黄金广场6#楼项目可行性研究报告 35页

'黄金广场6#楼项目第一章项目概论1.1项目概况1.1.1开发商简介合肥建工集团公司成立于1958年，全国建筑业500强、安徽省建筑业50强之一。目前，企业拥有资产总额15.08亿元，负债总额13.95亿元，净资产1.13亿元，注册资本30007.7万元。现隶属于安徽安粮控股股份有限公司。集团公司以建筑安装工程为主业，集建筑施工、房地产综合开发、设备安装、机械及道路桥梁施工、高级装饰等多种经营为一体，具有房屋建筑工程总承包一级、市政公用工程施工总承包一级资质，地基与基础工程专业承包一级、机电设备安装工程专业承包一级、建筑装饰装修专业承包一级资质及海外经营权。公司下属合肥建工第一建筑工程有限责任公司、合肥建工第二建筑工程有限责任公司、合肥建工第三建筑工程有限责任公司、合肥建工第四建筑工程有限责任公司、合肥建工装饰工程有限责任公司、合肥建工工程总承包公司、合肥建工海外公司、合肥建工实业总公司。五十多年来，合肥建工曾在国内外承建过一大批、高层建筑和大跨度预应力结构等“四新”高新尖工业厂房与民用建筑，尤其是近几年来在中国驻埃及、韩国大使馆工程、阿尔及利亚康斯坦丁大学城项目和及尔项目的建设中，无论是施工技术、企业管理，还是工程质量均得到了国外专家、同行的一致好评；与此同时，我们在国内也开拓了新疆、山东、江苏、广东、武汉、海南及省内建筑市场，所承建工程的质量也取得了可喜的成绩。1.1.2可行性研究报告编制依据项目建议书及其批复文件；国家及合肥市颁布的相关法律、政策、法规；合肥市总体规划（2006—2020）；建设用地规划许可证；35 合肥市市区建设用地批准书；合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划；合肥市蜀山区规划设计方案；合肥及项目周边地区市场调研和现场勘查资料；合肥市统计年鉴（2006—2012）；建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》等等。1.1.3地理位置黄金广场位于合肥市城市中心区，市南一环与金寨路交口，东临金寨路，北临黄山路，与中国科学技术大学隔路相对，地处于三里庵国购广场商业圈中心与南七商业圈中心之间。肥西路、槽郢路环绕其边，交通便利，金寨路高架、合作化路高架紧挨两侧，黄山路、望江路、金寨路等市区交通主干道毗邻其侧，步行50米之内有可停靠共12条不同公交路线的公交站牌，繁华便利一路相连。35 图1-1项目地理位置图1.1.4经济技术指标表1-1项目主要经济技术指标表项目数值单位用地面积17065平方米容积率2.6总建筑面积44369.81平方米地上建筑面积39444平方米其中住宅32444平方米会所4000平方米物业及其他3000平方米地下建筑面积4925.81平方米建筑密度23%户均面积120平方米总户数270户车位配比1.25:1汽车位个数360个自行车位个数400个注：考虑完善会所配套，设置餐厅、健身等功能，故会所面积设置为表1-2项目户型结构建议表户型面积段户型结构所占比例户均面积户数125以上四室两厅10%13024100—120三室两厅35%1108435 80—100两室两厅40%909680以下两室一厅25%70601.2可行性研究初步结论1.2.1市场可行性结论从整个房地产市场来看，现在在各种新政策的影响下，2011全年合肥的房地产市场受到严重打压，尤其是作为双限城市之一，这种情况一直在持续，尤其在元旦前后，只有五十多套的成交量让合肥陷入了“冰临城下”的窘境，价格环比指数一直在下降，也就是意味着在近期政策没有太大改动的情况下，房价上涨空间有限。但是在过去的2008金融危机之后，现在正处于经济复苏的重要阶段，而以实体经济为主要代表和支柱产业的房地产市场从未远离人们关注焦点的中心。同时也要注意目前市场经济护肤的特点：是刚性需求爆发带动改善性需求恢复，而且刚性需求一直都是房地产市场购买力的新锐，同时改善性需求由于政策和市场供应的影响并没有完全释放。从项目所处的区域来看，依托完善的生产生活配套设施，便捷的交通环境，成为新IT中心的最佳地理位置和已投入使用的项目前期的的整体状况来看，本项目有较大的上升空间。1.2.2项目本身可行性结论项目本身处于市一环南侧，毗邻中国科技大学、安徽大学、安徽医科大学，紧挨金寨路，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，已然成为新的中心区段，繁华优势明显。项目周边已是其前期投入使用的比较成熟的楼盘，居住在此区位，得到老住户们的切身感受和尤其是广大市民的广泛认同，南一环与金寨路这个繁华似锦的地段附近，已经找不出有任何可供开发的地块可用。本着奇货可居和定位准确的基本理念，配合前期比较成功的品质和服务优势，将会有非常大的市场机会。