城东县月仙温泉旅游开发项目可行性研究报告 66页

'城东县月仙温泉旅游开发项目第一章申报单位及项目概况1.1申报单位1、建设单位：**某某投资有限公司2、建设单位注册地址：**省城东县水利局六楼3、法定代表人：4、注册资本：5、企业类型：有限责任公司6、经营范围：1.2项目概况1.2.1项目名称：城东县月仙温泉旅游综合开发项目1.2.2建设地点：城东县月仙乡石咀村汤尾村小组1.2.3项目实施期限：本项目实施期限为2011年至2015年，具体分为二个阶段滚动式发展一期：2011～2013年,为重点项目启动期；二期：2013～2015年,为全面开发运营期。1.2.4项目建设内容和规模根据用地地形、地貌等分布特征及未来发展要求，本项目空间总体布局为“一心三区”66 。即：一心：接待服务中心；三区：温泉主题游乐区、山地颐养区、生态观光区。本项目用地总面积为500.44亩（合33.36公顷），各分区建设内容和规模如下：1、接待服务中心。规划用地面积为25.02亩。建筑面积7000平方米，其中游客服务中心500平方米、温泉迎宾楼3600平方米、购物中心300平方米、办公后勤楼2600平方米。主停车场4800平方米及景区大门、仿真迎宾瀑布等等。2、温泉主题游乐区。规划用地面积为175.15亩。建筑面积22482平方米，其中月仙温泉休闲会所14200平方米、温泉游泳馆2000平方米、室内SPA馆1000平方米、温泉冲浪2200平方米、风情温泉区1322平方米、特色温泉理疗区790平方米、龙珠阁220平方米、泵房200平方米。以及泵房、管道、回注机等地下热水处理设备和戏水、水疗设备。3、山地颐养区。规划用地面积为225.20亩。建筑面积14500平方米，其中阳光瑜伽300平方米、太阳能空调养生馆4800平方米、自然养生馆3800平方米、音乐休闲馆1800平方米、森林木屋1900平方米、花草茶吧1800平方米、生态厕所100平方米。以及观光塔楼、南次入口、森林康体公园等。4、生态观光区。规划用地面积为75.07亩。建筑面积3905平方米，其中特色蜜桔园馆300平方米、特色作坊展示厅1800平方米、绿色餐厅800平方米、观景亭3座、果树收集屋150平方米、果树品尝屋150平方米、园艺展览室240平方米。以及绿篱迷宫、城东傩舞66 表演广场、乡村嘉年华、乡村特色牌坊等。1.2.5项目总投资与资金来源本项目总投资为25047.2万元，其中工程费用为19553.4万元，工程建设其他费3928.4万元（含土地费用2000.0万元），基本预备费1526.3万元，铺底流动资金39.1万元。资金来源：项目投资25047.2万元全部由项目单位自筹解决。1.2.6主要经济技术指标（见表）表1－1：主要经济技术指标序号项目单位数据1项目总投资万元25047.21.1建设投资万元25008.11.2建设期利息万元0.01.3铺底流动资金万元39.12资金来源万元25047.22.1企业自筹万元25047.22.2银行贷款万元0.03年平均营业收入万元5621.44年平均营业税金及附加万元292.35年平均总成本费用万元2556.96利润总额（年平均）万元2772.27年平均所得税万元687.38投资利润率%11.079全投资内部收益率（所得税后）%10.910全投资内部收益率（所得税前）%13.511全投资静态回收期（所得税后）年9.9712全投资静态回收期（所得税前）年8.9913全投资财务净现值（I=10%）（所得税后）万元1207.966 14全投资财务净现值（I=10%）（所得税前）万元5125.215BEP（盈亏平衡点）%34.51.2.7项目背景随着旅游业的快速发展和人们生活水平的不断提高，越来越多的人喜欢利用双休日、节假日进行旅游休闲活动。尤其是温泉休闲度假已成为游客的新宠，受到越来越多的游人青睐。月仙温泉位于月仙乡石咀村汤尾村小组，距南建公路（沥青路面）3公里，距乡政府7公里，热泉地处中低山区地势较平缓，相对高差40－80米，沟谷宽敞，植被发育。月仙温泉地下热水丰富，出水温度约66.5℃，日自流量约600余吨，水质类型为“HCO8SO4--Na.Ca"型，总碱度80.63毫克/升，PH值为7.22；其中氟离子、可溶二氧化硅含量较高，分别为8.3毫克/升,122.7毫克/升,微量元素锂及锶的含量分别为0.755毫克/升、0.1461毫克/升，富含对人体有益的多种微量矿物质元素,具有较高的医疗价值。据有关资料（临床实践证明）该地热水对关节炎，风湿性病、皮肤病等疗效显著。在治疗高血压、心血管病、胃及十二指肠溃疡病（恢复期）等疾病均能达到较好的疗效。温泉四周森林茂密，古木参天，幽溪缠绕，且有一冷泉相伴，自然环境十分独特。本项目以月仙温泉为特色的第三代温泉产品开发，旅游功能由单纯的医疗和疗养旅游发展为温泉康体、生态观光、保健养生、商务娱乐等多种功能，旅游者也从特殊的群体向大众化发展，形成了同时发展温泉、康体、养生、度假、生态观光旅游等多功能的综合性旅游度假区。其市场前景十分广阔，2010年，某某某66 市实现生产总值502.9亿元，增长13.9%；城乡居民收入较快增长，城镇居民人均可支配收入13119元、增长6.7%，农民人均纯收入5117元、增长8.5%。城镇恩格尔系数为51.96%，下降1.7个百分点,农村恩格尔系数为36.26%,下降3.58个百分点。随着经济发展、人均收入和消费水平的提高，恩格尔指标有所下降，旅游消费比重将持续增大。随着经济的持续增长，温泉旅游迅速升温，成为度假旅游的主要类型之一。开发建设月仙温泉旅游综合项目，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游市场的形成，提高全县第三产业的快速增长。1.2.8工程方案（一）规划方案1、规划依据《旅游规划通则》（GB/T18971～2003）；《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972～2003）；《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775～2003）；《中华人民共和国土地管理法》；《中华人民共和国环境保护法》；《中华人民共和国森林法》；《**省旅游管理条例》；《**省旅游产业发展与布局总体规划》；66 《城东县旅游总体规划》；项目建设单位提供的其他资料。2、规划原则（1）地域特色原则突出其地方特色，尤其是异于城东“绿色生态橘都，文化旅游名城”的地域特色，通过塑造特色旅游产品而后来居上。（2）高点切入，个性开发原则温泉是一种全新的生活方式的理念理解，通过高起点、高品位、高档次的原则进行旅游区规划设计，表达一种返璞归真的生活诉求,美丽多姿的温泉，是大自然生命的凝结，能勾起人们奇幻的神思。（3）以人为本，和谐发展原则充分体现以人为本，生态优先的设计方针，融生态景观与现代文化于一体，设计风格新颖，具有时代感。同时，妥善处理好各方面的关系，在各方的利益中找到一个综合均衡点，追求建筑与自然及文脉的共生关系,推崇低技术性与高舒适度的和谐统一；在统一中求变化,在错落中求和谐,根据地形景观特点,营建丰富多变的景观特色，最终实现同发多赢、和谐发展的局面。（4）市场导向原则从分析市场出发，针对市场需求，对旅游资源进行筛选、加工、设计、制作,规划、开发成适销对路的旅游产品。（5）可持续利用原则66 规划既要带来最佳的经济效益，也要考虑到良好的社会效益和生态效益，体现经济、社会发展和生态保护相协调。做到开发与保护的一致，现状与未来的一致，实现资源的永续利用。3、规划布局根据用地地形、地貌等分布特征及未来发展要求，本项目空间总体布局为“一心三区”。即：一心：接待服务中心；三区：温泉主题游乐区、山地颐养区、生态观光区。“一心三区”为本规划地的主要游览区域，且各区域间通过区间游步道体系进行有机分隔与衔接。本项目规划用地总面积为500.44亩（合33.36公顷），规划中各功能分区如下：（1）接待服务中心。位于规划区的西南部，面积为25.02亩。它主要是本旅游区未来游客集散中心和接待服务管理中心，也是本旅游区员工主要生活基地。主要承担游客集散、景区管理、员工住宿、接待服务、休闲购物等功能。（2）温泉主题游乐区。主要位于规划区中部，面积为175.15亩。是本项目发展的核心区，是最主要的旅游目的地和旅游形象的集中体现，主要承担温泉沐浴、游乐体验、养生疗养等功能。（3）山地颐养区。位于规划区东部，面积为225.20亩。该区域以“阳光颐养、生态养生”66 为理念，融合森林养生、康体保健、生态观光等功能，构建一个融游森林浴场、吸清新空气、沐灿烂阳光为一体的森林养生中心。（4）生态观光区。位于规划区西部，面积为75.07亩。该区以城东蜜桔、特色（农村）作坊、绿色餐厅和乡村嘉年华为主题，注重绿色开发与生态环保的有机结合。通过利用当地各种特色资源提升优化温泉景区生态环境，创造丰富优美的空间景观，建设特色各异的旅游项目，从而将其建设成一个“绿色、生态、经济、欢乐”的观光区。（二）建设方案1、设计依据《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；《建筑设计防火规范》（GB50016-2006)；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97)；《建筑给排水设计规范》GB50015－2003《民用建筑设计防火规范》GB50016-2006（2006版)《供配电系统设计规范》（GB50052-95）《低压配电设计规范》（GB50054-95）国家颁布的各专业相关设计规范；项目建设单位提供的其他资料。