某国际动漫城项目可行性研究报告 77页

'沈阳某国际动漫城项目可行性研究报告一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称本次进行可行性研究的项目是：沈阳某国际动漫城项目可行性研究报告1.1.2委托方本项目的委托方：中国某地产集团股份有限公司1.1.3承担可行性研究工作的单位承担本次可行性研究工作的单位：沈阳新峰房地产咨询有限公司1.1.4研究工作依据本次进行项目可行性研究工作的依据如下：1、委托方提供的规划指标及土地取得成本资料。2、我司对城市房地产的市场调研资料。3、《房地产开发项目经济评价方法》（建设部2000年9月18日发布）4、国家及沈阳市经济建设的方针、政策和城市规划。1.1.5项目建设规模和内容本项目总用地面积为787434㎡，规划总建筑面积为554221.4㎡,规划建设为国际动漫产品展示交易中心(A、B段)、国际动漫模型玩具城、国际动漫主题酒店、国际动漫区域总部、国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游戏软件城。新峰地产·72 根据规划要点确定的具体规划技术指标见下表：项目主要技术指标序号项目面积备注1总用地面积国际动漫产品展示交易中心(A、B段)175049　国际动漫模型玩具城77077　国际动漫主题酒店144407　国际动漫区域总部45623　国际动漫网游影视城38932　国际动漫演艺中心64407　国际动漫创意动漫产业园76971　国际动漫游戏软件城110724　露天展示区54243　合计787434　2总建筑面积国际动漫产品展示交易中心(A、B段)106183.7241　国际动漫模型玩具城50449.2807　国际动漫主题酒店115312.6416　国际动漫区域总部60058.6675　国际动漫网游影视城42041.06725　国际动漫演艺中心57656.3208　国际动漫创意动漫产业园50449.2807　国际动漫游戏软件城72070.401　露天展示区0　合计554221.3837　地下停车位　　国际动漫产品展示交易中心(A、B段)53091.862124国际动漫模型玩具城16816.43673国际动漫主题酒店19218.77769国际动漫区域总部20019.56801国际动漫网游影视城0.000国际动漫演艺中心0.000国际动漫创意动漫产业园8408.21336国际动漫游戏软件城24023.47961小计141578.3056633容积率国际动漫产品展示交易中心(A、B段)0.612国际动漫模型玩具城0.653国际动漫主题酒店0.806国际动漫区域总部1.323国际动漫网游影视城1.082国际动漫演艺中心0.902国际动漫创意动漫产业园0.666国际动漫游戏软件城0.653露天展示区0.000新峰地产·72 综合容积率0.70　4绿化率国际动漫产品展示交易中心(A、B段)15%26257.4092国际动漫模型玩具城15%11561.53373国际动漫主题酒店15%21661.11937国际动漫区域总部15%6843.444927国际动漫网游影视城15%5839.864593国际动漫演艺中心15%9661.037254国际动漫创意动漫产业园15%11545.67824国际动漫游戏软件城15%16608.62391露天展示区0%0小计　109978.7112综合13.97%109978.71125建筑密度国际动漫产品展示交易中心(A、B段)0.3053091.86207国际动漫模型玩具城0.2216816.4269国际动漫主题酒店0.1319218.7736国际动漫区域总部0.4420019.55583国际动漫网游影视城0.5421020.53363国际动漫演艺中心0.4528828.1604国际动漫创意动漫产业园0.118408.21345国际动漫游戏软件城0.2224023.467露天展示区0.000综合0.243102272191426.9929※停车位未计入容积率，地下车位按照25个/㎡计算。※绿化率和建筑密度是根据经验值初步确定，准确值以政府公布为准。1.1.6报告成立的假设条件：本报告的测算结果在如下假设条件下成立：n本项目严格按照委托提供的规划指标进行开发、按照确定的地价取得土地使用权，并按照本报告所设定的开发顺序及产品组合形式进行开发。n项目开发周期为2.5年，其中建设期为1.83年，土地取得费用全部在第一年年初发生，前期费用在各期期初发生，配套费用、开发成本、管理费用、不可预见费用、销售费用、销售税费及销售收入在各期均匀发生。n本项目建成后，本项目建成后，新峰地产·72 国际动漫产品展示交易中心(A、B段)、国际动漫模型玩具城、国际动漫主题酒店、国际动漫区域总部、国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游戏软件城、地下停车位等物业全部用于销售，销售率为100%；n项目的各年销售收入投入下年开发；n设定行业基准收益率为15%。1.2可行性研究结论1.2.1市场预测结论n从全国投资环境、宏观经济发展趋势发展状态来看，本项目有着较好的开发基础与经济环境。n沈阳市固定资产投资虽涨势趋缓，但仍呈逐年上升趋势。全市经济的良好态势是本项目开发的利好条件。n城市交通及通讯网络日益发达、完善，为城市的更快的发展提供了良好的基础和保障，对本项目的开发及发展都十分有利。n金融业运行平稳，存贷款规模持续增加，全市的金融经济呈现极其良好的势头，降低了本项目开发的风险。n全国的动漫产业持续升温，已经有多个国家级动漫基地。中国网络动漫即将步入爆发期，借着这个契机，本项目的开发前景将极为乐观。n2001年至今，沈阳的经济一直保持着健康发展，综合实力不断增强，经济运行总体态势平稳；宏观经济正处于上升、发展阶段，为本项目的开发以及发展提供了良好的契机。n国家及沈阳市政府推出一系列扶持、优惠政策，以前所未有的力度推动动漫业的发展，为动漫基地的建设提供了坚实的基础。n动漫产品本身有巨大的市场空间，而动漫产品的衍生产品市场空间更大，为本项目提供了良好的发展机遇。n沈阳市动漫产业基地实施产学联合模式，每年可实现对动漫产业输送近千名人才，这对于本项目的发展提供了绝好的人才储备。n本项目地处浑河南岸，是沈阳市未来城市规划中重点发展的区域，优越的地理位置为本项目开发提供了强有力的保障。新峰地产·72 n相对于国外已经成熟的动漫产业，中国的动漫业仍处在起步阶段，尚未形成一个完整的产业链，有可能对本项目的发展造成一定的影响。n目前已经建成的浑南新区动漫产业基地及相关的软件基地，均已具有相当的竞争力，增加了本项目的运营风险。1.2.2项目建设期本项目建设期为1.83年。1.2.3投资估算和资金筹措本项目的总投资估算约为346251万元，在建设期1.83年内投入。本项目开发投资的资金来源包括三个渠道：一是企业自有资金；二是银行贷款，三是预售房收入用于投资。1.2.4项目财务评价结论本项目财务指标如下：n开发商投资利润率：20.55%；n自有资金利润率：58.71%；n税前财务净现值：52614万元；n税后财务净现值：17573万元；n税前财务内部收益率：37.40%；n税后财务内部收益率：22.55%；n项目总投资：346251万元；n项目总收入：417404元万元；1.2.5项目综合评价本项目地处沈抚同城的核心区域，地理位置得天独厚。沈阳经济的繁荣发展和三好街的辐射效应等优势使项目的开发有着广阔的开发前景。虽然，项目存在着其它产业园的威胁，但在目前国内、国外资金纷纷涌入，各地动漫产业蓬勃发展的大环境下，如本项目能跳出动漫，依靠旅游作为杠杆，撬动与之关联的地产业、泛旅游业及其它商业的发展，本项目将可新峰地产·72 实现前期稳定经营，中期扩大研发，远期可观回报的开发目标。总体而言，本项目的优势明显多于劣势，机会多于威胁，开发商如果能抓住沈阳打造动漫产业城的利好机遇，在全国及沈阳经济环境持续向好的背景下，充分利用项目优势资源，采取合理的开发经营策略，本项目将有着比较广阔的市场前景。同时，通过本次财务测算、分析表明，该项目投资回报高、资金回收较快，开发风险较低，项目经济效益可行，财务上完全可行。综上所述，本项目无论宏观经济环境还是项目自身的各项财务指标都完全可行，建议尽快、尽早开发。新峰地产·72 二、项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1全国投资环境本次报告中，我司重点针对沈阳国民经济发展状况、沈阳市动漫产业发展状况等方面对宏观经济环境做出分析，进而对未来沈阳投资环境的变化、发展进行预测，为本项目的决策提供宏观条件依据。1、国民经济发展状况（1）国民经济快速增长，综合国力显著增强2001～2006年，通过实施积极的财政政策，加强和改善宏观调控，积极有效的应对经济运行中出现的问题和困难，中国国民经济实现了持续、平稳、快速的增长。国内生产总值由2001年的109655亿元上升到2006年的209407亿元，平均每年以9.7%的速度递增，第一、第二、第三产业增加值分别达到24700亿元、102004亿元和82703亿元，平均增长速度分别为9.8%、6.7%和10.2%。【2001～2006年中国国内生产总值及其涨幅】2006年国内生产总值209407亿元，比上年增长10.7%，同比上升0.8个百分点。这是继2003年经济增长10.0%、2004年10.1%之后的新高。2006年四个季度，新峰地产·72 全国GDP增长分别为10.4%、11.5%、10.6%和10.4%，在宏观调控政策的作用下，总体的经济运行比较平稳。2、国内经济运行主要特点（1）经济发展平稳快速2006年国内生产总值达到20.94万亿元，比上年增长10.7%；财政收入突破3万亿元，增加5232亿元；居民消费价格总水平上涨1.8%。国民经济呈现增长快速、效益良好、价格稳定的良好局面。（2）改革开放迈出重大步伐一些重点领域和关键环节的改革取得新突破；进出口贸易总额达到1.76万亿美元，增长32.8%；实际利用外商直接投资694.7亿美元；年末国家外汇储备达到8189亿美元。（3）人民生活进一步改善2006年城镇新增就业1105万人；城镇居民人均可支配收入达到11756元，农村居民人均纯收入达到3587元，扣除价格因素，分别增长10.4%和10.2%。3、国内经济发展趋势分析与判断未来几年，国际、国内的环境总体上有利于我国经济继续平稳、较快发展的势头。从国际环境看，世界经济增长的基本态势不会改变，我国经济发展的外部需求不会明显减弱。从国内环境看，我国仍处于居民消费结构升级和工业化、城镇化步伐加快的时期，经济增长的内在动力较强。我国经济已经连续三年保持10%左右的增长，为新的一年经济平稳较快发展奠定了基础。4、结论n我国国民经济将继续保持较高的增长势头，呈现良性发展态势。n从全国投资环境、宏观经济发展趋势发展状态来看，本项目有着较好的开发基础与经济环境。2.1.2全国动漫产业发展状况1、中国动漫产业现状新峰地产·72 n行业起步较晚，市场占有率低中国动漫产业起步较晚，市场占有率较低。目前，在中国青少年最喜爱的动漫作品中，日本动漫占60%，欧美动漫占29%，而中国原创动漫，包括港台地区的比例只有11%，明显落后于国外动漫产业的发展步伐，我国已成为动漫产品最大的输入国。n国家政策扶持力度大近年来，政府开始以前所未有的力度推动中国动漫产业的发展。一方面，政府将以财政补贴的方式支持动漫龙头企业的发展；另一方面，广电总局还从国外动画片引进限制、电视台黄金时间播出限制等方面为国产动画片争取宽松的发展空间。2004年4月，国家广电总局出台的《关于发展中国影视动画产业的若干意见》>强调：“应致力于促进国产动画的创作生产和产业发展，不断提高国产动画节目播放比例，全天播出的总时长不得低于总播出时长的50%，其中国产动画节目比例不得低于60%。”2005年6月，在杭州召开的首届中国国际动漫节期间，广电总局出台了18条促进我国动画创作发展的具体措施，同时限制国外动漫产品的进入。其中引人注目的内容是：黄金时段(17∶00～21∶新峰地产·72 00)必须播出国产动画片；制作机构引进境外动画片的数量与原创数量比例应为1∶1；播出机构不得播放未取得发行许可证或版权过期的境外动画片，国产动画片每天播出总量不低于6∶4等等。　2006年4月，国务院办公厅转发了财政部等部门《关于推动中国动漫产业发展的若干意见》，提出了推动中国动漫产业发展的一系列政策措施。除了中央出台的扶持政策，各地也纷纷出台地方政策。以浙江为例，动画产品的生产被列入浙江省文化精品工程，每年安排动画产品专项奖励基金。杭州市拟在杭州高新技术开发区划出500亩用地作为动画产业园区，利用开发区的优惠政策和优良服务，形成集约化、规范化产业经营。随着中国动漫产业持续升温，众多国家级动漫基地在全国落地开花。据不完全统计，目前全国有二十几个省市将动漫作为新兴产业大力扶持，北京、上海、苏州、广州、深圳、大连等地相继出台优惠政策，建立了动漫产业基地。n动漫产品及其衍生产品的市场空间巨大从中国市场需求看，国产动漫商机无限。目前，国产动画节目播出每年需要28万分钟以上，而国内实际制作能力只有两万多分钟，每年的市场缺口高达26万分钟左右，合计达200亿元。按国家规定的全国省级、副省级电视台三年内开通少儿频道的要求估算，两年后，全国每天需要5000分钟，全年需要180万分钟的动画节目，国产动漫产业产值空间将在1000亿元以上。同时，中国儿童食品每年销售额为人民币350亿元左右，玩具每年的销售额为人民币200亿元左右，儿童服装每年的销售额达900亿元以上，儿童音像制品和各类儿童出版物每年的销售额达人民币100亿元……在某种程度上，这些行业今后的发展与行销都有赖于动漫这一新兴产业的带动作用，以此类推，中国动漫衍生产品也将拥有超千亿元产值的巨大发展空间。2、中国动漫产业的投资分析（1）资本向动漫产业聚集新峰地产·72 与遍地开花的动漫基地和轰轰烈烈的动漫展相比，资本进驻动漫产业的动作虽显低调，但动作却并不缓慢。各种迹象显示，中国动漫正吸引更多的资本持有者：李嘉诚旗下的首长四方（集团）有限公司，于2005年9月收购环球数码。红杉资本则于2006年5月投资“蓝猫”的缔造者湖南宏梦产业集团。