海南热带花卉科技产业园可行性研究报告 41页

'第一章总论1.1项目名称海南热带花卉科技产业园（暂定名）1.2项目单位海南农垦花卉有限公司海南农垦花卉有限公司是海南省农垦集团有限公司出资设立的大型综合性花卉公司，成立于2010年4月16日，注册资本3000万元，经营范围有鲜切花、切叶、切枝，以及绿化苗木、盆花、盆景等产品的生产、销售；园林绿化工程、园林景观设计；花卉租摆、花卉养护；花资花材销售；花卉连锁销售；鲜花包装；礼仪庆典；旅游开发；进出口贸易等。公司2013—2017年中期发展战略目标是：通过建设标准化示范基地，把海垦集团土地资源优势转化为产品优势，并行开展传统销售渠道建设与电子商务，有效控制目标市场，迅速做大做强。1.3可行性研究的依据和范围1.3.1可行性研究的主要依据（1）《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010-2020)》（2）《海南省花卉产业规划（2009-2015）》；（3）《农业项目可行性研究报告编写指南》；（4）《建设项目经济评价办法与参数》；（5）《海南省建设工程预算定额》；（6）国家、部委、省现行的设计规范、标准和定额；41 （7）建设单位提供的其它资料、意见等。1.3.2可行性研究的范围研究范围包括：项目提出背景与建设必要性；项目选址和条件分析；市场分析；项目建设方案；环境影响及保护；项目组织管理及劳动定员；项目实施进度及建议；投资估算及资金筹措；财务评价与综合效益评价等内容。1.4建设地址海南省定安县南海农场（居丁镇）1.5建设内容和规模项目占地面积2800亩，主要建设内容：在景观主体上，主要建设600栋风格各异、面积不等、形态多样的木屋。在区域划分上，主要以种植不同的花卉来作为划分依据，建设玫瑰园、兰花园、薰衣草园、三角梅园、向日葵园、百合园、菊花园、水性植物园、四季草花园、珍贵乡土树园（花梨园、沉香园、凤凰园、木棉园等）等花卉主题园区，确保一年四季均有花开，达到缤纷花海的效果。在配套上，建设酒店、会所、球场、泳池、高尔夫练习场、鱼塘等设施。同时在园区里建设热带雨林体系，将热带花卉与热带雨林结合。1.6发展模式和目标项目以海南国际旅游岛建设为契机，坚持“产业拉动、协调发展、保护生态”原则，采取“市场化运作、企业独立运营、政府扶持”41 的发展模式。农垦花卉公司充分利用土地资源优势，引进合作伙伴，发挥资本、人才、技术及市场优势，全面负责项目整体规划、开发建设和运营管理，盘活土地资源，打造国内一流的农业休闲旅游产业发展平台。主要发展目标如下：按5A级景区标准，将项目建成独具乡村农场特色的热带花卉主题生态旅游示范区。建成后，将成为海南惟一以热带花卉为主题的高品位农业生态旅游景区。1.7投资估算及资金来源项目总投资为106735万元。主要包括：工程建设投资96320万元（其中主题景观区68370万元、中心商务/办公区27950万元），工程建设其他费用3360万元，基本预备费4816万元，流动资金2239万元。资金来源为:企业自筹（含引进合作伙伴）。1.8销售收入、费用及利润估算项目建成进入运营后,正常年销售收入合计28804万元，年总成本为9131.36万元，年利税总额19672.64万元，年净利润16721.74万元。1.9建设进度安排：项目建设期为3年，即2013年6月-2015年6月。1.10项目建设背景及必要性项目建设紧扣并顺应国家和地方经济社会发展趋势，符合花卉公司转型发展需要，能打造公司核心竞争力，确保企业可持续发展。同时有利于促进定安区域经济加速发展。海南以青山绿水为主题的农庄不少，惟独缺乏具有五彩缤纷自然景观的农庄。41 1.11结论与建议项目以《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010-2020)》和《海南省“十二五”花卉产业发展规划》为依据，依托当地资源优势,高标准建设具有知名度和影响力的热带花卉产业园，成为海南发展现代特色高效农业的典范和重要的花卉旅游目的地，具有显著的经济效益、社会效益和生态效益。项目建设符合国家和海南省、定安县的产业发展政策，符合海南农垦的发展战略思想，承担单位实力雄厚，项目前期工作充分，建设条件优越，具有重大现实意义，是非常必要的，也是可行的，建议尽早实施项目。41 第二章项目建设背景和必要性2.1项目建设紧扣并顺应国家和地方经济社会发展趋势。党的十八大报告指出，面对资源约束趋紧、环境污染严重、生态系统退化的严峻形势，必须树立尊重自然、顺应自然、保护自然的生态文明理念，把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展。项目以花卉为主题和卖点，环保生态，实现人与自然和谐相处共生，契合“美丽中国”概念要求，也符合我国经济社会发展趋势。这也为本项目的建设找到有力的政策支撑点，利于项目顺利推进。当前，海南国际旅游岛建设上升为国家战略，海南发展面临新的历史机遇。海南省委出台《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010-2020)》，明确指出海南发展的战略定位为：我国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地。