新建住宅楼可行性研究报告 71页

'第一章总论第一节项目提要一、项目名称：滨江豪庭一期二、项目建设地点：海口市府城镇冯村车田坡三、项目开发商：海南昌海投资有限公司四、项目性质：新建住宅楼五、项目概况滨江豪庭项目是由海南昌海投资有限公司投资兴建的房地产工程。项目总占地111732㎡（167.6亩），开发总建筑面积345296㎡。该项目分两期开发，本报告主要对一期项目进行可行性研究。一期项目总建筑面积201778㎡，其中住宅建筑面积10 188642㎡，商铺建筑面积6612㎡，会所建筑面积6524㎡。建设13栋住宅，建筑容积率为3.2，建筑占地面积为62580㎡，建筑密度17.5％，绿地率35.67％，停车位2100个，总户数为2120户。六、建设单位海南昌海投资有限公司成立于1994年，注册资金人民币2000万元，注册地址海口市海府路1号，法定代表人王广良。公司制定了以房地产开发经营为主，兼营商业、装饰工程和建筑材料等贸易业务，适度发展相关产业的经营方针，逐步成为一家具有核心竞争力的房地产开发企业。1998年以来，公司长期经营位于海口市海秀路核心商业圈地段东升楼项目及其他项目近万平方米的物业，投资管理的物业包括商铺、公寓、写字楼和仓储出租等。其中商铺约2000㎡，写字楼约4000㎡，其他物业约4000㎡。绝版的繁华地段和稳定的物业出租率，使公司获得了长期稳定的资金流和高额的投资回报率，为公司的持续健康发展奠定了良好的基础。公司成立以来，坚持与时俱进，锐意改革创新，积极推进企业的改制步伐。建立了比较完善的法人治理结构，规范高效的管理系统，使公司逐步摆脱了原有的经营模式和管理体制，建设成为以资本为纽带，资产经营与跨行业经营兼容，按照现代企业制度运行的房地产经营投资管理型企业。公司将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，倡导“10 和谐生活，自然舒适”的品牌核心观念，并将这一理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户等过程中。公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，弘扬“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企业文化理念，将诚信奉为立企之本。低调务实、规范诚信、专业高效的行事作风让公司获得了广泛的市场肯定和客户信赖，逐渐形成了自身的优势和发展潜力。公司在多年的实际工作中，不断积累总结经验，研究掌握房地产开发建设的规律，加强内部管理，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，在“循法尚德、诚信经营”的理念下取得了长足的发展。未来公司将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和品牌影响力，实现员工、企业、合作伙伴和中国房地产行业的多赢局面。公司将继续发挥并依托自身良好的资源优势，开发出更多的企业形象，以最佳的经济效益和社会效益回报社会各界的关心和支持，为海南的经济建设做出应有的贡献。七、组织管理公司下设：人力资源部、法律事务部、计划财务部、综合办公室、市场开发部、投资项目部，具体领导和管理该项目整个开发过程。公司管理团队由房地产开发经验丰富、专业素质一流的人员组成。八、环境保护本项目属高档居住小区，是以生态环境为主题，绿化率10 达35.67%。建筑材料选用环保节能型材料，给排水和电气设备选用节能型设备和材料。生活污水和雨水分流，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管道。公共厨房污水经隔油池后再进入室外污水管网。雨水直接排入市政雨水管网。九、项目实施进度安排本项目2010年6月开工，预计工期24个月，即2012年6月完工并经验收合格后即可交付使用。十、项目总投资经测算，本项目一期所需的资金50313.20万元，其中房地产开发成本为42928.21万元，房地产开发费用为7384.99万元。企业自筹21000万元，占总投资的41.74%；申请银行贷款25000万元，占总投资的49.69%，不足部分来源于房产预销售款。贷款年利率为5.40%，贷款期限为3年，本金分8000万、10000万、7000万于2011、2012、2013年三次还清。详见附表四及附表十。十一、一期资金筹措（一）申请国内金融机构贷款25000万元；（二）企业自筹资金21000万元；（三）预售房款4313.20万元。十二、社会效益1、可以调整海口房地产市场布局结构，建设现代化大城市。2、有利于促进海口房地产市场消费的多元化发展。10 3、有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。4、带动海南省其他相关产业的发展。5、有利于调整产业结构，增加社会就业。第二节可行性报告依据一、委托方提供的各项原始资料及有关数据；二、琼山籍国用(2000)第01-1755号土地证；三、海南省房地产业协会和海南省房地产估价师协会统计的相关数据；四、海口市房产局、海口市统计局相关数据资料；五、海南省相关定额。10 第二章项目背景第一节建设项目的有利条件一、自然条件该项目位于海口市。地处热带北缘，属亚热带季风气候，全年暖热，雨量充沛。自然景观条件良好，其特点是：日照时间长、辐射能量大、雨水充足、干湿季变化大、多台风。年平均气温23.6℃，最高平均气温38.9℃、最低平均气温2.8℃。年平均日照时数2239.8小时，年降雨量1691.7mm，年平均相对湿度为81%。常年主导风向为东南风和东北风，全年平均风速3.2m/秒，年平均大风日数172天（六级以上）。本区域受台风影响较大，处于台风走廊范围；台风季节为6～9月份，台风风力一般为7级，最大风力可达10～12级；年平均有2.5个台风影响本海区。二、配备设施完备本项目为功能齐全的居住小区，水电等设施配套完善，具备良好的建设条件。目前该小区附近生活服务配套设施齐全，已成为成熟的生活区，配套一应俱全，人气聚集，已经形成了浓郁的居住氛围。而且，本设计在小区入口、住宅、商场入口及庭园内等处均考虑有无障碍坡道。三、符合国家政策10 该项目符合国家产业政策，对海口房地产市场消费的多元化发展起到了积极的促进推动作用。第二节项目建设的必要性海南省是一个拥有较好自然资源的省份，全省拥有的亚热带土地面积占全国的42%，同时还有较好的气候、降水等自然条件，适合发展热带农业和旅游业。近年来，海南省旅游业的蓬勃发展，海南良好的地理环境、潜力巨大的旅游资源，吸引不少岛外购房者和投资者前来购房置业。海南建省办经济特区二十年以来，全省能源、交通、通讯和房地产业得到迅猛的发展。尤其是经历了房地产泡沫经济低谷多年后,海南房地产行业已经步入了稳健成熟的发展轨道。近几年来海南省不断夯实经济基础,经济发展速度已明显回升,经济环境也大为改善。粤海铁路的建成通车,进一步改善了海南的交通条件,岛内外经济交流会更快捷,更方便。优越的自然条件,加上日益改善的投资环境、逐步规范的市场机制、稳中有升的商业氛围和置业群体日趋成熟的消费理念,吸引了一批又一批岛外人士前来海南购房置业。随着中国加入WTO，以及海南投资环境和人居环境的进一步改善，加上“博鳌亚洲论坛”10 由概念变成现实，海南的房地产投资逐渐升温，一方面过去积压的房地产项目纷纷处置完成，另一方面设计新颖、品质独特的新楼盘陆续上市，目前海南房地产投资、楼盘消费需求回升，楼市日趋兴旺。看一个城市的房地产后劲，关键要看这个城市能否得到长足发展。细数海口城市发展的5大利好，可以看出房价向上突破的可能性在增强。这5大利好是：1、建设国际旅游岛。海南建设国际旅游岛，运用国家批准的旅游开放新政策，对加快改革开放步伐，实现经济持续快速增长有着关键性、突破性的作用。海南房产的大量客户在内地，旅游业的大发展，将会大大刺激海口的旅游地产。2、建海口综合保税区，这在全国是第四家。海口综合保税区西移至老城工业开发区内，将在地理位置上与海南西部工业走廊连成一体，有利于扩大产业聚集和辐射效应，从而加快海南实现新兴工业省的目标。同时，马村港接近国际航线主干道，有利于海南省扩大对外开放和加快北部湾经济圈发展，加快海口构建东南亚地区重要的国际航运中心，经济的发展必然带来房产的需求。3、东环轻轨铁路的建设。