百度、远东股份、红星美凯龙等公司，已经开始向常州动漫基地的企业注入资本。（2）中国动漫市场成香饽饽动漫产业是资金密集型、科技密集型、知识密集型和劳动密集型的重要文化产业，是21世纪开发潜力很大的新兴产业、朝阳产业，具有消费群体广、市场需求大、产品生命周期长、高成本、高投入、高附加值，高国际化程度等特点。不论是从国际环境还是国内的整个大环境来看，中国动漫产业的发展前景将非常广阔。在国际上，随着计算机、网络技术的发展，人们对视觉享受的要求越来越高，数字动画应运而生，以数字媒体为基础的动画产业正成为迅猛发展的朝阳产业。全球最大的娱乐产品输出国美国，每年的动画产品和衍生产品的产值达50多亿美元。日本则通过动画片、卡通书和电子游戏三者的商业组合，成为全球产量最大的动画大国，年营业额超过90亿美元。即便是后起之秀的韩国，其动画业产值也仅次于美国和日本，生产量占全球的30%，是中国的30倍。也正是因为与动画发达国家有着这样大的差距，才使中国的动画投资、动画人才发展有了广阔的发展空间，成为市场的香饽饽。3、主要省市动漫产业发展分析国内动漫产业最早兴起于2002年，上海最早起步，目前仍居国内领先水平。截至2005年底，全国有20多个省市提出将动漫产业作为新兴产业大力扶持。（1）深圳动漫产业分析深圳是国家动漫产业基地之一，国内的动漫行业中，深圳、上海与北京“三分天下”。目前深圳有50多家动漫企业，1000多名从业人员，大约每年为深圳创造2亿元产值。新峰地产·72 目前，深圳动漫企业大部分聚集在南山。作为全国最早的动漫制作基地之一，南山动漫产业呈现出起步早、经营机制新、原创能力强、国际化程度高等特点。（2）上海动漫产业分析上海从上世纪90年代就开始就举行动漫游戏展。十年间，上海已经成为中国动漫游戏会展最密集的城市，每年要举办近10个相关会展，形成了独特的“动漫季”景观，上海的展会平台正成为动漫游戏的“大秀场”。随着“动漫季”会展的发展，上海正从原创、消费市场建设等方面多管齐下，打造一个全国性的动漫产业高地。目前，上海运营的网络游戏销售收入，已经占据全国70%的市场份额。上海不仅具有“盛大网络”、“第九城市”等国内互动娱乐的龙头企业，“新浪”、“光通”等外省注册企业，也将游戏运营部门设在上海。占地面积达12000平方米的“上海炫动乐百动漫城”，则是目前国内最大的动漫主题商城。在上海地区能够收到的50多个电视频道中，“炫动”卡通卫视的收视率排名第五。“国家级动漫网游产业发展基地”、“国家动画产业基地”等“国字号”基地也纷纷落户上海。上海正在形成互动娱乐研发、制作、播放、运营、教育的“一体平台”。（3）北京动漫产业分析据统计，北京市动漫出版物、电视/网络播映市场规模2005年为0.89亿元，年增长速度6%。2007年6月1日，国家网络游戏动漫产业(北京)发展基地在中关村正式挂牌成立，这标志着北京市的动漫游戏产业发展到了一个新的阶段。在未来5年中，北京市动漫游戏产业将保持50%的年增长速度，计划到2010年实现年产值40亿元。（4）浙江动漫产业分析浙江省目前已初步形成动漫产品研究、教学、开发、制作、运营和周边产品开发的产业链。杭州高新技术开发区和中国美术学院被国家广电总局命名为首批动漫基地，浙江省成为全国唯一既有动漫产业基地又有动漫教学研究基地的省份。新峰地产·72 浙江省有深厚的文化底蕴、良好的经济发展环境、雄厚的民间资本，强劲的文化需求，这些都为浙江发展影视动漫产业提供了有利条件。近年来，浙江省委、省政府十分重视动漫产业的发展。全省各地对兴办动漫产业积极性较高，动漫产业发展已取得明显成效，出现一批规模较大的专业制作主体，具有自主开发大型动漫节目的能力。2005年的动漫生产达到2000集，总投资额近一亿元。浙江万向集团、横店集团、广厦集团等一批国内外知名企业纷纷进军动漫业。（5）成都动漫产业分析成都有很好的动漫资源，人才储备多、生产成本低，政府也有相应的鼓励措施，这些因素促成了成都加工市场的繁荣。韩国的盛大公司在成都有工作室，欧洲最大的手机游戏公司法国智乐也落户此地，连英特尔公司也在这里建成了成都数字娱乐产业公共技术平台。此外，EA(电子艺界)、育碧等国际知名的数字娱乐企业相继相中成都，佐证成都是国际动漫企业的“风水宝地”。位列全球第三、欧洲第一的手机游戏公司智乐1999年入驻数字娱乐软件园，就快速扩张成为智乐成都股份公司,并在不到一年时间发展到近150人的规模。目前成都动漫产业的主力支撑就是对外加工。成都动漫产业对外加工主要在游戏领域，成都成了不少外国企业的“中转站”。正是这样的“中转”，让成都动漫产业迅速发展,绝大部分企业不愁吃喝,资产雪球越滚越大。4、小结n从全国投资环境、宏观经济发展趋势发展状态来看，本项目有着较好的开发基础与经济环境。n全国的动漫产业持续升温，已经有多个国家级动漫基地。中国网络动漫即将步入爆发期，借着这个契机，本项目的开发前景将极为乐观。2.1.3沈阳市宏观投资环境新峰地产·72 1、城市概况（1）城市基本地理布局n地理位置沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省的中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。【沈阳城市区位图】n面积、区域沈阳市东西宽115公里，南北长205公里，辖区总面积1.3万平方公里，其中市区面积3495平方公里。现管辖10区、1市、3县及113个行政街道、85个乡和55个镇。【沈阳市地图】新峰地产·72 【沈阳市城区图】（2）城市战略地位沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。【辽宁省各城市区位图】【辽宁省主要城市区位图】（3）城市交通沈阳拥有东北地区最大的民用航空港、全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网，沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。新峰地产·72 【辽宁省高速公路网络图】（4）城市人口、气候2006年，全市户籍人口703.6万人。沈阳属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-29℃～36℃之间，平均气温8.3℃，全年降水量500㎜，全年无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。2、城市综合实力（1）经济增长及财富指标近几年来沈阳经济发生了历史性变化，进入了全新的发展时期、城市功能不断完善、投资环境极大改观、城市综合实力大大增强，已经成为全国的重要工业基地，综合配套改革的试点城市和辽东半岛对外开放的腹地。①2000～2006年沈阳市GDP与人均GDP增长情况【2000～2006沈阳市GDP总量及涨幅图表】新峰地产·72 2000～2006年沈阳市GDP年均保持10%以上的增长幅度，2006年GDP达到2482.5亿元，增幅达到16.5﹪，均创近年来新高。【2000～2006沈阳市人均GDP及涨幅图表】2000～2006，沈阳人均GDP从16291元增加到37000.4元，增幅均在10%以上，2006年增幅为16.5%。①2000～2006年人均年可支配收入【2000～2006沈阳市人均可支配收入及涨幅图表】2000～2006年，沈阳市人均可支配收入从5850元增加到11651.4元，逐年提高，2006年人均可支配收入达到11651.4元，达到历史新高，增幅为15.4%。居民人均可支配收入的提高，大大刺激城市消费市场的发展。②2000～2006年人均支出消费额、构成及恩格尔系数新峰地产·72 【2000～2006人均支出消费额图表】2000～2006年沈阳市人均支出消费额逐年递增，2006年已经突破了8500元大关。可见，随着人民收入的不断提高，居民的消费能力也随之提高。【2006人均支出消费额构成图表】从2006年人均消费支出来看，食品、医疗以及居住仍然是消费支出的主要方向，三项总比例达到50%。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。沈阳市恩格尔系数自2001年以来保持低于40%的标准，属于比较富裕，且保持稳步下降的态势。说明沈阳近几年经济发展速度很快，人民生活水平大幅度提高。新峰地产·72 【2000～2006年沈阳市城镇居民家庭恩格尔系数图表】①小结n沈阳城市经济保持健康、快速发展，GDP、人均GDP的年均增长速度连续七年保持在10%以上。n人均可支配收入、人均消费性支出多年保持稳定增加，市民消费能力和消费水平不断增强。（2）商品市场状况2006年沈阳市国民经济呈现快速、稳定的发展态势，宏观调控成效逐步显现，投资结构进一步优化，商品市场实现较快增长，城乡居民收入稳步提高，带动了城乡居民生活质量的全面改善，给商品市场的发展提供了良好的基础和条件，市场呈现一片繁荣兴旺的景象。①市场规模稳步扩大，消费总量逐年增加，运行速度不断加快，商品市场持续平稳较快发展，社会消费品零售总额呈现逐年递增的良好势头。2006年沈阳市社会消费品零售总额实现1048.7亿元，比上年增长14.6%，高出计划1.6个百分点，增幅比上年同期高出1.5个百分点，是近九年来总量最大、增速最快的年份。②各种经济类型竞相发展，非公有制经济成为市场的主力军，个体、私营、股份制经济的不断发展壮大，日益成为消费品市场中最具活力与生机的经济成份。2006年，沈阳市个体私营经济实现社会消费品零售额676.8亿元，同比增长14.5%,市场份额占到64.5%新峰地产·72 ，已成为拉动消费品市场增长的主导力量；股份制经济继续保持高速增长的势头，全年实现社会消费品零售额171.1亿元，同比增长32.1%，成为全市增长最快的经济成份，占全社会16.3%的市场份额。③沈阳投资环境的改善，为外资和港澳台资经济的发展创造了有利条件，2006年，外商投资经济和港澳台经济分别实现社会消费品零售额33.6亿元和22.0亿元，分别比上年增长17.3%和15.8%，占全社会5.3%的市场份额。④近年来，由于市场竞争愈加激烈和企业改制、资产重组等因素，公有制经济在消费市场所占份额呈逐年下降的趋势，2006年，国有经济实现零售额93.7亿元，同比增长0.8%，占全社会9.0%的市场份额；集体经济实现零售额48.3亿元，同比下降4.5%，占全社会4.6%的市场份额；联营经济也比上年有所下降，下降3.0%，其他经济略有上升，上升3.1%，联营经济和其他经济仅占全社会0.3%的市场份额。⑤市场物价：2006沈阳市居民消费价格总水平继续保持温和上涨态势，全年居民消费价格总水平为101.8，涨幅比上年增大1.1个百分点。其中：非食品价格指数为101.0、消费品价格指数为102.2、服务项目价格指数为100.8。⑥小结n市场规模稳步扩大，消费总量逐年增加，商品市场持续平稳较快发展，社会消费品零售总额呈逐年递增的良好势头。n各种经济类型竞相发展，公有制经济在消费市场所占份额呈逐年下降的趋势，非公有制经济逐渐成为市场的主力军。n物价水平继续保持温和上涨，商品市场保持健康发展。3、城市基础设施建设状况2005年，沈阳市完成城市建设投资123亿元，比上年增长22.6%，比2000年增长5.35倍，年均增长44.7%。青年大街、二环路改造全面完成。完成了461条二级以下街路、240万平方米的小巷改造工程；建设了1000.7公里农村公路，行政村已100%通油路。市区铺装道路总长度3117公里，总面积4620万平方米。排水管道长度2888公里，路灯14万盏，永久性桥梁179座，窨井57855个。新峰地产·72 （1）公用事业公交运营线路网长度达到1688公里，比上年增加35公里，比2000年增加166公里。市内公交运营线路136条，比上年增加17条，比2000年增加55条。市内公共交通客运总量达到8.38亿人次，比2000年增加8.5%。年内新增公交车辆500辆。公交标准运营车辆5422标台，出租汽车19104辆。（2）城市环境保护和治理城市环境进一步优化。2006年城市共完成环境污染治理项目189个，先后实施了浑河治臭、细河清淤、拆除烟囱、锅炉房、大辛及老虎冲垃圾滤液处置工程等项目，进一步治理了浑河30公里的城市段，浑河生态环境有所恢复。实施了满堂河环境综合整治。集中式饮用水水源地水质达标率保持100%。城市污水日处理能力达到127万吨，处理率达到81%。日处理生活垃圾4506吨，无害化处理率达到100%。一批人工湖相继建成，城区空气湿度达到56.9%。拆除烟囱1011根、锅炉房606座，推广民用型煤1.6万吨，烟尘控制区达标覆盖率保持100%。建成生态环保模范住宅小区13个，生态环保模范单位6个，生态环保模范军营6个，安静小区20个。噪声达标区覆盖率达到72%。自然保护区覆盖率达到13.52%。环境空气质量优良天数达到317天。（3）城市绿化新增绿地1500公顷，其中新建居住区绿地4.15公顷。植树600万株。建成区园林绿地面积11151公顷，建成区绿化覆盖率40.65%，人均公共绿地面积12平方米。荣获国家森林城市称号。（4）小结n城市建设投资力度加大，市政基础设施的改造和建设进展顺利；n城市环境进一步优化；n城市绿化成绩显著，荣获国家森林城市称号。4、固定资产投资状况2000～2006年，沈阳市固定资产投资由262亿元增长至1790.3亿元，增长率达到583.3%。但从2005年开始固定资产投资增长率逐年下降，逐渐恢复正常。新峰地产·72 【2000年～2006年沈阳市固定资产投资状况图表】5、城市交通与通信状况沈阳公路总里程达到5330公里，公路网密度达到40.5公里/百平方公里，其中高速公路里程239公里，一级公路里程167公里，二级公路里程1031公里，三级公路里程3650公里，四级公路里程482公里。沈阳至北京、营口、大连、长春、哈尔滨、抚顺、本溪、丹东等一环五射的高速公路网已基本形成。 沈阳公路主枢纽的客运系统包括市中心区的七个客运站：客运总站、客运南站、客运西站、南塔客运站、五爱客货联运总站、浑河客货联运中心和辽宁快速客运站，为沈阳与周围城市的旅客出行创造了优越的条件。