某广场项目可行性研究报告 45页

'第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合太平洋国际广场项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。2、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。3、对项目进行投资分析和风险分析。4、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、太平洋国际广场项目已提报确定的概念设计方案；2、国家建设部及安徽省及蚌埠市颁布的相关法律与政策；3、蚌埠市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准；4、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目背景1、地块指标：(1)地块技术指标：项目占地：483858㎡总建筑面积：1120580㎡商业面积:528090㎡45 欧式山庄酒店:80300㎡企业会所面积：25385㎡SOHO面积：159288㎡公寓面积:153648㎡住宅面积:173869㎡(2)地块状态：（A）区位：项目地块临近淮上区政府，该地块是以发展大型国际商业，行政办公及国际商务区为主，功能完善，环境优美的城市商业综合发展区，是淮上区重点发展的商业腹地。（B）交通：项目北至双墩路，南至淮上大道，紧邻淮河，东西两侧分别为蚌埠市两条主干道延安路和解放路，拥有极佳的地理位置优势，周边路网发达，可达性强。（C）资源：项目南临古老的淮河，北面则是悠久的双墩遗址，景观、人文资源极佳。（D）形状：较长的临街面为商业带来理想的展示空间，也有利于建筑形象的展示；面临新城市主干道，在带来较高商业价值的同时，也使车辆出入有天然缓冲区。(3)地块经济指标此地块为商业一级，较高的地缘价值决定了区域物业处于中高档。2、消费特征：该项目定位消费人群为蚌埠市及周边地区，同时也看中京沪高铁的未来效应所带来的潜在消费人群。45 基于淮上区在蚌端口的区域位置以及蚌端口在周边市区的位置，除了带动蚌埠地区的发展和消费外起到吸引周边地区，如合肥、怀远、五河、固镇等地区同时辐射至江苏、浙江、山东等地的消费者群体。而与蚌埠4A风景区距离仅有15分钟车程所自然形成的旅游辐区，更因京沪高铁经济带动，为本案建立消费区的起到了促进作用。随着蚌埠经济的发展，城市中高端消费市场普遍向好；中间阶层扩大，传统的消费观念正在改变，外来的新兴消费潮流受到追捧，购买力强。如何服务于这类人群，满足他们的需求，是决定项目是否能够获得更大利润空间的关键因素。3、环境氛围：(1)周边环境：作为政府重点规划，力争打造新兴商业综合区域，建成后规划有序合理，市容整洁干净。但地块项目纵深方向环境比较复杂，人流也比较混杂且附近有可带来附加值的自然景观资源较匮乏。预期规划的周边环境为中高端物业提供良好的基础，但周边环境的复杂及自然景观资源的匮乏又使得物业面临一定程度的上缺陷。(2)商业氛围：项目所在地为淮上区，是城区重点发展的商业腹地。该地块是以发展大型国际商业，行政办公及国际商务区为主，功能完善，环境优美的城市商业综合发展区，淮上区区域整合三年多来，始终围绕建设蚌埠城市副中心，打造蚌埠浦东的目标，加速推进城市化、工业化和农业产业化，其中，投资4.6亿元的通成国贸广场项目和投资345 亿元的路桥中国日用品商城蚌埠市场，一期工程已经竣工并投入运营，二期工程即将开工建设；中国家具连锁第一品牌企业“红星美凯龙”正式入驻通成国贸广场。区域广阔的发展前景吸引了大批实力雄厚的房地产开发商相继开工建设。对商业运作要求不需太长较长的市场培育，规模和产品的针对性将是扩大市场的有效手段。(3)周边规划：政府对区域的规划为新城商务区，已有数家商业团队入驻该区域。商务与商服将是政府大力支持的物业发展方向，与之相匹配的商业与住宅也会拥有一定机会。4、路网交通：区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达各个城区。发达的公共交通网络有利于各种物业的发展。5、市政：水、电、气、电视、通讯、宽带等基础设施完备。完备的市政配套对各类物业均是有利支持。6、配套：作为城市副核心地段，生活配套正在逐步完善中。目前地块周边满足生活便利性的商业较少。小结：45 该项目所处地段是城区重点发展的商业腹地，并且即将成为城市的副中心。作为新城商业黄金地段，发展将日趋成熟，是发展城市商业综合体物业类别的理想之所。第二章项目宏观环境分析45 投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济及城市综合体开发环境的把握，是每一个开发决策者所关注的首要问题。一、中国商业地产发展历程-----由单一功能布局向多元化产品体系升级中国商业地产市场的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向的发展，主要满足中小企业的第三代商业房地产已经不能完全满足实际的市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代城市综合体时代应运而生。