西安商业计划书.doc 93页

'HUAWEIXINA公司商业计划书西安商业计划书目录一、执行概要3二、项目情况介绍5（一）项目概述5（二）项目背景介绍7（三）项目产品介绍13（四）地域情况介绍16（五）项目的进展情况20三、组织与管理21（一）集团企业介绍21（二）合作方企业介绍24（三）管理层介绍28（四）项目公司组织结构33（五）项目公司管理35四、SWOT分析35（一）优势（Strengths）35（二）劣势（Weaknesses）38（三）机会（Opportunities）38（四）威胁（Threats）39五、竞争和风险分析41（一）竞争分析41（二）竞争策略43（三）风险及对策44六、市场分析46（一）市场简介4667第页 HUAWEIXINA公司商业计划书（二）市场需求分析50七、营销方案51（一）营销策略和计划51（二）品牌策略57（三）促销策略60（四）销售渠道和方式62八、项目财务计划64（一）项目计算期64（二）项目投资估算和资金筹措64（三）销售收入预测66（四）总成本费用估算69（五）**商厦及**大厦营业收入增长统计71（六）销售税金及附加及损益表72（七）净现金流量的预测77九、还款计划82十、不确定性分析85（一）**商厦敏感性分析86（二）**大厦敏感性分析86十一、风险退出87（一）IPO（InitialPublicOffering）首次公开发行88（二）股份转让89（三）股权回购89（四）清算或破产89（五）本企业风险退出方式选择90十二、结论92附件9367第页 HUAWEIXINA公司商业计划书一、执行概要本项目——拟在**市最繁华地段**区和**广场附近修建两座高星级酒店及配套商务房产，以大大提升该地区的国际形象和知名度。现在全球范围内征寻产业合作伙伴，共同致力于在该地区内建立具有闽南传统文化特色的高星级国际商务酒店，以填补该市高档次特色酒店的空白。本项目的发起人A公司，拥有成熟的技术，先进的设备，且经验丰富，具备项目实施能力。**，古称**，是中国历史上建都朝代最多、历时最久的城市，先后13个王朝在这里建都，是**省会城市，现属副省级城市。**地处中国中、西两大经济地域结合部，优越的地理区位和深远的历史渊源，使**居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一，是**经济最发达的城市，是世界著名的旅游中心城市。目前，在**进行投资，商务活动的人群中，闽粤、台湾、港澳，各国华侨人数占了一半以上，这一批人员到**地区发展，**是必经之地或是常驻之地，他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所，眼下**市还没有。此外，虽然本地已有八家四星级和四家五星级酒店，但由于他们都是多年前建设，设备已陈旧，档次也相对较低，而且地段多数也相对偏远，而且据了解，目前还只有一、两家酒店配有WIFI无限宽带接入设备，更无一家白金五星级酒店。因此，本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化习俗的高档商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书本项目拟兴建的两座大厦：**商厦和**大厦，其中**商厦建成后将作为**独具闽南文化特色的四星级涉外酒店，项目总投资1.9亿元人民币，总建筑面积2.8万平方米，设有高档客房200间，并设有能同时容纳400人的多功能会议厅及宴会厅。**大厦设计规划为主楼地下一层至地上二层为购物中心，拟建成**地区第一家**百货大楼，地上三层以上为具有闽南特色以白金五星级为设计目标的国际大酒店，两座附楼为出租出售的高档商务用楼。该项目总投资5亿元人民币，计划总建筑面积约12万平方米，酒店设有豪华客房448间，餐位5000个，设有高级西餐厅、独立封闭式酒吧，更有可容纳５００人以上的宴会厅。本项目已被**市政府列为市重点工程项目。本项目中**商厦项目位于**市**区**路，紧邻明代古城墙文昌门、**博物馆、**历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，区域繁华，交通便利，而**大厦项目位于**市的政治、文化、经济、旅游中心的中心——**广场的西南角，西大街的入口处，更是**市黄金地段的黄金位置。本项目的商场、酒店经营管理均与目前国内顶级的百货行业巨头B公司和酒店管理行业巨头C公司合作，他们实力雄厚，拥有先进的理念和科学的管理方法以及众多成功案例，其经营优势显著。本项目所处地理位置优越，外部环境一流，所处行业市场前景广阔，自身特点出众，经营管理科学先进，品位高，利润空间大，项目的经济效益可观。经对本项目投资分析详见测算：**商厦项目税后财务净现值为13951.53万元；税后内部收益率为25%；税后投资回收期：5.23年。**大厦项目税后财务净现值为53351.20万元，内部收益率67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书为27%，均大于行业基准收益率11.30%，税后投资回收期：4.90年。经济效益显著（详见项目经济评价指标）。综上所述，我们认为该项目的实施符合我国有关法律和相关产业政策，市场需求明显；项目实施后，其前景广阔，市场容量大，产业化实施的条件具备，将产生显著的经济效益和社会效益，商业价值明显。因此本项目具有较高投资价值，不失为一个有生命力的项目。二、项目情况介绍（一）项目概述A公司前身是**房地产开发公司，始建于1993年，注册地在**市**路，企业注册资金2620万元人民币，公司现已形成以房地产为龙头，涉及环保、农牧、影视、贸易、技术、物业等多个领域的综合性集团总公司，下属五家分公司。集团拥有多年大型房地产开发经验，曾出色完成多个大规模工程项目，实力雄厚，在地方上享有很高的声誉和信誉。本项目拟在**市繁华地段兴建两座大厦：**商厦和**大厦，其中**商厦建成后将作为**独具闽南文化特色的四星级涉外酒店；**大厦设计规划为主楼地下一层至地上二层为购物中心，拟建成**地区第一家**百货大楼，地上三层以上为具有闽南特色以白金五星级为设计目标的国际大酒店，两座附楼为出租出售的高档商务用楼。本项目已被**市政府列为市重点工程项目。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书**位于较发达的东南地区与正在发展的**地区的中枢地段，是东南与**的桥梁和中转站，是**发展的龙头，要发展西部，**的发展首当其冲，具有举足轻重的作用。绝妙的地理位置给**带来无限的商机。**是全国旅游收入占总收入比例最大的城市，旅游事业发达，酒店业发展正处于高潮阶段，酒店业管理也正处于成熟阶段。因此，发展酒店形势很好发，加之**市人口流量大，商机多，酒店业的市场空间很大。目前，在**进行投资，商务活动的人群中，闽粤、台湾、港澳，各国华侨人数占了一半以上，这一批人员到**地区发展，**是必经之地或是常驻之地，他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所，眼下**市还没有。因此，本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化习俗的商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。**商厦项目位于**市**区**路，紧邻明代古城墙文昌门、**博物馆、**历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，区域繁华，交通便利，是各国宾客商务洽谈、住宿旅游、开会学习的理想场所。目前，仅文艺北路有一家三星级酒店，无论从规模、档次，还是从功能上都远远不能满足市场需要，因此亟待在此地建设一个高档次具有闽南特色的国际化星级酒店。四星级的闽南国际商务酒店环境高雅、豪华，设施超前，功能完备，服务水准一流，满足了客户各方面的需求，弥补了本地区该档次酒店市场需求的空白。**市的政治、文化、经济、旅游的中心在四方的明代古城内，而古城的中心就是**广场，95%的游客是从**开始**之旅的。西大街最具明唐文化特色，是古色古香的**最具代表性商业街、唐人街。现西大街道路拓宽已基本完成，建成后的西大街将是集商贸、办公、娱乐、餐饮为一体的仿古建筑一条街，街道两侧红砖碧瓦，雕梁画栋，充分体现古城**的现代风貌和民族风格。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书**大厦项目位于**广场西南角，西大街的入口处，是**市黄金地段的黄金位置。目前西大街上只有一家陈旧的三星级酒店，白金五星级的本酒店建成后将是处在**市中心最黄金地段的最高档次的现代化酒店，是西大街的门面，其外部的仿古风格与西大街遥相呼应，相得益彰，完全体现了**古城中心恢宏博大的气魄，成为**广场的一个亮点。本项目的两座酒店均委托经验丰富、享誉盛名的C有限公司管理；**大厦购物中心由集团与B公司合作经营。这两座星级酒店的建成，将有利于提高整个**市的住宿、餐饮、娱乐、购物水平，完善**市的旅游、商务接待条件。本项目均地处**市繁华商业区，区内水、电、汽、通讯等配套设施齐全，企业计价使用，供应有保障。本建设项目符合国家产业政策，企业拥有雄厚的人力资源，采用国际先进的设施设备和科学的管理方法，加之定位得当，具有完善的企业战略与行销方式，企业资源配置合理，市场前景广阔，相信定能获得良好的经济效益和社会效益。（二）项目背景介绍1、关于我国五星级大酒店标准简介   67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书我国涉外旅游酒店划分为五个档次，即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，星级越高，表示酒店的档次越高。酒店星级的划分以酒店的建筑、装饰、设施设备及管理、服务水平为依据。具体的评定办法按照国家旅游局颁发的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、清洁卫生评定标准，宾客意见评定标准等执行。五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下：A酒店总体基本要求l酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。l酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。l酒店内部公共信息图形符号符合LB/AT001标准。l有中央空调系统。l有背景音响系统。l有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。B酒店接待大厅基本要求l接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。l有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结账、24小时有工作人员在岗。l提供留言服务、一次性总账单结账服务、信用卡服务、18小时提供外币兑换服务。l总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。l可8小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。l67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。l至少能用2种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用3种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。C客房基本要求l至少有40间（套）可供出租的客房，70%客房的面积（不含卫生间和走廊）不少于20平方米，至少有5个开间的豪华套房，有残疾人客房。l客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。l卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施，110/220V电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装高级座便器，梳妆台，浴缸并带淋浴喷头；配浴帘，晾晒绳，24小时供应冷热水。l有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于16个，自办节目至少有2个频道。l有与五星级相匹配的文具用品，24小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧，24小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。l提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书D餐饮基本要求l有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供2种风味的中餐。l有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。l有独具特色，格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。l有适当的小宴会厅，有封闭的酒吧间。l餐厅、酒吧的主管、领班和服务员能用英语提供服务。l厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭。E公共区域基本要求l有足够的停车场，有足够的高质量客用电梯，轿箱装修高档，并有服务电梯。l有公用电话，并有市内电话簿。l有男女分设的公共卫生间。l有商场，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品。l有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字服务。l有医务室。l提供代购交通、影剧、参观等票务服务。l提供市内观光服务。l有应急供电专用线和应急照明灯。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书F选择项目  客房l设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客人使用的商务中心及休息场所。l商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备。l为客人提供免费店内无线寻呼服务。 餐厅及酒吧l有大堂酒吧、专业性茶室。l有风味餐厅。l有至少能容纳200人正式宴会的宴会厅，配有专门的宴会厨房。l有至少10个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。l有24小时营业的餐厅。  商务设施及服务l提供国际互联网服务，传输速度不小于64kbit/s。l有至少能容纳200人会议的专用会议厅、配有衣帽间。l至少配有2个小会议室。l有电话会议设施。l有现场视音频转播系统。l有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。l有专门的复印室、配备足够的复印机设备。l有现代化电子印刷及装订设备。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书l有照相胶卷冲印室。  公共及健康娱乐设施l歌舞厅。l卡拉OK厅或KTV房（至少4间）。l游戏机室。l棋牌室。l定期歌舞表演。l多功能厅，能提供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌厅、舞厅。l有健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴。l室内游泳池（水面积至少40平方米）。l有网球场、保龄球室（至少4道）、壁球室、桌球室。l有美容美发室、精品店、独立的书店、独立的鲜花店、婴儿看护及儿童娱乐室。  安全设施l电子卡门锁。l客房贵重物品保险。l自备发电系统。2、关于白金五星级大酒店标准简介今后五星级将不再是星级酒店的最高级别，国家旅游局规定从2004年7月1日开始实施的新版《旅游饭店星级划分与评定》标准中将设立新的星级饭店等级——“白金五星”。