新农村建设综合整治项目可行性研究报告 70页

'新农村建设综合整治项目第一章概况1.1项目概况1.1.1项目名称：XX区域新农村建设综合整治项目1.1.2项目内容：项目区域范围内拆迁农房建筑263000平方米，动迁及安置人口约3718人，共涉及农户1116户，流转土地和建设标准农田5291亩，以及与农田相关的水利、交通设施建设等。1.1.3项目总投资：77560.95万元1.1.4项目地址：位于XX市XX1.1.5项目性质：新农村基础设施1.2建设单位概况1.2.1企业名称：XX湘家荡投资有限公司1.2.2法定地址：XX市南湖区七星镇兴星路518号1.2.3法定代表人：1.2.4建设单位简介：XX湘家荡投资有限公司成立于2008年10月,注册资金4.6亿，公司主要负责湘家荡区域７０ 的开发、建设和管理。公司成立以来，积极遵循市场化原则，以自求平衡为目标，坚持政府调控、民间参与市场导向相结合，多渠道筹措城建资金，最大限度地发挥优势，用活政策，负债经营，盘活土地存量，创造土地级差，极大地推动了度假区的大踏步前进。在XX市委、市政府的重视和关心下，XX湘家荡投资有限公司按照总体规划的要求，着手度假区的基础设施建设，力争把湘家荡旅游度假区建设成为长江三角洲的度假胜地。1.3项目可研编制的依据与范围1.3.1编制依据1、《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》2、《XX市城市总体规划（2003-2020）》3、《XX市城乡一体化发展纲要》4、《XX市打造城乡一体化先行地行动纲领》（嘉委【2008】1号）5、《关于开展节约集约用地试点加快农村新社区建设的若干意见》(嘉委办【2008】50号文)6、《关于进一步加大统筹城乡发展力度加快推进城乡一体化促进现代化新农村建设的若干意见》（南委【2008】1号）7、《关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见》（南委【2008】9号）8、《XX湘家荡区域总体规划》７０ 1.3.2编制范围本报告着重对项目建设必要性、项目方案、组织机构、实施进度、投资估算、经济评价、社会效益等方面的进行论述。1.4项目的主要内容与特点1.4.1项目的主要内容项目区域范围内拆迁农房建筑263000平方米，动迁及安置人口约3718人，共涉及农户1116户，流转土地和建设标准农田5291亩，以及与农田相关的水利、交通设施建设等。1.4.2项目的总体特点本项目系XX市统筹城乡一体化建设、开展节约集约用地试点（“两分两换”试点）工作的重要内容之一，项目建设是有效解决我市“三农”问题、有效解决我市经济发展与土地资源瓶颈矛盾、打造城乡一体化先行地、发展都市农业和农业现代化的需要。该项目涉及农户多、拆迁安置量大、标准农田建设工作量大、项目所需资金量大。1.5主要技术经济指标项目的主要技术经济指标见表1.1表1.1主要技术经济指标项目单位指标７０ 拆迁安置面积平方米263000流转及建设标准农田亩5291总投资万元77560.95财务内部收益率％11.00财务净现值（I=8%）万元9745.39经济内部收益率％17.76经济净现值（I=8%）万元31635.131.6主要结论湘家荡区域（铁路以南）新农村建设综合整治程项目对XX市节约集约利用土地资源，发展都市农业，加快现代新农村建设和加速推进城乡一体化有着十分必要的意义，项目经济评价良好，社会效益显著。因此本报告认为湘家荡区域（铁路以南）新农村建设综合整治程项目是必要的、可行的。７０ 第一章项目建设背景与必要性2.1项目建设背景2.1.1工业化和城市化背景下带来的土地资源紧张近30年来，随着以市场为导向的经济发展思路的确立，我国城市建设和城市化进入了一个全新的、最好的发展时期。像其它经济领域一样，我国城市化发展也取得了长足的发展。1978-2007年，城市化率由17.92%上升到44.9%；设市城市由193个增至656个，建制镇由2173个增加至19369个。但是，从总体上讲，我国城市化尚处于初级阶段，还有一段漫长的路要走。自然资源是经济社会发展的物质保障。我国是一个人均自然资源拥有量相对贫乏的大国，资源对经济社会发展将是一个长期的制约因素。那种认为在信息化时代，资源的重要性已经下降的观点是片面的，土地、水、森林、矿产资源和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。从与工业化发展息息相关的耕地、水和能源等重要资源的现状看，我国的人均耕地面积只相当于世界平均水平的1/3，一些沿海省市的人均耕地不足0.8亩，低于世界公认的警戒线；由于工业化带来城市化，原来的耕地变成了宽阔的城市道路，住宅区和工业厂房区，使得本来就缺乏的耕地变得更加紧张。７０ 中国经济发展当前最显著的特征，工业化相伴而来的城市化，就是从农村社会向城市社会、从农业经济向城镇经济的转型，按照有关的研究，在今后10、30、50年后，城镇人口和就业劳动力的比例分别会提高为50%、70%、90%。这一进程中，必将带来经济、社会和文化各方面的变迁和冲突。无论是农村集体土地与城市国有土地的冲突、城市开发用地与保障粮食的基本耕地，以及地方政府、开发商与农民之间的博弈，都将或已经伴随城市化、工业化全过程。在这样的背景下，理清纠缠在土地这一不可再生资源上的种种利益瓜葛，并制定有利于促进城市化进程、有利于农业的现代化、有利于生态环境建设和区域经济发展、适应于市场经济总体制的土地战略，不仅对土地各利益相关方格外重要，更是保障城市化这一中国经济重要进程的根本所在。2.1.2城市发展背景XX地处长江三角洲南翼的杭嘉湖平原，是新石器时代马家浜文化的发祥地，古称长水。XX历史悠久，文化发达，自古是我国江南地区重要的农业，工商业重镇，素以“鱼米之乡”、“丝绸之府”、“文化之邦”著称。改革开放以来，日益成为长江三角洲重要的工贸港口城市。XX与宁波隔江７０ 相望，是沪、杭、甬城市连绵区重要组成部分。它位于上海、江苏、浙江三省（市）交界处，东北距上海市90公里，西南距杭州市90公里，北距苏州70公里，东距乍浦港40公里，处于最具有经济活力的长江三角洲和中国沿海经济带的中心位置。随着乍浦港的开发和杭州湾跨海大桥的建成，XX在长三角中的区位优势更加明显，同时，随着XX自身经济的不断发展，也将携区域背景优势主动加速融入到中国经济的火车头当中。进入二十一世纪以来，XX市政府制定了“加快建设长江三角洲的经济重镇，上海南翼的港口城市，江南水乡的文化名城”的发展思路，还提出了“要从城市创新中求发展，要以经营城市的理念规划城市，以经营城市的思路发展城市，推动城市经济持续健康发展”。XX紧邻上海，交通方便，处于大上海经济圈的第一辐射圈层，并承担了截流作用，限制特大城市的恶性膨胀，实现生产力发展的梯度转移。XX市城市总体规划中确定了XX市城市性质为：XX市域的政治经济文化中心，浙北的主要交通枢纽，长江三角洲南翼重要的工贸城市。XX已进入工业化中期，但城市化水平相对滞后，还有50%以上的农民居住在农村，一方面占用了大量非农建设用地，同时由于分散居住，各项城市基础设施很难向这部分农村居民覆盖，公共服务也很难为他们提供到位。开展统筹城乡综合配套改革试点是贯彻落实党的十七大精神的重要举措，也是贯彻刚刚召开的党的十七届三中全会提出的７０ 《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》的重大事项。2007年下半年以来，省委、省政府提出要在全省选择具有较强代表性、典型性和可试性的地区，开展综合配套改革试点，XX被列为统筹城乡综合配套改革试点的地级市。2008年4月28日，省委常委会已审议并原则通过了XX市开展统筹城乡综合配套改革试点的总体方案。由此，XX市委、市政府《关于开展节约集约用地加快农村新社区建设的若干意见》、南湖区委、区政府《关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见》分别明确，2008年XX市湘家荡区域全面启动统筹城乡综合配套改革暨“两分两换”试点工作。2008年8月30日，XX市召开“两分两换”民主恳谈会。市委书记陈德荣，市委常委、秘书长蒋唯民，副市长陈越强等市领导和市级各有关部门主要负责人就“两分两换”的推进工作，与各试点镇、村的基层干部以及试点所在地的市、县两级的“两代表一委员”、村民代表等进行恳谈。2008年10月28日项目建设单位及相关试点镇、村的基层干部在XX市湘家荡区域七星镇召开了试点动员大会。七星镇位于XX市东北角，是XX市的中心城镇，距离XX市区4.5公里，也是上海经济开发区辐射的前沿地，与上海、杭州、苏州均距80公里左右，沪杭高速公路、沪杭铁路、320国道穿镇而过，交通便捷。