从商业房地产近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程：第一代，无空调，无商务配套，无规范物业管理：公共卫生间，建筑、装修标准低，多数无电梯。第二代，有中央空调，有商务中心配套，有规范物业管理，公共卫生间：建筑、装修标准高，有竖向交通安排：但不能24小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。第三代为商住物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，提供餐饮空间，有竖向交通安排：24小时全天候开放，适合新经济需求，建筑、装修标准高。商住45 楼一般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。第四代城市综合体：中心城区大量综合型物业出现，成为供应市场主流的趋势。城市综合体是集顶级住宅、星级酒店、商务物业、多功能公寓和大型商业广场于一体的建筑集群。第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户的需求。二、市场回顾——城市综合体引领市场新导向1、第三代商住物业市场交易活跃，由持有经营转向租售并举：大量中小户型商住物业推向市场，赢得众多中小企业及创业型客户的青睐，市场交易较为活跃。改变以往人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将物业由持有经营转向租售并举。2、市场发展出现分水岭：日趋呈现出更为强劲的市场竞争力的物业类别，在更为发达的城市及区域表现得更为明显。3、城市综合体催生第四代房地产物业类别，产品实现全面跨越式升级：城市综合体一跃成为房地产市场新的主角。城市综合体在发达城市已经成为打造新城的主要建筑形态。规模宏大的城市综合体会逐步浮出水面。无论是产品形式、建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式的升级。三、市场展望——城市发展崛起推动房地产市场发展进入“快车道”房45 地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。2010年蚌埠市GDP总量保持稳定快速增长，固定资产投资额仍保持高速增长态势。社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长的重要支撑。城市经济的飞速发展是房地产业发展强有力的支撑，国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强城市综合体市场的需求。结合蚌埠市房地产2010年的发展轨迹，针对2011年房地产市场特征及趋势进行如下分析：1、多点、线面结合的新格局，特色化和规模化并举。多点：中心城区的沿线集中，现已形成多个规模化、低密度、低容积率型的社区，淮上区在未来将形成规划化大片特色商业区。线面结合：线主要是指相对集中的中心城区沿线，将与拟建设中的淮上区CBD商务中心区相连，形成线面的有机结合。开始由线向面的发展，打造淮河沿岸新的经济带动辐射区域。2、第四代城市综合体成未来供应市场主流。随着城市综合体不断地推向市场，其组成的高端住宅、商务写字楼、酒店等等获得市场的青睐。占据城区要道的大型城市综合体，创造了房地产发展历程的价格新高，它的出现带动城市综合规划的飞速发展。在未来几年内，城市综合体将成为供应市场主流。3、消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流。商业业态的消费主要是通过销售和租赁两条渠道来实现。从销售市场来看，由于价格杠杆的作用及大量外来资金涌入，将45 成为商业业态的投资主流，而随着城市圈的不断完善，蚌埠周边城市投资者也开始不断涌入，蚌埠消费需求市场得以全面激活。从租赁市场来看，一方面很多开发商将商业业态由销售或租售并举转向持有经营，作为长线投资，预示了市场的良性发展；另一方面，大量外来机构不断涌入，也为高端城市综合体市场的发展带来了很强的消费力。太平洋国际品牌带领的国内外大量知名企业的入驻，使该项目的档次形象得到了极大的提升，从而带动整个房地产货币市场的发展。小结：伴随着安徽两淮一蚌战略的提出以及国家中部地区率先崛起的政策出台，蚌埠作为安徽第三大城市不仅一直在为本省经济贡献着自己力量，同时其经济发展模式也起到了示范性作用。如今蚌埠的城市圈格局正在经历着前所未有的变化，城市经济潜力的释放将促使蚌埠在多方面的加速发展。城市商业综合体能量的释放，标志着城市经济活力的爆发。走在三线城市经济发展前列的蚌埠，房地产市场成熟度距离发达城市还有一定距离，但其所具备的可挖的价值、可发展空间十分巨大。第三章项目周边物业市场调查分析45 项目周遍多种物业形态并存，以下依次对商业街区及其辐射区域住宅、酒店、公寓等其它市场物业状况加以分析。一、商业类（群商）1、区域商业特征分析提到蚌埠的商业，不得不说的是曾经辉煌过的蚌埠百货大楼、华侨商厦、宏发商厦等。