住宅工程项目可行性研究报告 63页

'第一章总论为积极配合与支持天津市武清开发区整体发展规划，天津金侨城投资有限公司通过审慎的市场研究，拟开发建设武清开发区金侨大道项目。项目处于武清开发区未来核心地带，生态环境较好，区域规划已经完成，发展态势较好。工程先期进行金侨大道南区项目的建设，初期规划为总建筑面积为83222.57平方米的住宅、商业及相应配套设施，经测算项目总投资为37570.55万元，拟由该公司自筹资本金12570.55万元，申请银行贷款25000万元，项目建设后可实现各类收入52158.83万元，税后利润总额7228.4万元。1.1项目名称及有关单位情况1.1.1项目名称：天津武清开发区金侨大道南区住宅工程项目1.1.2项目建设单位概况1、单位名称：天津金侨城投资有限公司2、单位地址：天津市武清开发区福源道北侧高新公寓14栋3、项目建设地址：天津市武清开发区4、企业法定代表人：刘朝晖5、项目负责人：刘朝晖1.1.3可行性研究报告编制单位可行性研究报告编制单位名称：天津市投资咨询公司63编制单位：天津市投资咨询公司 资格证书编号：工咨乙10220070004公司法人：焦进单位地址：天津市河西区南京路19号增1号邮政编码：3002031.2可行性研究报告编制依据（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2）《城市规划编制办法及实施细则》（1991，1995）（3）《城市用地分类与规划建设用地标准》（G2J137-90）（4）《城市道路交通规划设计规范》（G250220－95）（5）《城市居住区规划设计规范》（G250180—93）（6）《住宅设计规范》（G250096－1999）（7）《住宅建筑规范》（G250368－2005）（8）《建筑设计防火规范》（G2J16—87）（9）《高层民用建筑设计防火规范》（G250045—95）（10）《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）（11）《旅馆建筑设计规范》（JGJ62-90）（12）《天津武清金侨大道项目项目规划方案征集文件》（13）业主天津项目考察总结（14）其它相关文件图纸和资料（15）天津市武清区规划和国土资源局行政许可证《建设项目选址意见书》（16）天津市城市规划管理技术规定（17）业主提供地形图及地籍资料63编制单位：天津市投资咨询公司 1.3项目背景1.3.1政策背景自2010年以来，国家针对房地产行业出台了一系列调控政策，提高二套商品房首付比例、提高按揭贷款的银行利率、限制三套住房的贷款等，目的是要坚决遏制房价的过快上涨，促使房价回归合理水平。一系列政策的出台对房地产市场的影响较为明显，2011年天津房地产市场成交量与成交均价等指标出现明显的滞涨局面。2011年11月29日，国务院总理温家宝在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》指出，调控决心方向不能动摇，抑制二三线房价过快上涨；11月28日，国务院副总理李克强表示明年房产调控会持续；12月1至2日，国务院副总理李克强在天津考察时指出，要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施。2012年3月温家宝总理在会见中外记者时指出房地产价格水平尚未回归合理水平。到2012年一季度末，由于受政府调控政策的影响，多个城市房价出现下跌迹象，特别是一线房价上涨过快的城市更为明显。调控政策对2011乃至2012年天津房地产市场走势产生了深远影响，成交量与成交均价等市场指标，较2010年度出现明显的滞涨局面。另一方面，为了防止一刀切，政府也出台相关政策保护并促进首套刚性需求，多家银行对首套购房实行贷款利率85折优惠，一定程度上推动了房地产市场成交量。具体到63编制单位：天津市投资咨询公司 位于京津之间的天津市武清开发区，作为武清区乃至天津市的对外开放窗口，正处于快速扩张期。区内房屋销售价格和天津市平均价格相比还存在较大差距，即使和同处于武清的其他住宅板块相比也存在一定的差距。这与作为国家级开发区的地位并不相称，因此在本轮调控中本区域房价并未出现大的波动。相信在国家大力推进开发区建设整体利好的前提下，区域房地产价格水平将继续整体提高。且随着开发区大批企业进驻，预计本地人口将迅速增长，随之对房屋的刚性需求也将快速增长，对区域房地产销售将有极大的促进作用。1.3.2项目建设背景分析目前武清开发区人口已达10万以上，但目前暂无集中式的商业配套来满足日益增长的商业需求。武清未来的整体规划中，本项目所在区域内的商业以及市政公共设施都会有极大的提升。从社会效益角度分析，本项目为该区域提供高品质的房地产产品，满足区域市场对于住宅、商业用房的需求，同时还可进一步繁荣本项目所属区域，符合区域整体发展规划，项目的建设将带来较好的社会效益。从企业经济效益分析，由于区域市场对住宅、商业用房有着较为旺盛的需求，本项目的投资建设面临着良好的市场环境，具备较强的盈利空间，对于企业的利润增加及资本金积累有着较好的推动作用。故不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目的投资有着充分的必要性。1.3.3.开发单位概况63编制单位：天津市投资咨询公司 天津金侨城投资有限公司成立于2011年9月，注册资金5000万元，在职员工36人，系金侨投资控股集团全资子公司，其主营业务是房地产开发与经营。作为金侨投资控股集团开拓华北房地产市场而成立的一家开发公司，天津金侨城投资有限公司肩负着扩大集团品牌影响力，实现全国战略布局的重任。其母公司金侨投资控股集团，成立于1991年。在20年的经营发展中，形成了文化、教育、科技、医疗、服务、地产、建筑、物业、金融、投资、证券等板块。国家住建部授予金侨集团国家一级房产开发资质、国家一级建筑总承包资质和国家一级物业管理资质。同时，在湖南省人民政府批准、国家教育部备案，成立了全日制民办高校湖南软件职业学院。集团还在北京拓展文化传媒产业，在北京、上海、天津、湖南等地投资拓展业务，即将在香港、台湾注册公司。现有员工近1000人，正副教授56人，具有博士、硕士学位50人，本科生686人。其中高级职称83人，中级职称206人，长年从业人员近两万人。   集团连续获得“湖南省诚信企业”、“湖南省银行业系统守信用企业”、“湖南省重信用守合同企业”等多项荣誉称号。项目多次被评为“中国•湘潭国际人居环境小区”、“湖南名盘”等。金侨人用责任心树立公信力，用对社会的贡献体现金侨的企业价值。迄今为止，累计投资或捐助公益事业超过6亿元。投资近5亿建设湖南软件职业学院，可容纳来自全国各地的25000名学生就读；投资2000多万元建设金侨医院，解决当地农民就医难问题，专科特色不但饮誉三湘四水，还辐射到新疆、北京、上海、广州、深圳、台湾等全国20多省市及地区；先后捐资数百万元，扶孤助残、修建农村公路；慰问西北广大农村贫困家庭上百万元；捐资赞助湖南教育基金会，投资建立湖南软件职业学院爱心基地；2008年1月，湖南遭遇50年一遇的冰雪灾害，集团捐资100万元抗冰赈灾；集团先后捐赠600万元，赞助“八一”足球联赛及在湘潭举行的第11届省运会，为湘潭文体事业的发展做出了重要贡献。   63编制单位：天津市投资咨询公司 集团董事长、法定代表人任玉奇为十届、十一届全国人大代表，所提交的《取消农业税》等45份议案被全国人大常委会立案。20年来，金侨人在董事长任玉奇的率领下，秉承诚信、开明、创新、奉献的企业精神，追求产品质量，树立企业品牌，提升企业文化，增强对社会的奉献力，在文化、教育、医疗、房地产开发、建设等领域积累了较丰富的企业经营管理经验，金侨的品牌成为社会广为知晓、享有较高美誉度的品牌。63编制单位：天津市投资咨询公司 第二章项目概况2.1拟建地点项目位于武清开发区三期西侧，属于城市西扩区域，离武清区政府12.5公里。东邻如乐钢结构厂，金红叶纸业等多家企业工厂，南邻福源道，北邻广源道，与高新公寓隔路相望。项目紧临亚洲超大购物小城——弗罗伦萨小镇和超级游乐中心“凯旋王国”，建成后将成为天津武清新城市核心。2.1.1周边交通状况该地块区位优势明显，北靠高新公寓，南临逸仙工业园区，西侧即为104国道，东侧为工业园区企业。离武清高铁站12公里，离京津高速出口9.3公里。国家级重点高中杨村一中新校区离该项目仅3公里。2.1.2周边规划1、随着开发区行政经济中心西移，新的高新区管委会大厦正在规划设计中，预计2013年可入驻。高新区成型后南东线将成为贯穿本区中心的主干道，项目所在位置将成为高新区的核心地带，区位价值会有大幅度的提高，本项目将成为高新区重要的生活及商业配套。63编制单位：天津市投资咨询公司 2、项目西部为中国水电集团开发建设的武清开发区西区核心部位，也是武清区近几年的重点城建工程，建成后将使武清主城区西扩成为现实，并为武清主城区的发展提供更大的空间。3、天津地铁4号线未来规划已正式延伸到武清主城区，站点位于本地块南侧；同时北京通州城市轨道交通线也在未来规划之中，使得过去由于偏远不便的本地块可因多个工程的竣工而使居住生活交通条件发生极大变化，房地产及土地的升值潜力明显增加。2.2.