城中村改造小高层公寓安置委托代建方案.doc 31页

'金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书城中村改造小高层公寓安置委托代建方案目录1、工程概况……………………………………………………………32、管理总纲……………………………………………………………33、代建管理单位的组织设置…………………………………………44、项目管理策划………………………………………………………115、制订应急预案、处理应急事项、控制风险……………………236、对设计、监理、施工单位的管理重点与预控措施……………247、对本批项目管理的重点难点与控制措施………………………2831-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书1、工程概况金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置（乾西乡湖头村）由我公司代建管理，拟用地面积平方米，新建建筑面积平方米，新建约户。工程名称：金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置（乾西乡湖头村）业主：乾西乡人民政府工程投资：万元开工日期：2016年月日工程工期：个月工程实施内容：工程的前期工作；主体工程；装饰装修工程；排水、照明、道路、绿化、相关市政工程等附属工程；工程验收及移交等相关的质量、进度和投资控制管理协调工作。根据委托代建管理要求，我公司拟定如下的代建管理工作策划书：2、管理总纲2.1项目的管理指导思想及管理目标2．1．1项目的政治意义深远、影响广泛城中村改造小高（高）层公寓安置项目的建设是一项政治性、政策性很强的工作，是贯彻落实党中央、国务院、省委、省政府关于城中村改造工作方针和部署的具体落实，项目的政治意义深远、影响广泛。2．1．2项目的投资建设模式特殊城中村改造小高（高）层公寓安置项目由乾西乡人民政府负责投资建设，项目的使用需求及进度目标由乾西乡人民政府提出。项目的规模及投资控制目标由乾西乡人民政府确定，项目的前期审批及项目施工过程中的质量、安全及现场管理需综合考虑各项要求，项目的投资建设模式有其特殊性。2．1．3、项目管理指导思想2.1．3.1、结合当地地方政府政策，紧密依靠当地政府,主动与当地相关部门协作推进项目建设以项目建设为主线,从乾西乡湖头村的实际需要出发,尊重当地的风土人情、生产生活习惯，充分了解当地的建设管理规定，接受当地政府管理部门的监督管理。同时，所有项目确定都要经过一定的程序，得到当地的认可和确认。为此，必须与当地各有关部门紧密配合，扎实地推进城中村改造小高（高）层公寓安置项目的建设。2.1．3.2、体现我公司建设项目的管理水平城中村改造小高（高）层公寓安置项目建设上充分体现我公司工程建设的科学管理、集约化管理、精细化管理的特点，发挥一流设计、一流施工、一流项目管理的水平，细化各项工作任务和措施，确保项目质量，建设经得起历史检验的项目。2.1．3.3、实行以项目建设为主线的管理原则城中村改造小高（高）层公寓安置31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书项目的管理应紧紧围绕项目建设这一主线，以实行项目经理负责制为核心，与当地政府紧密配合，大力推进项目的建设，尽早为湖头村人民生产、生活条件的改善提供基础设施条件。2.1．3.4、合理运用原则性与灵活性相结合的方法由于城中村改造小高（高）层公寓安置项目投资建设模式的特殊性，项目建设既要考虑投资主体的要求，也要考虑湖头村人民的要求；既要兼顾国家对项目投资建设管理的一系列规定，又要满足乾西乡当地建设的管理规定。在项目建设的过程中不确定的影响因素很多，项目的管理方式必须有所创新，坚持原则性和灵活性相结合，加快项目建设。2.1.4、管理目标2.1.4.1、项目建设总目标：一流规划、一流设计、一流建设、一流质量。2.1.4.2、建设工期目标：以建设单位乾西乡人民政府制定的总体控制目标为准。代建单位根据此总体目标，自行分解制定各阶段进度控制目标，并报金华市有关部门审定，以此作为业主督促检查的依据。2.1.4.3、质量目标：以设计单位提供的技术参数指标和国家相关标准作为工程质量的标准，验收必须达到施工招标确定的质量标准要求和合同书要求的质量标准。2.1.4.4、投资控制目标：严格控制在审定的概算投资额内。2.1.4.5、文明施工和环境保护目标：（1）争创安全文明施工样板工地，保护生态环境；（2）不发生重大安全事故。2.2工作策划书的编制依据（1）《中华人民共和国建筑法》；（2）《中华人民共和国招标投标法》；（3）《中华人民共和国合同法》；（4）《中华人民共和国建设工程质量管理条例》；（5）国家及浙江省现行的有关法律、规范、规程、标准、规定及实施细则与办法；（6）现行预算定额、收费标准及有关文件；（7）工程立项文件及批复、初步设计文件及其批复、工程概算书及与项目有关的政府其它批复文件。3、代建管理单位的组织设置3.1组织机构设置原则组织是项目管理的基础，也是工程项目能否顺利实施的关键。本项目同时开工数量多、工期紧、投资大、配合协调单位多、管理复杂、政府和公众关注度高，为了顺利实现项目目标，必须建立高效的项目管理组织，本公司根据项目管理的实践经验，按照以下原则设置精简、高效的项目管理班子。目标一致原则；有效管理宽度原则；权责一致原则；统一指挥原则。3.2建设管理单位的组织结构31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书根据本项目工程的特点，代建管理单位认为采用下图所示的矩阵形式的组织结构比较合适。为了使项目的责权一致，项目实施过程中，将以纵向的组织关系为主、横向为辅，即项目部经理是项目的第一责任人，所有项目组织工作必须服从项目经理的指挥，而公司的职能部门在服从项目总体的投资、进度和质量总目标的前提下，按照部门自身高效的运作方式进行。这种组织结构既能体现责权一致，又能发挥职能部门的积极性。3.3代建管理组织架构图及责任分工明确各部门的职责是确定项目的任务分工，是实现项目工作流程的前提条件，根据下图的组织结构，制定各部门的职责。公司项目管理办公室项目经理报建管理设计管理招标、合同管理投资控制管理施工管理综合管理业主代建管理单位组织结构3.3.1、代建单位组织架构及人员清单序号部门职位姓名备注1公司指挥部总经理副总经理副总经理总经理助理项目经理副总经理前线总指挥2项目部经理经理3报建管理组主管4设计管理组主管31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书组员组员组员组员5招标、合同、投资管理组主管合同组员投资组员6工程管理组主管组员组员组员组员组员组员组员组员组员组员组员7综合管理组管理员管理员管理员3.3.2、责任分工工程项目管理前期阶段工作责任分工阶段NO.