七星镇现有七星村、大树村、高丰村、博山村、东进村７０ 等6个村，现有农村居民户4566户，户籍人口1.97万，新居民人口1.1万；2007年全镇实现工农业总产值26.6亿元，比2006年增长19.6%；实现财政税收收入8579万元，同比增长30.1%。近几年，随着XX城市建设的加速和城乡一体化进程的推进，七星镇的基础设施、产业人口集聚度和镇容镇貌都有了较大的改进和完善。选择这样一个背靠XX、农业经济相对发达、人口素质相对较高的卫星城镇作为我市两分两换工作的试点，具有举足轻重的作用。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是深化XX市土地节约集约利用工作，提高土地利用效益的需要我市人多地少，耕地后备资源匮乏，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，耕地保护与用地保障的矛盾日益突出。推进土地资源节约集约利用，是缓解土地供需矛盾、促进人地和谐、保障我市经济社会可持续发展的重大战略举措，也是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。《国民经济和社会发展规划纲要(草案)》(十一五)７０ 提出，落实节约资源和保护环境基本国策，建设低投入、高产出，低消耗、少排放，能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型社会。土地、水、森林、矿产资源和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。从与工业化发展息息相关的耕地、水和能源等重要资源的现状看，我国的人均耕地面积只相当于世界平均水平的1/3，一些沿海省市的人均耕地不足0.8亩，远低于世界公认的警戒线。由于工业化和城市化，原来的耕地变成了宽阔的城市道路，住宅区和工业厂房区，使得本来就缺乏的耕地变得更加紧张，产生了农村集体土地与城市国有土地、城市开发用地与保障粮食的基本耕地的冲突。理清纠缠在土地这一不可再生资源上的种种利益冲突，并制定有利于促进城市化进程、有利于农业的现代化、有利于生态环境建设和区域经济发展、适应于市场经济总体制的土地战略，即节约集约利用土地，不仅对土地各利益相关方格外重要，更是保障城市化这一中国经济重要进程的根本所在。通过编制和实施新一轮土地利用总体规划，进一步优化土地利用空间和布局结构，引导工业向经济开发区和工业功能区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，充分发挥土地利用的集聚效应。该项目的实施，正是符合了这一政策趋势。2.2.2项目建设是XX市推进统筹城乡发展、推进城乡一体化的要求７０ 统筹城乡发展、推进城乡一体化是推进现代化建设的重大战略，也是解决“三农”问题的根本出路。“三农问题”是农村问题、农民问题、农业问题的总称。解决“三农”问题，最根本的出路在于城镇化，创造有效的就业岗位，把劳动力转移到制造业和服务业上。从国外的发展历程来看，都是通过实现现代化来带动城市化，最后解决农村问题。统筹城乡发展、推进城乡一体化主要包括六个方面的任务：统筹城乡产业发展、统筹城乡社会事业发展、统筹城乡基础设施建设、统筹城乡劳动就业和社会保障、统筹城乡生态环境建设、统筹区域经济社会发展。该项目是我市实行“两分两换”的主要内容，因为实行“两分两换”，首先要把原来分散布置的农民住房进行拆迁，并进行临时安置，待集中建设的安置房建造完成后，再进行正式安置。所谓“两分两换”就是按照宅基地与承包地分开、搬迁与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障的总体思路，因地制宜，探索创新适合不同区位条件、经济发展水平、就业状况、居住特点的土地流转方式、农民集聚模式和推进途径，为全面推进土地集中流转和农民集聚进城入镇积累经验。７０ 以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障，通过在城市中建设安置房及相关配套基础设施，可以使农民搬迁到城市里居住、就业，同时可以土地承包经营权置换得到城镇居民的社会保障。因此，可以达到统筹城乡发展、推进城乡一体化六大任务中的“统筹城乡基础设施建设、统筹城乡劳动就业和社会保障”的重要任务。2.2.3项目建设是XX市发展都市农业及农业现代化的要求由于土地使用制度、户籍制度和社会保障制度等方面的束缚，农业小规模兼业经营、农民建房散乱和农村宅基地闲置等问题长期得不到有效的破解，严重影响了我市现代农业发展。都市农业及农业现代化预示着未来农业的发展方向，一方面它是高度集约化的农业，是生产经营方式高度企业化、规模化、市场化，一方面以农业产业化为依托，为城市的发展服务，以实现农业增效、农民增收的目标。伴随着经济的快速发展，农村经济运行从区域布局上形成了以城市为中心、辐射带动周边近郊区域的都市农业发展的良好态势。以西安市为例，目前已形成了“三圈层”的都市农业发展的格局。即以城三区为中心，辐射带动周边近郊区域；以涉农区县的部分区域为主，已形成城郊农业发展的强劲势头；以城市的远郊农业浅山塬区、岭区为主的区域，形成了优势鲜明的生态农业发展势头。促进都市农业发展，也７０ 是当前“三农”问题迫切需要解决的新课题。首先，加快发展都市农业，是构建城郊型经济，推进城乡一体化进程的动力。当前在整体经济的配制中，城市经济占有主导地位，而都市农业的研究和实践尚处于起步阶段，没有城市经济的繁荣和快速发展，就不可能有条件去反哺“三农”。反之，没有农村、农业人口走向富裕，也就没有城市整体发展意义上的富裕。其次，加快发展都市农业，是走城乡和工农互动一体化发展的必由之路。城市工业的科技、经济和文化，在对农业的渗透同时，促进了工业与农业的有机结合。这种结合最终会使农业摆脱自然环境的影响，向工业化生产转变，从而使农业与工业最终互为交融。第三，加快发展都市农业，是实现农村与城市服务一体化发展、推进城郊型经济发展的有效保障。由于历史原因，城乡、工业与农业、城市居民与农村人口之间存在差距。因此，要使都市农业健康、快速发展，就要从市场经济运行中寻找出路，满足城市居民的需要。从社会体系上应逐步实现统筹城乡就业和社会保障，加快建立健全农村人口医疗服务机制和保障制度、农村贫困人口的最低生活保障制度，使城郊农民在各方面享受与城镇居民同等待遇。2.2.4项目建设是XX市打造城乡一体化先行地的需要胡锦涛总书记在中央农村工作会议上指出“统筹城乡经济社会发展就是要充分发挥城市对农村的带动作用和农村对城市的促进作用，实现城乡一体化”。７０ 南湖区是全省城乡一体化基础条件最好的一个地方，是全省乃至全国统筹城乡发展的先行区。从城乡一体化发展的一般规律看，当城市化水平达到50%后，城市化开始向城乡一体化迈进。南湖区目前城市化水平已超过60%，正处于城市文明加速普及，城乡加速融合互动的新时期。因此，顺应和把握城乡一体化的基本规律，按照统筹城乡经济社会发展的要求，调整发展战略，明确发展思路，整合工作力量，走城乡一体化的发展道路。对建成完善的社会主义市场经济体制，全面建设小康社会，具有重大而深远的意义。XX湘家荡区域是XX市城市总体规划中的一部分，2008年以来，XX湘家荡区域积极推进产业集群、创新推进、和谐构建的“三大工程”建设，努力打造城乡一体化先行地。XX湘家荡区域打造城乡一体化先行地行动纲领，以人的全面发展为根本，以统筹城乡发展为主线，以建设网络型大城市为核心，不断深化城乡一体化配套改革，大力推进城市化、工业化和农业农村现代化，努力消除城乡二元结构，缩小城乡差别，逐步实现城乡经济、社会、文化、生态的全面、协调、可持续发展，使全区人民共享现代文明。统筹城乡发展，加快城乡一体化步伐，不仅是新时期解决“三农”问题的根本途径和实现农业农村现代化的必由之路；也是促进我市接轨上海，融入长三角，建设大城市，增创新优势，推进新跨越的重要举措。７０ XX市《关于进一步加大统筹城乡发展力度加快推进城乡一体化促进现代新农村建设的若干意见》提出，要“通过增加土地流转收益”，“按规划、分层次、有步骤地推进农村基础设施和社区建设，引导农民住宅建设和居住向中心镇、城镇社区集中，努力把传统村落改造建设成为布局合理、环境整洁、服务健全、文化丰富、管理民主、生活舒适的新社区。到2011年，新社区集聚人口达到5万人以上，形成整洁优美的农村面貌新格局”。XX市政府在《关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见》中还明确指出，“在全面完成农村新社区布点规划的基础上，着手启动农村新社区示范点建设。2008年余新镇、七星镇要全面启动建设步伐，计划用5年时间，重点建设50个左右农村新社区示范点，同时推进其他200个左右规划点的建设”。