鹤壁地王广场广告策划案.doc 20页

'鹤壁地王广场广告策划案      前 言      本方案结合地王广场的项目特点，旨在更加突出广告传播的目标顾客的区隔性与实效性，以配合销售工作的顺利展开。      本案包括市场行销传播战略、整合传播战略和媒介传播企划三大部分，为全程广告传播运动提供策略上的指引。      行销传播目标      l  短期内树立“地王广场”在同类市场的领导品牌形象      l  在传播周期内使“地王广场”达到已定的销售目标      l  为“地王广场”确立全新的经营策略，快速打开市场局面，获取项目销售的全面成功      l  让“地王广场”之项目概念和独特卖点为目标顾客所认同      l  通过广告传播的表现激发目标顾客的购买欲望与动机      第一部分 市场行销传播战略      一、目标市场定位      1、目标市场定位分析      目前“地王广场”正处于拆迁阶段，其商业气氛还未形成气候，而由于“地王广场”地处旧城区黄金商业地段，商业气氛和机会则正在逐渐形成当中，经营者一般只会选择已形成口碑的、风险性极低的口岸和市场，而不会对一片正在开发中的市场加以青睐。      具眼光的投资者则会通过自身经验来判断“地王广场”是否拥有良好发展前景，是否会形成鼎盛人气，是否拥有明显优势等条件，以决定是否出手。      他们能够接受预测前景，有承担风险心理素质。      综上所述，选择“地王广场”的经营者比例将很小，我们应将主要注意力集中在争取投资者上面，一切宣传也将围绕他们进行。      2、项目目标客户类型      l  理智型：      社会的发展、经济实力的提高、市场的竞争，无不加剧消费者心态的成熟；加之房产投资金额庞大，投资者必会多方考证再行出手。      本项目的目标客户将以理智务实型的占绝大多数。      l  冲动型：      有些目标客户属于初始投资，由于本金到手较易，造成消费较为冲动。这类消费者数量较少，但不能忽略。      3、项目目标客户细分      l  按投资行为可分为：      A、  炒住房、铺面      B、  炒股票、证券      C、  炒黄金、外币      D、  以前没有投资行为，现在正准备投资的      l  按投资等次可分为：20       A、  专业房产炒家      B、  周转资金较充足，但不知如何使用的投资者      C、  周转资金不多，希望通过自身眼光和知识来赚钱的投资者      4、项目目标客户分析——群体个性      A.专业炒家(含专业炒股者、专业炒币者)      这部分客户群已经过前期资本积累,属于“先富起来”的一批人，大多文化程度不高，但投资经验丰富，投资心态成熟，理智务实，，相信实实在在的、逻辑性强的投资分析，同时由于市场因素等问题，需转向投资以获取更大的经营利润空间      B.周转资金较充足，但不知如何使用的投资者      这部分客户群具有充裕的资金实力，希望通过保障性较大的投资，获得稳定的升值与回报但欠缺投资经验，相信专家和朋友的建议，容易受外在因素影响，投资较为冲动。      C.周转资金不多，希望通过自身眼光和知识来赚钱的投资者      这部分客户群知识结构和综合素质较高，意识观念略为新潮和现实，对新生事物能给予较高关注度，相信自己的眼光和判断，会结合政策等因素对投资目标作详细的考察，出手谨慎。      5、项目目标客户特征      l  投资需求（关注点）      a.  区位地段      b.  人气      c.  项目本身的特点、优势      d.  发展前景      e.  政策背景      l  购买力      a. 理智型的投资者一旦考察显示有利，即会果断出手或者选择与自身资金实力相匹配的面积进行投资。      b. 冲动型的投资者资金无虞，易犹豫，但受煽动后将会比较冲动。      l  信息来源      主要信息来源为：      a.报纸媒体      b.电视媒体      c.朋友口碑相传      d.户外广告      6、目标客户锁定      a.一级目标：      专业房产炒家（含专业炒股者、专业炒币者）      b.二级目标：      周转资金较充足，但不知如何使用的投资者      c.三级目标：      周转资金不多，希望通过自身眼光和知识来赚钱的投资者      二、项目定位20       1、定位的意义      开发项目前期论证，既是开发商价值取向的问题，也是目标确定的问题。定位是开发项目是否成功的关键，确认卖点是前期论证的根本任务。      2、定位的目的      更好地实现项目开发的效益目标；及时适应多变的市场要求；确保企业在市场竞争中的安全性；树立项目的品牌形象；在激烈的市场竞争和多变的市场环境下，保障项目销售的快速进行。      3、项目定位      地王广场——集各种购物、娱乐、休闲于一体的城市商业中心。      （1）针对目标客户市场的定位——商业投资功能。      铺面的热炒需要口岸、人气、项目特色等等因素作为支撑，这些条件对于本项目而言都已具备，前景可以预见。      （2）针对消费者及竞争对手的定位      ——具唯一性的综合消费功能。      本项目集各种购物、娱乐、休闲功能为一体，综合消费能力极强，其“MALL”的内容已经充实，且作为填补同类市场空白的项目，其项目功能的唯一性突出。      （2）  针对区域的定位      ——补充和集中式的消费功能。      本项目的出现，补充了区域消费空间，改变了消费结构和消费方式，一种全新的消费模式——一次性集中消费行为将因此产生。      