住宅项目可行性研究报告 61页

'住宅项目可行性研究报告一、项目概况1、项目概况表1项目地块规划指标地块编号地块面积容积率最大建筑密度最大建筑高度最小绿地率L41/0374300m22.9235%60-8030%2、项目地理位置从投资环境分析报告中找区位、交通、配套情况3、项目周边环境分析从投资环境分析报告中找“周边环境”4、地块SWOT分析从地块价值测算中找表一区位：地块位于西永片区北部，靠近大学城。地块距沙坪坝商圈较近，约21公里需30分钟车程，距九龙坡区约30公里，距江北区约25公里。交通：三峡广场片区可从渝遂高速经大学城隧道到达本片区，双碑大桥通车后，将增强从江北到达本项目的通达性； 创智路、科技一路可到达本项目，地铁1号线以及规划中的轨道7号线、17号线靠近本项目，目前1号线已通车。配套情况：陈家桥片区成熟度较高，目前商业、生活配套已初步呈现；本地块位于西永片区，周边目前生活配套不完善，但由于本案紧邻西永未来的商业新中心，将提升项目区域配套价值。3、项目环境状况地块整体较为平坦，西北部为虎溪河，景观资源较好，适宜打造高端产品；L40、L41地块靠近交通干道，且部分紧靠商业区，适宜打造高层产品，底层用作沿街商铺。4、项目地块SWOT性质及特点优势（1）、区位：地块位于西永片区北部，靠近大学城。地块距沙坪坝商圈较近（2）、交通：已开通的地铁1号线以及规划中的轨道7号线、17号线靠近本项目（3）、配套：陈家桥片区成熟度较高，目前商业、生活配套已初步呈现；本地块位于西永片区，紧邻西永未来的商业新中心，将提升项目区域配套价值。（4）、周边环境：紧邻虎溪河，景观资源最好；靠近主干道，城市资源较好；紧邻未来商业中心，绿地退让线可增加商业特色（5）、经济：位于西永商务片区，区域内主要以大学城教育、微电子高新技术以及高铁物流发展片区经济，片区经济发展成熟。（6）、科技：紧邻西永微电园，科技力量雄厚。劣势（1）、生活配套：本地块位于西永片区，周边目前生活配套不完善。（2）、教育配套：本地块教育资源缺乏，要依靠大学城教育配套。（3）、交通：目前交通体系尚未完善，有待于提高。（4）、商业配套：商业配套设施几乎没有。机会1.至2020年，以西永为城市副中心的西部片区，将成为联系市域西部城镇的重要地区，区域人口大增，将形成一个超过百万人口的“新城”。 2.城市空间结构为“一城五片，多中心组团式”西永是城市六大副中心之一。3.处于沙区西永组团，定位为城市副中心，为主城开发热点区域，发展机会大。威胁竞争强烈：贝蒙天地别墅以低价入市，加之赠送面积大、户型紧凑，初期销售情况较好，客户群较年轻，对价格敏感。2013年4月调高价格后，销售情况明显下滑。预计该项目后续将推出110套别墅；龙湖二次进攻西永拿地，显示出龙湖在该片区拿地的决心以及对该片区市场的看好；首创项目主要以住宅产品为主，配合公寓、商业二、投资环境分析1、人文环境2、地质环境3、社会环境4、经济环境5、市政规划管道6、拆迁安置三、市场分析1、宏观环境分析宏观政策货币政策逐渐放松，政府预加强投资，预计2013年市场经济进入恢复期，房产市场转暖，房产供需将保持稳中有升，房产价格也将实现恢复性上涨；预判未来市场即将出现恢复性的上涨趋势。比如：新国五条调控政策，国五条细则仍致力于抑制投机性购房需求，支持首套置业需求；宏观经济政策延续目前有针对性的货币宽松政策。沙坪坝 区域规划：沙坪坝区规划为输入型改善居住区，是“城市向北发展”的核心区域，也是外区域人口导入的重要区域，而项目处于沙区西永组团，定位为城市副中心，为主城开发热点区域，发展机会大。区域经济：沙坪坝区GDP居全市第四，连续三年稳定增长，区域经济增长速度较快。且固定资产投资增长较快，年均增长率处于主城首位，对房地产有一定的刺激作用。区域产业：沙坪坝区以第二产业较为发达，在地区产业中占据主力位置。区域人口：沙区区域人口基数大，对外区人口吸附能力较强。而教育群和产业群将为沙区及西永吸引巨大的人口量，为房地产的发展提供了人口支撑和保障；西永区域规划：西永为沙区及重庆重点打造的核心区域，是建造西部新城的城市中心区；房地产发展：东部老城区供应有限，缺乏高端项目，城市发展受限，而西永组团住宅大多为低密度、综合性社区，以高层、洋房、别墅为主，房地产开发和客群置业均逐步向西永组团转移西永作为重庆产业高地，发展前景较好。b.西永微电子产业园高新技术产业集中，高收入人群较多，人口较为密集。c.西永片区微电子产业园、高新技术产业集中，是沙区产业发展的核心或关键点。大学城城市人口：重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地20平方公里。背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。规划入驻大学15所，教师、学生人数15—20万人，社会人口25万人。重庆大学城服务中心和中央商务区总占地10平方公里，其设施和功能完全具备一个发达地区的标准。由于其是完全迅速的拔地而起，因此其各项功能更具协调型。大学城人口最终将达到46万人，再加上旅游、商业等强大流动人口群，会成为一个庞大且更具经济利益的消费群。其功能的协调性和完备性，决定了各个主体之间不会出现恶意竞争，但同作为市场一主体同样应遵循市场规律运作。大学城服务中心和中央商务区的建设也完善了大学城的整体功能，为大学城的师生员工以及其他人群（当地居民、西永微员工等）的基本生活需要提供了保障。 2、全国房地产行业发展分析3、本市房地产市场分析重庆：重庆市场供需及价格分析2012年重庆市房地产市场供需基本平衡，2012年前存量得到了一定的释放，价格略有上升表二重庆市场供需及价格分析2008-2009年，新批准预售量持续下滑。2010年出现反弹，近3年维持在2100万方左右，2012年则达到最高2178万方，预计2013年的新批准预售量将保持平稳，出现供略大于求的情况。 2007-2012年重庆主城人均可支配收入与房价表三2007-2012年重庆主城人均可支配收入与房价2012年成交建筑面积2243万方，较2011年增长699万方，增幅为45.3%，但成交价格与2011年基本持平可支配收入与房价比分析：随着城市居民购买力逐年增加，房产市场稳定、健康发展，房地产价格上涨空间较大。表四2007-2012年重庆主城人均可支配收入与房价 近五年人均可支配收入和地产增幅波动不定：2010年房价增幅明显大于收入增幅，房地产市场出现泡沫，11年受调控政策影响，市场逐渐趋于稳定，收入增幅高于地产价格增长，房价受到收入的有力支撑，无市场泡沫；随着收入的增长，房价也适度上涨，未来房地产形势较好。重庆分类物业情况别墅市场情况：2011年以前，别墅整体呈现明显供不应求的趋势，2011年国家实行严厉的调控政策，别墅成交大幅下降，而供应增长较快，重庆别墅市场存量超过50万方；2012年市场回暖，重庆别墅市场新增供应117.05万方，成交118.71万方，经济型别墅拉低价格，成交均价为10836元/㎡，呈现供不应求的趋势。2012年别墅出现供不应求现象，成交价格趋于平稳洋房市场情况2011年和2012年，洋房供应明显增长，2012年洋房供应168.65万方；2012年重庆市成交155.31万方，环比上涨37%，加之有一定洋房存量，整体仍呈现供大于求的趋势；2012年成交复苏，成交均价为7438元/㎡，价格稳步上升。2012年洋房供需价格稳步上涨，但整体仍供大于求沙坪坝4、板块市场分析沙坪坝区地处重庆市中心西北地带，最西北角距市中心30KM，全区位于重庆市“一小时经济圈”内；地处长江以北、嘉陵江以南，川东平行山谷区，目前是重庆市的主城区之一。东与渝中区紧密相连，东北隔嘉陵江与渝北区相望，南邻九龙坡区，西倚歌乐山，北面与北碚区交界。目前区辖沙坪坝、小龙坎等12个城市街道办事处，歌乐山、井口等11个农村镇和联芳园区。东邻渝北区、江北区和渝中区，南、西界九龙坡区、璧山县，北接北碚区，紧邻重庆市高新技术产业开发区和北部新区；沙坪坝是重庆市的科教文化中心和工业基地。沙坪坝区中部为歌乐山，是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石” 之称，此外，沙坪坝区还拥有多个大型公园，区内环境优美，成为重庆市重点旅游休闲地之一。是重庆重要的经济文化区。沙区经济发展沙坪坝区经济实力居全市主城第四，连续三年稳定增长，区域经济增长速度较快。表五2009-2011年沙坪坝区GDP总值为1328亿元，居全市第四，连续三年稳步增长，区域经济发展较好；2011年GDP增长率为33.5%，较主城其他区域增长率居第二，经济增长速度较快；沙区经济发展沙区整体经济发展迅速，经济水平较高，有一定的购买力。表六2006-2012年沙坪坝区GDP呈现稳步上涨趋势，至2012年GDP生产总值达到658.1亿元，经济发展迅速；2006-2012年GDP增长幅度波动较大，但整体仍呈上升态势；沙区产业结构 沙坪坝区人均GDP居全市第六位，人均GDP尚待提升，产业主要以第二产业占比较大，占比57%；区域地区生产总值（万元）第一产业第二产业工业工业占地区生产总值的比重第三产业人均GDP渝中区6652881——3727771461282.20%6280104117977大渡口区14985301670283547871338747.61%64635048590江北区5165219247951765314147379928.53%337511068206沙坪坝区5602527569523204333275427749.16%234124254833九龙坡区6905445849403310029300460743.51%351047662757南岸区4341578438712751502239920155.26%154620556042北碚区30301331160732016824174562757.61%89723643244渝北区76786032141714821354392884051.17%264307856216巴南区39509683401142185596183415946.42%142525842635表七沙坪坝区地区产业结构以第二产业为主，占地区生产总值57%，较主城其他区域第二产业占地区生产总值的比例，居全市第三，随着区域的产业不断入驻，区域消费能力得到提升；沙坪坝工业产业位居重庆市第三位。沙区2011年人均GDP为54833元，居全市第六，人均消费较低，但后期随着区域房地产业及其他产业的发展，经济发展将得到提升。沙区小结区域位置：沙坪坝地处“重庆一小时经济圈内”，区域位置较好；区域规划：沙坪坝区规划为输入型改善居住区，是“城市向北发展”的核心区域，也是外区域人口导入的重要区域，而项目处于沙区西永组团，定位为城市副中心，为主城开发热点区域，发展机会大。区域经济：沙坪坝区GDP居全市第四，连续三年稳定增长，区域经济增长速度较快。且固定资产投资增长较快，年均增长率处于主城首位，对房地产有一定的刺激作用。区域产业：沙坪坝区以第二产业较为发达，在地区产业中占据主力位置。 区域人口：沙区区域人口基数大，对外区人口吸附能力较强。而教育群和产业群将为沙区及西永吸引巨大的人口量，为房地产的发展提供了人口支撑和保障；西永项目处于西永组团商务片区，片区经济发展成熟，区域位置较好图一西永组团位于歌乐山和缙云山之间，是重庆都市区副中心之一。其规划范围包括西永镇、土主镇、陈家桥镇和虎溪镇四个镇域范围，人口规模：近期18万人；远期控制在50万人。建设用地规模76.61平方公里。本项目位于西永商务片区，区域内主要以大学城教育、微电子高新技术以及高铁物流发展片区经济，片区经济发展成熟。（周围竞争对手、SWOT分析）四、规划设计方案1、市政规划方案拟建场地东南临大学城未来商政中心，面朝虎溪河宽阔的自然景观面，与虎溪湿地公园、寨山坪森林公园隔江相望，山景与水景条件得天独厚。该项目建设用地面积分别：L39-6/03：21700m2、L40-1/03：94300m2、L41/03：74300m2，建设场地边界较规整。 　　图二2、项目开发方案本项目位于沙坪坝区大学城﹣西永微电子园商务中心区，西北临虎溪河及现状城市次干道，南靠现状城市次干道及公共绿地，东临现状城市次干道；其地块用地面积分别为：L39-6/03：21700m2、L40-1/03：94300m2、L41/03：74300m2，总用地面积约190300m2。总户数为5318户，车位使用为负一、负二层为地下车库及设备用房，商业面积36160.56㎡。在建筑体量布局设计中最大限度为业主争取最合理的土地利用方式。运用城市院落空间的设计理念，住宅建筑沿用地四周序列布局，场地内形成组团中心绿地。将住宅建筑底层局部架空4.8米，保证一定进深和实现通透性，尽可能多地为居民留出活动、交流空间。视线通透一方面使空间的开敞性得到延续，另一方面增进了城市空间与小区内部空间的有机联系。　 图三3、项目构成及平面布置在本次概念方案设计中，经过对建筑功能、建设规模、建造技术与成本、高层住宅塔楼标准层平面、多层洋房平面经济性、套型合理性、城市规划管理技术规定、城市空间形象和景观质量，对相邻地块的日照影响和间距等诸多因素的分析与评价，我们的设计方案选择了矩型组合平面为主的一类高层塔式住宅及矩型平面为主的多层住宅方案。合理分配户内各功能空间的面积。重点关注厨房、卫生间的使用功能与空间模数关系，充分考虑居家生话中行为的多样性，将生活阳台拓展为家居生活的工作空间；在客厅、卧室设计中从居室家具布置着手，提高平面使用的合理性。开敞式的居家阳台，将观景与休闲融为一体。大面积落地式开窗获得更好的采光与景观。平面户型组合中充分强调了每户空气流通，保证健康生活所需的空气质量。贯彻规划设计目标—— 将建筑塑造为河谷上的雕塑。因此本住宅小区的建筑风格采用简洁大方、形体分明的artdeco建筑风格立面设计，阳台采用开敞式处理，平立面对应调整开窗，每户住宅的空调外机与管线均隐蔽安装；对立面色彩主色调控制在两种，运用黄色和深灰色为主调，区分组团局部采用明快色彩以标示，保持建筑外立面的整洁统一，提高在城市空间中的可识别性。景观设计　在方案设计中，建设用地西侧、北侧和南侧结合市政公共绿地及建筑空间形态布置了景观平台及城市开敞空间，在市政公共绿地、观景景观绿地、住宅组团围合的内部庭院空间中布置了浅丘草坪绿化、乔灌木绿化与水景结合的中庭休闲绿地（L40-1/03：16300平方米，L41/03：20500平方米）；沿着场地边沿和环形机动车道设置场地防护绿地；在西北侧、南侧结合小区人行出入广场和配套商业用房布置了开敞的城市公共绿地。小区绿地率达到了30%以上（不含城市公共绿地）。交通设计在拟建场地东、南、西、北均有城市道路经过，规划的大学城商政中心与地块相邻，规划公交车站及公共停车场位于建设场地的西、南侧城市次干道及东侧城市次干道，且紧邻已通车的轨道1号线及规划的轨道7号线，场地周围交通体系非常便捷发达。4、投资估算成本预算：表1比较因素条件指数表比较项目估价对象可比实例1可比实例2可比实例3项目名称L39-6/03L40-1/03L41/03L11—1/03L13/03L11-2/03L14-2/03L33/03L35/03L39-1/03均价543124015381一、交易日期2013-02-042013-04-152013-04-10二、交易情况100100100100三、区域因素坐落位置10010410298交通便捷度10010410498距市一级商业中心距离10010410298噪音污染度1009898100 城市规划限制100100100100四、个别因素土地面积1009810496地块形状10010210098地形坡度100100100100地质条件100100100100合计100101.1101.198.7表2比较因素修正系数表比较项目可比实例1可比实例2可比实例3项目名称L11—1/03L13/03L11-2/03L14-2/03L33/03L35/03L39-1/03均价543124015381交易情况修正系数111市场状况调整系数1．091．041．