建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》(4)《投资项目可行性研究指南》（中国国际工程咨询公司编著）(5)其他有关专业设计规范(6)建设单位提供的其他各项基础资料2、研究范围本项目申请报告以建设单位提供的有关资料和国家有关法令、政策、规程、规范等为基础，对该项目的建设必要性、市场前景、建设规模和建设方案、建设的条件与场地布局、主要生产技术方案和工程技术方案、环境保护、投资估算及资金筹措、财务效益与综合效益等方面进行了综合分析研究，并据此提出研究结论和建设。四、主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表1-1。89 表1-1主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1项目总用地面积m258993.54折合88.49亩1.1项目净用地面积m257403.54折合86.105亩2项目总建筑面积m2135395.572.1计容积率建筑面积（地上）m2114481.152.1.1低层住宅建筑面积m210288.822.1.2高层住宅建筑面积m299323.262.1.3公共配套建筑面积m24869.072.1.3.1幼儿园建筑面积m21281.532.1.3.2网球中心建筑面积m21500.002.1.3.3社区用房建筑面积m2506.692.1.3.4物业管理用房建筑面积m2510.492.1.3.5商业网点建筑面积m21070.362.2地下建筑面积（不计容积率）m220914.42地下车库及人防建筑面积3停车位个616集中地下室443个，私家车车位46个，地面停车位127个4容积率1.995建筑密度%25.196绿地率%40.57建设期年22009.3-2011.28项目总投资万元29453.79利润总额万元3225.310所得税万元806.311税后利润万元2419.012项目投资财务内部收益率%18.47/15.73税前/税后13项目投资回收期年2.69/2.73税前/税后14借款偿还期年315投资利润率%10.1816投资利税率%16.6089 五、研究结论与建议1、研究结论(1)项目的建设符合《长沙市总体规划（2003～2020）》的要求，而且项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改进。项目符合长沙市城市发展的整体规划，可促进长沙市产业结构的调整，有利于增强长沙市城市功能的辐射作用，符合长沙市城市未来的发展方向。(2)项目可有效地盘活当地的土地资源，严格按照市规划局的规划设计要点进行整体规划，满足城市景观设计的要求，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有利于增强长沙的城市功能，促进地区商务经济的发展，对于提高人们的生活质量有着非常重要的作用。(3)项目建设总投资为29453.7万元，经测算，所得税后项目财务内部收益率15.73%，所得税后项目投资回收期为2.73年，在财务上是可行的。(4)从项目的敏感性分析计算来看,项目具有一定的抗风险能力。2、建议(1)勘察设计是项目建设的基础工作，也是项目投资控制的关键，建设单位应尽快委托有资质的单位开展这方面的工作，充分做好建筑方案的比选工作，从而为项目的建设与投资控制打下良好的基础。89 (2)工程质量是项目的生命线，建设单位应严格控制好工程的发包与材料采购，通过公平竞争、择优选取的招投标形式，选择合格的施工单位和材料厂商，确保施工质量和工程进度。(3)资金是项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。综上所述，本项目是可行的，但项目建设单位应加强开发建设过程中的成本与质量控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。89 项目建设的必要性一、项目背景长沙市是湖南的省会，经过改革开放20多年来的发展，已经取得了令人瞩目的成就，具备了自身独特的发展优势。进入21世纪以来，面对国内国际新的发展形势，长沙市的发展既有难得的机遇又有严峻的挑战，在国家全方位开放的条件下，长沙市必须在现有优势的基础上抓住机遇做大做强，从而赢得发展的主动权。省委、省政府在认清当前形势的条件下确定了“一点一线”和长、株、潭一体化的发展战略，要求长沙市尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，充分发挥“龙头”的作用，这就给长沙的发展增加了前所未有的推动力。在当前的条件下，长沙中心城市的功能和作用要得以充分发挥，尚需付出艰苦的努力，必须尽快完善城市基础设施等制约城市快速发展的“瓶颈”。为此，长沙市中长期经济社会发展战略纲要为长沙的发展描绘了宏伟的蓝图，计划用15年左右的时间把长沙建设成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化中心城市。市政府各部门围绕这一目标重新调整了城市空间的形态，计划通过加强环境治理、道路整治和绿化广场的建设，力争实现把长沙建设成为结构合理、发展空间广阔、城乡一体的区域性现代化中心城市的目标。89  隆平高科技园的前身是马坡岭农业科技园，是长沙高新区“一区四园”之一，也是正式批准的全国两个国家级农业高科技园之一。园区位于长沙市芙蓉区东岸乡，园内聚集了湖南农业大学、湖南省农业科学院等众多的大专院校和科研院所，是我国农业领域科研能力最强、科研成果最集中的基地之一。近年来，在省、市各级各部门的大力支持下，隆平高科技园高速发展，现有入园企业205家，技工贸总收入近100亿元，成为芙蓉区一个新的经济增长点。园区初步形成了电子信息、新材料、生物技术、现代农业等特色优势产业。自2006年起，园区坚定不移地走都市工业之路，坚持高效集约利用土地，先后建设了湖南省留学人员创业园（金丹科技创业大厦）、广发隆平创业服务中心、湖南省科研成果转化中心等多层、高层工业厂房及企业总部办公楼宇，在全省乃至全国都产生了积极的影响。二、项目建设的必要性1、应对挑战、加快发展的需要跨入新的世纪后，世界经济仍然保持着较快的增长势头，经济全球化、新技术革命和经济结构大调整以及加入世界贸易组织都加快了国内市场化、工业化和农业产业化的进程。特别是将高新技术融入传统的制造业和农业，使传统产业发生了革命性的变化，这对拓宽长沙参与国际89 竞争的渠道、主动承接国际先进技术和产业的转移、加快经济结构调整和产业结构优化升级都是一次难得的机遇。面对新的形势，长沙必须加快城市基础设施建设的步伐，而长沙高新技术产业开发区和长沙高新区隆平高科技园是长沙市推进城镇化建设、加快工业发展、促进农业产业化、引进高新技术企业进入长沙创业发展的先锋，具有良好的示范和带动作用，项目的建设将为长沙高新区和长沙高新区隆平高科技园的经济发展打下坚实的基础。2、国民经济发展的需要当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期。为促进国民经济稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与研究，房地产因国民经济的拉动作用增幅约1.5～2个百分点。长沙房地产占GDP的比重近几年虽上升趋势，但对于一个高速发展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着阻碍市场发展因素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。89 同时，房地产对相关行业的带动作用很大。据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出新的要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95。所以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，是社会广泛看好的消费热点和经济增长点。根据国家有关部门的分析与预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变。近期我国居民住宅的发展目标是户均一套、人均一室，力争在2010年达到人均建筑面积35m2，主导户型为三室两厅和两室两厅。由于房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续、健康、稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一，国家相关部门的领导表示，房地产业目前已成为国民经济的重要支柱产业。因此，项目的建设是国民经济发展的需要。3、实现国家产业政策的需要从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大了对房地产业发展的支持力度；二是国家将启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，采取各种政策和措施，大力发展和启动住宅消费；三是深化住房制度改革，彻底停止实施住房实物分配制度，全面推进住房商品化、市场化的进程；四是通过推进经济适用房及廉租房建设，保障中、低收入家庭的住房需求；五是先后出台了旨在依靠科技进步提高住房质量的一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续、健康发展提供了良好的外部环境。自1998年初党中央、国务院决定在全国范围内停止实施89 住房实物分配、逐步实行住房分配货币化以来，住房分配制度的改革正在逐步实施，住房市场体系、住房供应体系和住房金融体系等方面都有了重要进展，从而推动了住房新体制的建立。为了把房地产业培育成为国民经济新的增长点，党中央、国务院把深化房改、启动居民住房消费、加快住宅建设作为扩大内需的重要内容。我国房地产业今后的发展方向将是继续坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，健全和完善住房一级市场，搞活住房的二、三级市场和租赁市场；坚持以市场需求为导向，调整房地产的供给结构；坚持深化住房制度改革，加快建设和完善适合我国国情的住房保障体系制度；消除阻碍房地产市场化和居民消费的体制性、政策性障碍，继续加大公有住房的改革力度，完善住房货币分配制度，健全和完善对困难家庭的廉租住房制度，进一步加强经济适用住房的建设和管理。目前，旧的住房体制已经打破，国家已停止了住房实物分配，正在推进住房分配的货币化。项目建设完成后，可以为相关单位以及附近居民提供与国家政策相适应的商品住宅，从而在国家产业政策的支持下调整住房产权关系、推动国家住房制度改革的深化。4、城市发展的需要89 长沙市是我省政治、经济、文化、科技中心，全市现有常住人口646.5万人，全市土地总面积11819.5平方公里，其中市区常住人口220万人，市区面积556平方公里，建成区面积186平方公里。根据长沙市长期经济发展纲要和长沙市总体规划修编的内容，到2020年长沙市城市人口规模将达到350万人，城市用地规模将达350平方公里，在全省率先基本实现现代化，把长沙初步建成为中部地区重要的区域性中心城市。长沙市在未来15年内，其城市人口和用地规模较目前将增加近一倍，其发展方向重点将向南、向东发展成为“一主、三次、三组团”的空间结构，这也是为了适应湖南省长株潭经济一体化的发展战略的需要。同时，结合长沙“一江两岸”的地理特点，长沙总体规划为“西文东市”的发展格局，市委、市政府提出要实现“突出城市形象建筑，提高城市品位，加强城市辐射功能”的目标。根据长沙市“十一五”住宅建设规划，住宅开发总量要满足城市人口增长、居住水平提高等合理的需求增长，“十一五”期间，长沙市区住宅供应总量控制在2400万平方米左右，并根据“十一五”社会经济环境和宏观调控政策变动，总量变动幅度控制在±10%之间。其中，中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房占70%以上。城市居民住房条件持续改善，到2010年末，预计城市人均住房建筑面积将达到32平方米。“十一五”期间，长沙市区要满足约1330万平方米的住宅用地需求总量，其中用于中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房的建设用地占70%以上。89 目前我市人均住宅面积相对偏小，而且居住条件也较差，与我省住宅与房地产业发展规划相差甚远，因此，改善长沙市市民的居住条件已经成为长沙市人民政府特别关心的问题之一。同时，随着我市经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的旧城改造就是为了使城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。项目的建设不仅可以适应城市规划与建设的需要，解决社会各界居民的居住与生活问题，而且还可以适应长沙市城市规划与市政建设的需要，对于美化城市环境、增加城市功能均具有深远的现实意义。