H29地块工程管理策划书.doc 70页

'H29地块工程管理策划书H29地块工程管理策划书1工程概况1.1编制依据序号编制依据备注1H29招标文件2H29勘察报告3公司的管理制度、作业指导书、技术标准、管理表格70 4国家和重庆市规范、标准1.2原始地貌本工程原地貌呈正方形，属剥蚀残丘斜坡冲沟地貌，场地现状地势较平坦，西北角为一“山包”，地势最高；场地中部有一“陡坎”，高约2～5m，长260m，“陡坎”以东地势较高，以西地势较低；场内高程293～304m，高差约11m。附图1-1原始地貌图1.3建成后集别墅、洋房、高层为一体的高档社区附图1-2建成后的效果图70 1.4地块内外的道路、给排水、供电、燃气、通讯等市政配套情况序号配套名称配套情况备注1道路（正式）本工程南北两侧为城市次干道路，其中北侧已建成通车，南侧待建；东西侧为已建成通车的城市干道，其中东侧为胡杨路，西侧为雪松路。2给水（正式）雪松路、胡杨路人行道下有DN300的市政给水管网，本项目拟从东侧胡杨路人行道接入DN200给水管，沿小区形成环状管网供水。3排水（正式）雪松路、胡杨路人行道下各有DN600雨水管网和DN600污水管网，在东北、西南侧人行道各有污水排水管接入口和雨水排水接入口。小区排水为雨污分流制，污水处理设施按高层和别墅组团分散设置，以免小区道路上排水管线交叉太多，且便于满足污水处理设施的占地面积要求，高层区污水经小区管网收集后，经污水处理设施处理达标后接入东北市政排水管；低层住宅区地上部分和地下部分分别经管网收集和提排后，经污水处理设施处理达标后接入西南市政排水管。小区内场地雨水，依道路及坡度，由雨水口，排水沟收集接入雨水管网；车库及车库以上雨水靠覆土层设的明沟和盲沟对雨水进行收集，再排入雨水管网，车库内雨水经泵房提排至雨水管网。4供电（正式）本工程用电从东侧胡杨路人行道10KV枢场线6-6A杆进入小区。本工程内设置自备柴油发电机房，在外电源发生故障的情况下对重要负荷设备供电；在本工程高层区、多层区分别设置变配电所（10/0.4千伏），高低压配电均采用户内式配电装置。5燃气（正式）本工程天燃气总小时用气量为509Nm3/h，总日用气量为2928Nm3/日，东边胡杨路人行道有一根D108天然气中压管，其供应压力为0.3MPa，接入管管径为D108。6通讯（正式）本工程东侧胡杨路人行道下有电信DX铜光/400*400（13孔），从DX30接入小区。本工程总容量为2500对局线，电信电缆采用交接配线的方式。本工程内设市话电缆交接箱四个,交接箱的容量为600对局线，原则上安装于室内。本工程采用多模光纤接入宽带网系统，系统布线采用超5类UTP电缆，在住宅部分设宽带网系统。70 1.5技术经济指标详以下附件《H29地块技术经济指标》1.6建筑分期概况序号分期组成概况备注1一期工程1＃、2＃、5＃楼地上建筑面积：72760m2，其中7层洋房53985m2，共369户；9层洋房17064m2，共119户；2层洋房1710m2，共10户。本工程共一个标段2二期工程3＃、4＃楼地上建筑面积：17092m2，其中7层洋房9266m2，共63户；9层洋房7313m2，共51户；2层别墅514m2，共3户。3三期工程6＃楼地上建筑面积：55262m2，其中高层51806m2，共894户，商业1468m2。1-4分区及各期所处位置图2工程特点、重点、难点及应对措施2.1工程特点及应对措施序号特点应对措施备注170 兰渝铁路、襄渝铁路穿过本工程，襄渝铁路已建成，兰渝铁路待建，正在进行设计阶段。兰渝铁路穿过本工程约275m，宽约25m，铁路隧道顶距基础持力层约19m左右。（1）公司及项目经理部应引起高度重视，通过多方渠道调阅相关资料，取得准确数据。（2）请中煤设计研究院、兰渝铁路设计单位中铁二院进行安全评估，并形成安全评估报告和通过专家组论证，可行。（3）局部采用毛石砼换填，预计增加工程成本约60万元。（4）在地勘报告中必须反映这一情况，并对该范围的建筑物基础的影响程度要有明确的说明。（5）施工过程中严格按图纸施工，严禁超挖。如出现异常地质情况时应及时请设计、地勘部门到场解决，并完善书面的手续。（6）销售时告之业主，地下有隧道。2别墅下沉式庭院是增送面积，但庭院内有一个雨水管井和一个污水管井，对以后的物业维护带来困难（1）优化设计方案，尽量移到业主的住宅外。（2）若无法进行优化外，在进行销售时，必须向业主进行详细说明，并写入合同条款。2.2工程重点及应对措施序号重点应对措施备注1由于本项目楼间间距均按最低规划标准设置，楼栋定位精度要求较高，且高层的轴线控制、标高传递及沉降观测一直是工程管控的重点（1）施工单位编制专项测量方案，并报监理单位、建设单位审批认可后严格按方案实施。（2）配备完善的测量仪器，测量仪器应经过相关部门的校核或年检，并报监理单位审查确认后方可使用。（3）责任制落实到位，施工单位、监理单位派驻专业的测量工程师，并持证上岗。监理单位审查施工单位测量工程师的资格和检查责任制落实情况，建设单位审查监理单位测量工程师的资格和检查责任制落实情况。（4）设置停止点，每栋的定位测量放线，每层的主体结构轴线、标高，每层的砌体轴线等必须经监理测量工程师、建设单位代表验收合格签字认可后才允许进入下一道工序施工。（5）设置内外控制点，时刻进行监测轴线、标高；设置沉降观测点，定期进行监测。70 （6）施工中保持人员、设备的稳定，加强测点闭合差的处理2洋房外立面复杂，是外装饰施工控制重点（1）施工单位绘制作业图，尤其是节点详图，报送监理单位、建设单位审批认可。（2）实行工艺样板带路制度。在建设单位生活馆三层外墙上做洋房外立面装饰样板，包括栏杆、老虎窗、坡屋面和外墙石材饰面、面砖饰面、涂料饰面在样板墙上做出来，工艺样板完成后，由项目经理部组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位进行验收，并进行讲评。（3）采取讲图、交底会和民工夜校等方式对施工单位的管理人员、班组长和工人进行施工技术交底，并对照工艺样板进行实物学习，经考核合格后才允许进行外墙施工。（4）建设单位、监理单位、施工单位在外墙装饰施工过程中，加强日常巡视检查和平行检验，及时发现问题立即处理。（5）外墙装饰涉及栏杆、门窗等分包单位施工，严格实行工作界面交接制度，建设单位、监理单位、移交单位、接收单位共同检查验收签字认可后才允许进入下一道工序施工，上不清下不接。（6）充分发挥总包管理作用，对分包单位的施工进度、质量、安全文明施工、协调等进行全面管理。3甲供材料、设备和甲指定材料、设备多，部分材料、设备加工周期长，因此甲供材料、设备和甲指定材料、设备计划是进度管理的重点（1）严格执行公司的现场材料管理制度。（2）总包单位的总进度计划确定后，应根据相应的节点提出甲供材料、设备和甲指定材料、设备的到场计划。（3）工程与采购部应按时采购。（4）现场应每月进行清理，将可能出现的问题及时反馈建设单位。4高层一期的精装修面积56468m2，总户数879套，精装修工作量大，质量要求高（1）做好事前控制：优选施工单位和项目经理；绘制作业图，对施工图进行讲图，进行施工技术交底；实行施工方案先行、战前培训制度；严格执行工序和工艺样板引路及讲评制度；认真进行工作界面交接等。（2）加强事中控制：严把材料、设备、构配件质量关；实行施工许可制度，坚持隐蔽工程验收；对质量控制要点、见证点、停止点、旁站点严格控制；认真贯彻执行精装修工程质量技术标准等各项管理制度、做法、作业指引等。70 （3）做好成品保护。5防渗漏的重点是车库的伸缩缝，外墙保温窗边，洋房的露台（1）优化设计，车库女儿墙设置钢筋砼，窗子设置企口，阳台设置反坎等，做好方案和细部节点大样图。（2）认真执行公司的技术构造做法和与防渗漏相关的结构处理和防水节点等做法、作业指引。（3）成立实测实量小组，认真落实实测实量工作。（4）做好工作界面交接和样板引路。（5）加强过程的质量监督控制，严格实行施工许可:施工过程中进行旁站监理、施工许可，并进行关水试验和淋水试验。（6）保温翻进窗边的细部构造；保温的厚度、搭接顺序、保温的粘贴工艺；保温施工后必须保证内窗台高于外窗台；窗的型材选料的控制，减少拼接料；窗框安装完成后的填塞注意：三方用发泡剂，下口用防水砂浆填塞。下口填塞时注意垫木的取出；窗型材的拼缝胶、外框胶的施工质量，注意打胶时的清洁卫生、基层干燥程度以及密实度等。（7）防水在侧墙的上翻高度应高于室内地坪250mm；露台的地漏口安置在结构层面；露台的刚性层靠墙体侧面留分割缝。6本工程的节能施工是重点（1）前期须核对节能报告与节能施工图纸的内容，保证节能材料的性能指标满足要求，确定节能的细部节点处理大样。（2）选用成熟的保温体系和管理强的分包单位。（3）首先涉及节能的工序必须核对节能审查报告与节能施工图纸，确保一致，施工单位对于外墙和门窗的节能必须做二次设计，完善的主要内容是施工范围、细部节点大样、构造的处理，经讨论同意后完善相关的设计手续。（4）在节能工程施工前应与当地的建委质检站了解节能能效测评、节能验收、备案的程序及需要的资料。并组织各单位进行交底。（5）大面积施工前样板先行，严格按图纸、方案、质监站的要求实施，及时完善材料的复检、功能性试验、资料的工作。7洋房的平面功能变化较大，露台的排水、空调排水、空调洞口、卫生间排气口的功能完善、合理是重点（1）总包单位在审图和编制实施方案时不但从施工的角度，还要从小业主的使用功能上来考虑。（2）加强样板的点评。70 8天燃气、给水的安装往往与现场的进度不一至。该部门的提早介入便于现场的后期配合是重点（1）前期提前考虑预留的位置；（2）提早与相关部门协调，在装饰后期提前入场施工。9实测实量、分户检验的要求高、单位多、工作量大。因此早计划、早组织、加强预控是重点（1）工程开工阶段成立实测实量、分户检验小组。（2）加强施工的预控措施，特别是结构阶段的质量控制。（3）及时完成各分项的检测工作，形成资料。（4）各参建单位的重视与参与。10消防验收是工程验收的重点。参与单位多、工作量大、协调难度大，在计划、组织上应详细考虑（1）工程后期的验收应以消防验收为主线，所有配合、参与单位应全力配合。（2）清理与消防验收相关的工作进度情况，形成表格。每天检查，每天开碰头会。（3）各单位的负责人均作为消防验收的第一责任人。11车库面积大，车库的后浇带的模板支撑体系是监制重点（1）从方案方面考虑，要求后浇带的模板支撑体系单独设置，避免其部分拆模的时候拆除后浇带部分的结构。（2）对该部分的检查要单独报验；（3）加强施工前的交底。12本工程塔吊数量多，在车库上塔吊的定位点的确定是重点（1）必须参照车库的结构图，尽量布置在板内，避免塔吊穿越主梁。（2）塔吊布置时须将车库结构图与塔吊定位图进行重合复核。（3）塔吊设置位置必须与管网走向不矛盾，塔吊基础顶标高必须考虑园林景观种植土的厚度。（4）塔吊布置应考虑拆除方便，并优先考虑是否影响示范区展示。2.3工程难点及应对措施序号难点应对措施备注1施工规模（1）化解管理难度：建设单位土建工程师和监理单位监理工程师实行片区负责制管理，施工单位实行栋号负责制管理，统一协调指挥。70 大，相邻院落开工时间间隔短，施工管理难度及劳动力组织难度、施工场地管理组织规划、短期施工材料集中进场、施工高峰期的施工临时用电量大是本工程的最大难点（2）化解劳动力组织难度：施工单位实行单项分包，多班组作业，化整为零，有效组织劳动力队伍。（3）化解施工场地难度：生活区临时设施布置在东侧人行道上，办公区临时设施布置在南侧道路上;预留别墅作为前期洋房结构施工场地；北侧围墙外移占人行道解决展示区施工场地；各院落单独向场外公路开口，解决车库施工期间施工道路不能互通问题。（4）化解材料组织难度：提前联系多家供应商，通过采购合同保证材料供应；采用公司统一供应物资模式，并建立网上大库房，确保物资及时供应；先算后做，加强前期工程量预算及计划管理工作；加强沟通，及时采取措施，确保生产正常进行。