瑞昌龙泉寺旅游度假项目商业计划书.doc 37页

'瑞昌龙泉寺旅游度假项目商业计划书目录第一章项目概述-4-第二章项目建设背景-5-1旅游产业化已成为全球趋势-6-2发展生态旅游是实现旅游可持续发展的战略选择-7-3发展商务旅游的空间巨大-8-4、政府强有力的支持政策和保障措施-9-第三章项目建设的意义-10-1、对增加当地就业机会具有重要作用-10-2、对当地产业结构升级具有重要的作用-10-3、对加强当地的自身发展能力、提高其知名度具有重要作用-10-4、对于带动当地间接收入的发展具有重要作用-11-5、促进当地社会主义新农村建设步伐-11-6、通过良好的合作为地区及企业带来不可估量的价值。-11-第三章资源环境状况-12-1、地理位置、面积、湖水质量-12-2、地貌特征及其类型-12-3、气候特征-13-4、项目所在地资源-15-第四章项目所在地区域状况-15-1、交通状况-15-（1）高速公路-15-59 （2）客运能力将全面提高-15-（3）铁路、空运将构筑全方位的交通架构-15-2、区域经济概况-16-3、区域旅游资源现状-16-第五章项目的优势分析-16-项目优势：-17-（1）唯一性、代表性，填补了江西省及邻近周边省份旅游产业空缺，-17-（2）以高端顶级SPA健康概念，整个景区档次得到了升华-17-（3）增添江西旅游新景观-17-（5）分区多样性-18-（6）发展商务旅游，会展经济-18-第六章市场分析-18-1、国际市场状况及发展趋势-18-2、国内旅游市场分析-19-3、庐山区域旅游市场状况-19-第七章市场定位-20-1、开发目标市场定位-20-（1）南昌、长沙、武汉、合肥地区-20-（2）沿海城市及港澳台地区-20-（3）境外游客及奥运经济带来的目标游客群-20-2、客源市场预测-21-第八章规划方案-22-1、项目设计的理念-22-2、总体规划-23-59 （1）性质：-23-（2）主题构思：-23-（3）旅游产品开发规划-23-童话动漫内容-23-湖岛休闲内容-24-康体养生内容-24-水上休闲运动内容-26-娱乐项目内容-27-商务会展旅游（MICE）内容-27-节事旅游内容-28-商业街内容-28-21111系统产品构建战略（2区1苑1街1湾1中心）-28-3、项目总体目标：-29-目标体系-29-4、投资计划及开发规模：-30-第九章项目建设方案-30-1、童话动漫主题公园内整体主干工程建设-30-2、各块区的建设-31-（1）童话动漫游乐区的建设-31-（2）水世界的建设-33-（3）度假养生区的建设-35-（4）、商业街区的建设-38-第十章发展预测-40-第十一章投资及效益分析-41-第十二章营销策略481、童话动漫主题公园营销“新理念”481）、利用旅游宣传品营销492）、利用节庆活动营销493）、广告营销492、制定客源市场定位策略49（1）、 核心部分策略49（2）、 外形部分策略49（3）、 延伸部分策略503、整合庐山西海品牌资源，以品牌战略强而有力的出击5059 第十三章风险提示511、自然条件变化可能带来的风险512、政治法律方面的风险因素513、经济发展水平风险因素514、经营方面因素515、客户因素51第十四章结论与建议53童话动漫主题公园项目切实可行53附件54第一章项目概述本项目拟建于江西省瑞昌市，瑞昌山水秀丽，旅游资源富饶。这里溶洞群幽险奇特，规模宏大；青山省级森林公园天然丽质，景迹繁多，葱郁古朴，浑然天成，与庐山遥相呼应，堪称姊妹山。自古就是有名的道教圣地，也是休闲避署的理想处所。国家重点文物保护单位铜岭殷商铜采冶遗址，是迄今世界上最早有木枝护的采冶遗址，可以开发成集考古与旅游为一体的综合性景区。赤湖一碧万顷，渔歌晚照，风光旖旎，是游览的好去处，也是有名的水产宝库。这里自然资源丰富，山水秀丽，环境优美，并与庐山风景旅游链优势共享；毗邻南昌、九江、武汉、长沙几大城市和具有得天独厚的区位优势；同时我公司有着强大的资本实力、丰富的管理经验、多元化的营销手段为开发区的项目实施奠定了基础。本项目将并依据山水空间特点与功能机构的相关性，将规划建设佛文化旅游、高端养生旅游、商务会展旅游等众多项目，兴建集旅游、禅佛、游憩、休闲、观光、娱乐、养生、会展等多种活动于一体，综合性开放式的游憩地1、项目名称:佛文化旅游项目。2、拟建建设地点:本项目拟建于江西省瑞昌市。59 2、建设内容：旅游服务设施及配套设施3、项目总投资：约亿元人民币。4、项目投资回收期：该项目投资回收期10年。5、建设目标：本项目将建设成为一个面向中外游客及广大市民，以佛文化修身养性、健康养生、自然生态景观、人文历史、经典建筑景观等为主题，以深厚的佛教人文景观为品牌，集旅游、禅佛、游憩、休闲、观光、娱乐、养生、会展等多种活动于一体，综合性开放式的游憩地。本项目必将成为瑞昌旅游最重要的一部分，成为国内重量级的旅游休闲胜地，带动整个城市的全面、和谐发展。第二章项目建设背景1旅游产业化已成为全球趋势旅游业是当今世界上最富活力的新兴产业，也是产业规模和产业效益最高的经济产业之一，加快其发展是全球经济发展的客观要求，进入九十年代以来，世界和平与稳定为全球旅游业发展创造了良好的国际环境，促进了全球旅游行业保持持续发展的态势，世界旅游业正以前所未有的规模和速度向前发展，成为当今世界方兴未艾的“朝阳产业”59 。世界旅游组织专家预测，进入21世纪，旅游业、电讯业、资讯科技将成为全球经济的三大主要推动力。今天的旅游业，不仅已成为一个庞大的产业，同时也已形成了社会的系统工程，从资源开发、设施建设、旅游服务、市场营销以及与配套的社会、经济、文化事业，构成了一统一的大产业体系。作为现代社会基本需求之一的旅游业，已成为衡量各个国家和地区社会经济发展和文明进步程度的重要标志之一。我国旅游业虽起步较晚，但现已成为世界上旅游业发展速度最快的国家之一，目前已进入世界十大旅游国行列，其发展的强劲势头正受到世人瞩目。据世界旅游组织预测，到2002年，中国将成为世界上最大的旅游目的地国和第四大旅游客源国。特别是我国自改革开放以来，随着国民经济结构的合理调整，经济的持续、稳定增长，人民群众物质文化生活水平的显著提高，闲暇时间的增加和带薪假日及双休制的实施，旅游活动逐渐成为人们基本生活需要，旅游消费与需求也呈现出日益大众化、生活化和个性化的特点，现代旅游发展方式也由单一的观光游览向集观光游览，休闲度假及以文化为载体的各种专题旅游于一体的多种方式转化，人们通过旅游活动不仅饱览优美的自然风光，更要品味和领悟博大精深的中国文化和独具特色的地方文化，达到修身养性、健康娱乐、丰富生活的提高素质的综合效果。旅游业正不断地向人们展示其极其美妙的发展前景。党中央和国务院明确指示：我国经济发展逐步西移，各地要把旅游业作为发展国民经济新增长点。按国家旅游局制订的发展计划，到2010年，中国旅游总收入将达13万—14万亿人民币，占GDP的比率将达到8%左右，旅游业将发展成为国家的支柱产业。