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'房地产策划一、策划的含义（一）策划的概念美国哈佛大学企业管理丛书编纂委员会对策划含义作了如下概括：策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。一般而言，策划都是关于未来的事物，也就是说，策划是针对未来要发生的事情作当前的决策。换言之，策划是找出事物因果关系，衡度未来可采取之途径，作为目前决策之依据。亦即策划是预先决定做什么，何时做，如何做，谁来做。策划如同一座桥，它连接着我们目前与未来。我们认为，策划就是筹划或谋划。策划是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一活动的特定目标，全面构思、设计、选择合理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。策划的定义包括如下几层意思：第一，策划是在现实所提供的条件的基础上进行谋划。策划者要尽可能多地掌握各种现实情况，全面地了解形成客观实际的各种因素及其信息，包括有利的与不利的因素，并分析研究收集到的材料，寻找出问题的实质和主要矛盾。第二，策划具有明确的目的性。策划一定要围绕既定的目标或方针，努力把各项工作从无序转化为有序。第三，策划可以比较与选择方案。针对某一目标，可以拟定多个策划方案。人们可对多个策划方案进行权衡比较，扬长避短，选择相对最合理、最科学的方案。第四，策划是按特定程序运作的系统工程。一般策划活动都要经历以下几个步骤：策划前的调查和环境分析；确定或调整策划目标；策划创意，拟定初步方案；方案评价与筛选；方案的调整与修正。策划的程序性保证把各方面的活动有机结合起来，使各个子系统相互协调，形成一个合理的整体。这种整体的系统性可以使人们确定理想的工作秩序和节奏，分清轻重缓急，做到井然有序，提高工作效率，创造最佳效益。（二）策划与计划、创意、决策的区别从策划的含义中，我们可以发现策划与计划是两个不同的范畴，这两个概念容易被人混为一谈，其实两者有较大的差异。策划更多地表现为战略决策，包括分析情况、发现问题、确定目标、设计和优化方案，最后形成具体工作计划等一整套环节。计划很大程度上只是策划的最终结果，比较多地表现为在目标、条件、战略和任务等都已明确的情况下，为即将进行的活动提供一种可具体操作的指导性方案。策划需要创意，需要出点子、出主意，但又不仅仅是创意。创意只是策划程序中的一部分，是可以在瞬间产生的突破，而策划是在调查、谋划、评价、反馈等复杂程序上的综合过程，它是系统有序的创造性活动。当然，好的创意可以成为成功策划的有力保障。有人用一句话形象地表述出策划与点子（创意）的关系：“30 点子（创意）就像一颗颗珍珠，而策划就是那条珍珠项链。策划与决策也有很大区别：决策一般是指决定的策略和方法；策划具有预谋性，而决策不一定有；策划一般具有创新性，而决策不一定有；策划主要是要拟订方案，而决策是要选择方案；策划中要运用直觉思维、形象思维和辩证思维方法，而决策主要运用逻辑思维。英语中，与策划相近的单词是strategyplanning，与决策相近的单词是decision.将策划思想应用于不同的经济活动中，就形成了产品策划、价格策划、促销策划、告策划、公共关系策划、01策划、大型会议策划、文艺演出策划、体育策划、节日庆典策划，等等。将策划活动应用于房地产项目开发中，就形成了房地产项目策划。二、房地产项目策划的含义关于房地产项目策划，有两种不同的理解：一种观点认为，房地产项目策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去，这是一种狭义的理解。另一种观点认为，房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权开始，到市场调查、消费者行为心理分析，再到物业管理全过程的策划，即房地产项目全程策划。本书所探讨的是后者，即房地产项目全程策划。房地产项目策划从萌芽、起步直至发展到现在，已走过了十几年的历程。纵观房地产策划史，从运用各种策划技术手段使房地产开发项目成功推向市场的角度看，可分为三个阶段：即单项策划阶段、综合策划阶段和复合策划阶段。房地产项目策划是把科学规范的策划运用于房地产领域的活动。房地产项目策划具有以下特征：（一）地域性房地产项目策划的地域性特征主要体现在以下几个方面：第一，要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况很不一样，要进行房地产项目策划就要对这些情况进行具体分析。第二，要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从房地产市场来讲，房地产项目策划要重点把握市场的供求情况、市场的发育情况以及市场的消费倾向等。第三，要考虑房地产项目的区位情况，如房地产项目所在地的自然区位、经济区位。（二）系统性房地产项目策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统共同组成一个大系统，缺一不可。房地产项目开发从开始到完成经过市场调研、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等几个阶段，每个阶段构成策划的子系统，各个子系统又由更小的子系统组成。各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非是各个子系统功能简单的相加。系统的结构与功能具有十分密切的联系。（三）前瞻性30 房地产项目策划的理念、创意、手段应着重超前性、预见性。房地产项目完成的周期少则二三年，多则三五年，甚至更长，如果没有超前的眼光和预见的能力，只投入不产出，那么企业的损失是巨大的。房地产项目策划的超前眼光和预见能力在各个阶段都要体现出来：在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。（四）市场性房地产项目策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产项目策划自始至终要以市场为主导，顾客需要什么商品房，就建造什么商品房，永远以市场需求为依据。二是房地产项目策划要随市场的变化而变化，房地产的市场变了，策划的思路、定位都要变。三是房地产项目策划要造就市场、创造市场。（五）创新性房地产项目策划要追求新意、独创，避免雷同。房地产项目策划创新，首先表现为概念新、主题新。因为概念、主题是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念、主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容和形式。其次表现为方法新、手段新。策划的方法与手段虽有共性，但运用在不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不一样。要通过不断的策划实践，创造出新的方法和手段。（六）操作性一是在实际市场环境中要有可操作的条件。二是在具体的实施上要有可操作的方法。三是策划方案要易于操作、容易实施。经常有一些策划方案规定了非常理想的策略，但完全脱离了市场的客观条件或超出了发展商的负担能力和实施能力，因而无法落到实处。（七）多样性房地产项目策划要比较和选择多种方案。在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种。同时，房地产项目策划方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。二、房地产项目策划的地位和作用（一）房地产项目策划的地位30 房地产项目策划在房地产企业中充当着智囊团、思想库的角色，是企业决策者的亲密助手。主要表现在：首先，房地产项目策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。其次，房地产项目策划的思想活跃、理论丰富。由于众多策划人努力实践，勤奋耕耘，在创造许多精彩的项目典范和营销经典的同时，也创建出不少闪光的策划概念、思想和策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略方面的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。最后，房地产项目策划贯穿房地产开发项目建设的始终，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程，甚至使项目变成“半拉子”工程。房地产项目策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。（二）房地产项目策划的作用第一，房地产项目策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产项目策划是在对房地产项目市场调研后形成的，是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现偏差。第二，房地产项目策划能使房地产开发项目增强竞争能力。近年来房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，竞争越来越激烈。在这种情况下，房地产项目策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，使企业赢得主动地位。第三，能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场，重点是管理创新。