“白金五星”67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书酒店的定位处于酒店业金字塔的顶端，“白金五星”须先符合以下７个必备条件：已具备两年以上五星级酒店资格、地理位置处于城市中心商务区、对行政楼层提供２４小时管家式服务、整体氛围豪华气派、内部功能布局与装修装饰与所在地历史、文化、自然环境相结合等。此外，还需要在６项参评条件中至少达标５项，６项标准分别为：普通客房面积至少不小于３６平方米；有符合国际标准的高级西餐厅、可以提供正规的西式正餐和宴会；有高雅的独立封闭式酒吧；有可容纳５００人以上的宴会厅；国际认知度极高、平均每间可供出租客房收入连续３年居于所在地同星级饭店前列；有规模壮观、装潢典雅、出类拔萃的专项配套设施。（三）项目产品介绍1、“**商厦”项目介绍该项目拟建一座具有闽南文化特色的四星级国际商务酒店，酒店位于**市**区**路，紧邻明代古城墙文昌门、**博物馆、**历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，交通便利。该项目总建筑面积2.8万平方米，地下两层地上二十一层，主体工程现已完工，前期已投资9600万元，装修筹备拟再投资1亿元。本项目将建成**最具特色，最高服务水准，最佳经济效益的酒店，由经验丰富、享誉盛名的C有限公司管理，预计用五年时间将投资收回。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书酒店共有设备完善的国际标准不同等级客房200间，其中有48间别致豪华套房，所有房间均带有独立中央空调系统、日常小家电、小型保险箱、国际长途直拔电话、60个卫星频道电视；豪华房及套房还配备个人电脑。此外，酒店还设有大堂吧、住客专用酒廊、多功能会议厅、商务中心、特色宴会厅、贵宾厅、美食街、KTV包房、桑拿房、游泳馆、网球场、健身房等综合配套设施。美食街环境优雅，提供各式美味中西佳肴，闽南特色风味美食更是一应俱全；多功能会议厅可容纳400人的会议规模，特色宴会厅也可同时接待400人用餐；九间风格高雅的贵宾厅房更为各式小型宴会的最佳选择。同时，酒店也为商务客人提供许多特别的服务，商务人士在这里可以处处感觉到进行商务活动的方便，除食、宿、娱乐无忧外，其他所有商务工作方面的接待、事务性工作等均可由酒店代劳。此外，酒店计算机、传真机、复印机、多媒体设备等现代化办公设施一应俱全、设备先进、资源充足，尤其具有目前最先进的WIFI无线宽带上网设施，让客户可以在酒店的任何角落毫无拘束的上网办公或冲浪；而对于没有自带笔记本电脑的普通客房客户，酒店独具特色的咖啡厅和茶室也均会提供此项服务，让客户不再拥挤于商务中心，而是可以一边欣赏着轻柔的音乐，一边品尝着香浓的咖啡和悠悠的香茗，还一边轻松的享受工作，使商务工作变得更加方便，更加省心省事省人。2、“**大厦”项目介绍“**大厦”项目地处**市最繁华的中心地带——67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书**广场西南角，距**约200米，占地2万多平方米，实际可开发用地12570平方米，其中主楼占地5600平方米，三座附楼占地5000平方米，其余为内部道路与绿化地。主楼设计建筑面积6万平方米，地下二层地上七层，外形仿古建筑，内部为具有闽南特色的国际化五星级酒店，沿街部分二层为通视走廊，地下二层为大型停车场，地下一层至地面二层为大型购物中心，主体工程已完成；附楼B、C座已封顶，共2.5万平方米建筑面积，地下一层地上八层，为商务用房,主附楼之间将建成带有闽南风情的大型露天景观花园；另还计划建造一座建筑面积约3万平方米的附楼，为酒店配套设施，尚未开工。该项目前期已投资约1亿人民币，完成了征地、拆迁、安置、部分基建工程，项目建成还需约4亿人民币，共投资约5亿人民币。本项目主楼地下一层至地面二层为购物中心，将与B公司合作，建成**地区首家**百货大楼。三层以上为闽南特色涉外酒店，酒店按国家新颁布的白金五星级酒店要求设计、建筑，内部采用建筑智能设计和综合布线，整体设施超前，功能完备。设有客房265间、餐位5000个、会议中心、康乐中心、娱乐中心、立体车库等，此外尚未开工的附楼作为酒店的配套设施还将设有183间客房。本酒店除具上述“**商厦”项目四星级酒店的全部设施功能外，更按前述国家规定的白金五星级宾馆的要求，达到整体氛围豪华气派、普通客房面积至少不小于36平方米；有符合国际标准的高级西餐厅，可以提供正规的西式正餐和宴会；有高雅的独立封闭式酒吧；更有可容纳５００人以上的宴会厅；酒店硬件设施先进，全部采用绿色环保用品；内部配有中央管理系统，采用高端全智能酒店管理软件，并对行政楼层提供２４小时管家式服务。酒店将具有全面的接待国内外商务、旅游、会议客人的功能。酒店也将聘请国内外知名的C有限公司管理，其必将成为全国一流，**最高档次、管理最佳、效益最好的酒店。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书（四）地域情况介绍**地处中国**地区东部、关中平原中部，中国地理版图的中心（中国大地原点即在**附近）。位于东经107°40´～109°49´，北纬33°39´～34°44´之间，与美国的洛杉矶、非洲摩洛哥首都拉巴特的纬度相当。南依秦岭，北临渭河，地势东南高**低，平均海拔424米。秦岭是中国南北方气候的分界山。**市土地总面积10108平方公里，其中城市面积1256平方公里（建成区面积187平方公里），总人口716万，共有46个民族，汉族人口约占总人口的99%。**属温带大陆性气候，四季分明。年平均气温15℃左右，最冷的1月份平均气温-1.3℃左右,最热的7月份平均气温26.7℃左右；年降水量500～750毫米，主要集中在夏秋两季；全年日照时间1500小时左右，无霜期208～230天。**，古称**，是中国历史上建都朝代最多、历时最久的城市。从奴隶制臻于鼎盛的西周，到封建社会达到巅峰状态的唐王朝，先后有西周、秦、西汉、新、西晋（愍帝）、前赵、前秦、后秦、西魏、北周、隋、唐等12个王朝在这里建都达1100余年之久。又曾为赤眉、绿林、大齐（黄巢）、大顺（李自成）等农民起义政权的都城。自公元前约11世纪至公元9世纪末，**曾长期是古代中国的政治、经济与文化中心，并历来为地方行政机关的治所。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书**现已形成以机械、电子、纺织、轻工和航空工业为主，兼有化工、医药、建材、冶金、食品等门类齐全的工业体系，是中国重要的输变电成套设备、飞机、纺织、仪器、仪表、工业缝纫机和电子等产品的重要生产基地。全市现有工业企业46243户，资产总额1054.36亿元，其中市属工业企业净资产约499.42亿元；工业从业人员109万人，占全市就业人口的28%。2002年**工业增加值实现299亿元，比2001年增长15.6%。2002年底**市出台的《**工业振兴计划》明确提出：要充分利用**工业的比较优势，调整布局、优化结构、加大投入、深化改革、强化管理，培育、扶持和发展电子信息、航空运输、汽车制造、生物医药、石油化工、机械制造等产业，打造产品创新研发基地、现代制造业基地和产业集聚基地。预计到2006年，全市工业总产值将达到1950亿元，年均增长16%；工业增加值达到527亿元，年均增长15%，实现工业总产值和增加值五年翻一番。**是中国**地区的商贸中心，流通规模大，市场覆盖**五省区及毗邻省区。另外，麦德龙、好又多、家世界、国美、苏宁等国内外商业巨头纷纷登陆**。全市商业网点10.6个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家的水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在该市蓬勃发展，全市5000平方米以上大型百货商场34个，其中一万平方米左右的大型超市15个。连锁企业56家，连锁门店1020个。商业企业中，年销售过亿元的16家，其中销售10亿以上的有民生、开元、家世界、国美4家；大型现代化专业展览馆4个，总面积15万平方米，专业性展览公司50多家。2002年社会消费品零售总额实现409亿元，同比增长11.88%，增幅提高近167第页 HUAWEIXINA公司商业计划书个百分点，扣除物价因数，实际增长13.6%。全市零售总额占**五个省会城市零售总额的48%，位居西部九城市第三位。**市是世界四大古都之一，在人类历史上曾二度成为地球上最辉煌的城市，丝绸之路曾从**开始，走向世界各地，**也是中华民族的发源地，从蓝田猿人、半坡古代人到黄帝创立华夏国都。**的历史源远流长，也是中国七大古都之一，有20世纪人类最雄伟的考古发现——秦陵兵马俑；有中国最雄伟、最完整的明肛古城墙，此外，**周边自然人文景观丰富：有中国最雄伟的五岳之一华山；又有中国南北分界标志的秦岭；有中国国宝大熊猫的保护区，又有西游记唐僧的讲经处大雁塔，如此恒古的历史，如此丰富的旅游资源，使**成为国际上少数知名度极高的旅游城市之一，除自身716万人口外，目前每年接待百余万国外宾客和千余万国内游客，是中国最大的旅游城市。**现有国家级文物34处，省级文物51处，被誉为“天然历史博物馆”。旅游已成为**的优势产业，截止2002年10月，接待海外旅游者56.2万余人次，同比增长7.4%，创汇2.32亿美元，同比增长7.7%，接待国内旅游者1550万人次，同比增长10.4%，国内旅游收入92亿元人民币，同比增长12.2%，预计今年旅游业各项指标将再次实现全面增长。该市现有旅游星级饭店又进一步增加到57家，其中，五星级4家，四星级8家，三星级32家，二星级9家，一星级4家。全市有各类旅行社181家，其中国际社27家，国内社154家，数量上与该市旅游接待规模基本适应，从旅行社实力上看，2000年全市有全国“双百强”旅行社8家，在全国优秀旅游城市中位居第4，仅次于**、**、广州。目前，全市共有各类旅游景点近200家，其中，AAAA级景点8家，年接待游客人次在1067第页 HUAWEIXINA公司商业计划书万以上的有20多家。全市现有涉外旅游定点餐馆26家，涉外定点商店32家；各类从事旅游服务的单位400多家，旅游业直接和间接从业人员共约18万多人，其中导游人员4000多名。形成了年接待境外游客130万人次的能力。**市环境优美、交通便捷。目前**建成区园林绿地(含水域)面积4300公顷，绿化覆盖率已达35%。大气环境质量已得到明显改善：全年空气质量好于二级标准的天数已超过180天，二氧化硫、二氧化氮污染指数全年均大大好于二级标准。目前，**正在努力创建国家环保模范城，尽快使**城镇环境空气质量和地面水环境质量全面达到国家规定的功能区标准。以汽车、电车为主，出租车和中巴车相结合、多元化的城市公交客运体系已经形成，每万人拥有公交车辆11标台。目前正按照“三横、三纵、三环、八射线”的城市道路网格局，加快城市道路设施和城市交通管理系统建设，城区内堵车的状况正在缓解。**拥有如**国际展览中心、**国际展览中心等4个现代化大型专业展览馆，和配套的**国际会议中心、协同大厦会议中心等多处国际会议场馆，有专业的展览公司50多家。（五）项目的进展情况（1）“**商厦”项目该项目选址为**市**区**路86号，前期已完成该项目的立项、定点、用地许可、规划、拆迁安置等工作，现主体工程已完工，但装修部分仍缺乏配套资金，尚未启动。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书（2）“**大厦”项目“**大厦”项目地处**市最繁华的中心地带——**广场西南角，占地2万多平方米，实际可开发用地12570平方米，其中主楼占地5600平方米，三座附楼占地5000平方米，其余为内部道路与绿化地。主楼设计建筑面积6万平方米，地下二层地上七层，沿街部分二层为通视走廊，地下二层为大型停车场，地下一层至地面二层为大型商场。前期已完成该项目的立项、定点、用地许可、规划、征地、拆迁安置工作，现主体工程已完成；附楼B、C座已封顶，共2.5万平方米建筑面积，地下一层地上八层，为商务用房,主附楼之间将建成带有闽南风情的大型露天景观花园；另还计划建造一座建筑面积约3万平方米的附楼，为酒店配套设施，计划设有客房183间，此二项工程尚未开工。该项目前期已投资约1亿人民币，酒店建成还需约4亿人民币，共投资约5亿人民币。（3）本项目所用水、电、汽、通讯等配套设施已落实，由**市政部门供应，企业计价使用。（4）集团公司已和B公司及C公司签订了合作意向书。三、组织与管理（一）集团企业介绍A公司前身是**房地产开发公司，始建于1993年，注册地在**市**路，企业注册资金2620万元人民币；企业类型：有限责任公司，法定代表人：**。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书公司经营范围以房地产为龙头，涉及环保、农牧、影视、贸易、技术、物业等多个领域。下设五个分公司：1、**房地产开发公司公司主要经营房地产开发建设、商品房销售、物业管理，兼营房地产咨询、建筑材料、贸易等业务。公司拥有一支专业齐全、业务熟练、技术精湛的干部职工队伍，汇集了房地产开发建设方面的一批高级工程技术专家，高级经济师、会计师、营销专家和投资专家，具有丰富的房地产开发建设经验，公司开发项目有**等项目。公司在多年的实际工作中，不断积累总结经验，研究掌握房地产开发建设的规律，加强内部管理，在质量管理、成本控制、计算机应用、档案管理方面形成了自己鲜明的企业特色，并在全国房地产行业中率先开展贯彻并建立ISO9000标准质量管理体系，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系。公司始终坚持与时俱进，锐意改革创新的纲领，按照国家要求，积极推进企业的改制步伐。经过几年的努力已基本实现改制目标。以开发项目为基本单位，通过资产重组，募集社会资金，职工参股等形式，已逐步摆脱了原有的经营模式和管理体制，建设成为以资本为纽带，资产经营与跨行业经营兼容，按照现代企业制度运行的房地产经营投资管理型企业，并多次承建市政重点工程。2、**贸易有限公司贸易公司主要负责化肥的销售，并代理德国全自动化高位停车设备的销售工作67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书。该公司现拥有庞大的销售网络，在此网络中除销售农用产品外还有很大的销售潜力，因此在此基础上代理其他进口产品，充分利用了该公司的销售资源，通过产品进价和销价之间的差额获取利润，成为该公司的一大创利单元。随着社会分工的细化，销售员这种资源已经不是某一企业独有的资源而成为社会的共有资源，星纪集团看到了这一趋势，成立贸易公司，不仅利用公司现有的销售人员和销售网络，而且吸引其他公司的销售人员来销售该公司代理和生产的产品，他们在售价和差价中赚取丰厚的利润，公司再给予一定的奖励，这样必能牢牢的吸引住这部分人员使其成为公司销售队伍的一部分，既充分挖掘这一共有资源的潜力，又扩大了公司的销售网络，同时也降低了公司的销售成本。中国正由储蓄社会向消费社会转型，在此过程中，不管是产品还是服务都将受惠，这是一个大趋势。贸易公司在这样的大环境下应运而生，因其先进的理念，良好的职业道德，必然能被市场接受，创造超额的利润。3、**农牧业公司公司的主要业务为养殖苜蓿型奶牛、肉牛及加工销售。近几年来国内外开始引进小批量适口肉质牛进行繁殖和育肥上市，但产量小，无法满足区内及京、津、沪、广州等大城市星级宾馆对优质高档分割牛肉的市场需求，对优质高档分割牛肉的需求量正在不断地增加，肉牛饲养和销售市场前景十分看好。为此，**正安农牧业公司与经营专家们瞄准国内市场高档牛肉缺口，香港及新加坡活牛进口量大的机会，决定选择此项目搞农、牧业开发，建立“种、养、加”67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书生产基地，向市场提供高档牛肉，增加企业和基地农户的经济收入，实现农牧业产业化发展的新目标。公司拥有一大批高级技术人才从事科研和生产管理，并以多家高等院校为依托，拥有强大的技术实力作后盾。4、**影视制作有限公司**市最专业、最具影响力的影视广告公司之一。拥有高水准的影视拍摄、制作方面的专业队伍。前期拍摄设备：SONY、Panasonic专业数码摄录一体机、大型专业摄影棚、录音室等。后期制作设备：当今世界最先进的数字非线性后期编辑制作系统；二维、三维动画制作程序；剪辑、配音、配乐、字幕、合成及VCD、DVD刻录设备等。公司的主要业务为广告制作及地方小品的制作。