可见，中国旅游业在新的世纪必将迎来新的发展高潮。2008年1－3月，我国入境旅游保持平稳增长态势，入境旅游的外国人市场增长较快，香港同胞与去年同期相比，有一定的增长，澳门同胞和台湾同胞则有所下降。2008年1－3月，我国入境旅游累计人数达3260.15万人次，同比增长7.04%，增幅比去年同期上升了1.01个百分点；入境过夜旅游累计人数达1340.52万人次，同比增长9.64%，增幅比去年同期下降了0.24个百分点；旅游（外汇）收入累计100.70亿美元，同比增长10.00%，增幅比去年同期下降了2.62个百分点。 1－3月，入境Ø旅游的外国人市场增长较快，香港同胞与去年同期相比，有一定的增长，澳门同胞和台湾同胞则有所下降。香港同胞累计入境旅游人数占累计入境旅游总人数的6成多。  2008年1－3月，全国Ø旅游外汇收入累计为82.97亿美元，同比增长12.62%。其中外国人在华花费最多，为45.94亿美元，同比增长19.30%，占总花费的55.37%。2发展生态旅游是实现旅游可持续发展的战略选择59 生态旅游就是在旅游业和可持续发展的大背景下产生的一种新的旅游发展模式，其主要以欣赏和研究生态区的自然景观、自然环境、野生动植物及文化特征为目的，旨在突出旅游区的生态环境，它与传统的观光旅游相比有很大的不同：①生态旅游以获取自然科学知识和人类文化知识为主;②生态旅游是一种有目的、有计划的旅游活动；③生态旅游所需的游览条件较简单；④生态旅游是一种无污染无破坏的旅游活动。生态旅游以其良好的生态效益、社会效益和经济效益迅速引起国内外旅游界与各国政府的广泛关注。生态旅游的发展能为一个国家或地区的风景、植物、动物及当地文化创造新的价值。生态旅游区具有以下三大特性：维持生态环境的平衡性；提高经济、社会和文化之间的协调性；保持经济效益的可持续获得性。以大自然为取向的生态旅游活动逐年增加，发展势头强劲。1998年据世界旅游组织统计，在旅游业中增长最快的部分是生态旅游。据估算，生态旅游正以25%—30%的年增长率快速增长。众多国家或地区特别是发展中国家或地区因此而获得了巨大的经济效益。3发展佛文化旅游的意义重大通过把佛教文化与旅游的有机结合,使游客得到了新的心灵享受.同时,这样的旅游形式对传统的旅游意义是一种升华,让游客进一步认识了佛教文化对社会和谐价值的意义。3发展商务旅游的空间巨大商务旅游是近年来旅游界的新提法和新分类，它是有别于观光旅游、度假旅游，也有别于工业旅游、农业旅游、修学旅游等的新型旅游类型。从消费特征和档次分析，商务旅游无疑是旅游的高端产品。与观光旅游者相比，商务旅游者具有消费能力强、消费倾向明显、重访率高、对配套设施要求较高、不受季节影响、停留时间较长等特征。发展商务旅游的经济、社会意义从趋势来看，全球商务旅游活动正日益增加，商务旅游市场前景看好。发展商务旅游，既符合社会经济发展的客观趋势，也顺应地区旅游产业升级的现实要求。区域发展商务旅游的经济和社会意义主要体现在以下几个方面：1.带动地区综合收入的大幅提高现代商务旅游者所具有的消费层次高、往返次数多、购物欲望强等特征，必然给商务旅游目的地带来丰厚的经济利益，带动地区综合收入包括旅游收入的大幅提高。59 2.可以提升区域旅游产品由低端向高端发展　　一般来说，一个地区旅游产品都有一个由观光旅游等低端产品向休闲、度假、商务旅游等高端产品过渡和发展的过程，这也是产品结构优化的过程，是一种必然的增长和发展趋势。在这个教程中，商务旅游的发展能起到非常积极的推动加速作用。另外，对于那些自然景观资源和从文景观资源比较稀缺的地区，可以通过建设和完善商务旅游设施来吸引商务客人，靠举办各种会议、展览等来发展商务旅游的办法来振兴地区经济，拓展旅游业的内容和范围。3.有利于带动相关行业的发展理论研究和实际表明，旅游产业对其他行业和产业具有强大的带动性，据测算，旅游产业对相关产业的拉动比为1：4。作为旅游产业一部分的商务旅游产业对本地区各行业和各产业的带动性就更大，商务旅游中的会议会展活动等具有非常强制联动效应，拉动比一般为1：6。如会议展览对汽车、铁路和航空客货运输的依赖，必然拉动运输业经济，会议展览业还对会议电子系统、同声传译系统的广泛应用起了很积极的推动作用。对广告印制业、摄影摄像业、电子信息业等的拉动都是非常明显的。4.有利于塑造区域形象和提高区域知名度　　商务旅游的发展对区容区貌、基础设施、市民素质、区域功能等提出了更高的要求，这有利于促进各相关因素的改善和大幅度的提高，树立良好的区域形象，进而形成良性循环。商务旅游者通常为企业中高级管理人员、政府官员、文化艺术人士、科学家、医生、商品推销人员等专业人士，他们是提高区域知名度的很好传播者。　　5.有利于旅游的削峰填谷　　商务旅游受气候和季节的影响比较小。发展商务旅游，能有效地平衡旅游市场的淡旺季，提高旅游产品、旅游设施的利用率，这将提高旅游设施及景点的综合经济效益。4、政府强有力的支持政策和保障措施从2004年起，江西59 省旅游行业将享受到一系列的“特殊待遇”。如对全省旅游星级饭店、餐饮和商贸行业用电价格在现行商业电价的基础上适当下调；旅游星级饭店实行与工业企业同等的用水价格；经省旅游行政管理部门批准的旅游定点汽车，在2010年年底前免征客运附加费；省财政每年将安排一定的资金作为省级旅游发展专项资金；省直旅游企业上缴和所得税地方分成部分全额安排支出预算，用于支持旅游业的发展。降低民间资本进入旅游业的门槛，扩大旅游业开放程度；通过联合、兼并、收购或股份制改造，加快组建全省性旅游集团；加快主要旅游景区管理体制改革，以公司化运作方式，推进旅游景区的经营机制转换。通过多种市场化手段，未来，江西的旅游市场运作机制，将会呈现出一系列新的变化。在江西省旅游业发展“十一五”规划纲要中政府制定详尽的支持政策和保障措施，在法制的保障下，营造公平竞争的发展环境，推进江西旅游经济大省建设。①、实施科教兴旅战略，全面提高江西旅游业整体竞争力。动力在人才，潜力在科技。加强旅游产业网络化、信息化、智能化、科技化、专业化、标准化“六化”建设，②、内联外拓，强化区域协作。为项目的跨区域发展打好基础，共同营造旅游经济要素畅通大环境，引导区域间的旅游协同发展。③、建立高效、灵活的旅游安全体系。逐步设立符合国际惯例、救援及时、运行有效的旅游紧急救援中心，提高我省旅游紧急救援能力和服务水平。④、实施人才强旅战略，打造旅游人才双高地。牢固树立“人才资源是第一资源”的观念，造江西“高学历+高学力”的旅游人才双高地，务使旅游全行业人才的数量、素质和结构适应国内外旅游业竞争的需要，为实现江西旅游经济大省的目标提供强有力的人才保障。第三章项目建设的意义本项目的建设对城市建设起着积极的作用，主要体现在以下几方面：1、对增加当地就业机会具有重要作用世界旅游组织专家测算，旅游发展中国家，旅游直接收入增加3万元（美元），则增加直接就业人员1.1人和间接就业人员5.5人。