金仕华城建设项目可行性研究报告 40页

'中顺地产·中顺家园可行性报告金仕华城建设项目项目概述：“中顺家园”项目总占地4.06Ha。内设五幢多层，一幢小高层，，二幢高层，开发总面积为173918.88平方米，分3期开发，现在开发的第三期，总建筑面积约为7万平方米，投资总额为20000万元。“中顺家园”，营销名称“金仕华城”，项目矗立于西安市未央区北二环中段6号，地处朱宏路与北二环东南角，项目视野开阔，属地区级标志性建筑物。地理位置从大环境上看，处于机电市场旁边，也同时紧邻经济技术开发区，是一个十分适合长期居住的地理位置，在经开区的逐渐发展，也将成为适合投资过渡居住等多项选择的成长型楼盘，有着巨大的地域价值潜力。特别项目西北角的千亩湖泊，更加增加了小区的景观品质。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告从周边小环境上看，附近有外语小学、西安中学、西铁一中、职业技术学院、长安大学、交通大学经发校区等学校；东行2站路内，人人乐超市、华润万佳超市、苏宁电器、中联家居、居然之家等大型综合商场，项目西北侧为西安最大的蔬菜市场，旁边为西安最大的景观湖泊公园，仅湖面有1000亩左右，该项目具有浓郁的生活氛围、文化气息。凤城二路长安医院，健康设施十分完善。综上所述金仕华城是居民居住的最佳选择；小区周围道路四通八达，项目北为北二环，西为朱宏路、东为明光路，纵横交错、经纬密布，周边公交线路20余条，体现出良好的出行便利性；小区周边1站内，大型超市就有人人乐、华润万家3家大型综合超市；银行有交通银行、工商银行、建设银行、农业银行、兴业银行、光大银行等；餐饮更是不胜枚举。中顺地产08扛鼎力作，计划在2年内将其建设成为一个高品质、高标准的居住小区，达到建设部国家康居示范小区二星级标准及国家智能建筑设计标准乙级要求。1.小区规划设计的具体指标如下表：规划设计指标序号项目名称单位备注01用地面积40600㎡260.9亩02建筑总面积70468.60㎡203公共建筑总面积1577.84㎡204居住建筑总面积68120.95㎡05商业面积769.81㎡06人防建筑面积1388.31㎡07总建筑幢数1幢一栋为32层住宅，一层为商铺08总居住户数877户09总居住人口2631人10平均每户人数3人/户11每户平均建筑面积77.7㎡12人口密度1000人/公顷13建筑覆盖率29.19%14容积率4.215建筑占地面积2151.30㎡16道路广场占地6000㎡以上17绿化面积12992㎡18绿化覆盖率32%40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告户型面积区间（㎡）户型组合关系一室一厅一卫42-55单元式两室两厅一卫70-92单元式三室两厅二卫120单元式小区规划中主户型是两房两厅的市场需求较大的户型，其次为很受首次置业的年轻人欢迎的1房经济户型，这些户型功能齐备、设施齐全，为目前国内中高档小区的主打户型，市场需求量很大。1.“中顺家园”项目，投资估算包含如下项目：1)土地费用及拆迁费用2)七通一平及临时用水、电费用3)建安费用4)建设期城市配套费用，包括水、电、污水、电信等5)勘察设计费6)城市建设管理费7)不可预见费用2.“中顺家园”投资概算表序号投资项目名称投资额度（万元）备注1征地拆迁费单价：万元/亩2七通一平等平均每亩地万元。3建安费用以平均元/m2计算4建设期城市配套费5勘察设计费6建设管理费40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告7不可预见费用以投资2.5%计入8贷款利息按贷款万元年息7%计算合计(一)项目承办单位介绍：西安中顺置业开发有限公司成立于1997年，主要从事高新技术企业投资、房地产投资及开发的专业企业，经陕西省建设厅批准，取得房地产开发资质。公司注册资金2508万元，总资产6700万元。于2002年投资开发位于西安市北二环中段的中顺家园住宅小区，占地61亩，规划建筑面积12万平方米，目前已竣工5万平米，入市以来深受消费者好评，并于2005年3月被“西安市第三届住宅产业博览会组委会”评为《最具人文社区奖》。同时公司于2003年在西安市劳动路投资开发中顺大厦，贰栋24层，建筑面积3万平米，目前已全面入住。1、项目部主要技术负责人简历：u总工：孙振明男62岁高级工程师，退休前任陕西航天建设公司总工。从事设计工作20余年，89年评为高级工程师，从事技术管理工作，直至退休。u项目负责人：杨澄林男34岁工程师1995年-2003年西北电建四公司，先后在泛美项目部、东郊建行项目部、天顺项目部、银河项目部任施工员、技术员、技术总负责、现场总负责、项目经理等职务，具有丰富的施工经验和管理经验。u土建工程师：赵全喜男31岁40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告1995年参加工作，先后在新大陆房地产公司、中建集团、西安铁路工程总公司、怡和集团怡和大厦项目部任技术员、预算员、技术总负责工作。u暖通给排水：张仲东男54岁高级工程师1968年参加工作，先后在远东公司设备处、动力处、远东高科集团工作，先后任设计员、施工主管、项目经理等职务。(二)分可行性研究报告的编制依据：1、《城市居住区规划设计规范》2、《西安市规划管理条例》及《技术规定》3、《城市居住区公共服务设施设置规定》4、《住宅设计规范》5、《住宅建筑设计标准》6、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》7、《城市道路绿化规划及设计规范》8、《高层民用建筑设计防火规范》(三)建设依据：1、西安中顺置业开发有限公司正式下达开发建设“中顺家园”指示，并于2005开始进行相关工作。2、项目建设的用地已经征用，场地的附着物已拆迁完毕，建设场地平整，水、电、路、气、城市排水系统可满足该项目今后的需要，设计方案已经市规划局审批，建设资金已基本落实，故该项目建设条件已完全具备。