在《海南生态省建设规划纲要》和《海南省科技“十一五”规划纲要》提出，海南要大力发展“热带花卉”产业，转变经济增长方式，为海南生态省建设和“文明生态村”建设提质增效。近年来，海南省委、省政府、定安县政府对热带花卉产业的高度重视，制定了《海南省热带花卉产业发展规划》，力求将花卉产业建设成为国际旅游岛建设与富农政策相结合的着力点。《海南省“十二五”41 花卉产业发展规划》中指出：力争到“十二五”末，实现全省花卉种植面积达到20万亩，花卉产业年总产值50亿元。作为“海口的后花园”，定安县结合当地实际提出创造性地“一城三地”发展战略，加速实现定安跨越式发展，打造城郊型绿色高效农业基地。项目高标准建设热带花卉产业园，促进花卉产业健康快速发展，将成为当地发展现代特色农业战略的典范，完全符合海南省及定安县产业发展政策。2.1符合花卉公司发展需要，能打造公司核心竞争力，确保企业可持续发展。目前花卉公司正面临业务转型，经分析，发展集农业与旅游业于一体的产业园项目是一条可行之路。本项目建成后，既能将农业与旅游业完美嫁接结合，将土地资源优势转化为产品市场优势，又能以花卉为本，合理延伸产业链，形成联动放大效应，填补海南没有五彩缤纷的花卉农庄的市场空白，成为企业做大做强的坚实保障，利于公司打造核心竞争力，利于公司业务发展和战略目标的实现。同时，项目采取引进具有资金实力和市场资源的合作伙伴的形式进行运作，既能有效解决项目建设资金问题，又能解决市场销售问题。2.3海南花卉产业发展需要大企业支撑，大项目带动。花卉产业是当今世界最具活力的“朝阳产业”，近年来，我国花卉产业发展十分迅速，进入了新的发展阶段，逐步融入全球花卉的技术高新化、市场一体化、竞争国际化趋势中，花卉产业面临着更加激烈的国际、国内市场竞争。因此加快科技创新步伐，培育龙头企业，已成为我国增强花卉产业国际竞争力的重要举措。41 海南花卉发展了几十年，积累了一定的产业基础，但目前花卉产业最大的特征是产业化程度低、种植分散和没有领军企业。热带花卉存在“散、乱、小”的格局。因此，海南花卉产业的发展需要有大企业来支撑，需要大项目的示范和带动。凭借雄厚的资金实力和产业基础，高标准建设集热带花卉生产种植、生态休闲旅游为一体的国际热带花卉科技产业园，在海南花卉产业发展进程中占有举足轻重的地位，对促进海南花卉产业健康快速发展和旅游业转型升级具有重大意义。2.4项目建设有利于促进海南和定安区域经济加速发展。近年来，海南经济社会呈现出良好的发展态势，但是经济总量小，农业产业化、规模化程度较低，旅游产业转型升级有待加快，农民收入整体较低。为促进经济社会快速发展，海南省正按照战略规划，大力发展具有热带优势的旅游业和农业。定安县作为一个具有潜力的发展地区，正在全力实施“一城三地”发展战略，全力打造宜居宜商生态卫星城、休闲养生旅游基地、新兴工业基地和城郊型绿色高效农业基地，努力建设文明定安、生态定安、富裕定安、幸福定安。海南热带花卉科技产业园项目符合海南省及定安县发展战略，能有效促进海南农业和旅游业发展，同时拉动定安县域经济加速发展。建成后，产业园区将成为海南以热带花卉为主题的著名休闲度假旅游目的地，将丰富海南及定安旅游内涵，提升海南及定安旅游知名度和文化品位，有效促进海南及定安旅游业转型升级、持续发展。41 第三章项目市场分析海南以独特的热带风光、优美的自然环境和古朴的黎苗民族风情吸引了大批国内外游客，旅游业迅速崛起并一跃成为全省国民经济的支柱产业和新兴的优势产业。目前，海南国际旅游岛建设上升为国家战略，海南迎来了前所未有的发展机遇，旅游业迅猛发展。2011年，全省接待旅游过夜人数突破3000万人次，达到3001.34万人次，比上年增长16.0%。其中，接待国内旅游者2919.88万人次，增长15.8%；接待入境旅游者81.46万人次，增长22.8%。全年旅游总收入324.04亿元，比上年增长25.8%。其中，国内旅游收入299.47亿元，增长27.1%；入境旅游收入24.57亿元，增长11.6%。全年旅游饭店客房开房率62.4%，比上年提高2个百分点。年末全省共有挂牌星级宾馆209家，其中五星级宾馆22家，四星级宾馆54家，三星级宾馆103家。《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(20102020)》中指出，海南发展战略定位为：我国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地。计划到2012年,用3年左右时间打牢基础,优化环境。接待国内外游客达到3160万人天次,旅游总收入314亿元,旅游业增加值占地区生产总值的比重达到7.5%,第三产业增加值占地区生产总值比重达到47%,第三产业从业人数比重达到39%。到2015年,旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升41 ,综合生态环境质量保持全国领先水平。接待国内外游客达到4760万人天次,旅游总收入540亿元,旅游业增加值占地区生产总值比重达到9%以上,第三产业增加值占地区生产总值比重达到50%以上,第三产业从业人数比重达到45%以上。到2020年,旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨,海南旅游的国际知名度、美誉度大大提高,初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。