2、方案说明（1）接待服务中心66 ★主停车场：在景区大门右面建一面积为4800平方米，容10大车位、120个小车位的格栅式生态停车场，栽种常绿乔木予以遮荫，非硬化的地面用耐踏绿草铺就，不同车位间用不同植物分隔，使车辆停放在绿色车库之中，与大自然融为一体。★景区大门：在规划区的西南处设立景区正大门，采取右进左出方式,其建筑形式为弧形廊道式且沿其周边悬挂各式城东蜜桔饰品,上书“城东县月仙温泉度假园”。★游客服务中心：建筑面积500平方米，框架结构，人工挖孔桩基础，抗震设防烈度为 6 度，内外墙为240厚眠墙体,外墙面砖和外墙漆饰面，铝合金中空玻璃窗、装饰木门，地面砖。主要承担售票、咨询、保安、导游服务、投诉处理等功能，且在其周边立一大型园区游览线路图并作相关介绍。★仿真迎宾瀑布：位于旅游区进大门前广场，瀑布景观带长100米，瀑水高6.5米，其中：直瀑高度6.5米，水面宽度30米；跌瀑高4.5米，水面宽度3.6米，溅瀑高4.5米，水面宽度5.2米。仿真迎宾瀑布可采用电脑控制，在水幕上形成旅游区电子导游图。同时配以美妙音乐、和谐灯光组合成百余种瀑布景观，让游客在此亦能欣赏到“飞流直下”的精彩水景。★温泉迎宾楼:总用地1200平方米。建筑面积3600平方米。总床位数为60个，主体建筑层数为2--5层，控制高度20米。建筑风格利用传统与现代文化要素，将本土化的建筑风格和“城东蜜桔”66 符号运用于具有时代特色的建筑形式中，向客人提供现代舒适和传统文化相结合的接待场所。①建筑外观——建筑外部装饰以木结构或仿木结构为主，木栏杆、木制回廊、木制窗花等给人以古色古香之味。②迎宾楼大堂——装饰崇尚简朴自然，建筑西立面采用通透式落地玻璃，创造出亦内亦外的多层次复合空间，使建筑围合立面的内向品格得到充分发挥。③房间——利用阳台、平台及大落地窗将室内和室外的景观衔接起来。室内设计强调建材的自然肌理，使客人感知自然材质，透着人生返朴归真的淡定和自然。室内、玄关、露台、旋转楼梯等现代元素合理设计布置，营造一个清新、现代、气派的场所。★购物中心：总建筑面积300平方米，规划单层购物中心，框架结构，人工挖孔桩基础，主要承担向客人提供现代舒适的购物环境。★员工后勤楼：靠近生态植物园区，用地面积约900平方米,总建筑面积2600平方米，4F、砖混结构、建筑限高为15米，人工挖孔桩基础，现浇梁、板、柱，内外墙为240厚眠墙体,铝合金窗、胶合板木门，楼地面为地面砖,楼梯为花岗岩面层，外墙采用江南传统建筑风格，白墙、灰砖。（2）温泉主题游乐区★月仙温泉休闲会所：月仙温泉休闲会所规划占地6800平方米左右，总建筑面积14200平方米左右，绿化覆盖率要求达到70%66 以上。按照四星级酒店标准建设，建筑层高为2-5层，约200个床位，配有独立的游人接待中心、餐厅、会议室、棋牌室、桑拿、演艺吧、KTV、游泳池、美容健身房等设施，以住宿、会议、餐饮等为主要功能。内配置6-7个不同大小会议厅，以承办接待各种规模的会议、展览、大型活动等经营项目为主要功能，配备智能化楼宇自控装置、宽带网络、及电脑数控的灯、光、影视设备，为在此参会、旅游观光、商务洽谈的客人提供全方位服务。其中，最大会议厅能满足500人左右的会议团体开展会务的需要。月仙温泉休闲会所由两座结构体体形相同的塔楼组成，裙房地上2层，局部5层；主体高度20.1m；塔楼采用钢筋混凝土框架－核心筒结构，裙房部分采用框架结构，建筑抗震设防类别为标准设防类，结构安全等级为二级；本工程塔楼范围内基础采用人工挖孔桩基础，裙房部分采用“独立基础+防水板”做法。★温泉游泳馆：包括室内游泳馆、室外游泳馆、桑拿中心三大部分。温泉游泳馆面积2000平方米左右，全框架封闭式屋顶馆，设计为25米×50米标准泳池。★风情温泉：主要建设内容由入口浸脚池、景观高温池、水帘廊、室内SPA馆、水疗床浴（长半圆形池，池中水疗按摩床，人们或座或躺，在水压形成的冲压和水气振动下，对人背、肩、颈、脚和脚底等部位进行按摩，使客人达到活血、祛淤、舒筋、活络的功效）、水吧、石板廊、沐足廊66 、冲击浴、涌泉浴、泡泡浴、牡丹、芙蓉浴、补肾壮阳汤药浴、加料汤泉浸泡浴等等。★特色温泉：景观连廊、跌水瀑布、砂盐疗、特色盐疗、理疗中心、情侣池、情侣木屋等。★温泉冲浪：在游泳池的东北侧设温泉冲浪，有温泉滑道、温泉冲浪、水上跷跷板、水上游嬉船等娱乐项目，面积在2200平方米左右，分浅水池和深水池，满足不同年龄段游客的玩水需要。游泳池分浅水池、深水池，水深0.4m—2m,并有专为儿童设置的戏水区，池内设置冲浪造波、高台滑水场地。★温泉亭：中式古典风格，重檐攒尖顶。双亭1座，相连式，单座平面形式：3600mm×3600mm；高3500mm，其中双亭顶部高1100mm；C20混凝土杯型基础；φ100轻钢管椅脚。★龙珠阁：在登山步道的最高处，芙蓉山顶设一六角飞檐石质景亭——龙珠阁。总建筑面积220平方米。龙珠阁毛石地面，粗木栏杆，休憩桌椅、果壳箱及洗手池等采用水泥浇筑，外层装饰松皮纹理，与环境高度融合。龙珠阁的设计一方面是景观设置的需要，避免使登山道在景观上过于单调使游客产生厌倦心理，另一方面是考虑游客的游览需要，可以在此驻足休憩观景。（3）山地颐养区★南次入口：按照江南牌楼风格及当地民居特色设计，门景以木制结构为主，在大门旁可矗立一块高6—8米的巨石，上刻“月仙温泉”。66 ★观光塔：①外形为“桔子”状。高18米，双层结构，顶部设置避雷针；②上层设计为一个圆形的观景平台，供游客休息、摄影、赏景，游客可在此处可远观田园风光，仰视白云蓝天，俯瞰月仙温泉全貌，为一处绝佳的观景点。下层设计为水塔，主要为储水功能；③利用光电技术，通过布置各种景观灯设计出美丽的夜景，夜间像一颗璀璨的明珠，闪耀星空，辐射数公里，成为夜色标志性景观；④为方便游客登塔，规划于塔内建设单程上下观光电梯，其旁应建上下登梯步道，以供游客选择和方便塔内设施维修。★阳光瑜伽台：位于观光塔的西侧，占地面积约1200平方米。户外练习场800平方米，地面材料以户外木质地板为主，周围设置木桩形的小音箱，建设休息大厅300平方米。瑜伽台总体设计为长方形，内部再划分圆形的独立的瑜伽单元，为修习者提供充足的空间；建筑材料以木质为为主，瑜伽台的周围设置木桩形的小音箱，凸显自然和质朴；周围植绿化带，配置花卉，营造了一种天人合一的氛围。★太阳能空调养生馆：占地面积约7200平方米，建筑面积4800平方米，配置空气加湿净化、太阳能采热板和集热器等设施。★森林康体公园：占地面积约6600平方米。为开展各种康体活动的场所，主要内容由君行健身园和森林浴场二部分组成。★花草茶吧：位于森林康体公园的西侧，占地面积约3600平方米，建筑面积1800平方米。66 ★自然养生馆：以负氧离子、绿色环境、植物精气、湿润空气、适居温度开发氧吧、花吧、竹吧等生态养生产品；以天然中草药为基础，结合中医按摩和药浴等特色生态水疗产品，建筑面积3800平方米。★森林木屋：以天然山林为环境依托，依山就势建20个森林木屋，总建筑面积1900平方米。木屋外部材质采取木材或仿木石材；颜色根据需要为天然木色、绿色、棕色、褐色等，颜色的选取以与环境协调为标准；木屋内部装修以精华居住标准建设，内新外古，突出现代与自然的结合。周边布置石桌、石椅、竹制花架。以中国式养生为主题，利用饮食、药疗、修炼、按摩等手法，设置气功养生、心理养生等不同的养生修行区，兼有保健、休闲和文化功能。★生态厕所按国家4A级旅游区标准建设18蹲位生态环保厕所一处，建筑面积约100平方米，其内配有水冲式、化妆台、洗手台等。生态厕所建筑样式求隐不求显，外观做成仿木质或竹质，风格与自然环境相协调，外围以成排密植孝顺竹、珊瑚树等遮挡，上覆爬山虎等藤本植物，突出绿色生态主题。（4）生态观光区★特色蜜桔园：可取城东蜜桔特色种，形成特色茶园，让游客能在此采桔、买茶、品桔，并开展城东特色桔艺文化表演，将深厚的文化淋漓尽致地展示出来。小型桔馆300平方米，为“仿江南院亭”66 建筑形式。★绿篱迷宫：在特色作坊西南面用绿篱、草地建设一个中型生态迷宫，让游客在优美的绿色迷宫中任其摸索、寻求、享受着无尽的乐趣，体会迷失的快乐。占地面积为4800平方米。★城东傩舞表演广场：广场面积1000平方米，表演管理用房120平方米，专辟一区域为文艺演出舞台，每天上演**各地特色节目，同时可设计一些参与性项目，还可增设KTV包房供游客自娱自乐，使其成为一个宣传**特色文化的艺术平台。在中国传统文化中，傩是历史悠久的一种具有宗教性和艺术性的社会文化现象。城东傩舞有“中国古代民间舞蹈活化石”之称。随着“乡傩”的发展，内容和形式日益丰富，不同村都有自己各具特色的傩舞表演，构成独具特色的城东傩文化。仪式舞主要有石邮等地的“驱疫舞“和上甘等地的”搜除舞“；娱乐舞则有近百个传统节目，风格各异，内容丰富。1992年**省文化厅正式命名城东为**“傩舞之乡”，1996年国家文化部命名城东为“中国民间艺术之乡”。★特色作坊：可设置豆腐作坊、蒸酒作坊、草编作坊、纺纱织布作坊、灯彩作坊等，可让游客按程序亲自动手制作，又能让其参与其间，乐在其中。作坊展示厅1800平方米，作坊雕塑20座。建筑外立面装饰以古朴为主，采用白色墙面，小青瓦的建筑形式。使用木制桌椅营造古朴氛围。★绿色餐厅：建一小型绿色餐厅，66 开发野菜宴、食用菌宴等，营造绿色、健康主题。餐厅四周可设计成通透的玻璃水帘幕墙，游客就餐时，使其完全置身于一个鸟语花香的生态自然环境当中。总建筑面积800平方米，仿古原木骨架，草棚盖顶，古朴自然。