策划人帮助房地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。第四，能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产项目策划参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。房地产项目策划理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们整合在一起，围绕中心，形成共同的目标。此外，房地产项目策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。房地产项目策划大致可分为三种典型模式，这三种房地产项目策划模式，基本可反映出房地产项目策划的过去、现在和将来。一、概念策划模式比如有的强调物业管理，有的宣传环保的特征，有的突出保安系统技术的先进性，有的推荐智能化设计，有的则更注重环境设计，有的讲究设备材料精良，等等。以上特别推荐的优点，对销售起到重要的引导作用，使购买者能够在众多楼盘选择过程中，比较容易地选择到自己满意的楼盘，使人们建立起概念认识，从而达到促销的目的。这便是概念策划模式。二、多卖点策划模式卖点数量的增加和质量的提高，使楼盘质量不断地得到提高。在市场接受这些卖点时，策划公司也就获得不断的商业机会。三、等值策划模式等值策划要求策划人能对该项目的价值因素具有充分的认知能力，并能在众多因素之中进行权衡取舍。还需具有驾驭和实现经营意图的综合能力，充分发掘出土地的价值，而进行等值策划，从而兑现其最大价值。等值策划可视为房地产项目策划的理想模式。30 创新是一个民族的希望和灵魂，创新也是一个行业发展的希望所在，房地产建设项目的开发也是如此。一、开发理念创新住宅开发过程的创新首先应是开发理念的创新，然后才是规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。开发理念创新是本、是纲，其他创新是末、是目。房地产开发的理念往往与楼盘的概念分不开。在房地产开发中导入某个概念有很多好处：它可以张扬楼盘个性，避免同质化；可以赋予楼盘文化品位，使无生命的楼盘有了灵魂；可以满足消费者个性需求。在此方面，广州奥林匹克花园将体育产业与房地产业结合，树立“运动就在家门口”的理念，它是国内房地产开发过程中理念设计的典范。二、产品策划创新产品策划创新可以从建筑风格、户型设计、景观设计、会所与配套设施等方面加以体现。（一）建筑风格创新（二）户型设计创新（三）景观设计创新（四）会所与配套设施创新三、价格策略创新低开高走是人所共知的价格策略分期付款的方式，正常有两种，一种是由开发商提供的免息分期付款，另一种是由银行提供的有息分期付款（按揭），它是释放消费者购房能力、吸引大多的普通民众进入房地产市场的最主要的手段。四、广告策略创新广告策略创新可以从报纸广告、电视广告和其他形式广告三方面探讨。五、房地产销售策略创新房地产销售策略创新主要包括售楼处布置、样板房布置、楼书制作以及促销策略等方面的创新。（一）售楼处的布置（二）样板房布置（三）售楼书的制作（四）项目开盘前的内部认购（五）房地产项目的促销策略六、物业管理方面的创新小区物业管理方面，贵在贯彻“以人为本”的管理思想与措施。房地产项目开发创新的原动力来自于市场机制，只要企业存在竞争，房地产创新就会持续不断。总的来看，今后的住宅开发将会进一步贯彻“以人为本”的开发思想，国家康居工程的示范作用也将会进一步加强，建设部所制订的“绿色住宅导则”30 的引导作用会逐步显现。绿色住宅将会成为城市居民、尤其是生活在大都市的人们的居住梦想，规划设计、销售策略以及物业管理等方面的创新将会更加丰富多彩。例如，可开发小面积住宅作为家庭的第二活动场所；开发SOHO(Smalloffice,Homeoffice)住宅，增加智能化含量，适应居家办公族；开发银发公寓迎接老年时代的到来；开发城郊结合部住宅满足有车族；改变平面布局，开发一厅双厨、双卫多卧的老少共居、有分有合的住宅；有意识地进行功能递进性的土地储备性房屋开发，通过使用新材料、新工艺开发高度节能型住宅；配合绿色消费时代推出带家庭温室和花房的住宅；开发为满足高校学生、白领和蓝领打工族、自由职业者短期租赁的公寓性住宅；开发具有典型民族风格、体现中国文化底蕴的传统住宅；配合经济发展步伐，由开发住宅为主提前转入以开发商贸类房产为主；把握市场先机，走开发和物业经营并举的经营方式，等等。在创新的路子上有许多机遇，关键在于开发商能否把握这些机遇。房地产策划机构的选择选择合适的房地产策划机构对房地产开发商未来的市场营销至关重要，房地产策划咨询机构的策划水平，是房地产项目开发能否成功的关键所在。虽然房地产开发策划咨询机构中号称“全程策划”公司的很多，但真正的房地产全程策划公司必须是以先进的营销理论与策划理论为指导，以消费者的未来期望、市场的有效需求、行业的竞争态势为基础，通过需求调查、市场细分、项目定位、概念设计、营销战略、CI设计、广告策划、销售执行、物业管理、品牌创立等过程，为项目规划出合理的建设取向———在设计、建设、营销、服务、管理等方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，达到使项目增值、使楼盘畅销、使开发商持续发展的目的。因此，选择房地产策划咨询机构时，必须注意以下条件。一、理论水平理论来自于实践并指导实践，观念落后导致策划保守，没有好的观念就没有好的策划。策划机构（人）所掌握的房地产策划的基础理论处于策划理论何种发展阶段，是概念策划、多卖点策划还是等值策划？是全程策划还是营销策划？采用的是什么理论模式？总之，关键是要运用所掌握的理论，通过科学的思维方式和方法论，对现实环境做出准确的判断。掌握房地产策划的基本理论、基本原理，并灵活运用，这决定着房地产策划与运作能力。二、实战经验实战经验是策划者的项目运作能力、市场反应能力、市场应变能力的具体体现。但是，实践经验也需灵活运用。由于房地产业的特殊性，以往任何成功的经验都很难完全照搬应用在新开发的项目上，甚至如果不能摆脱以往成功经验的束缚，或者照搬别人的成功经验，反而会给新项目的开发带来灭顶之灾。换句话说，前一个项目的成功并不能保证未来项目一定成功，而以往失败的定位却未必不能应用在新项目上。这也就是为什么大名鼎鼎的策划人，却策划了一大堆卖不出去的空置房，而那些精品楼盘、畅销楼盘却往往是名不见经传的开发商的杰作的原因。房地产业类似例证不胜枚举。三、创新能力30 差异化虽然不是房地产企业惟一的生存战略，却是获取竞争优势的重要手段。房地产策划、咨询机构没有创新意识，或创新能力不足，就抓不住差异化的机会，而没有差异的同质项目，必然导致价格的恶性竞争。房地产策划机构的创新能力表现在以下几个方面：（1）项目定位既适应市场有效需求，又有别于竞争项目。（2）采用新技术。（3）发现、开拓并满足新的市场有效需求。（4）采用新材料。（5）观念创新———基础理论、设计思想、营销手段、服务理念的创新。四、洞察力所谓洞察力，就是房地产策划、咨询机构对市场有效需求变化的敏感程度与预见能力。房地产项目所面临的是一个相对狭窄的消费市场，是现在生产未来需求的特殊产品。由于投资大、建设周期长，受政策、社会环境、经济环境、管理水平、资金来源等因素制约，制约因素稍有变化，就会导致市场有效需求发生变化，预先的项目定位就有可能发生变化甚至失败。房地产策划、咨询机构对市场可能的变化必须有敏锐的洞察力，及时修正与市场有效需求有悖的定位。五、合作力团队不应是乌合之众，而是具备上述能力、多种专业的通才型人力资源协同作战的有机结合体。项目经理与市场总监、策划总监、营销总监、CI总监及其助手所组成的项目组团，整合社会资源、市场资源、企业内部人力资源，是策划项目成功的必要保证。策划咨询机构是从市场调研、概念定位、项目规划、工程施工到开盘上市、现场展示、销售服务、售后服务等的全过程介入，要协调和判断各专业公司的工作进度与成果质量，并提出改进意见，团队的协作精神、宽泛的专业知识、良好的沟通能力是策划咨询机构取得成功的保证北京CBD项目开发1.北京CBD简介CBD是商务中心区，是中央商务区（CentralBusinessDistrict）的简称，最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业会聚之地。现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通信条件，便于现代商务活动的场所。商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。因此，1993年，经国务院批复的《北京市城市总体规划》明确提出要在北京建立具有金融、保险、贸易、信息、商业、文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区。1995年，北京市政府在《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.9930 平方公里的区域。经过十几年的开发建设，北京商务中心区已成为首都北京最富有活力和最具有现代化气息的地区。规划与建设北京商务中心区是北京市政府为扩大对外开放，抓住入世机遇做出的一项战略决策。商务中心区的城市功能定位是：建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中区域，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。2.北京CBD开发规划北京CBD开发规划包括总体规划和专项规划两个部分。