（5）化解资金风险：建设单位按合同支付工程进度款、材料和设备款和监理费、设计费等各项费用，施工单位根据业主进度要求结合工程实体做好资金计划，以资金计划控制劳务分包及材料采购合同，以合同化解短期资金需求风险；同时储备抗意外风险备用金，专款专用，确保工程顺利进行。（6）化解短期能耗需求风险：根据建设单位进度节点要求，合理划分施工区域和流水段，分阶段进行施工，错开施工能耗高峰，基础阶段空压机联网节能、砼泵送采用柴油泵。2由于施工现场处于高档社区旁，夜间施工扰民问题协调难度大（1）成立协调小组，施工单位执行经理任组长，监理单位总监代表任副组长，小组成员由建设单位、监理单位、施工单位相关人员组成，主要职责是对扰民工作进行有效协调，控制施工噪音，办理夜间施工手续等。（2）协调小组向当地行政主管部门求助，与附近居民委员会沟通协调，得到行政主管部门和居民委员会的大力支持。（3）协调小组深入居民区与居民座谈沟通，取得居民的谅解。（4）尽量避免夜间施工，如确需夜间施工，办理夜间施工许可证，严格控制施工噪音。（5）协调小组组织好材料车辆进场时间，并控制车速及禁止鸣笛。3车库梁底距地面只有2.8m（1）车库安装施工前必须综合各专业的平面图，形成综合叠加图，经充分讨论后在实施。注意不要漏项。70 ,车库内设有通风、喷淋、给水、强弱电桥架等，要保证净空2.2m，布置管线是难点（2）合理组织现场施工的先后顺序，加强样板的实施、点评。（3）充分发挥监理和总包管理，加强协调工作。4本项目为重点项目、样板项目，而每隔二年（大约在9月）建设部将进行全国执法大检查，有可能是检查项目。由于前期的手续与现场进度不一至，资料的时间逻辑不符合要求是工程的难点（1）安全文明生产长抓不懈，预防为主，加强过程管理，每天巡视，每月二次安全文明检查，发现隐患立即派专人负责限期整改，直到隐患消除后才能施工。（2）安全文明资料与施工进度同步完成。5因示范展示区的范围大，时间紧。示范区环境施工期间的土方回填、水、气、总包、消防、园林等配合及插入时间是控制的难点。（1）环境施工前必须详细安排各工序的施工时间和顺序，保证合理有序。（2）加强各单位的成品保护意识。（3）总包移交环境的时间节点作为重要节点控制。6因高层与洋房不同时完成移交，洋房的消防系统与高层消防系统及整个小区的消防系统如何独立，功能如何完善是施工前控制的难点。（1）设计时应充分综合考虑，制订解决方案。（2）需两边配合的部分提前实施，确实有困难的采取临时实施方案处理。7高层在施工期间示范展示区已开放，安全施工是该阶段的难点（1）高层1-5层外架全部拆除，5层以上采用挑架整体封闭施工。1#、2#、5#楼洋房区外架全拆除；施工区与展示区用2.5m高彩钢板全封闭。施工路线和看房路线全分开，施工人员禁止进入展示区。70 （2）此部位的安全作为该阶段的检查重点。3项目部架构及人力资源计划3.1组织架构3.1.1项目经理部组织架构3.1.2项目监理部组织架构70 3.1.3总承包单位项目组织机构3.2质量保证体系3.2.1项目经理部实行质量负责制项目经理为质量第一责任人，全面负责质量管理；设立品质工程师1人，全面检查项目的工程质量，组织实施实测实量和分户验收，审查质量保证资料等工作，对整个项目质量负责；土建、安装、精装、景观专业工程师共7人，分别检查所管项目的工程质量，参与实测实量和分户验收，审查质量保证资料等工作，对所管项目的质量负责；项目秘书1人，收集整理质量保证资料。3.2.2成立质量技术小组建设单位的片区经理任组长，建设单位的项目经理、监理单位的总监、总包单位的项目经理任副组长，成员由建设单位的品质工程师、专业工程师，监理单位的专业监理工程师，总包单位的执行经理、技术负责人、质检员，分包单位的项目经理组成，解决项目日常质量和技术问题。70 3.3H29项目经理部责任矩阵序号分项管理工作内容项目经理质量工程师土建工程师安装工程师项目秘书备注1项目前期组织项目部临时办公室修建ZFFF2组织项目管理大纲编制ZFFF3项目施工管理总平布置编制ZFFF4组织项目施工总进度计划编制ZFFF5地质详勘Z6土石方平基及验收、移交FZF7施工道路实施、移交ZF8施工用水及排放实施、移交ZF9施工用电实施、移交ZF10建筑单体规划放线及验线FZF11项目文档管理体系建立FFFFZ12设计协调及技术管理施工图设计任务书编制FFZZ13组织施工图内审FZFF14组织施工图交底、会审ZFFF15督促设计建筑细部大样补充完善FFZ16督促设计安装细部大样补充完善FFZ17核对售房合同附图及配置标准ZZ18设计变更、技术洽商管理FFZZF19技术经济比较方案提出FFZZ20监理大纲审查ZFF21专业监理实施细则审查FZZF22施工组织总设计审查FZFFF23专题施工方案审查FZZF24审查工程隐蔽资料及材料保证资料ZZF25工程竣工图审查FZZF26月度施工进度计划审查ZFFFF70 生产计划管理工程质量管理及验收27月度材料、设备供应计划审查FFZZF28施工周进度计划审查ZZF29零星材料供应计划审查FFZZF30组织土建分项工程检验批划分ZFF31组织安装分项工程检验批划分ZFF32参加土建分项工程检验批验收ZF33参加安装分项工程检验批验收ZF34参加土建工程材料进场检验ZF35参加安装工程材料、设备进场检验ZF36参加土建分项工程验收FZF37参加安装分项工程验收FZF38参加土建分部工程验收FFZF39参加安装分部工程验收FFZF40合同管理及成本控制熟悉并执行工程总包合同ZFFF41熟悉并执行土建工程专业分包合同FFZ42熟悉并执行安装工程专业分包合同FFZ43熟悉并执行管网工程专业分包合同FFZ44审核现场经济签证FFZZF45审核施工单位月度完成形象进度报表FFZZ46组织协调管理政府质检部门协调FFZZ47政府部门（水、电、气）协调FFZ48政府防雷部门协调FZ49政府规划部门协调ZFF50政府环保部门协调FZ51政府城建档案部门协调ZFFFF52政府消防部门协调ZFFF53公司部门间协调ZFFF54项目部内部协调ZFFFF55施工单位、监理单位协调ZFFFF56组织工程竣工验收电梯验收FZ57环保验收FZF58防雷验收FZF59工程档案验收FZFFF60工程消防验收ZFFFF61工程规划验收ZFFFF62工程竣工验收ZFFFF63工程竣工备案手续办理ZFFF64工程移交方案、计划编制ZFFFF70 工程移交65工程竣工资料档案、竣工图移交FFFF66房屋移交附图（建筑、结构、给排水、电气）绘制FZZF67工程移交前专题培训FFZZ68工程实物移交及完善移交手续FFZZF69工程移交后整改工程移交后整改FFZZ备注："F"表示参与，"Z"表示负责3.4项目部办公场所布置本项目南侧有一条规划中的道路，总宽16m，项目建设完成后再修建南侧道路，因此，项目部办公场所建设在南侧道路左半幅的西南侧，宽6m，总建筑面积497.8m2。（详以下附件《H29项目部办公室平面布置图》）。70 4项目建设计划、场地综合利用规划4.1项目建设计划4.2项目建设总平面规划施工现场将办公区、生活区、生产区分开设置，充分利用现场周边现有的闲置空地作临设，具体将办公区设置在场地南侧规划道路西面100米段上，生活区设置在场地南侧规划道路东面100米段及场地东侧4#楼端侧80米段上；生活区与生产区之间用2.2米高钢质彩钢板围挡分隔，销售区和生产区采用2.5米高钢质广告围挡分隔。办公区和生产区采用2米高钢质广告围挡分隔。道路及料场分别设置在楼栋之间，将别墅占地预留，待主楼大量工作完成后，再插入别墅施工。第一阶段：临设及场地硬化阶段平面布置图第二阶段：1＃楼、2＃楼、5＃楼、6＃楼基础与主体阶段平面布置图70 第三阶段：3＃楼和4＃楼基础与主体平面布置图第四阶段：展示区施工平面布置图70 施工现场排水平面布置图及做法施工用水平面布置图70 1＃、2＃、5＃、6＃楼和销售部及样板房施工阶段电气布置图3＃楼、4＃楼插入施工阶段临电图70 建筑内施工用电系统图70 5项目管理目标5.1进度计划管理目标5.1.1总进度计划、分期计划、标段计划的偏差控制在10%以内。5.1.2基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的偏差控制在8％以内。5.2质量管理目标序号类型目标备注1工程实体质量（1）在集团每季度的实测实量评比中，在X区域排名进入前30%【（项目排名/季度检查总项目数）*100%＞30%）】。（2）墙体开裂投诉率<0.1条／每户的投诉率。（3）电气投诉率< 0.2条／每户的投诉率。（4）给排水投诉率<0.3条／每户的投诉率。（5）渗漏投诉率<0.02条／每户的投诉率。（6）总投诉率<2条／每户的投诉率。2客户满意度客户满意度为80％3质量奖取得重庆市优质结构工程奖。5.3技术管理目标新材料、新技术、新工艺应用2－3项，如适合部位用止水节新材料，窗子采用企口工艺防渗漏等。5.4安全文明施工管理目标序号类型目标备注1安全文明施工奖取得重庆市安全文明工地称号。70 5.5成本管理目标5.5.1目标成本：分解到合同序号成本项目总成本(万元)高层33层(精装)多层洋房洋房前TOWN沿街商业车库合计一土地获得价款4937244990732030167二开发前期准备费24693906966506535三主体建筑工程费977416992627419459032402四主体安装工程费1297233455506954432五社区管网工程费602298908903680六园林环境费1567730230952七配套设施费8641367332302288八开发间接费272443081057107209　开发成本22823571689171472528587665九期间费用1213841892011594225　项目总投资2403658009100516725445918905.5.2成本管理目标：降低项目开发成本的0.5%。5.5.3返工、签证控制目标：高层及沿街商业控制在20元/m2内，洋房及别墅控制在30元/m2内。5.6设计管理目标5.6.1避免重大设计变更，变更成本严格控制在2％以下。5.6.2满足集团设计控制指标中对地下车位停车面积、地下室层高、地下室含钢量、标准层砼含量、窗地比指标的要求。5.6.3墙体保温满足重庆市住宅节能设计规范的要求。70 6总包管理策划6.1为了进一步明确总分包单位施工范围，确定工作界面，责任落实到位，将《总分包施工范围界面表》作为总承包合同附件进行约束。6.2树立“总包管理意识”及“总包服务意识”建设项目的创优目标是否得以实现，建筑产品的品质优劣都必须由参与建设项目施工各方共同决定；且建设项目从开工至竣工交付使用以及到后期保修服务全过程都必须由总包和分包共同完成。故总包单位应将分包商看成自身的一部分，视分包为总包大家庭中的一员，不仅仅依据合约进行严格管理，更重要的是要用“服务”的理念协助分包单位开展工作。6.3总包管理原则坚持“统一管理”、“统一指挥”、“统一协调”的原则，重点加强沟通与服务。6.4总包管理组织体系6.4.1建立健全总包管理组织体系建立以建设单位项目经理为指挥长、总包单位项目经理和监理单位项目总监理工程师为副指挥长的总包管理体系。由建设单位统一向总包单位下达指令，总包单位统一指挥、协调完成任务。建设单位分包方项目经理分包方施工员监理单位分包方技术负责人分包方作业班组建设单位总包方项目经理总包方施工员总包方技术负责人总包方作业班组70 6.4.2进行科学的职责分工（1）总包单位统一管理分包单位的生产协调（进度、质量、安全）、日常管理、内外关系协调等，向建设单位汇报。（2）建设单位负责解决分包单位的技术经济（设计图纸、设计变更、工程量申报及工程款支付）问题。