接待国内外游客达到7680万人天次,旅游总收入1240亿元,旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上,第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%,第三产业从业人数比重达到60%。全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量力争达到国内先进水平,综合生态环境质量继续保持全国领先水平,可持续发展能力进一步增强。当前我国居民旅游主要以国内游为主，并处于国内旅游的快速增长阶段。未来我国旅游需求将快速增长，到2020年旅游需求将主要以休闲度假需求为主，随着中国居民可支配收入的快速提高以及现代中产阶级的出现，以休闲度假为主的旅游目的地市场将进一步发展。从长远来看，今后十几年将是海南休闲旅游市场发展的黄金期，发展前景广阔。41 第四章建设地点及建设条件分析4.1建设地点选择项目地点选择依据：①项目区地质条件；②项目区交通及水、电条件；③项目区气候条件；④项目区土地利用状况；⑤项目区社会经济发展状况。根据实地调查和勘探，通过比较，项目选址在海南省定安县南海农场。面积2800亩，主要为利用项目单位下属农场土地。项目区地处定安县居丁镇，临近东线高速公路出口，北至海口40公里，东至清澜开发区48公里，西至洋浦经济区115公里，南至三亚国际旅游城222公里，交通四通八达，地理位置优越。4.2建设条件分析4.2.1自然条件项目区属热带海洋气候，地处热带北缘，年平均气温23.3℃，年平均日照1957小时，年平均降雨量2057.8毫米，相对湿度85%，地理资源得天独厚，场区地势东南高，西北低，多为平坦台地和低缓坡地。土壤类型以玄武岩红壤和水化砖红壤为主，完全能够满足热带花卉生长需要，是发展热带花卉的理想区域。41 项目主要不利因素包括台风、暴雨气候影响等。项目选址已充分考虑了台风等危害，但仍有可能受到强台风袭击。对此，除了采取加强工程质量，建立防风林等防范措施外，还将通过参加保险、预留风险准备金等措施予以规避。4.2.2政策、资源、科技、文化条件海南省政府十分重视热带花卉产业的发展，出台了《海南省花卉产业发展规划（2009-2015）》，计划在五年内花卉种植面积达到20万亩，实现花卉产值50亿元，对热带花卉进行重点扶持发展，在政策支持、资金投入和基地化建设方面给予倾斜，使之尽快形成海南名牌产品，创出海南花卉产业的名牌效应。在省政府《关于加快热带花卉产业发展的指导意见》中，提出加大资金扶持力度，减轻花卉税费负担，鼓励各种生产要素的合法流转与优化组合，发展花卉产业，培育龙头企业，带动广大农民参与花卉生产；发展花卉旅游，推进花卉经济向纵深发展和培育市场主体，逐步拉长产业链条和增强发展后劲。指导意见特别提出要将各种观赏性强的花卉生产基地项目纳入主要旅游线路。利用各种花卉节、花卉会展活动等载体，开展花卉会展旅游。利用花卉的各种保健功能，建立花卉疗养场所。作为“海口的后花园”，定安县结合当地实际提出创造性地“一城三地”发展战略，加速实现定安跨越式发展，打造城郊型绿色高效农业基地。目前为止定安县政府对花卉产业园项目表示大力支持，将列为定安县重点项目给予扶持。地方政府的关心和支持，将大大地促进当地热带花卉产业的发展。海南具有丰富的花卉种质资源，共有花卉种质资源85941 种，其中野生406种、栽培种453种、特有种47种，尤以兰花资源最为丰富。此外，具有观赏价值的野生蕨类、藤类植物，荫生、阳生观叶植物和棕榈科植物资源均很丰富。同时海南是热带切花、切叶、热带兰花、观叶植物和棕榈植物生长的理想场所。丰富的种质资源为项目建设提供了坚实的产品资源基础。在科技方面，项目的技术优势在于它结合了科学的植物栽培的领先技术，拥有一大批专业技术人才队伍，已掌握了热带花卉的育种、标准化种植、采收、保鲜、包装以及贮运等全套技术，技术水平达到国内领先水平，在技术上是有保障的。海南花卉种植历史悠久，花文化影响广泛。在海南，花卉不仅是一个产业，更是一种文化现象，由于花卉与生活的关系日益密切，不断地被注入人们的思想和情感，不断地被融进文化与生活的内容，形成了一种与花卉相关的文化现象和以花卉为中心的文化体系。比如：为了展现繁荣欢乐的社会风貌而举办的各种花展、花市和花节；将花与饮食联系起来，形成独特的花卉食品；根据不同鲜花特点，开展香花疗法医治病痛、消除疲劳；以花为题，借花传情，阐述人生哲理，起到教育作用，或表示祝愿、希望和祈求，或表达个人的种种心态与冥想。尤其是博鳌亚洲论坛在海南召开后，带动海南会展业大发展，并以此推动了鲜切花的销售，环球小姐选美大赛更是为海南花卉发展提供了助力，通过花卉产业创造了巨大的物质财富，为进一步做强做大海南花文化产业打下了坚实基础。41 4.2.3社会经济条件项目所在地定安县位于海南岛的中部偏东北，全县面积1177.70平方公里。辖10镇4个居民委员会110个村民委员会，还有3个处级国营农场。全县107798户341379人，农业人口242801人，占总人口的71.12%。住有汉、苗、黎、回、白、布依、满、侗、瑶、土家等族居民，汉、苗族为世居民族，分别占总人口97.93%、0.81%。其他少数民族主要分布在3个国营农场。