06房地产状况调整系数100/101.1100/101.1100/98.7比准价格585524706262项目成本与费用估算表序号费用项目计算依据金额（元）1开发成本小计12115789281.1土地费用根据任务四“地块价值测算”中楼面地价计算土地总价361271366.71.2前期工程费建筑安装工程费×8%549746961.3建筑安装工程费详见“建筑安装工程费估算表”6871837001.4基础设施建设费120元/平方米（建筑面积）35370450 1.5公共配套设施建设费详见“公共配套设施建设费估算表”69042341.6开发间接费建筑安装工程费´2%137436741.7开发期间税费建筑安装工程费的1%68718371.8其他费用（1.1-1.7成本费用之和）×2.5%29157998.941.9不可预见费（1.2-1.7成本费用之和）×2%16100971.822开发费用小计　2.1管理费用建筑安装工程费´5%343591852.2销售费用销售收入×2.5%16911024.92.3财务费用利息总额×（1+10%），利息详见“项目还本付息表”24750003合计2476903067表十项目建筑安装工程费估算表项目建筑安装工程费标准（元/㎡）建筑面积（㎡）总额（元）高层1750294754515819500洋房2300　　商业19001283824392200车库190077880146972000合计　　687183700表十一公共配套设施建设费序号项目估算说明(元/㎡)建筑面积（㎡）总额（元） 1幼儿园、托老所22002287.5250325442其他配套设施1900985.11871690还本付息表　2013年2016年　第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度一期：　　　　　　　　贷款额　　500000000　　　　　借款本金支付　　　　50000000　　　借款利息支付　　　　2250000　　　二期：　　　　　　　　贷款额　　　　　　　　借款本金支付　　　　　　　　借款利息支付　　　　　　　　三期：　　　　　　　　贷款额　　　　　　　　借款本金支付　　　　　　　　借款利息支付　　　　　　　　表十二项目总投资额：1211578928贷款额：500000000自由资金:622969056.7销售预算：销售均价的确定比较项目估价对象可比实例1可比实例2可比实例3项目名称C地块宝嘉花与山中渝春华秋实贝蒙天地 均价套内均价6300元/㎡套内均价6700元/㎡套内均价7000元/㎡一、交易日期2013年11月1日2013年8月1日2013年3月10日2012年11月10日二、交易情况100100100100三、区域因素坐落位置100100102104交通便捷度100100102104基础设施完善度100100103105周围环境1001009597距市一级商业中心距离100100102102噪音污染度100989492城市规划限制100100100100四、个别因素建筑结构100100100100建筑规模1009810296容积率1001009894户型100989597户型面积区间100959698设施设备100100100100装修档次10098100102交房标准100100100100交房时间与交易时间差10010298100小区环境100989898合计10099.299.199.4表十三 比较因素修正系数表比较项目可比实例1可比实例2可比实例3项目名称宝嘉花与山中渝春华秋实贝蒙天地均价套内均价6300元/㎡套内均价6700元/㎡套内均价7000元/㎡交易情况修正系数111市场状况调整系数1.031.091.13房地产状况调整系数100/99.2100/99.1100/99.4比准价格654173697958表十四（6541+7369+7958）/3=7289运用市场法评估整个楼盘的均价，选取几个可比实例，再根据估价对象进行可比实例打分，然后再进行比较因素修正，得出比准价格，算取平均值。2、栋差的确定楼号景观噪音污染出行方便程度得分系数*单价25%25%25%25%11008080100900.97297297370922100908010092.51728931001009090951.02702702774864901001008092.5172895901001008092.517289680908010087.50.9459459466895780908010087.50.9459459466895890100909092.51728991001001009097.51.0540540547683……　　　　　　　表十五一个项目中，各栋楼由于位置不同，价格也会不同。一般而言，靠近主体景 观或者是临近会所的楼栋较好；临近马路、社区出入口的楼栋较差。2、分析各栋楼的优劣，在表1中描述各栋楼的情况。3、根据表1中的描述，在表2中打分，4、按给出的各因素的权重，用加权平均法计算各栋楼的得分。5、计算各栋楼的系数，首先取得分的中位数，系数设为1，其他系数计算方法为：该栋楼的得分除以系数为1的得分。6、计算各栋楼的均价，将第一步中计算出的楼盘的均价作为系数为1得分的均价，其他楼栋的均价用该均价乘以相应系数。3、水平差确定1、各类型选一栋楼做出详细的每套房的价格。2、在不考虑楼层因素的情况下，分析各户型在朝向、采光、景观、户型、噪音、面积等方面的差异，3、根据描述在打分。4、按给出的各因素的权重，用加权平均法计算各户型的得分。5、计算各户型的系数，方法与计算各栋楼的系数方法相同。首先取得分的中位数，系数设为1，其他系数计算方法为：该栋楼的得分除以系数为1的得分。6、计算各户型的均价，与各栋楼的均价计算方法相同。将第二步中计算出的该栋楼的均价作为系数为1得分的均价，其他户型的均价用该均价乘以相应系数。4、垂直差的确定C1　123456789101112户型三室两厅一卫两室两厅一卫单间两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫一室一厅一卫一室一厅一卫三室两厅一卫26737672567197721973567272727973097481733173317302257376725671977219735672727279730974817331733173022473767256719772197356727272797309748173317331730223737672567197721973567272727973097481733173317302 22737672567197721973567272727973097481733173317302217366724671877209734672627269729974717321732172922073667246718772097346726272697299747173217321729219736672467187720973467262726972997471732173217292187366724671877209734672627269729974717321732172921773667246718772097346726272697299747173217321729216735672367177719972367252725972897461731173117282157356723671777199723672527259728974617311731172821473567236717771997236725272597289746173117311728213735672367177719972367252725972897461731173117282127356723671777199723672527259728974617311731172821173467226716771897326724272497279745173017301727210734672267167718973267242724972797451730173017272973467226716771897326724272497279745173017301727287346722671677189732672427249727974517301730172727734672267167718973267242724972797451730173017272673367216715771797316723272397269744172917291726257336721671577179731672327239726974417291729172624733672167157717973167232723972697441729172917262373367216715771797316723272397269744172917291726227336721671577179731672327239726974417291729172621738072507190722073607270728073007480733073307300表十六C2123456789101112户型三室两厅一卫两室两厅一卫单间两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫一室一厅一卫一室一厅一卫三室两厅一卫 2673647235717572647324731972577267745873097309734625736472357175726473247319725772677458730973097346247364723571757264732473197257726774587309730973462373647235717572647324731972577267745873097309734622736472357175726473247319725772677458730973097346217354722571657254731473097247725774487299729973362073547225716572547314730972477257744872997299733619735472257165725473147309724772577448729972997336187354722571657254731473097247725774487299729973361773547225716572547314730972477257744872997299733616733472157155724473047229723772677438728972897326157334721571557244730472297237726774387289728973261473347215715572447304722972377267743872897289732613733472157155724473047229723772677438728972897326127334721571557244730472297237726774387289728973261173247205714572347294721972277257742872797279731610732472057145723472947219722772577428727972797316973247205714572347294721972277257742872797279731687324720571457234729472197227725774287279727973167732472057145723472947219722772577428727972797316673147195713572247284720972177247741872697269730657314719571357224728472097217724774187269726973064731471957135722472847209721772477418726972697306373147195713572247284720972177247741872697269730627314719571357224728472097217724774187269726973061736073307180726073207320726072707460730073007350表十七C3 1234567891011户型三室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫两室两厅一卫单间一室一厅一卫一室一厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫26735472347234725773197115733973397421727272722573547234723472577319711573397339742172727272247354723472347257731971157339733974217272727223735472347234725773197115733973397421727272722273547234723472577319711573397339742172727272217344722472247247730971057329732974117262726220734472247224724773097105732973297411726272621973447224722472477309710573297329741172627262187344722472247247730971057329732974117262726217734472247224724773097105732973297411726272621673347214721472377229709573197319740172527252157334721472147237722970957319731974017252725214733472147214723772297095731973197401725272521373347214721472377229709573197319740172527252127334721472147237722970957319731974017252725211732472047204722772197085730973097391724272421073247204720472277219708573097309739172427242973247204720472277219708573097309739172427242873247204720472277219708573097309739172427242773247204720472277219708573097309739172427242673147194719472177209707572997299738172327232573147194719472177209707572997299738172327232473147194719472177209707572997299738172327232373147194719472177209707572997299738172327232 273147194719472177209707572997299738172327232173507330733572507320721073407340742072707270表十八C4　123456789101112户型三室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫两室两厅一卫单间一室一厅一卫一室一厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫2674287319731973197257712273467346742872797279731925742873197319731972577122734673467428727972797319247428731973197319725771227346734674287279727973192374287319731973197257712273467346742872797279731922742873197319731972577122734673467428727972797319217418730973097309724771127336733674187269726973092074187309730973097247711273367336741872697269730919741873097309730972477112733673367418726972697309187418730973097309724771127336733674187269726973091774187309730973097247711273367336741872697269730916740872897289728972377102732673267408725972597289157408728972897289723771027326732674087259725972891474087289728972897237710273267326740872597259728913740872897289728972377102732673267408725972597289127408728972897289723771027326732674087259725972891173987279727972797227709273167316739872497249727910739872797279727972277092731673167398724972497279973987279727972797227709273167316739872497249727987398727972797279722770927316731673987249724972797739872797279727972277092731673167398724972497279 