（3）分包单位向监理单位进行工序质量（工序验收）报验，监理单位向建设单位汇报。分包单位建设单位技术经济监理单位程序报验总包单位生产协调内外关系协调日常管理6.5总包管理程序序号程序工作内容备注1三方签订总包协议（1）建设单位对分包考察、洽谈、形成协议；（2）协议中明确总、分包各自范围、责任、义务；（3）约定管理相关要求。2建设单位交底（1）总分包认识；（2）工作界面划分；（3）总分包管理内容；（4）工程目标要求。3总包单位交底（1）管理人员介绍，下发通讯录，明确管理线；（2）指定临设位置；（3）管理制度交底，管理协议签订；70 （4）工程目标交底。4分包单位进场(1)在总包指定的位置搭建临设；(2)在总包指定的水电接口接入水电；(3)施工人员、材料、设备按时进场；(4)向总包提出工作面移交要求；(5)向总包缴纳保证金。5总分包单位日常管理(1)贯彻落实各项管理制度，进行日常的检查、整改、落实;(2)加强信息沟通、对矛盾进行有效协调、解决问题;(3)进行方案研讨、调整;(4)处理经济关系。6分包单位维保(1)成品交付(2)维保跟踪6.6总包管理措施序号措施内容备注1事前沟通(1)总包向分包交底：明确总包管理制度、质量要求、安全、文明施工标准、工期要求。（2）分包向总包交底：明确分包施工工艺要求，明确工作界面和移交作业面的要求，明确办公、施工、仓储场地、临水临电系统、临时消防设置、垂直运输、脚手架、工程预留预埋、所需标高及点线等；总包根据分包需求提供相应设施及工作条件。（3）签订总分包现场管理补充协议，明确各方的责任及义务。2事中服务（1）根据分包要求作业面移交后，总包必须及时解决分包提出配合事宜，及时协调分包与分包之间的配合事宜，为分包提供良好的工作条件及工作环境。（2）总包组织审定、协调各分包专业施工方案及进度计划，汇总分析解决矛盾，优化施工工序，解决交叉作业难点。（3）总包协调、收集、整理分包档案资料，并配合分包做好资料管理工作。3过程控制（1）强化“样板带路”、做好“技术交底”、严把“材料质量关”。（2）定期组织分包进行质量、安全检查，对存在的问题、潜在的隐患进行处理。70 （3）定期召开分包施工生产协调会，对进度、质量、安全文明施工进行纠偏。（4）强化质量停止点、强化工序移交、强化成品保护。7工程进度管理策划7.1采购计划7.2脚手架、模板体系本工程采用钢管脚手架大木模板支持体系，一次准备4层楼模板，模板周转四次；外架采用工字钢和钢管脚手架外挑方式。7.3保障措施序号措施内容备注1管理信息措施（1）建立对施工进度能有效控制的监测、分析、调整、反馈信息系统和信息管理工作制度。（2）随时监控施工过程的信息流，实现连续、动态的全过程进度目标控制。2组织措施（1）建立施工项目进度实施和控制的组织系统。（2）订立进度控制工作制度：检查时间、方法，召开协调会议时间、人员等。70 （3）落实各层次进度控制人员、具体任务和工作职责。（4）确定施工项目进度目标，建立施工项目进度控制目标体系。3技术措施（1）尽可能采用先进施工技术、方法和新材料、新工艺、新技术，保证进度目标实现。（2）落实施工方案。（3）在发生问题时，能适时调整工作之间的逻辑关系，加快施工进度。4合同措施（1）将本工程的关键节点写入合同，以合同形式保证工期进度的实现。（2）保持总进度控制目标与合同总工期相一致。（3）分包合同的工期与总包合同的工期相一致。（4）供货、供电、运输、构件加工等合同规定的提供服务时间与有关的进度控制目标一致。5经济措施（1）落实实现进度目标的保证资金。（2）建立并实施工期和进度的奖惩制度。（3）督促总包单位与管理人员、班组长签订并实施关于工期和进度的经济承包责任制。6进行进度目标分解根据总进度计划、一期工程进度计划、二期工程进度计划、三期工程进度计划目标，分解到每栋进度计划，再分解到年度、季度、月度计划，最后分解到周计划、日计划，并分解落实到队、班、组和作业面。形成以日保周、以周保月、以月保季、以季保年的计划目标管理体系，保证工程施工进度满足总进度要求。7统一计划管理编制方法为了有效进行计划管理，对工程进度计划编制的原则、内容、编写格式、表达方式、进度计划提交、更新的时间及工程进度计划编制使用的软件等作出规定，要求供方遵照执行。8审查施工单位劳动力及材料机械设备计划（1）施工单位应在合同签订且收到施工图纸后的60天内，根据本合同的规定，就建设单位限定价格的设备材料和供货事宜，向建设单位和监理单位提交一份甲限材料的确认计划，在整个施工期内于每个月的25日，将经过修改的、最新的、准确的建设单位限价设备材料的计划书面提交给建设单位和监理单位审核后备案。该计划应包括建设单位限价设备材料的进场、施工和到货时间以及品名、数量、规格、型号以及其他需要明确的技术参数和供货要求等；70 施工单位进场后，根据工程预算和不同施工阶段的要求，及时提出周转材料的总体需用计划及月度需用计划，经监理单位、建设单位审查认可后，按计划及时组织材料陆续进场。（2）为了确保本工程施工总进度计划目标的实现，劳动力的投入按阶段配备。不同的施工阶段应根据主导施工工序的进度情况投入充足的劳动力资源，确保主导施工工序的正常进行，同时要根据施工中的工序穿插情况，陆续投入各相应工序的配合施工人员，各工种之间要根据施工进度计划情况合理地投入与搭配，在具体实施过程中，还必须根据实际情况和需要及时的进行现场劳动力的动态调整，确保劳动力的配置始终处于最佳状态。为了确保工期，本工程必须在各工序的施工阶段、投入充足的劳动力，劳动力的投入高峰时达到990人，平均812人。（3）根据总平面布置图，共设塔吊8台，其它施工机械按照施工机械配备表按工程进度及时间及时组织进场。9严格审查施工进度计划严格审查施工单位编制的施工总进度计划、分期进度计划、分栋进度计划、年度进度计划、月度进度计划、项目施工周报、劳动力计划周报表，提出审查意见，从而达到施工进度与施工方案的协调性、合理性、可行性，特别是关键工序与主导进度线路的统一性和科学性；还要分析随施工进度计划一起提交的施工方法说明，掌握主要关键线路施工项目的资源配置，对于非关键线路施工上的项目也要分析进度的合理性，避免非关键线路以后变成关键线路，给工程进度控制造成不利。并督促承包单位严格执行审批的进度计划。10对工程进度进行动态控制根据项目施工总进度计划、年度、月、周施工进度计划，检查施工方的劳动力组织，施工机具的配备和使用及项目工程现场工作面状况，施工方法的安排（如工序搭接、工种交叉、流水作业等），以此来控制实际进度与计划进度的相统一。实际进度与计划进度发生差异时，认真分析偏差产生的原因，找出主要矛盾，采取有效措施排除对进度干扰的因素，并督促施工单位采取补救措施，以确保实际进度与计划进度同步。当发现工程实际进度严重偏离计划时，组织施工单位、监理单位、项目部、成本部召开专题会，进行原因分析、研究对策、解决问题、制定措施，并要求承包单位调整总进度计划，并报监理单位、项目部审批后严格执行，以确保项目建设总工期目标的实现。70 11确定关键节点，抓好重点工作组织施工单位、监理单位、项目部相关人员共同确定工程的关键节点，共同签署《工程关键节点进度确认表》，作为工程进度的重点工作，必须确保关键节点按时完成。12总包施工协调管理对于建设单位分包工程和建设单位供货材料，总包方按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑建设单位分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。施工过程中，总包应按时组织建设单位分包工程和建设单位供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。建设单位负责协调和监督总包和建设单位分包工程、甲供材料供应商的关系。13建设单位分包工程施工进度计划实行三级审核、三级监管各分包单位在进场前，建设单位、监理单位、总包单位分别对其施工周期要求进行交底，各分包单位按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，先经总包单位审查签字认可后报送监理单位，监理单位审核签字认可后报送建设单位审批，经建设单位审批认可后才能实施。实施过程中形成总包单位、监理单位、建设单位三级管理，确保按进度计划完工。14项目经理部与公司各部门的计划协调项目经理部应与工程与采购管理部、成本管理部、设计管理部、销售管理部、客户中心沟通，在充分考虑总包、分包、甲供、限价及指定品牌材料清单、招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，根据公司下达的重点工作、任务书、KPI指标，编制切实可行出图计划、招标考察计划、总施工进度计划、分包队伍进场计划、甲供材料进场计划、样板确认计划等相关工作计划。当某一项发生变化时，项目经理部组织召开工程协调会，在不影响公司关键目标的前提下，调整各有关计划，报公司备案，对影响公司关键目标的，应上报公司总经理层审批。项目经理部将调整后的工作计划下发至监理公司和总包单位，总包单位相应调整施工计划，重新报监理公司和项目经理部审核。15准时根据工程进度和现场实际情况，向项目发展部提出外部协调需求计划，70 提出需求计划，主动、积极地跟进向工程与采购部提出合同、材料需求计划，向设计管理部提出设计需求计划，向其它职能部门提出相关的需求计划，并保证计划的及时性、有效性、准确性。在职能部门解决过程中，安排专人主动、积极地跟进计划的落实情况，每周进行检查，直到得到解决为止。16实行月、周进度计划考核制度每月最后一次监理例会为月工作计划的考核时间，每周的监理例会为周计划的考核时间，检查施工进度计划执行情况，未完成的工作计划应认真分析原因，制定切实可行的措施进行纠偏，并且对未完成月、周工作计划的施工单位进行相应的处罚。为了激励施工单位，对月进度计划还实行考核排序，并形成月计划考核表，传送各施工单位公司及建设单位相关部门备案。8工程质量管理策划8.1审查总承包单位质量保证体系根据项目工程特点和合同规定的质量目标，建设单位和监理单位应在开工前，审核施工单位的质量体系，重点审核管理职责、质量计划、文件和资料的控制、供应商的选择、物资验收及检验和试验、产品标识、计量管理、不合格品的控制、机械设备管理、过程控制、现场管理、质量记录等方面，一旦发现问题，及时发出整改通知，并采取纠正预防措施确保质量体系正常运行，经审核合格才允许开工。总包单位质量保证体系详下列附件。70 8.2贯彻管理制度序号管理制度内容备注1图纸审查制度2技术方案先行制度3战前培训制度4工艺样板、工序样板引路制度5施工交底管理制度6“三检”制度施工单位必须坚持实行自检、互检、交接检制度，并做好书面记录，通过“三检”，控制“三工序”即监督上工序，保证本工序，服务下工序，直到合格的最终成品。7质量否决制度严格执行质量“一票”否决制，对不合格的分部、分项工程必须进行返工至合格，执行质量否决制度，对不合格工序流入下道工序造成的损失应追究相关责任者行政及经济责任。8隐蔽工程报验制度（1）隐蔽工程的报验范围按检验批的划分为准；（2）隐蔽工程的报验的时间必须提前4个小时通知，报验时工程资料必须送达监理部文员，现场必须完成三检制后填写三检表，三检表由质检员负责交与监理工程师（到达现场时），监理工程师在现场检查中核实三检制的落实情况，如发现弄虚作假将拒绝检查，并按合同进行处罚。（3）主体结构阶段的隐蔽工程报验实行双签制（安装、土建）。（4）未经监理单位、建设单位检查验收或验收不合格的隐蔽工程不得擅自封闭。