城建设项目可行性研究报告 65页

'第一章总论1.1项目概况项目名称：城建设项目；建设单位：建设地址：建设时间：该项目各项技术经济指标见下表表1-1主要技术经济指标序号指标单位规模说明1建设规模1.1总占地面积㎡3333350亩1.2总建筑面积㎡41854容积率：1.256；建筑密度：21%1.3绿化占地面积㎡20000绿化率：13%1.4道路㎡60001.5围墙m7182设施建设2.1宾馆㎡150002.2娱乐中心㎡63502.3会展中心㎡113202.4洗浴中心㎡82802.5蓄水池及景点㎡6172.6其它设施㎡7253企业定员人1204燃料动力4.1煤t373供暖折标煤4.2水t150004.3电万Kw604.4汽柴油t70车用油料5项目总投资万元80005.1建设投资万元7800投资强度：165万元/亩5.2流动资金万元2006销售收入万元18400以下按达产年估算7销售税金及附加万元6128总成本费用万元148539利润总额万元293510企业所得税万元73411税后利润万元220112投资回收期（不含建设期）年6.4813财务内部收益率%17.6投资利润率17；投资利税率20.14财务净现值万元8107６５ 1.2项目实施背景与依据盘锦市是1984年经国务院批准成立的地级市，隶属辽宁省。辖2个区、2个县，即双台子区、兴隆台区、盘山县、大洼县。盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，东、东北邻鞍山市辖区。东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦州市辖区，南临渤海辽东湾。市区距省城沈阳市155公里；西距锦州市102公里；南距营口市65公里，鲅鱼圈港146公里，大连港302公里；东距鞍山市98公里。地理坐标为北纬40°39′～41°27′、东经121°25′～122°31′之间。总面积4071平方公里，占辽宁省总面积的2.75%。 “十二五”时期，是盘锦市向海发展、全面转型的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。130万盘锦人民在未来五年将全面实施空间转型、经济转型、社会转型、体制机制转型，把盘锦建设成为更具实力活力和竞争力的滨海新盘锦。到“十二五”末，盘锦将基本实现工业新型化、农业现代化、城乡一体化、全域生态化，实现资源型城市全面转型，总体发展水平超过辽宁沿海平均水平——６５ 综合经济实力显著增强。地区生产总值年均增长20％以上；地方财政一般预算收入年均增长27％，达到260亿元；全社会固定资产投资年均增长30%以上，五年累计完成投资超万亿元；主要经济指标增速持续走在全省前列。经济结构更加优化。三次产业比例更趋合理，现代产业体系初步建立；油气采掘业增加值占地区生产总值比重降至10%以内；高新技术产品增加值占规模以上工业增加值比重提高到30%以上；民营经济增加值占地区生产总值比重达到70%以上。社会发展更加现代。初步形成以人为本的社会发展新模式、城乡一体化发展新格局和“两主两副四市镇”新型城镇体系，城市化率提高到80%。体制机制更加科学。开放型经济基本形成，经济体制、行政管理体制、社会管理体制等重点领域和关键环节改革创新、开放创新实现新突破。人民富裕文明程度显著提高。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别突破3.9万元和2万元；城镇登记失业率控制在3%以内；社会保障水平继续保持全省领先，基本建成覆盖城乡居民的基本公共服务体系；公民文明素质进一步提升，新增劳动力平均受教育年限提高到13.3年；城市管理、社会管理更趋规范，力争跻身全国文明城市。面向未来，已经站在全面转型新起点上的盘锦，正万众一心，全面吹响了向海大发展、快发展的进军号角.1.2.1经济转型，打造资源型城市可持续发展示范区向海发展、全面转型，重在经济转型。只有经济转型实现了新突破，全面转型才有坚实的基础。未来五年，盘锦将坚持规模与结构、速度与质量，经济效益与社会效益、生态效益的有机统一，逐步形成投资消费出口协调拉动、三次产业协同带动，物质、资源、科技、人才、管理共同驱动的经济增长模式，加快发展壮大具有竞争力的接续产业集群，打造新型产业基地，使盘锦成为全国资源型城市可持续发展的示范区。６５ 在经济转型进程中，盘锦着重以培育壮大产业集群为着力点，发展现代产业体系。盘锦以结构调整和转变发展方式为主线，坚持以增量调结构、在调整中扩增量，统筹推进油田与地方、市本级和县区与三次产业之间的协调发展，重点培育具有竞争力的接续产业，壮大石化、石油装备制造、海洋工程、新材料等具有竞争力的产业集群，努力形成多点、多元支撑的布局；持之以恒地以项目为核心，以园区为载体，坚持国有和民营同步推动，城区和县域并重，大企业和产业集群齐抓，努力构筑安全的、绿色的、可持续的经济体系。一、建设石化及精细化工产业基地。盘锦市在实施油地深度融合战略中，积极支持辽河油田向海洋油气资源进军，拓展天然气业务，以资源型企业的转型发展支撑资源型城市的可持续发展。加快推进中国兵器华锦集团二期大型炼化一体化工程、辽河石化扩能改造等一批重大项目建设，做大石油加工、沥青、乙烯和芳烃产业集群；围绕承接华锦乙烯下游产品拉伸产业链条，壮大精细化工产业集群。进而依托总面积43平方公里的辽滨石化产业基地、盘锦精细化工（塑料）产业园、盘锦石化产业园，构建炼化产品深加工完整产业链条，做大做强石化及精细化工产业集群。二、６５ 建设石油天然气装备产业基地。盘锦瞄准世界石油装备制造技术前沿，着力引进世界知名石油装备企业，建立石油装备技术研发中心，提升自主创新能力；加快建设石油装备会展中心和物流中心，举办好石油装备博览会，扩大盘锦石油装备在国际市场的知名度和美誉度，提高石油装备产业在国际市场占有份额；依托总面积44平方公里的盘锦石油装备制造基地，做大做强以钻井装备、采油装备、炼化装备、石油管材、环保节能装备、石油专用车、天然气集输设备等系列产品为重点的石油天然气装备产业集群。“十二五”时期，盘锦市将着力建设石化及精细化工、石油天然气装备、船舶及海洋工程装备、新材料、农产品生产加工等“五大产业基地”，同时，大力培育发展文化和旅游产业、服务业，新兴产业。到2015年，这样的一组数字可形象描绘出“五大产业基地”对这座城市转型的重大贡献：原油产量稳定在1000万吨，炼油能力达到3000万吨以上，石化及精细化工产业集群产值力争达到3000亿元；石油天然气装备产业集群产值力争达到1000亿元；海洋工程装备产业集群产值力争达到600亿元；新材料产业集群产值力争达到1000亿元；农产品生产加工产业集群产值力争达到300亿元，农产品综合加工率达到60％以上；文化产业增加值达到100亿元，占地区生产总值比重达到5％；旅游业总收入达到600亿元；服务业增加值突破800亿元，占地区生产总值的比重提高到35％；新兴产业增加值达到500亿元，年均增长50％……盘锦市坚持走新型工业化道路所建立的现代产业体系，足以支撑起这座资源型城市可持续发展的一片天，更将成为“十二五”发展中最夺目的章节。1.2.2空间转型，从辽河时代步入海洋时代６５ 空间转型是平台，只有在这个平台上，才能弹奏出最美妙最响亮的发展乐章。对于盘锦来说，空间转型的核心和标志，是从辽河时代步入海洋时代。盘锦坚持沿海、沿河、腹地发展的有机统一，全新谋划从辽河时代步入海洋时代全面开放的空间架构，巩固和强化“一核（以辽滨沿海经济区为核心）、一带（118公里海岸线和滨海大道沿线）、一轴（向海大道和305国道沿线）、多点（城区、县城、经济区和园区）”的发展空间布局和V字形开放格局，实现沿海与腹地优势互补、良性互动发展；统筹实施大辽河、辽河沿线开发建设和生态治理，发展沿河经济，巩固、提升传统优势，形成沿河沿海内陆优势并举、齐头并进的发展格局。在空间转型进程中，盘锦着重以提升沿海开发开放水平为重点，举全市之力打造东北对外开放平台。盘锦正充分发挥特有的节点优势，通过认真贯彻实施《辽宁沿海经济带发展规划》，科学谋划基础设施和公共设施布局，强势推进“一城（辽滨水城）——港（盘锦港）四区（辽滨沿海经济区、辽河口生态经济区、红海滩湿地旅游度假区、大洼临港经济区）”协调互动发展，大力发展沿海临港经济，实现沿海重点区域率先崛起，形成支撑沿海开发开放的枢纽型、网络化、功能性基础设施体系，延伸盘锦腹地，实现沿海与腹地有效互动。一、６５ 加快推进辽滨沿海经济区建设。盘锦着力把国家战略机遇和省里的政策支持转化为发展优势，高标准、高水平规划建设辽滨水城，努力把辽滨沿海经济区建设成为科学发展的示范区、向海发展的先导区、改革创新的试验区，成为东北地区对外开放的新平台。二、加快推进辽河口生态经济区建设。