第二部分 地王广场整合传播战略      一、地王广场品牌的建立及认同      品牌形象  品牌定位   新业态—— 融生活与购物为一体的超大型综合消费场所        品牌地位   领导性地位        品牌个性   独特、创新、现代、高品质且有无限发展潜力      基本认同  配套设施   功能全面，集购物、休闲、娱乐、餐饮、居家、办公为一体        物业管理   周到、没有后顾之忧        区 位   城市中心、“体验一站式”消费场所        规 模   超大型      延伸认同  项目属性   全新的消费场所        方便感   全面的配套设施和集中消费方式带来的吸引力        顾客心理   有钱人和普通人都有满意选择        人 气   人气旺盛，客流量大      优点诉求  实用功能方面   配套齐全的购物休闲乃至居家办公的场所        品牌感觉方面   对消费者来说——令人愉快的购物和休闲的感觉 对投资者来说——可以不断赚钱的感觉      二、阶段性传播策略      （一）传播阶段划分：20       为达成地王广场商业广场整体传播目标，有必要将该项目的传播运动划分为四个阶段：      l  第一阶段：市场预热期（时间：2005年7月18日—— 8月17日）      l  第二阶段：内部认购期（时间：2005年8月18 日—— 9月27日）      l  第三阶段：强势销售期（时间：2005年9 月28日——12月28日）      l  第四阶段：后续销售期（时间：2005年12月29日——2006年）      （二）具体阶段传播策略：      1 市场预热期策略：      鉴于地王广场商业广场目前状况，十分必要对项目形象进行塑造，以保证项目形象在传播过程中的规范性和统一性，进而充实、完善和确立其独特的品牌形象，使地王广场在整个传播过程中，保持强大的形象力量，以增强其在市场中的竞争优势。具体包括：      l  确立地王广场的形象概念；      l  完成项目品牌形象设计      l  完成项目品牌个性的设定，挖掘并延伸地王广场的品牌内涵，；      l  完成项目传播推广企划      2 内部认购期策略：      利用前期对项目形象的渲染、目标顾客对地王广场的认知和了解，进一步加大传播力度，有目的、有意识的直接刺激目标顾客的欲望。具体包括：      l  售楼现场的氛围营造，以感染到场目标顾客，引发购楼欲望；      l  利用报纸、DM、路牌等媒介，对外倾诉项目卖点，贩卖项目形象；      l  运用公关活动结合新闻炒作与目标顾客进行有效接触，有针对性地刺激其潜在的购买敏感区，使其对地王广场之品牌形象产生认同及偏好，从而快速产生购买行为。      3 强势销售期策略：      借助开盘期的有力铺垫，为目标顾客勾勒地王广场的深度品牌概念，通过系列传播工具加深目标顾客对地王广场之品牌形象的记忆和好感，强烈刺激其购买欲望，引发购买动机。      l  深入营造现场氛围，包括售楼处和工地，运用公关、促销等手段；      l  利用媒介的创意表现，树立地王广场的品牌高度，同时强化项目独特卖点的传播力度；      l  直效行销、人员推销继续对目标顾客进行跟踪；      l  组建联合促销体，一方面让项目品牌形象有更强的外围支撑，另一方面增强项目的销售力；20       l  进行公关活动，通过新闻炒作，再次掀起销售高潮。      4 后续销售期策略：      强势销售期所创造的强烈冲击波是本阶段项目再销售的良好延伸，借助其惯性，乘胜追击，势必收到满意效果。针对项目中销售难度较大的单位，展开实效性的销售促进，同时配合媒介广告，以全面完成地王广场的成功销售。      （三）、广告阶段运作      1、第一阶段：市场预热期      （1）预计时间：2005年7月18日—— 8月17日      （2）目 的:      l  实现项目前期形象的修正及塑造;      l  实现项目卖点的有效提炼和挖掘。      （3）工作内容：      l  项目视觉形象的修正与规范      l  主要广告语的酝酿      l  企划专案书的完成      l  原创摄影完成      l  该阶段（含开盘当天）报版广告文案创意及设计      l  销售资料的准备，包括售楼书、DM、手提袋以及事务性用品      l  项目营销策划方案的拟定      l  公关企划      l  广告投放进度及频率安排      l  媒介广告表现      l  项目开盘筹划      l  形象展示牌的设计制作      l  气球、布幅、彩旗的设计制作      l  路牌、灯箱的创意设计及制作发布      l  售楼处环境规划与建设      2、第二阶段：内部认购期      （1）  预计时间：2005年8月18 日—— 9月27日      项目开盘时间：2005年9月28日（暂定）      （2）目 的：       l  确立项目品牌领导性地位      l  项目卖点推广      (3) 工作内容：      l  对目标客户的召集      l  开盘典礼的工作准备      l  公关活动实施      l  媒体选择及投放，包括新闻炒作      3、第三阶段：强势销售期      (1) 预计时间：2005年9 月28日——12月28日      (2) 目 的：      l  配合销售，进行优势分点诉求20       l  强化概念      l  凸显项目品质      l  促成消费行为      (3) 工作内容：      l  开盘典礼的实施      l  公关活动实施      l  媒体选择及投放，包括新闻炒作      l  媒介广告集中投放      l  公关活动实施      l  