基督教信义大楼可行性研究报告 45页

'第一章　总论一、项目总体说明（一）项目名称：益阳市基督教信义大楼（二）项目建设地区及地点：益阳市康富北路东侧，华天大酒店北侧（三）项目承办单位：益阳市基督教协会单位性质：社团法人代表：（四）项目主管部门：（五）项目投资方：益阳市基督教协会（六）项目投资及其建设年限项目总投资约980万元人民币，其中新增固定资产投资980万元,建设期为1年，即2011年1月至2011年12月。（七）承担项目可行性分析工作单位单位名称：湖南智埔工程咨询有限公司法人代表：（八）项目可行性编制协作单位益阳市民族宗教事务局益阳市建设局 益阳市发展和改革委员会益阳市国土资源局益阳市环境保护局（九）项目可行性分析编制依据1、关于编制“益阳市基督教信义大楼项目可行性研究报告”的设计任务委托书。2、《湖南省宗教事务条例》3、湖南省人民政府批转省宗教事务处、省建委等单位《关于落实宗教团体房产政策等问题的意见》4、益阳市国民经济和社会发展“十一五”规划5、益阳市人民政府、益阳市发展和改革委员会项目相关批文和有关文件及指导意见6、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（建设部）7、《投资项目可行性研究指南》8、益阳县志9、《益阳市城市总体规划》10、《益阳市商业网点布局规划》11、项目相关地形图、设计资料及勘察资料（十）可行性研究中采用的主要设计规范及标准1、《民用建筑设计通则》GB50532-20052、《办公建筑设计规范》JGJ67-20063、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-984、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005 5、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）6、《建筑结构荷载规范》（GBJ9-87）7、《室外给水设计规范》（GBJl3-86）8、《室外排水设计规范》（GBJl4-87）9、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）10、《建筑给水排水设计标准》（GBJl5-88）二、项目建设的背景和必要性(一)项目建设背景1、益阳市宗教历史源远流长益阳市是全省宗教工作重点市。全市有佛教、道教、伊斯兰教、天主教、基督教五大宗教。佛教：东晋教武帝康元年（公元373年）传入益阳，先后有禅宗派惠远、广慧禅师和印度高僧不如密陀来益传教，并建有栖霞寺、西峰寺、龙牙寺。目前，全市有佛教团体5个，寺院105处，固定处所104处，居士340500余人。盛名远播的白鹿寺为唐元和年间由名相裴休监工建造，是湖南省重点寺院。道教：晋司徒魏舒之女魏华存从南岳到益阳结庐修道，诵经宏道，标志着道教正式传入我市。目前，全市有道教团体2个，宫观17处，固定处所3处，信徒约78000人。伊斯兰教：伊斯兰教于明朝初期进入益阳，回维将士奉命南征，并有随军阿訇，后在桃江、益阳等地置田屯垦，使伊斯兰教得以传布。目前，全市有伊斯兰教团体2个，清真寺3处，信徒约9000人。 天主教：清光绪初年（公元1875－1879年）天主教常德教区派西班牙神甫到沅江市传教，并在台公塘永丰村设讲道所，其后又在琼湖古城修建教堂。至1949年，全市共有教会分堂55所，开设天主教学校8所，天主教医院和诊所8所，天主教徒2600人。建国以后，中国天主教实行独立自主的办教方针。1952年，益阳外籍神职人员陆续撤离回国，原有教徒大多数皆参加了“三自”爱国活动。目前，全市有天主教团体5个，神职人员2人，登记开放的教堂与祈祷所34处，受洗教徒25600多人。基督教：于1840年鸦片战争后传入益阳，前后有美国、瑞典、英国、法国、加拿大、意大利、挪威、芬兰等20多个国家的20多个差会在益阳活动。来益阳所传的基督教属于新教，有四个教会：一、循道公会，初建时称伦敦会，隶属英国差会管辖；二、中华信义会，其组织系统俱归挪威差会统管，后成立湘中信义会，辖管长沙、宁乡、益阳（五马坊）、桃花仑、沅江、安化、东坪、新化等8个公会，每个公会又辖十余个区会与分会.；三、基督复临安息日会,隶属美国差会。四、真耶稣教会，真耶稣教会远系一种土教，多由国人自办，民国8年（1919）益阳循道公会教徒陈溪庭，退出循道公会创办。目前，全市有基督教团体12个，基督教堂138处，固定处所92处，信徒约212500人。2、基督教对益阳历史贡献 益阳的基督教是在鸦片战争六十年以后进来的，所处的这个时间，则属于中国历史转型的关键时刻，就象梁启超当时新诗所描述的那样，变法者的鲜血，染红了天边的彩霞，迎来了二十世纪中华黎明的曙光。益阳的基督教就正是在这种历史大背景下落户的益阳。其中的“中华信义会”对益阳的影响和改造最大。自然，这四个教会也数“中华信义会”的规模最大，人数也最多，教会下设的四个教堂：慈善堂，乐善堂，同善堂，从善堂。这些堂的机构内又再设具体的公益项目，如育婴院和瞽目院等。此时的益阳，正处在大码头商业水运文化发展的鼎盛时期，“银益阳”、“大码头”的赞誉名称正被国内工商界一致认可肯定。但一个最大的缺陷就是，十五里麻石街，有着“九宫十八庙”，到处都是店铺门面的老益阳城区，居然没有一所像样的学校，或者说，整个老益阳城没有一所现代教育的学校，这不能不说是一种严重的缺失。当然，对于益阳城市的这种文化缺失他们自然旁观者清，在传播教义的同时，具体开展了这个城市的精神建设拯救工作，首先便是从教育开始，这是提高当地人口素质的工作，先后建成和完善了信义小学、信义中学、信义大学。其次是从医疗着手，这是保障当地身体素质的工作，一座具有现代医学理念的信义医院落成，首次在益阳引进了西医。再次是传播和实践基督教义，这是拯救人们灵魂的工作，信义教堂、育婴堂和瞽目院先后建成并开展工作。把中国传统的积德行善道德扶助实施。再再次是开展现代信息的交流，第一次在益阳人的思维概念中打进了“电信局”这个名词，以至当时的益阳人解释起来，都只能用顺风耳和千里目这样的神话去理解。而这些，都是挪威基督教在一个多世纪之前创办的。　　　　 如果这些公益事业起到的只是为益阳人的日常生活服务，那么，信义小学、信义中学、信义大学所实施的教育却是确有成效的为益阳的发展服务了。益阳信义中学，在上世纪初创办以后，当时无论从教学的理念，学习的方法以及所学习的内容，都优秀和超前于国内同行业的学校，这所学校，虽处于国内政治经济文化的边缘地区，可这所学校走出去的学子，其知识见解一点都不比大城市差，也是这所学校，培养和造就了当时国家和人类最优秀的人才，像周扬、周立波、钱歌川，林凡、莫硬丰、何凤山......