辽河口生态经济区作为盘锦西部向海发展的重要区域，正按照空间→规划→产业→项目的路子，整合资源，大力发展生态、环保和循环经济，加快规划建设经济区基础设施，努力建设宜居宜游西部新城。三、加快推进红海滩湿地旅游度假区建设。在开发与保护并重中，盘锦依托中国最大的滨海芦苇沼泽湿地，融合辽河、大辽河、大凌河三个入海口旅游资源，整体谋划全域旅游项目开发，努力使盘锦成为全国重要旅游目的地、国际湿地休闲之都。四、加快推进大洼临港经济区建设。遵循高端化、特色化、国际化要求，大洼县将按照“核心企业→产业链→产业集群→制造基地”的发展思路，大力发展高新技术产业，加快发展重型装备、专用汽车及汽车零部件等机械制造产业，建设辽宁重要的机械加工基地。1.2.3社会转型，人民生活显著改善一切的发展，最终都是为了让人民群众过上更好的生活。而只有社会转型到位，才能让全市人民共享向海发展、全面转型的新成果。 ６５ 未来五年间，盘锦将坚持城乡之间、区域之间发展的有机统一，推进城乡、区域一体化发展，着力形成城乡一体化发展新格局，力争成为全省城乡一体化先行实现区；围绕和谐盘锦建设，坚持富民与强市有机统一，推进社会管理创新，着力构建长效机制，扩大公共服务，完善社会管理，保障社会公平正义，促进以人为本社会发展新模式的形成。在社会转型进程中，盘锦着重以城乡一体化发展为突破口，加快推进全域城市化进程。盘锦正坚持以工业化为主导，城镇化为支撑，农业现代化为基础，努力在统筹城乡发展上实现率先突破；坚持以人为本，注重用改革和发展的办法改善民生，注重建立长效机制，让人民生活显著改善，根本福祉不断提升，真正形成共建共享和谐社会的生动局面。一、做大做强县区经济。盘锦坚持以工业化为主导，依托境内特色经济区（园区），以项目为核心，推进工业集约化、集群化、特色化和产业链条式发展，每个县区至少形成一个年销售收入超百亿元的工业产业集群；把发展服务业特别是现代服务业作为城区产业结构调整的首要任务，不断增强城区经济竞争力。到2015年，县区经济年均增长30%以上，大洼县、兴隆台区分别排在全省县区前列，盘山县、双台子区进入全省前十名。二、积极推进城镇化。盘锦按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小原则，以提高城镇化水平和质量为主线，以城市和经济带为依托，以新城、新市镇建设为重点，着力构建“两主（辽滨新城和母城区）两副（盘山和大洼县城）四个新市镇（西安、新于、高升和东郭）”的城镇体系，形成以辽滨新区、大洼县城、兴隆台区、双台子区、盘山县城为主的滨海新盘锦主城区格局；扎实推进社会主义新农村建设，加大强农惠农力度，加强农村基础设施建设，努力实现城乡一体化发展率先突破。６５ 三、大力推进农业现代化。盘锦坚持在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化，以现代农业产业园、农产品加工集中区、农产品批发市场为载体，培育壮大优势特色产业，着力提高农产品精深加工能力；充分发挥“盘锦大米”、“盘锦河蟹”等品牌优势，推进百万亩优质稻米工程、百万亩养大蟹工程、万亩万栋现代设施农业工程、畜禽良种繁育工程、亿只鸭鹅养殖及深加工工程等重大产业化项目建设，支持农民专业合作社和农业产业化龙头企业发展，提高农业经营组织化程度。率先实现水稻、芦苇生产全程机械化。1.2.4体制转型：拓展开放广度和深度向海发展，是盘锦面向全国、面向世界的转型，必须从不适应向海发展的体制机制中解放出来。“十一五”末期，盘锦市委、市政府即已按照进入海洋时代的新要求，引领人们打破传统思维定式，以体制机制创新为主攻方向，着力突破重点领域和关键环节改革，全面推进经济体制、行政管理体制、文化体制创新，全面推进行政区划、所有制结构、园区管理体制的调整，增强内生动力；不断拓展对外开放的广度和深度，在国际国内两个市场中安全高效配置资源，努力构建充满活力、富有效率、更加开放、有利于科学发展的体制机制。在体制机制社会转型进程中，盘锦着重以改革创新为动力，转变经济发展方式。６５ 一、加快推进行政管理体制创新。“十二五”期间，盘锦将进一步深化行政管理体制改革，转变政府职能，加快建设法治政府和服务型政府。二、完善科技创新体制机制。坚定不移地把提高自主创新能力、建设创新型盘锦作为全市发展战略的核心，把增强自主创新能力贯穿到转型发展的各个方面，最大限度发挥科技进步对产业结构优化升级的支撑和引领作用；深化科技管理体制改革，优化科技资源配置，加快培育一批创新型企业，建设一批产业技术创新服务平台。三、创新选人用人机制。2011年初，盘锦市郑重提出，切实把人才工作纳入全市经济社会发展总体战略布局，促进优秀人才脱颖而出，使盘锦成为人才高地，为向海发展、全面转型提供充足的人才保证，切实形成干部创事业、能人创企业、百姓创家业的生动局面。与此同时，盘锦市在深化农村改革、优化配置生产要素、深化所有制结构调整等诸多方面均作出宏伟蓝图，通过戮力作为，实现新的突破。站在新的历史起点，朝着加速崛起的奋进目标，一场新的沿海大开发大开放正在盘锦大地上拉开激动人心的帷幕。我们有理由相信，随着向海发展、全面转型步伐的不断加快，必将给这座资源型城市的转型发展，带来源源不断的活力和强劲的动力。1.3企业概况６５ 盘锦滨海商务城有限公司是一家新组建的股份有限公司，注册资金800万元。公司领导班子站在新的历史起点上，抓住“十二五”时期，盘锦市向海发展、全面转型的关键时期，深化改革开放、加快转变经济发展方式。拟投资7800万元，借助沿海大开发大开放的有利时机，征地50亩（33333m2)建设以会展中心为核心，集商务论坛、宾馆、娱乐、洗浴中心等功能为一体的滨海商务城。1.4编制依据与研究范围1.4.1编制依据《中华人民共和国城乡规划法》；《中华人民共和国环境保护法》；《城市用地分类标准与规划建设用地标准》(GB137-90)；《城市道路交通规划设计规范》(GB50220-95)；《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)；《产业结构调整指导目录》（2007）；《盘锦市国民经济和社会发展“十二五”规划》；《建设工程工程量清单计价规范》GB50500—2003；《辽宁省建筑工程计价定额》（2008）；《建设项目经济评价》方法与参数（第三版）；盘锦滨海商务城有限公司提供的相关资料。1.4.2研究范围６５ 项目建设的必要性分析、市场分析；建设条件分析、工程进度安排；确定建设规模和总体功能、设计施工方案；消防、环保和卫生方案；投资估算与资金筹措；财务效益分析，结论与建议。通过对项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，的综合评价、为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。６５ 第二章项目建设的必要性会展经济是一个国家或地区服务业发展日趋成熟完善后出现的一个综合性更大、关联性更强、收益率更高的经济形态，由于会展业在世界经济中的地位日趋明显，因而在国际上拥有“触摸世界的窗口”、“城市的面包和奶酪”等美誉。经过百多年的发展，会展业已经成为新的经济增长点为世界各国所重视，会展业正以一个有巨大发展潜力、富有前途的经济形态跃然于世人面前。2.1会展的概念   会展是指在一定地域空间，由多个人聚集在一起形成的、定期或不定期、制度或非制度的诸如博览会、展览会、交易会、招商会、研讨会、体育活动、节事活动之类的集体性活动。现代城市以必要的会展企业和会展场馆为核心，以完善的基础设施和配套服务为支撑，通过举办各种形式的会展活动，吸引大批与会人员前来进行经贸洽谈、文化交流或旅游观光，以此带动交通、住宿、商业、餐饮、购物等城市相关产业发展的一种综合性产业就是会展业。成功的会展活动在创造就业机会、带动相关产业发展、推动基础设施建设、促进技术进步、增强贸易往来、扩大对外交流、提高城市知名度、提高民众素质等方面，发挥着日益重要的作用，促进了经济和社会全面发展，带来了无法估计的综合性收益。德国IFO经济研究院曾通过调查得出如下结论：６５ 如果会展活动本身的直接收益为1，那么相关产业的间接效益就为10，即一场会展如果赚1元，那么餐饮、住宿、旅游等相关产业就赚了10元，也就是说会展经济对其他产业的带动系数为1∶10，这将为经济发展做出重要的贡献。2.2会展业在中国的发展   伴随着经济的高速发展和国际交往的日益频繁，我国每年举办各种节、会、展数千次，展业得到了前所未有的发展，给我国整体和举办城市都带来了巨大的经济和社会效益。我国会展业的发展目前呈现出多层次、多元化的状态，城市之间争夺会展资源、市场和服务的竞争十分激烈，总体上已形成了环渤海、长三角、珠三角三个会展城市群，分别以北京、上海、广州这三个经济水平较高、基础设施完善、第三产业发展迅速的城市为会展中心城市。