销售促进实施      l  联合促销实施      4、第四阶段 后续销售期      (1) 预计时间：2005年12月28日——2006年      (2) 目 的：      l  进一步强化项目优势      l  分步解决项目销售中的困难，并完成其全面销售      l  对项目品牌形象进行维系及延伸      l  达到80%的销售目的      （3）工作内容：      l  有针对性的媒介投放      l  销售促进实施      （四）、项目预算      1、广告经费预算      按项目总销售额1.8亿元的2%广告投入比例与销售周期的长度来看，广告经费预算为：360万元，根据广告分期运作投放比例：10%--20%--30%--40%，各阶段广告经费分配为：      l  第一阶段: 市场预热期——36万元      l  第二阶段: 内部认购期——72万元      l  第三阶段: 强势销售期——108万元      l  第四阶段： 后续销售期——144万元      (以上费用可根据实际需要进行增删。)      2、基本细分费用预算及基本内容如下：（单位：万元）      设计部分  广告设计  项目VI设计  8          销售工具的设计  （含在策划费内）      原创摄影  3.5      制作部分  售楼部布置  售楼部内撞、展板、电器、家私  32        环境整合  气球、布幅、彩旗；现场路牌、灯箱； POP制作  10        销售工具  事务性用品；售楼书；车身；手提袋；指示牌  15        媒体制作  电视、户外广告以及DM  12        模型制作  现场展示  2820       媒体发布  平面  报纸、夹报、海报、单张、横幅  181.5        电视  本地区电视台  25        户外  项目周边视觉传播效果好的路段  20      促销部分  PR  根据市场和销售的变化，适时地开展各种PR  15        SP  根据市场和销售的变化，适时地开展各种SP  5      直效行销部分  根据市场变化，展开有强烈针对性的销售工作  5      注：各项具体方案与费用以专案的形式提供      三、传播诉求策略      （一）、诉求对象      l  专业房产炒家及其他专业炒家，如专业炒股者、专业炒币者      l  目前手中有大批资金，正在寻找投资项目的人士      l  有投资保值目的的房产投资者      l  周转资金较充足，有部分闲余资金，可作零散投资的人士      l  家庭背景富裕者      l  周转资金不多，但希望通过零星投资来赚钱的投资者      l  正在寻求铺面的经营者      （二）、诉求重点      根据阶段性传播策略，各个阶段的诉求重点各不相同，但都必须围绕“地王广场”核心概念：一个可将购物与生活溶为一体的消费场所，来进行诉求。具体策略：      鉴于项目前期广告主题不统一，形象零乱，缺乏整体统筹性，我们的第一期广告将以震撼力和视觉冲击力强的平面设计风格出现，力图建立一种全新的形象，消除大众对地王广场的疲倦感，进而刺激，引起兴奋。故而，第一期广告将从前位的平面和务实的文案作为配合，亮相媒体，在以后的广告进行中，我们则准备了两种方案。      l  【方案一】      主题：项目形象→项目卖点分述      平面：冲击力+亲和力      文案：广告语→当期主题卖点      （如果市场反应强烈，我们将一直以这种方案执行下去）      l  【方案二】      主题：项目形象→“保租投资计划”      平面：震撼力+亲和力      文案：“保租投资计划”细则      （如果市场反应开始疲软，我们立刻推出方案二，激活市场，促进项目销售）      （三）、诉求方法      1、感性诉求直接针对消费者，以“消费革命“与消费者取得感情上的共鸣，从而将地王广场的名称深入人心。      20 2、理性诉求对项目的直接卖点进行分述，面对项目本身的特点，分析其投资价值及市场潜力，对购买者作理性说服。      l  从目标客户的投资关注点出发，将区位、人气、项目优势、政策优势、发展前景以翔实的数据为      事实支持，尽量做深、做透，使其具有强烈的可信度和说服力，力争以理智、务实的诉求来说服      和打动客户。      l  以信息来源看，主要宣传载体将选择报纸，圈定目标客户的传播接受范围，使其时时注意到本项目的情况，留存、巩固、加深、其对本项目的印象      l  努力争取进行其他投资行为的客户，将本项目的优势与其他投资行为适当作比，突出本项目优势，      吸引这部分客户群的转向投资。      第三部份 地王广场媒介传播企划      一、媒体传播目标      1.  力求达到90%的覆盖面；      2.  力争有效接触率在70%以上；      3.  深入传播地王广场的投资价值；      4.  让消费者认知并接受地王广场的经营特色及服务功能；      5.  建立和提升地王广场的项目品牌形象及知名度；      6.  利用不同媒体进行传播组合，并借助新闻炒作、其他公共宣传等活动增大传播力度及覆盖范围。      二、广告传播对象特征      §  目标群体分布：较广，无特定职业及区域限制；      §  媒介讯息来源：报纸、电视、同行业介绍；      §  阅读习惯：时事、经济、新闻、娱乐等相关内容。      三、媒介传播要点      §  加大曝露频度；      §  提高有效接触率；      §  采用高密度、持续式、脉动式相结合的媒体行程策略；      §  采用多种媒体组合策略，扩大覆盖面；      §  新闻炒作、公关活动、平面广告相结合，从不同侧面、角度进行宣传。      