基础设施建设项目可行性研究报告 66页

'第一章总论一、项目概况（一）项目名称：蔡家组团南区基础设施建设项目（二）项目业主：重庆市蔡家组团建设开发有限公司（三）项目地址：重庆市北碚区蔡家岗镇、童家溪镇（四）项目性质：新建（五）项目建设目标、内容及规模项目建设目标：通过基础设施建设，完成对蔡家组团南区范围内的土地整治，便于挂牌出让。项目建设内容：蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程；蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程；蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程；以及蔡家组团南区范围内的土地平整。项目建设规模：蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程0.7公里；蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程1.5公里；蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程3.1公里；园区支路6.5公里。蔡家组团南区范围内的土地平整2平方公里(除道路外约3000亩)。（六）项目总投资及资金筹措1、项目总投资31000万元， 其中：工程费用25750万元，工程建设及其他费用2387万元，基本预备费2251万元，建设期利息612万元。2、资金筹措方式：业主自筹资金11000万元，占总投资的35.48%；银行贷款20000万元，占总投资的64.52%。（七）建设周期：两年，2007年7月至2009年6月。二、业主简介重庆市蔡家组团管理委员会，成立时间为2004年。其性质为北碚区委、区府下设的处级事业单位。重庆市蔡家组团建设开发有限公司为重庆市蔡家组团管理委员会的下属公司，其性质为国有独资公司，主要负责组团规划、工程建设、土地整治与开发等工作。是北碚区政府按现代企业体制建立的一个投融资平台。重庆市蔡家组团建设开发有限公司下设办公室、财务处、征地拆迁处、建设管理处、招商服务处、工程处等职能部门。现有员工35人，其中中级以上技术经济职称占员工总数的40%。，是一个精良干练的经营团队。三、研究内容与目的（一）研究内容1、研究地区经济发展趋势。2、研究项目区功能定位。3、研究项目区土地市场需求。 4、根据地貌条件及土地整治要求，提出基础设施建设方案、建设规模和技术标准。5、根据建设条件，提出工程实施方案和建设工期安排。6、根据主要工程数量，估算工程投资。7、进行经济、财务分析，研究本投资项目的经济合理性，判别建设项目的可行性。（二）研究目的通过以上研究，对本项目的建设必要性、可行性、方案合理性、经济可行性、技术可靠性提出综合性的论证报告，供有关决策部门作为开展下一阶段工作的依据，同时也可为银行贷款提供参考。四、编制依据（一）《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；（二）国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《国家项目可行性研究指南》；（三）重庆市总体规划图(重庆市规划设计院2005)；（四）重庆市蔡家组团分区规划(重庆市规划设计院2005)；（五）重庆市蔡家组团地形图1：500（重庆市勘测设计院）；（六）重庆市人民政府关于北碚区蔡家组团若干宗规划建设用地的批复；（七）重庆市人民政府关于认真做好2007年市级重点项目和重大前期项目有关工作的通知； （八）北碚区人民政府关于印发《北碚区一团二园三城管委会财务管理实施细则（暂行）》的通知；（九）业主提供的相关基础资料。五、简要结论（一）工程建设符合重庆市城市总体发展规划，有利于推动重庆市的城镇化建设进程，是重庆市推行城乡统筹实验区的有力举措，是北碚区社会经济发展的内在要求，有利于改善地区投资环境、有利于提升项目区地块的价值，项目建设是必要的。（二）项目区的地理条件优越，建设运营的资源条件能满足要求，工程技术方案可行；经整治后的土地挂牌出让不成问题；项目建设总投资31000万元，造价合理。（三）财务分析表明：财务内部收益率22.21%，财务净现值7348万元，投资回收期3.03年（含一年建设期）。经济效益良好，（四）社会影响分析表明：可提高地方财政收入，可提高当地居民的经济收入，可提供就业，社会效益显著。六、技术经济指标项目主要技术经济指标见下表1-1。 表1-1主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1建设规模亩3000扣除道路管网绿化后2项目总投资万元31000(1)静态投资万元30388(2)建设期利息万元6123收入来源(1)土地增值收入万元40590计算期内合计(2)前期上缴税费返还万元141004总成本万元33717计算期内合计5利润总额万元17966计算期内合计6财务内部收益率%22.217资本金内部收益率%20.538投资回收期年3.039财务净现值万元7348ic=10%10借款偿还期年2等额还本付息11投资利润率%11.5812盈亏平衡点(1)保本土地出让率%65.19可出让土地(2)保本土地出让数量亩1961.7可出让土地 第二章项目背景一、蔡家组团概述蔡家组团幅员面积75平方公里，规划建设面积48平方公里，规划人口45万。是《重庆市城市总体规划》确定的都市发达圈的十一个外围组团之一，其地理位置位于北碚区东南。距重庆市中心区35公里，东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区、江北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。蔡家组团作为重庆市城市北部组团之一、北碚区行政副中心，担负疏散主城区工业、商贸、居住、文化娱乐等功能的职能。二、蔡家组团发展优势独特的区位、优美的环境、便捷的交通、丰富的土地资源，为蔡家组团的开发建设提供了良好的支撑。具体说，蔡家组团的优势主要体现在以下几个方面：（一）区位优势蔡家组团位于重庆市主城区北部，北碚区的东南部，处于渝北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区四区版图交界的枢纽位置。东临嘉陵江，与渝北区悦来镇隔江相望。距北碚城区16公里，跨重庆市中心35公里。均在30分钟车程以内。（二）环境优势 蔡家组团的自然条件十分优越，属于亚热带湿润季风气候，冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年平均气温18.3度，年降水量1105.4毫米。蔡家组团前临嘉陵江流域，有大约30公里长的江岸线；西靠中梁山脉，大约有20公里长的绿色走廊；中部地势平坦、开阔，海拔高度大多在200—300米之间，蔡家组团地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，是重庆市主城区向北拓展的最佳用地空间。（三）交通优势蔡家组团的交通十分便捷，初步形成了快捷的立体交通网络。水运：嘉陵江贯穿南北，蔡家码头、845厂码头、余家背码头等分布辖区，3000吨级的轮船可直达港口；距离重庆最大的货运码头寸滩仅20分钟车程。铁路运输：遂渝高速铁路、襄渝铁路横贯东西，距离重庆最大的货运站重庆东站、龙头寺火车站均仅20分钟车程。公路：渝武高速公路、中环快速干道、外环高速公路贯穿组团，国道212从组团经过。航空：通过悦来大桥到到江北国家机场仅25分钟车程。轨道运输：轻轨1号线、6号支线在组团设立了专门的停靠站点。（四）土地资源优势蔡家组团地域宽阔，幅员面积75平方公里。工程地质条件稳定，无地质灾害隐患。目前处于规模建设初期，土地成本较低，土地性价比高，是重庆主城北扩中难得的一块宝地，极适于项目规划和开发。 三、蔡家组团功能定位据《重庆市都市区城市总体规划》（2004-2020），蔡家组团是以居住、大型公共设施用地和以仪器制造业为主的拓展区，是举办国家级和世界级的博览会，体育赛事等的备选用地之一。北碚区政府根据“重庆市蔡家组团总体规划”，将组团的具体定位为：组团所在北部片区为重庆城市近期重点拓展区域，主要承接主城区疏散的人口、部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、高档次房产、高规格体育赛事等为主导产业，建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。