卓恩世纪城房地产项目可行性研究报告 29页

'卓恩世纪城可行性研究报告卓恩世纪城房地产项目第一章总论一、项目单位概况：唐山卓恩房地产开发有限公司，位于唐山市丰润区，注册资本金6000万元人民币，总资产5亿元人民币，净资产3亿元人民币，是一家治理结构完善，管理严谨，吸纳了多名优秀专业人才、管理人才的现代化房地产开发企业，具备大、中型项目的掌控能力。       公司自运作成立以来，秉承“诚信、人本、卓越”的企业精神，践行“创建和谐幸福之居”的企业价值观，聘请了国内知名设计公司，倾力打造丰润区100万平米人居典范——“卓恩世纪城”项目。为改变城市面貌、提高人民幸福指数，开拓进取，以干练的团队、扎实的工作、一流的质量、周到的服务，创建环境幽雅、人文气息浓厚百姓称赞、社会满意的“和谐幸福之居”。二、项目简介总体概括：28/29 卓恩世纪城可行性研究报告本简介从项目建设的必要性、建设规模及建设条件、项目方案、节能节水措施、环境保护和安全防护、项目实施进度安排、投资估算及资金筹措、经济效益和社会效益等几方面，较全面地对卓恩世纪城项目进行了阐述，充分论证了该项目实施的可行性，为该项目的全面推广提供了全面系统的理论依据。第二章项目建设的必要条件一、项目建设背景：丰润区浭阳街道办事处朱庄子村新建街，是八十年代后期，因老村址不能容纳村民扩建而迁建的新村。二十几年来，共有447户居民在此建起了新居。420户为平房，38户为二层楼房。房屋建筑高度均在3.6米以上；建筑结构多为混合结构；内外装修中档偏上；建造年代均在1988年-2001年间。大多数为九十年代进城经商、务工的农民。现生活水平处于中上等。近年来随着国民经济的不断发展和城市面貌的日新月异，人民生活水平在不断提高，人民的生活质量也在不断提高，特别是人民的居住环境进一步得到了改善。在此环境影响下，丰润也发生了翻天覆地的变化，人均生活水平从80年代的不足千元到现在已超万元，城区面积由原来的一平方公里到现在已扩展到41平方公里，人均住房面积由原来的不足十平米到现在人均住房面积达到了五十多平米，城市化标准越来越高。为适应新形势的发展，丰润区人民政府2007年做出决定，将城中村改造列为区大变样的重点工程。由于唐丰路将新老朱庄子村址一分为二，一个路东、一个路西，相隔1公里，新、老村在平改建设上自然而然就形成了两个独立的整体。因此，丰润区将朱庄子新建街列为农村平改的重点村，并与朱庄子老村址划分成两个标段进行。二、项目建设理由：28/29 卓恩世纪城可行性研究报告1、区域的总体概况丰润区是唐山市的北大门，距北京、天津、秦皇岛均一百四、五十公里，也是几大城市进唐的必经之路，特别是现中央规划的“京津冀”都市圈占居着绝对的优势地位。南与市区相连到市区不过10分钟车程；西与天津的宁河和玉田搭界；北与遵化合迁西交界；东滦县和东矿区相连。全区占地面积1334平方公里，其中城区占面积41平方公里，全区人口已超百万，人均生活水平12000元。2010年丰润以“创新与项目建设攻坚年”为主题，围绕“一区、两城、三基地”建设，全力抓好项目的谋划建设。共谋划固定资产投入一千万元以上项目218个计划固定资产投入520.4元，其中亿元以上项目105个，有10个项目已列入省重点，总投资45.1亿元。鸿泰水泥厂、昌盛国际酒店等列入省重点的13个续建项目，宏伟冶金设备、华城水泥、东坤H型钢铁等8个投资在亿元以上项目年初都以开工建设；鑫铭钢管、升华选煤等15个项目也以具备开工条件七、八月份即将开工建设，特别值得一提的是国家重点项目动车建设正在丰润区普写着新篇进行着改建和扩建。丰润的建设正受到世人的关注，国家领导人习近平、江泽民和省市领导多次来丰润视察，都给予了充分的肯定。2、项目区域现状项目在区政府的统一指导下，按城区总体规划进行了区域整合，在原启动平改主体仅为朱庄子新建街447户居民基础上，又将临新建街的21户城内二居居民和原县建住宅小区的5628/29 卓恩世纪城可行性研究报告户居民也一并列入到了新建街的平改范围，占地面积由原来的18.1公顷，增加到21.903公顷。项目周边南距恒益温馨家园不过百米；北与开尔尚城、融侨半岛两个小区仅一墙之隔；东与仁宝新居、安联水晶城、亨润世家也均在一公里以内，现这几个小区已形成了百万平米的城南居住组团，且百分之五十已入住。现组团按总体规划和詳规容积率均控制在2.0-2.5之间；控高在65米以内；建筑密度小于总占地面积的30%；绿化覆盖率要大于35%。在此几项硬性指标的指导下，建筑均以小高层为主。项目东侧为丰润直通市区的主干道，西侧为区内的主干道，另外新的城区总体规划小区南沿为和平西道，小区中间东西为规划的站南道，南北为规划的广通路和现有的丰顺路。3、项目与区内几大重点项目的区域位置一是浭阳新城在本项目的西北方向，浭阳新城在通古铁路的北侧，本项目在通古铁路的南侧，两案相隔不过500米。二是北方现代物流城在本项目的正南方以规划的和平西道为界，两案一个路南，一个路北。三是动车城在本项目的东边与唐丰路相隔一个路东一个路西，两案距离也不过两公里。