1.2.3经济可行性结论由于本项目前期已经获得了比较大的成功，因此可参照原有项目状况，结合近期市场状况，总结得出。做中档精品项目，中档装修成本按照1500元/平方米。其前期项目可见性预估价格为8000元/平方米，地下车位（此处需请教张劲松老师）1.2.4初步可行性研究结论35 综上所述，本项目市场状况良好，项目本身配套齐全，经济效益较可观，该项目可行。1.2.5项目建议本项目整体档次定位重点考虑因素：（1）微观位置：本项目处于合肥市腹地，安徽省IT商业中心，该区域高端定位明确，切已明显凸显商业、住宅型用房的稀缺性，具备良好的区位优势和自然资源。（2）竞争概况：由于此项目可以视为原项目的补充和完善性开发，其本身优势明显，周围只有商业性项目，现已开盘，对预期作为以住宅为主体的本项目竞争威胁不大。（3）整体市场状况：2011年的合肥楼市，成交量日渐其下。第一季度合肥市持续了2010年的较好势头，月成交量较好。继新国八条出台以后，受政策影响，楼市迅速降温，逐渐低迷，价格泡沫逐渐挤出房地产市场，进入十二月以后，在合肥市政策微调之下，成交量正在缓缓回升。因此，本报告建议项目初步定为于中高档的精品项目，档次基本延续原整体项目档位，并适当提升。35 第二章项目投资环境可行性分析2.1经济发展背景2.1.1安徽省国民经济保持快速、健康发展全省实现生产总量15110.3亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%。其中，，第一产业增加值2020.3亿元，增长4%；第二产业增加值8226.4亿元，增长17.9%；第三产业增加值4863.6亿元，增长10.5%。产业结构、所有制结构、区域经济结构进一步优化。三次产业比例由上年的14∶52.1∶33.9变化为13.4∶54.4∶32.2，其中工业增加值占GDP的比重为46.2%，比上年提高2.4个百分点。全社会劳动生产率为36986元／人，比上年增加6234元。人均GDP达25340元(折合3923美元)，比上年增加4452元。图2-12007—2011年全省生产总值及其增长速度图数据来源：安徽省统计局统计公报—（2007—2011）2.1.2合肥市发展概况（一）宏观经济水平2011年合肥市全年35 生产总值（GDP）2702.5亿元，比上年增长17.5%。其中，第一产业增加值132.6亿元，增长3.5%；第二产业增加值1457.6亿元，增长22.3%；第三产业增加值1112.3亿元，增长12.7%。三次产业结构由上年5.2：52.6：42.2调整为4.9：53.9：41.2。其中，工业增加值占GDP的比重为41.5%，比上年提高1.5个百分点。2.2合肥市区域规划大合肥整体布局:其中“141”城市发展战略，环巢经济圈的城市现状图2-合肥市城市总体规划图其中，1是指在合肥城镇密集区范围内构建一个主城，一个主城是指在现有合肥二环路以内、３１２国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能；4是指四个外围城市组团，分别是东部组团（包括店埠、撮镇）；北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩）；西部组团（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地）；西南部组团（包括经济技术开发区、上派镇）；1是指一个滨湖新区，在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区（包括包河工业园区）。35 2.2.1蜀山区功能布局蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。总面积246.83平方千米，总人口60万人（2007年）。蜀山区是合肥市城市化水平最高的城区，区域内坐落着国家级合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和中国（合肥）科学城，省、市科技馆、市图书馆等。是一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为主导、高效社会服务为引导，极具发展活力、城市化水平最高的新兴城区。2.2.2城市绿化实施“一圈、三环、四楔、五廊、十带”绿化发展战略，构建“翠环绕城、园林楔入、绿带分隔、点线穿插”的大生态、大园林、大绿化格局。35 “一圈”即北部结合江淮分水岭生态保育区，西部的紫蓬山风景名胜区和肥西花卉苗木基地，南部环巢湖滨水绿化带，东部北起岱山湖南至巢湖边的绵延110公里的山地绿化，共同组成合肥的生态防护圈。“三环”即保护管理好环城公园，实施贯通全长49公里高压走廊环城绿带，实施总长约105公里的外环高速公路防护林带建设。