轻轨铁路的修建受益最大的无疑是旅游业和房地产业，发达的城市轨道交通，将带动了整个城市经济的发展，也带来了无限的价值空间。4、航天城建设。航天城建在文昌，众多的科技人员和保障人员将会在省会城市买房；5、琼州海峡跨海大桥选址确定，预计2012年开工。随着琼州海峡跨海工程的建设，以海口为中心的6小时经济圈可达广州、桂林、南宁，1210 小时经济圈可达武汉、上海，运输时效性提高明显，由此引发了大海口格局下的众多命题，如未来的产业、经济、社会趋势，到海口买套房居住将会越来越热门。由此可见，具有全新超前设计理念，充分表现其相应潜在客户群生活方式的滨江豪庭项目的开发正适应了海南房地产发展的需要。10 第三章市场情况分析与需求预测第一节2009年海口房地产市场情况简析一、2009年海南房地产宏观销售统计　　据海南省统计局最新公布数据显示，前三季度，全省房地产开发投资逾190亿元，与去年同期相比增长4.7成，房屋销售面积约346万平方米，销售额逾208亿元，同比分别增长近3成和4.3成。三项增长均远超全国平均水平。　　前三季度，全省房地产开发投资190.61亿元，同比增长46.7%。从海口、三亚销售价格指数看，1至9月份，海口新建房销售价格累计同比上涨1%，三亚累计同比上涨0.5%。三亚投资规模最大，达72.78亿元。今年1至9月，三亚市房地产开发投资累计完成72.78亿元，同比增长28.7%。海口市居第二，累计完成投资52.23亿元，同比增长9.8%；琼海市居第三，累计完成23.39亿元，同比增长97.9%；其它投资超十亿元的市县还有陵水县和万宁市，投资规模分别达11.2亿元和10.38亿元。其中海南省陵水县的同比增幅高达361.2%，在全省各市县中增长最快。10 2009年1-11月，海南完成房地产开发投资248.57亿元，同比增长48.1%，同比涨幅居全国第三位，商品住宅完成投资226.37亿元，同比增长60.1%，同比涨幅居全国第二位。另外，1-11月，海南商品房销售面积435.65万平方米，同比增长42.9%，商品房销售额276.96亿元，同比增长71.4%。其中，11月，海南完成房地产开发投资28.96亿元，环比下降0.14%；商品住宅完成投资26.35亿元，环比上涨2.25%；商品房销售面积48.18万平方米，环比上涨16.72%；商品房销售额42.48亿元，环比上涨61.03%。　　二、海口：海口销售价格同比上涨9.6%，居全国第五位　　11月份，海口房屋销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅比上月扩大2.8个百分点，环比上涨2.9%，环比涨幅比上月扩大1.7个百分点；三亚房屋销售价格同比上涨2.4%，同比涨幅比上月扩大0.8个百分点，环比上涨0.9%，环比涨幅比上月扩大0.7个百分点。新建住宅方面，海口新建住宅销售价格同比上涨9.6%，居全国第五位，环比上涨4.7%；三亚新建住宅销售价格同比上涨1.5%，环比上涨0.9%。二手房方面，11月份，海口二手住宅销售价格同比上涨2.9%，环比上涨0.4%；三亚二手住宅销售价格同比上涨4.9%，环比上涨0.7%。　　对于90平方米及以下的房屋销售价格，11月份海口新建住宅价格指数同比上涨2.5%，环比持平；新建商品住宅价格指数同比上涨2.5%，环比持平；新建普通住宅价格指数同比上涨2.4%，环比持平。三亚新建住宅价格指数同比上涨0.9%，环比上涨1.0%；新建商品住宅价格指数同比上涨0.9%，环比上涨1.0%；新建普通住宅价格指数同比上涨1.5%，环比上涨1.1%。三、10 三亚：开发资金充裕，但新开工面积下降　　前三季度，三亚房地产开发投资完成72.79亿元，增长28.7%。其中，住宅完成投资69.71亿元，同比增长26%。房屋施工面积459.61万平方米，同比增长24.6%；房屋竣工面积61.31万平方米，同比增长24.9%。商品房销售面积78.37万平方米，增长16%；商品房销售金额86.15亿元，增长26.5%。　　前三季度，三亚市房地产施工面积459.6万平方米，增长24.6%。其中，新开工面积83.3万平方米，同比下降21.7%，原因有三：一是房地产新开工项目不足；二是已动工大项目仍处在开发周期内；三是去年同期凤凰水城和亚龙湾公主郡两大项目二期工程同时开工，直接拉动去年当月新开工面积大幅上升。商品房竣工面积61.3万平方米，同比增长24.9%。　2009年三亚市房地产开发资金一直较为充裕，前三季度，房地产开发到位资金124.2亿元，同比增长48.8%，资金到位率为170.6%。　　整个11月三亚商品房签约总套数1636套，总签约面积177505.74平方米，总签约金额达28.1亿元，平均签约价格15826.33元/平方米。截止至09年11月30日，三亚商品房在售数量有37045套，可售房源面积3576308.29平方米。　　三亚市场9-11月份销售迅速上涨　　“金九银十”10 到来之际，三亚市场再现疯狂，9月份，三亚商品房销量约600套；10月份，上升到约950套；11月份三亚商品房销量彻底“疯狂”，环比增涨约700套，今年11月三亚商品房总成交1651套，与10月份相比环比增加78%；销售面积178500.7平方米，比10月份增加89706.48平方米，增长幅度高达101%。　　从目前来看，三亚楼市活动频频，购房人气趋旺，预计12月份三亚楼市将继续延续近几个月来的火爆，掀起年末新一轮成交高峰。　　四、三亚和海口市场表现步调不一　分地区来看，三亚在进入“金九银十”的黄金销售季节后，销售量持续上涨，三亚温暖冬季的效应日趋明显。　　海口地区则在进入9月份后，销售量有一个迅速的增涨，10月后略有下降，而11月份后又开始反弹，海口市场的回暖，有相当一部分是属于本地购买力，也就是说，在持续连续三年的房价不断上涨后，本地一部分购买力开始接受房价上涨的现实，开始陆续购房置业。　　五、10 三亚、海口平均成交价格连续上涨　　11月份，海口房屋销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅比上月扩大2.8个百分点，环比上涨2.9%，环比涨幅比上月扩大1.7个百分点；　　三亚房屋销售价格同比上涨2.4%，同比涨幅比上月扩大0.8个百分点，环比上涨0.9%，环比涨幅比上月扩大0.7个百分点。　　　　六、海南东海岸线全线启动，遍地开花　　从三亚地区来看，公寓楼销售均价在1.2-1.5万元左右/平方徘徊，依然领军海南；位于陵水境内的四个典型一线海景代表项目（清水湾、福湾、富力湾和红磡香水湾）都开始赶上三亚，公寓楼成交均价逼近1.2万元/平方；　　万宁兴隆地区公寓楼销售均价已经接近5000元/平方；　　琼海万泉河地区楼盘销售均价也逼近5000元/平方，甚至还有部分项目销售价格达到7000元/平方（代表楼盘为万泉豪庭三期）；　　文昌清澜开发区城市销售均价达到4500元左右/平方，一线沿海项目销售均价达到6500元/平方；　　海口西海岸地区项目销售均价达9000元左右/平方，海甸岛地区项目销售均价达7500左右/平方；　　综上所述，海南东海岸线已经进入全面开发的发展阶段，而且发展日趋城市，价格上扬速度飞快，海南房地产业迎来飞速发展。　　七、海口：购房入户政策初步完成10 激活市场　　在今年3至4月份，海口市政府相关领导频频在不同场合上表示，海口将重启“购房入户”政策，但一直未有正式文件出台。11月，购房入户政策有了进一步进展，据有关人士获悉，目前海口市购房入户政策的初步草案已完成，将争取尽快出台。本次购房入户草案，制度日益完善，高考移民问题等将得到解决，有海口业内人士分析，购房入户政策草案完成，将会改善海口商品房购房空置率问题，有利于激活市场，进一步促进海口楼市增长。　　八、国际旅游岛催热海南楼市销售　　海口楼市近期的火热，与海南建设国际旅游岛得到了国家的大力支持，《海南国际旅游岛规划纲要》已经获得国务院的批准。据相关资料显示，在海南建设“国际旅游岛”的战略刺激下，目前已有上百家地产企业陈兵海南。如今，从海口到三亚595公里的黄金海岸线上,投资几十亿、上百亿元的旅游地产项目星罗棋布，其中，不乏国内一线及上市地产公司，投资总额超过1000亿元。所以国际旅游岛进一步提升了海南房产的热度，也是09年“金九银十”销售黄金周以来，海南楼市得以火爆的主要因素。　　九、旅游旺季全面推动海口楼市热销　　当步伐迈进冬季的时候，北方早已冰封千里，海南，这时候迷人宜居的环境气候优势全面体现。