673887269726972697217708273067306738872397239726957388726972697269721770827306730673887239723972694738872697269726972177082730673067388723972397269373887269726972697217708273067306738872397239726927388726972697269721770827306730673887239723972691743073207320732072607120735073507430728072807320表十九C5　123456789101112户型三室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫两室两厅一卫单间一室一厅一卫一室一厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫26742873097309730972577122725672567428727972797309257428730973097309725771227256725674287279727973092474287309730973097257712272567256742872797279730923742873097309730972577122725672567428727972797309227428730973097309725771227256725674287279727973092174187299729972997247711272467246741872697269729920741872997299729972477112724672467418726972697299197418729972997299724771127246724674187269726972991874187299729972997247711272467246741872697269729917741872997299729972477112724672467418726972697299167408728972897289723771027236723674087259725972891574087289728972897237710272367236740872597259728914740872897289728972377102723672367408725972597289137408728972897289723771027236723674087259725972891274087289728972897237710272367236740872597259728911742872797279727972277092722672267428724972497279 10742872797279727972277092722672267428724972497279974287279727972797227709272267226742872497249727987428727972797279722770927226722674287249724972797742872797279727972277092722672267428724972497279674187269726972697217708272167216741872397239726957418726972697269721770827216721674187239723972694741872697269726972177082721672167418723972397269374187269726972697217708272167216741872397239726927418726972697269721770827216721674187239723972691743073107310731072607120726072607430728072807310表二十C6　123456789101112户型三室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫两室两厅一卫单间一室一厅一卫一室一厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫26741472947294731673317197735473767369721972197271257414729472947316733171977354737673697219721972712474147294729473167331719773547376736972197219727123741472947294731673317197735473767369721972197271227414729472947316733171977354737673697219721972712174047284728473067321718773447366735972097209726120740472847284730673217187734473667359720972097261197404728472847306732171877344736673597209720972611874047284728473067321718773447366735972097209726117740472847284730673217187734473667359720972097261167394727472747296731171777334735673497199719972511573947274727472967311717773347356734971997199725114739472747274729673117177733473567349719971997251 13739472747274729673117177733473567349719971997251127394727472747296731171777334735673497199719972511173847264726472867301716773247346733971897189724110738472647264728673017167732473467339718971897241973847264726472867301716773247346733971897189724187384726472647286730171677324734673397189718972417738472647264728673017167732473467339718971897241673747254725472767291715773147336732971797179723157374725472547276729171577314733673297179717972314737472547254727672917157731473367329717971797231373747254725472767291715773147336732971797179723127374725472547276729171577314733673297179717972311741073007300731573307200735573807370722072207270表二十一C7　123456789101112户型三室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫两室两厅一卫单间一室一厅一卫一室一厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫267421730273027324723972047361736173767227722772792574217302730273247239720473617361737672277227727924742173027302732472397204736173617376722772277279237421730273027324723972047361736173767227722772792274217302730273247239720473617361737672277227727921741172927292731473297194735173517366721772177269207411729272927314732971947351735173667217721772691974117292729273147329719473517351736672177217726918741172927292731473297194735173517366721772177269 1774117292729273147329719473517351736672177217726916740172827282730473197184734173417356720772077259157401728272827304731971847341734173567207720772591474017282728273047319718473417341735672077207725913740172827282730473197184734173417356720772077259127401728272827304731971847341734173567207720772591173917272727272947309717473317331734671977197724910739172727272729473097174733173317346719771977249973917272727272947309717473317331734671977197724987391727272727294730971747331733173467197719772497739172727272729473097174733173317346719771977249673817262726272847299716473217321733671877187723957381726272627284729971647321732173367187718772394738172627262728472997164732173217336718771877239373817262726272847299716473217321733671877187723927381726272627284729971647321732173367187718772391742073007300733072407200736073607380723072307280表二十二C8　1234567826730273027257725773097309743574352573027302725772577309730974357435247302730272577257730973097435743523730273027257725773097309743574352273027302725772577309730974357435217292729272477247729972997425742520729272927247724772997299742574251972927292724772477299729974257425 187292729272477247729972997425742517729272927247724772997299742574251672827282723772377289728974157415157282728272377237728972897415741514728272827237723772897289741574151372827282723772377289728974157415127282728272377237728972897415741511727272727227722772797279740574051072727272722772277279727974057405972727272722772277279727974057405872727272722772277279727974057405772727272722772277279727974057405672627262721772177269726973957395572627262721772177269726973957395472627262721772177269726973957395372627262721772177269726973957395272627262721772177269726973957395173007300726072607310731073407340表二十三C9　1234567826729472947250725073237323742874282572947294725072507323732374287428247294729472507250732373237428742823729472947250725073237323742874282272947294725072507323732374287428217284728472407240731373137418741820728472847240724073137313741874181972847284724072407313731374187418 187284728472407240731373137418741817728472847240724073137313741874181672747274723072307303730374087408157274727472307230730373037408740814727472747230723073037303740874081372747274723072307303730374087408127274727472307230730373037408740811726472647220722072937293739873981072647264722072207293729373987398972647264722072207293729373987398872647264722072207293729373987398772647264722072207293729373987398672547254721072107283728373887388572547254721072107283728373887388472547254721072107283728373887388372547254721072107283728373887388272547254721072107283728373887388173007300725072507320732074307430表二十四1、在不考虑户型因素的情况下，分析各楼层的优劣，确定垂直差的变化规律，可以选择“越高越贵”和“中间贵，上下便宜”，2、选取在楼层差中处于中间水平的一层作为标准层，3、根据所选择的“越高越贵”或“中间贵，上下便宜”指定各户型各楼层的单价。