项目业务内容及责任方所在备注31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书业主方其他方业主项目管理公司前期阶段1编写项目管理前期工作手册○●2编写项目管理前期工作计划★●3编制项目建议书★○4项目建设初步选址★○5土地评估△○●土地评估单位6项目环境影响评估△○●环评单位7地质灾害评估△○●地质灾害评估单位8编写可行性研究报告△○●可研单位9项目立项★○10签订土地使用权出让合同★○11办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》○●12办理《建设用地规划设计条件》○●13办理《建设用地批准书》○●注：★主要决策●主要负责○协力△部分协力工程项目管理报建阶段工作责任分工阶段NO.项目业务内容及责任方所在备注业主方其他相关方业主项目管理公司报建阶段1编制报建管理工作手册○●2编制报建管理工作计划★●3修建性详细规划报审★●4消防报建△●○设计单位5人防报建△●○设计单位6卫生防疫报建△●○施工单位7交通部门报建△●○施工单位8园林绿化报建△●○园林设计单位9管线综合规划报建△●○管线设计单位10施工图报建△●○设计单位11建设工程规划许可证申请△●○建安设计单位31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书12排污许可证申请△●○施工单位13施工临时用水、用电申请△●○施工单位14施工永久用水、用电申请△●○施工单位15超限高层建筑工程抗震设防报审△○●设计单位16规划放线、验线△○●规划部门注：★主要决策●主要负责○协力△部分协力工程项目管理设计阶段工作责任分工阶段NO.项目业务内容及责任方所在备注业主方其他方业主项目管理公司设计阶段1编制设计管理工作手册○●2编制设计管理工作计划★●3对设计管理进行分解★●4功能需求确认●○○设计单位5地质勘探△○●地质勘察单位6设计招标△○●设计招标代理单位7设计方案优化△○●设计单位8初步设计△○●设计单位9初步设计内审△●○设计单位10施工图设计△○●设计单位11施工图内审△●○设计单位12建设主管部门设计外审△○●建设主管部门指定外审设计单位○设计单位13设计成果文件验收△●○设计单位注：★主要决策●主要负责○协力△部分协力工程项目管理招标阶段工作责任分工阶段NO.项目业务内容及责任方所在备注业主方其他方业主项目管理公司招标阶段1招标项目分解★●2编写招标阶段管理工作手册○●3编写招标阶段管理工作计划★●4监理招标★○●监理招标代理单位5设计招标★○●设计招标代理单位31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书6施工招标★○●施工招标代理单位7合同谈判★○○招标代理单位注：★主要决策●主要负责○协力△部分协力工程项目管理施工及保修阶段工作责任分工阶段NO.项目业务内容及责任方所在备注业主方其他方业主项目管理公司施工阶段1编制工程总进度控制计划★●○施工单位2编写施工阶段管理工作手册○●3编写施工阶段管理工作计划★●4施工组织方案的审查△★●监理单位○设计单位○施工单位5施工图纸技术交底与会审△●○监理单位○设计单位○施工单位6监督合同的执行状况督促人力和资源的调配△●○监理单位7分析进度偏差、确定对策★●○监理单位8审查施工单位进度款申请文件△●○监理单位9变更的管理△●○监理单位10工程索赔与反索赔管理★●○监理单位11与外部及政府部门的沟通协调△●○监理单位12审查监理单位的工程分期工作报告△●○监理单位13质量管理的监督与指导△●○施工单位14协助业主办理投试产手续★○○施工单位验收结算阶段1编写验收结算阶段管理工作手册★●2编写验收结算阶段管理工作计划★●3提出竣工验收申请●施工单位31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书4组织竣工预验收△○●监理单位○设计单位○施工单位5组织规划、消防、人防、防雷、环保、电梯、幕墙专项验收△●○监理单位○设计单位○施工单位6组织初步验收△○●监理单位○设计单位○施工单位7组织综合验收★●○监理单位○设计单位○施工单位8工程竣工验收备案○○●监理单位○设计单位○施工单位9收集、整理工程建设档案资料△○●施工单位○设计单位○监理单位10报送工程结算资料○●施工单位11审查、审核工程结算△○●造价单位12办理工程结算财务手续★○○施工单位○监理单位保修阶段1编写保修管理工作计划★●○监理单位2各项目保修记录的整理及保存△●○监理单位○施工单位注：★主要决策●主要负责○协力△部分协力工程项目管理投资控制工作责任分工阶段NO.工作内容业务内容及责任方所在备注业主方其他方业主项目管理公司全过程1投资估算★○●设计单位2设计概算★○●设计单位3项目DC分解及WBS★●△监理公司4材料选型★●○造价公司5工程量清单标底预算△○●造价公司6工程变更处理★○●造价公司○监理公司7工程结算★○○招标代理单位、监理公司、造价公司注：★主要决策●主要负责○协力△部分协力3.3.3、代建管理项目部的责任分工工作任务设计主管投资合同组设计组31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书XXX(名字)项目主管报建组综合组现场总协调FC代建策划、总控PFC报建管理FPC设计管理JPFC招标管理PFC合同管理JPF投资控制JPF施工管理JPFCC综合管理JPF注:P-批准J-监督F-负责C-参与4、项目管理规划4.1、项目管理总控4.1.1、项目管理工作内容分解表（WBS）类别管理内容工程内容报建管理招标管理设计管理工程管理工程竣工验收全过程投资控制施工类1建筑安装工程******2智能建筑工程******33.1钢结构工程*****3.2白蚁防治工程******3.3临时用水用电工程*****3.4永久用水用电工程*****3.5高压变配电工程******3.6园林绿化工程******〔注〕：*表示某项工程内容涉及到某项管理内容4.1.2、项目管理总控内容l工作内容分解l建立组织机构l明确各职责分工l编制项目总控计划l建立工作程序及工作制度31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书4.2、前期管理规划4.2.1、管理目的为有序、有效地开展城中村改造小高（高）层公寓安置项目前期管理工作，贯彻金华市关于城中村改造小高（高）层公寓安置工作的精神，结合浙江省省关于城中村改造小高（高）层公寓安置项目的有关建设管理规定，规范包括项目建议书，可行性研究报告、规划设计方案和开工前准备等相关证照办理和相关手续审核和批准等项目前期管理工作，制定前期管理工作的规定。框架协议不变，在组建项目管理公司之前，要确定好施工总承包单位，签好意向施工合同，根据建筑面积交纳施工保证金，再用该资金作为前期的项目引导资金和江城投资有限公司组建项目管理公司。