5、解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工的下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道、解决下岗职工的生活与再就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家今年固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的较快增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为商品住宅建设项目之一，将为增加社会就业岗位作出一定的贡献。89 市场分析一、投资环境1、长沙市社会经济现状⑴地理位置及自然条件长沙市位于湖南省东部偏北，处于湘江下游和长浏盆地西缘，东经112度53分至113度6分，北纬28度2分至28度16分之间，五岭南屏，洞庭北扼。全市国土面积11819km2，其中市区面积556km2，建成区面积186km2。长沙地处亚热带，气候温和湿润，四季分明，盛夏高温，冬季湿冷，年平均气温17.1℃，最冷月（1月份）气温平均4.6℃，最热月（7月份）平均气温29.5℃。年平均总降雨量为1400mm，4至6月雨水集中，月降雨量平均为185～245mm，全年降雨日约158天。冬春季多北风，夏秋季多南风，日照时数年平均为1726小时，无霜期年平均为279.3天。长沙市地表水系发达，年迳流量达660亿m389 的湘江干流由南向北将市区分割成东西两部分。市内湘江主要支流有浏阳河、捞刀河和靳江河，它们水量充足，水质较好。江河迳流主要靠大气降水、地表和地下渗流，河床坡度小，迳流量大，流速缓慢，高水位时间长，每年4～6月为汛期。⑵长沙市行政区划及人口长沙市是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、金融、交通、信息中心，位于湖南省东北部，是长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。长沙市现辖芙蓉、天心、开福、岳麓、雨花5个城区和长沙、望城、宁乡3县及浏阳市。2007年年末全市总人口652.92万人，总面积11819平方公里，其中户籍总人口637.36万人，市区常住人口199万人，市区面积556平方公里，建成区面积189平方公里。2、经济发展状况2007年，长沙经济总量跨上新台阶，综合实力明显增强。全年五大经济指标实现历史性突破：全市地区生产总值突破2000亿元，达到2190.3亿元，同比增长16%；人均GDP突破3万元，达到33000元，同比增长14.2%；全部工业总产值突破2000亿元，完成2184亿元，同比增长30.3%；社会消费品零售总额突破1000亿元，达到1037亿元，同比增长19.8%；财政收入突破200亿元，达到262.5亿元，同比增长48.3%。完成全社会固定资产投资1445.2亿元，同比增长32.8%。城乡居民人均可支配收入分别达到16153元和6339元，同比分别增长16%和16.6%。89 经济结构加快转变，三次产业结构调整为6.4:45:48.6，非公有制经济总量占地区生产总值比重达59%，同比提升4个百分点。花卉苗木、优质茶叶、优质水产、优质水稻等四大优势农业产业带建设步伐加快，总面积达116万亩，全市主要农业产品优质率达70%。园区工业和支柱产业迅速壮大，六大产业集群产值占规模工业总产值的45%；两区八园共完成规模工业总产值990亿元，占全市规模工业总产值的比重提高到60.8%；全市产值过100亿元的企业达3家；规模以上工业实现利润163亿元，比上年增长85.7%；工业经济效益综合指数达253%，同比提高48.4个百分点；高新技术产业产值增长28%，占规模工业产值的比重上升到40.5%；单位GDP能耗下降4%。商贸特色更加鲜明，文化、物流、会展、金融、旅游、房地产等现代服务业和生产性服务业快速发展。全市城建重点工程完成投资121亿元，“一洲两岸”、“三个入城口”和“四大新区”建设顺利推进，一批重点工程竣工相继投入使用，背街小巷提质改造和社区环境综合整治工程基本完成，城市空气优良率达82.5%，全市森林覆盖率达53.6%。社会主义新农村建设深入推进，“万村千乡”市场工程和“百村示范、千村整治”89 工程进展顺利，新建标准农家店381家，完成乡镇规划35个、村级规划200个，解决农村12万人饮水安全，新增通电话自然村10个，改扩建干线公路和乡村公路1110公里，新建沼气池1.1万个，农业生产和农村生活环境明显改善。全年实际到位外资15亿美元，增长25.1%。对外贸易大幅增长，全市外贸归口管理企业实现进出口总额40.7亿美元，增长38.9%。其中出口总额26.1亿美元，增长35%；进口总额14.7亿美元，增长46.5%。社会事业协调发展，共投入资金33.97亿元，用于推进以八件实事为重点的社会建设，全年共新增城镇就业9.4万人、转移农村劳动力就业6万人，实现城镇无零就业家庭，城镇登记失业率为3.5%；企业基本养老保险参保新增11.5万人；新型农村合作医疗参合率达90.7%，城镇居民基本医疗保障制度基本建立；城乡义务教育从秋季起实现“一费制”全免，政策范围内农村义务教育阶段学生杂费实现全免；新建和改扩建乡镇敬老院18所，改造农村五保户危房5000户；成为全国人口与计划生育工作综合改革试点市；住房保障工作力度加大，新建经济适用房70.9万平方米、城镇廉租房2.5万平方米。文体等其他社会事业快速发展，长沙成为中国最具娱乐幸福感城市。3、长沙市社会经济发展预测长沙是我国著名的历史文化名城和旅游胜地，湘江东岸橘子洲段历史以来即为长沙市的中心城区，其深厚的人文特色与商业氛围在长沙“一江两岸、山水洲城、西文东市”的发展格局中尤为引人注目，根据长沙市有关部门的分析论证，长沙市2006～2020年经济社会发展主要指标预测情况见表3-1。89 根据发展预测，2006～2010年长沙市经济总量增长的平均水平将保持在13.5～12.5%之间，2010年GDP将达到2900亿元，经济发展将由投资需求拉动向消费需求拉动转型。“十一五”期间长沙市地方财政收入年均增长率达到31.5%，比同期GDP年均增长率高出16.7个百分点，占GDP比重为9.17%。预计2010年长沙市地方财政收入330亿元，占GDP比重为10%左右；到2020年长沙市地方财政收入达到1000亿元，占GDP比重为13%左右。表3-1长沙市2005～2020年经济社会发展部分指标预测序号指标单位2005年实际2010年预计2020年预计1地区生产总值亿元1519.9290075002人均GDP元24478442751027403地方财政收入亿元139.433010003.1一般预算收入亿元108.062809004全社会固定资产投资亿元881.4145033505城镇居民人均可支配收入元1243418900500006农村居民人均可支配收入元47356750150007总人口（户籍）万人620.92655730总人口（常住）万人639.36857958城市人均公共绿地面积平方米81016长沙市常住总人口2006～2020年按平均每年增加10万人，到2010年达到685万人、2020年达到795万人。其中市区常住人口按平均每年增加9万人，2020年总数达385万人，都市区常住人口2020年总数达405万人。89 2005年长沙市城镇居民人均可支配收入为12434元，预计2010年达到18900元，2020年达到50000元。2005年长沙市农村居民人均可支配收入为4735元，预计2010年达到6750元，2020年达到15000元。城乡居民收入的大幅提高，将促进城乡居民消费水平的提高和消费结构的升级，这将使城乡居民文化娱乐消费、旅游消费和健康消费的消费需求和消费支出大大增加，这就对岳麓山风景区进一步保护与提质提出了更高的要求。2006～2020年，长沙市的投资重点之一就是提升长沙市城市品位，满足长沙人民全面建设小康社会日益增长的文化生活需要。这一时期，长沙市GDP和地方财政收入总量将继续快速增长，这些不仅使财政直接投入建设变成非常必要，而且证明长沙市财政完全有能力提供本项目建设所需的资金。同时，城市的基础设施建设水平、旅游水平和文化高度在很大程度上决定了城市品位。本项目的实施将使长沙市城市基础设施条件得以大幅改善，使棚户区的城市面貌得以改观，从而在很大程度上提升了长沙市的城市品位，恢复、完善其中心城市功能，因此，本项目建设既必要，又可行。二、市政规划分析1、城市发展规划89 2002年长沙市委、市政府组织了中长期发展战略研究，2003年11月份编制出《长沙市城市总体规划(2003-2020)》，现已经省政府、国务院批准。根据该《规划》，2020年长沙市城市人口将达350万，城市建设用地将达350平方公里。城市沿湘江、319国道两条生长轴线，向周边拓展城市发展空间，构筑出“一主、两次、四组团”的城市空间结构。一主：指河东城区集中联片发展区域，2020年城市建设用地124平方公里，城市人口146万。规划将强化综合服务功能，提高环境质量，其中环线以西的地区为城市中心区。两次：河西新城和星马新城。河西新城东至湘江，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，2020年城市建设用地65平方公里，城市人口65万。规划为文教科研区及市级行政中心和高科技产业基地。星马新城位于主城区东面，2020年城市建设用地64平方公里，城市人口53万，规划利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。89 四组团：暮云、捞霞、高星、含浦组团。暮云组团2020年城市建设用地22平方公里，城市人口18万，布局面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设施。捞霞组团2020年城市建设用地28平方公里，城市人口23万，规划为水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中心、大运量工业基地。高星组团2020年城市建设用地26平方公里，城市人口25万，规划为综合产业区及置换外迁工业基地。含浦组团2020年城市建设用地21平方公里，城市人口20万，为大学城的远期发展用地，以及与大学城配套的生活居住用地。近期将着力完善区域性中心城市功能，新区建设向东重点发展长善垸地区、圭塘河沿319国道向东伸展的星沙、马坡岭部分。向西重点发展岳麓山大学科技园、长沙高新技术产业开发区和以市委、市政府配套建设为重点的城市综合职能区。向北加快霞凝新港的建设。向南加快省政府新址的规划建设，带动芙蓉南路沿线的发展。2、城市商业网点规划根据《长沙市商业网点布局规划》，长沙市商业网点空间布局为1个市级商业中心、13个区域性商业中心、30个社区级商业中心。市级商业中心为五一广场商业中心，区域性商业中心分别为：火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、溁湾镇商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、金霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心等。三、房地产宏观政策分析分析近年政府出台的宏观调控措施可以发现，政策的目的在于遏制投机性需求、抑制投资性需求、引导改善性需求、满足一般性需求，保持房价稳定。一系列相关房地产市场的宏观调控政策的陆续出台，从一定程度上打压了房地产市场不规范的套利模式，保护了购房者的利益，打击炒作行为，挤出楼市泡沫，房价逐渐企稳成为业内人士的共识，89 1、上半年政策新导向2008年是我市房地产市场宏观调控效应显现年，政策等一系列因素综合直接作用到我市的楼市上，已明显产生一些新的变化，长沙房地产市场运行呈现出购房者和开发商观望气氛浓厚，投资增幅逐月回落；商品房空置面积剧增；房地产项目推迟开工，竣工量减少；银根紧缩，银行贷款下降，开发企业后续开发资金偏紧；有效需求相对减弱，高端楼盘销售缓滞；交易成本上升，二手房交易冷清；招拍挂土地成交量锐减等特点。2008年，为了进一步挤压房地产市场中的泡沫，国家除了进一步落实06、07年出台的相关政策，今年的调控重点也放在了土地政策上，在土地方面出台了一系列的相关政策，除继续加大力度执行土地两年内必须完成开发这一政策外，多部委联合公布新规加大土地违规问责，提出国土资源部紧急叫停建设占用耕地跨省域补充，我省为加强土地调控，促进土地节约集约利用出台了《湖南省国有建设用地储备办法》，并于7月1日起正式施行，这一系列的政策的制定，政府以期加大住房供应力度，从而从根本上治理这两年来一直紊乱的房地产市场。2、上半年政策导读⑴“90/70”政策及其执行89 建设部今年2月28日发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》明确，各地新建住房结构比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。