2011年底，全县归侨侨眷及港澳属10602人；海外华侨华人及港澳同胞13649人，其中海外华侨华人12091人，主要分布在马来西亚、新加坡、美国、日本、澳大利亚等17个国家和地区。近年来，定安县提出创造性地“一城三地”发展战略，加速实现定安跨越式发展，共同把定安打造为宜居宜商生态卫星城、休闲养生旅游基地、新兴工业基地和城郊型绿色高效农业基地，社会经济持续快速发展。据统计，2011年，定安实现生产总值41.2亿元，是2006年18.7亿元的2.2倍，年均增长15.6%；全口径财政收入10.2亿元，是2006年1.4亿元的7.3倍，年均增长48.8%；地方一般预算收入3.7亿元，是2006年0.6亿元的6.2倍，年均增长43.9%；农民人均纯收入5840元，是2006年2862元的2.0倍，年均增长15.3%；城镇居民人均可支配收入16497元，是2006年7215元的2.3倍，年均增长18.0%，城乡居民生活进一步提高。4.2.4基础设施条件41 在基础设施建设方面，项目区地势较平坦，水、电充足，通信发达，完全可以满足生产经营需要，交通便捷，基础设施条件较为完备。41 第五章项目的主要内容和规模项目占地面积2800亩，在景观主体上，主要建设600栋风格各异、面积不等、形态多样的木屋。在区域划分上，主要以种植不同的花卉来作为划分依据，建设玫瑰园、兰花园、薰衣草园、三角梅园、向日葵园、百合园、菊花园、水性植物园、四季草花园、珍贵乡土树园（花梨园、沉香园、凤凰园、木棉园等）等花卉主题园区，确保一年四季均有花开，达到缤纷花海的效果。在配套上，建设酒店、会所、球场、泳池、高尔夫练习场、鱼塘等设施。同时在园区里建设热带雨林体系，将热带花卉与热带雨林结合。41 第六章项目建设方案6.1项目发展模式和目标项目以海南国际旅游岛建设为契机，坚持“产业拉动、协调发展、保护生态”原则，采取“市场化运作、企业独立运营、政府扶持”的发展模式。农垦花卉公司充分利用土地资源优势，引进合作伙伴，发挥资本、人才、技术及市场优势，全面负责项目整体规划、开发建设和运营管理，盘活土地资源，打造国内一流的现代热带花卉产业园和休闲旅游产业发展平台。主要发展目标如下：按5A级景区标准，将项目建成独具乡村农场特色的热带花卉主题生态旅游示范区。海南以青山绿水为主题的农庄不少，惟独缺乏具有五彩缤纷自然景观的农庄。项目建成后，将成为海南惟一以热带花卉为主题的高品位生态旅游景区。6.2总体布局及功能项目占地2800亩，根据“花卉种植、产业开发、休闲旅游”三位一体的发展思路，高标准建设热带花卉主题生态旅游示范区。6.2.1主题花园景观区41 占地面积2300亩，建设600栋风格各异、面积不等、形态多样的木屋。在区域划分上，主要以种植不同的花卉来作为划分依据，建设玫瑰园、兰花园、薰衣草园、三角梅园、向日葵园、百合园、菊花园、水性植物园、四季草花园、珍贵乡土树园（花梨园、沉香园、凤凰园、木棉园等）等花卉主题园区，确保一年四季均有花开，达到缤纷花海的效果。建设酒店、会所、球场、泳池、高尔夫练习场、鱼塘等设施作为配套。同时在园区里建设热带雨林体系，将热带花卉与热带雨林结合。6.2.2中心商务/办公区占地面积500亩，主要包括办公生活区和商业区，办公生活区主要建设科技楼、办公楼、职工公寓等办公、生活设施，满足园区职工科研、办公、生活及后勤保障需要。商业区主要建设会议酒店、休闲会所、文化街、餐饮街、购物街，发展特色商业文化。重点突出海南本土文化特点，充分体现海南本土文化、非物质文化遗产的魅力和地方美食风味。商务区按现代国际化标准、理念，传承东西方文化精髓进行规划设计和建设。在景观设计与绿地布置上，本着“协调周边环境，突出群体特色”的原则，以水面、绿化为“底”，建筑为“图”的简约、明快、清雅的建筑风格，营造温馨和谐的休闲购物、饮食、居住养生等空间环境。6.3主要产品（服务）方案（1）整个景区：接待游客100万人次/年。（2）主题景观区：600栋（合计21万㎡）高品质木屋。（3）度假酒店及会所：15000㎡（300间客房），接待游客8万人次/年。（4）旅游文化街：95000㎡。41 6.4主要工程技术方案6.4.1设计原则、理念和依据1、主要设计原则交道组织：人车分流；防火安全：达到一类民用建筑，耐火等级为一级；人防设计：平战结合；抗震设防：本地区抗震烈度为8度。2、设计特点按现代国际化标准、理念，传承东西方文化精髓进行规划设计和建设，建筑风格简约、明快、清雅，符合热带花卉主题，打造良好的视觉景观，建筑坐北朝南，达到南北通透。营造温馨和谐的休闲购物、饮食、居住养生等空间环境。3、设计依据（1）、《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；（2）、《住宅建筑规范》GB50368—2005；（3）、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；（4）、《屋面工程技术规范》（GB50207—94）；（5）、《人民防空工程设计防火规范》(GB50098-98)；6.4.2主要工程技术方案（1）木屋41 木结构别墅是以天然木材为结构材料的建筑，亲和自然，别致优雅，节能环保，是最适合人类居住的建筑。项目建设600栋高品质木屋，平均每栋350㎡，合计21万㎡。全部采取工厂预制订购，并经严格的防火、防腐处理，现场拼装。