★乡村嘉年华：利用各种农事和生活竞技类项目举办乡村运动会，可开展踩高跷、负重、挑扁担、运粮食、打粃粑、推小独轮车、作面条、吃桔子、滚酒桶、扳手腕、沼泽足球、对歌等项目，让游客感受“新农村、新生活、新气象”。★景观廊道：沿整个乡村生态观光区主游步道间种蜜桔、丝瓜、苦瓜、葡萄、紫藤等藤蔓作物，既美化游步道又形成新景观。★特色牌坊：是永久性的用于表彰、纪念、装饰、标识和导向的一种建筑物。设在交通入口处。采用仿古性的钢筋混泥土结构，同时做到突出景观效果，采用强调艺术性牌坊与辅以自然别趣的石景文化，并配合有关城东县历史文化事迹。长：16800mm，高9240mm。红柱。在绿荫小道之中设计一充满趣味性广场，使游人眼前视线开阔，心情随景而异。红柱进行错落有致地布置。★观景亭：3座，亭基半径4m，占地约200平方米。风格攒尖顶式圆形亭，原木骨架，草棚盖顶，古朴自然。1.2.9公用工程方案（一）道路工程1、设计依据《城市道路设计规范》（CJJ37—90）；66 《公路建设标准强制条文》(公路工程部分)，中华人民共和国，2002年；《公路工程技术标准》(JTGB01-2003)，交通部2004年1月；《公路沥青路面设计规范》（JTGD50－2006）；《城市道路照明设计标准》（CJJ45－2006）；《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001）。2、设计原则以国家有关道路的现行技术标准为依据，根据项目地形布局，规划修建游览步道将景点、设施联系起来，尽可能利用现有道路并与车行道连接，形成环形线路，以方便游览和游线组织；同时因地制宜，充分利用现有地形地貌和竖向高差，做到既减少填方工程量又能满足旅游区各项建设用地的使用要求和景观设计要求。整个交通系统应该使游客能方便快捷地到达各个游览点，规划在道路组织形式上采取“直环相连”交叉设计，“直”即是贯穿旅游区连接南建线的区外主干道，是整个旅游区对外联系的主干道，“环”是各个功能区内道路环线，直接到达景点。项目道路分为主干道、次干道、步行道（健康游步道、登山道）。3、道路类别（1）区外主干道（公路）区外主干道贯穿旅游区与南建线66 相连，路基宽10米，面宽7米，水泥路面，设计控制时速40km／h，按照国家3级公路标准建设，主要为游客与车辆通行。路长3公里。（2）车行主干道：连接各功能分区的主要车行道，宽6.0米，路面为水泥或预制水泥石块铺设，道路按照景观道路的标准建设施工。道路全长5.2千米。（3）车行次干道：道路宽4.5米，水泥硬化路面。主要为游客车辆及电瓶车通行，道路全长6.5千米。（4）步行道游览步行道：位于各游览区内，宽度控制在1.5-2.0米，注重路侧绿化配置，形成通达整个旅游区的循环游线，道路全长5.8千米。主要为青石路、砖块铺砌路或石板路，道路两边为自然植被景观。健康登山步道：主要由石板和鹅卵石铺砌而成，路宽1.0米，长约1.5米。4、道路断面设计旅游区道路断面是依据道路性质及交通特点来确定。机动车道与电瓶车道采用一块板形式、游步道和步行道均采用一块板形式，但应区别于前者，更具有人性尺度。5、交叉口控制与设计旅游区内道路交叉口均采用平交形式；不同等级道路相交，以等级高的道路坡度方向为主进行设计施工；同等级道路相交，以坡度较大的道路坡度方向为主进行设计施工；交叉道路必须至少有一个坡向远离道路交叉点。66 6、道路竖向旅游区内道路竖向设计统一采用设计高程为基准。道路竖向以雨水就近排放为原则，并同时考虑到道路的行车要求，特别是非机动车的行驶要求。按国家道路纵坡设计规范，尽量保证道路纵坡大于0.3%,小于8.0%；对大于8.0%地段采用台地或踏步的形式设计。（二）给水工程根据现行《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003），《室外给水设计规范》（GB50013-2006），本项目日用水量473.8T；用水量预测详见第四章表4－1：输配水管网布置。旅游区饮用水水源需要从月仙乡提取，管道采用PVC管，DN200，沿道路一侧埋地铺设至用水单位。温泉洗浴用水水源应采用管道与温泉蓄水池相连，在满足水量、水压要求的前提下，尽可能缩短给水管线的长度，并尽可能依据地形铺设。（三）排水工程1、污水量估算污水量按给水量的80%计，其中道路广场用水和绿化用水所产生的废水不计算在内，则近期日最高污水排放量为242.88T。2、排水体制采用雨污分流的排水体制。污水管网设置采用自流形排水系统。雨水随地形以无组织自流的方式排入附近水体。66 3、污水处理旅游区内的污水主要是温泉洗浴、温泉度假休闲会所、迎宾楼内产生，分为生活用水和洗浴用水，生活污水采用生化池处理方式，由管道收集就近排入不同的污水池，通过生化池进行生态化高效处理，达标后作为中水回用，用作草地灌溉和绿化用水。同时，雨水的处理可以在游步道里侧设立雨水沟管，纳入雨水系统，以便用来作为灌溉和绿化用水。（四）电力工程规划区按0.5万KW/平方公里预测。侧项目用电负荷为1666KW。旅游区架设变压器4台，变压器选择留有10%的余地，单台变压器容量不超过800KVA，变压器构筑物布置隐蔽并与周围环境协调。以220V配电线路供电，沿车行道铺设线路，根据道路系统规划安排供电线路，考虑到旅游区设施的独特性与森林防火等因素，建议铺设地下电缆。共需铺设埋地低压电线16400m至各用电点。（五）电信工程规划在主要入口设置一电信转接箱，连接县域内电信通信线路。电话容量预测：旅游区内每个区设置1－3门，平均2门/区，计8门；主要出入口区设置2－3门，计5门；客房、服务、办公等共计设置160门；公共电话计10门，总计预测电话容量183门。（六）绿地与景观系统66 1、规划将旅游区温泉游乐主题区两侧的山体进行林相改造适当增加四季开花的植物和秋叶树种，改变原有单一的常绿阔叶林，给游人在视觉上呈现色彩斑斓的感觉。遍植秋景树种，如槭树、榉树、枫树、乌桕、山杜英、银杏等色叶树种。为不使冬季景色过于凋零，保留常绿杂木林，并在主要游览区域配置各类花灌木，丰富季相色彩，2、在温泉度假游乐主题区周围种植大量观赏性植物，配合木兰科及蔷薇科李属苹果属的开花灌木，形成以春花植物为特色的四季如画的植物景观。乔木：香樟、雪松、红楠、紫楠、木荷、广玉兰；小乔木：垂丝海棠、红叶李、樱花、木瓜、四照花、早樱、晚樱；灌木：贴梗海棠、日本海棠、紫玉兰、含笑、迎春、云南黄馨、金种花、紫荆、春鹃、朱砂根、紫金牛、山麻杆；地被：鸢尾、洋水仙、二月兰、雏菊、三色堇。3、在温泉游泳馆及逍遥池的周围营造热带风情，点缀棕榈类植物、苏铁类植物等，配合樟科、山茶科及秋景树种，以及各类夏秋花灌木，主要以夏秋景观为特色。乔木：加拿利海枣、棕榈、布迪椰子、银海枣、华盛顿棕、苏铁、枫香、合欢、香樟；小乔木：羽毛枫、美人茶、金花茶、红枫、鸡爪槭、紫薇、月桂；灌木：山茶、厚皮香、杜鹃、茶梅、小叶蚊母、朱砂根、月季、金丝桃、八角金盘、木绣球；攀爬植物：爬山虎、长春藤、金银花、凌霄、薜荔；地被：大花萱草、红花石蒜、矮生地被菊。66 4、旅游区道路两侧种植行道树，考虑到树木的观花、观叶等不同的造景特色，可以选择香樟、银杏、鹅掌楸、复羽叶栾树、合欢、无患子等树种。66 第二章发展规划、产业政策和行业准入2.1发展规划——符合《**省旅游业发展总体规划》**省旅游局编制（2001-2020年）。“**作为中国东部和中西部交绥区，嫁接东中两种优势与实现自身优势相结合，在21世纪必将培育出一批新兴产业，旅游业即是其中一项优势产业。**省旅游业发展总体规划以生态理念为主脉，做足地域文化文章；以名山、名水、名城为支撑，重点发展自然生态和文化生态及其复合型旅游产品，突出绝特山水、陶瓷艺术、红色摇篮、道教文化、养生保健、客家风情六大主题特色产品。充分利用多种特色生态旅游资源，建立特色生态旅游大产业………，推动全省生态经济快速发展”。本项目主题“月仙温泉，健康之源，养生度假、生态观光（客家风情）”旅游开发思路集温泉康体、生态观光、保健养生、商务娱乐于一体的温泉综合性旅游区，和特色文化旅游品牌。符合《**省旅游业发展总体规划》（2001-2020年）发展主题。——符合《城东县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》第五章的第一节：加快发展旅游业。“努力把旅游业做成服务业发展新亮点、经济发展新增长点。完善全县旅游总体规划，整合旅游资源，开发旅游产品，强化宣传促销，融入全省、全市旅游大市场。…………。按照4A级风景区标准逐步开发军峰山，抓好子固公园、紫霄溪、潭湖、车么岭、康都会议旧址、月仙温泉66 、罗里石蜜桔生态园等景区建设。完善旅游配套体系建设，改善住行条件，建设星级酒店”。——符合《城东县旅游总体规划》按照《城东县旅游总体规划》，整合资源，打造江南文化园林和国家级风景名胜区旅游精品，使城东真正成为国家级文化旅游和生态休闲度假旅游胜地。打造“绿色生态桔都，旅游文化名城”为目标。按照“科学规划、创新思维、突出个性、兼顾共性、逐步开发”的原则，充分利用当地良好的生态资源，突出地域特色，积极开发观光型、生态型、农家型、休闲型等不同类型的乡村旅游。2.2产业政策——符合国家产业政策。根据《产业结构调整指导目录（2007年本）》：“文化旅游、生态旅游、休闲旅游、工业旅游、农业旅游、红色旅游、水上旅游及旅游资源综合开发项目”属于鼓励类。——符合《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2010〕41号）。鼓励社会资本公平参与旅游业发展，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业。