4.2.2、前期管理工作内容及程序根据城中村改造小高（高）层公寓安置项目的特点，项目前期的各种证照办理要以建设单位为主，项目管理部予以配合、协助，为证照办理提供必要的材料。4.2.2.1、工作内容根据城中村改造小高（高）层公寓安置项目的特点,其前期管理工作内容主要包括:1项目建议书编制及申报;2项目选址意见书办理;3地质灾害评估及建设用地意见;4建设用地批准书办理;5建设用地红线规划设计条件;6建设用地规划许可证办理;7地震安全性评价;8工程可行性研究报告编制及申报;9环境影响评价;10投资计划下达及核准招标方式;11设计、勘察委托；12设计方安审查；13概算编制及评审；14施工图审查，包括抗震、节能专项审查，消防、人防审查；15建设工程规划许可证办理；16监理及施工承发包委托；17施工现场建筑物红线定位放线；18工程服建备案，招标备案；19质量、安全监督申报；20施工许可证办理。4.2.2.2、报建事项分解表（WBS）阶段类别内容部门结果（一）工程立项审批可行性研究报告及批复发改委《项目可行性研究》批复意见31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书一、工程建设前期报建立项申请报告批复发改委立项申请报告及批复（二）建设用地、规划审批项目选址意见规划局《项目选址意见书》建设项目用地预审国土资源《建设项目用地预审意见》安全预评价报告评审安全监督局评审意见规划设计条件申请规划局规划设计条件建设用地规划许可规划局《建设用地规划许可证》建设用地批准或土地使用国土资源和规划局《建设用地批准书》或《土地使用证》确定规划选址点(放置规划界桩)规划局现场放置规划界桩放置国土界桩及国土测绘国土资源现场放置国土界桩、测绘图土地勘测定界技术报告国土资源《土地勘测定界技术报告书》总平面规划方案审查规划局《关于同意总平面规划方案的复函》建筑设计方案审查规划局《关于送审建筑设计方案的复函》建设工程测量规划局《建设工程放线测量记录册》建设工程规划许可规划局《建设工程规划许可证》（三）专项审批消防审查消防大地《建筑工程消防设计审核意见书》防雷设计审查防雷检测所审查意见建设项目环境影响评价环保局《环境影响报告表》或《环境影响报告书》的批复施工图设计审查相应资质的施工图审图机构《建设工程施工图审查合格书》、《施工图设计文件审查报告》施工图设计审查合格备案建设局备案表（四）工程施工报监、报建审查工程质量监督登记建设工程质量安全监督站《工程质量监督登记表》施工安全监督登记建设工程质量安全监督站《施工安全监督登记表》建筑工程施工许可建设局《建筑工程施工许可证》临时用电报装供电局、规划局供电协议书、安装合同临时用水报装自来水公司、规划局供水协议书、安装合同永久用电报装供电局、规划局供电协议书、安装合同永久用水报装自来水公司、规划局供水协议书、安装合同绿化带道路开口建设局批复函件31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书二、工程验收及备案(五)竣工验收规划验收规划局《建设工程规划验收记录册》《建设工程规划验收合格证》消防验收消防大队消防验收文件或准许使用文件环保验收环境保护局环保验收文件或准许使用文件建设工程施工安全评价安全监督局《建设工程施工安全评价书》竣工验收备案建筑工程质量监督站《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》建设工程档案验收与移交城建档案馆《建设工程竣工验收档案认可书》4.2.3、报建管理主要工作l协助跟进项目拆迁工作l报建事项分解l编制报建工作计划l报建工作责任分工l报建立案资料准备l报建立案办理l报建工作跟进l报建结果取案l报建资料整理4.3设计管理规划4.3.1、设计管理工作内容（1）协助编制设计依据文件/设计任务书（设计策划书、设计原则、设计要点、设计深度要求、设计进度等）；（2）审核结构和工艺设计的合理性；（3）室内装修审查；（4）各相关设计部门协调；负责初步设计报批工作，包括规划、国土、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防等部门，领取审核意见书；（5）组织图纸会审，达到设计质量要求；（6）提出优化方案，推行限额设计，对设计质量把关；（7）控制设计进度，监督设计合同执行等；（8）协助做好施工图审查工作；（9）协调主设计单位、专业深化设计单位（幕墙、智能、装修等）、专项设计单位（人防、煤气、绿化、防雷等）之间的界面确定与接口管理；（10）工程设计文件（包括设计图纸、设计说明、工程概预算、来往文件）的规范管理工作；（11）审核出图进度计划，采取措施，确保按时出图；（12）制定设计变更管理方法。4.3.2、设计管理工作内容分解表（WBS）序号管理内容设计过程协调设计31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书设计内容功能需求设计招标合同谈判设计文件验收设计文件审查修改跟踪设计服务管理1建筑安装设计********1.1方案设计********1.1.1总平面规划方案设计（报建）******1.1.2单体建筑方案设计（报建）******1.2施工图设计********2智能建筑设计********33.1钢结构设计*******3.2高压变配电设计*******3.3园林绿化设计*******〔注〕：*表示某项工程设计内容涉及到某项管理内容4.3.3、设计管理主要工作l组织编制功能需求书l协助设计招标l合同谈判l设计过程协调l设计文件验收l设计文件审查l设计文件修改跟踪l设计服务管4.4、招标管理规划4.4.1、项目招标内容分解表（WBS）序号分类招标标段招标方式备注1服务类1.代建招标委托2、勘察招标委托3、设计招标委托4、造价咨询招标委托5、监理招标公开招标2施工类1、建安工程招标公开招标31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书2、智能弱电招标邀请招标3、高压变配电招标邀请招标4、园林绿化招标邀请招标4.4.2、招标管理主要工作l项目招标策划l标段划分l编制招标实施计划l审查招标代理编制的资格审查文件、招标文件l确定正式投标人l参加发标会、现场勘察l参加答疑会、审查答疑纪要l审核工程量清单及标底l协助材料、设备的选型l协助评标、定标工作l参与合同谈判4.5、项目投资成本管理规划4.5.1、以设计阶段为投资控制重点，设计是影响投资的主要因素。制定设计阶段的造价控制流程。4.5.2、坚持采取主动控制的原则，投资控制立足于事先主动采取措施，尽可能以控制为主，减少或避免投资目标值与实际值的偏离。4.5.3、采用技术与经济相结合的原则工程技术人员与预算人员、财会人员建立有效的事务沟通机制，务求在本工程中，将技术与经济相结合起来，通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理；在经济合理基础上的技术先进，把投资控制渗透到各项设计和施工技术措施中。