市内有十家公交汽车公司，共147条公交线路，承担主城区的公交客运。沈阳桃仙国际机场是国家一级干线机场，东北地区航空运输枢纽。目前，经桃仙国际机场的航线共70余条，其中，国内航线55条、国际及地区航线16条：通航城市58座，其中，国内城市42座，国际、地区城市16座；共有13家航空公司执行航班任务，其中，国内公司8家，国外公司5家；与34家航空公司签订航空代理协议，形成了覆盖东北亚地区的航线网络。候机楼面积为7万多平方米，设计年旅客吞吐量为606万人次。沈阳市共有邮电局所285处（其中委代办局所53处），邮政营业电子化窗口达到99个，有60个局所联网运行。沈阳邮政局邮路总长度为58915单程公里，其中火车邮路3259单程公里，汽车邮路6749公里，航空邮路48838公里，及摩托车、自行车邮路等，形成了四通八达的邮政通信网络。6、城市金融、保险业状况新峰地产·72 近年，沈阳市金融业运行平稳，存贷款规模持续增加。目前，金融机构及网点为1069家，人民币存款余额达3563.0亿元，比年初增长15.6%，其中城乡居民储蓄存款余额1742.6亿元，增长12.7%；贷款余额2288.5亿元，增长15.1%，剥离人民币不良贷款294.7亿元。银行现金收入8014.7亿元，现金支出7758.5亿元，分别比上年增长8.1%和8.3%。收支相抵，货币回笼256.1亿元。资本市场平稳发展。证券市场成交额1008.2亿元，比上年减少26.2%。其中，国家债券成交额168.6亿元，增长19.2%；股票成交额809.6亿元，下降31.7%。2.1.4沈阳市城市规划、发展及前景预测1、城市总体规划（1）城市性质沈阳是辽宁省省会，东北地区的中心城市，全国重要的工业基地。（2）规划范围城市规划区由中心城区、桃仙国际航空港副城及新城子副城组成,总面积1220平方公里。其中中心城区是城市的主体，是政治、经济、文化活动集中体现的地区。范围东起沈阳与抚顺市界，西至新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，规划面积1150平方公里。桃仙国际航空港副城规划面积为50平方公里，新城子副城规划面积为20平方公里。【沈阳市城市规划区范围图】（3）总体功能布局新峰地产·72 中心城区的规划结构为“分散组团式”布局形式。中心城区以核心区为中心，与周围的四个副城、两个组团形成中心组团式的布局，为城市开辟良好的发展空间，使城市向松散布局过渡，同时为解决城市交通问题、创造良好的生态环境提供条件。n核心区：为三环高速公路以内，以住宅、商业为主，科研、旅游、办公设施为辅。n东部副城：由棋盘山风景区及副城区等组城。副城区建设以中、高档住宅为主，科研、旅游、办公设施为辅。n西部副城：以沈阳经济技术开发区为主体，重点以发展工业为主，配置必要的生活区公共服务配套设施。n南部副城：以苏家屯现状建成区为基础继续扩展，规划建设综合性副城区。n北部副城：以虎石台镇为主体，规划建设综合性副城区。n道义组团：以道义屯为基础重点安排乡镇企业和生活区，形成独立的生活和产业组团。n汪家组团：以安排东陵区的乡镇企业和生活区为主，形成独立的产业和生活组团。【沈阳市中心城区总体规划（1996-2020年）】（4）未来发展战略新峰地产·72 ①总体目标建设有凝聚力的城市、可生长的城市、创新的城市、效率的城市、生态的城市、宜居的城市。②发展战略城市战略表东优西进南拓北统向东突出生态环境，将东部地区规划为生态旅游度假区。向西打造百里工业长廊，建设进装备制造业和重化工业区。向南跨浑河发展，使金廊向南延伸，建设“新城区、高新区、物流区”，并使浑河将成为沈阳的内河向北规划以农产品深加工为主导，以高效都市型农业为依托的城乡统筹发展区域。③东、西、南、北四大空间未来发展方向“十一五”期间沈阳的发展规划，对沈阳城市总体和分区规划提出更高要求，按照沈阳拓展发展空间，加快建设东北地区中心城市的要求，对四大区域的不同定位，将使沈阳的中心城市功能得到进一步强化和完善。n东部旅游度假区东部旅游度假区规划情况规划用地位于棋盘山地区。规划用地东起沈抚市界，西至三环高速公路、农业高新区界限，南起浑河，北至农业高新区、新城子区界。规划总用地约203平方公里，其中棋盘山管委会行政管辖面积190平方公里。功能定位以良好的区位条件、丰富的旅游资源和世园会为依托，形成以园艺博览、冰雪旅游、自然山水环境为特色，集旅游、度假等功能于一体的中国东北地区风景旅游度假胜地。空间结构总体布局是“两带、三区”。“两带”即浑河景观带、沈棋路旅游观光带；“三区”即森林公园景区、秀湖景区和世园会景区。目前进展目前已启动了以世博园为核心的世园会景区，今年4月30日世园会已正式开幕。海洋公园、东方娱乐场等项目以及集锡高速公路、沈吉铁路等基础设施项目正在加紧建设，还准备启动蒲河、秀湖等周边环境整治项目。新峰地产·72 【东部旅游度假区功能结构规划图】n大浑南地区大浑南地区规划情况规划用地北起浑河，西、南、东至沈阳市区界，与本溪、辽阳、抚顺三市接壤。规划总面积1400平方公里，规划2020年建设用地350平方公里，到2020年人口规模250万至300万。功能定位新城区、高新区、物流区空间结构总体布局是“一廊、两翼”。“一廊”即以金廊南拓为都市轴，建设滨水新城，构筑面向未来的国际商务金融中心；培育科学城，强化生产性服务功能，构筑东北创新中心；强化空港城，构筑东北综合交通枢纽和物流园区；依托东南部良好的山水资源发挥国际休闲度假功能，建设生态城，大力发展现代服务业。“两翼”即以银带开发为东西两翼，强化现代生活和高新技术产业，把大浑南地区塑造成为充满生机与活力的具有国际化氛围的沈阳新魅力都市区。西翼延伸太原街、三好街的商贸文化服务功能，构建以商贸科教文化为主的长白岛副中心；东翼结合东塔机场搬迁，与浑南高教园区整体考虑，形成南北联动的以科教商业居住为主的东塔湾副中心。目前进展原有IT、数字化装备等电子信息产业项目发展态势良好；正在启动奥体中心、会展中心、桃仙机场扩建等21个大型项目；正着手启动三环南移等基础设施项目；规划建设民用航空等产业项目。新峰地产·72 【大浑南地区功能结构规划图】n西部工业走廊西部工业走廊规划情况规划用地东起西三环，西达辽中县西部，北至秦沈高速铁路，南至浑河，规划总面积850平方公里。其中，建设用地规模500平方公里，工业区面积306平方公里，提供110万个就业岗位；生活服务区面积194平方公里，居住总人口230万。功能定位依托辽宁中部城市群，辐射东北经济区，面向东北亚，以先进装备制造业为主体，发展化工及相关产业的带状组团式新兴产业基地。空间结构依法申请将辽中县规划为郊区，形成“一心、两轴、三片、四楔”的带状空间结构。“一心”即西部工业走廊新城中心；“两轴”即开发大道发展轴和细河发展轴，开发大道两侧优先发展工业，形成带状工业集群，细河沿线布局生活居住带；“三片”即以张士开发区为主的装备制造业片区、装备制造业及化工产业片区和辽中新城片区；“四楔”即区域内规划四大绿楔。目前进展目前已启动了装备制造业片区，机床、沈鼓、沈重等企业正在实施整体搬迁改造；启动了化学工业园区4平方公里的起步区，正在建设煤化工、橡胶等化工项目；启动了辽中新城片区，已有不锈钢和泵阀两个产业集群在建。规划到2010年，西部工业走廊工业总产值达到2500亿元，到2025年达到10000亿元。新峰地产·72 【西部工业走廊功能结构规划图】n沈北地区沈北地区规划情况规划用地南起北三环，北至市区北边界，东至棋盘山开发区边界，西至沈山铁路，规划总面积1098平方公里，其中，沈北新区范围为沈北地区内蒲河以南区域，面积191平方公里。功能定位建成全国高效现代农业产业化示范基地；东北地区先进农产品深加工及食品制造产业基地；东北地区社会主义新农村建设的典范；沈阳北部生态新居、科研教育、旅游休闲、商贸物流等服务功能核心区。空间结构总体布局是，“一城、三轴、一带”。“一城”，即沈北地区重点发展三环与蒲河之间的近郊城市拓展区，形成北部新区；“三轴”，即沿沈铁、沈新、沈阜交通走廊培育发展条件较好的乡镇，优化城镇空间结构；“一带”，即联系七星山、石佛寺水库与棋盘山共同构筑东部旅游观光带。目前进展目前已启动中粮集团粮食产业、辉山乳业等农产品深加工项目，德国工业园的北方重矿等工业项目，近期将启动沈北开发大道等基础设施项目，规划建设农产品交易展示中心等现代服务业项目。新峰地产·72 【沈北地区功能结构规划图】（5）结论沈阳城市四大发展空间是对原有城市空间的延续和整合，在“十一五”开局之际，进一步拓展城市空间，是实现全面实现老工业基地振兴、加快建设东北地区中心城市、经济总量力争进入全国副省级城市“第一集团”三大战略目标的需要，也是解决经济发展瓶颈、完善城市功能的需要，更是加快沈阳经济区建设的需要。对于加快沈阳在“十一五”时期乃至今后的更大发展，对于实现沈阳老工业基地的全面振兴，对于充分发挥中心城市的辐射和带动作用，意义重大，影响深远。2、沈阳城市发展定位沈阳将要发展成为东北经济中心之中心，而要达到这个发展目标经济总量必须领先于区域内的其它城市，人口应该超过1000万。另外就是要有完善的、满足需求的城市容量和一流的功能。而且必须有资本、信息、技术、人才等输出能力和吸纳能力。为了达到以上几点要求，沈阳市政府采取了以下发展措施：n建设起沈阳经济区，使七个城市联手，形成一个核心城市群，这是沈阳成为东北中心城市第一个步骤。未来的沈阳很可能像洛杉矶地区一样，是一个大城市片，省里确定2005年启动了沈阳周边的高速公路，这是个非常有利的条件。n要加快沈阳城市化进程。我们的目标是使城市人口达到1000万，要实现这个目标，核心是产业发展，产生就业机会，才能增长就业人口和城市人口。新峰地产·72 n沈阳必须尽快形成开放高地。沈阳必须是东北地区开放度最高的，是国际资本的集散地，还应该是国际活动频繁的地方，是会展中心。沈阳正申请国务院批准举办东北亚博览会，另外中欧经济峰会也成功在沈阳召开，这将大大增进沈阳的国际影响力。n要建设东北地区的服务业中心，服务业首先是金融，沈阳已经引进了外资银行。沈阳也必须成为一个总部聚集的城市，不仅吸引外来公司，更要聚拢国内机床、输变电、汽车等产业，整合资源形成中国本土的总部经济。n沈阳重新规划，创造新格局，加大力度进行金廊与浑河两岸的开发。n沈阳市要实现自己的城市定位，必须对金廊与浑河两岸进行正确的定位与开发。2.1.5沈阳市动漫产业研究1、政府着力打造中国“动漫之都”    沈阳市的软件产业曾跻身全国副省级城市前三名，2000年后，软件产业虽仍是沈阳市增长最快的产业之一，但其发展步伐明显放缓，在全国副省级城市中排名从前三名逐步下降到第十位。2005年，沈阳市软件产业规模就已超过100亿元，而在2001年产业规模只有沈阳市50%的大连市却在2004年就超越沈阳市，成为省内软件产业的排头兵。   为使沈阳市软件产业尽快进入“第一集团军”，沈阳市政府市长办公会议决定，设立沈阳市信息化专项资金、软件产业(含动漫产业)发展专项资金和信息产品制造业发展专项资金，重点支持嵌入式软件、软件外包、动漫产业等基地的建设、公共技术平台建设、重点项目产业化、人才引进与培养、国际认证体系建设、贷款贴息、原创作品奖励等。    同时，沈阳市将制定出台《沈阳市促进软件产业发展的若干意见》、《沈阳市推进动漫产业发展的若干意见》和《沈阳市信息产品制造业发展的若干意见》。新峰地产·72 沈阳市将嵌入式软件、软件外包、动漫产业及以软件应用为基础的现代服务业，确立为今后软件产业发展的重点领域，推进产业基地和重大项目建设，充分利用市本级财力及国家、省相关部门的支持，统筹规划全市软件产业资源，实现各区县资源共享和互补，强调基地和孵化器的保姆式服务。到2010年，沈阳市软件产业将实现销售收入500亿元，软件出口10亿美金，年均增长分别超过50%和70%；培育销售收入超过10亿元企业10家，超亿元企业30家,力争到“十一五”末期，对沈阳市GDP贡献率达到5%。其中动漫产业实现动漫影视作品年产量达3万分钟，动漫产业年销售收入60亿元，拉动衍生产品等相关产业年销售收入600亿元，将沈阳建成中国的“动漫之都”。2、浑南新区的动漫产业基地　　设在浑南新区的沈阳市动漫产业基地于2004年5月建立，2005年实现动漫产品产值5000万元。为加速基地建设，推动动漫产业快速发展，2006年5月新区又专门成立动漫产业服务管理机构。目前，基地产业用房面积已达到5.9万平方米。同时规划在21世纪广场建一座10万平方米的动漫大厦。基地内已有从事漫画制作、动画制作、网络游戏、手机游戏、虚拟仿真等产品研发和市场开拓等32家企业入驻。　　为鼓励动漫产业的健康发展，沈阳市政府将设立动漫产业发展基金，并制定出优惠政策。在动漫产业发展的初始阶段，市政府和浑南新区将加大投资力度，对基地公共设施建设、基地入驻企业和引进高级人才等予以大力扶持。从2007年开始，市政府和高新区共同出资建立动漫产业发展基金，每年出资2000万元，连续三年不变。基金主要用于基地公共平台设施、企业创业基金、入驻企业房租补贴、动漫产品奖励、引进人才补贴等方面。同时，尽快出台优于其他城市的各项优惠政策。为将沈阳打造成“中国动漫之都”，浑南新区已在沈阳数字动漫产业基地内搭建全国一流的包括渲染农场、动作捕捉等在内的公共技术平台，吸引、支持众多动漫中小企业来此发展。目前，在政府各部门的通力支持下，该公共技术平台近期有望建成并投入使用。新峰地产·72 3、产学联合集聚动漫人才动漫产业是智力劳动密集型产业，人才是产业发展的关键。目前，沈阳每年高等院校毕业的动漫专业毕业生只有几百人，远远满足不了动漫产业发展的需要。为此，沈阳市动漫产业基地实施了产学联合模式，计划实现每年对动漫产业输送近千名人才，打造人才资源共享平台。目前，动漫基地一直和多所高校之间保持着友好互助的双赢关系，并相继成为东大软件学院实训基地、东大文法学院实习基地、沈工院产学研合作基地、沈职院产业合作基地、沈电大教学实训基地、中等职业教育计算机专业实习实训基地、辽宁农职院实训基地、沈工大艺术设计学院动漫游戏教学实训基地等。业内人士分析，实习基地的建立，更有利于满足沈阳市数字娱乐软件产业基地复合型人才的培养和企业人才储备。