开展各具特色的农业观光和体验性旅游活动。积极发展休闲度假旅游，引导城市周边休闲度假带建设。——中共**省委**省人民政府《关于加快旅游产业大省建设的若干意见》。其中关于进一步扩大旅游产业对外开放领域，广泛吸纳社会资本发展旅游产业。——中共某某某市委66 某某某市人民政府《关于进一步加快旅游景区建设促进旅游产业发展的意见》。进一步加快旅游产业发展，促进旅游资源优势转化为产业优势，把某某某建设成为南昌和闽台地区观光休闲度假的“后花园”，促进全市经济社会又好又快发展。——《某某某市人民政府关于进一步加快旅游业发展的若干政策意见》。鼓励支持非政府性资金投资开发建设新景区（点），其开发投资项目实际投资额在1000万元以上，2000万元以内部分、2000万元-3000万元部分、3000万元以上部分，市财政按1.5%、2.5%、4%的比例分别给予一次性补助；自投入经营之日起，其缴纳的营业税、企业所得税、城建税地方留用部分，前三年由市财政给予全额补助、后三年减半补助。2.3行业准入本项目行业准入应符合《**省旅游管理条例》有关内容：1、旅游资源开发和旅游设施建设。开发旅游资源应当坚持统一规划、合理开发、科学管理、有效保护、永续利用的原则。开发和经营旅游项目不得破坏旅游资源和生态环境，应当坚持自然景观、人文景观、历史文化与现代科学技术相结合；鼓励开发具有地方特色、景点特色和文化内涵的旅游商品、纪念品。3、新建、改建、扩建旅游景区景点、旅游饭店和旅游索道，应当符合旅游业发展规划，按有关建设程序报批。有关部门在审批上述建设项目时，应当事先书面征求旅游管理部门的意见。4、66 旅游经营者必须依法取得经营资格，并遵守诚实信用、公平竞争、规范服务的原则。旅游经营者的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。5、旅游经营者应当加强对从业人员的职业技能培训和职业道德教育，严格执行旅游业国家标准、行业标准或者地方标准，改进和提高服务质量。6、旅游经营者应当建立治安、安全责任制，强化安全防范措施，配备必要的旅游安全设施、设备，保障旅游者人身、财产安全。7、旅游景区（点）的经营者应当严格遵守国家关于门票价格和门票管理的各项规定。本项目建设单位为**某某投资有限公司，是由浙江恒友机电有限公司、浙江隆达园艺家具制造有限公司共同出资注册成立。注册资本10000万元，经营范围：机电制造、住宿餐饮业、建筑业、房地产业、建筑装潢业、物流、金融、农副产品加工、温泉开发、旅游、进出口贸易业、开采业。公司注册经营范围符合旅游业开发（符合行业准入）。66 第三章资源开发及综合利用本项目以温泉为主题的综合性旅游开发项目，主要消耗资源为地下热水和水资源。3.1地下热水资源3.1.1自然地理月仙温泉位于付坊乡石咀村汤尾村小组，距南建公路（沥青路面）3公里，距乡政府7公里，海拔标高约200米，热泉地处中低山区，距武夷山脉约7公里，地势较平缓，相对高差40－80米，沟谷宽敞，植被发育。3.1.2工程地质月仙温泉直接出露于近代坡——冲积层中，第四系堆积物沿小溪大体呈北西向带状展布，宽约15-20米，岩性为亚粘土、亚砂土，往下有沙砾，厚约1-3米。此处出露基岩为加里东期的中粗粒黑云母碱交代花岗岩，岩石风化强烈，风化带厚度可达15米。南侧约280米有一北东向断层通过，倾向328°，倾角60°-70°，热泉出露其上盘。此断层属燕山期区域性断裂，长达32公里。形成一挤压破碎带。宽可达数十米，带内岩石破碎，见有挤压透镜体及角粒，棱角均已磨圆，有硅化、绿泥石化、糜棱岩化，还有断层泥，局部可见擦痕，硅铁质充填于小裂隙之中，为压扭性断层。局部见断层带发育一系列与断层平行的裂隙，可见长度2—66 5米，有的张开约5厘米，有的为石英脉充填，且见其内发育细小的石英晶簇和空间，沿裂隙有二次活动，而后期具张扭性质。花岗岩体构造裂隙很发育，按走向统计主要有三组：（1）走向50°-70°，倾向主要为西北，倾角70°-80°，伟晶岩脉多岩此节理充填；（2）走向300°-340°，倾向主要北东，倾角50°-80°；（3）走向270°-280°，倾向南及南西，倾角70°-80°，沿断层带上盘有辉绿岩、云煌岩、花岗伟晶岩、伟晶岩等岩脉出露且相互穿插，属两期活动产物。3.1.3水文地质该区气候温暖湿润，雨量充沛，年平均降水量为1550~1800毫米。地下水主要靠大气降水补给，由于该区风化裂隙和构造裂隙较为发育，有利于降水的渗流，故该区岩性附水性较好。所以汤尾热泉一般不收季节影响。该泉属上升泉、泉水呈股状涌出，有翻砂冒出泡现象，气泡呈串珠状断续上冒，翻砂涌水点与水温较高点延伸方向一致，长轴方向约为60°。该泉属中、高温热水，水温66.5℃，泉水无色透明，有较浓的硫化氢味，总流量为0.644升/秒。3.1.4水量、水质月仙温泉地下热水丰富，出水温度约66.5℃，日自流量约600余吨，富含对人体有益的多种微量矿物质元素。温泉四周森林茂密，古木参天，幽溪缠绕，且有一冷泉相伴，自然环境十分独特。水质类型为“HCO8SO466 --Na.Ca"型，总碱度80.63毫克/升，PH值为7.22；其中氟离子、可溶二氧化硅含量较高，分别为8.3毫克/升,122.7毫克/升,微量元素锂及锶的含量分别为0.755毫克/升、0.1461毫克/升，综上所述：城东汤尾温泉地下热水水量丰富，水温高达66.5℃，为高温热水。该高温地下热水溶有大量的特殊微量成分：如硫化氢、锂、氟、铁、锶、可溶性二氧化硅、硅酸及二氧化碳等，具有较高的医疗价值。据有关资料（临床实践证明）：地热水对关节炎，风湿性病、皮肤病等疗效显著。在治疗高血压、心血管病、胃及十二指肠溃疡病（恢复期）等疾病均能达到较好的疗效。同时对某些慢性病，特别是老年病也有较好的疗效。3.2开发利用**省地热温泉区总共有温泉98处，由于大部分温泉区的温泉数都不止一个，个别温泉区成群出现，若按个数计，总数约有300个左右。按地理分布温泉可分为赣北、赣中、赣南三大区域。**温泉的温度为23℃～84℃，属中低温水热系统，pH值在5.3～8.7之间，涌水量最小为0.1L/s（铜鼓县古桥汤里温泉），最大为50～80L/s（遂川县汤湖温泉），大多为1～3L/s。目前，**省中低温地下热水的利用趋势可以从以下几个方面来开展。（l）洗浴医疗——温泉在洗浴医疗方面的应用除庐山温泉外，还有临川温泉。收治患神经系统、运动系统、心血管系统疾病和皮肤病的患者已超过十万人次，并均取得满意疗效，医疗效果理想。（2）农副业生产——66 1）培育水浮莲、2）热水养鱼、3）热水灌溉、4）孵化家禽、5）温室种植。本项目充分利用得天独厚的城东县月仙温泉的地下热水资源，开发温泉保健和生态旅游——“城东县月仙湾温泉旅游综合开发项目”。旅游开发思路集温泉娱乐、生态观光、保健养生、休闲度假于一体的独具特色的温泉养生度假基地，主题“月仙温泉，健康之源，养生度假、生态观光（客家风情）。开发土地面积500亩。建有温泉浴池28处、温泉游泳馆1处，拥有以温泉利用为特色的生态观光和山地颐养区。项目建成后每年接待游客18多万人次。地热资源的开发推动了城东县地热洗浴、疗养行业的兴起，拉动了第三产业的发展，每年可直接增加就业机会120余个。城东县月仙温泉的地下热水资源利用符合国家、省有关政策和发展趋势。3.3水资源利用方案参照《水质技术工作手册》与《室外给水设计规范》等标准，根据规划区游客规模及各个功能区的实际情况进行计算，度假村用水量估算为473.8T。本项目饮用水水源需要从付坊乡提取，管道采用PVC管，DN200，沿道路一侧埋地铺设至用水单位。项目生活用水量不对水资源构成不利影响。水资源节约措施。如下：1、根据现行《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003），《室外给水设计规范》（GB50013-2006）选取给水用水定额。66 2、本项目在建设过程中首先应选用节水型工艺技术和设备，降低水的耗用量。在用水设施的选择上采用节水型龙头（如陶瓷芯片龙头）以改变传统水嘴用橡胶密封材料而产生的老化漏水现象，节约水资源的无效消耗。3、所有止回阀进口侧设有旁路小支管DN15试水阀，方便定期检查它们是否失灵反向漏水，满足节水节能要求；4、景观喷灌节水措施（1）选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数。（2）绿化浇灌采用低区中水变频加压泵加压后，向绿地内设置的浇洒口供中水。5、对平常出现漏水、跑水情况及时修理。加强用水计量和节水宣传工作，增强节水意识。66 第四章节能方案4.1节能标准和规范4.1.1相关法律、法规、规划和产业政策1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《中华人民共和国电力法》；3、《中华人民共和国计量法》；4、《国务院关于加强节能工作的决定》(国务院令28号)；5、《节能中长期专项规划》(国家发改委发改环资【2004】2505号)；6、国务院《节约能源管理暂行条例》(1998年1月1日发布)；7、《民用建筑节能管理规定》(建设部令第143号)。4.1.2相关标准及规范1、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；2、《电气设备安全设计导则》GB4064—83；3、《节水型生活用水器具》CJl64—2002；4、《建筑照明设计标准》GB500034-2004；5、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》DBJ3-62-2004；6、《采暖通风与空调设计规范》；7、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003。