（1）北京CBD的总体规划CBD位于中国北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，此交汇点距东部的北京旧城城墙（现为二环路）约2.3公里、距北京长安街约(5.8)公里，距北部的首都机场高速路出入口约(5.8)公里，距南部京津塘高速路出入口约5.8公里，距东部的四环路约2.4公里。北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。现有工业企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地((公顷、市政用地13公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。区内共有居住人口约5.4万人。东侧为北京第一热电厂，南侧紧邻通惠河，通惠河南岸为铁路整备战。西侧由北至南为朝外市级商业中心、日坛公园、北京第一使馆区、永安东西里居住小区，北侧是以居住为主的用地。（2）北京CBD的专项规划北京CBD核心区规划如下。核心区位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷，规划建筑面积约为150万平方米，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。该区域是商务中心区内超高层建筑集中区域，主体建筑将突破300米，形成一组CBD标志性建筑群。核心区周围交通便利，设施完善，环境优美，商务氛围浓厚。位于国贸桥（建国门外大街与东三环交汇处）东北角，央视大厦、中服大厦、航华科贸中心、国贸中心、银泰中心、现代城等大规模的建筑艺术群体环绕周围；国际知名的金融、贸易、电信、信息咨询等公司云集于此，如瑞士银行、巴黎银行、摩托罗拉、惠普公司等知名跨国公司和国际组织纷纷在此设立办事机构。核心区内将兴建大型绿色广场，充分展现绿色、文明、现代的商务中心区形象。北京CBD发展规划如下。积极贯彻“一线两翼”和《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划》的有关精神，在《北京市城市总体规划》的指导下，严格执行商务中心区的详细性控制规划，以发展首都经济为主题，以促进首都经济结构调整为主线，以土地开发和市政设施建设为基础，以投资环境改善和政策导向为手段，积极吸引跨国公司管理总部、国际知名金融保险机构、中介服务机构入驻，提高商务中心区管理功能、集散功能和服务功能，把商务中心区建设成为北京对外开放的重要窗口，为北京率先基本实现社会主义现代化做出重要贡献。北京CBD商业规划如下。加大招商引资力度，显著增强商务服务功能。积极创造条件，广泛吸引国内外知名企业特别是跨国公司、世界50030 强企业在商务中心区内设立管理总部，使商务中心区成为亚太地区乃至世界范围内的经济运行控制中枢之一。重点发展银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业。广泛吸引和发展国内外各类金融机构，建立和完善与商务中心区功能相适应的多层次、多类型的金融体系，提高金融现代服务水平，使金融产业成为商务区重要的经济增长点。发展和健全各类中介服务体系。根据商务活动对社会中介服务的需求，在继续发展会计、审计、评估、法律等中介服务业的基础上，积极鼓励社会各界发展多层次的创新服务机构，广泛开展评估评价、教育培训、信息咨询、知识产权等各类专业中介服务。建立高标准、现代化的配套服务业，逐步形成商业、影视文化、广告传媒、现代运输协调发展的现代服务体系。北京CBD建设近期规划如下。以准确定位，科学规划，市场导向，市政先行，弹性开发，重点突破，机制创新，着眼用户为进一步工作的基本原则，加快中央商务区的建设，把中央商务区建设成为北京对外开放的重要窗口，有利于提升首都经济质量，同时促进首都经济结构的调整。下一阶段的工作主要集中于以下方面：合理有序地进行土地开发，优先安排市政基础设施建设，按照规划建成一批标志性项目，进行相应的功能配套，首先完成核心区的开发建设。积极进行政府机构改革，改善投资环境，吸引目标客户进驻，逐渐完善壮大现有产业链，提高商务中心区的集散功能，初步展示商务中心区的整体形象。3.北京CBD建设情况北京CBD交通设施建设情况如下。CBD道路系统及内外交通组织十分超前，规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。CBD办公室邀请香港专业的交通规划咨询公司MVA交通顾问公司参与，调查和预测了CBD现在和未来的交通流量，以此为依据加密路网，加宽道路，改善路口，完善CBD内部和外部的交通环境。完善交通环境一方面是发展公共交通，如增加对通公共道路，增加两条地铁，增加多个公共交通换乘站等；一方面是解决静态交通及停车问题，设置成组的停车位，如商务区规定，平均每1万平方米的建筑面积至少设65个停车位等；还有一个方面是加强现代化的交通管理。另外，CBD规划考虑充分利用地下空间，并形成立体化交通系统，要求地下建筑，尤其是核心区的地下一层互相连通，形成地下人行系统，并要求地下车库尽可能连通，以减轻地面交通压力。延续以方格网为特征的城市路网结构，并对部分道路和路口进行了调整和完善：将东大桥路与建国门外大街的交叉口改为“十”字路口；将金台西路延伸至通惠河北路；将朝阳路在三环路以西段由城市主干道调整为次干道，疏导区域交通；原规划通惠河北路为城市快速路，拟将快速路改至通惠河南侧。东三环路将整个CBD分为东西两个相对独立的交通区域。30 4.北京CBD投资环境与重点项目介绍（1）北京CBD区位优势商务中心区位于首都古城以东，在建筑容积率及建筑高度上可以不受古都风貌保护影响的限制。该区域集中了全市70%的涉外资源，先后建设的第一、二、三使馆区，北京60%以上的外资机构，半数以上的星级宾馆、酒店，众多的交际活动场所都分布在这一区域及周边地带。因此，在这里建设CBD项目具有得天独厚的区位优势。（2）北京CBD资源优势北京CBD项目土地资源充足。该地区现有42家工业企业，占CBD总面积的63.8%。占地大，容积率低，便于开发。随着产业结构调整政策的实施，企业外迁将腾出大量土地用于商务区建设，区域内总体可利用土地约为280万平方米，商务设施总建筑面积可达1000万平方米。这里商务氛围浓厚。国贸、京广、嘉里、汉威、航华科贸等众多写字楼内汇集了摩托罗拉、惠普、福特、三星、巴黎银行、瑞士银行等数百家著名跨国公司和金融机构。目前世界500强企业进驻北京的有158家，其中入驻CBD及周边地区的就有120多家，仅国贸中心就有69家。此外区域内还云集了大量的外国公司办事机构，国际商务氛围十分浓厚。（3）北京CBD综合环境CBD区域总体环境：CBD区域现有企业总数为3000多家，外资企业800余家，其中外资银行、保险公司及其代表机构约150家，律师、会计事务所、咨询等中介服务机构192家。2001年，CBD区域写字楼出租率达到96%，月租金达到60美元/平方米/月。区域内行业分布：金融、银行、保险及证券为20%；会计、法律、咨询等专业服务业为16%；旅游、娱乐、物流等商业服务业为15%；电信及信息技术为15%；制造/工程/设备为13%；石油、化工及制药业为11%；贸易业为10%。（4）北京CBD政府服务情况商务中心区按照国际通行规则和市场经济发展的要求，进行规范的管理和服务，实行“一个窗口服务”，减少审批环节，改进工作作风，为投资者提供高效、便捷的服务。根据国际通行规则，在商务中心区内积极探索新的企业登记注册与监督管理办法。调整工商、税务、公安、统计等部门对商务中心区的管理区划，建立商务中心区工商所、税务所、派出所、交通队等专门管理机构。（5）北京CBD重点建设项目概况国内外投资者非常看好这片商务热土，纷纷投资于商务中心区。区域内有20多个待建项目，总建筑面积约为300万平方米。其中有代表性的重点项目有以下几个。国贸三期：新世纪首都十大工程之一，占地7.58公顷，建筑面积约55万平方米，拟建写字楼、酒店及配套设施。北京财富中心：北京市重点工程，占地9.21公顷，建筑面积约72万平方米，拟建写字楼、酒店、公寓及会展中心。已于2001年9月17日正式开工。央视大厦：占地18.28公顷，建筑面积约50万平方米，拟建业务办公楼及配套设施，中央电视台迁址于此。30 银泰世贸中心：占地3.45公顷，建筑面积约35万平方米，拟建写字楼、酒店。北京电视台：占地6公顷，建筑面积约20万平方米，是北京电视台和北京有线电视台合并以后的新办公地。新城国际：占地9.48公顷，建筑面积约42万平方米，拟建公寓、写字楼。5.北京CBD开发的相关政策法规为了有效开发CBD项目，北京市政府于2001年9月13日颁布了《加快北京商务中心区建设暂行办法》（以下简称《办法》）。《办法》共7章25条，具体内容如下。第一章总则第1条根据国务院批准的《北京城市总体规划》，建设北京商务中心区。为进一步推进北京商务中心区建设和可持续发展，完善首都城市功能，提高城市现代化水平，根据有关法律、法规，特制订本办法。第2条本办法适用于北京商务中心区（以下简称商务中心区）区域范围。商务中心区占地面积约4平方公里，西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路。第3条商务中心区设立管理机构，为市政府在商务中心区设立的行政机构，代表市政府统一行使北京商务中心区的开发建设和管理职能；同时承担商务中心区建设联席会议的日常工作。第二章区域规划第4条根据《北京城市总体规划》，商务中心区管理机构会同市规划管理部门，制订商务中心区总体规划、控制性详细规划及交通、市政、网络和环境景观等专项规划，报市政府批准后，组织实施。第5条商务中心区的控制性详细规划，要充分体现商务中心区的发展功能，并借鉴国际先进经验制订。在实行商务中心区内建筑容积率总体控制、总量平衡的前提下，可采取容积率转移、容积率奖励等办法，促进商务中心区开放空间的规划建设。