主要采用美式轻型木结构别墅，单体设计两层，由木构架墙、木楼盖和木屋盖系统构成，所有构件之间设有可靠的连接和必要的锚固、支撑，保证结构的承载力、刚度和良好的整体性，结构设计符合我国《木结构结构设计规范（GB50005-2003）》要求。别墅内部设有：会客室、大卧室、小卧室、卫生洗浴间、娱乐室、阁楼等。（2）度假酒店及会所建筑面积15000㎡，地下一层，地上6层，层高3.6m。建筑结构形式为框架、剪力强结构。所有客房均有南向房间，满足了海南地区通风采光的要求，同时南向的大阳台满足了观景的需求。公共外墙：基部二层采用花岗石墙面，上部采用高级自洁型环保外墙涂料。地面：入户大堂、电梯厅及公共走道铺大理石；楼梯间铺设防滑地砖；入口台阶、平台、花台均为花岗石贴面。内墙：电梯间采用大理石墙面，其余公共部分为白色乳胶漆。户内内墙装饰：卧室、客厅、餐厅的墙面和天棚为混合砂浆压实；厨房、卫生间的墙面为水泥砂浆压实搓毛，天棚为水泥砂浆压实。楼地面：卧室、客厅、餐厅、阳台为混凝土结构面；厨房、卫生间为混凝土结构面，上做防水处理。门窗、阳台：分户门安装防盗门，外窗为铝合金窗；门窗玻璃为普通玻璃；阳台为铁艺栏杆。（3）旅游文化街建筑面积9500041 m2,地上2层，层高为3.6m。建筑结构形式为框架结构。建筑装修：外墙面采用乳胶漆，内墙面、顶棚采用仿瓷涂料，地面采用陶瓷地砖地面。门为防盗不锈钢拉砸门，窗为铝合金窗。（4）配套职工公寓及生活设施主要包括职工公寓、食堂、活动中心等，建筑面积10000m2,地上3层，层高为3.6m。建筑特征、结构、建筑装修标准同科技中心。6.5配套工程技术方案（1）道路工程项目区内布置的道路，分为三种级别，三种道路采用东西及南北交叉布置，可以满足基地内生产及生活的需要。同时为了方便周边农村出入方便及基地的消防，围绕基地外围设一条基地外围道路。①、一级交通道路宽15m，长2km，为混凝土道路，是区内的主干道。②、二级交通道路宽6m，长15km，为混凝土道路，是区内的次干道。③、三级道路为园中游览步道或基地内道路，宽1.5m，长20km，为片石铺路或混凝土路。④、外围道路宽6m，长15km，为沙土碎石路，围绕园区外线通行，主要作为消防车道和周边农村的交通道路。41 （2）围墙、停车场围墙采用带刺镀锌铁丝网和钢筋混凝土柱组成的围栏。停车场采用生态形式做法，总面积为50000m2。（3）给水系统该项目给水系统包括饮用水、生产用水。计划通过采取地下深井水，由高压泵抽取地下水后，通过管径为DN300的耐腐蚀PVC管输送到各个功能区，并全部采用埋管铺设。（4）排水系统本项目的排水系统包括雨水、污水排放系统两部分，其中雨水采用水泥管Ф50和Ф250，沿道路有组织地排入附近水体，污水、废水经过处理系统净化处理达到国家一级排放标准后排入指定排水网络。（5）电气及通讯系统电气系统设计包括变配电、动力、电气照明、防雷和电视电话接入设计。设变配电箱5个，供电线路室外为W20铜芯电缆埋设，室内为BV型铜线等暗设。重点建筑物按三级防雷设计。电视系统采用室外锅底接收天线接入基地内有线电视网络，生产区设磁卡电话及直通电话系统。（6）消防系统根据项目消防的要求，特别是培训等综合场所，基地内各功能区的消防系统主要通过室外消防栓和水泵接合器与消防水系统接通，且消防水系统与基地给水系统连接。消防设施和措施：41 a.在室内设置手提灭火器，一旦发生火情将火灾消灭在萌芽之中。b.消防水与生产用水共用供水管道，水泵可保证供水。c.电源均设有保护装置，以保证供电安全。d.基地内设有多台程控电话，能够及时拔通119消防救援电话。（7）环保系统该项目环保系统包括基地污水、废水处理系统和生活垃圾处理系统。项目生产、生活排放的污水、废水通过管道排入污水处理系统进行净化处理，基地内设置垃圾箱收集后定期运到环保部门指定的位置进行处理。基地设置花坛、铺设绿地，衬以适宜于热带的乔木树种。6.6节能减排措施节能减排是实现项目生产经济目标的重要环节之一，也是社会化大生产的基本要求，节能还能有效地降低单位生产成本，本项目拟采用以下节能减排措施。A、设计上优先采用国家推荐的节能产品和质量过硬的电气设备，如选用低损耗变压器，力求降低供电设备自身损耗。B、选用无功功率自动补偿装置，保证在大量互感性负荷工作状态下，自动调整无功功率，降低无功损耗。C、合理选择变电站位置，力求使其位于负荷中心，从而最大限度地减少配电距离，节省电缆，降低线路损耗。41 D、原料废料用于生产沼气，废渣用作有机肥，变废为宝，节约能源。E、项目运营过程中，注意节约用水用电，实现精细化管理。第七章项目建设进度安排41 项目建设期3年，即2013年6月-2015年6月。分两期建设：第一期：（2013年6月-2014年3月）建设一期（1000亩）及职工公寓等办公、生活配套设施。第二期：（2014年4月-2015年6月）建设二期（2000亩）、建设会议酒店、休闲会所、文化街、餐饮街、购物街。第八章环境保护41 8.1环境质量标准依据（1）GB16297—1996《大气污染物综合排放标准》（2）GB3838—2002《地表水环境质量标准》（3）GB8978—1996《污水综合排放标准》（4）GB16889—1996《生活垃圾填埋污染控制标准》（5）《中华人民共和国环境保护法》8.2项目区环境现状评述项目所在地属热带季风气候，日照时间长，四季温差变化不大。雨量充足，雨季旱季分明。