据海口各景区处了解，目前每天至少接待游客3000人，而三亚风景区每天的游客量保持在13000人左右。进入11月后，每天的游客量都在增加，现在的游客量几乎是夏季的两倍。并且目前全国各地在海南的会议增多、旅游团队增多，使得海南10 酒店客房及家庭旅馆入住率几乎达到饱和，尤其到了周末，甚至出现一房难求的现象。　　　　　　第二节优质资源依然是主要卖点　　　　　　在海南地区，项目所处地区，海景资源优越或周边自然环境优越的项目，其销售价格与销售数量都在相比之下，领先于其他地区项目，尤其以海景资源为其先，海景资源非常优越者，其销售价格越贵，大部分靠近海边的项目，也大打海景资源作为项目卖点。　　上述现象也从一个侧面证明了海南目前的地产市场主要还处于一个以卖自然资源为主的初级阶段。　　低总价产品去化速度较快，海南房地产市场，在依托海南发展大政策，及国内各个城市工业化日趋严重的影响下，对于海南地产认可的客户日与剧争，来琼购房的客户也逐日增加，其中不乏有部分中高端需求客户，受岛外地区高房价驱赶，开始将目光瞄准海南的城市开发的项目。第三节房地产市场未来预测海口未来5年住房总需求量为1154.59万平米，据市场调研和海口本地房地产现状情况的综合分析，本着集约利用土地的原则，预测规划期内（2008年-2012年）住房总需求量为1154.59万平方米，建设各类住房14.14万套。其中商品房的建筑面积为964.38万平方米，建设套数为10.72万套；经济适用房建筑面积172.8万平方米10 ，建设套数为3万套；廉租住房建筑面积17.41万平方米，建设套数为0.42万套。2009年住房建设需求为：商品住房建设20833套，建筑面积187.5万平方米；经济适用房建设5763套，建筑面积33.17万平方米；廉租住房建设613套，建筑面积2.54万平方米。海口明年计划建商品房193.47万平米明年规划土地供应量为127.13公顷，其中商品住房土地供应量为109.88公顷，经济适用房土地供应量为15.98公顷，廉租住房土地供应量为1.27公顷。2009年住房建设计划为229.25万平方米，其中商品住房建设计划为193.47万平方米，经济适用房建设计划为33.24万平方米，廉租住房建设计划为2.54万平方米。在住房用地供应空间布局上，2009年住房用地供应主要分布在长流起步区、金牛岭周边地区、府城等地块。重点发展中低价小户型商品房、经济适用房、廉租房、经济适用房保障海口市低收入家庭、旧城（含城中村）改造拆迁户的住房需求。廉租住房保障海口市城镇最低收入家庭住房需求，在财政许可的情况下，兼顾部分低收入家庭的住房需求。中低价位、中小套型普通商品住房满足海口市中低收入和中等收入家庭住房需求。其他商品房满足中等以上收入及外来、流动人口市场住房需求。10 重点发展满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房和廉租住房，明确新建住房结构比例。规划期内（2008年-2012年），单套建筑面积在90平方米以下的住房总建筑面积达到新建住房总建筑面积的70%；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房的建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。此外，还要加强商品房开发建设管理、深化销售制度改革，建立并完善在限套型、限房价基础上的竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品房的“双限双竞”的开发建设模式和用地招标出让办法，积极推进中低价位、中小套型普通商品房用地招标出让，落实住房开发项目套型结构比例的规定。房地产开发用地2年未开发则无偿收回使用权土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发者，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发者，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或投资额不足1/4，且未经批准终止开发建设连续满一年的，按闲置地处置。（一）项目发展条件分析项目表现有以下几个优势：10 （1）稀缺性：目前，该区域的开发供应量不大，项目周边的绿色佳园已是该区域的成功开发案例。但该楼盘已接近尾声，其余均为小型项目，稀缺效应明显（2）环境优势：地块位于南渡江边，有其独特的环境资源优势----滨水，环境宁静幽雅，自然资源丰富。（3）区域优势：处于南渡江区域的“一带两中心”的核心地带，与规划中的新区府行政中心一路之隔，具有政府“政治、经济中心”的优势效应。（4）发展优势：随着滨江西路的开通，东部高速公路、美兰国际机场的发展效应将提升该地块未来的土地价值、发展优势和升值空间。（二）项目周边楼盘信息:序号项目周边楼盘销售均价1枫丹白露7000元/㎡2碧水名城6300元/㎡3滨江帝景6200元/㎡第四节海口滨江板块发展优势1、政府支持，滨江板块发展前景辉煌2008年作为海口市政府重点投资规划项目，北起长堤路，南至南渡江大桥，全长12.5公里，堪与西海岸滨海大道媲美的滨江路正式开通，标志着南渡江沿岸的发展进入了一个新的发展时期。滨江路使南渡江两岸的交通优势、地理位置优势和景观资源优越凸显。10 2009年“滨江新城”规划的出台，预示着滨江板块的开发进入了实质性的操作阶段，政府准备投资100个亿打造“滨江新城”。“滨江新城”被定位于海口市东南部区域公共服务中心、南渡江畔新型生态居住区，“滨江新城”将建成为休闲居注、旅游购物、康体娱乐、商务办公等功能齐全的新城区，海口东南部的城市副中心，发展前景辉煌。省委、省政府等众多省级行政中心相继搬迁到南渡江沿岸，凭借着丰富的江景资源以及政府支持，区域前景相当看好，滨江地产将成为海口一个新的地产板块。2、滨江板块，海口最具居住价值和投资价值的地产板块。人们对海景充满了向往，然而经常居住在海边的人知道，住在海边问题多多。海风里带有丰富的盐成分，房屋经常受海风的侵袭，外墙容易被腐蚀，房间比较潮湿，家具、衣物、地板等经常发霉，对人身体非常不好。因此居住在江边，将是另一种最佳的选择，根据政府规划要求，滨江地带的土地将作为高档住宅用地，人们在享受丰富江景的，感受气候宜人的热带风光的同时，不会遇到居住在海边的种种麻烦。滨江板块将是海口最具居住价值的版块。“滨江地产”发展刚起步，房价还在低位运行，随着海口城市的发展，南渡江两岸的开发建设，“滨江地产”价值将会一路走开，如今的“滨江地产”将是海口最具升值潜力的地产。3、实力开发商进驻、加快滨江板块发展政府在加快发展南渡江两岸开发建设的时候，众多大型企业也看好“滨江板块”的发展前景，大举进入开发“滨江地产”。广物地产的滨江帝景项目及海甸岛项目，绿色佳园10 ，联华国际，枫丹白露等一些大型房地产企业和房地产项目落户南渡江两岸，加快了“滨江地产”的发展，粗略计算，现在以及未来滨江新城的开发总量将超过200万平方米。第五节国家批准建设国际旅游岛，掘金海南2010年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，这意味着海南国际旅游岛的建设上升为国家战略。海南概念的股市和楼市风声再起，象海南的温度一样袭击了投资者。在海南建设“国际旅游岛”战略的刺激下，从海口到三亚595公里的黄金海岸线上，投资几十亿、上百亿的旅游地产项目星罗棋布。上百家大企业，数百亿投资会战海南旅游地产，对这个只有3.39万平方公里的海岛所带来的震动，超过了任何一场台风。鲁能、万科、富力、宝安、雅居乐、新世界、天津泰达……不论是在海口西海岸沿途，还是从美兰机场到市区，到处可见全国著名开发商的标牌，它们纷纷在海南大手笔圈地，一线海景土地资源日益紧俏。特别是占据海南省4A级以上景点70%的三亚和海口，作为海南风景名胜最多、最密集的地方，成为海南国际旅游岛建设受益最显著的两个地区，也成为投资的首选胜地。这一点从遍插国内知名开发商旗帜的200多公里三亚海岸线（今年1-10 10月，三亚市已累计完成房地产开发投资80亿元，同比增长26%，投资规模位居海南省第一）和近期三亚持续升温的购房潮（据海南搜房网统计数据显示，10月份三亚商品房销售均价已经达到1.55万元/平方米），就可以初见端倪。