房地产开发项目策划书.doc 64页

'房地产开发项目策划书1房地产市场调查与分析1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析1.1.1政治环境2010年1月1号财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。从这新年第一拳开始，国家不断在政策上对房地产市场进行调控，4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。而在5月，国务院又出台“新国十条”，其中以“限购令”最为奏效，也是今年楼市调控的一大亮点截止到11月中旬，全国已有16个城市颁布“限购令”。9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳5个试点城市启动空置房调查。在5城市空置房调查启动后不久，有相关人士透露，由于空置房没有统一标准，难以得出空置率。近日，国家统计局新闻发言人称将对人口普查中获得的住房信息进行采集和分析。从这一系列政策我们可以看出国家政府对房地产市场宏观调控的决心，虽然政策的影响力度现在还不能予以置评，但是房地长市场在未来几年甚至几十年仍然会是政府实行宏观调控的重要方面。1.1.2经济环境世界经济复苏的态势已经确立，目前处于新一轮经济周期的左侧区域，这一点与前几年显著不同。而且利率处于较低水平，之前1年期定期存款利率为2.25%，5年期定期存款利率为3.60%，如此低的利率水平为高房价提供了支撑。中国人民银行决定从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已经是国家银行第六次连续上调人民币存款储备金率。此次上调存款准备金率预计冻结资金3000亿，频繁准备金率上调已经成为当局收紧货币政策的主力战术，意在加强对流通性的有效调控，管理通货预期的同时加强对银行贷款投放的监管。不仅如此，银监会近日出台相关政策，要求信托公司逐笔排查房地产信托风险，众房企在融资和销售等方面将面临较大的现金压力。64 房地产对经济的影响能力也是不容小觑。房地产在现代经济中是一种财富的贮存方式，比如人们不会手持现金而回购买房地产作为财富储存，所以从这一点展开对于宏观经济影响重大。房地产市场和股票市场都是财富的衡量市场，因此经济波动往往是从这两个市场中发生并扩展到整个经济的。比如日本九十年代的经济萧条和美国今年的次贷危机，背后的原因是因为人们把房地产作为财富的衡量标准，一旦房地产出现泡沫经济，人们就会普遍感到很有钱，刺激需求，并带动生产，生产出现实际的过剩，而当房地产一旦出现波动就会使人们普遍感到自己的财富减少，为防止风险人们会增加储蓄，需求就会在短时间内缩减，而生产在短时间内无法缩减太多以适应经济实际情况，所以会造成经济萧条。因而我们不仅要关心房地产行业带来的丰硕果实，更应该关心其带来的相应后果。我们可以肯定的是，作为一个国家GDP的重要支柱产业，其发展势头必将随着我国经济的腾飞而变得更加强劲。1.1.3社会环境从近几年房地产市场的火爆程度中我们不难看出社会对这样一个产业倾注了多少热情和关注。中国经济经过近三十年的高速发展，人们的生活水平在逐步的提高，衣食住行是社会发展的必然规律，当前衣食已基本得到解决，所以更多的焦点集中在了住的问题，不管是住房的刚性需求还是出于投资的考虑，房地产始终是一个不会过时的话题。值得深思的是，住房的需求增加了，但是矛盾却越来越突出，民众的呼声越来越高，随着社会经济高速发展，国家财富积累日益强大，同时房价越来越高，个别城市涨幅有点发疯，但中低层老百姓的收入增长幅度较小，社会生活成本越来越高，生活质量随着社会的发展越来越艰难，高房价让他们对住的欲望在失望中变得越来越绝望，最后导致对社会的不满。随着社会的进步，人们的公民意识在不断强化，对社会和公民的认识在不断的提高，对执政者的态度和要求也在不断的提高，这就是社会的发展趋势，也是当前地产行业的现状，如何寻求一个好的解决途径，使这个行业发展的更加稳健健康，人民的居住得到很大的改善，不再体现为突出的社会矛盾，这需要执政者拿出勇气和智慧，也需要全民的智慧。1.1.4科技环境64 相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。但是对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。相对于之前的房地产投资，现在房地产投资面临着更多的问题。其中最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。但是，问题必然有解决的方法，房地产行业也有着自己的创新融资方法。去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足28％，银行融资占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38％（后者的80％也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。其次是购房者的预付款，最后是公司上市。房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。1.2武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析1.2.1武汉市房地产现状1.2.1.1总体概况(一)、竣工面积2010年1—6月全市主城区商品房竣工面积达257.88万平方米，月均竣工42.98万平方米，同比去年同期减少35.09%，考虑到楼盘预售到竣工的时间较长，该竣工量可以从侧面反映今年上半年商品住宅供应量相对较少。64 （二）、新增供给情况2010年上半年，武汉市主城区在售项目为342个，商品房新增面积512.8万平方米，平均每月新增85.5万平方米，与去年同期相比，减少9.2万平方米，减幅1.76%；商品住宅新增面积400.91万平方米，平均每月新增66.82万平方米，与去年同期相比，减少61.56万平方米，减幅为13.31%。前五个月，商品房、商品住宅新增供应明显小于去年同期，但在6月，商品房、商品住宅新增供应量大增，明显高于去年。64 （三）、商品房成交情况1—6月商品房销售面积359.06万平方米，月均销售面积59.84万方，较2009年同期减少8.84%；其中住宅销售面积316.36万平方米，与去年同期相比减少16.37%。住宅销售面积减少幅度更大，反映出商业地产方面销售面积比例增加。64 （四）、供求比情况过去13个月里，从09年6月到10年2月，市场上商品住宅供给小于需求，存量消耗明显；3月后市场供大于求，在受新政影响，5月市场出现短暂的供小于求后，进入6月，市场商品住宅供给大幅增加，而住宅成交量5月和6月出现连续下滑。64 1.2.1.2武汉商品住宅市场（一）2010年上半年主城区商品住宅价格走势64 2010年上半年全市商品住宅价格6516.01元/平方米，与2009年上半年同期相比上涨1065.38元/平方米，涨幅19.55%。与2009年下半年相比，上涨562.61元/平方米，涨幅9.45%。过去的13个月里，武汉主城区商品住宅价格持续上涨，至2010年6月，武汉主城区商品住宅均价已经上涨到6656.02元/平方米。尤其2010年3、4月份，上涨势头非常明显，不过在4月中旬的国家房地产调控政策出台后，随后的5、6月份，武汉主城区商品住宅成交均价涨幅明显减小。（二）、商品住宅区域价格情况64 2010年上半年，全市各区域价格同比去年均由较大幅度的上涨。