尤其是何凤山，在二十一世纪初被全世界敬仰为国际义人，受到各国政府和人民的称颂和瞻仰。3、基督教在益阳传播活动基督教教义都是相同的，即三大说：上帝创世说，原罪救赎说，天堂地狱说。并且都是依照这个教义的递延顺序解释《圣经》和传播教义，到中国来之后，依照中国文化之现状作出调整，分别把二、三教义作为首要教义在中国取得立足地位，并以此为主。1949年7月底，湘中信义会于解放军进城之前在益阳传教的原外籍人员撤离益阳城区。这次撤走大部分后，余下的处理遗留事物的外籍和已取得外籍的人员，1951年5月在长沙基督教抗美援朝“三自”(即自治、自养、自传)革新运动访问团的帮助下合并，举行代表大会，成立益阳地区组织。1983年10月，益阳县组建“基督教‘三自’爱国会筹备小组”选举组长曾博盈、副组长钟慨然。教务活动重新开展，县内信教发展到297人。1986～1987年，又先后分别成立了“益阳县基督教牌口集会点”和“益阳县基督教新市渡集会点”和“益阳县基督教兰溪集会点”，从此，基督教徒均已开展正常的宗教活动。在党和政府的领导下，1997年元月益阳市基督教协会成立,协会团结全市基督教徒,热爱社会主义祖国,遵守国家宪法、法律、法规和政策，积极参与中国特色社会主义社会建设的社会组织，办公地设在益阳市资江东路闸门巷1号。 益阳市基督教协会在益阳市民族宗教事务局领导下，管理有序、制度完备、规章清晰，坚持民主决策。本着自治、自养、自传，独立自主自办教会的原则，关爱社会，服务人群，充分发挥自身优势，团结和带领全市所有基督徒走爱国爱教、荣神益人的道路，引导全市基督徒为构建社会主义和谐社会发挥积极作用，使益阳基督教与社会主义社会相适应。（二）项目建设的必要性1、基督教协会自身发展需求基督教协会自成立以来，办公用房位于益阳市资江东路闸门巷1号。该办公用房建造年代久远，所处位置偏僻，交通不便，面积狭小，目前该建筑已经严重老化，整体结构变形，用电线路老化，存在安全隐患，该办公用房已无修缮、改造价值。随着益阳市基督教社会服务工作的深入开展，教会工作人员增加，教务工作繁忙，该办公用房已无法满足协会正常办公的需要。为了提高协会办公效率，使基督教更好服务于社会，迫切需要选址另建办公用房。2、落实宗教政策，实现宗教自养的需要“自治、自养、自传”，是新中国成立后在我国基督教界爱国人士的倡议下提出的宗教政策。它充分体现了我国宗教实行的独立、自主、自办的方针，反映了我国宗教界反对任何外来势力支配和干涉内部事务的愿望，有利于切实保障我国公民的宗教信仰自由。也是中外宗教平等交流、友好合作的重要条件。天主教和基督教传入我国，是同西方殖民主义、帝国主义的对华侵略紧密联系在一起的。在旧中国，天主教和基督教完全被国外的宗教势力所控制，这是旧中国半殖民地半封建社会性质的一种表现。早在19世纪20年代，中国天主教和基督教中的一些有识之士就提出了中国教会“自治、自养、自传”的要求，但这一要求在旧中国是根本无法实现的。新中国的成立，为中国宗教摆脱西方殖民主义、帝国主义的控制，实现独立自主创造了条件。于是，中国的基督教界发起了“自治、自养、自传”运动。 1950年，我国基督教界爱国人士发表《中国基督教在新中国建设中努力的途径》宣言，提出了两条基本方针：一是以最大的努力及有效的方法，使群众认识过去帝国主义利用基督教的事实，肃清基督教内部的帝国主义影响，警惕帝国主义利用宗教培养反动力量的阴谋；二是培养广大教徒爱国民主的精神和自尊自信的心理，加速实现中国教会的“自治、自养、自传”。在中国基督教界开展“三自”爱国运动的同时，我国基督教也开始了独立自主自办教会运动。1950年11月，四川省的500余名天主教教徒联名发表《广元天主教自立革新运动宣言》。该宣言提出：“基于爱祖国、爱人民的立场，坚决与帝国主义割断各方面的关系”，“自力更生，建立自治、自养、自传的新教会”。宗教自养经济作为一种特殊的经济活动形式，发挥着特殊的经济功能，在各宗教内部蕴涵有深层次宗教经济伦理思想，宗教经济伦理观，对社会经济伦理思想具有正面负面的双重性，克服其负面性，挖掘发挥其正面， 促进社会主义市场经济伦理思想有着重要意义。一百年前，社会学大师马克斯.韦伯在其里程碑著作《新教伦理与资本主义精神》一书中，曾深刻论述基督新教伦理，在规范人的经济行为，调整人的经济心态，使之适应资本主义经济生活方面所起的作用，勤奋，忠诚，敬业精神促进了欧美经济，让人们从中看到了隐藏在制度背后的巨大精神力量。我国五大宗教历经千年的发展，有着丰富的经济伦理思想，佛内禅宗有“一日不做，一日不食”的理念，鼓励人的自食其力，以辛勤劳动来养活自己。伊斯兰文化中有不少关于经济行为准则的格言，如“真主准许买卖，而静止重利”主张在合法公平的基础上进行交易，倡导“不挥霍，又不吝啬，谨守中道”的适度生活消费方式。在一个片面强调竞争，优胜劣汰，尔我诈，唯利是图，奢侈浪费，物欲横流的商品经济社会中，发挥宗教经济伦理思想诚实守信，勤劳敬业，合法经营。节俭生活等观念。通过宗教组织的自养经济活动和亿万信教群众的影响，对浮化商业社会的不良风气，促进社会主义和谐经济的建设有着深远的意义。宗教在实现自养的基础上，从事社会服务的实践，是建设和谐社会一支重要的力量，可弥补国家政府在社会服务方面的某些不足，宗教团体不以盈利为目的，比起市场化的商业经营，其社会服务在管理上更人性化，比起政府的强制管理，其社会服务更具有灵活性，因而更容易为信教群众所接受。我国各宗教自古就有扶危济困，利益人群，服务社会的优良传统。如佛教主张“慈悲济世，利于众生”道教主张“齐同慈爱，济世利人”，伊斯兰教主张“两世吉庆”，天主教，基督教主张“作光作盐，荣神益人”等等。改革开放以来，我国各宗教随着自养能力的日益增强，发扬优良传统，积极开展社会慈善公益事业。在关爱弱势群众，扶贫助学，捐救灾，办敬老院，慈善诊所，修桥补路，保护生态环境等多方面，取得了巨大的成绩，宗教界社会服务实践，树立宗教的良好社会形象，促进了宗教与社会的和谐关系。宗教自养事业的经济收入，是各宗教团体及其教职人员的主要经济来源，也是各宗教团体进行独立自主自办教会的基础。我市宗教自养事业收入主要由四部分组成：一是宗教团体出租的房屋租金；二是宗教团体各寺观教堂的教务活动收入及寺观门票收入；三是寺观教堂自办的工艺品经营收入；四是有关团体开展事工活动、开办各类培训班的收入。其中，宗教房产收入（即出租房屋收入）是我市宗教自养事业的主要收入。 