1月6日，海南省长罗保铭在新闻发布会上回答记者提问时表示，这几年海南的旅游房地产市场总体呈上升趋势，房地产的需求主要来自于岛外。统计下来海口60%、三亚80%~85%商品房是由岛外居民购买，且多是购买二套房、三套房。他表示，这些人来买房子最终是买海南的自然环境，海南由于是中国唯一的热带岛屿，所以这个房地产的资源在全国是有唯一性的。事实确实如此，支持海南房价的，除了国际旅游岛的获批等政策因素外，更重要的是在于其热带的资源稀缺性。目前中国的人均GDP已超过3000美元，人们追求健康居住环境的需求越来越旺盛。特别是在冬天经受一股又一股寒潮的时候，夏无酷暑冬无寒冷，具有得天独厚的气候条件和优美的自然海景风光优势的海南不仅生态和地理位置较好，交通也十分方便，再加上免税岛优惠政策的吸引，自然成为旅游者和外省居民投资第二居所和分时度假居所的首选。海南房地产仍具投资价值三亚、海口、琼海、文昌等地再次成为炙手可热的香饽饽，房价也因为国际旅游岛而不断升温。对于刚刚获批的国际旅游岛规划，很多投资者纷纷表示十分看好未来的发展前景，更有乐观者认为，海南的房地产市场至少还会火十年左右。10 以海口为例，海口的平均温度比三亚要低三四度，但是对于经受严寒的人们来说，并不会影响很大，感觉差不多，因为都可以穿短袖。而海口的房价位于市中心高档的楼盘也在七八千左右。而且海口毕竟是省会城市，其相应的配套设施也很好。此外，随着跨越琼州海峡的跨海大桥即将建设，海口西海岸也引起市场的关注。以西海岸的一个楼盘为例，去年年初开盘的时候，其一期均价在4000多元，而现在均价已经达到了8000多元。西海岸与海口之间的轻轨也将建设中，到时候与海口的时间距离不过5分钟。虽然现在价格也上涨不少，但与三亚上万的价格相比仍然处于低位，仍然具有投资价值。10 第四章项目方案第一节场地选址一、地理位置与用地现状该项目位于南渡江边，用地呈不规则偏西布局，北侧为南渡江，整体开发条件良好。第二节项目设计内容与规模一、设计依据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）（2006版）《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》（JGJ50-88）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）《建筑设计防火规范》GB50016-2006《民用建筑设计通则》GB50352-2005二、设计基础资料1、海口市属亚热带海洋气候，气候温暖，风光宜人，夏长冬短，四季长绿，终年无霜雪。气候：年平均气温：23.3℃月平均最高气温:30.9℃10 月平均最低气温:18.8℃绝对最高气温:38.8℃绝对最低气温:2.8℃雨量:年平均降雨量:30.8㎜十分钟最大降雨量:30.8㎜湿度:年平均相对湿度:81%日照:全年平均日照时数:2239.8小时雷电:全年平均雷击日数:114.8天风:明显受热带季风的影响,冬季为东北风,夏季为东南风,常受来自太平洋的台风袭击,台风一般在七至十一月份偏多,常年主导风向为东南风,风荷载标准为70kn/㎡。三、规划理念1、自然融入生活本项目的宗旨为“以人为本,健康生活”。自然而安静的居住生活是人们所追求和向往的，同时也成为了时尚品位的体现。在基地现有的不利条件下,化不利为有利,把消极空间营造为宜人的与城市共享的生态环境。将大自然的绿叶成荫,鸟语花香带入千家万户,融入日常生活是本项目最显著的特色。2、居住演绎文化采用目前国际新潮的居住区设计思路,综合运用了生态学和城市设计理论的优秀概念,10 以建立独具特质而与自然亲和的人文环境，并注重居住区文化氛围的设计，针对信息时代感情生活节奏容易使人产生亚健康这一社会问题，把绿色生态空间引入居住区设计。其次是通过具体的设计把优秀的生活理念，时尚的生活品质带入“小区”市民的生活中，形成该居住区独特的生活文化氛围。以提升滨江豪庭小区在城市中的地位。四、用地布局在规划布局上，建筑采用线状布局，整体小区相互不遮挡，视野开阔，通过效果良好，建筑点式和板式相结合，沿基地外围布置，在用地内侧形成围和的景观中心，利于创造成规模的景观环境。遵循资源共享的原则，设置带状景观空间，视野开阔，再沿带状景观轴精心设计景观节点，使该绿化综合了小区和组团两级绿化功能，人们既可在住宅组团的绿地上活动，又很方便的选择景观大道上其他的绿地活动。再在小区设置了配套的小区会所，在小区南入口设置了集中商业等服务设施.五、绿地规划10 绿地规划按照居住人口规模、规划布局形式，环境特点及用地的具体条件，采用集中与分散相结合的绿地规划的布局。强调宜人尺度，反映文化内涵，增加活动性，参与性。形成植物与水域相结合，点、线、面相结合的由公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地组成的绿地系统。城市绿地与小区中心广场相互结合，面向出入口，渗透各个住宅院落。成为居民的日常游憩共享空间。宅旁绿地、道路绿地采用大面积草坪绿化，乔、灌木、花卉间植，形成绿色空间，力图在有很空间形成丰富的绿化层次，使之四季绿意浓浓，花卉增艳。六、道路系统规划道路系统以优雅的曲线贯穿整个小区，其避免了直线性的视觉疲劳感，同时很好的限制了车速，保障了行人的安全。又使其两侧空间收放有序，该结构道路系统和绿地形态共同组成丰富变化的空间形态，使有限变多元化,丰富了小区的内涵。使小区道路和绿化融为一体，道路既是小区的，又是组团的，既是车行空间又是绿化空间，形成交通，景观，交往，休闲的复合系统。小区机动车和停车系统采用环路，人行采用景观大道和主路相结合的方式，达到部分宅间人车分流。七、建筑设计4.1、设计原则10 遵从以人为本，节能、生态、环保的设计理念。整个社区的建筑设计典雅、朴实、自然、现代。在建筑的端部运用有特色的建筑构件，使屋顶的轮廓富有变化，打破单调感。住宅与底层商业的风格过渡自然，大胆动用各种鲜艳的色彩，形成生动活泼、别具一格的亮点，使商业与住宅建筑风格更为协调。小区住宅建筑造型既注重协调又各具特色，进一步强调了识别性和领域感。造型设计以体量，光影，虚实，等最基本的建筑语言表达建筑本体的现代感。1、户型设计住宅户型设计着重重视户型多样性的原则，功能合理，分区明确，以满足不同层次的需求，实行多元化生活方式的有机融合。以满足不同消费者的需求。群体户型组合可以非常灵活，通过丰富的住宅类型，合理的规划布局，现代气息的建筑造型，创造典雅而又现代的居住小区。10 户型平面布局突出"以人为本"，不让人屈就于建筑，成为建筑的附属。而是符合人的生活活动规律，具有较好的舒适性、方便性、安全性。在严格满足业主要求的基础上，从住户的生活需要出发，合理安排各功能行为空间，设计中体现公私分离、食寝分离、居寝分离、洁污分离。户型设计采用以起居厅为中心的全明住宅布置方式，合理安排起居厅位置，限制并减少直接开向起居厅的门，并尽量使其相对集中。入口处设置门斗作过渡空间，用于换鞋、换衣、放置雨具等。设计还对厨房、卫生间作了精心考虑：厨房、卫生间采用整体设计方法，综合考虑操作顺序、设备安装、管线布置以及采光通风的要求，住宅户型设计中认真考虑了住户生活需求，精心设计了门斗、厨房、卫生间、餐厅、起居室、卧室等各个功能空间的相互关系和相关细部，仔细推敲了建筑外观造型的比例、尺度和色彩等诸多方面要素。户型设计中阳台起到重要作用，是直接接触室外空气、阳光之处，设计中尽量发挥它的绿化、休息、观景、乘凉、健身等多个功能。尽可能满足住户的景观需要，将室内景观向室外延伸，让住户更多地亲近自然。因此，加大窗户、降低窗台，设计弧形窗、落地窗、转角窗、宽角度窗，让住户对室外景观一览无遗。八、生态环境保护设计10 生态社区是良性循环的社区，应用生态经济学原理，在多层次人工植物群落中，通过植物与微生物之间的代谢作用，实现无废物循环生产。在人工植物群落中，采用多种类的植物，不同深浅的地下根，形成地下根系，能吸收大量的有害物质。整个小区的排水设计中做好废、污水的处理，污水处理后排入市政管网。同是还做好噪声的处理：住宅尽量远离车行道，临近主干道的住宅山墙，尽量减少开窗数量或采用双层玻璃。小区内的各类废气的排放与控制按我国有关规范、标准执行。10 第五章环境保护一、污染源及污染物本项目建设内容是住宅楼，属居住性质，主要污染物有生活垃圾及生活污水，不产生有害物质。