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'物业中心策划方案物业服务范围n物业共用部位的日常维修、养护和管理；n物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；n公共绿地、景观的养护；n公共环境的清洁卫生；n协助维护秩序，对车辆停放进行管理；n协助做好安全防范工作，若发生安全事故，及时向有关部门报告，并及时采取相应措施，协助做好救助工作；n消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；n按照法律法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；n对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；n国家政策法规及《前期物业服务协议》规定的其它事项。物业服务费构成n管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；n物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；n物业管理区域清洁卫生费用； n物业管理区域绿化养护费用；n物业管理区域秩序维护费用；n办公费用；n物业服务企业固定资产折旧；n物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；n经业主同意的其它费用。特别说明：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过公共维修资金予以列支，不计入物业服务支出；物业服务费可根据政府相关收费标准及实际管理成本予以调整。物业服务费的缴付n园区的物业服务费收费标准为：××元/平方米/月，物业服务费的计费时间以“房屋交付使用通知书”中之截止日期的次日起计算；n业主入住时需预交12个月的物业服务费；到期后于下一年度物业费收缴期第一个月的5号前预交该年度的物业服务费；n物业服务费缴费的方式：u现金缴费；u支票缴费；n逾期缴费者，物业管理处有权自应缴费之日起按应收总额每日收取千万分之五比例的滞纳金，同时有权停止对该住户的相关服务；必要时，公布欠费者名单，并按国家有关法律规定予以追缴。住宅专项维修资金n 住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、改造和更新的资金；n业主办理入住手续时，需按政府有关规定缴纳住宅专项维修资金（购房合同的2％），住宅专项维修资金不敷使用时，经业主大会同意，可按面积比例向产权人续筹；n住宅专项维修资金的缴存、管理、使用办法见《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部令第165号及其他相关文件)物业服务的品质保证n物业公司对所辖项目实行分区域管理，品质管理部专设区域品质专员对管理处日常工作进行督导检验。在小区日常服务提供过程中，如因物业管理处自身服务缺陷给您带来不便，并且管理处各级负责人的处理意见及措施都不能让您满意，您可以联系公司的区域品质管理专员或品质管理部，品质管理部将真诚的接受您给我们提出的合理化建议与指出的不足，并督导和协助管理处加以改进，同时也会及时将改进措施和处理进展情况反馈给您。n我们各级联系单位的联系方式：管理处经理电话：品质管理部区域专员联系方式：公司品质管理部电话：n为了解管理处客户关系风险现状，找出服务过程中的缺陷，确保服务质量得到有效控制和改进，长城物业将定期开展客户满意度调查和客户关系风险评估，届时由品质管理部组织入户填写调查问卷，恳请您的配合与支持。 关于联系方式的声明为能给您提供及时有效的服务，尤其是发生紧急情况时，能准确、及时地与您取得联系，快速地处理紧急情况，以维护您及相邻业主的人身、财产安全，请您在办理入住手续时，务必将有效的紧急联系方式以书面的形式告知客户服务中心，我们承诺为您的联系方式保密。日后，若联系方式发生变化，也请您及时将相关信息告知客户服务中心。否则，在发生紧急情况时，因紧急联系方式无效无法与您取得联系，我们将采取相关紧急措施，避免损失的扩大，由此导致的任何不利后果，将由您自行承担。综合情况简介n物业名称：n地理位置：东至；西至；南至；北至。n各项指数：占地面积平方米；建筑面积平方米；容积率；绿化面积平方米；栋数栋；户数户。