多年来,该公司顺应时代宣传的潮流,站在高科技、全方位、多元素、立体化、信息化宣传的前沿，紧紧把握“向宣传要形象，向宣传要品牌，向宣传要效益，向宣传要发展”的现代企业家的脉搏和管理经营理念，用一流技术、一流设备、一流创意、拍摄、编辑、制作、合成、员工队伍与众多企业、商界、机关、学校强强联手、真诚合作，成功的制作了三十余部时代感强、鲜活生动、客户满意、宣传效果很好的形象专题片、产品推介片等；不仅为客户提供了优秀的宣传片、资料片，同时也打造和树立了公司的形象和品牌。5、**房地产开发公司公司主要经营67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书房地产开发、建设，建材批发、零售，以及拆迁安置。目前公司拥有一支集拆迁安置、工程管理、营销策划、房产销售、投资决策、物业管理、财务控制、行政管理、经济法律等于一体的专业门类齐全、管理能力强、业务经验丰富的职工队伍。多年来，按照市区政府的安排，公司进行了大量的旧城改造建设工作，先后完成了许多重点市政工程拆迁改造，并出色完成多项各类大型工程项目。公司自创立以来，始终坚持“用户至上，以诚为本，微利入市，立足三秦，放眼九州”的立业宗旨，在总经理的组织领导下，以其高度的凝聚力，在房地产开发方面作了大量工作，取得了丰硕的成果。其事迹曾多次刊登于《中国青年报》、《中国税务》、《**商情综汇》、《**政府网》、《房地产明星网》等多家媒体。（二）合作方企业介绍1、B公司B公司是以百货零售业为主的综合性上市公司，于1994年5月在**证券交易所上市，1996年入选“上证30指数”样本股。1997年5月加盟**控股有限公司，实现香港上市。2000年9月19日，**百货与东安集团实现资产重组，成为目前国内最大的百货零售集团之一。**百货集团旗下拥有全资及控股企业16家，经营多家大型百货商店，目前已运营**市百货大楼、****市场、****商场、****商场、**海文**百货、广州**百货、武汉**百货、成都**百货八家大型百货店，另有**大厦于2002年开业。集团所属全资子公司**房地产公司和深圳**进出口贸易公司，是集团公司实现多元化发展战略的两支重要力量。“**百货”已发展成为以百货零售商业为主，同时涉足房地产、进出口贸易、广告、餐饮、服务等多种行业的集团化股份公司。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书　　百货零售业是**百货集团的主营业务，其资产规模与年度销售额分别占有集团总资产和总销售收入的90％以上。近年来，公司确立了发展百货业连锁战略，构筑了以**为中心，遍布华南、西南、华中、华东地区四大经济区域中心城市黄金地段的一级连锁销售网络，**百货已成为中国境内最大的百货零售网络之一。　　**百货先后引进“麦肯锡咨询公司”、“安达信计算机公司”、“麦肯·光明广告公司”、“李肇勋形象设计公司”等多家国际知名公司协助制定完成了**百货业的连锁战略、商品筹划、业务流程、广告推介、形象策划、信息系统等一系列重要课题，使**百货业连锁进一步向国际通行的规则靠拢，在国内商业企业引进"外脑"方面处于领先地位。　　目前公司所属百货门店达到9家：**市百货大楼、**海文**百货、**东安市场、****商场、**双安商场、****大厦、广州**百货、成都**百货、武汉**百货。公司始终秉承“一切从顾客出发，一切让顾客满意”的经营宗旨，成为面对国内中档消费者，品类齐全，质高价优的百货公司。所有新店保持一致的市场号召力和特色，同时反映当地特有的商品风格，力求迅速顺应地区需求。公司百货连锁店及其批发业务提供统一采购、统一配送的集中商品分销系统，以此体现“**百货”统一的市场形象，并降低成本，取得连锁规模经营的优势。此外，在信息系统方面，**百货采用先进的JDA计算机系统，可通过卫星通讯对全国范围内供应商品采购、配送、销售、实时监控、清算等进行全方位统一管理。通过计算机数据处理，可以对各类商品进行销售分析并实施有效监控，还可对企业各项投资行为进行财务分析。完善的计算机系统为**百货实施百货业连锁提供了关键的技术保障。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书在物流配送方面，公司现拥有国内一流的物流配送系统，配送中心占地总面积达23.6万平方米，仓储总面积为13.8万平方米，拥有大型运输车辆100部，配送指挥系统全部采用计算机管理，已具备跨省、市远途配送能力，成为支撑**百货实施核心产业规模连锁的重要基础条件。在人力资源方面，**百货拥有国内一流的商业人才，在进货管理、营销策划、视觉筹划、卖场管理以及战略布局研究、商店开发建设等方面集中了众多商界精英，使**百货在国内同行始终处于创新之举。**百货极其重视员工岗位培训，力图通过有计划地定期培训，不断把成熟的管理思想传输给企业的每一名成员。企业每年选送优秀管理人员出国考察、观摩学习，力求把国际商业发展前沿态势与本企业实际紧密结合。　67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书为适应零售商业改革的不断深化，**百货将顺应时代发展趋势，抓住机遇，加快百货业态的拓展，充分利用**地区已有5家大型百货店在市场、品牌、管理、人才等方面的优势，进一步扩大**市场占有率。同时利用集团在华北、华南、华中、西南四大经济区域中心城市开设的战略网点，利用输出管理和技术，开展特许经营等方式，以较少的投入，实现低成本扩张，向周边地区辐射，进一步扩大以**为中心，跨地区、跨行业、跨所有制的大型企业集团的规模和实力，占领商业新的制高点，使企业在未来商业竞争中，继续保持全国领先的水准。　　为适应当前市场需求和消费结构的新变化，从企业现状和未来发展的趋势出发，**百货将积极地推进新兴业态和电子商务的发展，以保持和增强主业可持续发展能力，使企业在未来商业竞争中能够迅速占领新的市场空间，顺利完成由传统商业向现代商业的过渡。　　为继续保持多种经营的较快发展，**百货还将努力抓好房地产和进出口贸易的业务调整和经营工作，在坚持传统业务的前提下，积极拓展新的业务渠道，并努力与主业业务发展相融互补，促进企业均衡发展。2、C公司C公司，于香港注册，专业从事酒店管理、国内外专业培训、人才输出、咨询服务、国际贸易和企业顾问服务。与境内外多家酒店业、国际投资集团、投资基金、商业银行和会计师事务所有着密切的往来合作。多年来公司主要成员直接参与投资管理香港、内地20余家酒店，并担任重要职务，熟悉现代管理模式，境内外拥有大批专业管理队伍和市场网络，具有良好的凝聚力，与社会各界，特别是旅游业、金融、政界有着良好的关系和信誉。C公司管理的酒店有：**国际饭店；杭州**国际酒店；浙江**大酒店；山东**国际饭店；江苏**度假村；山西**大厦；江苏**大酒店；江苏**国际酒店；江苏**宾馆；江苏**宾馆；南京**饭店，等等。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书（三）管理层介绍A公司领导团队是一个集专业知识与操作技能为一体的管理团队，团队成员均在生产、经营及管理领域有过多年的实战经历，是一个具有丰富经营管理经验的团队。**，A公司总经理出生于1940年2月，**人，毕业于**财经学院（现**交通大学）经济管理系工商企业管理专业，经济师、造价工程师。早年热衷于文艺事业，六十年代初投身于房地产及建筑行业。多年来，开发项目数个，其事迹刊登于《中国青年报》、《中国税务》等多家大型媒体，为**房地产事业做出了卓越贡献。简要工作经历：1964年-1966年任汉中地区建筑公司技术股长；1967年-1976年任**省建筑八公司科长；1977年-1988年任**省建筑七公司科长；1989年-1992年任秦林开发公司总顾问；1993年起，个人全额投资并组建**房地产开发公司，任总经理；近年来，又亲自筹建以房地产为龙头，农牧、影视、贸易等为翼的星纪环保科技（集团）公司。**先生具有较深厚的房地产和资本市场运营方面的理论素养和多年从事大型房地产开发项目操作管理的实际经验，有胆有识有魄力。他坚持“改革创新、以人为本”67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书的工作思路,凭着对事业的执著，开拓经营，强化管理，抢抓机遇，积极探索新形势下企业发展的新思路、新途径，致力于企业的“改革、发展、创新”，带领公司职工开拓进取，锐意创新，以其开拓务实的工作作风、娴熟科学的管理能力、清正廉洁的优良品质、实实在在的工作业绩赢得了公司干部职工的信赖和赞誉，使企业取得了两个文明建设丰硕成果。此外，**先生在多年经营活动中结识了大量的高层管理者及海外的一些专业人士，他们站在行业的高端，能为**先生提供大量的行业信息，使其决策更加科学准确。**，集团公司副总经理。出生于1954年4月，**人，大学学历，曾任地方政府干部。1993年出任**房地产开发公司项目经理。2002年至今任A公司副总经理。**先生有着丰富的工作经历和管理经验。在纷杂的变革中认真分析形势，制定了“发挥传统优势和创新相结合，近期和长期发展相结合”的经营方针，确立了“贯彻政策搞改革、深化改革增活力”的思路，在实践中把现代化科学技术和现代化工商管理知识经验，精心运用到企业生产经营的全过程。他组织实施了统一归口管理的外向型、多层次、多元化的市场营销战略；实施了以建立适应市场要求的高素质复合型管理人才和技术人才队伍的人才工程和人力资源层级优化配置工程。观念的转变、改革创新的举措，给企业带来了生机与活力，促进了房地产业的高速稳定发展。**，集团副总经理，**酒店总经理。1949年2月出生，江苏无锡市人，毕业于厦门大学企业管理专业，曾参加国际劳工组织“旅游饭店人士业务骨干培训班”，中国第一届“饭店总经理培训班”，“旅游服务标准化系列全国饭店高级干部研修班”67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书等，是第一批取得国家旅游局颁发的饭店总经理岗位资格的总经理。早年入伍，曾任中队长、参谋、教导员等职务；1987年起进入酒店管理业，先后担任厦门**大酒店（中国第一批四星级、福建第一个五星级酒店）及**酒店管理公司副总经理、党支部书记；厦门**大酒店（四星级）常务副总；新加坡**国际饭店管理咨询公司总经理；新加坡**国际饭店管理公司总经理；香港**国际饭店管理有限公司副总经理。**在酒店行业工作二十余年，从事行业研究和企业经营管理，积累了丰富的经验。他始终以“做强公司实力，做大企业规模”为目标，坚持走“内部改革，外部扩张，夯实基础，资本运作，快速发展”的道路。遵循“重组、创新、发展”的原则，根据市场规律，整合资源，并把资源整合与资本市场紧密联系起来，实现了公司快速发展。同时他强调全面加强基础管理，推行国际质量认证体系，通过制度建设和认证管理，推进公司的规范运作，完善责、权、利相结合的管理机制。提升产品品质，优化产品结构，精心打造具有市场竞争力的产品，塑造了公司良好的形象。在**酒店任职期间，曾受委派一举将**酒店扭亏为盈，并成为**市管理、效益、档次最佳酒店；次年，又将**大酒店建设成**市第一个星级酒店。由他经营的厦门闽南大酒店档次高，服务好，在当地口碑颇好，入住率常年居高不下。进入酒店管理行业以来，曾先后使**大酒店、**大酒店等多家酒店成为当地行业领军企业。**：集团公司副总经理.67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书1951年1月出生，**市人，毕业于**建筑工程学院，高级建筑工程师，国家二级注册建筑师。原在轻工业部**设计院工作，曾主持过**体育学院篮排球馆、****商厦、**家具会展中心、**家具国际博览中心、**海联大厦等工程项目的设计工作，曾任轻工业部**设计院一所副所长。2002年至今任**A公司副总经理。**先生有着多年从事工程项目设计和企业管理的经验，了解房地产市场发展趋势，产品设计定位准确，管理理念先进，对房地产市场有独到的见解。**，****房地产开发有限责任公司法人代表。出生于1957年6月，毕业于**财经学院（现**交通大学）。早年曾任**市**区技术监督局干部；1996年进入A公司的前身**房地产开发公司，开始组建****房地产开发有限责任公司。**先生多年的国家公务员经历使他深知质量是产品的生命线，尤其对于投资额较大的房地产项目。他始终坚持品牌必须具有三个“度”，那就是：信任度、知名度、美誉度。谋求消费者的信任度是个前提，即定了目标，就要踏踏实实地把事情做好，做到自己满意，人家满意，这信任度才可以建立。我们强调企业是细节，楼盘是细节。从营销的角度看，首先就是为了增强在消费者心目中的信任度。其次是知名度，要知名少不了要宣传推广，“酒香不怕巷子深”的时代早就过去了。美誉度要提高，信任度与知名度当然是个前提，但也不是全部。干事情不干则已，要干就要干得比别人好，比别人更强。在他的领导下，公司成功的完成了多个大型房地产开发项目，公司也在业内享有盛名。**，集团公司副总经理。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书出生于1965年10月，**市人，大学本科，毕业于**财经学院（现**交通大学）统计专业，曾任**市蔬菜局计财处计划员；1994年至2000年曾任**市信托投资公司**证券业务部副总经理；2000年至2002年曾任**有限公司副总经理；从事了多年的计划工作，具有较扎实的计划、统计管理基础。90年代中期转入经营岗位工作，并重修了经营管理专业，获本科学历。有在投资公司从事高层管理工作的经验，对资本运作有着扎实的理论素质及丰富的实践经验。**，集团公司副总经理。出生于1976年8月，**人，管理学学士，毕业于**大学行政管理专业。曾任**房地产开发公司办公室主任，后任总经理助理；2002年至今任**A公司副总经理，主抓公司行政管理。具有多年的企业工作经历，在企业领导班子建设、公司商业模式定位、建立健全公司运作机制、制定企业发展战略、培养企业人才、现场行政管理、人事管理、绩效能管理等方面做过积极认真的探索和研究、具有丰富的实际工作经验和扎实的理论知识；能够全面协助董事长负责公司经营管理，整合内外资源，提升内部绩效，改善内部流程，组建客户服务中心；实施品牌形象推广和产品营销推广，提升企业竞争力等。（四）项目公司组织结构A公司在组织模式上采用直线职能式结构，其主要结构如下：67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书工程建设资本运作项目管理副总裁法律服务中心总裁办公室财务中心稽核检查经营安全安技检查财务审计董事会主席监事会董事会副总裁内部管理部企业发展部综合部市场营销研究开发企业策划集团工会党群工作计划财务人力资源办公室A公司组织机构图67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书（五）项目公司管理1、公司将对管理层及关键人员采取年薪制，确保此部份人员长期为公司服务，同时对关键人员采用奖励住房等制度，企业拟免费对全体员工提供后勤等方面的保证，使员工安心工作；公司对销售人员采用底薪加提成的激励办法。2、企业将根据发展需要适当考虑员工持股问题，这既有利于解决企业发展中的资金问题，又可提高员工当家作主的积极性。3、企业用工将采用聘用制，对每个员工都将按国家有关规定签订劳动用工合同。4、企业将按有关规定为每位员工购买养老保险、失业保险和医疗保险，以及特殊岗位其他险种。5、对于酒店管理，将采用具有国际管理标准化、五星级服务水平的、金钥匙服务功能的制度化严格管理。四、SWOT分析（一）优势（Strengths）S1、地理位置优势**市处于中国版图的地理中心位置，是中国经济尚处于比较落后的**地区和经济已处于较发达的东南地区中间的轴心城市。近几年来，在中央“开发**”67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书号召下，**地区经济日益发展，处于一种伸展翅膀，急欲腾飞的阶段，而**市正是西部发展的重地，是**发展的龙头，**要发展，**必定首先发展，**也是**经济最发达的城市，这几年来，**的发展更是势头极好，可以说是日新月异，因此，**目前商机极多，市场极大，现在投资**是难得一遇的极好良机。本项目中**商厦项目位于**市**区**路，紧邻明代古城墙文昌门、**博物馆、**历史博物馆、大小雁塔等名胜古迹，区域繁华，交通便利，而**大厦项目位于**市的政治、文化、经济、旅游中心的中心——**广场的西南角，西大街的入口处，更是**市黄金地段的黄金位置。S2、外部环境优势**是全国旅游收入占总收入比例最大的城市，旅游事业发达，每年约有2500万的国内外旅游者前来观光游览、寻根祭祖以及从事商务活动。该市的酒店业发展正处于高潮阶段，酒店业管理也正处于成熟阶段。因此，发展酒店形势很好发，加之**市人口流量大，商机多，酒店业的市场空间很大。