4、引进、扶持境外培训机构随着沈阳市动漫产业基地的基本成型，一批培训机构纷纷落户沈阳，而大专院校与沈阳企业、境外培训机构联合创办动漫学院、动漫培训机构也将成为沈阳动漫人才的重要来源。其中，沈阳赛斯特培训机构与韩国世界艺术学院合作建立中韩动漫培训基地，到2008年9月，将为沈阳及周边地区输送1000人以上的专业人才，并形成每年800人左右的人才培养能力，成为集技能培训、职业培训、学历教育于一体的综合性人才孵化基地。对于大专院校与沈阳市企业、境外培训机构联合创办动漫学院、动漫培训机构的，沈阳市将给予相应的扶持。其中，向沈阳市动漫企业输送人才的，每输送1人，给予1000元的补贴。2.1.6宏观市场对本项目开发的影响n2001年至今，沈阳的经济一直保持着健康发展，综合实力不断增强，经济运行总体态势平稳；宏观经济正处于上升、发展阶段，为本项目的开发以及发展提供了良好的契机。n国家及沈阳市政府推出一系列扶持、优惠政策，以前所未有的力度推动动漫业的发展，为动漫基地的建设提供了坚实的基础。n动漫产品本身有巨大的市场空间，而动漫产品的衍生产品市场空间更大新峰地产·72 ，为本项目提供了良好的发展机遇。n沈阳市动漫产业基地实施产学联合模式，每年可实现对动漫产业输送近千名人才，这对于本项目的发展提供了绝好的人才储备。n本项目地处浑河南岸，是沈阳市未来城市规划中重点发展的区域，为本项目开发提供了强有力的保障。n相对于国外已经成熟的动漫产业，中国的动漫业仍处在起步阶段，尚未形成一个完整的产业链，有可能对本项目的发展造成一定的影响。n目前已经建成的浑南新区动漫产业基地及相关的软件基地，均已具有相当的竞争力，增加了本项目的运营风险。新峰地产·72 三、项目分析及评价3.1地块解析3.1.1位置、四至、面积本项目为沈阳市东陵区浑河南岸局部地块：东起107省道用地西界，西至干河西界，南接二道河子河界南岸，北达浑河南岸。项目总用地面积约78.7434万平方米。见下图。【项目西侧干河西】【项目北侧浑河南岸】【项目东侧107省道】浑河107省道【项目南侧二道河子河界】动漫产业区新峰地产·72 3.1.2地形、地势本项目地块形呈不规则矩形，地块东西向较长，南北向较短。地表地势较为平整，起伏不大。3.1.3地块现状1、地块现状全貌【东李路沈抚便道地块入口处】【高坎大桥】【沈抚高速】【二道河】【107省道与东李路交汇处】【从地块看浑河北岸】【乡间小路】【项目南部路口】动漫产业区【地块现状全貌鸟瞰图】新峰地产·72 2、地块东部现状地块的东部为基本农田及部分农村宅基地。3、地块南部现状地块南部为基本农田。4、地块西部现状本项目的西面为基本农田。5、地块北部现状地块的北部为农村宅基地及部分基本农田。6、地块中部现状地块中部大部分基本农田。3.1.4地块基础设施1、给排水本项目地处城市郊区，给排水未到位。2、供电本项目地处城市郊区，供电设施较不完备，目前无法满足动漫城的用电需求。3、通讯通讯系统已完全覆盖本区域。4、地质条件项目区域主要为基本农田，无不良工程地质条件。结论:本项目所在区域除基本通讯系统已经到位及地质条件良好外，其他基础设施尚有欠缺。3.1.5地块市政配套1、道路交通本项目地处107省道用地西界，西至干河西界，南起二道河子河界南岸，北至浑河南岸。仅有4306路（小津桥——汪家镇——新峰地产·72 深井子）公交路线通过，公共交通便利性较差。此外，项目周边有多条高速公路线路经过，如沈抚、沈大、沈铁、沈本高速公路等。2、生活、商业配套本项目位于沈抚两城交界处，生活、商业配套较不完善，银行、邮政、餐饮、宾馆等生活、商业配套设施有所欠缺。项目周边主要生活、商业配套周边设施名称位置步行时间购物场所鑫鑫超市项目南侧25分钟德美源超市项目南侧30分钟昆海超市项目南侧30分钟来客多超市项目南侧30分钟汪家综合大市场项目南侧30分钟教育学校东陵街道汪家小学项目南侧40分钟酒店餐饮东海农家饭庄107省道西侧15分钟兴宇餐饮中心项目南侧30分钟银行邮局汪家信用社项目南侧40分钟医疗保健汪家医院项目南侧40分钟公园景点鸟岛浑河北岸40分钟3.2主要规划技术指标项目主要技术指标序号项目面积备注1总用地面积国际动漫产品展示交易中心(A、B段)175049　国际动漫模型玩具城77077　国际动漫主题酒店144407　国际动漫区域总部45623　国际动漫网游影视城38932　国际动漫演艺中心64407　国际动漫创意动漫产业园76971　国际动漫游戏软件城110724　露天展示区54243　合计787434　2总建筑面积国际动漫产品展示交易中心(A、B段)106183.7241　国际动漫模型玩具城50449.2807　新峰地产·72 国际动漫主题酒店115312.6416　国际动漫区域总部60058.6675　国际动漫网游影视城42041.06725　国际动漫演艺中心57656.3208　国际动漫创意动漫产业园50449.2807　国际动漫游戏软件城72070.401　露天展示区0　合计554221.3837　地下停车位　　国际动漫产品展示交易中心(A、B段)53091.862124国际动漫模型玩具城16816.43673国际动漫主题酒店19218.77769国际动漫区域总部20019.56801国际动漫网游影视城0.000国际动漫演艺中心0.000国际动漫创意动漫产业园8408.21336国际动漫游戏软件城24023.47961小计141578.3056633容积率国际动漫产品展示交易中心(A、B段)0.612国际动漫模型玩具城0.653国际动漫主题酒店0.806国际动漫区域总部1.323国际动漫网游影视城1.082国际动漫演艺中心0.902国际动漫创意动漫产业园0.666国际动漫游戏软件城0.653露天展示区0.000综合容积率0.70　4绿化率国际动漫产品展示交易中心(A、B段)15%26257.4092国际动漫模型玩具城15%11561.53373国际动漫主题酒店15%21661.11937国际动漫区域总部15%6843.444927国际动漫网游影视城15%5839.864593国际动漫演艺中心15%9661.037254国际动漫创意动漫产业园15%11545.67824国际动漫游戏软件城15%16608.62391露天展示区0%0小计　109978.7112综合13.97%109978.71125建筑密度国际动漫产品展示交易中心(A、B段)0.3053091.86207国际动漫模型玩具城0.2216816.4269国际动漫主题酒店0.1319218.7736国际动漫区域总部0.4420019.55583新峰地产·72 国际动漫网游影视城0.5421020.53363国际动漫演艺中心0.4528828.1604国际动漫创意动漫产业园0.118408.21345国际动漫游戏软件城0.2224023.467露天展示区0.000综合0.243102272191426.9929※停车位未计入容积率，地下车位按照25个/㎡计算。※绿化率和建筑密度是根据经验值初步确定，准确值以政府公布为准。3.3项目SWOT分析1、优势（Strength）n项目地理位置优越本项目处于沈抚同城核心区，随着沈抚同城进程的进一步实施，本项目的地理优势将日益凸显。n项目规模大，易形成规模经济本项目占地面积约47.8万平方米，具有一定的规模优势，可进行规模开发和动漫产业链的自我完善。n合作伙伴实力雄厚本项目由国际著名的麦格理全球物业投资银行、中国某地产集团、香港万宽动漫科技公司联合开发，开发团队经济实力雄厚，实际开发、经营经验丰富。2、劣势（Weakness）n交通便利性较差目前，项目周边仅有4306路（小津桥——汪家镇——深井子）公交路线通过，交通便利性较差。n配套设施不完善目前，项目周边各种生活配套设施较为缺乏。新峰地产·72 3、机会（Opportunity）n沈阳经济增长将促进市民消费的进一步升级在“东北大振兴”的历史机遇下，沈阳经济建设将继续快速的发展，人均GDP大幅度增长，人民生活水平普遍提高，对软体市场的发展极为有利，未来几年将是沈阳市动漫产业蓬勃发展的时期，对项目发展具有较大的推动作用。n沈阳市政府对动漫产业扶持力度大近年，沈阳市政府加大了对动漫产业的扶持力度，并制定了一系列优惠政策，规划将沈阳打造成为东三省的动漫之都，这为本项目的开发带来了很好的契机。n沈抚城际轨道交通的建设将有利于项目开发随着沈抚同城这一概念的进一步深化，沈阳市政府将拓宽沈抚高速公路，取消高速公路收费口，使其成为沈抚城际间的快速交通通道。另外，沈抚城际将建设4条200公里长的轻轨，该轨道起于地铁二号线奥体中心综合换乘枢纽，沿浑南大道，经长青街、大学城、李巴彦至石庙子，再沿沈抚高速公路，经汪家、李石开发区于望花区三宝屯综合枢纽与沈抚轻轨对接。这些有利于本项目交通环境的改善，对于本项目来说是个很好的机会。4、威胁（Threat）n区域竞争威胁目前，沈阳主要的动漫产业区有浑南产业园和东软产业园，其已拥有一定的知名度和稳定的客源。本项目是新建项目，且与其业态基本一致，因此在未来的开发经营中将遭受较大的竞争威胁。n市场系统威胁新峰地产·72 从产业链的角度看，动漫产业需要创作、制作和经营三大类人材。对于一个成功的动画企业来说，前期的创意研发和后期的经营开发要比中期的加工制作更为重要，利润空间也更大。目前，国内缺乏优秀的动漫人才，尤其是创作和经营方面的人才。优秀的动漫编剧、导演以及动漫剧本同样比较稀缺；从产业化角度看，更缺乏战略策划、资源整合、创新赢利模式的经营人才，这一市场现状将给本项目的开发经营带来一定的威胁。5、SWOT分析结论本项目地处沈抚同城的核心区域，地理位置得天独厚。沈阳经济的繁荣发展和三好街的辐射效应等优势使项目的开发有着广阔的开发前景。虽然存在着其它产业园的威胁，但在目前动漫产业发展的热潮下，国内、国外资金纷纷涌入，各地动漫蓬勃发展的大环境下，跳出动漫，依靠旅游作为杠杆，撬动与之关联的地产业、泛旅游业及其它商业的发展，本项目实现前期稳定经营，中期扩大研发，远期可观回报的运作目标将是一片光明的。总体而言，本项目的优势明显多于劣势，机会多于威胁。开发商如果能抓住沈阳打造动漫产业城的利好机遇，在全国及沈阳经济环境持续向好的背景下，充分利用项目优势资源，采取合理的开发经营策略，本项目将有着比较广阔的市场前景。四．项目市场定位4.1定位原则4.1.1差异化策略差异化策略的主要作用是：与周边形成竞争优势，运用创新主题概念在市场中寻求突破和差异性，以取得竞争优势和市场空缺。4.1.2可持续发展战略定位策略中采取可持续发展策略，体现在以下方面：n定位主题的非时代性项目的定位能适应各个时段、多种经济变化的市场情况，使之不受到现有开发模式的局限，同时紧跟市场的发展。新峰地产·72 4.1.3价值提升策策略在优秀项目的基础上充分整合社会资源、行业资源，使项目的知名度整体上升，为项目进一步提升价值创造条件，为发展商和政府创造更高的利润。4.1.4社会效益性项目的开发应注重社会效益与经济效益的结合。本项目位于政府重点发展的区域，项目有责任、有义务打造成城市的名片，成为企业的力作、代表作。4.2项目定位构想4.2.1总体定位打造中国最大的动漫产业基地4.2.2总体定位解析n开发商背景本项目由国际著名的麦格理全球物业投资银行、中国某地产集团、香港万宽动漫科技公司投资30亿美元合作开发。开发团队经济实力雄厚，实际开发、经营经验丰富，有能力和实力将本项目打造成为中国最大的动漫产业基地。麦格理全球物业投资银行：总部位于悉尼，全球拥有九万名员工，是全球最大的房地产投资企业之一。麦格理是长期以来在中国有成熟房地产网络的少数几家集团之一。作为澳大利亚最大的投行，麦格理银行在中国已有近10年的发展经历，业务范围包括房地产信托、房地产企业兼并重组等业务在内的各种投行业务。香港万宽动漫科技公司：香港著名的动画科技公司-MenfondEleectronicArt(万宽公司)，是世界顶级动画影响及电脑特技公司。10年来，公司的电影特技方面以及电视广告制作曾获得多项国际性电脑动画开发大奖以及无数电视广告奖项。在游戏动画影像方面也有着辉煌战果，曾参与世界出名的PlayStation游戏系列动画影像。实力雄厚，经验丰富，曾参与成龙电影《玻璃樽》、《紫雨风暴》、《星愿》等电影特技后期制作。某新峰地产·72 集团有限公司成立于1996年，是中国复合地产的缔造者，中国奥林匹克花园的创造者，中国城市运营的实践者。集团以房地产开发运营为主营业务，同时涵盖城市运营、品牌连锁、资产管理等行业。业务范围遍及北京、上海、天津、广州、重庆、武汉等大中城市。连续六年被四大国有商业银行等金融机构联合授予“广东省地产资信20强”，连续三年荣获“中国名企”称号；多次被工商银行、中国银行、中国农业银行授予“优质客户”、“黄金客户”称号，以实力和诚信受到金融界的一致好评。n产业链定位沈阳国际动漫城将以“创意”为核心，以动画、漫画为表现形式，整合包含动漫图书、报刊、电影、电视、音像制品、舞台剧等产品的开发、生产、出版、播出、演出和销售，以及与动漫有关的服装、玩具、电子游戏等产业。通过动漫形象对动漫作品进行二次开发利用，提升动漫作品的附加值，进行衍生产品如文具、玩具、游戏、电影的开发，形成动漫产业链，从而带动与动漫相关联的产业如出版、音像、影视、广告、旅游、教育、食品、网络、数字娱乐、通讯、玩具、服装等十几个行业或产业的快速发展。4.3项目形象口号活力之城，动漫之都---沈阳国际动漫城4.4项目规划构想立足21世纪，创造人与自然和谐发展的空间。充分整合东陵滨河景观资源和历史文化资源，用“经营城市”理念和“国际化”思维，走经营城市之路，塑造城市品牌和城市名片形象。本项目概念规划重点考虑以下几个要素：社会效益、经济效益、文化效益和可操作性。作为城市设计的重要组成部分，“沈阳国际动漫城”必须融入城市，成为沈阳城市功能的有机结合。在景观、文化、配套设施方面，“沈阳国际动漫城”既要呼应，又要创新，形成作为“沈抚同城”区域的核心项目，重点工程，标杆工程。新峰地产·72 树标志、立形象，可以参考先进的规划经验，做一座地标性建筑，如法国巴黎卢浮宫的玻璃金字塔、澳大利亚悉尼歌剧院、北京鸟巢、水立方等。营造重要景观节点，以“沈阳国际动漫城”为景观节点，以独有的自然风貌和优势，形成建设亮点。规划使“沈阳国际动漫城”片区，结合世博园、鸟岛，成为沈阳乃至中国，人人都向往的最适宜旅游度假区，吸引人们参观、游览。