4.5.4、坚持投资控制要与质量控制、进度控制同时进行的原则，在实施投资控制的同时要兼顾质量和进度目标。4.5.5、公司成立组织人员马上对安置户和集资建房单位进行入户调查备案，同时收取定金。这样就锁定用户，不需要进行销售宣传，节约了广告成本，相应也节省了项目投资成本。31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书4.5.6、反补贴建筑施工单位的利润差方法，因为该项目是民生工程，商品房的用地土地划拨无需转为商业用地，为降低成本，只需要将商业用房转性就可以，但必须在销售时享受城中村改造的所有优惠政策，这样就不会形成滞销。商业用房的利润可以反补贴部分给施工单位作为-弥补前期引导资金的财务成本。4.5.7、公司建议采取的收款方式；基础部分由施工单位垫资，出正副零地上3层时项目管理公司收用户每户2至3万元的房款，同时政府给每户每平方米的1000元的补贴也要和用户的同步划到项目管理公司，再由项目管理公司支付工程款给施工单位，以此类推，每三层收一次房款，直至整个房屋竣工验收。4.5.8、在房屋的设计中注入新型环保概念，争取国家住宅补贴，申报项目专项基础设施20%的配套补贴在确定投资目标时，不仅使投资目标满足业主的要求，还要使进度目标和质量目标也能满足业主的要求；在进行投资控制过程中，要协调好投资与质量和进度的关系。如采用限额设计进行投资控制时，一方面要力争使实际的项目设计投资限定在投资额度内，同时又要保证工程项目的功能、使用要求和质量标准。4.6、进度(计划)管理规划4.6.1、进度计划城中村改造小高（高）层公寓安置项目里程碑计划工作任务16.0616.0716.0816.0916.1016.1116.1217.117.2153015311530153115311530153115301531完成施工图纸▲16.06.30监理单位确定▲16.07.01施工单位确定▲16.07.01施工许可证批准▲16.07.08开程开工▲16.07.12地基与基础完工▲16.08.1531-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书主体结构完工▲16.10.01竣工验收▲16.12.014.6.2、进度推进的思路进度管理是项目管理的重点和难点，为确保工期目标，采取如下措施：（1）合同约束总进度计划网络图做为合同附件、纳入合同文件（2）节点工期考核，明确阶段性节点工期，利用重罚轻奖的激励机制（3）检查投资承诺，施工方案的人力、物力、机械设备与实际投入的对比（4）编制建设总规划、年计划，在平行发包模式下，计划平衡、调整由管理单位负责，特别工程施工与工艺安装的配合（5）对进度检查、跟踪、修正、换回的管理，利用实物照片平面表示法进行管理，具有强大的说明服务（6）进度偏差大，及时召开进度协调会，更换管理人员，不良记录管理，限制投标活动。4.6.3、进度管理措施结合项目数量多和规模较大，材料用量大，需协调施工单位多，材料供货渠道多等特点，拟采取如下控制措施对工程进度进行严格控制：（1）组织措施l在总结类似工程管理经验的基础上组织强有力的管理机构，包括施工，材料选用、设备选型方面的工程师，组织足够的力量编制合理可行的进度计划控制网络，各分部工程指定专门的进度控制员负责各方面的进度落实；l核查承建单位和监理单位管理班子的构成，确保足够的进度管理力量，落实进度保证体系；定期和不定期地召开有关协调会，协调各方面的进度；妥善处理和审核承建单位的工期索赔，对设计增加的变更索赔，对施工场地实行严格的全方位、全过程管理；定期向委托人汇报进度情况及拟采取的措施和建议。（2）技术措施结合项目改造设计方案要求各单位严格审查施工组织设计，并对施工组织设计进行优化，使其更有利于施工进度；提前做好进场前的准备工作；确定测量放线方案，预先建立施工平面控制网和高程控制网；及时落实材料、设备使用情况，并将可能出现的困难提前排除；制定形象进度计划，将实际进度与其对比，进行动态管理，及时进行调整；制定特殊条件下如雨季、冬季等的施工安全技术措施；检查工程进度，落实日计划、周计划、月计划、季计划；及时组织验收。（3）经济措施制定资金使用计划，提请委托人落实资金，项目管理部及时审核工程款支付凭证交委托人审核批准。另外，要严格实行设计和施工进度目标奖罚制度。（4）合同措施制定施工合同条款时，要有明确的保证进度条款；重点检查各方履行合同的情况，当不按合同规定的时间完成任务时，按合同条款及时给予处罚、纠正；对经过实践检验没有能力完成任务的施工单位班组、管理人员甚至施工单位要责令更换；按合同条款及时处理工期索赔。4.6.4、进度管理方法与制度项目管理部将围绕优质高效这个主题，层层落实进度监控体系，网路计划进度控制、曲线监控和记录监控等进度监控措施，从以下几个方面来开展进度管理工作：（1）做好进度总控的规划31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书编制包括设计单位、施工承包商、材料供应商和监理单位在内的总体进度计划。在编制计划时，充分考虑技术可能性和各种不利因素的影响，留有余地，提高计划的科学性、可靠性、准确性和可操作性。（1）加强施工前的准备工作施工前期的充分准备对工期进度的控制非常有利，因此抓好施工前期的准备是项目管理进度控制的重点工作。技术准备l熟悉、审查设计单位提供的施工图设计、设计总平面等相关资料文件，组织施工图纸的会审，进行技术交底；l充分了解和掌握设计图纸的设计意图、构造特点和技术要求，以便按照要求顺利进行项目管理，生产出符合设计要求的建筑产品；物资准备l建筑材料的准备主要是根据施工预算进行分析，按照施工进度计划，按材料名称、规格、使用时间、材料储备定额和消耗定额进行汇总，编制出材料计划，为组织备料、确定场地堆放所需的面积和组织运输等提供依据。物质准备工作是该工程实施当中影响工程项目完成的主要矛盾，必须制订周密的计划。l构配件、制品材料加工准备：根据施工图纸及预算提供的构（配）件、制品、半成品、给排水管材、电缆灯具的名称、规格、质量、消耗量等，确定加工方案和供应渠道以及进场后的储存地点和方式，编制需要量计划，为组织运输、确定堆放场所和堆放场面积提供依据。施工现场准备l做好施工现场的控制网测量：按照设计单位提供的设计总平面图及永久性坐标控制网和水准控制基桩，进行施工测量，设置施工现场的永久性坐标桩，水准基桩和工程测量控制网l做好“四通一平”：是指水通、电通、通讯，道路通畅和场地平整。l必要时做好施工现场的补充勘探：进一步寻找各种隐蔽物，及时拟定处理隐蔽物的方案；与有关部门联系空中、地下管线的布置位置、在图纸和现场标识清楚；为施工创造有利条件l临时施工用水用电：按施工需要和施工平面图布置，计划并及时申请和接驳好临时施工、生活用水用电，注意搞好安全用电、防火措施。