“四楔”即在大蜀山周围、董铺水库与大房郢水库地区、滨湖新区巢湖及南淝河沿岸和瑶海区磨店乡规划建设四片大面积楔形绿地。“五廊”是指沿城市规划区南淝河、十五里河、二十埠河、店铺河及上派河两岸规划建设特色滨河生态廊道。“十带”即高标准实施合六路、合安路、合裕路、蒙城北路、张洼路、合淮路、荣事达大道、方兴大道、包河大道、长江东路10条道路绿化。为推进生态园林城市建设，至2010年，合肥市完成绿化面积3500公顷、新建游园绿地300块、新建公共绿地1500公顷、新建骨干公园10个，城市绿地率、绿化覆盖率年均增长1.2个百分点以上、人均公共绿地年均增加0.8平方米，已达到国家生态园林城市标准。2.2.3城市道路交通图2-合肥市道路交通图图35 中心城区交通规划（1）中心城区骨架道路布局城市骨架路网由快速路和I级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为“四横四纵”网络，I级主干路布局结构为“环形、放射加方格网”：在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。（2）公共交通规划推行公共交通优先发展战略，加快确立公共客运交通在城市日常出行中的主导地位。规划设置“两横两纵”四条轨道交通线路，总长度为120公里，线网密度为0.33公里/平方公里。规划设快速公交线路总长度180公里，线网密度为0.5公里/平方公里，形成“一环五射”格局。（3）轨道交通规划图2-合肥市轨道交通远景规划示意图35 规划预建设八条轨道线，近期第一阶段先建设两条地铁交通线路，形成“十”字交叉格局。届时全市轨道路线总长预期将达全长322.5公里近期建设项目由轨道交通1、2号线组成，总长约56公里。轨道交通1号线：北起合肥火车站北的天水路，沿新蚌埠路向南，经北二环，下穿合肥火车站，沿胜利路、马鞍山路向南，至望湖中路转向西，再向南直穿高铁站，沿青海路、庐州大道、珠江路至线路终点徽州大道站，全线长28.99公里，全部为地下线，共设置车站25座，其中五座换乘枢纽，项目总投资133.98亿元。一号线是一条南北方向的骨干线，覆盖主要客流走廊，联系合肥站地区、老城区、新合肥站枢纽地区、滨湖新区北部次中心、滨湖新区CBD，为主城区与滨湖新区提供快速联系，引导和促进滨湖发展。轨道交通2号线：西起长江西路与长宁大道交叉口东侧，终点至长江东路与大众路交叉口西侧处。全长27.20公里，其中地下线17.95公里，共设置车站23座，其中五座换乘枢纽，项目总投资145.31亿元。2号线路是一条东西方向的骨干线，覆盖主要客流走廊，东西向贯通中心城区，联系老城区、高新区、科学城，引导和促进高新区和科学城的发展。2.3总结从安徽省及合肥市的整体经济水平可以看出，合肥市居民已基本步入小康生活，逐步向品质生活过度，对住房的主要要求也从刚性需求向改善性需求为主，刚性需求为辅过度。从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域已经是合肥市城市发展的核心区域，尤其是本项目前期的成功实施，为本项目提供了非常有力的支撑。大量高档商务办公的进驻，将极大促进商业、住宅需求的提升。从功能上看，蜀山区布局合理，各项配套齐全；从绿化上看，本项目周边缓解经优美，是合肥市国家级生态园林城市的主要生态区，绿色生活氛围浓厚；从城市交通上看，蜀山区交通便利，“半小时内城，一小时合肥”的交通格局已经形成。综上所述，合肥市蜀山区的规划将促进本项目的发展，提高本项目的整体效益。35 第三章市场可行性分析3.1合肥市房地产发展概况3.1.1合肥市房地产市场概况（一）近三年来商品房总体指标表3-1商品房各项指标房地产指标2009年2010年2011年数量同比数量同比数量同比全市房地产总投资（亿元）其中：住宅总投资市区房地产总投资（亿元）其中：住宅总投资全市商品房销售面积（万平方米）其中：住宅销售面积（万平方米）市区商品房销售面积（万平方米）其中：住宅销售面积（万平方米）全市房屋建筑施工面积（万平方米）其中：住宅施工面积（万平方米）全市房屋建筑竣工面积（万平方米）其中：住宅竣工面积（万平方米）数据来源：安徽省统计局统计年鉴—合肥市（2009-2011）（二）2011年合肥市各区域住宅用地、商品住宅市场概况35 由于新政的影响，贷款利率不断上升，导致2011年土地出让在幅数上有所减少，2011年的5月、9月均无住宅用地出让。合肥市住宅用地出让面积最大的为1月份，即在新年之后，合肥市升级版限购令颁布的前两个月，达到了1303.97亩，总值达434341.8万元。