金成紫荆大厦项目可行性研究报告 26页

'金成紫荆大厦项目第一章总论1、1项目名称及承办单位1、1、1项目名称及承办单位金成紫荆大厦1、1、2项目承办单位项目负责人企业性质：外商独资企业1、2项目拟建地点项目拟建地点：郑州市紫荆山路与商城路交叉口的西南角处1、3可行性研究报告的编制单位1.4研究工作的范围和依据1。4。1研究工作的依据本项目研究工作的依据如下：（1）可行性研究报告编制委托书；（2）国有土地使用证；（3）项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等；（4）国家有关政策、规定、城市规划等。1。4。2研究工作的范围（1）项目背景及发展概况；（2）市场需求分析（3）建设条件（4）工程技术方案（5）环境保护与公共安全（6）企业组织和劳动定员（7）项目实施进度安排（8）资金筹措及技术经1、5推荐方案和研究结论1、5、1项目建设的必要性郑州市东西大街位于郑州市的老城区，随着郑州市的城市开发，崭新的东西大街将成为郑州形象第一街。优越的地理位置，便利的交通条件，再加上传统的二七商圈、省会第一步行街———德化街商业步行街，使的东西大街正以其崭新的形象，形成郑州的CBD，即中央商务区，宽阔的紫荆山路属城市主干道，其本身又为郑州市规划的金融大道。这里的商铺住宅，吸引了全省中小公司、成功人士，外地商户蜂涌而至，让物流、人流，资金流汇聚于此。郑州金成房地产有限公司拟建的“紫荆大厦”26 就坐落在商城路与紫荆山路交叉口的西南角，紧临东大街的这一黄金地段，房屋的设计采用SOHO的模式，更能适应亦商亦住的新型生活的需要，同时大厦的商用及绿化，更好的改善城市的环境。改善城市环境，兼顾经济效益和社会效益，是城市持续发展的有效途径之一。郑州金成房地产有限公司提出建设“紫荆大厦”符合城市可持续发展战略，对于大力发展服务业，适应我省的经济增长和发展对外贸易，促进“中原经济区”的形成，展现河南风采，树立河南形象及对扩大企业影响和提高企业效益都有着十分重要的意义。1、5、2项目的特点本项目力求建设成高档次、高品质的精品楼盘，按国际设计要求。*SOHO公寓（1）主张以人为本，全面体现SOHO的意义，引入商住两用现代办公、健康生活新概念；（2）建筑造型力推现代风格，体现出个性化、现代化并充满美感；（3）各种功能相互依存，相辅相成、互不干扰；（4）灵活的大空间设计，引导商住新潮流；（5）实现“智能化”楼宇功能。*商场大厦一、二层作为精品专卖店使用，既为大厦用户提供购物等项目服务，也为大厦居民提供一个高档的购物场所。*餐饮服务区大厦三层作为餐饮服务区，内设餐厅、咖啡厅、健身房、游泳池、高尔夫模拟活动场、游戏厅等。给大厦的商住人员及大厦外居民提供一个用餐、休闲、活动的场所。1、5、3市场需求预测目前郑州市的房地产业同全国一样，虽已复苏，但尚未完全走出低估，房屋闲置率仍较高。但有其自身特点，郑州房地产业发展极为不平衡。东西大街作为未来郑州形象第一街，其附近急需建设一批现代化的、档次高的商住公寓。因此，从市场需求角度判断，投资兴建金成紫荆大厦是可行的，具有较高的潜在市场价值和投资机会。1、5、4建设场址该项目位于郑州市紫荆山路与商城路的西南角处，交通便利，周边环境良好。1、5、5供应（1）供水本项目供水由城市给水主管网供给。（2）供电由紫荆山路的供电干线引至本项目地面架空层的公用变配电室，负责向本项目供电。（3）供热主要通过分户式集中空调供热，不采用燃煤和天然气等。1、5、6环境保护本工程为商务公寓及配套的公用服务设施，不产生生产性废气、废水、废物的污染，也无噪声源。1、5、7项目总投资26 项目建设投资经估算为19576。36万元，其中11500万元由银行贷款，其余自筹解决。1、5、8综合效益分析金成紫荆大厦是结合中原地区的实际，遵循“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”的城建方针，综合运用市场经济和社会经济发展与人居环境关系的规律进行开发建设的。它正确的处理了社会效益、环境效益和经济效益三者的关系，把社会效益放在首位，注重工程建设。（1）社会效益本项目从场地地质、材料、设备及施工技术等方面均无难点，配套公用设施完善，建设期间无十分难解决的问题。该项目建设规模大，在传统的建筑模式中融入了SOHO等现代建筑风格。推动了房地产也朝更高、更新的领域发展，对促进郑州市的建材、建筑等相关专业的发展，具有一定的作用，为社会提供更多的就业机会，将对我市的经济建设平衡发展提供新的增长点，注入新的活力，对郑州市经济建设的发展将起到积极的作用。本项目建成后，不仅改善人们办公条件并为旧城改造提供了房源，同时也为城市新增了一道亮丽的风景线。社会化物业管理也为广大市民尤其是本公司的职工提供了约40人的就业机会。（2）经济效益本大厦的开发建设，符合国家的产业政策，利国利民，可以为我市新的经济增长点和消费热点的形成做出积极的贡献，并能在一定程度上满足人们改善办公条件的需求。从经济效益角度上讲，该项目达到了盘活资产的目的，符合企业的实际情况，具有较好的经济效益。项目选址适宜、设计规划合理，组团分区明确，建筑物错落有致，景观变化丰富，技术指标合理，项目可行。1、5、9本项目的主要技术指标具体数值可见下表：（祥见下页）主要经济指标表序号名称单位数量备注1项目总投资万元19576。362建设投资万元19576。363自筹资金万元8076。364项目总占地面积平方米9957。175项目建筑面积平方米87340。006其中：商住平方米63805。007商场面积平方米12535。008地下面积平方米11000。009销售收入万元24132。