四、媒体策略      针对消费者对决定购买作出的时间较长，属于慎思型购买的特点，主要选择能为读者提供信息量大、易于主动接收讯息、有充分空间进行创意表现的媒体—平面媒体。同时，为了加大覆盖面，也将选择电视媒体作为辅助宣传工具。       五、平面媒体的优点      (能有效针对慎思型购买特点) ：      媒体类别  电视  报纸      传播方式  电波传送，讯号还原播出。受众以看的方式接受讯息。20   纸张印刷，人工传送，受众以阅读方式接收讯息。      重复能力  较高，同一创意讯息，可以在短时间内不断重复。  较低，重复所需的时间为一天。      讯息内容  声音及活动画面  文字及图片      ★受众主动性  较低，因受电波传送特性影响，当广告出现时，节目即中止，受众只能以媒体传送信息被动地接收，受众无法控制讯息出现的时间。        较高，广告与文字同时并存，受众可以依自己意愿主动选择接收内容；可以依自己方便时重复讯息的接触。      ★受众接触时的投入度  视情况而定，受众在接触时可能完全投入注意力，也可能分散注意力，未注意讯息内容。        受众在接触时注意力较集中，通常很少分散注意力。      创意承载能力  较适合承载音乐形式、故事形式、比较形式、示范形式及印象形式等创意。  较适合说明形式、比较形式且讯息量大、较复杂的创意讯息。      六、新闻炒作      1.  新闻炒作目的：      有效配合整体推广宣传计划，在市场推广活动中进行前期舆论造势，并在平面广告提升企业形象的同时，力争在短期内从新闻舆论的角度最大程度覆盖阅读群体，吸引消费者关注。      2.  新闻炒作方式：      在不同媒体进行系列主题新闻炒作，预计分别为2—3篇，进行多角度、不同侧面的报道。      3.  新闻宣传角度（预计）：      1）、鹤壁的商机与发展趋势；      2）、目前零售行业、大型休闲娱乐场所的现状与发展；      3）、地王广场的特色、经营理念、功能等；      4)、地王广场对鹤壁商业带来的影响等。      4.  篇幅大小：      计划连续2-3篇新闻炒作，每篇篇幅预计在1/3版左右。      5.  新闻稿：      定期在不同媒体对外发布新闻、信息，以新闻的角度进行对地王广场动态的关注，吸引消费者对项目的注意力。      七、媒介策略—行程策略      媒体行程选择：持续式、脉动式      持续式：      脉动式：      行程说明：      行程模式  优点  缺点      持续式  §  广告持续地出现在消费者面前；§  不断累积广告效果，防止记忆下滑；§  持续刺激消动机；§  行程涵盖整个购买周期  §  20       预算的费用在达不到持续露出的要求时，可能造成冲击力不足；§  无法应品牌宣传的需要而调整露出强度。      脉动式  §  持续累积广告效果；§  可以依据品牌需要，加强在重点期间露出的强度。  §  花费较大量的费用      依据以上行程传播的优缺点：      1.  建议在整个行程种采用脉动式与持续式相结合的行程模式，进行优势互补。      2.  在开盘期间及试销期间应采用脉动式传播模式，增大广告冲击力，在其余期间以采用持续式为主，持续累积广告效果，防止记忆下滑。      3.        在项目前期广告对目标客户群有一定程度影响力后，在7月中、下旬安排《大河报》、《淇滨晚报》各2--3次软性炒作，炒作重点侧重于：新战略思想下的城南商机、地王广场主要特色、地王广场与城南商业发展趋势的高度契合。第二阶段、第三阶段计划采用高密度广告投放，以力求在短期内最大程度有效覆盖目标消费群体，有效巩固项目诉求。并提高有效到达率及关注度。      4.  其余宣传期间采用较为稳定频次的媒体投放排期安排，以达到重复诉求的目的，加深消费者的有效记忆。      5.        借项目开盘之机，在鹤壁最具影响力媒体《大河报》高关注度版位A4/5推出的24*35小全版广告，在媒体相同版面的安排上，可有效避免其他小篇幅广告的干扰，消除平面广告的抗性。因版面有一定的热点新闻等文字性资料，可有效避免读者读者对广告的被动接受，同时达到降低广告干扰度，节省媒介费用，旨在用突破性媒介企划吸引目标广告受众注意力。      6.        项目本期广告采取持续型、脉动式传播模式，广告前期以整版、小全版作宣传铺垫，形成先声夺人之势，后期用其他版面广告衔接，有利于持续稳健树立项目品牌形象。      二○○五年五月二十六日       宗匠与平常人最大的区别是:宗匠能将最普通的事物升华成真理!       六艺无双              发贴: 98        2005-07-04 12:21　   　　　　　       内部认购程序流程      前言      在取得预售证之前，需继续做好登记工作；为正式认购提供一份认购意向客户资料。      建议认购程序以客户类型的不同作为分类节点。将客户分为四种类型，四种不同类型客户在登记时间、购买时间上都有所不同。      我们根据上述条件确定认购程序，顺序如下：20       1、团体客户详细资料登记，确定预售证后随时直接购买。      2、VIP客户、内部员工登记（登记时间为12天），并收取诚意金，诚意金收取形式为发售购铺贵宾卡，贵宾卡分为三种等级：      Ø  金卡：面价10000元，在交易的时候可当20000元定金使用，并可获得8月14日优先选铺权（内部员工除外）；      Ø  银卡：面价5000元，在交易的时候可当10000元定金使用，并可获得8月14日优先选铺权（内部员工除外）；      Ø  普通卡：面价500元，在交易的时候可当1000元定金使用，并可获得8月18日优先选铺权；      备注：VIP客户、内部员工只可购买金卡和银卡。      