据项目的旅游收入估算（按7元人民币折合1美元计算），本项目根据上述数据测算将59 增加的直接就业人数和间接就业人数约为400人和2000人。从而减少了社会闲散劳动力，对于维护社会稳定具有重大意义。2、对当地产业结构升级具有重要的作用瑞昌市目前的国民经济收入构成中，第三产业占的比重不高。但根据经济发展的趋势，第三产业随着经济的发展所占的比重越来越大，第三产业占国民经济的比重成了地方产业结构档次的判别标准。而第三产业的龙头和支柱在资源型旅游地基本上都是旅游业，因此，本项目的建设对于促进瑞昌市第三产业发展以及整个地区的产业结构升级具有重要的作用。3、对加强当地的自身发展能力、提高其知名度具有重要作用本项目建设促进人流、物流、信息流交汇，从而增强当地经济和社会发展能力。游者的示范效应，使得旅游目的地居民的素质得以提高：大量旅游者的涌入，使得以游客为载体的信息、知识、文化带入，在与旅游者直接接触与间接接触中，将会极大地提高当地居民的知识文化水平，使居民的素质得到提高。生态旅游是新兴的第三产业，本项目把旅游业和生态有机结合起来，既丰富了旅游业的内涵，又保留了生态特性，因此项目建设对于促进当地旅游业的发展，增加当地旅游资源的多样性及加大国内旅游转移的倾向，提高当地的知名度都具有不可估量的作用。4、对于带动当地间接收入的发展具有重要作用项目建成后，按最低年接待游客50万人次，根据国际旅游组织专家的测算，旅游资源丰富的发展中国家，旅游业的乘数效应比较大，直接收入与间接收入比为1：4.。5、促进当地社会主义新农村建设步伐本项目的建设将形成佛文化旅游、生态养生旅游、自然风光旅游、与休闲度假旅游三位一体的旅游新格局。不仅带动了周边地区乡村旅游住宿、餐饮、购物及配套服务，而且还推动了农副产品、土特产品的销售，增加了农民收入，这对周边农村的生产发展，生活改善，文明乡风形成，整洁村容建设等，都具有直接的作用。将极大提升项目所在地、城市、区域综合性休闲渡假接待能力与城市人居品质的提高，拉动地区的经济发展。对建设社会主义新农村提供了很好的发展空间，为建设和谐社会具有重大的意义。59 本项目以精品为载体，推进旅游产业品牌化。坚持把旅游发展与文化建设相结合、与生态建设相结合，集生态旅游、佛文化旅游、观光旅游、休闲旅游、度假旅游、商务旅游、特色旅游于一体，内涵丰富、层次多样的旅游产品体系。这样一种巧合呼应，不仅表明新农村建设将与本项目存在利益共同点，而且从已有的事实看来，搞好新农村建设与旅游业完全是相得益彰的关系。6、通过良好的合作为地区及企业带来不可估量的价值。本项目开发企业注重信誉，有着优秀的合作伙伴，能为地区及企业带来不可估量的价值。九江红鹰飞机制造有限公司就是之一，它的股东在国际上有着非凡知名度，有来自欧盟议会组织机构（欧盟可持续发展小组），欧盟终身名誉主席也是欧盟可持续发展小组成员。这些优秀的合作伙伴能为地区及企业在国际上（特别是欧盟）的发展起着巨大的作用，创造了更宽阔的发展空间，由此所带来的社会效益与经济效益是无法估量的。对招商引资、城市建设、新农村建设、国外先进设备的引入、先进人才及技术引进、管理水平的提高，企业及地区国际知名度的提升等方面都能发挥重要的作用。★欧盟可持续发展小组简介：欧盟可持续发展项目小组的使命是协助欧盟成员国改善和发展经济★组织的成员现任或曾经任欧盟议会的成员★欧盟可持续发展项目小组对以下机构具有影响力：欧洲议会；欧洲委员会；欧洲理事会；欧洲投资银行；与欧盟相关的各专业机构。第三章资源环境状况1、地理位置及人文历史59 瑞昌，寓祥瑞荣昌之意。南唐升元三年（公元９３９年）置县，１９８９年经国务院批准撤县设市，现为江西省计划单列市。瑞昌地处长江中下游南岸，北襟长江“黄金水道”，东连我国对外开放港口城市九江，交通便捷，信息灵通，史有“通衢”之称。全市总面积１４４２平方公里，总人口４０万，辖22个乡（镇、场、街道）。 这块美丽的土地，历史悠久，文化灿烂。铜岭殷商铜采冶遗址的发掘，刷新了世界铜冶炼的历史记录；良田寺遗址的发现，充分展示了长江流域的古代文明。秦始皇登临青山巅，程普挥兵桂林岗，苏东坡题墨亭子山，李自成血战罗城坂，古代的帝王将相、骚人墨客、草莽英雄都在这里演绎过一个个生动的故事。瑞昌人富于文学艺术的特质。在千百年的生产劳动和社会实践中，瑞昌人民创造了剪纸、采茶戏、歌舞、灯彩等形式多样、丰富多彩的民间艺术。瑞昌剪纸生活气息浓厚，传统题材有山水、动物、植物、人物、民俗等，生活气息浓厚。风格有别于北方剪纸的粗犷而以婉约细腻为主，“非镂空”之艺术手法为本地特有。著名作者有柯雪英、张友清、朱朴光等。瑞昌剪纸多次在国内外展出并获奖，深受专家学者之亲睐，瑞昌也因此被文化部授予“艺术之乡”之美誉。　　瑞昌采茶戏是流传于赣北的主要剧种之一，唱腔优美，风格独特。瑞昌民歌源远流长，体裁丰富多样，至今流传不绝。1959年，民歌《大桥姑娘喜事多》等曾被作为优秀文艺节目在庐山为出席八届八中全会的中央委员演出，1981年，瑞昌民歌手朱娥荣参加全国民歌调演，在中南海为中央领导演出。　　瑞昌人文鼎盛、翰墨飘香。新中国成立以来，特别是改革开放以来，在文学、音乐、书画创作上取得了一定的成绩。瑞昌籍作家徐锋早年创作了大量的小说、散文、诗歌发表在《萌芽》、《青年作家》等刊物上，较有影响的有《麝过青山草木香》、《庐山云雾茶》等。吴金水创作了《呵，父亲》、《归去来》等电影、电视剧本，被拍成电影和电视，在中央电视台、河北电视台等媒体播出。范雪明著有小说集《桃花流水》。在音乐方面，张绪刚、范荣芳在瑞昌采茶戏的整理和改编方面较有成就。田信国在作词作曲方面有一定的成就，其多首歌曲被拍成MTV。此外，冯隆梅的年画创作，胡贵平的书画创作等也有一定的影响。赤乌、赤滨、壤南、仙桥等诗词学社社员进行了大量的古体诗词创作。现在，瑞昌爱好文艺者甚众。很多少年儿童从小就开始学习琴棋书画，蔚成风气。 2、地貌特征及气候特征　瑞昌地貌以低山丘陵为主，中部之青山主峰海拔921.6米，为境内之最高峰，蔚然深秀，林壑幽美。赤湖水面辽阔，气象万千。瑞昌气候温和，四季分明，属大陆温湿性气候带，年平均气温17.5摄氏度，年降雨量1700毫米左右，年日照时数2000小时上下，年无霜期240－260天。4、资源丰富59 瑞昌矿产资源极为丰富。金属矿产以金、银、铜为主，铁、锡、铅、锌、钼、钴、镁储量也很大。黄金生产名列全省榜首，享有“万两黄金市”之誉，现已探明净黄金储量达80吨，矿点56个。储量在2号以上的矿点就有7个，且埋藏浅，品位高（5.3克／吨左右）。非金属矿产主要有大理石、白云石、方解石、滑石、石灰石、云灰岩、煤、硫、镁质粘土、瓷土等。以大理石为主的石材资源储量巨大，已探明储量3.5亿立方米，主要分布于南义、夏畈、黄金、横立山等乡镇。产品远销全国各地。石灰石储量25亿立方米以上，全市大部分乡镇均有蕴藏，尤其是码头镇储量大，质量好，目前已成为亚东水泥厂年产150万吨水泥的原料基地。