9010营业税万元1327。3111税金及附加（减营业税）万元120。6612利润总额万元1916。6413所得税万元632。4914税后利润万元1284。1515投资回收期年3。5816投资利润率%9。7917投资利税率%16。5726 第二章项目背景和发展概况2。1项目背景及发展概况郑州市定位于商贸城市，按“建设郑州商贸城市总体方案”，其总体发展目标是：从“九五”开始，到2010年或更长一点时间，把郑州建设社会主义现代化的商贸城市。为实现郑州商贸城发展总体目标，必须突出城市个性，显示商贸特色，确定商贸的龙头地位。这就对郑州市房地产业的用地比例、规模、位置，所建房屋的用途、市场定位都有着新的要求。近几年来，外地客商的不断涌入，中小型公司的不断崛起，都要求有高档的办公和生活场所，顺应这一市场潮流，在对郑州市房地产市场现状及拟建金成紫荆大厦周边10平方公里区域进行深入细致的调研的基础上，金成房地产公司提出了将金成紫荆大厦建成亦商亦住，居住办公的SOHO高层建筑，以弥补该区域内中高档商住楼及商场的空缺。同时不仅符合建设郑州商贸城的总体布局要求，也满足该区域发展的实际要求。给外来客商及中小型公司提供具有现代化办公风貌的场所，进一步加快郑州市的经济发展。2.2承办企业概况郑州金成房地产有限公司是经国家工商行政管理局批准注册的融房地产开发、金刚石加工、销售、房屋租赁为一体的外商独资经营企业。于1993年3月注册成立，注册资金1680万元人民币。拥有高素质员工252人，高级工程师、会计师、经济师等各类专业人才齐全。公司自93年7月开发商品房以来，已先后建成东明路小区、丰产路小区、金成东苑、金成中苑、金成西苑及金成东苑北区等6个小区共计40万平方米商品房和枣庄写字楼、金成大厦、红专路等10余栋约15万平方米写字楼，工程质量合格，优良率在30%以上，已完成销售90%以上。几年来公司营销战略正确，经营管理良好，经营规模发展迅速，现稳居郑州市房地产开发企业综合实力前十强之列，被省、市有关部门评为房地产开发先进单位。第三章市场需求预测3。1需方市场分析据郑州市总体规划（1995—2010）显示，2010年的郑州将成为我国重要的饿中心城市和著名商埠。最近郑州市委、市政府召开加快城市化进程工作会议并发出号召，提出郑州市要实现由省会城市向国家区域性中心城市跨越的新的发展目标，并确定了郑州市城市规模发展的基本框架。到2005年,城区面积由目前的125平方公里扩大到189平方公里，到2010年城区面积扩；到2050年城区面积350平方公里市区常住人口将从目前的259万人增加到500万左右。随着城市化进程的加快，将为郑州市的房地产业带来前所未有的发展机遇和巨大的市场价值。金成紫荆大厦在传统模式中引进了SOHO的概念，在郑州市层地产业竞争日益激烈的现实中，这种新概念的建筑有着多大的需求量，并且这种风潮兴起的原因及对社会、对如住者能带来什么样的好的效益呢？3.1.1现代SOHO兴起的原因SOHO即SMALLOFFICEHOMEOFFICE的缩写，简单的讲即“居家工作者”。兴起的原因可分为以下几种：26 3.1.1.1就业环境方面就如同第二次革命般，电脑科技的一日千里，取代了大量的人力，造成了传统工作快速消失；而全球经济不景气，让许多大企业纷纷整改、改组与缩编人员，于是许多人纷纷自立门户，寻求职场生涯的另一片天空。然而可喜的是，正因为企业的改造、节省成本，相对的企业外包需求也日益增多，让这些自立门户的个人及小企业有了一线生机。3.1.1.2科技面高科技虽是让传统工作快速消失的始作蛹者，却也因此而产生出许多年前所未有的新型态工作与服务项目。尤其拜科技进步神速之赐，高科技的电脑与通讯设备已算是名副其实的物美价廉，也是脱离企业、自立门户的SOHO族能够快速完成企业外包工作的重要利器。尤其INTERNET的兴起，更加速了这个族群的兴起。3.1.1.3在世人一片反璞归真的呼声中，不论男人、女人都重新反思[工作]的意义，重新回归生活与家庭；不愿浪费时间在通勤等不必要的时间花费上。在国外早期SOHO的定义，专门指的是所谓的[电子通勤族]或[资讯通勤族]。也有人说，SOHO指的是善用通讯器材（以现今市场来说，尤其是指善用网际网路的资源）、电脑资源，由叁、五同好合组的小本经营企业；或干脆连办公室租金也省下，以家为工作室的个人企业。于是，许多有创造力的年轻人便纷纷未雨绸缪，自己做自己的主人。3.1.2SOHO建筑物的特点从对资源的利用上讲，居家办公相对于纯粹的办公楼而言，对房屋的空间、停车场、水电以及电话的容量资源达到了最充分的运用，而且极大地减少了城市的交通压力和空气的污染，用比尔盖茨的话讲：SOHO“如果任何一个大城市的普通办公职员每星期在家里呆上一、两天，那么汽油的消耗量、空气污染和效能阻塞现象都会明显减少”。SOHO（家庭办公）户型面积在一五平房米左右或考虑采用复式，宽敞的大厅是办公区，两间或三间卧室是居住区。住进SOHO里的人，可以不再担忧交通的拥挤和夜晚加班后的疲乏赶路，白天打开门迎八方客，夜晚躲进小楼成一统，过着一种亦商亦住的新生活。一个建筑要具有生命力，离不开它的文化品位。SOHO与普通的写字楼和酒店式公寓的一大区别就在于，这里不仅有商业味道，还有家的气息，有“家人“共享的空间。SOHO先进的智能化设施是其商用功能最有力的保证。它的布线系统、宽带网络设置、高容量配电等特性，能充分满足现代办公的一切所需。3.1.3SOHO建筑物的市场需求从以上分析可看出，SOHO建筑物的适用范围非常广，大到中小型公司。小到个人职业，如网页设计、平面设计、企划文案、自由撰稿、解释等等。