但是随着近年来市场经济的快速发展，尤其是城市、市政建设步伐的不断加快，宗教所属房产不断减少，列入拆迁的房产面积日益增长，危房率越来越高，房产及租金收入日趋下降，我市宗教自养基础弱化趋势越来越明显。宗教自养经济活动影响着上亿信教群众的思想与经济生活，广大信教群与全中国人民生活息息相关。作好宗教自养工作，合理利用开发宗教旅游资源，因势利导，利用宗教人脉资源招商引资，为社会主义市场经济服务，发挥宗教经济伦理中的精华部分，引导宗教界从事社会公益服务，调动宗教自养在经济活动中的一切积极因素，对宗教自身的健康发展，抵御境外敌对势力的渗透活动，坚持独立自主自办教会原则有着重要积极意义。3、益阳市经济发展，旧城改造的需要康富路为益阳市“五纵五横”城市道路骨架中的南北干道，项目区所位置在康富北路段，距益阳大道约120米，本地段是益阳城区中心区域和康富路商业区的中心。目前项目区域内为桃花仑村集体所有土地，临街建筑为搭建一层临时建筑，建筑质量及小环境差，影响康富路整体城市形象，其经济价值被极大的隐藏，没有体现中心城区的区位优势。进行项目建设后，区域内环境将极大改善，与华天大酒店、步步高百货、步步高超市形成整体，康富路商业中心地位进一步彰显，可以促进周边商业用房、写字楼、酒店、以及高档住宅的经济价值的重新发现和回归。因此本项目的建设是完全必要的，势在必行的。三、可行性研究的范围与内容 根据益阳市商业发展的基本情况，着重对项目区域位置、商业及业态布局、居民消费特征、城市规划、经济发展趋势等状况对项目市场需求进行预测，结合交通运输、基础设施、自然条件、工程设计方案、环境影响、基建投资、技术经济分析等方面进行研究，为本项决策提供依据。研究的重点为：1、市场预测和项目规模：本项目投资估算980万元,固定资产投资980万元，对资金筹措、投资效益和技术经济指标进行分析研究；2、项目选址：对项目的建设区位、建设条件的研究，确定项目建设的可靠性；3、工程技术方案：对规划建筑方案、节能施工组织、设备选型的研究。充分利用国内成熟技术，确保项目的顺利实施；4、环保：对该项目的环保影响进行研究。5、消防安全；5、项目建设进度安排；6、投资估算和资金筹措；7、项目保障措施；8、项目财务分析；9、项目综合评价结论。在重点研究市场、资金、效益等基础上，同时要结合益阳市基督教协会的实际与项目周边地区的情况，予以综合分析；另外也对其项目相关的问题，例如今后招商策略、宗教用品开发利用等也进行了综合分析与研究，本研究力求实事求是，准确可靠，并对提出的技术方案、资金使用方案、工程实施方案、管理方案进行论述和说明，尽量达到经济效益与社会效益并重的要求。 第二章项目市场分析一、益阳市国民经济发展现状及市场潜力国民经济加速发展，综合实力明显增强。2009年，全市生产总值接近600亿元，达到591.6亿元，增长13%。其中第一产业增加值142.89亿元，增长6.3%；第二产业增加值223.30亿元，增长21.1%；第三产业增加值225.43亿元,增长9.5%。按常住人口计算，人均生产总值为14071元，增长12.4%。经济结构继续改善，三次产业结构由上年的25.4：36.2：38.4改变为24.2：37.7：38.1，其中第二产业增加值占生产总值的比重提高1.5个百分点。工业化、农业产业化和城镇化取得新进展。工业保持较快增长，全部工业增加值增长21.2%，对经济增长的贡献率为52.9%，推动经济增长6.9个百分点。工业增加值占GDP的比重达到33.8%，比上年提高1.2个百分点。农业产业化进程稳步推进。全年完成农产品加工产值160亿元，实现增加值30亿元。全市有国家级龙头企业3个，省级龙头企业24个，享受省级龙头企业待遇的2个，市级龙头企业193个，享受市级龙头企业待遇的11个。农民组织化程度不断提高，农民专业合作组织发展到788个。2009年城市化率为41.5%，比上年提高1.75个百分点。 财政收支稳步增长。全年财政总收入34.07亿元，比上年增长13.3%，其中地方财政收入20.60亿元，比上年增长11.4%；全年财政支出94.94亿元，增长25.8%。财政总收入占GDP的比重为5.8%，比上年提高0.2个百分点；税收占财政总收入的比重为80.32%，比上年提高3.5个百分点。投资高位运行。2009年，全市固定资产投资延续了近几年来的高增长，完成全社会固定资产投资353.31亿元，比上年增长36.8%。其中城镇以上固定资产投资280.49亿元，比上年增长44.7%；农村固定资产投资72.82亿元，增长13.1%。城镇居民生活水平持续提高。抽样调查显示，2009年城镇居民人均可支配收入13802元，比上年增加1354元，增长10.9%。人均消费支出10275元，比上年增加893元，增长9.5%。人均家庭总收入中，工薪收入8791元，增加775元；经营净收入2344元，增加367元；财产性收入293元，增加45元；转移性收入3022元，增加438元。消费八大支出全面增长。其中：食品支出增长6.2%，衣着支出增长13.6%，居住支出增长11.2%；家庭设备用品及服务支出增长12.1%，医疗保健支出增长4.3%，交通和通信支出增长15.5%，杂项商品和服务支出增长47.7%,教育文化娱乐服务支出增长5.4%。由于食品价格上涨和食品消费支出的增加，恩格尔系数为39.3%。2009年末城镇居民人均住房建筑面积达35.31平方米，比上年增加0.72平方米。市场物价稳定。2009年益阳市物价平稳，无大涨大跌现象，全年消费价格指数为99.7，较上年下降0.3个百分点。其中，非食品价格下降1.2%。八大类消费品呈“三升五降”态势，其中食品价格上涨2%，居住类价格上涨0.6％，家庭设备用品及维修服务上涨0.2%；烟酒及用品类价格下降0.1%，衣着类下降4.5％，医疗保健和个人用品类下降1.3％，交通和通信类下降1.6％，娱乐教育文化用品及服务类下降1.1％。 消费市场繁荣活跃。2009年，全市社会消费品零售总额223.1亿元，增长18.7%。分地域看，城市消费品零售额89.9亿元，县及县以下零售额133.2亿元，分别增长19.1%和18.4%。分行业看，批发零售业零售额195.1亿元，增长18.9%；住宿餐饮业24.7亿元，增长17.9%；其他行业3.3亿元，增长16%。全市限额以上贸易企业零售额33.4亿元，增长18.9%，占贸易业的比重为15%。经济和社会发展中存在的主要问题是：经济总量仍然偏小，产业结构不优；工业化水平低、经济增长方式粗放；财政收支矛盾加剧，支出压力大;创业氛围不浓厚，民间投资不活跃;小城镇规划、建设、管理严重滞后;统筹城乡发展难度较大，发展环境有待进一步优化。