建设规模与目标2.2.1建设规模天津金侨大道项目作为天津金侨城投资有限公司在武清开发区开发的大型商业居住区。初期规划总建筑面积为83222.57平方米的住宅、商业及相应配套设施，具体为：地上建筑面积为68983.37平方米，地下建筑面积14239.2平方米，居住户数641户，居住人数1795人，机动车停车位614辆，非机动车停车位1211辆。2.2.2建设目标为满足购房消费者日益理性的购房需求，本项目按照现代商业及住宅模式构建优良的住宅环境和商业环境、配置完善的配套服务设施以及极具文化内涵的中高档物业。项目建成后将成为武清开发区内首个住宅及商业配套项目，满足区域市场对于住宅、商业用房的需求，为开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做出重大贡献。为武清乃至天津的城市形象增添新光彩。63编制单位：天津市投资咨询公司 2.3项目建设进展情况该项目已取得发改委的备案批复及土地证。用地规划许可证、工程规划许可证、环评批复、项目施工许可证正在办理当中。项目建筑设计单位为北京中外建建筑设计有限公司；施工建筑单位为天元建设集团有限公司、浙江中联建设集团有限公司。项目建设涉及的施工、设计等单位均通过程序招标确定，符合项目建设要求。工程已于2011年开工建设，截止到目前项目进展情况为：桩基础完成，正在进行基础施工，定于2012年9月底开始销售。2.4项目投入总资金及效益情况项目拟建总建筑面积为83222.57平方米的住宅、商业及相应配套设施，经测算项目总投资为37570.55万元，年经营收入17386.28万元，年利润总额3212.62万元。详见项目投资及效益指标表：项目投资及效益指标表　　序号名称数据单位一基本数据　　1总建筑面积83222.57平方米其中：可出售面积70643.02平方米2项目总投资37570.55万元3年经营收入17386.28万元4年经营成本12523.52　5年土地增值税、经营税金及附加1650.14万元6年利润总额3212.62万元7年利税总额4862.76万元8年税后利润2409.47万元表2-1项目投资及效益指标表63编制单位：天津市投资咨询公司 2.5项目竞争能力分析金侨大道作为武清开发区内首家住宅及商业配套项目，加上项目周边的众多高智企业与新杨村一中对本楼盘的提升效应，很大程度上避免了与区域内其他纯住宅项目的同质化竞争；从自身角度，金侨有长达20年的房地产开发经验，在项目研发、户型设计、细节打造上有着独特的竞争优势。本项目在商业配套上追求更大的时尚与舒适，能够有效提升整个高新区的生活质量。同时随着高新区行政经济中心的西移，本项目将成为开发区核心区域的重要住宅商业配套。综上所述，金侨大道项目不论从自身角度还是所在区域未来规划角度均具有其他项目不具备的天然优势，并由此形成了自身较强的综合竞争能力。63编制单位：天津市投资咨询公司 第三章项目选址及规划3.1天津市及武清区定位与发展方向天津是中国四个直辖市之一，有超过1000万人居住和生活在这一地区，市中心距北京137公里，是著名的国际港口城市和生态城市。它位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市、近代工业的发源地、近代北方最早对外开放的沿海城市之一、我国北方的海运与工业中心。武清位于京津两地之间、环渤海经济区中心地带，在天津北京之间起到了一个相当重要的桥梁作用，地理优越性突出，交通优势明显。古老的京杭大运河蜿蜒而过，物华天宝、人杰地灵，历来享有“京津走廊”的美誉。3.2武清开发区定位与发展概况中国天津武清开发区是1991年12月28日经国务院批准设立的国家级高新技术产业园区。位于京津之间，规划面积30平方公里，远期控制规划总面积93平方公里。其中一期7.4平方公里、二期7.6平方公里已出让完毕，三期15平方公里正在招商。开发区所在区位优势得天独厚，距北京市区71公里，天津市区25公里，首都国际机场90公里，规划中的首都第二机场50公里，天津滨海国际机场35公里，天津港71公里。63编制单位：天津市投资咨询公司 交通体系开放便捷，周边10分钟车程范围内，有京津塘、京津、京沪等高速公路3条、高速公路出入口4个；有京津城际铁路客运站1处，至北京市区仅需19分钟车程，至天津市区10分钟车程；有京山铁路客、货运站各1处；103、104等2条国道在开发区内通过。自然生态环境良好，绿化率达到40%以上，在质量管理和环境管理方面通过了ISO国际标准认证。服务环境优质高效，开发区管委会对开发区实行“封闭式”管理，区内设有武清区行政许可服务中心、海关、检验检疫局和国际保税物流园，为企业提供“一站式”办公、“一条龙”服务，提供所有进出口业务服务，同时引进了多家金融、法律、财务等服务机构。基础功能设施完备，达到“十一通一平”。配套功能设施完善，建有大型商务写字楼、星级酒店、温泉公寓、高级会馆、廉租公寓、双语国际学校、连锁超市等。　　建区以来，武清开发区共吸引投资总额400亿元（其中外资35亿美元），引入50个国家和地区的企业近1000家，其中有美国艾默生和英格索兰、日本东棉和住友、韩国LG、中粮等世界500强企业14家，有丹佛斯、天狮、南玻、信义、娃哈哈、戴纳派克、EKC工业等50余家国内外行业龙头企业。形成了电子信息、机械制造、生物医药、汽车及零部件、新材料、新能源等六大主导产业，六大主导产业投资总额和经济效益占到开发区总量的70%以上。建区以来，累计实现税收130多亿元，年上缴税金占武清区财政收入的一半以上；吸引直接就业6.5万人，带动配套企业200多家，间接就业3万多人。　　武清开发区已成为武清区对外开放的窗口，经济发展的主发动机，带动产业升级的龙头和安置就业的重要基地。63编制单位：天津市投资咨询公司 3.3项目规划目标长期以来武清开发区优质住宅项目欠缺，致使许多高科技企业高管难以就地安居置业，更难以为这些来自海内外的财智人士提供宜居购物的商业氛围。项目建成后将成为武清开发区内首个住宅及商业配套项目，餐饮娱乐，银行网点，市场超市等多种商业业态入驻后，不但满足高端人士的居住需求，更为其购物、休闲娱乐提供了便利，充分弥补武清开发区内高端品质生活配套的空白，以高端城市综合体形象服务武清新城区，为开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做出重大贡献。63编制单位：天津市投资咨询公司 第四章市场供求预测分析4.1宏观政策解析4.1.1房地产行业宏观政策回顾2011年是我国楼市又一个“调控年”，国家政府先后多次出台较为严厉的调控政策，旨在维护房地产市场稳定，抑制房价快速上涨。随着国家调控的深入落实，各地政府细则也相继出台。在本轮调控中，房贷政策、限购政策的执行是重点内容之一，随着地方政府相继出台细则，二套房贷收紧的政策在全国范围内推行。2011年国务院出台的国八条，2012年天津出台的津十条奠定了继续房产市场调控的主基调，一系列组合政策从市场供给到银行贷款再到成交环节层层布控，主要从政府问责、房价调控、保障房建设、土地供应等方面推进。值得注意的是，为加快去库存化进程、缓解销售和资金压力，开发商普遍采取了积极营销、以价保量的促销措施，有利于刚性需求的加速释放，对房地产市场形成一定支撑。2012年4月份，主要城市房地产市场温和回暖，景气指数已呈现止跌回稳态势。时间出台部门政策概要2010年4月15日国务院办公厅二套房首付不低于50%。2010年4月17日国务院办公厅三套及以上住房贷款暂停发放；外地炒房者限制购买数量。2010年4月19日住房城乡建设部未取得预售许可的商品住房不得变相收取定金；取得预售许可的商品住房项目10内必须公开全部价格并出售；实行购房实名制。2010年6月4日住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。63编制单位：天津市投资咨询公司 2010年9月29日财政部、国家税务局、住房和城乡建设部、国土资源部等购房首付提至30%及以上，第三套房停贷；开发商若闲置土地、捂盘惜售将被禁止新拿地；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2011年1月26日国务院办公厅地方政府一季度公布今年房价控制目标；全年建设1000万套保障房；扩大限购范围，上调贷款利率；商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。2011年11月在上合组织成员国总理第十次会议温家宝总理强调，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也是房地产也健康有序发展。2011年12月4日央行从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年12月底住建部住房和城乡建设部日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。表4-12010-2012年部分宏观政策一览表图4-12009年以来房地产开发综合景气指数4.1.2天津房地产政策分析继多个地方政府出台相关调控细则后，天津市政府紧跟国家步调，于2011年10月13日发布通知，将进一步加强房地产宏观调控，促进天津市房地产市场持续健康发展。