直到上世纪90年代末一直占据着蚌埠商业的半壁江山。伴随着市场经济的发展趋势以及21世纪这十年来中国经济的突飞猛进，这些计划经济下的产物有的逐步退出商业领域，有的已经升级转型。取而代之的是新世纪，百大购物中心已经蚌埠新城区下属的这样新的新的商业体，同时对中综合业态区等商业地带。蚌埠目前的商圈可以分为三个部分：淮河路商圈，新城商圈和打造中的淮上商圈。淮河路商圈即蚌埠老城区以内的范围，百货大楼-新世纪购物中心为最核心的商圈典型代表。新城商圈位于城市以南，由于在强大的淮河路商圈影响下，目前新区还未形成可以与淮河路商圈并肩的副商圈，因此该商圈虽然优势凸显，目前却只是所只能是在满足区域配套设施的基础上与淮河路商圈博弈。蚌端口市出于其地理位置的考虑，提出“南拓北进”的发展策略。1）区域商业业态过于独立，各业态相对分散本45 地区域内商业经济构成过于单一，主要由传统功能单一的太白路商业圈为主体，其它业态较为分散，多为传统商业体系，辅以满足商务性倾向较强的中小型特色餐饮会所，其整体服务对象多为区域内人群。其商业构成如下表：类别主要经营范围档次主要服务对象特色餐饮中式中式餐饮较高档区域外非中式非中式餐饮中高档区域内银行网点/内资银行零售业务/区域外大型卖场综合超市综合超市中档区域内百货卖场高档百货为主较高档区域外专卖家电为主中档区域内专卖门店服装流行个性店为主较高档区域内糕点西式糕点较高档区域内汽车进口汽车高档区域外生活配套洗衣店、药店中档区域内娱乐场所咖啡厅中档区域内酒吧较高档区域外休闲会所美容纤体女性美容、SPA较高档区域内其它/杂项/区域外2）区域居住人口大于流动人口区域本地居住人群大于流动人群，以区内企业机构商务衍生人员及自身雇员为主，为区域内人群的绝对主力，但是即将落成的京沪高铁对区域内流动人口的补充带来了巨大的客观机会。3）区域消费人群特征明显45 区域内消费人群消费特征明显，购买能力强，现阶段以商务相关为消费主体，在消费结构和时间段上有一定规律。2、区域重点商业分析蚌埠主要商业参考数据名称位置营业面积(㎡)业态形式经营方式档次经营范围百货大楼淮河路商圈20000百货商场联营中档生活用品、时尚用品等新世纪购物中心淮河路商圈33000超市，专业店，专卖店联营中、高档日用超市、服装百货、家用电器、黄金珠宝、休闲娱乐等百大购物中心淮河路商圈20000百货商场联营中、高档高档生活用品、时尚用品等目前蚌埠百货行业基本呈三足鼎立之势，分别为百货大楼、新世纪购物中心和百大购物中心。百大目前仍占据蚌埠商界“老大”地位，。该集团旗下的百大购物中心业于去年底开业运营，主营中高档生活用品、时尚用品等，销售业绩较为可观。而地处于淮河路商圈的新世纪购物中心在蚌埠区域及周边商贸辐射区域内同样保持这良好的口碑及销售业绩。综上所述，看似很难再有发展空间，其实并不然，百货大楼把自己定位在中档比较客观，而新世纪及百大购物中心将自身定位在高档，其实和国际品牌的购物中心相比只能算是中档水平，蚌埠真正的国际品牌以及品牌折扣在市场基本还处于空白。同时由于蚌埠及所辖区人口密度相对较大，购买力较强，因此只要定位准确，培养出消费群体对品牌的认同感，蚌埠百货行业是有一定的发展空间的。45 小结：不同的区域有不同的商业属性和市场定位。我们对项目地应属商业做出一定归纳，其后续商务进程都应为围绕此范围：经营业态：倾向展示和体验式运营，符合区域的主流商务需求客群特征：高消费力，购买习惯理性，流动有一定规律性定位档次：高档及较高档商家要求：毛利润较高，足够支付较高的运营费用服务对象：区域内和区域外并步服务二、住宅类1、住宅类参考数据45 蚌埠住宅类参考数据项目名称所属区域建筑面积（平米）参考价格（元/平）入住时间物业费（元/平/月）容积率绿化率装修情况物业类别宝龙新城区49890945002008年底不详2.09930%简装酒店式公寓荣盛香堤荣府新城区25866557002011年底0.61.633%毛坯高档住宅，（小）高层财富广场新城区480206300不详0.73.535%毛坯酒店式公寓、高层琥珀花园新城区15472962002011年7月底0.6-0.751.637%毛坯花园洋房，（小）高层、多层绿地国际花都龙子湖区3600004600一期2009年底0.6-0.851.838%毛坯、精装高档住宅，（小）高层、多层、别墅万特国际嘉园龙子湖区3600046002011年底不详4.49不详毛坯高层公寓丽景天成仙林苑淮上区12301335002011年9月0.61.5932%毛坯（小）高层陶然北岸淮上区14230632002011年7月底不详1.9840%毛坯（小）高层2.住宅类价格判断经过对蚌埠市市住宅市场的调研对比，本市住宅类型基本分为多层住宅，高层住宅以及别墅类，普通住宅根据所在地段不同，基本价格维持在4500-6000元之间，项目邻近地块周边价格根据户型，物业不同价格维持在4500-5000之间，根据政府对该区域的规划可以看出未来商业的发展必然带动区域内地缘价值的提升，因此区域内住宅类价格在未来一定时期内将成上涨趋势。