2006年末，长三角、环渤海、珠三角三大区域会展展馆总数量达99个，占全国展馆数量的58%，其中长三角展馆最多达38个，占全国展馆数量的23%；环渤海展馆达33个，占全国展馆数量的20%；珠三角展馆数量为23个，占全国的14%。从展览面积上看，长三角区域总展览面积为108万平方米，环渤海区域总展览面积为178万平方米，珠三角区域总展览面积为116万平方米，三大区域超过5万平方米的展馆分别有7个、7个、12个。珠三角区域虽然展馆数量最少，但展馆规模最大。2006年末，全国举办各类大型会展量达690个，三大区域共举办了594个,占全国展会数量的80%；其中环渤海举办展会最多，６５ 达281个,占全国展会的32%；长三角展会为210个，占全国的30%；珠三角为121个，占全国的18%。三大区域会展业在政策和管理体制、经济基础、产业结构、市场竞争等方面既有相同点，也有不同处。长三角区域经济总量全国第一，区位优势显著；会展配套产业基础、区域综合服务能力较强;部分城市制定了会展业管理条例，但有待于完善；会展业竞争机制尚不完善，企业和展览会竞争力较弱；有一定数量的品牌展会，国际化程度较高；会展教育居全国前列，但没有形成自己的特色。环渤海区域经济实力强，区位优势日益显现；会展配套产业基础薄弱，区域综合服务能力需加强；会展业法规和条例不完善，行业管理缺乏法律依据；会展业竞争机制非常缺乏，政府主导型会展较多；品牌展会数量居全国首位，国际化程度高；会展研究、会展人才比较欠缺。珠三角区域经济增长强劲，区位优势十分明显；会展配套产业基础较强，区域综合服务能力较好；会展业法规和条例不完善，行业管理缺乏法律依据；会展业竞争机制不完善，成了一定的展会品牌，国际化程度不高；展教育落后,与会展业发展速度和规模不相称。由此可见,三大区域都存在着会展政策和管理体制不够完善、展会不够专业、会展教育较为落后等问题。2.3发展会展事业　提高城市竞争力2.3.1会展业的基本内涵20世纪90年代以来，经济全球化引领下，会展６５ 产业作为一种新的经济形式已经在中国崭露头角。会展经济具有比传统经济形式更加多元化的经济主题和更加强大的产业关联度及效益扩散能力，并且已经被视为评价城市化程度的主要内容之一。现代会展业在历经百年后已成为当今世界各国促进贸易、引进技术、吸引外资、展示形象、获取信息的重要手段，不仅使产业活动的载体自身获得效益，重要的还在于能够在较长时期内促进载体地域内的几乎所有经济与人文内容的发展和繁荣度。随着经济的发展和社会的进步,以经贸为主体的展览活动由最简单的直接交易演进到现在的展(博)览会、交易会、洽谈会等多种形式,成为生产消费领域的桥梁和纽带。　　会展包括“会”与“展”两层含义，所谓“会”主要是指以会议形式的组织活动，它属于一种高级的社会群聚性活动，通过它的组织，可以交流信息、探讨问题、传道授业、解疑释惑；所谓“展”主要是指以样品陈列、参观和交易为主的展览活动。根据美国《大百科全书》的定义，展览是“一种具有一定规模、定期在固定场所里举办的、来自不同地区组织的商人聚会”,展会上所陈列的商品种类涉及各行各业,形式亦多种多样。　　会展的外延很广，包括各种类型的大型会议，如APEC会议、博鳌“亚洲”；展览展销活动，如大连的服装节、沈阳的制博会；竞技活动,如奥运会、世界杯足球赛；还包括常年开设的博物馆、名人或事件纪念馆等。在功能上，会展是人们进行信息发布、洽谈商业合作和进行市场营销的场所,发挥着桥梁和媒介作用。西方大多数把每年的参展费用开支作为对外联系交际费列入项目下，在营销方式上则把它与直接销售和商务相并列，三者属同一范畴。当然这仅仅是展会的商务功能，６５ 事实上展览的功能也不仅限于经济和贸易，还涉及到社会、文化、外交、的发展。因此,其影响面和产业关联度也随之增强，进而推动了以展览和会议为主、涉及行业广泛的综合性经济形态的发展,发展形成为会展产业。所谓会展业是通过举办各种形式的会议和展览展销，能够带来直接或间接经济效益和社会效益的一种经济现象和经济行为，也被称为会展产业或会展市场，在西方称为会展业(ConventionandExhibitionIndustry)。由于会展是集信息通讯、运输、城市建设、发展等在内的综合性的、关联度高的服务贸易行业，能够创造高额的经济价值、提供广泛的就业机会和对于社会综合经济指数增长具有拉动作用，呈现有产业基本特征的一种经济形态,因此可以作为会展经济来对待。2.3.2发展会展事业、提高城市竞争力在宏观经济部门中，会展业属于服务业。由于会展业本身是一种无污染产业，而且对整个城市经济发展具有较大的带动和促进作用，因此对那些本身地域狭小，但在交通、通讯和对外开放度方面具有较大优势的国家或地区来说，发展会展业常常成为城市经济发展的首选发展战略之一。按国际博览会联盟的估计,国际上展览业的产业带动系数大约为1:9,即展览会所创造的经济效益中，只有10%是展览会行业的，其余90%为相关行业所拥有。在欧洲有一个十分流行的说法：会展是城市的面包。现代会展业滚动着商品流、物资流、信息流、资金流，会展业的发展完全可能成为一个城市、一个地区、一个行业的经济增长点，６５ 构成表征城市竞争力的一个重要的部分,同时也说明了该城市的竞争力水平。　　首先，会展产业关联度高且利润大，具有较强的经济带动作用。会展业是一门系统工程综合经济，相关行业较多，除了会展业的行业协会、展览设计施工公司、展览公司、展览场馆外，还包括广告、餐饮、交通、旅游等为会展提供服务的部门。通过举办各种大型会展，吸引大量游客来洽谈贸易、观光旅游,进行技术合作、信息沟通、人员互访和文化交流，以此带动交通、旅游、商业、餐饮等多项相关产业的发展。会展业对整个经济发展具有前连效应和后连效应，所创造的利润相当惊人。据国外统计该行业的利润通常在25%。　　其次，会展经济能培养新兴产业群，增加大量就业机会。据测算，每增加1000平方米的展览面积，就可以创造近百个就业机会。在德国汉诺威举办的世界博览会，创造了10万个就业机会，获得了145亿马克的利润及45亿马克的税收。在香港，一年的会展收入达74亿港元，还提供9000个就业机会。我国是就业压力很大的国家，在中心城市发展会展业，一定会创造出一条广阔的新就业门路。　　第三，会展业可以促进科技开发和实现科技成果转让，具有技术扩散功能。传播先进的技术成果,展示和推广新产品、新工艺是会展经济的重要功能之一。从科技发展史来看，许多划时代的发明创造，６５ 如电话机、留声机、蒸汽火车、电视机等都是在展览会上首先进行推广的。会展业可以实现科技成果的转化或推广,实现技术的经济价值和社会价值。即使是信息技术和手段迅速发展的今天,会议和展览的便捷性、集中性、直观性和快速性对推广新技术仍起着不可替代的作用。　　第四，会展对城市的促销功能。在以城市整体形象为依托的前提下，展会促销活动等有机结合起来，可以提高整个城市的国际影响力。会展活动不仅为本地企业提供了一个充分展示自已的舞台，以借机宣传自已的经营理念和产品品牌，加强同行之间的交流与合作，从而将产品推向国际市场，同时也使城市的影响具有了发挥作用的平台和渠道。６５ 第三章市场分析3.1盘锦市总体环境分析辽宁省盘锦市是1984年经国务院批准建立的省辖市。位于辽河冲积平原的最南端，地理坐标在北纬40°41′---41°27′，东经121°31′---122°28′之间。西、北邻锦州，东界鞍山，南临渤海辽东湾。辖兴隆台、双台子两区和大洼、盘山两县。区域面积4071平方公里，总人口120.8万。盘锦属温带大陆性半湿润季风气候，四委分明，年平均气温8.6℃，无霜期170天，年平均降雨量627毫米，年日照时间在2700小时以上。盘锦，地势平坦，景观独特，资源丰富，可谓物华天宝，被称作美丽、富饶的辽河金三角。这里地下蕴藏着丰富的石油和天然气，油气储量占全国已探明的总储量的10％，是我国第三大油田---辽河油田所在地，也是全国最大、世界第四大特种油生产基地。境内有连片水田、滩涂等资源，是辽宁省重要的商品粮、优质大米和水产品基地。3.1.1项目选址分析本项目选址在盘锦市兴一路东侧，盘海营高速公路南侧，（大洼县新兴镇王家村）邻近盘海营高速公路盘锦西站出口和石油大街，交通便利。项目建成后，将成为以会展中心为核心，集商务论坛、宾馆、娱乐、洗浴中心等功能为一体的滨海商务城。3.2.2配套条件该项目周围基础设施达到五通一平，即通道路、上水、下水、６５ 电、天然气、和通讯设施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。3.2项目发展优势3.2.1交通优势盘锦市以国省干线为重点，城镇出口为龙头，大力发展县乡公路。现在县级以上公路总里程达到1419公里。