可以每层楼分别递增或递减， 3期高层销售情况表（1号楼）户型单间配套一室一厅一卫一室一厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫层数销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价2671973155167331475782733147578272565208367219518180735653720972725310747279660715730966343873767360517481746529730272866725719731551673314757827331475782725652083672195181807356537209727253107472796607157309663438737673605174817465297302728667247197315516733147578273314757827256520836721951818073565372097272531074727966071573096634387376736051748174652973027286672371973155167331475782733147578272565208367219518180735653720972725310747279660715730966343873767360517481746529730272866722719731551673314757827331475782725652083672195181807356537209727253107472796607157309663438737673605174817465297302728667217187315078732147513373214751337246520118720951746273465364787262530344726965980772996625307366735053747174553172927276692071873150787321475133732147513372465201187209517462734653647872625303447269659807729966253073667350537471745531729272766919718731507873214751337321475133724652011872095174627346536478726253034472696598077299662530736673505374717455317292727669187187315078732147513373214751337246520118720951746273465364787262530344726965980772996625307366735053747174553172927276691771873150787321475133732147513372465201187209517462734653647872625303447269659807729966253073667350537471745531729272766916717731464073114744847311474484723651940071995167447236528445725252961472596588997289661623735673405574617445337282726671157177314640731147448473114744847236519400719951674472365284457252529614725965889972896616237356734055746174453372827266711471773146407311474484731147448472365194007199516744723652844572525296147259658899728966162373567340557461744533728272667113717731464073114744847311474484723651940071995167447236528445725252961472596588997289661623735673405574617445337282726671127177314640731147448473114744847236519400719951674472365284457252529614725965889972896616237356734055746174453372827266711171673142017301473835730147383572265186827189516026732653501872425288837249657992727966071573467330577451743535727272567310716731420173014738357301473835722651868271895160267326535018724252888372496579927279660715734673305774517435357272725673971673142017301473835730147383572265186827189516026732653501872425288837249657992727966071573467330577451743535727272567387167314201730147383573014738357226518682718951602673265350187242528883724965799272796607157346733057745174353572727256737716731420173014738357301473835722651868271895160267326535018724252888372496579927279660715734673305774517435357272725673 671573137637291473186729147318672165179647179515309731653428772325281537239657084726965980773367320597441742537726272467557157313763729147318672914731867216517964717951530973165342877232528153723965708472696598077336732059744174253772627246754715731376372914731867291473186721651796471795153097316534287723252815372396570847269659807733673205974417425377262724675371573137637291473186729147318672165179647179515309731653428772325281537239657084726965980773367320597441742537726272467527157313763729147318672914731867216517964717951530973165342877232528153723965708472696598077336732059744174253772627246751719031521073304757177330475717725052040572205182527360537501727053092872806608067300662621738073645074807464297300728467表二十五 西永微电园报告5、融资方案（从自身条件出发找合作伙伴、银行贷款）五、资源供给及开发建设计划1、资源供给（主要考虑建筑采莲的需用量、采购方案、供应计划、施工组织计划、施工期间的动力、水等供应、建成投入使用后的水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件）2、开发建设计划（包括各个单项目工程的施工队伍、开发方式、场地布置、前期开发具体计划，工程建设的具体计划。）工作内容工作起点工作终点工作时间长度　一、前期阶段　　　　土地获取2013年年1月末2013年9月末8个月　土地五通一平2013年5月2013年8月3个月　可行性研究及项目定位2013年1月2013年10月9个月　项目规划设计2013年6月2013年8月2个月　水文地质勘测2013年4月2013年7月3个月　工程项目招投标2013年6月2013年10月4个月　二、项目建设　　　建设面积三期工程：　　　　高层2013年10月2015年10月2年66921.38洋房　　　　商业2013年12月2014年12月1年4279.01公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告幼儿园，托儿所、会所2013年11月2015年11月2年2287.52其他　　　　四期工程：　　　　高层2016年1月2018年1月2年66921.38洋房　　商业2016年5月2018年5月1年4279.01车库及设备用房2016年6月2018年12月半年77880其他　　　　五期工程：　　　　高层2018年6月2020年6月2年66921.38洋房　　　　商业2018年7月2019年7月1年4279.01车库及设备用房　　　　其他　　　　三、项目销售　　　销售面积三期工程：　　　　高层2014年8月2014年11月一季度66921.38洋房　商业2014年3月2014年9月二个季度4279.01幼儿园，托儿所、会所2014年12月2015年6月二个季度2287.52其他　　　　四期工程：　　　　高层2016年6月2018年3月七个季度66921.38洋房　　　　商业2016年9月2017年12月五个季度4279.01车库及设备用房2016年9月2017年3月二个季度77880其他　　　　公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告五期工程：　　　　高层2018年9月2020年12月九个季度66921.38洋房　　　　商业2019年3月2020年9月六个季度4279.01车库及设备用房　　　　其他　　　　表九前期阶段：4个季度、建设期：27个季度、销售期：24个季度第三期：高层66921.38㎡洋房4279.01㎡幼儿园、托儿所2287.52㎡第四期：高层66921.38㎡洋房4279.01㎡车库及设备用房77880第五期：高层66921.38㎡洋房4279.01㎡六、财务评价1、项目开发组织机构和管理费用（开发项目的管理体制、机构设置、管理人员的配备方案、人员培训、年管理费用估算）公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告2、财务评价基础数据与参数选取1、高层销售收入估算户型单间配套一室一厅一卫一室一厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫层数销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价2671753145527309474354730947435472355193287264521410732453487273195345077257658718726765962673647348547458744234734673305725717531455273094743547309474354723551932872645214107324534872731953450772576587187267659626736473485474587442347346733057247175314552730947435473094743547235519328726452141073245348727319534507725765871872676596267364734854745874423473467330572371753145527309474354730947435472355193287264521410732453487273195345077257658718726765962673647348547458744234734673305722717531455273094743547309474354723551932872645214107324534872731953450772576587187267659626736473485474587442347346733057217165314114729947370572994737057225518611725452069273145341417309533776724765781072576587187354733856744874323673367320592071653141147299473705729947370572255186117254520692731453414173095337767247657810725765871873547338567448743236733673205919716531411472994737057299473705722551861172545206927314534141730953377672476578107257658718735473385674487432367336732059公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告18716531411472994737057299473705722551861172545206927314534141730953377672476578107257658718735473385674487432367336732059177165314114729947370572994737057225518611725452069273145341417309533776724765781072576587187354733856744874323673367320591671553136757289473056728947305672155178937244519974730453341172295279347237656902726765962673347318607438742238732673106215715531367572894730567289473056721551789372445199747304533411722952793472376569027267659626733473186074387422387326731062147155313675728947305672894730567215517893724451997473045334117229527934723765690272676596267334731860743874223873267310621371553136757289473056728947305672155178937244519974730453341172295279347237656902726765962673347318607438742238732673106212715531367572894730567289473056721551789372445199747304533411722952793472376569027267659626733473186074387422387326731062117145313237727947240772794724077205517175723451925772945326817219527204722765599572576587187324730862742874124073167300641071453132377279472407727947240772055171757234519257729453268172195272047227655995725765871873247308627428741240731673006497145313237727947240772794724077205517175723451925772945326817219527204722765599572576587187324730862742874124073167300648714531323772794724077279472407720551717572345192577294532681721952720472276559957257658718732473086274287412407316730064771453132377279472407727947240772055171757234519257729453268172195272047227655995725765871873247308627428741240731673006467135312798726947175872694717587195516457722451853972845319517209526473721765508772476578107314729864741874024273067290665713531279872694717587269471758719551645772245185397284531951720952647372176550877247657810731472986474187402427306729066