n建设单位：n施工单位：设备设施情况n停车场的情况n固定停车按月、季或年支付固定车位使用费。n固定车位停车证在物业服务中心办理，停车证不可转让且须放置于汽车挡风玻璃左侧；如遗失停车证，请使用人立即向物业服务中心挂失，并以书面方式申请补证。n 业主或租户享有停车证的优先办理权，同一单元业主/住户若希望申请增租车位，需依未出租车位情况而定。n使用人不得将车辆停泊于他人之固定车位、预留车位或其他非泊车位，不得阻碍任何通道及干扰本车场内其他车辆的正常使用。n未经管理处批准，使用人不得在本车场范围内维修、清洗车辆。n本车场之车位仅供停泊车辆之用，任何使用人不得利用其租赁车位堆放物品或用作其他用途，亦不得将非机动车停泊于机动车停泊位。n导致本车场任何固定装置、设施、设备及器械等损坏的使用人，负责赔偿损失。nn各类机房位置地下室、首层、首层机电夹层和各楼顶等部位设有热交换站、变配电站、水泵站、电信机房、楼宇控制室、保安消防监控室、风机房、消防水箱间、电梯机房、音像机房等物业功能用房，各楼层走廊内亦设有弱电间及配电间；为保证物业服务的有效运作，住户禁止进入以上机房。给排水系统n冷水：市政自来水入户。n每户均安装独立热水器，管线统一安装到位，请业主（使用人）不要私自拆改供水管线。如在使用过程中给水系统出现问题，请速联系物业服务中心。n排水：生活废水独立排放。物业服务中心提醒：外出时，应检查水龙头是否处于关闭状态，避免水浸事故的发生，因水龙头漏水、松脱导致的一切损失，将由该公寓住户承担赔偿责任。 电力供应每户已提供足够的电力及电插座，每户电力为220V，入户配有独立的配电箱。户内插座除空调器使用的为16A外，其余均采用10A插座，请住户在使用电器时不要超过负荷容量6KW。空调系统u空调由开发公司统一配备安装的美的壁挂空调，冷凝水排入排水管。采暖系统n采暖系统分为高区（14层以上），低区（14层以下）。均采用双管并联供暖系统。供暖方式采用在小区锅炉房加热后送至各层房间。采暖系统各进户回水支管上分别设有除污器、供水支管设有锁闭阀；户内各暖气片回水支管设有调节球阀，请不要随意调节上述阀门。n为了保证采暖系统正常运行，请您不要私自对供暖系统进行拆接和改动；如发现管道接头，阀门等处有跑、冒、滴、漏现象，请您及时联系管理处。●消防报警系统n在各层电梯厅和公共通道设置消防栓；在走道、电梯厅及地下停车场设置火灾报警系统，并设有手动消防报警、隔层走道设置火灾报警探头。报警装置与消防控制中心相连，物业管理处的保安部中控值班人员可以掌握住户室内发生的异常现象，及早发现火灾隐患。n由于烟感探头的特殊原因，只要烟雾超过规定的浓度就会报警，因此，请户不要在烟感探头的下面吸烟，以免造成火警误报现象。n请住户教导子女勿动消火栓阀门，否则将会给整个公寓造成不可估量的损失。 安防系统n闭路电视监控系统：园区重点位置设置监控探头，各信号均返回保安控制中心接受监控。n电子巡更：巡更为非在线操作系统，保安人员巡更时配备对讲机。n门禁系统：公寓首层大堂出入口及地库电梯出入口设置门禁管理系统。配合业主（住户）室内的可视对讲，保证住户安全。智能化系n社区网络功能：网络速率2M，业主可自行选择包月套餐或包年套餐。维保服务n维保协调地点：一号会所一层物业服务中心n维保协调电话：0335-20888780335-2088879生活温馨提示装饰装修n选择具有合格资质的承建商承担家居装修任务，并与其签订协议以避免纠纷。n请您仔细阅读物业服务中心提供的《房屋装饰装修申请表》，并严格按规定办理相关手续，遵守其中各项条款的规定。n在获得管理处书面许可之前，切勿擅自动工。 n违规的装修将会影响楼宇的安全及业主（住户）的居住环境及安全，为此我们将严格管理，由此带来的诸多不便，谨致歉意。n业主应提醒装修承建商遵守本居住区的各项规章制度，并最终对其不恰当的行为负责。n室内地下有预埋管线，装修时地面不能打孔、打钉，否则造成自家或毗邻财产损失，后果由住户负责。特约服务n管理处配有维修人员，您如有维修需要，可拨打客户服务中心电话，维修人员将在约定时间内为您提供上门维修服务。n夜间接到维修服务电话登记后，次日上午客户服务中心安排维修人员上门服务。如有特殊情况，维修人员随叫随到，及时处理。n您自请维修人员维修，如果涉及公共利益，您应遵守小区管理规定，按有关程序办理手续。n管理处维修服务执行统一收费标准，维修人员佩戴管理处工作牌，维修结束后请您在《请修流程单》上签署维修质量意见并签名。