S3、政策优势本项目地处繁华的**黄金地段，既享受国家西部大开发对房地产的优惠政策，又享有**地方对发展旅游及配套设施的政府支持。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书进入新世纪，**市房地产市场在2000年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势大好，商品房市场呈现出前所未有的火爆，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使**的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商务房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；加之国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府重点整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了**的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。此外，**市是世界四大古都之一，在人类历史上曾二度成为地球上最辉煌的城市，其周边自然景观丰富，人文景观更是数不胜数。丰富的旅游资源，使**成为国际上少数知名度极高的旅游城市之一，是中国最大的旅游城市。当地政府把发展旅游事业当作头等大事，多次出台扶植旅游业及其配套设施的政策规定，本项目也被列为**市重点工程之一，受到市委市政府的大力支持和密切关注。S4、经营优势本项目的商场、酒店经营管理均与目前国内顶级的百货行业巨头B公司和酒店管理行业巨头C公司合作，他们实力雄厚，拥有先进的理念和科学的管理方法以及众多成功案例，其经营优势不言而喻。加之集团公司自身强大的房地产营销网络，商务用楼的销售前景甚好，目前已有众多客户表达了强烈的购买意向，市场呈现供不应求之势。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书（二）劣势（Weaknesses）企业目前的劣势有：W1、资金尚有缺口**商厦项目的主体工程现已完工，前期已投资9600万元，装修筹备拟再投资1亿元，**大厦项目前期已投资约1亿人民币，完成了征地、拆迁、安置、部分基建工程，酒店建成还需约4亿人民币，此部分资金尚未到位。W2、广告宣传力度不够，企业知名度不高目前集团产业中尚无酒店经营的先例，企业原来媒体广告投放主要集中在本地的一些平面媒体上，以宣传房地产为主，外地基本无宣传，与国内一些大型、高档次酒店、商场相比，广告投入力度较小，酒店和购物中心的知名度较小。（三）机会（Opportunities）企业面临的机会有：O1、高增长预期旅游、餐饮服务业已成为国内外投资的热点，随着人们生活水平的提高，追求休闲享受意识的增强以及经济繁荣连锁的商务活动的增多，高档次服务业市场将继续扩大；而随着国家宏观经济持续向好，房地产业也将仍然保持高度增长势头。O2、出现市场缺口67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书目前，在**进行投资，商务活动的人群中，闽粤、台湾、港澳，各国华侨人数占了一半以上，这一批人员到**地区发展，**是必经之地或是常驻之地，他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所，眼下**市还没有。此外，虽然本地已有八家四星级和四家五星级酒店，但由于他们都是多年前建设，设备已陈旧，档次也相对较低，而且地段多数也相对偏远，而且据了解，目前还只有一、两家酒店配有WIFI无限宽带接入设备，更无一家白金五星级酒店。因此，本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化习俗的高档商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。O3、土地的稀缺性在未来，土地需求量增加和土地供给不足的矛盾将越来越突出，而市区内的土地资源更是奇缺，可开发的酒店用地更是少之又少，因此，当前酒店开发用地大都规划在城外。此外，土地价格也正以每年0.6%的幅度不断攀升。对于该项目，能在城市繁华地区的最黄金地段获得土地使用权，这是一个难得的机会。（四）威胁（Threats）企业面临的威胁有：T1、时间的威胁该项目主要面临的威胁主要来自于时间。如果该项目不能即时获得融资，投入运作，或延期获得将有可能导致有实力的竞争者涌入，取而代之。T2、竞争者众多据统计，在2004年，国内酒店管理公司已经增至160余家，比2003年增加近50家；管理酒店1060余家，比2003年增加30067第页 HUAWEIXINA公司商业计划书家左右；星级酒店集团化程度为9.63%，比2003年增长2.4个百分点。2005年，更多中国酒店集团都会在这一年中大展身手，将有更多的民营资本进入酒店业，将会逐步形成国有控股企业、跨国集团、民营企业的三大酒店投资源。而且从2005年开始，跨国酒店集团对华投资的力度将会更大，他们将继续在中国二线城市和地区布点，从而开辟中外酒店业较量的第二战场。也不能排除在2005年内，将还会出现外资独资酒店。所有这些，将导致酒店业的竞争将会愈演愈烈。地处东西部枢纽之地的全国最大旅游城市**当然必将受此波及。通过将SWOT进行分解分析，即SO－优势与机会、WO－弱势与机会、ST－优势与威胁、WT－劣势与威胁等条件因素进行细分分析，得出相对应的战略举措如下：优势（S）劣势（W）机会（O）SO战略：P1－抓住房地产业和旅游业高度增长机遇，利用得天独厚的地理优势和政策支持，进一步开拓市场，加大宣传力度，树立品牌形象。P2-发挥特色服务优势，以特色饮食、特色活动吸引顾客，并以其完善的功能使顾客对品牌忠诚。WO战略：P3－采用多种形式广泛吸纳资金，力争在最短时间使资金到位。P4－积极采用多种宣传手段造势，力争在最短时间使市场认知。威胁（T）ST战略：P5－采用多种促销活动及最高水准服务与对手竞争。P6－利用强大的营销网络，建立多渠道稳定的客源关系。发挥高科技、网络化优势，建立预定销售网络和信息网络。WT战略：P7－提高效率，缩短建设工期，严把质量关。严格有序管理，降低成本P8－积极利用政府推广，加强营销策划的力度，树立企业品牌。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书五、竞争和风险分析（一）竞争分析一般来说，市场的竞争环境可以分为四种形式，即完全垄断、寡头垄断、垄断竞争和完全竞争。其中，完全垄断和完全竞争的市场竞争环境属于比较极端的情况，在大多数市场经济中是比较少见的。完全垄断市场是指在这一市场中只有一家企业生产不存在完全替代品的一种市场结构，企业是市场价格的制定者。而垄断竞争是指为数众多的企业同时在生产相似的但略有差别的产品，市场上有很多买者和卖者，各企业把其他企业的产品价格作为既定的参考。当前酒店业的竞争，主要集中在两方面，一是本土酒店集团之间以及和合资、外资酒店集团的竞争；二是同等星级酒店之间的竞争。据统计，在2004年，国内酒店管理公司已经增至160余家，比2003年增加近50家；管理酒店1060余家，比2003年增加300家左右；星级酒店集团化程度为9.63%，比2003年增长2.4个百分点。2005年，更多中国酒店集团都会在这一年中大展身手，将有更多的民营资本进入酒店业，将会逐步形成国有控股企业、跨国集团、民营企业的三大酒店投资源。而且从2005年开始，跨国酒店集团对华投资的力度将会更大，他们将继续在中国二线城市和地区布点，从而开辟中外酒店业较量的第二战场。也不能排除在2005年内，将还会出现外资独资酒店。酒店业是中国旅游产业中最先与国际接轨的行业，也是最先参与国际竞争的行业。早在八十年代末67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书,国际上一些著名的饭店管理集团就已经进入国内市场,并在国内高星级酒店市场上占有很大的份额。在酒店行业整体下滑的背景下，港澳台商和外商投资的酒店在规模、客房出租率、盈利能力上都显示出了较大优势。有统计表明，目前外国管理公司在中国管理的酒店客房仅占全国的10%，却占有利润的90%以上，这种局面在入世后变得更加严峻。外资进入酒店业除了可以采取直接投资的形式，还可以运用资本经营手段，通过并购、兼并、托管等形式进入，凭借雄厚资金和品牌以及管理优势，很可能占领酒店连锁化经营系统，市场分割必然加剧。中国加入WT0后，随着内地市场进人门槛的降低，国际化的超级饭店集团将在占领和巩固沿海发达的大中型城市以及高档饭店市场的基础上，逐渐向内地中小城市以及中低档饭店市场大规模扩张，内资酒店的经营将更加艰难，竞争更加激烈。此外，随着酒店数目的飞速增加，同等星级酒店之间的竞争也日益激烈。就拿**市来说，该市现有旅游星级饭店又进一步增加到57家，其中，五星级4家，四星级8家，三星级32家，二星级9家，一星级4家。以下是**酒店四星级以上一览表：序号酒店名称星级位置1**喜来登大酒店★★★★★中国**丰镐东路262号2****城堡大酒店★★★★★**市环城南路西段1号3**香格里拉金花饭店★★★★★**市长乐西路8号4**凯悦（阿房宫）饭店★★★★★**市东大街158号5**皇城宾馆★★★★**市东大街334号6**饭店★★★★**南大街110号7**建国饭店★★★★**互助路2号8**宾馆★★★★****路北段58号9古都新世界大酒店★★★★莲湖路48号10**唐华宾馆★★★★雁引路4号11骊苑酒店★★★★劳动南路8号12****秦都酒店★★★★环城西路北段55号67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书其五星级与四星级酒店的市场占有比例分别为3%、4%。酒店的布局在各个城区之间也不平衡，体现为城内、城南和城东三城区的酒店数占到**市所有酒店数的75%；而城西、城北和西高新三城区酒店数合计占全市酒店数的25%。（二）竞争策略面对日趋激烈的市场竞争态势，对于国内的酒店业来说，价格竞争已经不适合社会发展的需要，而造就一支有国际酒店服务标准和意念的高素质、相对稳定的员工队伍，做出自己的特色酒店，才是今后中国酒店业参与国际竞争的基础。从经济学角度来说，客人消费的东西实际上是一个概念消费，这就需要酒店经营者创造出与众不同的东西，有自己的特色。而只有了解消费者的需求规律的变化，提供独一无二的产品，才能满足消费者喜新厌旧的本性，才不会和对手产生直面竞争。根据上述分析，应确定的竞争策略如下：1、以突出“闽南特色”为主线，制定打造特色品牌的营销策略关于市场营销策略，参见本商业计划书的第七部分“营销方案”。2、专业化、规范化、制度化严格管理建立严格化、规范化、制度化、人性化的内部管理体制，有效提高运行效率和企业的质量管理水平，使酒店永远保持在国际先进水平上。3、创建适合企业发展的企业文化，增加产品的文化附加值67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书企业文化就是企业的一双翅膀，优秀的企业文化可以让其拥有者在市场竞争中更加灵动。北大光华管理学院院长张维迎先生曾说过，一个企业的核心竞争力不是产品，也不是人才，而是企业长期形成的一套理念，一套办法，这些东西是对手偷不走，拆不开，员工跳槽都带不走的东西。酒店不仅要创建自己的文化，还要把这种文化传递给顾客，使顾客通过文化的感染而记住自己的品牌，并忠诚于这个品牌。事实上，文化的含量要胜过技术的含量，故而在经营中要坚持文化至上，要通过多种途径，注重酒店文化、饮食文化的建设和挖掘，追求深层次的文化韵味。（三）风险及对策本项目主要潜在风险包括以下几项： 1、经营风险1）经营成本：公司主营旅游服务业,经营所需的原材料如客房铺陈、小日用品及餐饮原辅材料等消耗量大,周转率高,采购成本受通货膨胀的影响有长期上升的趋势,从而增加了公司的经营成本。2）劳动力成本的刚性支出：出于酒店业的特点，公司经营所需的劳动力较其它行业多,工资成本大,且易升难降,增加了公司控制成本的难度。3）融资渠道的限制：公司现有的融资渠道仍以间接融资为主,成本较高,亦难以满足本公司的发展需要,在一定程度上影响了本公司的业务发展。4）水电供应不足：**是缺水城市,每在用水高峰时期,城区部分地区会出现供水困难,从而影响本公司的用水，电的供应亦存在类似的情况。2、行业风险**市是世界旅游城市,旅游业是**市重点发展的支柱产业之一。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书由于前几年大量修建、扩建酒店、饭店以及不断有新的竞争者涌入，从而导致市场竞争加大。3、市场风险市场风险主要来自三个方面。一是供求总量之间有偏差；二是市场竞争力的存在；三是实际价格与预测价格的偏差。该项目地处**市最繁华地段，市场前景较好，但考虑到未来市场还存在不同层次的潜在竞争对手，以及诸多不确定性因素，而且实际租金可能会偏离预测，市场风险仍需考虑。4、财务风险财务风险是企业因贷款而增加的投资者预期收益的不确定性。由于本项目是借款建设，企业未来是举债经营，在外借资金到位后，财务风险主要指资金流动方面的风险，特别是当应收款过高时会造成资金流动不畅，影响正常的经营活动的开展，故企业在未来经营时要注重财务结构，以决定企业未来营销方针。针对以上风险,公司拟采取如下措施以将风险控制在最小化。1、坚持多元化经营策略,在以房地产为龙头，突出旅游服务业的同时,继续大力发展原有各项产业，并有计划、有步聚地开拓新的业务领域,增强公司抵御风险的能力。2、针对经营风险,本公司将：1）加强对生产经营过程中每个环节的物料管理,省收与节支并重,控制物料消耗；67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书2）加强对资金的管理与调配,促使资金在各分公司之间互相调剂,有偿使用,提高资金的使用效率；3)开辟新的融资渠道,逐步以间接融资为主转向直接融资与间接融资并重,以尽可能地满足本公司的资金需求；4）投资修建自备井,购置柴油发电机,以保证各酒店的水电供应。3、针对行业风险,本公司与在酒店、餐饮职务行业中已积累了丰富的经营管理经验的C公司和在百货零售业鼎鼎有名的**百货集团公司合作,在突出特色的同时加强现代化内部管理，集约化经营，并根据客户需求不断完善经营服务设施、改进经营服务方式及手段；提高服务质量、增加服务种类以巩固老客户市场,扩大新客源市场。4、针对市场风险,本公司将根据自身发展目标及市场情况灵活经营,扬长避短,在经营特色上下功夫，做好市场定位，把握市场需求，保持公司的核心竞争力，努力降低市场潜在风险。另一方面在内部组织管理上实行优化组合,增强各个部门间的相互协调与配合,发挥整体优势,实现效益的最大化。5、针对财务风险,本公司将规范公司运作,制定合理的财务计划及还款计划，确保稳定的现金收益及还款能力。六、市场分析（一）市场简介67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书**，古称**，是中国历史上建都朝代最多、历时最久的城市。先后13个王朝在这里建都。**省会城市，现属副省级城市。**地处中国中、西两大经济地域结合部，优越的地理区位和深远的历史渊源，使**居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一，著名的旅游中心城市。1、**GDP增长迅速**经济一直保持健康、快速发展的良好势头。2003年GDP总量达940.35亿元，比2002年增长13.5％。**市GDP占全省GDP总量的41%。2004年**GDP总量已突破1000亿元大关，已成为**地区首个突破千亿元的城市。2、**商旅业形势喜人据世界旅游组织预测到2020年，中国旅游业总产值将占国内生产总值的8.64%，旅游消费将占总消费的6.79%，旅游投资将占投资总额的8.16%，达到世界平均水平。　　目前，随着中国经济的迅速腾飞，在解决了温饱之后，人民的水平也在向着更高要求发展，为适应这一需求，政府给定居民的法定节假日及休息日已达114天，未来旅游消费的井喷已成必然。　　以兵马俑博物馆（国家4A级旅游区，"世界第八大奇迹"）、大雁塔北广场（再现盛唐气象，亚洲第二大广场）、**古城墙（中国保存古代城墙最完整的城市）和**（**市中心地标建筑）为代表共20几处的**旅游景点是**特色之一，**每年来自境内外的游客总数达到近2000余万人次，其中2003年**共接待境外旅游者100万人次，接待国内旅游者2000万人次，旅游总收入153亿元，其中外汇收入3.9亿美元。　　