二、环境治理1、生活污水经隔油池、化粪池等处理在污水纳入污水处理厂集中处理之前执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）一级标准；排水系统采用分流制，雨水与污水分流；粪便污水经三级化粪池厌氧消化处理，三级化粪池容积保证污水在池中停留足够时间。2、合理确定备用发电机、水泵、变配电及大楼送、排风机等设备位置，并采取隔音、消声和减振等措施。声环境按《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）的2类标准控制。施工期间声环境按《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）标准执行。3、备用发电机房采取隔音、消声措施，燃油采用轻质柴油，含硫量≤0.5‰。发电机产生的废气经排气筒高空排放，排气筒的高度和位置，应以不影响周围工作、学习生活环境和城市景观为原则。4、统一设置住宅楼厨房排烟管道，厨房产生的油烟集中通过排烟管道在楼顶高空排放。10 5、空调采用非氟利昂制冷剂空调。合理布置空调器散热口，禁止在人行道或居民窗户附近设置散热装置，防止产生噪声和热污染。6、固体废物分类收集，并及时做好清运工作。配备加盖垃圾容器，实行垃圾袋装制度。不将产生的残渣和垃圾排入下水道。7、在条件允许的情况下，考虑利用太阳能，使用太阳能热水器等。8、建设规范化排污口，排污口须按规范设置排放口标志牌。10 第六章土建工程第一节主要技术经济指标滨江豪庭项目主要技术经济指标为：一期总建筑面积：201778平方米容积率：3.2建筑密度：17.50%绿化率:35.67%停车位：2100个。第二节结构设计1、设计依据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）《建筑桩基技术规范》(JGJ94-94)《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）2、本工程所在地自然条件风荷载：考虑50年一遇的风压值为0.75Kpa;地震基本情况:抗震设计烈度为8度,设计基本地震加速度值为0.30g;地质条件：待勘察后确定。10 3、结构设计：本建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年，建筑抗震设防类别属丙类建筑；结构选型：根据本工程建筑使用要求及功能，采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系；基础选型：待地质勘察后确定。人防地下室抗力等级：甲类核6级主要结构材料1)混凝土等级：C25，C30；2)钢筋种类：HPB235、HRB335；3)填充墙采用轻质混凝土砌块。10 第七章公用工程第一节给排水设计一、设计范围1、给水系统2、雨、污水排水系统3、建筑节水设计二、设计依据《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）《住宅设计规范》（GB50966-1999）2003年版三、给水方式水源：从市政自来水管网引两条管径为150mm的管道，作为小区内的生活及消防用水水源。1、生活给水系统：生活贮水池与水泵房均设在地下室。生活水池贮水量为200m3。2、生活给水方式：会所与住宅的一、二层采用市政给水管道直接供给，下行上给制。住宅采用自动恒压变频给水设备供水,采用下行上给制。上下分成高低两个供水分区，三至十四层为低区，十五至三10 十层为高区。不同供水分区采用独立的给水加压设备。水管设计原则使各用水点的水压不超过350KPa。为防止噪音，管网支管流速采用0.6-1.0m/s，干管采用0.8-1.2m/s。3、管材：生活给水主干管、立管均采用钢塑复合管，管件热熔连接；支管采用给水PP-R管，管件热熔连接。4、水表的设置：小区的总进水管上设总水表，住宅按一户一表设置IC卡水表，水表的口径均与进水管管径相同。五、排水系统室外采用雨、污水分流制；室内采用粪便水、废水分流制。室内粪便水经管网收集排至化粪池经三级处理后排至小区污水管网。消防电梯间底部设排水管，排至室外。屋面雨水由雨水斗汇集后，通过雨水管排至室外雨水道。小区道路侧设置雨水口，收集道路面的雨水。雨水设计重现期p=1年，5分钟暴雨强度为4.21升/秒/100㎡。管材：室内采用PVC排水管粘接，PVC管采用每一层设置伸缩节。室外采硬聚氯乙烯双壁波纹塑料管。管口形式采用承插口管，采用弹性密封橡胶圈承插连接。六、建筑节水设计10 根据现行有关规范规定，采取以下的节水措施，达到建筑节水的要求。给水管材采用钢塑复合管及PP-R给水塑料管。水咀采用陶瓷阀芯的全塑产品。坐便器采用冲洗水箱容积小于等于６L两档的产品。冲洗阀采用节水型延时自闭式冲洗阀。公共卫生间的洗脸盆、大小便器均设置红外线感应装置。住宅楼三层以上采用自动恒压变频供水，杜绝二次供水污染，节省能源。第二节电气设计一、设计内容小区变配电系统照明系统电力系统电话系统数字电视系统宽带网系统数码对讲系统防雷及安全接地系统二、设计依据：1）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）2）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）；3）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）；10 4）火灾自动报警系统设计规范(GBJ116-88);5）建筑物电子信息防雷技术规范（GB50343-2004）6）住宅设计规范（GB50096-1999）7）建筑照明设计标准（GB50034-2004）三、变配电系统：电源：消防负荷、客梯及变频调速生活泵按一类，其余按三类电气负荷考虑。根据小区的用电负荷分布，地下室设置专门的变配电房，供电半径不超过250米。引一路10KV市电作为正常工作电源，另配柴油发电机作为消防应急电源。计费方式：本工程采用高压集中计费，消防、水泵、电梯及居住用电均分表计量，用户采用预付磁卡式电表计费。四、高压变配电系统：高压配电采用单母线分段运行方式，采用手车高压开关柜，高压开关选用10KV真空断路器，直流操作系统；遮断容量要求为5000KVA。低压配电系统：低压配电系统采用TN-S型，设专用保护零线（PE线），低压配电采用单母线分段方式供电。对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。五、电力系统10 电力设备供电采用电缆放射式供电，根据工艺要求相应设置自动控制或手动控制。所有的消防设备用电、事故及疏散照明用电、公共道路照明的布线电缆均采用阻燃电缆，沿钢管敷设。每单体建筑物设独立电表计量。住宅每户设置独立电表计量。各单体建筑内布线采用BV线沿PVC管敷设。六、电话系统从市电话局引一条大对数电话电缆至小区电信机房，经机房配线架以放射式布线至各单体建筑电话分线箱。。每户设置二个电话出线口。住宅的客厅、主卧室均预留电话插座。其他公共建筑按规定设置一定数量的电话出线口。七、公共天线电视天线引市有线电视网至小区电视前端箱，再从电视前端箱以放射式布线至各单体建筑电视分配箱。具体频道数及场强在施工设计时与电视台落实。用户电平要求75±5dB设计。每户设置二个电视出线口。住宅的客厅、主卧室均预留电视插座。其他公共建筑按规定设置一定数量的电视出线口。八、小区宽带网系统10 从电信局引一条多芯单模光缆（芯数同电信局商定）到小区电信机房，经机房配线架实现宽带到户功能。每户设置二到三个信息出线口。住宅的客厅、主卧室及书房均预留信息插座。其他公共建筑按需要设置一定数量的信息插座。九、数码对讲系统每住宅单元首层入口大门设电控锁和主对讲机，每户户内设分机。每户用户通过分机与入口主对讲机联络，对来访客人监控，以便大楼住户安全管理。十、防雷与安全接地按二类防雷进行考虑。天面沿建筑物周边、屋脊及女儿墙等处应安装避雷带，屋面非金属物（如PVC透气管等）应设接闪器保护，避雷网格不大于10×10或12×8米，引下线间距小于18米，建筑物外廓各对角上的柱筋应被利用作为引下线。所有引下线均利用柱内结构主筋与接地极连接。1、变压器低压侧中性点，采用公共接地装置，利用建筑基础做自然接地体，在楼层总配电箱，消防控制系统及各大型金属设备构件均预留接地端子，要求总接地电阻不大于1欧姆。