4.2能耗状况和能耗指标66 本项目主要是水和电力等能耗。1、供水本项目日用水量473.8T；用水量预测如下表：表4－1：用水量估算表用水项目人数/面积用水标准日用水量T住宿游客用水360人0.5T/人·d180一般游客用水600人0.1T/人·d60员工用水120人0.2T/人·d24道路广场用水0.074km20.2万T/km2·d148其它/用水量的15%61.8总计//473.82、供电规划区按0.5万KW/平方公里预测。侧项目用电负荷为1666KW4.3节能措施4.3.1建筑节能措施1、尽可能多地将建筑布置成南北向。2、尽量减少外墙面的凹凸，在单体设计时在满足使用功能及立面造型需要同时，注重控制外窗的面积，开窗面积已考虑节能要求，窗墙面积比符合《公共建筑节能设计标准》和《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》规定的指标；窗墙面积比，为南向≤50%，北向≤45%，东西向≤30%。超过指标者均采用双层玻璃解决。66 3、屋顶和外墙的传热系数和热惰性指标符合《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》DBJ3-62-2004表4.1的规定。平屋面（露台）做法，采用30mm厚挤塑聚苯乙烯板，热惰性指标D＝2.6,传热系数K=1.00W/㎡·K。4、外门窗安装中，其门窗框与洞口之间均采用发泡填充剂堵塞，以避免形成冷桥。5、建筑材料节能：采用多排空混凝土或空心砌体等。4.3.2电气节能措施1、使用节能型变压器，低压配电使用静电电容器低压集中补偿，以提高功率因数节约电能；2、选用节能空调、通风系统中的电动机均选用节能电机。空调工作间夏天、冬天采用不同的温度，以利节能；3、广场、道路照明可采用高压汞灯或高压汞灯与高压钠灯的混光照明，建筑物室内照明光源可采用荧光灯，以节约能源。4.3.3用水节能措施应选用节水型工艺技术和设备，降低水的耗用量。在用水设施的选择上采用节水型龙头（如陶瓷芯片龙头）以改变传统水嘴用橡胶密封材料而产生的老化漏水现象，节约水资源的无效消耗。66 第五章建设用地、征地拆迁及移民安置5.1项目选址本项目位于城东县月仙乡石咀村汤尾村小组，距南建公路（沥青路面）3公里，距乡政府7公里，到城东县城40公里。海拔标高约200米，热泉地处中低山区，距武夷山脉约7公里，地势较平缓，相对高差40－80米，沟谷宽敞，植被发育。项目总用地面积500.44亩，其中清水湾（月仙）温泉50.71亩，山地298.96亩，耕地137.22亩，村庄13.55亩。5.2土地利用合理性根据用地地形、地貌等分布特征及未来发展要求，本项目空间总体布局为“一心三区”。即：一心：接待服务中心；三区：温泉主题游乐区、山地颐养区、生态观光区。本项目用地总面积为500.44亩其中接待服务中心规划用地面积为25.02亩，建筑面积7000平方米；温泉主题游乐区规划用地面积为175.15亩，建筑面积22482平方米；山地颐养区规划用地面积为225.20亩，建筑面积14500平方米；生态观光区规划用地面积为75.07亩，建筑面积3905平方米。5.3征地拆迁和移民安置本工程涉及拆迁安置的设施有：私人房屋拆迁户30户，涉及安置本工程搬迁人员面积约3530平方米，主要为砖混结构，根据当地政府征地综合补偿标准，拆迁补偿按每平方米850元计。66 第六章环境和生态影响分析6.1编制依据1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《中华人民共和国环境影响评价法》；3、《建设项目环境保护管理条例》；4、《中华人民共和国大气污染防治法》；5、《中华人民共和国水污染防治法》；6、《中华人民共和国环境噪声防治法》；7、《中华人民共和国固体废物防治法》；8、《环境影响评价技术导则大气环境》（HJ/T2.2-1993）；9、《环境影响评价技术导则地面水环境》（HJ/T2.3-1993）；10、《环境影响评价技术导则声环境》（HJ/T2.4-1995）。6.2建设期环境影响分析6.2.1污染环境因素分析1、在土地整治、平整场地时，如设计不当，或计算不准，土石方挖方大于填方将会产生弃土。2、废渣。①在整个建设过程中，将产生如：碎砖，施工脱落的河沙、碎石、沥青、破碎边角装饰材料等固体废弃物左右；②在平整场地作业中会生产一定数量的粉尘，对大气造成污染；③在施工、营运过程中产生生活垃圾。66 3、废气。①在施工中，建筑机械（特别是工程车）会释放出一定数量的尾气等有害气体；②在施工、营运过程中职工食堂中的厨房每天将产生少量浓度为2.00mg/m3油烟。4、废水。①在建设过程中，将产生洗车（包括施工机具）废水（油污）；②在建设和营运过程中将产生生活废水。5、噪声。主要是由推土机、装载机、搅拌机、挖掘机、电锯等施工机械产生，特别是夜间施工对周围环境造成较强烈的噪声污染，噪声级别一般为70～100dB(A)。6.2.2环境保护措施主要采取以下措施：1、首先控制尘源，施工中尽量减少地表裸露，爱护植被，及时修复因施工损坏的地表植被保护环境，2、干燥时节应当对项目施工场地和材料运输道路配备洒水设施，使作业表面有一定的湿度以减少粉尘飞扬；总体布置时尽量考虑施工过程中填方和挖方的平衡，以减少土方的工程量和运输量；搅拌设备应加装二级除尘装置并设置在远离居住区的地方；对进出工地的车辆实行限速，并及时清扫路面，防止二次扬尘。3、施工场地应设置沉淀池处理所排污水，施工人员产生的生活污水经隔油、沉淀后排放；66 4、在制定土地平场设计方案时，应尽量做到土石方挖填平衡，少产生弃土。确有少量弃土，堆放时也尽量不占良田，并在弃土堆上种草植树，进行绿化。5、尽量使用低噪声的施工设备，避免或少用噪声大的设备，尤其应避免噪声大的工程在夜间施工；6、尽量缩短施工工期，施工机械运转、车辆进出以及强光照明等尽量避免在22：00点以后到6：00点以前进行；7、倡导文明施工，及时协调解决施工过程中产生的对环境有危害的问题。6.3项目经营期环境保护6.3.1水体生态保护措施1、生活废水进行二级生化处理后用于绿化等环境用水，如外排，则需达到《污水综合排放标准》的一级标准。2、盐疗废水：①盐疗母液：处理后循环使用或用于注井溶盐或用于工业制盐，不能外排；②盐疗洗水：经处理达到《污水综合排放标准》的一级标准排放。6.3.2大气环境保护1、景区内严禁使用以煤为燃料的锅炉，提倡使用电能、太阳能等清洁能源；项目区内燃用清洁燃料，观光车辆使用CNG或电，游艇为人工或电，不能燃用汽油与柴油。2、停车场、主干道两边栽植能吸尘、吸毒、净化大气的树种，如泡桐、梧桐、大叶黄杨、女贞、榉树、垂柳等，提高绿化质量，使景区空气质量达GB3095－1996一级标准。66 6.3.3噪音的控制尽可能降低温泉休闲度假区的噪音，噪声平均值应低于48分贝，使景区噪声质量达到GB3096－1993一类标准。6.3.4垃圾收集及处理月仙温泉区以生活垃圾为主，为保护自然环境，不使垃圾废液渗入土壤或水体，要加强垃圾管理。1、设立造型别致的垃圾桶，游步道应每50米设立一个，并定人定时收集至垃圾总站，进行集中处理、外运，保证区内不受固体垃圾的污染。2、建立健全垃圾违章处理制度，完善监督奖罚措施，加强对环境保持人员的管理，随时保持路面清洁。3、加强对环保产品的宣传，提倡可降解包装的使用，提倡非一次性产品的使用。4、可通过沿路的宣传性标牌、导游员的宣传等来加强对旅客的环境卫生保护宣传教育，通过教育宣传来提高旅客的环境保护意识，严禁旅客随意乱扔废弃物，保持环境清洁。6.4植被的保护和改造1、必须合理利用现有的植物资源，对于景观影响不大、对开发没有影响的植物资源，尽量给予保留，以维持度假村原生态植物景观。避免大兴土木，破坏当地的生态平衡。66 2、旅游设施用地周围、溪水、道路两侧等地适当补种观赏性植物，丰富植物景观。两侧山体为了增加山体背景的景观效应，在原有植被的基础上，可以适当点缀一些常绿、落叶阔叶树种，特别是增加色叶树种，乔灌木花卉树种，这样既能保持生态植被林的完整性、改善树种结构，又可丰富其物候景观。3、建设过程中免不了对沿线地形、植被的破坏，从而造成泥土裸露、土石堆放、空气中灰尘弥漫的现象，严重破坏沿路的自然景观与生态环境，影响树木的生长。因此，应因地制宜地采取植被固坡、植被复绿等形式进行补救，将对环境的破坏降低到最低水平。6.5地质灾害影响分析本项目场址所在地属于城东县月仙温泉区，地势较开阔，地层发育较健全，出露良好，地质结构稳定。项目场址及周边多年来没有发生过地质灾害事件，项目建设也不存在诱发地质灾害的风险。综上所述，该项目实施对生态环境有一定的负面影响，但只要防治措施得到，这种负面影响可降低至旅游区环境承受能力范围内，同时，该项目实施还可以取得巨大的生态效益。从生态效益环境影响分析来看，该项目是可行的。66 第七章经济影响分析7.1项目投资费用和资金来源7.1.1编制依据和方法1、业主单位提供的有关资料及文字说明；2、《**省市政工程消耗量定额及单位估价表》2006年；3、《**省建筑工程消耗量定额及统一基价表》2004年；4、《**省安装工程消耗量定额及单位估价表》2004年；5、《**省建筑安装工程费用定额》2004年；6、《**省园林工程消耗量定额及单位估价表》2006年；7、《**省市政工程及园林工程费用定额》2006年；8、旅游区道路工程。