与金属矿伴生的硫矿储量也很大，仅武山铜矿区、洋鸡山金矿区已探明储量就有1246万吨。夏畈镇的镁质粘土，范镇、南义的瓷土资源有待开发，前景看好。第四章项目所在地区域状况1、交通状况（1）高速公路瑞昌地处南昌、武汉、长沙、合肥四个省会城市的十字交汇地，位于江西省北部、庐山西麓、昌九工业走廊中段，地跨永修、瑞昌市两县。风景区交通便利，105、316国道和即将修建的永武高速公路贯穿全境；福银高速、大广高速擦肩而过。距南昌市区150公里、九江市区30公里、庐山50公里，武汉市区50公里、长沙市区320公里，合肥市区430公里。（2）客运能力将全面提高杭瑞高速公路项目已经开始动工兴建。建成后将形成周边高速公路环形网。届时将激活整个瑞昌市的旅游开发热潮。（3）铁路、空运将构筑全方位的交通架构武九铁路贯穿而过，京九铁路与之相邻，九江机场、昌北机场近在咫尺，便利的交通条件将为全面开发瑞昌旅游打好基础。2、区域经济概况瑞昌与九江、庐山近在咫尺，旅游发展受其带动。随着国民的旅游意识不断增强。仅去年，庐山客流量达到150多万人，比去年同比增加３０％左右。在奥运会准备的6年当中，每年的游客将会以20%的速度增加，新增的旅游需求约1700亿人民币。庐山这种新的旅游发展态势，必然惠及瑞昌。3、区域旅游资源现状瑞昌历史文化资源丰富，人文鼎盛、翰墨飘香。铜岭殷商铜采冶遗址的发掘，刷新了世界铜冶炼的历史记录；良田寺遗址的发现，充分展示了长江流域的古代文明。秦始皇登临青山巅，程普挥兵桂林岗，苏东坡题墨亭子山，李自成血战罗城坂，古代的帝王将相、骚人墨客、草莽英雄都在这里演绎过一个个生动的故事。59 有蜚声遐迩、朝拜络绎、富于神秘色彩的龙泉寺；有深藏山腹、石柱林立、喀斯特岩溶地貌的溶洞洞具备一定的区域旅游资源优势。在区域性旅游线路上，当地政府积极开发秦山风景区、郎山森林公园、武蛟温泉、赤湖候鸟保护区、峨嵋山溶洞群等景点。第五章项目的优势分析（1）唯一性、代表性，填补了江西省及邻近周边省份旅游产业空缺，江西及周边邻近省各旅游目的地主要是风景观光、了解当地人文历史等单一内容，本项目集佛文化旅游、生态养生旅游、休闲度假旅游、观光旅游为一体的大型综合性旅游项目。本项目开发建设弥补了江西、湖北、安徽三省旅游产业的空缺。并且本项目以综合性的功能定位、广泛的市场覆盖面，满足游乐、观光、休闲、度假为一体的多种需求，势必成为江西省乃至全国旅游网中具有独特性、不可替代性的一个旅游热点，成为江西旅游线上的一颗明珠。（2）以高端顶级SPA古泉养生健康概念，整个景区档次得到了升华本项目SPA健康概念渡假村作为本项目另一个的亮点将产生巨大的社会经济效益。Spa是以高标准、高服务、高起点为基础平台的产业，客户群体以企业家、白领、知名人士、明星等高客户群体为主，它将是作为景区档次区分标准的衡量线。（3）增添江西旅游新景观江西省旅游以自然历史风景为主，省内无大型的建筑景观群。四合院作为中国经典的建筑风格对中国建筑行业有着不可估量的价值，本项目的建筑以北方四合院风格为独有特点，为江西游客增加了新的旅游看点。（5）分区多样性，一般旅游景区功能单一，可选性不强，无法让游客进行多重体验或选择，而本项目集阐佛、度假养生、观光、购物等多种功能为一体。动与静相互结合，导入不同主题，形成一个个的分区域、分主题的旅游区，满足不同游客的不同体验、需求或同一游客的多种体验、需求，涵盖了大部分的旅游群体的要求。（6）发展商务旅游，会展经济59 商务旅游的发展能起到非常积极的推动加速作用。通过建设和完善商务旅游设施来吸引商务客人，靠举办各种会议、展览等来发展商务旅游的办法来振兴地区经济，拓展旅游业的内容和范围。第六章市场分析1、国际市场状况及发展趋势从整个国际旅游市场来看，今后将呈现下列发展趋势：A、国际旅游业的发展已由快速发展阶段逐步走向平稳增长，世界旅游市场具有相当大的发展潜力和广阔空间。B、国际旅游区域的重心将向东方转移，欧洲和北美地区在国际旅游市场上的份额呈缩小之势，旅游重心由传统市场逐渐向东方转移，亚太地区成为未来国际旅游业的热点区域。C、国际旅游客源市场趋向分散化。到本世纪中期，亚洲、非洲和拉丁美洲的发展中国家，随着人均GDP的增加，产生出境游的条件日臻成熟，将会逐渐取代传统的旅游客源国，而成为国际旅游的主体市场。D、国际旅游需求趋向个性化、多样化、文化化的方向发展。E、中远程旅游逐渐兴旺，距离在旅游限制因素中的作用日趋减弱。F、信息技术的发展将极大地促进旅游业的发展。G、旅游者将对旅游安全更为重视，旅游者在选择旅游目的地时，安全因素将是考虑的因素之一。2、国内旅游市场分析21世纪前10年，我过国民经济年增长速度仍将保持7%左右，我过综合国力将进一步提高，人民的生活将更加殷实富裕。人民富裕程度的提高，扩大内需战略的进一步实施，将生产出更多的国内旅游者。59 随着国内小康生活的到来、双休日、“五一”、“十一”长假制等，使人们的旅游消费意识增强；国家鼓励发展旅游业政策的颁布，企事业单位带薪休假、奖励旅游的启动，旅游业处于前所未有的发展环境。中国旅游业本身就已经进入了飞速发展的时期。1990-2000年中国涉外旅游快速发展，接待入境过夜人数增加了近2倍；旅游业总收入翻了4番，年均增长率达到32%。世界旅游组织预测到2020年中国将成为世界第一大旅游目的国和第四大旅游客源输出国。世界旅游组织还预测到，2020年将有1.37亿国际旅游者到中国旅游，整个东亚及亚台地区接待国际旅游者人数可达到4.38亿，中国在这一区域市场中将占有31%的份额，2020年全球旅游总收入可大2万美元。据测算，2007年江西省接待旅游总人数7005万人次，比2002年增长113%。其中，入境旅游人数将达65万人次，国内旅游人数可达6940万人次。此外，在推算下，2007年江西旅游总收入将突破460亿元，比2002年增长141%。这其中，旅游外汇将贡献1.8亿美元，而国内旅游收入将贡献446亿元。3、区域旅游市场状况江西有着丰富的民族文化资源，这些资源为旅游产品的开发提供了丰富的素材和巨大的空间。瑞昌隶属九江管辖，其发展必然受其影响。据统计，2004年，九江庐山游客流量40万人次，100多万人次，九江市605万人次；2006年1-11月份，来九江庐山游客人数累计达179.05万人次，2007年来九江庐山游客人数达达280万人（含山下景区）。第七章市场定位1、开发目标市场定位（1）南昌、长沙、武汉、合肥地区59 基本客源市场（一级市场或主体客源市场）包括三个部分。一是以省内市场；二是邻近省市场；三是从庐山分流而来的客源市场。从以上三部份客源，第一部分人数为最，但大多数早来晚归，整体消费水平较低；第二、三部分人数虽不及前者，但花费相对较高；特别是邻近省客源，收入水平高，消费能力强。这三个方面的市场均应大力开拓，但重点应放在第二、第三部分上。（2）沿海城市及港澳台地区邻近的九江机场及昌北国际机场为沿海城市及港澳台游客来此提供了便利条件。大量的客源将成为本旅游区潜在的巨大的市场目标。