高级、次高级路面所占总里程率居全省第一位；公路密度35.8公里/百平方公里，全省第2位。京沈高速公路通过境内58.3公里；与沈大、京沈两条高速公路相连接的盘海营高速公路，通过境内51.9公里，秦沈高速铁路也从盘锦穿过。沿海沿河有码头54处，较大的码头有田庄台码头和输油码头，位于大辽河口的盘锦港已正式投入使用。盘锦市没有飞机场，但距四周几大机场都很近，距锦州机场100公里，距沈阳机场160公里，距大连机场300公里。可以说，盘锦市的交通网络四通八达。 3.2.2业务拓展优势作为一个朝阳产业，会展经济近年来颇受国内各大城市的青睐，已经成为各地经济中的一个亮点。会展业的魅力来自会展经济是一个高收入、高赢利的行业。目前，国际上会展业产业带动系数大约是1：9，即如果展览场的收入是1，那么带动商旅、餐饮、交通等相关行业的社会收入为9，会展业是一个集交通、旅游、商业、餐饮、娱乐６５ 住宿等多方受益的产业，有权威资料证明，国际展览业的利润率超过25％，会展业对旅游、酒店等相关产业具有极大的带动效应，每增加1000平方米的展览面积，就可以创造近百个就业机会。会展经济之所以能够成为经济发展中的一个亮点，其优势在于除了展示各地新工艺、新技术、新品牌，为企业提供商机、促进经贸交流外，还带来了新知识、新科技、新观念，促进了城市与城市、国家与国家、地区与地区、政府与政府、企业与企业及其商家等社会主体间的交流与沟通。盘锦市至今尚无一座上规模、上档次，能够接纳国际、国内大型会展的“会展中心”。古人说：“欲善工其事，必先利其器。”毫无疑问，这“器”——会展中心已严重制约了盘锦市会展经济的高速发展。滨海商务城会展中心建设填补本市的空白。3.3滨海商务城市场定位与策略滨海商务城经营定位：以会展中心为核心，集商务论坛、宾馆、娱乐中心、洗浴中心等功能为一体的商务服务集散地。包括形象定位、价格定位、服务标准定位和消费群体定位。3.3.1滨海商务城的形象定位滨海商务城主体工程以现代建筑风格——欧式建筑风格，以豪华实用的内部装修迎八方来客，另外根据商务城有利的地理位置和健全的服务功能，将它确定为会展、商务论坛、旅游住宿、娱乐、洗浴、健身为一体的综合型商务服务集散地3.3.2滨海商务城的价格定位滨海商务城的消费价格：根据盘锦市经济社会发展的需要，承办大型的全方位的商品、科技博览、展销、经贸洽谈的“展览中心”。采取随行就市的原则确定价格。６５ 以高价吸引少数客人，以低价吸引大多数客人，这是一个十分重要的经营管理原则。在实际经营过程中，滨海商务城将根据消费者的消费欲望、地方经济层次结构的变化而调整价格。在不同的市场需求情况下，按折扣价薄利多销和定价相结合灵活经营，从而最大化实现销售收入和利润。在旺季，以适中的定价而入住及娱乐人员率不会减少的情况下，滨海商务城可按定价接待各方宾客。在淡季，在折扣定价可以提高入住及娱员率的情况下，可按折扣价接待团队客人，以使宾馆产生最大的经济效益。3.3.3滨海商务城的服务标准定位按“二星”级的设施“三星”级的服务标准接待客人。以顾客为中心，微笑、真诚、诚实、友好地为顾客提供标准化、程序化、规范化、快速、敏捷的全方位服务。3.3.4消费群体定位1、参加各类展览的企事业单位及商家；2、参加商务洽谈和会议的消费群体；3、商务论坛消费群体4、往来本地观光旅游的消费群体；5、休闲、娱乐的消费群体；6、探亲访友及大众消费群体；7、假日休闲度假的消费群体。６５ 第四章项目实施方案4.1设计依据《中华人民共和国城市规划法》；《中华人民共和国环境保护法》；《辽宁沿海经济带开发建设规划》；《盘锦市国民经济和社会发展“十二五”规划》；《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068－2001；《混凝土结构设计规范》GB50010－2002；《建筑抗震设计规范》GB50011－2001；《建筑地基设计规范》GB5007－2002；《砌体结构设计规范》GB50003－2001；《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》；《民用建筑电气施工及验收规范》；《建筑与建筑群体综合布线系统工程施工及验收规范》。4.2总图布置4.2.1布置原则和功能根据该项目的建设条件，结合环保、卫生、安全、消防运输及施工安装等要求，进行合理的总平面布置，并使其符合总体规划的要求，同时根据公司的发展趋势，在总体布置上考虑对今后企业发展留有余地，总平面在保证安全距离的同时，力求紧凑，以节省用地和投资。重视经济效益、社会效益及环境效益，并为职工创造良好的工作条件。６５ 竖向布置与总平面布置结合考虑，场地标高符合建设要求，为宾馆经营管理创造基础条件，满足场内道路运输设施的要求。建筑购物及场地标高和坡度要求既要有利于排水，又不受雨水冲刷，对自然地形加以充分利用和合理改造，以减少土石方量。建筑设计符合时代建筑风格、具有鲜明的的品牌象征力和内涵潜力。从建筑形态、外部形象、建筑材料的选用和颜色的搭配体现品牌特点。4.2.2总图布置滨海商务城规划在盘锦市兴一路东侧，盘海营高速公路南侧，规划占地33333㎡，呈梯形南侧东西长163.29m；北侧东西长171.06m；东侧南北长200m；西侧南北长200.19m。滨海商务城中心为圆形雕塑景点、蓄水池。滨海商务城四周为规划路、路宽5m，环路内3m规划彩色地砖甬道，间距种植绿化乔木。甬道内设置铁艺围墙，围墙内设置2m宽的绿化带，建筑构物四周种植花草乔木。主群楼门前布置具有形象特征的景点和停车场，其他空闲的为黑色沥青砼地面。4.2.3交通布置保证人流、车流出入方便、避免交叉。垂直交通：主楼设有4部电梯，完全可以满足客人、工作人员上下乘降的要求。4.3建设规模见下表６５ 表4-1建设规模明细表序号项目名称规格建筑面积（m2）备注1宾馆62.3×38.4×9层15000框架2娱乐城63×16.8×6层6350框架3会展中心60/50×18×7层11320框架4洗浴中心60/50×18×5层8280框架5蓄水池及景点φ15×2.5617钢筋砼6堆场15×15225混砂压实7锅炉房15×20300砖混8深水井及泵房3×412井深1800m9变电所15×12180砖混10门卫4×520砖混11道路6000沥青砼12绿化2000013厂门15m不锈钢电动门14围墙200×[(17+162)/2]718m铁艺合计建设面积418644.4工程设计4.4.1建筑设计该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及盘锦市有关城市规划，消防、交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。考虑城市景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优势，利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有时代气息的现代建筑新形象。项目总建筑面积约41864m2。本工程建筑耐火等按Ⅱ级设防，采用钢筋混凝土框架结构，抗震设计烈度为七度。4.4.2结构设计滨海商务城各主体工程６５ 采用框架结构，楼板、屋面采用现浇钢筋混凝土。墙体采用空心砖砌筑。结构设计基本参数：●使用年限：本工程在正常维护情况下的设计使用年限为50年；●安全等级：本工程结构安全等级为二级，结构重要性系数r＝1.0；●设防类别：本工程的抗震设防类别为乙类；●建筑场地：建筑场地类别为Ⅱ类，场地特征周期为0.400s；●抗震设防：本工程的抗震设防烈度为6度。设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度为0.05g。结构的阻尼比取0.05。据建筑抗震设防类别调整后用于结构抗震验算的烈度为6度；按建筑抗震设防类别及场地类别调整后用于确定抗震等级的烈度7度。●抗震等级：本工程框架—剪力墙结构抗震等级二级；●本工程框架采用平法配筋图。4.4.3装修外装修：按建筑构物分不同层次配刷米黄、紫红、白色涂料，3、5层裙面和主楼正面5楼以下干挂灰白色理石。内装修：主楼大厅及会议室墙面、柱、地面采用花岗石磨光板。其他各室内柱均做阻燃板装修，内墙涂白色乳胶漆。顶棚钢丝网，现浇水磨石地面。地下部分，地面采用细石混凝土压光地面，墙面及顶棚为喷白涂料。６５ 杜绝使用非阻燃和甲醛超标的装潢材料。4.5公用工程4.5.1供水供水现状：项目区市自来水给水系统已经完善，来水经DNl00管道接入滨海商务城给水管网，要求供水压力0.45MPa，保证不间断用水。高层由地下室中设置的变频调速水泵供水，屋顶设置消防水箱。