项目区范围内大多为人工植被，保存基本良好。项目区内未发现塌方、滑坡、泥石流等地质灾害。区内空气、地下水及土壤由于没有工业污染，保持自然纯净状态，环境质量较好。本项目的建设及运营，所采取的环保措施对环境有一定的改善，不致产生恶化。8.3环境保护设计原则贯彻以防为主、以治为辅、综合治理的原则，并结合本项目周边的经济环境、社会环境、生态环境等特点制定环境保护总体设计方案，做出技术先进、经济合理、适用可靠的环境保护设计，确保项目符合国家现行的有关环境质量标准的规定。8.4主要污染源及主要污染物41 本项目的环境污染主要有：项目施工建设期产生建筑垃圾、可能产生水土流失、设备产生的噪音、生活垃圾及污水、车辆产生的尾气排放污染等；项目运营期间产生的污水、废气、排放的烟气、汽车尾气、锅炉排放的燃油废气、汽车机械噪音及其他固体废弃物等等。8.5环境污染防治在项目建设施工期，加强对项目区水体及所修建工程周边植被的保护，采取有效措施防止对水体的污染和减少对植被的破坏；加强施工现场的管理，严格控制扬尘量；控制好带有振动、噪声和施工车辆的施工时间和车辆行驶路线，噪声标准应符合《建筑场界噪声标准》（GBJ12523-90）中的有关规定；生活及施工产生的废水和固体废弃物不得随意抛弃，要严格按照有关标准进行处理，达标后排放，以免对周围环境形成污染；施工对环境产生的临时性破坏在施工结束后应尽可能恢复到原样，对植被造成的破坏在施工结束后要进行复垦保护。在项目运营期，对产生的固体废弃物设立若干生态化材质制成的垃圾分类回收箱，清洁员及时回收清扫；生活垃圾回收有用成份后运至环卫部门统一处理；生活生产污水采用循环式活性污泥法（CASS）处理，达到三级排放标准后排如指定地点；对炉具燃烧时产生废气和烟雾排放安装消烟除尘装置，过滤后排入大气。8.6环境影响分析本项目对建设期和营运期中所产生的污染有针对性地提出行之有效的环境保护措施，并且严格执行环保设施与主体工程“三同时”41 的原则，在项目建设期和营运期加强环保设施管理，定期监测，项目的建设及建成营运对该地区的环境和生态不会产生不良影响。41 第九章项目组织管理及劳动定员9.1项目组织机构设置本项目的组织机构体现精干、高效、科学、管理人员和技术人员素质精良的总原则，以市场需求为导向，以经济效益为中心，努力实现向管理、向科技要效益的目标。由农垦花卉有限公司和相关投资公司共同成立项目公司进行开发建设和运营，实行总经理负责制，具体见组织机构图：总经理经理总经济师总工程师副总经理副总经理副总经理后勤中心综合办公室财务中心物业管理中心销售中心技术服务中心研究开发中心旅游服务中心生产管理中心9.2劳动定员公司设总经理1人，总经济师1人，总工程师1人，副总经理3人；旅游服务（含酒店服务）100人；花卉景区种植管理30人；物业管理中心15人；其他20人。合计171人。41 9.3项目建设管理（1）组织一支精干高效的管理队伍采用项目经理责任制度，成立一个精干高效的管理机构，配备专业技术过硬、职业道德良好的技术管理人员作为项目经理对整个项目的运作进行管理。（2）加强投资管理和组织计划建立科学的投资决策机制，实行专款专用，严格控制工程造价，并以国家相关政策为依据，严格资金管理。在项目施工和经营过程中，加强组织与计划工作，降低风险。（3）加强质量、进度管理加强项目监理工作，监理单位应本着“严格监理，公正科学，热情服务，一丝不苟”的监理原则，对本工程的质量、进度、支付工程款进行全面监理，各分项工程必须严格按照设计标准及质量验收标准执行，避免无故拖延工期、偷工减料、赶进度而增加质量隐患及随意破坏生态环境的行为发生。精心设计，精心施工，精心管理，创造良好的工程形象。41 第十章招投标管理10.1招标范围本项目为花卉产业园建设工程项目，根据中华人民共和国招标投标法以及国家发改委员会发布《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，本项目的土建工程及其配套工程、设备购置、规划设计、工程监理采用招标。10.2招标组织形式及招标方式拟采用委托招标的组织形式，邀请招标的招标方式。由项目单位负责实施，严格按照国家七个部委《工程建设项目自行招标试行办法》和《评标委员会和评标办法暂行规定》的有关要求开展招、评标活动。选择通过建设行政主管部门资格认定的招标代理机构，以投标邀请书的方式邀请具备承担招标项目的能力、资信良好的法人或其它组织投标，投标人不得少于三个。招标活动遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，不受地区和部门的限制。开标、评标和中标活动及其当事人接受依法实施的监督。41 第十一章投资估算及资金来源11.1估算的范围和依据11.1.1估算的范围项目投资估算范围包括建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、基本预备费用、流动资金等。11.1.2估算的依据（1）国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》;（2）本项目的建设内容、建设方案；（3）本项目所购置的设备及其现行市场价；（4）本项目所在区域建筑物的工程造价概算指标；（5）与本项目相类似工程的技术经济指标；（6）其他工程费用，根据国家有关部门对其他费用取费率的规定按中低标准计取，结合本项目的具体情况计算确定。