我们建立了《跟踪回访制度》，维修人员完成维修服务后，客服人员将进行特约服务回访。出入管理n小区采取封闭式管理，恳请您的配合与支持。n凡小区的业主（住户）均持出入证出入小区，外来人员需经业主（住户）引领或通过验证方可进入。n不得携带易燃、易爆、剧毒或有污染的物品进入小区。n 如您的房间已办理出租手续，请您与承租方一同到物业服务中心办理相应的手续。n秩序维护员在必要时会对出入小区的陌生人进行盘问，请您向亲友解释，不便之处敬请谅解。车辆管理n居住区内请按规定线路减速行驶，以防发生意外。n禁止随意泊车，以防阻塞交通和消防通道。n请您离开车辆之前仔细检查车辆门窗等是否关严，切勿将贵重物品及易燃、易爆物品存放于车内。n停车卡是您驶离小区的唯一通行证明，请您务必小心保管，一旦遗失，请立即通知客户服务中心，并且在客户服务中心确认车主后方可离场。n园区内车辆限速每小时5公里。环境卫生n请勿随地吐痰或弃置垃圾、杂物等。n请将废弃物装入袋中，并扎好袋口，置于指定地点。n请勿将废弃物丢入各渠道（含沟、渠、池、井等）。n请劝导孩子，切勿随地便溺或涂污墙壁；n请勿向门、窗外洒、泼、抛物。n请勿在小区内饲养家禽、家畜。n公共走道、消防通道不能堆放任何私人物品。n避免垃圾散发异味，为保持小区内的清洁，请您将自家的生活垃圾袋装放到指定垃圾桶内。 n不得私搭广告牌；除指定地方，所有墙壁及其它公共地方均不可张贴告示、海报、广告等，更不可随处涂绘。n不得私自安装卫星电视接收器。n不得在窗户外安装遮阳伞。n若需增加空调室外机，安装位置须由管理处统一指定。园艺绿化n请住户要看护好孩童，不要让其攀登树木及跨越栏杆、围墙等以免发生危险。n请勿在草坪内踩脚踏车、打球、玩滑板或嬉戏。n请勿损害、采摘花卉树木。n请勿在绿地内晾晒衣物。n请您和我们共同营造一个人与自然和谐共存的绿色生态园林社区。●宠物管理n园区内养犬条件：u凡本园区内饲养犬人必须持有动物防疫监督机构出具的《动物健康免疫证》；u养犬人必须到所住地的区、县公安机关办理登记注册，领取《养犬登记证》，并保证每年检查一次；n园区内养犬须知：u遵照北京市的相关规定；u遵照《临时管理规约的内容》的具体规定。 物品搬运n您迁出时，若搬运家俱，请先将搬出物品清单送至客户服务中心，并填写《住户搬出/入登记表》，以便意外事故发生时备查。n您丢弃的大件家俱，请放在管理处指定地点统一处理，切勿随意弃置于公共部位。n您若搬运或购买大件物品时，请充分考虑户门、楼梯、电梯尺寸、电梯载重量，以免给您搬运造成麻烦。房屋用途限制n按国家及政府有关规定，业主不得随意改变房屋的使用性质。n请您在出租房屋前，到公安部门及物业管理处办理备案手续。n提请各位业主在租赁房屋前，到公安部门及管理处办理申请及备案手续。高空抛物n切勿高空抛物，以免造成意外，危及他人性命。n不得在阳台、空调架、窗台上摆放物品，以免高空落物伤人。n将容易坠落物体（如空调、窗台、空调架）定期检查、保养，确保不会坠落。厕所及下水道请勿将垃圾、布屑、装修废料等废物投入厕所及各类排水设施，以免厕所及下水道堵塞，如因不适当使用引起损坏或财产损失，住户承担全部维修费用及财产损失。噪音骚扰n为维护安静的居住环境，各住户在家中收听广播、收看电视、卡拉OK 或娱乐聚会时，请尽量降低音量，以免影响他人休息。n禁止车辆鸣笛或用喇叭叫人，小心设定车辆的报警系统。 第二部分人员机构设置：为了发挥物业公司各部门的管理功能，提高物业工作的管理效率，以实现整体管理的最终目标，结合公司实际情况，机构设置如下：总经理1名，综合事务管理员1名，保洁5名，秩序维护员2名。机构图如下：（在原先人员设定的基础上，增加了会计、出纳、收费员）第三部分 岗位职责：一、物业公司总经理岗位职责１、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。２、制定管理出处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。３、负责检查、监督各项制度的执行情况。４、合理调配人员，协调岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好精神面貌和积极的工作态度５、负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉处理工作，落实安全、防火工作。６、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。