3、VIP客户2005－8－14统一购买（时间为一天），并在当天收取足定。      4、内部员工2005－8－15统一购买（时间为一天），与VIP客户相差一天，并在当天收取足定。      5、内部认购前进行客户登记，并发售贵宾卡。在VIP客户、内部员工购买完成后，才开始公众内部认购购买，预计可安排在2005－8－18进行。      注：1）前三类客户认购价格、折扣统一由发展商决定；      2）要求最迟在8月14号确定楼价。      3）一般客户即指购买普通卡的客户将安排在8月18日—9月27日进行选铺，并收足定金。      4）建议为团购群体保留一个区域备选，后视情况而定随时放出对外发售。      5）建议在公开发售之前保留大概50个名额给予选房大会前要求登记的特殊客户（友好单位、因在外工作等因素）。      为方便阅读，特根据客户类型不同进行分类，以表格形式将各类客户认购时间，注意事项简要进行说明，在表格后之，详细陈述内部认购操作详情及注意事项。      客户类型  具体区分  时间  备注      团购群体  具体商议        1）2005－7－18起开始具体内容洽谈（包括面积，价格）。2）建议在达成一致意向时，以最稳妥方式收取定金。3）取得预售证时开始签约。        1）提供户型及价格资料选择。2）对有做详细客户登记的单元进行随时保留。      VIP客户  友好单位，政界人士等。  1）2005－8－1至2005－8－12接受VIP客户登记。2）2005－8－14当天统一购买，收取足定。        1）统一购买当天没有前往选房，当一般客户处理。2）VIP客户资格须进行审核才允许登记。3）2005－8－14提供户型及价格选择。      内部员工  地王广场内部员工  1）、2005－8－1至2005－8－12接受内部员工登记。2）、2005－8－15当天统一购买，收取足定。        1、统一购买当天没有前往选房，当一般客户处理。2、2005－8－14提供户型及价格选择。      一般客户  社会一般购买群体  20       1）、2005－7－28至2005－8－17接受客户登记。2）、2005－8－18至2005－9－27收足定，先交钱先选房。        1、2005－8－18提供户型及价格选择。2、电话通知已登记客户项目开始内部认购。3、媒体公布2005－8－14至2005－8－17项目开始内部认购，先交钱先选房。      内部认购操作详情及注意事项      A部分：团购群体      团购群体的认购，在公开发售前就可以开始，具体安排在2005－7－18起开始具体内容洽谈（包括户型，价格）。      注意事项：      1、受地方规定影响，建议在达成一致购买意向时，以最稳妥方式收取定金。      2、取得预售证时开始签约。      3、对有做详细客户登记的单元进行随时保留。      B部分：VIP客户及内部员工内部认购操作：      VIP客户及内部员工在购买贵宾卡后，于于8月14日、15日提供户型、价格选择；并收取定金，但操作时需注意：      1、因不同类型购买群体可购买时间不同，执行时须严格控制时间，以防出现混乱现象。      2、在公开发售当月不办理退房、转名、加名、换单位等手续办理，具体时间另行通知。      3、先进行VIP客户选房大会（一天），第二天才进行内部员工选房大会（第二天）。      4、选房大会购房秩序安排：先下定金可获得优先选购权。      5、交纳定金的VIP客户及内部员工带齐收据，核实身份证后进入展示大厅。      6、每批客户选房的时间为15分钟（具体选房时限视登记人数而定），没有选择到单位的客户退出选房大厅。      7、进入选房大厅的选房客户最多只能带一人协助选房。      C部分：社会群体内部认购操作：      一、对外收诚意金须注意事项：      1、  为保证收取诚意金的客户均可选到房子，可根据诚意金收取数量随时中止或适当延长诚意金收取时间。      2、  凡已做意向登记并交纳诚意金客户，均承诺可以选到房子，并可得到内部认购登记期内的相应的额外优惠折扣。      3、  选不到单位的登记客户可以退款，如客户选择退款，则不再保留登记期优惠折扣。      4、  交诚意金客户将获得内部认购优惠名额一个，一个内部认购优惠名额只能认购一套房。      5、  一个身份证只限登记一个内部认购优惠名额，只限直属亲属（包括夫妻，父母与子女）之间方可转名。      6、  20 认购登记期间只确定认购名额，不确定单位、面积、户型和价格等内容；但须告诉客户具体认购程序和时间。      7、选房当天，按照客户交纳诚意金收据上号码次序安排分批选房（先交钱先选房）。      8、如约定时间内登记人不在现场则视为自动弃权；如不退款，可保留优惠名额，期限为一个月。      9、选房成功后当月不办理退房、转名、加名、换单位等手续办理。办理时间另行通知。      10、客户填写《购买意向登记表》，做数据统计之用。      《购买意向登记表》内容：认购者姓名。身份证号码。联系方式。意向单位。      11、对外收取诚意金时，必须向客户说明认购注意事项、时间流程等内容。      登记人在登记后拥有：1）、贵宾卡；2）诚意金收据；3）、认购须知。      二、内部认购对外统一选房大会具体操作：      一）、时间安排      1、2005－7－18媒介公布内部认购登记信息。      2、2005－7－28至2005－8－17接受诚意客户登记，收取诚意金。      