建设部有关负责人表示，制定住房建设规划与住房建设年度计划，要以国家关于调整住房供应结构、稳定住房价格、切实解决城市低收入家庭住房困难以及促进房地产市场健康发展的相关政策文件为依据⑵严格控制土地开发的政策措施上半年，国家主管部门将调控重点放在土地供给上，多部委联合公布新规加大土地违规问责，提出国土资源部紧急叫停建设占用耕地跨省域补充，我省为加强土地调控，促进土地节约集约利用出台了《湖南省国有建设用地储备办法》，并于7月1日起正式施行。为了进一步提高土地的开发程度，盘活土地的存量，迫使开发商在规定期限内竣工，以增加土地供应和商品房供应。国家还出台了一些列的相关政策：①土地闲置满一年不满两年，征收20%闲置费1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，明确提出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；89 ②新合同文本规定：商住项目开发原则上3年内完成为规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土部、工商总局日前联合下发通知，向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，据悉，合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。若受让人未能按照本合同约定日期开竣工建设的，须按一定比例支付违约金。③湖南调整土地增值税预征率，经适房不实行预征3月27日，省地税局下发文件，批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房（含用于拆迁安置的住房）不实行预征。上述政策对于督促开发商加快闲置土地开发，增加市场的商品房供应量，另一方面，为了避免土地市场的违规暗箱操作，长沙市国土资源局出新规：长沙土地五一起全面网拍，及从2008年5月1日开始，凡拟在长沙市国土资源交易中心招标、拍卖、挂牌出让的国有建设用地使用权，一律采用网上挂牌交易的方式，保证土地交易的公开、公平、公正，希望能达到有效的控制国土资源，控制开发商的开发程度，成而达到有效的控制房价的涨幅程度。④今年湖南将建廉租房经适房各100万平方米，长沙将逐渐实现“居者有其屋”1月21日89 ，省发改委主任陈叔红在我省2007年国民经济和社会发展计划执行情况与2008年计划草案报告中透露相关内容，我省预期全社会固定资产投资4940亿，新建(筹建)廉租住房100万平方米、经济适用房100万平方米，省财政厅厅长李友志向会议报告全省2007年预算执行情况与2008年预算草案时承诺说，从今年起，省财政安排3000万元，多渠道筹措设立城市廉租房保障专项资金，推动解决城市低收入家庭的住房问题。继续支持农村特困户和库区移民无房户的住房建设。市委副书记、市长张剑飞在1月16日主持召开了长沙市第十三届人民政府第2次常务会议。从会上获悉，长沙将设立廉租房建设产业基金，以期实现“居者有其屋”。会议听取了市房产局关于长沙市设立廉租房建设产业基金的情况汇报。据2007年9月最新统计，长沙目前共有最低收入家庭（低保户家庭）无房户和住房困难户12324户，其中无房户6163户、住房困难户（人平12平方米以下）6161户，按户均建筑面积50平方米计算，实物配租须提供62万平方米的廉租住房。以长沙每年建设10万平方米廉租住房计算，实现“居者有其屋”需要6年多时间。会议原则同意设立廉租房建设产业基金。⑤相关金融税收政策89 为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，也为了控制借贷分险，有效控制房地产市场泡沫经济，央行自去年十次提高准备金率后，今年上半年再次分两次提高存款准备金率，由去年年初的2.52%提高到今年的16%。⑥央行总部确定房贷方向限制外资投资房地产中国人民银行上海总部上周发布《上海市信贷投向指引（2008年修订）》，重申限制对外资投资房地产领域的信贷投放，以及关注中小房企资金链压力等问题，并要求沪上银行务必严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，不得变相降低贷款门槛。在房地产信贷方面，《指引》要求各金融机构既要准确把握住房保障体系建设目标，主动调整产品结构和创新方向，满足廉租房、经济适用房，中低价位、中小套型普通商品房，土地节约型、节能环保型住宅的开发建设和消费需求，又要认真落实近期商业性房地产信贷的调控精神，规范发展开发贷款、个人住房贷款和土地贷款。《指引》要求关注开发贷款增长情况，关注中小房企资金链的压力，关注土地贷款与节约集约利用土地国策的衔接，严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策。⑦个人购买经适房契税减半2008年3月1日起执行自2008年3月1日起，我国对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。2月28日，财政部、国家税务总局公布了“关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知”。 89 该通知规定，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。对个人出租住房收入降低至按10%的税率，来征收个人所得税。对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。⑧关于二手房方面政策受房地产市场整体行情冰冻的影响，长沙二手房市场进入了一个前所未有的寒冰期，购房客户的不信任，同行业之间的恶性竞争日趋严重，针对这一现象，行业协会已经看到了这一问题，并且提出了统一中介收费标准的初步方案。a、设定中介收费下限避免恶性竞争首先是收费的形式，可能由现在通常只向买方“单向收费”转为执行向买卖双方“双向收费”89 。在上海、深圳、成都、武汉等地的二手房中介均为双向收费，湖南郴州等地，也有一些房地产中介企业一直采取双向收费，而在长沙绝大部分中介都单向收费。转向双向收费，不仅仅只是收费形势的转变，还将有望促进中介企业服务观念和盈利模式的转变，中介吃回扣、吃差价的现象有望减少，中介市场行业行为也更加透明。b、二手房交易网上签约将全面展开继商品房交易实行网上签约备案之后，二手房交易的网上签约也将全面展开，再加上现行的二手房交易资金监管等相关措施，房地产中介行业最令人诟病的潜规则将被改写，将减少行业信任危机对市场带来的负面影响。⑨关于公积金方面政策5月29日上午，长沙市住房公积金管理中心正式对外公布，长沙市住房公积金管理中心将全面实施自购住房组合贷款政策、提高贷款金额、缩短贷款办理时间等一系列新举措。这一系列措施的公布，主要是为了简化购房者办理公积金手续，更便于购房者使用公积金贷款。按照目前长沙市的规定，长沙市区公积金贷款额度为30万元，长、望、浏、宁四县（市）为15万元，今后办理住房公积金贷款业务由原来规定的15个工作日办结缩短为10个工作日办结。尤其是在期房抵押的住房公积金贷款上，长沙市将取消原来要等房产交易部门办理期房备案证明到位后才能发放贷款，改为只凭房产交易部门办理抵押收件单据即可发放贷款。89 ⑩关于企业税收政策4月16日，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号），对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税。《通知》同时还对非经济适用房开发项目的预计利润率做出规定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。关于长沙棚户区改造政策a、指导思想棚户区改造是市委、市政府确定的实事工程和重点工程。在市委、市政府的统一领导下，按照“市区分工，以区为主，异地安置，滚动实施，政府主导，市场运作”的方针，坚持棚户区改造与路网建设相结合，与拓展新城相结合，与整治环境相结合，与保护城市文物相结合的原则，以提高城市品位为主、异地安置为主、市场运作为主、市民满意为主，充分调动各方面积极性，力争用三年时间基本完成全市棚户区改造任务，促进我市经济社会的更快发展。b、改造范围和方式89 全市棚屋面积约260万平方米，需拆迁安置居民28万余人。改造重点范围是：湘江大道以东、芙蓉路以西、三角洲以南、猴子石大桥以北地区和湘江西岸沿江地区以及市棚改领导小组确定的其它地区。改造方式：（一）拆除改造危险房屋、严重损坏房屋和三层以下房屋以及其它纳入棚改规划的房屋。（二）修复修缮具有湖湘文化特色和近、现代革命传统的历史建筑物和民居民宅。c、计划安排据了解，近几年长沙努力健全城市住房保障体系，截至2007年底，全市经济适用住房累计竣工1239万平方米，完成投资123.79亿元，销售149377套；建设廉租房9.59万平方米、1906套，全市人均居住面积由2003年的23.2平方米提高到2007年的28.9平方米；拆除、改造、修缮各类棚屋560多万平方米，使4.8万户、18万多居民搬入新居。89 然而，长沙住房保障压力仍然很大。目前，全市城镇最低收入家庭中，还有11138户无房户，人均12平方米以下的住房困难户还有5206户，经济适用住房积压待购户约3.15万户。棚户区改造任务繁重，全市二环线内棚户区总面积899万平方米。各类特殊群体住房矛盾突出，全市尚有235家企业54171名职工未享受房改政策，27724名职工家庭住房面积不足50平方米。旧城改造中还遗留约400栋、6000多户、2万多人的散户居民。与此同时，全市近50万外来务工人员的住房条件普遍较差，数以万计的新就业人员面临着无力购房的现实困难。今年5月28日至29日，省委常委、市委书记陈润儿对长沙实施安居工程进行专题调研，提出要用三到五年时间，全面改造城区的棚户区、危旧房、筒子楼1000万平方米，确保每户居民有一套安全、宜居的住房。d、任务分工直管公房棚屋由市房地局进行改造。纳入基础设施建设工程范围内的棚屋，由各工程项目主单位负责改造。不能按全市棚改计划时间要求进行改造的，由项目业主单位报请市棚改领导小组组织有关单位进行改造。单位红线范围内棚屋，由所在区政府督促单位负责拆除改造。其它棚屋改造，本着“以区为主”的原则，由棚屋所在区政府负责。如果改造任务过重，可专题报告，经市棚改领导小组批准后，由市房地局予以支持。3、宏观调控政策点评⑴上半年政策落脚点归纳归纳上半年国家关于房地产市场调控的各项政策措施，其主要落脚点如下：89 加大对土地市场的监控力度，从根本上处理部分房地产开发商囤房、囤地的现象，促使房地产开发商尽量将手头土地开发并且上市，以增加市场上的房源存量，从而避免房地产市场继续疯涨。将民生问题提上日程，为了保证低收入家庭的住房利益，长沙将通过建筑100万平米经济适用房及100万平米的廉租房来保证长沙市低收入家庭没“居者有其屋”，另外对于那些买房的居民将通过下调税费等手段保障其住房权利。进一步加大住房供应结构调整力度。重点发展中低价位、中小套型的普通商品住房，增加住房有效供应；城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上。央行继续提高存款准备金率，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。规范二手房市场，促进中介企业服务观念和盈利模式的转变，中介吃回扣、吃差价的现象有望减少，使中介市场行业行为也更加透明。深入整顿房地产市场秩序。强化市场监管措施，依法打击违法违规行为。加强信息披露和消费引导。完善信息发布制度，引导居民理性消费、适度消费、梯次消费。4、上半年宏观调控政策评价89 2008年上半年国家房地产调控政策的主要特点是，调控政策导向由住房结构的调控转到增加市场有效供给方面来，力求通过增加供给的办法使供求趋于平衡。2008年上半年国家出台了一系列土地政策，力求在确保18亿亩耕地前提下，增加增量市场与存量市场的土地供应；使经济适用房、廉租房和两限房的用地计划得到保证；2008年上半年，国家制定和实施了许多关于经济适用房、廉租房和限价房的政策，通过政府和市场两条腿走路，以有效提高住房市场的有效供给；此外，国家还在金融、税收、行业管理和限制外资炒房方面制定了相应的配套政策和措施。这些措施的制定和实施，对于执行国家2006年国六条具有重要的意义。通过去年和今年政府加大对房地产市场的调控力度，国家宏观调控的效果已经逐渐开始显现出来，房地产投资与房价的高烧已经得到了有效控制，房地产市场已经开始进入正常的调整阶段。四、长沙房地产市场现状1、商品房累计供应和销售总量分析2008年上半年，全市商品房累计批准预售562万平方米，同比增长57%；其中住宅批准预售393.82万平方米，同比增长52%。同期全市商品房累计销售348万平方米，销售金额142亿元，与去年同期相比分别减少23%、0.77%，从数据上看，上半年商品房批准预售量持续攀升而销售量相较去年同期却很大幅度的降低，商品房供销比达到了1.62：1，市场供过于求现象明显。89 2、新盘分析2008年1～6月长沙共有69个楼盘开盘，建筑面积总和约为3490万㎡。其中别墅项目约8个，商业项目约1个。其中，4、5、6月开盘项目较多，都在15个左右。在这69个项目中，36个加推项目，33个新项目。