与09年同期相比，汉阳、武昌、汉口三大中心区和青山区住宅成交均价涨幅超过30%。其中，汉阳中心区涨幅最大，达43.6%，而其他各片区涨幅也均15%，几乎都在20%以上，关山片住宅成交均价涨幅相对较小，为16.37%。汉阳中心区商品住宅同比涨43.6%（见下图）从成交均价上来看，价格最高为汉口中心区，平均成交价格为9416.34元/平方米；其次是武昌中心区，成交均价为8735.18元/平方米；汉阳中心区成交均价也几乎到8500元/平方米。成交均价最低的区域为东西湖片区，平均价格为4678.66元/平方米；其次是沌口片，为5005.06元/平方米。主城区各区域成交均价相差较大，中心城区的均价依旧远远高于其他各区。2010年上半年区域成交价格比较图：64 2010年1—6月武汉商品住宅区域价格情况：64 2009年6月至2010年6月各区商品住宅成交均价走势（三）不同价格段商品住宅价格情况64 从不同价格段销量占比变化情况看，今年1—6月，价格在6000元/平方米以上的商品住宅成交比例明显增大，与之对应的是，4000元/平方米以下价格段的商品住宅成家比例择明显缩小，甚至4000—5000元/平方米、5000—6000元/平方米价格段，商品住宅成交比例也在缩小。今年6月，6000元/平方米以上的商品住宅成交比例达64.05%，6000元/平方米以上的商品住宅已成为市场主角。（四）不同面积商品住宅价格情况从不同面积成交变化图可以看出，90—120平方米和120—140平方米户型占比相对较大，依旧占据市场主流；但今年4月新政后，90平方米以下户型所占比例较前期有所增加，而大户型成交比例则有所减少。今年6月，90平方米以下户型占26.22%，而120—140平方米户型与140平方米以上户型的所占比例分别为21.56%和11.77%。（五）不同建筑类型商品住宅成交情况64 2010上半年，高层和小高层商品住宅成为市场的绝对主力，所占成交比例分别为73.17%和19.86%，而多层商品住宅和别墅所占比例分别仅为4.31%和2.67%。上半年武汉商品住宅成交29901套，同比跌19%1.2.1.32010年上半年武汉商品住宅销售情况2010年上半年商品住宅共成交29901套，与去年同期相比坚守7039套，同比下滑19.05%。成交面积为316.36万平方米，与去年同期相比减少61.92万平方米，同比减少16.37%。平均每月成交4983套，月均成交面积52.73万平方米。64 今年1—6月，在经历短暂的传统淡季，过年当月（2月）后，年后，市场继续2009年市场的火爆场面，3/4月份成交量明显大增，武汉房价也较快上涨。1—4月武汉主城区成交量21411套，与市场较热的2009年同期相比还增加3.44%。4月中旬，鉴于全国大中城市房价的快速上涨，中央出台楼市调控政策，打击投资投机、遏制房价快速上涨，楼市成交量很快进入下行轨道。64 （一）分户型销售情况2010年上半年武汉市商品住宅成交面积以90—120平方米户型为主，占到42.99%，其次是120—140平方米户型，占27.68%。64 今年4月新政后，90平方米以下户型所占比例较前期有所增加，而大户型成交比例则有所减少。（一）分价格销售情况从价格来看，2010上半年商品住宅成交量主要集中在6000—8000元/平方米，占36.03，与去年上半年5000—6000元/平方米占全市总成交量37.13%的情况相比，主城区商品住宅成交均价明显提高；而且8000元/平方米以上商品住宅成交比例也达到了20.61%，较去年同期的5.33%也大幅提高。64 6000元/平方米以上商品住宅成交所占比例逐步增大，而6000元/平方米以下商品住宅成交所占比例则逐步缩小。（一）分片区销售情况64 1.2.2市场现状剖析2010年武汉主城区商品房和商品住宅新增供应面积分别为1009.0万方和801.28万方，分别较去年大幅增加43.42%和32.32%。与去年新增面积变化相比，今年主城区新增方面有两大特点：1、今年新增主要集中于下半年，而去年下半年新增方面表现平平;2、商品住宅新增面积较去年增加的同时，非商品住宅的新增更是一大亮点，其中，2010年主城区非商品住宅新增较2009年大幅增加109.12%(远城区同样如此，非商品住宅的新增大幅增加)。64 　2010年武汉主城区楼市量跌价升。年初，继09年楼市火爆局面，武汉楼市量价齐升;受4月中旬楼市调控影响，5月-8月，武汉主城区楼市量跌价滞(受楼市调控影响，这几个月的成交量下跌也是致使全年成交量较去年有所减少的关键所在。)而随着“金九银十”的来临和通货膨胀的助推，从9月开始，主城区楼市重新量价齐升。主城区各区域成交均价与去年均价对比：　汉阳中心区、武昌中心区、古田片和青山区涨幅最大，基本上在30%以上。主城区各区域成交套数与去年成交套数对比：64 　　与去年相比，二七后湖片区和东西湖片的成交量有所增加，而其他片区成交量都有所减少，其中青山区减幅最大，达50.84%，武昌中心区减少绝对值最多，相比减少了3500多套。1.2.3未来市场走势预测从上述资料我们可以看出，2010年的楼市继承了09年的火爆，虽然价格有所攀升，但投资者购房者仍然抱着极大的热情。而在2010年1月第1周(12月30号-1月5号)，据亿房研究中心的统计数据显示，全市新房共成交2803套，其中商品房成交2755套(商品住宅成交2332套、商铺和写字楼等非住宅成交423套)，经济适用房成交48套。在全市商品住宅成交的2332套中，主城区成交1902套，远城区(黄陂、江夏)成交430套。从下图可以看出，成交价格一直处于上升状态，我们预计，在2011年，成交价格仍然有上升空间，而成交数量也会大有增加。64 1.3区域环境调查与分析本项目位于武汉市洪山区珞狮南路38号，用地四至关系为：东临50米宽珞狮南路，南临武汉德安科技有限公司用地，西临洪山乡洪山村集体地，北临广厦省六建公司住宅用地和公共通道，总地块规划净用地面积为8355.12平方米（以实测为准）。64 1.3.1市场需求武汉市有着900多万常住人口，因而住房的需求量是非常庞大的。而城市人口的流动性，使得住房不仅扮演着房子的角色，它也成为了众多投资者进行投资的渠道。我认为，在未来相当长的时间内，武汉的房屋需求将保持滚动式上扬的态势，随着市场观望时间的持续，购房气氛将会愈加浓厚，最终讲拉升房价的增长幅度。而目前新盘林立的南湖新城，已是众所周知的房地产开发热点区域之一，而从市场数据，以及搜房网历届的南湖区域的看房团声势来看，南湖片区也可以说是武汉市人气最旺的焦点板块之一。据不完全统计，南湖片区有40万的居民入住需求，因而也造就了南湖片区的火热市场。64 1.3.2供应现状目前南湖住宅圈的建设仍显单薄，供应远远不能满足居住区内居民的生活需求。在南湖区域，目前已建成并能提供有效房源的仅有3家房地产开发公司的项目，而且我认为大部分楼盘的户型设计不合理，不能满足需要，个楼盘之间主力楼盘户型相似，面积集中，基本介于100~130平方米之间，而根据我的调查，处于教育圈大学城中的南湖板块，更多的需求是在小户型这一方面。而且由于楼盘之间雷同的目标群体，造成同一市场竞争异常激烈，即便是供应部分小户型房源，也都是房间朝向不好或者是环境最差的部位，而对于这个具有庞大整容的市场的消费者恐怕只有无奈的接受或者苦苦等待的份了。处于这方面的考虑，我认为，本项目的核心就在于及时满足购房者的实际需求，将目光更多的投入在小户型方面，而对于市场的接受能力以及认知程度，我相信，后期销售环节将会证明这一点。1.3.3交通条件根据市场发展需求，道路交通因素影响着居住区内部交通设施配置、交用以及交通的组织活动，如果道路因素起了反面作用，那么会给居民出行造成困难，从而制约了其商业的发展。