二、益阳市商业发展现状益阳市由桥南和桥北两区域组成，桥北为老城属于资阳区，桥南是传统商业与新兴商业的结合地，是城市未来发展和突进的区域。一般城市都有一个核心商圈，由一至几个具有悠久历史的主力百货、超市、步行街以及若干专卖店构成，是商业最繁华。人流最密集之处，一般是中心区的十宇路口或广场，核心商圈就是以此中心半径约2公里范围的商业区。但目前益阳尚无明显的核心商圈，只有次级商圈，商业同心现象不明显。益阳次级商圈包括资阳商圈、桃花仑商圈、赫山商圈和康富商圈。其中本项目所属康富商圈位于康富路与益阳大道交汇处，以步步高百货、步步高超市、华天大酒店为核心，并辐射周边2公里半范围，是益阳未来新兴的中央商圈，也是未来益阳市城市中心区，与桃花仑一带的传统老商业形成对比。这个区域内坐落着大量的市政机关单位，更有步步高百货、华天大酒店、福中福商业城、银色现代城、新一佳和大桃路休闲娱乐圈组成庞大的商业圈，体量愈60万平米，还有一些品牌中西餐饮店如金牛角王、湘西部落、巷上咖啡，以及领跑健身俱乐部、SK美发形象店、音乐魔方KTV等文化娱乐设施。康富路一般租金水平是90-100元/m2 .月，但靠近步步高百货一段租金在120-150元/m2月，是整个城市租金最贵的地方，转让费10万，主力铺面积30m2左右。项目区商业布局现状示意图三、益阳市商业地产发展规划益阳市商业网点布局规划中提出城市商业网点建设应立足益阳，服务于湘中北环洞庭湖地区，逐步融合于长株潭经济圈，并与“泛珠三角”接轨。到2015年，构筑重点突出、规模适度、结构合理、功能完善、畅通灵活、开放高效的大商贸、大流通、大市场的城市商业网点布局和商业业态结构，成为服务功能完善，既能够引导和满足消费，又能够创造、扩大消费的区域性“购物天堂”。并应当初步形成以商业为核心的实体网络和以电子商务为主的虚拟网络相结合的零售商业与服务业体系，基本上奠定以信息业为支撑的现代商业基本框架。总体上达到或接近中国中等发达城市商业水平。 总量预测：预测城区社会消费品零售总额年平均增长10%，2010年应达到68.856亿元，2015年应达到108.72亿元，占全市当年GDP的比例必须达到15%-20%。营业面积规模：参照同类城市标准及本市商业营业面积现状，确定到2015年，益阳城区人均（常住人口和暂住半年以上的人口）占有商业营业面积为1.0-1.5m2，城区营业总面积必须控制在100万m2以下。结构目标：旧城区必须以调整、改造、提高为主，控制总量，合理配置，提高质量，走内涵发展道路；商业零售营业面积宜基本保持现有基础水平，适度调整。可重点发展旧城以外新建城区和居住区。坚持特色经营，市场集聚，突出规模的原则，逐步形成“重点突出，层次分明，结构清晰”的商业布局结构。城区商业布局:规划将益阳市城区商业体系分为城市商业中心、区域商业中心、居住区（社区）商业、街坊商业、新城商业中心、批发市场规划区六大类。益阳市城市商业中心由桃花仑商业中心与梓山商务中心组成。西起康富路，东抵龙洲路，北临桃花仑路，南靠梓山路，以桃花仑路与大桃路为中心，是以集商贸、金融、体育、文化娱乐、购物及服务为一体的现代化多功能城市中心区，是全市商业最繁华地段和居民购物的主要场所。它服务于整个益阳市区，客流量应在30万人次以上。功能定位：应积极提高商业聚集度，大力发展商业业态，加快培育商业业态结构层次；可适应结合地下设施的开发利用，拓延经营领域，逐步形成以新业态为主的现代化商业中心。四、益阳市商业地产发展趋势  1、商业地产从粗放型经营向专业化、精细化方向发展，形成以主流商家为导向的商业地产新格局。2、商圈建设步伐加快，充分发挥中心商业区辐射和带动作用，着力打造特色鲜明的商业街，鼓励宾馆、商务、会展业等商业地产开发建设。在现有商业布局基础上，打造集生态、文化、休闲、购物为一体的多功能商业街。3、街区商业升级换代加快，业态多样化。在中心商业区辐射带动下，加强涵盖休闲、购物、康乐、餐饮、汽车美容等多种业态的主题街区建设，配套大型超市、中心广场、休闲绿地等，为周边消费人群提供丰富商业配套，促进街区商业升级换代。4、商业地产销售、租赁价格将进一步区域平稳。随着益阳市国民经济的稳步发展，人均收入的持续增长，未来消费市场还将有一个较长的平稳发展期，在土地成本提高、中心城区改造、建筑成本增加、品质和综合配套提升等因素带动下，商品地产销售、租赁价格将保持平稳上扬的趋势。五、项目SWOT分析S（优势）■主城中心，区位优势明显；■位于康富路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强；■城市快速干道，路网发达，交通便利；■邻近中心城区成熟生活密集区，人文环境好。W（劣势）■项目车位数量略有不足，较难满足后期需求；■用地面积较小，建设规模小；■紧邻的用地北侧街坊路未建成，影响项目形象；■紧邻城市干道，噪音、尾气污染较大。 O（机会）■益阳市城市中心区域土地稀缺，未来同质物业上市量有限；■康富路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升；■商铺行情整体走高，主城中心商铺关注度提高。T（威胁）■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈；■区域内竞争项目包装宣传好，规模优于本项目；■整体租金较高，市场接受度存在风险。六、项目市场定位分析及策略益阳市四大商圈零散分布，各自成团，但因交通和旧城的限制，难以有更大的发展空间。无法继续提升档次，形成核心商圈，虽然人气鼎沸、生意旺盛，但受消费群体限制，均为中低档商品，消费总额不高。商业同质化严重，没有错开定位，导致普遍生意-般。只有临街一些品牌商店生意较好。益阳居民人均收入与消费力偏低，制约商业的发展，各大商圈主攻中低档产品，而益阳的高端消费群体则流向长沙，约有17亿每年，占总数的14%。，这一群体未得到满足。步步高百货现暂时弥补了这一空白，但因规模偏小、品牌集中度低等因素，仍然有大量外流。康富北路临街现有临街商铺除华天大酒店外均由历史建筑改造而成，分割面积过小，不适宜作为高端品牌经销。通过分析发现益阳目前传统零售商业普遍中低档次，体量较大，市场将近饱和，高端零售市场有一定空间，但市场还不完善。本项目以差异化、业态互补为指导思想进行运作，定位于发展特色经营，系列专卖与特种商业专卖，目标人群以追求高端时尚 ，具有较高消费力的中青年为主，重点选择服装针织产品并逐步形成专卖连锁经营体系。在商业品牌上应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。