房地产项目策划书模板.doc 15页

'房地产项目策划书模板商业策划书模板:一、执行总结1、本商业（business）的简单描述（亦即“电梯间陈词”）2、机会概述3、目标市场的描述和预测4、竞争优势5、经济状况和盈利能力预测6、团队概述7、提供的利益二、产业背景和公司概述1、详细的市场一、执行总结　　1、本商业（business）的简单描述（亦即“电梯间陈词”）2、机会概述3、目标市场的描述和预测4、竞争优势5、经济状况和盈利能力预测6、团队概述7、提供的利益 　　二、产业背景和公司概述 　　1、详细的市场描述，主要的竞争对手，市场驱动力2、公司概述应包括详细的产品/服务描述以及它如何满足一个关键的顾客需求。3、一定要描述你的进入策略和市场开发策略 　　三、市场调查和分析 　　这是表明你对市场了解程度的窗口。一定要阐释以下问题：1、顾客2、市场容量和趋势3、竞争和各自的竞争优势4、估计的市场份额和销售额5、市场发展的走势（对于新市场而言，这一点相当困难，但一定要力争贴近真实）　四、公司战略 　　阐释公司如何进行竞争，它包括三个问题1、营销计划（定价和分销；广告和提升）2、规划和开发计划（开发状态和目标；困难和风险）3、制造和操作计划（操作周期；设备和改进）五、总体进度安排 　　公司的进度安排，包括以下领域的重要事件1、收入2、收支平衡点和正现金流3、市场份额4、产品开发介绍5、主要合作伙伴6、融资 　　六、关键的风险、问题和假定 　　1、创业者常常对于公司的假定和将面临的风险不够现实2、说明你将如何应付风险和问题（紧急计划）3、在眼光的务实性和对公司的潜力的乐观之间达成仔细的平衡 　　七、管理团队 　　1、介绍公司的管理团队。一定要介绍各成员与管理公司有关的教育和工作背景2、注意管理分工和互补3、最后，要介绍领导层成员，商业顾问以及主要的投资人和持股情况 　　八、企业经济状况 　　介绍公司的财务计划，讨论关键的财务表现驱动因素。一定要讨论如下几个杠杆：1、毛利和净利2、盈利能力和持久性3、固定的、可变的和半可变的成本15 4、达到收支平衡所需的月数5、达到正现金流所需的月数 　　九、财务预测 　　1、包括收入报告，平衡报表，前两年为季度报表，前五年为年度报表2、同一时期的估价现金流分析3、突出成本控制系统 　　十、假定公司能够提供的利益 　　这是你的“卖点”，包括1、总体的资金需求2、在这一轮融资中你需要的是哪一级3、你如何使用这些资金4、投资人可以得到的回报5、你还可以讨论可能的投资人退出策略 　　当你在写商业计划的时候，应该达到下列目标：1、力求表述清楚简洁。2、关注市场，用事实说话，因此需展示市场调查和市场容量。3、解释潜在顾客为什么会掏钱买你的产品或服务。4、站在顾客的角度考虑问题，提出引导他们进入你的销售体系的策略。5、在头脑中要形成一个相对比较成熟的投资退出策略。6、充分说明为什么你和你的团队最合适作这件事。7、请你的读者做出反馈。 　　当你做商业计划并向投资者提交时，必须避免下列问题：1、对产品/服务的前景过分乐观，令人产生不信任感。2、数据没有说服力，比如拿出一些与产业标准相去甚远的数据。3、导向是产品或服务，而不是市场。4、对竞争没有清醒的认识，忽视竞争威胁。5、选择进入的是一个拥塞的市场，企图后来居上。6、商业计划显得非常不专业，比如缺乏应有的数据、过分简单或冗长。7、不是仔细寻求最有可能的投资者，而是滥发材料。众策房地产产品项目策划  一、项目简介：  房地产公司旗下的第一期工程项目位于清远市清城区市中心，位置优越，交通便捷；楼盘区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全；小户型，统一装修：2房2厅、3房2厅，面积68.79--106.92平方米之间的小户型，以及购房即可入住的高档装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。  15 清远众策房地产现有的物业形态由SOHO、中小户型多层和在建的高级组户型成，共三期工程。一期工程目前分为三个楼盘，每个楼盘都有空中云梯连接，可以互相通往，有利于业主的日常出走便利。 二、市场概况及基本竞争格局：  清远房地产起步较晚，2000年以前基本处于房改阶段，只有少数几个小型楼盘开售，大部分是单楼体，6年前开售的“清远第一城”是第一个有一定规模的小区楼盘。2000年停止房改后，清远市的房地产才真正开始进入市场化，商品房交投逐年活跃，从下面的数据可以看出2005年比2003年各项指标增长幅度达20%以上；由于2005年和2003年的楼市的整体向好，清远楼市价格上扬了较高的幅度，现今清远市整体均价较去年上涨了500元/m   ２，均价水平约为3300元/m２，个别楼盘甚至上涨了1000元/m２，例如：金碧湾花园从三期的3300元/m２上涨到现在四期4600元/m２。  备注：由于历史原因，目前清远市国土房管家和建设局都没有完善的资料库，许多历史资料都不齐全。 具体的楼市情况在下面进行详细介绍。附注：清远市用地环境评价  ¨ 自然环境保护良好未经人为的破坏，拥有优美的自然生态格局的地区为一类区。 ¨ 环境好，有少量人类农业生产活动，环境基本未受污染地区为二类区。 ¨ 以现状居民点为主，受工业生产影响较少的地区为三类区。1、房地产市场价格呈上升态势  15 清远市整体均价较去年上涨了500元/m２，均价水平约为3300元/m２，个别楼盘甚至上涨了1000元/m２，例如：金碧湾花园从三期的3300元/m２上涨到现在四期4600元/m２。2、高档楼盘户型面积变化大  经过对清远楼盘的市场调查，了解到清远现今楼盘的户型面积有了明显变化，户型面积越来越大，一方面表现出消费者日益增长的居住需求。