沿海城市及港澳台游客对庐山这一早已成熟的旅游胜地已神往，且他们渴望崭新的更有吸引力的去处，本旅游区将成为他们大多数的首选。同时，因商务、公务等原因途经瑞昌作短暂停留的流动人口，也是产生一定资源的目标客户。（3）境外游客及奥运经济带来的目标游客群奥运申办成功最大的获益者显然是旅游。届时将吸引大批海外客源来华旅游，并形成一个长期的旅游高潮。据专家预测,2008年，国际旅游人数将达到604万人，旅游外汇收入60亿美元，比2000年增长114%，对全国旅游增长的拉动可以达到5个百分点。商机有限，发展无限；阶段性影响，长期性效应；专题性活动，综合性效应--奥运会最好的效应就是让世界了解中国。通过奥运向世界展示瑞昌,从而对瑞昌旅游的发展创造了最好的机遇。奥运效应不仅在奥运会期间就会体现出来。同时我们在主题构思、规划建设、经营管理等方面，拓展新思路，打开新局面。（表：国内游客等级表）一级市场核心目标市场南昌、长沙、武汉及合肥、庐山分流游客二级市场基本目标市场北京、上海、广州、深圳、京津地区、珠江三角洲、长江三角洲其他大中城市沿海经济发达地区三级市场机会目标市场省内其他地区西部其他地区及国内其他经济发达地区59 一级市场核心目标市场亚洲港澳台、东南亚及日本、韩国等地区二级市场基本目标市场欧美澳西欧、北美、澳大利亚等国家和地区三级市场机会目标市场其他其他海外市场（表：国外游客等级表）第八章规划方案1、项目设计的理念本项目将充分利用山水资源，通过“湖泊点缀、湿地点睛、滩湾相依、堤岸相应、溪流相伴”的打造，以佛文化体验互动、古泉沐浴、瑞昌古景、休闲度假为主题，面向未来，寓教于乐，充分满足各层次游客的游玩要求，构建一个集禅佛、古泉养生、游憩、休闲、观光、娱乐、会展等多种活动于一体，综合性开放式的旅游胜地。陆上：庙宇庄严、中式园林、玉宇琼楼……；水中：游船荡漾、鱼儿雀跃……；岸边：听水亭轩、湿地度假、渔人码头、绿草浅滩……；这就是未来勾勒出的画面。59 提升：养生文化。养生文化的精髓不仅体现在其作为一种形式所具有的医学功效，更体现在其身心兼修的核心气质；结合市场对康体养生的巨大需求，本项目将系统地着开展养生产品的建设。融合：养生文化和水体资源的结合。“上善若水，水善万物而不争，处众人之所恶，故几于道”。核心自然资源优势是水系，而水又是开发养生产品的气质和资源依托，两者可以非常好的结合。结合实际情况，形成不同功能却相互支撑分区框架，即佛文化体验互动区、古泉养生区、瑞昌古景区、四合院景观区、溶洞景观区、中式园林景观区、休闲购物区；由此，文化娱乐、行政办公、康体养生、佛学体验、商务休闲和极致度假等功能集聚统一，相互支撑。2、总体规划（1）主题构思：依托当地生态资源结合我方精心打造，力求做到功能上的综合性、生态上的科学性、配置上的艺术性、风格上的地方性以及经济上的合理性为主要风景特色，以佛文化体验、溶洞探奇、古泉养生、瑞昌古景传说、四合院建筑群、园林景观为主要活动。（2）旅游产品开发规划A、佛文化体验互动内容中国的佛文化博大精深，具有较好的开发潜力，寺庙既是宗教活动场所，又是旅游度假胜地，这里是吸引和培养爱国爱教人才的地方，这里有流淌的佛教音乐，这里是佛教文化的博物馆，这里的舞台演绎着生命中的真情与禅悟的故事……热爱和喜欢佛教文化和生活的人们可以在这里自在地休憩，充分感受文化，品位文化，倾听文化的声音……我们将改变以往其他景区对佛教旅游的仅限于观光、算命的形式，充分发挥互动性、参与性、体验性，让游客亲身体验佛教生活，脚踏山水间，心至禅缘中，面对千年文化，触摸佛法之缘，找寻真、善、美 传递爱、美、情，与“佛、法、僧”面对面，与佛有缘 与福有圆。住宿寺院——法师讲座，参观朝拜——学习佛经，体验出家——互动交流，感恩放生——许愿报恩。59 l游古寺名刹（龙泉寺）。l学佛礼法门，推广佛文化教育。l食营养素食，佛门斋饭；l宿清静禅院。l悟感恩放生，佛门茶道；l请佛道经典，禅乐梵呗。本项目将综合以下几种方式展开佛文化旅游：1）.佛教观光旅游。这种观光层次的产品,根据观赏的不同,可分为佛教人文景观旅游和佛教自然风光旅游,是指旅游者为了参观游览佛教建筑及周围的自然山水而进行的以观赏性为主的佛教文化旅游。佛教文化园林就是典型的佛教人文景观。楼、阁、殿、堂、塔、柱等,在全园布局有序,既体现了寺庙建筑的规则性,又体现了园林建筑的自然性。游客在欣赏佛教文化景观的同时,又可趁此机会饱览神奇山水。佛教文化及其载体,即佛教人文景观,增添了自然山水的神秘与神奇;而奇山秀水,又增添了佛教文化的无穷魅力。59 2.佛教参与式旅游。参与式旅游是旅游产品的提高层次。我国的整个旅游市场上,以观光层次的旅游产品为主。而各国旅游目的地成功的经验告诉我们,参与性的旅游项目是旅游目的地必不可少的。不少佛教文化遗产饱含和散发着强烈的艺术感染力。正因如此,佛教文化遗产不光是少数专家研究的对象。如今,它为各种职业和各种年龄的亿万群众所关心。佛教艺术主要有佛教绘画、佛教音乐、佛教雕塑、佛教题材的剧目等,这些艺术形式和作品除了可以让人欣赏、观摩、研究外,有些还可让人亲自参与。如佛教音乐和以佛教为题材的剧目,可以让人去唱、去演,结合一些佛教仪式,如参禅、浴佛、食斋、放生等,尤其是佛教开光、方丈升座、传戒及佛诞日等特定佛事法会的参与,会让游客浸润于浓郁、庄重的佛教氛围中,使游客感受到强烈的佛教文化震撼力与感染力。文化学家马林诺夫斯基在《巫术科学宗教与神话》一书中说道:“稠人广众中动听的礼,有影响处便在信仰有传染作用,共信共守的行为有庄严感人的作用,全体如一地举办真挚肃重的礼,足使没有关系的人大受感动,更不用说当事人在里面的参与了。”佛教文化旅游资源开发,要充分认识到开发参与性产品的重要。产品要雅俗结合,灵活性原则性结合。雅可以产生差异感、新鲜感与吸引力,俗可以产生市场规模。3.佛教体验式旅游。美国《哈佛商业评论》发表派因笛尔和吉尔摩的文章宣称,体验式经济时代已经来临。体验是内在的,存在于各个人心中,是各人在形体、情绪、知识上参与的所得,来自个人心境与事件的互动,因人而异、因事而异。旅游产品的本质就是向消费者提供一种或多种经历或体验。佛教体验式旅游也伴随着这股潮流应运而生,其主要特点是游人亲身体验佛教出家弟子的日常生活、功课以及佛家戒律与清规等,从而感受佛教独特的生活氛围。游客至此食的是斋饭,住的是僧舍式旅馆,听的是晨钟暮鼓、经声喃喃,观的是香烟缭绕、法相森严,购的是配套的佛教旅游商品,使游客在一种肃穆崇敬的心态中,摒弃杂念,忘却烦恼,达到一种心灵的松弛与净化。龙泉寺有独特的历史文化,游客在参与做法事、学习佛教礼仪、研习佛教养生等的同时,还可以将佛教与相关传说结合起来,推出拳头产品。B、千年古泉养生内容本项目将利用当地富含矿物质，无污染的山泉水开发各种SPA养生项目（古泉浴、理疗、桑拿等）,建造多种室内外沐浴池、贵宾池，让游客全身心放松，修身养性。关于SPA（水疗、水养）：SPA包括：中草药理疗，按摩和美体等。