７、认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作、任务。二、物业总经理助理岗位职责１、协调总经理完成本管理处的各项工作。２、认真完成所分管的各项工作。３、当总经理不在时，代理总经理进行工作。 ４、一是负责管理辖区清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作，二是负责辖区内设施、供水供电等设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实。５、遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门中的私招滥雇行为进行处理。６、有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。７、有权利处理分管工作范围内的突发事件。８、有权自行安排下属工作人员的各项工作。9、协助相关部门做好各种项目费用的催收工作，制定各项管理制度，完善公司的考勤制度。10、负责安排各部门工作任务的下达，检查并督促工作完成情况。11、认真管理公司的财务，建立健全的各项财务制度。12、负责物业公司劳务人员的招聘、考核、辞退、内部调配及合同签订工作。11、做好后勤保障物资的采购，劳保用品的审核发放工作，固定只产的统计。对于低耗物品入库、发放、领取、购置均应建立相应的电子文本格式进行保存。12、完成公司领导交办的其他工作任务。 三、秩序维护员岗位职责（保安）1、服从领导、听从指挥，以军人的风度出事。2、负责本辖区车辆进出。停放管理，遇事要向上级报告。3、负责本辖区人员的进出管理。4、规范遵守国家法令、法规，做到依法办事。5、熟悉本岗位职责个工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成任务。6、熟悉消防器械的使用。7、负责小区安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。8、负责小区物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。9、完成上级交办的各项任务。１、监视管辖区内人员、车辆活动情况，维护管辖区内秩序，防止发生不安全事故。２、巡查、登记公共部位设施设备完好情况。３、对管辖区内可疑的人员和物品进行盘问和检查。４、制止管辖区内的打架、滋事事件。５、驱赶管辖区内的摆卖、乞讨、散发广告等闲杂人员。 ６、每班巡检楼宇不少于两次，对楼宇内的闲杂人员进行盘问和驱赶，对业主（住户）违反管理规定，影响他人工作、休息的行为进行劝阻和制止。７、检查、看管好停放在管辖区内的车辆，防止丢失和损坏。８、指挥机动车辆按规定行驶和停泊，保证消防通道畅通。防止发生交通事故。９、负责火警、匪警的验证和处置。10、客的咨询，必要是为其向导。11、卫各岗位执勤情况，协助处理疑难问题。四、保洁员岗位职责１、熟悉本岗位工作的范围和内容，熟悉掌握本职工作所需的业务知识和技能，按规定标准和操作程序保质保量完成所管辖区域内的清洁工作并经常进行清洁。２、负责所管辖区域内生活垃圾的收集，并协助清运工作。３、完成管理处领导饿保洁班长交办的其他工作和突击性工作。４、积极参与分公司组织的各项活动。四、保洁员岗位职责 １、熟悉本岗位工作的范围和内容，熟悉掌握本职工作所需的业务知识和技能，按规定标准和操作程序保质保量完成所管辖区域内的清洁工作并经常进行清洁。２、负责所管辖区域内生活垃圾的收集，并协助清运工作。３、完成管理处领导饿保洁班长交办的其他工作和突击性工作。４、积极参与分公司组织的各项活动。五、会计岗位职责1、对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。2、对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。3、要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。4、按照规定设置总帐、明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。