2011年合肥市土地成交走势图数据来源：合肥市房地产交易网—2011年年度报告2011年合肥市住宅用地2011年合肥市经营性用地成交总额121.608亿元，共3900.593亩，成交均价356.283万元/亩，相比较2010年197.903亿元下跌76.295亿元，跌幅达38.55%。其中，合肥市商品房(不含商住)共成交13宗土地，总成交量1680.4亩，成交均价464.923万元/亩，成交总额80.914亿元。在合肥市9个区域中，滨湖区以总成交量674.74亩摘得头魁，政务区272.85亩排名第二，蜀山区217.05亩列居第三。相较而言，在市区已经发展比较成熟的区域中，蜀山区仍是土地的较重要成交阵地。2010-2011年合肥市土地成交统计2010年成交量2011年成交量同比成交面积4598.987亩3872.407亩-15.8%成交单价430万元/亩338万元/-21.4%数据来源：合肥市房地产交易网—2011年年度报告从统计的数据来看，各区域楼面价差异明显，楼面价较低的经调查为公租房建设地块，而在商品房中，楼面价较低的为经开区。在已经开发比较完善的临近城中心区域，蜀山区楼面价则比其他区域较低，具有一定的竞争优势。（三）2012年合肥市第一、二月份房地产市场状况（1）市区楼盘供应分析和成交统计35 据了解，成交量较好的楼盘多为刚需盘，价格都处于合肥市价格平均水平左右，从合肥市房产网了解的情况来看，绝大部分的投资型、改善型置业需求，早已被限购令抑制，而首次置业者的入市愿望已然强烈。中央依旧高强的调控政策不动摇与合肥市以及刚出台的“微调”政策一直进行的博弈，刺激了一部分的刚需；尤其是去年年底的对于公积金政策的放宽和首付比例的微调，使得他们的需求开始主动释放。而面对低迷徘徊的成交市场，部分开发商推出了总价折扣、送装修、送窗台、大抽奖、送购房卡等诸多促销手段，吸引一些刚性需求入市。3.1.2土地市场状况（一）近几年土地出让状况（二）项目周边已开发售罄的住宅项目情况可比住房单价：住宅项目与项目距离（米）住房单价参考价值备注金大地191220007600中等开盘不久黄金广场前期507400最高已完全售罄立基大厦2008000高开盘不久美第阳光大厦8006350低已完全售罄从上表可以看出，项目周边的已售住宅单价都比较高3.2附近楼盘分析3.2.1本住宅项目楼盘概况黄金广场6#项目属于补充性楼盘开发，鉴于其优越的地理位置并且处于城市的现在黄金地段和未来的城中心，其之前所开发完成的黄金广场1-5#楼盘住户入住以后，反映较好，给此项目带来了良好的口碑和有益的开发环境。不过由于之前开发较早，对于停车位虽有比当时周边项目较高的车位比，但是还是显得有些不足。并且对于其内部的广场的形成和娱乐、健身场地的建设也带来了极大的方便和日后的补充性开发。在此次楼盘设计建造中，2.6的容积率、更优越的“空中校园”美景、地下三层停车场地极大地满足用户的现在需求和未来发展的需要。中等面积精装两户型、三户型给刚性需求用户和改善性需求用户提供了良好的选择空间。35 3.2.2其他附近楼盘图片采集金大地1912黄金广场前期3.2.3蜀山区楼盘特点35 2011年蜀山区建筑业实现了在低迷楼市下的上扬态势，虽然受到一定打压，但是依然保持了比较平稳的发展态势。经营理念的新颖化、整个产业的发展科学，后劲充足，为整个合肥房地产业的活力发展做出了较大的贡献。在现在的蜀山区，已经完成设计的住宅产品，具有如下共同特点：（1）高档次开发已成为新城楼盘的开发主要取向，质优价高；（2）规模化和高层化成为新城楼盘规划设计的主流；（3）建筑风格以现在、简洁、典雅、大气为主流；（4）靠近大蜀山周边和水库旁边户型设计宽敞和大气，繁华地段楼盘讲究经济实用；（5）人车分流得到全面实施，基础设施配套相当完善；（6）新建住宅更加注重社区内部配套；（7）在户型配置上，以中小户型为主，三房主力面积100—120平方米，四房主力面积130以上。3.2.42012年一、二月合肥市楼盘销售情况统计统计说明：本报告首先选取了项目附近典型的楼盘进行分类统计，主要分析其成交套数和成交情况。主要包括楼盘有：此表表明：即便在现在的销售淡季，周边楼盘的销售状况也良好，相信本楼盘的销售前景也比较乐观。3.3结论通过以上分析可知：从蜀山区作为合肥市现在最主要的城中心南移区域板块来看，该区域的房地产市场一直是合肥市的热点区域。根据2011年销售情况和对可预见性政策的充分估计来看，蜀山区依然是合肥楼市的热点。因此，合肥市蜀山区市场条件优越，适合商品房住宅建设。35 第四章项目自身可行性分析4.1项目概况4.4.1项目规划及地理位置本案宅基地位于合肥市黄山路与金寨路交口，项目交通优势明显，北望南一环，南望望江路，东、北、西三面都紧邻中国科学技术大学。