其发展方向为“三高”，即高品质的居住和都市休闲区；高科技含量的机电、仪器、仪表、微电子产业区；高规格的国际体育赛事、会展和商贸金融区，使之成为重庆市最高档休闲商务新城区和重庆北部经济高地。由此可知，组团功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事的发展用地，产业上突出高新技术产业、都市旅游休闲业、会展节会业、现代物流业、房地产业等。可以预见，在不久的将来，蔡家组团将建设城为一座环境优美、经济发达、社会繁荣、最适宜人居、最具有活力和竞争力的生态花园城市。四、蔡家组团发展基础目前，蔡家组团控制性详细规划的三大分区规划已基本完成，各项城市建设规划及基础设计正在实旋中。消防、人防、绿化系统、水资源利用规划、市政公用设施 (公厕、汽车场、垃圾站等)和社会公共服务设施布点等各专业规划同时进行，组团范围内的测绘与地质灾害评估也已经完成，上述基础工作的稳妥进行为组团的开发建设奠定了坚实基础。在北碚区政府的牵头下，专门成立了重庆市蔡家组团建设开发有限作为组团建设的代理业主。主要负责组团规划、工程建设、土地整治与开发等工作。同时也是一个按现代企业体制建立的投融资平台。 第三章项目建设的必要性一、是重庆市规划建设的需要重庆市规划局公布了《重庆市2020—都市区城市总体规划（2004—2020）纲要》。该总体规划纲要，将蔡家组团定位在“五大”片区的第二个片区——即北部片区。北部片区是嘉陵江以北，中梁山和铜锣山之间（含蔡家组团）的区域，是城市近期的重点拓展区域，是以中央商务区、北部新区、集装箱港口，铁路客运中心、航空枢纽，大型博览设施和体育设施等为标志，主要承接中心城区的人口疏散、部分公共服务功能和交通功能。同时，对蔡家组团的发展建设定位为：“以居住、大型公共设施用地和以仪器、仪表、机械制造为主的拓展区，举办国家级和世界级的博览会、体育赛事备选用地”等项目。本项目的建设，将有力推进重庆市规划建设的步伐。二、是北碚区经济建设发展的需要产业是一座城市赖以发展的基础，蔡家组团通过本项目的基础设施建设，将引进和打造一系列产业： 一是现代服务业。组团将在北部建立大型体育场馆，使其成为我市举行大型体育赛事的首选之地，从而填补我市无法举行大型体育赛事的空白。同时，在这一区域部署会展中心、高档酒店、餐饮，使其同时成为举办各种国际会议、展览交易会的首选之地。二是都市休闲旅游业。在西南靠江地区，蔡家组团将建立高尔夫、休闲度假、现代游乐园、游艇俱乐部等设施机构，发展高尚都市休闲旅游业。三是新型工业。在蔡家组团西部，沿中梁山东麓部署总面积达12.7平方公里的工业园区，既立足北碚本地产业优势，又与主城北部片区进行产业互补，重点发展仪器仪表、汽车电子及机电一体化等产业，发展一批具有带动性、经济效益好的劳动密集型企业和龙头企业，形成产业群。四是房地产业。重点在东部沿江地区，建设高品质住宅区。五是物流产业。主要依托渝合、外环、212国道及遂渝铁路、嘉陵江黄金水道汇聚的交通优势和北部新区的产业优势，大力发展现代物流业，打造重庆重要的物资集散地。三、是蔡家组团招商引资的需要完善的基础设施建设，是招商引资的的重要前提和保障。由于蔡家组团明显的区位优势和合理的功能定位，国内外知名大公司、大财团纷纷将目光瞄准蔡家组团，部分项目投资洽谈正在积极进行中，本项目的实施将有利于投资项目的顺利落户。 第四章需求预测和拟建规模一、需求预测因为蔡家组团制定的“三高”标准，并严格按照这一标准一以贯之地执行，海内外大批实力雄厚的企业纷纷看好该组团。在组团西南部，云南红塔集团投资10亿元建起了顶级的红塔高尔夫球场，重庆工业企业50强华立集团投资的中安·翡翠湖、新加坡华新国际投资8亿元的水天花园、大庆石油公司投资的香溪美林已完成一、二期建设。在组团西部的工业园区，力帆集团总部已签约入驻，将建设力帆微车园。在组团东部，世界500强荷兰壳牌公司将投资4亿元建立中国西南地区总部，北大附中、北大青鸟信息产业孵化园已相继落户该地区。此外，香港香江集团、香港新世界财团、香港恒大集团、北京能新恒基集团、深圳华侨城、德中经济开发公司等知名大公司、大财团亦将目光瞄准蔡家组团，有关投资洽谈正在积极进行，已与各公司、财团达成100多亿元的意向性投资协议。随着蔡家组团基础设施建设的日渐完善、土地整治、以及中环干道、轻轨6号线等项目的建成，蔡家组团将完全融入主城，土地将供不应求，地价也会逐步上涨。可以预见，未来的蔡家组团不仅是一个生态宜居的新城，还将是主城北部地区的又一经济高地。 二、项目建设内容及规模项目建设目标：通过基础设施建设，完成对蔡家组团南区范围内的土地整治，便于挂牌出让。项目建设内容：蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程；蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程；蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程；以及蔡家组团南区范围内的土地平整。项目建设规模：蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程0.7公里；蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程1.5公里；蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程3.1公里；园区支路6.5公里。蔡家组团南区范围内的土地平整2平方公里（除道路外约3000亩）。 第五章建设地址及建设条件一、项目建设地址蔡家组团位于重庆市主城区北部，北碚区的东南部，距北碚城区16公里，跨重庆市中心35公里。东临嘉陵江，与渝北区悦来镇隔江相望。南、北、西三面分别与童家溪镇、施家梁镇、龙凤桥镇接壤。本工程范围主要涉及蔡家岗镇和童家溪镇的部分土地，主要包括蔡家岗镇镇的群力村、石井村、陵江村、灯塔村，和童家溪镇的五星村、同兴村。二、气象地质条件（一）气候蔡家组团属于亚热带湿润季风气候，冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年平均气温18.3度，年降水量1105.4毫米。利于农作物、果木及林木生长。（二）地形地貌本区位于四川盆地之东南部，属川东平等岭谷区，区内地貌为构造剥蚀残丘地貌。蔡家岗镇处于灯塔向斜轴部及其展布地带，西面是中梁山脉，东南面是嘉陵江环镇而过。蔡家岗镇所辖区域大部分是灯塔向斜浅丘和沿江河谷地形，西高东低，地势较平坦，土壤肥沃。蔡家岗镇所辖区域大部分是灯塔向斜浅丘和沿江河谷地形。 本工程设计范围地形总体中部高，沿江地带低。标高170.33mm～375m，相对高差205.20m。广布稻田、旱地、鱼塘。沿江地段地势陡峭，高程一般在200～300米之间。（三）气象水文蔡家组团属亚热带湿润季风气候。气候特征为：冬暖，春早，夏热多伏旱，秋迟多绵雨。常年平均气温16.7℃，极端最高气温43℃，极端最低气温-3.1℃。多年平均降雨量1068mm。无霜期较长达335天。由于受季风环流影响，降雨年内分配不均。5-9月份降雨量占全年的70％，暴雨多集中在7-8月份，最大降雨量195.3mm，强度大，是许多地质灾害的诱发因素。常年平均风速1.1m/s，最大风速27m/s。嘉陵江为该区骨干水系，属过境河流。最大流量4.48×1071/s，最小流量0.2×1061/s，多年平均流量2.14×1061/s。（四）地质条件蔡家组团东、北侧临嘉陵江，区内冲沟发育，总体地形上有利于地表、地下水排泄。本次现状调查中，第四系土层中未见泉点出露，地下水贫乏，仅在雨季局部土层可存在少量上层滞水。地下水主要接受大气降水及稻田、鱼塘及水库等地表水体的补给，经岩石中的裂隙迳流。第四系土层为粘性土，属弱透水层，基岩主要为泥岩，属相对隔水层，仅于沟谷地带及强风化层中赋存少量风化裂隙水。故该区水文地质条件简单。（五）地质构造及地震 蔡家岗镇处于灯塔向斜轴部及其展布地带，西面是中梁山脉，东南,面是嘉陵江环镇而过。蔡家岗镇所辖区域大部分是灯塔向剥浅丘和沿江河谷地形，西高东低，地势较平坦，土壤肥沃。该地区地质条件较好,地震基本烈度为VI度,属一般地震地区。