4、本区域内的重点项目动车城和浭阳新城基本情况：（1）动车城28/29 卓恩世纪城可行性研究报告唐山丰润中国动车城，将以唐山轨道客车有限公司350公里动车组为龙头，以坐落于丰润区的省级装备制造业产业聚集区为平台，打造高速动车、城轨客车、城市列车及相关产业配套、科技研发、人才培训、生活配套服务等综合产业聚集的新型工业化城区。唐山轨道客车有限责任公司已加快实施高速动车组的扩能改造，到2010年底，实现高速动车组月产8列、检修4列，城市轨道车辆生产规模从现在的100辆扩大到年产800辆的目标。按照半年打基础、一年有突破、两年见成效、三年大发展的目标，到2012年，动车城内入住动车组配件骨干企业50家，形成规模化配套产业集群。丰润动车城总体规划面积35.2平方公里，将分近期、中期和远期三期进行。近期规划区域包括丰润公园道以北、丰润北外环以南，丰董线以西、太平路延伸线以东区域10平方公里面积，起步区4平方公里。该区域将以唐山轨道客车有限公司自身扩张、厂区内配套公司搬迁、配套招商引资项目、技术培训基地、生活服务基地为重点，中期规划建设面积12平方公里，远期建设规划面积13.2平方公里。（2）浭阳新城浭阳新城占地面积1063700平方米，规划建筑面积2798200平方米。由天津天友设计院设计，中冶万城房地产承建。浭阳新城商业街的规划贯穿新城南北，区政府将以此打造丰润未来的中央景观大道，使商业网点与景观大道相融合。要求即可以最大化体现商业价值，又能进一步提升新城品质，此商业街以打造丰润首个“情景式商业街”28/29 卓恩世纪城可行性研究报告为目标，规划为多元化业态，主要以精品店、环保绿色餐饮、休闲养生咖啡厅、日用百货、服装等具有较大规模的超市为主。规划建设的低密度高档住宅区要与现有的天宫寺塔景区相结合，深度挖掘出项目的文化内涵。高档住宅作为区域的高端住宅必不可少，其在硬件设施、软件服务、管理等方面都不同于普通住宅。它的出现将引领丰润房地产的发展方向，以丰润房地产市场领导者的身份呈现于世人面前。回迁住宅是以为老百姓打造舒适的居住空间，提高人民的居住质量为目的的还惠于民的重大工程，是政府的一大利民工程。浭阳新城是丰润区人民政府和二十二冶集团旗下的中冶万成房地产合作开发项目。合作双方以“打造唐山门户，筑就中央生活区”为景愿，以“推动丰润城市建设，改善丰润人居环境”为目标，以同步现代都市标准的“高品质，高档次”为理念，倾情打造丰润区最高品质建筑，造福丰润人民。项目坐落在原丰润县城中心地段正南，西距唐山北站南广场不足一公里；北距天宫寺公园仅500米；南距京沈高速公路也不过1.5公里，由和平北道向西800米与唐丰快速直角相连，距唐山市中心区仅10分钟车程。小区南侧为正在规划建设的北方物流城。丰润区新的总体规划，站南道东西贯穿整个新村，和平西道紧临新村南沿，广通路南北正中将新村东西隔成两个小区。站南道规划道路红线30M，两侧退红线各为10M，现已预留了60M28/29 卓恩世纪城可行性研究报告；和平西道规划红线60米；广通路规划红线30米。项目东临唐丰路、西临丰韩路，北侧与新开发建设的开尔尚城仅一墙之隔；南与新开发建设的恒益温馨家园不过百米；恒益温馨家园南便是冀东建材大世界，城南片区已形成了新的丰润CBD。新建街改建完成后将大大改善唐丰路城区段的景观，给人以视觉冲击力。小区与相邻的开尔尚城、融侨半岛、恒益温馨家园和仅一路之隔的仁宝新居、安联水晶城、亨润世家等几个小区，已经形成城南居住组团，总建筑面积达到百万平方米，具有较高的人气。另外小区东、西、南三面环路，内有新规划的站南道将小区南北分开，广通路将小区东西分开，使小区自然划分成了三个区域，每户居民出行不过百米就可上路，真可谓是四通八达，出行非常便利。小区西北角总体规划为高级小初学校，小区东北角便是开尔尚城的高级幼儿园，送子女上学步行最远也不过十分钟。小区南侧总体规划为商业区，周边商业网点云集，居民日常生活、购物非常便捷。另外新的小区规划建设有会所，会所内设有老年活动室、健身房、棋牌室、乒乓球馆、书报阅览室等。小区内还设有篮球场、羽毛球场、儿童娱乐场等，加之专业的物业管理，小区真可谓是各项功能配套齐全，定能成为您的和谐幸福之居。28/29 卓恩世纪城可行性研究报告第三章建设规模及建设条件一、建设规模：1、项目名称：丰润区朱庄子村新建街片区平改建设项目2、项目地点：丰润区唐丰路与站南道交汇处。3、项目建设规模及内容：项目总占地面积328.54亩（含返迁区90.29亩），其中代征道路45.36亩，代征绿地13.22亩。项目总建筑面积约45.83万平方米，住宅建筑面积35.07万平方米（含返迁区9.1679万平米），商业网点建筑面积5.64万平方米，办公及服务用房2570平方米，规划建设总户数3836户，停车位1550个。二、建设条件：1、开发地块根据规划路网自然划分了四个小区，站南道北侧为爱德庄园（1#地块）占地面积90.29亩；站南道南侧、广通路西侧为路易庄园（2#地块）占地面积97.66亩；站南道南侧、广通路东侧为泰莱庄园（3#地块）占地面积113.03亩；丰韩路西侧4#地块占地面积27.56其中代征道路45.36亩，代征绿地13.22亩，实际开发面积269.96亩。