结合郑州经济发展的速度，可以预见，人们现在及今后的购房热点，将逐步从仅仅用于居住或一般的商住转移到SOHO这种新模式的居家办公上来，而且，可以按住宅公寓办理贷款，期限、金额、利率都比写字楼划算的多。这些实惠对于资金实力不雄厚的小公司非常有吸引力。从正在召开的2001年郑州年郑州春季房地产展销会上，也已有所体现，购买者对高层、多层复式、商住公寓等高档楼盘的需求占有相当比例。目前仅有的几个SOHO概念的项目销售业绩都看好，有的楼盘很快就售罄了。3.2本项目的市场预测26 金成紫荆大厦，在未建之前即占据了四点最重要的优势，一是采用了SOHO的模式，顺应了市场的需求潮流；二是大厦内部设施具有金融机构订购；三是地理位置优越；四是价格优势。金成紫荆大厦，拟建地点位于郑州市的主干道紫荆山路与商城路交叉口的西南角，紧邻郑州市旧城改造的主战场---东西大街。该区域围绕郑州形象第一街----东西大街已初具中央商务区的雏形，周围已建及在建的有裕鸿花园、日月星城、中凯城市之光等高档楼盘，加上传统的二七商业圈及将要形成的红旗广场为中心的亚二七商圈，吸引了全省中小公司、成功人士、外地商户的蜂拥而至，优越的地理位置为金成紫荆大厦带来了充足的用户，而大厦的现代化建筑及一、二层楼的商场及三层的餐饮服务区也为中央商务区增添了特色。该地区地价每亩已达数百万元，加上建筑成本等。使得高层住宅均价多在3300元/㎡左右，高层写字楼的价格甚至高达5000元/㎡。商铺的价位高者每平方米可达万元以上，而金成紫荆大厦针对客户的商业要求，以2800元/㎡的均价推出即可办公又可居住的SOHO商务空间，以5000元/㎡的价格出售商场及餐饮服务区。低价位极大的增加了项目的竞争力。同时金成紫荆大厦内部先进的智能化设施保证了大厦的优良品质：宽带网络、光纤入户VOD小电影点播、股票、期货在线交易、两表IC卡自动收费、电子可视对讲系统等等，给其商用功能提供有力的保证。在欧美国家，精美是楼市的主流，在京沪穗等国内一线城市，精装修是高品质楼盘所必需具备的硬件标准。2001年，北京市房产主管部门已经明确规定：2001年下半年，毛坯房全面推出市场！由北京所引发的全国地产精装的概念必将成为新一轮热潮，精装房已是大势所趋，，而一直以高品质享誉郑州地产界的金成房地产公司更是以超前眼光、雄厚实力在郑州推出接轨国际的精装房概念。使得住户交时即可入主，免受装修烦劳，且装修费用与房价一并按揭，经济实用。更增加了本项目的竞争力。因此，本项目建成后市场前景是很乐观的。第四章建设地点及建设条件4.1建设地点的地理位置金成紫荆大厦位于郑州市主干道紫荆山路与商城路交叉口西南角。占地面积9957.17㎡，东邻紫荆山路，南邻法院东街，西邻商城路住宅区，北靠商城路，该环境优越，交通便利，四周均为城市主干道，附近学校、医疗机构林立，东大街小学、创新街小学、郑州市四十五中、郑州市十中、郑州市三十九中、郑州市第一人民医院，郑州市管城中医院、省中医研究院、河南省电力学校等等分布在该区周围。另外，该区紧邻郑州市未来的形象第一街—东西大街，周围已建及在建的有裕鸿花园、中凯城市之光、日月星城等高档楼盘，是未来5年内极具投资价值的黄金地段。4.2建设地点的自然条件建设地点的自然条件优越，场地平整，属黄河冲洪沉积平原，平均地下水位---4.5米，水质对混凝土不具侵蚀性，四周道路有市政给排水、电气、通讯等设施，基础设施较完善。目前建设场地用地手续齐全，已完成拆迁平整和地质钻探，具备建设条件。4.3建设地点的气象、水文条件26 根据本地区气象、水文条件及郑州市的历史资料，各项数据如下：（1）气温：年平均气温14.22℃年最高气温43℃年最低气温—17.9℃（2）湿度：平均相对湿度66％年最小相对湿度0％（3）风：最大风速24m/s最大风力8级年平均风速3.2m/s基本风压0.35mpa风向：东北风12％东风10％（4）雨：年平均降雨640.9㎜最大降雨189.4㎜/场（5）雪：最大雪压0.25KN/㎡最大积雪深度230㎜最大冻土深度180㎜（6）地势：海拔高度101—103米（7）地下水位：据钻孔揭露观测，地下水位在4.2---4.7米，属潜水类型，地下水对混凝土无腐蚀性。4.4工程地质基本参数4.4.1金成紫荆大厦所在地地形较平坦，地貌单元属郑州东部黄河冲积平原，发育巨厚松散堆积物。基本属稳定性场地，场地土类型为中硬土，建筑场地类别为Ⅱ类，场地在自上而下的58米深度范围内公分为15层，主要由粉土、粉细砂构成。现述如下：第一层：杂填土平均层厚4.0米左右，浅部多为砖渣等建筑垃圾，下部以素填土为主。第二层：粉土平均层厚1.5米，灰黄色，黄褐色，湿，稍密。第三层：粉土、粉细砂平均层厚3.0米，褐黄色，湿，中密—密实。第四层：粉砂平均层厚4.0米，灰褐黄色，中密—密实，湿。第五层：粉土平均层厚2.8米，褐黄色，灰褐黄色，含少量小钙质结核。湿，密实。第六层：粉细砂平均层厚4.0米，褐黄色，含较多钙质结核，湿，密实。第七层：平均层厚3.7米，灰褐色，含小钙质结核，湿，密实。第八层：平均层厚2.7米，褐灰色，湿，密实，含粉土。26 第九层：中砂平均层厚4.3米，褐黄色，湿，密实。含较多钙质结核及小砾石。第十层：粉土平均层厚3.7米，黄褐色，湿，密实，坚硬。多黑褐色铁锰质斑点，含较多钙质结核及小砾石。第十一层：粉土（粉质粘土）平均层厚5.2米，红黄褐色，湿，密实，坚硬。第十二层：粉土平均层厚5.2米，褐黄色，湿，密实，质纯，含较多黑褐色铁锰质斑点。第十三层：粉土平均层厚6.5米，棕黄褐色，湿，密实，含小砾石。多姜石。第十四层：粉土平均层厚3.5米，褐黄色，湿，密实，半胶结。第十五层：粉质粘土未见底，厚度大于5.00米，黄红褐色，湿，坚硬，多姜石，含黑褐色铁锰质斑点。