3、08年上半年施工竣工面积表3-2长沙市2008年1-6月房屋施工面积(按区域分）单位:万m2项目全市芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区长沙县望城县宁乡县浏阳市住宅面积3014.7223.36361.14315.22515.33768.08391.98217.57129.7892.31占%100%7.41%11.98%10.46%17.09%25.48%13.00%7.22%4.30%3.06%办公楼面积97.5923.8920.516.756.925.668.171.851.242.62占%100%24.48%21.02%6.92%7.07%26.29%8.37%1.90%1.27%2.68%商业营业用房面积27739.6940.9615.824.8672.0933.310.1213.5826.6占%100%14.33%14.79%5.70%8.97%26.03%12.02%3.65%4.90%9.60%其他面积501.6351.3883.555.87100.88143.7331.6313.928.212.52占%100%10.24%16.65%11.14%20.11%29.65%6.31%2.77%1.63%2.50%2008年上半年全市商品房施工面积为3890.89万平方米，同比增长39.91%，增幅比去年同期略有增加。其中：住宅施工面积3014.67万平方米，同比增41.76%，其中经济适用房施工面积106.71万平方米，占住宅施工面积的3.54%，同比增长1%；住宅施工面积占总施工面积的77.48%，而去年同期住宅施工面积占总施工面积的76.47%；办公楼施工面积97.59万平方米，占总施工面积的2.51%，同比增长31.91；商业营业用房施工面积277万平方米，占总施工面积7.12%，同比增长13.56；其他用房施工面积501.63万平方米，占总施工面积的12.89%。89 表3-3长沙市2008年1－6月房屋竣工面积（按区域分）单位:万m2项目全市芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区长沙县望城县宁乡县浏阳市住宅面积245.9331.714.7228.5533.9830.6136.6712.8939.4117.4占%100%12.89%5.99%11.61%13.82%12.45%14.91%5.24%16.02%7.08%写字楼面积4.010.4800.59000.2400.352.35占%100%11.97%0.00%14.71%0.00%0.00%5.99%0.00%8.73%58.60%商业营业用房面积29.194.611.740.450.861.357.531.196.824.64占%100%15.79%5.96%1.54%2.95%4.62%25.80%4.08%23.36%15.90%其他面积23.484.343.612.81.982.482.902.942.43占%100%18.48%15.3%11.93%8.43%10.56%12.53%0.00%12.52%10.35%因资金和销售等方面的原因，部分项目放慢了施工进度，上半年全市商品房竣工面积为302.6万平方米，比上年同期减少14.81%，但根据前几年的开工情况可以预计今年下半年将会有大批项目进行竣工验收。其中：住宅竣工面积245.94万平方米，占总竣工面积的81.28%，同比减少9.57%其中经济适用房竣工面积11.35万平方米，占住宅竣工面积的4.61%，同比减少21.89%；办公楼竣工面积4.01万平方米，占总竣工面积的1.33%，同比减少43.36%；商业营业用房竣工面积29.18万平方米，占总竣工面积的9.64%，同比减少10.4%；其他用房竣工面积23.47万平方米，占总竣工面积的7.76%，同比减少46.17%。4、2007年元月-2008年上半年长沙楼市各月价格走势2008年上半年，全市商品房均价为4410元/㎡，同比上涨34.53%；其中，商品住宅平均售价为3650元/㎡，同比上涨19.52%。89 图3-12007年元月-2008年上半年长沙楼市各月价格走势图5、08年上半年住宅套型面积供需情况表3-42008年上半年住宅套型面积供需情况表项目户型供比例（%）与去年同期比例差（%）销比例（%）与去年同期比例差（%）供－销供销比≤60㎡286458.2458.041980115.0349.6688441.4560－80135307.5658.2597527.4055.8637781.3980－902038711.3884.661513711.4974.8352501.3590－100148668.308.20103517.86－9.8345151.44100－121790810.00－7.921475911.20－11.0731491.21120－1505369229.9826.023966730.1124.20140251.35150－1801965410.9816.791425310.8215.3754011.38＞180㎡103365.81－8.8980226.09－3.9623141.29合计179018100.0026.35131742100.0021.01472761.36从同期商品住房各户型供销对比来看，受去年下半年宏观调控影响，今年房地产市场观望氛围浓郁，上半年各户型的供销比均大于1，由于前几年土地市场的旺盛，带动今年上半年市场供应量的大幅上升，国家继续加强90/70政策的监管，所以今年90平米以下户型比例明显上升，而销售量上主要为大于90—89 122平米之间和144平米以上产品所在比例有所下降。从总体的供求结构来看，大户型依然是市场的主力户型，而小户型的消费在供应和消费上都有所增加，并且逐渐将接近大户型的比例。6、上半年全市销售面积分区分析表3-5上半年全市销售面积分区分析表项目区域商品房其中：住宅销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全市456.934.91100.00393.590.57100.00开福区95.4556.1920.8984.5752.4621.49天心区78.48－6.9317.1868.02－9.9017.28雨花区143.519.1331.41125.917.0031.99岳麓区77.62－5.1716.9964.57－16.9416.41芙蓉区61.88－19.3713.5450.52－22.2612.84从上表可以看出，全市商品房销售总量为456.93万平米，销售量同比增长4.91%，从各区的成交情况来看，除了开福区和雨花区，其余各区的成交量较之去年都有所下降，开福区上半年成交量为95.45万平米，占全市成交总量的20.89%，成交量较去年上升56.19%，雨花区上半年成交总量为143.51万平米，占全市成交总量的31.41%，成交量较去年上半年上升9.13%，住宅方面全市08年上半年总成交面积为393.59万平米，同比去年上半年上涨0.57%，各区住宅市场中，除了开福区和雨花区有上升外，其他各区的成交面积都有所下跌，其中开福区住宅成交面积为84.57万平米，占全市总成交量的21.49%，成交量同比上升52.46%，雨花区成交量为125.91万平米，占全市总成交量的31.99%，成交量同比上升7.0%，89 2008年上半年，全市二手房交易成交面积75.99万㎡，成交金额为17.92亿元，成交套数为6218套，与去年同期相比分别减少27.68%、24.10%和29.30%。其中住宅成交48.75万㎡，成交金额7.74亿元，成交套数为5532套，与去年同期相比分别减少26.28%、33.10%和27.60%。二手房非住宅共成交27.24万㎡，成交套数为686套，与去年同期比分别减少30.05%和40.55%。二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的64.15%、43.19%、88.97%。7、各类型房屋空置情况至6月末商品房空置面积为239.01万平方米，同比增长27.34%。⑴各类房屋空置情况分析住宅空置面积为82.79万平方米，同比增长31.66%，占总空置面积的34.64%，而上年同期住宅空置面积占总空置面积的33.5%；办公楼空置面积为14.1万平方米，同比增长52.43%，占总空置面积的5.9%，而上年同期办公楼空置面积占总空置面积的4.93%；商业营业用房空置面积为72.62万平方米，同比增长14.22%，占总空置面积的30.38%，上年同期商业营业用房空置面积占总空置面积的33.87%；，89 其他用房空置面积为69.49万平方米，同比增长33.71%，占总空置面积的29.07%，而上年同期其他用房空置面积只占总空置面积的27.69%，其他用房主要为地下室、车库。图3-2长沙市2008年6月底房底现房存量图从商品房空置时间情况来看，我市至6月末商品房空置面积中，待销房屋面积占69.99%，滞销房屋面积占20.76%，积压房屋面积只占9.25%。比较去年同期，待销、滞销、积压比例结构变化不大。住宅待销面积占住宅空置面积的84.02%，住宅滞销面积占住宅空置面积的10.63%，住宅积压面积占住宅空置面积的5.35%。与去年同期相比，住宅待销面积比例明显上升，住宅滞销、积压面积所占比例明显减少。办公楼待销面积占办公楼空置面积的64.11%，办公楼滞销面积占办公楼空置面积的20.57%，办公楼积压面积占办公楼空置面积的15.32%。与去年同期相比，待销面积比例明显上升，滞销、积压面积所占比例明显减少。89 商业营业用房待销面积占商业营业用房空置面积的51.45%，商业营业用房滞销面积占商业营业用房空置面积的35.22%，商业营业用房积压面积占商业营业用房空置面积的13.33%。与去年同期相比，待销面积比例显著下降，而滞销、积压面积比例上升。比较住宅、办公楼的空置情况，购买住宅、办公楼主要为自用，而购买商业营业用房主要用于投资，商业营业用房出现供大于求的情况，说明投资意愿不足。表3-6长沙市2008年6月底房屋现房存量（按用途分）单位:万m2类型面积合计住宅办公室商业营业用房其他别墅、高档公寓经济适用房空置面积239.0182.7922.28014.172.6269.49其中：待销房屋（一年以内（含一年））167.2969.5615.3409.0437.3651.34滞销房屋（一年以上至三年）49.628.85.2102.925.5812.34积压房屋（三年以上）22.14.431.7302.169.685.8189 图3-3长沙市2008年6月底空置房屋构成图⑵住宅各种套型空置情况分析从下表可以看出市内五区各种套型住宅的空置特点，在目前已经竣工而未全部销售完毕的楼盘中，套型面积在120平方米以上的住宅待销面积（竣工一年以内）占全部住宅待销面积的79.14%，待销套数占全部住宅待销套数的67.85%；套型面积在120平方米以上的住宅滞销面积（竣工一年以上三年以内）占全部住宅滞销面积的79.49%，滞销套数占全部住宅滞销套数的62.18%；套型面积在120平方米以上的住宅积压面积（竣工三年以上）占全部住宅积压面积的77.15%，积压套数占全部住宅积压套数的61.36%。而且积压的基本上都是套型面积在90平方米以上的住宅。表3-7不同套型新建商品住宅空置结构表≤60㎡60－80㎡80－90㎡90－100㎡100－120㎡120－150㎡150－180㎡＞180㎡面积待销数量（万平米）0.920.720.243.342.615.212.611.83比例（%）2.461.930.638.96.9540.5833.674.89滞销数量（万平米）0.4400.060.030.921.282.242.06比例（%）6.2300.820.3913.0718.2531.9329.31积压数量（万平米）0000.090.10.100.52比例（%）00010.8511.9912.24064.91套数待销数量（万平米）21610327354236111977977比例（%）7.423.540.9312.168.1138.4426.762.65滞销数量（万平米）95073869513782比例（%）18.8101.390.5917.0318.8127.1316.24数量（万平米）00098702089 积压比例（%）00020.4518.1815.91045.45五、长沙市房地产市场走势预测1、高通胀，利率倒挂，股市持续下跌，开发商融资渠道受限，楼市走向风雨飘摇从我国的整体经济形势来看，下半年经济维持在高位运行的可能性较高，通货膨胀压力加大。2007年六次加息，使银行存款利率达到了近10年来的历史高位，2008年下半年又面临着加息的压力。但与上半年物价上涨的速度相比，实际利率仍呈现出较严重的倒挂现象。高通胀和负利率，使房地产的保值增值作用凸显，拉动房地产市场需求的增加。此外，自去年10月份以来，随着大小非解禁股市进入连续的熊市，股民信心严重受挫。越来越多的股民意识到分散投资风险的重要性，资金逐渐从股市抽离，房地产商融资渠道越发捉襟见肘，而受国家两年内必须开发完这一土地政策的影响，楼市的走向，真可谓是风雨飘摇。2、国家货币政策进一步从紧，虽有民间资本补充，但仍不能完全解决房地产开发的资金面压力89 上半年以来，为防范通胀的风险，央行五次上调银行存款准备金率，达到近年来的最高水平。随着准备金率的上调，房地产项目开发贷款获批的难度也进一步加大。