2、容积率、建筑密度、绿地率、限高、退线容积率、限高是市规划局根据本区域综合条件给定的，一号地块容积率2.3，建筑密度28%，绿地率30%，限高60米；二号地块容积率1.8，建筑密度30%，绿地率35%，限高50米；三号地块容积率2.528/29 卓恩世纪城可行性研究报告，建筑密度28%，绿地率30%，限高60米；四号地块容积率2.5，建筑密度30%，绿地率40%，限高60米。唐丰路退线23米；丰韩路退线18米；站南路退线15米；广通路退线15米；其他为日照间距的一半。3、户型选定、小区户数及总建筑面积。通过与各界专家和村老百姓，论证及征求意见以及千份问卷调查汇统结果。首先确定了主打户型两室两厅一卫、三室两厅一卫，建筑面积80-120平方米。主打户型约占总量的80%以上，其他特殊及典型户型总量不超过20%。这样既满足了大众群体需求又满足了特殊群体的需要，同时也确保了产品的销售。通过初步建设规划方案设计，小区整体建筑面积为448295.51平方米，其中住宅340683.27平方米。除安排1050户返迁户外，还可销售2786套。4、小区绿化小区绿化，按区规划分局给定的规划要点不能低于总占地面积的35%，在此基础上我们强化了景观建设，以北京星河湾园林设计风格为依托，辅以欧洲传统皇家园林血脉，计划打造丰润的样板小区。5、公建设施小区内规划建设幼儿园、业主会所、文体活动中心各一处，配套大型超市，并将和平北路退红线10M，建成一带状公园供小区居民观赏。28/29 卓恩世纪城可行性研究报告6、小区物业小区物业，计划聘请我市一流物业公司进行小区物业管理。保安昼夜巡逻值班，另外小区入口设指纹识别系统，进出车辆凭智能卡出入，确保小区居民的生命财产安全。第四章项目方案一、设计指导思想：1、总体构想我们将用先进理念和科学的管理实现城市未来新景象，引领世纪新生活，构建幸福和谐生活的国际化花园新城。小区的设计建设由国内实力派院所承担，国际化理念、高标准设计、打造现代气息的一流的花园式小区。同时本着与时俱进自主创新的理念，建成功能完备，配套齐全，减排环保，安全舒适，环境优美的宜居小区，全力打造丰润“第一社区”，使之成为丰润区乃至唐山市的示范小区。小区的建设将富有立体感和活力的造型，简洁明快的立面，丰富细腻的材料搭配，使整个楼盘显得庄重、高尚、现代而富有个性。丰富的内外空间，广场、庭院和建筑高低错落充满生机，并结合环境、景观设计形成流动的空间序列。完善的配套设施，亲切宜人的社区中心，一定规模的幼儿园，富有特色的小区商业中心，封闭式物业管理、运用现代科技装备的智能化摄取，2428/29 卓恩世纪城可行性研究报告小时全天候监控，体贴入微的管家式服务，使我们的业主享受到“五星级”的服务。2、开发原则（1）改善居住环境，提高生活水平，让百姓满意。（2）保持社会稳定，创建城市形象，让政府满意。3、楼盘定位与创意按照国务院“深入落实科学发展观，加快推进城乡一体化”的精神及丰润区人民政府宏观上的规划要求，着力改善百姓居住条件。本项目的规划布局，建筑风格，设计要求，必须符合城市建设规划，符合城市发展要求。一是发挥良好的地理位置和舒适的周边环境：项目紧临唐丰路又与恒益温馨家园、开尔商城、融侨半岛、仁宝新居、安联水晶城等六个小区形成城南居住组团，具有较高的人气。二是突出便捷的交通环境：小区东临唐丰路、西临丰韩路，小区内又有新规划的站南道东西贯穿，新规划的广通路南北相连，小区四通八达出行非常方便。三是着力打造经典户型设计：做到了南北通透，明厅、明居、明厨、明卫，而且公摊小，给业主实实在在的实惠。四是回馈业主：赠送面积，一层部分用户可赠送花园；顶层部分用户可赠送露台；中间层可赠送飘窗。五是超值享受：超大的楼间距最大的61.3628/29 卓恩世纪城可行性研究报告，最小也满足日照平均在50米左右，视野非常宽阔。六是高品质的绿化景观设计：聘请了北京鼎鑫创世设计有限公司进行设计，设计理念为欧洲皇家园林风范，以北京星河湾园林设计风格为依托，辅以欧洲传统皇家园林血脉，计划打造丰润的样板小区。，并附典型的园林景观设计实景图等。4、规划设计理念本工程要想在众多物业中取得成功，必然要在充分发挥区位优势的前提下树立自己鲜明的特点、领先的概念、独树一帜的形象、丰富的内外空间，优质的配套服务设施及贴身管家式服务理念。领先的概念：依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平，小区的设计建设是具有相当的水准、紧跟时代步伐、具有现代气息的高标准花园式小区。是众多成功人士的梦想，在这里安家不仅仅是工作一天后放松的环境，更是他们了解信息世界、体味现代城市生活、感受新世纪的另一个窗口。独树一帜的形象：富有立体感和活力的造型，简洁明快的立面，丰富细腻的材料搭配，使整个楼盘显得庄重、高尚、现代而富有个性。丰富的内外空间：广场、庭院和建筑高低错落充满生机，并结合环境、景观设计成流动的空间序列。完善的配套设施：亲切宜人的业主会所，小哈佛幼儿园，知名的连锁超市以及完善的物业管理，使居住其中的业主足不出园就能享受到齐全周到亲切的服务。28/29 卓恩世纪城可行性研究报告5、几点建议：（1）、本项目一次规划建设并分三期实施。