参照现行的《公路基本建设工程投资估算编制办法》和《公路工程估算指标》，结合宜春市近年来建设同等级道路的造价指标确定。9、定额人工费调整根据**省建设厅颁发的赣建价[2007]6号文计算。10、工程建设其他费用工程建设其他费用包括建设单位管理费、设计费、项目前期工作费、环保评估费、招标代理服务费、招投标交易服务费、工程监理费、竣工图编制费及施工图审查费等。（1）建设单位管理费建设单位管理费按财政部经济建设司建材[2002]39466 号文件关于《基本建设财务管理规定》的通知要求，按工程费用的1.2%计算。（2）设计费设计费根据计价格[2002]10号文“国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知”的相关规定计取，工程设计费按工程费用的3.0%计算。（3）前期工作费设计前期工作费根据计价格[1999]1283号“国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知”计取，按工程费用的1.0%计算。（4）工程建设监理费工程建设监理费根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670号）的相关规定计取。按工程费用的1.6%计取。（5）竣工图编制费竣工图编制费按设计费的8.0%计取。（6）施工图审查费施工图审查费根据房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法（建设部令第134号）计取。按设计费的1.2%计取。（7）环保评估费环保评估费根据计价格[2002]125号《国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》的相关规定计取。66 （8）招标代理服务费招标代理服务费根据国家计委计价格[2002]1980号文《关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》的相关规定计取。11、预备费本工程整体工期较长，因此，本项目预备费按照工程费用、工程建设其他费用之和的6.5%计取。12、铺底流动资金项目铺底流动资金按流动资金30％计算7.1.2项目总投资费用本项目总投资为25047.2万元，其中工程费用为19553.4万元，工程建设其他费3928.4万元（含土地费用2000.0万元），基本预备费1526.3万元，铺底流动资金39.1万元。表7-1：项目总投资估算表序号费用名称单位工程规模综合单价或费率(元)建筑工程费设备购置及安装费用其他费用金额（万元）一工程费用11288.28265.20.019553.4（一）游客接待服务中心1景区大门项1480000.048.048.02主停车场㎡4800160.076.876.83仿真迎宾瀑布项125.8215.0240.84游客服务中心㎡5001300.055.010.065.05温泉迎宾楼㎡36002500.0720.0180.06购物中心㎡3001050.027.04.531.57办公后勤楼㎡26001100.0247.039.0286.066 小计1151.6496.51648.1（二）温泉主题游乐区1月仙温泉休闲会所㎡142002700.03124.0710.03834.02温泉游泳馆㎡20003400.0540.0140.0680.03风情温泉区0.03.1入口浸脚池㎡15450.00.70.73.2景观高温池㎡350450.015.815.83.3水帘廊㎡70800.05.65.63.4景观池㎡280700.019.619.63.5室内SPA馆㎡10001600.0120.040.0160.03.6水疗床浴㎡25700.01.810.011.83.7水吧㎡80700.05.65.63.8石板廊㎡100700.07.07.03.9沐足廊㎡30700.02.12.13.10冲击浴㎡30800.02.42.43.11快乐浴㎡40800.03.23.23.12涌泉浴㎡10800.00.80.83.13泡泡浴㎡12780.00.90.93.14牡丹、芙蓉浴㎡40800.03.23.23.15药浴㎡40750.03.03.03.16养生浴㎡120800.09.69.63.17加料泉浸泡浴㎡80800.06.46.44特色温泉区0.04.1景观连廊㎡500.0450.022.522.54.2跌水瀑布项1200000.020.020.04.3砂盐疗㎡50.01000.05.05.04.4特色盐疗㎡60.01200.07.27.266 4.5理疗中心㎡300.01600.048.048.04.6情侣池㎡80.01100.08.88.84.7情侣木屋㎡300.01500.045.045.05温泉冲浪㎡2200.01600.0352.0352.06温泉亭座2300000.060.060.07龙珠阁㎡220.02500.055.055.08泵房、管道、回注机等地下热水处理设备㎡200.013.01500.01513.09戏水、水疗设备400.0400.0小计4508.12800.07308.1（三）山地颐养区1南次入口项1320000.035.035.02观光塔楼座1420.094.0514.0其中:观光电梯部1210.0210.03阳光瑜伽台0.03.1练习场㎡800400.032.032.03.2休息大厅㎡3001100.028.54.533.03.3设备设施200.0200.04太阳能空调养生馆㎡4800600.086.4686.44.1其中:空气加湿净化器台50.04500.022.522.54.2太阳能采热板套50.08000.040.040.04.3养生护理设施套50.026000.0130.0130.05森林康体公园0.0其中：绿化、树种320.0320.0健身设备设施90.090.06自然养生馆㎡3800380.0180.0560.07音乐休闲馆㎡1800180.080.0260.08森林木屋㎡1900228.038.0266.066 9花草茶吧㎡1800176.4120.0296.410生态厕所㎡10012.830.042.8小计2377.71360.40.03738.1（四）生态观光区1特色蜜桔园1.1基地改造及种植㎡320020064.064.01.2小型馆（含装饰）㎡300140042.042.02绿篱迷宫㎡480018086.486.43城东傩舞表演广场㎡100032032.032.0其中:表演管理用房㎡12090010.810.8表演设施30.030.04特色作坊0.04.1展示厅㎡18001050189.0189.04.2手工艺廊米180100018.018.04.3各种作坊雕塑座201980039.639.65绿色餐厅㎡800120084.018.0102.06乡村嘉年华项30.030.07乡村观光休闲游憩区0.07.1乡村健身广场㎡60055033.033.07.2户外健身器械套18880015.815.87.3休息亭台座34500013.513.57.4休息坐凳套628001.71.78景观廊道米2403007.27.29观景亭座33500010.510.510果树收集屋㎡15080012.012.011果树品尝屋㎡15080012.012.012园艺展览室㎡240120028.828.866 13乡村特色牌坊座145万元/座45.045.0小计720.6102.70.0823.3（五）基础设施工程1道路交通工程1.1区外主干道公里3165万元495.0495.01.2车行主干道公里5.2108万元561.6561.61.3车行次干道公里6.550万元325.0325.01.4步行道公里7.327万元197.1197.11.5游乐车辆62万元/辆12.012.01.6导游大巴辆230万元/辆60.060.02给排水工程0.02.1DN200给水管米7000.2350245.0245.02.2DN200给水支管米12600.36260327.6327.62.3阀门井座90500045.045.03供电工程0.03.1变压器台415000060.060.03.2埋地低压线路米16400145246.24246.23.3景观灯盏1200860103.2103.24通信、电视工程0.04.1埋地通讯电缆米16650200333.0333.04.2埋地电视电缆米16650200333.0333.0小计1578.71765.10.03343.8(六)环境保护工程1绿化美化1.1车行道绿化美化米117005564.464.41.2游览步道绿化美化米73004532.932.91.3公共绿地㎡10000540400.0400.066 1.4名贵树种棵26010000260.0260.02环境卫生工程0.02.2垃圾中转站座510000050.050.02.3分类垃圾箱个35058020.320.32.4垃圾清运车辆215000030.030.03污水处理工程0.03.1地埋式污水处理设施立方米16001800288.0288.03.2DN200－300雨水管米19860220436.9436.93.3DN200－300污水管米19860350695.1695.13.4雨水检查井座6622000132.4132.43.5污水检查井座6622200145.6145.63.6三级化粪池个46000024.024.04旅游安全保护工程0.04.1治安亭座45500022.022.04.2安全标识警示牌块120300036.036.04.3导游标志牌块120300036.036.04.4消防栓个7012008.48.44.5灭火器个18056010.110.1小计951.51740.50.02692.1二工程其他费用3928.43928.41土地取得费用2000.02000.02拆迁补偿费300.0300.03建设单位管理费1.20%234.6234.64工程设计费3.00%586.6586.65前期工作费1.00%195.5195.56工程建设监理费1.60%312.9312.97竣工图编制费按设计费的8.0%46.946.966 8施工图审查费按设计费的1.2%7.07.09环境影响评价费5.05.010招标代理服务费0.35%68.468.411工程保险费0.60%117.3117.312办公生活家具购置费人2030006.06.013职工培训费人80600048.048.0一+二合计11288.28265.23928.423481.8三预备费1526.36.1基本预备费6.5%1526.36.2涨价预备费0.0四铺底流动资金39.139.1投资总计11288.28265.23967.425047.27.1.3资金来源项目投资25047.2万元全部由项目单位自筹解决。