现阶段，虽有民间游资、私募基金等不断涌入房地产市场进行开发建设，但仍不能完全解决房地产开发的资金面压力。特别是在目前楼盘销售速度普遍放缓，资金回笼较慢的情况下，预计下半年各开发企业将面临更加严峻的资金压力。3、近年来新开工面积逐年增加，今年下半年或明年将形成史上供应新高峰2008年或将形成史上新的供应高峰。从去年和今年的开工面积来看，预计今年下半年市场还将持续放量，全年商品房批准预售面积有望突破1000万平方米，刷新2007年937．４9万平方米的纪录，达到新的供应高峰值。供应量的剧增必将给市场销售带来巨大压力，短期内市场将存在供需结构失衡的可能性。今年下半年或明年将形成史上供应新高峰4、商品房价格涨幅趋缓，区域和品质差异日显竞争力随着市场放量的持续增加，充足的供应量将抑制房价的过快增长。下半年商品房价格将保持平稳，涨幅趋缓。具体来看，随着市场供需结构的变化，消费者品味的提高，房价的区域性和品质化差异也将日渐凸显。此外，调研显示，目前本市二次置业换房的需求较大。这部分群体普遍对楼盘的品质要求较高，特别是对附加值高的产品较为青睐，同时对价格的心理承受能力也相对较强。据《2008年上半年长沙房地产分析报告》下半场博弈或将打破平衡任何预测，都是大胆而极具风险的。进入2008年下半场，长沙房地产业界对于市场的争论，已经不再停留在“看涨”与“看跌”、“唱多”与“唱空”89 的简单操作层面。进入7月，关于中央决策层将全面调研房地产业的消息频频见诸报端，在深圳相关部门明确发出了“救市”建议的微妙背景下，长沙市政府提出的“经济适用房全面推行货币化”、“财政补贴二手房契税、营业税”等“稳定长沙房地产市场健康发展”的一揽子计划，多少有些让人始料不及。5、购房者的观望与开发商的价格保卫仍在角力，下半年或将打破平衡年初以来，受深圳等地房价下降的影响，本市潜在需求者，特别是经济实力有限的需求者，其观望情绪较浓。然而，长沙在2007年并未出现像深圳那种“一日一价”的局面，房价下降的空间不大。因此，现阶段除极小部分开发商有优惠促销的意向外，大部分开发商仍按兵不动，静观市场变化。预计下半年，如在中央没有相关政策出台的情况下，开发商与购房者仍将处于角力状态。随着供销比差距的拉大，或将推动开发商有所行动。今年1－６月的销售量与去年同比有所减少，月均不足６0万平方米的销售面积与月均超过90万平米的供应量相比，供大于求的矛盾比较明显。在这样的情势下，开发商很难不做出任何反应。但即便如此，因市场刚性需求的逐步释放，预计其调整的幅度将不会很大。6、两型社会建设催生新的刚性需求，中、长期市场向好的态势没有改变89 两型社会建设，将使长沙迎来新的城市建设高峰，各种配套设施得以加强与完善，从而使部分消费者的住房心理范围逐步放宽，进而推动新城区、城郊结合带住房消费需求的大幅上升。同时，综改区的创新机制，还将大大增加开发商的市场预期和信心指数，从而吸引更多的地产资本进入，引发新一波的地产开发热潮。从中、长期来看，市场向好的态势没有改变，住房消费需求将被逐步释放，市场将步向明朗。7、在政府不出台重要扶植政策的情况下，二手房市场前景将不甚明朗受各方对一手房市场观望情绪的影响，二手房市场的前景不甚明朗。下半年，如若政府出台激活二手房市场的新政，加强交易资金监管，帮助潜在需求者建立起对二手房市场的信心，则二手房市场有望回暖。然而，如若一手房市场出现明显波动，降价、打折等现象增多，将对二手房源的市场占有率造成大的冲击，制约其价格上行空间。8、短期内租赁市场将保持活跃，市场秩序将进一步规范89 受中央调控政策的影响，一方面使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低。为了规避营业税，转而将房产出租。另一方面，调控政策改变了人们的住房消费理念。部分潜在需求者放缓了购房脚步，转而进入租赁市场。短期内，租赁市场将保持活跃，供需同步增长。随着我市房屋租赁管理办法的即将出台，市场的活跃度将进一步被激发，并有望助推房产一、二级市场。六、项目市场分析1、房地产开发的园区化单纯建楼卖楼的传统开发模式正在被现代造城运动所取代，如沙河在深圳开发的“世纪村”、金地在北京开发的“格林小镇”、华侨城在上海开发的“浦江特色景观城镇”等。因此有专家提出房地产开发的“城市营运”时代已来临，有实力、品牌和信誉的大发展商要成为“城市营运商”。“城市营运”实际上指的就是土地的大规模、一揽子、综合性开发，包括从区域规划、征地平地、管网道路建设到商业、文化、生活配套，再到住宅开发、物业管理等的全过程。从这个意义上讲，所谓的“城市营运”不过就是房地产开发的园区化，“城市营运商”也就是园区发展商。这种趋势表明，综合开发经验丰富及资金实力雄厚的老牌园区发展商最有希望成为城市营运的主力军。2、长沙市房地产市场影响因素有利因素：长沙市整体经济发展快速、新型工业已初具规模、居民收入不断提高、未来城市发展空间大等因素，是促进房地产持续而稳定发展的有利因素。牵制因素：长沙市地广人少、外来流动人口不多、居民消费性支出过高等因素牵制房地产市场的发展。89 整体而言，长沙房地产市场开始步入平稳发展期，未来几年发展看好。3、长沙市房地产市场特点长沙市房产信息中心提供的《长沙市居民住房现状调查分析报告》显示：⑴从住房的房龄与结构来看，全市住房建筑年代主要分布在80年代和90年代，分别占全市住房总量的31.28%和37.62％。早期住房与现代人居发展趋势相比，在建筑质量、规划与配套水平方面相差很远。所以，预计长沙在“十一五”期间，房地产市场将进入改善型住房需求的高峰期。此外，外来居民对来长沙置业与投资的愿望较强，这对活跃长沙房地产住房市场起到积极作用。⑵从套均面积的统计数据来看，市场供应的120-144㎡区间户型占30.01%，90㎡以下的户型供应占35.78%。从实际销售情况来看，120-144㎡区间户型套数占29.78%；90㎡以下的户型销售占比30.03%。一次置业者购房套均面积较大，多次置业者购房套均面积随置业次数的增加呈缩小趋势。商品房套均面积总体上呈逐年下降趋势。⑶从居民购房次数来看，二次以上购房居民比例较高。对长沙市100个楼盘（2001～2006年上半年开发的楼盘）按家庭调查统计的结果显示，二次以上购房比例达到了45.34％。投资性购房是二次以上购买的主要动因。⑷89 从置业者年龄分布情况来看，25～35岁置业者是长沙市商品房消费的第一购买力，35岁以上置业者二次、三次及以上置业开始增多，他们是我市目前投资购房的主导力量。4、产品目标市场分析市场细分由于消费者构成极为复杂，不便于市场掌控。因此，在这里我们以产品为细分对象，依据长沙市住宅的总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端五大类型，其产品价格指标见表3-8。表3-8产品价格指标比较表低端中低端中端中高端高端总价25万以下25-35万35万-50万50-80万80万以上单价(元/m2)2000-30003000-35003500-50005000-70007000以上⑴低端市场：该类产品一般为低总价（25万以内），低单价，或小户型；产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。开发技术层面要求不高。目标客户群：收入：年收入大多在3.5万以下年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主受教育程度：他们大多受过较高的教育家庭结构：2人及以下89 购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。⑵中低端市场：该类产品总价主要集中在25～35万；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。目标客户群：收入情况：年收入3.5万～8万年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40周岁以下受教育程度：受教育程度普遍不高职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上购房目的：家庭居住需要，迫切需要改变居住环境。置业情况：以第一次置业为主，二次置业为辅购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求。⑶89 中端市场：该类产品总价大多在35～50万，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。该市场开发商进入的难度较中低端市场大些。目标客户群：年龄：30～40岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群购房目的：改善居住环境，提高居住水平。置业情况：相当大的一部分为二次置业家庭结构：以三口之家为主收入：他们的年收入在5万～10万之间，有一部分积蓄购房行为：比较理智，除实用外，比较注重产品的舒适性，对品牌有一定的要求。⑷中高端市场：该类市场总价在50～80万，产品品质较高，建筑结构多为框剪，户型设计新颖，配套设施齐全，注重小区环境，运用新型建筑材料或建筑技术，对开发商运作水平要求较高。目标客户群：年龄：30～40岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群购房目的：改善居住环境，提高居住水平。置业情况：相当大的一部分为二次置业家庭结构：以三口之家为主收入：年收入在10万～20万之间，有一部分积蓄购房行为：比较理智，注重产品的舒适性、品质、品牌。⑸89 高端市场：该类市场总价大多在80万以上，单价在7000元/m2以上，产品品质高，设施设备档次高，大量运用高新技术产品，多为低层户型，环境优美，对开发商运作水平要求高。目标客户群：家庭结构：3人或3人以上收入：高收入阶层，年收入20万以上，有相当的存款年龄：35～45岁之间置业情况：为二次置业或多次置业受教育程度：大多受过较高的教育职业状况：公司或企业的管理人员、行政事业单位的高层干部、私营业主等高收入阶层购房行为：理智，往往要等产品变现后才下单，非常看重品质、品牌。购房目的：提高生活品质，彰显身份，从一定层面上讲，也可以理解为投资行为。因此项目定位为中高端楼盘，目标客户群为：各类公司和长沙中产白领家庭。5、价格现状与预测“十五”89 期间，长沙市的商品住宅价格先降后升，2002年以后，销售价格保持逐年平稳增长态势。2001～2005年销售价格依次为2392元/㎡、2149元/㎡、2222元/㎡、2391元/㎡、2539元/㎡，在此期间，单位销售价格仅增长147元/m2，上涨6.16%，年均涨幅为1.76%，住宅价格实现平稳增长。但是进入“十一五”后，价格开始快速上升，2006年销售价格为2691元/㎡，2007年均价迅猛涨至3700元/㎡左右。2008年长沙楼市在市场持续疲软的状态下，开发商销售策略开始求“稳”。市场定价趋向理性，价格的波动非常平缓，中心城区价格稳定在了4500～6000元/㎡这个区位，环线周边保持在4500元/㎡左右，而河西、星沙的新开楼盘中，价格区间在3000～3500元/㎡。根据长沙市房产研究中心公布的《2008年上半年长沙市房产市场分析报告》显示，2008年上半年，全市商品房均价为4410元/㎡，其中，商品住宅平均售价为3978元/㎡，商品房非住宅平均售价为6402元/㎡。6、本项目优势及定价策略⑴项目建设选址长沙市隆平高新技术产业开发区内，地块北侧为湖南邮电培训中心，整个地块的外部环境条件良好，交通便利。⑵邮培中心本身为园林式宾馆及培训单位，周边为近37亩水塘，配套设备齐备，有室内网球馆、宾馆客房、室内旅游馆、垂钓中心、KTV、保龄球馆等，均可对该项目的开发建设提供强有力的支撑。⑶89 项目定位为长沙市中高收入人群生态居住小区，以高品质的设计、既注重建筑的功能分区及其使用功能的完善，为业主提供高性价比的现代住宅，同时注重小区建筑与环境统一与协调，为业主提供良好的宜居空间。⑷随着湖南电信业的迅速发展，现在电信业职工中有很大一部分住宅条件不佳，甚至无房，经调查其中大部分有意向在此购房置业。综上所述，参照中心城区的平均价格，对比周边商品房的定价，根据项目具体情况，本项目的高层住宅销售价预设2980元/m2，低层住宅销售价预设5135元/m2，商业网点销售价预设5800元/m2，车库按65000元/个。第一章89 建设内容及建设规模一、建设内容长沙天园假日住宅小区建设项目建设内容主要为：由9栋1～5层及17栋10～17层建筑物及相关商住楼和项目配套的服务设施（如车库、停车场、广场、配电间、物业管理用房等）以及相应的道路、绿化、市政管网设施等构成。二、建设规模项目总用地面积58993.54平方米，折合88.49亩，项目规划总建筑面积135395.57平方米，其中地上建筑面积114481.15平方米[含低层住宅总建筑面积10288.82平方米；高层住宅总建筑面积99323,26平方米;公共配套总建筑面积4869.07平方米（含幼儿园建筑面积1281,53平方米、网球中心建筑面积1500.00平方米、社区用房建筑面积506.69平方米、物业管理用房建筑面积建筑面积510.49平方米、商业网点建筑面积1070.36平方米）]。地下车库及人防建筑面积20914.42。