5、根据审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错误时，不准涂改、刮擦，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辨），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员签章（签字）。 6、按照规定，定期（月、季、年）核对帐目、结帐、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。任何人都不得窜改或授意、指使他人窜改会计报表数字。7、按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。六、出纳岗位职责1、负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日清月结。2、负责保管现金。有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。3、负责管理银行账户，办理银行结算业务，月终及时对帐，并根据需要编制银行存款余额调节表。4、负责统一管理管理处的发票和收据，做好各下属部门领用和核销工作。5、加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。七、财务收费员岗位职责1、协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，帐表相符、钱据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达 98%。2、根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。3、对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式，使拖欠费款项及时回收。4、完成管理处经理交办的其他任务。第四部分管理制度一、本物业区域内的业主依法享有以下权利：（一）按照物业服务合同约定，接受物业服务机构提供的服务；（二）参与本物业区域的物业管理活动；（三）监督前期物业服务机构履行前期物业服务合同；（四）对本物业区域共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用和管理情况享有知情权和监督权；（五）授权物业服务机构制订物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；（六）对本物业区域内影响业主共同利益、业主正常生活秩序的行为进行投诉；（七）提议召开业主大会，提出补充、修改本规约的建议；（八）法律、法规规定的业主的其他权利；二、本物业区域内的业主应当履行以下义务：（一）按照物业服务合同的约定，向物业服务机构交纳物业服务费用；（二）按规定交存、管理和使用专项维修资金； （三）遵守本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；（四）配合物业服务活动；（五）按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系，互助友爱，和睦相处；（六）出租、转让物业时，告知承租人、买受人遵守本规约；（七）参加业主大会并予以表决；（八）法律、法规规定的业主的其他义务。十、开发建设单位对于未售出的物业，享有业主的权利，履行业主的义务。十一、业主对物业的专有部分行使占有、使用、收益和处分的权利时，不应危及建筑物的安全，也不应损害其他业主、物业使用人的合法权益。十二、业主或物业使用人应按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，遵守供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相关规定。十三、业主或物业使用人应按规划用途使用物业。确需改变物业规划用途的，应当经有利害关系的业主同意，依法办理相关手续。同时，告知物业服务机构、产权人或业主委员会。十四、业主或物业使用人需要装修房屋的，应告知物业服务机构，签定房屋装修服务协议，明确相关的权利义务、服务内容及违约责任等内容。因装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用，应及时恢复；给其他业主或物业使用人造成损失的，应承担相应责任。十五、业主或物业使用人应按有关规定合理使用水、电、气、暖等设施设备，不擅自拆改。