房贷收紧：63编制单位：天津市投资咨询公司 各商业银行暂停发放居民家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女)购买第三套及以上住房贷款；暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明的非本地居民的购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整为30%或以上；购买第二套住房的家庭贷款，严格执行首付款不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。税费优惠限制：对个人购买普通住房，且住房属于家庭唯一住房者，可减半征收契税。对于个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房者，将按1%税率征收契税。而对于出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人将不再减免个人所得税。保障先行：土地管理部门优先安排保障性住房建设用地，要加大经济适用住房、限价商品房等保障性住房建设力度，并大力推进公共租赁住房建设。4.2天津及武清住宅市场供需状况4.2.1天津市房地产投资情况2011年四季度，天津市房地产投资实现279.03亿元，略高于上一季度，同比增长17.78%。在全国房地产市场低迷的背景下，下半年，天津市房地产市场投资基本稳定。63编制单位：天津市投资咨询公司 从各季度投资额来看，天津市房地产投资呈现不断波动态势，投资额在二、三季度达到年度峰值，在一、四季度投资额下滑。从投资增速来看，2010年以来，天津市房地产投资增幅一直低于全国的水平，2011年二季度，天津市房地产投资增速与全国增幅水平持平，高于全国房地产投资增速0.35个百分点。三季度，天津市房地产投资增速低于全国增幅水平，四季度，随着全国房地产投资增速的下滑，天津市房地产投资增速与全国增幅水平基本持平。随着近期政府严控楼市的声明和房地产政策的深入，天津市的房地产投资可能出现新一轮的波动。从天津市房地产投资占比情况来看，2010年三季度以来占比开始逐步提升，2011年二季度，占比达到2.22%，实现近期占比值的最高峰。在三、四季度，天津市房地产投资占比接近历史低位。单位：亿元日期2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度本市投资额122.16290.91216.66236.91153.14385.96261.91279.03全国投资额6594.4513152.6713764.1314755.828846.3617404.0917974.3917514.94本市投资增速15.10%23.16%24.30%8.43%25.40%32.67%20.89%17.78%全国投资增速35.10%36.65%30.53%31.97%34.10%32.32%30.59%18.70%本市占比1.85%2.21%1.57%1.61%1.73%2.22%1.46%1.59%表4-22010年-2011年天津市各季度房地产投资完成情况与全国对比图4-22009年-2011年天津市各季度房地产投资增速4.2.2天津市商品房成交价格变动情况63编制单位：天津市投资咨询公司 2011年四季度，天津市商品房销售价格为9059.32元/平方米，同比上涨7.67%；住宅销售均价达到8586.32元/平方米，同比上涨5.35%；办公楼销售均价达到12007元/平方米，同比下降10.5%；商业营业用房销售均价达到16938.07元/平，同比增加76.01%。从价格变动增速来看，自2009年三季度以来，天津市商品房及商品住宅销售价格增速处于波动下滑态势。在调控政策不放松情况下，四季度价格增速仍呈现出继续回落局面。另一方面，商业地产价格和办公室楼市场价格变动表现规律性不强，在商业地产发展比较充分的天津市，由住宅市场将持续流入商业地产方向，可能推高商业地产价格。单位：元/平方米图4-32009年-2011年四季度天津市各类新建房屋累计销售均价趋势单位：元/平方米图4-42009年-2011年四季度天津市各类新建房屋累计销售均价增速趋势63编制单位：天津市投资咨询公司 4.2.3天津市商品房成交数量变动情况2011年四季度天津市商品房销售实现638.79万平方米，同比下降8.53%。从各种商品房类型来看，住宅销售面积实现577.36万平方米，同比增加3.86%；办公楼市场销售面积实现23.71万平方米，同比增速为1.11%；商业营业用房销售面积实现26.16万平方米，同比下降56.97%。从天津市商品房销售面积及增速可以看出，天津市商品房销售市场的季节特征较为明显，一、三季度商品房销售处于低迷期，二、四季度销售情况相对较好。天津市商品房销售面积与住宅销售面积同比增速走势大体一致，在经历了2009年三季度以来的持续下滑之后，2010年三季度开始反弹，但2010年下半年销售面积同比增速皆为负值，2011年一季度销售面积出现回升，二季度又下浮出现负增长，三季度增长至2009年三季度的水平，四季度又出现回落。商业类型商品房销售增速情况看，2009年至2011年四季度，办公楼和商业营业用房市场销售面积由于受到行业季度变化周期影响，增速波动较大。2011年四季度商业营业用房市场销售面积增速较上季度大幅下跌，同期，办公楼市场销售面积增速同比增加1.11%。在所有物业中住宅的增速波动最小，但2009年以来的趋势显示，住宅的增速缓慢下调，在政府调控未放松，市场走向不明朗的阶段，波动中下行的方向可能将继续。63编制单位：天津市投资咨询公司 单位：万平方米日期2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度商品房销售面积251.05363.62251.46698.39304.19367.18332.95638.79住宅销售面积230.68332.22233.79555.92270.58306.79300.11577.36住宅占比91.89%91.36%92.97%79.60%88.95%83.55%90.14%90.38%办公楼销售面积4.565.521.7623.452.5016.550.0423.71商业营业用房销售面积7.8723.8311.1460.8014.0833.9330.3326.16商品房销售面积同比增速22.22%3.44%-18.03%-3.85%21.17%0.98%32.41%-8.53%住宅销售面积同比增速24.36%-0.46%-19.84%-14.55%17.30%-7.65%28.37%3.86%办公楼销售面积同比增速83.13%-22.69%-36.46%36.73%-45.18%199.82%-97.73%1.11%商业营业用房销售面积同比增速-53.57%192.03%25.73%126.19%78.91%42.38%172.26%-56.97%表4-32010年-2011年各季度天津市各类新建房屋累计销售面积单位：万平方米图4-52009年-2011年各季度天津市商品房销售面积及增速趋势图4-62009年-2011年各季度天津市各类新建房屋销售增速趋势63编制单位：天津市投资咨询公司 4.2.4武清区房地产市场变动情况图4-7武清区月成交套数走势图图4-8武清区月成交面积走势图63编制单位：天津市投资咨询公司 图4-9武清区月成交均价走势图图4-7、图4-8、图4-9数据显示，武清区房地产市场在2010年10月至2011年9月期间受政策调控影响较小，成交量排在各区成交面积的前列，占成交总量的17%。武清区房地产市场近几年表现强势，供求总量均为天津市首位。虽然在调控过程中出现价格波动，但整体呈现出上涨态势。在天津市房地产市场整体放缓的大背景下，武清区房地产价格显现出较强的抗跌能力。另外，从本项目周边区域路段楼盘开发数量以及销售状况分析，房地产市场集群效应明显、市场竞争较为活跃，同时开发商对政府规划及解读能力也有了明显的提高。4.3项目销售前景分析1、价格走势分析63编制单位：天津市投资咨询公司 本项目开发及销售阶段两到三年的周期内，随着高新区行政经济中心的西移，项目周边市政基础设施将进一步完善，区域内的房地产不论是住宅还是商业都会呈稳步增长趋势.2、产品需求分析住宅类：由于小户型产品前期投入成本低、回报率高等特点，70—100平方米住宅产品将是本区域内主导且畅销型产品；商铺类：本项目建成后将成为武清开发区首个住宅及商业配套项目，满足区域市场对于住宅、商业用房的需求。商铺类产品尤其是50—200平方米将是本区域内（除大型商业集团进驻外）主要热销产品。4.4综合结论4.4.1政策方面政策方面是挑战也是机会。挑战，我们将面临较为严峻的宏观背景，政策的逐步细化以及执行，对天津整体市场的发展都将有一定影响。机会，相对天津市区而言，处于武清开发区的本项目，仍有一定发展空间，并且随着武清老城区住房需求的外溢以及开发区日益完善的市政基础设施，都将会支撑武清开发区房地产市场的发展。