根据地质情况及地基与基础方案分析、比选、持力层选在十一层粉土粉粘，地基承载力的设计值为FK=450KPA.4.4.2根据现行的“中国地震烈度区划图（1990），”郑州地区地震烈度为七度，建筑物按七度抗震设防。4.5给排水本项目供水由城市给水主管网供给，能满足高层公寓及商场需要，项目新增24吨/小时的用水量供水由支管道上，另在高层公寓室外广场建蓄水池、地下二层设水泵房、屋顶设水箱，经压力系统向公寓供水。排水接入城市排水系统。4.6供电由紫荆山路供电干线引双回路电源至本项目地面架空层的变配电室，供应本项目用电，本项目新增用电负荷4424.89KVA.4.7通讯项目所处地段通讯条件良好，除固定电话线路预留外，每套公寓预埋宽带信息网等通讯系统。4.8空调本项目拟采用分户式集中空调，这样适应各楼用房分别控制取暖时间和湿度，也有利于改善环境。第五章总平面布置及建筑结构方案5.1总平面布置26 金成紫荆大厦规模较大，占地约9957.17平方米，总平面布局的原则是因地制宜，布局合理，以达到环境优雅，功能齐全，各项技术经济指标先进、超前的目的，体现当前河南省房地产开发的潮流，体现以人为本，重视环境的开发理念。金成紫荆大厦东邻紫荆山路，北邻商城路，占地形状接近直角梯形，根据地理位置及周边环境，大厦拟建地下两层，地面架空层一层，地上三层商场及餐饮服务，21层SOHO商住公寓。为了充分利用土地，达到以最小的占地获得外表面积最大的实用面积。同时也考虑到周围的绿化环境及人行通道，将大厦整体设计为圆柱体，在商城路、紫荆山路形成较为宽敞的门前广场。建筑物占地面积4370.80㎡。地上部分一、二层为商场，三层为餐饮服务区，四—二十四层为商住公寓楼，最上两层为水箱间和电梯机房，为了让共21层的商住公寓楼有一个较为理想的朝向，同时又使每个房间都具有自然年通风，将主体规划成“圆柱”型，即充分利用了现有的面积，又解决了朝向这一较敏感的问题。为了即能保证上部公寓的面积，又能保证大厦人流的通行，及商住人员自行车、汽车的停放采用了底层架空的方式，即满足了使用功能，又形成较为新颖的立面效果。本项目为方便封闭式管理，在紫荆山路设公寓、商场主入口，在商城路设公寓主入口，另在大厦西侧设后勤入口。出入拟设定人、车分流管制，楼为相对封闭，形成有私密性的生活空间。根据私家汽车的发展趋势，以及裙房的精品商场，应充分考虑停车用地与整个项目建设的关系，本项目设两层地下室，除设备用房外均为停车场，加上地面架空层的停车位，共可提供近336个停车位，方便入主公司、个人及精品商场的购物人流。项目绿化总体上分为两级，一级为大厦周围绿地，二级为楼内中厅绿化，形成较为完善的绿化系统。根据初步规划蓝图，总占地面积9957.17㎡，建筑面积87340㎡，建筑面积为43.90％，绿化系数为30.0％，容积率8.77。主要技术指标见下表。项目组建表序号名称位置建筑面积（㎡）备注1商务公寓4-24层638052商场1-2层125353餐饮服务区3层4停车场地下一、二层、地面架空层5水泵房地下二层406配电房地面架空层817消防水池大厦外广场240M38机房设备层25、26层2849消防控制室地面架空层4010防排烟风机室地下二层6011水箱间26层40内设40M3水箱5.3结构形式26 结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。地基基础的设计根据工程地质勘察报告，确定第十一层粉土粘为持力层，承载力为FK=450KPA，根据地质情况，土的冻结深度以及地下水位等情况，综合考虑后确定采用钻孔灌注桩，有效桩长30米，正方行布桩较经济。主体结构采用大柱距框架剪力墙结构，楼面采用预应力梁板结构增加主体的整体刚度，增强抗震能力，灵活方便、便于分隔，在满足建筑功能要求的同时力求体型简单，受力明确，便于施工。裙房为框架结构，结构节点设计应满足建筑设计抗震标准设防7度的要求。为防止和减轻由于湿度变化和墙体干缩变形引起的墙体裂缝，在墙体温度和收缩变形引起的预应力集中部位按结构设计规范的要求设置温度缝。填充墙采用加气砼砌块，内墙为轻质隔断，地下部分仍采用砖墙。5.4主要建筑用料做法金成紫荆大厦在建筑用料上拟大量采用新材料、新工艺，如户内隔墙采用轻便、保温、隔热、隔音的干作业式石膏空心砌块；一般建筑用料及做法如下：楼地面：一、二、三层商场地面拟采用花岗岩楼地面，四层以上商务公寓采用防滑玻化地板砖地面。内墙：商场采用防瓷涂料内墙面。顶棚：商场及公寓走廊均采用吊顶，公寓内可与内墙一致。门窗：建筑物采用双层玻璃的新型所钢窗，个公寓入户门采用全封闭防盗门。屋面：采用SBS改性沥青卷材防水材料。外装修：采用土黄色为基本色调，材料待定5.5建筑消防消防是高层建筑要解决的一个关键问题，她直接关系到人民的生命和财产的安全，是设计和建设人员重点考虑的方面。根据高层建筑防火规范，本商务公寓属于一类建筑。防火等级一级，建筑构件燃烧性和耐火极限均按一级设防。地下室500平方米为一个防火分区，其它为1000平方米一个防火分区，分区之间用甲级防火门或防火墙隔开，并设水幕。建筑物内设消防电梯、消防楼梯、楼内设有消防栓栓及烟雾、温感报警器；消防控制室设在地下一层，除设施正常照明外，另考虑事故照明、应急照明、消防照明、疏散诱导照明等，并按规范在相关部位设疏散指示标志，其消防用电应按现行电力设计规范》规定的一级负荷的双向回路要求供电，其它各种消防设备，除按要求在消防控制室内手动控制外，其余均采用就地多线模块控制。消防安全疏散内容按高层规定设置。