商务中心区管理机构会同市规划管理部门可根据实际需要，对商务中心区内高档住宅和写字楼的绿地建设、建筑间距及公建配套等指标给予适当调整。第6条商务中心区总体规划、控制性详细规划及专项规划等要公开发布，接受社会监督。第三章土地开发第7条为保证商务中心区总体规划的严肃性和开发建设工作的规范进行，率先在商务中心区实施土地收购储备制度。设立北京市土地整理储备中心商务区分中心（以下简称土地储备分中心），按照国家及本市有关法律、法规规定，进行土地储备和土地一级开发，对开发已完成“七通一平”的土地由市国土房管部门以公开招标、拍卖等方式出让。第8条将东二环至东四环、通惠河至朝阳北路之间约10平方公里的区域，纳入北京市土地整理储备中心的重点储备范围。其中，商务中心区规划范围内的土地收购储备由土地储备分中心负责统一管理和运营。第9条对商务中心区内已立项但尚未办理土地出让手续的项目，由商务中心区管理机构会同市计划、规划、财政、建设、国土房管等部门重新进行审查、确定。对于国有土地使用权出让超过两年，投资者对土地没有进行实质性开发或只有少量投入的项目，按照《北京市闲置土地处理办法》的有关规定执行。30 第10条对通过划拨方式取得国有土地使用权的单位转让国有土地，凡已与有关投资商签订土地转让协议，但尚未办理土地出让手续，并经商务中心区管理机构确定无须统一收购的项目，应由北京市土地整理储备中心实行挂牌交易，具体办法由商务中心区管理机构会同市国土房管部门制订。第四章市政及配套设施建设第11条按照《北京市人民政府批转市计委关于深化本市基础设施投融资体制改革若干意见的通知》（京政发［1997］27号）精神，市、区两级政府积极支持商务中心区优先发展城市基础设施、交通管理设施和进行环境建设。设立专项资金，由市、区安排基本建设投资、土地出让金、市政公用设施建设费、城市基础设施“四源费”等组成，用于商务中心区基础设施建设。第12条商务中心区户外广告的设置，按照《北京市户外广告管理规定》等有关规定，由商务中心区管理机构会同市、区有关部门制订商务中心区户外广告设置规划方案，报市政府批准后，负责对户外广告设置使用权进行公开招标，所得收益用于商务中心区公益性设施建设和管理。第13条商务中心区内各居住小区的配套设施建设，由商务中心区管理机构根据实际需要进行统一的规划、安排；商务中心区内的写字楼地面停车收费要按照合理的价格引导机制制定，鼓励开发商参与停车设施建设，减少占路停车。第14条商务中心区内建设的公益性文化设施开发项目（包括博物馆、美术馆、图书馆、音乐厅、剧院、文化馆等），对非赢利的公益性文化设施开发项目，可以按照划拨方式取得土地使用权；对赢利性的公益性文化设施开发项目，按照有偿方式取得土地使用权。第五章产业导向第15条商务中心区内重点发展金融、保险、电信、信息服务和咨询等行业，在国家政策允许范围内，优先进行对外开放试点；鼓励外资金融、保险机构在商务中心区内按照国家规定开办相关金融业务。第16条国外跨国公司在商务中心区设立地区总部、研发中心、结算中心、采购中心和分销中心等机构，享受本市鼓励跨国公司在京设立地区总部及研发中心的各项政策。第17条积极吸引联合国及其他国际组织的驻华机构、国际知名的律师事务所、会计师事务所、商会组织和外商代表机构等入驻商务中心区；加快商务中心区会展、广告、咨询等行业的对外开放。第18条鼓励外商在商务中心区内投资零售业，在国家政策允许范围内，优先在商务中心区内设立外资合营商业零售企业。第六章投资环境第19条商务中心区按照国际通行规则和市场经济发展的要求，进行规范的管理和服务，实行“一个窗口服务”，减少审批环节，改进工作作风，为投资者提供高效、便捷的服务。第20条根据国际通行规则，在商务中心区内积极探索新的企业登记注册与监督管理办法。调整工商、税务、公安、统计等部门对商务中心区的管理区划，建立商务中心区工商所、税务所、派出所、交通队等专门管理机构。30 第21条商务中心区内信息基础设施，在统一规划、建设与管理的基础上，引入竞争机制，建立宽带信息网络，提供良好的信息化环境；规划与实施“数字CBD工程，并纳入“十五”时期首都信息化发展规划。第22条设在商务中心区内经市有关部门认定的跨国公司地区总部及研发机构急需的外省市高级商务人才，可按本市有关规定办理《工作居住证》或常住户口；对外籍人员子女入学，可按照《北京市人民政府印发关于鼓励跨国公司在京设立地区总部若干规定的通知》等有关规定执行。第23条商务中心区要建立国际化医疗、教育机构及其他生活服务设施，创造有利于国际商务人士工作、生活的人文环境。第七章附则第24条本办法在执行中的具体问题，由商务中心区管理机构负责解释。第25条本办法自颁布之日起施行。第二章土地征用与城市房屋拆迁第一节农村土地的征用一、土地征用的特点和原则（一）土地征用的概念土地征用亦称国家建设征用土地，是指国家因社会公共利益的需要，以补偿安置为条件，依照法律规定强制征用集体土地的行为。。国家进行各项建设，有可能需要集体所有的土地，为了保证国家建设顺利进行，有必要建立国家对集体所有的土地强制征用制度。通过征用不仅改变了土地的用途，而且也改变了土地产权性质，由农村集体所有变为国家所有。建设用地与农业用地，在土地利用的相互关系上，存在着显著的、本质的区别。建设项目对于土地的占有和利用，目的在于获得生产基地或生活场所，取得操作空间和工程落脚点。而农业用地是依赖土壤的基本功能，通过人们的劳动，直接从土壤中培育出人们生活所需的农副产品。对于任何一个国家的任何一个时期来说，可以利用的土地总是一定的，用来作为建设用地的增多，农业用地就必然减少。要想保证农业用地，就必须加强对非农业用地的管理，适当控制、合理利用建设用地。（二）土地征用的特点1.土地征用关系的征用方必须是国家征用土地是国家的行为，即国家以主权者身份用行政手段将集体所有的土地征收后转交给建设用地单位使用。除了国家以外，一切用地单位均不能成为征用土地的主体，因为它们不享有这种权利。2.土地征用关系具有国家的强制性国家因社会公共利益的需要而征用土地，是通过国家的行政强制力而实现的行政行为，是国家意志在土地所有权转移中的具体体现。据此而产生的法律关系不是平等、自愿的民事法律关系，而是以命令服从为特征的经济行政法律关系。国家征用土地的指令是行政指令，被征地单位必须服从国家需要，不得阻挠。就是说，土地征用关系的产生是基于国家单方面的意思表示，而无需被征用土地所有人的同意。3.土地征用必须以补偿为必备条件30 国家建设征用土地与没收土地不同，它不是无偿地强制进行，而是有偿地强制地进行。4.土地征用的对象仅限于集体所有的土地国家建设所用土地，可能是国家所有的土地，也可能是集体所有的土地。国家建设使用属于国有的土地，只需办理划拨手续，或通过土地使用权有偿有限期出让的办法，不存在征用的问题。用集体所有的土地满足国家建设需要的法定办法是征用，国家土地管理部门将集体所有的土地征为国有后再交给用地单位使用，用地单位只有使用权，没有所有权。这种土地征用是在社会主义土地公有制基础上土地所有权的依法转移，并非土地的买卖。（三）土地征用的原则1.节约用地、合理用地的原则2.兼顾国家、集体、个人三者利益的原则3.谁使用土地谁补偿的原则二、征用土地的工作程序和审批权限（一）征用土地的工作程序1.申请选址2.协商征地数量和补偿安置方案3.核定批准用地面积4.划拨土地5.颁发土地使用证（二）征用土地的审批权限征用土地的数量和种类不同，其审批权限是不同的。我国《土地管理法》对征用土地的审批权限作了如下规定：（1）国家建设征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由国务院审批。依照《土地管理法实施条例》第21条规定，一个建设项目同时征用耕地1000亩以下和其他土地1000亩以上合计为2000亩以上的，亦由国务院审批。（2）征用省、自治区、直辖市行政区域内，国务院审批权限以下的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准；直辖市的区人民政府和县人民政府的批准权限，由直辖市人大常委会决定。（3）征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下的（包括一个建设项目同时征用耕地3亩以下和其他土地10亩以下合计为3亩以上10亩以下），由县级人民政府批准。这里的县级人民政府，是指县及自治县、旗、县级市等人民政府，不包括市辖区。（4）省辖市、自治州人民政府的批准权限，由省辖市、自治区人大常委会决定。目前各省、自治区对省辖市及自治州人民政府的审批权限规定不一，以耕地而言，有的规定10亩以下，有的规定30亩、50亩以下等。30 根据《土地管理法》的规定，工程项目施工需要材料堆场、运输通路和其他临时设施的，应当尽量在征用的土地范围内安排。确实需要另行增加用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地数量和期限的申请，经批准后，同农村集体经济组织签订临时用地协议。在临时使用的土地上不得修建永久性建筑物。使用期满，建设单位应当恢复土地的生产条件，及时归还。三、征用土地的补偿范围及标准（一）征用土地的补偿范围国家因建设需要征用集体所有的土地，必须向被征地单位支付有关费用予以补偿，其补偿范围一般包括土地补偿费、土地投资补偿费和安置补助费三个部分。1.土地补偿费它是土地所有者依靠所有权取得的土地收益或地租。农村和城市郊区的土地一般为集体所有，因此土地收益也为农村集体经济组织所得。补偿的方式是给予土地所有者一定数额的资金，用这笔资金投资可能获得的利润（社会平均值）与土地收益相当。其计算公式为：土地补偿费=土地收益/利息率上式含义是，把土地收益看成是存入银行的一笔资本的利息，这笔资本就相当于土地补偿费。因为对土地所有者来说，不管他是拥有土地，还是拥有一笔相当于土地补偿费的资本，他每年取得的收益是相同的。在这种条件下，他才会同意土地所有权的依法转移；否则，他是不肯的。2.