为了实现以上目标，XX湘家荡区域以促进土地规模经营为抓手，进一步集聚农业生产要素，从根本上带动农业产业提升，促进资源集约利用和三次产业联动发展。争取到2011年，有30%及10７０ 万亩耕地实行集中规模经营，按照科学规划、分步实施的原则，对城乡各类规划进行统筹整合。以农村新社区为重点，建立健全以城镇为依托，城乡衔接、布局合理的城乡公共服务网络。以集约利用土地为导向，加快编制农村新社区布点规划。推进资本、技术、劳动力等各种要素向城镇集中，进一步壮大城镇规模，完善城镇配套功能，发挥要素的集成效应，增强城镇各方面的吸纳力和承载力，加大以镇带村和以村促镇的互动力度，推进镇村基础设施网络化，提升城镇品位。强化镇级财政、规划、建设、城管和环保等职能，增强中心镇开发建设自主权。通过政策激励，积极鼓励各类资本进入城镇基础设施、公用事业建设领域，借助各方力量共同为城乡一体化建设出力。通过本项目的实施，把XX湘家荡区域打造成XX的城乡一体化先行地。综上所述，该项目的实施，将有力地带动XX节约集约利用土地工作的开展，有效解决工业化、城市化的土地空间和人力资源等要素制约问题，对发展都市农业，加快现代新农村建设和加速推进城乡一体化有着十分迫切、必要的意义。2.3项目建设的可能性2.3.1项目建设的客观条件近年来，XX湘家荡区域以十七大精神和科学发展观为指导，切实转变经济增长方式，拓展城乡经济发展新空间，促进集约集聚发展。按照建设统筹城乡配套改革先行镇为目标，以市委、市政府提出的“两创”战略为重点，在土地流转、新社区建设、新城镇推进、基础设施完善、公共服务配套、社会保障健全等方面进行大胆创新和突破，为逐步形成统筹城乡发展新体制、新机制积累了丰富的工作经验，奠定了厚实的工作基础。同时，也为本项目的实施创造了较好的客观条件。2.3.2项目实施的资源条件７０ 本项目拆迁安置、土地流转及标准农田建设范围，是根据XX市城市总体规划、XX湘家荡区域发展区域规划、XX湘家荡区域现代农业发展区总体规划拟定的。项目实施将严格遵循“以人为本、合理规划、经济可行、和谐发展”的原则，在认真借鉴有关乡镇土地流转操作经验的基础上，结合XX湘家荡区域的实际情况综合考虑。同时，在仔细测算、规划拆迁成本、流转收益、建设新社区、土地集约经营方案的基础上，充分考虑失土农民的生活、收入、就业等涉及人民群众切身利益等问题。2.3.3项目实施的资金条件XX市委、市政府对推进城乡一体化，加快现代新农村建设非常重视，市、区、镇三级财政对本项目建设的支持力度不断加强，建立了统筹服务管理体制和优化城乡资源配置机制，初步形成城乡互动的合作机制。在当前倡导和谐社会的背景下，项目建设单位为将本项目真正落到实处，正在进一步争取和合理利用各级政府的支持资金，最大程度实现本项目建设资金的平衡。XX市委、市政府《关于进一步加大统筹城乡发展力度，加快推进城乡一体化７０ 促进现代化新农村建设的若干意见》明确，以创新财政资金投入机制，优化财政涉农资金投入方向和投入结构，确保公共财政投入到统筹城乡发展和新农村建设的重点区域、重点工程和重点项目，以先行镇、试点村为载体，实行整体规划，重点扶持。本拆迁安置项目，是XX市关于开展节约集约用地的试点项目，因此，从资金角度看，是属于政策支持、政府鼓励的项目。本项目实施后，还将通过土地流转增加收益，通过引入各类资本拓展新农村建设领域，通过土地规模经营带动农业产业提升，这些都将是保证本项目实施的经济基础。综上所述，本项目是多渠道增加农民收入，从根本上发展高效生态农业，从源头上缩小城乡差别的有效措施；是推进农村基础设施和新社区建设，形成整洁优美农村面貌新格局的有效途径；是强化公共服务，全面提高农村社会事业发展水平和农村社会保障水平的有效保证；是全面建设小康社会，构建和谐社会的基本保障内容，同时，将为推动XX市城镇统筹城乡发展再上新台阶发挥非常积极的作用。因此，实施本项目是十分必要的。７０ 第三章项目规模内容与项目条件3.1项目规模和内容项目区域范围内拆迁农房建筑263000平方米，动迁及安置人口约3718人，共涉及农户1116户，流转土地和建设标准农田5291亩，以及与农田相关的水利、交通设施建设等。3.2项目地点及区位分析该项目地点在XX市湘家荡区域七星镇。湘家荡区域位于XX市东北部，主要由湘家荡旅游度假区，南湖区七星镇和城市东片楔型绿地三部分组成，总面积约43平方公里。７０ 湘家荡，又名湘家湖，湘湖。1997年，浙江省人民政府批准建立浙江省湘家荡旅游度假区。度假区规划面积715公顷，其中湖泊130公顷，度假区融江南水乡风光、田园浪漫景色为一体，有兼具现代水上娱乐、农业观光、休闲度假之独特功能。湘家荡旅游度假区的开发和建设，除了具有历史的文化背景，更具有较好的开发经济价值。规划中的湘家荡旅游度假区将兴建国际会议沙龙、休闲宾舍、温泉生活馆以及游艇会所等项目，并最终将该区打造成一个具有国际视野和格局、集现代农业、生态旅游、休闲度假、商务办公、高尚居所为一体的综合型旅游度假区。七星镇隶属XX市南湖区，位于长江三角洲南翼，上海、苏州、杭州“金三角”的中心，是浙江省通往上海的东大门。七星镇镇域面积30.62平方公里，人口2万余人，是传统的“鱼米之乡”。目前，七星镇已被市委、市政府列为统筹城乡综合改革配套试点镇。城市东片楔形绿地面积约1万亩（7平方公里），是中心城市重要的生态功能区块之一，随着开发和建设力度的不断加大，未来的东片楔形绿地将成为中心城市不可或缺的绿肺和休闲氧吧。3.3外围配套条件项目外围配套条件已经基本成熟，其周边环境条件如道路、交通、市政、电力等基础设施条件已基本具备。3.1.1道路与交通条件320国道公路以及建设中的湘湖大道、亚太路连接XX市中心与湘家荡区域，距市中心车程仅15分钟，项目范围内部有已经建成的乡镇级公路、村级道路，各类机械设备均能到达项目建设地点。3.1.2给水目前有日供水能力为10万吨的XX石臼漾水厂和日供水能力为30万吨的XX第三水厂也将为本区提供充足的水源。７０ 3.1.3排水周边道路均铺设雨、污水管道，可为本项目提供雨、污水排放接口。3.1.4电力由XX市电网解决供配电，原有镇、村电网能满足项目所需供电要求。3.1.5电讯可提供固定电话、宽带光纤网络、无线通讯等基础电信业务和增值电信业务。为项目拆迁提供便利。3.4政策条件1、嘉委办【2008】50号文《关于开展节约集约用地试点加快农村新社区建设的若干意见》是本项目的纲领性文件，为本项目的实施指明了方向。2、为加强对统筹城乡综合配套改革试点工作的领导，市委、市政府专门成立了XX市统筹城乡综合配套改革领导小组，主要职责是：负责统筹协调试点区域的规划建设，研究提出统筹开发建设总体规划方案、重大政策建议意见，对开发建设重大事项作出决策，推进区域内统筹城乡综合配套改革及“两分两换””试点，妥善处理开发建设中不同利益主体矛盾，保障联合开发建设工作的顺利进行。７０ 第四章拆迁安置方案4.1政策依据及目标4.1.1政策法律依据《中华人民共和国城乡规划法》《城市房屋拆迁管理条例》《浙江省城市房屋拆迁管理条例》（修正版）《XX市城市规划区内农民住房拆迁安置补偿办法》(嘉政办发【2002】44号)《秀城区农民住宅房屋拆迁安置补偿实施意见》(秀城政发【2003】54号文件)《XX市区城市房屋拆迁奖励优惠办法》(嘉政办发【2006】107号)《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发【2008】3号)《浙江省人民政府关于切实推进节约集约利用土地的若干意见》(浙政发【2008】3号)《关于深化土地节约集约利用工作的若干意见》(嘉政发【2008】70号)７０ 《关于开展节约集约用地试点加快农村新社区建设的若干意见》(嘉委办【2008】50号)《关于进一步加大统筹城乡发展力度加快推进城乡一体化促进现代化新农村建设的若干意见》(南委【2008】1号)）《关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见》(南委【2008】9号)《南湖区七星镇统筹城乡发展区域总体规划》《七星镇农村住宅置换城镇房产实施细则》(七统【2008】1号)4.1.2政策目标通过本项目的实施，带动城镇和中心村的建设、带动土地流转规模集约经营，促进产业融合发展，加快推进农业产业化；通过盘活农村非农建设用地存量和挖掘潜力，加快推进工业化；通过转移、培训和提升农民，加快推进农民市民化；通过加大以城带乡、以工哺农力度，改造农村、提升农业、转移农民，加快推进农村城镇化，最终实现城乡一体化。力争到2012年，全市有三分之一以上的农民实现向城镇和中心村集聚，各种形式流转土地总面积100７０ 万亩以上，50％左右的农田实现规模集约经营。