南湖区域，交通便利，地处珞狮路跟雄楚大道的交界处，有各路公交车可以直达，满足普通上班族、学生的出行要求。朝北有正处于试投入使用的高架桥，步行100米即可到达中心转盘，项目也计划建立地下车库，满足购房者停泊车辆的需求。1.3.4市政配套经过武汉房地产10多年的发展，如今南湖区域内生活配套设施日趋完善，已经成一个相当成熟的大型社区。交通便利，商业发达，往北有群光广场，新世界百货，往东有光谷购物中心，往西有崇文广场，满足购房者的商业购物需要；往西100米还有长江图书出版城，足以满足居民日常生活的精神需要；本项目拟建大型居民健身中心（或招商），配套有幼儿园，大型会所等一系列满足业主需求的设施分布。64 1.4竞争项目调查与分析狮城名居丽岛花园南湖雅园城区洪山洪山洪山地址洪山区珞狮路447号洪山区珞狮路497号洪山区珞狮南特20号板块南湖板块南湖板块南湖板块开发商武汉洪发物业发展有限公司联合置业（武汉）有限公司武汉城市建设发展阜华公司建筑类型主要户型为100平方米左右别墅、多层普通住宅、小高层建筑面积104169平方米147000平方米占地面积51359平方米140000平方米方位武昌武昌装修情况毛坯毛坯容积率2．031.05绿化率30%45%40%总户数9369001200物业公司武汉洪伟物业管理公司武汉丽岛物业管理有限公司64 车位数地上700地上450个地下540个交通状况571、586、591、556、503等多条公交线路直达珞狮路,南湖,南湖,珞狮路,雄楚大道571,729,576,74,55路等多条公交线路直达建筑设计武汉大学研究设计总院加拿大B+H国际建筑师事务所建筑施工中建三局景观设计香港伯景师设计公司通过比较，我们认为，本项目要向在南湖片区打开市场，与其他楼盘形成鲜明风格差异，应该注意如下几点：①以精装修作为卖点②用花园式的居住小区环境作为卖点③以超大型停车场作为卖点1.5客户群调查与分析1.5.1客户调查   通过对武汉市房地产市场现状的深入研究，结合对本项目本身特质的剖析，初步形成对本项目目标客户群的基本认识，以此为基础展开调研，逐步将目标客户群体的特征及消费心理清晰化、数据化，以求以客观、量化的结论为本项目成功推广提供强有力的支持。   以市场调研问卷为依据，对所界定的目标消费群体进行深入分析，主要涵盖了消费群体的年龄段、职业范围、受教育程度、居住状况、家庭结构、休闲方式等个人基本情况。①个人年收入在10万—15万者为市场主流人群：受访者个人年收入为5万—10万的占28%，10万—15万的占28%，15万—20万的占20%，20万—30万的占4%，364 0万以上的为12%，未做答者为8%。主要集中于我们前面所界定的目标客户群体范围之内。②年龄分布以20—30岁者最为集中，男性比例较大：受访者15—20岁的占12%，21—30岁的占40%，31—40岁的占32%，41—50岁的为16%；其中男性占68%，女性占32%。③受教育程度多在大学本科以上：大专学历占32%，大本学历占48%，硕士研究生为16%，博士研究生为4%，半数以上为高知人群。④以从事传统行业（而非新兴行业）的管理层人士为主体，即行业前景看好、收入相对稳定的高级打工者：从事金融行业的占40%，商贸行业的占20%，地产业及IT业的各占12%，从事传媒业、工业生产、艺术的各占4%，其他为4%。从职业上看，管理人员占36%，企业主和专业技术人员各占20%，自由职业者为16%，国家机关干部和其他职业者各占4%。⑤现阶段拥有住房为普通住宅者占主体，且多为已购住房，希望改善住宅条件者占绝大多数，从而既有购房的心理基础，又具有二次置业的物质基础：目前住房为普通住宅者占60%，公寓占32%，联排别墅、独立别墅各占4%；其中已购者占72%，租房者占16%，正按揭的占4%，住父母房子的占8%；希望改善生活条件者占96%，无此打算的占4%。⑥家庭结构以三口之家为主，大多数人不与父母同住：三口之家占68%，双人家庭占20%，四口之家占8%，五口之家占4%；偶尔与父母同住的占48%，不会与父母同住的占28%，会与父母同住的占24%。1.5.2目标客户分析从上面的客户调查来看，本项目的目标客户产品限定的硬性指标作为共性特征：一定的收入水平、对于TOWNHOUSE建筑形式的偏好以及拥有交通工具几个方面加以阐述。也就是说，只有满足这些条件，才有成为未来假日花园购房者的可能。①以家庭年收入在10万元以上为首要特征的社会阶层根据本项目的初期设计，房屋最低出售总价至少为40万，而设计的少量大户型可以达到100万，巨大的价差必然造成购买人群之间巨大的阶层错位，对于本项目来说，其消费群首先是能够承受其价位的人。以项目A户型为例，地上面积60平方米，初步暂定8500元/m2，不计税费等项房价为42万元，按首付30%计，须贷款12万元，10年月供3000元，加上物业管理费，每月为4000余元，按占家庭收入1/3计，则年收入应在10万元以上方不构成付款压力。②认同本项目建筑形式的心理特性64 出于对武汉本地市场的考虑，本项目打破常规，营造出的是家庭式的小区环境，温泉水源营造的园林溪流水景，打破传统集中水面设计，水域在社区内多处分布，形成更多的自然水景，达到环境均好的效果。植被茂密、疏密有致，道路与绿地自然融合，形成真正的假日生活氛围。而这一种建筑形式，与当前武汉市的主流环境有很大的不同。我们认为，消费者认同本项目的建筑形式，其实质应该是受到本项目的建筑风格以及景观设计的影响。③购买本项目的购房者为有车一族在对南湖片区的竞争项目的研究中，就提到以大型停车场作为卖点。现在的购房者大多数都是有车一族，而停车位的问题也是购房者在不同项目之间做出选择的一个关键点。2项目市场定位2.1影响本项目市场定位的因素分析2.1.1商圈及交易圈的因素对于本项目的分析，首先要确定的是它的商圈（tradearea），也称为供求圈和交易区。不同项目要求的商圈是不同的。本项目出于群光商圈，而群光商圈属于武汉市顶级的消费圈，满足了购房者的商业需要，而中百超市，武商量贩一应俱全，满足了去生活的需要。64 2.1.2经济和人口因素分析2.1.2.1新住户生成首先要注意的是新住户的形成，当孩子达到18岁成熟年龄时、要开始和他们的双亲分开居住就意味着一间新房子的需求产生。还有刚参加工作的年轻人，他们对住房的需求也是相当迫切且具有了一定的购买力。新增的住户会由于成人的增加和结婚人数增加而生成同时也会随死亡和移出人口的增加而减少对住房的需求。根据之前的调查，南湖片区20岁左右的置业人士很多，他们也可以被称作是新住户，因而南湖片区有很广阔的市场。2.1.2.2住户的年龄结构64 不同的年龄段的住户对住房种类的要求也不相同，比较年轻的住户，比如年龄在18-25的年龄，一般选择租房；中年人的住户则倾向于选择拥有一幢舒适的房子，他们对户型的要求上，也是各异，这将在消费者研究一章详细阐述。另外青年人和中年人的移动性较强，他们的迁入迁出频繁会使其对住宅需求有较显著的变动。另外人口的婚姻状况的变动，是现代社会的家庭规模日益变小，对住宅的需求量相应地提高。因而对于本项目来说，属于租售兼营的项目策略。2.1.2.3住户收入住户收入水平变化对住宅市场的影响极大，要确定收入的档次，然后再确定收入的变动对需求的影响，一般收入提高对于住房的需求在面积上和规格档次上就会提高，不仅需求量增加，而且还促进房屋二级市场的供应量，因为较多的人购买高档住房二手的旧房将空下来。2.1.2.4住宅市场需求量估计住宅需求量的估计是要发现该地区还有没满足住房的潜在购买者，他们是房地产企业将为之服务的目标群。目前用于分析住宅市场需求量的方法一般使用人口和住户规模的资料来估计住宅需求的总量。