3、公寓类供求特征45 公寓类供求情况一览表商务公寓商务氛围浓厚，交通便利商务办公人员和周边居民部分提供装修销售情况较好宜居宜商，投资和自住相当，占50%酒店式公寓交通便利，人车流集、中区域，生活较为便利商务人员，投资客群精装修销售情况一般，市场认可度一般投资和自住比例相当，各占50%产权式酒店城市中心或次中心地段，商务氛围浓厚投资客群精装修销售情况良好，市场认可度较高纯投资客户100%4、住宅类发展趋势判断基于对蚌埠市场的分析，现代住宅的主力仍然为多层住宅类，高层住宅类，以及高端产品的别墅类为主，然而随着住宅结构的不断调整，越来越多的保障性住房，商住两用型住房以及公寓类住宅需求量不断提升，因此在考虑对传统住宅类投入的同时，一些小户型的商住两用公寓，酒店式公寓等也是带动住宅销量及商业氛围的重要因素商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓，均是定位于商务人员和投资客群的投资型产品，区域内浓厚的商务环境氛围和便利的交通能够成就投资型产品的长足发展。目前市场中均占有一定量的份额，但供应量相对较少，作为新型的投资型产品，其产品价值已得到了市场的充分认可。小结:45 采用传统类住宅与公寓小户型并行的开发模式，已成为现代住宅结构调整的主要方向，商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓将成为区域内住宅类产品的新兴产品。三、酒店类1、区域市场环境及竞争区域流动性人群以投资客，商务人群为主，多为区域内入驻企业相关业务流动的商务客群。因入驻企业关系，客群多为企业总经理，公务人士以及商贸类商务人员。消费能力相对较强，对便捷性和商务性要求较高。2、区域内酒店结构以中端为主蚌埠星级酒店一览表序号单位名称星级地址1蚌埠锦江大酒店四蚌埠市禹会区东海大道51832天洋（新世纪）国际酒店四蚌埠市蚌山区淮河路1028号3格林豪泰酒店三蚌埠市蚌山区国货路79号4提香格调酒店三蚌埠市蚌山区淮河文化广场内5浅草湾休闲酒店三蚌埠市龙子湖区淮河路319号6伯爵商务酒店三蚌埠市龙子湖区淮河路216号3、区域内中等级酒店运作相对成熟，五星级酒店相对匮乏区域内高等级酒店基本空白，四星级、45 三星级酒店实力和运作都十分强劲；但低等级酒店都为历史沉积物业，服务和设施都不能满足现阶段市场需求。小结：投资、商务为本区域及流动客群的主旋律，所以酒店定位的主力服务对象为该区相关的投资及商务客群。基于纯市场分析，我们得出：高星级酒店为最匹配该项目区域档次，回报最为丰厚，市场运作颇为成熟的酒店。强调服务性的经济型酒店为区域的空白机会点，是投资收益比最高的产品。四、研究结论经过对区域各物业做了一定深入的研究后发现：1、区域物业发展特征综上所述，本区域物业发展应具备以下特征：商务性：强劲的商务需求是立地区域内各业态发展生存的重要驱使力之一。如何高效整合各资源来满足区域商务需求将成为成败的关键点。品质化：新型的商务氛围和土地价值决定了区域内各物业不可避免的走高档精品路线。个性化：各物业类别同质化现象都比较严重，如何凸显示产品的差异化，满足个性化需求，尤其是在人性化方面的突破，将是决定产品是否具有市场竞争力的关键。2、各物业的市场空白点45 酒店：高星级酒店为最匹配区域档次，回报最为丰厚，当地市场所空缺的产品。而目前高速发展，强调单一服务性的经济型酒店，是投资收益比最高的产品，但其潜在的竞争风险也是可以预见的。因此针对满足商务需求，具备高星级酒店的配置服务，经济型酒店的价格的产品将是区域的空白机会点。住宅：以传统住宅加商住两用类住宅及其它类型住宅业态的并行开发模式为策略，调整住宅类结构，引入新型业态，把概念落到实处，产品做到更精致，将成为占领市场的核心竞争力。商业：符合区域商务需求的展示性和体验性消费是符合现市场及区域发展的，个性化、特色化的高端精品路线是规避市场竞争的有效手段，也是区域内市场发展趋势。写字楼：拥有中档写字楼的硬件配置，具备高档写字楼的软件服务，同时在规划设计上有所创新的个性化产品将拥有更多的市场机会。第四章项目SWOT分析一、优势分析（Strength）1、项目地理位置优越：蚌埠淮上区45 2、交通环境优越3、开发商资金实力和品牌效应4、项目花费时间做足前期准备工作5、项目运作群体的专业背景二、劣势分析（Weakness）1、项目所在地的商业气氛尚且不足可在销售推广过程中，通过项目品质、选用设备品牌的设施设备推进预期销售金额的同时，拉动地缘块的商业氛围2、高端品牌消费在蚌埠业界认知度有待提升推广过程中着重品牌树立，使得消费群达到认知、共识，特别是在热销阶段着力树立品牌意识三、机会分析（Opportunity）1、政府政策扶持CBD商业地带的打造，对周边区域有良好的发展规划，发展前景看好2、蚌埠房产市场自2009年整体回暖3、“两淮一蚌”战略及“促进中部地区崛起和鼓励东部地区率先发展的区域发展总体战略”促进蚌埠及安徽其它城市经济跨越式发展。4、蚌埠本身的交通枢纽地位以及即将贯通的京沪高铁带来的潜在机会。45 四、威胁分析（Threat）市场同类产品的竞争激烈提升品质，差异性的产品定位，独特、概念性产品的问世分析结论综上所述，不难发现，本项目最大的优势就是地理位置优越，推广中应充分利用这一点，着力渲染。