建成一批规模大、层次高、效益好、一二三次产业融合发展的现代产业园区，一批居住相对集聚、公共服务配套完善的现代宜居新社区和一批对农村极具带动作用和具备小城市功能的现代化网络型大城市基础性节点的现代新市镇。尽可能采取有效措施减少土地流转与拆迁对当地居民生产与生活的影响，以提高原有生产与生活水平为拆迁户安置目标。4.2拆迁安置方案4.2.1指导思想及规划原则通过土地流转与拆迁户的安置规划，帮助土地流转与拆迁户建立自力更生、自食其力的经济系统，自我服务、自我发展的社会体系，以及相应的社会保障系统。具体工作按下列各项原则进行：⑴土地流转与拆迁户安置要与当地的国土整治以及国民经济和社会发展计划相协调。⑵全面考虑，统筹兼顾。正确处理国家、集体、个人三者之间的利益关系。⑶土地流转与拆迁户安置，以拆迁实物指标和补偿标准为基础，以提高拆迁户原有生产与生活条件为目的。⑷土地流转与拆迁户安置要因地制宜，合理利用当地资源。⑸按照有利生产、有利生活的原则，制定布局。4.2.2拆迁安置方案７０ 一、拆迁方案分三种：（1）作价领取货币补贴到城镇购置商品房；（2）到搬迁安置区置换搬迁安置（公寓）房；（3）部分或全部到产业功能区置换标准产业用房。二、方案内容：（一）对放弃宅基地（包括住宅）进入城镇购买商品房的农户，所购商品房面积达到人均30M2以上（提供相应的房产证明）的，政府对原住房直接给予相应的货币补贴，不再另外安排搬迁安置房，农户符合上款条件，并按规定签约搬迁的，货币补偿款按“农户房屋评估补偿、补助、奖励标准”的规定执行。（二）进入城市和新市镇规划区置换搬迁安置（公寓）房的农户，按照搬迁政策对原住房建筑面积实行房屋补偿，由项目实施单位统一规划建设后，置换给农户，办理土地使用证和房屋所有证。具体内容如下：①城镇住房类型：分为多层和小高层。②城镇住房户型面积（具体户型正确面积以房地产管理部门核准为准）A型：68平方米,B型：78平方米,C型：101平方米,D型：121平方米,E型：135平方米.③城镇住房成本价：城镇住房成本价1600元/㎡，底层车库400元/㎡。④置换小高层的有关规定：(a７０ )农户选择小高层一至四层的，每套赠送建筑面积5平方米，不配备电梯，物业管理费按多层住宅标准收取；(b)选择小高层五层（含五层）以上的，配备电梯，物业管理费按小高层住宅标准收取。⑤可置换城镇住房标准建筑面积（a）可置换城镇住房标准建筑面积在按政策认定人口每人40平方米的基础上，每户再加60平方米计算。（b）户内5人以上（含5人）的可置换城镇住房标准建筑面积不得突破260平方米；户内四代同堂且人口在6人以上(含6人)的可置换城镇住房标准建筑面积不得突破300平方米。（c）农户实际置换的城镇住房面积，允许超可置换城镇住房标准建筑面积5平方米。（d）跃层面积按50%抵扣置换城镇住房标准建筑面积指标。⑥层次差价:见表4.1⑦城镇住房价格结算城镇住房和车库面积以房地产管理部门核准面积为准，结算时，在可置换城镇住房标准建筑面积和允许超5平方米以内的面积，按城镇住房成本价结合层次差价结算。跃层按实际建筑面积结合层次差价计算。城镇住房层次差价标准（元/㎡）表4.1７０ 层次一层二层三层四层五层六层七层八层九层十层十一层五层到顶560120100-285五层跃层到顶5601201000跃层-320小高层560120100-500250310370430500（三）产业功能区标准用房由项目实施单位统一规划建设，按照农民安置住宅面积的1－2倍置换给农户（具体倍率按相应价值量，据具体项目而定），并核发两证。原则上实行集体统一招租，确保农户收益。（四）置换安置房的农户可申请按揭贷款，南湖区或七星镇财政安排一定专项资金进行贴息或建立专项担保基金，支持置换户购房的按揭担保。（五）申请以宅基地换城镇房产的农村居民家庭要与村签订原宅基地回收或不再申请宅基地的协议，不再享受申请、使用农村宅基地的权利。７０ （六）农民入住城镇集聚社区后，原则上将户籍关系迁入社区管理，享有城镇居民在子女教育、职业培训、就业服务等方面与城市居民的同等权利，并继续享有原居住地村集体经济组织除申请宅基地以外的权益。4.3土地流转方案为进一步完善城乡就业和社会保障体系，对土地承包经营权全部流转和农村住宅置换城镇房产的农户，建立起土地承包经营权有偿流转保障体系。4.3.1保障办法1、土地承包经营权置换流转费保障办法对以户为单位流转土地承包经营权至二轮承包期止，土地承包经营权有偿流转费按每年每亩700元的标准为基数，按照每年每亩递增50元的标准增加土地承包经营权有偿流转费。2、土地承包经营权流转置换城乡居民社会养老保险补助办法。以户为单位，在办理好土地承包经营权全部流转和农村住宅置换城镇房产的农户，按照《七星镇农村住宅置换城镇房产实施细则》的人口认定政策来认定参保补助的人口数量，独生子女按一人计算。在参保补助的基础上，置换城乡居民社会养老保险。4.3.2置换标准７０ 以户为单位，以政策认定的人口数量，按照16周岁（含16周岁）以上的每人补助12000元，16周岁以下的每人补助4000元的标准进行参保补助。根据嘉政发[2007]71号文件规定，满16周岁以上居民，按城镇居民缴费基数办理年度缴纳手续；满60周岁以上的居民，按城镇居民缴费基数办理一次性缴纳手续，次月起享受城乡居民社会养老保险待遇。在2008年10月底以前已经办理土地流转的区域，70周岁以上高龄老人在享受以上政策后，将不再享受XX市南湖区绿舟农业科技发展有限公司对高龄老人发放每月100元的生活养老补助。2008年度城乡居民社会养老保险一次性缴费对照表表4.2单位：元缴费基数(二选一)个人缴费（8%）财政补贴个人帐户合计（8%+3%）月领取金额补贴帐户（3%）统筹基金（2%）合计（5%）133901606831982132533019266134.5178282139442392826706525633175.42008年度城乡居民社会养老保险缴费对照表表4.3单位：元缴费基数(二选一)个人缴费（8%）财政补贴个人帐户合计（8%+3%）补贴帐户（3%）统筹基金（2%）合计（5%）７０ 133901071402268670147317828142653535789219614.4拆迁安置程序本项目征地与拆迁安置工作将由XX湘家荡投资有限公司负责完成，具体流程如下：4.3.1拆迁调查目前，XX湘家荡投资有限公司已组织有关部门对项目所在地块的社会经济状况进行了调查，并对收集的资料进行分析整理。（1）项目影响实物指标初步分类XX湘家荡投资有限公司对项目范围内可能征地与拆迁的基本实物进行初勘，初勘工作采用手持1/500地形图带现场踏勘和现场调查摸底相结合的方式进行。（2）项目影响实物指标初步估算初勘结束后，XX湘家荡投资有限公司委托设计单位结合实地调查了解的情况对项目拆迁影响主要实物指标进行初步估算，并根据同类地段的数据对其它各类相关实物指标进行推算，具体结果为：拆迁农房建筑面积263000平方米，动迁及安置人口约3718人（，共涉及农户1116户。4.3.2申领房屋拆迁许可证７０ 收集相关资料，根据国家及地方政府的法律法规编制拆迁计划和方案。向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证，并提交下列资料：(一)建设项目批准文件；(二)建设用地规划许可证；(三)国有土地使用权批准文件；(四)拆迁计划和拆迁方案；(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。由于本项目情况较特殊：系土地流转项目，对于第一至三款可根据实际情况调整所需提供资料。4.3.2评估及签订拆迁协议委托有资质的中介机构对建筑物、构筑物及有关资产进行拆迁评估，作为拆迁赔偿的依据。与被拆迁单位依据国家法律法规及评估报告就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。4.3.3安置及拆迁（1）征地与安置本项目涉及搬迁的工厂、单位、居住户等用地，均采取先收购，再进行统一规划、统一设计、统一拆迁与征用、集中管理，按规划要求实施地块功能分区安置。７０ 由于安置房还未实施，故本项目中的被拆迁人将临时安置在周转房，费用由拆迁单位按每月每人80元补偿。（2）拆迁通过招标确定拆迁单位，订立拆迁委托合同，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案，实施拆迁，拆除建筑物、构筑物等并将废料外运。4.5置换手续办理和资金结算顺序4.5.1置换手续办理以户为单位，对符合城乡居民社会养老参保范围和对象的人员，在办理好土地承包经营权全部流转、农村住宅置换城镇房产手续后，办理置换城乡居民社会养老保险手续。4.5.2资金结算顺序以户为单位，按政策认定人口数进行补助，该补助首先用于参加城乡居民社会养老保险，在按政策规定缴清城乡居民社会养老保险费后，多余的补助部分，可作现金结算。