土地投资补偿费农村集体经济组织在转让土地所有权的同时，也失去了土地的经营使用权，从而形成了土地投资的损失，土地投资补偿费就是对这部分损失支付的补偿代价。土地投资是为了利用土地而投入的资金或劳动。土地投资可以是有形的，如建筑物、构筑物、青苗、树木等；也可以是无形的，如土壤的人工肥力和其他土壤改良措施。在实际工作中，由于土地投资的估价伸缩性很大，尤其是土地的无形投资，估价就更难统一，因此，土地投资的补偿往往采取对土地投资收益进行补偿的方式。其计算公式为：土地投资补偿费=土地投资收益/利息率上式中的土地投资收益是指农村集体经济组织投资使用土地所得的一般利润，它等于土地产品的平均年产值，减去生产成本，再扣除土地收益后的余额。在具体执行中，土地投资补偿主要表现为青苗补偿费和地上附着物的补偿费等。3.安置补助费它是指国家给原土地所有者因失去土地所有权、经营使用权与生产就业条件，从而必须重新安置游离出相应的剩余劳动力的就业专项补助费用。由于国家建设征用集体土地，农业中必然会游离出一批剩余劳动力，劳动力安置费应足以使这些剩余劳动力在其他部门充分就业。其计算公式为：劳动力安置费=资金装备水平×游离劳动力人数上式中的资金装备水平是指平均每个劳动力充分就业所需占用的资金额，可由当时当地的统计资料分析得出，是一个常数；游离劳动力人数就是征用土地面积与单位土地面积的劳动力容量的乘积。30 此外，在征用土地时还应给予游离劳动力就业和不能就业人员的生活补助。由于这笔费用相对于前三项所占比重较小，所以可忽略不计。因此，可得出土地征用费的综合计算公式为：土地征用费=(土地收益+土地投资收益)/利息率+资金装备水平×游离劳动力人数（二）征用土地的补偿标准1.土地补偿费标准在国家《土地管理法》中，将土地分为耕地和其他土地两大类。所谓耕地既包括种植农作物的土地，也包括菜地、果园、鱼塘、藕塘、苇塘、苗圃等，由于都属于经济效益较高的土地，一般都应按耕地予以补偿。征用耕地的补偿费，为该地被征用前三年平均年产值的3—6倍。所谓其他土地指的是耕地以外的土地，包括荒地、荒山、草地、水塘、滩涂等，其利用的价值和经济效益比耕地要小得多，因而补偿费应低于耕地补偿费的标准。《土地管理法》规定，征用其他土地的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定，一般不超过耕地补偿费标准的1/2。2.土地投资补偿费标准在实际工作中，土地投资补偿费具体表现为青苗补偿费和树木补偿费等，以下分别予以叙述：（1）青苗补偿费青苗是指从播种后到收获前生长在农田里的农作物。青苗补偿费是指对被征土地上的农作物因建设需要，来不及等待收割而给予的补偿。青苗可分为两大类，第一类是大田作物和经济作物；第二类是杂粮和蔬菜。青苗生长可分为三个阶段，即播种初期、发育生长期和成熟期。青苗补偿费应根据青苗的实际产量（按当年计划产量结合以往一般产量计算），以及青苗所处生产阶段的补偿成数计算，其计算公式为：青苗补偿费=青苗面积（亩）×产量（公斤(亩）×单价（元(公斤）×补偿成数（2）树木补偿费它是在征用土地时，按规定付给地上树木所有者所受损失的补偿费。一般成材树按木材价格计算，不成材树按木柴价格计算，小树按树秧价格计算，果树按产量计算补偿费。果树产量应根据干、鲜果不同树种，分别按5年—7年计算；有材值的加发材值补偿费；未结果的幼树，给予适当补助费。3安置补助费标准根据《土地管理法》规定，征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有的耕地数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均每亩年产值的2-3倍。但是，每亩被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的10倍。至于征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费标准规定。如果依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的20倍。国家建设征用土地的各项补偿费和安置补助费，除被征用土地上属于个人的附着物和青苗补偿费付给本人外，其他费用属于集体所有，用于发展生产、安排剩余劳动力就业和不能就业人员的生活补助，不得移作他用，任何单位和个人不得占用。30 第二节城市土地使用权出让与转让一、城市土地使用权的出让（一）土地使用权出让的概念和特征土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。土地使用权出让有以下特征：（1）土地使用权出让是国家土地所有者与土地使用者之间关于权利义务的一种经济关系。在这种出让关系形成后，国家作为土地所有者的地位不变，使用者只享有土地使用权，包括占有、使用、收益和一定程度的处分权利。（2）土地使用权出让是一种创设权利的法律行为。在土地使用权出让之前，该权利完全包含在土地所有权之内，不是法律上的独立权利；它只有在土地使用权出让合同成立后，才能成为法律上的独立权利。（3）土地使用权出让市场由国家垄断经营。在土地使用权出让关系中，出让方只能是国家，代表国家出让土地使用权的是市、县人民政府，其他任何部门单位和个人不得擅自经营。（4）土地使用权出让具有期限性。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定的土地使用权出让最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。在规定的使用期限届满后，已出让的土地使用权将重新归附于土地所有权。（5）土地使用权出让是要式法律行为，必须采取书面合同形式，该合同的签订必须遵守平等、自愿、有偿的原则，并要办理土地使用权登记手续，否则土地使用权出让行为无效。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定土地使用权出让，土地使用者应当在签订出让合同后60日内，支付全部出让金，并依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。（二）土地使用权出让的方式1)协议出让它是指政府在出让土地使用权时，与受让人以协议的形式共同议定土地使用权出让的有关事宜的出让方式。2招标出让它是在规定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面的形式投标，竞投某种土地使用权，由招标单位根据一定的要求择优确定土地使用者的出让方式。3拍卖出让它是指国家土地管理部门通过公开竞卖的方式出让土地使用权。在拍卖前的一定时期内，政府或土地管理部门将拟拍卖地块的位置、用途以及期限等条件公布，然后在指定的时间、地点公开进行拍卖，由竞投者举手报价竞争，最后将地块使用权出让给报价最高的竞买者（三）土地使用权出让合同和期限30 土地使用权出让合同是指国有土地所有者（或者其代表）与土地使用权受让者之间就出让土地使用权及如何行使使用权等所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。根据国家有关规定，土地使用权出让的最高年限应按土地用途来确定，即居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。当然，并不是每个土地使用权出让合同都要按其土地用途达到上述年限。在签订合同时，双方可根据具体情况商定出让的实际年限，可以低于或等于法定最高出让年限，而不得超出这一期限。二、城市土地使用权转让（一）土地使用权转让的概念和形式土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。它是土地使用在土地使用者之间进行横向流动，原土地使用者将土地使用权的占有、使用、收益和有限的处分权全部转移给新的土地使用者，同时原土地使用权受让人与国家所确定的权利义务关系也全部转移给新的受让人。土地使用权转让一般有以下几种形式：1土地使用权出售它是指从国家手中取得土地使用权的受让者将经过一定程度开发的土地或具有土地使用权的地上建筑物、设施出卖给新的受让人而由此将土地使用权作再次转移的行为。这种买卖行为与一般买卖行为不同的是，一般买卖行为是将财产的所有权出售给买方，而土地使用权的买卖只转移使用权，所有权仍属于国家。2土地使用权交换它是指两个土地使用权的拥有者，通过合同，将各自的土地使用权进行交换的法律行为。交换双方按照等价交换的原则，出示各自土地使用权证书，办理相应的补偿手续和产权转移手续。这在土地经营中是一种不多见的形式。3土地使用权赠与它是土地使用权人将土地使用权无偿地转移给受赠人的行为，受赠人成为土地使用权的新的拥有人。这种赠与是一种无偿的法律行为，赠与人赠送土地使用权不能获得任何报酬。土地使用权的受赠人可以是国家、法人或公民个人。在实际经济生活中，土地使用权赠与的发生，往往是基于亲属关系、友谊关系或者道德上的原因。（二）土地使用权转让的条件土地使用权作为一种特殊商品，它的转让应当是有条件的。如果允许土地使用权无条件转让，就可能出现一些过度投机行为，炒买炒卖地皮，从中牟取暴利，这不仅会扰乱土地市场，而且会妨碍土地资源的合理开发和利用。根据我国目前情况，土地使用权转让必须符合如下条件：（1）以出让方式取得土地使用权的，在转让房地产时，必须按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%30 以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。（3）土地使用权转让时，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利和义务也全部随之转移，新的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利和承担全部义务。