通过提升品质，差异性的产品定位，独特、概念性产品的问世，提倡人文关怀理念，达到在激烈的市场竞争中脱颖而出。第五章项目定位一、项目定位的市场背景通过前面的市场分析，我们可以得出各物业在区域内市场机会。45 1、写字楼：高等级写字楼（主指硬件配置）为区域现行市场主力：是市场较为缺乏的产品，主要以完善的硬件配套设施及高端的市场形象来吸引客户，客群定位为知名外企等顶极客户，但面临运营成本过高及同质化竞争严重等问题，整体目标群体较窄。个性化中高档写字楼（主指人性关怀）为区域市场发展趋势：是概念导入期的新兴产品，主要以高端产品形象、人性化的软配置及较低的商务成本来吸引客户，客群定位为注重效力的成熟客户，但面临概念导入期中创新及推广认知等问题，整体目标群体较广。2、酒店：高星级现代欧式酒店（主指四星以上）为区域现行市场主力：是与区域档次较为缺乏，回报最为丰厚，当地市场运作不太成熟的产品。主要以完善的硬件设施及服务和高端市场形象来吸引客户，客群定位主要外籍人士及知名企业高级雇员等高端客户，但面临市场同类竞争过大及不确定因素多等问题，整体目标群体较窄。经济型酒店（主指高性价比）为行业市场新兴热点：是行业内发展最快、投资收益比最高，处于概念推广期的新兴产品。主要以剥离高星级酒店盈利较差配套服务，在降低运营成本的同时加强核心产品（住宿）质素，以高性价比来吸引客户，客群定位主要为年轻的商务及旅行人群，但面临运营模式易复制及介入门槛低等问题，整体目标群较广。3、公寓类：45 1）酒店式公寓为区域内小户型市场的主要发展方向之一：为处于概念导入阶段产品，以精装修带全套家具、电器和提供酒店式服务为主要特征。主要以区域内浓厚的商务氛围及高度的便捷性来吸引商务客群，面临概念导入期中创新及推广认知等问题，整体目标群体相对较窄。2）商务公寓为区域最有潜在需求的产品之一：处于市场概念导入阶段的产品，主要以提供居住和办公的复合功能为主要特征，因为使用功能上存在不确定性和有效降低总价的原因，产品多采用毛坯形式。由于相对写字楼较低的价格和低廉的商务成本，深受成长型中小企业青睐，整体目标群较广。3）产权式酒店为区域市场接受度较高的产品之一：处于市场概念导入阶段的产品，主要以酒店产品标准配置和服务为主要特征，由于物业使用性质发生质的变化，而成为一种纯粹的投资产品，并且由于其高额、稳定的投资回报而受到中小投资者的青睐。（在产品层面上与经济型酒店没有本质区别，在定位阶段归入经济型酒店一并分析。）4.商业：区域特性决定更适宜发展体验式和展示性消费的商业：区域内消费人群特征限定了对商业的选择，所以适宜高品位互动式（体验式）消费和个性化高端展示的商业发展，主要面临概念创新及执行和市场认知等问题，目标群体相对较窄。45 大型高档百货卖场具有一定的市场发展空间：是区域市场较为成熟及收益较为可观的物业，主要以高档的区域独有商品来吸引客户，但该类物业对立地，路网及运营等有较高要求，且多在区域内核心建筑中出现，整体目标群相对较广。（区域内及区域外）二、项目整体定位根据以上的市场分析，同时结合本项目的地块属性，我们将本项目整体定位为：以集购物、娱乐、休闲、旅游、会所、餐饮、居住、商务、酒店、金融等多种功能为一体的SHOPPINGMALL形式。shoppingmall内涵十大基本主题同时附加两大特色主题，集魅力购物特区、欧式山庄酒店、时尚步行街街、美食城、综合娱乐城、公寓类组团、金街商铺于一身，形成休闲情趣、人文景观的美丽画面。同时项目定位的两大特色水上主题-水上威尼斯与延安路商业桥，设有水幕电影、中央喷泉、休闲商业桥，休闲广场等。综合的休闲化布局自然形成悠闲购物的地标性：第一主题:百货旗舰店45 纵观一般地区现有购物场所，由于没有把一系列零售、商店、服务机构组织在一起，未能提供购物休闲、娱乐、饮食等各种服务一站式消费，使其越来越不适合购物族的需求。大量的高消费人群都远到北京、上海去购物消费，加上快节奏的上班族、年长和自由职业者的休闲购物族，需要更灵活，更丰富的消费空间。所以一个拥有大空间、高档次、有完善服务、大面积方便停车的购物环境势在必行。本案旗舰店的建筑风格将匹配城市的特点，设立特色体验区---魅力男士体验区、靓丽女士体验区。一站式消费体验，彰显尊贵。第二主题:奥特莱斯购物广场为了提升本区消费层次和知名度。于此引进了国内知名百货连锁——“太平洋奥特莱斯中心广场”作为项目的主力店之一，提高整个专案的品牌效益。使得购物环境更加舒适，使购物广场不再是单纯的商品交易，而且将“生活”的空间也“移植”进来。内含国内、外一二线知名品牌，以中高档消费为主流，经营种类趋精品化，填补本区无高档购物中心的空白。奥特莱斯购物广场采用星级服务、拥有并沿用“品牌+折扣”模式，利用交通、旅游、运营模式采用品牌孵化战略，满足不同消费者和品牌厂商需求，实现差异化销售模式，为厂商提供巨大商机，也为国内OEM企业提供一个规模化、档次化品牌展示平台。纯正美式奥莱商业氛围，形成一个超大型、完备立体商业空间。第三主题:名品SOHO组团满足外来投资客商的居住生活需求及最佳投资环境，提供优质、安全、便利的配套。为中高层人士提供一个休闲、度假的居住场所。酒店花园式的居住环境，充分展示了绿色、环保的时尚理念，每一位入住商务公寓的客人，都将体味到宾至如归的星级服务。