首先，运用人口及住户统计还可以对住宅需求进行细分，估算出某一年度需求量的地区分布、收入等级分布、以及各年龄组的人口对住宅的需求数量。将某地区的人口、住户规模、住户数目的统计数据套用到该公式中就可知某地区的住宅需求量，然后再根据人口及住户资料对不同收入的家庭进行分类，因为各类家庭的分布及数量，对于户型设计及需求量单位的估计极为重要，这样房地产公司针对不同类型的家庭、根据他们的喜好设计户型。了解了不同类型的家庭数量和分布后，接下来是对不同类型的家庭的收入进行估算，这是最难估算的，因为不同性质的工作他们的收入不同。收入决定家庭选择什么样的住宅,购置多大面积。作为一个房地产开发企业来讲，掌握这些数据对楼盘定位是至关重要的，这也决定推出的楼盘在市场上能否被某一消费群体接受。因此收入是影响需求量的最主要因素，也是影响住宅市场定位的关键指标。2.1.3住宅市场供给情况64 2010年上半年，武汉市主城区在售项目为342个，商品房新增面积512.8万平方米，平均每月新增85.5万平方米，与去年同期相比，减少9.2万平方米，减幅1.76%；商品住宅新增面积400.91万平方米，平均每月新增66.82万平方米，与去年同期相比，减少61.56万平方米，减幅为13.31%。前五个月，商品房、商品住宅新增供应明显小于去年同期，但在6月，商品房、商品住宅新增供应量大增，明显高于去年。2.1.4住宅供给与需求的比较过去13个月里，从09年6月到10年2月，市场上商品住宅供给小于需求，存量消耗明显；3月后市场供大于求，在受新政影响，5月市场出现短暂的供小于求后，进入6月，市场商品住宅供给大幅增加，而住宅成交量5月和6月出现连续下滑。64 2.2项目定位2.2.1项目定位①项目的市场占有率：市场占有率指产品在一定区域内占同类产品总销售量的百分数。通过估测，该项目所建成的楼盘，通过租赁和销售给居民和各商家来盈利。充分考虑其市场价值，预期未来几年的销售情况良好，而且南湖片区近期也没有其他的楼盘在建中，预计销售期内竞争不大，所以乐观认为项目市场占有率能达到30%。②利润：通过建筑风格等方面独特的设计，价格、客户群等的定位，再如对项目的销售手段、方法策略等等的选择，以及对产品卖点的不断挖掘，乐观认为利润很可观。而在项目在建中进行的预售活动，缓解了资金压力，同时也减少了贷款利息。③品牌建设：64 出于对武汉本地市场的考虑，本项目打破常规，营造出的是家庭式的小区环境，温泉水源营造的园林溪流水景，打破传统集中水面设计，水域在社区内多处分布，形成更多的自然水景，达到环境均好的效果。植被茂密、疏密有致，道路与绿地自然融合，形成真正的假日生活氛围。而这一种建筑形式，与当前武汉市的主流环境有很大的不同。 周围综合配套设施齐全。综合各方面的因素，该楼盘有比较的升值空间。2.2.2功能定位项目为住宅项目，在用地边缘范围建造临街商铺，满足小区居民的日常需要，同时打造高级会所，满足小区居民的生活娱乐需要。2.2.3客户定位①以家庭年收入在10万元以上为首要特征的社会阶层根据本项目的初期设计，房屋最低出售总价至少为40万，而设计的少量大户型可以达到100万，巨大的价差必然造成购买人群之间巨大的阶层错位，对于本项目来说，其消费群首先是能够承受其价位的人。以项目A户型为例，地上面积60平方米，初步暂定7000元/m2，不计税费等项房价为42万元，按首付30%计，须贷款12万元，10年月供3000元，加上物业管理费，每月为4000余元，按占家庭收入1/3计，则年收入应在10万元以上方不构成付款压力。②认同本项目建筑形式的心理特性出于对武汉本地市场的考虑，本项目打破常规，营造出的是时尚式的小区环境，温泉水源营造的园林溪流水景，打破传统集中水面设计，水域在社区内多处分布，形成更多的自然水景，达到环境均好的效果。植被茂密、疏密有致，道路与绿地自然融合，形成真正的假日生活氛围。而这一种建筑形式，与当前武汉市的主流环境有很大的不同。我们认为，消费者认同本项目的建筑形式，其实质应该是受到本项目的建筑风格以及景观设计的影响。③购买本项目的购房者为有车一族在对南湖片区的竞争项目的研究中，就提到以大型停车场作为卖点。现在的购房者大多数都是有车一族，而停车位的问题也是购房者在不同项目之间做出选择的一个关键点。64 2.2.4产品定位产品定位为以小户型为主，大户型为辅助，形成以住宅为主的商业住宅融合产品。2.2.5价格定位初步定下的售价为8000元/m2。2.2.6开发时机及进度（时间有待调整）初步定于2011年5月1日开工，竣工于2013年4月1日。①土建工程初定为2011年5月1日进场，且同时在原规划区修建售楼部；②2012年5月1日进行预售，在售楼部简历样板房供客户参观；③2013年5月1日进行正式销售。3项目规划、建筑方案策划3.1项目规模及总体方案3.1.1项目规模本项目地块规划净用地面积8355.12平方米，规划用地性质为居住用地，建筑面积为23463.52平方米，控制公共通道用地面积为176.22平方米。3.1.2总体方案规划总平面示意图如下:64 3.2项目规划布局及空间环境3.2.1规划布局设计基本依据（1）项目地块的地貌特征及周边环境特征地块位烟台市，该地块周围已有一些居住小区，但是略显陈旧，故本项目以略显年轻气派的居住小区为本项目建筑风格，某种意义上可说是要成为周边建筑群中的一个“亮点”，打造一个符合80、90后的理想家园。（2）项目地块的尺寸特征与采光、间距、通风之间的相互关系严格按照《居住小区设计规范》要求来设计。3.2.2规划布局的总体思路建议小区基本上设计为简单方便为主，东边设置商铺是小区与50米宽的南路有一定的距离，营造一个安静舒适的生活，又因为小区东边有中商平价，农贸市场、小学等，所以在东边设置侧门，极大方便了人们的生活。3.2.3、主入口空间处理建议（1）主入口拟设于地块北界，因为北边有很开阔的公共道路，而且安全，考虑到行车出入的方便性，次入口则安排于东界，50米宽的珞狮南路作为次入口极大增加了人们生活的方便性。（264 ）主入口空间设计建议运用高科技手法，突出小区的高尚品味与现代感，而材料运用及空间造型力争追袭烟台居住文化的意象。3.2.4住宅单体布局处理建议根据地块具体尺寸特征及采光、通风、间距的需要，因此，建议采用“西高东低”布局，以形成小区的立体空间层次感，并确保小区中心拥有较佳的视觉感受（小于45度仰视角），减弱压抑感。3.2.5、项目设计指标：主要的技术设计指标如表所示：用地性质居住用地用地面积（m2）8355.12总建筑面积（m2）23463.52建筑物占地面积（m2）2210层数（层）小高层11多层6户数（个）224停车位（个）地上40地下120楼间距（m）小高层与多层8.3小高层与小高层12.8多层与多层12.8建筑密度（%）27.2容积率2.864 绿地率（%）33出入口方位如平面图上所示注：多层两栋；小高层2栋其他设计要求：管线综合：合理利用现有的水、电、气、电信等市政及专业管线的借口，处理好小区今后的智能化、供水、供电、排水、排污、排洪、电视等管线的布置问题，涉及预留一定空间，便于今后施工接口。3.2.6配套公建项目处理建议总体上，配套公建项目布局将接受“边角原则”的指导，尤其是配电房，垃圾处理站等干扰居住品质的公建项目，而物业管理、文化、娱乐、商业配套公建则可适当考虑安排到小区的恰当位置。3.2.7交通组织建议建议人车分流，直接从临街的车入口处进入地下或地上停车场，不与人行道发生平面/立体交叉。区内道路应铺设分为居住区级道路、住宅组团级道路及宅前小路三级。居住区及道路为小区内车行主路，车行宽度5M，人行道宽1.5M；宅前小路为单元门前小路，仅限行人。