3、40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告项目门前道路路面改善，已经于2006年初得到解决，由中顺地产施工建设，将以前的坑洼不平、凹凸起伏的泥坑路建成为一条平整高质的水泥路。1、完全符合和遵守国家和拟建地区（街道办）的房地产建设政策和相关法令、法规。一、项目建设条件(一)选址：“中顺家园”项目地处北二环与朱宏路交汇处，周围住宅群已日趋成熟，附近大盘林立，并已经形成了一个舒适人文的居住区域，商业配套与项目咫尺之遥、气脉互通。此区域在西安经济技术开发区门户位置，大量存在社会高端精英人群，、IT界英才、文人、企业家、律师、医生、商人接踵，其舒适成熟的人文气息将为“中顺家园”的居民构筑资优的人文环境。是居民舒适自住、投资置业的最佳选择，项目的建设用地也符合国家相关政策。(二)外部配套条件：1、水：市政供水系统；2、电：供电局供配电表；3、气：西安市天燃气公司提供天燃气燃源；4、暖：小区集中供暖或市政集中供暖；5、信息网络系统：设有线电视、电话、英特网光纤接入等高端系统；5、交通：40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告地处北二环与朱宏路十字，交通四通八达，朱宏路也是未来经济技术开发区的主干道，并成为新的迎宾大道，因为朱宏路直通机场高速，项目本身又在北二环南侧，西安脉络之上。6、公交线路：20余条公交线路，纵横城市每个角落。一、建设的必要性(一)全国经济总体形势：伴随着党的十六大的胜利召开，提出“全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化，为开创中国特色社会主义事业新局面而奋斗。”的伟大号召，从清除体制性障碍到深化国企改革，从信息化带动工业化到东中西部协调发展，从发展民主政治到积极发展文化建设……“机遇”似春潮涌动，从十六大会场传向神州大地。(二)西安经济发展形式：西安作为西北地区的门户更应该牢牢抓住机遇，结合本地实际，加快发展步伐。西安的科技、旅游、商贸优势对国外投资者具有很大的吸引力，给西安经济带来了难得的历史发展机遇,市场前景乐观。结合全国房地产总体发展形式，西安地产与时俱进，充分把握这个难得的历史机遇，努力发展，开拓创新。西安是陕西省的省会，也是西部地区最大的商贸、金融中心。2007年，全市居民消费价格总水平比去年同期上涨6％，涨幅同比上升440Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告.7个百分点。居民消费八大类商品和服务项目，除交通和通讯类价格下降2％外，其他均不同程度上涨，甚至更有加快上涨的趋势，其中粮油、金属、居住及日常用品类上涨较高。2007我省实现生产总值4799亿元，比上年同期增长11.2％，高于全国平均水平。(一)西安房地产发展形式：07年全国房地产市场运行情况根据国家统计局07年房地产开发投资统计快报、70个大中城市房屋销售价格指数和40个重点城市房地产市场交易简报提供的数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点：1、房地产开发投资增幅上升，住房投资增速有所加快，普通商品住房和经济适用房投资比重提高。今年1-8月，全国房地产开发完成投资14277亿元，同比增长29%，同比提高5个百分点。住宅完成投资同比增长30.9%，高于同期房地产投资增幅1.9个百分点。其中，90平方米以下住房完成投资占住宅投资的20.8%，比上半年高1.3个百分点；经济适用住房完成投资占住宅完成投资的4.4%，比上半年高0.2个百分点。240Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告、住房供应结构开始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低。据40个重点城市信息系统数据显示，各地新审批、新开工住房中，90平方米以下普通商品住房供应逐月增加。在批准的预售商品住房供应中，90平方米（含）以下的住房套数占比由2006年的34.39%，提高到今年1-8月的39.05%；面积占比由21.16%提高到24.73%，但离“90-70”调控要求尚有较大差距。批准预售商品住房套均建筑面积由2005年7月的122.3平方米下降到今年1-8月的106.95平方米，但月末累计可售商品住房套均建筑面积仍高达114.03平方米。3、市场需求旺盛，供求矛盾比较突出。今年1-8月，全国商品住宅竣工面积同比增长10%，增幅比去年同期上升1.6个百分点；销售面积同比增长30.9%，增幅比去年同期上升21.6个百分点,其中，现房销售面积同比增长12.6%，增幅比去年同期上升22.8个百分点;期房销售面积同比增长39%，增幅比去年同期上升18个百分点。销售面积是竣工面积2.17倍，且增幅快20.9个百分点，市场需求旺盛，供求矛盾比较突出。40个大中城市中,竣工面积下降的城市有20个，其中，同比下降20%以上的城市有11个，降幅最大的是哈尔滨市，同比下降63.2%；销售面积上升的城市有36个，升幅最大的是北海市，同比上升153.3%。4、房价涨幅呈逐月加快之势。今年4月、5月、6月、7月和8月，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1%40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告、7.5%和8.2%，其中，新建商品住房销售价格同比分别上涨5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%。