用水指标：滨海商务城用水指标：14L／m2/d公用设施用地用水指标：3.8L／m2/d道路广场用水刷地指标：2.5L／m2/d绿地用水指标：2L／m2/d时变化系数：l.50建设方案：根据上述参数资料，滨海商务城最高日用水量为210m3／d，最高小时最大时用水量为13m3／h。由东侧市政管网接两条DN200管线供水，当其中一路管线发生事故时，另路管线仍能供给规划区内的用水。管网采用环状和枝状相结合的方式布置。4.5.2排水排水现状：６５ 规划区内市政排水系统已经完善，其排水体制为分流制，排水管网为暗渠和管道两种形式。设计参数：污水量按用水量的80%计算：雨水量Q=φqFI/S其中径流系数φ=0.60暴雨强度q按盘锦市暴雨强度公式计算，汇水面积F按起步区汇水面积计算排水设计方案：根据上述参数，规划区内污水量为168m3/d，雨水量为0.1m3／s。该项目雨、污分流排出。雨水由水落管流入市政雨水管网。生活污水排到污水处理池、地下室污水集中到地下室污水池中，通过排污泵将污水排入市政污水管网，送入污水处理厂集中处理。设计主排水管采用砼DN500，4.5.3通风与空调系统（1）滨海商务城空调工程：客房按分体式空调考虑(外墙预设空调室外机搁板并预留冷凝水管孔洞)。（2）主楼空调工程：为保证滨海商务城的洁净、给顾客舒适感，一层采用吊顶式空调器以保证标高。地下一层标高为4米，采用风机盘管，并用橡塑海绵保温。二层以上为全空调系统，使用4万风量的组合式空调器，生活区采用独立系统，主机使用风冷热泵。空调主机配置燃气直燃机。６５ （3）通风工程：本工程消防排烟和空调排风分开设置，每个区域均设有排风机，排烟风机设在屋面。4.5.4强电工程本项目用电负荷为一级负荷，由市电业局高压线路接入，用地下电缆接入到在地下一层变配电室，变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。由变配电室送电到各用电单元。断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。设计最高用电量70kw/h，配备变压器100KVA。4.5.5弱电工程引入市电话电缆线路。滨海商务城办公室及主要设备房间设外线电话。营业场所每层配备一定数量的公用电话，公用电话为磁卡或IC卡电话。本工程设有线电缆电视系统和宽带网络系统。该项目广播音响系统为滨海商务城提供背景音乐。该广播系统兼做火灾紧急广播系统。在滨海商务城主要出入口、大厅、长廊、商场、餐厅、停车场场所设置不同类型（定焦、自动光圈半球型、变焦云台型、针孔型）的监控摄像机，进行有效监视和实时录像。在一些无人值守的重点场所，根据不同风险等级要求及现场条件进行区域设防。系统控制主机及分控机分别设在一层消防控制中心。６５ 采用计算机停车场管理系统，在停车场进出口处设置读验卡机、信号灯、拦车器、感应线圈及LED显示屏，主控计算机设出口管理室。入口无人看守，出口自动或人工管理。对于固定客户、临时客户及内部人员，既做到了区别对待，又做到了统一管理。4.5.6煤气工程煤气由煤气管网总干线引入本项目地上、地下停车场。煤气总用量约20立方米／天。4.6工程进度安排该项目自2011年4月开始前期准备工作，2011年5月动工兴建，2012年3月竣工。具体工程进度安排如下：表4-2工程进度安排表序号项目名称2011年2012年4567891011121231项目可行性研究报告3项目立项4项目设计6主体工程7设备安装工程8室内装修工程9室外装修工程10公用工程11竣工验收６５ 4.7建设工程投资见下表表4-3建设工程投资表序号项目名称规格建筑面积（m2）单价（元）工程造价（万元）备注1宾馆62.3×38.4×9层15000框架2娱乐城63×16.8×6层6350框架3会展中心60/50×18×7层11320框架4洗浴中心60/50×18×5层8280框架5蓄水池及景点φ15×2.5617钢筋砼6堆场15×15225混砂压实7锅炉房15×20300砖混8深水井及泵房3×412井深1800m9变电所15×12180砖混10门卫4×520砖混11道路6000沥青砼12绿化2000013厂门15m不锈钢电动门14围墙2×[(17+162)/2]718m铁艺合计建设面积41864６５ 第五章环境保护与卫生5.1设计依据《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）；《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）；《中华人民共和国大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）；《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）；《工程场所有害因素职业接触限值》GBZ2-2002；《辽宁省工业固体废物污染控制标准》DB21-777-94。5.2区域环境质量5.2.1环境空气质量    根据现状，滨海商务城周边属盘锦市市区，区域内的周边无污染，评价范围内大气中各污染物的单项标准指数均可小于1，范围内环境空气质量较好，可达到GB3095-96《环境空气质量标准》中二级标准。5.2.2区域噪声   根据现状，滨海商务城界内噪声可达到GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》中Ⅱ类标准，区域噪声能在GB3096-2008《城市区域环境噪声标准》中Ⅱ类标准之内，区域声环境质量较好。5.2.3地表水环境６５    现状监测结果表明，拟建工程最终受纳水体300～400米的地下水质可以满足《地表水环境质量标准》三类水体要求。此外，滨海商务城建设20000m2的绿化设施，净化空气环境，减缓对周围环境的影响。5.3建设施工期环境影响分析5.3.1施工期环境影响因素1、声环境：运输车辆噪声；现场施工设备噪声。2、废气：运输车辆排放的尾气。3、废水施工现场的生活污水；预制构件养生排放水；4、扬尘：施工中土方开挖、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；5、施工期间产生的固体废弃物。5.3.2施工期间环境污染防治措施1、噪声和尾气控制：进出施工现场的动力车辆要加尾气排放筒，并且是经过年检合格的车辆方可进入施工现场。施工设备必须是国家限定的产品，保证噪声达标、禁止使用国家明令淘汰的产品。每天晚22：00～次日6：00不得在生活区作业。６５ 2、扬尘控制施工现场的道路，要定期洒水避免扬尘；混凝土施工、土方施工和土方外运要采取防治扬尘保护措施。3、废水控制生活污水要统一收集，沉淀后统一排放到市政管网。施工现场要设蓄水池，雨水和养生及冲洗水集中排放到蓄水池做循环使用。4、废固物控制生活垃圾分类存放分类送到城市垃圾箱。包装物和边角余料统一废品回收。5.4项目运营期环境影响分析5.4.1项目运营期环境影响因素废气：包括宾馆厨房烹饪废气和油烟、汽车尾气；废水：包括洗浴中心、宾馆厨房含油污水、盥洗水及冲厕水；生活垃圾；5.4.2运营期环境污染防治措施1、废气噪声控制厨房排烟道要设计合理，滨海商务城内的厨房设抽油烟机、卫生间设有通风口；客房设计中充分考虑自然通风效果；地下室停车场产生的废气通过排烟竖井排至室外。滨海商务城实行“人车分流”，减少噪声、尾气排放。2、污水排放控制所有污水进入化粪池，经化粪池24６５ 小时厌氧分解处理后，排入市政污水管网、经排污泵房送入污水处理厂。3、生活垃圾处理生活垃圾分类处理后由物业管理部门派专人负责收集清运，垃圾在运输过程中应注意密闭，防止造成二次污染；5.5劳动卫生5.5.1劳动保护该项目所有用电设备均有接地装置，以防漏电，保证人身安全；低压配电系统的接地形式为TN-S系统，其保护接地线（PE）与工作零线（N）是独立分开的，正常情况下，用电设备的外露可导电部分与装置外可导电部分做接地保护，单相三孔插座的接地端均与N线等截面的PE可靠连接；设防雷保护。5.5.2卫生措施按卫生标准，空调系统补充足够的新风量，全空气系统补充15-20%的新风量。地下停车场设置了排风系统和补风系统，从而冲淡了有害气体的浓度，达到符合卫生标准。滨海商务城工作人员要做到着装整洁，上下班换工作服。工作人员们年检查一次身体，体检不合格人员严禁上岗。６５ 第六章消防6.1消防布局6.1.1消防工程规划原则1、遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利宾馆运营、保障安全为出发点，做好商务城防火规划和灭火设施的规划建设。2、加强商务城消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐患。