在2004年，国际SPA协会在和多年从事SPA行业的专业人士甚重协商之后，宣布了SPA的定义。这个定义很清晰的表明了SPA的健康含义：“SPA是一种专业性的服务，致力于全面改善人的健康状况并使人的头脑、身体和精神获得全面的更新”我们将通过建立高档次的设施来提升SPA行业的形象，可以提升这个产业的形象，促进其发展。SPA59 和康体业的发展也是解决旅游的季节性问题的一个很好的方法。因为SPA不需要依赖于天气条件。此外，女性游客也会被这样的服务吸引来。还可以通过开发销售SPA产品来搞旅游创收，比如浴盐，浴泥、草药体刷，肥皂，香料，甚至是让人放松的音乐CD等产品。C、溶洞探奇内容瑞昌溶洞众多，可充分利用溶洞内各种奇特景观进行开发。我们将通过保护性开发的方式，让游客为洞内溶洞景色绚丽多彩，美不胜收,洞内英石玲珑剔透，姿态各异，感慨大自然的神奇！D、瑞昌古景传说内容通过各种建筑手法将瑞昌当地具有影响力的历史人文传说还原再现：苍城古墩、仙桥晚照、白泉飞雾、凫洞遗踪、苏亭墨竹、楹龙戏水、吕井联珠、陈普墓。E、四合院建筑景观群内容四合院是中国北方经典的建筑，自元代大规模发展以来，对中国的建筑行业有着深远的影响。四合院在江南鲜有，因此在本项目中将建造以四合院为特色的建筑景观群无疑又为本项目增添一道亮丽的风景。F、园林景观内容自然环境一直以来被受人们关注，本项目将建造个园林小品景观、特色植物群落，让景区四季有着不同的特色，加以亭台楼宇的点缀，打造一个人间仙境。G、商务会展内容拟将建立商务论坛会址中心，长期、定期展开各种商务会议，邀请知名企业来此。靠举办各种会议、展览等来发展商务旅游的办法来振兴地区经济，拓展旅游业的内容和范围。H、商业街内容在各旅游地，购物不可缺少的内容，我们将建造别具一格的经典风格特色商业街，让游客进行消费购物。59 3、项目总体目标：目标体系1)主题形象以禅佛悟道、古泉养生为主题形象，以扩大瑞昌旅游作为整体旅游目的地的品牌知名度；并逐步打造“佛教圣地”、“修身养性”、“禅佛、养生、健康、轻松的度假旅游目的地”的形象。成为最受欢迎的休闲养生度假旅游目的地。2)旅游产品形成以禅佛养生休闲度假一体化为核心的旅游产品体系。着重开发深度体验旅游产品，向休闲、康娱、度假旅游方向发展。在区域内，形成包括佛文化旅游、休闲度假养生旅游、生态旅游、商务会展旅游、园林建筑景观旅游在内的各种旅游吸引物体系。住宿、餐饮、交通、娱乐、购物、信息等设施配套、结构合理、特色鲜明、管理科学、服务优良，达到国际一流度假旅游地的水准。3)产业经济本项目将努力成为当地国民经济的支柱和龙头产业。通过本项目对其他产业产生强烈的辐射和带动作用；创造大量就业机会。目标建立起可持续发展的经济体系，成为江西旅游经济新动力。4、投资计划及开发规模：本项目总投资：约人民币亿项目控制规划面积：约2000亩；本项目建成后将成为集禅佛养生、古泉养生、特色观光、休闲度假、修身养性为一体的高级旅游度假区。第九章项目建设方案建设工程一览表预计规划面积：2000亩项目名称面积约：(㎡)数量总面积(㎡)单位造价(元/㎡)投资数额(万元)中式亭园景观建筑2800128001500420.00四合院景观群2000001200000200040000商务论坛会址中心5000150002000100059 绿化整个景区约3000古泉沐浴池50约5025001500375.00给排水管线约100000m约1500强弱电管线约100000m约1750燃气管线约100000m约800土方平衡预估50万方11000景区大小道路全长约10公里7500001501125工程合计50970根据主体规划思路将整个项目分期进行工程建设，预计2011年能够初步对待开放营业。具体建设情况如下：主要建设内容：四合院建筑景观群、绿化及SPA康体会所、室内外沐浴池、中西式餐厅、行政楼、瑞昌古景传说等历史文化建筑、各种园林景观小品建筑（如：休息亭、桥梁、喷泉、观赏建筑等）、商务会址中心、基础设施建设（包括：区内的道路建设工程、给排水工程、强电工程、弱电工程、燃气管网工程、消防工程、通讯工程、室外路灯照明工程、排污设施）等。部分主要建筑内容介绍：①、标志性建筑-四合院建筑景观群：四合院建筑功能上即作为欣赏景观又能作为体验式酒店，拥有各种类型的标准客房，提供餐饮、住宿、娱乐、健身等全套服务，设计标准超五星。利用这些当地天然优势建造的无污染、纯天然的生态住宿场所，定能成为吸引游客参观、住宿的首选，同时还可以作为国内其他地区的中国建筑示范基地开展科普教育。②、园林建筑景观：59 本项目的园林建筑景观以中式风格为主体。整个景区内规划不同的植物群落，适当的用亭轩、楼宇、走道、花架、流水、喷泉、小桥等将整个景区装饰为人间天堂。③、古泉养生俱乐部规划修建各种室内外浴场，贵宾浴池，公共浴池、私人浴池约数十余处，同时辅以各种植物、花卉，中式庭院等景观，让人全身心的放松。贵族浴场――SPA1）SPA的来源   SPA在全球历史源远流长，在中国早至唐朝杨贵妃的玉清池，在古罗马帝国年代埃及妖后独霸死海（海洋SPA）竟派兵攻打沿岸其他国家以达致其目的，SPA的魅力可想而知。自二十世纪八十年代末，欧美各国已开始流行SPA热潮，这个热潮在九十年代席卷东西南亚地区各国，由以日本、南韩、泰国、马来西亚、印尼等这些国家已成为SPA的休闲及旅游基地，（就以泰国为例SPA的旅游已占全国旅游业约50%之比例），连香港、澳门、台湾政府都纷纷把SPA纳入重点发展产业。SPA为“solubriousparaqua”的缩写，意思为“平衡健康之水”，现代人以次代指一种针对人体的治疗方法，也称“水疗法”，即以水为媒介，利用人与水的接触，使水中含有的一些对人体健康有益的成分通过亲和渗透作用进入人体，达到治疗或美容美体的目的。现在的SPA概念又有较大的延伸，有人称其为“五感疗法”，既通过人体的五大感官功能：视觉、嗅觉、听觉、味觉、触觉的感知来达到身心俱畅的感觉。水疗是SPA最普遍的形式。据考，SPA的名字起源于罗马帝国时期比利时的一个叫“SPA”的小镇，因为那里有一温泉，可以美容甚至治疗疾病而闻名。到了近代，科学家才揭开温泉的秘密，水中的精油成分来源于当地山上成千上万种花卉草木在上游水源的浸积。所以现在人们就模拟建造类似的环境及水质，使其对人体具有健康及健美作用，即为现代的“SPA”。  现代的SPA关键是水资源及水设备，常见的有桶浴、湿蒸、干蒸、淋浴及水力按摩浴等，也常常选用矿物质、海底泥、花草萃取物、植物精油等来改善水质作用于人体。现实生活中，SPA具有以下功效：美容美颜、放松身体、舒缓身心、健康皮肤、治疗疾病等。   59 根据国际SPA协会的统计，全球SPA的产业现以20%—30%的年发展率，在美国休闲事业已晋身成为第四大产业。SPA疗法能令人类达致「放松→反省→新生→喜悦」为了获得身心的全面放鬆，已有很多人们选择SPA这种全新、健康的养生休闲度假方式。   