空间层次之间有一个合理的衔接过渡，符合审美取向。3.3建筑方案设计3.3.1设计要求1、住宅建筑单体入口处实行IC卡管理（接触式/非接触式）管理，以提高产品档次和业主生活品味。2、电梯运行空间与住宅单元之间增设转换隔离空间如储藏柜，以减弱电梯运行时对紧邻的卧室、卫生间等功能空间的干扰。3卫生间、厨房及工作阳台北向布置，主卧南向布置。4餐厅要有自然采光、通风，与客厅分开，且避免餐厅与国道的混合。564 、不同建筑单体屋顶形式应结合整体空间层次来考虑，可设计出曲线、层递折线或抛物线曲面等异型顶部结构，以丰富立面视觉，使整体天际轮廓线达到和谐一致。6、空调机位处理要求尽量不影响外立面的和谐，但又必须与现时流行的并不方便安装的铝格栅/百叶窗遮藏形式形成差异化，建议将其以隐蔽方式巧妙预留到加厚阳台的侧边底部，以便安装。7、部分建筑单体阳台与阳台之间隔墙，建议采用壁柱装饰予以区隔，丰富立面视觉。8、于南北朝向的住宅单体，虽已占据较佳的景观视线轴区位，但可考虑增设观光电梯，以进一步减弱朝向不佳产生的营销障碍。3.3.2户型设计结合地块附近环境和客户需求以及客户购买力的分析决定：此居民小区采用两种户型设计，小高层主采用户型面积115.36m2；多层主采用户型面积81.23m2。其中小高层户型的平面图如下图所示：64 多层户型的平面图如下：材料设备选择TAIRINPM-Ⅱ乘客电梯（中开电梯）额定载重/乘客人数：630Kg/8人开门尺寸：800×21003.3.3建筑立面（1）住宅建筑单体外墙主体使用高级灰（银灰色）为主基色调。银灰色，“酷”而沉稳，永恒而颇具现代感，而其折射出的光眩，又能达到静中有动的奇妙效64 （2）外立面装饰线（“腰带”），以白色为主。白色衬托高级灰，更能显示出小区的高雅、洁净和宽敞。（3）外墙基座建议使用饱和度较高的褐色或暗绿的天然岩板材料，突出其安逸、祥和、沉稳。（4）会所、商业配套等建筑单体，可考虑使用橙色、金色等暖色调，突出其健康、活泼、豪华、绚丽。（5）景观庭院部分建筑物则可适当使用蓝色，突出其幽静、宁静的庭院生活氛围。（6）工地围墙色彩可考虑与外立面主基色调——高级灰保持一致，以唤起记忆识别与认同感。3.4公共服务设施商业物业：在东北向路的入口处设置一集中式商用物业区，成为一条特色商业街，既可在经营专业街时引进一龙头店，用来带动整条街的经营氛围，又可预留下来，招进诸如电信、金融、邮政等服务业单位，以完善该区域的社区配套。室外运动设施：应方便业主运动，一部分尽量设置在建筑物的组团里，既能运动，又能达到共享环境空间。一部分设置在运动岛上。核心启动区尽量多设置一些集中式的户外活动设施。生活配套设施：提供必要的购物、交通、教育、医疗、文化、娱乐等条件，达到不出社区便能满足日常生活需求。集中布置在两侧商业街里。需统一装修风格、整体包装、整体招商。停车位：严格按照政府规定停车位相关指标设计，把握好适度超前的原则，为今后小区业主购车数量的增长多预留合理的空间。社保文化活动站：集中布置在会所中，会所设计时要考虑今后的功能可变性64 4项目营销策略4.1品牌策略4.1.1品牌名称20304.1.2品牌定位充满活力与创造力的品牌，代表2030的心声，为20至30岁的年轻人创造新的居住与生活理念，打造有品味、有品质、有活力的生活方式。4.1.3品牌传播4.1.3.1推广阶段第一阶段推广核心：人们需要2030推广方式：新闻炒作、软文及报纸三管齐下。主推2030概念。开盘活动宣传准备第二阶段推广核心：2030即将诞生推广方式：活动、软文及报纸广告三管齐下。告知前所未有的xxx诞生。开盘活动乃高潮。开盘活动：第三阶段：推广核心：2030的生活方式推广方式：软硬报纸广告强势打造2030。全面阐释生活方式与配套建设。64 开盘后系列活动4.1.3.2媒介方案（1）媒体组合XXX大众媒体小众媒体电视报纸杂志电梯液晶电视媒体配合造势报纸媒体重点出击针对性强精确传播对大众媒体的有效补充（2）媒介行程蓄势期开盘期维持期报纸启动报纸强势出击电视+电梯液晶启动报纸+电视+杂志电梯液晶维持报纸重拳出击采用异型规格吸引眼球活动、软文报道配合以电视报纸媒体重量宣传电视媒体提升宣传力度电梯液晶电视有效补充活动、软文报道配合软文报道配合64 4月1日至30日5月1日至7日5月8日至6月30日4.2租售方案和价格策略4.2.1租售方案房地产开发项目的租售收益是指房地产出售或销售收入减去经营费用之后的余额。租售收益的高低与租售价格有关，与其选择的租售方法也有很密切的关系。适宜的房地产租售方法，可使房地产开发项目租售收益提高；反之，不当的租售方法将会降低房地产开发项目的租售收益。结合对市场及趣味的分析，现采取的租售方案为部分出售部分租赁的方案，具体方案如下：（1）预售房屋引预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。可以提前收回建房资金，减少投资风险，减轻房地产建设过程中的资金压力，减少银行贷款，因而降低投资成本，提高资金周转率，使房地产开发商能及时抓住投资机会、获取较稳定而可观的利润。本项目中，购房者交付的定金或预付款，房屋开工建设时为30％，待建房工作量完成一半时再收至60％，到房屋封顶可收至90％，到房屋交付使用时再全部收取。（2）分期付款分期付款的期限也有多种形式：购房人自己分期付的，通常是先交首付，然后等接到房地产商的交房通知后再交第二笔钱；分三期的，第三笔钱等入住后一定时间内再缴纳。贷款分期付款的通常都是若干年才付清，这里的关键是除了首付，分期付款从何时开始，换句话说就是贷款银行何时把购房人的贷款交给房地产商。这个时间可以是从贷款手续一办好就开始，也可以是在房屋交付时开始，后者对购房人更有利。（3）租赁64 对于本项目的规划，考虑地理及交通上的优势，临路的一边设置临街商铺，可用于出租。租金按店铺的面积来计算，第一年先以较低与周围商铺的租价吸引商家，第二年开始可适当上调5%左右。4.2.2价格策略（1）总体价格策略采用低开高走定价策略：开盘时低于消费者心理价格，容易聚集人气，实现快速销售，支持财务指标。（2）动态价格策略根据产品周期及时间节点的排布，动态的调整产品价格。通常按照工程进度及销售节奏安排的时间节点制定并调整价格走势。开工期：没有形象支持(前期认购)，以认购卡形式购买，为吸引人气价格一般不高，可实现项目基本利润。开盘：公开发售，项目整体形象卖场包装就绪，形象全面展示。开盘价暂定约为7000元/m2。旺销期：通过调高售价控制销售节奏。应根据市场整体价格和销售状况的变化相应调整均价或房屋单价。如销售情况良好，可考虑适当上调，但幅度不宜太高，一般调整5%左右；销售情况较差时，可考虑增加优惠等。景观、样板间开放：工程形象日趋完善，可以通过推广手段提高产品认知度，实现销售目标。封顶：实楼展示，产品优势展现，客户购买风险降低，价格上涨空间较高。项目配套形象展示：接近实际交付效果，消除环境、配套等购买抗性，大幅提高售价。尾盘：所剩房源不多，需要运用一定的价格手段推动销售，在折扣后售价可能降低。但售价的调整不可超过5%。或采取其他优惠活动，如送豪华装修、送一年物业管理费、送家具等，尽快将尾盘出售。64 入住：现房呈现，展现成熟社区景象，基本清盘，为后期楼盘价格拉升提供支持。周边大环境配套到位，如周边小学、超市、人气等，价格成熟期，项目整体实现预期售价。（3）付款方式将付款方式进行灵活组合，以争取拓宽顾客来源层面，因而项目销售使用一次性付款、分期付款及银行按揭三种方式，见下表：付款方式一次性付款分期付款银行按揭折扣九五折九七折九九折签署认购书10天内（扣除定金）房款的30%并签署买卖合同签署买卖合同时付房款的30%首付房款的30%，签署买卖合同及办理银行按揭手续一个月内付房款40%主体工程封顶时付款40%两个月内付房款30%交房时付房款30%4.3渠道策略4.3.1目标客层及地区的策划4.3.2产品机会点的策划首先对产品进行SWOT分析，寻找产品的机会点。