l督促有关单位按施工组织设计的要求安排雨季施工，要求落实雨季施工的临时设施和技术设施4.6.5、落实项目实施过程中的计划管理项目管理部收到承包人提交的工程施工进度计划后，在合同规定的期限内对其进行认真审核，检查承包人制定的计划是否合理，是否适应工程项目和实际的施工计划，切实用科学的施工计划指导施工。4.6.6、落实项目施工过程中的进度控制、支持监理工程师实行有效进度控制对工程施工的进度监督、检查和控制，要求承包人采取措施实现进度目标。审批承包人施工计划的调整。以控制循环理论为指导，充分发挥项目管理管理部、承包商、监理单位等参与项目建设的各方的主观能动性及积极性，对项目实施的全过程进行监控，通过比较计划进度和实际进度，发现偏差，及时查找原因，采取有效的纠正措施，予以修改和调整，确保工期的按期完成。4.6.7、重视项目实施过程中的协调及时处理和协调各参建单位之间及当地各部门之间的关系，促使计划顺利进行。4.7、工程质量管理规划31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书4.7.1、设计阶段质量控制代建单位的主要任务是协调好设计、图审单位，做好图审工作和对设计提出意见、建议，要求规定时间，按总体计划做好设计投资控制。4.7.2、施工阶段质量控制施工阶段质量管理一般分为施工前的质量管理和施工过程中的质量管理。在整个施工过程中要有全面质量管理的意识。搞好工程施工现场管理，是能否满足设计要求及工程质量的关键环节。施工阶段是形成工程实体阶段，施工质量直接影响建设项目的最终质量。施工阶段质量控制主要包括：通过施工招标择优承包商；严格监督施工单位按计划图进行施工；严格工序检查和隐蔽工程验收等。4.7.3、竣工验收和试运行阶段质量控制工程施工完成后，要全面检验工程项目是否符合设计文件和质量要求，通过试运行、检查评定来检验项目最终质量水平，对出现的质量缺陷，确定责任者，并督促承包商及时修复。4.8、合同管理规划4.8.1、项目合同管理重点（1）清晰界定合同商务管理、预算成本管理部门在合同管理全过程中职责分工是项目合同管理成功的关键。明确上述三个部门定位、清晰界定其参与合同管理全过程中职责分工是项目合同管理成功的关键。（2）在合同管理过程中，项目管理部是实现项目目标的主要责任部门。对整个工程进行工期总策划，制定工程的工期、质量管理等制度。提出并管理项目的技术要求，对工程的工期、质量直接进行管理，对合同款的支付及合同变更提出初步审核意见。（3）负责按照国家相关法律法规以及公司企业管理的需要，建立合同管理体系，制定合同管理制度、管理流程、管理方法等，并对其负责解释；通过阶段评估，对合同管理体系进行不断完善，以满足公司及项目管理的需要。4.8.2、项目合同管理主要内容（1）负责研究建立本批工程的合同管理办法，并严格履行，使其发挥作用。（2）负责编制各项目的土建和各专业系统的设计、设计咨询、施工、监理、供货及其他相关的专业合同，维护业主的合法利益，回避合同风险。并作为项目管理单位方参与签订上述与本项目实施相关的各类工程合同。（3）负责提交合理的合同付款方式给业主审批，审核签认付款凭证。（4）跟踪和审查工程总投资的变动情况。（5）负责有关合同的谈判、签订、履行、变更以及索赔等合同管理工作。4.8.3、合同分解表合同类别序号合同内容建议发包方式设计勘察类1建筑安装设计合同2智能建筑设计合同33.1地质勘探委托合同3.2园林绿化设计合同3.3高压变配电设计合同咨1代建管理委托合同31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书询服务类2可行性研究报告委托合同3地质灾害评价委托合同4环保咨询（环评及报批）委托合同5招标代理委托合同6检测服务合同7工程监理委托合同8施工图审查委托合同9工程造价咨询合同施工类1拆迁施工合同2三通一平工程施工合同3建筑安装工程施工合同总包4智能建筑工程施工合同分包5专项施工5.1钢结构施工合同承包商分包5.2园林绿化、道路、室外综合管网合同分包5.3高压变配电及外电引入施工合同指定4.9、信息档案管理规划4.9.1、项目管理的管理资料和图纸的归档范围需长期保存的资料：（一）依据性文件：项目管理合同、协议书（二）管理运行记录l会议记录、纪要（包括工程协调会议纪要和专题会议纪要。工程协调会议纪要按年度划分，每年编制一个流水号。）l管理通知、函、备忘录l工程整改通知单、停工通知单l来往文件（按责任者或专业分类立卷）管理总结l工程项目施工测量、放线报验单（三）验收质量，结算记录l单位工程竣工验收证明书l建筑工程竣工质量认定书（复印件）l工程质量事故报告l工程竣工结算书l地基与基础分部工程质量检验单l主体结构分部工程质量检验单l工程管理照片、录像带短期（二～三年）保存的资料管理日记、管理月报l施工组织设计方案报审表l分包单位资料审查报审表31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书l工程开工报告l工程材料报验单、工程报验单l工程进度计划及完成情况记录l工程量及工程费用支付审批记录l工程（合同）变更费用审批记录l文件和图纸归档的时间和份数4.9.2、信息档案管理的内容（1）项目管理单位负责在项目实施过程中，对施工、设计、监理单位工程档案的编制工作进行指导，督促各单位编制合格的竣工资料，并组织人员汇集成册。及时提供档案更新目录供备案，并按有关档案管理办法实施管理。（2）项目管理单位负责本批项目所有竣工资料的收集、整理、汇编，并负责通过档案资料的竣工验收。（2）本批工程竣工验收通过后应及时将验收备案合格的工程档案资料移交给县档案馆。（3）项目管理单位负责建立建设信息流转体系，每半月编制建设信息动态。（4）其他档案管理工作。4.9.3、工程档案资料与工程建设同步一般来说，业主对施工阶段的分阶段总结、照片资料、技术资料、电子文件的资料存档都有忽略，常常是到工程竣工，才由施工单位提供存档资料，但往往到竣工存档时才发现有不少资料缺乏。而施工过程中的这些特殊部位、关键工序、阶段总结、隐蔽工程等等分部分项工程的资料存档对业主方整个工程的合同管理、质量跟踪等工作有及其重要意义。因此，建设单位要求施工单位除最终竣工报告外，还必须分阶段提交阶段性施工报告，对以上提到的特殊重要分部分项工程应要求施工单位提交照片、电子文档等资料。4.10、安全文明生产管理4.10.1、安全、文明的目标安全管理目标：实现工程全过程“六无”：即无死亡、无重伤、无倒塌、无中毒、无爆炸、无重大机械交通事故；争创“安全样板工地”。4.10.2、安全文明施工综合治理管理思路（1）建立安全综合治理领导小组，工作小组，安全管理体系（2）签订各方的安全生产协议书（3）审查安全文明施工专项方案（4）编制实施综合管理方法l施工现场管理方法l临时用水管理方法l临时用电管理方法l车辆，人员出入管理方法l安全文明施工细则处罚（3）对临时道路，办公区，生活区，材料堆放区，临水，临电进行总体策划（4）安全综合检查，安全生产例会（5）安全，消防培训，信息公告4.10.3、施工安全教育（1）要求施工单位加强安全教育，提高参建员工的安全意识，树立安全第一的思想，培养安全生产所必须具备的操作技能。