3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。4、商务城消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。6.1.2工程措施1、消防设计根据总图布置与功能结构，商务城消防应规范、合理规划设计，合理划分消防责任区。2、消防通道消防通道路中心线间距不宜超过160米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。该项目四周通园区道路，形成环形消防车道，宽度5米，商务城６５ 与周围建筑物保留有规范的防火间距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通规划要求。3、消防供水地下室设置消防水池、同时设置两台消防供水高压泵（一开一备），整个宾馆设置垂直和各楼层横向的专用消防用水管道和设施。4、消防通讯消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，完善消防通信系统。滨海商务城消防中心控制室内设有报警控制器、火警通信、紧急广播、模拟显示装置。每层分别设有重复显示屏、地址编码烟感探测器、地址编码感温探测器报警开关、手动报警开关及消防对讲电话、水流指示器和湿式报警阀的联动介面单元、声报警器、紧急广播等，组成消防控制中心，集中控制自动报警及联动控制系统。5、消防设施消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过2m，距房屋外墙不宜小于5m。室内外消火药味栓的间距不应超过120m。滨海商务城室内设有消火栓，消火栓的布置要保证喷水能达到建筑物的任何部位。地下室设消防供水设施（自动喷洒系统和水幕系统）。６５ 灭火器配置：采用2kg手提式干粉型（磷酸铵盐）灭火器，灭火器应放置在楼梯、电梯及明显和便于取用的地方。6.2安全疏散合理设置消防通道和疏散楼梯，地下室、设备间有安全疏散楼梯和通道直通室外。形成立体高效的疏散系统。6.3防震地区很少发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。６５ 第七章风险因素与防范7.1滨海商务城综合风险分析  滨海商务城是提供会展、住宿、餐饮、娱乐、洗浴和其他服务的综合服务性设施。是宾客开展商务洽谈、外出旅游、会议、休闲等活动的集散地，对宾客而言，滨海商务城产品不仅仅是会展、客房的床位、餐厅的食物，也包括消费这些物质产品时所享受的愉悦和舒适的感受，但归根结底，使宾客产生愉悦感，舒适感和满足感的对象是滨海商务城。缺乏安全的滨海商务城产品，不仅满足不了客户的基本需求，还会对滨海商务城的安全造成威胁，同时也会给滨海商务城带来无法弥补的损失。对滨海商务城进行综合性风险评估是预防商务城安全事故发生的一种有效措施。商务城存在的风险概括起来主要有以下方面：火灾；食物中毒；人身意外；爆炸；黄、赌、毒盗窃；诈骗；交通事故；打架斗殴；自然灾害。7.2商务城综合性风险的预防7.2.1火灾火灾是商务城的常发性事故灾害，它给商务城带来的灾害几乎是毁灭性的。６５ ㈠风险区域：会展中心、宾馆的几乎每一个角落都容易发生火灾,如展览场地、仓库、客房、餐厅、娱乐中心、厨房等。　　㈡风险因素：1、大功率电器超负荷运行，导致线路发热起火。2、电线老化引起短路以及设备陈旧，接触不良导致线路发热起火。3、客人吸烟，不熄灭烟头、室内外乱扔，往往引起火灾。4、客人在商务城燃放烟花爆竹，引燃商务城内的可燃物品，发生火灾。5、厨房油锅开关、煤气管道漏气、柴油管路漏油，发生火灾。6、厨房油炸、炒菜作业操作不当，导致温度过高起火。㈢风险预防：1、落实防火安全工作：1）对商务城员工进行消防业务知识培训；2）开展防火安全教育；3）制定各种防火安全制度，督促各部门贯彻落实防火安全措施，负责调查了解违反消防规定的原因，并提出解决处理的意见，向总经理报告；4）制定重点部位的灭火方案，并组织演练；5）监督商务城施工人员施工期间的消防安全。2、消防值班中心要落实防火安全工作：６５ 1）将每天商务城消防情况记录下来，定期呈送上级领导查看；2）安监部定期或不定期地检查商务城各部门的防火安全情况以及各种消防设备、灭火器材，发现隐患，及时督促有关部门进行整改。3、本单位和外单位因施工动火的工程，必须到安监部办理动火证。施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，要有专人负责，经安监部同意后方能动火。动火必须做到“八不、四要、一清”。动火后要认真检查现场，防止因留下火种而引起着火。4、商务城主楼内部不准存放易燃易爆、有毒和腐蚀物品，禁止在大楼内及房间阳台燃放烟花、炮竹。5、客房内不准使用明火电炉、煤气、柴油炉以及大功率的电器设备。不准将衣物放在台灯罩上烘干，不准在房间内焚烧东西。6、配电间内不准堆放易燃物品。7、严禁将洗涤剂放在垃圾、衣物滑道口周围。8、各步道、楼梯出口等部位要经常保持畅通，疏散标志和安全指示灯要保证完好。9、６５ 装有复印机、电传机的部位禁止吸烟、使用明火。用酒精清洗机器部件时，要保持室内通风，进行大量清洗机器时，要到室外通风的地方进行。沾有油墨和易燃物品的纸张、油布要装在有盖的铁桶里并要及时清理。机器周围不准堆放可燃物品和废纸。10、加强物质仓库防火安全管理：1）库内的物品要分类储放，库内留出主通道1—1.5米。货物与墙、灯、屋顶之间保持50厘米距离。2）库内的照明灯限60瓦以下白炽灯，不准用可燃物做灯罩，不准用碘钨灯、日光灯、电熨斗、电炉、电烙铁、电茶壶等电气设备。各类物品要标明性能和名称。3）仓库的电源开关要设在门口外面，要有防雨、防潮保护，每年对电线进行一次绝缘检查，发现可能引起打火、短路、发热和绝缘等不良情况，必须及时维修更换。4）物品入库时要防止带火种，潮湿的物品不准入库，物品入库半小时后，值班人员要巡查一次安全情况，发现问题及时报告，堆积时间较长的物品要进行翻堆清仓，防止物品积热产生自燃。11、加强厨房防火安全管理：1）用酒精炉时不要往正在燃烧的酒精炉添加酒精。备用的酒精存量不得超过两天的用量，放在备餐间专人保管，总备用酒精由仓库管理部负责保管。2）使用液化气点心车时，必须严格执行安全操作规程，使用前要检查输气胶管是否完好、牢固。气瓶有否漏气，发现漏气应停止使用，并报告液化站人员进行处理。在餐厅内发现漏气着火时，立即将车推出餐厅外面通风的地方处理。开炉时先点火后开气，点火后才能推入餐厅。６５ 3）各厨房厨师开炉前先开风门，然后点火种，下班后要关牢气阀，熄灭火种。4）每季度或半年清洗一次厨房抽油烟机及管罩。厨工清洗厨房时，不要将水喷洒到电插座、电开关处，防止电器短路引起火灾。5）热油开炸时，注意控制油温，防止油锅着火。6）使用煤气炉、煤气管线勿靠近电气线路或电源插座装置，炉具及钢瓶未经检合格者，不可采用。7）使用煤气钢瓶不可横放，管线及开关不可有漏气现象；遵照点火及熄火方法，点火之前忌多量煤气喷出，熄火时关闭管制龙头，不可用口吹熄，以致忘记关闭，使煤气泄溢室内，引起火灾或中毒等事故。8）下班前必须严格检查各个用火点，保证油、气、电、水、火各个部位关闭，栓好门窗通道后方可下班。7.2.2食物中毒㈠风险区域：宾馆餐厅、厨房等。㈡风险因素：食物所含农药超标、食物过期、受污染。㈢风险预防：1、采购部要严格把关，对采购的食品要定期抽检，发现有不合格的食品，要立即终止与供货商签订的合同。2、食品仓库工作人员要分类放置食品，做好防鼠、防虫、防腐工作，对过期的食品要及时清理。3、宾馆６５ 主管人员要加强对食品的监督管理，防止食品受污染。7.2.3人身意外伤亡这里主要指的是环境恶劣、煤气中毒、器械、碰撞、突发性疾病、触电、溺水等所导致的人身伤亡。1、环境恶劣：环境恶劣主要指的是噪音大、环境潮湿、卫生条件差等。⑴风险区域：娱乐中心、宾馆厨房等。⑵风险因素：1、工作现场噪音大，导致工人出现耳聪、耳聋等病症。2、地面潮湿光滑，容易摔倒致伤。3、工作场所卫生条件差，容易滋生蚊虫，引发传染病。㈢风险预防：1、娱乐中心值班人员要戴耳塞等防护用具。2、要常保持地面干燥清洁，对于难以保持地面干燥的地方，如厨房，可在地面铺上防滑胶垫。3、对卫生死角要勤清理。（二）器械致伤器械致伤主要有机器绞伤、刀伤、玻璃刺伤等。⑴风险区域：客房、餐厅、厨房等。⑵风险因素：1、机械设备得不到及时的检修维护，导致零件松散脱落伤人。2、机械设备操作不当。６５ 3、工作人员粗心大意。⑶风险预防：1、定期对设备进行检修维护，发现问题要及时处理。2、加强员工的技能培训和安全意识教育。3、厨工在切冻肉时，要先对冻肉进行彻底地解冻，防止冻伤手或手受冻后不灵活易被刀切伤。4、厨房内的刀具要摆放整齐。5、破旧、破裂的餐具要及时更换。