64 优势（Strength）◇基地完整◇距学校商圈不远◇交通便利，近交通干道◇生活机能完备（学校、市场、商圈、警署）劣势（Weakness）◇基地面积较小◇附近有老旧居民新村、城中村机会（Oppotunity）◇工期较短◇贷款额度高◇公摊低◇绿化面积较大，有足够的停车位威胁（Threat）◇附近竞争项目多◇价格竞争激烈◇整体市场供给量较大，客户对房价上涨抗性日增经分析可知，本项目的区位、价格及付款方式上有较大优势。4.3.3广告策划4.3.3.1广告精神加强产品的魅力与格调，提升质感，强化价格吸引力。4.3.3.2广告传播阶段（1）阶段划分64 造势借势蓄势运势预售期开盘期强销期热销期保温期任务：任务：任务：任务：任务：1、引起关注蓄势待发2、形成热点，形成雏形引爆销售达成销售扩大销售清盘期深化品牌形象任务：销售结束塑造品牌时间：3个月时间：1个月时间：2个月时间：2-3个月时间：12-18个月时间：3个月内部认购期（2）各阶段工作重点预售期：刊登引导报平、引导性海报派夹、房产杂志消息篇、小型SP（促销）活动开盘期：刊登开盘报平、密集30”CF播映、60”广播播音、开盘海报派夹、新闻发布会、大型SP（开盘）活动、签约作业准备。强销期：持续刊登报平、15”CF播映、30”广播播音、不同报社海报派夹、针对产品去化走势及销售状况制定新诉求策略、SP庆祝活动、成交客户签约作业。热销期：密集刊登报平、密集30”CF播映、不同报社海报派夹、精华保留户推出、工程形象进度报导、建材展示。4.3.3.3推广预算及媒体分布策划推广预算的总额约为总销售金额的1﹪～1.2﹪之间。售楼处约为总销售金额的0.3﹪。推广预算分配：对外媒体约占50-60﹪，现场布置约占20-30﹪，印刷约占5-10﹪。广告预算须包含的六个项目：销售现场部分、销售道具、印刷资料、看板旗帜、媒体发布费用、其它支出（水、电、通讯、服装）64 4.4促销推广策略4.4.1销售策略策划1）销售推广目标a．开盘6个月实现销售率60%，10个月内实现销售率90%b．建立项目在……强势品牌形象2）销售方式自行组织销售队伍3）销售时机：春季推出，边建边售4）销售地点：工地现场销售5）销售地点包装：精装样板房三间，沙盘，效果图种类及数量，现场POP，现场接待人员的组织与设备6）销售控制：以“逐步走高，并留有升值空间”为原则，销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合。销控管理的措施有：销控表、销控总表、销售登记、换退房管理、催交欠款、成交客户管理、销售统计、销售统计报表、销售折扣等。4.4.2各阶段客层分析第一阶段：预售期（必购型，条件许可必买）第二阶段：开盘期（非理智型，很容易冲动）第三阶段：强销期（理智型，详细说明产品）第四阶段：续销期（挑剔型，销售难度最高）4.4.3推广活动（1）开盘仪式64 开盘仪式可于5月1日上午举行，邀请嘉宾发表讲话，并接受记者采访。建议开盘仪式由专业礼仪公司来操作。（2）文艺汇演开盘仪式结束后进行文艺汇演，最好邀请武汉著名的明星出场，保证人气。策划一系列精彩环节，不断将活动推向高潮。（3）购房大抽奖活动目的：利用抽奖形式让客户获得意外财富，给客户惊喜，为项目聚集人气。地点：售楼部现场参加人：已缴纳诚意金客户和签约客户人员配备：销售人员、活动组织人员、礼仪小姐、相关工作人员物料配合：搭建舞台一个、音响一套、抽奖箱一个奖项设置：现场购房抽奖活动，奖金设三个档次，分别为8000元、5000元、3000元，在房价里扣取。（4）保温期的优惠措施在此期间利用各种优惠措施与促销活动来吸引顾客的关注，增强项目的吸引力，保持市场热度。若老客户带新客户来购房，可各得1%的优惠。采用感性诉求的楼书，以感性居住生活描绘为主，把体验式生活描述得淋漓尽致。（5）清盘期适当保持报纸软文的刊登，维持余热。组织商家投资论坛会，为商铺的推出祈祷抛砖引玉的作用。64 5项目经济可行性分析5.1项目背景及概况（1）项目名称：（2）开发商：（3）开发地点：武汉市洪山区珞狮南路38号（4）开发规模与目标：64 地块规划净用地面积为8355.12平方米（以实测为准），为保证北侧省六建公司住宅楼对外交通联系，用地北面控制两条公共通道，控制公共通道用地面积为176.22平方米。规划用地性质控制为居住用地，容积率控制在3.0以内，建筑密度控制在28%以内。（5）项目开发的必要性：房地产市场的刚性需求还是挺大的，虽然10年比09年武汉市大多片区的新房销售数量有所下降，但在市区内，在交通便利、生活设施完备、临近学校超市购物中心的区域，对新房的需求不会减少。武汉现已是有900多万人口的打城市，对于20至30岁阶段的在武汉打拼的年轻人来说，房子更是必不可少的。该地块的区位优势很明显，所以更应充分利用该地块开发房产住宅。（6）项目投入总资金及效益情况：具体在本章以下内容中分析阐述。5.2、开发地点现状及有关条件分析5.2.1地点与地理位置位于武汉市洪山区珞狮南路38号，用地四至关系为：东临50米宽珞狮南路，南临武汉德安科技有限公司用地，西临洪山乡洪山村集体地，北临广厦省六建公司住宅用地和公共通道。5.2.2周边建筑物及环境条件项目用地位于武汉市二环交通线上，周边有珞狮南路、雄楚大道等两条城市主干道，交通十分便利，地理位置优越。 地临近规划中的二环线，其沿线地区的开发建设将随着二环线的建设而逐步启动，区域城市功能及景观将得到较大提升，用地区位优势进一步增强。　　项目用地周边配套设施齐全。商业和文化配套设施主要集中在珞狮南路、雄楚大道两侧，大型购物商场有中南平价广场、珞狮路购物广场等，有为该片区居民生活提供服务的洪山农贸市场等，用地周边大型文化配套设施有湖北出版文化城等；教育配套设施有珞狮路小学、武汉理工大学等；医疗配套设施有中建三局医院等；在项目用地周边有多个已建成的中高档楼盘，如丽岛花园、狮城名居、南湖雅园等。64 5.2.3城市规划及区域性规划要求该地块规划净用地面积为8355.12平方米（以实测为准），用地性质控制为居住用地，容积率控制在3.0以内，建筑密度不大于28%，拟建总建筑面积约23825平方米。   根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）的有关要求及武汉市相关实施细则意见，该用地位于二级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的60%。5.2.4征地与拆迁条件、施工条件该地块土地现状：未开动。在拆迁范围内进行。拆迁范围由房屋拆迁管理部门根据城市规划主管部门的规划用地红线范围确定。为保证房屋安全确须跨规划用地红线进行拆迁的，拆迁范围由房屋拆迁管理部门商城市规划主管部门确定。耕地红线不能动。5.3投资估算与资金筹措5.3.1投资规划根据武汉市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地费用、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费、配套工程费、开发管理费、预备费、建设期利息等投资。（1）土地成本：a．土地使用权出让金：按拍卖的土地价格，为5500万元。b．土地征用及拆迁安置补偿费：约1000万元（2）前期工程费：a．规划设计费：按建安工程费×3%左右估算b．可行性研究费：一般可按签订的合同金额计算或按建安工程费×1%～3%估算本项目按建安工程费的1%来计取64 a．