以户为单位，补助部分对缴费资金出现不足时，由农户自行补足。对已参加其他社会养老保险的人员，要提供相关参保凭证资料（企业单位购买职工基本养老保险证明或自谋职业养老金交费凭证）后可现金结算。结算时间与城镇房产交付时间统一。７０ 第五章现代农业区建设方案5.1总体目标总体成为产业高效、环境良好、生态稳定、景观优美、人居和谐、功能复合的都市型农业发展区，成为我国南方都市型农业的模式地。5.2近期目标通过2-3年的建设，完成园区的产业布局和实现园区的主要功能，农业生产实现良性循环，景观休闲得到迅速提升，园区经济效益与长三角同类农业园区相比，高出20-30%；环境生态得到根本性好转，各项环境质量均达到国家规定的标准。初步建成我国南方地区都市农业的模式示范地。5.3空间布局规划以主要河道水系及规划干道为界，将园区划分为8个左右作业单元，平均面积约600亩。每单元各设一处作业点，配置基本农业设施、库房及宿舍等。以作业单元为整体，推进先进耕种模式的改造，主荐采取水稻-油菜水旱轮作模式。结合农民宅基地调整，对本区域整体进行土地整理与水系改造。区域内现有水泥厂建议远期搬迁，近期通过生态绿带加以隔离。７０ 5.4产业框架设计结合地区资源禀赋条件、农业生产传统、市场需求与定位、规划目标定位，进行现代农业发展区产业框架设计。5.4.1规模粮油种植规划湘家荡农业应稳固粮油生产，完成保有量任务。结合宅基地整体搬迁，加强农业基础设施建设。通过土地整理，对区内田、水、路、林等进行综合整治，有效增加耕地面积，改善耕地质量，优化农业作业条件和生态环境。加大设施投入，改善农业装备，实现粮田全程机械化耕作，降低劳动强度，增加农业收益。整体推进耕种模式改造：在本地传统耕种模式基础上，参照同类型地区经验，可采取稻油轮作(水稻-油菜)、稻豆轮作(水稻-大豆/豇豆/蚕豆)、稻麦轮作、稻菜轮作及先进的水稻水产轮作等模式。粮食作物近期实现100%农产品无公害标准，远期向绿色农产品过渡。5.4.2花卉苗木产销浙东地区为传统花卉种植优势区域，为提高湘家荡农业综合效益，实现传统农业向精致农业过渡，规划新建花卉苗木规模化种植区。７０ 花卉苗木基地以XX国家农业科技园区、东进园艺场及现代农业示范区等为依托，积极吸引龙头企业入驻，建成XX市东部重要的花卉苗木生产基地。加快花卉苗木设施化种植基地建设，推广新型栽培技术。加强市场建设，打造集苗木花卉生产、绿化工程与花卉苗木贸易、花卉休闲观光游于一体的花卉苗木终端消费市场：XX东城花卉中心市场。强化花卉苗木生产的景观休闲功能，以现状周家庄园为基础，建成一处集花卉苗木生产、交易、观赏、休闲娱乐为一体的综合性农园。5.4.3蔬菜生产配送规划区紧邻中心城，发展蔬菜产业比较优势明显。规划湘家荡蔬菜产业可从两个关键节点着手：一、兴建规模连片高品质菜田、为市民提供绿色安全农产品；二、加快蔬菜流通渠道建设，以点对点蔬菜配送及团膳配送等形式，大力发展农产品短程供应链。努力提高蔬菜品质标准，近期实现无公害农产品达标率100%；远期向绿色农产品及有机农产品过渡，无公害：绿色：有机蔬菜比例拟控制在=50%：40%：10%。加大菜田设施投入，推广保护地菜田建设。加快蔬菜流通渠道建设，规划构建从田头收割至产品加工及物流配送一体化的设施建设。5.4.4精品瓜果种植７０ 随着人们收入不断提高，近年XX市水果消费量价齐升，市场交易快速增长。市场热点不断涌现，高档精品水果越来越受市场追捧，而传统品种交易量与价格持续下滑。对现有瓜果生产基地进行调整，重点发展名优新特水果品种。建议品种包括葡萄、哈密瓜、蓝莓等价格高、市场需求前景良好的品种。借助规划区丰富的水体资源，大力发展水上种植果蔬产业，形成兼具农产品生产与休闲观光为一体的水上种植区。5.4.5农业休闲体验未来湘家荡农业应是集生产经营、展示引领、生态休闲功能于一体。通过展示性生产，集中展示XX地方特色农产品和生产工艺，使之成为XX现代农业展示窗口，带动特色农产品规模化、产业化经营，促进XX农业整体提升。发展农业生态休闲，以优美的自然环境、先进的农业生产组织、多样的传统农产品、齐全的休闲度假条件，吸引企事业单位、社会团体、社区居民展开各类商务休闲、双休日旅游等农业观光休闲活动。发挥湘家荡近城效益，凸显都市农业科普休闲功能，吸引城市居民参与农事体验，拓展农业社会文化功能，提高农业附加值，实现经济效益与社会效益的和谐统一。5.5基础设施规划７０ 构建规划区三级道路系统，即规划区主干路、次干路、支路。主干路：联系各主要主入口及规划区各功能区。将现有南北向水泥路拓宽提升为主干路。鉴于规划区内现有路网体系不发达，主干路网以新建为主，线型为自由式布局，设计道路路幅7米，黑色硬化路面。次干路：由主干路延伸，呈枝状分布，局部环状，深入各功能区内部。设计道路路幅4.5米，以硬化路面为主。支路：由次干路延伸至各作业区，主要满足农业生产需要。次干路及支路走向主要沿现有机耕道，以节约投资并保护原有土地肌理，少占耕地。5.6水利水系规划5.6.1规划原则区域生态安全原则本区域地势低洼，易受暴雨和洪水影响，水利水系规划必须首先满足区域防洪排涝的安全性需求。景观和生产复合原则在水系调整和水利布局上，将农业生产需求和景观休闲功能相结合，充分发挥区域水系的综合功能。生态修复与环境优化原则水系整理与农业产地生态修复和环境优化相结合，充分考虑环境的生态诉求和景观优化的需求。７０ 5.6.2水系调整规划规划区水网密集，便于组织农业灌排，但也带来地块破碎，不利于现代农业发展。结合规划功能区分布，进行水系调整。1、按照集约化经营与景观要求，乌龙庙港以东地区重新划分水系，以西地区仅保留主要河道。2、对严重影响地块使用的断头浜予以填埋；对距离较近的河道予以沟通，对形状极不规则的河道进行适当的圆化和裁弯取直，对大型池塘进行疏浚和岸型整理，成为景观湖泊。3、对水上游线进行生态化、景观化处理，构建河岸生态景观带，起到美化河岸、生态过滤和增加生物多样性的目的。5.6.3防洪规划与湘家荡区域总体规划相衔接，将现代农业发展区防洪排涝纳入区域防洪排涝一体化系统。防洪标准：嘉善塘、后中港和三店塘按照50年一遇标准设置，设计洪水位2.66米。排涝标准：按照10年一遇标准控制，一日暴雨控制内河水位不超过2.08米。规划措施：按照总体规划要求，按照50年一遇的标准设置防洪包围圈，并沿主要河道出口设置防洪闸和排涝泵站。5.6.4农田水利规划７０ 按照规划区内各类用地的功能需求，结合农业生产和景观休闲，进行规划区灌排水系规划。对斗、农渠级的田间渠系，实行灌排分开，自成系统。按各自需要分别进行控制，有利于及时灌溉和排水。其中天影田园合计划分为七个灌溉分区，由泵站自河道抽取灌溉用水，由斗渠分配给农、毛渠，毛渠间距80米；其余各农区按照功能区及自然地形，分别划分为若干灌溉分区，毛渠间距一般控制40米左右。排水沟与灌溉渠系统相间而设。完善田路林规划布置：田块按格田化、标准化进行整理，以适应机耕，便于灌排，方便生产，有利于作物生长。各格田布置单独的进水、出水口，消灭串灌串排，对田块进行田面平整，以改善节水灌溉效果。5.7土地复垦规划规划区作为XX市两份两换试点，区内农民已逐步外迁至农民新村。规划区内宅基地通过旧宅拆除及宅基地复垦，转化为耕地或其他农用地，实现耕地占补平衡。经测算，本项目宅基地复垦面积约1116亩，占规划区总面积约20%；规划土地复垦率达100%。按照国家《土地复垦技术标准(试行)》，组织专业机构编制复垦工程规划、可行性研究报告、工程设计书，进行土地复垦施工。针对规划区自然条件，选择适宜的复垦利用类型及复垦方法。７０ 复垦工程措施：拆除旧宅基地上残余房屋设施，并挖除地基部分设施；平整土地，待自然沉实，复垦为农田。主要控制指标：覆土厚度不低于自然沉实土壤0.5米。覆土后场地平整，地面坡度不超过5度；用作水田时，坡度不超过2-3度；用作林业时，坡度不超过25度。覆土土壤pH值5.5-8.5，含盐量不大于0.3%。排水设施满足场地要求，防洪排涝符合满足总体规划要求。采取控制水土流失措施，边坡植被保护。生态恢复通则：选择适应性、抗逆性强的优良品种；有培肥措施，并有试种植记录；灌溉水源水质符合《农田灌溉水质标准(GB5084-85)》；农作物无不良生长反应，有持续生产能力；粮食作物中有害成分含量符合《粮食卫生标准》(GB2715-81)；三年后复垦区单位经济学产量，不低于本地中等产量水平5.8生态绿化规划5.8.1生态性原则园区绿化以生态环境修复和优化为主要目标之一，充分体现景观生态结构的合理性、景观绿化空间格局的高效性，景观生态功能的完整性和景观生态系统的和谐性。5.8.2景观性原则园区绿化景观化，景观结合生产和生活，创造景观优美、适于游赏的新型生态农业的绿化景观特色。