2、为了防止雷电波，在各单体建筑电源总进线处设置高能量防雷器。3、电子信息系统传输信号的出入口处，安装适配的电涌保护器。4、各金属管道、线路套管等金属物在进出建筑物处与防雷装置做等电位连接。5、45米及以上部分采取防侧击雷及等电位措施。第三节消防规划10 一、建筑消防设计1、设计依据：《建筑给排水设计规范》（GBJ16-88）《室外给水设计规范》（GBJ13-86）《室外排水设计规范》（GBJ14-87）《住宅设计规范》（GB50096-1999）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50048-2005）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）2、总平面布局：建筑周边设有环形消防车道，与城市道路相接，消防车道宽度大于4M，上空4M以下无障碍物，车道下管道，地沟按承受消防车轮压设计，在消防车道与建筑物之间不种植高大乔木。二、给排水消防设计1、设计范围室外消防栓系统；室内消防栓系统；自动喷水灭火系统；气体自动灭火系统；建筑灭火器的设置。2、设计依据：10 《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95-2005）；《自动喷淋灭火系统设计规范》（GB50084-2005）；《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；《汽车库、修车库及停车场设计防火规范》3、消防用水量：室外消防水量：144m3。（Ｑ＝20升／秒，考虑一次火灾延续时间为2小时）。室内消防水量：144m3。（Ｑ＝20升／秒，考虑一次火灾延续时间为2小时）。室内自动喷淋水量：108m3。（Ｑ＝30升／秒，考虑一次火灾延续时间为１小时）。消防用水量共计为：396m3。其中室外消防用水由市政管网直接供给，故消防水池（设于4、5号楼地下室）贮水量为252m3。4、室外消防栓系统：室外消防水量为20升／秒，由城市供水管网直接供给。在小区主干道路旁设置7个室外消火栓，消火栓间距不大于120米，而且室外消火栓距建筑物的外墙不应大于40m。5、室内消火栓给水系统：室内消防水量为20升／秒，每根最小竖管流量为10L／S，每支水枪最小流量为5L／S。室内消火栓系统设置范围：住宅楼及地下停车库。10 室内消火栓的布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。水枪的充实水柱不小于10米。地下室设置消防贮水池及水泵房。水泵房设置消火栓加压泵（一用一备）,保证水枪的充实水柱不应小于10米，在4、5号楼的屋面设置一个消防水箱（18m3），保证消防时的前十分钟用水，并在屋面设置增压设施，以满足最不利点的静水压力的不小0.07Mpa。室外设置消防水泵接合器（整体考虑），供消防车向室内消火栓系统供水。6、自动喷淋系统自动喷淋系统设计按中危Ⅱ级考虑，喷水强度为8L／min/m2,作用面积为160m2。屋顶设置一个消防水箱（18m3），并在屋面设置增压设备，保证系统最不利点处喷头的工作压力不小于0.05Mpa。自动喷淋系统用水量为30L/S。地下室的高低压配电室，发电机房采用柜式（无管网）七氟丙烷自动灭火装置。无管网灭火系统由柜式预制灭火装置、火灾探测器、火灾自动报警灭火控制器等组成。柜式（无管网）自动灭火装置单机服务面积为50m2左右。面积较大的防护区采用多台分散设置方法，并能同时启动，其动作响应时差不得大于2秒。10 在会所、各栋住宅楼及地下停车库的每层公共场所与电梯前室设置手提式干粉灭火器(磷酸铵盐)。灭火器配置场所均按轻危险级考虑,手提式灭火器规格型号为MF／ABC2。三、电气消防设计1、设计依据：《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95-2005）；《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；《火灾自动报警系统设计规范》（GBJ116-88）.2、火灾报警及联动控制系统采用控制报警系统。于消防控制室内各设置一台集中报警控制器、火灾事故广播柜（兼作为背景音乐）和联动柜。火灾自动报警系统：本工程采用集中报警系统，地下车库（人防）、高层建筑的电梯间、封闭式楼梯间等处设置火灾自动报警系统。联动控制台的控制方式分为手动控制和自动控制两种。通过联动控制台实现对消火栓泵、自动喷洒灭火系统、防烟、排烟、加压送风机系统的监视和控制。火灾发生时，手动切断有关场所的一般照明、空调机组、通风机等非消防电源。消防控制中心可对消火栓泵、自动喷洒泵、加压风机、排烟风机等通过模块进行自动控制，还可在联动拉制台上通过硬线进行手动控制。10 在消防控制中心设置消防广播机柜（与音响广播、背景音乐合用）。平时作为背景音乐广播，当火灾发生时消防中心值班人员根据火灾发生的区域，自动或手动切换到火灾紧急广播，及时指挥、疏导人员撤离火灾现场。楼梯间及前室照明以及各设备用房的应急照明按正常照明全额考虑，地下车库及公共场所的应急照明按正常照明的5-50%设置。主要疏散口设安全出口指示灯，疏散走廊设疏散指示灯。消防设备用电、事故及疏散照明用电均采用双电源末端切换。火灾自动报警系统的传输线路和50V以下供电控制线路，采用耐压不低于交流300V/500V的多股绝缘电线或电缆；交流220/380V的供电或控制线路采用耐压不低于交流450/750V的电线或电缆。所有的消防设备用电、事故及疏散照明用电的布线电缆均采用有机绝缘耐火电缆，穿金属导管或封闭式金属线槽敷设。明敷设的消防管线应在钢管或金属线槽上采取防火保护措施。四、暖通消防设计1、设计范围：防排烟系统设计。2、设计依据：高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95-2005）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）3、防排烟系统设计10 地下室汽车库各防火分区设风机机械排风兼火灾时排烟及自然排风二种方式，风量均按换气次数6次/小时计算，有车道防火分区通过车道自然进风。无车道防火分区设风机送风。第四节环境保护设计A、污水与废水：a)小区内的污水与废水经集中处理达标后，排入城市污水管网b)空调机冷凝水及阳台排水均设专用排水管进行排放。B、废气：a)厨房设置防回流的垂直排油烟道，在屋顶设无动力风帽自然排放废气。b)热水器废气直接排出外墙，废气与脱排油烟道严格分开。C、噪声与振动控制a)各专业设备选用低噪声，设备基础采用隔振处理。管道与设备接口采用软接口，根据需要安装消声装置。b)对产生较大噪声的机房，内墙面采用吸音墙，设吸音吊顶，对外采用隔音门。c)一般外门窗采用中空玻璃；对户外有特别的噪声源与振动源部分，另采用专门的隔声与隔振处理。d)10 空调室外机搁板位置的设置均有利于室外机运转时的热量交换，并防止对室内产生热污染及噪声污染。10 第八章管理组织机构一、经营管理模式及机构设置海南昌海投资有限公司是实行独立核算的单位。公司设立了董事会及各经营管理机构，董事会是最高权利机构，管理上采用机动灵活的体制，在董事会的领导下，公司一直以专业、高效、创新、诚信为企业的发展理念，提倡精兵简政，减少了中间环节，提高了整体工作效率，达到节约管理成本和控制的目的。二、海南昌海投资有限公司组织管理机构如下。（见附表）10 第九章项目实施进度安排一、进度安排的说明根据市场情况和我国现有的行业管理状况，本项目进度分为两个阶段，即项目前期阶段——立项，申请项目批准审批阶段，编制可行性研究报告；项目建设阶段——项目设计、施工、验收、运营。二、项目实施计划进度：本项目2010年6月开工，预计工期24个月，即2012年6月完工并经验收合格后即可交付使用。10 第十章投资估算与资金筹措一、估算依据1、海南省相关定额文件2、类似建筑项目经济指标3、国家及海南省现行有关规定4、材料和设备价格信息二、估算范围及金额本项目滨江豪庭都工程，一期开发总建筑面积201778㎡。三、估算范围及金额项目总投资由土地费(含前期安置补偿费)及前期工程费用、建安工程及小区配套费用、其他费用、不可预见费用及房地产开发费用组成，项目总投资额为50313.20万元，其中房地产开发成本为42928.21万元，房地产开发费用为7384.99万元。