根据开发意向，须着重突出本小区人无我有、人有我优的特点，使人一见倾心，激发人们的购房欲望。（2）、根据该地块的特点制定整个社区的规划设计方案，形成自身独特的风格和形象，突出景观、绿化。（3）、平面设置方面注意避开市场的常规思维，在美观、实用和充分利用的前提下出奇、出新。（4）、户型设计在顺应市场的同时还要能够引导市场需求，找准目标群体，小户型60～80平方米，中大户型90～140平方米，基本做到南北通透，明厅、明卧、明厨、明卫。另有跃层楼中楼，空中花园等特定户型。（5）、在小区智能化和综合配套方面采纳最好的或最有特色的规划设计，增加了模仿难度，突出唯一性。二、总平面布置：28/29 卓恩世纪城可行性研究报告28/29 卓恩世纪城可行性研究报告28/29 卓恩世纪城可行性研究报告第五章节能节水措施一、设计依据：卓恩世纪城项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑设计节能标准》。保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗，积极采取对环境污染小的可再生能源，并积极提高采暖、空调等耗能系统的效率，最大限度的减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。二、节能措施：1、建筑节能技术：该工程维护结构的保暖材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3，屋面传热系数=0.6w/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为：k=0.77w/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能书标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为：k=2.56w/(m2.k)，采用保温分户门，其传热系数为：k=1.70w/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为：k=1.67w/(m2.k)28/29 卓恩世纪城可行性研究报告2、采暖系统的保温节能措施本校区供热采用APV湍流技术高换热系数的换热器，聚乙烯保温管（热效率的90%），自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网铺设中采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨酯发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。供热系统采用上供下回双管式，系统布置简单，水路畅通，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节，而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀，该阀门可随室外温度变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊端，采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。房间散热器采用铝合金暖气片。3、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基，地下室地面及外墙采用聚氨酯涂料防水技术，排水管采用UPVC管件，水嘴采用瓷片水嘴，坡屋面聚苯板保温技术，屋面防水全部采用SBS28/29 卓恩世纪城可行性研究报告防水做法，塑钢门窗采用单框双层中空玻璃，单元分户门采用高档实木及钢制三防门，楼道照明采用红外线光控开关，楼梯间入口采用防盗对讲系统，燃气采用PGM2.5IC磁卡燃气表，电表为DDY-17磁卡电表，水表采用ZS-2远程控制装置，GRC隔墙板、硅镁轻质隔墙板应用技术，变压式通风道，采用高效有机硅厕所防水技术。二、节水措施：1、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展利用，改善小区生态环境，建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定、水压可靠，建立完善的排水系统，雨水或生活污水经处理后回用，做生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保证回用水的安全适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料，提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断的供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其他生活用水，及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。