公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告4713531279872694717587269471758719551645772245185397284531951720952647372176550877247657810731472986474187402427306729066371353127987269471758726947175871955164577224518539728453195172095264737217655087724765781073147298647418740242730672906627135312798726947175872694717587195516457722451853972845319517209526473721765508772476578107314729864741874024273067290661718031477173004737707300473770733052614772605211237320534580732053458072606589907270659898736073445474607444337350733457表二十六4期高层销售情况表（3号楼）户型单间配套一室一厅一卫一室一厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫层数销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价267115311922733947630173394763017234519257723451925773195345077421541956727266007972726600797354733856725772417673027286672571153119227339476301733947630172345192577234519257731953450774215419567272660079727266007973547338567257724176730272866724711531192273394763017339476301723451925772345192577319534507742154195672726600797272660079735473385672577241767302728667公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告23711531192273394763017339476301723451925772345192577319534507742154195672726600797272660079735473385672577241767302728667227115311922733947630173394763017234519257723451925773195345077421541956727266007972726600797354733856725772417673027286672171053114837329475652732947565272245185397224518539730953377674115412257262659172726265917273447328587247723178729272766920710531148373294756527329475652722451853972245185397309533776741154122572626591727262659172734473285872477231787292727669197105311483732947565273294756527224518539722451853973095337767411541225726265917272626591727344732858724772317872927276691871053114837329475652732947565272245185397224518539730953377674115412257262659172726265917273447328587247723178729272766917710531148373294756527329475652722451853972245185397309533776741154122572626591727262659172734473285872477231787292727669公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告16709531104573194750037319475003721451782172145178217229527934740154049572526582647252658264733473186072377221807282726671157095311045731947500373194750037214517821721451782172295279347401540495725265826472526582647334731860723772218072827266711470953110457319475003731947500372145178217214517821722952793474015404957252658264725265826473347318607237722180728272667113709531104573194750037319475003721451782172145178217229527934740154049572526582647252658264733473186072377221807282726671127095311045731947500373194750037214517821721451782172295279347401540495725265826472526582647334731860723772218072827266711170853106067309474354730947435472045171037204517103721952720473915397657242657356724265735673247308627227721182727272567310708531060673094743547309474354720451710372045171037219527204739153976572426573567242657356732473086272277211827272725673公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告9708531060673094743547309474354720451710372045171037219527204739153976572426573567242657356732473086272277211827272725673870853106067309474354730947435472045171037204517103721952720473915397657242657356724265735673247308627227721182727272567377085310606730947435473094743547204517103720451710372195272047391539765724265735672426573567324730862722772118272727256736707531016872994737057299473705719451638571945163857209526473738153903472326564497232656449731472986472177201847262724675570753101687299473705729947370571945163857194516385720952647373815390347232656449723265644973147298647217720184726272467547075310168729947370572994737057194516385719451638572095264737381539034723265644972326564497314729864721772018472627246753707531016872994737057299473705719451638571945163857209526473738153903472326564497232656449731472986472177201847262724675公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告27075310168729947370572994737057194516385719451638572095264737381539034723265644972326564497314729864721772018472627246751721031608673404763667340476366733052614773355265067320534580742054188372706598987270659898735073345772507234787300728467表二十七4期高层销售情况表（4号楼）户型单间配套一室一厅一卫一室一厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫层数销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价267122312228734647675573464767557319525358731952535872575299797428542467727966071572796607157428741240731973036373197303632571223122287346476755734647675573195253587319525358725752997974285424677279660715727966071574287412407319730363731973036324712231222873464767557346476755731952535873195253587257529979742854246772796607157279660715742874124073197303637319730363237122312228734647675573464767557319525358731952535872575299797428542467727966071572796607157428741240731973036373197303632271223122287346476755734647675573195253587319525358725752997974285424677279660715727966071574287412407319730363731973036321711273367336730973097247741872697269741873097309公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告3117904761064761065246405246405292485417376598076598077402427293657293652071123117907336476106733647610673095246407309524640724752924874185417377269659807726965980774187402427309729365730972936519711231179073364761067336476106730952464073095246407247529248741854173772696598077269659807741874024273097293657309729365187112311790733647610673364761067309524640730952464072475292487418541737726965980772696598077418740242730972936573097293651771123117907336476106733647610673095246407309524640724752924874185417377269659807726965980774187402427309729365730972936516710231135273264754577326475457728952320472895232047237528518740854100672596588997259658899740873924472897273697289727369157102311352732647545773264754577289523204728952320472375285187408541006725965889972596588997408739244728972736972897273691471023113527326475457732647545772895232047289523204723752851874085410067259658899725965889974087392447289727369728972736913710231135273264754577326475457728952320472895232047237528518740854100672596588997259658899740873924472897273697289727369127102311352732647545773264754577289523204728952320472375285187408541006725965889972596588997408739244728972736972897273691170923109137316474808731647480872795224877279522487722752778873985402767249657992724965799273987382467279726371727972637110709231091373164748087316474808727952248772795224877227527788739854027672496579927249657992739873824672797263717279726371970923109137316474808731647480872795224877279522487722752778873985402767249657992724965799273987382467279726371727972637187092310913731647480873164748087279522487727952248772275277887398540276724965799272496579927398738246727972637172797263717709273167316727972797227739872497249739872797279公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告310913474808474808522487522487527788540276657992657992738246726371726371670823104757306474159730647415972695217697269521769721752705873885395467239657084723965708473887372497269725374726972537457082310475730647415973064741597269521769726952176972175270587388539546723965708472396570847388737249726972537472697253744708231047573064741597306474159726952176972695217697217527058738853954672396570847239657084738873724972697253747269725374370823104757306474159730647415972695217697269521