5、2005－8－14确定选房货量、单位、价格及折扣等内容，并确定两套备选方案（加推、封盘、价格、折扣）等。      6、2005－8－14至2005－8－17提供户型及价格选择，提醒客户作1－3个备选单位。      7、2005－8－18开始内部认购。      二）、现场售楼部功能分区      现场售楼部按功能不同分三个功能区。      1、  展示大厅      设置项目专题片展示、文艺表演与抽奖活动。展示大厅内，现场工作人员根据客户交纳诚意金的收据号码次序，安排分批进入选房大厅选房（先交钱先选房），其余客户可留在展示大厅观看文艺演出与参加抽奖；      现场布置大型的销控板，将公开推售单位的户型、面积、价格全部公布，当成交一套后，选房大厅传出销控通报，工作人员用红色的水笔在该单位上划标记。      2、销售咨询区      展示大厅另设置项目模型展示、户型展示。在每一批客户选房告一段落时，很有可能有些客户心目中理想的三个备选单元已经被先前客户所选择，在这一区域配备项目解说员，销售人员为有需要重新选择的客户进行户型介绍，引导客户选择冷门户型，避免客户流失，同时可加快选房大厅客户选房速度。      3、  选房大厅      选房大厅进行内部认购。实行销售人员“一对一”销售，以先选先得的方式进行认购。选房大厅的销控分三个区间：A、B、C区，每一个区由一个工作人员专项负责。客户选房时，只需要到房子所属于区域咨询即可，缩短现场的咨询、成交的时间。20       现场布置大型的销控板，将公开推售单位的户型、面积、价格全部公布，当成交一套后，现场进行销控通报，工作人员用红色的水笔在该单位上划标记。      三）、媒介配合      1、2005－7－18报稿公布意向登记：2005－7－28至2005－8－17进行意向登记,并且届时如期交诚意金的客户，将获额外96折。      2、2005－8－1、2、3报稿公布内部认购日期：2005－8－18至2005－9－27。      3、电视、电台媒介加强宣传。      四）、销售人员要求      由于届时客户较多，且销售速度快，客户可所选择单元减少加速。要求销售人员对商铺面积、价格、分布情况等内容十分了解，可以在第一时间为客户提供第二套选房方案。      五）选房的形式      1、所有交纳诚意金的客户带齐收据，核实身份证后进入展示大厅。      2、每批客户选房的时间为15分钟，没有选择到单位的客户退出选房大厅。      3、进入选房大厅的选房客户最多只能带一人协助选房。       宗匠与平常人最大的区别是:宗匠能将最普通的事物升华成真理!       六艺无双              发贴: 98        2005-07-04 18:24　   　　　　　       地王广场开盘方案      前言      开盘活动不是目的，达到最大化的成交量才是真正的目的，所以每一次开盘活动都是为了将一些潜在客户充分的挖掘出来，让潜在客户都变成我们的客户，此次开盘就是对潜在客户聚集能量的一次有效释放，所以此方案的目的就是通过现场的精心布置，抽奖活动，纪念品发放以及精彩的文娱演出让客户更高兴，更放心，更满意地购买地王广场的商铺。      一、宣传主题      主题：“地王”惊喜五重奖      Ø  红旗街+“一站式”购物广场+全球知名物业管理公司+投资经营公司+50年产权=100%获利保证      Ø  鹤壁市首个旧城改造重点项目      Ø  鹤壁市商业黄金地段      Ø  “一站式”体验消费模式      Ø  龙头主力店强势进驻      Ø  全球知名物业管理公司      Ø  鹤壁首个投资经营公司20       副标题：贺地王广场隆重开盘      二、内容      1、 先到300位客户赠送地王广场开盘纪念文化衫      2、 开盘典礼仪式      3、 “业主同欢庆”大奖抽取活动 （具体内容见附件二）      三、活动简单流程（详细流程见附件二）      四、预算      奖金：15000元 文化衫：12000元      鲜花：3600元 易拉宝：600元      道旗费用：3000元 午餐：2500元      舞台：600元 主持人：1800元       背景板，喷绘：2000元 拱门：900元      灯笼柱：600元 跳舞人：700元      礼仪人员：900元      条幅：600元 演出费用：5000元       其他：1000元       总计：52200元      五、危机问题预防与处理      1、 天气情况      预防：提前五天与气象台取得联系，预测活动当天的天气情况，如若整体趋势不好，则有必要公司开会讨论作何安排。如果预测天气不错，每天仍要关注天气变化，以防万一。      2、 有对公司不满的人员到现场蓄意捣乱      预防：物业保安在门口应做好仔细的站岗工作，同时签到处做好登记工作。对于活动现场，必须有专门负责控制现场秩序的负责人。      3、 客户带的现钞较多，防止偷盗抢劫，所以销售现场应有保安人员。      4、 对于错过选房时间的排号客户的处理方法：排队不按人数，只按序数。错过选房时间的人安排在其到来时正在准备的一组共同进行。       附件一：      “业主同欢庆”大奖抽取活动       一、 规则：      1、 抽奖对象：地王广场商铺的所有业主。      2、 前来参加活动的业主凭有效证件在签到处登记排序。      3、 根据所排序号写在乒乓球上，投入抽奖箱。      4、 抽奖分别安排在上午11：00抽取三等奖，下午1：00抽取二等奖，下午3：00抽取一等奖。      5、 抽奖现场公布并发放奖金，若中奖业主不在现场，则此号作废，另抽取一个号码。      