总之，其消防设计应满足《建筑设计防火规范》GBJ16—87第六章6.1给排水工程6.1.1设计依据（1）甲方及相关专业提供的资料数据（2）给排水设计手册（3）高层居民建筑设计防火规范（GBJ50045-95）6.1.2给水系统项目用水主要有公寓生活用水、停车场用水、商场及其它用水等，经估算项目平均用水量21吨/小时，最大用水量24吨/小时，消防用水量另计，各部门用水量详细数据可见下表：序号用水单位用水种类日用水量（吨）26 平均用水量（吨/小时）最大用水量（吨/小时）1公寓生活用水自来水14.0015.60188.002停车场用水自来水1.501.8021.003商场及其它用水自来水3.003.6043.004餐饮服务用水自来水2.503.0036.005合计自来水21.0024.00288.00给水系统考虑以紫荆山路DN1200城市供水干管接两条DN200的上水管引入大厦，五层以上两次加压，经总水表计量后流向各用水单位，各用水处供水管道入口处压力不小于0.2MPA生活饮用水的水质标准应符合国家生活饮用水标准GB5749-85。主要供水设备有生活用水泵两台，压力供水系统，水处理设施等。6.1.3排水系统（1）污水排放项目主要排水有公寓生活排水、停车场排水、商场及其它排水等，经估算项目平均排量为18.6吨/小时，最大排水量为21.2吨/小时，各部门排水量详细数据可见下表：序号排水单位排水种类平均排水量（吨/小时）最大排水量（吨/小时）日排水量（吨）1公寓生活用水生活废水12.6014.00168.002停车场排水生活废水1.301.5018.003商场及其它排水生活废水2.703.2038.004餐饮服务排水生活废水2.002.5030.005合计18.6021.20254.00污水排至室外地下水道，地下停车场消防电梯井底部、水泵房积水均排至集水坑，水泵积水均排至集水坑，用潜水泵排到室外排水主干管由西向东排放，干管呈3％坡度，便于污水畅流、汇集后排至紫荆山路污水干管。（2）雨水排放雨水采用雨、污水分流制，场地自然地形由高到低经地下雨水管汇入紫荆山路城市雨水管。6.1.4消防用水项目新增建筑面积87340平方米，消防用水量按照“建筑设计防火规范GBJ16--87”26 规定，各建筑考虑一次火灾一次灭火计算，室内消防用水量按40L/S折合为小时最大消防用水量144吨/小时，设计消防供水能力150吨/小时，可以满足项目的消防用水要求。根据防火规范，计算消火栓2小时用水量，喷洒1小时用水量，得出：本项目需建240立方米消防水池，消防水源由市政给水管网供给，设4台消防水泵2用2备，负责全楼的消火栓及喷洒用水，全楼分区设置消火栓及自动喷淋系统。给排水设备及构筑物见表。序号设备名称规格与型号单位数量1自来水管网套12压力供水设备15立方米/小时套23消防水池H＝240立方米座14消防水泵H=150M-H2OQ=12T/H台46.2供电6.2.1设计依据（1）甲方及其它专业提供的资料数据（2）建筑电气设计手册（3）建筑电气设计规范6.2.2用电负荷、负荷等级和供电参数根据各专业提供资料及专业估算，主要用电负荷可见下表。序号用电设备或名称装机容量（KW）备用容量（KW）需用系数TGA有用功率(KW)无功功率(KW)视在功率(KW)1商住公寓用电5040.001680.001.003360.000.002商场用电580.001.00580.000.003餐饮服务用电240.0080.001.00160.000.004停车场用电60.001.0060.000.005电梯用电180.0060.000.600.5572.0039.606消防水泵用电180.0090.000.500.4545.0020.257防排烟设备300.0080.00.0500.45110.0049.508生活给水用电90.0030.000.600.5536.0019.809合计6670.002020.004423.00129.154424.89由上表可知，项目设备及照明装机容量6670KW，其中备用负荷2020KW计算有功负荷4423KW，无功负荷129.15KW，项目低压测总计算负荷为4424.89KVA负荷等级为壹级，供电参数为电压380V220V,50HZ三相交流电。6.2.3电源、电源设备和外部条件26 本项目由紫荆山路供电干线引双回路电源至地面架空层变配电室，供本项目用电，项目新增加容量4424.89KVA，选用1250KVA变压器6台，其中备用1台。6.2.4供电设备选择根据整个项目用电负荷计算和平面布置的要求，在地面架空层建一变配电室，安装6台1250KVA的变压器，以380V/220V电压向大厦各用电部门供电。电力变压器为S9型产品，该产品为国家推荐的节能型产品，高压配电柜为五防式GG-1A(F)，低压配电屏选用PGJ1型产品，低压电容量屏选用低压配电相配套的PGL2型，详见主要电器设备表主要电器设备序号电器设备名称规格与型号单位数量1变压器S9-1250KVA1.0/.0.4台52高压开关柜GG-1A(F)台53低压配电屏PGJ1台124静电电容器屏PGL2台15配电箱台266.2.5线路敷设由变配电室至各用电点采用电缆直埋或电缆沟敷设，对负荷量大的线路采用封闭式的母线槽，其余采用导线穿管，所有用电线路尽可能采用暗配，动力线及照明线均采用铜芯绝缘线。6.2.6防雷与接地变配电间高压侧设避雷专柜，建筑物顶部设避雷网带为防雷保护，并利用顶层屋面和柱内钢筋焊接连成一体，均采用联合接地方式，各自独立，防雷与防静电共用一个接地系统，利用基础承台板的钢筋网及基础桩基做接地极，其接地电阻大于或等于1欧姆，并设防侧向雷击措施。每栋高层建筑物的防雷接地、变配电工作接地、保安监控接地等均设单独引下线于接地网接地极可靠连成一体。6.3供热公寓每户设有换新风功能的户式热泵中央空调，一、二层商场及三层餐饮服务区每层设置中央空调，这样适应各楼用户分别控制取暖时间和温度，也有利于改善环境。