28/29 卓恩世纪城可行性研究报告收集雨水用于在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏，充分利用雨水，减少市政供水，收集后的雨水经适当处理后会用作小区杂用水。1、绿化景观用水、节水保证小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计，以保证水质，提高用水效率，提倡营造用少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。2、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升或9升以上的座便器。龙头：不使用螺旋升降式铸铁水嘴。根据用水场合不同，可选用延时自动关闭（延时自闭式）、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头。手压、脚踏、肘动式水龙头，停水自动关闭（停水自闭式）水龙头，陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具（水温调节器），电磁式淋浴节水装置，节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机、洗碗机等节水型家电。28/29 卓恩世纪城可行性研究报告第六章环境保护和安全防护一、环境保护：1、大气：制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟利昂的使用，有利于保护臭氧层。餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟筒避开其他环境敏感地段。地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。2、污水处理：本项目产生的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水，生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。二、安全防护：拟建项目劳动安全防护与消防的研究，是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。1、劳动安全卫生⑴危害因素和危害程度分析：有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类、易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业疾病的可能性。28/29 卓恩世纪城可行性研究报告危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、震动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。⑵安全措施方案。针对不同危险、危害性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有：在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全和无危害的生产工艺和设备。对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。对危险场所按劳动安全规范，提出合理的生产工艺规范和设置安全间距。对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。1、消防设施⑴消防设施的研究，主要分析项目在生产经营过程中可能存在的消防隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控警报系统和消防设施配置方案。⑵火灾危险性分析。分析生产过程中，使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。⑶调查项目厂址周围消防设施状况。调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。⑷消防措施和设施。根据项目在生产经营过程中，存在火灾隐患的部位，火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采取的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。28/29 卓恩世纪城可行性研究报告第七章项目实施进度安排小区计划分四期施工，每期具体的施工竣工时间、工期、栋号、位置、建筑规模如下：第一期计划2010年10月16日开工，2012年6月30日竣工，工期620天。