二、 奖项设置      一等奖2名：现金奖：2000×2=4000元      二等奖6名：现金奖：1000×6＝6000元20       三等奖10名：现金奖：500×10=5000元      附件二：      开盘当天工作流程      9月26号之前：公司2条拱门（前广场），横幅、竖幅、道旗，在26日应安置完毕；户外宣传设施（礼仪公司的拱门，华裱，灯笼柱，舞台、幕布、背景架、音响，跳舞人）在27日下午全部到位及部分设施安装完毕；沙滩椅清洗及太阳伞、隔离墩的位置演放工作于27下午日进行。      9月28日开盘当日，班车保证工作人员于7：00准时到达地王广场活动现场。      6：00 物业保安到位，物业人员将签到处桌椅，饮水机，电线插座准备好，安排在指定位置。（具体位置见布置图）。      7：00 前，物业人员将沙滩椅清理干净，签到桌椅、抽奖台安排完毕。      8：00       音响调音完毕并播放音乐，主持人、演员、礼仪小姐到位，现场设施布置全部完毕（沙滩椅、易拉宝、抽奖箱、鲜花、食品、饮水机、水、纸杯等）。公司工作人员各就各位，主持人或李化林上台作现场秩序安排工作。      8：10       6名礼仪小姐到门口接待，第一批客户到场，凭贵宾卡和认购须知到签到处登记，办公室负责为客户盖“礼”章，发放客户礼品，安排客户到指定地点就坐。业主到场凭身份证到签到处登记，排号，号码写在乒乓球上，投入抽奖箱，然后在指定区域就坐。      8：15 地王广场大门口舞狮开始，持续30分钟。后到销售部前广场等待开幕仪式。      8：40       保安及工作人员安排选房客户（1~10）按号顺序在排队区等候，11~30号在选号区就坐，其余安排在指定位置就座，并维护现场秩序。服务区停止为前来选房客户发放礼品。      8：55 主持人做简短开场词（感谢客户对地王广场的青睐、预祝各位客户喜得新居和选房大会圆满成功等贺词）。      8：58 主持人宣布开盘，由公司领导点睛 舞狮表演开始 领导揭幕 由六名礼仪负责鸣炮。      9：25 节目开始。      10：30 互动节目。      10：55 节目完毕后， 主持人宣布第一轮抽奖即将开始，主持人宣读抽奖规则。      11：00 第一轮抽奖开始 ，由物业管理公司代表抽取三等奖10名，主持人公布抽奖结果，由礼仪小姐颁予奖金牌，中奖者凭奖金牌到服务区登记。       12: 00 主持人简单说明午餐安排情况，午饭时间。      12：55 主持人宣布第二轮抽奖即将开始，并宣读抽奖规则。      1：00 20 第二轮抽奖开始，由发展商陈总抽取二等奖6名，主持人公布抽奖结果，由礼仪小姐颁予奖金牌，重奖者凭奖金牌到服务区领奖。      2：40 互动游戏。      2：55 主持人宣布第三轮抽奖即将开始，并宣读抽奖规则。      3：00 第三轮抽奖开始，由发展商李总抽取一等奖2名，主持人公布抽奖结果，由礼仪小姐颁予奖金牌，重奖者凭奖金牌到服务区领奖。      以下客户继续选房，节目依次按时按序进行。      注：演出节目按此时间安排穿插进行。      附件三：      开盘典礼活动分工计划      一、 物业公司：       开盘前：      1、 9月10日之前老业主名单的整理并交与办公室      2、 9月12日之前对老业主的邀请      3、 9月14、15两天将沙滩椅，太阳伞，饮水机，易拉宝等安排到位。      4、 9月16早7：00之前将以上物品安排就位。      5、 将嘉宾休息区，签到处，候选区安排好。       6、 9月15日协助礼仪公司将舞台搭建好，保证活动所需的用电。以及所需的其他物品。      开盘现场：      1、 保安：门口站岗、疏导车辆，活动现场秩序维护，销售厅两 人，园区巡逻。       2、 负责现场的清洁工作      二、 办公室：      开盘前：1、将邀请的老业主名单打印出来，准备好签到表，指示牌，地王广场认购须知，加刻印章。      2、抽奖箱，乒乓球，笔和奖金。      3、盘点公司剩下的礼品（日历和便签），用于活动时的现场互动游戏。      开盘现场：      1、 签到处由办公室人员负责      2、 抽奖的奖金和互动游戏的奖金发放      3、 午餐的准备与发放      4、 现场客户咨询工作      三、 销售部：      开盘前      1、 9月13至14日对前300名排号客户的电话回访。      开盘现场：负责开盘现场的销售      四、 财务部：开盘前对财务预算的审核，当天负责现场的收款工作。      五、 策划部：      开盘前：20       1、 广告宣传，主题确定      2、 与礼仪公司策划好现场的布置工作，应提前一星期确定好正式方案。      3、 对活动之前应准备好的事情进程监控      4、 做好与各个部门之间的协调，工作分工      5、 记者和电台的邀请      6、 玫瑰花      开盘时：      1、 整个活动的总指挥，必须提前到，最后走。      2、 从活动开始到结束对活动的控制和调整。      3、 现场的拍摄      附件四： 地王广场开盘销售说辞      1、开盘盛典时间：2005年9月28日8：58      2、地点：地王广场现场      3、开盘盛典参与人员：公司领导，排号客户，业主，演员，主持人，公司工作人员。      4、开盘盛典主要内容：      l 开盘典礼：主持人宣布典礼开始，公司领导揭幕，点睛舞狮。      l 客户购房：排号客户按照排号顺序进入销售大厅选择自己满意的商铺，然后签订合同，付款。      l 业主同欢喜：地王广场商铺的所有业主均可以参加公司在开盘典礼后的三次抽奖。      