根据访问调查和收集资料，项目沿线岩（土）层结合较为简单，基本特征为：上覆第四系松散堆积层，下伏基岩为侏罗系中统沙溪庙组砂岩、泥岩。蔡家组团地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生。（六）生态环境条件蔡家组团为浅丘地貌，土壤肥沃。道路的高填、深挖地段施工均会造成水土流失。因此，在设计和施工中，要执行《中华人民共和国水土保护法》，建立切实可行的防止水土流失的工程措施。工程沿线地区为城市人工生态系统。沿线地区分布一定的山地，植被覆盖率较高，无野生动物，显示城市生态特征。拟建项目区域内无自然保护区，无受国家及市级重点保护的稀有植物以及受保护的野生动植物种群，所经过的河流中未发现受保护的珍稀水生生物。三、工程建设条件该工程建设条件较好，有部分低等级公路，施工场地交通方便，供电、供水均可由现有市政管网直接接入。 第六章工程建设方案一、设计依据《城市道路设计规范》（CJJ37-90）《公路沥青路面设计规范》（JTJ014-97）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）《重庆市市政工程费用定额》《重庆市建设工程费用定额》《室外排水设计规范》（GBJ14-87）1997年版《城市道路照明设计标准》（CJJ45-91）《城市道路照明工程施工及验收规程》（CJJ810-2001）《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》（GB501610-92）业主提供的技术资料二、规划设计原则（一）本次道路方案设计以控制性规划为前提，根据场地和地质条件作适当调整，尽量做到“安全、经济、舒适、适用和环保”，合理进行平面纵断面的设计，注意交叉路口的衔接，竭力减少工程数量。（二）正确处理远期规划与近期实施的矛盾，注意满足城市持续发展及分期建设的需要，为下期建设预留空间，避免重复建设，重视经济、社会及环境效益。 （三）土地利用集约化原则：合理配置空间资源、优化用地结构，根据地形、地质条件因地制宜，综合布置各项建设用地和办公设施，以节省工程总投资。（四）因地制宜的原则：根据地形现状，充分考虑周边环境因素，因地制宜地进行平面布局。三、道路设计道路设计包括：蔡家引道、蔡家环道西环一期工程、蔡家环道南环一期工程、以及园区支路。（一）平面设计本项目道路工程为城市二级干道，平面线型有直线、圆曲线、回旋线三种。平面线形必须与地形、地物、环境、景观等相协调，同时应注意线形的连续性与均衡性，并同纵面线形相互配合。（二）横断面设计横断面设计根据规划确定的公路性质，功能要求和规划交通量，合理确定公路各组成部分的相互关系，宽度和高差。本项目道路工程横断面设计为：24m=4m(人行道)+4×4m(车行道)4m(人行道) （三）纵断面设计纵断面设计参照城市规划控制标高，保证行车安全、舒适、纵坡缓顺，起伏较小，土石方基本平衡。（四）路口设计本次设计范围内共有多条道路交叉，均设计为平交路口，按规范要求设置减速车道。（五）路面结合重庆地区石材较丰富等特点，面层采用沥青砼，标准轴载为100KN，采用容许弯沉，容许拉应力控制，为加快进度，保证工期，基层选用养护期短的水泥稳定层，主线及匝道结构厚度如下：沥青玛蹄脂SMA-13厚4.0cm，改性沥青混凝土AC-16中面层厚5.0cm，沥青混凝土AC-25下面层厚6.0cm，稀浆封层厚0.6cm，掺6%水泥稳定级配碎石基层厚20cm，掺4%水泥稳定级配碎石底基层填方及挖土方段厚35cm，挖石方段厚25cm。（六）公交系统考虑到规划区交通及人流量，本次设计中根据规划区功能性质，设置了若干划线式停车港，停车港长60m，宽3.5m。 （七）人行系统本次道路设计未考虑立体人行过街系统，全部道路均采用人行横道线（斑马线）组织行人过街，人行道及路口分别设有盲道及残疾人坡道，供残疾人行走和过街。（八）路基1、填方路基填方边坡上部8m为1:1.5，8m以下每10m为一级边坡，第二级坡比为1:1.75，第三级以下边坡均为1：2，两级边坡间留2.0m宽马道。坡面防护采取网格护坡，网格中间进行绿化。填方路基外侧地表水往路基汇集时，在坡脚设排水沟。2、挖方路基挖方边坡下部设2.5m高护面墙，护面墙顶设1.5m宽花台，上部边坡按1：0.75放坡。挖方边坡坡顶外5m设截水沟，顺地势通过跌水或急流槽接入涵洞，排出路基范围。挖方边坡均采取网格护坡，网格中间进行绿化。3、路肩或路堤挡土墙在地势陡峭地形复杂的路段，为避免路基放坡过宽，占压河沟或重要建筑物，设计采用C15片石砼路肩挡墙或路堤挡墙。4、锚杆挡墙在挖方路段，为避免高压线铁塔或其他重要建筑物的拆迁，设计采用锚杆挡墙进行支护。（九）无障碍设计 为了方便残疾人使用城市道路设施，根据《无障碍设计规范》（JGJ50-2001）的要求，在靠人行道绿化带一侧，以及公交车站、斑马线、道路交叉口处设置盲道及缘石坡道，供残疾人使用。盲道宽0.6m，单面坡缘石坡道宽1.2m。四、市政综合管网及排水设计（一）设计内容按相关要求，初步考虑在本片区内沿市政道路敷设的管网共有七种，分别是：给水管网（包括消防），电力管网，路灯照明（包括交通监控），电信管网，联合信息（包括联通、移动、有线电视及网通），燃气管网，排水管道（包括雨水和污水）。各类管网均平行于道路埋地敷设，给水、电力、电信、联信及燃气分别与规划园区的管网相连。排水管道根据道路的坡向，结合城市排洪系统，分段截流，排入城市主排水系统。其中给水、电力、电信、联信及燃气在本次设计中按规划考虑预留通廊位置，不做具体设计，排水作为本次道路管网设计考虑，内容各详叙如下。（二）设计原则1、城市排水管道方案设计应符合相关设计规范要求。2、排水管网设计应满足地区经济和社会长远发展的需要，同时注意远期发展与分期实施相结合的原则。排水管道均按远期设计，并能适应片区建设需要，考虑分期实施的可能性。 3、新建排水管网充分考虑区域排水现状及地块建设的情况，结合地块建设规划，在排水管道断面、平面布置、高程布置上适应功能的需要和接入的可能性、便利性。4、排水管网设计注意技术性与经济性相结合。尊重事实，在满足设计标准的前提下，尽量考虑利用现有管网体系和排水设施，并将其整合以发挥功能。5、设计选材在不断总结科研和工程实践的基础上，既考虑技术发展的趋势，积极推动新技术、新工艺、新材料的应用，同时又兼顾经济投入的合理性。不得使用淘汰产品及与国家产业政策不符的材料和产品。6、排水管道的平面、高程布置充分考虑各种城市管线的敷设走廊，在考虑经济性的同时预留足够的空间，为管线综合提供条件。（三）设计标准及基本参数1、设计年限本工程为新建区域永久性市政排水工程设计，排水系统规模均按远期规划进行设计。2、排水体制本工程排水体制采用雨、污水分流制，雨、污水管网分别自成体系。3、设计规模雨水量计算按重庆市暴雨强度公式和流域汇水面积计算，根据地块和道路设计的情况选用适当的暴雨重现期P和径流系数ψ。 污水按城市综合污水量（城市综合用水量标准的85%）和规划人口进行计算，规划人口按控制性详细规划指标。4、基本设计参数⑴最大设计流速：钢筋混凝土管道Vmax=5m/s；玻璃钢夹砂管、塑料管Vmax=8m/s。⑵最小流速：污水管道在设计充满度下为Vmin=0.6m/s。⑶雨水管道按满流设计；污水按非满流设计其最大设计充满度按下表：管径最大设计充满度200~3000.55350~4500.65500~9000.70≥10000.75⑷最小管径与最小设计坡度：市政排水管最小管径控制在d400，最小设计坡度控制在i=0.003。⑸本工程排水管道均采用管顶平接。（四）雨水系统1、雨水量计算雨水设计流量公式：Q=qψF（L/S）暴雨强度（q）采用重庆市暴雨强度公式：q=(L/S·Ha) 暴雨重现期：道路P=2年设计降雨历时：t=t1+mt2(min)其中，地面集水时间：t1=5(min)折减系数：暗管m=2、明渠m=1.2管渠内雨水流行时间：t2(min)按计算确定。综合径流系数：ψ=0.75。汇水面积（F）分地块计算（Ha）。2、道路雨水管道布置本次设计道路路幅宽度为24m，道路雨水管道为双侧布置。具体布置位置详见道路管网路幅分配图。道路两侧设雨水口，雨水口连接管管径d300，以不小于0.01的坡度接入雨水检查井。并在沿线规划地块预留接头，以排出地块雨水。（五）污水系统1、污水量计算本设计污水量按城市综合污水量计算，城市综合污水量计算以城市综合供水量标准为基础，排污系数按85%考虑。重庆市主城区城市综合供水量标准按450L//Cap.d计算，计算人口以最新的控制性详细规划为准。