十六、业主或物业使用人应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应与物业服务机构协商确定合理的位置，并做好噪音预防及冷凝水的处理。 十七、遵守本物业区域车辆行驶和停放的规定。十八、业主或物业使用人在本物业区域内饲养动物的，应符合有关规定。十九、本物业区域内禁止以下行为：（一）擅自拆改房屋承重结构、主体结构、改变房屋外观；（二）擅自占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地、移动物业共用设施设备；（三）违章搭建、私设摊点；（四）在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；（五）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；（六）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；（七）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；（八）法律、法规和本规约禁止业主的其他行为。二十、物业保修期满后，业主或物业使用人自行承担其物业专有部分的维修养护责任。因维修养护不及时给其他业主造成损失的，应承担相应责任。二十一、各相关业主或物业使用人应当配合物业的维修养护。因维修养护需要进入物业专有部分时，业主、物业使用人、开发建设单位或物业服务机构应事先告知，相关业主或物业使用人应给予配合。因阻挠维修养护，造成人身伤害或财产损失的，阻挠人应承担相应责任。二十二、物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。 二十三、发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护时，应当事先通知相关业主或物业使用人，确实无法通知到的，物业服务机构可在公安部门、社区居委会和其他无利害关系业主的监督下，先行进行维修，事后应及时通知相关业主或物业使用人，并做好善后工作。二十四、因维修养护物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应按规定办理相关手续，提前公告，并在约定期限内恢复原状。二十五、利用依法归业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主同意后，按规定办理有关手续。所得收益归相关业主所有，分配及使用由相关业主共同约定。二十六、物业服务费用由业主按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊，按照前期物业服务合同的约定交纳。业主委托物业服务机构提供前期物业服务合同约定之外的特约服务的，其费用由双方当事人另行约定。二十七、业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主负连带责任。转让物业的，业主应与物业服务机构结清各项费用。二十八、本物业区域内的全体业主按规定交存、使用和管理专项维修资金。资金余额不足首次归集数额的30%时，应当按规定续交。附则：二十九、业主、物业使用人、开发建设单位、物业服务机构违反本规约约定的，受侵害当事人可以申请仲裁，也可以向人民法院提起诉讼。三十、本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。三十一、本规约所称物业使用人，是指房屋承租人、共居人。三十二、本规约由业主、开发建设单位、物业服务机构各持一份。三十三、本规约作为物业买卖合同附件，自物业第一买受人签字承诺之日起生效（承诺书见附件），至业主大会制定的管理规约生效之日终止。 第五部分：应急处置预案（安全生产工作）安全防范n当遇见或听见任何可疑人士或声音，请立即通知客户服务中心。n切勿随便开启门禁给陌生人。n凡遇见自称公共机关或政府人员，必须查验其证件，若有怀疑及时致电该机构验证。n避免将大量现金存放家中。n外出时，关闭所有门窗。防火须知n小区实行业主（住户）防火责任制，各业主为防火责任人，负责做好各自所属房间的防火安全工作。n严禁损坏、挪用消防器材和消防水源，以及占用和堵塞消防通道。n勿将过多的电器同时连接于同一个插座，以免电线负荷过量引起火灾。n请小心处理尚未熄灭的烟蒂、火柴等。