3、**酒店业市场分析　目前**的酒店业相当景气，预计今年到**的游客突破2700万。如前竞争分析所述，该市现有旅游星级饭店57家，其中，五星级4家，四星级867第页 HUAWEIXINA公司商业计划书家，三星级32家，二星级9家，一星级4家。三星级以上的市场占有比例分别为3%、4%、10%。在**的规律是酒店星级越高入住率越高，三星级以上的往往有许多团队入住。五星级大酒店年平均入住率在70-72%之间，这是一个非常高的水平。此外，酒店的布局在各个城区之间不平衡，体现为城内、城南和城东三城区的酒店数占到**市所有酒店数的75%；而城西、城北和西高新三城区酒店数合计占全市酒店数的25%；酒店所处的位置对酒店的入住率影响巨大，但繁华地区附近的酒店无论旺季淡季都能保持较高入住率。4、酒店客源特征分析**现有的酒店，特别是设备完善、服务品质尚佳的酒店供不应求，城内酒店是旅游者、商务人士首选区域。但由于城内土地资源奇缺，可开发的酒店用地更是少之又少，因此，当前酒店开发用地大都规划在城外。近两年来，随着中国加入世贸后受国际大环境交通状况的改善及影响，参加会议、商务洽谈及公司培训等为目的的消费也在快速增长，商务酒店前景广阔。　　5、**片区商业氛围　　◇文化：书院门一条街，中国最大的字画古玩市场；　　◇银行：南大街各大银行均设有分行，被誉为**金融一条街；　　◇饮食：①北院门--**特色小吃一条街，在这里你可品尝到最具传统民族特色风味的小吃；　　　　　②王子饭店、豪门、唐汉宫、麦当劳、肯德基、粥城；　　　　　③德福巷--咖啡一条街,在中国古典建筑的群落里透出浓67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书浓的咖啡芬芳,融中西饮食文化与一体,华灯初上之时,吸引不同肤色的人种流连忘返；　　◇娱乐：阳光丽都、中国城、永宁宫、酷啦啦；　　◇购物:开元商城、世纪金花、中大国际、海大国际、**剧院、阿房宫影院、王府精品、天安名品城等。这里是品牌流通商品的集散地,品牌专卖店随处可见,成了人们购物的天堂,如织的人流也是**一道亮丽的风景线。　　6、**片区商业价值　　**是**商业最发达的区域中心，资金流、信息流、人才流聚集程度高，对城市周边区域具有很强的辐射力和聚集力。与此同时写字楼价格一路攀升，预计2005年该片区物业平均价格将升至8800-10000元/m2，写字楼租金正每年以5%的速度递增，投资增值势头强劲。7、**区开发价值◇人文景观：有闻名于世被称为“金石宝库”的****；有闻名遐迩、保留完好的明城墙、小雁塔、宝太寺、卧龙寺及八仙庵等文物景点。◇文化氛围：**最重要的科研教育基地，区内有17所大专院校、47个科研院所和70余家科研机构，以及占地6.08平方公里的高新技术产业开发区一一**科技工业园区。◇商业价值：67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书**政治、经济、文化中心，商业最繁华的地方。各具特色的商业街、豪华气派的大商厦让人们在欣赏琳琅满目商品的同时，更能体会到现代都市的魅力。**市最繁华的商业街一一东大街就在该辖区，在这条只有一千四百多米长的大街两侧仅大小商店就有374家，大商厦更给这条大街增添了无穷的魅力。开元商城的大气，唐城大厦的雄伟，长发祥的悠久让人留连忘返，乐此不疲。**区不仅拥有众多的、现代化的大商厦，而且各种商业街也颇具特色。区内现有专业市场、批发市场53个，形成了以纺织品、副食品、工艺品、服装等为主的大型专业市场群，在**五省乃至全国都有很强的吸引力。（二）市场需求分析预计2005年到**的入境游客将突破200万，而国内旅游者将达到2500万人。虽然目前**的酒店业相当景气，商务酒店前景相当看好，但市场仍出现缺口。目前，在**进行投资，商务活动的人群中，闽粤、台湾、港澳，各国华侨人数占了一半以上，这一批人员到**地区发展，**是必经之地或是常驻之地，他们迫切需要一个适合他们风格、口味、习俗的商务接待场所，眼下**市还没有。因此，本项目建设两个闽台风格的、闽粤口味的、闽南文化习俗的商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求。此外，随着中国加入世贸后受国际大环境、交通状况的改善及影响，参加会议、商务洽谈及公司培训等为目的的消费也在快速增长，商务酒店的市场前景广阔，其要求的档次也越来越高。虽然，**现已有五星级酒店四家，但都是多年前建造，很多软、硬件设施已经不能满足日益发展的市场需要，更现代、更高科技、功能更齐全的更高档次的商务酒店成为必然需求。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书按市场占有率2%计算，预计这两座酒店的建成，每年将有近60万的潜在顾客。七、营销方案（一）营销策略和计划1、营销策略的特点本项目的营销策略具有知识经济永不消失的特点。21世纪是知识经济的世纪。传统的农业经济和工业经济的增长主要依靠资本的不断投入，这种资本是有限的、可消失的。知识经济则不同，知识技术和信息不受有形资本的约束和限制，知识作为资本和资源在生产中不会磨损和消失，知识能够以极低的成本无限制地复制。知识一旦产生就永远存在，具体某一种知识的内容本身不会随着生产的发展而消耗和改变，但具体的能量和价值在不同的生产过程中有所不同。知识的价值量不存在通过知识的使用和消耗而降低，只能是比它更先进、更丰富、更有创见的知识去代替原有的相应知识的使用，从而使原有的知识价值量变小。但原有的知识具有不可消失性和不断复制性的特点不会有任何改变。这种知识的不可消失性和不断复制的特点，成为经济的可持续增长的助推器。对于酒店业来说，面对瞬息万变的市场以及纷繁的竞争，经营者如何利用知识经济的特性，增加酒店产品的文化附加值，提高产品的文化品位和文化内涵，是市场竞争取胜的法宝。从酒店经营的角度来看，文化的含量要胜过技术的含量，故而在经营中要坚持文化至上。这就要求酒店在经营过程中，注重酒店文化、饮食文化的建设和挖掘，追求深层次的文化韵味。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书闽南文化有着自己的独特内涵和深厚的历史渊源。自古以来，由于地少人多，为了求得更好的生存环境和发展机会，广大的华侨华人生生不息地向外拓展。在这一历史进程中，闽南文化对海外华商的财富积累和企业发展发挥着不可低估的作用。闽南文化圈及其受之影响的华人企业家纷纷脱颖而出，他们成为富甲一方又对家乡贡献良多的富豪。据有关的资料统计，1995年世界华人资产在１亿美元以上的有386人，其中属于闽南文化圈的就有215人，人数比例几乎占了三分之二。另据2001年《国际华商500家》的资料统计，仅在印尼、马来西亚、新加坡和菲律宾等东南亚四国，闽籍华人大企业就有85家，绝大部分属闽南文化圈。因此，深入地研究闽南文化的特性对本项目经营的影响，具有重要的意义。（1）闽南文化的内涵及其历史诠释闽南文化以其独特的地理位置，上接中原、吴楚，下续台湾、东南亚，其涵盖面和影响的范围相当广泛。闽南人艰苦的生存环境，铸造了闽南文化的精髓：“敢拼爱赢”的精神。这种文化精髓的形成、升华和进一步发展，有其客观必然性，这也是闽南文化有别于中原文化和其他闽系文化的一大特色。闽南文化的移民文化特性、较强的兼容性和开放性形成了闽南人敢于冒险犯禁、勇于进取和积极开拓的人文精神。这种移民习性以及“山高皇帝远”，尤其是游离当时的政治和权威中心的边缘环境，形成了闽南人特有的叛逆意识和铤而走险的自立精神。而这种精神在明清时期得到了充分的发挥。到了清代，闽南人移居海外已成为民间谋生的一种习惯，对67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书有些闽南人的族性，向海外移居的族人比居留在本土的人还要多。可以说，闽南文化既是中华文化的合理延伸，又是接受外来文化和海洋文化熏陶的结果，因此，闽南人比较注重财富的追求和发展。这种重商主义、注重生活条件的不断改善和务实逐利的进取精神，对海外闽南人的经商理念和企业发展起到了重要作用。（2）闽南文化积淀及其对海外华商发展的影响闽南人在海外的迅速崛起和取得的巨大成功，除了秉承中华民族的勤奋和节俭持家的优良传统美德外，闽南文化的鲜明特性，以及闽南人演绎着财富积累的动人故事，尤其是他们在商业领域独特的理财观、致富观、经商道德和创业精神，均对海外华商发展产生了深远的影响。首先，善观时变，精于把握机会来发展自己。古人云“智者，先见而不惑，能谋虑，通权变也”。闽南人有着敏锐的洞察力，他们善观时变、精于预测，掌握住发展先机，努力地拓展赚钱的机会。因而，能够在异常激烈的商业竞争中立于不败之地，并借机来发展和壮大自己。其次，提倡“以诚为本”，讲求经商道德。孔子说。“人而无信，不知其可也”。在企业经营中，必须坚持“诚信为本”，“信义为先”的原则。这种经营理念深深地烙印在闽南人的脑海中，也为他们企业的发展奠定了基础。第三，注意从小处着眼，重视理财。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书第四，有着永不满足、回馈社会的致富观念。可以说，“落叶归根”几乎是早期海外闽南人的共同愿望。他们移居海外后，目的就是为了赚钱，取得较好的生存和发展环境。因此，除留些基本费用以维持本人的生活外，还得汇款还债，用于养家糊口；同时，也要有所积蓄，以图将来的发展，希望有朝一日能够衣锦还乡。在这种精神理念的支配下，几乎所有的闽南人都在拼命工作，以求早日发财致富。他们敢于跻身于强手之林，致富后也不满足，而是注重回馈社会，一心一意地扑在工作上。第五，忠于职守、自强不息，具有百折不挠的创业精神。“天行键，君子以自强不息”。为了企业的生存发展，海外闽南人付出的努力和代价是常人所难以想象的。闽南文化有较强的延伸性，对东南亚华人社会和台湾华人都起到了很深的影响作用。针对以上对闽南文化的分析，本项目的营销策略将围绕闽南文化及闽南人的内在品质展开。2、营销策略和计划本项目的营销策略主要从以下四方面展开。（1）旅居海外的闽籍华人及港澳台同胞**是世界四大古都之一，在人类历史上曾二度成为地球上最辉煌的城市，丝绸之路曾从**开始，走向世界各地，**也是中华民族的发祥地和华夏之“根”。从蓝田猿人、半坡古代人到黄帝创立华夏国都，中华民族的“人文初祖”黄帝和炎帝均葬于附近。千百年来，华夏民族均有清明、春节祭祖的习惯。据**省政府统计，十几年来，前来拜祭黄帝、炎帝陵的港澳台同胞和海外华人华侨已逾百万。生活在国际化环境中的海外华人，对中国的开放和崛起非常自豪，热切希望寻根问祖。这些旅居海外的闽籍华人和港澳台同胞67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书的**寻根祭祖之旅必将从中心腹地**开始，虽然频率不多，但人数不在少数，而且这部分人多为财富的拥有者，对于高档次的酒店有相当的需求，其市场空间较大。酒店将利用这一特有的文化契机，以独有的闽南文化特色吸引长期漂泊海外却充满怀乡之情的海外游子，使他们在寻根祭祖的同时，在远离东部家乡的“中华民族的发源地”也能感受到家乡特有的闽南海洋风情，更能通过酒店，对闽南文化有更深层的理解。（2）东南亚及港澳台的闽籍华商**自古就是多个朝代的政治、文化、经济中心，连接汉朝与外邦纽带的丝绸之路就曾从这里开始。这里曾经是地球上最繁华的地方之一，很早就有许多外来的商人来此经商，精明的闽南商人更是不乏其中。**周边有丰富的自然资源，这里有中国最雄伟的五岳之一华山，又有中国南北分界标志的秦岭，还有宝鸡市太白山，得天独厚的自然条件使得**自古就是我国棉花、烟叶、中药材等的种植、交易重要城市。现今的**更是已形成了以机械、电子、纺织、轻工和航空工业为主，兼有化工、医药、建材、冶金、食品等门类齐全的工业体系，是中国重要的输变电成套设备、飞机、纺织、仪器、仪表、工业缝纫机和电子等产品的重要生产基地，更是中国**地区最大的商贸中心。得天独厚的自然资源、丰富的物产，以及现今不可替代的工业优势和商业地位，吸引了大批的东南亚及港澳台地区的闽籍华商，他们或在这里投资办厂，或频繁来这里进行商务洽淡和攻关活动，他们必将成为本项目具有闽南特色的高档商务酒店的最长期而稳定的客源。酒店将在为他们提供现代化、完善的商务功能上用足功夫，成为他们在**从事商务活动最得力的助手。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书（3）其他国内外商务人士及旅游人士**，作为一个最具历史文化韵味的古城和一个**地区工商业最重要的现代枢纽城市，正以其巨大的魅力吸引着数不胜数的来自世界各地和祖国大陆的商务人士和旅游观光者。本项目酒店区别于其他酒店的关键就在于其具有独特的闽南文化韵味，酒店应以强烈的与众不同的特色抢占这部分人群的注意力，以独特的魅力将之吸引过来，并以完善的功能和最高水准的服务使他们成为酒店品牌的宣传者，更大客源的介绍者。（4）酒店管理公司的营销网络本项目的两座酒店均委托经验丰富、享誉盛名的C有限公司管理。该公司与境内外多家酒店业、国际投资集团、投资基金、商业银行和会计师事务所有着密切的往来合作。多年来公司主要成员直接参与投资管理香港、内地20余家酒店，如**国际饭店、杭州**国际酒店；浙江**大酒店；山东**国际饭店；山西**大厦；江苏**国际酒店；南京**饭店等等，并担任重要职务。他们熟悉现代管理模式，在境内外拥有大批专业管理队伍和市场网络，具有良好的凝聚力，与社会各界，特别是旅游业、金融、政界有着良好的关系和信誉。C有限公司自身拥有强大、完整的营销网络，遍布国内外许多重要城市，本项目应进入其庞大的营销渠道，成为众多旅行社一站式旅游以及其众多公共关系的**接待节点，这必将为酒店带来长期稳定的客源。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书（二）品牌策略伴随着经济全球化的到来，企业之间的竞争也由规模实力竞争转向品牌和服务的竞争，品牌已成为一个企业科学技术水平、管理水平、营销水平及企业文化的综合反映。品牌对企业和顾客都有重要的价值。品牌对顾客的价值主要体现在解释、加工和存储有关的产品信息，从而简化其购买决策、降低交易费用；良好的品牌有助于降低顾客的购买风险、增强其购买信心；独特的品牌个性可以使顾客获得超过产品功能之外的社会和心理利益。品牌对于企业的作用主要体现在:有助于提高营销的效果；便于宣传和沟通；易于扩展和延伸产品或业务范围；提升对顾客的拉动能力，增强产品的通路力等。品牌策略是将品牌视为独立的资产和资本，并以此为主导来带动、组合其它资源和资本，从而取得最大经济和社会效益的一种经营活动或经营行为。品牌策略主要包括品牌建设、管理与维护、延伸等三个阶段。1、品牌建设品牌建设分为三个阶段：品牌定位、品牌命名与品牌形象塑造。在品牌形成时期，就要考虑赋予品牌足够的生命力与成长能力。要做到这一点，首先必须进行品牌的准确定位，明确品牌的个性与发展方向；其次是在品牌定位的指导下设计理想的品牌名称，形成有别于其他品牌的视觉符号及声响符号；要让顾客了解品牌的定位与品牌名称，还必须依赖于品牌形象的塑造与传播。（1）品牌定位67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书所谓品牌定位，就是针对潜在顾客的心理采取行动，即要将品牌(产品)在潜在顾客的心目中定一个恰当的位置。对企业而言，品牌定位是指企业的品牌要在顾客的脑海里留下有别于竞争者品牌的印象和位置。由此可见，品牌定位的实质，就是为品牌培养一定特色，树立一定的形象，以求在顾客心目中形成一种特殊的品牌偏爱。品牌定位不是去琢磨产品，而是要在琢磨顾客想法上下功夫。面对现在酒店业“千店一面”的局面，本项目要想在消费者心目中留下记忆深刻的印象，就必须突出自己的特色，项目的品牌定位也是基于这个理念，始终以文化至上，让服务先行，并将这种理念通过品牌传达给消费者。（2）品牌命名心理学研究显示，语言文字的力量远远胜过影像，是打开人的心灵的最有效的传播媒介。而且，通过声音传出的语言，最易理解，也被记得最久。有了好名字，就拥有了吸引潜在顾客的诱饵。专家认为，品牌资产与消费者对品牌的认知直接有关，而在品牌的认知要素中，品牌名称是最根本和最关键的要素。（3）品牌形象塑造品牌形象塑造包括产品质量完善和信息有效传播。广告与公关是树立品牌形象的最有效的信息传播策略。完善产品质量又包括两个方面的要求:一是注重追求高质量，二是持之以恒地追求产品质量的不断完善。一般情况下，质量越高，企业或品牌的实力就越强。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书酒店业是提供服务类软产品的企业，品牌形象塑造的要点是通过服务本身这个渠道把品牌传播出去。除了有效的广告宣传之外，更关键的在于直接面对顾客的一线员工。