70 9工程质量检查制度10工程验收制度8.3执行新技术应用管理办法8.4设置工程质量控制要点序号类别质量控制要点备注1项目部质量管理工作2检查勘察设计质量管理工作3检查监理质量管理工作4检查施工单位质量管理工作5分部工程和重要分项工程8.5设置工程质量停止点8.5.1停止点的设置原则：序号设置原则备注70 1政府职能部门要求的阶段性质量验收停止点2需隐蔽验收的分项、分部工程3重要和关键性的施工环节和部位4采用新技术、新工艺、新材料施工的部位8.5.2设置工程质量停止点：序号类别停止点备注1政府职能部门要求2隐蔽验收、重要部位和关键工序（1）基础阶段：基槽坑验收、承台地梁钢筋隐蔽验收、基础转序（主体结构上升）验收、基础结构验收；（2）主体框架结构阶段：首层墙柱及首层梁板钢筋隐蔽验收、转换层钢筋隐蔽验收、标准层首层钢筋隐蔽验收、中间层（具体层数由政府监督部门确认）钢筋隐蔽验收、屋面钢筋隐蔽验收；（3）主体砌体结构阶段：20层以下主体结构转序（砌体工程界入）验收、20层以上主体结构转序验收、20层以下中间结构验收（抹灰介入）、结构验收；（4）装饰装修阶段：内抹灰楼地面样板验收、外墙保温样板验收、其他特殊要求的验收；（5）验收阶段：各项专项验收、竣工预验收、竣工综合验收及备案。3分部分项工程8.6设置业主敏感点及应对措施详下列附件70 8.7监督监理单位实施旁站监理对于重要部位、关键节点设置旁站监理，监理人员和施工单位的质检员必须全过程进行监督，并填写旁站监理记录，旁站监理记录经监理人员和施工单位的质检员签字后才允许进入下一道工序施工。旁站监理点设置详下列附件：8.8材料、设备质量控制8.8.1严格执行公司工程与采购管理部的《甲供材料管理作业指引》等相关制度和作业指引。8.8.2材料采购前，材料样品经监理公司、项目经理部、设计管理部、工程与采购部认可后进行封样。8.8.3材料、设备到场，必须报请监理单位、建设单位审查质保资料和现场实物验收，合格后才允许进场，对有复试项目的材料、构配件必须由监理人员见证取样送检试验合格后才允许使用。本工程见证取样送检项目详见下列附件：8.8.4监理工程师、建设单位代表每天对材料、设备进行巡视，确保施工过程中的材料质量。8.8.5时刻掌握《重庆市建设领域限制、禁止使用落后技术通告》，限制、禁止使用落后的材料、设备、技术决不能进场，更不允许使用于工程中。《重庆市建设领域限制、禁止使用落后技术通告》详见以下附件：8.9实测实量实施细则实测实量与一户一档，建立“一户一验”实测实量表，监理工程师在房间具备整体验收条件后逐户逐项测量记录。将“一户一验”实测实量表与过程控制记录表结合起来，即形成“实测实量分户档案”。定期分析“实测实量分户档案”的记录数据，项目人员能够更加清楚工程是否存在质量隐患等，从而有效的控制任何一个施工阶段的实测实量结果。项目甲方15%具体要求（以层划分）70 总包单位100%监理单位30%房间方正刘彬、王明伦田浩易坤、张品学、游海（1）同一面墙作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。（2）所选2套房中方正度极差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。墙面垂直平整刘彬、王明伦田浩易坤、张品学、游海（1）剪力墙：任取长边墙的一面作为1个实测区。累计实测实量20个实测区。（2）当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角30CM和墙中间位置，分别按以下原则实测3次：一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。这3个实测值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点。顶板标高刘彬、王明伦田浩易坤、张品学、游海（1）同一功能房间砼顶板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。（2）同一实测区距顶板天花线30CM处位置选取4个角点，以及板跨几何中心位（若板单侧跨度较大可在中心部位增加1个测点），分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。选取5个实测值之间的极差值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。（3）所选2套房中顶板水平度极差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。电线盒位置刘彬、苟刚田浩易坤、李善坤（1）每一个功能房间作为1个实测区，累计实测实量6个实测区。（2）所选2套房中同一室内底盒标高差的实测区不满足6个时，需增加实测套房数。预留管路开洞刘彬、苟刚田浩易坤、李善坤（1）每一个座便预留排水管孔作为一个实测区，累计实测实量6个实测区。（2）每1个座便器预留排水管孔距的实测值，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。（3）所选2套房中座便预留排水管孔距偏差的实测区不满足6个时，需增加实测套房数。门窗洞口刘彬、王明伦田浩易坤、张品学、游海（1）对于平外墙面的门窗洞口：同一外门或外窗洞口均可作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。测量时不包括抹灰收口厚度，以砌体边对边，各测量270 次门洞口宽度及高度净尺寸（对于落地外门窗，在未做水泥砂浆地面时，高度可不测），取高度或宽度的2个实测值与设计值间的偏差最大值，作为判断高度或宽度实测指标合格率的1个计算点。（2）所选2套房中的外门窗洞口尺寸偏差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。地面水平刘彬、王明伦田浩易坤、张品学、游海（1）每一个功能房间地面都可以作为1个实测区，累计实测实量6个实测区。（2）同一功能房间地面的4个角部区域，按与墙面夹角45度平放靠尺，共测量3次。较大房间地面的中部区域需加测1次（3）所选2套房地面表面平整度的不满足6个实测区时，需增加实测套房数。楼板厚度刘彬、王明伦田浩易坤、张品学、游海（1）同一跨板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。每个实测区取1个样本点，取点位置为该跨板的中央部位。（2）所选2套房中顶板水平度极差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。8.10工程质量通病防治措施详《建筑工程质量通病防治》8.11质量缺陷与质量问题（一般质量事故）处理详《质量缺陷与质量问题处理办法》8.12精装饰质量控制要点8.12.1采取集中加工方式；8.12.2采取大总包管理，拟土建总承包单位用为精装饰总包；8.12.3实行可视化管理，对装修进度进行跟进，检查中发现的问题粘贴上墙，随时跟进，直到复查合格为至。8.12.4水电安装样板先行。8.12.5所有甲供材料、尽可能提前确定。8.13防裂缝控制要点8.13.1烟道管井及隔板墙裂缝主控项目；保证隔板墙养护龄期，板缝之间用钢筋卡具焊接固定板底70 缝内用C20细石混凝土填塞密实，板缝处粘贴50㎜宽玻纤网格布，待板缝砂浆干燥后，再抹一层水泥砂浆，同时粘贴100㎜宽玻纤网格布增强抗裂，转角附加层用200㎜宽玻纤网格布；在粉刷作业时，在隔墙板板面上满铺一层玻纤网格布增强抗裂性能。8.13.2管控措施，作为二次结构阶段的关键工序验收，要求监理及总包做好过程监控和成品保护监督，项目部人员进行抽检。同时严控由于水电改造剔凿补洞造成的隔墙裂缝。8.13.3施工洞后砌墙裂缝控制，建筑外围填充墙防裂缝控制作为本工程控制管理的重点，加强砌筑材料控制，合理进行施工部署，后砌墙接近梁、板底时留一定空隙，待砌完至少7天后用蒸、压灰砂砖将其斜砌挤紧。砌筑阶段：控制墙体的灰缝厚度和饱满度；按照设计或规范要求设置圈梁、构造柱或墙体拉结筋；控制上墙砌块的含水率。抹灰阶段：将结构与砌体墙交接部位剔凿成坡形，抹灰时加钉钢板网，外墙外侧满钉钢板网，分层抹灰，控制抹灰厚度并加强养护。8.13.4根据外墙填充墙图纸，对于容易产生渗漏的填充墙，改为砼外墙一起与外部框架柱浇筑成形。8.13.5钢板网的预埋作为防开裂的一项重要措施，是一户一验工作中要求100%检查的重点工序。故对钢板网的埋设要求如下：凡在结构施工时未预埋钢板网或未在梁上预留企口的部位均需剔凿出宽大于等于100mm、深20mm的范围，采取“射钉+铁片”固定，射钉间距根据实际情况确定，砌筑墙体上采用“普通水泥钉+铁片”固定。钢板网埋设完成后按照隐蔽工程重点工序报验流程验收，合格后方可进行下道工序。8.13.6填充墙抹灰裂缝控制，对于填充墙基层的充分湿润是保证抹灰质量的关键因素，除上述保证措施，对基层洒水湿润，抹灰层厚度，均作为关键控制点要求监理人员旁站监督。8.13.7对于后期墙由于水电管路改造进行的开槽处理，要求开槽规范封堵挂网作为关键部位进行100%验收。8.14防渗漏控制要点8.14.1防水工程作为影响项目正常使用功能的最大隐患，必须强调“预控节点做法，监控施工过程，最终试水检查”为原则的三步控制法，对此进行100%检测验收。8.14.2结构自防水，通过对最终图纸的研究分析主体外墙及地下室外墙节点做法，必须满足公司发布的《防渗漏体系文件》要求，地下室及结构自防水部位主控穿墙螺栓、墙体开洞、管路穿墙、施工缝的节点做法，对以上部位设置防水附加层，结构阶段主控防水砼的振捣密实及后续养护。70 8.14.3室内卫生间防水，钢筋砼结构板的构造设计和顶板预留洞的设置是室内防水质量的重要控制点，在结构阶段结合精装工程卫生间地面的节点做法，充分预留砼顶板标高位置，满足卫生间构造下沉要求，同时对穿板留洞要求位置作为实测实量主要控制点并引入新的做法，保证留洞位置准确避免后期剔凿。8.14.4外墙结构墙穿墙螺栓防渗漏作为结构外墙主控点，节点构造处理采用集团推荐做法。对孔洞封堵作为100%隐蔽验收。8.14.5外窗防渗漏做法要求安装钢副框塞缝：用干硬性水泥砂浆塞缝为满足室内窗台板石材镶贴需要钢副框下框尺寸加大10mm（30X40）（在四周塞缝砂浆的外表面作1.0mm厚JS防水，附框中到过阴角３0mm；在下口作自粘性防水卷材，附框中到过阳角不小于5cm，窗口两侧上泛15cm）；立门窗框，固定；发泡胶：在主框和副框间打发泡胶密封胶；外墙门窗框与外墙连接处凹槽采用中性硅酮耐候胶密封；玻璃与框扇连接处采用指定玻璃胶密封；配件：门窗框料如有水平拼缝，上框要有滴水线条。门窗下口框料要有排水槽。8.14.6后砌填充墙防渗漏控制要点，重点关注砌筑结构的灰缝饱满度、墙外侧增加一道抹灰层是外墙防渗漏的保证，而墙体预留洞口的封堵和外保温层的防渗漏则是一个关键。对设计过程中出现的比较复杂的节点，标准节点库没有表示的，组织设计部、工程部、项目部研讨解决。对二次设计过程中的防水节点，监控二次设计单位按标准节点选用，并通知设计院将选用的节点图以施工图或洽商的形式下发总包单位。8.14.7施工单位在正式进驻现场接到甲方移交图纸15天内完善《防渗漏专项施工方案》。施工单位必须在正式防水工程施工前完善技术交底制度。8.14.8室内地埋管路渗漏，过程控制为主避免出现系统性渗漏发生，同时加强后期检查试验，在装修阶段进行管路带压施工保证交付前完全消除存在的渗漏。