6.4通讯本项目各SOHO商住公寓均预留两条直拨电话线路，预留卫星天线插入座，有线电视由有线网引来信号，楼内设信号增益装置。预埋宽带信息网，提供期货、股票终端入口。一、二层预留多条电话线及预埋宽带信息网。6.5排烟根据高层民用建筑设计防火规范GBJ50045-95，本项目的地下一二、层停车场、设备间，地上一、二层精品商场，三层餐饮服务区，及楼梯间、消防电梯间和用前室，均应设置独立的机械加压送风及机械排烟设施，根据需要的送风量及排烟风机的风量计算，整个大厦共需设置20台防、排烟风机来保障以上部位的防、排烟，风机安装在地下二层的风机室内。26 第七章企业组织与劳动定员7.1企业组织与机构7.1.1企业组织的原则本项目实施依托郑州金成房地产有限公司，实行董事会领导下的总经理负责制，副总经理协助总经理进行建设、经营的管理。7.1.2组织机构及定员郑州金成房地产有限公司，针对本项目成立金成紫荆大厦物业管理部，为建成后的大厦提供优质、一流的服务。其具体机构设置见下图：经理副经理保安部、销售租赁部、办公室及消协中心、财务部、维修部物业部直接由郑州金成房地产有限公司领导。7.2劳动定员根据组织机构及功能，定员40人，将由郑州金成房地产有限公司内部调配和从社会上招收人员。序号部门人员（人）1经理12副经理13办公室24财务室25销售租赁部46维修部67保安部248合计407.3人员培训员工上岗前要进行培训，加强职业道德、劳动安全等方面教育，特别是维修员对现代通讯设备的专业知识的培训，使其树立较强的服务意识，塑造良好的企业形象。第八章项目实施进度建议8.1项目建设周期及进度安排（1）根据“统一规划，齐头并进”的建设原则，对大厦统一规划及设计后，该大厦预计从土建施工开始两年半建成。26 （2）项目建设过程分为方案设计或初步设计、施工图设计、场地准备、土建施工、装饰施工、设备订货、设备安装调试、竣工验收等。为加快建设的进度，缩短建设周期，各阶段的工作应尽量提前进行，许可有一定程度的交叉。如在施工图设计阶段，可以进行土地平整工作；土建施工期间可进行设备订货等等。8.2实施进度计划表第九章环境保护、公共安全与建筑节能9.1项目地理位置与环境现状金成紫荆大厦位于郑州市紫荆山路交叉口的西南角处，周边无明显污染本工程为SOHO商住公寓及配套的公用服务设施，无生产性废气、废水、废物的污染，也无噪声源。造成对环境影响的仅为生活污水和生活垃圾。9.2环境保护综合治理措施对环境的保护及改善的措施有：（1）建筑色彩：在建筑设计时，要注意在建筑的外观与色彩处理上明快、活泼，取得与周围环境相协调。（2）生活污水处理：污水经化粪池处理后排入市郑污水管网。（3）生活垃圾处理：生活垃圾在大厦内采取垃圾袋装化，内设若干个公共垃圾袋收集车，集中后由物业管理部门统一送至垃圾转运站。（4）噪音处理：对设备烟尘及噪音，在设备选型时要符合国家环保标准要求的设备，设备噪音采取减震、吸音、消声、隔离措施，大型设备安置在地下室，以达到环保要求标准。（5）绿化：绿化采用多层立体化不止2，利用所有能利用的空间，除了在大厦周围地带设置了大面积集中绿地外，在大厦每层的中厅布置盆栽花卉，绿化除了美化环境外，对减少外界噪声及灰尘也能起到良好的作用。9.3公共安全高层建筑物内设消防电梯、消防楼梯；楼内设消火栓及烟感、温感报警器；商住公寓走廊及一、二层商场，三层餐饮服务区内部设自动喷淋安全保护系统；大厦室外设消火栓，消防水源由市政给水管网供给，并在大厦周围构成环状管网。大厦采用封闭式管理，24小时专职保安值勤，安装监控系统，建立巡更保安系统，停车场管理系统，出入口门禁管理系统，以充分保证大厦每户的安全。9.4建筑节能26 建筑节能是建筑技术进步的一个重大标志，也是建筑界实施可持续发展战略的一个关键环节。我国从80年代中期开始推行建筑节能，建筑节能已纳入1988年1月1日实行的中华人民共和国节约能源法。目前第二阶段的节能标准规定：采暖能耗在当地1980年到1981年住宅通用设计的基础上节能50%。本项目为了实现这一节能目标，在总体规划设计、建筑单体设计和维护结构设计方面采取一系列措施。9.4.1总体规划设计方面在进行总体规划设计时，吸取具有相似地理气候特点的住宅区设计经验，结合该区域用地较为紧张，人们对生活质量有较高要求的特点，在9957.17平方米的建筑用地上，结合地形规划设计了圆柱型高层住宅及一、二、三层商业用房，总建筑面积为87340平方米，建筑容积率为8.77。同时充分考虑建筑布局、朝向和间距，对园区绿化进行专业设计，注重居住环境质量。9.4.2建筑单位设计方面选择适宜的房屋进深，设置必须的窗口遮阳板，同时设计合理的窗墙比。9.4.3围护结构设计方面采用新型墙体材料和保温隔热结构，统一使用PVC塑钢单框双玻窗，使用聚乙烯泡沫塑料新型保温节能屋面。第十章　　投资估算　10.1投资估算依据及说明该项目建设投资估算范围包括：项目土建工程，公用工程设施，总图及其它费用等。土建工程按单位平方米造价计算，价格参考郑州市平均市场价。项目工程安装费用、其它二类工程费用取费均参考国家建委有关工程设计概预算编制办法规定的计算指标和费率进行估算。10.2总投资10.2.1总投资估算　　　投资额为19576.36万元　　　大厦：造价12227.60万元，1400元/㎡；　　　电梯：投资600.00万元，75万元/台；　　　其它工程；道路、配套、绿化等。10.2.2工程投资构成分析工程投资构成分析见下表序号项目投资额（万元）建设投资19192.401建筑工程投资12232.602安装工程费1000.003设备工程费600.004其它工程和费用5743.7626 5预备费925.356投资方向调节税0.007建设期利息144.0010.3　固定资产投资方向调节税　根据国家现行固定资产投资政策规定，取消投资方向调节税。