4.4.2价格水平从武清区近一年的成交均价来看，目前均价达到了6000元以上，63编制单位：天津市投资咨询公司 2010年10月2011年10月房地产均价格上涨9.8%，在天津市整体稳中有降的大背景下依然保持明显平稳的上升，尤其是处于快速发展期的武清开发区，受政策影响较小，预计未来几年随着区内企业的进驻及基础设施的进一步完善，价格仍将平稳上涨。4.4.3去化能力武清开发区自建区以来优质住宅项目欠缺，致使众多高科技企业中高层的居住及商业需求得不到满足，区域内积累了大量的住房及商业需求。4.4.4产品需求70—100平方米的住宅类产品以及50—200平方米的商铺类产品将是本区域内（除大型商业集团进驻外）主要热销产品。63编制单位：天津市投资咨询公司 第五章产品及经营定位5.1产品定位项目位于武清开发区内，距离本项目较近区域聚集着较高素质和经济能力的需求群体。从规划角度分析，未来几年项目周边将营造诸多产业用房及配套物业，为满足这些居住及商业需求，项目拟定位于开发住宅及商业物业。5.2目标市场定位从项目客群市场调研以及项目自身条件分析得知，本项目目标客群构成如下：1、武清城区居民武清城区原有居民，几代人在城市中定居工作生活发展，占武清人口总数的20%。此类为主流购买人群，最大的刚性需求核心客户群。需求以第一套房产自住为主，二、三套房产改善、投资为辅，分为：新婚一族，以27～35岁年轻人为主，刚步入社会，或由家庭资助部分款项，工作于武清城区企事业单位；单位中高层，以35～50岁政府官员及企事业单位高管人员为主，改善住房及部分投资，地缘情节较浓；民营业主，以35～50岁私营民营业主为主，或往来于各地，改善住房或投资，彰显身份，突出地位。2、武清郊区农村居民63编制单位：天津市投资咨询公司 武清郊县乡镇的农村人口，是武清区的主流人口，占人口总数的70%。此类人群在城市化扩张中或主动或被动加入城市的购买人群，房产需求的中心客户群。需求以过渡为主、投资为辅，追求在城市中的认同感、价值感。分为：富裕农民，以30～40岁周边村官及富裕农民为主，往来于城市乡村之间，向往城市完善医疗、教育、商业配套生活；私营业主，以35～50岁自营私营生产型企业业主为主，往来于城市乡村间，改善住房或投资，注重项目品质及完善服务。3、产业及城际客户武清工业、商业、开发区内企业人口，以及部门往来与京津人员。此类为外围补充购买人群，需求以过渡、投资为主，追求价值提升项目保值增值。分为：产业人员，以驻武清企业为工作单位，多为开发区内企业白领，追求高性价比，完善配套；城际客户，工作在天津市区或北京地区，因武清便捷的交通和较低的房价而选择武清城区置业，多为过渡兼投资性购房，看中便捷的城市交通线和京津半小时城际，关注房产保值增值性。4、流动及省外人口流动人口、希望落户天津的省外人口。此类为受蓝印户口政策影响的补充购买人群。需求以自住为主、投资为辅，满足自身落户及子女上学需求。分为：流动人口，受天津或武清经济发展及就业吸引的第一代落户武清的人群，追求城市认同感，注重项目性价比；省外人口，以天津周边省份30～40岁私营业主及小生意人为主，为子女未来获得更好的教育机会而置业，往来于天津及周边省份，改善居住及投资，注重项目周边教育资源及整体城市配套的完善。63编制单位：天津市投资咨询公司 5、商铺投资客户投资企业及人士、各类商业经营群体。此类客户群看好本区域日益增长的商业需求，项目建成后将形成超市、商务服务、餐饮、购物中心等业态。5.3项目SWOT分析项目优势:1、项目地点离北京、廊坊较近，处于武清开发区核心位置，有利于开发区内从业人员出行；2、项目住宅产品多为小户型，有利于投资；3、项目为住宅商业综合体，较纯住宅项目有更高的附加值。项目劣势:项目离武清城区相对较远，生活配套相对缺乏，交通便利性差。项目机会:武清开发区已入驻1000余家企业，常住人口逾10万人。该区范围内尚无商品房住宅项目，缺乏住宅和商业生活配套，现有的高新公寓和企业宿舍已不能满足武清开发区内从业人口的居住和购物需求，本项目作为武清开发区内首个商住项目，契合目前的刚性需求。项目威胁:1、楼市调控导致未来市场的不确定性。2、武清目前在建和待建的商住项目较多，开盘时间与本项目相差不远，而且所在区域配套相对成熟，势必对本项目销售造成一定压力。63编制单位：天津市投资咨询公司 5.4产品价格考虑政策、区域发展以及产品定位等相关因素，综合确定本项目住宅的销售价格5940元/平方米（均），商铺类销售价格为13200元/平方米（均），定价依据如下:1、住宅价格制定依据：（1）根据周边相似项目制定板块的定价区间。目前距离项目较近的有保利上河雅颂、盛世天下等项目，同类住宅销售价为6000元/平方米左右。（2）审核周边板块资源优势，制定合理的定价区间。本项目毗邻规划中高新区行政中心，周边市政配套必将不断完善中，市场升值空间存在阶梯上升的趋势，因此本项目定价应略高于区域当前市场价格。（3）以高品质住宅商业综合体打造区域特色。武清开发区整体市场环境的不断成熟助推区域市场价格上涨，同时伴随着开发周期的逐步推进，产品也会不断升级，商业配套附加值将成为本案价格上涨的基础。2、商铺价格制定依据：目前，项目所在区域商铺租金水平为每天3元/平方米，按照90%的出租率以及8%的投资回报率对项目商铺销售价格进行测算后，拟定于商铺为13200元/平方米（均）。63编制单位：天津市投资咨询公司 第六章环境影响评价6.1环境保护的指导原则、技术及法律依据6.1.1环境保护指导思想　　该项目的环境保护指导思想是坚持经济建设与环境保护同步规划设计、同步实施、同步发展。以实现经济效益与社会效益以及环境效益的有效统一。6.1.2环境保护基本原则环境保护就是通过确定合理的环境容量，制定环境目标，使项目的发展与周边生态环境协调统一，既保护环境又能促进项目合理规划；充分、合理利用自然资源，综合利用废水、废气和固体废物；最大限度地减少和控制污染物质的排放量和排放深度；通过设置一定的景观绿地系统，维护必需的生态平衡；　　因此，本项目的环境保护主要遵循以下原则：　　1、遵循环境保护与经济、社会发展相协调的原则，以实现经济效益、社会效益和环境效益的相对统一。　　2、坚持“以人为本”，以改善环境质量为目标的原则。减少污染物排放量、生态环境保护和环境监督管理等都必须围绕改善环境质量目标服务。　　3、坚持污染防治和生态保护并重的原则。切实做好污染防治和重点领域的生态环境保护工作，努力推广使用清洁能源。63编制单位：天津市投资咨询公司 　　4、强化环境管理，运用社会主义市场经济体制下的法律、经济和行政手段保证，促进环境保护事业的发展。　　5、坚持突出重点领域、重点区域、分类指导的原则，环境保护的目标和任务要符合当地实际。　　6、加强管理，坚持“谁污染谁治理，谁开发谁保护”的原则，运用法律、经济以及行政等手段保证项目环境保护规划设计实施。6.2环境保护的基本法律　　1、《中华人民共和国环境保护法》1989年12月；　　2、《中华人民共和国环境影响评价法》2002年10月；　　3、《中华人民共和国土地管理法》1998年8月修正；　　4、《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》2004年12月29日修订；　　5、国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》1998年11月29日。6.3编制依据1、《大气污染物综合排放标准》G216297－1996；2、《环境空气质量标准》G23095－1996；3、《土壤环境质量标准》G215618－1995（三级）；4、《建设项目环境风险评价技术导则》（HJ/T169-2004）；5、《建筑施工现场环境与卫生标准》JGJ146－2004；63编制单位：天津市投资咨询公司 6、《建设项目环境保护规定》。6.4项目场址环境现状　　本项目场址周围地势平坦，部分属于农用土地，水土流失属微度侵蚀，侵蚀类型基本属水力侵蚀。该区覆盖的几乎是人工植被和天然草被，该区无自然保护区、无国家保护的珍稀濒危野生动、植物种类。6.5生态环境影响预测分析6.5.1生态系统的影响分析1、生态系统发生改变项目用地在规划前主要是以农业生态和自然生态系统为主的自然景观。规划为武清开发区后，该区域发展方向将转为以城市居住环境为主。由于武清开发区规划按照整体规划把发展工业与城镇建设、解决“三农”问题紧密结合，随着武清开发区规划的实施，以及区域基础设施的建设及各类建设项目的不断引进，规划范围内的土地利用将逐步向城市用地格局转化，自然生态景观被鳞次栉比的建筑、道路等为主体的景观拼块所替代，城市生态系统将进一步建成和完善，原来的自然生态系统也逐步向城市生态系统转化，由于土地利用性质的改变而发生生态系统的改变，这种影响是长期且不可逆的。2、对生态服务功能的影响63编制单位：天津市投资咨询公司 项目规划前，农用地占有较高的比例，植被主要是农田作物为主，物种多样性较少，生态系统的服务功能处于较低水平。当实施园区绿化工程后，在尽量保留现在植被的同时，对已开发区域引入了较多的阔叶乔木树种，该区域的单位面积生物量会比建设前有所增加，而且阔叶树单位面积吸收SO2和释放氧量均比灌木草丛要高。但由于武清开发区的绿化面积比实施规划前大大减少，因此区域内吸碳能力和放氧量总量会有较大的减少，其整体净化能力要比建设前有所减弱。