城市标志性建筑示意：城市标志性建筑物，将是有效提升城市形象的手法，也是带动区域经济的龙头。【巴黎卢浮宫金字塔】巴黎卢浮宫金字塔：每年慕名来访的游客达750万，其中三分之一宁愿排长队也要经由极具现代气息的玻璃金字塔进入古老的卢浮宫。【悉尼歌剧院】新峰地产·72 【城市建筑】激情工作的商贸财富磁场，最富浪漫气氛的休闲旅游胜地。城市形象是吸引投资、吸引消费的兴趣重要因素，塑造一张代表国际化城市的名片。4.5项目设计原则坚持做到“四性四化”：归属性、标志性、延续性、可变性；主题化、配套化、多样化、本土化。从政府的角度，建设沈抚同城浑河、棋盘山片区及风光带，提升沈阳城市品位和城市形象，为城市整体面貌的改善和形象提升做贡献。从投资和使用者的角度，为投资者带来一定的经济效益和社会效益，改善和提升整个沈阳的产业结构、人居质量，营造和谐文明的现代都市城区。从城市规划设计角度，注重各方面的处理，丰富城市景观，构筑优美城市，推动沈阳市旅游景观建设的发展。4.6项目功能构想4.6.1整体规划新峰地产·72 沈阳某国际动漫产业城以“动漫产业+旅游产业+不动产产业”相结合的复合地产开发模式，开发建设包括动漫产业大道、动漫主题公园、动漫展览中心、动漫主题酒店等设施，兼具商务、商业、会展、休闲娱乐、文化旅游等辅助功能。4.6.2功能分区情况n生产环节——动漫产业大道、动漫创意产业园、动漫游戏软件城。产业大道可以提高一个动漫生产动漫产业的核心技术研发能力、促进品牌动漫产品的出现与市场的形成。动漫创意产业园和动漫游戏软件城是为切合动漫生产的特点和需要而建立的，作为动漫开发生产园区，将为动画产业、漫画产业、手机动漫产业、网络动漫产业及网络游戏产业等生产企业提供一流的生产办公环境。n旅游产业环节——动漫主题公元、动漫主题酒店。某动漫产业园规划建设的富于动漫色彩的动漫主题公园。努力打造一个中国的“迪士尼”式娱乐公园，建成后将成为当地旅游的亮点工程，形成区域旅游娱乐的新热点。配合动漫主题酒店的建设，必将带动当地旅游业，酒店业以及周边餐饮、服务产业的大发展。n销售环节——国际动漫产品步行街、国际动漫模型玩具城国际动漫产品步行街、国际动漫模型玩具城,即以动漫产品销售为主导，配合动漫产品的开发生产，为动漫以及衍生产品的销售流通搭建一个直接的平台。从而带动与动漫相关联的产业，如与动漫形象有关的服装、玩具、电子游戏等衍生产业形成“互动效应”。n出版、展览环节——国际动漫区域总部、国际动漫展览中心、信息中心、物流中心、采购中心。为拓展动漫周边产品的研发制作，疏通流通渠道，促进消费群体的形成，逐步提升动漫产品的附加值，推动产业化进程发展。在某新峰地产·72 动漫产业园内将规划建设包括国际动漫区域总部、国际动漫展览中心、信息中心、物流中心、采购中心等一系列配套设施。n播出、演出环节——国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心。某动漫产业园内规划建设了国际动漫网游影视城和国际动漫演艺中心，这将直接完善动漫产品及其衍生产品的开发、生产、销售、出版、播出和演出等全部环节，更好的促进整个产业链的循环发展。五、项目开发模式及建设进度安排5.1项目开发模式本项目采用所有类型物业一次性统一开发的模式，即国际动漫产品展示交易中心(A、B段)、国际动漫模型玩具城、国际动漫主题酒店、国际动漫区域总部、国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游戏软件城同时开工建设，一期开发完所有产品的开发模式。5.2有关工程计划说明本项目拟于2007年9月取得建设用地并开始前期准备工作，2008年4月开工建设，2009年6月底开发建设完成，2010年2月销售完毕，共2.5年开发销售完成，其中建设期为1.83年。5.3施工横道图项目工程计划横道图详见附表11.1（项目工程计划横道图）。六、项目总投资估算与资金筹措6.1项目总投资估算新峰地产·72 6.1.1测算原则及前提条件1、测算依据本项目的总投资估算以中国某地产集团股份有限公司提供的有关数据为依据进行核算。2、测算期确定我们按自取得项目开发用地开始至发售完毕为止确定计算期，共2.5年进行开发、销售，其中建设期为1.83年。3、贷款利率确定目前中国人民银行公布的三年期贷款利率为7.2％，本项目用于计算的贷款利率为综合利率，即综合考虑了贷款利率和融资所发生的费用，确定为7.3%，如在贷款期内人民银行利率调整，则应作相应的调整。4、基准收益率确定本项目属中高档房地产项目，基准收益率取房地产行业平均水平，这里设定基准收益率为15%。5、开发期销售率的确定综合考虑本项目的产品、定位及销售期的长短，结合沈阳市房地产供求状况，确定测算期内国际动漫产品展示交易中心(A、B段)、国际动漫模型玩具城、国际动漫主题酒店、国际动漫区域总部、国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游戏软件城及项目所属地下停车位均100%的销售完毕，各年各类物业销售比例如下：物业销售比例产品类型销售比例第二年第三年合计新峰地产·72 国际动漫产品步行街(A、B段)60%40%100％国际动漫模型玩具城60%40%100％国际动漫青少年交流中心60%40%100％国际动漫区域总部60%40%100％国际动漫网游影视城0%100%100％国际动漫演艺中心0%100%100％国际动漫展览中心60%40%100％动漫产业生活配套区70%30%100％地下停车位65%35%100％6、项目技术指标确定(1)项目总技术指标见表项目主要技术指标序号项目面积备注1总用地面积国际动漫产品展示交易中心(A、B段)175049　国际动漫模型玩具城77077　国际动漫主题酒店144407　国际动漫区域总部45623　国际动漫网游影视城38932　国际动漫演艺中心64407　国际动漫创意动漫产业园76971　国际动漫游戏软件城110724　露天展示区54243　合计787434　2总建筑面积国际动漫产品展示交易中心(A、B段)106183.7241　国际动漫模型玩具城50449.2807　国际动漫主题酒店115312.6416　国际动漫区域总部60058.6675　国际动漫网游影视城42041.06725　国际动漫演艺中心57656.3208　国际动漫创意动漫产业园50449.2807　国际动漫游戏软件城72070.401　露天展示区0　合计554221.3837　地下停车位　　国际动漫产品展示交易中心(A、B段)53091.862124国际动漫模型玩具城16816.43673国际动漫主题酒店19218.77769国际动漫区域总部20019.56801新峰地产·72 国际动漫网游影视城0.000国际动漫演艺中心0.000国际动漫创意动漫产业园8408.21336国际动漫游戏软件城24023.47961小计141578.3056633容积率国际动漫产品展示交易中心(A、B段)0.612国际动漫模型玩具城0.653国际动漫主题酒店0.806国际动漫区域总部1.323国际动漫网游影视城1.082国际动漫演艺中心0.902国际动漫创意动漫产业园0.666国际动漫游戏软件城0.653露天展示区0.000综合容积率0.70　4绿化率国际动漫产品展示交易中心(A、B段)15%26257.4092国际动漫模型玩具城15%11561.53373国际动漫主题酒店15%21661.11937国际动漫区域总部15%6843.444927国际动漫网游影视城15%5839.864593国际动漫演艺中心15%9661.037254国际动漫创意动漫产业园15%11545.67824国际动漫游戏软件城15%16608.62391露天展示区0%0小计　109978.7112综合13.97%109978.71125建筑密度国际动漫产品展示交易中心(A、B段)0.3053091.86207国际动漫模型玩具城0.2216816.4269国际动漫主题酒店0.1319218.7736国际动漫区域总部0.4420019.55583国际动漫网游影视城0.5421020.53363国际动漫演艺中心0.4528828.1604国际动漫创意动漫产业园0.118408.21345国际动漫游戏软件城0.2224023.467露天展示区0.000综合0.243102272191426.9929※停车位未计入容积率，地下车位按照25个/㎡计算。※绿化率和建筑密度是根据经验值初步确定，准确值以政府公布为准。6.1.2固定资产投资总额新峰地产·72 投资估算是对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目投入的总资金投资，包括建设投资和流动资金投资，并测算建设期内各年资金需求量。房地产投资项目的建设总投资也称固定资产投资，它表示投资项目建设期与筹建期间的全部投资支出，包括土地成本、建安工程成本、管理费用、财务费用及有关税费等。本项目的投资估算价格指标参照开发商提供的资料以及沈阳市建筑市场价格情况，根据测算，本项目的总投资为346251万元，下面简要说明投资估算情况：总投资估算说明：(1)土地费用包括土地出让金、契税（4％），共计为343,951,169元。(2)前期费用主要包括勘察设计费、市政配套费、施工图审查费、规划设计费、工程设计费等共计172,837,060元。(3)配套费用包括项目内基础设施配套费（含小区内给水、排水、供电、煤气及其它）、绿化、景观、道路、安防设施等共计110,946,485元。(4)开发建造成本包括监理费和国际动漫产品展示交易中心(A、B段)、国际动漫模型玩具城、国际动漫主题酒店、国际动漫区域总部、国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游戏软件城及地下停车位的建筑安装费以及各项水电安装费、电梯费、消防设施工程费、通讯设施工程费、对讲系统费等共计1736,499,619元。(5)管理费用按(1)、(2)、(3)、(4)项之和的3%计算，为70,927,030元。(6)不可预见费用按(1)、(2)、(3)、(4)、(5)项之和的5%计算，为73,054,841元。(7)投资利息投资利息，按7％的年利率计算，为349，057，943元。新峰地产·72 (8)销售费用按总销售额的3％计算，为125,221,438元。(9)销售税费包括营业税、城市建设维护费、印花税、土地增值税、所得税，按销售额的11.5％预提计算，共计480,015,512元。项目总投资估算表单位：元序号项目第一年第二年第三年小计1土地取得成本3439511690　3439511692前期工程费1728370600　1728370603配套费用8494698102451787　1109464854开发建造成本1422849711313649908　17364996195管理费5844397912483051　709270306不可预见费6019729912857542　730548417投资利息30487073144187212　3490579438销售费用06108292664138512125221438　　237164464754671242664138512　9销售税费023415121724586429548001551210合计237164464778086364231000280734625110966.1.2.1项目各年投资明细表项目各年投资明细表详见表10.2～10.13。6.1.3流动资金估算流动资金是指房地产开发过程中，进行房地产经营，用于购买材料、支付工资及其他经营费用等所需要的周转资金。包括储备资金、生产资金、产品资金、结算资金和货币资金。对于开发销售房地产项目的投资估算，由于无生产经营期，所以不需要进行流动资金估算，其投资估算主要是建设总投资估算。6.2资金筹措6.2.1资金来源新峰地产·72 根据委托方提供的资料，本项目开发投资的资金来源包括三个渠道，一是企业自有资金、二是融资（含银行借款和信托等方式）、三是各期销售收入的再投入。6.2.2项目筹资方案本项目建设期的资金来源及筹措方案如下：项目资金筹措表序号项目名称合计第一年第二年第三年1建设投资346251109623716446477808636423100028072资金筹措346251109623716446477808636423100028072.1自有资金12118788841211878884002.2银行贷款11597657631159765763　　2.3销售收入再投入10908664500780863642310002807※注——自有资金按总投入的35%计算；贷款资金按总投入的30%计算。6.3投资使用计划6.3.1项目地价款投入计划在本次核算中设定地价款（含土地出让金及契税）在项目开发期初一次性投入。6.3.2建安工程款投入计划项目建安工程款的投入计划是按照项目的开发计划及工程进度投入，不考虑施工单位垫资和工程款支付滞后的情况。根据项目开发计划、工程进度及销售进度，本项目各期的建安工程款投入计划估算详见下表：项目建安工程款投入计划估算表单位：元项目第一年第二年第三年小计1、监理费　　　　2、建筑安装工程费　　　　2.1主体工程　　　　2.1.1国际动漫产品展示交易中心(A、B段)159275586001592755862.1.2国际动漫模型玩具城：按1500元/平方米计算7567392100756739212.1.3国际动漫主题酒店：按3500元/平方米计算403594246004035942462.1.4国际动漫区域总部：按1500元/平方米计算9008800100900880012.1.5国际动漫网游影视城：按3500元/平方米计算919648355517890101471437352.1.6国际动漫演艺中心：按3500元/平方米计算1261232027567392102017971232.1.7国际动漫创意动漫产业园：按1500元/平方米756739210075673921新峰地产·72 2.1.8国际动漫游戏软件城：按1500元/平方米计算108105602001081056022.1.8震天展示区1627277600162727762.1.9地下停车位：按1900元/平方米计算268998768002689987682.2水、暖、电安装费：按180元/平方米计算0997598490997598492.3电梯安装费用：按100元/平方米计算0454524000454524002.4消防设施工程：按30元/平方米计算0166266420166266422.5通讯设施工程：按15元/平方米计算08313321083133212.6对讲系统：按20元/平方米米计算011084428011084428合计1415770857312089460017278603176.3.3借款偿还计划本项目借款偿还计划详见下表。