8.15成品保护实施细则70 8.16质量风险分析表风险分类后果风险系数解决方案关键词摘要结构工程回填土下沉造成室外管路断裂;堵塞后造成业主室内被泡;单元入口石材断裂；首层小院围墙开裂下沉★★★★监理100%旁站监督；设定标准工期；现场取样监测结构尺寸偏差房间不方正室内交付时净空不够房间不方正，无法按准确位置排砖房间净空尺寸不够★★分户设置十字控制线；模板报验实测检查不低于50%；增设顶板厚度基准标尺；顶板标高、净高隔墙位置偏差框架柱尺寸洞口尺寸表观质量差砼表面不光滑影响评优、影响装修影响装修影响结构验收★★方案预控；控制模板周转次数；现场关注模板拼缝模板交界处高低差过大砼根部交接处漏浆外墙渗漏外墙穿墙孔渗漏入住后维修难度大★★★采用集团推荐成熟做法；控制外围隔墙留洞；对容易造成渗漏部位加强防渗漏措施；严格依照防渗漏体系，制定施工方案；外墙填充墙渗漏外墙石材幕墙龙骨埋件渗漏外窗渗漏屋面渗漏防水层破坏造成防水渗维修困难★★★二次闭水试验；泛水部位100%验收；严控防水基层隐蔽验收排水管穿顶板处后塞口处防水渗漏卫生间渗漏防水破坏造成渗漏维修困难，损失大★★★防水闭水移交；二次闭水试验；泛水渗漏外墙石材脱落石材安装不牢固外墙石材脱落伤人；石材外墙渗漏，修复困难；★★★★★对石材安装节点工艺进行专项方案讨论，严格按规范要求施工，外墙石材全部采用机械式连接石材外墙渗漏裂缝控制隔板墙精装房，裂缝维修周期长，对客户正常生活影响大★★★70 控制关键点，钢板网；墙拉筋；重点节点制定专项措施；新工艺、新做法，构造优化减少裂缝隐患施工洞后砌墙二次结构抹灰裂缝二次结构电水管路预埋裂缝精装成品破损木地板造成交付观感质量差系统性成品保护损坏造成质量群诉。★★★合同明确成品保护义务；合理安排工序；覆盖、保护、签订保护协议、严格按照集团成品保护指引操作；阴阳角皮质软包壁纸铝窗、玻璃木质家具、木门墙砖、石材空鼓脱落维修困难给客户正常生活影响较大墙砖、石材脱落造成安全隐患★★基层质量控制；材料验收控制；交付前100%检查；一户一验重点控制；石材返碱容易形成系统性通病★★★防碱处理；低碱水泥；抗碱外加剂；复合石材；壁纸发霉维修周期长★★★基层干燥度；施工顺序；工期控制；木地板维修损失大★★★基层清理；基层交接验收；成品保护设备安装管路渗漏地埋管路渗漏管路渗漏渗漏，造成损失巨大★★★★管路带压施工；精装前对隐蔽管路进行精装交底；排水管路冲水试验；一户一验重点验收；排水管路渗漏五金管件渗漏电管、电盒高度不一致管路不通★★管路进行清通穿线，对管路接口管件及接口施工制定专项方案，制定专项验收方案。8.17质量保障措施序号措施内容备注70 1技术管理措施（1）夏季高温天气施工混凝土楼盖，需针对性采取的措施：1）降低混凝土入模温度。2）减水缓凝。3）避开最高气温时刻浇捣楼改混凝土，如采取夜间施工的方法。4）增加人工碾压防开裂工序。5）采取保湿效果好的养护方法。（2）本地区夏季施工楼面混凝土，除了防太阳暴晒外，还必须采取防雨施工措施。（3）地下室外墙有防水层时，可采用逆向施工的方法。（4）严格执行图纸会审与各级技术交底制度；（5）要求各施工单位编制质量计划，明确质量各要素的控制流程、方法，项目部审批后监督实施；（6）对于所有分部及专项工程，编制专项施工方案，明确工序流程、技术措施、质量标准等；（7）严格执行“样板先行”制度；（8）贯彻执行质量检查“三检制”，严把材料设备和工序质量验收关，严防不合格品进入下道工序。2经济管理措施（1）使用商品混凝土，可提高混凝土施工性能，减小混凝土强度波动，从而提高整体质量和加快施工期。（2）严格执行“设计变更和现场经济签证管理办法”。（3）签订的采购、施工合同价款既满足公司成本制度，又符合当前建筑行业情况，保证工程正常施工需求。事实证明，低于成本的合同价款很可能催长偷工减料、以次充好之风，加大管理难度；（4）结合工程实际，对非常规要求加快进度、加大投入的，视情况适当给以补贴，从经济角度保证质量达标所需的基本投入；70 （5）供货商或施工单位质量管理行为不符合本项目要求，项目部将按照合同及项目管理手册等依据对其进行处罚。3组织措施（1）组织、协调监理和施工单位加大检查力度，扩大检查范围，特别是在围护结构施工前，保证销售尺寸和销售面积的前导检查。（2）组织本项目内部各单位间进行相互交流；组织本项目施工、监理单位到其他工程现场参观学习，进行经验交流。（3）及时组织公司内部相关部门（如营销、研发、物业部门）对工程样板及完工效果、观感等进行确认和检查，减少集中交房返修率。（4）及时与项目周边单位沟通协调，扫清障碍，减少误会增强信任。（5）在工程建设的各个层次各个专业(项目部、总承包、专业承包单位),建立专门质量管理组织机构，明确各级机构的质量责任和负责人,项目部监督落实各方质量管理机构职能的实现。4合同措施（1）利用支付手段，控制工程质量和工程工期始终处于受控状态。（2）客户重点关注项目质量控制措施1）精装修施工前，项目部组织实测实量、分户验收土建、安装工程质量，合格后再移交后续装修单位/班组，为精装修施工奠定良好基础。验收项目主要为净空尺寸、户内外标高、抹灰、土建防水、窗框、门洞预留、栏杆、安装各项目预埋等。2）严格执行样板先行制度，对于隐蔽的施工样板项目保留影像资料以备查对。3）提升室内装修物料质量，确保环保达标，外购洁具70 电器产品等安全耐用，减少客户投诉，降低返修率。4）对于需要多遍成活的工序如腻子、面漆、防水等实行逐遍监管，下层干燥时间足够且问题整改合格后方可开始后一步施工，保证成品质量。5）加强各部位防水施工与渗漏水治理，在中间验收最迟在竣工验收前必须保证地下室、屋面、厨卫、阳台、外窗、水池、泳池等部位无渗漏水现象。6）注重室外项目施工质量，尤其是回填、管线、铺装、通道路面，杜绝出现地面下沉、管道破断。9工程安全文明施工管理策划9.1组织架构9.1.1项目组织架构9.1.2总包单位安全保证体系70 9.2安全文明施工管理依据序号依据备注1集团公司制定的《安全健康及环保现场管理标准》2公司制定的《安全文明施工处罚条例》3公司制定的《施工用电的管理办法》4本工程合同约定的相关条款5《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-99）6《建筑施工高空作业安全检查标准》（JGJ80-91）7《建筑安装工程施工工艺操作规程》（DB50/T32.5–91）8《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》（JGJ130-2001）9《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ46-2005）10《重庆市建筑工地文明施工标准》（渝建发（2000）39号）11经审批的安全文明施工组织设计、专项施工方案（应急预案）12其它相关的规范、标准、政策文件9.3安全文明施工管理工作要求序号要求内容1一个预防以预防为主、惩处为辅2四个健全健全法规、健全标准、健全组织、健全制度70 3四个确定确定岗位、确定工作、确定要求、确定责任4四个控制控制指标、控制手段、控制措施、控制要点5四个认真认真贯彻、认真检查、认真整改、认真总结6四个避免避免以包代管，避免追求形式、不重实效，避免工作漂浮、敷衍塞责，避免限制和影响技术发展。9.4安全文明施工组织、专项方案审批9.4.1主要审查下列方案。序号类别方案名称备注1安全文明施工组织设计2安全专项方案安全防护专项方案3支撑体系专项方案4安全用电专项方案5深坑作业专项方案6边坡作业专项方案7吊装专项方案8爆破专项方案9高大模板专项方案10垂直运输专项方案11装卸平台专项方案12文明施工专项方案现场管理专项方案13门卫管理专项方案14食堂管理专项方案15宿舍管理专项方案16扬尘噪音专项方案17材料堆放专项方案18安全通道专项方案19其它方案安全用品投入使用方案20应急预案、事故救援方案70 9.5施工现场CI标识系统管理符合《安全健康及环保现场管理标准》相关要求，施工现场CI标识系统在总包合同中注明，并由项目经理部在总承包现场临建施工前进行交底。9.6健康、安全、环保、现场管理严格贯彻执行《安全健康及环保现场管理标准》。9.7安全文明现场管理制度和成本相关9.8甲方安全管理人员有权对违反安全管理规定的行为进行处罚具体处罚办法如下表：项目第一次第二次第三次第四次安全帽口头警告书面警告罚款100元/人/次罚款200元/人/次或责令供方清除工人出场通道/围栏口头警告书面警告罚款100元/人/次罚款200元/人/次或责令供方清除工人出场高空坠物口头警告书面警告罚款100元/人/次罚款200元/人/次或责令供方清除工人出场防火措施口头警告书面警告罚款100元/人/次罚款200元/人/次或责令供方清除工人出场易燃、易爆品保管口头警告书面警告罚款100元/人/次罚款200元/人/次或责令供方清除工人出场施工机械口头警告书面警告罚款100元/人/次罚款200元/人/次或责令供方清除工人出场施工用电口头警告书面警告罚款100元/人/次70 罚款200元/人/次或责令供方清除工人出场说明：1、口头警告可以向供方违反安全管理的当事人发出，但必须向供方发出该工人违反安全管理的书面意见，并有相关的记录。2、书面警告、罚款及责令供方清除违反安全管理的当事人均是向供方发出的。3、罚款不是直接针对违反安全管理的当事人，是处罚供方的。4、供方处罚违反安全管理的当事人的额度不能超过甲方罚款数额的50%，但可以处罚当事人的班长、管理人员。5.表中“项目”栏的具体要求见《安全管理规定》。9.9安全文明生产保障措施序号措施内容备注1审查参建各方的安全资质（1）审查总承包单位安全生产许可证、安全管理体系、安全管理投入、安全管理人员的资质。（2）审查监理单位的安全监理工程师的安全保证体系，审查安全文明监理实施细则。（3）审查设计单位和地勘单位要有相应的设计和地勘资质，不能超资质进行设计或勘查。（4）审查分包各单位的安全资质：分包单位的安全许可证要满足本分包工作的要求，安全管理体系要建全，安全管理人员要到位、方案要切实可行。2审查参建各方的安全人员的资格（1）安全管理人员和专职安全员必须有相关部门发给的资质证书。（2）2万平方米以上的建筑工程，安全专职人员不能少于3人。（3）专职安全员不能兼职其他工作。（4）分包单位在现场有50人以上的要设置专职安全员、低于50人的要设置兼职安全员。（5）劳务队伍要设置专职安全员。（6）安全员必须有施工单位的任命书。3（1）安全负责人向工长、施工员交底，工长、施工员向班组长交底，70 实行三级安全文明交底制度班组长向工人交底，建设单位、监理单位参加。（2）主要进行交底的部位或工序：土石方工程、深坑作业、高切坡作业、主体柜架施工、安全通道、安全防护体系（垂直和水平防护）、装卸料平台、提升系统（物料提升和人员提升）、施工用电、消防系统、救援方案。（3）作书面记录，签字完善，4安全文明培训制度（1）通过民工夜校，施工单位应组织管理人员、班组长、工人进行安全培训。建设单位、监理单位对施工单位的安全培训工作进行全面的检查和督促，对施工单位的安全培训制度、方法、时间、内容、人数进行全面的核查，达到安全培训的效果；同时建设单位、监理单位派人协助施工单位进行安全培训；审查施工单位的安全培训计划；检查施工单位《三级教育》工作是否真正落实。（2）监理单位应组织监理人员、施工单位进行安全培训，建设单位进行检查。（3）培训的方式：讲演方式、开会的方式、座谈的方式、PPT稿的方式、现场会议的方式、考试的方式等（4）培训的主要内容：及时地将有关政策、文件、通知等传达给有关部门和人员，并进行培训和实施；对施工组织设计、施工方案进行宣贯；对一些新工艺新技术带来的一些安全隐患进行技术培训；将公司的安全方面相关要求及时传达到每个监理人员、施工管理人员；结合现场情况进行案例分析；对现场发生的事件进行专题讨论和分析；可能发生的事件作预防性的讨论。5安全工作检查制度（1）建立以时间为主体的检查制度1）每月进行一次定期的安全联合大检查：主持人：总监；参加人员：施工单位项目经理、安全负责人、安全员等，建设单位项目经理、现场代表，监理专业工程师、监理安全工程师；会议记录：由监理部进行作会议记录；复查工作：施工单位按要求进行整改后，用书面资料报监理复查，合格后由监理签署复查意见；资料归档：会议记录、整改回复报告、整改复查意见。