769721752705873885395467239657084723965708473887372497269725374726972537427082310475730647415973064741597269521769726952176972175270587388539546723965708472396570847388737249726972537472697253741712031214173504770157350477015732052543073205254307260530198743054261372806608067280660806743074144073207304637320730463表二十八4期高层销售情况表（5号楼）户型单间配套一室一厅一卫一室一厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫层数销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价267122312228725647091472564709147309524640730952464072575299797428542467727966071572796607157428741240730972936573097293652571223122287256470914725647091473095246407309524640725752997974285424677279660715727966071574287412407309729365730972936524712231222872564709147256470914730952464073095246407257529979742854246772796607157279660715742874124073097293657309729365公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告2371223122287256470914725647091473095246407309524640725752997974285424677279660715727966071574287412407309729365730972936522712231222872564709147256470914730952464073095246407257529979742854246772796607157279660715742874124073097293657309729365217112311790724647026572464702657299523922729952392272475292487418541737726965980772696598077418740242729972836772997283672071123117907246470265724647026572995239227299523922724752924874185417377269659807726965980774187402427299728367729972836719711231179072464702657246470265729952392272995239227247529248741854173772696598077269659807741874024272997283677299728367187112311790724647026572464702657299523922729952392272475292487418541737726965980772696598077418740242729972836772997283671771123117907246470265724647026572995239227299523922724752924874185417377269659807726965980774187402427299728367729972836716710231135272364696167236469616728952320472895232047237528518740854100672596588997259658899740873924472897273697289727369157102311352723646961672364696167289523204728952320472375285187408541006725965889972596588997408739244728972736972897273691471023113527236469616723646961672895232047289523204723752851874085410067259658899725965889974087392447289727369728972736913710231135272364696167236469616728952320472895232047237528518740854100672596588997259658899740873924472897273697289727369127102311352723646961672364696167289523204728952320472375285187408541006725965889972596588997408739244728972736972897273691170923109137226468967722646896772795224877279522487722752778874285424677249657992724965799274287412407279726371727972637110709231091372264689677226468967727952248772795224877227527788742854246772496579927249657992742874124072797263717279726371公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告970923109137226468967722646896772795224877279522487722752778874285424677249657992724965799274287412407279726371727972637187092310913722646896772264689677279522487727952248772275277887428542467724965799272496579927428741240727972637172797263717709231091372264689677226468967727952248772795224877227527788742854246772496579927249657992742874124072797263717279726371670823104757216468318721646831872695217697269521769721752705874185417377239657084723965708474187402427269725374726972537457082310475721646831872164683187269521769726952176972175270587418541737723965708472396570847418740242726972537472697253744708231047572164683187216468318726952176972695217697217527058741854173772396570847239657084741874024272697253747269725374370823104757216468318721646831872695217697269521769721752705874185417377239657084723965708474187402427269725374726972537427082310475721646831872164683187269521769726952176972175270587418541737723965708472396570847418740242726972537472697253741712031214172604711747260471174731052471273105247127260530198743054261372806608067280660806743074144073107294657310729465表二十九5期高层销售情况表（6号楼）户型单间配套一室一厅一卫一室一厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫层数销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价2671973155167354477275737647870272945235637294523563733153538373695381587219655269721965526974147398437316730064727172557325719773547376729472947331736972197219741473167271公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告3155164772754787025235635235635353835381586552696552697398437300647255732471973155167354477275737647870272945235637294523563733153538373695381587219655269721965526974147398437316730064727172557323719731551673544772757376478702729452356372945235637331535383736953815872196552697219655269741473984373167300647271725573227197315516735447727573764787027294523563729452356373315353837369538158721965526972196552697414739843731673006472717255732171873150787344476626736647805372845228467284522846732153465373595374287209654361720965436174047388457306729066726172457520718731507873444766267366478053728452284672845228467321534653735953742872096543617209654361740473884573067290667261724575197187315078734447662673664780537284522846728452284673215346537359537428720965436172096543617404738845730672906672617245751871873150787344476626736647805372845228467284522846732153465373595374287209654361720965436174047388457306729066726172457517718731507873444766267366478053728452284672845228467321534653735953742872096543617209654361740473884573067290667261724575167177314640733447597773564774047274522128727452212873115339227349536697719965345371996534537394737847729672806872517235771571773146407334475977735647740472745221287274522128731153392273495366977199653453719965345373947378477296728068725172357714717731464073344759777356477404727452212872745221287311533922734953669771996534537199653453739473784772967280687251723577137177314640733447597773564774047274522128727452212873115339227349536697719965345371996534537394737847729672806872517235771271773146407334475977735647740472745221287274522128731153392273495366977199653453719965345373947378477296728068725172357711716773247346726472647301733971897189738472867241公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告31420147532847675552141052141053319253596765254665254673684972707072257910716731420173244753287346476755726452141072645214107301533192733953596771896525467189652546738473684972867270707241722579971673142017324475328734647675572645214107264521410730153319273395359677189652546718965254673847368497286727070724172257987167314201732447532873464767557264521410726452141073015331927339535967718965254671896525467384736849728672707072417225797716731420173244753287346476755726452141072645214107301533192733953596771896525467189652546738473684972867270707241722579671573137637314474679733647610672545206927254520692729153246273295352377179651638717965163873747358517276726072723172158157157313763731447467973364761067254520692725452069272915324627329535237717965163871796516387374735851727672607272317215814715731376373144746797336476106725452069272545206927291532462732953523771796516387179651638737473585172767260727231721581371573137637314474679733647610672545206927254520692729153246273295352377179651638717965163873747358517276726072723172158127157313763731447467973364761067254520692725452069272915324627329535237717965163871796516387374735851727672607272317215811720031564873554773407380478962731052471273005239947330535310737053823172206553597220655359741073944473157299647270725473表三十5期高层销售情况表（7号楼）户型