n请勿将易燃易爆的危险品存放于家中，打火机、火柴等物品应放置于儿童不易触及的地方。n请勿将杂物存放于空调室外机座旁。n定期检查、更换家中不合格的电源开关，并告知家人各项开关的总阀位置，以便紧急时立即断开；n一旦发生火灾，请务必保持镇静，并尝试下列步骤以挽救或减轻灾害。u切断电源开关。 u拔打小区值班电话或拔打119报警。u唤醒邻居。u尝试用灭火器或消防栓灭火。u关闭所有门窗及防火门，防止火焰及烟雾蔓延。u若烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行并以湿毛巾遮盖面部以防窒息。触电抢救n关闭电闸，或用木棒、竹竿、塑料棒等不导电的用具将电线、电器挑开，抢救触电的关键是触电者迅速脱离电源。n切勿用身体接触触电者，以免自身触电。n触电者离开电源后应保持安静休息。n若发现呼吸、心跳微弱或停止，应立即就地进行人工呼吸和心脏按压（包括转送医院的过程中）直至呼吸、心跳恢复为止。燃气中毒抢救■发现燃气中毒后，先把门窗打开。燃气泄漏时避免制造火光（开关灯、电闸、打火）。■迅速把病人移至空气新鲜的地方平放，解开衣服扣子，但要防止受凉。■轻度中毒，可给病人喝一些浓茶，休息数小时即可恢复。■重度中毒应立即送医院抢救，如发现病人呼吸、心跳已停止，必须进行人工呼吸和心脏按压，直至送往医院。防风须知n紧固容易被风刮倒、吹落的物件，如室外空调等。 n紧扣门窗，以免被强风吹开。n把阳台的花盆移至室内，收回晾晒衣物。n将玻璃贴上胶条，并切记勿在玻璃门窗附近停留，以防玻璃吹破后碎片散落引起危险。n检查沟渠、地漏是否畅通，以免堵塞引致积水和水浸。n如需援助，请致电物业客服中心。防震须知n迅速躲在桌子或坚固的结构物底下寻求掩护。n远离窗户、玻璃隔板以及悬挂的物件。n切勿躲在楼梯底下。n准备应付余震。n如房屋受到破坏，立即通知物业服务中心。电梯困人n不要惊慌，不要试图打开电梯门，切勿从电梯轿箱中爬出，务必保持镇静。n按动警铃，通知控制中心工作人员。n通过报警电话保持与控制中心工作人员的联系，配合工作人员的救援行动。特别注意电梯门开启，请务必小心，警惕因电梯移动造成的意外事故。 溺水抢救n当发现有人溺水，一方面大声呼救，另一方面尽快投入救生圈或用救生棒将溺水者拉往岸边。n如会游泳，应脱去衣鞋，尽快入水抢救，将溺水者从背部拉住腋窝托出水面。n溺水者救上岸后，应立即解开衣襟，清除鼻中异物以恢复呼吸。n然后迅速“倒水”，可根据具体情况分别采取下述方法：u急救者做半跪位，将溺水者腹部放在膝盖上，使其头部下垂，压其背部。u急救者抱起溺水者两腿，使其头部下垂，压其背部。u急救者抱起溺水者两腿，将其腹部放在肩上，快步走动或跳动。n注意“倒水”时间要短，以能倒出口、咽喉、气管内积水为度，喉头痉挛者无水控出，切勿强求“倒水”而耽误抢救。n若见昏迷、紫绀、肢冷、口鼻充满泡沫、呼吸停止、心跳脉博微弱或停止时，应尽快进行人工呼吸和心脏按压，切勿拖动。物业服务紧急事件处理n物业服务中心需要登记住户的办公室电话、移动电话或小灵通号码，以便遇到紧急事故时联系。n若发生漏水、火警、失窃及燃气泄漏时，如发觉单元内无人，物业管理处即采取下列措施以避免或减轻损失及损坏程度。u按登记电话号码联系有关住户并立即通知公安部门或消防部门。u如遇火警消防员可破门入室扑救。u如遇漏水或怀疑泄漏燃 气或失窃，而又无法联系有关住户时，可邀请公安人员或消防人员见证，由物业管理处人员开启正门，进入单元审查事故情况，并做适当处理；n物业管理处会将上述情况拍照存档。第六部分：周边生活服务信息常用服务电话n匪警110n火警119n急救中心120/999n查号台114n交通事故122n电话费查10060（网通）/10000（电信）/10050（铁通）n电话故障112nEMS服务11185n公安局2289819n有线电视台96888●周边餐饮指南 ●周边医疗机构附件一：各项公共事业性收费标准（以人民币计价）单位：人民币收费项目收费项目名称收费标准收费期收费依据物业服务费物业费服务代收代缴费生活垃圾消纳费停车服务费地上小型车地上大型车地下车位装修费住宅装修保证金装修管理费有限电视有线电视收视费天然气天然气费（住宅）天然气费（商业） 电费电费（住宅）电费（商业、储物间）水费自来水费（住宅）自来水费（商业）供暖费供暖费（住宅）供暖费（商业）备注：各项收费均按国家有关规定进行收取，如遇国家有关收费政策调整，将按调整的最新标准执行。