4.1.2用地规模、用地性质表4—1项目用地规模及性质一览表地块名称用地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率建筑密度绿化率建筑限高用地性质黄金广场17065.5344369.812.6<24%25%-35%200米住宅数据来源：合肥市国土资源局4,2项目所在地人文环境概况本项目位于蜀山区，蜀山自古就被称为“庐州福地”，历史悠久，人文荟萃。面积246.83平方千米，总人口60万人。下辖8个街道、2个镇、1个产业园区，是合肥市人文环境最好，生产要素最集中，城市化水平较高的区域。蜀山人居环境一流，拥有环城公园、琥珀潭旅游度假风景区、西山景区，南有徽园、明珠广场和欧洲风情街观赏圣地，更有蜀山森林公园、野生动物园、天鹅湖，北有董铺水库、合肥植物园、江淮风情园等风景名胜。其中五里飞虹、蜀山春晓、环城翡翠、琥珀流光，天鹅湖畔、蜀山揽胜、科学绿岛分别入选“合肥十景”、“合肥新十景”。35 蜀山春晓五里飞虹蜀山地理位置优越，交通便利，区内有合肥市乃至安徽省“第一立交桥”之城的五里墩立交桥，大大改善和提高了合肥市内的交通环境。内有合肥西站，是连接皖南、皖西南城市的交通枢纽。已经建成的合作化高架桥，将和金寨路高架一起，承担起合肥市中心向合肥南部、西南交通的大动脉。未来的蜀山区，将更加紧密的围绕在以滨湖新区为新的增长极的大合肥都市圈中。35 蜀山区科教发达，区内有全国顶级的国家级实验室，更有科学岛位于西北角。内有中国科技大学、安徽大学、合肥工业大学、安徽医科大学、安徽中医学院、电子工程学院、陆军军官学校、安徽建筑工程学院、合肥学院等诸多高等教育学府。蜀山区工业发达，形成了以电子、机械、纺织服装、化工等为主体的产业化体系，成为了带动经济发展的主要新兴力量。蜀山区山猫服务业发达，合肥最繁华的国购广场、南七商业圈位于中心，区内拥有众多的百货超市、专业市场、娱乐、金融等行业，易初莲花、家乐福等国际大型连锁超市也已进驻蜀山。4.3项目周边配套4.3.1项目地块交通条件项目周边交通条件分析图本项目交通优势明显，北望南一环，紧邻黄山路与金寨路，南望望江路，与安徽大学、安徽医科大学、合肥学院相距不远，紧邻中国科学技术大学。南一环、金寨路、望江路、合作化路环绕左右，公交枢纽近在咫尺，城市轻轨指日可待，繁华便利一路相连。4.3.2配套现状与规划（一）学区小学：稻香村小学35 中学：合肥市五十中学大学：中国科学技术大学、安徽大学、合肥工业大学、安徽医科大学、安徽中医学院、电子工程学院、陆军军官学校、合肥学院、安徽建筑工程学院等（二）休闲、娱乐中心公园：琥珀山庄、杏花公园、植物园、天鹅湖等其他：安徽博物院（新馆）、合肥科技馆等（三）公共医疗机构医院：安医附院、合肥市第三医院、普瑞眼科医院等内部学校：安徽大学附属小学，安徽大学附属中学，安徽医科大学附属小学等中心景观：天鹅湖、五里飞虹、蜀山春晓、植物园、大蜀山等其他：各大学图书馆、多功能室等文化学习设施；餐饮、书店、药店等生活配套公共交通：1路，10路、118路、108路、226路、149路、119路、129路、148路、701路、705路、158路、135路、166路、162路等公交车线，有南七客运中心等公交、客运枢纽，有合肥西站等火车站4.4项目SWOT分析4.4.1优势（一）地段优势（1）蜀山区最靠近市中心的繁华区域、周边行政、商业配套齐全；（2）合肥市唯一一座处于中国科学技术大学三面包围的区房，地处学校“中心”，人文气息浓厚；（3）本项目地处国购广场和南七商业圈中间，距二者咫尺之遥，紧邻合肥科技馆；（4）本项目距大蜀山、植物园、天鹅湖等不远，均可一路公交车直达；（5）本项目地处安徽省最大的电子商业圈中心赛博数码广场之后，可对房价形成重要的经济区域优势，在产品营造上不宜过低定位；35 （6）本项目已经建成的前期项目对于现在的补充性开发提供了重要的指导性和参考性价值；（二）规模及产品优势（1）总建筑面积为4.4万平方米，为合肥市距城中心最近的一盘住宅项目；（2）东临金寨路，南俯中国科学技术大学校园，人文气息浓厚；（3）户型设计简约大方、紧凑合理，面积控制较好；（三）前期效应优势本项目前期的成功开发，以及地理位置的优越性和对于前期开发中停车位不足的补充性完善，得到了大多数客户支持，市场形象良好。4.4.2劣势（1）项目周边其他居民区一公里范围内都是上个世纪的老住宅区，生活配套设施已经渐近淘汰；（2）项目西邻合肥学院校区尚未搬迁，新的中国科学技术大学校区尚要两三年内才能建成；（3）周边已经开发完全，已经进入建成区阶段。4.4.3机会（1）此项目周边日益繁华，但是住宅项目却相对较少，为项目立意提供了可能；（2）市中心的南移以及南七商业圈的日渐成熟，使得此地段日渐繁华，周围配套设施几近完善；（3）中国科学技术大学新校区的建成搬迁，将使得此项目成为名符其实的与校园“融为一体”；（4）周边的电子商业的日渐繁华，也将带动一些商住两用客户们的兴趣。