从企业的战略、系统、结构、制度、价值观、工作作风、员工技能等诸方面进行完整的品牌管理才是从最根本处对品牌形象进行塑造。2、品牌的管理与维护品牌的管理与维护就是要在传播中保持品牌精神的一致性，把握住品牌的精神不变，改善和增进顾客对品牌的信任度及忠诚度，维护和强化品牌资产的无形价值。管理和维护一个品牌，使其保持长久的生命力与建设品牌同等重要。品牌管理和维护就是在具体经营活动中所采取的一系列维护品牌形象、保持品牌形象、保持和发展其市场地位的活动。这中间包括企业品牌与竞争品牌的质化研究、量化研究及对应策略和企业自身品牌的资产检测、品牌发展的方向校正等。同时，需要企业的决策者们对市场及同行对手的认真研究，理性分析，真正做到知己知彼。质化研究用于了解消费者的感觉、看法、态度与行动。对于餐饮企业经营者来说，这种质化研究相当重要，这既要了解消费者对企业品牌的认识，更要及时地了解消费者对菜肴口味的需求，并注重消费者口味的变化，从而开发出更多、更符合消费者需求的菜肴；量化研究即对企业定位的诊断，包括品牌的广告、销售、公关推广效果和追踪调查，这些都是关系到企业能否保持其生命力的重要环节。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书质化研究和量化研究的设计与执行技巧，都是针对了解消费者对企业品牌的直觉联想和认识，接触该企业品牌的经验，该企业品牌对消费者的价值及意义，以及消费者如何描述该企业品牌。这样研究所得到的信息，除了包含消费者选择品牌时的理性思考外，更重要的是得知消费者在对该企业品牌消费时的感性投入（品牌忠诚度的形成与消费者感性投入有很大关系）。通过研究，可以发现品牌建设过程中存在的问题，并根据获得的这些信息及时调整经营策略，维护企业品牌的市场地位。3、品牌的延伸品牌延伸是指企业将其某一著名品牌或某一具有市场影响力的成功品牌扩张使用到新产品或改良产品上。品牌延伸实际上是利用消费者对优秀品牌的忠诚而产生的“品牌偏好”，使品牌在该策略的运用中获得增值。这主要表现在:（1）可借“誉”入市，推动新产品快速进市场；（2）有利于降低新产品的市场导入费用；（3）有利于原产品快速拓展市场；（4）有利于强化品牌定位；（5）有利于扩大品牌的市场影响力。不恰当的品牌延伸，往往会导致原品牌品质形象的损害、原品牌个性的改变与稀释，从而扰乱品牌在消费者心目中的定位。另外，延伸速度过快、产品线过宽，往往导致市场无反应或被消费者所抛弃。因此，利用品牌延伸来达到品牌扩张之目的，必须慎之又慎。如今，品牌延伸已成为中西方现代企业发展战略的核心。本项目的两座酒店开业有先后，可形成集团连锁，共同沿袭同一品牌特征，以拓宽品牌广度。（三）促销策略本项目酒店的最大与众不同之处就是赋予了酒店地方特色的文化附加价值。其文化性的体现可以从多方面加以探索：67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书Ø增加酒店环境的文化内涵从酒店外在的有形店景文化到内部的功能布局、设计装饰、环境烘托、灯饰小品、挂件寓意都能体现文化主题和内涵。整合文化资源——不断挖掘闽南特色资源与餐饮产品的结合点。增强饮食产品本身的文化内涵——色、香、味、形、器、名、时、养八大方面是饮食产品本身应有的主要特点，其中包含着丰富的文化内容。Ø酒店特色文化还可通过服务员的细节服务来体现。细节服务贯穿于酒店经营的每一个层面，更表现了企业文化的雅致。以宴会服务为例，结合客人的需要去设计，用文化氛围突出宴会的主题，从台型的装饰、饰品的摆放、口布折花的设计、整体的色泽搭配，到冷盘雕刻、菜肴装盘等，都要围绕宴会的主题，突出中心。在细微的地方体现客人的尊贵。Ø以闽南文化为主线策划丰富多彩的主题活动酒店餐饮要在产品渐趋相同的市场环境中保持优势，经营思路的调整刻不容缓。本项目应主要立足于“闽南特色”，借题发挥，举办闽南文化系列宣传活动；同时也要从贴近于市场需求出发，盯住节假日，策划各种丰富多彩的餐饮主题营销活动。本项目作为高星级酒店，如何把活动做出特色，每个活动都保持长久的生命力，也值得探究。一是要深挖每个产品的深层文化内涵。二是在操作中，要注意提高品位。第三，还要重视活动的统一性和延续性。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书促销组合指履行营销沟通过程的各个要素的选择、搭配及其运用。促销组合的主要要素包括广告促销、活动促销和公共关系推广。本项目促销组合时应结合各方面因素，采用如下方式进行促销：1、广告促销由于本项目的消费群体定位为高档商务人士和旅游人士，因此广告的投入要有针对性，可选择在电视广播等立体媒体、高档商务杂志、航班杂志以及机场、车站和繁华商业街的户外广告牌上宣传。同时一定要注重广告的精美和高品位。此外，可针对酒店的重大活动请媒体作相关新闻报道，通过软广告进行宣传。2、活动促销除以上所述通过闽南文化及节假日主题“借题发挥”宣传外，企业还可通过承办大型活动，并请名人做秀来扩大影响力。3、公共关系推广公共关系就是与公司周围的所有关系人员谋求更亲密圆润的关系的总称。企业四周的关系者包含：顾客、股东、员工、及其子弟学生、往来客户、金融机关、政府及其他的公共机关、区域社团、竞争同业、大众报导关系者等。社会对企业要求越高就越需要公共关系，来维护提高企业的良好形象。企业可以通过赞助政府及其他公共机关的公众活动或公益事业来借公共关系推广企业的知名度。（四）销售渠道和方式1、销售渠道67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书所谓的销售渠道，就是销售通路，就是将商品快速送到每一个目标终端消费者的沟渠或道路。成熟的销售渠道能够使每一个愿意或希望购买商品的消费者都能够快速方便地买到商品，管理良好的渠道，对销售有良好的促进作用，有利于市场的拓展，从而实现销售拓展的最大化。而不成功的渠道政策，会浪费消费者对自己产品的需求，束缚销售的增长。本项目的销售渠道主要是通过以下五种方式实现：（1）与知名旅行社建立长期稳定的合作关系；（2）与大型活动的组织者建立长期稳定的合作关系；（3）吸引国内外知名企业在酒店设立长期办事处；（4）与大型企事业单位建立商务会议、休闲度假的长期合作关系；（5）充分利用高科技的信息资源，强化网上预定功能，积极争取零散客源。2、销售方式不同于传统酒店业“以人为本”的高度依赖人的销售方式，本项目的销售方式将采用国际先进的“系统”销售，它通过建立品牌、宣传品牌、管理品牌，挂靠全球性的、有影响力的预订网络，到有目标市场客源地的城市设立销售中心，培养一支有专业水平的销售队伍来实现既定的销售目标。同时花大力气，通过对全员的不间断的培训，把酒店内部的服务质量、管理水平都上台阶，争取顾客对酒店有一个认同感。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书八、项目财务计划（一）项目计算期项目经营负荷预测在建设资金如期到位的前提下，**商厦六个月后可开业，第二年可达设计能力；**大厦第二年经营负荷可达50%，第三年可达设计能力。本项目的计算期为20年。（二）项目投资估算和资金筹措1、投资估算本项目总投资为6.96亿元，其中**商厦总投资为1.96亿元；**大厦总投资为5亿元。具体投资估算见**商厦和**大厦投资估算表。**商厦投资估算表单位：万元序号项目估算价值（万元）1固定资产投资建筑工程设备购置安装工程其它合计　　585045502600　136002流动资产　6000　60003总投资585075505600　19600**大厦投资估算表单位：万元序号项目估算价值（万元）1固定资产投资建筑工程设备购置安装工程其它合计　　18900147008400　420002流动资产　8000　80003总投资1890018700124005000067第页 HUAWEIXINA公司商业计划书2、投资计划与资金筹措项目所需资金总额为6.96亿元人民币，其中5亿元通过融资的方式筹集，其余1.96亿元由企业自筹解决。**商厦的1.96亿元总投资中，自有资金为9600万元，需融资1亿元；**大厦的5亿元投资中，自有资金为1亿元，需融资4亿元。具体见**商厦及**大厦投资计划及资金筹措表。**商厦投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目建设期经营期合计12345678-201总投资1.1固定资产投资13600136001.2固定资产投资方向调节税1.3建设期利息1.4流动资金600060002资金筹措2.1自有资金960096002.2借款10000100002.3其他**大厦投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目建设期经营期合计12345678-201总投资　　　　　　　　　1.1固定资产投资42000　　　　　　　420001.2固定资产投资方向调节税　　　　　　　　　1.3建设期利息　　　　　　　　　1.4流动资金　40004000　　　　　80002资金筹措　　　　　　　　　2.1自有资金10000　　　　　　　100002.2借款40000　　　　　　　400002.3其他　　　　　　　　　67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书（三）销售收入预测1、“**商厦”项目营业收入（1）客房：200间，平均房价450元/间，入住率80%，则年收入为2628万元；（2）餐饮：600个餐位，人均消费150元，平均日消费800人次，则年收入约4380万元；（3）桑拿：40间，平均房价800元/2小时次，日使用率约200间次小时，年收入约2920万元；（4）酒吧KTV：酒吧500m2，KTV13间，日人流量500人次，人均消费100元，年收入约1825万元；（5）其它：包括商场、会议、康乐等，年收入约365万元。项目年营业收入具体见营业收入预测表1。2、“**大厦”项目营业收入（1）客房：265间，平均房价1000元/间，入住率80%，则年收入为7738万元；（2）餐饮：5000个餐位，人均日消费200元，入座率50%，则年收入约18250万元；（3）康乐：日流量2000人，人均消费100元，入座率60%，则年收入约4380万元；（4）商场租金：商场出租面积9500m2，地上一层3000m2，月租金为1000元/m2，地下5000m2，月租金为800元/m2，邻街1500m2，月租金为500元/m2。出租率按80%计，年收入约7440万元；（5）B、C座租金：总出租面积25000m2，其中出租给回迁户面积12000m2，租金按政府统一价为21元/m2，年租金收入为302万元；其余13000m2租金按50元/m2·月计，出租率为80%，则年收入约624万元。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书（6）其它：包括商场、会议、康乐等，年收入约3650万元。项目年营业收入具体见营业收入预测表2。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书营业收入预测表（1）单位：万元年份项目1234567891011121314151617181920客房13142628262826282628262826282628262826282628262826282628262826282628262826282628餐饮21904380438043804380438043804380438043804380438043804380438043804380438043804380桑拿14602920292029202920292029202920292029202920292029202920292029202920292029202920酒吧KTV9131825182518251825182518251825182518251825182518251825182518251825182518251825其它183365365365365365365365365365365365365365365365365365365365合计606012118121181211812118121181211812118121181211812118121181211812118121181211812118121181211812118营业收入预测表（2）单位：万元年份项目1234567891011121314151617181920客房3869773877387738773877387738773877387738773877387738773877387738773877387738餐饮9125182501825018250182501825018250182501825018250182501825018250182501825018250182501825018250康乐2190438043804380438043804380438043804380438043804380438043804380438043804380商场3720744074407440744074407440744074407440744074407440744074407440744074407440回迁租金151302302302302302302302302302302302302302302302302302302外租租金312624624624624624624624624624624624624624624624624624624其它1825365036503650365036503650365036503650365036503650365036503650365036503650合计2119242384423844238442384423844238442384423844238442384423844238442384423844238442384423844238467第页 HUAWEIXINA公司商业计划书（四）总成本费用估算1、“**商厦”项目经营成本及费用（1）餐饮成本：按餐饮收入的40%计，每年1752万元；（2）营业费用：按总收入的30%计，每年3635万元。具体成本费用见成本费用表1。2、“**大厦”项目经营成本及费用（1）餐饮成本：按餐饮收入的40%计，每年7300万元；（2）营业费用：出租部分营业费用按租金收入的5%计，其余按收入的30%计，则每年营业费用为10624万元。具体成本费用见成本费用表2。67第页 HUAWEIXINA公司商业计划书成本费用估算表（1）单位：万元年份项目1234567891011121314151617181920餐饮成本8761752175217521752175217521752175217521752175217521752175217521752175217521752营业费用30303635363536353635363536353635363536353635363536353635363536353635363536353635总成本费用39065387538753875387538753875387538753875387538753875387538753875387538753875387成本费用估算表（2）单位：万元年份项目1234567891011121314151617181920餐饮成本3650730073007300730073007300730073007300730073007300730073007300730073007300营业费用6242115541062410624106241062410624106241062410624106241062410624106241062410624106241062410624总成本费用9892188541792417924179241792417924179241792417924179241792417924179241792417924179241792417924第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书（五）**商厦及**大厦营业收入增长统计（单位：万元）项目年份1234567891011121314151617181920**商厦营业收入606012118121181211812118121181211812118121181211812118121181211812118121181211812118121181211812118**大厦营业收入21192423844238442384423844238442384423844238442384423844238442384423844238442384423844238442384第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书（六）销售税金及附加及损益表1、销售税金及附加公司按国家有关规定缴纳房产税、所得税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。