地质勘查测绘费：一般可按建安工程费×0.3～0.5%估算本项目按建安工程费的0.3%来计取b．三通一平费：一般可按用地面积×40～60元/m2估算本项目按40元/m2计取（3）建安工程费按住宅规划，项目的建筑面积为19684m2。其中，小高层的建筑面积为4540m2，高层的建筑面积为15144m2。a．土建工程费b．设备及安装工程费c．室内装修工程费（4）不可预见费根据项目的复杂程度和土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费用个项费用估算的准确程度，以上述费用之和为基数，按3%～5%估算。其他的不一一列举，具体费用估算如下表所示：项目总投资估算表编号项目总价（万元）一开发成本16522.791土地成本6500.001.1土地使用权出让金5500.001.2土地征用及拆迁安置补偿费1000.002前期工程费285.252.1规划设计费175.9864 2.2可行性研究费58.662.3地质勘察设计费17.602.4三通一平费33.023建安工程费5865.893.1土建工程费3050.263.2设备及安装工程费1173.183.3室内装修工程费1642.454基础设施费577.865公共配套设施费2476.546不可预见费471.177开发期间税费346.09二开发费用1545.901管理费用471.172销售费用797.763财务费用276.97三合计（万元）18068.69投资估算汇总表（不含建设期利息）项目估计费用（万元土地费用6500基础设施费577.86前期工程费285.2564 建筑安装工程费5865.89配套工程费2476.54开发管理费1545.90预备费265合计17516.445.3.2资金筹措方式（1）假设本项目开发中工期为两年，从2011年4月期至2013年4月。（2）假设本项目的开发资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是预售收入。开发商已投入6500万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为11016.44万元，开发商投入自有资金3016.44万元作为启动资金，需向银行贷款5000万元用于投资，剩余部分3000万元由预售收入补充，总追加投资为17516.44万元。项目投资计划与资金筹措表详见下表所示。项目投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期第一年第二年第三年1投资总额17516.44555067805186.441.1建设投资17516.44555067805186.442资金筹措17516.44555067805186.442.1自有资金3016.4480010001216.442.2借款资金50000200030002.3销售收入再投资3000500120013003资金缺口（2.1+2.2）8016.4480030004216.44（3）项目借款偿还计划64 由第四章前面的分析，采用分期付款还本付息的方式来偿还，具体如下表：项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款5000万元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2013年开始还本付息，2015年还清。本项目合计需支付利息792万元。详见借款还本付息表项目建设经营期合计(万元)2012201320142015年初借款累计020803286.41795本年借款2000300005000本年应计利息80286.4262.91247.45792年底还本付息289628965792年末借款累计20803286.4179505.4、项目经济效益分析根据经营模式分析的结果可知，选择租售结合模式较为合理，接下来做租售结合方案的财务分析，分析该方案的盈利能力、偿债能力及抗风险能力等等。5.4.1、主要分析评价指标1）盈利能力分析包括静态投资盈利能力分析和动态盈利能力分析静态：①投资回收期计算本项日全部投资税后投资回收期为0．94年。动态：64 根据评价指标显示：本项目投资回收期为5.75年本项目全部投资净现值（NPV）＝12976万元全部投资内部收益率为14.27％由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。根据评价指标显示：本项目自有资金投资净现值（NPV）＝8568万元自有资金投资内部收益率为14.27％由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。由以上盈利能力分析可以看出该方案有较强的盈利能力。2）偿债能力分析项目借款还本付息分析详见借款还本付息表—4由表可得，有足够的清偿能力。资产负债率=（负债总额/资产总额）*100%=5000/17516.44=0.28＜0.85意义：反映债权人提供的资本占全部资本的比例。该指标也被称为举债经营比率。分析提示：负债比率越大，企业面临的财务风险越大，获取利润的能力也越强。如果企业资金不足，依靠欠债维持，导致资产负债率特别高，偿债风险就应该特别注意了。5.4.2、项目的成本及费用构成分析项目的成本及费用构成：土地费用、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费、配套工程费、开发管理费、预备费、建设期利息等投资。64 各投资和成本费用估算详见以上表-1和表-25.4.3、项目的租售收入、利润分析根据以上分析，采用出租销售相结合的方式经营该楼盘。假设经营年份10年估测十年来销售业绩如下图：收入估算表：表—5序号项目经营年份123456789101地上一层1．1建筑面积（m2）2400.001．2出租率80%95%95%95%95%95%95%95%95%95%1．3平均租金水平4.807.207.427.647.878.108.358.608.869.121．4年递增率50%3%3%3%3%3%3%3%3%1．5租金收入小计18.6037.9038.2537.9640.1541.9244.3744.6140.7544.932销售率50%35%85%63%55%66%59%77%69%80%2.1建筑面积（m2）17500.002．1平均售价56006000620065008500800085007600830078702．2销售收入小计198.00364.00286.00568.00798.00796.00798.00786.00800.00875.00３租售金收入总计237.60405.90298.25616.96836.15878.92865.37897.61849.75896．3如上表所示，可分析得出：该楼盘在估测年限内的经营情况非常乐观，不管是出租还是销售房，所得收入都很客观，有利用价值。