有特色的商品和服务项目。并和步步高百货形成互补。在市场策略上，推广策划应该面对高水准的众多机会的筛选，范围上要广，区域可先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品牌，再选择具有当地特色的商品及服务。重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题，使合作商对项目有全面、深入的了解，便于进一步接触洽谈合作。项目推广策划的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、协会自身活动等灵活多样的方式，尽量扩大影响。 第三章项目建设条件一、项目场址本项目所在地位于益阳市赫山区内，康富北路东侧，与步步高隔路相对，南接华天大酒店，西临街坊路，总用地面积4543平方米，地处益阳市城中心地段，地势平坦，现有建筑已拆除。康富北路为益阳市南北向干道，地理位置优越，交通便利。区位优势十分明显。项目区周围无有毒、有害工厂污染。电力、通信、城建、水利等基础设施条件较好，水电供应有保证，通讯设施齐备。该项目属于新建，符合益阳市城市总体规划。二、自然条件益阳地处湘中偏北、资水下游、洞庭湖南沿，地貌形态多种多样，山、丘、岗、平、湖俱全，以山丘和平原为主体，山间树木茂密，以自然次生林为主，森林覆盖率为28%。　益阳市位于东经112°19′，北纬28°37′，属亚热带气候，区域四季分明、气候温暖、湿润、雨量充沛，按当地气象部门提供的资料、场址所在地自然条件要素如下：温度：年平均温度16.6℃最冷月平均气温3.1℃最热月平均气温29.5℃极端最低气温-15.5℃极端最热气温43.6℃湿度：最冷月平均相对湿度73%最热月平均相对湿度82%降雨量：年均降雨量1566mm日最大降雨量204.2mm气压：夏季大气压1003.8MB 冬季大气压1028.3MB风：夏季平均风速3.0m/s冬季平均风速2.3m/s水文、地质和地震资料：本工程建设标高在40米以上，而益阳的防汛水位为34.5米，警戒水位35.5米，历年最高洪水位39.49米，高于益阳市最高洪水位，无洪水隐患。场地地面标高大、地下水出露不显著，地表为第四纪冲积层覆盖，其岩性主要为黄土质亚粘土，其次为粘土，局部有淤泥质夹层，地基承载力在120～150kPa。项目区内地势平坦，土质结构致密，强度中等，工程地质条件较好，对项目建设无不良影响。根据《中国地震区度区划图》益阳市地震基本烈度为6度，人防等级为三类重点城市。三、项目区基础配套设施条件1、道路建设地所在区域有主干道康富北路通过，建设场地临城市道路,道路为质量较高的沥青混凝土路面，交通便利。2、供电建设地所处区域由益阳市供电局供电，骨干输电线路35kV，除线路检修外一般不停电，供电保证率在98%以上，供电状况较优。3、供水建设地所处区域由益阳市自来水公司供水，主干道两侧主供水管径500mm，供水保证率在98%以上，供水状况较优。4、排水 建设地排水体制为雨污分流制，主要道路两侧主排水管径1000mm，雨污水排入市政排水管网。遇连续大雨后，区域内地面仅有少量积水，排水状况较优。5、电讯建设地属益阳市电信局市话服务范围，电话交换方式为数字程控式，区域内目前的装机容量完全可以满足正常经营、生活需要。四、三大材料来源及供应钢材：需求量较大，质量要求高，需有计划地向有关厂家或部门定货。水泥：赫山区水泥工业发达，大型水泥企业生产的高标号水泥质量稳定可靠，数量上也能满足工程所需。砂石：益阳市区内资江砂石资源充足，质量及数量均能满足工程施工的要求。 第四章工程技术方案一、项目规模及设计原则本项目主要包括新建办公商业综合楼8226m2,地下车库1705m2,内部道路及绿化、给排水、电力工程，主体建筑7层，其中一层商业面积1230m2，，2~7层办公面积6996m2。设计原则：本项目工程为一般民用建筑，设计合理使用年限50年，设计应严格遵照国家颁布的各项设计规范及益阳市有关城市规划、消防和交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。充分考虑项目的建设目标、功能、用途及建设基地的地形地势、周边环境等因素，建设一座集商业、办公为一体的功能齐全、结构合理、设施配套的综合性大楼。二、项目建设布局本项目平面布局应以满足商业办公综合功能要求，交通设计以人车分流、互不干扰、使用便利并满足消防部门有关要求为原则。结合建筑基地周边道路及交通情况，拟将车行出入口布置在北侧街坊路，商业人行出入口沿康富路布置，建筑临康富路适当后退以形成小型入口广场。三、主体（改为建筑工程比较好）工程设计（一）、设计依据根据国家有关给建筑设计规范、基地现状条件以及项目建设单位关于本项目建筑方面的要求进行设计。1、《民用建筑设计通则》GB50532-20052、《办公建筑设计规范》JGJ67-20063、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-984、《建筑结构荷载规范》（GBJ9-8750009-2001）（二）、建筑设计 建筑风格以现代式建筑风格为主，建筑层数为（地上）7层，建筑物（平面）布置为L型，具有良好的日照、通风和采光条件，建筑外观设计在满足功能要求的前提下力求丰富多彩。立面塑造在强调统一的基础上力求体现地主特色与现代精神相结合的建筑风格，通过屋顶、檐口、窗台、过道、长廊、建筑入口的处理，以及色彩的合理搭配与运用，形成富有个性的建筑体，做到建筑内容与建筑形式的高度真正统一。（这一块包括平面布局、立面造型以及空间处理和一些细部的处理）（三）、结构设计根据建筑的要求及地质条件确定基础结构，主体结构采用框架结构，基础、楼板、屋面采用现浇钢筋混凝土。（这一块主要是结构选型的问题，可以确定一些结构设计参数，比如一些荷载取值，建筑抗震设防要求距路边距离（m）52050100TSP浓度（mg/m3）不洒水10.142.891.150.86洒水2.011.400.680.602、搅拌扬尘：根据类比调查，混凝土现场搅拌周边150m范围内可明显受到扬尘污染，在风速为1.2m/s时，拌合机下风向50m处空气中TSP超过二级标准近9倍；150m处TSP仍超过二级标准1倍。为降低环境污染，本工程采用购买预拌混凝土，不得进行混凝土现场搅拌，以减少粉尘、扬尘污染。3、场地扬尘： 堆放场地风吹扬尘的影响范围一般在100m以内。施工阶段，对易散失冲刷的物料（石灰、水泥等）不应露天堆放，而应加盖篷布或库内堆放，并对施工现场外围铺以也应该加强管理，采取各种措施，防止在运输途中发生跑、冒、漏、滴。