中国自改革开放后由发展中大国至今已成为全球经济火车头，而SPA自九十年代末登陆中国广东后，SPA的概念迅速发展遍布全国，随著中国国民经济能力的不断提升，2008年北京奥运会以及2010年世博会的举办，据SPA国际事业大联盟主席郑伟明先生预计在未来两年中国SPA的产业更可高达80%至100%的年增长，速度之惊人因日前中国国务院总理温家宝在发言时特别提到必须会前在国际展示中国已成为一个健康、休闲及和谐的社会。中华全国工商业联合会美容化妆品业商会更于二OO四年成立SPA专业管理委员会，这意味著SPA的行业亦得到中央领导人的支援。SPA按照其分类可适用于室内、庭院、森林、海边、山野等野奢酒店的各类型不同的场所，但SPA开设必须依附高端的休闲酒店、度假宾馆或者度假村等。因此SPA场地有一定的依附性限制。2）产品开发投资规模：由于SPA是带有专业性质的中高端项目，因此其空间场地、设备、人员等都需要专业化处理，其基本投资成本较大。3）消费额度与市场对象现今的SPA馆的规模大小不一，有占地面积达一两千平方米的大型综合会所，也有二三百平方米的温馨小店。每个店都有各自较为突出的特点，装修上大多注意营造自然清新、典雅幽静的氛围。在服务项目的设置上也具有极大的多样性，内容丰富而全面，讲究个性化服务。会员制是目前SPA普遍采取的消费方式，而且非常注意照顾消费者的私隐空间。顾客多为成功女性、白领丽人、企业老板、名人明星等，价位通常处于中高档。温泉水疗、芳香按摩、沐浴等SPA服务为内心囤积的压力找到一个出口，在平和放松的氛围里洗去工作中的忙碌与烦躁，令人身、心、灵达到和谐与平衡的享受。包括有：会所、游泳馆、中西餐厅、保龄球馆、网球场、后勤楼、等。该疗养圣地位于高级休闲、旅游度假区内，濒临综合生态旅游区，园林景观，环境幽雅。按星级宾馆标准设计，拥有普通客房、标准客房、套房、总统套房等，大中小会议室，餐厅经营，59 室内温泉游泳馆、桑拿、按摩、美容美发、保龄球馆、网球场、垂钓、舞厅、KTV包房、商务、票务、旅游服务中心等设施和部门。可为疗养休整提供全套优质服务，您可以得到真诚的微笑、周到的服务。④商务论坛会展中心通过创办商务论坛发展会展旅游经济，宣传瑞昌。目前在我国，会展业与旅游业、房地产业一起，被并称为三大新经济产业，会展数量和规模正以每年20%的平均速度递增，已成为新的经济增长点和第三产业的重要组成部分。据认为，会展业不仅自身市场巨大，而且对当地服务、旅游、餐饮、通信、住宿、广告、交通等产业的发展有非常强的关联带动作用。目前国际上展览业的产业带动系数大约为1：9，举办会展本身所产生的利润如果为100万元，而带动相关产业所产生的利润可达900万元。会展业兼备贸易交流、服务交流、技术交流、招商引资、信息传播等多种功能，对产业的提升和促进作用相当显著。 国内会展经济潜力巨大： 在全球拥有300多家会员的国际展览行业协会（UFI）副总裁麦高德在论坛上表示，UFI正在把重点转向亚洲市场，已在香港设立了亚太办事处，明年亚洲地区会员将超过100家。他认为，中国是亚洲市场中最大的一块，发展势头相当迅猛。 国内展会仍集中在北京、上海、广州三大会展城市，与此同时，国内会展业初步形成了京津、长江三角洲、珠江三角洲三大会展经济产业带，中西部及东北会展中心城市形成了二级会展中心区域，从而构成了多层次的会展经济发展格局。业内人士亦认为，我国经济发展保持良好势头，为会展业的发展奠定了坚实基础，再加上加入WTO、正式实施CEPA、泛珠三角区域经济合作与发展不断深入，以及2008年北京举办奥运会、2010年上海主办世博会等，都将推动会展经济的兴起。未来几年里，中国会展业年均增幅将在30%左右，预计今年我国展览业直接收入将超过65亿元，可为其他行业带来500亿元左右的收益，到2010年上海召开世博会时仅旅游一项就可带来800亿元。 （4）、商业街区的建设规划约10万平米的商业街，服务中心一栋（救护、安全、保安）、雕塑、绿化、各种景观小品建筑59 营造一种古典优雅的氛围。在阳光与水波的映衬下，两岸琳琅满目的特色商品与不同风格的店面装饰相得益彰。经营品种要以精美工艺品、肯有代表性的礼品、佛教产品、土特产品为主。2、开发进度计划：本项目在相关手续齐全的前提下进行建设，分期开发，计划2011年对外开放接待游客。Ø初步完成地块内绿化、水电管网等基础建设工程。Ø基本完成地形地貌改造、主要道路及水系。Ø初步开始种植生态调节区植物。Ø瑞昌古景建筑景观Ø建成酒店,四合院建筑景观群以满足游客需要。Ø完成古泉养生主体工程，具备初步接待能力。Ø完成溶洞景观等。Ø进一步完善景区内各项功能。Ø全面展开生态调节区高档植物种植、休闲度假工程、商业街区等项目全面启动。Ø景区内景观进一步改观，建筑风貌基本展现，具备接待各类客人的能力。完成全部规划建设，道路网和水系、景观形成，度假物业、成片兴建、完工。3、经营理念以差异化和低成本为本项目开发和经营的基本策略；以资本运作和合作开发为基本经营模式，通过项目资源的规划、整合实现项目的全面启动，创造升值空间，实现三年起步、五年定局的经营目标。创立最具特色、最有价值的自然、生态休闲旅游生活空间。4、开发方式1）、自主开发由我司全面投资项目的规划开发与建设及经营与管理。第十章发展预测容量分析59 随着开发建设和旅游发展的不断壮大，在黄金旅游季节和节假日，游憩区内的游客人数会达到高峰，使地区人满为患，出现了旅游负荷压力。因此，通过对旅游地区旅游容量和游客容量的分析计算，合理地引导、控制、调节旅游流，以保证游客安全，满足游客的旅游需求，保护旅游环境，实现旅游业的可持续发展。Q＝LT/MS＝L/MN=Q·R式中：S－瞬时游客环境容量N－年游客环境容量Q－日游客环境容量L－游线长(米)或景区面积T－日周转率(取2)M－人均游线长(5米)或人均面积(500平方米)R－每年可游览日数(取250天)瞬时游客环境容量为：约1000人次日游客环境容量：约2000人次年游客环境容量：约200.1万人次第十一章投资及效益分析1、项目盈利方式1）、提供初级体验的（经历）的机会，比如：出售门票2）、提供有助于丰富体验（经历）的相关服务；比如：提供餐饮，住宿服务等3）、围绕旅游者（潜在旅游者）的消费能力所带来的可能的收益机会；比如：娱乐、养生理疗、游客二次消费等。4）、出让，出售具备知识产权特点的商品，比如：玩具，旅游工艺品，纪念品等。59 5）、交通收入：停车收费等。6）、提供商务服务的收入，如各种商务会议、论坛、学习培训等2、财务分析数据本项目具体投资和效益估算详见如下：1）、项目总投资：约亿人民币。2）、投资回收期：本项目的投资回收期约为10年通过分析得出从2011年至2020年本项目营业总额累计万元。2011年至2018年总经营支出费用及税收估算约为万元，上交税金：万元项目收益估算表59 59 第十二章营销策略1、营销“新理念”旅游营销无论理念还是方式均要随着时代的进步而变化，要迎合时尚，不断改进营销方式、方法。