贷款偿还期测算表单位：元序号项目合计第一年第二年第三年1期初贷款本金累计23195315261159765763115976576302本期贷款23195315261159765763115976576303本期应计利息1693258018466290184662901　4本期还本付息1329091564846629011244428664　4.1还本115976576301159765763　4.2付息1693258018466290184662901　5期末贷款本金累计11597657631159765763　　6还款资金来源0　　　6.1累计剩余销售收入30831814810125523389418279475876.2折旧及摊销　　　　6.3其他还款资金　　　　7还贷资金结余18387528170108052311827947587七、销售及经营收入测定7.1销售收入估算7.1.1销售价格确定1、确定各类物业销售价格目前区域内没有类似的可比项目，新峰地产·72 根据我司以往的专业经验、对沈阳房地产市场的深入研究、并综合考虑项目的开发成本以及对沈阳动漫市场的前景预测，确定国际动漫产品展示交易中心(A、B段)的价格为4500元/㎡（毛坯房）；国际动漫模型玩具城的价格为6500元/㎡；国际动漫主题酒店的价格为6000元/㎡；国际动漫区域总部的价格为4500元/㎡；国际动漫网游影视城的价格为8000元/㎡；国际动漫演艺中心的价格为8000元/㎡；国际动漫创意动漫产业园的销售价格为4500元/㎡；国际动漫游戏软件城的销售价格为4500元/㎡；地下停车位的销售价格为120000万元/个。2、确定沈阳市房地产价格指数近年，沈阳市房价保持平稳上涨的态势。据统计，2003～2006年，沈阳市商品房销售均价年涨幅约6.76％，具体如下：2003～2006年沈阳市商品房销售均价及涨幅项目2003年2004年2005年2006年平均涨幅商品房销售均价27532852311033763023商品房售价年涨幅5.84%3.60%9.05%8.55%6.76%从目前沈阳市房地产市场发展的现状分析，我公司认为：未来几年，沈阳房价仍将保持比较平稳的涨势，结合政府有关房地产市场宏观调控力度的不断加大，沈阳未来几年房价涨幅会小幅下降，日趋合理。因此，此次测算过程中取沈阳市未来三年房地产价格指数为6%。7.1.2各类物业开发期销售收入估算及各期回款计划本项目建成后，国际动漫产品展示交易中心(A、B段)、国际动漫模型玩具城、国际动漫主题酒店、国际动漫区域总部、国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游戏软件城、地下停车位等物业全部用于销售，预计可实现销售收入4,174,047,930元。各类物业销售收入估算各期回款计划详见下表(销售收入估算表按100%的销售率进行核算)，销售收入估算表见附表10.7“销售收入估算表”7.2资金来源与运用分析项目资金来源与运用分析，详见下表。新峰地产·72 项目资金来源与运用表单位：元序号项目名称开发建设期第1年第2年第3年1资金来源2371644647203609753721379503941.1销售收入0203609753721379503941.2自有资金1211878884001.3银行贷款1159765763002资金运用245630754720252923063100028072.1建设投资2371644647546712426641385122.2借款还本付息84662901124442866402.3销售税金及附加01119853651175872722.4土地增值税、所得税01221658521282770243盈余资金(1)-(2)-846629011080523118279475874累计盈余资金-84662901-7385767017540899177.3销售利润本项目销售利润分析详见下表。损益及利润分配表序号项目名称计算依据第一年第二年第三年合计1销售收入　02036097537213795039441740479302总成本费用　23716446475467124266413851229824955843销售税金及附加（1）*5.5％01119853651175872722295726364利润总额（1-2-3）-2371644647137739974719562246109619797105所得税（1）×33%　03174533043174533046税后利润(4)-(5)-2371644647137739974716387713066445264067盈余公基金（6）×10%　1377399751638771313016171058可分配利润(6)-(7)-237164464712396597721474894175342909301※注：所得税按所得额的33%计算。八、财务与敏感性分析8.1赢利能力分析1、静态盈利分析新峰地产·72 (1)开发商投资利润率=（项目开发总收入-总开发成本）/总开发成本×100%=20.55％(2)开发商自有资金利润率＝总利润额/开发商总自有资金×100％　　　　　　　　　　＝58.71％本项目以上两个静态评价指标与行业相应指标相比较,可以接受且较好,故项目可行(《损益及利润分配表》详见附表10.10)。2、动态盈利分析(1)财务净现值FNPV财务净现值（FNPV）是按设定的基准收益率（15%）将项目计算期内各年净现金流量，折现到项目建设期初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目可以接受。根据测算本项目在计算期内的累计净现值为：n税前FNPV=526149957.4元；n税后FNPV=175737213.2元；本项目税后全部投资的FNPV均大于0，说明本项目可行（《全部投资现金流量表》详见附表10.12）。(2)财务内部收益率FIRR财务内部收益率FIRR是指项目在开发或经营期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态指标。当财务内部收益率FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。根据测算本项目在计算期内的财务内部收益率为：n税前FIRR=37.40%。n税后FIRR=22.55%。新峰地产·72 本项目税后全部投资的FIRR均远远大于基准收益率（15%），说明本项目可行，(《全部投资现金流量表》详见附表10.12)。3、项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售（经营）收入扣除销售（经营）税费后与总投资相等的状态。具体分析如下：销售量盈亏分析表总成本（元）总销售收入（元）盈亏平衡点3462511096417404793082.95%由上表可以看出，本项目整体销售销售只要达了82.95%即可达到盈亏平衡。结论：根据市场及项目定位分析，该项目的销售收入及销售价格较易实现，由此可知，项目的抗风险能力较强。4、敏感性分析我们对本项目的销售价格、开发成本变化进行了敏感性分析测算（详见下表），经测算可知，对于本项目：n本项目的财务内部收益率对销售价格和开发成本均比较敏感，销售价格增加较开发成本增加对项目效益的影响大，而销售价格降低对成本降低较项目开发效益的影响大。n参考目前沈阳市与本项目类似项目的销售价格，我们所预测的销售价格比较合理，而且从发展趋势来看,销售价格下降的可能性较低，控制开发成本则是开发商需要着重关注的事项。n本项目地处沈抚同城核心区，地理位置优越，同时项目具有一定的规模优势，加之项目开发合作各方公司实力雄厚，因此，项目开发运作能力较强强，为项目的顺利开发、保证项目各项经济指标的实现提供了有力的保障。n项目经营收入和开发成本在不利影响下，项目的指标仍然很好，说明项目的抗风险能力较强。敏感性分析表序号不确定因素变化率内部收益率（税后）敏感系数临界点新峰地产·72 基本方案――22.55%　　1销售价格10%35.48%1.29　-10%9.41%1.315.77%2开发成本-10%35.26%1.27　10%12.00%1.066.97%5、项目财务评价该项目的各项指标表明，其财务净现值FNPV远远大于零，内部收益率远远大于基准收益率，因此，项目在财务上是可行的。大于基准收益率，因此，项目在财务上是可行的。8.2项目不确定性分析房地产投资开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计，其中土地成本、建造成本、售价、开发期、投资收益率、贷款利率等是主要变动因素，这些因素的变动对房地产开发项目财务评价的结果影响较大。由于本项目的建设用地尚未取得，但土地出让金及相应税金已基本确定，因此在进行不确定行分析时主要考虑建造成本、销售价格和开发期等因素。1、建造成本近几年全国建筑材料价格上涨幅度相对较高，但近期钢材等主要材料一路走低，预计2008年建材价格将逐渐趋于平稳，因此本项目的建造成本增加较大的可能性较小。2、销售价格本次测算的销售价格是以目前市场价格为基础，运用市场比较法进行测算的。随着沈阳市房地产市场的进一步发展，以及片区配套的日益完善，本项目整体价值的上升空间较大。3、开发期结合沈阳市房地产市场的开发和销售特点，本项目的开发期预计为2.5年是比较客观、合理的，同时开发商实力雄厚，拥有丰富的房地产开发经验及良好的信誉，为项目的按预计时间完成开发提供了有力的保障。新峰地产·72 由以上分析可知，项目开发的不确定因素中的建造成本、销售价格、开发期不会使本项目开发商的利润有明显下降。九、可行性研究结论与建议9.1拟建方案的结论性意见本项目属大型动漫产业开发项目，根据前述对国内及沈阳市经济发展和房地产市场情况的论证分析、预测，本项目市场定位准确。通过本次财务测算、分析表明，该项目投资回报高、资金回收较快，开发风险较低，项目经济效益可行，建议尽早、尽快开发。本项目体量较大，后期的开发方案应根据市场变化及时做出相应调整，同时作好工程建设规划，加强项目市场营销，降低开发建设成本，尽量减少项目风险。9.2项目主要问题的解决办法和建议本项目属于大型动漫产业开发项目，投资金额较大，前期开发资金能否保证、如何完善项目周边生活配套、尽快进行产品的招商、预售及市场营销等问题将是影响本项目投资的主要问题。建议在项目进行前落实前期投资资金，以减少本项目的开发风险。9.3项目风险及防范建议房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，导致行业的市场风险程度高，尤其是本项目投资额超过14亿元，在品牌房地产投资商纷纷进入沈阳市进行房地产开发的时期，市场的剧烈竞争可能会导致本项目的行业风险加大。1、市场竞争风险本项目是集国际动漫产品展示交易中心(A、B段)、国际动漫模型玩具城、国际动漫主题酒店、国际动漫区域总部、国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游戏软件城等新峰地产·72 物业于一体的大型动漫产业项目，项目开发的风险之一是市场竞争风险。项目市场定位是否准确、前期的招商能否顺利完成是本项目成功的关键。为规避市场风险，项目开发前期应聘请专业地产顾问咨询公司，通过对沈阳市动漫市场的调研、充分了解本项目的市场环境，确定本项目的开发与经营思路，并对特定市场的客户进行研究，根据项目自身条件及客户需求特点，给出本项目的规划设计建议、产品开发建议，使项目具有了较强的抵御市场风险的能力。2、工程管理风险工程管理风险主要体现在能否保证工程质量及施工进度。我司建议采用招标方式委托施工单位进行土建、设备、装修等工程施工，聘请监理公司负责工程监理及协调，以确保工程质量和施工进度。开发商尽量选用有多年工程管理经验的高素质管理人才，以确保项目按工程计划完成，最大限度地降低工程管理风险。