第四主题:美食娱乐嘉年华（餐饮城+THEATER汇）45 餐饮城将以徽菜与淮扬菜为主题，结合本地特色小吃与国内外知名连锁品牌餐饮，打造淮河地区最富特色的美食嘉年华。THEATER汇采用将采用当今世界最流行的IMAX荧幕+3D效果打造本地及周边地区最高档次的娱乐影院，超大的银幕尺寸、画面和震撼的音响效果引起区域及周边影迷瞩目。第五主题:世界风情步行街汇集各国标志风情街分别由不同群落组成，美式的现代、西班牙的热烈、北欧的天真、英伦的古典构成。给游人和顾客超越时空的跨际体验，带来“每次都有不同体验，感觉永远都没逛完”的消费体验，成为区域功能化的点睛之笔。并且融合典雅时尚﹐由四个主题、风格不同的步行街组成，四大主题区分各个不同的内容串联整合，室内户外、地下层至地上层，不同空间，既独立成街，又相互贯通成为一体。于此提供包括购物、酒吧、餐饮、休闲、文化为一体，适合不同层次，不同消费群体的多功能场所。立体室内步行街让太平洋广场内部变的更精彩缤纷、处处惊喜。对人潮的分流起到巨大的作用，使得整个空间异常活跃，到处都是黄金地段，放眼便是人潮。让每个区域都人气滚滚，形成五江汇海的人流壮观，川流不息，互通互融。也成为外地游客留恋不舍的之游览、休闲所。街区的分割使不同层次、不同需求的消费人群都有自己的理想场所，达到按需分配。打破了整个地区的传统商业购物的经营模式，又营造了全新的购物体验。全方位满足了市场文化个性的需求。风格多异的景观设计、爵士风情等不同的功能，主体区分让消费者真正做到45 “一站购物，一家逛街、一天休闲”地上地下的相互贯通。第六主题:金街商铺打造黄金地段，设计理念、规划方针，为整个区域功能完善起着补充促进的协调作用，成就财富新亮点。第七主题:六A智能社区集智能化，国际化，现代与西方风格相结合的特色国际生活社区。方案采用现代建筑风格打造精品住宅小区，建筑外观在体现科技，新潮的同时，还具备了当今流行的低碳环保的主流理念，为绿色小区，节能小区。方案注重空间协调，小区形态为城市提供了适宜的尺度和丰富的城市轮廓线。规划方案通过高低不同的住宅建筑合理分区和有序布局上有一定创意，营造了较为丰富的人性化的居住空间环境。小区逐渐开放的纵向居住小区集中绿化。同时采用了多层建筑围合方式以及小高层建筑加大幢距的手法，形成了住宅建筑的半公半绿化空间，绿化布局合理。居住小区道路系统合理，出入口设置得当，并按配设了地面停车泊位。小区篮球场，会所等配套设施完善。第八主题:公寓类组团45 目前随全球经济的快速互融，商旅人群的外境居住已形成一个特定的庞大市场。我国正处于经济迅猛发展的阶段，就目前来说，大量商务团体的涌入为商务类物业创造了广阔的需求空间。这也正是造成近阶段商务类物业纷涌而出的市场背景。但是，目前在售的商务类物业并没有真正的商务公寓。基本上是以酒店公司管理而并没有真正的酒店与之配套。亦有部分由物业公司进行出租管理的所谓酒店式公寓，更是无法达到商务公寓的服务标准和租售情况。居住是一切商业活动的首要条件，为了满足外来投资客商的居住生活需求及更佳投资环境，提供优质、安全、便利的配套，解决投资客就近居住、经营，增加便利性，减少去市区的烦劳时间，同时也为市内的中高层人士提供一个休闲、度假的居住场所，我们特设商务公寓。商务公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的酒店式物业管理概念，集商住、酒店、会所等多种功能于一体。商务公寓成立的根本理由，也就是它与其它房地产产品的区别，就在于与一个配套齐全的酒店在一起，享受全部酒店的配套设施。第九主题:欧式山庄酒店酒店为欧式建筑，中央主楼备有西餐厅、地中海风情酒吧等具有欧陆色彩元素的餐饮。健身中心、室内恒温景观温泉泳池、康体中心、保龄球馆、室内网球场等娱乐休闲设施一应俱全。主题配置采取较大开放空间，森林景观，簇群式单元配置，提供游客有别一般旅馆的住宿感受。山庄内提供部分欧式建筑独立单元为企业孵化会所。内部提供办公、会议室、健身娱乐室等。提供中短期企业开设于本区的优良开设环境作为招商引资功能空间。第十主题（特色主题）:威尼斯水上世界/水岸休闲广场45 项目将打造一座属于淮河的水上东方威尼斯，建筑参考意大利亚平宁半岛的风格而建兼具米兰，兼具米兰都灵等地的时尚元素，沿河滨区域提供威尼斯水城的开放水域元素，包括：景观喷泉/水幕电影/水景游憩区/威尼斯造景等，期望创造一个新型都会作休闲空间。沿淮河水岸公园广场将以休闲娱乐为主要设计理念，广场规划游乐设施，建成一个欢乐的娱乐广场，设立多种娱乐、时尚、休闲的娱乐场所，以水岸景观、娱乐化、休闲化为指导，完成城市休闲娱乐功能的升级目标。第十一主题（特色主题）:延安路观光桥在新建延安路步行桥，设计时同步考虑步行观光商业桥的规划，业态分布以休闲购物，美食小吃及酒吧、水吧为主，期望步行桥能作为河西老商业城区和新建的新兴商业区的桥梁，吸引更多消费人群。在新建延安路步行桥，设计时同步考虑步行观光商业桥的规划，业态分布以休闲购物，美食小吃及酒吧、水吧为主，期望步行桥不仅能作为河西老商业城区和新区商业街的真正桥梁，还会成为一座连接并发展沿河两侧的商业的经济桥梁。