如果采取以上措施，则施工扬尘对周围环境的影响可降至最小。对于施工过程中不可避免的运输车辆引起的扬尘，将通知加强施工管理，如采取对进场道路进行硬化、围挡作业、建洗车台，及时清扫路面并及时洒水等措施，进一步控制其扬尘的产生量。如此对周边环境空气影响较小。4、废气污染：施工机械、车辆排放的氮氧化物、一氧化碳和碳氢化合物等总量不大，且施工区域地形开阔，空气流动条件较好，有利于污染物的扩散，故不会对周围空气环境产生明显影响。（二）、施工机械噪音与振动影响1、机械噪声：工程施工使用的机械设备在作业过程中，由于碰撞、磨擦及振动而产生噪声，其声级约在85dB～102dB(A)范围内，根据噪声的无指向性点声源的几何发散衰减的基本公式计算可知，距声源50m处，噪声即降到70dB(A)以下，施工场界的噪声可满足GB12523-90《建筑施工场地噪声限值》昼间85dB的要求；距声源250m处，噪声即降到55dB（A）以下，基本满足GB3096-93《城市区域环境噪声标准》1类标准昼间55dB(A)的要求，因施工噪声尤其是施工车辆行驶噪声对周围居民区等敏感目标影响较大，可能造成周围有居民点等多个敏感目标声环境不同程度超标。在施工过程中应对施工机械和施工车辆产生的噪声必须采取控制措施。2、振动影响：主要来自桩基础施工和其他施工机械振动。桩基础施工的振动具有短暂性的特点，随着施工结束，其影响也将随之消失。对于其他施工机械作业产生的振动影响，由于其振动源强较小，因此不会对周围环境产生明显振动影响。（三）、施工固体废弃物影响：固体废弃物主要是施工 所产生的建筑垃圾、施工弃渣和施工人员生活垃圾。施工产生的固体废弃物，如不及时清运，随意倾倒将会产生大量扬尘，同时也会影响周围的景观环境。施工期间的生活垃圾产生量不大，但若不合理收集、也会造成施工区域及周围水体和土壤受到污染，影响环境卫生。固体废弃物用半封闭自卸车运走，同城市固体废弃物一起处理，不会对环境造成影响。（四）、施工废水及施工期生活污水施工期对水环境的污染主要来自于施工场地物料堆放和生产废水等施工环节。此外工程施工会产生一定量的施工人员生活污水，若任意排放，也会对工程周围水体造成不同程度的污染影响。（五）、运营期噪声影响运营期噪声主要来自空调风机及商业场地其它电子设备，建议空调均选用优质低噪型，同时室内采用隔音良好的材料，可以将噪声控制在允许范围内。（六）、生活污水影响运营期排水系统采用雨污分流制，生活污水先经过处理后达到国家排放标准后排入市政排水管。在基地设置污水池采用二级生化处理法，污水处理后可用来绿化用水。本项目废水不会对环境造成污染。（七）、生活垃圾影响运营期生活垃圾主要来商业及办公废弃品，按要求分布设置垃圾分类收集点，确保垃圾的存放和及时转运。（八）、停车场及室内空气质量地下停车场空间较密闭，汽车尾气污染较重，可通过设置排烟竖井机械通风方式排出室外。商业卖场等经营场所人员密集，流动性大；仓库内部分货物储存时间长久会产生异味。根据不同用房的不同功能，定期或不定期采用自然或机械方式通风。同时，对建筑及装修材料的选用应符合国家有关室内环境标准。采取有关措施后可以保证室内空气质量。三、环境保护措施 （一）、在施工过程中，应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：1、妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施和河流；2、不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；3、使用密封式的圈筒处理高空废弃物；4、采取有效措施控制施工中的扬尘；5、禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；6、对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。（二）、在设计和有关设备的使用时采取以下措施：1、采用分流制排水系统，利用隔油池、化粪池以及专业污水处理系统，使排水达到国家污水排放标准；2、各空调、通风机房内墙、门、窗做吸音隔声处理；3、所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器；4、选用的主要设备要求噪音低，运行振动小；所有带振源的设备，如风机、空调机组等设减振基座或减振吊架；与设备连接的接管上加设柔性减振软接头；空调机组内离心风机设置弹簧减震器；主体建筑周围环境及各室内房间需达到GB3096-93噪声标准要求；5、空调水系统均使用软化水；6、建筑内隔断采用轻质隔墙、轻钢龙骨石膏板等，尽可能少采用木材或对人体健康有不良影响的材料。（三）、运营期环保措施1、对有噪声设备严格要求安装减噪设施。严格禁止噪音大又无措施消除的设施进入区内。2、生活污水应处理达标后排入市政管道。3、地下停车场产生的废气通过排烟竖井排出室外。4、在基地广场及其它空地处种植树木、草坪，进行绿化，以净化空气，保护环境。 四、环保评价结论项目所在地区环境质量优良，项目建成后污染物将严格控制，废气、污水达标排放，无有毒物质产生，不会对周围环境造成污染，因此，项目在环保方面是可行的。 第六章消防与生产安全一、消防安全（一）、设计依据《建筑设施防火方案》GBJ16-87《爆炸和火灾危害场所电器安全规程（试行）》（1987）《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90。（二）、火灾危险性分析本项目的地下建筑耐火等级为一级，地上建筑耐火等级为二级。（三）、消防方案1、总体布局满足防火规范要求，设计环形消防通道，在紧急情况下也可与外部交通连接。2、主要建构筑物之间的距离满足消防间距要求，保证消防车辆畅通无阻。3、配备完善的水消防设施，包括消防管网、消防水小池和消防栓，由专人定期检查，保证消防设施及供水系统良好。4、根据场所的火灾危险性类别，配备足够数量的灭火器具，用于扑救初期火灾。二、生产安全为贯彻“安全第一，预防为主”的方针，确保项目实施符合职业安全的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，提高劳动生产率，本项目劳动安全设计必须达到有关要求。（一）、机械设备安全主要涉及起重机的安全性问题。 塔吊是现代工业与民用建筑的主要施工机械之一。特别是在高层建筑施工中，塔吊起升高度和工作幅度的性能优势，使其被广泛应用。