也就是说，国家和使用者的权利义务内容不因土地使用权转移而发生变化。（4）在土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；同样，当地上建筑物、其他附着物所有权发生转移时，其使用范围内的土地使用权也随之转让。简言之，必须贯彻房屋与土地权利主体一致的原则。当同一建筑物的所有权分割转让时，相应比例的土地使用权同时转移，但同一建筑物所占用的土地使用权整体不可分割，而由同一建筑物的共有人共同享有。（5）土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。（6）士地使用权转让后，原出让合同规定的土地用途不得改变。如果确需改变原出让合同约定的土地用途，必须取得原出让方和土地主管部门及城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订出让合同，相应调整土地使用权出让金。（7）土地使用权转让价格明显低于市场价格的，政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，政府可以采取必要的措施，如规定最高限价，或按递增费率征收土地增值费等。（8）土地使用权转让时，双方当事人应签订转让合同，并办理过户登记手续，换领土地使用证或房地产证。如果未到法定机关办理过户登记手续，则土地使用权转让无效。（9）通过划拨方式取得的土地使用权，经政府批准可以转让，但应补办土地使用权出让手续，并补交土地使用权出让金。如果按国家规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方也应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。（三）土地使用权转让合同土地使用权转让合同是指原受让人或再受让人与新的土地使用者之间订立的转让土地使用权的协议。由于这种转让是横向的民事主体之间的一种民事行为，因而转让合同适用于民法一般合同的规定。但是，土地使用权转让合同也有自己的特殊性。由于土地使用权的转让是以土地使用权出让为前提的，因而转让合同必须以出让合同为前提而订立。三、城市土地使用权的划拨（一）土地使用权划拨的概念和特征土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用权划拨与土地使用权出让相比较，具有以下明显的区别：1取得土地使用权的方式不同30 划拨土地使用权是通过行政划拨以及其他非出让方式取得土地使用权。在我国目前情况下，对一些国家需要或应该扶持的建设项目，有必要采取这种行政划拨建设用地的方式。而土地使用权出让是借用市场的形式，将竞争机制引入土地管理，以便实现土地资源的最佳配置。土地所有者通过出让方式可以获得土地收益，土地使用者可以凭借受让的土地从事经营开发活动而获取利润。2支付费用的标准不同通过行政划拨取得土地使用权所支付的费用往往低于通过有偿出让方式取得土地使用权所支付的费用。有时，通过行政划拨取得土地使用权还是无偿性质的。而土地使用权出让必须收取出让金，它是在综合考虑土地面积、地段等级、规划用途、使用年限和土地供求状况等因素的基础上确定的，这与行政划拨支付费用的标准有很大区别。3取得土地使用权后的处分权利不同通过行政划拨取得的土地使用权，不是一项独立的财产权利，用地单位仅仅是有权使用，未经国家（土地所有者）同意并补办一定的手续，不得转让、出租和抵押，国家根据实际情况随时可以收回土地使用权。而通过有偿出让取得的土地使用权是一项独立的财产权利，因此受让方在取得土地使用权后，可以将其转让、出租和抵押。4使用期限不同通过划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。而有偿出让土地使用权则要按照出让合同规定的期限使用，土地使用权期满，土地使用者可以再行申请续期。（二）土地使用权划拨的范围根据国家《城市房地产管理法》的规定，以下四类建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：1国家机关用地和军事用地由于国家机关和军事设施是由财政金融负担经费的单位建设用地，其建设经费没有其他渠道筹集，如果通过财政拨款交纳建设用地的国有土地使用权出让金，然后再将这部分土地使用权出让金上缴国家财政，显然是没有必要的。2城市基础设施用地和公益事业用地城市基础设施是为社会再生产和城市居民创造共同生产与生活条件的公用服务设施的总称。它是城市一切企业单位和居民生产、经营、工作和生活的共同的物质基础，是城市主体设施正常运行的保证。这类设施由于没有特定的权益主体，也就不存在有偿取得土地使用权的特定义务人，因此必须通过政府划拨方式提供用地。3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地能源、交通、水利是目前我国经济发展中的短线部门，也是制约其他部门发展的瓶颈环节。这类投资项目的资金需要量大，而且投资回收期长，需要国家在政策上予以扶持。4法律、行政法规规定的其他用地如名胜古迹、园林绿化、纪念馆、广场等设施或项目的用地。（三）划拨土地使用权的转让、出租和抵押30 在原有体制下，划拨的土地使用权是禁止转让、出租和抵押的。为了适应土地使用制度改革的需要，促使划拨土地使用权与有偿获得的土地使用权相衔接，国家对原有法规和条例作了修改，允许符合下列条件的划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权进行转让出租和抵押：第一，土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；第二，领有国有土地使用证；第三，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；第四，依照土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。只有同时具备以上四个条件，并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，才能对划拨的土地使用权进行转让、出租和抵押。对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，由所在地市、县人民政府土地管理部门没收其非法收入，并根据情节处以罚款。四、城市土地使用权终止（一）土地使用权终止的概念和原因土地使用权终止是指土地使用者依法享有的土地使用权因法定原因而消灭，也就是土地使用者与土地所有者之间的权利义务关系不再存在。根据我国法律规定，土地使用权终止主要有以下四种原因：1土地使用权出让合同规定的使用期限届满当土地使用权出让合同规定的使用期限届满时，土地所有者将依土地使用权出让合同的规定收回土地使用权，土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。这是土地使用权终止的最主要的原因。它体现了土地所有者的权利，也是土地有偿、有期使用原则的具体反映。如果在土地使用权期满时，土地使用者需要续期的，应当按照土地使用权出让的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记手续。如果土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。2土地使用权提前收回在一般情况下，土地所有者应严格按照土地使用权出让合同的规定，由土地使用者在出让合同规定的使用期限内充分行使土地使用权，直至使用期限届满。但是在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以按法律程序提前收回土地使用权，并给予相应的补偿。补偿方式主要有两种：一种是金额补偿。应按出让合同规定的剩余年限、土地使用性质、出让金数额、地上建筑物和其他附着物的价值等项内容，由土地管理部门与土地使用者协商确定补偿金额。另一种是土地使用权补偿。在提前收回土地使用权时，土地管理部门可与土地使用者协商，用另一地块的使用权与被收回的土地使用权进行交换。3因土地灭失而终止土地使用权土地灭失是指因人力不可抗拒的自然力量造成原土地性质或面貌的彻底改变。如因地震或洪水冲击使原土地变成湖泊或河流等。由于土地灭失已经完全改变了原土地的社会意义，使原出让合同中的标的物性质发生了变化，因而国家应据此收回土地使用权，以便对改变性质或面貌的土地作出重新设计和安排。由于土地灭失时土地使用期限未届满，土地使用权出让人应将余期土地使用权的地价退还给土地使用者，或者出让另一地块的使用权给土地使用者。30 4土地使用权没收这是因土地使用者严重违反土地使用权出让合同的规定而由国家强制收回土地使用权。根据我国法律和行政法规的规定，如果土地使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，当地土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。可见，没收土地使用权是一种行政处罚措施，土地使用者承担的责任是民事上的违约责任与行政性责任合一的责任，但更侧重于行政责任。（二）征地使用权终止的法律后果自土地使用权终止之日起，土地使用者即丧失该土地使用权。土地使用权终止产生以下三方面的法律后果：（1）土地使用者不再享有该土地的使用权，土地使用者与土地使用权出让方之间关于在该块土地上的权利义务随之解除。这是土地使用权终止的最直接、最重要的法律后果。（2）地上建筑物和其他附着物随土地使用权的终止而由国家无偿取得。