７０ 5.8.3生产性原则都市农业园区绿化的宽度、树种选择应不影响农作物生长为前提，并尽量选择具有产业价值的绿化植物，如果木植物等，景观绿化与生产相结合，实现多目标兼顾。5.8.4适地适地原则植物选择以能够适应湘家荡地区生境的乡土性植物为主，尽量应用自然设计手法，创造和谐的优美的乡土自然景观。5.9技术保证体系为保障湘家荡都市农业园区生态环境规划目标的实现，规划以下工程技术措施：1、秸秆沟埋还田技术：采用沟埋方式对农作物秸秆进行还田处理示范，增加农田土壤碳储量，减少农田二氧化碳排放。2、水-旱轮作技术：采用水稻旱作的模式与大田示范，减少稻田甲烷排放，降低稻田温室效应。3、休耕技术：利用冬闲田、荒地种植绿肥、能源植物，固定大气中的二氧化碳，植株翻田后，能够增加土壤营养，改善土壤结构，通过减少化肥施用量间接减少了生产化肥时的碳排放。4、农田免耕技术：用有壁犁耕作，通常采用凿形或圆盘形装置浅耕，将土壤混合，但不翻转土壤;5、测土配方，精准施肥技术：７０ 通过对作物土壤肥力的测定，精确核定作物生长所需的各类肥料的量，进行精准施肥，达到降低化肥投入量的目的，降低施用化肥过量造成的面源污染。6、病虫害预报和生态化控制技术：建立病虫害诊断、鉴定及农药监测技术平台，建立园区农药准入技术标准和监控体系。7、次生盐渍化土壤的微生物修复技术：依据设施栽培土壤次生盐渍化形成机理，利用筛选出的特异性适应性菌株，开发具土壤修复-营养双重功能的微生物制剂，修复次生盐渍化土壤，有效改善设施栽培的氮素循环生态系统，提高设施农业的经济效益，并能实现节能减排。8、景观安全格局构建技术：规划生态型廊道、生态维持斑块、生物多样性源和汇构建景观安全格局。9、环境生态景观植物修复技术：包括湿地净化植物修复技术和病虫害生物多样性控制技术。10、立体农业技术：套种模式、农林间作模式、稻田动植物共生模式(稻田养鸭，稻田养蟹等)。11、低碳建筑技术：７０ 园区建筑尽可能利用现有建筑，减少材料消耗；尽可能通过设计手段，减少材料使用量；尽可能利用当地技术、材料，以降低建造成本和运输能耗。绿色建筑比例达到100%；在全寿命周期内减少二氧化碳的排放，即：在建材的开发、生产和运输、建筑的规划、设计、施工、维护、拆除以及原材料回用的整个过程中，采取节约化的原则，做到节地、节能、节水、节材；高效利用资源，减少制造废物，提高资源(土地、能源、水、材料)的使用效率，通过雨水收集、中水处理回用、污水资源化处理、设置透水地面等方法，实现资源的循环使用和再利用。12、低碳能源技术：园区除柴油、汽油外，电力、供热和燃气全部由太阳能、生物质能等可再生能源提供，再生能源利用率达80%。13、环境生态设计技术：包括雨水收集滞留技术、乡土性植物设计技术、生态化驳岸设计技术、荒野性生境景观化恢复技术、生物栖息地补偿性设计技术等。14、池塘-河道综合净化系统：建立水生、湿生、陆生植物净化系统；实现对氮、磷吸收和对地表径流的控制。15、生物多样性保育中心：形成三个生物多样性保育中心，在三个中心中，通过提高植物多样性，从而达到生物多样性保育的目的。成为农业园区生物多样性之源。16、环境容量控制技术：环境容量是指观光园区内每日所能容纳的游人数量。环境容量制定的主要依据是在不破坏自然景观和生态环境的前提下，充分满足游人活动必需所能容纳的理想容量数。７０ 第六章环境保护和水土保持本项目的环境保护，具体由有关部门做环境影响评价报告书，在此仅做简单原则陈述。6.1环境保护标准空气排放按《环境空气质量标准（3095-1996）》控制；雨水排放按《地表水环境质量标准（GB3838-2002）》控制；污水排放暗《污水综合排放标准（GB8978-1996）》控制；环境噪声按《城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）》控制；建筑施工场界噪声按《建筑施工场噪声限值（CGB12523-90）》控制。6.2项目对环境的影响6.2.1项目实施对环境的影响1、施工期空气污染：因旧建筑拆除，建筑材料装卸、运输、使用及堆放等环节和搅拌作业中的施工扬尘是对空气污染主要原因；2、施工期噪声污染：施工机械、运输车辆噪声等；3、施工期废水及固废污染：施工队生活污水排放、建筑垃圾、建筑中弃土、废建材、生活垃圾等。７０ 6.3环境保护措施6.3.1实施期空气污染防治施工期环境空气污染主要由扬尘引起的，为此必须采取措施，抑制扬尘。做好文明施工，文明管理，尽量避免或引起扬尘；运输弃土、建筑垃圾等车辆必须用帆布等严密覆盖，覆盖率要求达到100％；施工期间对施工场地及车辆行驶路面实施每天洒水4-5次，抑制扬尘；6.3.2实施期噪声污染防治建筑施工期间的各类建筑机械必须严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-1990）标准；根据有关规定，建筑施工单位在施工期前应向XX市环保部门申请登记，除抢修、抢险作业和生产工艺上要求或者特殊要求必须连续作业的，必须有环保主管部门的审批，且必须公告附近居民；运输车辆噪声的影响范围不仅仅局限于施工项目所在地块周围，必须合理安排运输路线，调整运输时间，尽量减少噪声对环境的影响。6.3.3实施期废水和固废的污染防治（1）废水：管理好施工队伍的生活污水排放，设置临时污水处理装置，厕所污水经化粪池处理，食堂污水经隔油池处理后排入市政污水管网；基础施工中的泥浆废水，经沉淀后排入道路中的雨水接纳井。７０ （2）固废：施工建筑中的弃土、废建筑材料、工程结束后的多余建材，施工单位应规范运输，及时清运；施工队伍产生的生活垃圾应收集至指定的垃圾箱内，由环卫部门统一处理。6.3.4生态环境保护加强乡土物种保护。结合区域实际情况，突出做好就地保护、移地保护工作，加强和促进本地乡土物种的保护和合理利用。结合苗圃、花圃、草圃等功能，加强乡土绿化草种、树种的保护培育。6.4水土保持任何一项开发建设项目，都会不同程度扰动地貌、损坏土地和植被、破坏土壤结构，使土地的抗蚀力、抗冲力减弱，在外应力（自然和认为）的作用下，都会造成水土流失。6.4.1编制依据1、《水土保持法》2、《开发建设项目水土保持方案管理办法》3、浙江省实施《中华人民共和国水土保持法》办法6.4.2水土流失的主要方面该项目针对可能发生水土流失的情况，应采取相应的控制措施。本项目一起的水土流失，均应达到不同程度的治理。水土的流失表现在以下两方面：７０ 一是基坑开挖，弃土占用土地，破坏地表植被；二是填方所需的远距离取土，挖土、运输过程中的水土流失。6.4.3防治措施1、施工期间要求尽量做到挖填同步，施工结束后，及时对场地平正和复原，开挖的土方尽量利用，废弃的土方要求妥善处理。取土时所开挖的土地及时植被保护，运输时避免扬尘和撒落。2、弃渣和堆土要坚持“先挡后弃、边弃边防”的原则，拦挡工程必须先砌筑，并及时对边坡进行防护，弃渣完成后要及时进行覆土整治绿化。3、按照“三同时”原则，做好水土保持方案，水土保持设施应该与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。通过以上措施，可以达到水土保持的要求。７０ 第七章项目管理和进度计划7.1组织机构本项目建设由XX湘家荡投资有限公司承办。XX湘家荡投资有限公司设有设办公室、计划财务部、投资发展部、工程部、征迁部、物业部。7.2进度计划本项目建设期规划为36个月。主要建设内容拆迁安置、土地流转、标准农田建设。2010年5月完成项目建议书编制及批复；2010年6月完成项目可行性研究编制及批复；2010年7月完成拆迁许可证批复；2010年8月至2010年11月拆迁评估及签订拆迁协议；2010年12月完成拆迁招标；2011年1月至2013年2月拆迁安置、土地流转及标准农田建设工作，2013年4月竣工验收。７０ 第八章投资估算与资金筹措8.1投资估算8.1.1估算依据1、浙江省建筑工程概算定额、浙江省安装工程概算定额2、浙江省建筑工程预算定额(2003版)3、浙江省安装工程预算定额(2003版)4、浙江省市政工程预算定额(2003版)5、浙江省园林绿化及仿古建筑工程预算定额(2003版)6、浙江省建设工程施工取费定额(2003版)7、浙江省工程建设其他费用定额8、浙江省及XX市造价管理信息9、《XX市城市规划区内农民住房拆迁安置补偿办法》(嘉政办发【2002】44号)10、《XX市区城市房屋拆迁奖励优惠办法》(嘉政办发【2006】107号)11、XX市各种规费标准；12、项目承办单位提供的有关文字和数字资料8.1.2估算范围及内容估算范围包括区域范围内的拆迁及安置７０ ，流转土地和标准农田建设，以及与农田相关的水利、交通设施建设、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息等。