费用估算详见项目总投资估算表和项目各种财务数据估算，详见附表二“项目总投资估算表”与“附表五”。本项目的建设首期投入资金占总投资的90%，主要完成项目的主体及装修工程；后期投入资金占总投资的10%，主要用于小区配套工程及销售费用等。详见附表七“项目损益预测表”。四、资金筹措项目的资金来源为二部分：自有资金和借贷资金。本项目所需的资金50313.20万元。企业自筹21000万元，占总投资的41.74%；申请银行贷款25000万元，占总投资的49.6910 %，不足部分来源于房产预销售款。贷款年利率为5.40%，贷款期限为3年，本金分8000万、10000万、7000万于2011、2012、2013年三次还清。详见附表四及附表十。10 第十一章财务效益评价一、项目经济分析遵循的主要依据1、中华人民共和国房地产开发企业财务准则2、《投资项目可行性研究指南》二、基础数据（一）销售收入1、项目可售建筑面积：本项目为滨江豪庭工程，一期开发总建筑面积201778㎡，可售住宅面积为188642㎡，商铺面积6612㎡。2、项目经营收入确定考虑相同区位，相同档次的住宅楼目前销售状况，结合本项目的特点，综合确定本项目住宅6000元/㎡，商铺8000元/㎡。经营期内销售比例分别为2%、35%、63%。详见附表三“销售收入预测表”。3、项目收入估算总销售收入为118474.80万元。（详见附表三）（二）成本1、项目房地产开发成本总计42928.21万元，包括土地费(含前期安置补偿费)及前期工程费用、建安工程及小区配套费用、其他费用、不可预见费用，按项目的建筑面积比例对应计算。2、项目管理费用按房地产销售收入的1.5%计算，银行贷款年利率为5.40%。销售费用按销售收入的2.5%计，上述费用等均计入项目总投资中，详见附表二“项目总投资估算表”。3、在损益计算中，计算各种税金（详见附表七“10 项目损益预测表”）。营业税5%计算，城市维护建设费按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。三、财务分析（一）财务静态数据分析项目预计总销售收入为118474.80万元，净利润33281.33万元，投资利润率66.15%，投资利税率101.15%，资本金利润率158.48%。分析过程详见附表七“项目损益预测表”。（二）项目财务现金流量分析基准收益率取8%计算。相关财务数据为（详见附表十一“项目财务现金流量表”、附表十二“财务现值计算表”）：税后全部投资财务内部收益率：94.3%税后全部投资财务净现值：35218.59万元静态投资回收期（含建设期）：2.12年动态投资回收期（含建设期）：2.17年经测算，财务内部收益率高于行业基准收益率，说明项目具有很强盈利能力。静态投资回收期均小于3，该项目的净现值大于零，说明项目在财务上可行。（三）敏感性分析由附表十四：敏感性分析表可见，针对净现值的敏感性分析，该项目的不确定性因素中，销售价格为最敏感因素，项目总投资为次敏感因素；该项目的不确定因素中，针对内部收益率所做的分析，销售价格为最敏感因素，项目总投资为次敏感因素。10 所以，从以上分析可看出，销售价格对净现值及内部收益率的贡献都是最大，成本控制也非常重要。适合客户有效需求的销售价格实现盈利之保证，定价就显得尤为重要（详见附表十四“敏感性分析表”）。（四）偿债能力分析本项目采用滚动开发方式，边开发，边销售，资金循环良好。从本项目的资金来源分析，所筹集资金可以满足各期资金运用所需。项目经营期三年内可以收回全部投资,并还清银行贷款本金及利息。分析过程详见附表九“资金来源与运用表”及附表十“贷款还本付息估算表”。10 第十二章结论与建议本项目符合国家产业政策，符合海口市国民经济总体发展规划要求，不仅房地产消费品市场有保证，而且资金既有企业自筹，又有银行支持。结构非常合理。项目建成后，除能为丰富海南省的房地产消费市场和促进岛内外的房地产的交流做出巨大贡献，还能取得较好的经济效益。有较强的还款能力。它的巨大投资价值和高尚的居住功能是一般住宅无法比拟的。它不管是在设计方面、建筑质量、后期管理，还是投资价值上都远优于同档次项目。因此本项目具有很强的竞争力。由此可见，本项目切实可行，前景广阔。建议加强项目后阶段的准备工作，保证建设资金的落实，加强工程实施的管理和监督，开拓市场，加强人员培训，提高经营管理水平。10 附表一主要技术经济指标工程项目：滨江豪庭一期单位：万元序号指标单位数量备注1总建筑面积㎡201778.00　2总投资万元50313.20　3销售收入万元118474.80　4总成本费用万元50313.20　5销售税金及附加万元6516.11　6利润总额万元44375.10　7所得税万元11093.78　8税后利润万元33281.33　9投资利润率　66.15%　10投资利税率　101.15%　11资本金利润率　158.48%　12全部投资内部收益率　94.30%　13财务净现值（税后）万元35218.59年基准收益率8%14静态投资回收期（含建设期）年2.12　15动态投资回收期（含建设期）年2.17　10 附表二项目总投资估算表工程项目：滨江豪庭一期单位：万元序号项目投资备注1房地产开发成本42928.21　1.1土地费用1963.00根据委托方提供1.2前期工程费用1251.67　1.3基础设施建设费用5004.09　1.4建筑安装工程费用31166.70　1.5其他费用1984.41　1.6不可预见费1558.34　2房地产开发费用7384.99　2.1销售费用2961.87按销售收入的2.5％计取2.2管理费用1777.12按销售收入的1.5％计取2.3财务费用2646.00按一至三年期银行贷款利率5.40％计算　合计50313.20　10 附表三销售收入预测表工程项目：滨江豪庭一期单位：万元项目基础指标2010年2011年2012年收入合计价格面积销售收入销售收入销售收入　（万元/㎡）（㎡）比例（万元）比例（万元）比例（万元）　住宅0.6001886422%2263.7048%54328.9050%56592.60113185.20商铺0.80066122%105.7948%2539.0150%2644.805289.60合计　195254.00　2369.50　56867.90　59237.40118474.8010 附表四项目投资计划与资金筹措表工程项目：滨江豪庭一期单位：万元序号项目投资占总投资备注一项目建设总投资　　　1房地产开发成本42928.21　　1.1土地费用1963.00　根据委托方提供1.2前期工程费用1251.67　　1.3基础设施建设费用5004.09　　1.4建筑安装工程费用31166.70　　1.5其他费用1984.41　　1.6不可预见费1558.34　　2房地产开发费用7384.99　　2.1销售费用2961.87　按销售收入的2.5％计取2.2管理费用1777.12　按销售收入的1.5％计取2.3财务费用2646.00　按一至三年期银行贷款利率5.40％计算　合计50313.20　　二资金筹措　　　　自筹资金21000.0041.74%　　银行借贷资金25000.0049.69%　　房产预销售款4313.208.57%　　合计50313.20　　三盈余资金0.00　　10 附表五1建安工程费用估算表(万元)工程项目：滨江豪庭一期序号项目单方造价（元/㎡）建筑面积（㎡）金额备注1建安工程造价1500.00201778.0030266.70毛坯2机电、控制设备、电梯　　900.0030部电梯　合计　201778.0031166.70　附表五2前期工程费用估算表(万元)工程项目：滨江豪庭一期序号项目建安工程费费率金额备注1勘察设计费31166.703.0%935.00建安工程费×3%2三通一平31166.701.0%311.67建安工程费×1%3可研报告编制费　　5.00　　合计　　1251.67　附表五3基础设施建设费用估算表(万元)工程项目：滨江豪庭一期序号项目建筑面积（㎡）单方造价（元/㎡）金额备注1供电工程201778.00248.005004.09按建筑面积估算2供水工程3供气工程4道路工程5弱电系统工程6消防工程7节能工程8通讯工程9照明工程10排污工程11环卫工程10 12绿化工程　合计　　5004.09　