共建停车位616个(地下室停车位443个，私家车库停车位46个，地面停车位127个)。项目容积率1.99，建筑密度25.19%，绿地率40.5%。主要技术经济指标见表4-1。89 表4-1主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1项目总用地面积m258993.54折合88.49亩1.1项目净用地面积m257403.54折合86.105亩2项目总建筑面积m2135395.572.1计容积率建筑面积（地上）m2114481.152.1.1低层住宅建筑面积m210288.822.1.2高层住宅建筑面积m299323.262.1.3公共配套建筑面积m24869.072.1.3.1幼儿园建筑面积m21281.532.1.3.2网球中心建筑面积m21500.002.1.3.3社区用房建筑面积m2506.692.1.3.4物业管理用房建筑面积m2510.492.1.3.5商业网点建筑面积m21070.362.2地下车库及人防建筑面积m220914.423停车位个616地下443个，私家车车位46个，地面停车位127个4容积率1.995建筑密度%25.196绿地率%40.5第一章89 区域位置及建设条件一、项目选址项目建设地点位于长沙市芙蓉区隆平高新技术产业开发区内，地块北侧为湖南邮电培训中心，地块东侧为湖南省劳动人事学校；地块南侧紧临白竹坡路，高差变化复杂；地块西侧为湖南省老干部修养所；地块与湖南省邮政电培训中心、湖南省劳动人事学校及湖南省老干部修养所一起位于南侧的白竹坡路、东侧的望龙路、北侧的远大路、西侧的杉木路的围合之中，整个地块的外部环境良好，交通十分便利。二、自然条件1、气温年平均气温17.2℃最冷月平均气温4.2℃最热月平均气温29.3℃历年极端最高气温40.6℃历年极端最低气温-11.3℃2、降雨量年平均降雨量1394.5mm日最大降雨量192.5mm89 小时最大降雨量82.5mm3、湿度最冷月平均相对湿度81%最热月平均相对湿度75%年平均相对湿度80%4、积雪最大积雪深度20cm基本雪压0.45KN/m2最大冻土深度5cm5、年雷暴日数49.5天6、风夏季平均风速2.6m/s冬季平均风速2.8m/s30年一遇最大风速23.7m/s最多风向及频率七月SW·20%一月NW·31%7、全年日照时数1677.1小时8、长沙地区地震烈度项目位于长沙市芙蓉区，根据国家地震局、建设部2001年版《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），长沙市地震烈度为6度。89 9、工程地质条件长沙市地域结构属于长衡丘陵盆地，以平岗为主，山丘兼而有之，呈弧型状态、背东朝西分布。经详细的工程地质勘探工作，拟建场地地质情况良好，地质非常稳定，地下水几乎为零，无古墓、涵洞、夹层等不良地质情况，非常适宜建多高层住宅。三、建设条件1、物料供应项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可在长沙市内就近采购供应。2、基础设施城市给排水管线均已敷设到场地附近，电源可以利用现有线路接入，各种建设基础设施较为完备，完全能够满足项目建设的需要。3、场地条件拟建项目场地地势开阔，工程地质条件较好，需要拆迁的建筑物较少。项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，但应注意尽可能避免在雨季施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。第一章89 工程技术方案一、总平面布局1、指导思想更好的利用周边的自然环境，以充分发挥地块潜在价值，提升居住品质为布局原因。巧妙处理项目用地高差变化的复杂性，规划遵循均好性的原则，以营造高效的生态环境为宗旨，通过合理组织空间的生态系统来打造最适宜居住和最具有亲情的生活社区。因循以上两点，本期工程设计指导思想为：在严格执行国家政策法规及有关规范、标准的前提下，结合本地区实际情况，营造都市边缘中高档住区的居住情调和生活氛围。充分利用基地地形、规划道路等现有条件，在提高土地利用率、节约能源、保护环境、控制成本等方面精心设计，并结合步移景异的庭院景观等设计要素为开发商创造较高经济效益的同时，带来良好的社会效益，力使小区在同位同类型产品中具有强有力的竞争优势。本次规划方案的设计的主要特点：引入“西班牙”89 小镇式的设计，在尊重居室家庭的隐私、视野通透的同时，创造清新的邻里关系，为社区营造阳光与人文相和谐的浓郁氛围，使邻里交往与街区延绵的建筑相互映衬，成就独特的中心广场式的街区风情、完整和谐的整体格局，精心设计的建筑细节充分体现居住建筑走向日趋理性，同时又注重对人性的全面关怀。设计始终以“人居”为基准点，追求居住环境的舒适度和品位，同时建立社区独特的风格，创造优雅怡人的氛围。水景、公共绿地、宅间庭院绿地及私家庭院所构成的多层次的绿化空间为社区创造出安谧的居住环境。⑴建筑朝向的因地制宜尊重地形特征，建筑摆放与周边道路大体平行，因地制宜的将绝大部分的建筑（居住建筑）的排列形成南北朝向，使每户居民都能更好的享受日照。⑵结合现状条件，形成以条状的庭院空间为主的中心绿化区域，并辐射全区。基地总体呈现向外辐射的特点，规划结合基地特点，营造一个向外辐射的弧板结构，并将弧板结构进行合理的分割与留白，使之与外部空间形式有机联系的空间特质，从而使社区获得更多的绝佳视线的住宅产品，并为整个小区空间景观的流动性提供了可能。在住宅单体之间、住宅单体与景观之间设置小区住户的步行道路，满足住户体闲和户外活动的需要。89 2、规划结构⑴交通系统①动态交通—交通结构实行人车立体分流，即行人和车辆分别从不同通道驶入，最大限度的降低噪声干扰。消防车道仅供消防车和应急时使用，平时不充许一般车辆进入，结合宅间绿地，组团绿地共同营造出幽静深远的居住氛围，为步行者、运动者提供舒适安全、静谧优美的环境与场所和明确而规整贯通的路网系统。地块的主干道偏向外围，在靠内环处设置了人行道，形成较为明确的人车分行，尤其使得环路内部的绿化带及水系更为完整的不被道路所割裂。贯穿“以人为本，健康生活”的设计宗旨，特别强调了高层住户从地下室回家的入户心理感觉。②停车机动车停车考虑地上与地下相结合，共设停车位616个。⑵绿化景观系统①入口绿化带—垂直绿化的形成89 小区由竹坡路的衔接段设计远期的社区主出入口，此处高差变化大，利用台阶解决部分人流进出小区，从而形成特色的垂直绿化界面。利用电梯解决部分人流进出小区，并设置部分便民商业。整个主出入口景观设计中的垂直绿化是整个小区的重点，沿着台阶辅以精巧别致的景观设计使整段步行充满情趣，有利于入口形象的展示，极大的满足入住居民的归家感受，充分体现出本小区的居住品质。②院落绿化—归属感的形成及均好性的加强小区以贯穿东西的条状庭院空间和保留的绿化植被带作为景观视线核心，局部以水体点缀其间，以周边各个宅间绿地为绿化节点；通过对人行的组织，使各个庭院的公共绿化景观联系起来，将中心绿化景观辐射至小区各个角落。在小区各个道路上行进时，景观和绿化在不同方位通过不同的视线映入眼帘，使建筑与自然景象合为一体，主要景观区与次要绿化节点在不同的地点呈现层叠渗透，充分体现了人与自然和谐共存的规划观念。二、建筑设计1、户型设计本次住宅户型力求创造精品，户型平面设计合理、经济，南北通透，客厅与主卧均朝南且面向最佳景观，同时大阳台、大绿化平台的设计使住户的生活更显舒适怡人。私家庭院为业主私家领地，小而精致，业主可以拥有相对多元的生活创想，使之在适应居民生活行为的同时，还引导人的生活行为，提升居住者的生活品质。2、建筑立面设计在此次造型设计之中，考虑到项目用地在长沙隆平高科技产业园区的地理位置、自然气候以及居民的生活习惯和文化传统之后，在建筑风格上采用了“西班牙”89 建筑风格，将西方建筑形式与东方园林移步换景，层次递进的意境相融合，塑造更适合东方居住现念的住宅，力求优雅、简洁、大方。建筑尺度上主要通过线脚、阳台、屋顶、栏杆等打破大片墙面造成的沉闷感，通过粗质感的石材体现建筑厚实的根基，创造怡人的亲切尺度，造型丰富，每栋单体造型不仅考虑本身的完整及独立性，同时也满足组合成排后的整体性效果，做到高低错落、丰富有序、拼合效果统一而有变化，营造亲切怡人的居住氛围。三、结构设计1、采用的规范规程⑴《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）⑵《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）⑶《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）⑷《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）⑸《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）⑹《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）⑺《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）⑻《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）⑼《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）2、抗震设防根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度g=0.05，对照地震基本烈度为Ⅵ度。89 4、荷载基本风荷载：0.35kN/m2基本雪荷载：0.45kN/m2办公用房：2kN/m2走廊、门厅、楼梯客房部分：2kN/m2公共部分：2.5kN/m2客房：2kN/m2住宅楼面活荷载：2kN/m2厨房楼面活荷载：2kN/m2厕所楼面活荷载：2kN/m2楼梯楼面活荷载：1.5kN/m2挑出阳台荷载：2.5kN/m2车库荷载：2.5kN/m2～4kN/m25、结构选型项目将根据各建筑物的具体功能要求和国家相关的规程规范规定，采用现浇框架剪力墙结构等适合其具体需要的结构形式。四、给排水工程1、研究依据⑴《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）⑵《室外给水设计规范》（GBJ13-86）（1997年版）89 ⑶《室外排水设计规范》（GBJ14-87）（1997年版）⑷《生活饮用水质标准》（GB5749-85）⑸《二次供水设施卫生规范》（GB17051-1997）⑹《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-90）（1997年版）⑺《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）⑻《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）⑼《汽车库、修理库、停车场设计防火规范》（GB50067-1997）2、给水系统⑴水源项目拟从紧临的城市给水管道上引DN250mm给水管接入给水管网。市政给水管道压力≥0.30Mpa，并沿项目消防车道按小于120米间距标准均匀设置室外地上式消火栓。⑵给水系统项目生活用水使用自来水，地下2层至地上3层由城市自来水水压直接供水，4层以上采用变频加压设备和水箱联合供水方式，室外消防用水由室外消火栓直接供给，生活及消防用水均从附近的城市给水管网直接接入。给水管道采用目前普通使用的内涂钢塑管。区域内的给水管沿道路布置成为环状管网，各建筑物分别从区域内环状干管引入支管，呈枝状引至各栋建筑物，管径大小根据各栋的用水量而定。89 3、排水系统项目采用雨水、污水分流制排水系统，各建筑物排水采用雨水、污水分流排出。⑴污水系统项目污水（生活污水与洗浴废水合流）经化粪池处理后就近排入基地内污水管道，各建筑物污水汇合后，排入市政污水管道。⑵雨水系统各建筑物雨水采用有组织排水，就近排入雨水管道中，各道路雨水汇合后，排入市政雨水管道。五、供配电工程1、研究依据⑴《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）⑵《10kV以下变电设计规范》（GB50053-94）⑶《供配电系统设计规范》GB50052-95）⑷《低压配电设计范围》（GB50054-95）⑸《建筑物防雷设计范围》（GB50057-94）（2000版）2、电源及供电方案89 根据项目的电力供应需要，在项目区域内建设一个总变配电所，内设10kV高压配电室、10/0.4kV变压器、低压配电室及值班室。项目的电源从市电网电缆就近引入两回路10kV电源至高压配电室，并采用连锁的“一作一备”方式运行。项目电力负荷主要用于照明、空调设备、办公电气设备、其它用电等，10kV进线电源还应考虑一定的富余量，使功率因素达到0.9以上的在低压侧进行无功自动补偿。变电所操作电源采用220V直流电源。断电保护采用断路器保护，具有定时限、速断、过流保护的特点。计量方式采用高供、高压、减度计量方式，动力与照明分开计量。3、动力配线工程建筑物电源电压为380/220V，采用电缆主干线沿电缆沟方式敷设，支线采用电缆穿管埋地暗敷设。