10.4资金筹措方案项目建设投资为19576.36万元，申请银行贷款11500万元，（其中第一年贷款4000万元，第二年贷款4000万元，第三年贷款3500万元），其余由企业自筹解决（其中地价由企业自有资金解决，其余由房产销售收入解决）。第一年银行贷款利息为144.00万元计入总投资中，见投资估算表；第二年银行贷款利息为442.37计入总成本中，见总成本表；第三年银行贷款利息为870.22万元计入总成本中，见总成本表。第三年底底连本带息全部还清，其中银行利率按7.2％计。10.5预备费　该项目建设期30个月，预备费按第一、二部分投资的5％计，经估算预备费为925.35万元。　　　　　　　　第十一章　经济效益初步评价　本项目主要经营业务是房地产，经营方式分为二年半一次性建设，房产在四年内全部销售回收投资，建设期分二年半，建设期为四年。因此项目成本为建设投资。11.1　项目建设总成本本项目采用一次建设，全部出售的方式，项目总成本为项目全部建设投资及建售期银行贷款利息其它费用组成。项目总成本为20888.95万元。总成本包括投资成本和利息支出，投资成本按售房的比例分摊，见总成本表。在建设投资中，建设单位管理费为前期和建售期形成有形固定资产原值的2％，即为276.75万元。11.2　　投资项目经营期计划建议根据房地产经营特点，项目建设第二年销售房产30％，第三年销售房产40％，第四年销售完。内部收益率：12.58％财务净现值：278.33万元静态投资回收期：3.61年动态投资回收期：3.91年11.3销售收入11.3.1销售价格：由目前国内市场和企业提供的有关资料，本项目房产销售价暂按如下计算。产品名称单位销售价大厦元/平方米2800商场元/平方米500011.3.2　产品税金26 项目缴纳土地增值税和营业税，营业税税率为5％，城市维护建设税按营业税额7％计算，教育附加费按3％计算。销售税金及附加额为1327.31万元，其中营业税1206.65万元，城市维护建设税为84.47万元，教育附加费为36.20万元。11.3.3经估算项目销售收入为24132.90万元。11.3利润估算11.4.1利润估算及分配　利润总额＝销售收入—税金—总成本　　　　　＝24132.90—1327.31—20888.95　　　　　＝1916.64（万元）项目利润总额为1916.64万元，所得税按利润总额33％计算为632.49万元，所得税后利润为1284.15万元。11.4.2利润指标　投资利润率：9.79％投资利税率：16.57％11.5投资回收能力分析全部投资现金流量表是假设全部投资均由自有资金来承担，进行现金流量分析，该表计算的内部收益率达13.59％，属可接收范围。本项目投资回收期为3.58年。财务净现值＝净现金流量ⅹ折现系数取折线系数为10％时的财务净现值为548.27万元。11.6不确定性分析11.6.1盈亏平衡分析项目建成后，项目收入为24132.90万元，总成本为20888.95万元，销售税金及附加为1327.31万元。按销售能力计算盈亏平衡点（BEP）BEP=------总投资成本-------------------------ⅹ100％＝91.60％　　　　销售收入----销售税金及附加以上计算表明，本项目销售达到91.60％，即可保本回收投资。11.6.2敏感性分析本项目基本方案的财务内部收益率为13.59％，现将固定资产投资，销售收入两个因素发生变化时对本项目的财务评价指标进行系统计算，计算结果如下表。敏感性分析表序号分析原因变化幅度内部收益率（％）净现值（万元）投资回收期（年）1基本方案13.59％548.273.582销售收入--10％2％--1269.823.9410％25％2366.353.293固定资产--10％26％2164.893.2810％4％579.423.8826 从表中可看出，固定资产投资及销售收入均为项目敏感性因素，建议企业加强管理，节约成本，确保收入。11.7结论以上财务计算结果表明，主要经济指标均高于同行业平均水平，投资回收比较快，同时达到了盘活资产的目的，因此该项目在经济上是可行的。项目投资估算表：26 表-1项目代号序号项目或费用名称单位数量概算价值（人民币：万元）占总投资比例（％）建筑技术经济指标建安工程设备其它合计万元/亩万元/台其中土建元/平方米土建水、电、暖1第一部分工程费用13837.6070.691.1大厦平方米8734012227.6012227.6062.4614001.2电梯1台8600.00600.005.003.06751.3道路5.00400.000.031.4给排水外线及消防400.005.002.041.5绿化率600.005.00600.000.031.6配套设施1000.00600.0013837.603.06第一部分合计5.004669.4170.692第二部分：其它费用12232.604669.41276.7523.852.1建设单位管理费276.7569.191.412.2工程勘察费69.19235.240.352.3工程设计费235.24166.051.2026 