70 2）每周由总监代表组织建设单位代表、监理工程师、施工单位相关人员对工程进行安全文明检查，检查结果书面通知施工单位，并记录在监理安全检查表存档，抄送建设单位。3）每天由建设单位代表、监理员或监理工程师对分管范围进行安全巡查，检查结果记录在安全监理日志中。4）节日、假日和重大活动由总监组织检查。5）凡是检查发现的不安全行为和不安全的状况必须立即进行整改，整改后都要进行复查，直到达到合格为止。6）对于检查工作不认真、不负责的人和事都要进行批评教育，真正达到检查的效果。（2）建立以单位为主体的检查制度：对参建所有单位都要进行安全检查和安全管理、特别是对专业性比较强的单位要进行专项的安全检查和安全管理。对那些人数不多、工作量不大、没有设置专职安全员的分包要进行专门的安全检查。由监理部进行作会议记录；复查工作：施工单位按要求进行整改后，用书面资料报监理复查，合格后由监理签署复查意见；资料归档：会议记录、整改回复报告、整改复查意见。（3）建立以工序为主体的检查制度：对钢筋、模板、支撑体系等各工序作业要进行专项的检查、针对不同工序的特点进行专门的安全检查。比如对钢筋制安作业中可能出现的安全隐患一一列表进行对照检查，形成书面检查记录和整改、复查记录。（4）建立以分部分项为主体的检查制度：土石方、基础、主体等各分部分项工程，开始时要进行安全交底，完成后要进行安全检查和安全总结，形成书面检查记录。（5）建立以节点为主体的检查制度：在不同的里程碑或节点进行安全检查，特别是抡进度的时期，对各节点进度一定要确保施工安全。安全检查记录和节点验收记录要同期完成。6检查施工单位的安全教育对新进场的工人必须进行上岗前的三级安全教育（公司、项目部、班组），变换工种时也要进行安全教育，要使工人掌握“不伤害自己，不伤害别人，不被人伤害”的能力。项目经理，安全员等施工管理人员每年也必须接受建设部规定的继续教育70 7检查施工单位的班前安全活动施工班组的每天班前活动要由班组长或班组安全员主持，活动内容：（1）学习作业安全交底内容、措施；（2）了解将进行作业的环境和危险度；（3）熟悉操作规程；（4）检查劳保用品是否完好，并正确使用。班前活动要由班组长或班组安全员作记录。不能以布置生产工作替代安全活动内容。8审查特种作业持证上岗特种作业人员必须经过培训考核合格，并取得岗位证书方可上岗作业。特种作业范围的工种有：电工、架子工、电（气）焊工、爆破工、机械操作工（平刨、圆盘锯、钢筋机械、搅拌机）、起重工、司炉工、塔吊司机、物料提升机（龙门架、井架）和外用电梯（人、货两用）司机、信号指挥、厂内车辆驾驶。特种作业人员应登记造册，并定期参加年检，由专人管理。9严格控制严格控制管理人的不安全行为，管理物的不安全状况，仔细查找安全管理上的漏洞，要随时控制和查找，一旦发现要立即采取措施，彻底杜绝人的不安全行为和管理物的不安全状况及管理上的漏洞，使安全管理工作真正做到位。10审查验收手续检查施工单位安全生产规章制度和安全监管机构的建立健全，审查脚手架、塔吊、卸料平台等验收手续。11认真处理伤亡事故处理在施工生产中发生伤亡事故后，应严格地按照“及时报告并同时抢救伤员、避免事故蔓延、保护现场—组织调查组进行现场勘察、分析事故原因、性质和责任后，提出处理意见和写出调查报告—事故的审理和结案—填写统计报告”的规定程度进行事故的处理、报告、处理和统计，建立工伤事故档案。12成立指挥中心监控中心设在保卫室，摄像头分别设置在生产区、办公区、生活区，办公楼为分控中心，项目经理部、监理部和总包单位公司设置监控平台，实时监控各个区域的情况，发现问题立即汇报和及时解决。70 安全文明生产监控系统图10成本管理策划10.1尽可能多的采用甲方分包工程，实行招标采购，做到“货比三家，择优选用”10.1.1招标实行清单招标，合理低价中标，降低工程成本；10.1.2广泛了解和考察限价和指定品牌的设备材料的厂家，在保证工程质量的前提下，选择适当低价的设备材料，充分利用集团和地区战略采购的品牌、质量和价格的优势；10.1.3根据目标成本的要求，将目标成本分解到不同的物业类型的成本项目，要求设计院对造价影响明显的经济指标：桩基费用、钢筋含量、混凝土含量、开窗率等内容进行限额设计，从根本上减少对成本的投入；10.1.4对甲分包工程如：门窗、栏杆、入户门、面砖、涂料等工程，进行广泛的供应商资源考察，在设计品质、成本目标、市场认可、招标采购供应能协调统一；10.1.5成本管理以事前控制为主，事中控制为辅坚持事后反馈控制原则。成本控制要做到主动控制为主，尽量变被动为主动加以控制，同时对无法主动控制的进行跟踪和事后控制。10.1.6加强与项目部、设计部、营销部的协调和沟通，建立部门之间的相互信任，让每个部门都能有强烈的成本意识，是对成本管理有力的支持。70 10.1.7加强对造价咨询公司和监理公司的管理，有效的利用他们专业知识和对市场的敏感反应。10.1.8在项目成本管理过程中始终贯彻以事前控制为主，事中控制为辅，坚持事后反馈控制原则。成本控制要做到主动控制为主，尽量变被动为主动加以控制，同时对无法主动控制的进行跟踪和事后控制。10.2动态成本控制动态成本控制：设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目标。10.2.1在成本过程控制中，成本部对动态成本进行全程监控，为及时、准确的反应动态成本变化，成本管理通过以下主要几种方式进行：10.2.2设计变更指令单和现场指令单必须经过审批以后才能下发施工单位，审批过程中必须进行成本估算并登记；10.2.3签证过程中尽量避免使用工日、台班进行签证结算，签证单坚持一单一算，月签月结月清；10.2.4对超出或即将超出目标成本的合同及时发出预警，并作为重点项目进行监控；10.2.5通过图纸会审将图纸上出现的问题消化在图纸阶段，减少工程返工，降低成本浪费。10.3成本控制要点成本控制要点评价标准土方平衡挖方18万方，填方3万方，外运15万方，不存在二次倒运。基础基础形式洋房为独立柱基，高层为人工挖孔灌注桩，无二次修改。监理与项目人员配置监理及项目人员配置满足要求并合理、专业配置齐全材料及临设平面布置材料堆场布置合理，无二次倒运临时设施排水设施塔吊、施工电梯数量塔吊8台，施工电梯2台，数量合理、基础对后续工序无影响。沿路围挡设置范围、做法合理临时水、电布置单体、配套、景观施工三阶段不存在挪设临时道路充分利用永久道路的基层计划保证措施模板套数方案合理结构外加剂脚手架形式质量保证措施设计缺陷审核已审核，重点审核了错、碰、漏，并对前20项缺陷作了专项审核防渗漏措施编制了窗及外墙淋水、5次蓄水、外墙防水、窗周砼等防渗漏措施70 施工工艺改进对配套安装、大模板工艺、专项施工方案等进行审核销售示范区编制了质量、计划、组织、安全专项保证措施，而且合理、可行安全文明施工措施合理11采购管理策划11.1采购计划动态反馈表详以下附件11.2别墅、洋房总、分包施工范围界定表详以下附件11.3高层总、分包施工范围界定表详以下附件12销售配合12.1销售展示要求写入施工合同序号销售展示要求备注70 1因销售包装需要，施工单位需按甲方规定的时间完成有关工作（销售配合时间由甲方另行提前通知）2施工单位应根据甲方提出的地盘位置、载重量、提升高度等要求及时设置、调整和修改看楼电梯和专用看楼通道等，并由施工单位协助安排专人管理。3施工单位须确保现场施工人员及车辆设备不从销售前庭广场进出，不破坏前庭广场已做好的园林绿化工程,不损坏和污染包括游泳池在内的所有架空层设施和绿化等。4施工单位应协助配合建设单位悬挂销售宣传用条幅；条幅悬挂与进度冲突时，如需将条幅拆除时，报经建设单位和监理批准后，按建设单位的要求进行保护性拆除，并及时通知建设单位进行保管。5根据施工进度需对销售中心进行拆除时，应按照建设单位要求，对建设单位所列的有关物品进行保护性拆除，保证物品拆除后可重复使用。6在销售中心及样板房拆除期间，施工单位应对现场临时存放的由售楼处、样板房拆除的物品和材料，进行24小时的专人看管，看管费用按现场签证计算，出现盗窃和丢失现象由乙方负责。7施工单位应协助配合建设单位对本项目销售现场各种销售宣传材料物品进行看护，力保不被破坏。8建设单位将根据销售需要，安排施工现场不定期对社会开放，乙方在开放日前应对施工现场进行清理，并作好相应的安全措施。9为配合销售而提前需要施工的项目，施工单位必须按建设单位的要求按时安排施工完毕。10施工单位不能按合同要求完成上述工作,每延期一天，施工单位向建设单位支付违约金2万元。11施工单位在配合建设单位销售工作中表现突出，建设单位酌情将给予奖励。12.2销售展示的工程配合序号工程配合事项备注1本项目有两次开盘，洋房部份开盘将于2010年9月11日，高层开盘时间暂定为2010年10月10日。3开盘时完成以下事宜：5层以下外立面（包括涂料与一层石材），5层以上采用外挑架施工。4项目开盘期间，总包单位必须高度重视安全文明施工，施工区与展示区必须采用挡板分隔，施工人员未经甲方同意不得进入展示区。70 5为了确保开盘期间的样板房，售房部，示范区景观能够按时完成，要求总包单位按H29项目计划要求，及时移交工作界面。移交工作面时间：售房部2010年5月10日、样板房2010年6月16日、车库顶板（防水完成后）2010年4月15日。6为了保证景观工程能及时插入，要求所有洋房外架在结构第二层，即+3.0m位置处，高层外架在结构第五层，即+15.0m处采用工字钢支架外挑。12.3展示区保护措施序号保护措施内容备注1防护棚搭设措施在展示外立面上层楼面处采用6m钢管搭设（外挑长度5m），悬挑钢管间距1.5m，采用两道钢丝绳斜拉固定。横向连杆间距1.2m。在支承钢管网架上满铺密目安全网一层+竹胶板一层防止施工灰尘下漏。再在竹胶板上密铺竹挑一层防护。最后在竹挑上铺一层竹胶板便于定时清理防护棚上的建筑垃圾。安全防护棚外围设置1.2m高防护栏干，并挂密目安全网。2防止污染措施因展示区外墙立面及样板房装修后，上部结构仍在施工。施工用水会沿外墙或楼面预留洞下流导致已经装修好的外墙形成流坠污染，及室内顶板渗水。（1）室内精装修防污染措施1）在精装修样板房以上两层楼面所预留孔洞全面二次封堵，并作防水层进行防水，防止精装修楼层屋面渗漏。2）在精装修样板房以上3层楼面处楼梯间位置设置混凝土反坎，防止施工用水从楼梯间下流至装修层。3）装修层所有竖向井道（电梯井、水井、电井、风井等）全面砌砖封堵，井道内侧随砌筑随抹灰，外侧先刷水泥基防水剂进行基层处理后再抹灰，防止顺井道下流的施工用水污染装修层。4）装修楼层所有外墙及井道混凝土墙上预留的对拉螺杆孔洞预先打发泡胶进行封堵后再抹灰，防止墙体渗水。（2）外墙精装修防污染措施1）在展示外立面上层结构楼面处搭设防护棚，防护棚坡度外斜1%，使防护棚收集的雨水向外流，不致倒流污染墙面。70 2）在防护棚周圈根部1.2m宽设置九夹板，并与结构楼面搭接，坡度向内斜1%，并在九夹板上作SBS卷材防水及细石混凝土保护层，根部与楼面搭接处做成泛水，将顺外墙下流的施工用水接入楼层内。3）在展示外立面上层结构施工时，所有预留孔洞不留设，结构一次性整浇。将施工用水全部截流到本层。4）在展示外立面上层楼面安装排水管，将截流到本层的施工用水集中排放到地面。3交通组织措施样板区开放后，进行施工平面二次调整，用轻钢彩板围墙全部将样板区与施工区完全分开，禁止工人进入样板区。12.4展示期间的协调序号要求协调内容备注1各专业口协调一致针对公司以往项目在营销展示阶段存在的沟通协调障碍，建立相关的沟通渠道，提出改进的方案。工程口站高一线，换位思考、与不同专业间的相互培训、采用“现场洽商单”进行联系等等，组织与营销部的沟通会，工程与营销相互交底，进行信息交流，加强沟通。