附表五4其他费用估算表(万元)工程项目：滨江豪庭一期序号项目取费基数费率金额备注1规划报建费201778.0050元/m21008.89基数为建筑面积2招标代理费31166.700.17%52.98基数为建安费用3预算编制费31166.700.14%43.63基数为建安费用5工程监理费31166.700.97%302.32基数为建安费用6环境影响咨询服务费31166.700.03%9.35基数为建安费用7工程保险费31166.700.17%52.98基数为建安费用8施工图设计审查费31166.700.12%37.40基数为建安费用9场地准备费及临时设施费用31166.700.32%99.73基数为建安费用10竣工结算审核费31166.700.24%74.80基数为建安费用11桩基检验费用31166.700.26%81.03基数为建安费用12节能检验费用31166.700.12%37.40基数为建安费用13白蚁防治费用31166.700.11%34.28基数为建安费用14规划放验费用31166.700.09%28.05基数为建安费用15地质灾害评价费31166.700.07%21.82基数为建安费用16地震场地评价费31166.700.10%31.17基数为建安费用17房产测绘费用31166.700.13%40.52基数为建安费用18消防设施配套费31166.700.09%28.05基数为建安费用19合计　　1984.41　附表五5不可预见费用估算表(万元)工程项目：滨江豪庭一期序号项目取费基数费率金额备注1不可预见费31166.705.00%1558.34基数为建安费用　合计　　1558.34　10 附表六成本预测表工程项目：滨江豪庭一期单位：万元项目名称总有效面积（㎡）金额2010年2011年2012年百分比金额百分比金额百分比金额总建筑成本201778.0042928.2140%17171.2845%19317.6915.0%6439.23　　　　　　　　　　　　　　　　　　成本合计　42928.21　17171.28　19317.69　6439.2310 附表七项目损益预测表工程项目：滨江豪庭一期单位：万元序号项目合计2010年2011年2012年1销售收入118474.802369.5041466.1874639.122总成本费用50313.2026162.8622389.371760.963土地增值税17270.390.000.0017270.394销售税金及附加6516.11130.322280.644105.155利润总额44375.10-23923.6916796.1751502.636所得税11093.78　　11093.787税后利润33281.33-23923.6916796.1740408.858盈余公积金3328.13　　3328.139可分配利润29953.20-23923.6916796.1737080.7210投资利润率0.66　　　投资利税率1.01　　　资本金利润率1.58　　　10 附表八销售收入与经营税金估算表工程项目：滨江豪庭一期单位：万元序号项目2010年2011年2012年合计1销售收入（万元）2369.5041466.1874639.12118474.802可销售面积（㎡）3905.0868338.90123010.02195254.003销售比例2%35%63%100%4销售税金及附加130.322280.644105.156516.114.1营业税(5%)118.472073.313731.965923.744.2城市维护建设税(7%)8.29145.13261.24414.664.3教育费附加(3%)3.5562.20111.96177.715土地增值税　　17270.3917270.396项目销售净收入2239.1739185.5453263.5994688.3010 附表九资金来源与运用表工程项目：滨江豪庭一期单位：万元序号项目2010年2011年2012年2013年合计一资金来源合计48369.5041466.1874639.120.00164474.801企业自筹21000.00　　　21000.002银行借款25000.00　　25000.003其他负债　　　　　4预售收入2369.5041466.1874639.120.00118474.80二资金运用26293.1832670.0126959.897000.0092923.091建设投资26162.8622389.371760.960.0050313.202应还本金　8000.0010000.007000.0025000.003销售税金及附加130.322280.644105.150.006516.114所得税　　11093.780.0011093.785偿付其他　　　　　三盈余资金22076.318796.1747679.23-7000.0071551.71四累积盈余资金22076.3130872.4878551.7171551.71　附表十10 贷款还本付息估算表工程项目：滨江豪庭一期单位：万元序号项目2010年2011年2012年2013年1年初借款累计　25000.0017000.007000.002本年新增借款25000.00　　　3本年应计利息　1350.00918.00378.004本年应还本金　8000.0010000.007000.005本年还本付息　9350.0010918.007378.006年底借款累计　17000.007000.000.00附表十一10 项目财务现金流量表工程项目：滨江豪庭一期单位：万元序号项目2010年2011年2012年合计一现金流入2369.5041466.1874639.12118474.801销售收入2369.5041466.1874639.12118474.802投资收入　　　　3其他流入　　　　二现金流出26293.1824670.0116959.8967923.091建设期开发成本26162.8622389.371760.9650313.202销售税金及附加130.322280.644105.156516.113所得税0.000.0011093.7811093.784其他流出　　　　三税后净现金流量-23923.6916796.1757679.2350551.71累计税后净现金流量-23923.69-7127.5250551.71　四税后净现值8%-20510.7113333.3442395.9635218.59税后累计净现值-20510.71-7177.3735218.59　五税后财务内部收益率94.30%　　　财务净现值8%35218.59　　　10 静态投资回收期（含建设期）年2.12　　　动态投资回收期（含建设期）年2.17　　　10 附表十二财务现值计算表工程项目：滨江豪庭一期单位：万元序号年份净现金流量现值系数i1财务净现值FNPV1现值系数i2财务净现值FNPV2现值系数i3财务净现值FNPV38%　94.30%　34%　abc=a×bc=a×dec=a×e12010年-23923.690.8573-20510.710.2649-6337.300.5569-13323.5122011年16796.170.793813333.340.13632289.940.41566980.6532012年57679.230.735042395.960.07024047.350.310217889.594财务净现值50551.71　35218.59　0.00　11546.7310 附表十三投资发生敏感性分析表工程项目：滨江豪庭一期单位：万元NPV变化率因素-10%-5%05%10%项目总投资38933.8837076.2335218.5933360.9531503.31销售收入28331.3931774.9935218.5938662.1942105.7910 附表十四敏感性分析表工程项目：滨江豪庭一期单位：万元项目变动幅度全部投资（税后）内部收益率（FIRR）内部收益率变化率财务净现值（FNPV）财务净现值变化率动态投资回收期Pt基本方案　94.30%　35218.59　2.17年项目总投资10%77.90%-17.39%31503.31-10.55%2.26年-10%114.58%21.51%38933.8810.55%2.08年销售收入10%110.66%17.35%42105.7919.56%2.09年-10%77.80%-17.49%28331.39-19.56%2.26年10'