2.4工程监理费166.05166.050.852.5工程质量监督费27.6827.680.142.6标底编制费27.6827.680.142.7绿化费17.4717.470.092.8配套费349.36349.361.782.9征地费亩14.9363500350017.88第二部分合计4669.414669.4123.853第三部分：预备费925.35925.354.733.1预备费925.35925.354.73第三部分合计0.000.000.00925.35925.354.73第四部分144.00144.000.744.1建设期利息144.00144.000.74第四部分合计144.00144.000.745第一、二、三部分合计12232.601000.00600.005743.7619576.3610026 表--2总成本表　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号项目建设期1年份合计12342售房比例％10003040303投资成本19576.360.005872.917830.545872.914建设投资19576.366851.736460.206264.435利息支出1312.59442.37870.220.006其它费用7总成本费用20888.950.006315.288700.765872.91序号名称单位数量单价（元/平方米）收入（万元）税金税率1售房收入7634024132.901.1大厦元/平方米63805280017865.401.2商场元/平方米1253550006267.52销售税金及附加2.1营业税1206.650.052.2城市维护建设税84.470.072.3教育附加费36.200.03税金总额1327.31　　　　　　　　　　　　　　　　销售收入及税金估算表　　　　　26 损益表表-3序号项目合计年份234销售比例（％）3040301001产品销售收入7239.879653.167239.8724132.902销售税金及附加398.19530.92398.191327.313总成本费用6315.288700.765872.9120888.954利润总额526.40421.47968.771916.645所得税173.71139.09319.69632.496税后利润352.69282.39649.081284.157盈余公积金52.9042.3697.36192.628累计盈余公积金52.9095.26192.62340.799可供分配利润299.79240.03551.711091.5310应付利润0.000.000.000.0011未分配利润299.79240.03551.711091.5312累计未分配利润299.79539.821091.531931.1326 　　　　　　　借款还本付息计算表序号年份项目建设期建售期年份1234经营负荷（％）03040301借款及还本付息0.000.001.1年初借款本息累计4144.0012086.371.1.1本金4000.0011500.001.1.2建设期利息144.00586.371.2本年借款4000.004000.003500.001.3本年应计利息144.00442.37870.220.001.4本年还本12086.371.5本年付息870.220.002偿还借款本金来源0.000.0014243.276424.622.1利润0.00539.82551.712.2投资成本0.0013703.455872.9126 　　　　　　　　现金流量表表-4序号项目年份1234销售比例（％）03040301现金流入1.1销售收入0.007239.879653.167239.871.2回收固定资产余值0.000.000.000.001.3回收流动资金小计7239.879653.167239.872现金流出2.1固定资产投资68.51.736460.206120.432.2流动资金2.3经营成本0.000.000.002.4销售税金及附加398.19530.92398.192.5所得税173.71139.092.6技术转让费2.7营业外收入小计6851.737032.106790.45717.893净现金流量---6851.73207.772862.716521.984累计净现金流量0.91--6643.96--3781.240.685折现系数--6228.840.830.754454.606净现值171.712150.807计算结果财务内部收益率13.59％投资回收期（年）3.58财务净现值（万元）548.2726 　　　　　　　　　　　现金流量表（自用资金）表—5　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号项目建设及售房期售房期年份1234销售比例（％）03040301现金流入1.1销售收入7239.879653.167239.871.2回收固定资产余值0.000.000.000.001.3回收流动资金小计7239.879653.167239.872现金流出2.1自用资金2826.732665.202584.432.2借款本金偿还0.0012086.370.002.3借款利息支付0.000.00870.220.002.4销售税金及附加398.19530.92398.192.5所得税173.71139.09319.692.6技术转让费2.7营业外收入小计2826.733237.1016211.03717.893净现金流量--2826.734002.77--6557.876521.984累计净现金流量--2826.731176.04--5381.831140.155折现系数0.910.830.750.686净现值--2569.753308.07--4927.034454.607计算结果财务内部收益率14.71％投资回收期（年）1.71财务净现值（万元）265.9026'