l 现场娱乐节目安排：自选房开始后到下午五点都有节目上演，包括舞蹈，歌曲，相声，魔术，互动有奖游戏等。      5、地王广场开盘五重炫礼：      ①购房优惠：最高96折购房优惠。      ②现金三重奖大优惠：      规则：      1）抽奖对象：地王广场商铺的所有业主。      2） 来参加活动的业主凭有效证件在签到处登记排序。      3）根据所排序号写在乒乓球上，投入抽奖箱。      4）抽奖分别安排在11：00抽取三等奖， 13：00抽取二等奖，15：00抽取一等奖。      5）抽奖现场公布并发放奖金，若中奖业主不在现场，则此号作废，另抽取一个号码。      奖项设置：      一等奖2名：现金奖：2000×2=4000元      二等奖6名：现金奖：1000×6＝6000元      三等奖10名：现金奖：500×10=5000元      ③价值40元的地王广场开盘文化衫：8：40之前到场的排号客户在服务台登记之后均可以获赠一件。      ④20 浪漫玫瑰花束：客户选房成功后在销售大厅门口将收到礼仪小姐提供的玫瑰花一束。      ⑤精彩互动节目，精美开盘纪念礼品。      6、选房客户需要准备的东西：客户需持地王广场贵宾卡，《地王广场认购须知》，诚意金收据及定金      提醒：选房人数多，选房时间紧促，每人只有十分钟时间，请在开盘前可以参照活动现场的商铺图先考虑一下。            地王广场DM单文案      正面：      地王广场      百年商圈 创富平台      地王广场位于红旗街与长风路交汇处，是鹤壁市唯一的商业中心。建成后的地王广场路面宽广、整洁，延伸了浓郁的红旗街商业氛围，地王广场建成后将成为进出红旗街繁华商业街的门户。同时，项目是鹤壁市政府首个旧城改造项目，浓厚的商业文化氛围、配套成熟的物流设施、庞大的人流量为商业的发展提供了得天独厚的理想平台，加上众多公交线路四通八达，方便快捷的交通网络，向来是商家的必争要地。      内一、      百米红旗街 世代财富经      地段是投资商业地产的首要选择。      在鹤壁，红旗街商圈的口岸价值具有无可比拟的商业地位和不可替代的唯一性，其鼎盛的人气和蓬勃发展的商机不言而喻。地王广场作为红旗商圈的标志性商业建筑，有着澎湃商业投资潜力。这里，每天有超过10万的人口流量，其周边商铺租金已达到100元/m²·月。项目建成后旺盛的人流和商气必然带动整个红旗街及鹤壁市商业的腾飞。      寸土寸金 一寸金赚一桶金      投资商铺，传承一份世袭的财富。      股票市场前途一片黯淡，投资风险太大，谁也不愿意将自己辛辛苦苦赚来的钱打水漂，存银行虽然比较保险，却利息太低，大家都知道现在的100元钱买不到过去的10元钱买的东西。而投资商铺却相对安全又有客观的收益，特别是投资像地王广场这样有着绝佳地段的商铺。位于全市唯一的黄金商圈，浓厚的生活文化氛围，无疑给地段定了价，没有股市风云，没有金融危机，而商铺会随着物业不断的增值而增值。无论后期如何经营，财产和机会都可以世代相传。      对于事业初成者来说；辛苦所得的第一笔资金投向何处？如何让钱再生钱？股市，风云变幻莫测，一片萧条；银行利率只降不升。不动产是相对安全而收益又高的投资方式，因此，您不得不“有所房备”；      对于事业辉煌者来说；为了事业的稳步发展，为了身价不受经济浪潮而缩水，也为了给子孙后代一份真正可以世袭的财富，您当然更要“多多房备”。      如果大家要选择一个地理位置最好，价格有相对便宜的商铺投资的话，我们相信地王广场是你最佳的选择。20       内二： 生财有道 双重选择       统一经营 统一管理型：(缺少主力店的具体资料)      地王广场地下一层商铺采用科学的经营管理模式将所有权、管理权、经营权三权分离，由知名品牌物业实行整体经营、统一管理，利用其强势的品牌效应和先进的管理经验、追求物业升值的最大化，使商铺的价值不断增长。确保其物业的开发与经营管理都是一流的，具有专业水准。确保了项目与市场发展的接轨，保证了投资者的世代利益。从根本上规避了后期经营的风险。      此方案将投资风险降低至最小，享受投资成果，省心省力。定期拿回报，无需为商铺后期的经营操心。      独立自主 灵活多变型：      地王广场1—2层商铺及1—3层独立商铺采用独立自主、灵活多变的经营管理，将最大效率地段利用优势和临街优势，让投资者在地段价值不断高涨的过程中获取更大的收益。同时可以随时根据市场变化的需求，改变经营方式，在这里付出的越多获得的越多。      封底：投资者的选择      一直从事商业投资的王先生说：我选择地王广场主要是冲着它的唯一性去的。这个唯一性不仅仅是地段的唯一性，在寸土寸金的红旗街商业圈，你很难再找到增值潜力巨大的商铺了，这个地段的商业开发已经快达到饱和，将来也许再也没有新的机会出现了；      某房地产张总说：无论投资商业还是商务，地段是首选，看地段就要看它的潜力，红旗街作为鹤壁最繁华的商业街，可以说地段潜力是无限的，地王广场作为红旗街的标志性商用物业，加上政府的大力支持，前景无限；      政府职员陈先生说：我选择地王广场主要是因为它的租赁市场广阔。红旗街这个地段，作商业投资有搞头是不容置疑的，但现有规划和业态都不成型，无法满足新型的投资者。地王广场的诞生正可谓适逢天时、地利、人和；      王教授：这两年商铺炒得火爆，我在西边和南边的商业楼盘买了几间铺面，位置各方面不算很差。但是租金每况愈下，现在有一间还空着，来租的不少，一看周边乱七八糟的各种铺面，谈都不谈就走了，的确也是，火锅店旁边路上卖时装，品牌商品怎么和低廉日杂小东西一起呢。给我最深刻的教训是投资商铺，一定要进行统一的经营管理，经营者一定要有实力，这样不愁租不出去。 20'