开发建设泰莱庄园（一号地块的3#地）的1#—10#和返迁区爱德庄园（一号地块的1#地）的1#、2#、3#、7#、8#，共15栋住宅建筑面积100645.76平方米。第二期计划2011年6月16日开工，2013年3月30日竣工，工期650天。开发建设泰莱庄园的11#—18#和返迁区爱德庄园的4#、5#、6#、9#、10#、11#，共14栋建筑面积105683.65平方米。第三期计划2012年9月16日开工，2013年12月30日竣工，工期470天。开发建设路易庄园（一号地块的2#地块）的1#—16#，共16栋建筑面积111125.48平方米。第四期计划2013年6月16日开工,2014年12月30日竣工，工期590天。开工建设二号地的三栋建筑面积18520.95平方米。第八章投资估算及资金筹措一、投资估算商用地成本：43453.29万元1、总供地面积269.96亩28/29 卓恩世纪城可行性研究报告2、返迁房安置面积：朱庄子新建街422户平房×166.67=70334.74m2朱庄子25户二层小楼×233.34=5833.5m2县建小楼58户其中建筑面积134平方米10户；建筑面积126平方米24户；建筑面积74平方米24户，建筑面积合计6140平方米。6140×1.4=8596平方米。城内二居21户平房×166.67=3500.07m2，地下室526（447+58+21）×7=3682m2。合计置换楼房面积88264.31m2，地下室面积3682m2。3、费用开支43453.29万元（1）、拆迁补偿费用：443×10万/户+83×15万/户=5675万元（2）、土地招牌挂费用：30万/亩×269.96=8098.8万元（3）、道路坑塘及零散土地费用269.96-526×0.25=138.46×6.5万元/亩=899.99万元（4）、返迁房建设费88264.31m2×1650元/m=14563.61万元（5）、返迁户地下室建设费用：3682×1000元/m2=368.2万元（6）、返迁区人防工程：13626m2×1650=2248.3万元（7）、朱庄子新建街村委会，置换底商建设面积2800×1650元/m2=462万元（8）、返迁区配套设施建设：600元/m2×88264.31m2=5295.86万元（9）、公建拆迁补偿1000万元28/29 卓恩世纪城可行性研究报告（10）、不可预见费3000万元（11）、行政性收费88264.31×127=1120.96万元（12）、服务性收费88264.31×31=273.62万元（13）、评审性收费100万元（14）、办公用房及会所2570×350=346.95万元商用地：269.96-返迁区用地74.65=195.31亩商用地价：43453.29/195.31亩=222.484万元/亩按2.2容积率折合楼面地价222.484./666.67/2.2=1516.94元/m2二、资金的渠道与方式1、筹措和利用自有资金。为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率，适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种应收款项等，如应收的银行票据等。228/29 卓恩世纪城可行性研究报告、用银行贷款。贷款是施工工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。本公司可以向银行证明几个方面：本公司的实有资金额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司的资金信誉良好，另外还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司经验丰富，实际工作能力强，及诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、通货膨胀和贷款风险。3、房屋预售。房屋预售历来是房地产开发过程中，筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后的售出，另外一种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出，以达到尽快回收资金的目的。另外也可以弥补开发过程中资金的不足，由于卓恩世纪城处于建材城和物流城中心区域，经商商户购买力相对较强，预计销售情况会较好，因此，可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。第九章经济效益和社会效益一、经济效益测算：根据沈阳都市建筑设计有限公司，设计的卓恩世纪城建设方案的基本情况，特对卓恩世纪城的前景做如下分析：(一)、成本110103.82万元。1、建筑成本70783.65万元（1）、11-18层住宅340683.27×1650=56217.4万元（2）、物业及办公用房2570×1500=385.55万元（3）、地下建筑48678.32×1350=6571.57万元（4）、商业网点56363.92×1350=7609.13万元2、小区配套3268.9万元。