6.5.2对区域植被的影响项目规划的建设用地包括道路广场、居住、公共设施、绿化用地和发展备用地，直接侵占了原先的部分农田、草地等植被面积。同时植物种群也发生很大变化，原有的植被将完全消失，人工栽培的花草树木将取而代之，其作用变为美化环境和改善小气候。由于城市化进程，进入新区的人口将有很大的发展，周边用地也会带来新的改变，迅速增长的人口将会对周边环境植被带来一定的冲击和压力。项目营运后，生活用燃气、燃煤将产生大量的SO2，通过采取总量控制措施来控制SO2达标排放，SO2污染物自然植被和农田作物生长影响也较小。但是SO2是形成酸雨的重要因子，SO2在空气中，尤其在污染空气中易被氧化成SO3，与水蒸气结合生成硫酸雾，并发生反应生成硫酸盐，硫酸和硫酸盐形成硫酸烟雾和酸性降水，硫酸雾毒性比SO2高10倍，对植被群落结构和植物的生长发育过程危害较大。6.5.3对周围农田生态环境的影响63编制单位：天津市投资咨询公司 武清开发区的大规模开发，使该区域的土地利用性质发生了大的改变、区域周边的环境质量和农田生态等各方面也发生变化，对农田生态系统的景观、生态及其它功能产生较大的影响。规划用地红线内有农业用地、荒地、林地及未利用地，征地开发建设将使该区域的农业用地及生产规模减少，生产潜力将受到削弱，也使“人地矛盾”更为突出。农用地数量上的改变，即相对面积的缩小，不利于农田生态动态控制和平衡能力的保持。被占地属于永久占地，这些土地将丧失原有的农业生产功能。因此，对于占用农业用地需要易地开发新增耕地指标予以补充，以减少农业用地的损失对农业生产的影响。6.5.4水土流失影响分析在武清开发区的基础设施开发建设过程中，扰动地貌、平整土地等活动造成地表植被破坏和土壤裸露，遇到暴风雨天气，极易引起水土流失。尤其是堆土场稳定性较差，遇暴雨冲刷，进行周围水体，会造成淤积河道、池塘等。施工期水土流失的量比较大，对环境产生一定的影响，因此在施工的排水方向的凹处设挡土墙，阻挡水土流失向外环境扩散。同时在规划实施过程应采用工程措施与生物措施相结合。项目建成后，规划区可按其功能区的划分，设置绿化隔离带，植树种草。此外，除了植树种草外，大部分路面均铺水泥路面。因此，因施工而产生的水土流失会随项目的建成而结束。63编制单位：天津市投资咨询公司 同时，水土流失还与当地的自然条件、和人为活动密切相关，包含了自然因素和人为因素等两个方面。其中自然因素主要指气候（降雨强度）、地形（坡长、坡度）、植被状况、地质构造、土壤类型等诸因素；人为因素主要指在开挖过程中改变地形的坡长和坡度，损坏原有的地表植被，使得土地表层裸露造成水土流失。综合上述,天津武清开发区用地呈现的是以农业系统和自然生态系统为主的自然景观。本项目开发建设将使自然生态景观被鳞次栉比的建筑、道路等为主体的景观拼块所替代，城市生态系统进一步建成和完善，原来的农业生态系统和自然生态系统也逐步向城市生态系统转化，由于土地利用性质的改变而发生生态系统的改变，这种影响是长期且不可逆的。6.6施工期环境影响分析1、施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声、物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表6-1。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表6-2。项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板、结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-11063编制单位：天津市投资咨询公司 电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85表6-1各施工阶段主要噪声源状况施工阶段运输内容车辆类型声级/42(1)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575交通运输车辆声级表6-2交通运输车辆声级2、施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；车辆来往造成的现场道路扬尘。施工期间根据气候及场地情况适时洒水湿润以减轻扬尘污染。3、施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。施工现场做好各项排水措施，避免废水沉积或回流，对施工场地造成污染。4、施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。施工阶段做好废弃物分类整理及定期回收处理，保证现场安全文明施工。63编制单位：天津市投资咨询公司 第七章工程项目管理7.1项目建设与管理7.1.1工程管理　　1、公司通过建立相应的行政领导负责制、法人责任制、工程招投投标制、合同管理制和工程监理制强化管理流程。公司法定代表人为项目第一责任人，对项目建设负主要责任。　　2、认真做好项目前期工作，加强投资决策管理，确保项目建设按时按质地完成，并负责做好项目销售与效益跟踪等工作。　　3、项目通过合同管理措施控制质量、进度、造价三大控制指标，并对设计施工全过程实行行政管理与监督，以达到控制工程造价、按时按质完成任务，提高投资效益和施工管理水平的目的。　　4、项目建成后按国家有关规定和批复的建设内容进行严格验收。项目验收后方可交付使用。加强项目档案管理，从项目筹划到竣工验收各个环节的资料按规定收集、整理、归档。7.1.2资金使用与管理　　项目资金使用与管理严格按照国家建设项目管理与使用规定执行，设置专用账户，专款专用。7.1.3项目建设招投标63编制单位：天津市投资咨询公司 　　根据《中华人民共和国招标投标法》、国家发展计划委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》和国家发展计划委员会《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》中的有关规定，本项目依法必须采取招标。1、项目施工根据建设部通用建设工程承揽合同条款，采取竞争性招标方式，邀请技术力量雄厚、施工精良，信用优良的施工队伍参加对工程项目招投标。　　2、根据《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员会第9号令）的精神，增加招投标基本情况，确定具体的招标指标.7.2工程前期准备7.2.1技术准备：1、审核施工图纸。2、编制《房地产开发项目组织设计》。3、编制或审核施工图预算。4、编制或审核主要材料、半成品、设计计划。5、对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。7.2.2物资及现场准备现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。63编制单位：天津市投资咨询公司 7.2.3其它准备1、利用招标形式优选施工队伍；2、办理开工报告；3、办理质监委托；4、组织设计交底；5、摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。7.3现场工程管理为了确保工程项目的质量、工期、造价，同时不影响周边沿线的局部利益和环境保护要求，有必要加强工程实施过程中的程序管理，严格遵循规章制度；在工程实施全过程中进行质量管理教育和宣传活动，自始至终推行全面质量管理；加强现场组织管理，一方面指派具备较强工程、行政管理能力和兼具法律、合同观念的人员担任甲方代表，另一方面委托监理工程师在施工工程项目中监督管理合同的实施。同时指定专人会同各级政府的环保机构落实本项目的环保措施，树立环境保护意识，对环境评估的应予以足够的重视。7.4组织管理营销部门：负责商品房的销售和管理;作好销售计划的编制及营销策划工作。售后服务部门：负责售后回访，修缮处理，工程遗留问题处理工作。物业管理部门：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。公司采取直线职能制的组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令,只是参谋作用。这一组织形式既能及时指挥,统一命令,63编制单位：天津市投资咨询公司 又能发挥职能部门和专业人员的工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间,领导层要把握管理系统中的各种矛盾。对此组织机构进行适应性分析后得知：组建方案符合《公司法》和国家有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求，项目法人代表及主要管理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求，能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任。