（2）做好职工的定期教育及新工人、变换工种工人、特种作业人员的安全教育，新进场工人未经三级安全教育，不得上岗。新工法、新工艺、新设备、新材料及技术难度复杂的作业和危险较大的作业，要进行专门的安全教育，采取可靠的保证措施。31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书（3）所有技术工种人员必须持证上岗。4.10.4、安全、质量事故处理（1）发生重大安全、质量事故后，立即下达停工令，责令施工人员立即撤离现场，严格保护事故现场，组织抢救、防止事故扩大，必须按政府有关规定上报处理，但要保证其他部位的正常生产，保证大面连续有序施工。（2）督促施工单位现场应与有关单位的密切联系，了解附近医疗、消防、公安、交通、电力、燃气部门以及街道派出所电话‘地址，以便发现情况及时联系。（3）督促施工单位制定重大安全事故应急救援措施，建立应急救援体系。4.11、工程竣工验收及移交（1）负责组织项目业主、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位等，按照国家现行验收规范办理项目总体竣工验收申报手续，并配合有关管理部门进行项目总体竣工验收。（2）项目总体竣工验收合格后，应尽快向项目业主移交有关图文资料、帐目，以及业主投资所形成的设施和库存物品，并按有关规定办妥全部移交手续。（3）竣工验收合格，但仍存在少量不影响质量评定的缺陷时，可先评定验收，再组织缺陷整改工作。（4）其他竣工和移交管理工作。4.12、全过程投资控制31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书建设阶段管理工作内容1.设计阶段1.1对设计方案提出投资评价建议，根据选定的方案，编制方案估算；1.2初步设计概算审核1.3根据投资计划控制指标进行限额设计管理，进行设计方案及主要材料、设备选型经济分析2.招标阶段2.1协助编制招标项目材料、设备清单及主要材料、设备候选品牌，并给出候选品牌材料、设备单价2.2协助确定总承包范围及界面划分2.3明确招标文件和合同文件中有关投资的条款，对暂估材料、设备价明确结算方式、对可能造成索赔事项事前进行定性规定2.4组织编制施工招标最高限价预算（标底）2.5参加招标答疑会，对标底疑问进行解答3.施工阶段3.1编制施工阶段各年度、季度、月度资金使用计划3.2审核工程付款3.3审核及处理各项施工索赔中与资金有关的事宜3.4审核工程变更的经济性3.5审核工程结算并提交结算审核报告4.投资管理报告4.1进行投资计划值和实际值的动态跟踪比较4.2定期向业主提交投资控制报告5.投资管理资料5.1及时将项目投资管理过程中相关文件电子版上传至指定的系统，同时将相关的纸质文件交档案人员存档5、制订应急预案、处理应急事项、控制风险5.1、根据建设工程的特点，施工现场可能发生的安全事故有：物体打击、高空坠落、机械伤害、坍塌、触电、火灾爆炸、中毒等。该应急预案的人力、物资、资金、技术准备主要针对这几类事故。5.2、本项目可能的风险事件如下：l设计：设计内容不全，缺陷设计，设计失误，规范应用不恰当，地质条件考虑缺陷或错误，设计对施工的可能性未予考虑不周。31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书l施工：施工工艺错误，施工方案不合理，安全措施不当，不可靠技术的应用。l自然与环境：工程运输道路条件复杂，水文气象条件不太明，大震以后的余震等不可抗力。l政治法律：法律及制度变化、经济制裁、建设市场的不规范。l合同：合同纠纷，合同签订遗漏条款、表达失当、索赔管理不力等。l人员：设计、监理、施工人员素质不高，人员不配套，不到位等。l材料/设备：供货不足，质量与规格有问题，时间拖延，损耗和浪费，特殊材料及新材料使用有问题等。不配套，选型不当，安装失误，故障。l资金：资金不到位，资金短缺，有关方面拖欠，汇率浮动和通货膨胀。l组织协调：信息不畅，各方协调不力，问题解决不及时，领导指挥失当等。6、对设计、监理、施工单位的管理重点与预控措施6.1、对设计单位的管理重点（1）设计单位可能存在的问题：l人员配备不足；l深度未满足要求；l不按设计出图；l各专业不协调；l突破限额设计不按要求进行优化；l设计变更满足不了施工要求；l不及时解决施工存在的具体问题；l不及时参加各项验收工作。（2）根据我公司以往的工程管理经验，认为以下工作需要重点控制：l限额设计；l优化设计；l出图进度；l图纸深度要求；l设计原则；l技术交底；l设计交底；l评价；l设计人员到位；（3）设计进度作为重点协调与管理工作：建筑专业是龙头，建筑专业必须优先提供其它专业的所需要的满足设计深度的平、立、剖面图，建筑项目设计是各个专业共同努力的成果，因此协调在设计全过程是非常重要，讨论每两个专业之间的做法是否有相矛盾的地方，如果这种情况出现，相互之间要进行调整，不能等全部图纸出来后甚至到施工时才发现问题，处理起来就比较被动；同时每次例会检查各专业之间的设计进度是否满足要求，如果拖后则要分析原因，在后续的设计过程中采取有效措施赶回来。在各阶段设计完成时，与设计单位共同检查进度实现情况，对照原计划分析，比较、商量制定对策，调整下一阶段的进度，并及时向业主汇报设计进度情况。我公司在本项目主要进度控制方法如下：31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书首先审查设计单位所编制的进度计划的合理性和可行性，是否已考虑各种不利因素(如节假日、人员流动等)而留有余地，然后报业主批准作为设计总进度计划。在设计进度计划实施过程中，进度控制小组会对设计单位在各阶段填写的设计图纸进度表进行核查分析，从而将各设计阶段各专业设计图纸的出图进度都纳入监控之中。进度控制小组会定期检查设计工作的实际完成情况，并与计划进度进行比较分析，一旦发现偏差，马上会同、督促设计单位分析原因加快进度，必要时，应对原进度计划进行调整或修订，以满足总的设计进度控制要求。实施有效的进度控制，除了要确定项目进度的总目标，还需要明确各级分目标，而各级进度分目标的确定有赖于设计输出的工程信息。（4）设计进度控制的针对性措施l依据设计合同中业主对各阶段设计成果的需求时间，审查设计单位的进度计划，特别须注意各设计单位的统筹计划。l要求设计单位运用先进的通讯设备，如移动通讯、网络、传真等，使各单位之间的设计能及时交流。同时，也要加速与各政府部门的联系，确保设计进度。l分析影响进度的关键环节，跟踪关键环节并保证关键日期实现。l督促设计单位按设计咨询工程师编制的总控制计划细化至各设计阶段，并编制报送详细的阶段设计进度计划。l积极协助设计前期所需外部资料的取证工作。l及时组织技术接口及设计联审会议，协调设计进度。l检查设计进度。督促设计单位定期汇报设计进度实施情况，并进行计划值与实际值进行比较分析，实际进展和计划不符时，及时要求设计单位采取补救措施，修改计划报设计咨询工程师批准后执行。