山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告 95页

'九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告目录第一章总论2第一节项目背景2第二节项目概况5第三节研究的主要结论与建议9第二章九宫XX山旅游资源简介10第三章旅游市场分析及预测16第一节旅游客源市场现状分析16第二节风景区目标客源市场定位29第三节风景区市场规模预测34第四章建设内容、规模39第一节本项目使用需求分析及定位39第二节本项目建设规模和内容的测算39第五章项目选址43第一节项目的选址及分析评价43第二节土地的获取45第六章建设方案规划与设计47第一节总体规划原则和构思47第二节总平面设计51第三节建筑结构设计59第四节市政设施规划64第七章节能节水和资源利用71第八章环境影响分析与保护74第九章安全与消防82第十章项目建设与管理85第一节建设项目组织管理85第二节项目实施进度安排86第三节工程招投标88第十一章项目运营方案89第十二一章总投资估算及资金筹措93第十二章财务评价及风险分析97第十三章结论与建议97附表：附件：第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第一章总论第一节项目背景一、项目名称九宫XX山船埠入口综合服务区建设项目二、项目建设性质征地新建三、项目建设单位及简介本项目的建设单位为湖北YY省九宫XX山旅游开发有限公司，该公司由湖北YY省鄂西生态文化旅游圈投资有限公司、通山县政府共同出资组建。注册资本金1.1亿万元，该公司遵循“政府引导、市场化运作”的基本原则，努力提升九宫XX山的旅游竞争力、影响力和带动力，推进九宫XX山景区“由行政接待向市场化经营转变、由夏季避暑向四季旅游转变、由区域性景区向全国知名景区转变”。力争通过三到五年的时间，将九宫XX山打造成为国家5A级景区和全国知名的旅游目的地。通过规划和策划，以“重塑九宫XX山、再造九宫XX山，打造中国最美的山地度假旅游目的地”的方案已初步形成：一是依托“一镇八区”，打造“一环三线”。“一镇”即将云中湖建设为风情独特的山地度假小镇；八区即重点打造提升八个特色各异的旅游景区，包括中港、云中湖、铜鼓包、石龙峡、金鸡谷、闯王陵、老鸦尖、太阳山景区。“一环”第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告是指景区山上公路与山下公路对接，围绕云中湖，形成旅游大环线。三线即以船埠入口区为起点，联动银河谷景区，包含中港以及沿线景点，至云中湖景区，并以云中湖为核心，发散至铜鼓包景区、石龙峡景区形成东部旅游线路；以闯王陵为起点，经金鸡谷、老鸦尖景区，最终延伸至铜鼓包景区，形成中部旅游线路；以太阳山林场为中心，形成西部旅游线路。二是完善“一主三辅”，重点建设六大项目。“一主三辅”入口服务体系，即在船埠建设主游客中心——九宫XX山入口综合服务区；在金鸡谷、一天门、太阳山等次入口建设三个辅助游客中心。重点推进船埠入口综合服务区、云中湖度假小镇、云中湖索道、船埠（中港、内港、东港）旅游新村、环九宫XX山旅游公路、八大景区提升6大重点项目建设。四、可行性研究报告编制依据1、《国务院关于加快发展旅游业意见》的通知2.《旅游规划通则》GB/T18971-2003，2003年中华人民共和国质量监督检验检疫总局发布；3.《九宫XX山风景名胜区总体规划》（1998—2010年）同济大学；4.《九宫XX山国家级自然保护区总体规划》（1997—2015年）国家林业局调查规划设计院；5.《通山县总体规划(1996-2020年)》通山县规划土地管理局；6.《湖北YY省旅游发展总体规划》2003年；7.《旅游区(点)质量等级的划分与评定》1999.10国家技术监督局；8、湖北YY省旅游业发展“十五”计划和2015、2020年远景目标纲要；9、《城市工程管线综合规划规范》(GB50289-98)第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告10、《九宫XX山船埠入口综合服务区控制性详细规划暨重点地块修建性详细规划》11、其他有关的法律、法规、规范和相关的调研资料。12、委托合同及其他相关资料五、可行性研究报告研究范围在《九宫XX山船埠入口综合服务区控制性详细规划暨重点地块修建性详细规划》报告中，分别按三个层次和范围来规划建设。其中第一层次按“入口综合服务区概念规划范围以现状船埠村为中心包括周边河流山脉约800公顷土地面积”来规划建设；第二层次“入口综合服务区控制性详细规划范围为现状船埠村及其周边河流、农田约90公顷用地范围”来规划建设；第三层次按“入口综合服务区修建性详细规划范围为船埠村及附近现状河流与东部山脉围合约273亩用地范围”规划建设。本报告以第三层次规划范围内为主要研究内容编制项目可行性研究报告。详见下图：第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告六、新建的理由一是风景名胜区规划的要求，在船埠村建设综合服务中心；二是自驾游的兴起，在旅游旺季时，云中湖地区车满为患，经常出现交通堵塞；三是大量车辆进入云中湖地区，加大了云中湖地区的噪音和空气污染。根据《九宫XX山旅游发展总体规划》方案，通过在船埠村建设综合服务中心，配套建设大型停车场和游客换乘中心，外部车辆进入船埠入口服务区停车场后均换乘景区内部的环保车辆，游览景区各景点，以彻底解决旅游景区存在的上述矛盾。第二节项目概况一、项目建设地点本项目选址在九宫XX山船埠村，具体位置详见下图：第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告二、项目建设目标本项目将紧扣九宫XX山休闲度假旅游发展战略，充分结合项目建设区高低起伏、错落有致的地形、自然水体和山体等环境要素，兼顾旅游综合入口的功能需求，巧妙融合避暑胜地、英雄九宫XX、佛道胜地、生态九宫XX、温泉之乡、楠竹之乡的地域特质，精心打造出中国一流的风景入口综合服务区；中国一流的生态换乘转移中心；中国一流的旅游服务综合体。最终形成九宫XX山风景区“一主三辅”入口服务体系，（即船埠主游客中心——九宫XX山入口综合服务区；金鸡谷、一天门、太阳山三个次入口辅助游客中心。）三、项目功能定位1、作为九宫XX山风景区游客的主集散基地，其担负的主要功能为大部分（约70%）九宫XX山风景区的入口人流集散和换乘功能；2、九宫XX第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告山风景区冬季旅游的主要旅游目的，集休闲、观光、度假、科普教育等多种功能为一体，是以自然风光观赏为主，辅以人文景观的旅游目的地。四、建设规模、内容和标准1、建设标准：按我国5A级景区入口综合服务区的标准规划建设2、项目建设规模：本项目新增建设用地182161平方米（折合273亩）。主要建设景区游客服务中心、员工活动中心、生态停车场、游客换乘中心、民俗风情街及绿化景观工程。合计建筑物总面积22766平方米，形成年最大接待60万游客出入景区的综合服务能力。3、项目建设内容：项目主要建设旅游综合服务区、商业服务街区、生态景观区三大功能服务区，建设内容如下表：项目主要建设内容一览表序号功能分区层/栋数用地面积（平方米）建筑总面积（m2)结构类型服务能力一旅游综合服务区　　1游客服务中心一栋　78446960框架二层高峰接待能力为2万人/天2绿色生态停车场92106大型车位位285个；小型车位714个3员工活动中心一栋层8431360框架二层4游客换乘车场8000C30地坪100车位第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告二民俗风情土特产商业街1309414446一层鄂南民居三喷泉广场6000四室外绿化工程54274含游园等室外绿化景观工程合计　18216122766　　五、项目投入总资金及资金筹措本项目总投资包括建设投资、建设期利息与流动资金，估算为4991.25万元，具体明细详见下表序号项目名称金额（万元）占投资比例（%）一工程费用3674.9173.6%二建设工程其他费用925.32含112.444亩征地费）18.5%三预备费391.027.9%四建设投资合计4991.25五建设期利息0六流动资金0七总投资4991.25100%资金筹措：1、项目建设单位自筹项目资本金3991.25万元；2、申请政府旅游发展补助专项资金1000万元第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告六、建设时间安排根据本报告建设方案和现场建设条件，参照国内类似工程的施工安排，初步预计本项目一其工程工期2年（2011年1月至2012年12月），其中半年的施工准备期，一年半的施工期。第三节研究的主要结论与建议一、结论本项目是完善九宫XX山旅游服务设施的力作，也是鄂西生态文化旅游圈会议确定的重点建设工程，与通山县政府提出的“旅游兴县”战略定位高度契合。随着本项目的建设，将极大改善景旅游服务设施与景观，促进当地旅游产业大发展、大繁荣，提升旅游景区招商引资品质和形象，同时也带来当地船埠村产业结构大调整，对当地农民就业和脱贫致富有极大的促进作用，是一项具有较好的经济效益、社会效益和环境效益好的项目，建议政府相关部门予以审批通过。二、问题和建议1、由于工程涉及周边农户进出，工程施工时应尽量处理好临时通道，保障周边农户进出的安全。2、道路设计和施工时应做好边坡防护或临时防护措施，保护好生态环境。3、由于施工现场尚无污水管道布置，设计时应由业主和相关部门协调好污水的临时排放措施。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第二章九宫XX山旅游资源简介旅游资源是旅游产品形成的基础，而旅游资源类型是否丰富、品质是否独特，是能否形成系列产品和具有市场竞争力产品的重要条件。一．九宫XX山风景区概况　　国家级风景名胜区九宫XX山，位于湖北YY省东南部通山县境内，距武汉WW178公里，距咸宁市区40公里。九宫XX山横亘鄂赣边陲的幕阜山脉中段，西连横岳，东接匡庐，总面积210平方公里。既有江南山峰之奇秀，又具塞北峰岳之雄伟，兼有五岳之雄、险、奇、幽、秀，自然气候宜人，是湖北YY省旅游业的精品名牌和旅游名山。九宫XX山1979年设立风景名胜区管理处，1989年湖北YY省人民政府批准为省级风景名胜区，1994年被国务院批准为第三批国家级风景名胜区。九宫XX山雄奇险峻，景色迷人，不但是游览佳境，更是避暑胜地。主峰海拔1657米，盛夏季节日平均气温21℃左右。大崖头瀑布落差420米，为全国之最；位于海拔1230米的云中湖，是我国最具特色的高山湖泊；森林公园面积６万亩，有珍稀动物17种，珍稀植物34种。九宫XX山历史悠久，人文景观星罗棋布。史载，南朝晋安王，陈伯恭兄弟九人为避战乱建九座行宫于此，故得名。南宋道士张道清至第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告九宫XX山开辟道场，香火之盛，为全国五大道场之一。1645年，明末农民起义领袖李自成殉难于九宫XX山牛脊岭。国家重点文物保护单位闯王陵是全国唯一保存下来的农民起义领袖陵寝。 　　 二．主要旅游资源简介　　 九宫XX山国家级风景名胜区有丰富的自然旅游资源和人文旅游资源。　　 1、独特的花岗岩、变质岩体　　 亿万年的地质演变使九宫XX山呈现出千姿百态的奇特景观。山上有不少具有很高旅游价值的高峰。如著名的铜鼓包，犹如铜鼓擂天，海拔1585米，极目千里可远眺鄂赣两省风光，孤高驾万里，千峰在足下，北边绝壁万仞，南坡繁花似锦。此外，山上奇特的岩石随处可见，其中包括“九宫XX十景”中的“虎伏天门”。伏虎岩位于一天门，是观九宫XX日出之处，伏虎岩如虎卧地， 栩栩如生。　第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告 2、瀑布湖泊景观　　 瀑布湖泊景观是九宫XX山旅游资源的特殊优势，山上奇特水景颇多。云中湖是我国高度仅次于天山和长白山天他的第三座高山湖泊。两百多里长的富水河被誉为“鄂南漓江”，百里库区，百里桔香。大崖头瀑布是我国落差最大的瀑布，气势磅礴，十分壮观。安坪、樱花沟等地共有瀑布一百多处。 