（三）煤气中毒⑴风险区域：宾馆厨房⑵风险因素：1、煤气烹饪设备维护不当，导致设备漏气；2、煤气烹饪设备阀门没关紧。⑶风险预防：1、定期对煤气设备进行检修维护，作业完毕，要关紧阀门，防止煤气泄露。2、保持室内通风。（四）碰撞⑴风险区域：宾馆内、娱乐中心、运动场、过道等。⑵风险因素：光线不足、过道矮小等。⑶风险预防：1、加强照明。2、透明的玻璃门、窗要贴上彩带，防止人误撞。６５ 3、娱乐中心值班人员发现客人因运动（如跳舞、打球等）发生碰撞而争吵起来时，要及时上前劝阻，劝阻无效时要及时通知保安人员或主管领导。4、在容易发生碰撞的地方，如急转弯、矮小的通道处悬挂如“当心来人”、“小心碰头”等之类的安全标示牌。（五）触电⑴风险区域：会展中心、娱乐中心、厨房、配电房等地。⑵风险因素：电气设备漏电、误碰电气设备等。⑶风险预防：1、做好线路、电气设备的检修维护，防止漏电。2、工作人员湿手不能触碰电气开关。3、对容易引起人误碰电气设备的地方要设置围栏和悬挂安全标志牌4、电房、机房钥匙应由专人保管，防止闲人进入触碰带电设备。（六）溺水⑴风险区域：宾馆游泳池、商务城喷水池等地。⑵风险因素：1、游泳者因不适水性或抽筋，导致溺水伤亡。2、小孩子在水池边玩耍，不小心掉进水池。⑶风险预防：1、加强游泳池管理人员的技能培训和安全意识教育，要求游泳池管理人员加强值班力度，加强对游泳池的管理。６５ 2、加强对喷水池的巡视力度，发现有人员在水池边玩耍时，要劝其离开。（七）突发性疾病发作⑴风险区域：会展中心、宾馆内、洗浴中心⑵风险因素：突发性疾病发作⑶风险预防：1、服务员要留意观察客人的言行表情，发现有自带药品的或已知有精神病史的客人更要注意观察，发现客人稍有不妥，要及时上前询问、帮助照顾。2、对年老病残的客人要额外照顾。3、值班人员要加强对客房的巡查，对住有年老病残、已知有精神病史、喝了酒的客人的客房，要通过电话或直接到房间去询问客人情况。7.2.4爆炸爆炸是物质在瞬间急剧氧化或分解反应产生大量的热和气体，并以巨大压力急剧向四周扩散和冲击而发生巨大声响的现象。从爆炸事件的性质上大致可分为三类：1、爆炸案件。凡是利用爆炸方式进行或蓄意伤害他人的事件，都属于爆炸案件。2、爆炸自杀事件。由于某种原因，利用爆炸方式把自己炸伤或炸死，对国家财产或公共安全没有造成一定危害或危害不大的，属于爆炸自杀。3、６５ 爆炸事故，爆炸事故是指违反国家有关规定，违反安全操作规程或尚不清楚的原因引起的爆炸，亦即通常所说的治安灾害事故中的一种。⑴风险区域：会展中心、宾馆、储物间、机房、配电房、厨房等。⑵风险因素：1.人为蓄意；2.携带、私藏爆炸性物品；3.电气设备维护或操作不当发生爆炸。⑶风险预防：1、保安人员和商务城各部门服务人员要注意观察客人的行为，发现有客人行为诡秘，且带有可疑物品的，要想办法跟踪观察，必要时向领导报告情况。2、客人公共活动场所要设专人服务，在服务时要注意犯罪分子利用厕所装置爆炸物品或有意遗留爆炸物品。娱乐、洗浴中心等公共场所要设立寄包室，可防止破坏分子用包将爆炸物带入活动场所，又可提供寄包服务，方便客人娱乐。3、加强商务城要害部位的安全。如油库、机房、煤气、水电设施等部位，要防止无关人员入内，工作人员坚守岗位或用电视监控。　　　　　　　4、经常开展安全防范工作的检查督促，发现隐患、漏洞，及时采取措施补漏洞、除隐患。5、商务城要６５ 经常组织保卫人员和有关员工开展防爆业务培训，逐步使员工了解爆炸物品的一般常识和性能，初步掌握爆炸物一般识别方法，提高员工预防爆炸的工作素质和识别爆炸犯罪的能力。6、禁止客人携带易燃易爆物品入酒店，发现有客人携带易燃易爆物品，门卫要对其劝阻。7、会展中心、宾馆内禁止存放易燃易爆物品。7.2.5盗窃⑴风险区域：会展中心、宾馆客房、公共娱乐、洗浴场所等地方。⑵风险因素：服务员安全防范意识淡薄。⑶风险预防：1、加强的防盗工作：1）、服务员发现客人将钥匙丢失时要立即报告保安部或主管领导，同时通知工程部人员更换门锁或采取处理措施。2）、工程部人员进客房维修时，要通知客房服务员，同时要做好备忘录；3）、离店客人疏忽把客房钥匙带走，要立即通知主管领导。4）、客房服务员用餐、下班、离店时，要将自己工作区域的客房钥匙交回楼层领班或主管、总台管理。5）、严格明确与控制“万能钥匙”的使用范围与登记手续，保证客人的财产安全。6）、处理客人投诉及其丢失物品或钱财事件时要保护现场。任何服务员或管理员不得进入客人丢失物品房间或随意移动物品、设备等；６５ 7）、整理房间时，若发现客人遗留物品要上交房务中心，并报告上级主管；8）、客房服务员在楼层遇到客人没有带钥匙，或将客房钥匙丢失，或遗忘在房间，而无法进入房间时，要立即通知前厅部或房务中心，服务员在接到通知，确认客人是该房的客人，方可为客人开门进入房间。9）、严格执行清洁房间表格登记制度。服务员打扫房间时要认真填写进出房间时间，打扫一个房间开一个房间的房门，严禁先打开多个房门后才逐一打扫，同时打扫完毕或暂时离开房间要将房门锁上，禁止把工作钥匙放在门外的工作车上，而自己在房间内工作，以杜绝为行窃者提供方便，服务员清扫房间时严禁非本房间的客人进入。10）、楼面、总台、值班服务员要坚守岗位，掌握客人出入情况，熟悉客人特征，国籍、姓名、性别等情况，非住店客人不得无故进入该楼层。同时服务员对住店情况要保密不向外泄露，以防盗窃者了解客人情况后进行作案，发现可疑情况，立即报案。2、加强仓库的防盗工作：1）、宾馆仓库除仓管人员和因业务、工作需要的有关人员外，任何人未经批准，不得进入仓库。2）、因工作需要需进入仓库人员，在进入仓库时，必须先办理入仓登记手续，并有仓库人员陪同。严禁独自进仓。进仓人员工作完毕后，出仓时应主动请仓管人员检查。3）、仓库内不准会客，不准带人到仓库范围参观。６５ 4）、仓库不准代私人保管物品，也不得擅自答应未经领导同意的其他单位或部门的物品存仓。5）、任何人员，除验收时所需外，不准试用试看仓库商品物资。3、完善来访登记制度，来访者到客房会见客人须经过服务员传达，得到被访者允许后方可进入房间，如客人不在房间，来访者不得进入房间，住客有钥匙只能客人本人领取，他人一律不得代为领取。4、工作人员发现商务城内有可疑人员要立即报告保安部或主管领导。5、密切注意被商务城开除的员工再回原位的工作区域或楼层。6、加强人员值班，巡逻检查，发现问题或隐患，立即上报并采取措施；7、可在娱乐公共场所设置物品存放处，客人进入娱乐场所可把贵重物品寄放在存放处。8、加强监控室值班管理。9、加强商务城员工的道德品质教育和安全意识教育。10、对员工进行经常性的案例分析，提高员工的防范意识。11、服务员进行严格的挑选。酒店招聘员工时，应严格把关，防止一些不良分子混入商务城员工队伍，对所有招聘的员工要经常性地进行培训教育，提高他们的素质，培养他们的遵纪守法的自觉性。６５ 12、服务员要提醒客人注意安全，而且必须明示，要在显眼位置张贴警示牌，必要时还要告知客人。7.2.6黄、赌、毒指在宾馆、娱乐中心等场所发生的“嫖娼、赌博、吸毒”等严重损害人们身心健康的不法活动。⑴风险区域：宾馆客房、娱乐中心等场所⑵风险预防：1、加强员工的岗位培训，提高识别犯罪分子的能力，如要求他们能通过观察颜色，识别职业女性、吸毒人员等。2、任何员工在商务城范围内发现形迹可疑的人员或非住客在楼层徘徊，都要主动上前询问，在询问时要注意语言的表达技巧，必要时要通知所有的工作人员留意观察，并报告保安人员和主管领导。    7.2.7交通事故⑴风险区域：商务城停车场、宾馆、娱乐、洗浴中心门口等地方。⑵风险因素：交通安全意识淡薄、交通工具破旧、道路安全设施不全等。⑶风险预防：1、维护好大门口的交通秩序，引导车辆的行驶和行人的过往，保障车辆和行人安全，使门前畅通无阻。2、禁止小孩子在停车场、宾馆、会展、娱乐、洗浴中心门口、路口等多车辆行过的地方玩耍。６５ 3、加强商务城司机人员的交通安全学习和安全意识教育。4、保养好车辆，定期对车辆进行检修维护，发现有问题要及时解决。5、对商务城附近存在有危险的路段要加装安全标示牌和反光镜。7.2.8停电⑴风险区域：商务城⑵风险因素：可能由外部供电系统引起，也可能是商务城内部供电系统故障引起。⑶风险预防：1、维护好线路设备，发现故障要及时解决，防止故障扩大。2、停电时，服务员自身要保持冷静，要向客人做好解析和安慰工作，并迅速通知工程部人员来维修。3、停电时，电梯内人员要保持镇静，切勿强行扒门，也勿从天窗内爬出来，应立刻按警铃按钮或使用对讲机与值班人员取得联系，等待外面救援。如无法和外界联系，也可拨打手机联系外界。4、停电时，值班人员要迅速查看电梯内是否有困人，若有人，要通知工程部人员来解救被困人员，并做好被困人员的安慰工作。7.2.9打架斗殴⑴风险区域：会展、娱乐中心、运动场等地。