附件二：有关适用政策法规目录序号名称文号实施日期1《物业管理条例》中华人民共和国国务院令[2003]第379号2003年9月1日2国务院关于修改《物业管理条例》的决定2007年10月1日3《物业服务收费明码标价规定》发改价检[2004]1428号2002年10月1日 4《关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》京发改〔2005〕2662号2006年1月1日5《物业管理企业资质管理办法》建设部令[2004]第125号200405016《住宅室内装饰装修管理办法》建设部令〔2002〕第110号200205017《物权法》中华人民共和国物权法2007年10月1日8《北京市电梯安全使用管理规定》9《北京市环境噪声污染防治办法》北京市人民政府令第181号2007年1月1日10《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》京建物〔2007〕1209号2008年1月1日11《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》京价（收）字〔2002〕194号2002年6月6日12《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》京建物〔2006〕2号2006年2月15日第七部分 薪酬管理1.目的作用为了加强员工薪酬的统一管理，适应公司发展要求，充分发挥薪酬的激励作用，进一步拓展员工职业上升通道，合理设计薪酬结构、确定薪酬标准，使员工的劳动通过薪资的合理回报，感受到自我价值的体现，以促进公司经营的不断发展。根据集团公司现状，特制定本规定。2.原则公平、竞争、激励、经济、合法的原则。1、公平：薪酬管理方案是从各职位对公司的相对价值、工作表现和员工基本保障方面进行设计的。相同岗位的不同员工享受同等级的薪酬待遇；同时根据员工绩效、服务年限、工作态度等方面的表现不同，对职级薪级进行动态调整，合适的人到合适的岗位，可上可下同时享受或承担不同的工资差异；薪酬管理的基础是职位评估的结果，职位评估的核心是各职位对公司贡献的相对价值，因此员工的薪酬与员工的贡献紧密挂钩。2、竞争：使公司的薪酬体系在同行业和同区域有一定的竞争优势。3、激励：制定具有上升和下降的动态管理，对相同职级的薪酬实行区域管理，充分调动员工的积极性和责任心。4、 经济：在考虑公司承受能力大小、利润和合理积累的情况下，合理制定薪酬，使员工与企业能够利益共享。5、合法：方案建立在遵守国家相关政策、法律法规和公司管理制度基础上。3.适用范围公司管理层全体员工4.制定的依据本制度制定的依据是根据内、外部劳动力市场状况、地区及本市物业行业差异、员工岗位价值（对企业的影响、解决问题、责任范围、监督、知识经验、沟通、环境风险等要素）及员工职业发展生涯等因素。5.管理职责1、行政办公室负责公司薪酬政策的策划和制定，应做好调研分析工作，使公司的薪酬管理不断优化，使薪酬体系逐步得到完善。2、各部门负责员工薪酬政策的具体实施，根据公司相关制度规定核定员工薪资，以及薪资调整的具体事宜，每月5日前将考勤、薪资汇总给经理助理。3、财务部严格执行薪酬政策，建立独立的薪资管理财务项目，加强预算和正确反映使用情况，每月在25日前将工资发放到位（遇节假日顺延）。 4、总经理负责薪资政策的审核，负责薪资政策方案的审批，并对其实施予以督察。6.薪酬的构成与定义员工薪酬由基本工资、绩效工资、工龄工资、技术职称工资、全勤奖等构成。将公司职工分为3个职系，分别为行政管理职系、技术职系和劳务职系，分类如下：1、基本工资：员工的基本工资标准。（固定工资、浮动工资、附加工资）总经理：3000元经理助理：2500元工作人员；2000元2、绩效工资：待定3、工龄工资：为促进公司员工热爱公司，增强团队的凝聚力，公司实行工龄工资制度。员工从进入公司工作未满一年的，工龄工资为5元/月，满一年未满二年的10元/每月，满三年以上的20元/每月。（借鉴） 4、职位工资：入职员工凡具有从业职业资格证的人员每月加20元。（借鉴）5、全勤工资：公司设满勤奖为100元/月。6、年终奖金：根据公司年终收入状况，公司为员工发放年终奖，具体金额根据公司本年收入状况而定。（借鉴）（入职不足3个月、年终前离职或辞退不参加分配）。行政管理人员：工资=基本工资+绩效工资+工龄工资+职称工资+餐补+加班费+满勤奖（借鉴）部门经理：工资=基本工资+绩效工资+工龄工资+职称工资+通讯费+管理费+业务提成费（借鉴）'