房产税税率为12%；客房和商场出租等部分营业税税率为5%，餐饮、酒吧、KTV和康乐部分营业税税率为20%；城市维护建设税和教育附加费分别为营业税的7%和3%。（1）**商厦销售税金及附加预测：销售税金及附加预测表1单位：万元项目税率年份12345678910客房及商场出租等营业收入5%1497299329932993299329932993299329932993客房及商场出租的营业税　75150150150150150150150150150餐饮、酒吧、KTV和康乐部分营业收入20%4563912591259125912591259125912591259125餐饮、酒吧、KTV和康乐部分营业税　913182518251825182518251825182518251825营业税总额　987197519751975197519751975197519751975城市维护建设税7%69138138138138138138138138138教育费附加3%30595959595959595959销售税金及附加　1086217221722172217221722172217221722172项目税率年份11121314151617181920客房及商场出租等营业收入5%2993299329932993299329932993299329932993客房及商场出租的营业税　150150150150150150150150150150第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书餐饮、酒吧、KTV和康乐部分营业收入20%9125912591259125912591259125912591259125餐饮、酒吧、KTV和康乐部分营业税　1825182518251825182518251825182518251825营业税总额　1975197519751975197519751975197519751975城市维护建设税7%138138138138138138138138138138教育费附加3%59595959595959595959销售税金及附加　2172217221722172217221722172217221722172（2）**大厦销售税金及附加预测：销售税金及附加预测表2单位：万元项目税率年份12345678910商场租金收入12%　372074407440744074407440744074407440房产税　　446893893893893893893893893客房及商场出租等营业收入5%　94141882818828188281882818828188281882818828客房及商场出租的营业税　　471941941941941941941941941餐饮、酒吧、KTV和康乐部分营业收入20%　113152263022630226302263022630226302263022630餐饮、酒吧、KTV和康乐部分营业税　　226345264526452645264526452645264526营业税总额　　273454675467546754675467546754675467城市维护建设税7%　191383383383383383383383383教育费附加3%　82164164164164164164164164销售税金及附加　　345369076907690769076907690769076907第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书项目税率年份11121314151617181920商场租金收入12%7440744074407440744074407440744074407440房产税　893893893893893893893893893893客房及商场出租等营业收入5%18828188281882818828188281882818828188281882818828客房及商场出租的营业税　941941941941941941941941941941餐饮、酒吧、KTV和康乐部分营业收入20%22630226302263022630226302263022630226302263022630餐饮、酒吧、KTV和康乐部分营业税　4526452645264526452645264526452645264526营业税总额　5467546754675467546754675467546754675467城市维护建设税7%383383383383383383383383383383教育费附加3%164164164164164164164164164164销售税金及附加　69076907690769076907690769076907690769072、损益表第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书**商厦损益表单位：万元序号项目年份12345678910111213141516171819201销售收入6060121181211812118121181211812118121181211812118121181211812118121181211812118121181211812118121182销售税金及附加108621722172217221722172217221722172217221722172217221722172217221722172217221723总成本费用390653875387538753875387538753875387538753875387538753875387538753875387538753874利润总额106845594559455945594559455945594559455945594559455945594559455945594559455945595所得税35215041504150415041504150415041504150415041504150415041504150415041504150415046税后利润71530543054305430543054305430543054305430543054305430543054305430543054305430547可供分配的利润71530543054305430543054305430543054305430543054305430543054305430543054305430548盈余公积金723053053053053053053053053053053053053053053053053053053059公益金3615315315315315315315315315315315315315315315315315315315310未分配利润608259625962596259625962596259625962596259625962596259625962596259625962596259611累计未分配利润60832045801839710993135901618618782213782397526571291673176434360369563955242149447454734149938第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书**大厦损益表单位：万元序号项目年份12345678910111213141516171819201销售收入211924238442384423844238442384423844238442384423844238442384423844238442384423844238442384423842销售税金及附加34536907690769076907690769076907690769076907690769076907690769076907690769073总成本费用98921885417924179241792417924179241792417924179241792417924179241792417924179241792417924179244利润总额78471662317553175531755317553175531755317553175531755317553175531755317553175531755317553175535所得税25895486579357935793579357935793579357935793579357935793579357935793579357936税后利润52571113711761117611176111761117611176111761117611176111761117611176111761117611176111761117617可供分配的利润52571113711761117611176111761117611176111761117611176111761117611176111761117611176111761117618盈余公积金5261114117611761176117611761176117611761176117611761176117611761176117611769公益金26355758858858858858858858858858858858858858858858858858810未分配利润446994679996999699969996999699969996999699969996999699969996999699969996999611累计未分配利润4469139352393233928439255392163918739148391193907103904113900123897133893143890153886163882173879183875第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书（七）净现金流量的预测对项目企业的财务分析，一般要考虑内部收益率、财务净现值和投资回收期等指标，以衡量投资的可靠性和有效性。1、财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率是衡量项目在财务上是否可行的主要评价指标，是项目在计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。一般地，FIRR>行业基准折现率，表明项目财务上可行。其表达式为：其中：CI：现金流入量；CO：现金流出量；(CI－CO)t：第t年的净现金流量，见现金流量表；n：项目的计算期,本项目为20年。2、财务净现值（FNPV）财务净现值是项目按其行业基准收益率，将项目计算期各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和，其数值越大，项目的获利水平就越高。其表达式为：其中：ic：项目基准收益率，本项目基准折现率取11.30%。第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书3、投资回收期（Pt）是以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，用财务现金流量表中累计净现金流量计算，反映项目财务投资回收能力的重要指标。表达式为：其中：Pt：投资回收期，含建设期一年，以年表示。4、财务指标**商厦财务指标：（1）财务内部收益率（FIRR）税前财务内部收益率：36%。税后财务内部收益率：25%。（2）财务净现值（FNPV）（ic=11.30%）税前财务净现值：24665.45万元。税后财务净现值：13951.53万元。（3）投资回收期（Pt）税前投资回收期:4.06年。税后投资回收期：5.23年。**大厦财务指标：（1）财务内部收益率（FIRR）税前财务内部收益率：37%。税后财务内部收益率：27%。（2）财务净现值（FNPV）（ic=11.30%）税前财务净现值：90575.58万元。第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书税后财务净现值：53351.20万元。（3）投资回收期（Pt）税前投资回收期:3.98年。税后投资回收期：4.90年。第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书**商厦现金流量表单位：万元序号项目年份12345678910111213141516171819201现金流入6060121181211812118121181211812118121181211812118121181211812118121181211812118121181211812118134781.1营业收入6060121181211812118121181211812118121181211812118121181211812118121181211812118121181211812118121181.2回收固定资产余值　　　　　　　　　　　　　　　　　　　13601.3回收流动资金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2现金流出18045138647864786478647864786478647864786478647864786478647864786478647864786478642.1固定资产投资13600　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2流动资金　6000　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.3经营成本300641874187418741874187418741874187418741874187418741874187418741874187418741872.4销售税金及附加108621722172217221722172217221722172217221722172217221722172217221722172217221722.5所得税35215041504150415041504150415041504150415041504150415041504150415041504150415043净现金流量-11985-1746425442544254425442544254425442544254425442544254425442544254425442545614累计净现金流量-11985-13730-9476-5221-96732887542117971605120306245602881433069373234157845832500875434158596642104税前净现金流量-11632-241575957595759575957595759575957595759575957595759575957595759575957597119累计净现金流量-11632-11873-6114-3565403111621692122680284393419839957457165147457233629926875174510802698602893147计算指标所得税前所得税后财务内部收益率36%25%财务净现值(11.3%)24665.4513951.53投资回收期(年)4.065.23第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书**大厦现金流量表单位：万元序号项目年份12345678910111213141516171819201现金流入211924238442384423844238442384423844238442384423844238442384423844238442384423844238442384465841.1营业收入211924238442384423844238442384423844238442384423844238442384423844238442384423844238442384423841.2回收固定资产余值42001.3回收流动资金2现金流出42000179353204727423274232742327423274232742327423274232742327423274232742327423274232742327423274232.1固定资产投资420002.2流动资金400040002.3经营成本78921565414724147241472414724147241472414724147241472414724147241472414724147241472414724147242.4销售税金及附加34536907690769076907690769076907690769076907690769076907690769076907690769072.5所得税25895486579357935793579357935793579357935793579357935793579357935793579357933净现金流量-420003257103371496114961149611496114961149611496114961149611496114961149611496114961149611496119161累计净现金流量-42000-38743-28405-1344515161647631437463976135876318912791062401212001361611511211660821810421960032109632301244税前净现金流量-420005847158232075320753207532075320753207532075320753207532075320753207532075320753207532075324953累计净现金流量-42000-36153-2033042321176419296268283435104188124941145694166447187200207953228706249459270212290965311719336672计算指标所得税前所得税后财务内部收益率37%27%财务净现值(11.3%)90575.5853351.20投资回收期(年)3.984.90第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书九、还款计划本项目总融资额为5亿元，其中**商厦融资额为1亿元，**大厦融资额为4亿元。