分流制污水管道设计流量计算公式：Qmax=Qave×Kz（L/S）式中Qmax：设计污水流量（L/S）——最高日最高时污水秒流量。 Qave：最高日平均时污水流量（L/S），根据综合污水量标准q计算Qave=q×流域计算人口数（人）/(24×3600)（L/S）q=城市综合供水量标准×85%（L/Cap.d）Kz：总变化系数，按下表取值污水平均日流量（L/S）5154070100200500≧1000总变化系数Kz2.32.01.81.71.61.51.41.32、污水管道设计本次设计道路路幅宽度为24m，污水管道双侧布置于道路人行道上，具体布置位置详见道路管网路幅分配图。（六）管材、基础及接口1、管材本工程管径d≤500mm排水管道采用UPVC双壁波纹管，人行道上埋深小于4.0m，环刚度SN≥4000N/㎡；人行道上埋深大于4.0m或设置于车行道下，环刚度SN≥8000N/㎡。双壁波纹管的制造及安装应符合《硬聚氯乙烯（PVC－U）双壁波纹管材》（QB/T1916，行业标准）、《埋地硬聚氯乙烯排水管道工程技术规程》（CECS122：2001，中国工程建设标准化协会标准），及各企业的产品标准及安装操作手册。管径600≤d≤1000mm的排水管，人行道上埋深小于4.0m，采用国标II级钢筋砼管；人行道上埋深大于4.0m或设置于车行道下，采用国标Ⅲ级钢筋砼管。钢筋混凝土排水管成品必须符合《混凝土及钢筋混凝土排水管》(GB/T11836-1999)要求。 管径1200≤d≤2400mm的排水管采用玻璃钢夹砂管。非承压管压力等级采用0.2Mpa。埋深小于8.0m，环刚度SN=5000N/㎡；埋深为6.0~10m，环刚度SN=7500N/㎡；埋深为10~16m，环刚度SN=1000N/㎡。玻璃钢夹砂管的制造及安装应符合《玻璃纤维缠绕增强热固性树脂夹砂压力管》[JC/T838-1998，国家建材局]、《埋地给水排水玻璃纤维增强热固性树脂夹砂管道工程施工及验收规程》[CECS129:2001]、《纤维缠绕玻璃钢管道安装验收规程》[DB50/T5012-1999]等标准。所选材料应为符合国家及省、市有关部门相关标准、规范的合格产品，优先采用具有国家通用标准的管材。2、接口钢筋砼排水管接口形式采用钢丝网水泥砂浆抹带接口；双壁波纹管和玻璃钢夹砂排水管接口形式采用双橡胶圈承插连接。3、基础钢筋砼管管道基础埋深<4m采用120°砼带状基础，埋深≥4m采用180°砼带状基础；双壁波纹管和夹砂玻璃钢管采用砂垫层基础；埋深<0.7m或>6m的排水管及车行道下的雨水口连接管基础采用满包混凝土加固（埋深>6m的玻璃钢夹砂排水管不需要）。（七）排水涵洞根据地形情况，在主要填方区域设置排水涵洞，以排除道路填方引起的某侧低洼区积水。 五、照明设计（一）工程概况及设计范围1、本道路为蔡家引道、蔡家环道西环一期工程、蔡家环道南环一期工程。城市市政次干道，设计时速为40km/h，标准路幅宽度为24m，双向四车道,中间不设绿化带。2、本次方案设计为全长11.8km道路范围内的道路照明。（二）用电负荷等级和供电系统1、本工程道路为三级用电负荷。2、本工程道路照明、预留广告照明设备容量总和约为800KW。照明用电拟采用箱式变电站供电。3、照明箱变采用10KV电压供电，电源就近取自城市10KV电网，箱变出线为380/220V低压电源。考虑低压电源供电半径的影响，本路段总共拟设10个箱变。变压器总安装容量约为1230KVA。（三）道路照明方案1、道路照明按城市市政道路要求设计：平均亮度Lav≥1.5cd/m2,平均照度EAV≥20Lx,亮度均匀度Lmin/Lav≥0.4。2、一般道路照明采用常规低杆（12m）照明方式，灯具沿道路中央绿化带单侧布置，灯具间距为30米左右。部分道路交叉口采用高杆灯照明。3、道路照明分全夜、半夜照明方式，灯具的开闭采用照度和时间自动控制，也可手动控制。（四）管线敷设及接地 1、道路照明线缆穿聚乙烯碳素螺旋管（PE105）管在中央隔离带或道路两侧人行道下埋地敷设。2、隧道照明线缆采用金属线槽沿侧壁敷设。埋地管线为广告照明和交通信号预留一根PE105管道。每个照明灯杆旁设一检修手孔井。沿道路灯杆走向在人行道下通长敷设一根40X4镀锌扁钢做接地保护线（PE线），金属灯杆体、金属线槽及配电箱等设备不应带电的金属外壳均与接地扁钢可靠连接。（五）光源及灯具选择1、道路及隧道照明光源采用高光效的高压钠灯，显色性要求较高的部分区域照明可采用金属卤化物灯。2、照明灯具防护等级要求不低于IP65，采用截光型。高杆灯具为泛光型灯具；低灯杆采用喷塑圆锥型镀锌钢管，高杆灯采用喷铝或喷塑灯杆，耐防腐性能II类，灯盘带液压升降装置，隧道照明采用专用隧道灯具。3、结合地块功能，采用装饰性与功能性相结合的灯具、灯杆。六、绿化工程本项目绿化包括二部分：一是道路两侧行道树，二是部分护坡绿化。两侧行道树采用分枝点高、冠大荫浓的树种，可采用本地生长稳定、观赏价值高和环境效益好的香樟树。对于永久性的挖填方边坡，采用不同的形式进行绿化护坡。 七、土地平整土地平整主要依据道路的走向和高度，对场地进行适当的挖方、填方，使场地既平整，又与道路有机连接。 第七章环境保护及评价一、施工期对环境的影响（一）生态环境施工期间，各类人员比较集中，施工场地会产生较多的生活污水和生活垃圾，均对环境有一定影响，但时间较短，（二）环境空气施工期的环境空气污染主要是沥青烟，施工过程中产生的扬尘、粉尘和沥青烟对施工地段附近有明显影响。（三）声环境施工期主要噪声来自施工机械挖掘机、推土机、载重汽车、混凝土搅拌机、振捣器、重型碾压机、起重及卷场设备等的使用。施工期噪声可造成施工区域局部超标。二、运营期对环境的影响（一）生态环境项目区绿化率设计较高，工程建成后不会对周边生态环境造成明显不良影响。（二）环境空气项目沿线地区分布一定的山地，植被覆盖率较高，大气污染相对轻微，环境空气净化能力相对较强，运营期的影响较小。（三）声环境 运营期交通噪声影响的区域主要是道路区域，没有重要敏感点。三、环境影响对策（一）植物防治措施根据城市道路设计规范、水土保持要求，结合城市规划，在人行道两旁种植有观赏性和绿化作用的乔木、草坪；路堤边坡采用乔、灌木及植草护坡，对环境进行美化。（二）水土保持方案路基挖方、填方应及时防护，土石方调运应防止沿线抛散弃土场应及时做好防护，排水和植被绿化、禁止乱堆乱放，以冲毁农田，淤塞河沟河道。（三）扬尘污染防治加强运输道路的洒水防护，对易扬尘土的材料加蓬运输、堆放，以减少扬尘对空气环境的污染。（四）噪声污染防治除必须连续作业的工程项目，一般不应安排深夜加班施工，以免过分影响周围居民休息。路基石方工程爆破应固定放炮时间，并先行安民告示。（五）施工垃圾、废水处理在项目施工承包合同中应有不得造成环境污染的内容，施工队伍的固体垃圾应作掩埋处理，生活废水须处理后才能排放农田、沟渠和江河。 （六）林木损失补偿在作道路绿化设计时，应结合各路段砍伐数量在公路两侧用地范围内，边坡平台及护道上、弃土场内植树绿化，尽方补偿各路段林木损失，以维护生态环境平衡，培植沿线景观。（七）汽车交通对环境的影响及保护措施汽车交通的噪音对沿线的个别单位、居民点和开发区的宁静均有影响，为确保正常的工作和生活秩序，对居民集中地区设置汽车禁鸣标志。（八）其它安全措施施工中需大力进行保护生态环境宣传，增强居民的保护意识、防火意识；认真清查道路沿线的滑坡、塌方、冲沟地段，采取工程措施，治理并防止滑坡、塌方等地质灾害；密切注意道路沿线的水文状况，认真落实好防洪措施。四、环境影响评价通过以上措施后，可将项目对环境的负面影响降低到最低程度。从环保角度来说，本项目建设是可行的。 第八章组织机构与人力资源配置一、领导班子领导班子设总经理一名，分管财务处、建设管理处；设副总经理三名，分别分管征地撤迁处；分管建设开发公司，党支部、纪检、监督，办公室、建设管理处；分管招商服务处，总工程师办公室。二、机构设置（一）办公室。负责公司的日常事务、文件收发、印章档案、计划总结、后勤服务、安全保卫等相关工作；负责组织人事、劳动保障、机关支部、纪检监察、宣传群团等相关工作；负责联络市、区相关部门的工作支持与配合；完成公司交办的其他工作（3人）。（二）公司财务处。负责公司内部财务、资金的使用和调度与管理；负责建设所需资金的运作、筹集、调度及国有资产的管理和工程性建设投入的审查、审计；负责协调好金融、税务、工商、财政等部门的关系；完成公司交办的其他工作（2人）。（三）征地拆迁处。