7.2项目经济效益7.2.1编制依据及基数1、编制依据项目财务评价依据国家发改委和建设部发改投资(2006)1325号文件关于《建设项目经济评价方法与参数》第三版、现行财税制度及有关财税规定，并结合项目情况确定财务评价方案。财务评价方案按项目投入的费用和产出的效益数据计算项目的各项财务评价指标,分析判断项目的可行性。2、税费66 城市建设维护税税率为1.0%；教育费附加为3.0%；营业税税率为5.0%；所得税税率25%。3、项目计算期项目按照边建设边营业的原则，项目分两期建设，建设期四年，计算期按20年计算。4、财务基准收益率财务评价基准收益率确定为10%。7.2.2旅游收入估算本项目的旅游收入来源主要包含洗浴门票、住宿、餐饮、娱乐及购物等方面。具体计算如下：1、门票收入洗浴门票按照120元计算，年接待规模按照18万人次计算；则门票收入为：120×18=2160万元。2、住宿收入按照旅游接待总床位量（最大容量260间客房）计算，年可游天数按照280天计算，平均客房利用率按照75%计算，客房平均价格按照320元/间计，则住宿收入为：260×280×75%×320＝1747.2万元。3、餐饮收入66 人均餐饮消费按照60元计算，按照年接待旅游规模70％计算，12.6万人次计算；则餐饮收入为：12.6×60=756万元。4、娱乐及购物收入温泉娱乐主要包括温泉游泳、温泉冲浪等项目，人均娱乐及购物消费按照80元计算，按照年接待规模80％计算，14.4万人次；则娱乐及购物收入为：14.4×80=1152万元。预计项目正常年总收入5815.2万元，平均年总收入5621.4万元。7.2.3成本及费用估算1、原辅材料成本为方便测算，其营业成本简单按营业收入的一定比例计算。其中，住宿收入的成本按照其收入的15%计算；餐饮收入的成本按照其收入的35%计算；娱乐及购物等收入的成本按照其收入的20%计算。则年总营业成本约为757.1万元。2、外购燃料及动力(水电费)本项目耗水量为473.8万吨/年，耗电量约为180万度/年；水费按1.7元/吨计，电费按0.65元/度计。3、直接工资及福利费项目员工总数120人，其中一般工人100人，技术人员12人，管理人员8人；人均工资分别为1.2万元/人·年、2.4万元/人·年和3.0万元/人·年。福利费按工资总额的14%计算。因此，本项目人工工资及福利费为197.0万元/年。4、折旧费66 根据财务制度规定，道路园林建筑物折旧年限为20年，设备设施折旧年限为10年，残值率确定为5%。折旧费估算详见附表2-1。5、摊销费土地使用权摊销按40年，无形资产根据财务制度规定按10年摊销,其他资产按5年摊销。摊销费估算详见附表2-2。6、修理费修理费按固定资产折旧费的1%计，年修理费支出210.8万元。7、其他费用指用于推介、宣传、广告促销等方面的费用，其他销售费用按营业收入的4%计，正常年份其他销售费用为每年232.6万元。经营成本＝外购原材料＋燃料动力＋人员工资及福利＋修理费＋其他费用。本项目经营期内年均经营成本为1472.8万元。总成本费用＝经营成本＋折旧费＋摊销费＋利息支出。根据上述估算的各项费用，经营期内年均总成本费用为2556.9万元。详见附表2：总成本费用估算表。7.2.4利润估算1、企业法定公积金及公益金。企业法定公积金按税后利润10%提取，公益金按税后利润5%提取。2、利润分配原则。首先从利润总额中提取25%的所得税，然后从税后利润中提取企业法定公积金及公益金，项目运营前4年剩余利润为未分配利润，以后每年按70%剩余利润分配给投资方。66 3、项目利润估算。正常年份平均利润总额估算2772.2万元，年平均所得税金估算687.3万元。详见附表3：利润与利润分配表。7.2.5盈利能力分析1、财务内部收益率（FIRR）项目财务内部收益率(融资前税前)：13.5%项目财务内部收益率(融资前税后)：10.9%2、财务净现值（FNPV）项目财务净现值(融资前税前)：5125.2万元项目财务净现值(融资前税后)：1207.9万元3、投资回收期（Pt）(含建设期)项目投资回收期(融资前税前)：8.99年项目投资回收期(融资前税后)：9.97年4、投资利润率：11.07%7.2.6不确定性分析1、敏感性分析财务敏感性分析以销售收入、建设投资和经营成本三个主要不确定因素进行敏感性分析计算，详见敏感性分析表。表7－2：敏感性分析表变动因素变动幅度（%）评价经济指标内部回收率(%)投资回收期(年)净现值(I=10%)(万元)基本方案税前税后税前税后税前税后13.52%10.89%8.999.975125.171207.9466 销售收入-5%12.29%9.52%9.5010.663281.49-635.745%14.72%12.21%8.569.396968.853051.62经营成本-5%13.85%11.25%8.879.805618.591701.355%13.19%10.53%9.1210.154631.76714.52建设投资-5%14.39%11.70%8.689.606135.962218.735%12.72%10.14%9.3110.344114.38197.142、盈亏平衡分析经计算按生产能力利用率表的盈亏平衡点为34.5%。7.3行业影响分析旅游包含“食、住、行、游、购、娱”六大要素的活动，它涉及多个产业，关联度高，波及效应明显。根据《2002年中国投入产出表》可知旅游业对交通运输、住宿业和餐饮业的直接拉动能力最大。2002年我国旅游业对各产业的直接消耗产业名称直接消耗系数铁路旅客运输业0.10209旅游业0.07699餐饮业0.06538住宿业0.04569航空旅客运输业0.03907环境资源与公共设施管理业0.01909保险业0.01600城市公共交通运输业0.0110166 信息传输服务业0.01045商务服务业0.00859本项目旅游业的发展对运输业、住宿业的发展具有很强的拉动作用。凡是到目的地旅游都牵涉到吃、住、行的问题。本旅游业每生产1万元的服务产品，对各产业的直接消耗分别是：运输业1411.6元、餐饮业653.8元、住宿业456.9元、环境资源与公共设施管理业190.9元、保险业160元、城市公共交通运输业110.1元、信息传输服务业104.5元、商务服务业85.9元。旅游直接影响行业最终产品带动力系数分析。旅游直接影响行业最终产品带动力系数反映某一旅游直接影响产业部门增加一个单位最终产品时，对旅游经济系统各个行业总产出规模的牵动能力。该系数大于1,说明相应行业具有较大的带动力；若其值小于1,则带动力较小；若其值等于1，则处于平均水平。温泉旅游综合开发项目直接影响行业最终产品带动力系数部门名称最终产品带动力系数公共设施服务业1.1113娱乐服务业1.0535旅馆业1.2557餐饮业1.2764公路客运业1.2872商业0.8564居民服务业0.7900本项目建设期66 需要大量建筑材料及建筑工人，为周边建材生产、经营、运输及建筑安装业创造了有力条件，将有效地带动当地建材市场（特别是当地砖、沙、石）和运输等相关产业的发展。本项目的建设可直接推动建筑业的增长，带动商业、装饰装修、房地产经济、餐饮业的发展。同时，本项目的建设对建材、家具、家电、化工、机电等行业发展也有巨大的促进作用。本项目为旅游业开发项目，其建设、营业将严格按照相关部门规定进行，因此不存在行业垄断问题。7.4区域经济影响分析7.4.1带动区域经济增长本旅游产业存在着很强产业关联性、消费互补性和产业影响力。旅游业增加1万元增加值，能推动GDP相应增加4.44万元。旅游业增加值增加10个百分点，会推动GDP增长0.8个百分点。旅游业三个人就业，可给三大产业提供6.2个就业机会。旅游业每消费1万元,可带动GDP增长2.2万元，能带动2人就业。旅游产业不仅是一个比重日趋增长的产业，在国民经济中占有重要地位，具有成为新经济增长点的基础，而且是产业关联性很强的、对国民经济有强大辐射和波及作用的、可以带动相关产业部门发展的产业，具有成为新经济增长点的条件。7.4.2增加财政收入66 本旅游区为娱乐度假类的旅游区，游客的停留时间长，旅游投资收益可通过旅游区门票、游客在旅游区的食宿、交通、购物、休闲、娱乐等多种途径来获得。