4.4.4威胁（1）竞争风险：未来几年，西环中心、天鹅湖附近将涌现较大量的住宅项目，导致市场供应量增加，将会分流大量客户，市场竞争加剧；（2）市场风险：项目规模小，资金链紧张，不如大项目那样能抵抗住市场大起大落的能力，抗风险能力较差；35 （3）政策风险：愈来愈严的市场调控政策使得市场需求量进一步减少，未来的房价走势，不容乐观。4.5结论4.5.1区域情况蜀山区作为合肥市未来的政务中心和新的城市增长极，区域经济发展前景优越，区域市政配套、交通状况良好，未来区域就业机会多，随着城市建设的推进和经济发展，区域人口和人流不断增加，可以预见城市购买力和消费力也将在本区域内得到释放，是房地产市场的黄金地段，主要目标人群集中在合肥本地和对蜀山区认可并有生活情节的中高端置业人群。4.5.2位置情况和周边配套本案处于蜀山区最靠近市中心的区域，交通便捷，周边规划的各类配套设施齐全，并且随着中国科学技术大学的搬迁，让您真正享受到在世界一流学府内居家的感受。4.5.3风险应对措施时间是本案开发所面临的最大考验，随着新城区城市建设的推进，轨道交通和等设施的进一步完善，本案所在居住的先决条件都将逐步得以提升和优化，本案开发所面临的劣势也将随着蜀山区的日益完善和逐步成长而被削弱和化解。4.5.4项目定位本案位于蜀山区黄金地段区域中的稀有地块，可结合目前的房产形势，合理定位，回馈黄金广场业主和广大喜欢黄金广场的广大客户。从竞争楼盘的户型来看，户型结构以两房、三房为主，兼顾少量四房以上大户型。4.5.5销售思路充分利用前期成功的品牌效应，挖掘产品价值、地段优势、学区优势和经验以及客户忠诚度的深刻内涵，迎合目标客户群体需求，为项目推向市场创造具有说服力的营销推广卖点，通过精准定位的营销推广高效接触目标客户群体。35 第五章项目构想和建设规划5.1项目构想5.1.1产品初步定位蜀山距老城中心区域精品住宅社区（一）目标客户初步定位基于以上调研分析结论，本案的目标市场和目标消费人群应是：（1）第一层面：合肥本地就南通本地目标消费人群而言，倾向于购买此区域住宅的客户群体主要是对该区域情况较为熟悉，且已形成该区域生活认同和生活情节的这部分客户，因此，我们可以推断，这些客户主要来自于老城区、北城等区域。另外，蜀山区将作为合肥市政务中心，其吸引力将涵盖合肥市内其他区域和周边郊县。再次，随着蜀山区的逐步发展和日渐成熟，本区域内将聚集大量的高端白领人群，他们也将成为本案重要的客源之一。（2）第二层面：安徽省内经济发达地区（芜湖、马鞍山、铜陵、淮南）投资型客户。（3）第三层面：省外喜欢当地置业或者当地风景和环境的其他客户。（二）目标客户特征分析（1）年龄特征：年龄分布在28—50岁之间。其中购买力最为旺盛的集中在32岁到40岁左右。（2）职业特征：各类电子商务私营业主、创业业主和白领阶级。（4）经济收入：年净收入约为4万元的家庭（三）产品认知和需求特征（1）对建筑风格无明显倾向性，但具有相当高的审美素质，鉴于其年龄和相对广博的的阅历，一般而言倾向于认同稳重、大方、典雅、精致的建筑风格。（2）注重有利于身心健康的区域大环境—环境、景观在中高档午夜购买决策中的重要性较一般午夜更高。35 （3）目标客户群体对于产品的朝向性要求更高，南向、南偏东、南偏西是绝对主流选择，同时考虑户外景观的优质性、自然性。（4）目标客户群二次或以上置业占较大比例，其目的为以改善居住环境，长期持有午夜保值增值为主要目的，相对于大众购房者而言，有能力购买且偏爱较大面积的户型设计。（5）与置业者的置业目的内敛、不张扬的群体特征相关联，对安全性、私密性的要求在选择中高档物业时是重要的决策因素之一，产品规划和设计时必须从多方面考虑这种要求被满足的程度（校区物业管理、会所管理、客户资料管理、人员管理等等）。（6）对于满足改善居住条件、舒适性居住需求的高档物业，内部配套和服务要针对这种生活特性有毒设置——康体设施、私人或者半私人的交流空间营造是配套设施的着力点（7）客户群体子女一般而言总体平均偏大，在设置时应充分考虑这一特性，使配套更为合理实用。（8）一旦形成对某个楼盘或者区域的认同和信赖后，其品牌忠诚度较高并能有效影响周边人群的价值取向，品牌追随很大程度上能满足其身份和地位的隐性心理追求。