负责土地总体规划利用修编及实施管理工作；负责征地、拆迁、安置、补偿及农转非人员的房屋安置等相关工作；负责处理安置房建设与管理中的各种矛盾和问题；负责协调解决征地、拆迁中的各种矛盾与问题；负责土地征用、划拨的初审和报批；负责组团的土地、房屋权属确认，协助项目业主办理国有土地使用权证和房屋产权证；负责协调与市、区国土等部门的关系；完成公司交办的其他工作（6人）。 （四）建设管理处。负责建设工程施工、监理、造价咨询等；负责编制工程年度计划并组织实施，建设工程施工现场管理；牵头负责建设工程造价管理工作；负责协调解决建设中的各种矛盾与问题；负责建设档案收集、整理和归档工作；负责协调市、区国土、规划、建设、水、电、气、闭路、通讯等部门的关系；完成公司交办的其他工作（4人）。（五）招商服务处。全面负责组团的招商引资；负责各种引进项目的洽谈、落实；负责做好项目的包装、设计及推介工作；牵头负责为引进项目业主办理好相关手续，做好全程优质服务；负责协调市、区外经部门和相关部门的关系，负责组团对外宣传工作；完成公司交办的其他工作（2人）。（六）总工程师处：负责组团控制性详细规划和各专业规划编制、调整、设计等工作；负责还建房和经济适用房的规划、设计、立项、报批、选址等工作；负责组团重大建设项目、建设工程勘察、设计发包，参与建设工程现场管理；编制组团综合发展规划及中长期建设规划；协助项目业主办理基本建设手续；负责协调与市、区规划、国土、房管、环保、建设、人防、消防等部门的关系；完成公司交办的其他工作（3人）。 第九章项目进度计划及招投标一、项目进度计划本项目拟建设周期为24个月。2007年7月至2009年6月。本项目由于为大型基础设施建设项目，为保证建设总体计划安排和工期要求，整个工程建设可分标段实施，以保证建设有序进行。二、项目招投标（一）招标范围根据《中华人民共和国招投标法》，国家计委第3号令以及重庆市有关工程招投标文件规定，本工程拟进行招标。招标范围包括勘察、设计、施工、监理。其中，施工单位招标按国家招标法规定采用公开招标形式，勘察、设计、监理单位采用邀请招标形式。（二）投标单位资质要求勘察单位资质：乙级及以上；设计单位资质：甲级；施工单位资质：二级及以上；监理单位资质：甲级。（三）招标信息发布公开招标公告及其他需公告的信息，至少在一家有资格的媒体上公开发布。（四）招投标组织形式 由业主委托有甲级资质的招标中介机构组织实施，招投单位必须按照公平、公开、公正的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不宜少于5家，参加投标的勘察设计、监理单位不宜少于3家。 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告第十章投资估算及资金筹措一、投资估算（一）投资估算范围项目投资估算范围包括蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程；蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程；蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程；以及蔡家组团南区范围内的土地平整。上述建设的费用包括工程费用、工程建设其他费用、基本预备费和建设期利息。（二）投资估算依据重庆市建委渝建发[1999]68号文颁发的《全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表》。重庆市建委渝建发[1999]68号文颁发的《重庆市市政工程预算定额》。重庆市建委渝建发[2000]161号文颁发的《重庆市装饰工程计价定额》。重庆市建委渝建发[2000]109号文颁发的《重庆市安装工程单位基价表》。重庆市建委渝建发[1999]98号文颁发的《重庆市建设工程费用定额》。 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告重庆市建委渝建发[2000]110号文颁发的《重庆市安装工程费用定额》。重庆市建委2005年颁发的《重庆工程造价信息》。（三）投资费用估算1、工程费用经计算，项目工程费用合计为25750万元，占总投资的83.06%。2、工程建设其他费用估算得工程建设其他费用为1826万元，占项目总投资的5.89%，3、基本预备费基本预备费按工程费用与工程建设其他费用之和的10%估算，估算金额为2762万元，占项目总投资的8.91%。4、建设期利息项目建设期24个月，项目于2007年7月开工，建设投资借款计息年利率为6.12%。根据项目实施计划计算建设期利息为612万元，占项目总投资的1.97%。5、项目总投资项目总投资为上述四项费用之和，经上述计算，项目总投资为31000万元。项目总投资和各项费用估算详见下列表格：附表10-1项目投入总资金估算汇总表。附表10-2工程建设其他费用估算表。附表10-3道路、土地整治建设工程费用估算表。 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告二、资金筹措项目建设投资拟通过业主自筹和银行借款筹集，业主自筹资金（资本金）占项目总投资的35%，银行借款占项目总投资的65%。根据融资方案及项目实施计划计算项目自筹资金和银行借款金额如下：企业自筹资金11000万元；申请银行借款20000万元。项目资金筹措、使用计划、建设期利息计算详见附表10-4（投资使用计划与资金筹措表）。 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告项目投入总资金估算汇总表附表10-1　　序号工程或费用名称估计金额(万元)投资比例技术经济指标估算说明(%)单位工程量单价(元)一工程费用2575083.06　二工程建设其他费用18265.89　三基本预备费(10%)27628.91　　静态投资3038898.03　四建设期利息6121.97　　建设投资31000100　五流动资金　　　　项目投入总资金31000100　 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告工程建设其他费用估算表附表10-2　　　序号费用名称　金额(万元)估算说明1建设单位管理费　309　2工程建设监理费　258　3办公和生活家俱购置费　3设计定员5人4前期工程费及勘察设计费　　4.1编制评审项目申请报告　10　4.2编制评审可行性研究报告　15　4.3工程设计费　546　4.4工程勘察费　232　4.5施工图预算编制费　55　5竣工图编制费　44　6招标费用　42　7建设工程质量监督费　64　8其他零星费248　合计　1826　 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告建设工程费用估算表续附表10-3序号工程或费用名称单位工程量单价估算金额估算说明(元)(万元)1土地平整　　　15235　-1挖方m3230769242.259750　-2填方m3481985911.385485　2路面工程　　　6120　-1车行道路面面层m230054085.182560　-2人行道路面面层m215901170.751125　-3道路路面基层m239660858.372315　-4路缘石m1928446.6790　-5路边石m1840516.330　3工程管网（水、电、气、通讯）m171641507.232587　4绿化工程m26866760412　5路灯工程m8246582.1480　6防护、附属工程及其他m26033518.6916　工程费用合计　　　　25750　 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告资金使用计划与筹措表附表10-4序号项目合计年份12345671资金使用310001550015500　　　　　1.1建设投资(不含建设期利息)303881534715041　　　　　1.2建设期利息612153459　　　　　1.3流动资金　　　　　　　　　　　　　　　　　　2资金筹措310001550015500　　　　　2.1企业自有资金(资本金)1100055005500　　　　　2.1.1用于建设投资1100055005500　　　　　2.1.2用于流动资金　　　　　　　　2.2银行借款200001000010000　　　　　2.2.1用于建设投资20000500015000　　　　　2.2.2用于支付建设期利息　　　　　　　　2.2.3用于流动资金　　　　　 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告　　　　　　　第十一章财务评价一、财务评价原则、依据及参数（一）财务评价原则1、遵循费用与效益计算范围一致性原则。