⑵风险因素：碰撞、醉酒、争场地等。６５ ⑶风险预防：1、娱乐中心值班人员发现客人因跳舞发生碰撞或因醉酒闹事而打斗起来时要及时劝阻（但要注意保护自身安全），劝阻无效时要通知保安人员或主管领导来处理。2、娱乐中心值班人员发现有人因碰撞或争场地而打斗起来时要及时劝阻（但要注意保护自身安全），劝阻无效时要通知保安人员或主管领导来处理。7.2.10诈骗诈骗罪，是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真象的方法，骗取公私财物的行为。⑴风险区域：会展中心、宾馆前台等地。⑵风险因素：1、现今社会的诈骗犯罪活动越来越猖狂，诈骗技术越来越高明，宾馆往往成了犯罪分子的温床。2、人员的安全防范意识薄弱。⑶风险预防：1、加强商务城的保安工作。2、加强商务城服务人员的安全防范意识教育，对商务城人员要经常进行案例分析，提高安全防范意识。3、教育商务城服务人员要严格按照酒店的规章制度办事。7.3自然灾害“自然灾害”６５ 是人类依赖的自然界中所发生的异常现象，自然灾害对人类社会所造成的危害往往是触目惊心的。它们之中既有地震、火山爆发、泥石流、海啸、台风、洪水等突发性灾害；也有地面沉降、土地沙漠化、干旱、海岸线变化等在较长时间中才能逐渐显现的渐变性灾害；还有臭氧层变化、水体污染、水土流失、酸雨等人类活动导致的环境灾害。这些自然灾害和环境破坏之间又有着复杂的相互联系。7.3.1风险因素1、我国处在两大自然灾害带的交汇处。2、我国处在太平洋板块和亚欧板块的交界处，地壳运动强烈。3、我国2/3的面积是山区，地貌类型复杂多样。4、季风气候不稳定，尤其是夏威夷高压势力的强弱、位置移动的快慢导致了我国不同地区频繁交替的旱涝灾害。7.3.2风险预防1、组织成立滨海商务城有限公司防灾领导小组。2、由防灾害领导小组制定商务城防自然灾害应急预案，领导部署商务城台风、暴雨、寒冷、地震来临前的应急防御，做好紧急救灾和恢复宾馆正常营业工作。3、防灾害领导小组认真宣传、贯彻、执行公司实行防灾的批示，传达防灾信息。4、防灾害领导小组组织员工学习掌握台风、暴雨、寒冷、地震等灾害预警信号、预防和自救知识。5、防灾害领导小组定时或不定时排查商务城各个地点（地下排水管道、配电房、客房、餐厅、厨房、消防安全措施及６５ 商务城周边环境等）安全方面的隐患，发现问题及时向有关部门反应，并监督整改。6、防灾害领导小组要做好疏散撤离商务城员工、客人工作和转移保护商务城贵重物品工作，每半年进行疏散撤离演习一次。7、防灾害领导小组随时与上级主管部门取得联系，在接到台风等信息时，进入战备状态，随时待命。8、在发生灾害时，后勤人员在下班前切断电源，检查和加固酒店内外的悬挂物，防止高空悬挂物和花盆等摔落伤人。9、发生破坏性灾害时，立即做好抗灾自救工作，发扬艰苦奋斗、自力更生精神，开展自救活动。10、做好卫生防疫工作，做好灾后卫生消毒，防止传染疾病在商务城内滋生蔓延，做到灾后无大疫。６５ 第八章投资估算8.1编制说明滨海商务城建设项目占地50亩（33333m2），其投资估算内容主要包括：会展中心、宾馆、娱乐、洗浴中心等主体工程、内外装饰装潢、道路、人行路地砖、围墙电动门、供排水、空调通风、电力电讯等主要项目费用；整个计算期为11年。8.2投资估算8.2.1编制依据及方法按照辽宁省2008年工程预算定额及相关的取费，材料、设备价格按2010年3月份的现行价格。建筑工程费用，根据建筑、结构专业提供的技术资料，按其结构形式及使用功能，并结合当地建筑安装同类工程标准，按平方米造价指标估算。设备购置费用参考国内订货报价及市场询价，设备运杂费和设备安装费用按行业取费标准估算。投资总额：为基本建设投资＋全部流动资金=7800万元。项目建设总投资7800万元：其中固定资产2707万元（土建2278万元、设备429万元）其他投资229万元、流动资金44万元。该项目建设投资7800万元，构成内容如下：６５ 表8-1项目建设投资汇总表序号项目名称规格建筑面积（m2）单价（元）工程造价（万元）备注1宾馆62.3×38.4×9层15000框架2娱乐城63×16.8×6层6350框架3会展中心60/50×18×7层11320框架4洗浴中心60/50×18×5层8280框架5蓄水池及景点φ15×2.5617钢筋砼6堆场15×15225混砂压实7锅炉房15×20300砖混8深水井及泵房3×412井深1800m9变电所15×12180砖混10门卫4×520砖混11道路6000沥青砼12绿化2000013厂门15m不锈钢电动门14围墙2×[(17+162)/2]718m铁艺合计建设面积418648.3资金筹措该项目建设投资7800万元，资金来源全部由企业自筹。６５ 第九章财务效益分析9.1基础数据9.1.1单位成本估算依据：按市场现行价格估算。9.1.2营业成本及费用估算能源消耗费用（见下表）表10—1单位：万元序号原料名称年用量t单价（元）金额（万元）备注一能源消耗501水8万吨2162电36万kw8000/万kw29含空调汽油68400/t59.1.3项目建设期1年，2012年4~12月试运营，2013年正常营业。项目计算周期按11年。9.2固定资产折旧总投资×固定资产形成率－残值折旧费=使用年限式中：土建固定资产形成率按95%，折旧为40年，净残值为5%；设备固定资产形成率按90%，折旧为10年。年折旧额为208万元。9.3修理费用修理费=土建折旧×30%+设备折旧×50%，年修理费为89万元。６５ 9.4无形及递延资产土地征用费、道路、绿化、设计费、开办费按10年摊销。年摊销额52万元。9.5成本估算9.5.1能源消耗等可变成本：按单位㎡、按分项计算法估算。9.5.2人员工资及福利按120人估算，年工资总额为130万元。9.5.3其他费用按分项计算法估算，年其他费用为210万元。9.6财务效益分析9.6.1营业收入和年营业税金及附加的估算见下表：表10—2单位：万元序号项目单位数量单价/元金额备注1会展中心2宾馆3洗浴中心4娱乐中心5客房收入6美容美体收入7健身娱乐收入8写字楼合计9.6.2销售税金及附加按11%估算，正常年份估算为165万元。所得税按25%估算，正常年份估算为183万元。9.6.3第1年达产期营业负荷50%６５ ，营业收入为923万元，利润总额为522万元，税后利润为392万元。9.6.4第2年~第11年正常年份生产负荷100%，销售收入1847万元，利润总额733万元，税后利润550万元。（详见损益表7-6）9.7盈利能力分析计算项目内部收益率为15.53%，大于行业基准收益率13%，计算财务净现值（i=13%）=302万元，投资回收期为5.96年（不含建设期）。9.8投资利润率按上述计算得出，投资利润率为14%；投资利税率为17.2%。9.9不确定分析以生产能力利用率表示盈亏平衡点BEP=600/（1847－349－165）=45%表明该项目有很大的抗风险能力。６５ 第十三章结论与建议13.1结论会展是一个城市的品牌，也是创造就业、促进发展的一个重要增长点。建设以会展中心为核心的商务城是为企业提供办公、服务、洽谈，企业展示和宣传产品形象；提供政府行政部门和金融配套服务的综合性服务场所；建设商务城既可以提高一个城市的服务水平和对外形象，也利于提高政府办事效率，建设良好的软环境。本项目的建设条件已经成熟，其运作将有利于加快盘锦市第三产业发展建设的步伐，促进盘锦市商务活动的完善与配套，对提升盘锦市的整体形象，以及对盘锦市服务业结构的完善优化，提高企业的经济效益、增强企业的经济实力具有重大意义。市场分析表明，该项目具有明显的地理位置优势；内部设计布局合理，具有整体规模优势；投资方有品牌优势和良好信誉。充分利用以上优势，准确地进行市场定位，采用科学的经营方式和营销战略，该项目的市场前景是比较可观的。该项目所需的外部配套设施齐全，工程设计合理，为项目的成功运作创造了良好的物质条件。该项目的财务效益分析表明，项目有一定的盈利能力和清偿能力。项目在财务上是可行的。不确定性分析等表明，该项目具有较强的抗风险能力。６５ 综上所述，该项目的建设既是必要的，也是可行的。只要投资方科学、规范地运作，该项目达到预期目标是有保证的。13.2.建议为了使项目顺利实施，早日竣工投入使用，本可行性研究报告特提出如下建议：1、尽快做好前期工作，以保证项目顺利实施。2、建议投资方尽快与当地政府及有关部门办理其他相关前期手续，以保证项目按照预计的实施进度和计划进行。3、进一步落实资金建议投资者进一步落实资金，保证资金及时到位，确保项目及早落成达标。4、加大营销战略实施的力度，积极开展广告宣传的攻势、保证投资者的收益，发挥商务城整体功能效率；加大广告宣传的力度以吸引企事业单位和商家参与商务活动，则会对投资者的收益产生直接影响。６５ ６５'