土地使用权受让人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附着物的所有权请求，亦不得擅自毁坏之。这是符合国际惯例的规定。之所以这样，主要是因为土地使用者在土地使用期限内，已通过各种形式收回了在土地上的投资，而且还赚回了大量利润。由于法律有这一规定，因此，土地使用者在获得土地使用权以前和以后的开发建设中，都应充分考虑到这一点。而且土地使用者在土地上建房出售时，房屋购买者也要充分认识这一点，即购房者对所买的房屋只享有一定期限的所有权。（3）土地使用权出让合同规定必须拆除的设备等，土地使用权受让人必须在规定的期限内拆除。第三节城市房屋的拆迁一、城市房屋拆迁的概念与工作程序（一）城市房屋拆迁的概念城市房屋拆迁是指在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。（二）城市房屋拆迁的工作程序城市房屋拆迁一般应遵循如下工作程序：1调查核实，逐户走访2编制拆迁计划和拆迁方案拆迁计划的主要内容包括：拆迁费用总额和资金落实情况；拆迁房屋的总建筑面积和拆迁户数；拆迁期限，即拆迁的起止日期；拆迁基地跨区、县的情况；分期实施拆迁基地的情况。拆迁方案的主要内容包括：拆迁住宅安置方式和时限；临时过渡房源地点、数量及基本生活条件；临时过渡期限；准备与私房户调换产权的房源地址、数量；拆迁非住宅安置方式和时限。3申请房屋拆迁许可证4颁发拆迁公告5签订拆迁补偿和安置协议30 6实施拆迁房屋拆迁方式主要有三种：一是由当地人民政府组织统一拆迁，有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁；二是由拆迁人自行拆迁；三是由拆迁人委托其他单位进行拆迁，被委托单位应是取得房屋拆迁资格证书的单位。二、城市房屋拆迁的补偿形式与实施办法（一）房屋拆迁补偿的形式和标准房屋拆迁补偿可以采取三种形式，即产权调换、作价补偿、或者产权调换和作价补偿相结合的形式。“产权调换”即以房换房，指拆迁人以原地重建的、异地新建的房屋或其他已建成房屋与被拆迁房屋所有权人进行交换，使被拆迁人原来的房屋被拆除后，继续保留原来那种对被拆除房屋的产权关系。“作价补偿”即产价偿还，指拆迁人对被拆除的房屋按其价值，以货币结算方式对被拆迁人给予补偿。“产权调换和作价补偿相结合”是指拆迁人对同一被拆房屋所有人，以部分房屋采取产权调换、部分房屋采取作价补偿的方式进行补偿。（二）房屋拆迁补偿的实施办法1对公益事业房屋的拆迁补偿2对出租住宅房屋的拆迁补偿3对有产权纠纷房屋的拆迁补偿4对设有抵押权房屋的拆迁补偿三、城市房屋拆迁的安置原则与补助费用（一）房屋拆迁的安置原则1先安置后拆房的原则2安置用房一般不超过原房屋面积的原则3确定安置地点要有利于实施城市规划和旧区改造的原则4鼓励从区位好的地段迁入区位差的地段的原则（二）房屋拆迁安置的补助费用在房屋拆迁工作中，拆迁人应当向被拆迁人支付安置补助费，主要包括以下三种：1搬家补助费2临时安置补助费3经济损失补助费第三章房地产开发与城市建设规划第一节房地产开发与城市规划的关系一、房地产开发服从于城市规划30 房地产开发，首先就是在城市规划范围内，获得开发用地。而城市规划，从某种意义上讲，主要是城市用地规划。开发范围内农田、荒地对城市的发展方向及规划布局起着一定的影响。二、新区开发与旧城的关系三、房地产开发个体最优，而城市规划总体最优四、房地产开发热冲击下的城市规划房地产成片开发，必须经过规划设计才能进行工程建设，所以，房地产开发热在很大程度上促进了城市规划的发展。（1）城市规划应具备弹性和应变能力。（2）探索新的规划方法，以适应房地产开发与管理的需要。（3）从新开发的工业区的性质、规模、投资等情况考虑与旧城的结合方式。（4）以生活居住区的要求规划新的开发区与旧城改造相结合。第二节城市的基础设施规划与开发一、住宅小区道路的规划与开发，不应可有可无在设计时，一要道路骨架合理、通畅、主干道、次干道和人行道主次分明，宽度适宜；与外界的出入通道不宜太多，以免机动车自由出入，使小区的安全、宁静气氛被破坏。二是竖向设计不可缺少，以便正确规划下水口的位置，克服低洼积水。三是上下水、煤气、邮电管网综合考虑，避免“挖挖填填”的厄运。二、水、电、暖、煤气、电话、有线电视等管线进户城市管线的综合，由规划部门带头，在空间上统一布置，在时间上统一安排。要使之很好地配合而不发生矛盾，应注（!）安排管线位置时，应考虑到发展的需要，将可能建设的管线预留用地。（1）线路尽量短捷，且平行于道路的中心线；同一管线不宜从道路的一侧转到另一侧。（2）要根据管线的性质、埋置深度，可燃、易燃及损坏时对建筑物的危害程度而定。施工的次序，一般是电力电缆、电讯电缆、煤气及热力管道、上水管道、雨水管道和排污管道。（3）对电力线路和电讯线路，要考虑干扰的影响三、污水净化及垃圾处理（1）城市的污水来源于人们的生产、生活。通过人们生活活动的排水为生活污水；通过工业生产过程所排出的水为工业废水。对污水不能转移，要经过处理、净化，达到排放标准才能排放，要使之无害于环境。污水处理厂应该在排污系统的下游尽端。（230 ）垃圾，即城镇居民在生活中产生的废物以及市政商业、工业产生的一般固态废弃物。由于城市规模不断扩大，人口集居密度不断提高，城市垃圾迅速增加，垃圾对环境的污染非常突出，所以垃圾处理，即是对垃圾收运、分选、破碎、压缩、焚烧、贮存等操作过程，对其进行物理的、生物的和物化、生化的处理，达到稳定化、无害化、减量化，并改变其形状、性质和外观，以便作最后的填埋或作回收利用的资源。第三节按规划开发城市新的中心或次中心城市的建设，要本着“统一规划、合理布局、配套建设”的方针，开发新的中心或次中心。一、缓解城市问题二、开发城市新的中心或次中心，使之形成城市多极多核中心新的中心或次中心，既要保持与原中心的联系，又要相对独立，自成体系；每个新中心或次中心，要具有综合功能，并形成新的网络。三、克服旧城改造的误区（1）克服只注重繁荣地段而背弃偏街小巷。（2）旧城改造不能越改越拥挤。（3）旧城改造不能忽略“六统一”第四章基础设施建设第一节城市基础设施的内容和特点城市基础设施在不同的历史时期有不同的内容，它随着社会生产力和社会生活需要的发展而日益扩大和充实。在城市中，其内容主要包括：（1）能源系统。这是城市的动力系统，包括供电、供热，供气（煤气、天燃气、液化石油气）等设施。（2）给水、排水系统。包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上水道）、排水管网（下水道）、污水处理、排污工程等。（3）道路交通系统。这是城市存在和发展的大动脉，包括城市内部交通设施和城市对外交通设施两部分，城市内部交通设施有道路设施、电汽车、出租车、公共货运汽车、货物流通及交通管理等设施，城市对外交通有航空、铁路、公路、水运、管道运输设施。（4）邮电、通讯系统。这是信息交流的物质载体，是衡量城市现代化程度的一个重要标志，包括邮政电讯和电脑网络等设施。（5）环境系统。包括园林绿化、环境卫生、垃圾处理、环境保护等设施。（6）安全系统。它是城市抵御自然灾害和某些人为灾害的系统，包括防火、防洪、防地面沉降、防风、防震以及人防备战等设施。（7）土地平整工程。。城市基础设施也被称作“市政公有设施”和“七通一平”，前者是城市建设归口管理采用的说法，这包括城市供水、排水、煤气、集中供热、道路桥梁、公共交通、防洪七项主要内容；后者是建设新居住区搞好配套设施时采用的术语“七通”是指通道路、通自来水、通电信、通排水、通煤气、通热力、通电力。“一平”即平整场地，按照竖向规划进行土方工程。30 城市基础设施的特点主要有：（1）服务的公共性。（2）效益的综合性。（3）运转的系统性。（4）建设的超前性。（5）经营的垄断性。第二节居住区基础设施建设一、居住区基础设施建设的主要环节（一）总体居住区基础设施是城市基础设施的组成部分，一定要服从城市总体规划的统一布局和管理，决不能与城市总体规划相抵触、相脱节；基础设施的建设工程要与城市基础设施相衔接，不能超过城市主干工程的总负荷，要严格控制水耗、能耗，不能超越城市的总体承载能力，使居住区内部的自我循环服从城市的总体循环。（二）综合设计居住区基础设施的建设工作项目很多，是一项系统工程，应统一规划、综合设计。要认真调查居住区内部和周围基础设施的现状，根据居住区的需要，合理确定道路布置、管道线路的埋设和定向，准确测算交通运输和电、气、热、水的用量及排污量的需求，及早提出设计方案，作为建设的总依据。（三）统筹施工根据统一规划的设计方案，按先地下后地上、先深层后浅层的施工顺序统筹安排，制订施工计划，组织市政、公用、电业、电讯等部门的施工单位，有计划地进入施工现场，分批施工建设，按期完成。（四）全面配套居住区基础设施配套要齐全，应该“通”“平”的项目应一次建成。坚决防止出现配套不全，建设步调不一致，重复施工、重复破坏、重复投资的情况，避免浪费，提高建设效益。（五）讲究效益提高基础设施资金使用效益，尽量减少使用上的盲目与浪费。首先要保持居住区基础设施与固定资产投资及其内部结构的合理比例，既要满足当前需要，又要考虑到未来的发展。其次，在时间上要坚持基础设施超前建设，在空间上坚持先地下后地上，按基建程序办事。再次，要处处精打细算，力求少花钱多办事。同时，要加强对基础设施投资概预算的审查。（六）组织协调居住区基础设施建设涉及面广、专业多，因此，必须加强协调，使各部门之间，规划与设计之间，综合与专业以及各专业之间的关系协调好，确保各项建设管理工作的分工及密切配合。二、基础设施与住宅建设的比例关系30 二、基础设施与住宅建设的比例关系基础设施与住宅建设是相互联系、彼此制约、密切结合的，它们之间既存在空间的关系，又存在数量比例关系。（一）实物量比例关系实物量比例关系是指每平方米住宅建筑面积需要提供的水、电、热、气等相应配套设施的具体数量。