8.1.3估算说明估算要点说明如下：收取置换城镇住房建设成本：项目范围内涉及农户1116户，计3718人，按平均每户3.33人，每户按独生子女加一人，每人40m2，每户加60m2计，总置换住房面积为260134m2。安置房成本价为1850元/m2，拆迁户签订协议时新房置换价为1600元/m2，扣除置换价后，建设单位还需承担城镇住房成本总额为6503.36万元。⑴拆迁补偿费用①原有房屋及附属物拆迁赔偿费用：项目拆迁范围内原有房屋建筑面积263000m2，按620元/m2估算，费用估算为16306万元；②可置换城镇住房标准建筑面积以内部分补偿费用：可置换城镇住房标准建筑面积260134m2，补助600元/m2，费用估算为15608.06万元；③临时过渡房租补贴费：过渡房由农户自行解决，过渡期间，由建设单位给予农户房租补助，补助标准按每人（按政策认定的人口）每月80元计算，过渡期两年，费用估算为1071.36万元；④７０ 置换后剩余合法面积补偿：拆迁户原住房面积超过可置换标准面积的，补偿价格为每平米300元，估算为85.97万元；⑤旧房子拆除费用不计，房屋残值可抵过。⑥城镇住房建设成本按1850元/平米考虑，拆迁户购置安置房需缴纳1600元/平米，还须支出250元/平米，估算为6503.36万元。拆迁补偿费用合计33071.39万元，城镇住房成本6503.36万元，合计拆迁费用39574.75万元。⑵土地流转费用①20年土地流转费：流转土地5291亩，每亩24000元/20年计，估算为12698.40万元；②青苗补偿及奖励费：流转土地5291亩，青苗补偿及奖励按700元/亩计，估算为370.37万元；③作物及设施补偿费：流转土地5291亩，作物及设施补偿费按100元/㎡计，估算为52.91万元；⑶土地整理①水利灌溉设施费：按每亩14900元估算，估算为7883.59万元；②生产道路建设费：共22.5公里，按1050000元/KM计算，估算为2362.50万元；③河道整治费：共7.3公里，按800000元/KM计算，估算为584万元；７０ ④土地整理复耕费：平均按4000元/亩计算，估算为2116.40万元；⑷工程建设其他费：管理费（含前期费用、监理费、招标费等），按拆迁费、土地流转费、土地整理费三项合计值的1%估算；开办费上述三项合计值的按1.2%估算；项目可研费按15万元列入；⑸按拆迁费、土地流转费、土地整理费、工程建设其他费四项合计值预备费按5%估算。⑹贷款利息按5.94%估算综上，本项目总投资初步估算合计为77560.95万元。（详见表8.1）8.2资金筹措本项目总资金77560.95万元，资金筹措情况如下：（1）项目业主自筹资金25560.95万元，占项目总投资的32.96%.（2）其余52000万元申请银行贷款解决。8.3资金年度使用计划根据项目实施计划，该项目建设期为3年，资金在项目建设期内投入使用。７０ 项目投资估算表项目名称：湘家荡区域(铁路以南)新农村建设综合整治项目表7.1序号费用名称单位数量单价(元)金额（万元）备注　　　　　　　一拆迁费用（1-2）　　　　　1拆迁补偿费用(2.1-2.4)　　　33071.39　2.1旧房及附属物拆迁赔偿m226300062016306.00　2.2拆迁房屋按可置换面积补偿m226013460015608.06　2.3临时过渡房房租补贴户111696001071.36　2.4置换后剩余合法面积补偿m2286630085.97　2城镇住房成本m22601342506503.36　７０ 　第一部分合计　　　39574.75　二土地流转　　　　　120年土地流转费亩52912400012698.40　2青苗补偿及奖励亩5291700370.37　3作物及设施补偿亩529110052.91　　第二部分合计　　　13121.68　三土地整理　　　　　1水利灌溉设施亩5291149007883.59　2生产道路公里22.510500002362.50　3河道整治公里7.3800000584.00　4土地整理亩529140002116.40　　第三部分合计　　　12946.49　四工程建设其他费　　　　　1管理费万元65642.921.0%656.43（一+二+三）*%2生产准备及开办费万元65642.921.2%787.72（一+二+三）*%3项目可研费项　　25.00　　第四部分合计　　　1469.14　五预备费(合计)5%　　3355.60７０ 一至四累加*5%六贷款利息(合计)　　　7093.28按5.94%计　项目总投资　　　77560.95一至六７０ 第九章经济评价9.1经济评价说明9.1.1评价依据（1）国家计委和建设部2006年发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（2）《XX市人民政府办公室关于公布XX市区基准地价更新结果的通知》（嘉政办发【2005】134号）（3）《XX市人民政府关于调整从土地出让金中提留专项资金有关政策的通知》（嘉政发【2006】41号）（4）《关于继续调整从土地出让收入中提留专项资金有关政策的通知》（嘉政发【2007】50号）（5）相关土地资料及同类项目运营情况9.1.2项目计算期本项目计算期为10年，其中建设期3年，运营期7年。9.1.3经济评价范围本项目经济评价的范围为湘家荡区域铁路以南新农村建设综合整治项目完成后置换出的、除用于建设安置房外的剩余可供出让土地收益以及流转土地高效农业产业化收益的相关经济评价。根据新农村建设（“两分两换”７０ ）的政策规定，农民住宅置换城镇产权房屋、建造置换城镇房屋后多余的宅基地面积，可作为建设用地，可供出让。根据实地调查统计，该项目中原宅基地总面积1223.75亩，扣除安置房建设用地243.75亩，多余980亩土地，可作为出让建设用地（商业办公配套）。根据地块的位置及参考XX市人民政府办公室嘉政办发【2005】134号文件《XX市人民政府办公室关于公布XX市区基准地价更新结果的通知》规定，并考虑出让年份2012年至2019年升值因素，可按平均每亩150万元的出让价格计算；根据XX市人民政府嘉政发【2006】41号文及嘉政发【2007】50号文的规定，上交政府专项资金数额约为出让金额的18%，其余款项全额返还，用于支持地方城市建设。9.2财务评价9.2.1基础数据估算本项目范围内的效益主要为土地出让金的收入和安置房销售收入。（1）土地出让金７０ 根据XX市政府对湘家荡区域的政策规定，该区域范围内土地出让资金，除上交国家规费税金外，全部用于该区域内的基础设施建设和拆迁安置投入，实行封闭运作，资金内部平衡。每亩商住办用地土地出让金约为150万元/亩；出让年份为项目的第4年至第10年，预计各年度土地出让收入见表9.1（1）高效农业收入土地承包经营权有偿流转费按每年每亩700元的标准为基数，按照每年每亩递增50元的标准增加土地承包经营权有偿流转费。通过对这些流转农田的规模集约经营，可以实现农业的产业化、生态化，并产生效益。土地流转高效农业产生的效益，在运营期的第1年期按每亩净收入3000元估算（扣除土地租金），以后每年每亩产出递增150元。项目达产率在运营期第1年为80%，以后均为90%。本项目可供流转并用于高效农业生产的土地为5291亩。７０ 表9.1年度土地出让金估算单位：亩、万元出让年份2010201120122013201420152016201720182019计算周期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年出让面积　　140140140140140140140收益金额　　21000210002100021000210002100021000表9.2销售收入估算表计算期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年农业产出(元/亩)　　30003150330034503600375039003000农业产出(万元)　　12701500157116431714178618571270７０ ７０ 9.2.2财务盈利能力分析根据项目的投资估算和以上的收入估算数据，及建设期第1-3年40%、40%、20%的投资支出比例，编制全部投资财务现金流量表，详见表9.3，计算出本项目的内部收益率及财务净现值指标如下：（1）内部收益率为11%。（2）财务净现值（I=8%）为9745.39万元。（3）静态投资回收期为6.34年（含建设期）。