5.1.2产品初步构想根据本项目周边主要楼盘的供应和消化结构情况，建议本项目户型配比如下：表5-1：项目户型结构建议表户型面积段户型结构所占比例户均面积户数125以上四室两厅40%130108100—120三室两厅30%1108180—100两室两厅20%905480以下两室一厅10%7027合计100%27035 5.1.3规划指标假定表5-2项目主要经济技术指标表项目数值单位用地面积17065平方米容积率2.6总建筑面积44369.81平方米地上建筑面积39444平方米其中住宅32444平方米会所4000平方米物业及其他3000平方米地下建筑面积4925.81平方米建筑密度23%户均面积120平方米总户数270户车位配比1.25:1汽车位个数360个自行车位个数400个35 5.2项目主要开发节点时间计划表5-3项目各阶段分时安排表阶段时间进度表可行性研究2012年3月土地取得2012年4月设计2012年6月四证取得2012年7月桩基工程2012年10月基础工程2013年1月主体工程2013年6月室内装饰工程2014年5月室外工程2014年5月交房2014年9月销售2014年9月35 5.3工程实施进度此处用project表格打印35 第六章项目经济可行性分析6.1开发经营与销售计划初步假定开发经营期为3年，销售计划为房屋建成后1年内销售完毕，具体见下表：表6-1项目开发与销售计划表项目建筑面积2012201320142015施工面积44369施工进度12.5%50%37.5%住宅324441419418250进度安排43.75%56.25%会所40003200800进度安排80%205物业及其他30002100700进度安排70%30%销售总面积443692662117748进度安排60%40%住宅32444259556489销售进度80%20%6.2投资估算与资金筹措6.2.1建设投资估算表6-2项目总投资估算表序号项目总投资（万元）估算说明1土地取得费用13310.735 1.1土地成家价格12798.751.2契税511.95成交价格*4%2前期工程费554.532.1可行性研究费364.8建安工程费的5%2.2勘察设计费116．73建安工程费的1.6%2.3其他费用73.0建安工程费的1%3建安工程费7296.044基础设施建设费218.88建安工程费的3%5公共配套设施建设费119.25100元/平方米6销售费用921.50销售收入的4%7管理费用6451-5项费用之和的3%8开发间接费1424.128.1分散建设市政公用设施建设费364.8建安工程费*5%8.2建筑工程质量安全监督291.84建安工程费*48.3供水管网补偿费150.60.3T/人，600元/T8.4供电用电负荷费580.44KVA/户，480元/KVA8.5其他36.48建安工程费的0.5%9其他费用（预算定额管理费、印花税等）36.48建安工程费的0.5%10涨价及不可预见费218.88建安工程费的3%11财务费用1579.611.1建设期利息1436.0按建设期利息11.2融资费用143.6建设期利息*10%12开发建设总投资26324.981-11项累计35 6.2.2建安工程费估算表6-3分部分项工程费用指标表土建与装饰工程分部分项工程费指标分部名称分部分项工程费用（元）建筑面积（平方米）平米造价（费用/平方米）1土（石）方工程523554.24436911.82砌筑工程3735869.84436984.23混凝土及钢筋混凝土工程22078014.444369497.64屋面及防水工程1885682.54436942.55楼地面工程5182299.244369116.86墙、柱面工程279524.7443696.37天棚工程4685366.444369105.68门窗工程1437555.64436932.49油漆、涂料、裱糊工程1468613.94436933.1合计41276480.744369930.3安装工程分部分项工程费指标分布名称分部分项工程费用（元）建筑面积（平方米）平米造价（费用/建筑面积）1机械、电气设备安装工程3833481.64436986.42消防工程900690.74436920.33给排水、采暖、燃气工程1277827.24436928.84弱电工程510243.54436911.55通风空调工程212971.2443694.86合计4073074.24436991.835 表6-4建安工程费用组成表项目名称造价建筑面积平米造价建筑面积*平米造价（平方米）（元/平方米）工程总造价一土方工程598981.54436913.5二土建工程64965089.8443691464.2三安装工程7396312.344369166.7总计72960383.6443691644.4土方工程部分1分项费用536864.94436912.12措施费用26621.4443690.63其他费用0443690.04规费13310.7443690.35税金22184.5443690.5合计598981.54436913.5土建工程部分1分部费用40389100.744369910.32措施费用13270767.944369299.13其他费用6451252.644369145.44规费2156333.44436948.65税金2520159.24436956.864965089.8443691464.2安装工程部分1分部费用6495621.644369146.42措施费用346078.2443697.83其他费用0443690.04规费283961.6443696.45税金270650.9443696.17396312.344369166.735 