2、遵循费用与效益识别的有无对比原则。3、以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈利能力、偿债能力进行评价。（二）财务评价依据1、国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》；2、国家计委办公厅计办投资[2001]1153号文颁发的《投资项目可行性研究指南》；3、业主提供的基础资料。（三）财务评价参数1、基准财务内部收益率：10%。2、计算期根据项目实施计划，工程建设期24个月，从2007年7月开始前期工作，至2009年6月竣工。建设投资借款偿还及土地出让计划在道路建成后5年内完成，故项目财务评价计算期取7年。（3）法定盈余公积金提存率：10%。 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告　　　　　　　二、营业收入、营业税金及附加估算本项目营业收入主要分为两部分：一是项目前期投入的土地征用税费和财政返还；二是项目建成后周边土地的增值收入。（一）土地征用税费和财政返还按照国家及重庆市的相关规定，重庆市蔡家组团建设开发有限公司前期对本项目投入的税费和规费，政府要给予一定比例的返还。根据建设单位提供的数据，公司从区、市级两级财政在项目项目建成的第一年和第二年将分别得到7050万余的土地征用税费和财政返还，共计14100万元。（二）土地增值收入所建基础设施辐射的可出让土地面积为3000亩，由于基础设施的建设和土地整治后，该部分土地价值将得以提高，土地出让价格将大幅度增长。根据当地土地行情分析：在不建设该基础设施和土地平整的情况下，预计该部分土地近年（以道路建成后的第2年为起点，共预测5年）的出让综合价格依次为18万元/亩、20万元/亩、21万元/亩、23万元/亩、25万元/亩；道路建成后的土地出让价格依次为30万元/亩、33万元/亩、35万元/亩、37万元/亩、41万元/亩。土地升值产生的收益作为基础设施建设和土地平整的回报，用于偿还银行借款和回收基础设施建设投资和土地平整投资。道路辐射的可出让土地面积3000亩。根据项目实施计划，该部分土地从项目计算期第二年开始出让，逐年出让比例为25%、25%、 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告　　　　　　　18%、18%、14%，逐年土地出让数量为750亩、750亩、540亩、540亩、420亩。根据上述数据计算，基础设施建设和土地平整后土地增值总收入为54690万元。项目应缴税金为营业税、城市维护建设费、教育费附加。营业税税率为5%，城市维护建设费费率为7%，教育费附加费率为3%。经计算，项目的营业税金及附加为3008万元，其中营业税2735万元，城市维护建设费191元，教育费附加82万元。土地增值收入、营业税金及附加估算详见附表11-1。三、成本费用估算基础设施建设和土地平整建成后，需要利用土地出让收入偿还借款并回收投资，在建设投资借款偿还和土地出让期间需要设置专门机构或安排专人监管土地出让收入的使用，借款偿还完毕后道路的维护和管理移交给市政部门。因而道路的建设投资以折旧费、摊销费的形式计入成本在土地出让期间予以回收。成本费用估算方法采用要素法。1、经营成本估算(1)职工工资：该项目不设置专门机构进行建设投资的回收和借款偿还，由项目建设单位有关部门安排专人对土地出让收入的使用进行监管，定员为5人，该部分人员的工资进入本项目的成本中。根据当地工资水平测算，职工工资平均为3万元/年，年工资总额为15 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告　　　　　　　万元。（2）职工福利费，按工资总额的14%计算，年职工福利费总额为2万元。（3）道路维修费参照类似项目经验数据估算，年维修费为150万元。（4）管理费参照类似项目经验数据估算，估算金额为5万元。（5）其他支出参照类似项目经验数据估算，估算金额为4万元。通过上述计算，项目年经营成本为176万元。2、折旧费、摊销费、财务费用折旧费、摊销费按出让土地数量分摊计算。经计算，折旧费总计为26164万元，摊销费总计为4836万元。财务费用为建设投资经营期间的借款利息。3、总成本费用经过上述计算，项目在计算期内的总成本费用为33717万元。项目成本费用估算详见附表11-2。四、利润估算及利润分配计算期内，土地增值收入为54690万元，营业税金及附加为3008万元，总成本费用为33717万元，利润总额为17966万元，所得税税率为33%，所得税5929万元，税后利润为12037万元。税后利润按10%提取法定盈余公积金，提取公积金后的利润用于偿还借款，还款后剩余利润进行分配。经计算，法定盈余公积金为 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告　　　　　　　1204万元，利润分配总额为10833万元。利润估算及分配详见损益和利润分配表（附表11-3）。五、财务分析1、盈利能力分析项目损益和利润分配表见附表11-3。根据损益和利润分配表计算投资利润率、投资利税率等财务指标如下：投资利润率=年平均利润总额/总投资×100%=11.58%项目财务现金流量表见附表11-4。资本金财务现金流量表见附表11-5。根据项目财务现金流量表、资本金财务现金流量表计算项目财务内部收益率、资本金收益率、投资回收期、财务净现值等财务指标如下：（1）、财务内部收益率FIRR：∑（CI-CO）t(1+FIRR)-t=0式中：CI----现金流入量CO----现金流出量t-----第t年根据上式计算出内部收益率为：FIRR（全部投资）=22.21% 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告　　　　　　　FIRR（资本金）=20.53%（2）、投资回收期投资回收期=3.03年（3）、财务净现值(FNPV)FNPV=∑（CI-CO）t(1+ic)-t式中：FNPV----财务净现值CI----现金流入量CO----现金流出量ic----基准收益率，此处ic=10%t-----第t年根据上式计算项目财务净现值：FNPV（全部投资）=7348万元。分析上述财务指标，项目财务内部收益率22.21%，资本金收益率20.53%，高于设定的基准收益率10%和银行长期借款利率6.12%，财务净现值为7348万元，大于零。说明项目从财务上讲是可行的。2、财务平衡及偿债能力分析项目资金来源与运用表见附表11-6。计算期内第1年的资金流入与流出持平，第四年后有盈余资金，说明项目能够保证财务平衡。项目借款偿还计划表见附表11-7。项目建设投资借款偿还采取等额还本付息方式，项目建设期24个月，跨度两年，建设期过后在2年内等额偿还借款。 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告　　　　　　　从借款偿还计划表可以看出，项目在还款期内有充足的资金用于偿还借款。还款期内，偿债备付率分别为1.04、1.11,都大于1,说明项目的偿债能力是较好的。3、盈亏平衡分析计算期内项目的总成本费用为33735万元，分解成可变成本131万元、固定成本33604万元,土地增值总收入为54690万元，营业税及附加为3008万元。根据上述数据计算项目盈亏平衡点如下:BEP（土地出让率）=年固定总成本年营业收入-年可变成本-营业税及附加×100%=65.19%BEP（出让土地数量）=3000亩×65.19%=1961.7亩根据以上数据绘制盈亏平衡分析图见图11-1。盈亏平衡分析表明，可出让土地的出让率只需达到65.19%，即该部分土地的出让面积达到1961.7亩时，项目就可以保本，说明项目具有较强的抗风险能力。 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告　　　　　　　图11-1盈亏平衡分析图4、敏感性分析项目在计算期内可能发生变化的因素有项目建设投资、经营成本和土地出让价格，上述各单因素变化±10%，±5%时对财务指标的影响见表11-1。