3、岩洞地貌景观　　 长期的地质演变使九宫XX山形成了许多具有旅游开发价值的溶洞，如狮子洞，青猿洞等。这些溶洞发育完全，造型奇特，颇值得一游。　　 4、气象旅游资源　　 九宫XX山是我国有名的避暑胜地。“九宫XX天下爽”、“九宫XX夏日凉”，这是国内外游客对九宫XX山这座“清凉世界”的赞誉。九宫第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告XX山因为海拔孤高，海洋与大陆的南北气流交汇于此，因而气候特殊，夏季凉爽，温和湿润，空气湿度适中，特别清新凉爽。夏季最高气温30℃。7月份平均气温22．1℃，年平均降雨量为1800毫米，年蒸发量达1250毫米；相对湿度为80％，极宜于度假疗养。 云海是九宫XX山的一大奇观。站在一天门看云海，纵横千里，波澜壮阔，它瞬息万变，扑朔迷离，如梦如幻，时而风平浪静一望无垠，恰似轻柔温顺的少女；时而波涛汹涌，气势磅礴，大有翻江倒海之势。 此外，气象景观还有可与黄山媲美的日出、夕照、宝光和瀑布云等。　　 5、丰富的动植物资源　　 九宫XX山自然保护区，是代表中亚热带植物群落的典型自然区。自然保护区内第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告生长着世界五大洲的植物，仅木本植物就有83科，占全国木本植物总科的46.1％。保护区内列入国家重点保护的珍稀植物有银杏、香果、杜仲等40余种，属我国古老珍贵的特产树种有30多种。同时这个巨大的植物园也是一座百花园，春夏秋冬皆有山花绽开，把山容打扮得多姿多彩，娇艳妩媚。　　 九宫XX山丰富的植被为动物提供了天然的、良好的歇栖繁殖场所，山上动物种类繁多，包括列入国家级保护的黄腹角雉、白颈长尾雉、三宝鸟、锦鸡等。　　 6、道教胜迹　　 九宫XX山历史上是我国五大道教名山之一，1400多年的道教历史在九宫XX山上留有不少道教遗迹。如今天保存下来的真君石殿，它位于云中湖，凤凰岭的“风头”上，面对香炉峰,已阅世780年，曾得到六个皇帝的敕封。相传此殿曾供奉九宫XX山道教祖爷张道清的腊尸680年而不腐。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告　　 7、丰富的文物古迹　　 自南朝晋安王开辟九宫XX山起，九宫XX山经历了1400多年风风雨雨。1645年农民起义领袖李自成同清军决战，最后壮烈牺牲于九宫XX山。闯王陵墓位于九宫XX第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告山西麓小月山下，由门楼、闯王墓、祭台和陈列馆组成，收藏有李自成生平、牺牲资料和金马镫等珍贵文物，是国家重点文物保护单位。此外，山上还有皇躲洞、李家铺古战场等文物古迹。第三章旅游市场分析及预测九宫XX山主要包括云中湖游览区、林海深处游览区、吴楚天游览区、龙潭探幽游览区和山下游览区。而到这些景点的游客大多数需经过九宫XX山船埠游客集散中心（本次规划建设项目）购票和换乘才能进入景区，所以先对整个景区的游客市场进行详细分析并预测出需经过本项目进入旅游风景区游客接待量，然后以此为基础来确定本项目需配备的旅游服务设施的建设内容和规模。第一节旅游客源市场现状分析一、客源市场总体分析第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告根据通山县近三年的旅游年鉴，可得出以下数据：表4-1九宫XX山旅游景区2007－2009年游客规模统计年份2007年2008年2009年游客规模（万人次）404567010203040506070802007年2008年2009年年份万人图4-1　九宫XX山旅游景区2007-2009年游客规模统计根据以上表、图中的数据，可以看出：九宫XX山旅游景区游客接待量近几年来总体上呈现出加速上升的态势，年平均增长率29.4％。虽然近几年九宫XX山景区的旅游业有较快的发展，但目前仍然处于快速成长阶段，市场发育不是非常健全。因而需要下大气力狠抓旅游业，超常规地发展旅游业，使之与九宫XX山4A风景区的旅游资源状况相一致，并逐步成为通山县的重要支柱产业。二、客源结构分析根据抽样调查，九宫XX山旅游景区的游客结构如下：1、性别结构——男性游客略占优势男性占54.8%，女性占45.2%（参见图4-2）。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告图4-2九宫XX山旅游景区游客性别结构统计2、年龄结构——中年游客居多，青少年游客市场开拓前景看好表4-2九宫XX山旅游景区游客年龄结构情况统计（％）年龄<18岁18-25岁26-35岁36-45岁46-55岁56-65岁65岁>比例4.318.212.628.622.510.23.6排序312从表4-2可以看出，九宫XX山旅游景区的游客以36-45岁年龄段的游客最多，占游客总数的28.6%，加上18-25岁年龄段和46-55岁年龄段的游客，三项之和占游客总数的71.3%，可见游客年龄结构是以中青年为主,青少年游客市场开拓前景看好。这主要是因为远离喧嚣嘈杂的城市走向清凉自然环境的休闲避暑旅游正在成为城市中高收入阶层的消费时尚。九宫XX山旅游景区洁净的水体、清新的空气、满山遍野竹林和凉爽的夏季正是现代都市人极向住的去处。每年夏季，武汉WW、咸宁等大中小城市游客纷纷前往避暑、休闲疗养，同时良好的生态环境吸引一些会议、学习培训在此地举行。未来应注意开发会务这一高端市场。3、学历结构——高学历游客居主导，并可以继续保持与发展表4-3九宫XX山风景旅游区游客学历结构情况统计（％）第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告学历初中以下初中高中或中专大专或本科本科以上百分比10.213.616.236.823.2排序312由表4-3可知，大专或本科学历者占36.8%，本科以上学历者23.2%，二者之和占总人数的60%。可见中高学历的游客是九宫XX山客源市场的主体。这是由于九宫XX山客源中高学历、高收入人群中前来避暑的旅客占很大一部分。在今后旅游产品的开发规划过程中，应在原有产品的基础上进一步丰富文化内涵。注意开发中小学生夏令营市场。4、职业结构——企事业单位游客是景区最稳定的客源表4-4九宫XX山风景旅游区游客职业结构情况统计（％）职业企业员工国家行政及事业单位员工个体商人农民学生军人离退休人员其他比例21.824.514.81.216.35.612.13.7排序213来九宫XX山风景旅游区的游客中，国家行政及事业单位员工、企业员工和个体经营者所占的比例较大，是客源市场的主体（参见表4-4），这主要是因为一些机关、企事业单位的疗养院建设在九宫XX山上，同时一些单位将会议、学习培训经常在此举行，此外还有很多自驾游爱好者前往休闲消夏避暑和休闲疗养。这部分人群的消费水平普遍较高，是九宫XX山第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告餐饮、休闲娱乐和土特产的主要消费者，也是旅游收入的主要来源。结合这一职业结构特征，可在此基础上发展会展旅游。主要拓展老、少游客市场。5、收入结构——中、高收入游客居多，消费能力较强参见表4-5,家庭人均月收入在1001～1400元、1401～1700元和1700元以上的游客人数占被调查者的大部分，三个收入档次的总和占调查人数的79.3%，是目前九宫XX山风景旅游区游客的消费主体。未来旅游产品的开发应考虑到这部分游客的消费特点和承受能力，同时为保护风景区资源，保护良好山体不受污染，要注意开辟高附加值的旅游项目，吸引高消费旅游者，适度控制游客量。表4-5　九宫XX山风景旅游区游客收入结构情况统计（元）家庭人均月收入＜500501～800801～11001001～14001401～1700＞1700比例（％）2.18.310.318.632.528.2排序3126、地域结构——以武汉WW市场为主表4-6九宫XX山风景旅游区游客地域结构情况统计（%）地域分布九宫XX山本地咸宁武汉WW省内其他地区省外比例8.612.7629.86.9排序213综合表4-6，可以得知：①前往九宫XX山旅游的游客主要为省内游客，其中通山本地游客占8.6%，咸宁市游客占12.7%，省内其他地区中，武汉WW第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告市区居民占多数。②省外游客比较少，只占总游客量的6.9%。③客源地域分布相对集中，主要来自湖北YY省的中部和东部。因此，未来急需拓展市场范围。三、游客旅游行为特征分析1、旅游信息来源——以亲朋好友、同事邻居的口耳相传获得旅游信息为主图4-3显示，在信息来源方面，有两点非常突出：一是九宫XX山良好的口碑。大多数游客是通过亲朋好友、同事邻居的口耳相传获得旅游信息自发形成的。这部分人是比较稳定的客源。二是尚未开始旅游市场营销。随着网络的发展，有一部分游客从网上获取关于九宫XX山的旅游信息（23.6%）。而通过报纸、杂志、电视、广播等传统方式获取旅游信息的却较少（12.8%），旅行社促销的影响也较小（15.5%）。这说明九宫XX山目前的旅游市场营销展开的不是很到位，游客大多是自发形成的。由此可以大胆预测，一旦正式的旅游市场营销全面展开，一定会吸引大批游客来此旅游，游客量会迅速上升。图4-3　九宫XX山风景旅游区游客旅游信息来源情况统计2、出游目的——以避暑和疗养为目的游客居主导第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告6.20%35.80%9.30%12.50%18.20%4.60%5.70%4.50%3.20%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%商务活动避暑度假会议疗养出差探亲访友野外实习其它图4-4　九宫XX山风景旅游区游客出游目的统计图4-4显示:在受访的游客当中，以夏季避暑为出游目的的游客为最多，占被调查总人数的35.80%。这部分游客大多是武汉WW、咸宁地区的居民双休、节假日来避暑休闲。以上山疗养为目的的游客在被调查者中也占有相当比例，二者之和共有54%。这两部分游客对价格不敏感、经济承受能力较强，是高端旅游产品的主要消费者。因“出差”和“商务活动”形成的公务旅游和商务旅游的游客占到了10.8%。3、出游方式——自驾游占多数图4-5九宫XX山风景旅游区游客出游方式统计第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告由图4-5，可以看出：(1)到九宫XX山的游客以自驾游为主，占被调查人数的36.4%。(2)单位组织的游客也占有相当比例。(3)旅行社组织的游客仅仅为21.2%。说明旅行社在吸引外地游客来本地旅游方面，尚未发挥出其应有的作用。游客对出游方式的选择，将为九宫XX山旅游客源市场渠道策略的制定提供主要依据。4、出游交通工具的选择——自驾车出游占优势图4-6九宫XX山风景旅游区游客出游交通工具统计由图4-6可以看出：(1)选择自驾车这种交通工具的有40.3%。这是因为有部分商务和公务旅游者是自驾车出行；另外，随着生活水平的提高，也有相当部分游客是自驾车与朋友和家人出游的。(2)还有相当部分的游客是由单位组织或者是与朋友和家人结伴，所以有35.2%的游客是包车出游的。(3)有近16.2%的游客选择公共交通工具出游，这部分游客反映九宫XX山对外交通十分便利。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告(4)还有一小部分的游客是本地游客和附近乡镇的游客，所以步行出游占了8.3％左右的比例。5、出游时间——以夏季为主由图4-7可以看出，游客的出游时间基本上以夏季为主。夏天，是九宫XX山最为凉爽的季节，也是九宫XX山游人如织的时候；秋天九宫XX山楠竹满山遍野，云中湖碧水如绿，景色十分迷人，也是一年的旅游旺季。图4-7九宫XX山风景旅游区游客出游时间统计6、停留时间——停留三天时间居多根据图4-8，可以得出以下结论：有相当一部分游客到九宫XX山是来度周末的。有38.4％的游客在九宫XX山风景旅游区停留3天；有19.7％的游客在此仅停留2天。说明在延长游客的逗留时间及增加旅游收入上有很大的潜力可以挖掘。