分地区看，深圳、北京等城市房价高位上涨，近5个月新建商品住房销售价格涨幅均在10%以上，其中，8月份同比分别上涨17.6%和13.5%，销售均价分别达到12790元/平方米和10071元/平方米。一些二、三线城市房价涨幅也在加快，8月份北海、乌鲁木齐、蚌埠和常德等城市新建商品住房销售价格同比涨幅均在10%以上，其中，北海近5个月涨幅均在13%以上，8月份达到18.2%。与此同时，长三角地区部分城市房价出现回升势头，其中，杭州、宁波新建商品住房销售价格8月份同比分别上涨10.2%和10.5%。从目前市场运行情况看，一些地方对调整住房供应结构、稳定住房价格缺乏紧迫感和主动性，“90-70”调控目标没有如期完成，加之受结构调整周期影响，已供土地没有及时形成实质性开发，中低价位、中小户型普通商品住房有效供应不足。与此同时，信贷、税收政策对住房需求的调节作用逐步突出，加之近期股市的震荡刺激部分资金套现，重新进入房地产市场，导致住房需求持续旺盛。一些开发企业为获取超额利润，囤积土地、捂盘惜售的现象又有所抬头，加剧了住房供求矛盾，给稳定房价带来了较大压力。5、2007西安市房地产发展背景综述陕西房地产业起步较晚，整体发展水平在国内相对落后。而且省内总体发展不均衡，西安市房地产发展相对突出，在省内房地产开发中占据重要地位。以2004年度为例：2004年度全省完成房地产开发投资231.2亿元，比上年增长22.8%，同比回落29.8个百分点；其中，西安市房地产业完成投资163.4亿元，占全省的84%，增长30.9%。可以说西安房地产市场就是陕西房地产市场的晴雨表，西安房地产市场直接决定着陕西房地产业的发展与走势。从土地开发情况来看，西安市关于土地利用变更现状调查统计资料显示，从1997年到2007年共新增建设用地27万多亩，与省政府下达给西安市的1997—2010年规划建设用地13.5万亩相比，西安至少提前七年超支13.5万亩建设用地。以上数据明显的显示出2007及以前的西安房地产开发市场状况，可以用四个字总结：“稳步上升”。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告如果说2004年是政策导向2年，那么2005年绝对算的上是政策实施年。在2004年国家对房地产业进行宏观调控的基础上，2005年，国家继续2004年的“作风”，继续接连不断的出台相关政策。继央行今年3月份二次调息后，4月底国务院出台“国八条”从房地产开发规划、土地调控、房价调控、廉租制度、税收调控、金融监管、市场监测等八个方面提出要求来调控市场发展，稳定房价。而紧随其后七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，进一步对调控市场、稳定房价提出指导性意见，此后营业税及房地产税征收等相关政策也相继出炉，频率之高，力度之大前所未有。西安随为内陆城市，房地产发展相对滞后，基本远离了调控核心区域北京、上海、杭州、深圳等地，但在市场反应上也有所波及，具体反映为上半年市场持币观望者急剧增多，销售一度受阻。但是，长期平稳有序的楼市，依然被外埠开发企业所看好。下半年以来，西安房地产市场风云变换，外埠资本强势进入，对土地的激烈争夺已近白热化。宏观调控政策成效也已明朗化，消费者也渐渐走出了持币观望的局面，市场得以慢慢复苏，销售量也逐步增加。n市场现状在经历了2004年和2005年政策年的洗礼后，2006西安房地产市场更加规范和成熟，已经步入到2007年产业稳定、持续发展的白银时代。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告由于土地资源的稀缺性和不可再生性，决定了国家对土地的利用实行最高最佳使用原则。从土地供应量我们可以明显的看出政府对房地产业的高压政策，特别是2004年和2007年，国家对房地产业实行地根紧缩政策，西安房地产市场的土地供应量一落千丈，连年递减。这并不代表政府打压房地产业，而是给已经出现了一点点房地产泡沫经济苗头的市场的一支退烧针，是为了使房地产业能够持续、稳定的发展。到了2007年，国家对房地产的宏观调控政策已见成效，这更加坚定了国家对房地产宏观调控的决心，预计今后几年，西安的土地供应量不会大幅度提高，年度供应量超过6000亩左右。2001年及以前的西安房地产市场发展相对落后，从房地产品质、结构、规划、景观、布局等等来看，并不是很科学、合理，正处于一种探索和过渡时期。这一时期的市场需求非常旺盛。紫薇城市花园和锦园可以勘称这一时期的代表楼盘，从整体规划、布局、景观、户型结构等等，都为这一时期的典范。但在当时销售价格之高也是令人瞠目结舌，但又心悦诚服。因为品质拉动了价格高涨。2001、2002年度，这时候的西安房地产市场处于一种大跃进年代，2001年的开发量为7437846平方米，而到了2002开发量竟达到了11725803平方米，涨幅高达57.65%。由于受紫薇城市花园、锦园的热销影响，高科花园、高科新花园、枫叶新都市等等一大批中、高档物业推向市场，但严重脱离市场的定位远离了真正需要置业的客户，高科花园、高科新花园、枫叶新都市等等的大面积户型销售遇阻，商品房空置率节节攀升，一时间风声鹤唳，满城风雨，大呼房地产泡沫经济已经出现。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告2003、2004年度，随着SARS的侵袭以及国家对房地产业的宏观调控，商品房空置率再度攀升，2003年度达到了历史最高的14.22%，这无疑给了本地开发商一计闷棍，西安的房地产到底该怎么发展？但随着和记黄铺、中海地产、上海绿地等等外埠实力型企业的强势登陆，我们本地的开发企业终于明白一个道理：以品质赢得市场。这一时期的房地产市场才真正的达到了多元化，既有绿地世纪城、中海华庭、锦园新世纪这样的高端物业，也有紫薇田园都市、中华世纪城、金裕青青家园这样的大众化精品物业。但由于受政策影响、SARS侵袭，西安房地产市场虽然仍显低迷，但一个多元化、规范化、成熟化的房地产市场正逐步形成。