而高层塔吊安装、使用、拆除的安全技术管理要求极高，稍有不慎，极易造成恶性事故，为了保证塔吊在使用期间的安全，在塔吊使用中，按塔吊使用管理专项方案要求进行操作和管理，加强大型设备用电安全管理，严格按塔吊机械操作规程进行操作和管理，加强使用期间的保养及维修。是施工现场安全活动的主要内容，岗位人员要按项目部管理制度履行好自己的职责，本方案与施工现场临时用电有关塔吊使用安全用电条款配套使用，塔吊使用时及时做好操作人员的上岗前的培训和技术交底工作。(二)、施工现场安全施工现场必须设置封闭围挡，沿街主干道围挡高度不低于2米，次干道围挡高度不低于1.8米。围挡材料根据安全可靠性可以使用砖砌材料或压型钢板，围挡应严密、牢固、整齐美观，外立面应平直、顶边要水平，围挡顶部不得搭设其他设施，砖砌围挡顶部应做压顶，（三）、施工用电安全所有施工配电箱必须是制式化，符合规范材质要求，并有生产许可证企业生产的标准化配电箱。总配须设置独立配电房，“二配箱、末配箱”应有固定砖砌“墩台”并粉刷，要有可靠的防雨设施，施工现场施工用电电缆要地下铺设。 第七章　项目建设期与进度安排一、项目建设期本项目建设周期分为个三阶段：建设前期阶段、设计阶段和施工阶段，预计工程建设周期为1年。1、第一阶段：建设前期阶段2011年1月完成工程可行性研究报告2、第二阶段：规划设计阶段2011年2月完成初步设计2011年2月完成施工图设计3、第三阶段：施工阶段2011年3月完成施工招投标、项目开工2011年12月项目竣工验收交付使用二、计划实施进度表时间项目2011年123456789101112立项与可研工程设计土建施工装修工程配套工程安装调试与运营 第八章项目建设的保障措施一、政策支持保障措施益阳市为进一步团结广大宗教团体参与社会主义社会的建设，落实“自治、自养、自传”国家宗教发展政策，制定了鼓励和扶持宗教自养项目的措施，引导宗教团体以多种形式参与经济建设。针对本项目，在土地、项目审批、税费减免上大力支持为本项目的建设提供了强有力的政策支持措施。二、资金筹措和资金保障（一）资金筹措本工程总投资980万元人民币，固定资产投资980万元。其中资金以自有资金500万元为主，信徒奉献资金200万元，社会筹资约280万元。（二）资金保障益阳市协会信义大楼工程建设资金的筹措渠道主要有教会自有资金、信徒奉献资金和社会筹资。目前项目资金已全部到位，因项目投资较大，要建立相应的制约、检查和监督机制，严格执行资金综合财务室统一管理制度，资金审批实行项目总经理负责制，基地建设资金使用做到合理分配，专款专用，项目建设实行先验收合格后方可报帐、拨付的报帐制。确保建设的顺利进行。三、项目建设保障措施 益阳市基督教信义大楼建设工程项目施工执行招标制，施工单位依据批准的设计文件，选择合理的施工方案，经项目建设单位同意后方可施工，配备专业管理人员，负责工程建设规划的实施，生产组织和经营管理等工作。工程管理应严格履行国家基本建设项目管理程序标准，采取工程管理体系，实行按规划立项，按项目管理，按设计施工，按效益考核，工程建设要依据设计文件进行，项目完成后及时组织检查验收，以确保建设的进度和工程的质量达到要求。 第九章投资估算一、投资估算编制依据1、《湖南省建筑工程概算定额》；2、益阳市对建筑安装工程的有关规定；3、益阳市基督教协会提供的项目相关资料。二、投资估算说明1、益阳基督教信义大楼总投资包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费（含设备费）、管理费、财务费、其他费用及不可预见费等。2、根据工程建设方案，建筑工程费根据益阳市的实际情况估算，工程装饰、给排水、电气、消防及辅助设施工程按每平方米190元估算。2、本项目所需设备包括电梯、空调、办公用具、计算机及网络系统等有关设备设施，除电梯外其它设备由建设单位另行采购，购置费不计入投资。3、本项目为宗教自用及自养用房，按有关政策享受城建、教育附加、消防设施建设等费用的减免。三、投资估算（一）、土地费用本项目的土地为划拨土地，根据委托方提供的相关资料，益阳基督教信义大楼项目土地补偿费8.17万元、其它补偿费8.62万元、房屋拆迁补偿费25.41万元，总计42.2万元。（二）、前期工程费前期工程费主要包括：前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测及“三通一平”等土地开发工程费支出，按建筑安装工程费的2%左右计算。（三）、建筑安装工程费 表9-1建筑安装工程费估算表序号项目投资额规划建筑面积单位价格备注（万元）（㎡）（元）一地上建筑1商业用房98.401230800框架结构2办公用房426.756996610框架结构二地下建筑161.971705950含基础工程三配套公用工程156.298226190四设备22.54电梯合计865.964.管理费管理费用是指开发企业的管理部门为组织和管理工程项目的开发经营活动而发生的各项费用，本项目估算按建筑安装工程费的2%计取。5.财务费用财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为利息和利息外的各种费用，本项目资金来源基本为自有资金，财务费用为0。6、其它费用其他费用主要包括工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等，本项目估算按建安工程费的1%计取。7、不可预见费不可预见费是指在概算及投资估算中难以预料的工程费用，如“三材”价格变动，设计变更，一般自然灾害的影响及质量修复等不可预见因素，一般以上述各项费用之和的2%—7%估算，本项目以3%为计算基数。四、固定资产投资总额构成本项目全部工程固定资产投资总额为980万元，其中：土地、工程及设备费用916.35万元，占固定资产投资总额的93.5%；工程建设其它费用35.11万元，占固定资产投资总额的2.5%；不可预见费28.54万元，占固定资产投资总额的3%。表9-2投资估算表单位:万元序号项目名称金额备注 1土地征用补偿拆迁费42.202前期工程费17.323建筑安装工程费865.96含设备4管理费17.325财务费用06其它费用8.667不可预见费28.54总投资980 第十章财务经济评价本项目财务评价确定计算期为16年（包括建设期1年）。一、营业收入估算1、商铺租金收入结合目前周边区域内商铺租金水平，确定本项目商铺正常单位面积（平方米）租金按100元/月计算，正常年租金收入为147.6万元。