（1）、绿化美化179973.34×35%=62990.67×100=629.91万元。28/29 卓恩世纪城可行性研究报告（2）、小区道路及硬化179973.34×10%=17997.3×150=269.96万元。（3）、给排水按建筑面积448295.51×15=672.44万元（4）、小区配电448295.51×20=896.59万元。（5）景观建设800万元3、外网配套费7845.17万元。（1）、电力90元/M2。（2）、热力40元/M2。（3）、给水10元/M2。（4）、排水10元/M2.。（5）、煤气5元/Ｍ２。（６）、道路20元/M2。按建筑面积收费448295.51×175=7845.17。4、行政性收费5693.34万元。（1）、城市规划配套费25元/M2（平均值）（2）、人防80元/m2。（3）、节能12元/m2。（4）、气象防雷10元/m2448295.51×127=5693.345、服务性收费1489.72万元。（1）、设计费20元/m2。（2）、工程招投标1元/m2。（3）、工程监理8元/m2。28/29 卓恩世纪城可行性研究报告（4）、日照分析1元/m2。（5）、图纸审查1元/m2。（6）、景观及配套工程设计费100万元。按建筑面积收费448295.51×31=1389.72。6、评审性收费。155万(1)、地安评18万。（2）、地灾压矿7万。（3）、环境评估10万。（4）、地勘120万。7、土地招牌挂269.96×30=8098.8万元。8、销售前期费用及广告1500万。9、管理费用每个月10万×五年=600万元。10、拆迁补偿：443（朱庄子新建街422户+城内21户平房）×10万/户+83（朱庄子新建街25户+县建58户）×15万/户=5675万元11、集体公建拆迁补偿1000万元12、村土地补偿269.96-468（朱庄子新建街447+城内二居21）×0.25=152.96×6.5=994.24万元。13、不可预见费3000万元（二）、销售收入138433.69万元。1、商品楼面积340683.27-返迁房安置面积：返迁安置面积：朱庄子新建街422户平房×166.67=70334.74m2；28/29 卓恩世纪城可行性研究报告朱庄子25户二层小楼×233.34=5833.5m2县建小楼58户，其中建筑面积134平方米10户；建筑面积126平方米24户；建筑面积74平方米24户，建筑面积合计6140平方米。6140×1.4=8596平方米。城内二居21户平房×166.67=3500.07m2返迁安置面积合计：88264.31m2销售面积：340683.27-88264.31=252418.96m2地下室526（447+58+21）×7=3682m2销售收入：252418.96×3860=97433.72万元2、底商（56363.92-村置换商业面积2800）×7000=37494.74万元。3、商业区地下室销售收入，地下人防建筑面积48678.32-返迁区人防建筑面积13626=35052.32×1000元/平方米=3505.23万元（三）、税金138433.69×11%=15227.71万元。（四）、利润138433.69-110103.82-15227.71=13102.16万元。（五）、平米利润13102.16/340975.52=384.26元/m2。二、社会效益：丰润地处环渤海经济圈的“金三角”28/29 卓恩世纪城可行性研究报告地带，京东文化、人文历史文化和现代化工业文明融汇于此。近年来，唐山丰润地区的经济发展较快，钢铁、水泥建材、装备制造、奶牛养殖、林果畜牧等产业发达，而且，距唐山市区较近，特别是近三年来丰润区治理重点污染源项目，新建、扩建和翻新城市道路，建设城市园林绿地等，城市自来水普及率、燃气普及率、污水集中处理率、供热普及率分别达到全国同等城市的领先水平。1990年，联合国向唐山市颁发了“人居荣誉奖”，2004年又荣获联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”。围绕贯彻落实中央领导的重要指示精神和省委、省政府对唐山提出的当好建设沿海经济社会发展强省“领头羊”和城镇面貌三年大变样的新要求，唐山市委、市政府提出：把唐山建成科学发展示范区，抢抓新机遇，建设新唐山，经过五至十年的努力，把唐山建设成为文化名城、经济强城、宜居靓城、滨海新城。朱庄子村新建平改项目占地毗邻唐丰路及京沈高速入口，有得天独厚的地域优势，让目标客户群认识到本项目是丰润地区环境优美、极具品味的居住地，而且突出产品价值的最大化，并且在设计上增添脱俗、拔萃的品位，增加本案在地区市场竞争中获胜的筹码，在此开发建设一处集休闲、娱乐、生活为一体的舒适乐园。此外，加之我公司的倾心打造，使本案极具市场吸引力，凭借本案独到的设计、健全的配套设施、美观雅致的外型、合理的户型定位、优质的物业管理服务等，并凭借实惠的价格、适宜的人居环境，将会给业主提供一个不仅是容身的居所，更让业主享受一种高雅的生活方式。唐山卓恩房地产开发有限公司20XX年X月X日28/29'