单间配套一室一厅一卫一室一厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告层数销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价26720431582373614777297361477729730252413873025241387239528664737653866972276559957227655995742174054273247308627279726371257204315823736147772973614777297302524138730252413872395286647376538669722765599572276559957421740542732473086272797263712472043158237361477729736147772973025241387302524138723952866473765386697227655995722765599574217405427324730862727972637123720431582373614777297361477729730252413873025241387239528664737653866972276559957227655995742174054273247308627279726371227204315823736147772973614777297302524138730252413872395286647376538669722765599572276559957421740542732473086272797263712171943153857351477080735147708072925234207292523420732953523773665379397217655087721765508774117395447314729864726972537420719431538573514770807351477080729252342072925234207329535237736653793972176550877217655087741173954473147298647269725374197194315385735147708073514770807292523420729252342073295352377366537939721765508772176550877411739544731472986472697253741871943153857351477080735147708072925234207292523420732953523773665379397217655087721765508774117395447314729864726972537417719431538573514770807351477080729252342072925234207329535237736653793972176550877217655087741173954473147298647269725374167184314947734147643173414764317282522702728252270273195345077356537209720765417972076541797401738546730472886672597243761571843149477341476431734147643172825227027282522702731953450773565372097207654179720765417974017385467304728866725972437614718431494773414764317341476431728252270272825227027319534507735653720972076541797207654179740173854673047288667259724376公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告13718431494773414764317341476431728252270272825227027319534507735653720972076541797207654179740173854673047288667259724376127184314947734147643173414764317282522702728252270273195345077356537209720765417972076541797401738546730472886672597243761171743145087331475782733147578272725219847272521984730953377673465364787197653272719765327273917375487294727868724972337810717431450873314757827331475782727252198472725219847309533776734653647871976532727197653272739173754872947278687249723378971743145087331475782733147578272725219847272521984730953377673465364787197653272719765327273917375487294727868724972337887174314508733147578273314757827272521984727252198473095337767346536478719765327271976532727391737548729472786872497233787717431450873314757827331475782727252198472725219847309533776734653647871976532727197653272739173754872947278687249723378671643140707321475133732147513372625212667262521266729953304673365357487187652364718765236473817365507284726870723972238057164314070732147513373214751337262521266726252126672995330467336535748718765236471876523647381736550728472687072397223804716431407073214751337321475133726252126672625212667299533046733653574871876523647187652364738173655072847268707239722380371643140707321475133732147513372625212667262521266729953304673365357487187652364718765236473817365507284726870723972238027164314070732147513373214751337262521266726252126672995330467336535748718765236471876523647381736550728472687072397223801720031564873604776647360477664730052399473005239947240528737738053896172306562677230656267742074044273307314617280726471表三十一公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告5期高层销售情况表（8号楼）户型三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫层数销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价20729274225372927422537247763327724776332772997429657299742965742578207574257820751972927422537292742253724776332772477633277299742965729974296574257820757425782075187292742253729274225372477633277247763327729974296572997429657425782075742578207517729274225372927422537247763327724776332772997429657299742965742578207574257820751672827412357282741235723776227372377622737289741947728974194774157810227415781022157282741235728274123572377622737237762273728974194772897419477415781022741578102214728274123572827412357237762273723776227372897419477289741947741578102274157810221372827412357282741235723776227372377622737289741947728974194774157810227415781022127282741235728274123572377622737237762273728974194772897419477415781022741578102211727274021772727402177227761220722776122072797409297279740929740577996974057799691072727402177272740217722776122072277612207279740929727974092974057799697405779969972727402177272740217722776122072277612207279740929727974092974057799697405779969872727402177272740217722776122072277612207279740929727974092974057799697405779969772727402177272740217722776122072277612207279740929727974092974057799697405779969672627391997262739199721776016772177601677269739912726973991273957789157395778915572627391997262739199721776016772177601677269739912726973991273957789157395778915472627391997262739199721776016772177601677269739912726973991273957789157395778915372627391997262739199721776016772177601677269739912726973991273957789157395778915272627391997262739199721776016772177601677269739912726973991273957789157395778915173007430677300739199726076469672607646967310744085731074408573407731227340773122表三十二5期高层销售情况表（9号楼）户型三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫层数销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价销售单价销售总价20728474143872847414387240762589724076258973137443907313744390731377027874187813381972847414387284741438724076258972407625897313744390731374439073137702787418781338公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告187284741438728474143872407625897240762589731374439073137443907313770278741878133817728474143872847414387240762589724076258973137443907313744390731377027874187813381672747404207274740420723076153672307615367303743372730374337273037692257408780285157274740420727474042072307615367230761536730374337273037433727303769225740878028514727474042072747404207230761536723076153673037433727303743372730376922574087802851372747404207274740420723076153672307615367303743372730374337273037692257408780285127274740420727474042072307615367230761536730374337273037433727303769225740878028511726473940372647394037220760483722076048372937423547293742354729376817273987792311072647394037264739403722076048372207604837293742354729374235472937681727398779231972647394037264739403722076048372207604837293742354729374235472937681727398779231872647394037264739403722076048372207604837293742354729374235472937681727398779231772647394037264739403722076048372207604837293742354729374235472937681727398779231672547383857254738385721075942972107594297283741337728374133772837671187388778178572547383857254738385721075942972107594297283741337728374133772837671187388778178472547383857254738385721075942972107594297283741337728374133772837671187388778178372547383857254738385721075942972107594297283741337728374133772837671187388778178272547383857254738385721075942972107594297283741337728374133772837671187388778178173007430677300738385725076364372507636437320745103732074510373207710167430782602表三十三公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告2、商业销售收入估算商业销售情况表三期　　销售单价销售面积销售总价218674279.0193569111.67四期　　销售单价销售面积销售总价218674279.0193569111.67五期　　销售单价销售面积销售总价218674279.0193569111.67合计　