表—6现金流量估算表（万元）64 序号项目经营年份123456789101现金流入2169.60374.90387.25392.96492.15414.92441.37471.61465.75473.932工资与福利104.00109.20114.66120.39126.41132.73139.37146.34153.66161.343营销推广费用52.19112.3515.7219.1912.7616.4510.2414.1518.1712.324管理费用19.18289.45295.06300.85306.81312.95319.27325.78332.49339.405财务费用51.206不可预见费用38.8457.8959.0160.1761.3662.5963.8565.1666.5067.887营业税及附加130.90318.39314.57330.93337.49344.24351.20358.36365.74373.348所得税647.07982.291012.181042.941074.591107.141140.621175.071210.511246.969现金流出小计1018.373369.563421.213474.483529.423586.093644.553704.853767.063831.2310净现金流量1356.232419.342480.042542.492606.732672.822740.812810.852882.702956.705.5、项目不确定分析5.5.1、项目盈亏平衡分析（一）销售部分盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当用于销售部分的楼盘销售率为64.35％时，用于销售部分的楼投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率<70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为64.35％，可见其风险程度较低。64 （二）租赁部分盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且租赁价与收款进度如基准方案所设，则由于出租部分的物业出租率为37.54％时，租赁部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的出租率<70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的出租率为37.54％，可见其风险程度较低。（三）在本项目中，收入分为固定销售收入和年租赁收入两项。固定收入是将销售收入按20年进行分摊可以确定的；租赁收入是指返租后每年得到的租金收入。成木分为固定成本和变动成本。1）盈亏平衡条件下的出租率根据公式：固定收入+租赁收入*K=固定成本+变动成本*K，K为达到预计出租量的百分比(出租率)。利用表—5中数据可以算得，出租率为18．69％，即只要达到预计出租量的18．69％，就可保证不亏损，这说明本项目能够很好地适应经营环境的变化，具有很强的抗风险能力。表一7盈亏平衡计算数据表单位：万元固定成本2130.81变动成本2620.07固定收入1478.00租金收入7532.44②盈亏平衡时的收入=固定收入+租赁收入*18．69％=3538.62万元③经营安全率=1-18．69％=81.31％．5.5.2、敏感性分析考虑到该项目面临的主要风险因素，选定销售收入、租金收入和经营成本三个主要因素为测定变量，设定三个因素分别向不利的方向变化10％和20％，以净现值和投资回收期为敏感性分析的指标。敏感性分析的结果如表四所示。64 表—8敏感性分析表分析指标销售收入租金收入经营收入0.00%-10.00%-20.00%0.00%-10.00%-20.00%0.00%-10.00%-20.00%净现值（收入）24619.5523277.2922154.5824619.5524107.8123596.0824619.5524064.7823510.02投资回收期（年）0.941.261.780.940.950.970.940.950.96从表四可以看出，投资回收期对销售收入比较敏感，但即使销售收入降低20％，投资回收期为1．78年，仍不超过两年，可见该模式可以较快回收投资。当销售收入、租金收入和经营成本都向不利方向变化20％时，净现值分别变化了10．01％、4．16％和4．51％，即净现值对三个因素的敏感度都比较低，项目风险比较小。并且，在各因素向不利方向变化20％的情况下，净现值仍远大于初始投资，可以认为本项目有较强的抗风险能力。64 6项目策划结论6.1项目概述本项目位于武汉市洪山区珞狮南路38号，用地四至关系为：东临50米宽珞狮南路，南临武汉德安科技有限公司用地，西临洪山乡洪山村集体地，北临广厦省六建公司住宅用地和公共通道，总地块规划净用地面积为8355.12平方米（以实测为准）。项目于武汉市二环交通线上，周边有珞狮南路、雄楚大道等两条城市主干道，交通十分便利，地理位置优越。    　　项目用地周边配套设施齐全。商业和文化配套设施主要集中在珞狮南路、雄楚大道两侧，大型购物商场有中南平价广场、珞狮路购物广场等，有为该片区居民生活提供服务的洪山农贸市场等，用地周边大型文化配套设施有湖北出版文化城等；教育配套设施有珞狮路小学、武汉理工大学等；医疗配套设施有中建三局医院等；在项目用地周边有多个已建成的中高档楼盘，如丽岛花园、狮城名居、南湖雅园等。6.2项目定位项目为住宅项目，在用地边缘范围建造临街商铺，满足小区居民的日常需要，同时打造高级会所，满足小区居民的生活娱乐需要。6.3开发进度初步定于2011年5月1日开工，竣工于2013年4月1日。①土建工程初定为2011年5月1日进场，且同时在原规划区修建售楼部；②2012年5月1日进行预售，在售楼部简历样板房供客户参观；③2013年5月1日进行正式销售。64 6.4预期效益指标上一章节中整理了相关指标，包括土地费用、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费、配套工程费、开发管理费、预备费、建设期利息等投资估算，并以投资估算汇总表和分年投资计划表表示，还有资金筹措方式与来源以及借款偿还计划等等。6.5风险分析及风险控制6.5.1风险分析主要要预防这么几种风险：①自然风险与意外风险：是指由于人们对自然力失去控制或者自然本身发生异常所造成的损失。②财务风险：是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。③经营风险：是指由于房地产投资经营上的失误（或者其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。④市场风险：是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。⑤政策风险：是指由于国家或者地方政府的有关房地产投资的各种政策的变化而给投资者带来的损失。⑥社会与政治风险：是指由于政治、经济因素变动、社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等原因造成的投资风险。6.5.2风险的规避和控制主要有这么几种方法①风险回避：在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目。②风险预控：一定要做好市场研究，从而预防风险的客观存在。64 ①风险组合：通过多项目投资来分散风险。②风险转移：房地产投资者与某种方式将风险损失转给他人承担。参考文献：[1]王洪卫主编：《房地产市场营销》上海财经大学出版社，1999年出版[2]刘洪玉主编：《房地产开发与经营》，首都经济贸易大学出版社，1996年出版；[3]刘洪玉主编：《房地产开发》，北京经济学院出版社，1993年出版；64 [4]DavidSirota主编：《EssentialsofRealEstateInvestment》第六版，DearbornFinancialPublishing，1997年出版；[5]《居住小区设计规范》64'