22.50%38.40%19.70%7.10%12.30%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%半天3天2天1天4天及以上图4-8　　九宫XX山风景旅游区游客停留时间统计第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告四、游客消费特征分析1、游客的人均消费水平——260元/人·天表4-7九宫XX山风景旅游区旅游者人均消费水平（元/人·天）分类人均消费权重一加权人均消费权重二综合人均消费AaB=A*abR＝åB*b男2800.55154.000.20260.00女2600.45117.00观光、休闲3000.55165.000.40会议2400.1228.80探亲访友1000.099.00商务、公务2600.1436.40其他1800.1018.00初中及以下1600.2438.400.40中专、高中2600.1641.60大专本科及以上3000.60180.00表4-7中，分别按性别、旅游目的和学历计算人均消费水平，以统计比例为权重，得到游客在九宫XX山旅游区人均消费水平为260.00元。2、旅游商品购买意愿——以地方土特产为主湖北YY通山的农副产品以茶叶、蘑菇、蕨菜、竹笋等为主。其次黄沙的苦荞酒，。大路的“土巴爷”，慈口的桔橙，大畈的麻饼，万家的甜锦，杨芳的酱品，洪港的大烤鱼，闯王的沙梨，厦铺的酒精等已成为通山土特产中的珍品。这些土特产十分丰富，且绿色无污染，价格便宜，受到了很多游客的青睐。前往九宫XX山风景旅游区的游客大都会购买一些土特产。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告因此，在以后的开发中，要注意利用好本土的资源，开发出具有浓郁地方特色和传统文化韵味的旅游商品。并应着力开发方便游客出行携带的旅游特产，小型礼品装，适合游客直接放入随身包内，以及进一步开发出中高端商品以增加旅游收入。3、游客住宿消费——处于中档水平表4-8九宫XX山风景旅游区游客住宿消费情况统计住宿方式比例（％）平均消费（元/天）宾馆、酒店及疗养院79．6120农家乐12.860其他7．650根据表4-8，在住宿方式上，由于50%以上都是武汉WW或咸宁地区的游客，且属于休闲度假游，所以这些游客大多会选择在当地的度假村及酒店住宿。从平均消费水平上看，该地的游客在住宿上的消费属于中档水平。4、游客餐饮消费——处于中等偏下水平表4-9九宫XX山旅游区游客餐饮消费情况统计就餐方式比例（％）平均消费（元/餐·人）宾馆餐厅40.160农家乐37.240路边酒店12.5――方便食品6.710其他3.5――由于选择在景区内餐厅及酒店就餐的游客占被调查游客的40.1％，农家乐就餐占37.2%，还有相当的潜力可以挖掘。从餐饮消费水平上看，游客的餐饮消费属于中等偏下水平。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告五、游客对九宫XX山风景旅游区旅游产业的评价1、旅游交通和服务接待设施较完善 一个成熟的度假区必须有相当完备的基础设施，基础设施的建设决定或制约着旅游业的发展规模、发展速度、发展方向和发展水平。目前风景区已形成以九宫XX山镇为中心的宠大而完善的旅游服务体系。三条相互沟通的旅游公路通达九宫XX山，连成环绕东、北、西三面的环形公路网，山上山下都有便路贯穿各主要旅游景点；通过风力发电，有力地保障了全山不问断地供电;1993年开通的500门程控电话，可直接拨全国各大中城市，这使得九宫XX山的通讯适应了旅游业的通讯需求；丰富的降雨量和茂盛的植被使风景区的水源有了充足的保障。接待设施也发生了很大变化，已经拥有大小旅游饭店７０多座，形成了日接待万人的接待能力，为下一步发展奠定了条件。　　 2、旅游资源独特，文化底蕴深厚 九宫XX山是我国有名的避暑胜地。“九宫XX天下爽”、“九宫XX夏日凉”，这是国内外游客对九宫XX山这座“清凉世界”的赞誉。九宫XX山既是国家级风景名胜区，又是有名的自然保护区。这种双重属性在我国众多的旅游风景区中是不多见的。它一方面使游客能欣赏到优美的自然景观九宫XX山不仅风景优美，而且有丰富的人文旅游资源。自南朝晋安王于公元596年（南朝陈宣帝太建元年）在此开辟、营建,九宫XX山迄今已有1400多年的历史。其间九宫XX山历经了无数的风风雨雨。1645年，李自成在此同清军决战，最后壮烈牺牲，成为九宫XX第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告山历史上最引人注目的一页。因此可以说它是座历史名山。九宫XX山历史上还曾是我国五大道场之一，与华山、崂山、龙虎山齐名，“朝山者众、日达万人”。经过名道张道清等人的努力，逐步形成了灿烂的九宫XX山道教文化，因此它又是座道教名山。九宫XX山以其优美的风景吸引了历代文人墨客前来游山揽胜，吟诗作赋，留下了众多的诗文碑刻和丰富的故事传说，历史上王安石、宋廉、钟麟等人都为它留下了许多优美诗篇。九宫XX山下还曾办过著名的“九图书院”，因此它还是一座文化名山。 丰富的人文旅游资源使九宫XX山增色不少，并日益成为广大游客向往的旅游胜地。　　 3、九宫XX山具有良好的区位优势 九宫XX山并非是一片孤立的风景名胜之地，它位于“三国”、“三峡”、“武汉WW——岳阳——庐山”三条旅游热线中心。从九宫XX山出发，东可去黄石、鄂州等地看“世界奇迹”大冶绿铜山古铜矿遗址，游东坡赤壁；西可去荆州、宜昌等地游三国线，看三峡风光；南下岳阳可观岳阳楼；北上武汉WW可赏黄鹤楼。从九宫XX山到以上各大中城市均有直达的公共汽车，106国道从九宫XX山脚下经过,京广线上的咸宁站距九宫XX山所在的通山县仅一小时的车程。　 4．环境和卫生条件较好　　 安静的环境是休假旅行者首先要求的条件，“回到大自然”的一些旅游者追求不受外界任何因素制约的单独休息。九宫XX山的环境十分幽静，名条旅游线都能使游客感到“蝉噪林愈静，鸟鸣山更幽”第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告，这与大都市的喧闹迥然不同。在这种环境下,游客可以无任何干扰地疗养、娱乐、创作等，从事自己爱好的各项活动。　　 环境不受污染是开发休假旅游产品的另一前提，因为休假旅游者要较长时间地居住于一地，因而，清洁的环境是他们下决心购买旅游产品的重要动机。九宫XX山内河流、泉水、瀑布众多，且没有受到污染，可以开发成饮用矿泉水。此外九宫XX山植被茂盛，而且没有工业污染，空气十分清新，空气负离子十分活跃，空气含尘量比外界减少98％，细菌含量减少97％，山上众多的香果，松柏林能分泌出大量的杀菌素来消除空气中对人体有害的细菌，人体呼吸了经过净化的清新空气能够增强免疫力，延缓衰老。5、住宿价位适中，基本能满足住宿需求一半以上的被调查者对景区依托九宫XX山风景区内的宾馆住宿较为满意，九宫XX山已经拥有大小旅游饭店７０多座，形成了日接待万人的接待能力，可基本满足近期不同消费水平旅游者的住宿需求。但景区内缺少高档住宿和餐饮设施。6、餐饮品种多样，菜式丰富，地方特色餐饮有待开发九宫XX山以竹笋丰富且绿色无污染而闻名，大多数游客认为这里新鲜、无污染的食品非常符合现代饮食的绿色、健康、环保的观念。但饮食服务设施大多附属于酒店，地方菜系开发滞后，尚没有面向游客的特色饮食文化展示场所。7、旅游购物以当地土特产为主，但在品种包装和搭配上还需改进这里游客的评价和前面“旅游商品购买意愿”的评价基本相同，九宫XX山第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告可供开发的地方特色旅游商品资源较多，但成功开发的旅游商品种类不多，商业网点建设不足。第二节风景区目标客源市场定位一、目标客源市场定位需考虑的因素九宫XX山旅游景区在进行目标客源市场定位时，应充分考虑下列因素：1、客源市场的潜在出游力（1）旅游需求：包括家庭结构、人均收入、文化水平、旅游欲望与偏好等要素。一般来说，人口多，人均收入高、增长快，且旅游欲望强烈，则旅游需求大，从而旅游市场客源充足。（2）旅游消费特点：不同的潜在的旅游者，由于其性别、年龄、职业、收入、性格、文化背景、习惯等的不同，其旅游消费的特点也存在着差异。2、旅游目的地的吸引力人们为何被吸引到不同的旅游目的地，是因为那里可以为旅游者提供某些他们在自己住所或其他地方不能得到的东西。（1）旅游资源品质：旅游资源或旅游产品越有品位、越有特色，对游客的吸引力就越大。（2）区位条件：包括空间距离、交通条件等因素。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告一般来说，在收入和交通条件既定的情况下，距离较近的旅游区能吸引较多的客源，距离较远的旅游区则相反。交通条件是游客可达性的前提。交通越便捷，可达性越强，则越能吸引旅游者，客源市场就会扩大；否则，客源规模就会受到限制。（3）服务设施、服务水平和制度环境的供给能力：服务设施的好坏，服务水平的高低，无疑是影响旅游者满意度的重要因素，因而它是吸引游客的条件之一。除此之外，目的地的管理制度建设、管理工作效率、安全保障、旅游环境等，都是影响客源地市场的重要因素。3、产品的市场竞争力在旅游资源或旅游产品同质化的情况下，会形成争夺客源的竞争局面，游客会被分流，进而影响客源规模。但在旅游资源或旅游产品异质化的情况下，不同特色的旅游项目难以被替代，就会形成互补关系，这有利于客源的聚集和规模的扩展。因此，要求旅游区建设项目富有创意，旅游产品应突出特色，突出亮点，以增强对旅游者的吸引力和在旅游市场中的竞争力。二、目标客源市场的定位与选择一）客源市场区域分布定位：九宫XX山旅游风景区目标客源市场的定位不应是单目标的，而应是多目标的；不应是固定的，而应是动态的，随着客源市场的变化而变化。　1、将武汉WW市定位成九宫XX山的一级客源市场　　 拥有900多万人口的武汉WW市是全国有名的火炉城,夏季最高气温高达39℃以上，并且高温天气持续时间长，这严重影响了人们的工作、学习和生活。而距武汉WW仅有178公里的九宫XX山7月份平均气温为22．1℃，极宜于开展避暑旅游。107国道又使得二者间的交通极其方便，从而也促使武汉WW市成为九宫XX第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告山的主要客源市场。近三年的统计资料表明，来自武汉WW市的游客占总游人数的60％左右，而且比例呈逐渐上升趋势。到目前为止，武汉WW市内的60多家机关、企事业单位在九宫XX山修建了疗养机构。因此，把武汉WW市作为一级客源市场是很有必要的。2、以九宫XX山为中心，方圆170公里的范围覆盖了省内外众多的城市，如九江、黄石、咸宁、岳阳，而且通过106、107等国道，这些城市游客均能便捷地到达九宫XX山。对于这些城市而言，庐山是九宫XX山的主要竞争对手，虽然庐山的知名度更高，风景区的开发建设更成熟，但是在旅游旺季庐山游客过多，造成交通、住宿等一系列的不便。相反，九宫XX山开发建设要迟一些，旅游旺季游客还没有达到饱和，游客可在九宫XX山享受比较便利的交通、住宿条件，而且九宫XX山的度假资源并不亚于庐山。7月份九宫XX山平均气温比庐山低0.7℃，年雾天比庐山多8天，空气温度与庐山相等，森林覆盖率比庐山高。所以，只要我们加强宣传，还是能争取相当一部分游客前往九宫XX山，而不是去庐山旅游。　　3、将前往“三峡”、“三国”、“武（汉）岳（阳）庐（山）”旅游热线的游客作为九宫XX山的三级客源市场。　　 现在，“三峡”“三国”“武岳庐”旅游线日益受旅游者欢迎，成为炙手可热的旅游线路，但是从旅游业宏观发展来看、热点应该带动温点、冷点一起上。九宫XX第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告山有较好的区位优势，处于三条旅游线中心，加上它是历史，宗教，文化，避暑，资源名山，有得天独厚的旅游资源优势，倘若组织得当，旅游线路安排合理，在三条热线的带动下，必将有更多的国内外游客来访。根据以上分析，拟定一级市场占70%、二级市场占20%、三级市场占10%的市场结构特征。经过大规模的基础建设，目前九宫XX山交通比较方便，可达性较强，且历史文化、风俗习惯、消费行为大体相近，人民之间往来密切，有传统的协作关系。