融资款项一次性到位，借款期限为10年，年利率为6%，10年内每年年底结息，本金将在10年到期时一次还清。假定借款发生当年均在年中使用，按半年计息，其后年份按全年计息，还款当年按年末偿还，按全年计息。具体的还款计划见**商厦及**大厦还款付息表。由还款付息表可以看出，**商厦在第10年末还本付息后，仍有10871万元的资金余额；**大厦在第10年末还本付息后，仍有29507万元的资金余额。因此，该项目的偿债能力良好，是值得投资的好项目。第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书**商厦还本付息表单位：万元序号项目建设期经营期合计123456789101借款　　　　　　　　　　　1.1年初借款本息累计10000100001000010000100001000010000100001000010000　1.2本年还本　　　　　　　　　10000100001.3本年付息30060060060060060060060060060057002还本付息总额30060060060060060060060060010600157003偿还贷款本金的资金来源12083196319631963196319631963196319621471　3.1未分配利润608259625962596259625962596259625962596　3.2折旧与摊销60060060060060060060060060060060003.3自有资金　　　　　　　　　18275　3.4资产回收　　　　　　　　　　　3.5其他　　　　　　　　　　　4资金余额9082596259625962596259625962596259610871第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书**大厦还本付息表单位：万元序号项目建设期经营期合计123456789101借款　　　　　　　　　　　1.1年初借款本息累计40000400004000040000400004000040000400004000040000　1.2本年还本　　　　　　　　　40000400001.3本年付息1200240024002400240024002400240024002400228002还本付息总额12002400240024002400240024002400240042400628003偿还贷款本金的资金来源80052691026710796107961079610796107961079671907　3.1未分配利润　446994679996999699969996999699969996　3.2折旧与摊销80080080080080080080080080080080003.3自有资金　　　　　　　　　61111　3.4资产回收　　　　　　　　　　　3.5其他　　　　　　　　　　　4资金余额-4002869786783968396839683968396839629507　第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书十、不确定性分析本项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目在经济上的可靠性。本项目不确定性分析分为敏感性分析。敏感性分析是一种有广泛用途的分析技术。通常，它是指研究与分析一个系统周围条件发生变化，而引起其状态或输出结果变化的敏感程度的方法。运用到项目企业上，敏感性分析是通过分析和预测项目主要因素发生变化时，对财务及经济评价指标的影响，找出敏感因素并确定其影响程度，分析该因素未来变化趋势可能对项目产生的影响。其基本目的是考察一个项目分析结果的稳定性，即该投资分析结果以多大的程度随着相关因素的变化而变化的，通过分析，可使决策者对项目的风险程度有一个量化的概念。●单因素变动敏感分析正常的企业在实际运行中，所处市场环境及企业自身条件会不断变化。这一动态变化的客观现实，决定了企业盈利能力上下波动的特性。为加强投资者对项目的把握度，通常的方法是以单个因素的变动（仅仅只有一个因素变动，而假定其他因素保持不变）对有关财务指标的影响来分析。第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书在本项目中，我们以营业收入、经营成本等因素的单个变动对财务净现值和投资回收期（动态）的影响分析如下：（一）**商厦敏感性分析敏感性分析表（营业收入）项目　税前收益率税后收益率税前净现值税后净现值税前回收期税后回收期单位　　　（I=11.3%)（I=11.3%)　　　　(%)(%)(万元）(万元）（年）（年）基准收益率　11.311.3　　　　营业收入增加10%46%34%33584.8222870.913.444.18营业收入增加5%41%30%29125.1318411.223.724.64基本方案　36%25%24665.4513951.534.065.23营业收入减少-5%31%21%20205.769491.854.486.01营业收入减少-10%26%16%15746.085032.165.017.11敏感性分析表（经营成本）项目　税前收益率税后收益率税前净现值税后净现值税前回收期税后回收期单位　　　（I=11.3%)（I=11.3%)　　　　(%)(%)(万元）(万元）（年）（年）基准收益率　11.311.3　　　　经营成本增加10%32%22%21501.6810787.774.365.77经营成本增加5%34%23%23083.5612369.654.205.48基本方案　36%25%24665.4513951.534.065.23经营成本减少-5%38%27%26247.3315533.423.935.00经营成本减少-10%39%28%27829.2117115.303.814.78（二）**大厦敏感性分析第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书敏感性分析表（营业收入）项目　税前收益率税后收益率税前净现值税后净现值税前回收期税后回收期单位　　　（I=11.3%)（I=11.3%)　　　　(%)(%)(万元）(万元）（年）（年）基准收益率　11.311.3　　　　营业收入增加10%44%35%118156.9580932.563.564.15营业收入增加5%41%31%104366.2767141.883.754.48基本方案　37%27%90575.5853351.203.984.90营业收入减少-5%34%24%76784.9039560.514.265.46营业收入减少-10%30%20%62994.2225769.834.626.24敏感性分析表（经营成本）项目　税前收益率税后收益率税前净现值税后净现值税前回收期税后回收期单位　　　（I=11.3%)（I=11.3%)　　　　(%)(%)(万元）(万元）（年）（年）基准收益率　11.311.3　　　　经营成本增加10%35%25%80883.7143659.324.185.28经营成本增加5%36%26%85729.6548505.264.075.08基本方案　37%27%90575.5853351.203.984.90经营成本减少-5%39%29%95421.5258197.133.894.73经营成本减少-10%40%30%100267.4563043.073.814.59从上表我们可知：在表中所列的因素中，营业收入最敏感，然后是经营成本。十一、风险退出风险投资是职业金融家投入到新兴的、有巨大竞争潜力的企业的一种长期权益资本，其目的不是企业的所有权。第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书流动性或退出机制对其来说至关重要，当其所扶持的企业发育成长到相对成熟阶段必须寻求退出出路，风险投资的退出，一方面可以实现资本的大幅增值，一方面可以将增值的资本投入到新一轮或更多的风险创业领域中去。风险退出一般采取以下几种方式：（一）IPO（InitialPublicOffering）首次公开发行公开上市对于风险资本，IPO是最佳的退出方式。所谓IPO是指将风险企业股票第一次向一般公众发行。通过公开发行股票，风险投资公司将持有的股票在公开市场上抛售，收回投资和收益。要做到这一点，风险企业必须经营状况良好，财务结构健全，且具有继续成长的潜力，并符合政策、法律对上市公司的规定。基本方式可以分为两种：直接在二板市场上市和借壳上市。1、通过二板市场直接上市实现风险投资的退出香港于1999年底启动了创业板市场，该市场对国内风险企业的吸引力主要体现在以下几个方面：一是国内科技企业主板上市条件较为严格，并且供小于求，而创业板上市的条件要宽松得多。二是通过创业板上市进行股份改制，创业板允许管理层拥有期股权。三是可吸引国外的风险投资基金。四是筹集资金既快又便捷。由于创业板上市的企业规模较小，与主板市场相比单位成本相对较高，上市费用大约在1000万元左右。2、通过借壳上市实现风险投资的退出（1）国内主板市场的借壳上市：国内的借壳上市就是借助国内的主板市场，即利用**证券交易所和深圳交易所现有的上市公司的“壳资源”第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书，通过实施资产重组将风险资本拥有的股权出售给上市公司，从而间接实现了风险资本退出的目标，同时也满足了一些上市公司更换主业，投资高科技产业的需求。（2）海外二板市场的借壳上市：风险资本通过所投资企业的海外买壳上市实现退出。世界各国在严格控制和管理主板市场上市公司以保证其正常运行的前提下，都相继建立了以发行高科技的风险企业股票为主的二板市场。如美国的OTC（柜台交易）市场及在此基础上发展起来的NASDAQ（全国证券自营协会自动报价系统），就是为了那些不具备在证券交易所上市资格的中小企业的股票交易而建立的。二板市场的建立，一方面为高科技风险企业直接融资提供了可能，另一方面也为风险投资的增值、退出提供了舞台。可以利用香港联交所和国外的二板市场实现退出。（二）股份转让股份转让是风险投资退出的另一途径，由于股票上市及股票升值都需要一段时间，因此，许多风险投资资本家采取股份转让的退出方式。其选择的出售对象可以是创业公司或创业者本人.（三）股权回购股权回购是当风险企业发展到相当阶段时，风险企业的创业者自己出钱将风险投资者所持有的股份收回。股权回购是对投资收益的一项重要保护措施。（四）清算或破产一旦确认风险企业失去了发展的可能性或者成长太慢，不能带来预期第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书高额回报，就要果断地撤出，将能收回的资金用于下一个投资循环，破产清算是最好的减少损失的办法。（五）本企业风险退出方式选择各种退出方式优缺点比较：优点缺点IPO二板市场直接上市回报率高、公司保持独立性、持续融资。费用较高，大约1000万元左右借壳上市上市程序简单，上市成本是直接上市的一半1.壳公司的经营状况或市场形象不佳2.收购壳公司的部分股权所需成本较高3．借壳之后的后续工作繁杂，将耗费股东和管理层极大的人力、物力和财力。股份转让回收资金快可以一次完全退出公司可能无法保持独立性、寻求并购过程较长，回报率一般股权回购退出费用少、时间短、易于操作回报比IPO方式低偿付/清算避免继续承担资金沉没压力商誉可能受损失、法律程序复杂、很难收回投资第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书根据上表对各种退出方式的优缺点的比较和对A公司未来财务状况的预测，本企业的风险退出可以选择IPO创业板上市的方式，虽然这种方式的上市费用较高，大约在1000万元左右，但从该公司未来财务状况来看，公司完全有能力承担这部分费用。IPO创业板上市的方式是该项目实现风险退出的最佳方式，通过创业板上市，投资方可以收回投资，并且能够获得较高的回报。IPO上市成功后，A公司的知名度能够得到提高，有利于提高公司知名度和市场地位，筹集市场资金，使企业得到长远发展。创业企业上市条件：根据最近公布的创业企业上市审核规则，申请在创业板上市的股份有限公司需满足的主要条件有：（1）在同一管理层下，持续经营二年以上。管理层指法定代表人、董事、高级管理人、核心技术人员以及控股股东。（2）有限责任公司变更为股份有限公司后可以连续计算经营时间，但要看企业是否进行过资产剥离、是否以经审计的净资产额作为折股依据。（3）在最近二年内无重大违法违规行为，财务会计文件无虚假记载。（4）首次公开发行新股后，股本总额大于二千万元人民币；持有股票面值人民币一千元以上的股东在二百人以上；公开发行的股份达到公司总股份的百分之二十五以上；发行前股东持有的股份达到公司总股份的百分之三十五以上。（5）有形资产八百万元以上；近二个会计年度主营业务收入净额合计五百万元以上，近一个会计年度主营业务收入净额合计达到三百万元；资产负债率不高于百分之七十。第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书从公司目前的经营状况和财务分析预测，公司在未来几年发生巨大变动的可能性不大，经营比较稳定，财务状况良好。以先进的经营理念，加之其集团公司在环保高科技、酒店和商场、房地产综合开发等多元化经营题材实现上市，应该是大有希望的。从证券市场上获得的发展资金将是十分可观的，这时投资者考虑撤出可得到较大的回报。十二、结论本项目的实施符合我国有关法律和相关产业政策，项目投资和经营以市场为导向，实施后将产生显著的经济效益和社会效益。企业运用的经营理念先进，在酒店经营领域独树一帜。经对该开发项目投资分析，**商厦项目税后财务净现值为13951.53万元，内部收益率为25%；**大厦项目税后财务净现值为53351.20万元，内部收益率为27%，均大于行业基准收益率11.30%，经济效益良好；只要采取合理对策，投资风险较小。综上所述，具有较大的投资价值。第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书附件1.A公司企业法人营业执照；2.A公司组织机构代码证；3.A公司税务登记证；4.A公司资产负债表及损益表；5.**商厦房屋产权证；6.**市城市建设综合开发管理办公室关于同意开发建设****商贸大厦的批复；7.**市人民政府审批土地件；；8.“**大厦”项目建设用地规划许可证；9.**市城市房屋拆迁货币安置协议书。第91页 HUAWEIXINA公司商业计划书'