（7）基本预备费，按工程费用及其他费用的5%计取。11.2项目投资估算项目总投资为106735万元。主要包括：工程建设投资96320万元（其中主题景观区68370万元、中心商务/办公区27950万元），工程建设其他费用3360万元，基本预备费4816万元，流动资金2239万元。项目投资估算表序号项目单位单价（元）数量金额（万元）备注一工程建设费用　　　96320　41 （一）主题花园景观区亩2300683704.1木屋别墅㎡290021000060900　4.2热带雨林景观亩4000030012004.3生态停车场㎡10010000100　4.4景观绿化㎡3066000019804.5其他休闲设施㎡10001000010004.6道路工程㎡1509000013504.7污水和垃圾处理站1004.8供、排水工程8504.9供电工程6004.10其他建设工程　　　110　4.11环保、安全防护设备　　　180　（二）中心商务/办公区亩500279503.1科研办公中心㎡200075001500　3.2度假酒店及会所㎡25001500037503.3职工公寓等㎡20001000020003.4旅游文化街㎡200095000190003.5生态停车场㎡10020000200　3.6景观绿化㎡80400003203.7道路工程㎡150200003003.8污水和垃圾处理站603.9供、排水工程2803.10供电工程1503.11其他建设工程　　　50　3.12花卉科研设备　　　160　3.13环保、安全防护设备　　　80　3.14运输、办公等设备　　　100　二其他费用　　　3360　2.1前期调研咨询费　　　150　2.2规划设计费　　　1800　2.3试投产费　　　550　2.4建设管理费　　　860　三预备费　　　4816　四流动资金　　　2239合计　　　106735　11.3资金来源项目计划共投资106735万元，资金来源为:企业自筹。41 第十二章财务分析与评价12.1财务评价依据本项目的财务评价根据国家现行的《企业会计准则》、《企业财务通则》和国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法和参数》的有关规定和方法进行。项目计算期为10年，其中建设期为3年，一期投产为第3年，达到设计生产能力的50%，第四年达到生产能力的80%，第5-10年为正常投产期，达到设计生产能力的100%。行业基准收益率参照农业项目的行业标准，基准收益率8%，基准投资回收期10年，平均投资利润率11%，平均投资利税率15%。利润分配原则为税后利润中提取10%盈余公积金。根据国家税收政策所得税率取15%。12.2销售收入估算根据市场行情，单价以年均保守价计算,正常年销售收入合计28804万元。详见如下表。项目年销售收入估算表序号项目与产品单位数量单价（元）金额（万元）说明一花卉观光休闲旅游收入人次100000100元/人1000年接待游客10万人次，含门票、购物收入二中心商务区收入25201旅游文化街租金收入㎡9500010元/㎡/月11402酒店收入间210300元/间/晚1380平均入住率60%三主题园区2528441 1物业管理服务费㎡4200020元/㎡/年84合计210000㎡,计算期内平均年销售42000㎡.2木屋租赁收入㎡42000600025200合计210000㎡,计算期内平均年销售42000㎡.合计2880412.3总成本及经营成本估算12.3.1项目总成本估算①外购原辅材料：主要包括主题园区花卉培育和养护相关种苗、农药、肥料、包装材料等费用，2000元/亩,2300亩合计460万元;休闲旅游其他易耗品300万元；酒店及家庭农场易耗品400万元，正常年原辅料成本费1160万元。②燃料动力费：包括用水、电、燃料等，年合计219万元。其中主题景观区按300元/亩.年计算，2300亩，年需燃料及动力费为69万元；其他商务等功能区按3000元/亩.年计算，500亩，年费用150万元。③工资福利费项目总定员为171人，其中管理和技术人员50人，以平均工资2500元/月计算，其他人员121人，以平均工资1600元/月计算，其他临时工年费用10万元，奖金福利等费用90万元。则年工资福利费总计为482万元。④修理费按折旧费的10%估算，年费用为479.12万元。41 ⑤折旧费按平均年限法折旧，从第4年开始折旧，建筑物折旧年限为20年，设备折旧年限均为10年，残值率均为10%，则年折旧费用为4791.24万元。⑥摊销费无形资产和递延资产从第4年开始摊销，无形资产摊销年限为6年，则年摊销额为560万元。⑦资金占用费支出根据财政部相关文件规定，项目无资金占用费。⑧其它费用包括销售费用、财务费用、管理费用等，按按销售收入的5%计，则其它费用为1440万元。综上所述，正常年总成本为9131.36万元，其中固定成本为6312.36万元，可变成本为2819万元。项目经营成本为3780.12万元。