63编制单位：天津市投资咨询公司 第八章劳动安全卫生与消防项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和使用过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。8.1劳动安全卫生8.1.1设计依据及标准1、国家《劳动法》《安全生产法》2、《建设项目劳动安全卫生监察规定》劳动部第3号令3、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）4、《天津市安全生产条例》8.1.2设计原则及防范措施1、设计原则本项目设计有完整的安全卫生组织机构以及相应的安全管理、安全教育制度，配有专职安全员。本设计贯彻“安全第一，预防为主”的方针，安全卫生设施必须执行与主体工程同时设计，同时施工，同时使用的“三同时”制度，以保证建设及使用安全。2、防范措施（1）建构筑物按设计规定设防雷装置，变压器中性点直接接地，低压系统采用TN－S63编制单位：天津市投资咨询公司 接地型式，高低压电气设备正常情况与带电部分绝缘的外露金属部分及金属支架均作保护接地，插座回路均设漏电保护开关。带电设备金属外壳设保护接地，以确保用电安全。（2）提高自控水平，设计紧急切断及紧急停车系统、和报警装置，保证安全生产。(3)对易产生职业病的场所提出防护理卫生保健措施，如定期体检和疗养等。（4）对工人进行安全、卫生、防火等教育。8.1.3安全卫生措施预期效果评价由于本项目设计、建设各阶段严格遵循国家的有关劳动安全卫生的政策，制定了一整套安全规程，对工人进行了严格的培训与考核并根据生产的具体情况，采取了相应的有效措施，因此可预计本项目在防火、通风、安全卫生、劳动保护等方面可达到国家有关部门的规定要求，能最大限度地改善劳动条件，消除不安全因素，杜绝事故的发生或蔓延；确保施工的正常进行。8.2消防8.2.1设计依据1、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）2、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）3、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）4、《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）63编制单位：天津市投资咨询公司 8.2.2项目火灾因素分析本项目火宅隐患来源于建设过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，建设过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。8.2.3消防设施与措施按国家有关规范和安全评价报告要求在施工区域，根据原料性质设置灭火设施和配备相应器材，并设置火灾报警器，可满足项目建设需要。项目建设及使用过程中全面贯彻“预防为主，消防为辅”的工作方针，建立健全消防制度及可操作性较强的事故应急措施，制定完善的风险应急预案。加强工人防火意识教育，妥善维护消防器材，与当地消防部门搞好协作，以取得各方面的支持。63编制单位：天津市投资咨询公司 第九章投融资分析9.1项目建设投资估算9.1.1编制范围1．工程费用，包括土建结构及装修工程费用、设备费用、室外工程费用等。其中，设备费用包括给排水工程、采暖工程、强电工程、弱电工程、电梯工程等；室外工程包括室外管线、室外照明、道路及广场、绿化等。2．工程建设其他费用：主要包括土地取得费用、建设基金、工程建设前期费用、工程建设费用、其他费用以及其他配套费用等。3．不可预见费等。4．建设期贷款利息测算。9.1.2估算依据估算依据本报告提出的各项技术参数、数据，根据天津市近期工程造价水平，采用类似工程指标法进行估算。同时参照：1、依据本项目设计方案确定的建设规模；2、依据国家建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；3、天津市现行其他有关造价文件；4、天津市同类建筑工程技术经济指标；5、天津市近期的材料及设备价格信息。63编制单位：天津市投资咨询公司 9.1.3项目投资估算金侨大道南区项目规划可用地面积为34543.5平方米，拟建总建筑面积为83222.57平方米的住宅、商业及相应配套设施，具体为：地上建筑面积为68983.37平方米，地下建筑面积14239.2平方米，建筑密度25.36%，机动车停车位614个，其中地上停车位313个，地下停车位301个，非机动车停车位1211个，容积率1.997，绿化率40%。详见主要经济指标表（表9-1）：主要经济指标表项目单位数量建设用地总面积平方米24543.5总建筑面积平方米83222.57地上建筑面积平方米68983.37地下建筑面积平方米14239.2建筑密度%25.36%地下停车位个301地上停车位个313容积率1.997绿化率%40%表9-1主要经济指标表经测算,该工程项目.项目总投资为37570.55万元。其中具体相关费用参看表9-2项目总投资估算表单位：万元序号项目名称总投资估算说明1开发建设投资37570.55　1.1土地费用6177.54　63编制单位：天津市投资咨询公司 1.2前期工程费用727.50　1.3基础设施建设费1233.78　1.4建筑安装工程费21637.90　1.5公共配套设施建设费　　1.6开发间接费用　　1.7管理费用943.97　1.8财务费用2809.63　1.9销售费用2086.35　1.10其他费用（含开发期税费）298.60　1.11不可预见费1655.28　2经营资金　　3项目总投资37570.55　表9-2项目总投资估算表9.2融资安排9.2.1公司融资说明由于国家对于房地产市场整体上加强了政策规范，对房地场市场中存在的泡沫进行了不断打压。同时在融资市场上，房地产行业的融资成本也出现不断上涨趋势，因此本次银行贷款的利率确定为央行基准利率上浮30%的水平。9.2.2融资情况分析在项目总投资37570.55万元中,向银行申请贷款支持25000万元，由承建单位的自有资金投入12570.55万元，本次测算不包括企业经营资金需求。63编制单位：天津市投资咨询公司 本项目投资由天津金侨城投资有限公司作为投融资主体。其资金筹措方案构成如下：1、资本金本项目自有资金占总投资的比例约33.46%，符合国家有关规定。资本金占比不少于项目总投资的30%比例的规定。资金主要来源于天津金侨城投资有限公司股东投资。2、银行贷款建设投资不足部分拟申请银行贷款解决，贷款本金为25000万元，银行贷款占总投资比例为66.54%，借款利息率为8.65%。投资计划与资金筹措表序号项目合计第1年第2年第3年1项目总投资　37570.5530877.786116.44576.33　资金分年度使用比例　　88.00%12.00%　1.1开发建设投资　37570.5530877.786116.44576.33　计入投资的利息　2809.63288.171945.13576.332资金筹措　37570.5530877.786116.44576.332.1资本金　12570.559172.25　3398.302.2预（销售、租金、自营等）收入　2821.971705.531116.44　　可用预收入合计　44076.1113548.4923349.597178.032.2.1其中：可用预售收入　44076.1113548.4923349.597178.032.3项目借款利率25000.0020000.005000.00　2.3.1建行借款8.65%25000.0020000.005000.00　3当年资金盈余（缺口）　　19076.1111842.967233.150.00　累计资金盈余（缺口）满足筹资要求　　11842.9619076.114项目资本金比例资本金比例满足我行要求33.46%29.71%24.79%33.46%5资金成本资本金成本　5.75%　　　9-3投资计划与资金筹措表63编制单位：天津市投资咨询公司 第十章财务效益评价本财务评价参照国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目的损益和盈利能力，据此判断项目的财务可行性。10.1项目财务评价的有关问题说明1.项目的建设经营期设定为3年。2.本测算以当前的社会和市场状况为基础，未考虑环境、政策、社会条件的显著变化对项目经营的影响。3.银行贷款利率取8.65%（央行公布的一至三年期银行贷款基准利率上浮30%）。10.2财务评价基础数据与参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济评价的前提，直接影响分析的结论。选择基础数据和参数的基本原则是实事求是和稳妥可靠。经济评价的基础数据和参数包括建设项目、建设规模及取费标准、税费、项目计算期、财务基准收益率等。10.2.1销售价格本项目当前住宅的销售价格设定为5940元/平方米（均），商铺类销售价格设定为13200元/平方米（均）。南区项目的开发周期3年，定价依据详见第五章。