个性化是一种创新，是在体现更高层次人文关怀精神的理念扩张。创新要坚持科学性、实践性和开放性，创造新的适销对路的“精品”，实现产品与市场的匹配。 历史进入21世纪。与20世纪以工业化为主题的社会化大生产蓬勃发展所不同的是，21世纪以旅游业为主导的休闲产业异军突起，人们的人生目标从20世纪追求物质财富极大化转向物质与精神的同步释放，追求生活品质的高尚化。这一转变，将是人类进化的需要，又是社会发展的必然，它所衍生的是21世纪与人类社会文明的进步相比称的精神文化产业的快速发展。国际旅游在世界范围内的迅速膨胀即有力的说明了其中的缘由。 度假旅游方式是休闲、放松、其旅游吸引点主要是各种娱乐、健身、休闲的设施，因此度假区旅游开发侧重于对旅游项目、活动、文化的策划和设计。与之大有不同的观光旅游是以欣赏风景为主，很显然他的景色建设就非常的重要了。所以度假区的营销和策划要有“新理念”才会有特色和生命力。使用全新的思维模式“新理念”——“分时度假”： 分时度假（Timeshare）倡导的是旅游度假新概念，强调的是给消费者一个“家”的感觉，度假村的房间不是一般的标准客房，是带有家居特色的四合院，并备有所有家庭生活的相关设施，游客可以到商业街，回度假村“烧烤”，真正的享受人生，达到休闲、放松、远离烦碌的舒适感。2、营销方法与单纯的观光旅游不同，度假旅游有其根本的不同。比如观光旅游项目注重资源的开发与利用，而度假旅游项目更应该注重休闲、娱乐设施和活动的开发策划。因此旅游项目的自身特点会直接影响旅游项目的营销方式。营销方式有以下几种：59 1）、利用旅游宣传品营销利用动态和静态的两种旅游宣传品进行宣传。静态资料按照表现形式不同分为：文字、照片、图件、广告牌、宣传画等。按照表现的内容不同又分为：介绍旅游城市的宣传品和介绍滨海旅游度假区的宣称品；动态的旅游宣传资料包括电影片、录像片、电视片、光盘、计算机软盘、广播宣传等。2）、利用节庆活动营销根据本项目的特色，确定了各种活动的主题和基本的活动方案。举办商务论坛就是每年拉开旅游帷幕的定期性活动，每年都吸引大量的游客。同时，还与几家有实力的策划公司建立了良好的合作关系，从而能保证新活动策划的层出不穷。3）、广告营销拟定了详细的广告营销方案。其中包括传统型的广告有报刊、电波（广播和电视）、户外广告、印刷品广告（招贴画、宣传小册、旅游手册、活页宣传品、明信片、挂历）以及近来随着信息技术发展而得以迅速发展的网上广告。2、制定客源市场定位策略采用完全不同的三种策略来吸引游客：（1）、 核心部分策略本项目的主题和关键核心是以禅佛悟道、古泉养生为中心，处处发挥生态文化的优势，并结合都市人口的特点来服务。（2）、 外形部分策略通过服务质量、纪念品的花样和质量、员工态度、员工着装、景区设计风格、商品价格、服务价格、品牌形象等旅游景区的外形部分树立处处心系有效游客群体的策略服务于大众。59 （3）、 延伸部分策略通过提供便捷的信息服务、结算付款服务、信用系统、优惠措施与竞争者比服务，从而创建自己的竞争优势。 总之，就是满足游客所追求的就是“新”、“奇”、“特”的意境，不断的创新，贯穿在旅游活动的全过程。首先，旅游产品的“硬产品”——旅游景区、景点需要树立特色，它所追求的是人无我有、人有我特、人特我奇。用新视角、新思维、新活动在保持自身特色的前提下推陈出新。第十三章风险提示1、自然条件变化可能带来的风险长江对本项目的影响较大。如遇特大洪水，局时会对本项目的生产生活产生一定的威胁。目前完全能够抵御百年不遇的特大洪水。但若出现特殊情况，则可能一定的威胁。2、政治法律方面的风险因素（1）、政府对旅游业的支持，优惠政策的期限。政府对旅游业的影响是无论怎样都不能低估的，政府为旅游企业的经营创造了外部环境。随我国改革开放的深入进行，地方政府对旅游的扶持和优惠政策将逐步取消，代之相应的各项法律法规及监管制度将进一步严格，这对项目的运营将产生一定影响，（2）、有关法律的进一步更改制定（例如水域、土地使用年限）我国的法制建设正处于健全和完善当中，如与旅游开发密切相关的法律内容的调整将直接对我项目的开发经营产生相应的影响。（3）、税收、信贷政策59 旅游开发有一个持续投资的过程。在未来几年当中，税收是否提高、信贷资金的松紧程度也间接影响着资金的周转，造成难以偿还银行债务及利息的风险。3、经济发展水平风险因素政府在资源配置、定价、资产管理等方面的作用不断减弱，市场发挥着更大的作用。通货膨胀、价格的升降和货币的升值贬值都会直接影响居民的出游能力，也相应对项目的收益产生一定的风险。4、经营方面因素经营者的项目计划、形象创造、提供的服务质量和价格策略等都是投资能否顺利回收的不确定因素。5、客户因素企业依赖于客户的存在而存在。客户的需要、需求特征、需求差异及变化趋势是直接造成企业投资收益的关键因素。（1）、旅游热点的转移“欣赏和研究自然景观，人与自然的和谐共处”是近年来旅游业的可持续发展热点。随人们兴趣爱好的转变、好奇心的转移，可能一段时间之后旅游热点会随之转移。（2）、游客对当地环境的认可程度瑞昌旅游起步较晚，虽力图开发成为国际标准的旅游度假胜地，但毕竟尚处于开发中。游客对这一客观条件认可需要一定的时间，亦给旅游发展造成一定风险。6、安全措施的因素尽管发生安全事故的概率非常小，但往往一旦出现问题造成的后果往往是致命性的，让游客对游玩场所的信任度大大降低，甚至直接失去所有顾客。即是没有出现问题或造成后果，但只要游客知道安全措施不到位，同样会失去大量的客源，特别是带小孩出来游玩的家长。（1）、首先我们必须制定地严谨的安全管理措施，用严格的制度进行安全管理，将安全事故排除在第一道密封圈外。59 （2）、聘请专业的安全岗位人员，定期与不定期地对区内的各种存在安全隐患的地方进行检查，达到机械设备，小到一滴油珠，只要有可能会出现安全隐患的地方，都要仔细检查，往往事故都是因为粗心引起的。发现安全隐患，不论大小都要及时解决，不让完全事故的种子有任何一丝发芽。安排巡场员（3）、购买完备的安全器材。对可能引发安全隐患的地方要做好安全防护，如悬挂安全防护网，防护栏，第十四章结论与建议从项目建设的必要性来看，本项目是符合可持续发展战略的要求，是当地经济发展、资源可持续利用、维护生态系统良性循环、调整区域旅游产品结构和满足城市居民游憩需要的要求。因此，本项目的实施，可以起到建设一个项目，带动一方经济，发展整个社会的巨大积极作用。从项目建设的可能性来看，本项目的实施有着一系列良好的条件：资源优势突出；区位条件优越；客源市场潜力巨大；气候适宜性好；生态环境优越；组织上领导高度重视。这些条件的具备，为本项目的顺利进行提供了有力的支撑保证。从项目建设后的预期效果来看，本项目可以达到保护生态环境和通过旅游开发促进当地社会经济发展的要求，经济效益、生态效益和社会经济益极其巨大。从项目本身来看，该项目指导思想明确，设计科学，财务分析合理，技术可行，符合项目设计的规范和要求。综合从上述分析，本项目是切实可行的。59 59'