12.4财务效益分析依据前述已给的基础数据和计算的结果，经全部投资现金流量计算得出如下投资效果指标：财务内部收益率：FIRR=17.48%投资回收期（含建设期）：Pt=6年财务净现值：FNPV=45819.07万元（IC=8%）41 根据利润及利润分配表和固定资产投资估算表计算得出以下静态经济效果指标：年利税总额=19672.64万元年净利润=16721.74万元年净利润投资利润率=———————×100%=15.67%总投资年利税总额投资利税率=————————×100%=18.44%总投资12.5不确定性分析通过对盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系：用生产能力利用率表示的盈亏平衡点计算公式为：年固定总成本BEP=———————————————————×100%=24.3%年运营总收入—年可变总成本—年销售税金由计算结果可知，该项目只要达到设计能力的24.3%生产负荷，项目就可以保本，项目抗风险能力强。12.6财务评价结论该项目经济效益好，投资内部收益率高，超过行业基准值，通过不确定性分析，该项目具有较强的抗风险性，故财务评价结论为该项目是可行的。41 第十三章社会效益和生态效益分析13.1社会效益热带花卉是一种高产、优质、高效、生态、安全的产业。项目围绕热带花卉产业发展，着力建设热带花卉产业园,促进当地花卉产业发展和社会主义新农村建设，具有显著社会效益。热带花卉产业作为典型的热带高效农业和生态农业，也是最具发展潜力的现代都市农业。项目将高标准建设具有知名度和影响力的热带花卉产业园，成为海南发展现代特色高效农业的典范和重要的花卉旅游目的地。成为海南热带花卉产业发展的重要载体，是第一产业向第二、第三产业的提升和跨越，是对当代都市农业发展理念的完美诠释，是海南发展现代都市特色农业的典范。项目以龙头企业为载体，通过项目辐射带动周边农场和农村花卉种植户达1000户，种植面积达10000亩，解决2000人农村劳动力就业问题，每年为花农增收1.5亿元以上。项目建设符合国家和当地的产业政策，将有力带动周边花卉产业及配套产业的快速发展，解决大批人员就业问题，有效带动农民增收致富，推进社会主义新农村建设，让当地老百姓充分享受到国际旅游岛建设发展的成果,为海南国际旅游岛建设争光添彩，具有显著的社会效益。41 13.2生态效益花卉产业是一种生态经济型产业，极有开发潜力。项目开发注重保护生态环境，对生态环境基本无污染，同时，发展热带花卉产业，有利于保护生态环境、美化城市，具有显著的生态效益。41 第十四章风险分析14.1经营风险与对策在项目的经营管理上，存在着多环节、系列化的影响因素，如花卉规模化种植与生态旅游的同步性、系列产品营销与生态旅游项目推广的互补性等。同时，由于定安整体知名度不高，游客量短期内是否能大幅增加尚是问号。为此，项目公司须采用现代化管理手段，科学高效地管好企业；加强规划设计能力，建设出高水平高品质的园区；提升产品（或服务）质量管理，降低经营成本，提高投资回报效益；充分利用各广告媒体，加强公司和产品（服务）宣传；强化销售队伍和售后服务，保持与花卉产品需求企业及国内外旅游机构的良好合作关系。14.2行业风险与对策尽管近年来海南旅游业发展较快，但以花卉为主题的产品生产及生态旅游则刚刚起步，各种设施和技术手段还未完全专业化，同时，随着人们生活经济水平的提高及区域旅游市场的繁荣，旅游行业竞争激烈。为此，项目要充分发挥旅游产品开发技术、产品（服务）质量、管理水平等方面的优势，加快新旅游模式的开发，发挥整个园区不同业态产品的集约优势，突出特色，增强整体竞争力。14.3市场风险与对策41 由于项目在正常营运期内其产生收入的环节较多，可能存在各个分项的定价及旅游市场的总体格局变化与预测的趋势不同而带来的风险。为此，制定如下对策：1、在加强产品销售的同时，建立一套完善的市场信息反馈体系，制定合理的产品销售价格，增加公司的盈利能力。2、加强客户渠道的研究和开拓。通过深耕渠道，准确定位，提高市场应变能力，适时调整产品结构（别墅风格、面积等），打造适销对路的产品（服务）。3、丰富营销手段。抓住独特卖点和核心竞争力，采取多种形式的营销手段，树立品牌形象，以消除市场波动对产品价格的影响。4、进一步提高产品质量，降低产品成本，提高产品的综合竞争能力，增强产品适应市场变化的能力。5、进一步转变观念，拓宽思路，紧跟市场发展方向。14.4政策性风险与对策尽管在市场经济条件下，产业的发展主要靠企业、靠市场，但政府部门的作用仍然很重要，政府部门在产业规划、政策引导、市场秩序等方面还将起到关键作用。整体上看，本项目建设符合国家的政策导向，符合海南省及当地农业开发及旅游产业的发展规划，基本上无政策方面的风险。但因产业园区地块属农业用地，该项目具有一定的旅游房地产性质，因此面临两个风险：一是在政策上是否可行；二是是否能向当地政府争取到足够的配套建设用地还是个问号。对此，要加强政策研究，多与当地政府进行沟通协商。41 第十五章研究结论与建议项目以《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010-2020)》和《海南省“十二五”花卉产业发展规划》为依据，依托当地资源优势,高标准建设具有知名度、影响力的热带花卉产业园，促进海南花卉产业健康快速发展，成为海南发展现代特色高效农业的典范和重要的花卉旅游目的地，具有显著的经济效益、社会效益和生态效益。项目建设符合国家和海南省、定安县的产业发展政策，同时，符合海南农垦的发展战略思想，建设条件优越，具有重大现实意义，是非常必要的，也是可行的。建议国家及地方政府对本项目给予大力支持，尽早实施项目。41'