在经过了2004年和2005年的国家宏观调控政策的洗礼后，西安房地产市场已经初见成效，房地产开发和消费趋于理性。2005年的新开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积等比2004年均有小幅回落。2006年，多元、规范、成熟的房地产市场初步形成。2007年可以说是西安房地产的大跃进年代，虽然年底国家加强宏观调控力度，但西安市场还会依然加快发展速度，价格也会在06、07年的基础上平稳上涨。n市场特点○强力拉动经济发展，房地产业贡献明显；○市场需求依旧旺盛外地人来西安购房比例增多；○房价走势基本平稳，商品房空置量大幅下降；○存量房交易持续攀升。 6、2007西安市房地产市场发展趋势07年上半年，西安商品房市场基本走出政策调控下的观望状态，延续历年的增长势头快速推进，无论开发或销售均较上年明显增长。土地市场供应向远郊延伸，城北、长安、浐40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告灞、西咸等郊区板块随规划建设的快速推进，推动房地产郊区化发展进程。连续几年政策调控的疾风骤雨之后，07年上半年西安房地产市场总体运行形势良好，为07年商品房市场的整体推进打下了良好的基础。7、市场供应商品房市场供应量较上年增幅超过40%06年受政策调控影响，房地产开发市场观望情绪明显，市场供应量有所放缓，而进入07年伴随着市场对政策的逐步适应，上半年商品房市场供应集中放量，施工、竣工、新开工面积较上年同比增幅均达到40%以上。多年来的房地产开发已使得西安二环内可开发用地日渐稀少，而随着城市骨架的拉大及城市化进程的加快，规划建设的推进为住宅郊区化提供了优良的硬件配套及可预见的发展前景优势，极大推动了这些区域的房地产开发运营，目前的商品房市场开发主要向二环及三环之间集结，诸如高新、曲江、城北、浐灞等区域目前均成为房地产开发的集中热点区域，并且借助区域特点形成自身房地产发展的特色优势，吸引着市场购买人群逐渐向这些区域偏移，市场供应量与需求量同向持续高走，并且占到商品房市场供应与销售的较高比重。8、市场销售商品房销售面积较上年增幅达37.9% 40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告近年西安商品房年销售增幅基本上均保持在30%左右，06年受宏观政策的影响市场增幅略有放缓。07年上半年市场未有大的调控政策出台，主要处于对旧有政策的深化运行过程，市场总体发展平稳。2007年上半年西安商品房销售面积较上年同比增长37.9%。07年上半年商品房市场供应集中放量，以及买方市场的抑制需求于07年上半年集中释放，均在一定程度上刺激了市场销售的增长。(一)普通住宅市场分析：从市场的空置量方面看，普通住宅是西安房产市场的销售和开发主体，本期普通住宅的销售量远远小于本期开发推出的新建面积，从本期空置面积的绝对量上分析，西安房地产市场中的普通住宅供应是源源不断，潜在需求旺盛，但鉴于较低的收入水平和较高的房产价格的较大差距，大量的潜在需求不能在较短的时期内变现，只有房产价格的平稳合理、广大工薪阶层的工资水平的相应调高的前提下，才会很快剌激到房地产市场的脉搏，促使其健康、迅速发展。总之，随着近几年来生活水平的不断提高，人们的衣食质量已有了很大的改观，相应的对居住的质量也提出更高的要求。从宏观上来看，居民用于居住的支出比例也在不断增大，从市场的长期趋势分析，住宅类物业市场受到消费水平的拉动将会不断得到升温。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告(一)中顺地产发展：中国地产的发展大体会经历三个时代：营销时代，产品时代，品牌时代。近年来，中国房地产蒸蒸日上、蓬勃发展我们进入地产“新”时代——品牌时代。我们生活在一个急剧变化的年代，但是回归现实的要求是我们必不可少的选择。我国房地产大体上仍处于以产品为导向的“旧”时代——产品时代。翻看房地产宣传资料，“城市中心，我为王者”、“都市帝王、豪宅领袖”几栋普通建筑就想创造一种生活理念、千篇一律的强调自己的楼盘为帝王府邸……,干旱的西北建筑，其宣传资料有树有海有文化，就是很少设计房子本身。大多选择“楼盘+概念”的营销方法，先是推出理念，再与文化嫁接，内容与住宅品质毫无瓜葛，卖房卖到极致，营销销售到了极点。中顺地产截至目前所作的项目也大致如此。但是中顺地产决不能目光长期停留在此，远眺发展，中顺必然要走上品牌路线。 中顺已经开始，在从经济学角度出发，认识到商品房属于商品，即为商品，则应强调其品质，以商品的质量为核心，通过产品的经济技术指标判断商品的好坏，而不是包装。住宅因永久性的特殊属性，其品质，更应得到重视和提高。当大多数仍处在一个包装为主，产品为副的地产思潮中。中顺地产目标成为未来2－3年内西安地产新兴知名地产品牌，正以此项目为切机，抓住机遇，树立品质，在此项目上初步作出新地产品牌，形成“代表广大消费者利益，站在消费者角度盖房子”的朴实理念。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告(一)市场竞争比较：锦园君逸地址：北二环明珠家居东侧销售电话：86230222，86233222，86235222，86238222发展商：陕西大明宫房地产开发有限责任公司代理商:陕西龙安房地产开发有限责任公司建筑面积:311033㎡占地面积:132673㎡容积率/公摊:17%栋数:10栋，小区共为2期开发，现为1期10栋在建，西区共为5栋项目，其中板式机构小高层1栋为14层，点式高层3栋为28层，点式多层1栋7层（1梯6户）层绿化率：42.2%销售率：一期销售50%，二期销售时间未定物业费用：1.35元均价：点式：4300，小高层：4900绿地魏玛公馆地址：城北区凤城九路与文景路交汇处西北角销售电话：029-88880666建筑面积:300000㎡占地面积:40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告容积率/公摊:2.80，21%栋数:8栋18、24层不等的高层建筑绿化率：42.2%销售率：2008-01开盘物业费用：均价：5500元/平方米时代.