低压系统干线的配电方式均采用放射式系统，楼层配电则为混合式系统。低压结线方式为单母线分段，动力、照明和空调负荷总计量（有功和无功电度表）设在总进线柜上，空调、照明负荷单独计量，设在照明配电屏上，动力和照明回路各自分开。建筑物内动力设备均为～380/220V低压设备，采用交流接触器控制，自动开关作短路保护，热继电器作过载保护，漏电开关作漏电保护。4、照明工程照明系统采用三相五线制，工作电压为220V，照明装置一般采用节能荧光灯和白炽灯。在车库、建筑物内及出入口等重要场所设置应急灯，以保证停电后的人身安全。89 在项目区域内道路设有路灯照明，项目内的绿化地带设有庭院灯、草坪灯。5、防雷接地本项目的建筑物根据防雷等级，在屋面设避雷带以防直击雷。接地采用TN-S接地保护系统，建筑物均利用其钢筋混凝土柱体内四根主筋作为引下线，利用建筑物基础底板和基础内钢筋作为接地体。进户线重复接地、防雷接地、工作接地和保护接地共用一接地装置，其接地电阻值不大于1欧姆。六、弱电工程根据要求，项目弱电工程主要包括火灾报警系统与消防联动控制系统、火灾专用电话系统、火灾事故广播系统、共用电视天线系统和综合布线系统。1、火灾报警系统与消防联动控制系统项目设置一套完整的火灾自动报警与消防联动控制系统，火灾自动报警系统采用全面保护方式。报警区域按防火分区划分，探测区域根据不同的场所采用智能型的感温、感烟探测器。选用微机构成的报警控制器，采用总线方式的网络结构。消防联动控制系统除采用总线式结构以外，对于重要的联动控制设备通过消防控制中心由逻辑控制盘确定。该系统兼有自动及手动操作方式。89 项目设置消防控制系统，对整个区域的消防设施进行计算机化控制、图象化管理。2、火灾专用电话系统项目的消防专用通讯采用火灾专用电话系统完成。该系统独立设置，主叫与被叫用户间为直接呼叫应答，呼叫信号装置要求用声、光信号。在项目各个消防泵房、变配电室等区域报警控制器以及消防值班、保卫办公用房等处装设火警专用电话分机。消防控制室装设城市119专用火警电话用户。3、火灾事故广播系统根据规范要求，广播系统的设置用于教育、呼叫找人、事务性广播及火灾紧急广播。火灾事故广播共用一套广播设备，采用定压输出方式。消防控制室设置火灾事故广播及火灾报警广播装置。4、有线电视系统整个项目各建筑物内设置的共用天线系统主要用于信息传送、宣传教育等。通过共用天线接收系统可转播多个电视频道的节目，也可通过该电视网络传送自己制作和出版的教育节目。5、防盗报警系统在项目范围内设置红外双鉴探测器，其控制主机设在消防控制室。在休息期间，值班人员对上述场所安全布防。6、综合布线系统（PDS）89 本项目弱电系统根据功能的不同采用综合布线与单独布线相结合的布线方式。楼宇自动控制系统、有线电视系统缆线采用分系统、单独布线的方式。其他弱电系统采用综合布线。七、消防本项目消防工程设计和建设严格按照《中华人民共和国消防法》和国家有关建筑防火规范条例执行。项目总平面图已考虑消防通道和消防设施的建设，在项目场地内部形成环形消防通道，宽度大于8米，与周围建筑物保留一定的防火间距，以确保消防车在紧急状态下可通畅地到达各个扑救面。在消防控制中心、变电所、柴油发电机房、消防电梯前室、消防泵房等处装设事故照明，其照度为正常照明的照度；在楼梯间、前室、走廊等处设事故照明，最低照度不低于0.5Lx；在重点部位，如疏散出口、走道、楼梯、消防控制室、变电所、柴油发电机房等处装设应急照明灯。89 环境保护及节能一、环境现状长沙市地处湖南省东北部，气候属亚热带季风湿润气候，冬冷夏热，四季分明，年平均气温17.2℃，其中1月份最低月平均4.7℃，7月份最高平均29.4℃。年日照明数1677小时，无霜期大于280天。年平均降雨量1393mm，其中4～6月份占40%以上。历年风向除7月份以南风为主外，其它各月份均以西北风为主。近年来，长沙按照“一圈二轴，多点布置”和“显山露水见秀”的思路，加大了城市生态环境的改造及建设力度，使城市的生活环境得到了极大的改善。在治理工业污染和生活污染方面，一是治理污水，在制定辖区重点流域、河段污染防治规划和水源功能区划的同时，加强了饮用水源的保护和工业废水、城市生活污水的治理力度；二是空气清洁，经过有效治理，全市大气环境质量明显改善，空气环境质量日报优良天数由原来的年均47%上升到70%，酸雨污染严重的趋势得到控制；三是综合整治，加强噪声污染治理，环境噪声达标区覆盖率已达到56.26%，通过出台机动车禁鸣喇叭等规定，加强对文化娱乐业噪声和建筑噪声执法监管，区域噪声平均控制在52.7dB，优于国家标准。89 二、环境保护环境保护是我国的一项基本国策，项目应严格按照《中华人民共和国环境保护法》有关规定制订具体的环保方案，并报环保管理部门审定。1、设计依据及采用标准规范⑴《建设项目环境保护管理条例》（98）国务院令第253号文⑵《建设项目环境保护设计规定》（87）国环字第002号文⑶《环境空气质量标准》（GB3095-96）二级标准⑷《地表水环境质量标准》（GHZBI-99）Ⅲ类水域标准⑸《大气污染物综合排放标准》（GB16297-96）二级标准⑹《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类标准⑺《污水综合排放标准》（GB8978-96）一级标准⑻《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）Ⅱ类标准2、建设地点环境现状本工程建设场地附近没有对本工程造成污染的污染源，周围环境较好。3、施工中的环境保护本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成一定的污染。因此，施工中应对产生噪音较大的机械设备加装隔音装置，对粉尘拟采用喷水除尘。89 4、主要污染源及污染物⑴废水污染源和污染物主要是生活废水和生产过程中产生的固体废弃物。⑵噪声源主要噪声源是生产加工等设备产生的噪声。5、污染物排放及污染治理⑴污水住宅小区内产生的污水主要为生活污水，包括生活废水、粪便污水及厨房餐厅的含油废水等。生活废水及粪便污水经化粪池处理，达到二级排放标准后排入城市污水管网，含油废水经过隔油处理后排入城市污水管网。⑵废气项目拟建场地范围内的生活全部使用天然气。项目产生的大气污染物主要有卫生间产生的污染空气，将采用排风器自行抽出，排至室外。⑶固体废弃物89 随着项目的建成和投入使用，生活垃圾将是项目区域环境质量的主要威胁。应在相应的功能区、主要道路设立垃圾箱，并在生活垃圾相对集中的地带设置固定的生活垃圾站。配备专职环卫人员，负责各服务网点和广场道路的环卫清扫工作，同时配备必要的环卫专用设备，同时加强卫生宣传，防止住户在公共区域内乱扔垃圾。⑷绿化项目除道路、配套设施等占地外，其余空地全部进行绿化，尽可能增加区域范围内的绿地面积。三、节能充分提高能源利用率是每个工程项目都应遵循的准则，在设计和施工中应予以高度重视，并积极采取措施提高能源利用率。项目拟采取以下几项节能措施：1、所有建筑材料及室外装修材料均采用环保、安全、节能型材料。2、外墙玻璃幕墙及门窗，选用断热铝合金型材，玻璃为低辐射中空玻璃，屋面保温层采用保温板材。3、采用低压电容补偿，减少无功损耗。4、在公共场所选用节电、发光效率高的新光源和照明灯具，以减少用电负荷。5、供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电，并在导线选用时充分考虑其机械强度、电压升降、发热等因素，防止超负荷运行。6、加强用电管理，减少能耗。7、生活给水采用无负压变频设备，并充分利用市政管网的压力。89 1、合理选用节水型卫生洁具，水泵机组、电热水箱选用节能型产品，并装设温度控制器，热水给水管均作保温处理以降低热损耗。89 物业管理一、物业管理计划物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作，直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。项目建设单位拟组建高素质的物业管理公司，引进国内外先进的物业管理经验，配备服务态度好、技术水平高、训练有素的物业管理人员，为项目提供优质的物业管理服务。二、机构设置物业管理公司经理下设治安保卫、设施维修、环卫绿化管理三个部以及财务部、办公室两个职能部门，详见下图。经理环卫绿化部设施维修部治安保卫部办公室财务部89 项目招投标根据《中华人民共和国招投标法》、国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》和《湖南省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》的有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，建设单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建设的实际需要组成相关部门和配备相关专业技术人员。项目的招投标方案详见附表。第一章89 实施进度计划为了加快工程项目的建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设过程中的各项管理工作，编制好施工组织设计，搞好施工安全，全部工程计划在2009年3月开工，2011年2月全面竣工，项目建设总工期24个月。项目实施的进度安排如下：1、2009年3月前完成施工前期准备工作，包括项目可研、勘探、设计、三通一平等。2、2009年9月完成所有基础工程。3、2010年10月底所有主体工程完工。4、2010年12月底完成所有的建筑外装饰、室内装饰及安装工程。5、2011年2月底完成所有户外工程、配套设施等，全部收尾交付使用,全部竣工验收。项目具体的进度计划安排见表10-1。89 表10-1项目进度计划表单位：季序号工程项目2009201020111234123412341前期工作2三通一平3勘察设计4基础工程5主体工程6装修、安装工程7户外工程8竣工验收89 第一章投资估算与资金筹措一、投资估算1、投资概况项目总用地面积58993.54平方米，项目规划总建筑面积135395.57平方米，投资估算内容包括土建工程、电气照明工程、给排水工程、总图工程、绿化工程等的投资。项目工程建设总投资为29453.7万元，其中建筑工程投资15832万元，设备及安装工程2275万元，其它费用10425.2万元，预备费921.5万元。项目固定资产投资估算详见表11-1。2、编制依据土建工程：以2001年《湖南省建筑工程概算定额》为依据，并参照长沙市目前类似工程估算指标进行估算。安装工程参照长沙市目前类似工程概算指标估算。土地取得费用包括征地、拆迁、安置、补偿、出让金及其它税费。其它前期费用计列了勘察设计费、工程监理费、建设单位管理费、报建费等。财务费用按同期银行贷款利率估算。89 二、资金筹措项目所需的建设总投资为29453.7万元，建设资金主要由建设单位自筹资金解决（项目资金筹措情况见附表），拟定的资金来源构成如下：1、建设单位自有资金：20453.7万元2、开发回收款：9000万元表11-1项目固定资产投资估算表序号项目估算投资额占总投资比例（%）建筑工程设备安装费其它费用合计1工程费用158322275　1810761.481.1建筑工程14467　　14467　1.2电气工程　950.2　950.2　1.3给排水工程　850.9　850.9　1.4弱电工程　473.9　473.9　1.5土石方工程300　300　1.6道路工程550　　550　1.7景观绿化工程515　　515　2其他费用　　10425.210425.235.392.1建设单位管理费2002002.2土地征购费　　7657.47657.4　2.3勘察设计费　　477.9477.9　2.4工程监理费　　286.7286.7　2.5报建费　　1717.21717.2　2.6招投标费　　8686　3预备费　　921.5921.53.13总投资15832227511346.729453.710089 第一章经济评价一、经济评价的主要依据1、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；2、《房地产开发项目经济评价方法》；3、项目设计方案；4、房地产市场调查。二、销售收入及销售税金估算1、销售价格通过对长沙市东城区房地产市场情况的调查与分析研究，结合本项目所在位置的周边条件及房地产销售价格情况，本次经济效益分析按高层住宅销售价2980元/m2，低层住宅销售价5135元/m2，商业网点销售价5800元/m2，车库按65000元/个进行效益测算。根据项目的区位条件和环境优势，结合长沙市当前房地产市场的实际销售情况，本次经济分析可以对外销售的商品住宅按100％销售计算，商业网点按对外销售609.26m2计算，地下车库按60％对外销售，其他作公用车库使用。89 2、销售收入项目的建设期为2009年5月～2011年4月，共24个月，销售周期为2010年5月～2012年4月，按上述价格和出售比例计算的销售收入总计36925.5万元，详见附表12-1。3、销售税金及附加根据国家及长沙市的有关税收政策，项目应按销售收入的5%缴纳营业税，按营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税的3%缴纳教育费附加。