同时，一级和二级两个区域涵盖城市的经济相对较发达，居民消费水平较高，出游愿望与出游力较强，出游率也较高，具有很大的市场潜力。可以预见，随着咸宁到九宫XX山一级公路的改造成功以及通山加入武汉WW城市圈的步伐加快，这两个区域理应成为九宫XX山风景旅游区基本的客源市场和中心客源地。二）、出游动机和出游目的定位近期应定位于夏季避暑游和疗养休闲等市场中、远期定位逐步扩大到九宫XX山原始自然生态休验游、户外运动休闲游、大山自然风光游及其它客源市场。根据目前旅游客源市场现状分析中对游客出游动机和目的的调查，以夏季避暑和疗养为出游目的的游客为最多。虽然以会议、学习培训为目的的游客所占比例也不小，但是鉴于目前九宫XX山的旅游服务接待设施情况，只能局限于接待一些中小型的会议，并不能满足大型会议的要求。因此近期内应继续发展节假日休闲度假旅游稳固已有的客源市场。中远期随着九宫XX山风景旅游区旅游业的深度开发与发展，其旅游产品更加丰富，品牌特色更为明显，在此基础上，九宫XX山原始自然生态休验游、户外运动休闲游、九宫XX山温泉游、九宫XX第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告山冬季滑雪等客源市场将随着产品的建设完成来逐步开发。三）、游客职业结构定位近中期应重点定位于行政机关会务市场、企事业单位员工旅游市场和学生夏令营旅游市场。企事业职员、政府公务员、商人等开发潜力大，消费能力强，是景区要拓展的重要客源。主要为科普、户外活动的学生夏令营游市场，现阶段一般是由学校组织来实地参观学习的大学生；以后可以与周边初中高中学校建立联系，将景区开拓成中学生每年定期前来开展暑期夏令营基地以及爱国主义教育基地。学生市场在进一步开拓的情况下，将是景区每年稳定的客源。四）、游客年龄结构定位近中远期都将主要定位于中青年市场旅游既要有经济实力，又要有时间、激情和精力。故旅游活动主要是中青年的一种生活方式，他们最具有开发潜力。目前，九宫XX山风景旅游区的游客以36-45岁年龄段的游客最多，占游客总数的28.6%。这个年龄段的游客事业、家庭两方面均已建立较好基础，社会地位相对稳固，经济收入相对偏高，比较重视旅游地的生态环境。九宫XX山的生态资源特色能够满足这部分人对环境的要求。上述目标市场定位是从不同的角度、不同的方面进行的，是一种立体型的市场定位。根据这些市场定位的情况，采取切实可行的市场营销措施，将上述潜在的目标市场变为现实的目标市场，既定的战略目标就有可能实现。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第三节风景区市场规模预测一、影响市场发展的因素根据九宫XX山风景旅游区旅游人数的本底值及景区建设情况，对其未来游客发展规模做出预测。对景区未来游客规模进行预测时，应充分参考以下因素：一）市场发展的促进因素：（1）大型项目的启动效应和景区的全面开发建设。（2）新的宣传和市场推广带来的景区知名度的提高。（3）旅游线路的联合、大型节事的造势将使游客量在短期内爆发式增长。二）市场发展的抑制因素：（1）旅游环境容量对客流量可能会造成一定程度的限制。（2）周边其他同质旅游目的地对本区客源的分散。二、游客规模预测结合通山县旅游发展总体规划和九宫XX山风景旅游区总体发展规划以及规划期的设项目以及九宫XX山风景旅游区建设的实际情况，以2007年、2008年和2009年九宫XX山风景旅游区游客量为基数，对整个九宫XX山风景旅游区未来17年的游客量进行预测（供参考）。1、近期(2010～2016年)根据《通山县国民经济和社会发展第十二第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告个五年规划纲要》中制定的经济总量的年平均增长率和第三产业的年增长率，拟订游客量年平均增长率为10%，2010年～2016年的游客预测量如下:表4-10九宫XX山风景旅游区区近期游客量预测年份2010201120122013201420152016游客量(万人次)76.0283.6291.98101.18111.30122.43134.672、中期(2017～2021年)随着九宫XX山风景旅游区新产品的开发建设、对新景点的改造和入口服务中心配套设施的完工，再加上中期市场营销对九宫XX山品牌的大力推广，九宫XX山必将迎来新一轮的发展，游客量也将随着项目的实施呈现一波又一波的增长趋势。拟订游客量年平均增长率为15％，2017年～2021年的游客量预测如下：表4-11九宫XX山风景旅游区中期游客量预测年份20172018201920202021游客量（万人次）148.14168.88192.52217.55240.653、远期(2022～2026年)结合九宫XX山风景旅游区旅游产品的升级换代以及市场营销力度的变化，随着市场基数的进一步增大，拟订游客量年平均增长率为4％，2022年～2026年的游客量预测如下：表4-12九宫XX山风景旅游区远期游客量预测年份20222023202420252026第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告游客量（万人次）255.83268.62278.06286.16292.79图4-9　九宫XX山风景旅游区游客量预测曲线三、旅游消费水平预测旅游消费水平的预测综合考虑以下几个因素：(1)九宫XX山风景旅游区旅游现状；(2)主要客源地的居民可支配收入水平和消费水平的高低；(3)九宫XX山风景旅游区景点分期开发的战略、建设情况以及主要景观的生命周期变化；(4)旅游消费构成比例随时间的变化；(5)社会上旅游消费热点的变化；(6)不同类型旅游者之间消费水平的差异；根据各景区的景点建设分期战略部署，预计九宫XX山风景旅游区2014年之前都处于基础设施建设时期，这一时期内由于建设项目多，有些景点处于建设状态，游客消费水平提高缓慢，旅游收入增加不明显。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告近期旅游消费构成为：门票60元∕人；餐饮60元∕人·天；住宿80元∕人·天；购物100元∕人；娱乐75元∕人；区内交通15元∕人；其他20元。综合考虑其他影响因素，预计近期游客人均消费水平为400元∕人·天。预计九宫XX山风景旅游区到2015年进入稳定增长年份，各景点建设初具规模，游客量和旅游收入大幅增加，消费水平显著提高。中期旅游消费构成为：门票60元∕人；餐饮80元∕人·天；住宿120元∕人·天；购物150元∕人；娱乐100元∕人；区内交通20元∕人；其他30元。综合考虑其他影响因素，预计中期游客人均消费水平为560元∕人·天。预计九宫XX山风景旅游区到2020年进入稳定经营年份，各景点经营正规有序，游客量稳中有升，旅游收入仍有一定的上升空间。远期旅游消费构成为：门票80元∕人；餐饮100元∕人·天；住宿140元∕人·天；购物180元∕人；娱乐140元∕人；区内交通30元∕人；其他60元。综合考虑其他影响因素，预计远期游客人均消费水平为730元∕人·天。四、旅游收入预测根据前文游客规模分析和游客消费水平的预测，九宫XX山风景旅游区2010～2026年旅游收入预测如下:表4-13九宫XX山风景旅游区旅游收入预测第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告时期年份游客量（万人次）游客消费水平（元∕人·天）旅游收入（万元）累计旅游收入（万元）近期201076.0228021285.6021285.60201183.6232026758.4048044.00201291.9836033112.8081156.802013101.1840040472.00121628.802014111.3043047859.00169487.802015122.4346056317.80225805.602016134.6748064641.60290447.20中期2017148.1452077032.80367480.002018168.8854091195.20458675.202019192.52560107811.20566486.402020217.55600130530.00697016.402021240.65630151609.50848625.90远期2022255.83660168847.801017474.002023268.62700188034.001205508.002024278.06730202983.801408492.002025286.16740211758.401620250.002026292.79750219592.501839842.00第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第四章建设内容、规模第一节本项目使用需求分析及定位一、入口综合服务区使用者分析入口综合服务区是整个九宫XX山风景名胜区的主入口，所有进入九宫XX山的游客和工作人员都必须先进入本入口综合服务区。对于不同人群，入口综合服务区有不同的使用功能。使用人群使用功能使用要求春夏秋季上山游客办理入区手续、换乘、休息、餐饮、购物等便捷、快速、可靠、卫生等冬季上山游客办理入区手续、换乘、住宿、餐饮、购物等便捷、快速、舒适、可靠、卫生等山下游客住宿，餐饮，购物、度假、娱乐、会务等舒适、可靠、卫生、娱乐、多样、高档、风情等VIP游客办理入区手续等安全、快速等景区工作人员办理入区手续等便捷、快速等景区内村庄居民办理入区手续等便捷、快速等二、本项目功能定位1、作为九宫XX山风景区游客的集散基地，其担负的主要功能为九宫XX山风景区的入口人流集散和换乘功能；2、九宫XX山风景区冬季旅游的主要旅游目的，集休闲、观光、度假、科普教育等多种功能为一体，是以自然风光观赏为主，辅以人文景观的旅游目的地。第二节本项目建设规模和内容的测算一、建设规模确定依据第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告1、《旅游规划通则》（GB/T18971－2003）2、《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972－2003）3、《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（修订）（GB/T17775－2003）4、九宫XX山风景区游客量预测数据：2020年最大游客量预计217.55万人次/年，按70%通过本项目入口进入九宫XX山风景区，则需最大年接待需设计为152.29万人次，本项目遵循一次规划，分步实施原则建设，先按年均接待60万人次的游客规模确定本项目建设规模，但要预留后期工程的可扩展土地。九宫XX山风景旅游区游客量预测曲线二、项目程入口综合服务区建设规模测算1、九宫XX山旅游服务中心游客服务中心总建筑面积为6960m：其中包含信息咨询中心、售票大厅、导游服务中心、多媒体展示中心、游客休息室、餐饮、购物等功能区。信息咨询中心内设人工咨询服务台、投诉中心，营业面积不低于第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告630m；售票大厅营业面积不低于800m；设置导游服务专柜；多媒体展示中心营业面积不低于400m；游客休息室营业面积不低于1000m。2、生态停车场项目一期规划建设大型车停车位285个停；小型汽车停车位714个。预计占地92106平方米3、游客巴士换乘站游客进入九宫XX山风景区需换乘风景区准备电动环保车进入风景区内，因此需建设占地面积8000m游客换乘车停车场。4、步行商业街为了解决游客购物、餐饮等需要，需建设商业步行街14446平方米。5、员工活动中心项目一期建设后，需配备60人对入口综合服务区建设日常服务与管理工作，这样需建设1360平方米的员工活动中心，以解决他们的住宿、就餐等日常生活所需。6、喷泉广场在船埠河的两河岔口处建设一个标志性的灯塔，作为九宫XX山景区的标志，同时在本地建设一个供游人休憩、娱乐的亲水的小游园。占地6000平方米7、绿化景观工程为提高本项目的品质，需将项目一期工程空地处进行绿化。面积合计为54274平方米。