2、办公楼租金收入除协会自用外，可提供部分办公室供商业配套办公及中小公司业务办公租用，按益阳市目前商务办公租金水平，确定本项目办公正常单位面积（平方米）租金按25元/月计算，按可提供办公面积3000平米计算，正常年租金收入为90万元。3、地下停车位停车费收入项目设计地下停车位40个，除协会自用外，可提供对外停车服务车位30个，按目前益阳市标准停车场收费标准5元/车次，车位周转频率2～3次/天，正常年停车费收入约12万元。二、营业税及附加本项目营业收入主要税包括营业税及附加（城市维护税、教育附加），房产税、印花税，按有关宗教自养税收政策进行估算。1、营业税及附加按相关政策，营业税及附加（城市维护税、教育附加）按营业收入5.5%计算。2、房产税按相关政策，宗教自用与自养经营性用房产免除房产税 3、印花税按相关政策，印花税按合同租赁价0.1%表10-1营业收入及税收估算表序号指标单位数量单价(元)金额(万元)备注一营业收入249.61商铺租金收入m21230100/月147.62办公楼租金收入m2300025/月902.1停车费收入个305/车次12二税收13.98营业税收及附加13.735.5%房产税免印花税0.25合同租赁价0.1%三、总成本费用估算本项目本项目总成本费用主要依据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》进行估算。总成本费用估算包括管理费、房屋设备维修费、财务费用、其它费用等。1、管理费参照商业地产企业营业成本占营业收入的比例，考虑到宗教自养经营在人力资源及政策优势，本项目管理费按收入的2%测算。2、房屋设备维修费参照有关标准，房屋维修费按建筑重置价1%计算，建筑重置价按1200元/平方米计。3、财务费用财务费用主要为资金银行借款利息，本项目资金为自有资金，财务费用为0。 4、其它费用其它费用包括办公费、差旅费、广告销售等费用，参照以往商业企业有关费用综合水平，其它费用按营业收入的1%估算。5、费用估算汇总表10-2费用估算汇总表成本项目年金额（万元）备　　注营业收入249.6管理费4.99营业收入2％房屋设备维修费9.87建筑重置价1%财务费用0其它费用2.50营业收入1％成本费用总计17.36四、项目盈利能力分析（一）、项目损益情况分析本项目正常年收入总额为249.6万元，营业税金及附加为13.98万元，总成本费用为17.36万元，计算可知利润总额为218.26万元。根据有关宗教政策，宗教自养性经营收入免所得税。该项目正常年未分配利润为218.26万元。（二）、投资利润率和投资利税率本项目投资利润率和投资利税率如下：年利润总额投资利润率=———————————————=22.27%项目总投资（投资总额+流动资金）年利润总额+销售税金及附加投资利税率=———————————————=23.70%项目总投资（投资总额+流动资金）五、财务现金流量分析 本项目财务现金流量表详见附表，资本金现金流量表详见附表。根据现金流量分析，计算求得结果：本项目财务内部收益率为20.99%（税后），大于基准内部收益率，投资回收期7.8年（含建设期），说明企业盈利能力能满足基准要求，财务净现值为822.43万元（ic=8%，税后）大于零，该项目财务指标可以接受。六、财务敏感性分析在上述经济分析中，投资、收入及成本等指标是按每年各种条件不发生改变的情况下分析出来的，而实际情况是随时间的增长在不断变化的。为进一步论证该项目在经济评价中的可行性，随着时间的推移收入及成本等指标有一定程度的不确定性，为了检验这些数据变化上否会导致经济分析评价指标发生质的变化，进行敏感性分析。可据工程的具体情况，考虑某一单项指标浮动，或考虑两项以上指标同时浮动，以分析其对项目效益的影响。针对本项目，确定投资、收入及成本均浮动幅度为±5%，以这三项因素变化分别对经济指标影响和敏感性程度进行研究。经济评价敏感性分析成果见表12-4。由表9-3可知，在上述风险指标变化范围下，经济内部收益率均大于折现率8%，经济净现值均大于0。可见，本项目具有较强的抗风险能力。表9-3经济评价敏感性分析成果表基本方案经济内部收益率经济净现值投资回收期(年)含建设期（%）（万元）投资增加5%19.8777.058.13收入减少5%19.64729.058.19成本增加5%20.90815.557.81收入减少5%，成本增加5%19.54722.188.23 第十章综合评价及结论本项目拟建地址在益阳市中心城区，区位优势明显，投资环境好、基础设施完善。项目资金筹措有力，协会管理有序，可以保障项目工程建设与经营。项目符合我国宗教政策，该项目建成后，主要依靠其底层商业铺面与办公室租赁实现盈利目标，一方面可以为基督教协会未来开展教务活动奠定经济基础，实现基督教协会以教徒捐赠为主向协会自养经营为主发展模式的转移，促进我市基督教的发展和更好的服务于社会；另一方面，将改造项目基地目前脏乱差的环境，提升康富北路城市形象；完善康富商圈业态组合，与步步高百货、步步高超市互补，推动康富商圈升级，发展益阳市的商业，实现益阳市打造核心商业中心的规划目标有具有重要意义。从中长期发展而言，随着基督教知名度的提高与社会活动范围的扩大，可以考虑适当考虑开展部分社会服务性业务，如宗教用品专卖等。通过项目财务经济评价，各项经济评价指标较好，项目的实施在经济上得到论证合理可行，为了使项目尽快顺利实施，尽快受益。本可行性报告提出如下建议：（1）本项目为非营利性宗教自养项目，即需要满足现代商业和办公的需要，又需要在经济上实现平衡，难度较大，建议政府要出台有关办法和规定，实行优惠的政策，在人、财、物及政策方面给予扶持，各部门需全力配合，大力支持（2）为了对项目的成本和效益进行有效的动态跟踪控制，建议整合内部资源，成立项目小组，制定投资计划、资金预算等，提高项目运作效率，加强同政府部门的协调，获取有利的外部环境和项目开发条件。（3）建议提高项目运用资金的能力，对资金的投入和使用要用科学的计划和必要的控制力。在比较和选择工程方案时力争做到优先考虑技术先进、安全可靠、经济合理的方案，以提高施工质量、降低工程造价。 （4）招标投标是投资建设项目、设备采购的首选方式。本项目在招投标阶段应该择优选定承包商和工程监理单位，应用市场竞争机制，有组织地通过公开、公平和公正的投标竞争，以达到节省投资，同时获得高质量的工程。（5）科学管理，严格按合同条款进行工程监理，控制工程投资、工程进度、工程质量，同时应明确各项工作的质量标准和监测指标，形成以建设单位、施工单位、监理单位三方相互制约，以监理单位为核心的管理模式，确保该工程按时按质完成。 '