6.2.3项目用款计划表6-5项目用款计划表项目合计2012201320142015土地取得费用13310.713310.7前期工程款554.53554.53建安工程费7296.4基础设施建设费218.88109.44109.44公共设施建设费119.2559.260.09销售费用921.50500.50421管理费用645193.5193.5193.564.5开发商间接费1424.121020.1404.02其他费用36.4818.48.36.13.68涨价及不可预见费218.8889.4109.4420.04财务费用1579.6315.9473.9473.9315.96.2.4资金筹措（1）自有资金开发商资本金9000万元，第一年注入6000万元，第二年注入3000万元（2）债务资金申请房地产项目开发投资长期借款10000万元，第一年借款5000万元，第二年借款5000万元，贷款利息6.8%，单利计息，分两年等本还息还款。（3）预售收入表6-6投资计划与资金筹措表序号项目合计20122013201420151开发项目总投资26324.9810293.087897.487976.46157.961.1不含财务费用24745.389898.187423.67423.635 1.2财务费用1579.6394.9473.88552.86157.962资金筹措53962.4611000800020852.0414110.422.1资本金9000600030002.2预售收入34962.4620852.0414110.422.3开发项目长期贷款10000500050006.3项目财务评价6.3.1本楼盘价格确定本项目销售单价采用市场法估计表6-7重点楼盘可比因素分析表项目名称黄金广场6#黄金广场前期立基大厦金大地1912住宅价格（元/平方米）740080007600与项目距离距离（米）0501502000参考权重（%）100603010房地产状况区位（比重：0.5）100989895实物（比重：0.5）10095105100权益（比重：0.5）100100104102可比价格（前）=7400*（100/98）*（100/95）*（100/100）=7948元/平方米可比价格（）=8000*（100/98）*（100/102）*（100/101）=7923元/平方米可比价格（金）=7600*(100/95)*（100/100）*（100/102）=7843元/平方米所以，平均可比价格=7948*60%+7932*30%+7843*10%=7932元/平方米所以，此项目楼盘售价预定为7900元/平方米。另外，按照合肥市现在市场行情，精品装修标准约为1800元/平方米，所以，精品装修房售价预定为9600元/平方米。配套均价为10000元/平方米。35 6.3.2价格估算（1）住宅价格：以中档装修标准估算：32444*0.79=25630.76万元（2）配套价格，11925*1=11925万元（3）车位价格，假定汽车位4万元/个，电动自行车位800元/个。4*360+0.08*400=1472万元所以，销售收入=25630.76+1472=27102.76万元6.3.3财务评价基础数据选取（1）考虑到房地产投资领域利润较高，本项目取行业基准收益率15%，（2）有关税费率。契税税率4%，营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育附加费费率3%,印花税税率0.185%，企业所得税税率25%,盈余公积金按10%提取，公益金按5%提取。表6-8销售收入与经营税金及附加估算表序号项目合计20122013201420151售房收入37555.7622533.1415022.621.1住宅可销售面积（平方米）324441946612978均价（万元/平方米）0.790.790.79销售比例1.00.60.42配套可销售面积1192571554770平均售价111限售比例10.60.63车位销售收入14727367363.1汽车车位（/个）36018018035 均价（万元/个）444销售比例10.50.53.2电动自行车位400200200均价（万元/个）0.080.080.08销售比例10.50.54经营税金及附加4065.32417.11648.24.1营业税1355.2805.7549.44.2城建费1897.21128.0769.24.3教育附加费813483.4329.65销售净收入34962.4620852.0414110.426.3.4财务评价报表（1）现金流量表35'