十、附表10.1　项目工程计划横道图序号项目　2007年2008年2009年　91011121234567891011121234561前期工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2土方及基础工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　动漫展示交易中心(A、B段)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫模型玩具城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫主题酒店　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　新峰地产·72 　　国际动漫区域总部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫网游影视城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫演艺中心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫创意动漫产业园　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　动漫产业游戏软件城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3主体工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　动漫展示交易中心(A、B段)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫模型玩具城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫主题酒店　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫区域总部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫网游影视城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫演艺中心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫创意动漫产业园　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　动漫产业游戏软件城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4水电安装　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　动漫展示交易中心(A、B段)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫模型玩具城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫主题酒店　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫区域总部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫网游影视城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫演艺中心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫创意动漫产业园　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　动漫产业游戏软件城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5通讯工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　动漫展示交易中心(A、B段)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫模型玩具城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫主题酒店　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫区域总部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫网游影视城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫演艺中心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫创意动漫产业园　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　动漫产业游戏软件城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6消防工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　动漫展示交易中心(A、B段)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫模型玩具城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫主题酒店　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫区域总部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫网游影视城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫演艺中心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫创意动漫产业园　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　动漫产业游戏软件城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7室外配套　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　动漫展示交易中心(A、B段)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　新峰地产·72 　　国际动漫模型玩具城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫主题酒店　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫区域总部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫网游影视城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫演艺中心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国际动漫创意动漫产业园　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　动漫产业游戏软件城　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　10．2总投资估算表项目开发总投资估算表序号项目第一年第二年第三年小计1土地取得成本3439511690　3439511692前期工程费1728370600　1728370603配套费用8494698102451787　110946485新峰地产·72 4开发建造成本1422849711313649908　17364996195管理费5844397912483051　709270306不可预见费6019729912857542　730548417投资利息30487073144187212　3490579438销售费用06108292664138512125221438　　237164464754671242664138512　9销售税费023415121724586429548001551210合计2371644647780863642310002807346251109610.3一年成本明细表　　面积总价1、土地出让金　　　土地出让金4207874343307222782、契税：按土地出让金额的4%计算4%　13228891合计　　343951169二、前期费用　　　1、工程堪察设计费(按1.5%工程造价计算)1.50%1727860317　新峰地产·72 2、工程规划设计费（按30元/平方米建筑面积计算）30554221166266423、市政配套费（住宅按183元/平方米建筑面积计算）18300(商业按148元/平方米建筑面积计算)148554221820247654、规划服务费（按工程造价的0.2%计算）0.20%172786031728456995、价调基金（5元/平方米建筑面积计算）555422127711075、公建防疫审图费（按0.3%工程造价计算）0.30%172786031742685496、人防工程质检费（7.5元/平方米人防面积计算）7.514157810618377、招标代理费（按工程造价的0.03%）0.03%17278603174268558、施工图审查费（1元/平方米建筑面积计算）15542215542219、质量监督费、劳保统筹查费、工程保险费（按工程造价的4.3%计算）4.30%17278603176118253810、环保测评费(1.365元/㎡按占地面积计算）1.3657874341074847小计　　172837060三、配套费用　　　1、基础设施配套费：　　　区内给水、排水按30元/平方米建筑面积计算301415784247349区内供电工程按15元平方米建筑面积计算151415782123674区内煤气工程：按15元/平方米建筑面积计算1514157821236742、绿化、广场：按250元/平方米计算250003、道路、地下停车位：按100元/平方米计算100004、安防系统：按50元/平方米.建筑面积计算5000小计:　　8494698四、开发建造成本　　　1、监理费:按建筑安装费用的0.5%计算0.50%141577085770788542、建筑安装工程费　　　2.1主体工程　　　2.1.1国际动漫产品展示交易中心(A、B段)15001061841592755862.1.2国际动漫模型玩具城：按1500元/平方米计算150050449756739212.1.3国际动漫主题酒店：按3500元/平方米计算35001153134035942462.1.4国际动漫区域总部：按1500元/平方米计算150060059900880012.1.5国际动漫网游影视城：按3500元/平方米计算350026276919648352.1.6国际动漫演艺中心：按3500元/平方米计算3500360351261232022.1.7国际动漫创意动漫产业园：按1500元/平方米150050449756739212.1.8国际动漫游戏软件城：按1500元/平方米计算1500720701081056022.1.8震天展示区30054243162727762.1.9地下停车位：按1900元/平方米计算19001415782689987682.2水、暖、电安装费：按180元/平方米计算180002.3电梯安装费用：按100元/平方米计算100002.4消防设施工程：按30元/平方米计算30002.5通讯设施工程：按15元/平方米计算15002.6对讲系统：按20元/平方米米计算2000建安成本小计　　1415770857建造成本小计　　1422849711新峰地产·72 一～四项小计　　1948132638五、管理费用：按一、四项总费用的3%计算3%　58443979一～五项小计　　2006576617六、不可预见费：按一～五项总费用的3%计算3%　60197299七、投资利息：按年贷款利率为计算7.30%　304870731八、销售费用：按总销售额的3%计算　（含广告费及销售管理费）3.00%00九、销售税费：按总销售额的11.5%计算　11.50%001、营业税：按销售额的5%计算　　　2、城市维护建设税按营业税的5%计算　　　3、教育附加费按营业税的3%计算　　　4、印花税按0.03%的销售额计算　　　5、土地增值税:按销售额的1%计算　　　6、所得税：按销售额的6％计算　　　十、一～九项合计　　237164464710.4第二年成本明细表　　面积总价1、土地出让金　　　土地出让金600002、契税：按土地出让金额的4%计算4%　0合计　　0二、前期费用　　　新峰地产·72 1、工程堪察设计费(按1.5%工程造价计算)1.50%0　2、工程规划设计费（按30元/平方米建筑面积计算）30003、市政配套费（住宅按183元/平方米建筑面积计算）18300(商业按148元/平方米建筑面积计算)148004、规划服务费（按工程造价的0.2%计算）0.20%005、价调基金（5元/平方米建筑面积计算）5005、公建防疫审图费（按0.3%工程造价计算）0.30%006、人防工程质检费（7.5元/平方米人防面积计算）7.5007、招标代理费（按工程造价的0.03%）0.03%008、施工图审查费（1元/平方米建筑面积计算）1009、质量监督费、劳保统筹查费、工程保险费（按工程造价的4.3%计算）4.30%0010、环保测评费(1.365元/㎡按占地面积计算）1.36500小计　　0三、配套费用　　　1、基础设施配套费：　　　区内给水、排水按30元/平方米建筑面积计算3000区内供电工程按15元平方米建筑面积计算1500区内煤气工程：按15元/平方米建筑面积计算15002、绿化、广场：按250元/平方米计算250109979274946783、道路、地上停车位：按100元/平方米计算100472460472460404、安防系统：按50元/平方米.