明丰苑楼盘形态：公寓物业区域：城北物业地址：城北区未央路68号(未央区政府北)售楼地址：未央路68号(未央区政府北)售楼电话：029－8626199986292789均价：3700元/平方米规划总用地89.1亩。一期用地46亩，由四栋高层建筑半围合构成。整体呈“U”字型布局。小区内各种设施配套完善。中心下沉广场、立体围合景观、双语幼稚园、健康的基础设施、带给业主品质感受。　楼间距42米，绿化率32%以80----90平米，二室二厅一卫主力户型，销售进度：95%（剩个别房源）华茂.玉龙园开发商：陕西华茂企业集团地址：西安市北郊纬二十六街中段40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告主要户型：64－118㎡两室：73.74㎡84.49㎡84.76㎡三室：104.27㎡117.80㎡（均是跃层）项目概况：华茂•玉龙园占地2431平方米，是一座挺拔的25层现代风格塔楼。下面三层是商铺，上面23层是住宅。位于西安市北城纬二十六街中段，是北城的轴心经纬之心，紧靠未央行政文化中心。北顾西安经济技术开发区在，南临成熟居住圈，西接红庙坡商业版块，西距直达国际机场专线－－朱宏路仅300米，东距未央迎宾大道仅500米，交通十分便利，地理位置优越，商贸、购物、休闲齐备。销售进度：95%工程进度：现房均价：住宅：3800元/㎡商铺：13000元/㎡颐馨花园投资商：西安市投资公司项目概况：颐馨花园位于纬二十六街中段，是区域内唯一拥有社区规模的花园社区，低密度、低容积率，被浓荫环抱。建筑面积10万平方米，十余幢多层、小高层、高层错落有致分布其间。项目分为两期开发，社区以四季花园为园林设计主题，颐馨花园位于纬二十六街中段，是区域内唯一拥有社区规模的花园社区，低密度、低容积率，被浓荫环抱。建筑面积10万平方米，十余幢多层、小高层、高层错落有致分布其间。项目分为两期开发，社区以四季花园为园林设计主题。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告容积率：2.94绿化率：47%工程进度：多层封顶，高层建至地上六层销售均价：3500元/㎡销售进度：多层85%，高层90%虹桥雅轩开发商：西安虹桥置业项目位置：西安市龙首村十字向西100米路南(龙首村，二环内) 建筑类别：小高、高层 售楼地址：龙首北路西段24号(龙首村什字向西100米路南) 项目概况：本项目位于龙首北路向西100米处，总建筑面积约3万余平米，绿化率达30%，由23层虹桥阁（其中1—3层为商业裙房）和10层雅轩阁组成。精心建造出90—124平方米多款精妙户型；楼层高2.9-3.0米，具有良好的通风效果。户型从80平方米--118平方米、两房两厅、三房两厅不等。占地面积：28亩m2建筑面积：30000m2栋数：2栋 层数：22层、10层施工进度：现房销售现状：售罄中天雅苑开发商：中天集团40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告项目概况：本项目位居钟楼与西安经济技术开发区门户，西安市南北黄金中轴线、迎宾大道与龙首北路交汇处，临近北二环及新市府，距地铁龙首村站站口仅200米总占地面积36亩，总建筑面积：约12万平米。共有4栋楼，目前开放销售的只有2#楼和4#1单元，共计243户。2#楼是二梯六户，4#楼二梯五户。开盘时间：2007.7底开盘均价：4100元/㎡容积率：4.9%绿化率：30%销售状况：一期售罄，二期50%工程进度：建至地上25层40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告一、工程计划进度“中顺家园二期”计划从2007年12月破土动工，于2009年12月底销售完毕。投资周期为2年。“中顺家园二期”工期安排表2007年12月至2008年3月底：开工前各项准备工作；2008年3月1日：地下工程破土动工；2008年7月31日：±0.00；2009年5月31日：主体封顶；2009年8月1日：安装工程，室外管网开工；2009年10月：安装完成，室外管网竣工；2009年11月1日：开始绿化；2009年12月：交付使用。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告一、项目设计“中顺家园2期”项目的设计是由北京世纪安泰设计院设计。该企业等级为一级，图纸审核人为国家一级注册建筑师，在规划设计上重点突出硬质量景观，强调细部精致，提升了小区的整体档次。(一)小区设计特点：“中顺家园”在规划设计上重点突出了以下几个方面：1.小区环境景观优美，大面积的绿化覆盖率及建筑宅前屋后的绿景，均努力营造草地连片、绿树成荫的景像。2.小区的硬质景观设计以突出重点，强调细部精致为手段，重点强调了：⒈主入口、⒉儿童乐园、⒊户外活动场所、4.地上停车库上的屋顶花园等景观的设计，这些硬质景观的设计充分考虑了居民的参与性，成为居民户外活动交流的重要场所，从而烘托出整个小区浓浓的人情感。3.小区建筑保持有良好的日照间距，因此所有住户均可以充分享受日光的沐浴。4.小区的道路系统以自然流畅的方法，将不同的居住户型以自然无痕的风格围合，使团组之间具有较好的邻里关系。5.基本满足两户一车位，符合我国居民生活水平提高的大方向。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告1.小区配套齐全，包括商业网点、休闲设施及医务、银行、邮局等，为居民提供良好的社区服务。2.