三、项目各物业定位及说明1、住宅类，公寓类：同时适宜居住和办公的复合型产品通过提高建筑公共部分（外立面、大堂、走道等）的档次与形象，满足商务办公的需要；通过保留户型中的生活必须的空间（厨房、卫生间），满足居住需要；45 毛坯交房可有效降低总价，同时也给客户预留出更多的空间组合方式；除卫生间的内墙外，其它墙体不做，厨房预留上下水管道，以满足多用途使用配置天然气，以增加销售卖点，提高投资可户购买意想通过群楼商配支持和写字楼会议系统提升办公环境2、群楼商业：针对区域庞大商务人群的特色化体验式消费中心商业高区（3、4、5层）主要以服务各类企业商务活动为主，经营业态包括大中型餐饮、咖啡、健身休闲中心、会议中心等；商业低区（1、2层）主要以白领人士个人体验式消费和休闲购物为主，经营业态包括工艺礼品、小型特色餐饮、品牌服饰、奢侈类消费品等、特色化品牌购物中心（如屈臣氏）、书吧、特色影像店、化妆品、茶艺；主力商家引进需充分考察其品牌号召力，其经营档次应与项目整体形象相匹配；非主力商家引进需考察其经营特色，以便形成固定的消费群体，减少对随机性消费的依赖；最终确定的商业业态应围绕某个中心形成一个特色的商业环境；生态化商业街成为整个商业体区别传统商业的特色，也为中高端商业形象提供档次保证。3、价格定位根据本项目的整体市场定位，基于目前蚌埠房地产市场价格发展趋势，保守价格定位：企业会所：20000元/平方米45 可售商铺：16000元/平方米欧式酒店：12000元/平方米酒店公寓：6500元/平方米SOHO：6500元/平方米住宅：6500元/平方米第六章项目开发策略及投资估算一、项目开发策略依据公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划，分批开发分期销售、滚动式作业，力创精品”的灵活多变的开发经营策略。1、整体规划。本项目占地483858㎡，这是一个业态相辅相成，统一设计思路设计风格的大型商业地产项目，其动线的布局相互交错，功能布置协调辉映，故需进行整体规划设计。（项目估算中不含威尼斯水上世界/水岸休闲广场及延安路观光桥中的各项费用）2、分批开发分期销售、滚动式作业。由于该项目总建筑面积达到45 1120580㎡，体量大，由不同物业类别组成，而且该地区商业氛围不够成熟，为资金及销售考虑，更宜进行滚动式作业。3、力创精品。这是由项目的品牌地位及项目地位所决定。同时，借助于本项目的品牌，可以迅速提升区域周边地缘价值。二、项目投资估算项目总投资额约为669762.89万元。（含政府出资合作的土地成本7.26亿元）45 三、项目实施进度安排从2011年5月至2015年9月全面完成，项目建设期历时4年。蚌埠项目进展表45 四、项目投资与资金筹措项目建设期历时年，从2011年5月至2014年6月全面完成，在建设期内，投资总额按11.94%，16.81%，32.84%，38.42%45 的比例发放。(见下表)。项目投资计划和资金筹措表(万元)投资计划与资金筹措只是体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可以根据本项目的实际情况作如下安排：1、项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押银行获得银行贷款支持。2、随着工程的动工，项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后，尽快办理《房屋预售许可证》，并开盘预售。第七章项目预期收入分析一、项目销售及运营计划1、销售部分价格45 根据本项目的整体市场定位，基于2010年蚌埠房地产市场价格发展趋势，保守价格定位：企业会所：20000元/平方米可售商铺：16000元/平方米欧式酒店：12000元/平方米酒店公寓：6500元/平方米SOHO：6500元/平方米住宅：6500元/平方米2、销售周期设计l根据项目进度，预计2012年二季度可获得项目销售许可证，进入正式销售周期。l为保证项目开盘热销形象的建立，应将我方强项的主力百货可售部分及配套的住宅楼一期先行投入市场，预计在6个月内可销售完毕；l其它业态在2013年一季度借势开盘销售，预计2014年年底完成；l车库在项目施工基本完成后进入销售，预计周期6个月。销售周期表二、项目销售收入估算项目销售收入估算表45 根据上表显示，可以得出项目销售收入1151312.45万元。三、项目利润估算项目利润估算表根据上表显示，可以得出项目项目净利润约为427257.32万元，项目利润率63.79%第八章项目财务分析项目全部资金的现金流量表45 根据上面项目全部资金的现金流量表，可以得出财务净现值（FNPV）=219289.58万元，大于零，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上和经济上的可行性。第九章项目开发经营风险分析45 本章拟对摩根中心项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。一、项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本分析。