三、具体建设内容第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告项目主要建设旅游综合服务区、商业服务街区、生态景观区三大功能服务区，建设内容如下表：项目主要建设内容一览表序号功能分区层/栋数用地面积（平方米）建筑总面积（m2)结构类型服务能力一旅游综合服务区　　1游客服务中心一栋　78446960框架二层高峰接待能力为2万人/天2绿色生态停车场92106大型车位位285个；小型车位714个3员工活动中心一栋层8431360框架二层4游客换乘车场8000C30地坪100车位二民俗风情土特产商业街1309414446一层鄂南民居三喷泉广场6000四室外绿化工程54274含游园等室外绿化景观工程合计　18216122766　　第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第五章项目选址第一节项目的选址及分析评价一、项目选址:本项目选址在九宫XX山镇船埠村，与原中港景区山门下移了5公里左右，具体位置详见下图：二、基地区位分析入口综合服务区区位优势明显，景区核心景点均在其1小时车程范围以内，3小时车程范围覆盖全部景区。便捷的对外、对内交通区位是其独一无二的优势。本地块在整个景区范围内属于较为开阔的地域，对于承担大量的外来人流具有天然的优势。同时其重要的交通枢纽地位，在九宫XX第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告山的经营模式与整个景区的游览方式有重大调整的情况下，本入口服务区的优势将会更加明显，作用将会更加重要。三、基地建设现状分析基地周边建设量较小，仅有银河谷漂流一处现状建设用地，其他均为非基本农田以及一些荒地。土地较为平整，但由于三面环水导致本地块的土地含水量较大，对于开发建设成本有一定的提升。沿河岸有淤泥堆积，但下层土质较好，不会对工程建设造成影响。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告四、基地用地情况分析场地地势平坦，现状主要为水稻田、荷田和少量的菜地。该地块东、西、北方向山势围合，且东西两侧的河流于该地区南交汇，。形成了地块三面环水、背山远望的良好格局；使得本地区形成较好的旷奥感，视觉上大为开阔。本地土地含水量较为丰富，土地肥沃，植被丰富，搭配自然，形成了良好的自然生态景观。第二节土地的获取根据现场勘查资料，目前该项目规划征地182161平方米（折合273亩）。土地主要为九宫XX山镇船埠村农民的水稻田、荷田和少量的菜地和部分自然河流第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告。地面上无当地村民的任何住房等建筑物或构筑物，因此本项目征地只有农民征地补偿，不存在拆迁补偿问题。目前该地块用地性质经过当地规划部门也变更为建设用地，建设单位已与当地村民达成了征地补偿意向，预计2010年底可完成征地补偿工作。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第六章建设方案规划第一节总体规划原则和构思一、总体规划原则1、可持续发展原则规划以可持续发展理论为出发点，强调以自然为基础、人为目标的原则，在资源保护与景区开发利用之间需求人与自然和谐共存的平衡点。形成“在保护中开发；在开发中保护旅游资源“的先进理念。2、整体协调原则九宫XX山旅游集散中心既是区位和旅游定位相对独立的景区，又是九宫XX山风景名胜区的主要入口服务区，景区的旅游策划、用地布局、基础配套、交通组织等必须符合九宫XX山风景区总规的要求，整体规划、协调发展。3、滚动发展原则规划必须考虑景区建设的可实施性与弹性，强调规划的整体性与发展的有序性相结合的原则，实施景区滚动开发的战略，正确处理眼前利益与长远利益、局部利益与整体利益的关系。4、尊重生态的原则第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告作为城市的后花园，建设高品质的旅游风景区是我们研究的主要部分。其核心是对自然生态环境的保护，强化和利用。在尊重、保护自然生态资源的前提下，根据景观生态学原理和方法，合理布局，精心设计，创造出自然的风景区景观环境，强调生态适应性和自然生态环境的维护和完善。5、分级保护原则景区的开发与保护应有重点与一般之分，在景区、景源、景点、配套设施等方面规划应确定不同的级别。6、经济实用的原则成本控制是旅游风景区开发的重要环节。我们充分利用场地条件，尽量采用当地的材料和树种造景，结合经济材料，经济树种的使用，水的循环处理，水面的压缩等，用以节约成本，并控制后期维护费用，但我们认为成本并不是越低越好，而是在适当的地方增加成本投入，强化重点，突出效果。7、方便管理原则结合地方特色，合理确定景区土地开发强度，便于分期建设和景区建设管理，提高规划的可操作性。二、本项目建设目标：本项目将紧扣九宫XX山休闲度假旅游发展战略，充分结合项目建设区高低起伏、错落有致的地形、自然水体和山体等环境要素，兼顾旅游综合入口的功能需求，巧妙融合避暑胜地、英雄九宫XX、佛道胜地、生态九宫XX、温泉之乡、楠竹之乡的地域特质，精心打造出中国一流的风景入口综合服务区；中国一流的生态换乘转移中心；中国一流的旅游服务综合体。最终形成九宫XX山风景区“一主三辅”入口服务体系，（即船埠主游客中心——九宫XX山入口综合服务区；金鸡谷、一天门、太阳山三个次入口辅助游客中心。）第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告三、项目功能定位1、作为九宫XX山风景区游客的主集散基地，其担负的主要功能为大部分（约70%）九宫XX山风景区的入口人流集散和换乘功能；2、九宫XX山风景区冬季旅游的主要旅游目的，集休闲、观光、度假、科普教育等多种功能为一体，是以自然风光观赏为主，辅以人文景观的旅游目的地。第二节总平面设计一、项目总平面布局：详见总平面图二、道路交通系统规划设计道路交通规划主要解决三方面的问题：一是船埠景区与通山县城交通系统的便捷联系，二是本景区与九宫XX山风景名胜区其他景区之间的交通联系，三是船埠景区内的旅游游线组织。规划应依托通山县总体规划的交通系统规划，结合现状路网结构，形成充分满足旅游交通需求的道路结构体系。1、停车场根据景区现状发展情况以及按景区游人量和交通出行方式，规划控制了2处集中式停车场，共1700停车位，其中有300个停车位为大型客车留用。2、交通标志第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告为保证行车安全和便于游客观光，在景区内部各级道路上应设置限速标志和导向标志。3、景区对外交通（1）集散方式·游客可通过九宫XX山镇，沿106国道到达船埠综合服务中心，江西方向游客也通过106国道进入；·游客在九宫XX山景区通过景区内旅游巴士到达船埠综合服务中心；·景区工作人员和VIP游客通过道路从云中湖景区到达船埠综合服务中心；（2）外部道路交通设施规划·规划改线三房至黄牯秋一线的道路，沿河岸线道路进行裁弯取直，道路为7米宽，双向两车道，铺沥青路面；·规划拓宽黄牯秋至云中湖一线道路至7米，提高其技术等级，铺沥青路面；·规划建设黄牯秋至上陈一线旅游专线道路，道路为7米宽，双向两车道，铺沥青路面。4、景区内部交通（1）交通方式·游客步行游览；·游客自行车游览；·游客进入景区后换乘，包括旅游巴士和电瓶交通车；·外来车辆不允许进入九宫XX第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告山，游客进入船埠综合服务中心后换乘景区内统一的旅游巴士；·外来车辆可停放在船埠综合服务中心的停车场，游客进入船埠综合服务中心其他区域均可乘坐景区内电瓶交通车；·景区内部工作车辆以及景区内居民、景区VIP客人，通过景区工作道路直达中港/云中湖景区。（2）景点之间的道路交通设施规划·改善三房至船埠村原有的公路，加铺路面，提高其通行能力和舒适度，景点附近道路两侧铺设人行道，宽度不大于3米。·沿河景观带设置人行木栈道，宽度为2米。·在船埠综合服务中心规划布置106000平方米公共停车场。在船埠旅游新村规划1000平方米公共停车场。·在景区停车场、船埠度假酒店附近各规划布置600平方米电瓶车停车场。·在船埠综合服务中心规划布置2000平方米（包括安全间距）公共加油站。（3）道路附属设施·路灯：在主要景点设置路灯。·标识系统：在主要交叉口、风景点进口均应易识别而主题鲜明别致的标志物，设置游览图、方位图、路牌，步行系统每隔50-100米必须设置指引牌。·路亭及休息平台：步行道路每400-800米第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告左右宜设一个路亭，供游客休息，体量小，备厕所垃圾清理，具有特色，建议仿古，宜轻巧，植柳、桐等，现明暗虚实，每50-100米应设有休息平台。·观景台：在致高点、观江处及景区精华部分设置。·道路安全与防护：步行系统布置保护栏杆、铁链。·垃圾箱：核心景区每40米设置一个，应作好外观设计，与景区协调一致。道路两侧绿化：·主要景点之间的车行道两侧应根据实际情况种植观赏、遮荫树。·行道树的种植应结合道路和景观的特色合理布置，体现明暗虚实，成为风景的一部分。景区内采取人车分流，内外分流的交通规划措施。所有外部车辆进入景区停车场后均转换船埠景区内部的电动车辆，VIP客人以及景区内工作车辆进入景区需办理进入手续，之后直接进入景区。景区内部主要以电动车辆运输为主，对于进入九宫XX山内部景区的游客则进入换乘中心，乘坐景区内部的旅游大巴进入。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告三、入口景观风貌构想对于本入口景区风貌，基于对现状自然环境的保护以及发展九宫XX山风景区旅游的需要，确立为：“一轴、四区”：一轴，为山水景观轴线，利用现状的船埠河与周边山体形成的良好的山水格局，引入入口景区内形成自然景观主轴。四区，为生态稻田景观区、鄂南风情景观区、闲适田园景观区和现代人文景区。通过“一轴、四区”的景观结构，使整景区内形成一个完善的景观体系，在满足游客服务使用功能的同时，构建优美的生态环境。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告四、景观系统规划设计重点打造四大景观节点：灯塔广场，生态停车场，船埠民俗街，旅游酒店灯塔广场：在船埠河的两河岔口处建设一个标志性的灯塔，作为九宫XX山景区的标志，同时在本地建设一个供游人休憩、娱乐的亲水的小游园。生态停车场：生态停车场和游客综合服务中心形成一个整体大气的入口综合服务区。船埠民俗街：以江南水乡民居风格建设一个体现鄂南民俗风情的民俗商业街。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告旅游酒店：以现代风格为主，结合周边的附属绿地成为本地的一个重要景观亮点。五、竖向设计方面1、基本数据根据现状地面和道路标高，确定道路标高99.00——109.00米左右，农田大约在96.00——98.50米，村庄建设用地在98.00——104.00米左右。本地块处于山区，因此景区内竖向变化较大。2、防汛标高沿船埠河两岸的标高在95.00——105.00米左右，根据船埠河的历年水利水文数据，现有堤岸基本可以保证防汛需要。下一步景区建设将开始疏浚河道，扩宽河床，同时稳固堤岸。3、道路竖向设计景区内主要道路的竖向标高在99.00——109.00米第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告左右，作为山区公路，能够保障旅游车辆的行车安全。4、节点竖向设计由于景区地处山区，竖向变化较大，在部分节点处我充分利用了竖向的高差进行节点的设计。主要包括二期停车场的台地设计，游客综合服务中与换乘中心的连接通道等处。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第三节分区发展规划一、游客服务中心设计方案一）、设计风格九宫XX山旅游服务中心、九宫XX山度假酒店管理中心、九宫XX山风景区巴士换乘站、九宫XX山风景区门禁系统、景区大门均依随地势而建，园林式布局，与山石、湖泊、森林等生态景观相融合。1．九宫XX山旅游服务中心旅游服务中心由访客中心和管理处合并而成。建筑风格为现代中式风格，色彩以青砖黑瓦为主。