l将设计费的拨付与设计进度挂钩，按阶段进行的拨付。l积极协助进行设计的报建报批工作。l设计阶段进度控制的主要任务是出图的控制，也就是要采取有效措施促使设计人员如期完成方案设计、初步设计、技术设计、施工图设计。为此我公司将会审审定设计单位的工作计划和各种出图设计，并经常检查计划执行情况，对照实际进度与计划进度，并及时调整进度计划。如发现出图进度托后，督促设计单位采取有效措施，增加设计力量，加强相互协调与配合，以加快设计进度。l严格履行合同中的有关进度方面的条款，及时检查、提醒合同各方履行自己的职责与义务，根据合同采取一定的经济措施，设计单位的经济利益与完成任务的数量、质量、时间挂钩。l依据设计合同中业主对各阶段设计成果的需求时间，审查设计单位的进度计划，特别须注意各设计单位的统筹计划。l分析影响进度的关键环节，跟踪关键环节并保证关键日期实现。l督促设计单位按总控制计划细化至各设计阶段，并编制报送详细的阶段设计进度计划。l及时组织技术接口及设计联审会议，协调设计进度。l检查设计进度。督促设计单位定期汇报设计进度实施情况，并进行计划值与实际值进行比较分析，实际进展和计划不符时，及时要求设计单位采取补救措施，修改计划报设计咨询工程师批准后执行。l积极协助进行设计的报建报批工作。l严格履行合同中的有关进度方面的条款，及时检查、提醒合同各方履行自己的职责与义务，根据合同采取一定的经济措施，设计单位的经济利益与完成任务的数量‘质量’时间挂钩。l协助设计单位制订设计阶段的进度计划。l31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书设计单位在完成施工图后要编制一份主要材料，设计监理要根据工程项目的总进度计划，进行审核并分析主要材料、设备大致需要到货时间，并和业主商量，以确定哪些由业主自选采购，哪些应委托施工承包商或进行采购招标，并据此制订详细的材料设备采购进度计划。l在各阶段设计过程中，可使用消耗时数衡量法、完成蓝图数衡量法l采购单衡量法、权数法中的一种或几种来检查设计进度完成的情况，以便及时调整计划，确保设计整体进度。6.2、对监理单位的管理（1）监理单位在实施监理过程中可能存在的问题l项目总监、总监代表能力不足；l现场管理不力，监理人员配备不足；l旁站监理不到位；l检测设备不足；l办公设备不足；l监理规划、细则无针对性；l监理力度不够、未对各工序把关；l安全管理不力，未及时清除安全隐患；l不及时落实项目管理单位指令。（2）对监理单位重点控制的内容l主持对监理单位的总协调会议；l审核监理单位的监理规划、监理工作实施细则；l检查监理人的合同执行情况；l对各材料、施工监理人进行组织协调，以及对监理工作的检查权和监理工作质量的评议权；l统一各材料、施工监理人使用的周、月、季、年报表要求，管理、汇总监理单位上报给业主的有关报告和报表；l协调各材料、施工监理人之间，业主与各施工监理人之间的工作关系；l检查监理单位的工作，召开监理工作会议，协调监理单位的工作；l受监理人向业主上报的工作报告，并提出处理意见；l考核监理单位的监理人员业绩，查处有失职和违规行为的监理人员；l审定工程监理报告；l确认各施工监理人的各种支付证书；l参加整个工程项目的交工，协助业主组织竣工验收；l审核监理工作总结。（3）重点协调与管理工作:建设工程监理实施中有人员需求、试验设备需求、材料需求等，而资源是有限的，因此，内部需求平衡至关重要。需求关系的协调可从以下环节进行：对监理设备，材料的平衡。建设工程开始时，要做好监理规划和监理实施细则的编写工作，提出合理的监理资源配置，要注意抓住期限上的及时性、规格上的明确性、数量上的准确性、质量上的规定性。对监理人员的平衡。要抓住调度环节，注意各专业监理工程师的配合。一个工程包括多个分部分项工程，复杂性和技术性要求各不相同，这就存在监理人员配备、衔接和调度问题。监理力量的安排必须考虑到工程进展情况，作出合理的安排，以保证工程监理目标的实现。6.3、对施工单位的管理（1）施工单位可能存在的问题l项目经理、技术负责人不到位；l管理人员，特种作业人员不持证上岗；31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书l公司未对技术方案进行审核；l质量保证体系不健全；l不按图、不按施工方案施工；l工程资料整理滞后；l不执行监理的合理指令；l不参加各种会议、不落实会议内容；l现场组织不力，进度滞后；l索赔多；l超额支付；l安全保障体系不健全；l安全管理、安全设施投入不足。（2）施工单位重点控制的内容l现场管理机构；l现场施工管理人员：l施工管理体系：l质量管理；l进度管理；l投资管理；l安全文明施工管理。（3）施工单位需要重点协调与管理工作有以下几点：技术设备熟悉、审查设计单位提供的施工图设计、设计总平面图等相关资料文件，组织施工图纸会审，进行技术交底；充分了解和掌握设计图纸的设计意图、构造特点和技术要求，已便按照要求顺利进行项目管理。物资准备建筑材料的准备主要是根据施工预算进行分析，要求施工单位按照施工进度计划要求，按材料名称、规格、使用时间、材料储备定额和消耗定额进行汇总，编制出材料需要量计划，为组织备料、确定场地堆放所需的面积和组织运输等提供依据。构配件、制品、管材、电缆、铺面材料加工准备根据施工图纸及预算提供的构（配）件、制品、半成品、给排水管材、电缆的名称、规格、质量、消耗量等，确定加工方案和供应渠道以及进场后的储存地点和方式，编制需要量计划，为组织运输、确定堆放场所和堆放场所面积提供规划依据。临时施工用水用电按照施工组织设计的要求，落实雨季施工的临时设施和技术措施。加强安全管理加强安全管理是确保工期进度的保证条件之一，因此我公司将一如既往地做好现场各部位的安全跟踪，并重点检查临时用电、雨季安全用电、施工机械设备、高空作业等特殊工作和危险作业是否按照安全措施和规程操作。制度进度管理规程和里程碑考核制度制定里程碑控制点的考核制度，并在业主与承包商的合同中给予明确，要求各里程碑控制点必须不折不扣地正点到达。切实加强施工总平面管理，以保证工程持续有效运行31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书施工阶段参与的单位、人员、大型机械设备等将非常多，而且有多个单位施工，因此务必做好全面统筹组织，切实加强施工总平面管理，以保证工程持续有效运行。合理安排好交叉施工，有序推进工程建设。7、对本项目管理的重点难点与控制措施7.1、本项目管理的重点难点根据我公司多年的工程管理经验，认为如下工作是本项目代建工作的重点难点：序号重点难点分析1明确投资目标，落实投资控制重点2制定工期节点，加快项目推进难点3以人为本、可持续发展为指导思想，组织设计管理重点4材料供应管理难点5组织协调管理难点6招标管理重点7落实建设项目的专项审查难点8建设项目配套建设申请难点9施工总平面策划重点10现场的综合管理重点7.2、本项目管理重点难点控制措施7.2.1、明确投资目标，落实投资控制本项目为投资项目，需控制好工程投资，建安工程费不允许超出批复概算中的工程费，必须严格执行相关变更管理办法，并提前做好项目结算与审计准备，配合评审工作。