建筑面积计算5055422127711069小计:　　102451787四、开发建造成本　　　1、监理费:按建筑安装费用的0.5%计算0.50%31208946015604472、建筑安装工程费　　　2.1主体工程　　　2.1.1国际动漫产品展示交易中心(A、B段)1500002.1.2国际动漫模型玩具城：按1500元/平方米计算1500002.1.3国际动漫主题酒店：按3500元/平方米计算3500002.1.4国际动漫区域总部：按1500元/平方米计算1500002.1.5国际动漫网游影视城：按3500元/平方米计算350015765551789012.1.6国际动漫演艺中心：按3500元/35002162175673921新峰地产·72 平方米计算2.1.7国际动漫创意动漫产业园：按1500元/平方米1500002.1.8国际动漫游戏软件城：按1500元/平方米计算1500002.1.8震天展示区300002.1.9地下停车位：按1900元/平方米计算1900002.2水、暖、电安装费：按180元/平方米计算180554221997598492.3电梯安装费用：按100元/平方米计算100454524454524002.4消防设施工程：按30元/平方米计算30554221166266422.5通讯设施工程：按15元/平方米计算1555422183133212.6对讲系统：按20元/平方米米计算2055422111084428建安成本小计　　312089460建造成本小计　　313649908一～四项小计　　416101694五、管理费用：按一、四项总费用的3%计算3%　12483051一～五项小计　　428584745六、不可预见费：按一～五项总费用的3%计算3%　12857542七、投资利息：按年贷款利率为计算7.00%　44187212八、销售费用：按总销售额的3%计算　（含广告费及销售管理费）3.00%203609753761082926.1九、销售税费：按总销售额的11.5%计算　11.50%2036097537234151216.71、营业税：按销售额的5%计算　　　2、城市维护建设税按营业税的5%计算　　　3、教育附加费按营业税的3%计算　　　4、印花税按0.03%的销售额计算　　　5、土地增值税:按销售额的1%计算　　　6、所得税：按销售额的6％计算　　　十、一～九项合计　　78086364210.5　第三期成本明细表　　面积总价1、土地出让金　　　土地出让金600002、契税：按土地出让金额的4%计算4%　0合计　　0二、前期费用　　　1、工程堪察设计费(按1.5%工程造价计算)1.50%0　新峰地产·72 2、工程规划设计费（按30元/平方米建筑面积计算）30003、市政配套费（住宅按183元/平方米建筑面积计算）18300(商业按148元/平方米建筑面积计算)148004、规划服务费（按工程造价的0.2%计算）0.20%005、价调基金（5元/平方米建筑面积计算）5005、公建防疫审图费（按0.3%工程造价计算）0.30%006、人防工程质检费（7.5元/平方米人防面积计算）7.5007、招标代理费（按工程造价的0.03%）0.03%008、施工图审查费（1元/平方米建筑面积计算）1009、质量监督费、劳保统筹查费、工程保险费（按工程造价的4.3%计算）4.30%0010、环保测评费(1.365元/㎡按占地面积计算）1.36500小计　　0三、配套费用　　　1、基础设施配套费：　　　区内给水、排水按30元/平方米建筑面积计算3000区内供电工程按15元平方米建筑面积计算1500区内煤气工程：按15元/平方米建筑面积计算15002、绿化、广场：按250元/平方米计算250003、道路、地下停车位：按100元/平方米计算100004、安防系统：按50元/平方米.建筑面积计算5000小计:　　0四、开发建造成本　　　1、监理费:按建筑安装费用的0.5%计算0.50%002、建筑安装工程费　　　2.1主体工程　　　2.1.1国际动漫产品展示交易中心(A、B段)1500002.1.2国际动漫模型玩具城：按1500元/平方米计算1500002.1.3国际动漫主题酒店：按3500元/平方米计算3500002.1.4国际动漫区域总部：按1500元/平方米计算1500002.1.5国际动漫网游影视城：按3500元/平方米计算3500002.1.6国际动漫演艺中心：按3500元/平方米计算3500002.1.7国际动漫创意动漫产业园：按1500元/平方米1500002.1.8国际动漫游戏软件城：按1500元/平方米计算1500002.1.8震天展示区300002.1.9地下停车位：按1900元/平方米计算1900002.2水、暖、电安装费：按180元/平方米计算180002.3电梯安装费用：按100元/平方米计算100002.4消防设施工程：按30元/平方米计算30002.5通讯设施工程：按15元/平方米计算15002.6对讲系统：按20元/平方米米计算2000建安成本小计　　0建造成本小计　　0新峰地产·72 一～四项小计　　0五、管理费用：按一、四项总费用的3%计算3%　0一～五项小计　　0六、不可预见费：按一～五项总费用的3%计算3%　0七、投资利息：按年贷款利率为计算7.00%　0八、销售费用：按总销售额的3%计算　（含广告费及销售管理费）3.00%213795039464138511.81九、销售税费：按总销售额的11.5%计算　11.50%2137950394245864295.31、营业税：按销售额的5%计算　　　2、城市维护建设税按营业税的5%计算　　　3、教育附加费按营业税的3%计算　　　4、印花税按0.03%的销售额计算　　　5、土地增值税:按销售额的1%计算　　　6、所得税：按销售额的6％计算　　　十、一～九项合计　　31000280710.6项目建安工程款投入计划估算表项目建安工程款投入计划估算表项目第一年第二年第三年小计　1、监理费:按建筑安装费用的0.5%计算2、建筑安装工程费2.1主体工程2.1.1国际动漫产品展示交易中心(A、B段)159275586001592755862.1.2国际动漫模型玩具城：按1500元/平方米计算7567392100756739212.1.3国际动漫主题酒店：按3500元/平方米计算403594246004035942462.1.4国际动漫区域总部：按1500元/平方米计算900880010090088001新峰地产·72 2.1.5国际动漫网游影视城：按3500元/平方米计算919648355517890101471437352.1.6国际动漫演艺中心：按3500元/平方米计算1261232027567392102017971232.1.7国际动漫创意动漫产业园：按1500元/平方米7567392100756739212.1.8国际动漫游戏软件城：按1500元/平方米计算108105602001081056022.1.8震天展示区1627277600162727762.1.9地下停车位：按1900元/平方米计算268998768002689987682.2水、暖、电安装费：按180元/平方米计算0997598490997598492.3电梯安装费用：按100元/平方米计算0454524000454524002.4消防设施工程：按30元/平方米计算0166266420166266422.5通讯设施工程：按15元/平方米计算08313321083133212.6对讲系统：按20元/平方米米计算011084428011084428合计141577085731208946001727860317新峰地产·72 10.7销售收入估算表项目销售收入估算表产品类型现时销售价格第一年第二年第三年总计价格指数销售价格可售面积销售比例销售面积销售收入价格指数销售价格销售比例销售面积销售收入价格指数销售价格销售比例销售面积销售收入国际动漫产品展示交易中心(A、B段)45001.054735106183.70%001.09491160%63710.233128819541.11498340.0%42473.5211648757524530711国际动漫模型玩具城65001.05685750449.280%001.09709460%30269.572147229101.11719840.0%20179.7145249147359972057国际动漫主题酒店60001.056329115312.60%001.09654860%69187.584530417431.11664440.0%46125.1306459739759501482国际动漫区域总部45001.05474760058.670%001.09491160%36035.21769694311.11498340.0%24023.5119710835296680266国际动漫网游影视城80001.05843942041.070%001.0987310%001.118859100.0%42041.1372433710372433710国际动漫演艺中心80001.05843957656.320%001.0987310%001.118859100.0%57656.3510766231510766231国际动漫创意动漫产业园45001.05474750449.280%001.09491160%30269.571486543221.11498340.0%20179.7100557102249211424国际动漫游戏软件城45001.05474772070.40%　　1.09491170%50449.282477572031.11498330.0%21621.1107739752355496955地下停车位1200001.0512658656630%　　1.0913096065%3681.0364820699741.1113288235.0%1982.1263385120745455093合计　　　554221.4　00　　　　2036097537　　　　21379503944174047930新峰地产·72 10.8资金来源与运用表项目资金来源与运用表单位：元序号项目名称开发建设期第1年第2年第3年1资金来源2371644647203609753721379503941.1销售收入0203609753721379503941.2自有资金1211878884001.3银行贷款1159765763002资金运用245630754720252923063100028072.1建设投资2371644647546712426641385122.2借款还本付息84662901124442866402.3销售税金及附加01119853651175872722.4土地增值税、所得税01221658521282770243盈余资金(1)-(2)-846629011080523118279475874累计盈余资金-84662901-73857670175408991710.9　贷款偿还期测算表项目贷款偿还期测算表单位：元序号项目合计第一年第二年第三年1期初贷款本金累计23195315261159765763115976576302本期贷款23195315261159765763115976576303本期应计利息16932580184662901846629014本期还本付息13290915648466290112444286644.1还本1159765763011597657634.2付息16932580184662901846629015期末贷款本金累计115976576311597657636还款资金来源06.1累计剩余销售收入30831814810125523389418279475876.2折旧及摊销6.3其他还款资金7还贷资金结余18387528170108052311827947587新峰地产·77 10.10　损益及利润分配表项目损益及利润分配表单位：元序号项目名称计算依据第一年第二年第三年合计1销售收入　02036097537213795039441740479302总成本费用　23716446475467124266413851229824955843销售税金及附加（1）*5.5％01119853651175872722295726364利润总额（1-2-3）-2371644647137739974719562246109619797105所得税（1）×33%　03174533043174533046税后利润(4)-(5)-2371644647137739974716387713066445264067盈余公基金（6）×10%　1377399751638771313016171058可分配利润(6)-(7)-237164464712396597721474894175342909301※注：所得税按所得额的33%算。新峰地产·77 10.11　现金流量图2036097537元2137950394元516788229元元780863642元310002807元01231854856418元土地取得成本及第一年前期费用2.5新峰地产·77 10.12现金流量表序号项目名称第一年第二年第三年1现金流入1.1国际动漫产品展示交易中心(A、B段)03128819542116487571.2国际动漫模型玩具城02147229101452491471.3国际动漫主题酒店04530417433064597391.4国际动漫区域总部01769694311197108351.5国际动漫网游影视城003724337101.6国际动漫演艺中心005107662311.7国际动漫创意动漫产业园01486543221005571021.8国际动漫游戏软件城02477572031077397521.9地下停车位0482069974263385120小计020360975372现金流出2.1土地成本343951169002.2前期费用172837060002.3配套费用849469810245178702.4开发建设成本142284971131364990802.5管理费用584439791248305102.6不可预见费601972991285754202.7财务费用3048707314418721202.8销售费用06108292664138512税前成本小计23716446475467124262.9销售税金0234151217245864295税后成本小计23716446477808636423净现金流量3.1税前净现金流量-2371644647148938511120738118823.2税后净现金流量-2371644647125523389418279475873.3累计税后净现金流量-2371644647-111641075271153683410.13　敏感性分析表敏感性分析表序号不确定因素变化率内部收益率（税后）敏感系数临界点基本方案――22.55%――――1销售价格10%35.48%1.29――-10%9.41%1.315.77%2开发成本-10%35.26%1.27――10%12.00%1.066.97%新峰地产·77'