项目销售税金及附加详见附表12-1。项目开发完成后，向政府部门缴纳的销售税金及附加总额为2030.9万元。三、总成本费用估算项目的成本费用主要包括开发建设成本、管理费用、销售费用，财务费用等。1、开发建设成本项目开发建设成本包括土地开发费、建安工程费及其它费用等，详细内容构成见投资估算一章。2、管理费用管理费用是房地产经营过程中所发生的各种费用，参照同行业的统计资料，综合按销售收入的2.5%估算。89 3、销售费用销售费用主要包括销售广告费、销售代理费、工资及其它费用。根据项目的具体情况，综合按销售收入的3.5%估算。4、项目总成本费用上述一、二、三项之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用为31669.2万元，详见附表12-2。四、财务效益分析1、利润估算项目根据国家发改委、建设部2006年7月颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）以及建设部2000年9月颁布的《房地产开发项目经济评价方法》的要求进行经济评价。项目应缴纳的企业所得税根据国家有关规定按利润总额的25%全额计征。土地增值税，若增值额未超过20%,免征土地增值税。项目逐年的销售收入扣除总成本费用及销售税金即得利润总额，项目计算期内利润总额为3225.3万元；扣除所得税806.3万元后的净利润为2419.0万元。据此计算项目的成本利润率。成本利润率=净利润/总成本费用×100%=2419.0/31669.2×100%=7.64%89 投资利润率=利润总额/总投资×100%=3225.3/29453.7×100%=10.18%投资利税率=利税总额/总投资×100%=（3225.3+2030.9）/29453.7×100%=16.60%2、财务盈利能力分析通过项目全部投资财务现金流量计算，在计算期内所得税前的财务净现值为1438.36万元（Ic=10%），所得税后的财务净现值为830.0万元（Ic=10%），详见附表12-4。以上各项财务评价指标显示，项目建成后，其经济效益较好，所得税后内部收益率达15.73%，高于设定10%的基准收益率，全部投资回收期只有2.73年（含建设期）。所得税后财务净现值（Ic=10%）达830.0万元，表明项目具有较强的获利能力和清偿能力。项目的资金来源与运用情况详见附表12-6。根据附表12-6可知，本项目每年累计盈余均大于或等于零，故从偿债能力分析，项目是可行的。五、不确定性分析1、敏感性分析89 该项目分别就销售收入、投资单因素变化以及两个因素同时变化对所得税前全部投资财务净现值、财务内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，对于本项目，影响经济效益最敏感的因素是房地产的销售情况，当销售收入下降5%时，全部投资内部收益率还能达到12.20%，说明该项目具有较强的抗风险能力。只要加强内部管理，其它因素对该项目的经济效益影响很小。项目敏感性分析结果见表12-1。表12-1项目敏感性分析表序号项目财务净现值（万元）内部收益率（%）投资回收期（年）1正常情况1438.3618.472.692投资变化2.1+5％193.9112.832.772.2-5％2682.8224.712.603销售收入变化3.1-5％45.3812.202.783.2+5％2831.3524.742.602、盈亏平衡分析项目的盈亏平衡点=固定成本÷(销售收入-销售税金-可变成本)=29453.7÷（36925.5-2030.9-2215.5）=90.13%经测算，当项目的销售收入只要达到拟定销售收入的90.13%时，就能使项目保本。89 六、经济评价结论综上分析，项目主要财务评价指标如下：全部投资内部收益率（所得税前）：18.47%全部投资内部收益率（所得税后）：15.73%全部投资回收期（所得税前）：2.69年全部投资回收期（所得税后）：2.73年所得税后利润总额：2419.0万元成本利润率：7.64%项目在100%出售时全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，且具有较强的抗风险能力。89 附表12-1销售收入及销售税金表单位：万元序号项目单位合计第1年第2年第3年1销售收入万元36925.5　18462.718462.71.1高层住宅万元29598.6　14799.314799.31.1.1销售量m299323.3　49661.649661.61.1.2销售单价元/m2　2980.02980.01.2低层住宅万元5283.5　2641.82641.71.2.1销售量m210288.8　5144.45144.41.2.2销售单价元/m2　5135.05135.01.3商业网点万元353.4　176.7176.71.3.1销售量m2609.26　304.6304.61.3.2销售单价元/m2　5800.05800.01.4地下车库万元1690.0　845.0845.01.4.1销售量个260.0　130.0130.01.4.2销售单价元/个　65000.065000.02销售税金及附加万元2030.9　1015.51015.52.1营业税万元1846.3　923.1923.12.2城市维护建设税万元129.2　64.664.62.3教育附加万元55.4　27.727.789 附表12-2项目总成本费用估算表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年1项目建设成本29453.7　14726.914726.92销售费用1292.4　646.2646.23管理费用923.1　461.6461.64财务费用0.0　　0.05项目总成本费用31669.2　15834.615834.66固定成本29453.7　14726.914726.97可变成本2215.5　1107.81107.88经营成本2215.5　1107.81107.889 附表12-3损益表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年1销售收入36925.5　18462.718462.72销售税金2030.9　1015.51015.53总成本费用31669.2　15834.615834.64利润总额3225.3　1612.71612.75土地增值税0.0　　　6应纳税所得额3225.3　1612.71612.77所得税806.3　403.2403.28税后利润2419.0　1209.51209.59盈余公积金241.9　120.9120.910盈余公益金120.9　60.560.511累计公积金及公益金　　181.4362.812未分配利润2056.1　1028.11028.113累计未分配利润　　1028.12056.114投资利润率（%）10.18　　　15投资利税率（%）16.60　　　16成本利润率（%）7.64　　　97 附表12-4财务现金流量表（全部）单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年1现金流入18462.70.018462.718462.71.1销售收入36925.5　18462.718462.71.2回收固定资产余值0.0　　　2现金流出32290.914726.916145.51418.62.1开发建设投资29453.714726.914726.9　2.2经营成本0.0　　　2.3销售税金2030.90.01015.51015.52.4土地增值税0.00.00.00.02.5所得税806.30.0403.2403.23净现金流量4634.5-14726.92317.317044.14累计净现金流量　-14726.9-12409.64634.55所得税前净现金流量5440.9-14726.92720.417447.36所得税前累计净现金流量　-14726.9-12006.45440.9计算指标：所得税后所得税前财务内部收益率（%）：15.7318.47财务净现值（ic=10%).(万元）：830.001438.36静态投资回收期（含建设期）.（年）：2.732.6997 附表12-5资金来源与运用表单位：万元序号项目第1年第2年第3年1资金来源14726.921812.718462.71.1售房收入　18462.718462.71.2折旧　　　1.3摊销　　　1.4自有资金14726.93350.0　1.5银行借款0.00.0　1.6回收固定资产余值　　　2资金运用14726.917253.22526.42.1房地产投资（含财务费用）14726.914726.9　2.2销售税金及附加　1015.51015.52.3所得税　0.00.02.4利息支出　　0.02.5土地增值税　403.2403.22.6经营成本　1107.81107.82.7借款本金偿还　　0.03盈余资金　4559.515936.34累计盈余资金　4559.520495.897 附表12-6资产负债表单位：万元序号项目1231资产14726.919286.320495.81.1流动资产总额　　　1.1.1应收帐款　　　1.1.2存货　　　1.1.3现金　　　1.2累计盈余资金　4559.520495.81.3在建工程14726.914726.9　2负债及所有者权益14726.919286.320495.82.1流动负债总额　　　2.1.1应付帐款　　　2.1.2流动资金借款　　　2.1.3其他短期借款　　　2.2长期借款0.00.0　　负债小计0.00.0　2.3所有者权益14726.919286.320495.82.3.1资本金14726.918076.918076.92.3.2资本公积金　　　2.3.3累计盈余公积金0.0181.4362.82.3.4累计未分配利润0.01028.12056.13资产负债率（%）　0.00.0第一章97 社会评价一、项目对社会的影响分析1、项目建成后，可以带动长沙市房地产业健康快速发展。2、项目建设可有效缓解住房供需矛盾，有利于社会的稳定、经济发展。3、项目建成后，将有利于提升长沙市城市形象，引导城市发展的方向，并有利于城市布局更趋科学、合理。二、项目与所在地区互适性分析项目的建设，对长沙市东城板块的发展具有战略意义，所以各利益团体对项目的建设均持积极拥护和赞成态度。电力、供水、通信等相关部门都积极支持和配合项目建设。三、社会风险及对策分析1、风险因素识别房地产项目从立项、各种分析研究、设计、实施过程可能遇到政治、经济、法律、自然、社会各方面的风险。包括：⑴合同风险：指由合同当事人行为过错、管理、人力、工作疏漏、判断失误等行为所引起的，导致合同当事人一方或双方利益受损。97 ⑵建造风险：指合同当事人双方无法控制或干预，由来自合同双方之外的客观事件所导致的风险，包括自然、政治、社会、经济、意外等风险。⑶自然风险即自然灾害：如地震、台风、暴雨、冻灾、冰雹、雪崩、火山爆发及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然现象。⑷政治及社会风险：指国家体制变更、制定或修改国家法律、法规、政策等政府行为，以及罢工、动乱、瘟疫等社会异常事件。⑸经济风险：指宏观经济剧烈波动、经济环境恶化、物价上涨、利率调整。⑹意外风险：指非发包人、承包人责任造成的意外事故，如爆炸、火灾。⑺其他风险：指在施工中发生文物、化石等考古、地质研究价值的物品临进建筑的影响。⑻经济周期风险：在经济衰退时期，固定资产投资以及房地产投资大幅度下降，房地产空置率上升，价格滑落；在经济复苏和上升期，首先是工业和商业用房投资增加，随后带动住宅投资增长，房地产价格上升，空置率下降，变现能力强。⑼利率风险和通货膨胀风险：房地产投资收益与市场利率水平关系很大。房地产作为一种投资品 ，其价格与利率反向变动，利率上升时，价格下降 97 ，而房地产开发成本会因利率上升而增加。投资房地产虽然可以保值资本金，但是并不能完全避免通货膨胀风险。通货膨胀会使货币购买力下降，直接产生两个后果，一个是市场需求下降，房地产投资变现困难；另一个是实际投资收益小于名义投资收益。2、风险基本对策⑴风险控制对策风险管理是使风险趋于控制，以降低风险发生的概率或避免风险发生，从而减少潜在损失的一种风险防范手段控制对策。主要是树立风险回避意识，强化预防为主的方针；加强房地产开发建设合同管理。⑵风险转移对策工程风险转移是指将风险有意识地转给与其相关经济利益关系的另一方承担的风险外置方式，包括工程保险和工程担保，依法转移开发工程风险，是工程风险管理的重大举措，是降低风险损失的有效手段。⑶风险分散对策工程风险分散最高办法是组成联合体去共同进行开发或合作开发、定向开发，在开发各个阶段选择好服务单位，合理划分标段，将工程划分成工程量大小相当、施工难度相仿的单位工程，发包给不同的承包人，这样既有助于调动工作积极性，又较广泛地分散了来自承包人的风险，从而获得较好的投资效益。⑷风险自留对策97 风险自留对策是一种重要的财务性管理技术，由自己承担风险所造成的损失，对既不能转移又不能分散的工程风险，由风险承担人自留。风险承担人应充分评估风险、测算自留风险金，以弥补自留风险损失。通过以上风险管理对策，本工程的风险基本可以规避、转移、缓解、接受。97'