但普通楼盘的户型间隔表现为厅大房小，功能合理性较差，造成不必要的面积浪费，影响了楼盘的性价比。3、SOHO楼盘的出现  目前在清远这种类型的楼盘少之又少，也可以说几乎在清远还没有这种模式的楼盘，而我们公司推出这种楼盘，第一：符合目前年轻人的工作方式，大多数白领阶层都喜好在家工作；第二：目前中国的楼盘大多数是以家庭为主，SOHO楼盘的出现很好的带动80后的消费群体的消费欲望，为工作的方式增加多元化。 三、项目SWOT分析   《青年家园》的优势分析：   1、《青年家园》位于清远清城区交通枢纽与黄金地段。对业主的日常生活、出行提供了更大的方便。重要的是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。   215 、一期楼盘为SOHO式、小型楼盘为主，将商业，居住，健身，休闲，娱乐于一体。二三期工程的楼盘 为中高档的住宅小区，基本满足本地区精英阶层生活。大大地弥补了本地区中高档商娱的空缺。楼盘周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全。小区内道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响。另外我们公司配有专业的物业管理。面对顾客都是公平交易，没有内部操作。   3、我们了解了清远青年白领的市场，发觉对于SOHO式的楼盘都带有一定喜好，这销售的市场潜力还是蛮大的，市场供小于求，居民有强烈的购房需求   4、商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值   5、高端市场，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。   6、中端市场被第一城、汇江花园、东方巴黎、云山诗意等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。7、复合市场。某房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。某房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果我们众策房地产二期销售象金碧湾一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。因此我们也推出了面向家庭的温馨楼盘等。 《青年家园》项目劣势分析： 1、价格可能较周边其他小区要高。 2、本地区收入及购买力不高。 3、居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型占比较高 4、后面有一个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争 5、开发商不专业，配合度不高15  6、三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大 7、本地商业品牌简单，档次不高 8、 整个市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨。 9、土地增值税清算会对开发商施压，可能影响价 三、     目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义。  1、在清远打工的中层技工或白领，以及少部分蓝领。他们的主力消费面积是两室一厅和一室一厅，消费实力有限。他们对按揭首付1.5-2.0万元月供400元非常感兴趣，购房一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣，认先锋路有很大的租房需求市场，非常认同清城区的发展前景。由于我们的户型主力是SOHO式楼房，而这些人购房多希望要相对一步到位，对自己一生能多次置业不太自信，这形成某房地产二期明确的户型抗性。抗性解除。对此类人要注意阐述：对自己前途有信心的人从不这样想，这只是我的第一套房，现阶段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子现在没有几个人再住了。这里有个大商圈，里面有几千个老板，几万人店员，这里的房子想住就住，想卖就卖，想出租就出租，这里的公房租金很高。，清远很少有这样一个巨大租售需求市场的地方2、26—29岁的店长、业务经理级人物，这些人大多想另立门面，又有结婚压力（大多来自朋友和家庭），但是自己资金不多，如果买房一步到位，便没有资金自己做生意，我们的房子正好适合这些人。  3、15 自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家等。而近几年，随着互联网在各个领域的广泛运用及电脑、传真机、打印机等办公设备在家庭中的普及，SOHO成为越来越多的人可以尝试的一种工作方式，而它的内涵与形式也在发生变化。  4、纯投资历者。以几套或十几套小户型做为投资，出租。以收取房租为目的。对这些人诉求：开个私家银行、人不要一直太累，投入产出如同聚宝盆，比保险更保险（用详细的计算），比股票更赚钱。如同拥有了另一份退休金。这里如同一个金矿，这里有数万人的年轻人，有数千个中小老板，有很大的租房需求市场。 通过以上描述我们发现，二期小户型的目标群直接购买理由很难成为一期业主的购买理由，以此内容来作为品牌主力内涵不能带动一期余房销售，更不能带动二期商铺销售。以上内容只能做分类个别说服之用，不能统领全局。 五、价格策略（进一步的价格略）  一期多层剩余房源在目前已经提价的基础上，以稳步销售为主（主要原因是八、九楼大户型无论对任何楼盘都是最难卖的房源）。  