63编制单位：天津市投资咨询公司 10.2.2经营收入测算根据项目单位意见，本项目建成后所有住宅、商业单元全部对外出售，便于尽快收回建设投资。包括以下三部分销售业务：1.住宅销售收入该工程项目可实现住宅销售面积为60308.02平方米，综合收入34208.63万元。其中天津新技术产业园武清开发区总公司已与本项目签订总金额为7598万元的房屋定制协议，以4300元/平方米的暂定价格（不含税）认购房屋，第一年内分两次将7598万元购房款支付完毕。剩余住宅将在三年经营期内以均价5940元/平方米分批出售，销售收入约为26610.6万元。2.商铺销售收入该工程项目可实现商铺销售面积9735平方米，按照均价13200元/平方米对外销售，预计可实现综合收入12850.5万元。2.停车库车位销售收入该工程项目建设地下停车场车位共计600个，按照85000元/车位的综合平均价格对外销售，预计可实现综合收入5100万元。经营收入估算表　　序号项目可租售面积合计第1年第2年第3年一销售收入70643.0252158.8315644.1428060.738453.971.1住宅44799.02　　　　　单价　　5940.005940.005940.00　销售比例　100%10%67%23%　剩余比例　　90%23%　　销售金额　26610.622661.0617829.116120.441.2商铺9735.00　　　　　单价　　13200.0013200.0013200.00　销售比例　100%30%57%13%　剩余比例　　70%13%　　销售金额　12850.203855.067324.611670.5363编制单位：天津市投资咨询公司 1.3车位600.00　　　　　单价　　85000.0085000.0085000.00　销售比例　100%30%57%13%　剩余比例　　70%13%　　销售金额　5100.001530.002907.00663.001.4预定住宅15509.00　　　　　单价　　4899.10　　　销售比例　100%100%　　　剩余比例　　　　　　销售金额　7598.017598.01　　10-1经营收入估算表10.2.3税（费）率选取说明进行财务评价需计算的税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税等。营业税：以年销售收入为税基，根据国家规定税率为5%；城市维护建设税：以营业税为税基数，税率取7%；教育费附加：以营业税为费基数，费率取3%；所得税：以企业经营的利润总额抵扣准予扣除项目的余额为税基，按照国家企业所得税法规定，企业所得税税率取25%。经测算，项目经营期可实现年土地增值税、经营税金及附加共计1650.14万元。10.2.4项目计算期按照项目建设进度和销售计划，本项目建设期及经营期共计3年，从2012年9月开始实施商品房的销售，到第2014年9月所有住宅、商业及车库售罄。63编制单位：天津市投资咨询公司 10.2.5财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和依据，是项目在财务上是否可行的基本要求，也用作计算财务净现值的折现率。根据本项目的特点，并考虑一定的风险溢价，本项目的财务基准收益率取8%。10.2.6成本费用估算依照目前类似商品住宅及其辅助设施的销售经营管理经验数据，对其未来经营的销售费用、维修费等成本费用进行初步测算。1.销售费用本项目的商品住宅销售费用合计为2086.35万元。2.管理费用由于项目承建单位—天津金侨城投资有限公司属项目法人，公司本部的管理费用一并纳入本项目管理费核算，预计项目建设经营期三年的管理费用合计为943.97万元。3.财务费用财务费用为项目在经营过程中发生的长期贷款的利息及相关费用等，预计项目建设期的三年的财务费用合计为2809.63万元。其他费用参见表10-2。开发产品成本归集估算表单位：万元序号项目名称合计住宅商铺车位预定住宅出售出售出售出售1土地费用6177.543917.55851.3052.471356.222前期工程费用727.50461.35100.256.18159.723基础设施建设费1233.78782.41170.0210.48270.864建筑安装工程费21637.9013721.902981.82183.784750.3963编制单位：天津市投资咨询公司 7管理费用943.97598.63130.088.02207.248财务费用2809.631781.75387.1823.86616.839销售费用2086.351323.08287.5117.72458.0411其他费用（含开发期税）298.60189.3641.152.5465.5612不可预见费1655.281049.71228.1114.06363.40　合计37570.5523825.765177.43319.108248.26表10-2开发产品成本归集估算表10.3财务分析10.3.1项目盈利能力分析本项目主要针对整个项目的投入与产出情况进行分析，评价项目的投资效果。具体测算的项目盈利能力的指标主要包括：财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、投资利润率、资本金利润率等。通过项目的投资现金流量分析，测算项目盈利能力分析指标.具体参见表10-3。项目盈利能力指标计算结果表二评估指标　　1项目折现率8.00%　2财务内部收益率(税后)45.84%　3财务收益净现值(税后)6984.07万元4财务内部收益率(税前)58.56%　5财务收益净现值(税前)9058.89万元6年均投资利润率8.55%　7项目投资利润率25.65%　8项目销售利润率18.48%　9建行贷款偿还期2.00年　折算成月24月10所有贷款偿还期2.00　　折算成月24月11项目投资回收期1.03　三盈亏平衡点　　1销售率76.30%　四还款资金盈亏平衡分析项目能顺利还款　1建设经营期内存在资金缺口的年度数　年表10-3项目盈利能力指标计算结果表63编制单位：天津市投资咨询公司 由表10-3可以看出，项目具有较好的经营效益和盈利能力，从整个经营的过程考察，项目在保证本项目正常销售的前提下，可以实现财务平衡，以I3=8%的基准收益率计算，所得税后运营投资财务净现值为6984.07万元（大于零），按目前测算分析，项目在财务上是可行的。10.3.2清偿能力分析本项目以折旧、摊销、销售房屋回款及未分配利润偿还长期借款，项目综合收益能够保证按时偿债，本项目的25000万元的银行贷款利率设定为8.65%（基准上浮30%），贷款的借款偿还期为2年没有问题。10.3.3财务平衡分析测算结果表明，本项目逐年在财务上是平衡的，计算期末项目累计盈余资金10038.03万元，表明项目资金充足，财务情况良好。10.3.4不确定性分析针对建设投资增加、销售收入减少进行单因素敏感性分析，计算结果表明，从平均偿债备付率以及财务内部收益率两个指标看，总投资和商品房销售价格的波动对项目盈利影响较大，当建设投资增加较多、销售价格减少较多时，会造成计算的财务指标值下降，详见表10-4。因此，项目公司应积极做好市场开发，尽量避免项目投资和销售过程中的风险。经测算，本项目盈亏平衡为（销售率）76.30%，由于本项目测算时未涉及出租类收入，故下表中出租率不作为敏感性分析指标。63编制单位：天津市投资咨询公司 单因素敏感性分析　所得税后内部收益率平均偿债备付率（DSCR）变动幅度项目总投资租售价格出租率项目总投资租售价格出租率-20%80.83%18.96%45.84%1873.41%1445.73%1653.34%-15%69.86%27.16%45.84%1809.23%1518.75%1653.34%-10%60.60%33.60%45.84%1751.81%1567.05%1653.34%-5%52.69%39.62%45.84%1700.11%1610.33%1653.34%0%45.84%45.84%45.84%1653.34%1653.34%1653.34%5%39.86%52.28%45.84%1610.81%1696.07%1653.34%10%34.59%58.96%45.84%1571.98%1738.54%1653.34%15%29.90%65.87%45.84%1536.39%1780.73%1653.34%20%24.15%73.05%45.84%1491.48%1822.66%1653.34%表10-4单因素敏感性分析表63编制单位：天津市投资咨询公司 第十一章社会评价11.1项目对社会影响分析我国房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用。随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本项目的建设目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本项目不但可以为武清开发区居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善，本项目所处地段将会吸引较多蓝印户口、武清开发区中高收入从业人员和改善需求置业者前来购买。