表9.3财务现金流量表单位：万元序号年份项目建设期运营期123456789101现金流入　　　222702250022571226432271422786228571.1土地出让收入　　　210002100021000210002100021000210001.2高效农业收入　　　12701500157116431714178618572现金流出-31024-31024-15512-3851-3864-3868-3872-3876-3880-38842.1投资支出-31024-31024-15512　　　　　　　2.2土地规费支出　　　-3780-3780-3780-3780-3780-3780-37802.3营业税　　　-71-84-88-92-96-100-104７０ 9.2.2财务盈利能力分析根据项目的投资估算和以上的收入估算数据，及建设期第1-3年40%、40%、20%的投资支出比例，编制全部投资财务现金流量表，详见表9.3，计算出本项目的内部收益率及财务净现值指标如下：（1）内部收益率为11%。（2）财务净现值（I=8%）为9745.39万元。（3）静态投资回收期为6.34年（含建设期）。表9.3财务现金流量表单位：万元序号年份项目建设期运营期123456789101现金流入　　　222702250022571226432271422786228571.1土地出让收入　　　210002100021000210002100021000210001.2高效农业收入　　　12701500157116431714178618572现金流出-31024-31024-15512-3851-3864-3868-3872-3876-3880-38842.1投资支出-31024-31024-15512　　　　　　　2.2土地规费支出　　　-3780-3780-3780-3780-3780-3780-37802.3营业税　　　-71-84-88-92-96-100-104７０ 3净现金流量-31024-31024-15512184191863618703187711883818906189734累计净现金流量-31024-62049-77561-43630-24994-6291124803131950224691979.2.3项目还贷能力分析本项目基础设施建设投入，主要采用受益区块土地开发出让回收，并用于偿还建设期贷款本金及利息，贷款本金为52000万元，贷款期限为10年，还贷期限自项目周期的第3-10年，采用等本还款。从现金流量表中可看出，本项目具有较强的还款能力，其还本付息也是有保障的。9.2.4不确定分析不确定分析仅作敏感性分析，主要分析项目投资、收益变化时对经济内部收益率、经济净现值的影响程度。分析结果见表9.4《财务敏感性分析表》。表8.4敏感性分析表单位：%、万元分析因素基本方案投资变化收益变化+10%-10%+10%-10%内部收益率11.008.8613.4513.228.64经济净现值9745.392981.5116509.2717483.802006.98７０ 9.2.5财务评价结论该项目财务评价内部收益率为11.00%，高于折现率8%，财务收益净现值为9745.39万元（I=8%），从财务评价角度来看，作为拆迁安置房及配套基础设施项目，本项目是可以接受的。9.3国民经济评价9.3.1基础数据的调整（1）项目投资费用的调整①拆迁费用、土地流转费用、土地整理费用本项目拆迁费用、土地流转费用、土地整理费用均不作调整。②工程建设其他费用本项目工程建设其他费包括建设单位管理费、生产准备及开办费、可行性研究费等，不作调整。③预备费预备费只含基本预备费，因此不作调整。④建设期利息建设期利息7093.28万元属于转移支出，应予剔除。综上计算，调整后的项目总投资费用为70467.67万元。（2）效益估算及调整７０ 本项目效益应不计转移支出，如规费和税金，效益估算调整详见费用效益流量表。9.3.2国民经济盈利能力分析根据以上的投资估算和收入估算调整后数据，编制全部投资国民经济效益费用流量表，详见表9.5，计算出本项目的经济内部收益率及经济净现值指标如下：（1）经济内部收益率为17.76%。（2）经济净现值（I=8%）为31635.13万元。表9.5财务现金流量表单位：万元序号年份项目建设期运营期123456789101现金流入　　　222702252422548225712259522619226431.1土地出让收入　　　210002100021000210002100021000210001.2高效农业收入　　　12701524154815711595161916432现金流出-28187-28187-14094　　　　　　　2.1投资支出-28187-28187-14094　　　　　　　2.2　　　　　　　　　　７０ 土地规费支出2.3营业税　　　　　　　　　　3净现金流量-28187-28187-14094222702252422548225712259522619226434累计净现金流量-28187-56374-70468-34104-11580109673353956134787531013969.3.3不确定分析不确定分析仅作敏感性分析，主要分析项目投资、收益变化时对经济内部收益率、经济净现值的影响程度。分析结果见表9.6《国民经济敏感性分析表》。表9.6国民经济敏感性分析表单位：%、万元分析因素基本方案投资变化收益变化+10%-10%+10%-10%内部收益率17.7615.3920.4720.2115.14经济净现值31635.1325489.8437780.4240943.9422326.339.3.4国民经济评价结论该项目国民经济评价经济内部收益率为17.76%，高于折现率8%，经济净现值为31635.13万元（I７０ =8%），说明该项目的国民经济效益较好，从国民经济评价角度来看，本项目是可以接受的。第十章社会效益评价10.1社会效益评价本项目系社会公益类项目，主要考虑社会效益。本项目为新农村建设项目，系XX市开展节约集约用地试点（“两分两换”试点）工作的重要内容之一，是我市加快形成城乡经济社会发展一体化新格局的关键所在。社会效益主要有以下几个方面：一、能促进农业规模经营，转变农业发展方式，全面提高农业的土地产出率、资源利用率、科技贡献率、劳动生产率和市场竞争力，走出一条生态高效的现代农业发展道路。二、能盘活农村宅基地，减少农村建设用地数量，有效增加耕地，节约集约利用土地资源，优化城乡土地、人口和生产力布局，有效解决工业化、城市化的土地空间和人力资源等要素制约问题，增强区域经济社会发展后劲。三、能拓展农民发展空间，为农民进城入镇定居就业创造条件，推动农民转移就业、转变居住、转换身份，实现分工又分业、离土又离乡，加快城市化进程，推进三次产业融合发展。７０ 四、能推进农村居住布局从自然松、散、乱形态向科学规划布局形态转变，引导农民按规划设计有序建房，减少农民重复翻建住房的浪费，增加农民财富积累和财产性收入，节约建设资金投入。五、能推动城市基础设施向农村延伸、城市社会事业向农村覆盖、城市现代文明向农村辐射，改善农村生产生活条件和生态环境质量，加快城乡一体化进程。因此，各地、各部门、各单位一定要从科学发展、创新发展、协调发展的高度，充分认识开展节约集约用地试点的重大意义，切实把这项工作抓实抓好，确保农民受惠得益。７０ 第十一章结论和建议11.1结论1、项目建设是深化XX市土地节约集约利用工作，提高土地利用效益的需要。2、项目建设是XX市推进统筹城乡发展、推进城乡一体化的要求。3、项目建设是XX市发展都市农业及农业现代化的要求。4、项目建设是XX市打造城乡一体化先行地的需要.综上，本项目的建设是十分必要的和可行的。11.2建议1、坚持以人为本，保障农民权益。把坚持农民自愿、切实保障和维护农民权益、促进农民全面发展作为根本出发点和落脚点，贯穿在整项工作的始终。通过着力解决群众最直接、最关心、最现实的利益问题，确保农民安居乐业有保障，实现城乡居民共享改革发展成果。2、在新农村建设的具体操作过程中，要因地制宜，不能“一刀切”７０ 。要从实际出发，从现实发展水平和农民的意愿出发，充分尊重农民意愿，充分考虑推行所在地经济社会发展的水平。加强管理、指导和服务，积极创造条件分阶段、分步骤推进，确保有序开展，取得实效。3、本项目的基层工作主要由XX市南湖区七星镇人民政府实施。建议在整个实施过程要按照宣传发动、调查摸底、村民代表大会审议等程序进行，关键内容要严格按照“自愿、依法、有偿”的原则操作，敏感环节要“坚持原则、讲究方法、有情操作”，确保本项目平稳实施。4、根据党的十七届三中全会精神，要求在土地承包经营权流转后，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益，并且要解决好土地流转农民就业、住房、社会保障。5、鉴于本项目所需资金量大及项目推进城市化建设的重要性，建议省、市、区各级政府在政策允许的框架内，对于项目实施的有关规费给予适当减免，以加快在中国共产党的诞生地——南湖打造城乡一体化的先行地。７０'