小区建设充分考虑网络时代的特点，在小区内全面实现网络化管理及网络服务，小区智能化建筑将以光纤宽带引入，所有户型均设有网络终端，居民可以方便地将自己的计算机及其它媒体或信息接收设备并入网络。3.小区具有完美的保安设施，充分保障居民的家庭财产及人身安全。4.小区内建筑风格强调造型新颖大方，色调柔和具有亲合力，其造型具有强烈的现代文化感并简洁大方。5.小区结构全部采用钢筋砼结构，结构安全性具有充分的保证，抗震性能良好。(一)物业管理设计聘请西安金仕物管物业公司提供服务，从开始就严格参照物业管理的规范化动作方式及ISO9001：2000质量管理体系运行，管理讲求规范化、服务讲求满意率、讲形象、讲品牌。相信我们一定能让业主满意、在西安市成为一个有美誉度的物业管理公司和物业管理小区。1.管理设想：目前管理暂按20万平方米建筑面积进行人员配备，即主任1人，管理员13人，客服接待5人，秩序员100人，维修15人，保洁60人，共194人。2.管理目标：u管理处各项财务管理工作实现PDCA循环率100%；40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告u财务分析覆盖率100%；u员工培训覆盖率/合格率100%；u内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%；u办公室清洁卫生日检查合格率100%；u完成公司下达工作的成功率/及时率100%；u库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%；u管理处各项工作实现PDCA循环率100%；u业户有效投诉处理率100%；u限时服务承诺实现率≥95%；u内外关系信息传递准确率/及时率98%；u收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100%；u物业管理费收取率≥90%（入住6个月后）；u收费金额差错率≤1‰；u小区较为重大事项发生后处理公告率100%；u业户动态档案建档率100%；u业户对小区服务工作满意率≥90%；u环境卫生周检查合格率≥95%；u安全事务各项管理工作实现PDCA循环率100%；u安全事务管理按规定实施月检/季检覆盖率100%；u年度重大火灾/刑事事故发生率=0；u各项工程管理工作实现PDCA循环率100%；u设备设施维护验收合格率98%，修缮/整治合格率98%；40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告u设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%；u设施设备保持完好率≥95%；u机电设备检修及时率100%；u重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%；(一)服务标准1.房屋管理与维修1)房屋完好率达到95%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。2)房屋零修及时率达到100%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。3)房屋共用部位定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。u定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。u在不受外界客观情况的影响下，保证供水、供电、供气、有线收视和通讯的正常运行。u公共设施设备完好率保持在98%以上。u正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告1)24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。确因特殊情况不能及时到场处理的，应向保修人说明情况，做好解释工作，得到业主的认可。维修结束后，将地面清理干净，物品归位，经用户签字确认方可离去。维修满意率95%。2)定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率90%以上。3)实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。2.设备管理设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到98%以上。3.供电系统1)保证24小时正常运行，出现故障，立即抢修。2)限电、停电提前24小时通知业户，特殊情况下最少不能少于30分钟。3)每季对业户电表进行检查，发现问题及时处理。4.消防安全1)每年不少于一次对业户进行安全知识的宣传教育，使业户掌握基本的安防知识和技能。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告1)定期对小区内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。2)制定紧急突发事件处置预案，进行培训和演练；积极配合公安机关等部门处理安防事件，作好公寓综合治理。2.给排水系统1)定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。2)设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。3)所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。4)遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水；5)无物业管理方面原因的长时间停水事故。3.市政公用设施管理1)公共配套服务设施完好，不随意改变用途。