1、项目经营收入保本点分析项目经营成本=项目总成本/（1-应缴税费比重）=669762.89/（1-10%）=744180.98保本点=1-项目经营成本/总收入=1-744180.98/1212151.45=1-61.39%=38.61%即销售收入达到预测收入的38.61%时，项目处于盈亏平衡状态。2、项目经营成本保本点项目保本开发经营成本=总收入=1212151.45万元项目经营成本保本点=项目保本开发经营成本/项目总成本=1212151.45/744180.98=162.88%即项目开发经营成本达到预测成本的162.88%时，项目处于盈亏平衡状态。45 实际上，项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，在此是按照计算期平均状态计算的结果。二、项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。1、项目总投资由于项目占地较大，开发周期长，其间可能会出现不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，以最大的变动幅度达到20%计算项目全部资金的现金流量表（当投资额增加20%）45 从上表可以看出，如果投资额增加20%，那么从全部资金的现金流量表的情况来看，财务净现值（FNPV）=106577.58万元大于零，项目仍然可行。2、项目销售收入在开发经营的各个过程中，销售工作是直接面对市场的，故该项目所面临的市场风险将主要体现在销售收入的变化。由于销售收45 入的预测建立在对本项目的未来前景及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响到项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利的影响。目前进行价格定位时定价相对保守，故销售收入最大的下降幅度不会太大。项目全部资金的现金流量表（当销售收入减少20%时）从上表可以看出，如果下降幅度为20%，那么从全部现金流量表的情况来看，财务净现值下降至66109.80万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。三、项目风险及对策分析45 房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。1、市场风险项目为较大规模的建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求：一方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发的产品能符合潜在目标客户群的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场也是如此。从产品定位方面考虑，与本项目同一区域、同一档次、同一品位的物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好的一方面。但另一方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。因此，本项目与周边物业竞争中，须在同档、差异、变化中谋求市场。并密切关注目标客群的变化，跟踪调查，作出应变。2、企业风险45 企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择、资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的收入因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的销售工作，加强营销的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。第十章结论与建议45 一、项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展；促进中部地区崛起的区域发展总体战略的实施与两淮一蚌的战略实施；蚌埠市场房地产市场日趋成熟等等。以上这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境和机遇二、项目在经济上具有较强的可行性三、项目具有的突出优势：与本案相同档次的竞争对手较少项目的黄金地段优势公司的资金优势项目所处地块的发展前景比较好四、项目开发经营风险小本项目大规模开发、合作模式新颖、土地开发使用费用相对合理、享受政府提供相应优惠政策，在实施中辅以全过程科学控制，即可获得预期投资收益。五、项目实施的难点45 1、项目规模较大，时间较紧，开发工程中各方面工作协调难度大；2、项目品质定位在实施过程中有一定难度，设计工作一经完成，其定位相应确定，实施过程中仍然需要根据具体情况不断完善；3、房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的专业团队。六、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。45'