280707335表三十四3、车库销售收入估算车库销售情况表三期　　销售单价销售面积车位个数销售总价120000389401084130080000四期　　　销售单价销售面积销售总价销售总价120000389401084130080000　　　　合计　　260160000表三十五高层总销售收入：16665348081号楼179144351.92号楼178970091.83号楼1785132694号楼1791976685号楼178908036.66号楼178882165.47号楼178882165.48号楼1209610749号楼120961074商业：销售单价21867总价280707335车库：销售单价120000总价260160000公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告3、财务评价1、全部投资现金流量表（按季度为单位）按季度全部投资现金流量表　　　2013年　2014年2015年　第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度现金流出375015040.713743674.013743674.027795745.514052071.514052071.514052071.514052071.514052071.514052071.514052071.514052071.5土地取得费361271366.7　　　　　　　　　　　前期工程费13743674.013743674.013743674.013743674.0　　　　　　　　三期开发投资额　　　14052071.514052071.514052071.514052071.514052071.514052071.514052071.514052071.514052071.5四期开发投资额　　　　　　　　　　　　五期开发投资额　　　　　　　　　　　　还本付息额　　　　　　　　　　　　现金流入000064634853.7464634853.7464634853.7464634853.7464634853.7464634853.7464634853.740自有资金　　　　　　　　　　　三期销售收入　　　　64634853.7464634853.7464634853.7464634853.7464634853.7464634853.7464634853.74　四期销售收入　　　　　　　　　　　　五期销售收入　　　　　　　　　　　　贷款额　　　　　　　　　　55500000000流入-流出-375015040.7-13743674.0-13743674.0-27795745.550582782.350582782.350582782.350582782.350582782.350582782.350582782.3-14052071.5累计净现金流量247954016.0234210342.0220466668.0192670922.5243253704.8293836487.0344419269.3395002051.5445584833.8496167616.0546750398.3532698326.8表三十六公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告　　按季度全部投资现金流量表　2016年2017年2018年　第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度现金流出46855468.446855468.446855468.446855468.446855468.446855468.446855468.446855468.446855468.472929771.026074302.626074302.6土地取得费　　　　　　　　　　　　前期工程费　　　　　　　　　　　　三期开发投资额　　　　　　　　　　　　四期开发投资额46855468.4446855468.4446855468.4446855468.4446855468.4446855468.4446855468.4446855468.4446855468.4446855468.44　　五期开发投资额　　　　　　　　　26074302.5526074302.5526074302.55还本付息额　　　　　　　　　　　　现金流入080996468.5180996468.5180996468.5180996468.5180996468.5180996468.5180996468.5180996468.51038780912.2538780912.25自有资金　　　　　　　　　　　　三期销售收入　　　　　　　　　　　　四期销售收入　80996468.5180996468.5180996468.5180996468.5180996468.5180996468.5180996468.5180996468.51　　　五期销售收入　　　　　　　　　　38780912.2538780912.3贷款额　　　　　　　　　　　　流入-流出-46855468.434141000.134141000.134141000.134141000.134141000.134141000.134141000.134141000.1-72929771.012706609.712706609.7累计净现金流量485842858.3519983858.4554124858.5588265858.5622406858.6656547858.7690688858.8724829858.8758970858.9686041087.9698747697.6711454307.3表三十七公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告按季度全部投资现金流量表　2019年2020年　第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度现金流出26074302.626074302.626074302.626074302.626074302.626074302.60.00.0土地取得费　　　　　　　　前期工程费　　　　　　　　三期开发投资额　　　　　　　　四期开发投资额　　　　　　　　五期开发投资额26074302.5526074302.5526074302.5526074302.5526074302.5526074302.55　　……　　　　　　　　还本付息额　　　　　　　　现金流入38780912.2538780912.2538780912.2538780912.2538780912.2538780912.2538780912.2538780912.25自有资金　　　　　　　　三期销售收入　　　　　　　　四期销售收入　　　　　　　　五期销售收入38780912.338780912.338780912.338780912.338780912.338780912.338780912.338780912.3贷款额　　　　　　　　流入-流出12706609.712706609.712706609.712706609.712706609.712706609.738780912.338780912.3累计净现金流量724160917.0736867526.7749574136.4762280746.1774987355.8787693965.5826474877.7865255790.0表三十八公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告2、全部投资现金流量表（按年为单位）全部投资现金流量表　2013年2014年2015年2016年2017年2018年20192020一、现金流入0258539415193904561242989406323985874158558293155123649155123649销售收入0258539415193904561242989406323985874158558293155123649155123649二、现金流出375015041562082864215621418742187418742187417193384510429721052148605开发成本费用375015041562082864215621418742187418742187417193384510429721052148605税金0589924809442443606554443424739257899361791917353954885353954885三、净现金流量-37501504120233112915174834755567532136564000-1337555250826439102975044四、累计净现金流量-375015041-172683912-2093556534631967171195967157820415208646854311621898五、净现金流量现值（i=10%）-3750150411839373901140107793795337284795500-75501502608200048038618六、累计净现金流量现值-375015041-191077651-77066872-39113500456820003813185064213849112252467七、静态投资回收期PP2.62八、动态投资回收期Pt（i=10%）3.54九、财务净现值FNPV（i=10%）112252467十、财务内部收益率IRR24.84%表三十九公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告1、静态投资回收期静态投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值/本期净现金流量）测算结果：静态投资回收期为2.622、动态投资回收期公式：动态投资回收期=（累计净现金流量的折现值开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量折现值的绝对值/本期净现金流量折现值)。测算结果：动态投资回收期为3.54财务净折现值本项目的财务净折现值为112252467。当NPV＞0时，表明投资的实际报酬率高于资本成本或最低的投资报酬率，则方案可行。财务内部收益地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。本项目的财务内部收益率为24.84%。（静态和动态分析方法分析项目投资回收期、净现值、内部收益率、投资利润率、借贷偿还期等指标）公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司57 西永微电园报告4、财务评价结论七、不确定性分析1、盈亏平衡分析公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司61 西永微电园报告1、敏感性分析1、地价敏感性分析项目内容地价变化幅度地价增减幅度-25%-20%-10%0%5%10%15%20%25%30%地价270953525216762820243858172.5361271367284501201298048878311596554325144230338691906352239583楼面地价698.7682343559.0145874628.8914109503.1131287734769804839873908项目总投资1211578928189676243219238577852041270979196450081319780484901991596166200514384220186915182032239195地价占总投资比例22.36%11.43%12.68%17.70%14.48%15.07%15.65%16.22%16.78%17.33%总售价6200031290620003129062000312906200031290620003129062000312906200031290620003129062000312906200031290毛利润4988452362430326885842761735064158760312423553047742219828014208435125419488744841813397724167792096扣营业税及附加-326099277.1-329079765.9-327589521.5-321131795.8-325354154.9-324609032.7-323863910.5-323118788.3-322373666.1-321628543.9扣除增值税-2050879517.89-1382347192.80-1368386312.42-1307889164.12-1347444991.86-1340464551.67-1333484111.48-1326503671.29-1319523231.10-1312542790.91扣所得税-652868391.9-647960474.9-645049418-632434838-640682832.6-639227304.1-637771775.7-636316247.2-634860718.7-633405190.3净利润1958605176194388142519351482541897304514192204849819176819121913315327190894874219045821561900215571销售净利润率4.51%4.48%4.46%4.37%4.43%4.42%4.41%4.40%4.39%4.38%投资回报率23.09%14.64%14.37%13.28%13.98%13.85%13.72%13.60%13.48%13.36%自有资金回报率44.91%44.58%44.38%43.51%44.08%43.98%43.88%43.78%43.68%43.58%表四十综上，可以看出:地价越低，投资回报率越高，毛利润也最大。公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司61 西永微电园报告售价敏感性分析产品销售价格变化产品售价变化比例-20%-15%-10%-5%05%10%15%20%销售收入620003129062000312906200031290620003129062000312906200031290620003129062000312906200031290总投资204127097920412709792041270979204127097920412709792041270979204127097920412709792041270979扣除营业税及附加(326099277)(329079766)(327589521)(321131796)(325354155)(324609033)(323863911)(323118788)(322373666)扣除增值税(2050879518)(1382347193)(1368386312)(1307889164)(1347444992)(1340464552)(1333484111)(1326503671)(1319523231)扣除所得税(652868392)(647960475)(645049418)(632434838)(640682833)(639227304)(637771776)(636316247)(634860719)净利润195860517619438814251935148254189730451419220484981917681912191331532719089487421904582156投资回报率13.71%13.60%13.54%13.28%13.45%13.42%13.39%13.36%13.33%销售净利率4.51%4.48%4.46%4.37%4.43%4.42%4.41%4.40%4.39%自有资金回报率44.91%44.58%44.38%43.51%44.08%43.98%43.88%43.78%43.68%表四十一综上以看出:售价越高，投资回报率越高，净利润也最大公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司61 西永微电园报告3、风险分析八综合评价1社会评价（定性）2环境评价（影响及对策）3公司资源匹配分析九研究结论与建议1结论2建议十附录1附件2附表3附图帝都房地产开发有限公司伍龙制公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司61'