据估算本旅游区远期年接待游客将达到18余万人次，如此大的游客量会获得巨大的直接经济效益，加上间接效益，居民和财政收入将相当可观，可大力推动区域社会经济的发展。66 第八章工程招标方案8.1编制依据为确保项目的顺利实施，各项目应坚持合法、公正、平等、有偿，讲求信用的原则，以技术水平、管理水平、社会信誉和合理报价等条件开展竞争，不受地区、部门限制。根据中华人民共和国第21号主席令《中华人民共和国招标投标法》、中华人民共和国国家发展计划委员会第1、5、9号和国家计委、建设部第七部委第12号令《评标委员会和评标方案暂行规定》，编制城东县月仙温泉旅游综合开发项目招标方案。8.2招标范围及组织形式招标公告发布的范围包括城东县月仙温泉旅游综合开发项目的设计、工程施工、园林绿化、工程监理、设备采购和安装六项，全部面向社会公开招标。8.3项目招标方案8.3.1招标范围本项目拟在设计、工程施工、园林绿化、工程监理、设备采购和安装等环节全部招标。8.3.2招标方式本项目拟在全国范围采用公开招标的方式招标，并根据项目情况，按照国家和省有关规定，确定公开招标的范围。各项目部可利用66 中国采购与招标网、**日报或当地新闻媒体发布招标公告，进行公开招标，建筑及安装工程要求总承包二级以上资质单位，监理单位要求乙级以上单位。8.3.3招标组织形式本工程项目拟采用委托招标形式进行招标。需附以下附件：项目法人与招标代理机构签订的委托协议书（复印件）、招标代理机构的资格证（复印件）及业绩状况说明。8.3.4评标专家库及评标委员会情况本项目评标委员会由5～7人组成，由项目法人和评标专家组成。（说明：1、评标专家应从国家或省政府部门评标专家库或招标代理机构的专家库内抽取；2、评标委员会成员应由技术、经济等方面的专家及招标人的代表组成，成员人数为五人以人单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二）。8.3.5招标公告发布媒体（公开招标方式）项目招标公告拟在公开发行的报纸和政府网站上公开发布。说明：按照有关规定，招标公告需在国家或省指定的媒体上发布。（国家指定媒介为：中国建设报、中国招标与采购网；省指定的媒体为：**日报、信息日报）。8.3.6招标基本情况表66 表8－1：招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计√√√园林绿化工程√√√建筑工程√√√设施安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料其他66 第九章社会影响分析9.1社会影响效果分析9.1.1对当地居民就业、收入的影响旅游业是劳动密集型产业，可为当地居民创造诸多的就业机会。国际上公认的统计数据是，旅游业直接就业增加1人，社会间接就业可增加5人。本旅游区食、住、行、游、购、娱等服务可大量安置待业人员，工程的建设和维护能为本地施工队伍和劳动力提供广阔的就业渠道，还将带动相关产业和间接服务就业。本项目可增加社会间接就业600人。在旅游经济的带动下，当地居民面对更为活跃的社会经济环境，可以自主寻找致富途径，创造多种形式的产业，这对于解决当地居民就业问题起到积极推动作用。9.1.2旅游兴县，改善投资环境本旅游区属生态型的温泉度假类的旅游区，本旅游区的规划建设与城东“绿色生态桔都，旅游文化名城”的理念完全契合，且本旅游区投资额较大，它的建成将带来巨大的示范效应与关联效应，进一步优化城东县的投资环境，对区域发展具极大的促进作用。9.1.3对所在地区居民生活质量的影响 旅游产业集“吃、住、行、游、购、娱”于一体，注重人们的生活享受和精神需求。从思想上讲，该项目的建设把旅游业所蕴涵的生活理念注入城东县66 ，将改变当地居民对生活的看法，提高他们的生活品位。从现实来看，城东县月仙温泉旅游综合开发项目将呈现给当地居民不同地区、不同层次游客的生活状态，从而影响他们的生活方式。在居民收入提高，经济条件具备的情况下，他们会选择更为时尚的生活方式，会更加注重自己的精神享受。该项目的建设会提高地区整体经济文化水平和社会服务水平，从而进一步提高当地居民的生活质量。9.1.4对当地社会服务容量、基础设施的影响该项目的建设充分利用当地原有的自然资源，随形就势进行项目设计。部分子项目的设置只是进行场地平整和配备相关设备，尽量减少对当地环境的影响。项目建设的同时在一定程度上还将对当地基础设施的改善起到促进作用。项目建设包括相关的服务设施的建设，能够满足社会服务容量增加的需要。9.2社会适应性分析本项目建设工程得到当地人民政府和规划局、旅游局、建设局、发展与改革委等政府部门及相关环境保护部门、供水管理部门、供电部门的全力支持。本项目取信于民众、造福于月仙乡，得到当地人民群众的积极配合拥护。该项目作为城东县旅游重点工程，在交通、电力、通信、供水等基础设施方面将得到有力保障和支持。本项目考察与当地社会环境的相互适应关系。分析的社会因素包括：不同利益群体；当地组织机构；当地技术文化条件。社会项目适应性和可接受程度分析见表9-166 表9-1：社会项目适应性和可接受程度分析序号社会因素相关者相关者的兴趣对项目态度、要求影响程度措施建议1不同利益群体职工建设效果、工程量、投入使用时间经济、适用、美观大群策能力、集思广益居民建设效果、功能设施、投入使用时间快、适用、美观大查访意见附近居民施工期、环保设施、市政配套文明施工增加环境美化一般正确处理矛盾与冲突材料供应商、设计方、监理方、施工方价格、建设要求、施工期、政策措施价格有竞争力，技术要求较低，符合相关法规大尽可能通过公开招标解决2当地组织机构当地政府、旅游局、发改委、规划局、建设局等建设投资、效果、时间支持项目建设，关注项目建设运营的经济、适用、美观程度较大重视3当地技术条件设计方案效果，设计收费支持项目建设，关注项目的设计、施工效果大加强项目建设组织管理，采用公开招标选择合作伙伴施工技术要求，价格监理工程监管复杂程度，监理收费根据表中的分析，本项目建设符合地区各利益群体的关系，得到各组织的支持，适合现有的技术条件和地区资源条件，具有很好的社会合适性。9.3风险分析9.3.1风险因素1、政策风险本项目属于国家产业政策鼓励发展的项目，同时，旅游业是我国大力提倡发展的朝阳产业，旅游项目的开发受国家产业政策的支持，该项目所处地方政府极力引致当地旅游经济发展，并许以若干政策扶持，项目的政策环境良好，因此本项目政治风险较小。66 2、市场风险随着国内居民收入提高和闲暇时间的大幅度增加，国内居民的国内旅游、短程旅游需求大大增加，节假日城市近郊游、休闲游已逐步成为游客主选旅游方式之一。以温泉为主题的旅游将成为现代旅游发展的主体内容之一和游业未来10年发展当中最为朝阳的板块。2010年，某某某市实现生产总值502.9亿元，增长13.9%；城乡居民收入较快增长，城镇居民人均可支配收入13119元、增长6.7%，农民人均纯收入5117元、增长8.5%。城镇恩格尔系数为51.96%，下降1.7个百分点,农村恩格尔系数为36.26%,下降3.58个百分点。随着经济发展、人均收入和消费水平的提高，恩格尔指标有所下降，旅游消费比重将持续增大。该项目是以“温泉”为主题的集温泉娱乐、农业观光、保健养生、休闲度假于一体的旅游区，综合性较强，能较好满足市场需求。因此，本项目的市场风险不会太大。3、建设成本的风险2009年下半年至今年第一季度，由于全球金融危机的影响，导致生产资料价格的高位急剧回落，当前建材价格的水平回归正常水平。随着国家刺激经济政策的启动，加强基础设施建设、拉动内需将使我国经济保持适度增长。而中央吸取以往的经验教训，不断提高宏观决策的及时性和正确性，以便经济运行不再出现大起大落，可以保证国家的经济持续、快速、健康地发展。因此风险不会太大。4、突发性风险66 旅游业碰到的突发性风险主要是疾病（如非典型性肺炎、禽流感等疾病灾害）和自然灾害（如南方发大水、北方地区沙尘暴、西部泥石流灾害、高山地区雪崩等）。该类风险宏观性强、覆盖面广且难以识别和规避，对具体项目来说具有极强的不可控性，往往不过多考虑。9.3.2项目风险控制项目风险控制是在风险识别和衡量的基础上，针对项目存在的各种风险因素，采取各种方法有效的控制、减少或消除风险，控制方法主要有回避、预防、分散等。本项目拟采取相应的风险防范措施。1、财务风险控制落实资金到位：建立“资金实时监控系统”：制定投资进度计划并严格执行，建立“资金实时监控系统”，随时关注项目资金的投入额，按时按量投入，保证资金链条畅通无阻，避免出现断裂现象，降低由于某个资金环节失控造成的项目整体陷入瘫痪的财务风险。本项目的资金回收必须注重需求管理和收益管理。本项目很好瞄准了市场空白点，实行差异化市场开发策略，因此项目运作应该强化需求管理，为消费者提供更具特色的产品，满足各种市场需求。同时，还应注重对收益的控制，加速资金回笼，减少由于资金占用而增加财务成本的风险。2、市场风险分散66 市场风险虽是半系统风险，但不确定性大、威胁等级高，其风险程度仅次于项目融资风险。采取的风险控制方式主要是分散，实行主题营造、产品多样化经营，利用各种手段分散市场风险。重视规划，挖掘出该项目旅游资源特色，如丰富历史人文资源和盐泉、温泉的充分运用，增强旅游产品竞争力；加大促销力度，积极开拓市场，保证景区接待规模；注重科学管理，提升运营效率、降低运营成本；强化服务，对服务质量全方位管理，提供高于消费者预期的服务，让渡更多价值以增加顾客满意度。3、其他风险规避政治风险和突发性风险属系统风险，可控性差，不考虑风险控制；社会风险、生态风险属半系统风险，威胁等级低，只需注重与当地居民沟通和保持景区原生态、注重“绿色”开发就可以规避该风险。66'