既要体现鄂南的民俗风情，又要体现九宫XX山的恢宏的气魄。旅游服务中心为景区提供办理进入景区手续、信息通知、医疗救护、治安管理等景区综合管理配套服务。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告32．九宫XX山风景区停车场采用生态停车场的设计理念，形成景区的绿色停车场的概念。大量采用吸收汽车废气的绿色植物，形成高大乔木低矮灌木合理搭配的立体生态净化系统。摈弃传统的仅以铺设大量硬质铺装简单建造停车场的设计手法。具体做法如下：80厚C20预制嵌草水泥砖，砖孔及砖缝填粗砂粘土加草籽50厚粗砂黄土铺平50厚碎石碾压密实250厚片石垫层素土夯实，压实密度》93%。3.船埠田园步行商业街主要风格采用江南水乡民居风格，色彩以灰瓦白墙为主。与周边的建筑整体风格协调，体现本地的特色风情。其中水街采用传统江南水乡的建筑风格，使整个商业步行街给人以安静和谐的氛围。20厚块径150——300黄绣石烧面花岗岩碎拼30厚150*300芝麻灰烧面花岗岩第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告仿古商业街效果图水边商业街效果图4．滨水景观带第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告滨水景观带：在景区水边左侧布置宽度为20米左右的滨水绿化带，从左至右依次可分为绿化隔离区，游人活动区以及滨水景观区，将绿化带左侧的公路与滨水休闲活动区域有效的隔离开。绿化隔离区的植物配置上注意有色叶树种的应用，以达到四季常青，景色各异的景观效果，而在滨水景观区则注重湿生植物的造景，总体风格。游人活动区的铺装，构筑物色彩与风格要与景区建筑物保持一致，整体风格简约自然，古朴与现代相结合。具体做法如下：50厚500*500光面森林绿色花岗岩20厚1.2.5水泥砂浆结合层100厚6%水泥石粉渣垫层素土夯实，密实度》93%。二建设高度设计方案1．九宫XX山旅游服务中心高度控制在13m以下，2层。2．员工活动中心建筑高度控制在10以下。4.船埠田园步行商业街建筑高度控制在10米以下三、结构设计。——抗震设计。根据《建筑抗震设计规范》(GBJ-89)及国家地震局全国地震区烈度区划图，通山县基本地震烈度为6度。本工程应考虑抗震设防，设计烈度为6度，并适度增加抗震措施。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告——荷载规定及取值。按时“荷载规范”的规定，本工程对荷载作出如下规定：屋面：2.0KN／m2楼梯：2.5KN／m2卫生间：2.7KN／m2以上建筑均为框架结构。第四节市政设施规划一、电力系统规划整个九宫XX山风景旅游区规划设计区域性500KV变电所一座，向若干分区变电所供电。（1）船埠景区内在船埠入口综合服务区、船埠酒店、船埠村、沙墩村、三房村五个区域各设一座10KVA配电所，将10KV高压变为380/220V,供各建筑用电。小区内所有线路皆采用电缆直接埋地暗敷，既美观又不影响绿化，实现供电安全可靠。（2）主要景区道路均考虑安装节能庭园灯，增加景区景点的美观，便于夜间休闲散步。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告（3）主要设备及材料：10KVA配电所5座（面积30-40平方米，包括全套设备）。用地性质用电指标（瓦/平方米）同时系数游览设施用地150.5游娱文体用地350.6休养保健用地150.4购物商贸用地300.4居民社会用地200.6居民建设用地200.6管理机构用地150.4交通与工程用地200.6交通用地150.4停车场用地150.4（配图）二、通讯系统规划为了适应规划区建设事业的需要，在规划区建设用地范围内的通信线路，应全部沿管道敷设，拆除影响景观的架空通信线路。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告规划新建的通信管道作为公共信息传输管群，除传统电信业务需求外，还包含数据通信、移动通信、交通监控、有线电视、光纤中继、各种专用线路、综合网络等多种信息传输需求，各营运开发商应统一规划，配合道路施工同期建设，避免重复开挖建设，做到规划建设有序，竞争公正公平。规划考虑建设无线通讯基站。规划区内可根据实际情况开通闭路电视系统。三、给水系统规划水源：景区主要用水点入口服务区、船埠综合服务区和居民点。规划在上述各区分别设置集中安全供水点，作为各区的给水水源。水量分析：根据国家相关规范，同时结合当地实情，确定用水量指标及用水量如下：地点用水量指标规模用水量船埠入口综合服务区工作人员100升／天．人300人50m/日第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告游客用水5升／天．人100m/日船埠酒店区酒店500升／天．人376人100m/日别墅300升／天.人720人126m/日就餐20升／天．人500人l0m/日会议中心50升／天.人200人10m/日停车场10m/日船埠村民生活200升／天．人300人600m/日水厂：景区内水源良好，故无需设置全套净化处理设施，进行简单的过滤消毒后，由水泵通过管道分别送至山上高位储水池和会议中心高位储水池供生活、消防用水。管道布置：景区内部管道系统简单，受地势所限制，本规划给水管道以支状形式布置。景点消防：景区内消防给水与生活给水共用管道。根据《建筑防火设计规范》GBJ16-87室外消防用水20L/s，室内消防用水15L/s,火灾延续时间2小时，设置室外消火栓，消火栓口径为d100,布置间距为120M。水源保护：对于水源地应严格执行国家有关水源地保护的法规政策。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告给水工程规划图四、排水系统规划排水体制：雨污分流制。雨水结合山区地势将景点雨水收集起来分散排向低洼地段；污水量标准为给水量的90%计。污水处理：根据国家环保有关政策规定，风景区内生活污水必须进行处理。执行二级生物处理，达标后排放。考虑到景区景点较为分散的特点，本次规划以“相对集中，就近处理，方便回用”为原则，采取分散式污水处理方式，以适应点多面广的农村、风景区生活污水现状特点，分别在船埠村、三房村以及九宫XX山旅游集散中心区设置污水处理站。污水处理率100%，采用地埋式微动力生物化—生态渗滤系统污水处理设施，并辅以人工湿地生态污水处理技术。污水量及污水处理设施规模如下：地点污水量污水处理设备规模第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告船埠入口综合服务区155立方米／天200立方米／天船埠酒店区120立方米／天150立方米／天船埠村民90立方米／天100立方米／天停车场18立方米／天20立方米／天排水管道布置：依据道路，地势敷设污水管道，将送至低洼处污水处理设施，集中处理，达标排放。五、环卫系统规划根据《通山县总体规划(1996-2020年)》，相应提出本规划区内废物箱、公共厕所、垃圾转运站等环卫设施的布局规划。1.废物箱：沿景区内游路、按间距不大于80米设置。2.公共厕所：按500-800米的间距布置公共厕所。公厕尽量采用水冲式，标准为一类，并在外观上与景点环境相协调。无条件采用水冲式而建设的干式厕所应距离游路不低于20米，并有可移动的收集容器便于转运。3.垃圾转运站：规划在本景区设置一座垃圾转运站，布置在入口服务区，用地面积为200平方米，规划使用期限20年，规模为15吨/日，定期压实和覆土。区内垃圾在分检掉有毒有害垃圾（如电池等）后，方可送到填埋场。垃圾产生量标准为：农村居民0.4公斤/人.日；住宿游客0.8公斤/人.日；散客0.2公斤/人.日。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告环境保护规划图六、综合防灾规划以保证居民、游客、工作人员的安全为主导，强化重要景观资源的保护；以人为灾害和二次灾害的防治作为防灾重点。（1）地震灾害设防标准：Ⅵ度；（2）防洪标准：近期按20年一遇，中期按30年一遇，远期按50年一遇；（3）排涝标准：建设区及菜地按“十年一遇24小时暴雨，1天排干”，农田按“十年一遇24小时暴雨，3天排干”。（4）森林防火应以防为主，以救为辅。加强防火管理，合理规划道路、森林分区及林木搭配，强化防火设施建设，开展防火教育，以降低火灾发生机率和火灾损失。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第七章节能节水和资源利用能源问题已经成为制约中国经济和社会发展的重要因素，要从战略和全局的高度做好节能工作，实现能源的可持续发展。合理利用能源是我国一项重要国策。因此，合理地，充分地利用能源资源，千方百计降低能源消耗是一项利国利民的重要任务。一、设计依据《中华人民共和国节约能源法》（1998年1月1日执行）《评价企业合理用电技术导则》（GB/T3485-1998）《评价企业合理用热技术导则》（GB/T3486-1993）《评价企业合理用水技术导则》（GB-T7119-1993）《设备及管道保温技术导则》（GB4272-84）二、建筑节能是一项系统工程的优化过程，本项目严格执行《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）及《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》（JGJ26-95）拟采取节能措施和节能效果分析如下：（一）建筑总平面的布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。通山县属于夏热冬冷地区，外窗（包括透明幕墙）宜设置外部遮阳，建筑每个朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比均不应大于0.70。（二）围护结构节能措施第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告墙体、屋面、门窗均进行节能计算，采取相应措施，满足节能规范。节能保温措施：外墙饰面内采用保温隔热材料。外门窗可采用双层真空玻璃，建筑外门窗拟采用断桥铝合金。（三）特色建筑标准——所有建筑都应遵守《公共建筑节能设计规范》，遵从“低能耗、高舒适”原则。建筑必须考虑减少能源消耗的解决办法，保证能源、土地、水源和材料的安全，达到生态建筑标准。建筑需满足自然采光、通风要求，门窗必须具有很好的密闭性。配置适当的遮阳系统，防止西晒。安装现代低能耗冷却和加热系统，所有建筑都应减少建筑建成后的维护费用（人力和经济）。场地所需能源的10%来自可再生能源。降低毛建筑面积比率，增加净建筑面积。应建立中水处理系统，用于景观灌溉、减少水资源浪费。（四）应用新材料、新技术、新工艺以满足节能降耗的需要，结构与功能适应性——总结不同布局地块常年的通风特性，给出相应的解决方略。应用新材料、新技术、新工艺以满足节能降耗的需要，提高环境效益。鼓励采用新的结构形式，节约建设资源、降低建设成本、提高经济效益。引入“空中花园”利于建筑自然通风和采光，为建筑提供垂直景观、丰富其立面效果。三、供电系统节能（一）配电设计科学，降低线路损耗，选用节能设备、照明灯具，减少耗电。（二）建筑物设计应尽量满足通风、采光要求，合理配置设备和室外路灯灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告（三）功率因素补偿采用低压电容自动补偿装置，使功率因素负荷变化而自动补偿到0.9以上。四、供水系统节能采用节水措施，加强对自来水管网的管理，采用先进节能的感应式出水阀及节水型设备。并加强用水管理，拟采用节水器具，高效利用城市水资源，提高科学用水、合理用水水平。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第八章环境影响分析与保护一、环境保护的重要性为了保护人类赖以生存的环境，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本工程将根据国家颁布的有关环保法规及地方政府发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，结合项目建设“三同时”的原则，在建设和营运过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。