根据敏感性分析表所示数据绘制敏感性分析图见图11-2。 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告　　　　　　　表11-1敏感性分析表序号变化因素-10%-5%05%10%1建设投资变化财务内部收益率（%）25.9624.0522.2120.4918.73投资回收期（年）2.892.973.033.123.232经营成本变化财务内部收益率（%）22.3422.2722.2122.1522.08投资回收期（年）3.013.023.033.043.053土地出让价格变化财务内部收益率（%）18.5120.3622.2124.0826.01投资回收期（年）3.563.333.032.962.79图11-2财务敏感性分析图 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告　　　　　　　从敏感性分析表和敏感性分析图可以看出，项目对土地出让价格变化最为敏感，建设投资变化次之，对经营成本变化最不敏感。经计算，在项目可行区域内，土地出让价格下降幅度为54.33%，允许建设投资增加幅度为32.30%，经营成本增加幅度达395.90%，说明项目具有较强的抗风险能力。六、财务评价结论项目的财务内部收益率高于设定的基准收益率和银行长期借款利率，说明项目具有较强的盈利能力；项目在还款期内有充足的资金用于偿还借款，各年的偿债备付率大于1，说明项目的偿债能力是较好的，满足借款机构的要求；从项目的不确定性分析来看，该项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目从财务上讲是可以接受的。 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告　　　　　　　附表11-1土地增值收入、营业税金及附加估算表单位：万元序号项目年份12345671经营收入0016050168007560756067201.1道路范围内可出让土地(亩)30003000300030003000300030001.2土地可供出让率(%)1001001001001001001001.3可供出让土地总面积(亩)30003000300030003000300030001.4土地出让计划(%)　25251818141.5土地出让数量(亩)　7507505405404201.6道路建设前土地出让单价　18202123251.7道路建设前出让土地收入　13500150001134014420105001.8道路建设后土地出让单价　30333537411.9道路建设后出让土地收入　22500247501890019980172201.10道路建设后土地差价　12131414161.11道路建设后土地增值收入　900097507560756067201.12已上激的税费财政返还　70507050　　　2营业税金及附加　8839244164163702.1营业税　8038403783783362.2城市维护建设费　56592626242.3教育费附加　2425111110 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告附表11-2总成本费用估算表单位：万元序号项目年份1234567一经营成本1761761761761761职工工资15151515152职工福利费222223道路维修费1501501501501504管理费555555其他支出44444二折旧费(回收建设投资)65416541471047103663三摊销费用12091209870870677四财务费用1224612　　　1长期借款利息1224612　　　2短期借款利息　　　　　五总成本费用91508538575657564516　　 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告附表11-3利润与利润分配表单位；万元序号项目年份12345671土地增值收入　16050168007560756067202增值税　　　　　　3营业税金及附加　8839244164163704总成本费用　915085385756575645165利润总额　601773381388138818346弥补以前亏损　　　　　　7应纳税所得额　601773381388138818348所得税　198624224584586059税后利润　4031491693093012299.1盈余公积金　40349293931239.2利润分配　3628442583783711069.3未分配利润　　　　　　10累计未分配利润　　　　　　　投资利润率（%）：11.58% 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告附表11-4项目投资现金流量表单位：万元序号项目年份12345671现金流入　　16050168007560756067201.1土地增值收入　　900097507560756067201.2其他收入　　70507050　　　1.3回收固定资产余值　　　　　　　1.4回收流动资金　　　　　　　2现金流出1534715041105911005925925462.1建设投资（不含建设期利息）1534715041　　　　　2.2流动资金　　　　　　　2.3经营成本　　1761761761761762.4营业税金及附加　　8839244164163702.5增值税　　　　　　　3净现金流量-15347-1504114991157006968696861744累计净现金流量-15347-30388-1539730372711423920414财务内部收益率（%）：22.21%财务净现值（万元）：￥7,348投资回收回期（年）：3.03年 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告附表11-5资金来源与运用表单位：万元序号项目年份12345671资金流入155001550016050168007560756067201.1土地增值收入　0900097507560756067201.2长期借款1000010000　　　　　1.3短期借款　　　　　　　1.4项目资本金55005500　　　　　1.5其他　　70507050　　　2资金流出153471504117897185581887188722572.1经营成本　0176.1176.1176.1176.1176.12.2营业税金及附加　08839244164163702.3增值税　　　　　　　2.4所得税　0198624224584586052.5建设投资1534715041　　　　　2.6流动资金　　　　　　　2.7各种利息支出　01224612　　　2.8偿还债务本金　01000010000　　　2.9分配股利或利润　03628442583783711063盈余资金153459-1847-17585673567344634累计盈余资金153612-1235-29932680835312816 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告附表11-6项目资本金现金流量表单位：万元序号项目年份12345671现金流入　016050168007560756067201.1土地增值收入　0900097507560756067201.2其他收入　　70507050　　　1.3回收固定资产余值　　　　　　　1.4回收流动资金　　　　　　　2现金流出5653595914269141341050105011512.1资本金55005500　　　　　2.2经营成本　　1761761761761762.3增值税　　　　　　　2.4营业税金及附加　　8839244164163702.5所得税　　198624224584586052.6借款本金偿还　　10000100000　　2.7借款利息支付15345912246120　　3净现金流量-5653-5959178126666510651055694累计净现金流量-5653-11612-9831-7164-654585611425资本金内部收益率（%）：20.53% 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告附表11-7还款计划表单位：万元　项目建设期还款期　1234561借款　　　　　　　1.1年初借款本金　100002000010000　　　1.2本年借款本金1000010000　　　　　1.3建设期利息153459　　　　　1.4还款期利息　　1224612　　　2本年还本付息　　1122410612　　　2.1本年还本　　1000010000　　　2.2本年付息　　1224612　　　3可供还款资金　　11378121756417641754463.1可供还款利润　　3628442583783711063.2折旧费　　654165414710471036633.3摊销费　　120912098708706773.4支付建设期利息金额　　　　　　　4偿债指标　　　　　　　4.1偿债备付率　　1.04　1.11　　　　　　　　 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告第十二章社会评价一、社会影响分析（一）项目对所在地区居民收入的影响项目所在地居民主要从事农业生产，工程占地以农村用地为主。