2土建工程师与设备工程师的协调（1）在配合销售展示的施工过程中，土建工程师及设备工程师应通过各种有效的方法或制度进行充分的沟通协商，如周例会、专题会议等；沟通配合中要注意的事项有：对于样板房的施工、装修样板房的图纸与原设计图有出入，在电气、給排水、空调管线需变动时，设备工程师和土建工程师应共同会审图纸，确认无误后方能进行施工、为以后业主在房屋功能方面多做考虑。如：水管的打压试验、电气线路的绝缘测试、空调的安装位及冷凝水排放、生活阳台热水器的安装定位、卫生间防水和窗户防水等。（2）在环境展示中、设备工程师应和土建工程师沟通，相应管线应预留到位，同时加强对已埋设的水、电管的保护措施。70 （1）销售展示期间的物业管理工作主要由营销口进行协调，工程口将根据需要配合营销口对物业管理单位进行相关的培训与指导。（2）工程组工程师应执行巡视制度，及时发现展示区域的工程质量问题和隐患，发现问题及时进行维修处理；营销口应强化物业管理单位的维护意识，展示区域出现工程质量问题时，物业管理单位应及时通知项目部工程组。3看楼人员安全注意事项（1）看楼人员不能在现场随意走动，应听从指挥，在售楼人员的陪同下严格按照看楼路线进入现场；（2）进入看楼现场的人员必须正确戴好安全帽，安全帽须系紧下颚带；（3）进入施工楼层后，应注意脚下位置及周边情况，防止被废旧钢筋和钉子划破皮肤和刺伤；（4）不能随意靠近电梯井口、楼梯口、通道口、预留洞口处，防止高空坠落和被物体打击；（5）在施工现场严禁触摸各种开关插座，防止触电事故发生。12.5展示区域的完工移交（1）移交物品范围1）固定物品：门、窗、灯具、洁具、厨具、固定家私、墙、地面等。2）活动物品：活动家具、装饰物品、挂画、窗帘等。（2）移交程序相关物品的移交必须有物业、设计、营销、总经办、项目经理部各方人员到齐后方可进行，完成后各方签字留底。13总承包单位、监理单位、分包单位管理13.1总承包单位管理13.1.1总包单位管理交底70 (1)总承包单位施工合同签定后，项目经理部以书面形式签发《施工配合要求》。(2)总承包单位进场施工前，组织召开第一次工地例会。13.1.2总包单位管理要点序号管理内容管理要点备注1总包项目组织架构的管理有完善的项目组织管理架构，项目经理、执行经理要有同类项目施工经验且需与大型房地产公司协作过，领导能力、协调能力强，精力充沛，为人正直；技术负责人需大专以上文化，工程师职称，有同类项目施工经验且最好与大型房地产公司协作过。项目经理、执行经理、技术负责人需经甲方考察认定，各专业施工员需经项目经理部专业工程师考察认定，考察合格后方可上岗。2总包施工设备管理所有进场大型机械设备均应年检合格，安装合格，经相关单位部门验收合格后方能使用。3总包施工组织设计、施工方案审核管理施工组织设计、施工方案必须经监理单位审核、建设单位审批，未经审批或审批不合格，不得施工。4总包施工进度管理施工总进度计划，年、季、月、周等施工进度计划必须经监理单位审核，建设单位审批，未经审批或审批不合格，不得施工；实行动态控制，发现问题及时纠偏；采取奖惩措施。5总包施工质量管理质量保证体系审查，隐蔽工程验收，工序验收，检验批、分项工程、分部工程、单位工程验收、竣工验收，材料封样，材料、设备验收，见证取样送检，旁站监理，日常巡视、平行检验，观感质量验收，有关安全和使用功能的验收，质量控制资料验收，施工技术交底管理，图纸会审、设计交底管理，工程变更处理，质量事故的处理，实测实量落实等，采用组织、技术、经济等措施加强管理。6总包安全管理专职安全员需持证上岗并对现场安全管理力度要大，监理单位、项目经理部工程师均有权有责对现场安全进行检查、监督，采用口头、书面、罚款、局部暂停施工、更换不称职安全员、电工等措施加强安全管理。7总包样板先行制度管理主要工序施工前，施工单位应先做样板，经监理单位、建设单位验收合格后才允许大面积展开。8总包售楼配合管理开盘前，在售楼区域，堆放的一切材料、设备等应按项目经理部的要求撤出；开盘后，要求售楼区域与施工区域隔离。70 9民工考勤管理生产区、生活区、办公区全封闭式管理，为每位民工发放一张身份卡，既是通行卡，又是考勤卡，民工每天上下班必须电子打卡，民工必须自觉遵守考勤制度，总包单位依据考勤机的统计数据进行工资发放。13.1.3民工夜校管理序号管理要点备注1建立民工夜校的必要性：施工现场的作业人员80%以上来自农村，其技能素质和自我防护意识较差，生产工作又直接与民工密切相关，因此，如何抓好全员的教育培训工作，使之具备必要的生产技能及安全生产知识，熟悉有关安全生产规章制度和操作规程，掌握本岗位的操作技能，从而进一步提高全体员工安全管理和生产的业务素质，就成为项目部搞好生产工作的重要环节。2民工夜校概况：教室面积有70平方米，教室配置有空调、电视机、DVD、电脑、投影仪、黑板；教室里悬挂有民工夜校管理制度和民工学员手册，教室配置报纸、周刊等读物，教室一次性能够容纳45人上课。3民工夜校课程：学校组织由项目管理人员轮流对各个班组的作业人员进行上课。上课讲解内容主要为建筑施工相关的安全生产法律法规、相应的施工技术、劳动法、各工种的安全生产技术。周六至周日放映相关安全教育方面的碟片给民工门观看。4制定民工夜校管理制度5为每位学员发放一本民工学员手册。6制定民工夜校教育培训计划：项目部应结合工程的特点和施工进度，针对不同工种，制定详细的教育培训计划，明确授课时间、授课教师、授课内容、授课对象等，培训学时不少于50学时/人。7编制民工夜校培训教案。8民工夜校培训记录及人员签到：每位民工学员培训时应签到，而且认真做好培训记录。9每次培训应进行摄像或拍照并将资料存档。10民工学员考试或考核，每位民工都要参加学习，学习完成经考核合格或通过考试才能上岗。13.1.4总包考核与激励（1）考核时间和内容考核内容考核结果备注70 考核时间每月30日由总监组织监理单位、建设单位相关人员对总包单位从工程质量、工程进度、安全文明生产、分包管理、工程配合、综合管理等六个方面进行考核，对达到总包节点奖励要求进行奖励，否则，进行惩罚，对不合格的项目经理或管理人员进行更换，将考核结果公布上墙，违约金或奖金在当期进度款中扣除或发放。（2）总包节点奖励计划序号奖项奖励条件奖金备注1质量目标项目入伙后4个月内，实际入伙的户数，其质量缺陷投诉率符合以下要求：墙体开裂投诉率<0.1条／每户的投诉率；电气投诉率< 0.2条／每户的投诉率；给排水投诉率<0.3条／每户的投诉率；渗漏投诉率<0.02条／每户的投诉率；总投诉率<2条／每户的投诉率。30万元2取得重庆市优质结构工程奖。30万元3在集团每季度的实测实量评比中：在X区域排名进入前30%【（项目排名/季度检查总项目数）*100%＞30%）】。每次排名在此目标内，甲方支付10万元奖励80万元4安全文明施工目标取得重庆市安全文明工地称号。30万元5进度目标按甲方要求，满足展示区开放50万元6满足关键节点要求:主体结构封顶共分6个节点目标，满足每个节点，甲方奖励8万元；竣工备案共分6个节点目标，满足每个节点，甲方奖励4万元；交付完成共分6个节点目标，满足每个节点，甲方奖励8万元。120万元（3）惩罚计划1）如因总包单位原因未完成经监理、甲方审定的月进度计划，则总包单位须向建设单位支付违约金每天1万元；若月进度拖延，但形象节点工期未拖延，则建设单位根据对本工程及销售产生的影响决定是否返还已扣除的月进度违约金。2）若因非建设单位原因，工程未按规定日期通过竣工验收，每延误一天总包单位还需向建设单位支付延期违约金20000元，并承担由此引起的建设单位所有损失，但上述违约金总额最高不得超过合同价款的2%。70 2）工程竣工验收必须达到本合同约定的标准，否则，总包单位除支付给建设单位工程结算价5%作为违约金外，还须自费返工达到合同约定标准。3）在本工程施工过程中以及质量保修期内，由于总包单位施工质量问题、安全事故、对其分包单位管理不善或者其他原因，受到报纸、电视等媒体的曝光或政府有关主管部门的通报批评，给建设单位的形象和声誉造成损失，每次由总包单位向建设单位支付10万元违约金，从建设单位工程进度款、结算款或保修款中扣除。4）因总包单位原因造成现场安全事故，每发生一次，总包单位向建设支付违约金：(1)一般事故5千元～2万元；(2)重大事故2万元～5万元；(3)特大事故5万元～15万元；事故等级详政府颁布的安全管理制度。13.2监理单位管理13.2.1完善监理合同（1）在合同中明确监理单位奖金的来源及发放方法及激励机制。（2）监理单位除执行国家规定的监理工作外，必须执行我司相关的做法、作业指引、制度、流程文件。（3）明确我司对监理单位考核及人员更换的权利。（4）在合同中明确其他需要特别约定的条款。13.2.2对监理进行培训（1）初次培训：在监理单位进场之初要对其进行培训，使其能早日了解并接受我司的企业文化、质量标准、工作流程等。（2）过程培训：在某些存在通病隐患的分项工程开工前，对监理单位进行培训，明确监理需按我司流程文件要求进行过程监控，并就监控要点、过程检查成果及提交我司时间达成共识。（3）其他培训：因政策变动及我司重大决策改变引发的突发事件，根据需要对监理单位进行相应的培训。13.2.3监理单位的考核与激励（1）参与本工程的监理人员，必须事先将简历提交H29项目经理部，通过面试和考核，合格者方可履行监理职责。（2）根据《建设工程监理规范》、监理合同、经项目经理部审批的监理规划及细则每月对监理进行考核，重点关注“监理单位管控要点”中内容，根据考核结果进行奖励和惩罚；并考核总监理工程师和监理人员的工作，对连续两个月考核结果不合格的监理人员，要求监理单位无条件进行更换。（3）奖励约定：70 提供不高于监理总费用10%的金额作为奖金，对现场质量、安全、进度、文明施工等工作做出较大成绩的个人、监理部进行奖励。（4）违约金扣款约定：由于监理工作失误而造成质量事故、安全事故、质量缺陷、进度延误、未满足质量目标等，万科可根据具体情况，扣除监理违约金，扣款额度最高可累计到总费用的10%。具体扣款细则应该包括以下条款：序号扣款细则备注1保修期投诉率超过万科规定时，扣总监理费的5%2工程主体不能一次通过质量验收，扣总监当月1000元3监理人员未经批准不得调离监理部或从事与本工程无关的其他工作，每发现一人次，扣监理费500元4监理工程师不得迟到早退，每发现一人次，扣本人100元；8小时以外施工未停，监理部必须派监理人员巡视或旁站，每发现一人次不随施工巡检，扣监理费200元，不随施工旁站，扣监理费500元5对监理人员考核中，每发现一人次记录不及时、不真实，实测记录没有达到《工序检查一览表》中的要求，扣本人500元6除不可抗力因素外，若工程施工过程中出现国家规定的任何一般质量事故则每次扣监理费2％；若出现国家规定的任7严重质量事故则每次扣监理费3％8对工程质量通病（缺陷）、安全隐患、不文明施工现象不能有效控制，在下次检查中重复出现时，扣责任监理工程师300元9因非万科原因造成工期延期或阶段性工期延误，每延误一天扣监理费500元，最高扣除当月应付监理费用的20%，视工期挽回程度，在下月支付时部分或全额返还；若造成关键节点工期（以总包施工合同界定为准）延误，扣除费用不予返还，且万科有权无条件终止合同，扣除未支付的全部监理费，并保留按法律和合同规定进行索赔的权利；10现场文明施工存在问题不能得到及时整改，扣除监理公司当月监理费用的10%，视整改情况在下月返还1170 监理部必须对现场签证、承建商提出的设计变更、万科发出的设计变更、设计院出具的设计变更、万科为加快进度和现场文明而签发的指令等等的真实性和准确性负责，一旦发现理监理工程师确认的结果超出工程实际工作内容或工程量超出实际工程量5%，将对监理部处以超出部分费用两倍的违约金；监理工程师确认的结果少于工程实际工作内容或少于实际工程量，减少部分费用不能冲减超出部分费用。