2)公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常达90%。3)交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。4.绿化管理定期对小区内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。5.环境卫生管理40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告1)实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。2)小区内环境管理有序，无乱设摊点、广告牌等现象。3)清理楼区域内的环境、场地及公共部位。每天定时清扫一次；垃圾每天清运一次；及时清扫积水和积雪；及时清理乱堆乱放物品，乱张贴的宣传品，保持环境整洁有序。标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。4)清理楼道、楼梯及公共设施设备。擦洗各楼层及其通道的防火门、消防栓柜、楼梯扶手、护栏、定期清理门、管道等部位的灰尘；雨雪天气门口放置防滑地垫，设置提示牌等。标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼道屋顶洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。5)每天定时清理垃圾杂物、更换垃圾袋等。标准：地面墙面干净、楼道扶手无锈渍、垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。2.治安管理1)实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。2)无重大火灾、刑事和交通事故。3)门卫24小时管理服务值班，及时登记非本楼内来访或临时居住人员，在可能涉及人身安全的地方设置明显标志及防范措施。4)维护楼周边车辆停放秩序，并注意监控车辆安全。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告1.接待服务标准：1)文明服务、礼貌待人。对顾客和来访人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。2)按照管理规定，及时办理入住和物业管理协议手续，相关费用及时收取；3)对顾客的信件报刊，及时准确地收取投递，不出现错投、漏投等差错，保护顾客个人信件的安全。一、环境保护(一)环境保护方案：本项目是居民居住小区，日常除少量生活污水和生活垃圾，不产生其它污染。按小区规划，生活污水先经化粪池处理后汇入市政污水管网，对环境水体不会污染。本项目采用集中供暖形式，利用绿色能源，建有天燃气锅炉房一座，各项技术指标均达到环保要求。小区环境景观优美，大面积的绿化覆盖率及建筑宅前屋后的绿景，营造草地连片，绿树成荫的景象，生态环境俱佳。(二)劳动卫生与安全，加强劳动管理，保证公司安全生产和文明生产，为此我们采取以下措施：1.加强生产岗位职工安全教育：u企业必须开展安全教育，普及安全知识，倡导安全文化，建立、健全安全教育制度。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告u企业新职工上岗前必须进行公司级级、工地级、班组级三级安全教育。三级安全教育时间不得少于四十学时。u企业新职工按规定通过三级安全教育并经考核合格后方可上岗。u企业安全教育工作纳入本单位培训教育年度计划和中长期计划，所需人员、资金和物资应予保证。u企业建立、健全生产岗位职工安全教育、管理人员安全教育、安全员安全教育和班前教育、事故教育、安全活动日（周、月）等项安全教育制度。1.严格遵守《建设项目（工程）劳动安全卫生预评价单位资格认可与管理规则》。2.认真执行《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》。(一)建立安全消防措施：1.工地设置标国家标准数量灭火机及消防水龙头。2.建立消防制度，有专人保管使用灭火机和消防防水龙头。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告一、投资概算与资金筹措(一)投资概算：“中顺家园2期”工程总投资为万元,如下：1、“中顺家园”项目占地61亩，已投入征地拆迁费万元；2、城市配套费：工程开发总面积为m2，按元/m2计算，工程配套费万元。3、勘察、设计费以及管理费：平均元/㎡计算，此实际为万元。4、建安费用：单位成本元/㎡，工程建安费万元5、项目建设期利息：为万元。6、以上合计：万元7、不可预见费用：2.5%计算，为万元。8、总工程投资：万元(二)资金筹措：工程总投资万元，建设工期为个月。目前工程已投入资金近万元，支付地价40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告万元，城市配套费万元，设计费万元，工程进度款万元，合计：万元，占总投资的%。剩余资金缺口万元，用以下办法筹措：1、售房回款万元。2、向银行贷款万元。附表：“中顺家园”工程进度及筹措情况日期工程进度投资进度资金来源年月配套费年月设计费年月工程进度款年月建安费用年月室外管网及绿化年月40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告一、预售与销售(一)市场竞争能力：项目位于西安市文化腹地，其附近的物业较少，市场需求较大，且客户对产品的需求是迫切的，满足客户的不同需求就可以获得市场的认可和销售的成功。对项目竞争对象的分批及销售价格分析如下：1、从小区所处区域的前期开发楼盘来看，近3年价格基本上以平均每年12％的速度增长，达到2007年底3800元/㎡的市场均价。