二、环境保护标准（一）中华人民共和国国务院令253号《建设项目环境保护管理条例》。（二）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（87）国环字第002号文件《建设项目环境保护设计规定》（三）《环境空气质量标准》（GB3095－1996）（四）《地表水环境质量标准》（GB3838—2002）（五）《城市区域环境噪声质量标准》（GB3096—93）（六）《污水综合排放标准》（GB8978—96）三、环境保护目标（1第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告）大气环境质量：景区内均要求达到一级标准。近期继续加强工业点源污染的防治和减少各种交通运输车辆尾气污染物的排放，使之排放的主要污染物符合国家、地方的排放标准和要求。远期规划风景区范围内大气环境质量好于一级标准的天数达到99%以上。（2）水环境质量：长江水质不低于三级标准。近期加强工业点源污染的防治，推进主要流域的综合整治，强化主要河流、水库生态景观环境的建设，集中建设完成一批污水处理厂和污水处理设施。远期规划进一步提高污水处理的能力和深度，实现水环境系统的良性生态循环和生态安全。（3）噪声：一、二级保护区噪声不大于55dB(A)，三级保护区噪声不大于60dB(A)。旅游景点区域内控制交通噪声、工矿企业噪声和社会生活噪音。（4）固体废弃物处置规划：按游线，结合景点安排公厕、垃圾箱等设施，以方便为目的。垃圾收集后运送至垃圾收集点，在通过垃圾车运至主城区就近垃圾转运站。四、项目主要污染源和污染物分析（一）主要污染源本项目产生的主要污染源为建设过程的建筑垃圾和项目完成后的少量生活废水。（二）预计排放情况1、施工期施工期间主要是建设过程中产生的废水、固体废弃物、施工扬尘以及设备产生的噪声污染。2、运营期运营期间主要是一些工作生活中的废水、固体废弃物的污染。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告五、建设项目的环境影响该项目对环境的影响主要发生在工程的建设期及后期的运营期，但只要做好施工期及运营期的防护工作，不会对周边造成大的环境污染。六、环保措施的评述及其技术经济论证（一）施工期环境质量保护措施1、大气环境(1)在土地平整、开挖、取、弃土以及建筑材料装卸运输易飞散物料时，要采取防风遮挡措施，必要时加盖蓬布。（2）在工程建设过程中必要的扬尘防治措施，物料搅拌点应选在下风向300m内无居民处.(3)配备洒水设备定量洒水,防止扬尘污染.(4)项目建设要控制施工人员数量,施工单位生活服务设施应使用液化气、电力等清洁能源，尽可能减少使用燃煤。2、水环境（1）执行国家《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；（2）有效地利用水资源，制定污水处理措施，坚决杜绝乱排乱放污水。禁止利用渗坑、渗井、裂隙排放、倾倒污水；（4）禁止向水体排放生活垃圾、废渣、废油、酸碱液及其它有毒废液；禁止在水体中清洗装过油类或其它有毒污染物的容器；禁止向水体排放或倾倒任何超标的放射性废渣和废水。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告（5）对所有污水、垃圾、应进行集中定期进行处理，污水应经过处理符合排放标准后才能排放，垃圾、污水的处理标准必须符合环境保护的要求，就其处理方式和地点，应接受当地环保部门的指导。3、声环境（1）施工机械为高强度非稳态声源，操作和施工人员应安排轮流休息，减少连续接触声源时间。（2）连输车辆应禁鸣嗽叭。（3）尽量选用低噪声施工设备，高噪声设备夜间（22.00～6.00）停止施工，减轻施工噪声对周边居民及野生动物的影响。4、固体废物（1）建设施工期间按照施工计划进行。工程完成后，不能残留废弃建筑材料，建设单位应要求施工单位规划运输，加强管理，这些建筑垃圾应尽量分类后回收利用，对有利用价值的废弃物应该循环利用，对无利用价值的废弃物应送至建筑垃圾填埋场，而不能随意丢弃倾倒，以减少对周围环境的影响。（2）设置临时垃圾贮存设施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾场；（3）禁止将含有毒成分的废碴随意倾倒或直接掩埋。5、动植物的保护施工过程中,要时刻做好对湿地保护区水生植被、水生动物、候鸟飞禽的保护工作。（二）生态环境影响的保护与恢复措施1、施工期生态环境影响的保护与恢复措施为：(1)施工期加强对水体第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告水生植被的保护，对工程建设中形成的裸地要及时复土。(2)尽可能减小对水体和植被的破坏，注意保护水体、植被，防止泥沙流入水体，同时要减少工程临时占地对植被的破坏，(3)合理安排施工活动时间。在排施工时注意施工作业等产生高噪声的活动，尽量避开夜间施工。(4)施工期间在修建必不可少的建筑物时，要精心选点，以减少与环境的不和谐感；在进行排水、电力、通信管线施工时，采用埋地敷设（埋深≥0。5m）.(5)施工完成后,要实施植被恢复工程、绿化补缺工程建设，对生态环境遭破坏地段，要进行全面恢复，恢复原有生态平衡和自然环境，恢复景区的整体景观效果。2、景观保护措施针对项目区环境现状，特提出以下景观保护措施：(1)工程建设力求做到与自然相协调，对工程施工破坏的地形及施工临时占地进行人工修复，并对用地布局进行规划，力求项目与风景资源背景之间景观相融性评价分级达到景观指标要求。(2)工程施工结束后，对征地范围内造成的植被破坏尽快采取必要的恢复及补救措施，并注意林相和谐，对于施工区域，破坏什么植被就补救什么植被。3、水土流失防护措施拟建项目水土流失防治责任范围规划的景区第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告建设项目全部范围。水土流失防治责任范围包括工程直接影响和间接影响区，直接影响区为项目直接征用并进行开发建设的范围；间接影响区为直接影响区外的范围。水土流失防治的主要时段为施工期。工程建设中除场地建设、建筑物基础等必要的开挖外，严禁其它类型的开挖行为和越界开挖。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分应购买商品土石料，严禁就近开挖取土采石。工程设计要做好土石方平衡，制订详细的弃渣回用方案。施工过程中要合理安排进度和工期，避免开挖后作业面长期闲置产生水土流失，施工临时弃渣要运至地势平坦处堆放，并尽快回填，减少准积的时间。道路和临时弃渣场应设置排水沟和沉淀池，在雨天必须弃渣堆覆盖土工布以减少土流失。(1)工程护坡措施：建成后的路基边坡及涵边坡容易成为水土流失源。应采取工程措施如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。(2)完善排水设施：根据路基地势的不同情况及路基排水需要设置涵洞或导排水沟渠，以起到消能防冲的作用，使水流自然流至沟渠或其它排水设施内，并根据排水河河道情况适当增加排水设施。(3)绿化管护措施：绿化苗木种植初期，应注重水肥管理，保证成活率在90%以上，对死亡的苗木要及时补栽，以维持绿化体系的完整性，成活后应对沿线防护林带和路基边坡进行定期的管理维护，并根据实际情况不断改进，加以巩固、完善、提高其防护能力，防止土壤受到侵蚀。4、运营期（1）废水治理①第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告严格实行雨污分流，污水需经处理达标后方能排入自然水体。因地制宜修建相应规模的污水处理设施，分散的农户及零散的小型公建宜建设“餐饮废料和人畜粪便—沼气—林果及农作物肥料”的生态循环处理系统。②景区内限用常规农药、化肥，减少区内面源污染。（2）废气治理废气控制：一、二级保护区内禁止使用燃煤，三级保护区限制使用燃煤，并力争使农村的沼气普及率达到８０％。一、二级保护区内的行车道路路面须进行硬化处理，减少道路扬尘。在景区内运营的车辆必须使用清洁能源.（3）生活废弃物治理固体废弃物采取垃圾分类存放集中收集，统一由环卫部门清运作无害化处理。因此项目固体废弃物对周围环境不会造成不良影响。（4）绿化绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地微小气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建设项目除车道及地面局部停车外，建筑周围空地均合理地布置绿化面、点，树木及草坪绿化等，美化园区环境。（5）照明与噪音控制应避免光污染的产生，加强夜间中心区照明，重点突出地表建筑的照明，接待区附近的建筑应控制性安装夜间照明系统。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告噪声控制：在景区内行驶的车辆一律禁止鸣笛；严格控制扩音设备的使用范围和音量。（6）视觉环境保护①景区内建筑、标志标牌，特别是配套的基础设施，应按景观化的要求建设，使其能与所处的景区环境相适应。②避免影响视觉环境的开山、炸石等活动。（三）技术经济论证对本项目拟采取的施工期和营运期环境保护对策措施进行技术经济论证的结果表明：本项目环境保护措施选择适当，能够产生较好的效果。七、环境影响评价结论和建议施工期和运营期的环境经综合治理以后，都将达到国家标准，不会对周围环境造成污染。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第九章安全与消防一、设计依据A、《中华人民共和国消防法》1998年9月1日施行B、《建筑设计防火规范》GBJ16-87(2003年版)C、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90(1997年版)二、设计范围本工程消防设计范围主要为室内外消防系统。三、消防设计原则1、建筑消防措施（1）根据不同功能合理布局，建筑之间留有足够的防火间距和可供消防人员进行操作的室外空间及消防通道；各建筑出入口处，有足够的人员集散场，并与道路联系。（2）结合总平面布局，拟建道路互相连通，形成环路，并考虑适当的转弯半径，使消防车来往通畅、便捷，顺利到达各建筑物，满足消防要求。（3）按照国家防火规范，划分若干防火防烟区域，在每一防火区域内设置不少于两个疏散口，保证消防人员快速到达火灾区域。（4）室内装修采用不燃或难燃材料，对于钢结构构件和木构件应采取有效的防火处理措施，达到相应的耐火极限。2、在旅客接待中心设置火灾自动报警系统。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告3、消防给水系统A、消火栓灭火系统：消火柱灭火系统给水方式由城市给水管引入主水管供水，经消火栓管网至各层消火栓箱，在建筑内形成环状管网。按同层相邻两个消火栓的密集水柱能同时到达被保护范围内任何部位的原则全面布置消火栓。B、干式灭火系统按每200㎡配备一具干式手提灭火器，置于各消火栓箱内。C、消防电气系统包括火灾自动报警、事故广播、送排烟控制、电源控制、计算机管理等。全系统消防联动信号由中央控制台控制四、消防系统设计方案按《通山县消防总体规划》，规划区采用消防给水与生活给水共用的低压制系统，接消火栓的给水管管径不小于150毫米。消火栓：规划在入口服务区布置消火栓间距不得超过120米，并考虑在人流密集区适当缩减消防栓间距。消防站：根据通山县消防总体规划，规划区内设置消防站，其消防任务由规划区内的消防站承担。①按“防消结合，以防为主”的原则，加强防火教育和管理，减少火险发生的可能性;②鉴于景区的地理位置距离中心城镇相对较远，核心景观区消防以自救为主，整个风景区按行政区划由当地政府负责，落实如下措施：A.第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告在相对较易发生火灾的地方配备必要的灭火器材，并在附近储备足够的消防水源；B.