由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。11.2项目对所在地的互适性分析63编制单位：天津市投资咨询公司 项目开发完毕后，所在地人流、车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。由于本项目自身配备商业配套，且周围的交通条件较好，建成后交通和市场环境能满足业主需求。11.3社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的影响对下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无表11-1项目建设对社会的影响及相关措施63编制单位：天津市投资咨询公司 第十二章项目风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对金侨大道南区项目的投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。12.1定性分析就本项目的实际情况看，承建单位在对项目投资开发工程中，可能存在或出现以下风险：1.自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品的直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2.政策风险政策风险是指由于行业政策以及区域政策的变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。由于政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。63编制单位：天津市投资咨询公司 3.经济风险经济风险主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4.技术风险房地产行业涉及的技术风险是主要涵盖诸如科学技术的进步以及工艺的更新、项目采用新技术、新工艺，使项目本身技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5.社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。6.内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、人、财、物的组织管理风险等。63编制单位：天津市投资咨询公司 12.2投资风险的控制及早发现或预测到上述风险并能及时采取有效的措施，化解、减轻、控制这些风险，减小各种风险带来的损失尤为重要。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。对该项目的风险控制应涵盖以下三个方面的措施：1.通过加快进度来回避风险首先,如果项目开发经营周期人为延长的话,项目整体经济形势就将难以预测。其次，开发周期越长，项目建成以后的政治影响因素也越难预测,特别是当前形势下的房地产行业,泡沫严重，供需矛盾严重，行业受国家及当地政府的政策指导不断加强，同行地产行业内的竞争激烈。所以回避房地产开发经营风险的最基本的办法就是按照规划进行项目开发并尽快回收投资。针对该项目，我们采取诸如提高选址的速度、利用法律手段等保证项目前期以及建设施工的顺利进行；严格采用招投标的办法和承建单位签订具有法律效应的承包合同，以保证工程安全完工；与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。以避免不必要因素的影响。2.通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得有关投资环境和投资项目的市场信息越多，预测就越精确，从而进行科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。确保把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。3.通过加强管理来控制风险63编制单位：天津市投资咨询公司 良好的项目管理是项目能否成功的重要保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导非常必要，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。第十三章研究结论与建议13.1结论63编制单位：天津市投资咨询公司 1、天津市作为跨越环渤海经济区和京津地区的重点城市，未来的城市建设目标为国际港口城市、北方经济中心和生态城市，近5年综合竞争力的提升速度已跻身全国最快地区。武清开发区作为天津市国家级开发区，是武清区域发展、功能升级的必然方向。开发区规划起点较高，交通便捷，区位优势明显，未来教育、医疗、商业等生活配套完善，区域成长潜力较高。把天津市作为金侨集团投资的重点城市，符合战略发展方向。金侨大道南区工程项目的规划建设符合武清开发区的整体发展方向，工程建设前景广阔。2、从社会效益角度分析，本项目为天津市武清区的规划建设提供高品质的房地产产品，满足区域市场对于商品房住宅及商业用房的需求，同时进一步繁荣天津市武清开发区，项目的建设将带来较好的社会效益。从企业经济效益分析，由于区域市场上对商品房住宅及商业用房有着较为旺盛的需求，项目的开发建设面临着良好的市场环境及较强的盈利空间，对于企业的利润增加及资本金积累有着较好的推动作用。所以不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目的建设有着充分的必要性。3、本项目按照现代商业及住宅模式构建优良的住宅环境和商业环境、配置完善的配套服务设施以及极具文化内涵的中高档物业。项目建成后将成为武清开发区内首个住宅及商业配套项目，满足区域市场对于住宅、商业用房的需求，为开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做出重大贡献。同时，金侨大道南区项目作为金侨大道先期项目，项目的承建单位无论从技术、资金、施工建设以及销售经验等多方面，均能够确保项目按照设计规划，按时建成入住。63编制单位：天津市投资咨询公司 4、项目具有较好的经营效益和盈利能力，从整个经营的过程考察，项目在保证本项目正常销售的前提下，可以实现财务收支平衡，按照I3=8%的基准收益率计算，所得税后财务内部收益率为45.84%，财务收益净现值为6984.07万元，项目投资利润率为25.65%。经测算的项目财务指标较好，具有一定的利润空间，贷款具备一定的偿还能力。综合上述，该项目建设符合产业政策以及项目所在地的区域发展规划、项目本身财务效益较好，且基本符合公司的未来发展战略，初步判断该项目可行。13.2建议1、项目建设单位可应进一步深化设计，可通过园林景观、品质感较强的外立面设计，突出项目所在区域的生态生活环境的升级。同时通过示范区进行展示，跳出现有市场水平，打造区域标杆项目。2、建议项目建设单位统筹安排金侨大道项目整体的融资方案，统一协调资金使用、有效落实项目的资本金的来源，防范资金链断裂风险。3、由于项目总投资和商品房销售价格的波动对项目盈利影响较大，当建设投资增加较多、销售价格减少较多时，计算的财务指标均不能满足项目的目标投资收益。因此，项目公司应加强工程管理及营销策划环节，避免项目投资和销售过程中的风险。4、考虑到金侨大道住宅项目建成后，其用户多数为开发区内拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场、娱乐中心及安保措施。同时，该项目的建设很大程度上依赖于武清开发区的发展，因而需强化本项目住宅、商业与武清开发区整体规划的结合，提高综合竞争力。63编制单位：天津市投资咨询公司 13.3附图、表图4-12009年以来房地产开发综合景气指数图4-22009年-2011年天津市各季度房地产投资增速图4-32009年-2011年四季度天津市各类新建房屋累计销售均价趋势图4-42009年-2011年四季度天津市各类新建房屋累计销售均价增速趋势图4-52009年-2011年各季度天津市商品房销售面积及增速趋势图4-62009年-2011年各季度天津市各类新建房屋销售增速趋势图4-7武清区月成交套数走势图图4-8武清区月成交面积走势图图4-9武清区月成交均价走势图表2-1项目投资与效益指标表表4-12010-2012年部分宏观政策一览表表4-22010年-2011年天津市各季度房地产投资完成情况与全国对比表4-32010年-2011年各季度天津市各类新建房屋累计销售面积表6-1各施工阶段主要噪声源状况表6-2交通运输车辆声级表9-1主要经济指标表表9-2项目总投资估算表63编制单位：天津市投资咨询公司 表9-3建筑安装工程费用估算表表9-4其他费用估算表表9-5投资计划与资金筹措表表10-1经营收入估算表表10-2开发产品成本归集估算表表10-3项目盈利能力指标计算结果表表10-4单因素敏感性分析表表11-1项目建设对社会的影响及相关措施表63编制单位：天津市投资咨询公司'