（二）价值量比例关系该比例关系通常用基础设施投资与住宅建设投资的比例和每平方米住宅建筑面积基础设施投资量来表示。住宅建筑标准，居住区规模以及城市基础设施的发展水平，决定着居住区配套基础设施项目的标准。三、管线工程布置居住区的管线工程一般包括给水、排水、煤气、供热、供电等，这些管线的布置与楼层、道路和绿化等关系密切，应互相配合，同时必须符合城市总体规划的要求。居住区内的给水网有树枝状和环状两种布置方式。居住区内的排水主要是雨水和生活污水的排放。排水系统有分流制与合流制两种，雨水和污水分别由两套管线汇集排放的称为分流制，合在一个管网排放的称合流制。居住区内用电的电压一般是220伏，故必须将城市送来的高压电通过变电所变为低压电。配电线路的布置方式有架空和地下电缆两种，一般采用架空线方式建设。城市煤气靠气压通过管道输送，液化石油气用气瓶供应用户。煤气管网布置有树枝状和环状两种，一般两种方式同时采用。煤气管线可架空或埋设地下，因煤气有毒和有爆炸危险，故宜采用地下埋设，并与其它管线保持一定距离，以保证安全和施工方便。集中供热有两种方式，即热电厂供热和区域锅炉房供热。居住区内供热管道一般为地下铺设，根据不同的情况可采用通行地沟、半通行地沟、不能通行地沟或无沟铺设。四、管线综合为了解决各单项管线工程之间的平面、空间、建设时间的先后以及施工维修等方面的矛盾。对各单项管线工程的规划设计进行综合安排是十分必要的。其基本要求是：（1）尽量使管线线路短捷，以节约投资，但应注意避免片面缩短长度而任意穿越、切割可用之地。（2）应尽量将管线埋设在道路红线内，但也避免过分集中在交通频繁的城市干道下面，以免施工检修时，开挖路面，影响交通。（3）地下管线的排列次序一般从建筑物外排起，最近的是煤气管，然后依次为给水、污水及雨水管等。（4）应尽量减少管线转弯和交叉。避免平行重叠，并尽可能与房屋、道路平行或垂直。（5）当管线布置发生矛盾时，一般采取尚未修建的让建成的管线，临时的让永久性的管线，小管线让大管线，压力管让重力自流管，可弯曲的让不易弯曲的管线。（6）应充分利用原有管线，基础施工的临时管线尽可能与永久性管线相结合，同时还要考虑为今后建设的管线预留用地。30 （7）管线工程要与人防地下工程相结合。（8）架空线应不影响交通运输，避免与绿化种植发生矛盾，同时还需考虑环境美观。第五章房地产项目建设管理第一节房地产开发项目工程建设程序一、工程建设项目建设程序的概念和特征（一）工程建设项目建设程序的概念工程建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或若干个有内在联系的单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上有独立的组织形式，实行统一管理的建设工程总体。（二）工程建设项目建设程序的基本特征（1）在建设程序中，必须有一个前期准备工作时期，以便进行详细的调查和技术论证，再行决策，才不至于决策失误。（2）工程建设项目涉及面广，协作配合、同步建设、综合平衡等问题比较复杂。在建设程序中必须考虑协调各方面关系、统一建设进度、取得各方面的配合和协作，做到综合平衡。（3）建设过程要有连续性。项目建设过程中各个阶段的工作应一环紧扣一环，循序进行，有条不紊。（4）建设程序必须符合市场运作规则的要求。（5）建设程序是一种综合程序，不能单纯被看成是技术程序，也不能被看成是单独的经济程序，更不能单纯看成管理程序。（6）建设项目有新建和扩建的，两种情况各有自身的技术经济特点和管理要求，因此其建设程序不完全相同，应区别对待。二、工程建设前期准备阶段及内容（1）项目建议书阶段。项目建议书是业主单位向国家提出的要求建设某一项目的建议文件，是对工程建设项目的轮廓设想，是从拟建项目的必要性、可能性、经济性加以考虑的。在客观上，建设项目要符合国民经济长远规划，符合国家、部门、行业和地区发展规划的要求。（2）可行性研究阶段。项目建议书经批准后，应紧接着进行可行性研究，为项目决策提供依据。可行性研究报告经批准后，该项目即被批准立项。被批准后的可行性研究报告不得随意修改变更。（3）拆迁、征地获得土地使用权。我国的《土地管理法》规定：农村和城市郊区的土地（除法律规定属国家所有外）属于农民集体所有，其余的土地都归国家所有。（4）规划、勘察、设计阶段。在规划区内的工程建设项目，必须符合城市规划或村庄、集镇规划的要求。（5）建设场地准备。建设场地准备的主要工作内容包括：拆迁后的场地平整；施工用水、用电、通讯条件、运输道路等工程准备。三、工程建设实施阶段的内容工程建设项目经批准开工建设，项目便进入了建设实施阶段。（1）新开工程建设实施的具体时间，是指建设项目设计文件中规定的任何一项永久性工程第一次破土开始施工的日期。（2）工程实施前应按照《建筑法》的有关规定办理施工许可证，并在规定的时间内进行施工。（3）工程施工应在保证质量、工期、成本计划等目标的前提下进行。（4）实施阶段还要进行生产准备。四、工程竣工验收与保修阶段的内容（1）工程竣工验收。国家计委颁发的《建设项目（工程）竣工验收办法》规定，凡新建、扩建、改建的基本建设项目（工程）和技术改造项目，按批准的设计文件所规定的内容建成，符合验收标准的必须及时组织验收，办理固定资产移交手续。根据《建筑法》及国务院《建设工程质量管理条例》等相关法规规定，交付竣工验收的工程，必须具备下列条件：1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容。30 2）有完整的技术档案和施工管理资料。3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。5）有施工单位签署的工程保证书。竣工验收，是工程项目建设程序的最后环节。它是全面考核工程项目建设成果，检验设计和施工质量的重要环节。所有建设项目，按批准的设计文件所规定的内容建成后，都必须组织竣工验收。生产性项目，经投料试车或带负荷试运转合格，形成生产能力，并能正常生产合格产品的；非生产性项目符合设计要求，能正常使用的，都应立即组织验收，办理移交固定资产手续。对于具备分期建设、分期受益条件的建设项目，分期工程建成后，只要具备生产合格产品的条件，就应分期组织验收，交付生产，同时移交固定资产，不必等到整个项目全部建成后集中一次办理。建设项目验收前，建设单位应组织设计、施工等单位进行初验，提出竣工验收报告，整理技术资料，以便在验收工作中使用，为投产后检修和将来改、扩建创造条件。竣工验收应由国家规定的机构负责进行。大型建设项目由国家计委组织验收，中、小型建设项目按隶属关系分别由主管部、委以及省、自治区、直辖市人民政府负责组成验收委员会进行验收。一般的单项工程的竣工验收工作，由建设单位组织设计单位、施工单位、监理公司、劳动部门以及其他专业检测、验收部门进行验收。验收合格后，签署工程竣工验收书。竣工验收过程中，如发现工程内容或工程质量不符合设计规定时，施工单位应负责限期补修、返工或重建，由此所需的各种费用和材料消耗，由施工单位负责。凡是符合验收和移交固定资产手续，不及时办理手续的，其一切费用不准从工程项目建设投资中支付，并由银行冻结工程项目建设拨款和停止贷款。不经验收就用于生产使用的，施工单位不再承担工程质量的责任。（2）交付使用。交付使用是工程建设项目实现建设目的的过程。工程项目竣工验收后，即交付使用，工程项目未经验收，不得提前使用。建设单位与施工单位办理工程交接文字手续后，即可行使对工程的管理权及使用权。（3）工程保修。根据《建筑法》及相关法规的规定，工程竣工验收应签订工程保修合同，交付使用后，即进入工程保修期，原施工单位要对工程使用中出现的质量缺陷承担保修与赔偿责任。五、工程建设项目后评价工程建设项目后评价是工程竣工投产、生产运营一段时间后，对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统评价的一种技术经济活动。它是工程建设管理的一项重要内容，也是工程建设程序的最后一个环节。它可使投资主体达到总结经验、吸取教训、改进工作、不断提高项目决策水平和投资效益的目的。目前我国的工程建设项目后评价分建设单位的自我评价、项目所属行业（地区）主管部门的评价及各级计划部门（或主要投资主体）的评价这三个层次进行第二节房地产开发项目建设工程许可一、建设工程许可制度（一）建筑工程许可的规范建设单位必须在建筑工程（含新建、扩建、改建的工程）发包前，向建设行政主管部门或授权的部门办理报建登记。未办理报建登记手续的工程不得发包。（二）申请建设工程许可证的条件及法律责任（1）申请建设工程许可证的条件。《建筑法》第7条规定申请领取施工许可证应具备下列条件：1）已经办理该建筑工程用地批准手续。2）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证。3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。4）已经确定建筑施工企业。5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料。6）有保证工程质量和安全的具体措施。7）建设资金已经落实。8）法律、行政法规规定的其他条件。（2）领取建筑工程许可证的法律责任。其法律责任如下：1）建设单位应当自领取施工许可证之日起330 个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。2）在建的建筑工程因故终止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。3）按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况；因故不能按期开工超过6个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。30'