按森林防火规范进行防火隔离带的建设和灭火用水源的建设与保护；C.建设兼职消防队伍，培训防火知识与灭火技能。消防给水工程规划图第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第十章项目建设与管理第一节建设项目组织管理一、成立项目建设管理专班：为使项目建设能够顺利进行，湖北YY九宫XX山旅游开发有限公司将成立专门的项目建设领导小组。该领导小组主要由公司总经理负责，吸收部分财务、基建、工艺设备方面专业人士参加，其职能为负责该项目的投融资和整个项目的全过程建设管理工作。二、项目建设领导小组开展卓有成效的招商引资工作，为项目建设搭建一个十分可靠的融资平台。三、导入现代国际项目管理技术和理念对项目进行全过程、全方位管理，合理安排时间节点，稳步推进项目有序、有效地开展工作，确保项目按时竣工投产并发挥效益。四、该项目建设严格执行国家基本建设管理程序，按照“四制、三专、一封闭”的原则。即实行“项目法人负责制、招投标制、工程监理制、合同管理制”，资金实行专人、专帐、专户管理，封闭运行。工程竣工后组织有关部门进行竣工验收和财务审计决算，确保项目保质保量按期完成。五、严控财务支出关。项目上的每一笔支出必须先报计划，经项目建设领导小组审批后才能支出，确保建设项目不超支。第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第二节项目实施进度安排根据项目建设方案并提出项目建设工期和实施进度方案，以便科学组织实施过程中各阶段的工作，确保项目按期建成，发挥应有的投资效益。1、建设施工期建设施工期一般是指拟建项目永久性工程开工之日，到项目全面建成交付使用所需要的全部时间，建设施工期包括从土建装饰、配套工程、设备采购与安装、交付使用等阶段。根据国家建设部《关于发布（全国统一建筑安装工程工期定额）的通知》（建标[2000]38号）文件精神，本项目的建设施工期按照国家建设部《全国统一建筑安装工程工期定额》（2000年中国计划出版社）中的有关规定，结合本项目的实际，确定施工工期为16个月；前期准备工作8个月，合计总建设期为2年。2、实施进度安排本项目在施工过程中提倡“科学管理、合理安排、文明施工”的原则，严格履行建设工程合同，合理安排工序，组织好均衡的连续施工，本着对工程、质量、成本和安全进行科学的监督、检查和控制，力求达到“高质量、高工效、低成本”的目标，使工程早日竣工并交付使用。本项目进度计划安排如下：第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告建设项目工程进度表项目实施计划表序号项目名称2011年2012年2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月1可研报告编制及报批　　　　　　　　　　　　2初步设计及审批　　　　　　　　　　　　3施工图设计　　　　　　　　　　　　4工程招标(施工准备)　　　　　　　　　　　　5工程施工　　　　　　　　　　　　6项目试运营　　　　　　　　　　　　7竣工验收　　　　　　　　　　　　第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第三节工程招投标依照国家发展计划委员会2000年第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，本项目建设可进行招投标。根据《中华人民共和国招标投标法》和国务院有关部门的职责分工，国家计委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、中国民用航空总局审议通过的《工程建设项目施工招标投标办法》（2003年），为有效控制和合理使用投资，保证建设工程质量，本项目招标基本情况详见下表：招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√设计√√建筑工程√√监理√√设备√√主要原材料√√其他情况说明：建设单位：第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第十一章项目运营方案一、运营体制的建立新公司的成立和组织机构：新公司将按照《公司法》要求建立组织机构，董事会作为最高权力机构，决定公司的经营重要事项；董事长代表董事会执行常务经营决策事项，总经理负责公司经营目标的实现和运营管理工作，公司组织机构之下设有市场开发部、酒店管理中心、售票服务中心、停车管理中心、旅客换乘服务中心、财务部、行政人力资源部、品控部等重要部门组成。组织机构图如下，预计需配备60人公司董事长监事长总经理副总经理副总经理停车管理中心行政部人力资源旅客换乘服务中心售票服务中心品控部财务部市场开发部酒店管理中心第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告二运营模式鄂西生态文化旅游圈投融资项目开发公司酒店管理公司房地产投资公司园区管理公司湖北九宫山旅游开发公司三、旅游服务设施策划：1、酒店住宿设施根据项目总体开发定位，接待设施需满足至少三个层面的旅游需求：第一类为满足高端政务游客的需求；第二类为满足高端商务度假、休闲旅游的需求；第三类为满足都市中等大众性休闲度假旅游的需求。2、旅游餐饮设施：服务于高端政务游客的餐饮设施更重于安全性考虑，服务于高端商务游客的餐饮设施要突出高品味、高档次的用餐环境；服务于大众游客的餐饮设施要简朴、洁净，具有水乡特色。3、旅游购物设施：民俗商业街区以满足游客休闲度假、日常生活所用，主要的购物设施分布在这里，以销售具有九宫XX山特色的工艺品、生活用品、食品等为主，购物设施的经营模式可考虑：一是开发商独自经营；二是商品经营型项目经营权转让，三是出售房屋所有权。五、市场开发策略第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告为促进本项目旅游市场从无到有，从小到大健康、滚动发展的要求，保证一定的游客数量，必须加大市场开发力度，主要措施有：1、加强营销投资，利用各种宣传媒体，宣传九宫XX山的旅游产品，提高九宫XX山景区旅游业在全省乃至全国的知名度2、加强旅游市场的调研工作，广泛收集旅游市场信息，建立旅游市场信息库，通过旅游管理部门和旅行社，加强与主要客源地的联系和协调。3、加强合作开发客源市场，通过与交通、经贸、文化部门的合作，有针对性地组织九宫XX山专线旅游，并配合高速公路和铁路的建设，尽快开通与主要客源地（中转地）的旅游专线。4、创新旅游促销模式，以信息化为主要途径，提高旅游服务效率。积极开展旅游在线服务、网络营销、网络预订和网上支付，充分利用社会资源构建旅游数据中心、呼叫中心，全面提升旅游企业、景区和重点旅游城市的旅游信息化服务水平。5、加强职业道德教育，提高服务质量和水平。提高旅游服务水平。以游客满意度为基准，全面实施《旅游服务质量提升纲要》。以人性化服务为方向，提升从业人员服务意识和服务水平。以标准化为手段，健全旅游标准体系，抓紧制定并实施旅游环境卫生、旅游安全、节能环保等标准，重点保障餐饮、住宿、厕所的卫生质量。6、开展旅游节庆主题活动， 第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告　旅游节庆有利于促进旅游业的发展。旅游节庆是吸引和凝聚国内外游客的重要活动，是旅游资源、民俗风情、旅游产品推介的大好时机，是推动旅游事业发展的载体 旅游节庆有利于提升旅游地的形象。一个旅游地知名度的高低直接关系到他的发展，旅游节庆是一个向世人展示旅游地的机遇和舞台。在旅游节前夕，旅游地都会通过各种方式宣传当地的悠久历史文化、美丽的自然风光、旅游景点特色和今日建设成就，这些对塑造一个旅游地的整体形象非常必要。可以使人们对一个旅游地有更深一点的了解和向往，旅游地的形象，知名度提高了、美誉度提高了，对旅游的发展有极大的促进作用。比如再说这里正在举办的九宫XX山避暑节，从2000年举办首届开始。10年来在每次节前都以各种方式大力宣传九宫XX山的历史文化、道教圣地、九宫XX山的青山绿水，自然生态、九宫XX山的风景名胜，这种宣传就使避暑节的知名度越来越高，形象越来越好，吸引了众多的国内外游客和科技界的人士来休闲度假，消夏避暑，促进了旅游业的发展。 　　 　第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第十二一章总投资估算及资金筹措一、投资估算1、固定资产投资1.1建筑工程部分本项目分四个功能区建设，主要有旅游综合服务区；旅游酒店区；民俗商业街区；滨水景观区等四个区构成，各功能区保持整体联系、又保证各自功能相对独立。主要建设内容如下：项目一期主要建设内容一览表序号功能分区层/栋数用地面积（平方米）建筑总面积（m2)结构类型服务能力一旅游综合服务区　　1游客服务中心一栋　78446960框架二层高峰接待能力为2万人/天2绿色生态停车场38000C30地坪大型车位位285个；小型车位714个3员工活动中心一层8431360框架二层4游客换乘车场6000C30地坪100车位二土特产商业街1914914446一层鄂南民居三喷泉广场4473四室外绿化工程4654含游园等室外绿化景观工程合计　7496322766　　项目主要建设内容一览表第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告序号功能分区层/栋数用地面积（平方米）建筑总面积（m2)结构类型服务能力一旅游综合服务区　　1游客服务中心一栋78446960框架二层高峰接待能力为2万人/天2绿色生态停车场92106大型车位位285个；小型车位714个3员工活动中心一栋8431360框架二层4游客换乘车场8000C30地坪100车位二民俗风情街1309414446一层鄂南民居三喷泉广场6000四室外绿化工程54274含游园等室外绿化景观工程合计　18216122766　　1.2其他工程费用部分建设项目“其他费用”包括建设单位管理费、工程质量监督费、工程监理费、项目前期工作咨询费、勘察设计费、环境影响咨询费、劳动安全卫生评审费、场地准备费及临时设施费、招标代理服务费、编制工程量清单及预算控制价、全过程造价控制、结算审计、项目前期咨询代办、协办各种批准文件、财务决算审核。建设单位管理费，依据财建[2002]394号文进行估算，并结合项目实际情况考虑；工程监理费，国家发改委、建设部发价格[2007]670进行估算项目前期工作咨询费，计价格[1999]1283号，并结合项目实际情况考虑;第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告勘察设计费，依据计价格[2002]10号进行估算，并结合项目实际情况考虑;环境影响咨询费，依据国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号进行估算，并结合项目实际情况考虑;招标代理服务费，按国家发改委计价格[2002]1980号进行估算，并结合项目实际情况考虑;编制工程量清单及预算控制价、全过程造价控制、结算审计依据武建价协[2006]1号进行估算，并结合项目实际情况考虑。1.3预备费预备费分为基本预备费和涨价预备费。其中，基本预备费按工程费用和其他费用之和的5%估算。涨价预备费按工程费用和其他费用之和的3.5%估算。2、流动资金参照公司实际流动资金周转状况，结合项目自身的特点，暂定无流动资金。3、项目总投资及总资金五、项目投入总资金及资金筹措本项目总投资包括建设投资、建设期利息与流动资金，估算为4991.25万元，具体明细详见下表序号项目名称金额（万元）占投资比例（%）一工程费用3674.9173.6%二建设工程其他费用925.32含112.444亩征地费）18.5%三预备费391.027.9%四建设投资合计4991.25五建设期利息0第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告六流动资金0七总投资4991.25100%资金筹措：1、项目建设单位自筹项目资本金3991.25万元；2、申请政府旅游发展补助专项资金1000万元第95页 九宫山船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告第95页'