2、从2007年的西安房地产发展上看，本区域还将面临新的增长机遇。预计2008年本项目销售时期，此区域价格会进一步平稳增长。3、本项目预期销售均价3800元/㎡(二)市场前景分析：1、小区特点：1)成熟住宅是一种安享恬适，更是尊贵的资态。“家园”居住在西安北二环内最具生活氛围的地域，是得天独厚的生活中心和成长中心。2)经济中心也是一种享受，更是一种对生活的态度。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告小区正处于西安经济技术开发区门户，教育、购物、餐饮、娱乐、金融、医疗都一应俱全。1)完善的配套，科技智能化，让生活便利而丰富“花园”运用成熟的科学技术释放居民的高层次生活空间，提高居民生活质量，将科技生活化、人性化，运用先进的智能化设施如：红外线监控、电子巡逻、耳视对讲、IC卡收费系统等服务。2)独特的建筑设计本身也将成为本区域的地表性建筑物，周边仅有的32层的高层超视野景观住宅，四周无任何视线遮挡，南看秦岭北望塬，东观城楼西眺川。2、配套设施1)电梯上海三菱电梯，由上海三菱电梯有限公司生产，该公司一直被誉为亚太地区营运业绩最佳公司。安全在HOPE中得到彻底贯彻，安全质量通过ISO9001国际质量体系认证。2)电路及供电系统小区内高层及多层的主干线采用CFW插接式用线及电缆混设。安装在竖井内，作竖向供电，另设消防电梯为双回路供电。户内供电为多回路布线，电源插座电路设漏电保护装置。3)外墙名牌高级瓷砖，预留空调及排水位置。4)门窗科技节能的双玻塑钢窗，入户门采用名牌防盗门。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告1)收费系统电表出户，水、燃气采用IC卡收费系统，车库采用微机自动记录、自动收费。2)保安系统小区入口24小时保安执勤，周边采用红外线监控系统，小区入口处、主干道、周边围墙、地下停车场安装尖端摄像机进行闭路监视。另设有燃气防漏报警，紧急防盗报警呼救系统；并有周密的消防系统，建筑物抗震8度设防。已设有防雷接地设置系统。3)停车场地面停车库，车辆凭卡出入。4)公共建筑小区内设置多种以休闲、活动中心为主公建配套。另有紧急广播、背景音乐等。公共照明采用声光控。2、销售优势综合以上各种因素，将推出42、79、92、120m2的中小户型为主房屋，加之开发商良好的信誉与品牌，将是客户最大的信心保障。并且在本盘销售时期，周边竟比项目都基本售罄，所以此时是本项目难得的天然优势。根据小区整体设计水平及每处地理环境，比较附近相当水平的楼盘价格，确定3850元/㎡的销售价格。3、销售计划该项目主体建成封顶时开始销售，计划18个月销售完毕：40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告1、销售周期节点安排：u预热期：2008年3月—4月底（2个月）u第一强销期：2008年4月—7月底（3个半月）u第二强销期：2008年8月底—12月（4个月）u第三强销期：2009年3月—7月（4个月）u尾盘期：6月以后2、预计销售任务及价格销售周期销售均价（元）销售百分比预计回款金额（元）预热期35005%5865396第一强销期370025%31208011第二强销期385030%37962622第三强销期392030%37757418尾盘期399010%12585806整盘均价3850合计12537925340Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告一、经济效益和社会效益“中顺家园2期”建设及销售周期为24个月，根据项目投资及销售情况，预测项目应发生的费用：㈠项目销售费用及房产交易费万元1、销售费用按总销售额的4.5%计算：万元×4.5%＝万元2、房产交易费按3%计算：元×3%＝万元㈡项目应交纳的税金：万元1、营业税按收入5%计算：万元×5%＝万元2、城建税及教育附加：万元×10%＝万元3、土地增值税按总销售额1％计算：万元×1％＝万元综合㈠～㈡项，税费合计万元，则估算出项目静态投效益状况：税前利润总额＝销售收入—税费＝企业所得税＝×33％＝万元税后利润总和＝税前利润总额－企业所得税＝万元成本费用利润率达%。并向国家交纳各项费用及税金万元。其经济效益和社会效益是可观的。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告一、风险防范本项目存在的主要风险防范有以下几点：㈠经营风险防范：该项目在西安房地产市场为中等建筑面积的项目，投资较大，风险较大，项目运作中会加强对项目的管理，保证房屋质量的同时建设好配套设施、相关物业服务，树立品牌，最大限度的减少经营风险。㈡行业风险防范：房地产行业历来是“高风险，高利润”的行业，但从1999年以来房地产行业在政策和需求的刺激下高速发展，房地产行业进入了新的高峰期。该项目定位较高，建设目标为国家居住示范小区二星级标准及国家建筑设计标准乙级要求，如果同时加强配套设施建设及物业服务质量，可以很好的提高项目的建设标准及市场占有份额。从而回避行业风险。（三）政策风险防范：2006年6月出台的“国六条”，对房地产市场的相关政策，已经做出较大的调整，以维持房地产市场的稳定。本项目严格按照调整后的政策要求设计规划，80%以上的面积不超过90平方米，短期内不会存在政策风险。但会时刻关注国家的相关政策，以做好调整准备，从而规避政策风险。2007年国家有加强了宏观调控，并在2008年将更进一步加强宏观调控，防止严重的通货膨胀，并在2007年大规模高频率的加息，致使购买人群信心不足等。40Pageof40 中顺地产·中顺家园可行性报告综述：根据以上研究，显示本项目虽然存在一定风险，但效益与风险永远并存。根据以上科学的实际的系统的分析，得出结论：可以实施，并在可预计销售周期内按照预定价格完全可以销售完毕。西安中顺置业开发有限公司40Pageof40'