7.2.1.1、要求初步设计概算必须委托有造价咨询资质的专业单位编制根据我公司的管理经验，一般设计单位的概算准确性和合理性较差，常常以“倒算法”的形式随意编制设计概算应付业主；同时，业主要直接管理设计人存在不少难度，主要反映在设计人常用“安全、美观”等用词来回避限额设计的义务，由于设计概算的偏差误导业主错误决策，最终造成难以挽回的局面，建议要求设计单位的初步设计概算必须委托有造价咨询资质的专业单位编制，同时，在设计合同中对设计单位的限额设计状况实施奖惩考核，以提高概算编制的准确性，有利于项目管理单位对其进行专业审核和控制，最终达到投资控制的目的。7.2.1.2、严格控制设备材料的选用和代用我部严格控制设备材料的选用，如果材料订货由价低变价高，设备选型由低到高，材料等级由低到高，或设备材料的代用，综合分析其合理性和对设计限额的影响程度，并提交相应报告业主。31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书7.2.2、制定工期节点，加快项目推进本工程是金华市乾西乡重大项目，因此工期控制是本项目的重点和难点。如何解决、处理、采取什么措施及对策，对工期实行有力的控制是我们首先要考虑的问题，制定工程节点工期是保证项目如期完成关键工作。7.2.2.1、总建设工期控制，由代建单位编制，项目业主审批后实施。7.2.2.2、节点工期控制是关键在工程进度管理上，我公司将加紧设计管理这一块的工作。根据业主要求，落实设计节点工期，严把设计推进进度。虽然征地拆迁不是本项目代建服务内容，但项目征地拆迁是工期推进的主要风险，在代建单位进场后，应迅速与业主进行工作交接，并跟进工程的征地拆迁、工期进度，确保工期，为后续土地出让打下坚实的基础。7.2.2.3、加大融资力度，切保资金充盈，按时计量、支付、结算。7.2.3、以人为本、可持续发展为知道思想，组织设计管理作为代建单位，项目前期工作最主要是设计管理，我公司将从详细规划开始介入设计管理工作。代建项目部设计管理重点是：落实项目内市政网的继续施工图纸设计及报建，与业主共同选定施工图设计单位，组织好设计工作，审核总概算，确保不突破限额。7.2.3.1、设计管理重点难点及控制措施对设计进行有效的管理是代建工作的重要环节，我们从限额设计优化、汇编设计导则，严控设计变更，跟进设计进度，协助设计文件的审查、报批工作，全面推进设计工作。7.2.3.2、限额设计限额设计的目标量，按总投资进行分解，并保留15%投资额做后备调节控制，分解按建设板块，按系统，结合合同包划分设置。7.2.3.3、限额设计的纵向控制分方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段三个阶段进行严格控制。限额设计的横向控制;l明确设计单位的责任范围。l建立设计单位内部限额设计责任制。l建立限额节奖超前机制与经济挂钩。限额设计的管理：设计技术部有多年设计经验专员负责，造价合同部全力配合。7.2.3.4、设计优化制定设计质量控制目标，加强设计文件的评审工作。从图纸规范性、公建配套建筑造型、平面、空间；二期项目总体布置、管网管线水电、自控、城市规划环境保护、消防、卫生、水利等各方面进行优化。严把质量关，详见设计优化流程图。7.2.3.5、编制设计导则为全面指导各个阶段的设计工作，明确设计各个阶段的深度要求，能更好贯彻执行详细规划，实现业主的建设意图，编制设计导则是必要，且是一件重要的工作。建议成立规划和发展专家组或聘请设计顾问，针对控制性详规制订土地开发各专项设计导则，满足发展目标需要。确保本项目工程设计在拟定的时间内高质量高标准地完成工程设计，为工程启动创造技术条件。7.2.3.6、设计变更的费用管理所有设计变更均由设计单位出正式变更文件，承包单位提交正式变更预算书，监理单位审核后交代建单位复核，作为支付依据并建立台帐进行管理。7.2.3.7、设计进度的管理31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书制定进度控制目标审核各种出图计划支持召开进度协调会落实控制组织、技术、经济、合同的各种措施制定设计控制实施细则7.2.3.8、设计文件的审查、报批初步设计方案审查，施工图的审查建筑工程施工图设计文件送审核材料文件目录序号送审资料名称序号送审资料名称1项目批准文件5初步设计主要文本2规划设计要求通知6初步设计（扩初）审核意见3规划红线图、用地范围图7施工图消防批文4有关主管单位部门批文消防8地质报告交通、水利9全套施工图及总图卫生10业主项目卡，设计单位企业卡供电、通讯、供水、供气11设计、勘察单位自制等级证书环保、环卫12各专业计算机书和电算资料人防13工程设计合同绿化14全套盖有注册建筑师（注册结构工程师）章，出图章。7.2.4、合同管理是项目建设的纽带合同管理的难点是总承包单位的合同管理，总承包管理费、总承包包提供配合条件，合同的内容和工作范围，工作界面等施工招标合同合同管理关键在招标阶段，招标文件的编制好坏是关系到项目进展。工程建设施工合同范本有一定的参考价值，但合同内容不够细，也可以说是招标文件内容不细。7.3、材料供应管理由于大面积建设在当地全面开展，建筑原材料供应必然紧张。本项目材料的供应量巨大，材料供应管理十分重要，做到合理组织和计划，也是项目能否按期完成的关键。管理措施：编制材料、机械、人工供应计划，预计运输供应困难和时间。根据监理提交的旬、月、周实际完成量，核对分解进度计划目标完成情况。定期召开施工进度协调会议，分析影响进度的因素，采取有效的纠偏措施，关键线路外的工程进度予以修改和调整，确保工期的按期完成。7.4、组织协调管理难31-- 金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置项目代建管理策划书本项目涉及问题广泛，必须加强建设各方组织协调与沟通工作。通过建立完善的项目代建管理工作程序、项目沟通协调方案和项目工作规章制度，明确各参建单位的职责和相互间的工作流程，并建立一整套激励管理机制，充分调动参建各方的积极性，确保本项目建设。7.4.1、与政府部门的协调与政府部门建立有效的沟通渠道，充分发挥政府的职能作用。规划、设计的报批需要规划部门；施工交通组织需要交警部门；小区排水需要规划与水利部门；施工质量、安全需要建设局质监站、安全站等。7.4.2、与当地村名的协调虽然代建单位不包括征地、拆迁，但需要协助业主组织协调工作。本项目涉及村民拆迁、安置工作，征地拆迁、补偿需要当地村民的支持配合，维护施工秩序，搞好社会治安需要当地村民的支持。7.4.3、设计单位之间的协调通过设计总体、设计、设计咨询单位，做好设计单位之间接口的衔接。特别是坐标点，竖向标高、不同专业接口等。通过组织设计单位互相进行技术交底、保持一致，确保设计质量，保证施工图纸按期交付使用。31--'