13.2.4监理单位回防、后评估及战略合作伙伴培养项目结束后，项目工程部和工程管理部共同对监理单位进行回访和后评估，评价监理单位的资质水平、专业水平、管理能力、配合意识等，作为进一步合作的参考基础。评价为优秀的监理单位，作为我司战略合作伙伴培养对象；评价为不合格的监理单位，则打入监理单位黑名单，取消其参与我司其他项目的资格。13.3分包单位管理13.3.1分包单位管理交底（1）签定分包单位合同后，项目经理部以书面形式签发《施工配合要求》。（2）分包单位进场施工前，组织召开分包单位第一次工地例会。13.3.2分包单位管理要点序号管理内容管理要点备注1与总包单位实行工序面书面交接制度总包交出工序面，应是已完成且质量合格的，如果工序面不合格，分包可拒绝接受，如果接受，由分包负责；分包完成后，再书面反交给总包，如质量不合格，总包可拒绝接受，如果接受，由总包负责。2与总包单位签订书面配合协议制度分包进场前，与总包签订书面配合协议，在安全、文明施工方面，总包有权有责对分包实行管理，在垂直运输方面，服从总包安排，如有争议，由项目经理部主管工程师协调。3方案审批分包单位编制《施工组织设计》、《施工方案》、《施工进度计划》，报请总包单位审查，审查合格报请监理单位审核，审核合格报请建设单位审批，审批同意签字认可后才允许施工。4样板房装修、会所精装修分包单位管理（1）加强对样板房、会所装修单位资质和质量保证体系的审查。（2）样板房施工工期紧、图纸和材料的提供时间较迟。甲方专业工程师在审核图纸时须按设计使用的功能来进行审核；项目经理部需和设计部材料工程师一起选择主要材料样板；电视、电话、可视对讲等设备的管线预埋，项目经理部需审核设计部是否按达到交楼标准进行设计。（3）70 样板房施工之前，甲方专业工程师需对施工单位进行水电方面的交接，特别是给水管在进场至施工完毕后都需加压力表，以便随时检查有无破坏。（1）强化对样板房、会所装修材料的检验，审查其是否满足环保要求。（2）装修过程中，甲方各专业工程师进行分阶段隐蔽工程验收。督促施工单位对装修材料进行保护。（3）装修完成后，督促施工单位进行设备调试，按照装修完后的使用功能进行检查。、（4）会所精装修应注意幕墙、钢结构与会所主体的配合施工。5防水分包单位管理要点（1）严格审查防水施工单位的资质，确保其具有防水施工的能力。（2）加强防水使用材料的检验。防水材料进场时，需对其材料的配合比、品质、防水辅材的性能等进行检查。（3）做防水层之前，要求总包单位对基层进行闭水试验，检查无渗漏才允许移交给防水施工单位。防水基层要处理干净，阴阳角处做成弧形。（4）甲方需对防水施工的每个分项进行验收，特别是防水层的厚度，管洞口、阴阳角等加强部位的检查。防水层做完后，防水分包单位应知会总包单位、其他分包单位对其加以保护。（5）防水施工完后，甲方应通知质监站进行防水专项验收。6电梯安装分包单位管理（1）加强对进场项目经理及施工班组人员资质及该公司质量保证体系的审查，特别要考察电梯公司对现场项目负责人的授权力度和管理经验是否满足我司要求，杜绝不合格人员进场管理和施工。（2）加强对电梯施工管理人员进场后的培训。特别要注意把我司电梯安装总计划及与配合售楼电梯安装分计划对施工单位进行详细的知会，以便达成共识。（3）审查电梯施工进度计划、施工组织设计及施工方案的可行性。所有电梯需在监理单位和甲方的共同检查确认下，才能投入使用。（4）70 建立电梯施工单位与总包顺畅的沟通渠道，以便电梯公司人员尽快熟悉总包的管理要求，避免不必要的冲突。（如电梯施工计划和总包施工计划是否协调；前后工序交叉作业的配合；安全文明施工及生活区及加工区的划分等）。（1）督促监理单位对电梯安装的每一分项工序进行检查，并形成记录向甲方工程师汇报。甲方对重要安装部位视情况进行抽查。并对监理的检查情况进行考核，以便激发监理管理的积极性和责任感；（2）电梯安装验收完成后，应及时督促施工单位对遗留的缺陷进行整改，并完成对物业的培训和移交。（3）严禁电梯安装公司进行分包（如确有必要，需征得甲方的审核并许可）。对相应管理人员的更换，需书面通知甲方并征得同意，否则不能更换。违者将给予罚款处罚。7燃气单位管理（1）本地区天燃气安装由垄断专营部门实施，协调其安装的观感质量对于本项目最终交付效果十分重要。（2）督促燃气分包单位及时地做好埋地管的标志桩，保证标志桩位置正确无误。（3）根据总进度计划要求，合理确定燃气分包单位的进场时间，控制工程施工进度符合总进度计划要求，保证本工程按时竣工验收、入伙。（4）审查其中压燃气管焊接工艺评定，其焊接工艺应能保证焊接质量；审查特种作业人员（如焊工）的资质、操作证，其焊工应持有与焊接工艺评定相对应或更高级的焊工证。14沟通管理策划14.1干系人分析、管理14.1.1识别哪些组织或个体是项目的干系人，确定他们的需求和期望，然后设法满足和影响这些需求、期望以确保项目能够成功。本工程的干系人主要有重庆市规划局、国土局、公安消防部门、环保部门、防雷办、北部新区建管站、质监站、安监站、档案馆、市政70 等行政职能部门，中法供水公司、江北区电力局、重庆市供气公司、电信公司、人和镇街道、派出所等事业单位或社会团体，业主，中煤研究设计院、博建设计院、重庆渝发建筑有限公司、重庆联盛监理公司等参建单位，公司各部门和项目部人员等，依据影响因素重要性，分为五个等级（★、★★、★★★、★★★★、★★★★★）五个星等级最高，如行政职能部门。14.1.2与干系人进行信息交流和沟通的方式主要有电话、面谈、会议、邮件、函件、报告等，面对面会议是与干系人讨论、解决问题的最有效的方法。14.1.3为了保持与干系人之间良好的、建设性的关系，应建立问题登记薄或行动步骤记录本。14.2施工配合供方单位进场作业前，各主管工程师应以书面形式签发《施工配合要求》，主要内容有公司的通用制度、工艺作业指导书、工艺构造技术标准、管理表格及模版通用模板、甲方及监理组织架构、本工程往来文件管理办理、本工程会议制度、工程签证、补充预算、工程款支付及工程结算制度、隐蔽工程检查验收制度、本工程现场管理制度、场地、工序移交制度、贵司近期需提供文件资料等，详下列附件。14.3档案管理为了加强项目质量管理体系的有效运行，进一步强化项目档案记录文件的实施管理，规范工程档案管理工作，做到统一的分类、存档、编号，强调台帐目录管理；明确文件处理的流程以及经办阅办的要求。同时规范项目上墙资料的统一规范性，全面提升项目部CI形象，对档案实行科学的管理。主要内容有发文、收文、图纸管理、文件移交、项目印章管理、文件归档、文件分类及档案编号、文件编号、项目部上墙资料等，详见以下附件《项目文件管理和上墙资料标准作业指引》。70 15风险管理规划15.1进度管理风险与对策序号风险应对措施备注1施工组织不合理，人力、机械设备调配不当，解决问题不及时；施工技术措施不当或发生事故；质量不合格引起返工；与相关单位关系协调不善；总包单位项目经理部管理水平低。（1）优选总包单位和项目经理。（2）提高总包单位项目经理部的组织管理水平、技术水平。（3）提高施工作业层的素质。（4）总包单位应重视与内外关系的协调。（5）加强质量管理和技术管理。2设计图纸供应不及时或有误，工程变更多，实际工程量增减变化大，材料供应、运输不及时或质量、数量、规格不符合要求，水电通讯等部门、分包单位没有认真履行合同或违约，资金没有按时支付（1）检查督促设计图纸按照图纸计划按时出图。（2）参建各方在施工前认真读图，提出图纸中的问题，在图纸会审、设计交底会议上全部解决，从而减少工程变更和工程量增加。（3）充分做好材料采购准备，保质保量按时到场。（4）以合同形式明确双方协作配合要求，严格履行合同。（5）编制进度计划时，要充分考虑向主管部门和职能部门进行申报、审批所需的时间，留有余地。3施工现场水文地质状况比设计合同文件预计的要复杂得多；严重自然灾害；战争、政变等政治因素。（1）认真做好调查分析和预测。（2）参加保险，规避或减少风险。4本工程具有占地面积大，多层、小高层、高层交织在一起，同期施工栋数多，分包项目多，总工期及各阶段工期要求紧。（1）优选总包施工队伍，要求总包单位有足够的机械设备能力和劳动力配置。（2）合理调整施工顺序。（3）结合销售和对外开放、展示要求，部分小高层和高层建筑采用悬挑外架施工方法。（4）生化池和雨、污水管先行施工。（5）70 协调公司各职能部门，认真落实招标采购计划、出图计划、样板确定计划。15.2质量管理风险与对策序号风险应对措施备注1厨卫等部位渗水（1）按照《工程技术构造标准》设置砼反坎，按照《建筑构造统一做法表》、《与防渗漏相关的结构处理和防水节点》精心施工。（2）适当部位使用防水止水节。（3）严格控制防水材料，必须为合格产品。（4）实行样板引路制度。（5）坚持工作界面移交程序，对基层进行严格验收。（6）穿过厨卫管道的孔洞封堵必须分二次封堵密实，每次封堵完毕进行关水试验，合格后才允许下一道工序施工。（7）进一步加强施工质量检查，尤其是防水层厚度，粘结牢固等，节点施工进行旁站监理。（8）实行5次关水试验，必须确保不渗漏。（9）成立实测实量、分户验收小组，由项目经理任组长，总监和施工项目经理任副组长，建设单位、监理单位、施工单位相关人员为验收小组人员，依据《产品质量实测实量操作指引》对每栋每户每间进行检查验收。2高层精装饰材料是否合格，室内有害物质是否超标？（1）实行材料封样制度。（2）坚持材料报验程序，每批次材料到场后必须经监理工程师、建设单位工程师审查质保资料完整，进行实物检查合格签字认可后才允许进场，对有复试的项目必须在监理人员的见证下取样送检试验合格后才能使用。（3）监理工程师、建设单位代表每天对材料进行巡视，确保施工过程中的材料质量。（4）精装修施工完成后进行室内空气检测。3（1）在使用新材料时，应对生产厂家进行实地考察。（2）70 使用新材料、新工艺对质量的影响对所用材料的质量进行严格检查；评估使用新材料后引起的成本变化是否在控制范围之内，分析采用新材料后对整体结构是否构成安全隐患，对环境是否造成危害影响。（1）审查材料的质保资料。（2）采用新工艺时，应组织施工单位、监理单位、甲方对新工艺进行评审，经评审通过后先做试点，并且定时观察，若不出现结构问题或者其他安全隐患，则可采用此工艺。（3）严控施工工艺。15.3设计变更风险与对策序号风险应对措施备注1设计变更存在的风险有设计变更不符合规划和规范及强制性条文要求（如栏杆净高、窗采光面积、通风等）；规划变更导致违约责任；权属争议隐患（如设备层属于公用部分）；后期质量隐患与成本超支等。仔细读图，重点审查有无违反规划和规范及强制性的要求；与销售部沟通，有无将如设备层等公共部分卖给业主；尽量减少设计变更，在进行设计变更时进行认真分析，多分析设计变更是否给客户增加价值，是否降低了成本，节省了工期，是否对前期客户构成违约，是否符合法规和规范强制性要求15.4销售风险与对策序号风险应对措施备注1别墅下沉式庭院是赠送面积，但庭院内有一个雨水管井和一个污水管井，增加了物业维护难度销售时应向业主说明，并写入合同。2广告被视为合同内容。避免具体确定，要有免责声明，不能使用最、第一等词汇，数据应严谨，不能夸张，不能有肖像、商标、著作等侵权。3合同中有不当承诺，无效的格式条款，合同附图贴错，交付标准划错等,如洋房有部分增送面积，涉及报建图与实施图不一样制定合同审查流程，工作细心，反复核对，对于合同附图、合同条款、交付标准等应建立多级审查机制，谨慎承诺。4兰渝铁路、襄渝铁路穿过本工程，襄渝铁路已建成，兰渝铁路待建销售时告之业主，地下有隧道，并写入合同。70 15.5交付风险与对策序号风险应对措施备注1交付时业主以质量等原因不接房制定交付方案，成立交付小组、整改小组，统一说词，具备法定条件，履行通知义务，看房必须签到，质量争议记载，现场慎重承诺，冷静对待闹事，保证现场安全。70'