由于交通不便在一定程度上约束了当地地方经济发展。按照重庆城市发展规划和预期发展目标，蔡家组团是城市近期的重点拓展区域，是以居住、大型公共设施用地和以仪器制造业等为主的发展区域，主要承接中心城区的人口疏散、部分公共服务功能和交通功能。因此，项目实施后，会给当地居民和农民工创造更多的工作机会，并随着预期发展目标的逐步实现，必然会带来更多的消费群体和第三产业的发展，同时带动项目影响区内经济整体的发展，带给项目区居民经济条件的改善，收入得到提高。（二）工程对项目所在地区居民生活水平和生活质量的影响项目区人口密度相对于市中区较低，商业、餐饮业、零售业和服务业发展水平较低，用于居民休息娱乐、购物场所较少，居民出行多有不便。项目实施后，很好地解决了该地区对外交通问题。随着组团区内的开发建设，各种工厂、商场、休闲场、体育设施场所将应运而生，这对充实当地居民的生活内容、提高当地居民的生活水平和生活质量均有积极意义。（三）项目对所在地区居民就业的影响项目区有相当一部分农民工和城市贫困人口。项目的建设、运营将对当地居民将产生正面和负面的影响。正面的主要来源于项目的实施后将会增加沿线的就业机会。 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告1、项目的运营将会加快当地的服务业、零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此将会增加新的就业机会和就业人数。2、项目的建设与运营将会吸引更多的外来投资。根据蔡家组团的规划定位，以居住、大型公共设施用地和以仪器制造业为发展目标，组团开发必须吸引外来投资和开拓建设，但是基础设施不完善等因素对该组团的经济发展有较大的制约。项目实施后，组团投资环境改善，无疑会吸引更多的外来投资，大大地增加当地居民和农转非人口的就业机会。项目的主要负面影响来自两方面：1．在项目施工期间，会带来暂时的交通问题和环境问题，可能影响周边居民生活，引起群众意见。对此可通过有效的施工组织和文明施工措施将不良影响降至最低，避免和减少社会风险。2．因本项目占地较多，需要进行大面积的征地和拆迁，由此可能会暂时影响一些人员的生活，并引起不满，触发他们的抵触情绪。同时，项目也可能会使部分农民因土地的流失而暂时处于生活无依、生存无靠的状态，引发一些社会矛盾。为此，建议有关部门和项目建设单位应进行宣传沟通，并且按照国家规定及时给予相关的费用补偿，增加适当的就业方式和渠道，采取有效的措施，尽量减少负面影响并妥善解决具体问题。综合来看，项目所带来的积极因素要远大于负面影响。（四）项目对所在地区文化、教育、卫生事业的影响从长远来看，项目的实施将会促进当地文化、教育、卫生事业的发展。项目实施后，当地经济的蓬勃发展必然带动当地各项事业的发展，居民的收入不断增加，生活水平得到提高，从而文化、教育、卫生事业也会有长足发展。 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告（五）项目对城市化进程的影响项目区人口密度较低，有很多为农业人口，无论从治安、社会环境还是从人口素质、人们生活水平来说，都离城市的标准还有一定的距离。项目实施后，将极大地推动沿线商业、服务业、餐饮业等的发展，新区开发、房地产的介入也会改善沿线及周边地带的居住环境。项目建成后，将大大加快项目区及周边地带的城市化进程。二、互适性分析（一）当地不同利益群体对项目的态度、支持性分析项目的设施主要涉及三方面的利益群体：农民、拆迁居民、企业主。当地农民和居民对项目的开发和建设非常支持，他们普遍认为新城区的建设将极大的改善他们目前的生活环境，增加他们的就业机会和择业就会，从而提高收入，改善生活状况。对于项目建设涉及的拆迁安置，拆迁户将获得大量现金，并可以住上商品房，是拆迁安置的直接受益者，因此他们对搬迁普通持欢迎态度，并积极配合。而蔡家组团具有的地理优势、以及政府的优惠政策和当地群众的支持，对投资者有很大的引诱，借助与新区建设，基础设施的完善，投资环境的改善，企业有很大的利润空间。因而项目建设多方都能获益，没有组织障碍。（二）各级组织对项目建设和运营的态度分析北碚政府非常重视蔡家组团的建设，区委政府把蔡家组团的建设列人“十一五” 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告期间全区经济社会发展的一项重大工程，并制定了一系列的配套优惠政策。各级政府积极相应。同时项目实施还涉及到通讯部门、电力部门、给排水部门、交警部门、材料供应部门、运输部门等多个部门，它们是项目建设的重要保障，也是项目的直接或间接的受益者。但是部门间的利益相互交错，摩擦在所难免，妥善处理他们之间的利益关系，以最大限度地争取到他们的支持和配合。 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告第十三章结论及建议一、结论（一）工程建设符合重庆市城市总体发展规划，有利于推动重庆市的城镇化建设进程，是重庆市推行城乡统筹实验区的有力举措，是北碚区社会经济发展的内在要求，有利于改善地区投资环境、有利于提升项目区地块的价值，项目建设是必要的。（二）项目区的地理条件优越，建设运营的资源条件能满足要求，工程技术方案可行；经整治后的土地挂牌出让不成问题；项目建设总投资31000万元，造价合理。（三）财务分析表明：财务内部收益率22.21%，财务净现值7348万元，投资回收期3.03年（含一年建设期）。经济效益良好，（四）社会影响分析表明：可提高地方财政收入，可提高当地居民的经济收入，可提供就业，社会效益显著。二、建议（一）从工程建设成本的角度分析工程建设是本项目建设的重要内容，是控制总成本、“节流”的关键，主要采取以下七方面措施： 1、引入工程招投标制度，通过竞争机制降低工程总投资。 2、严格控制土地征用、拆迁安置费用，尽量不超出概算。 3、加强工程建设“三控制、两管理、一协调”，加强核算，减少不可预见的工程事件发生导致的工程建设费用增加。 蔡家组团南区基础设施建设项目可行性研究报告4、道路建设成本占有相当比重，应加强对道路建设质量控制、进度控制及成本控制，运用国际盛行的项目管理方法和手段，优化建设，确保道路如期按质按量完成。 5、加强成本监督核算。项目总投资大，应通过月查、季查、年度审查等方式，加强对成本流动走向跟踪调整。避免成本投入的现金流大起大落，增加融资难度和建设风险。 6、在确保工程质量要求和进度要求的情况下，尽量延后现金的支出。使得项目土地出让收入和土地建设投入能自我平衡，减少对外部资金的依赖。 （二）从工程建设角度分析 从工程建设角度提出建议主要为实现良好的建设项目管理的三大目标，即工程质量、工程进度、工程投资等三位一体。应注意以下六方面： 1、根据工程项目的进展落实资金来源，切勿搞成“烂尾”工程。否则，会使项目成本增加，延误商机。 2、在施工中讲求科学施工，合理进一步降低工程造价，切勿违背设计意图，采用不合符施工规范的施工方法，造成返工或者增加建设成本。 3、处理好外部关系的协调问题，争取相关政府部门、水电气、邮电通讯、交通等部门的支持，使建设顺利进行，尽早完工。 4、通过监理单位、承包商的良好运作机制，实现工程建设的三大目标。 5、建设单位应配备相关的工程师，对不同工种进行监管。 6、注意合同管理，避免因合同纠纷导致的合同索赔、建设进度延后、工程质量得不到保证。 '