二期小户型采取中开高走的价格策略，起步均价定在4780元左右，迅速提价，如果品牌一旦形成，可将销售均价定位于4950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。二期商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。 六、销售策略设定 A、产品核心功能：15    a、商务公寓，部分商铺投资；   b、产品形式特点：以套为主，户型从二室一厅一卫的90平米到159平米的三室两厅一卫均有，小户型主力是50平米和70平米的二室一卫。   C、交房标准：毛坯房 B、入市姿态：东南板块商务公寓白领者。 C、入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌形成时开始销售，或在大卖场全面开业时销售。一期余房即时销售。   a）、销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。七、项目推广策略设定  A、项目推广主题概念：有巨大投资回报价值的高档商务公寓B、项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。 C、项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、DM直邮为辅。 八、项目推广首期计划（进入期） A、媒体组成：报纸，派发单页，直邮单页，广播。 B、广告主题：清远出现了拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓 E、广告媒体投放计划：  在预定的一个日期前投放一到两个小版面的报纸广告和题花广告或分类信息广告，广告内容以单纯产品信息为主，维持售楼部的基本来电、来访量。同时进行进入期报纸广告、单页广告的创作、媒体购买与印刷。 九、总结  15 以上内容对房地产项目策划的认识和房地产企业对专业策划公司的要求，仅仅是我作为站在策划阶层之外，又与策划行业有着直接关系的房地产开发企业从业人员的角度，对策划工作的肤浅认识廉租房的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。然而也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。廉租房一直是中国房地产市场中重要的住房制度之一，虽然建立时间不短，但是因为种种因素的制约发展程度有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关健问题之一。廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。廉租房有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方能购、租、补。廉租房无继承权。房地产策划书：天润花园项目整体策划书天润花园项目整体策划书目录一、市场背景二、项目分析三、项目定位四、客源定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售执行九、15 公司简介十、合作模式一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。 开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。（二）2000年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上15 升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：1、客户需求的变化能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。2、市场环境的变化：地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。其中：小高层发展分三个阶段：（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。3、开发商的变化趋势开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。二、项目分析1、基本情况：本案位于济南市解放路东首，西临济南市的CID（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。2、区域消费能力分析：经济水平：整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。3、客源定位：由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：（一）15 本地客源：此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。（二）外地客源此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。外资企业驻济高层管理人士：加入WTO后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。三、项目定位本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子--滋养城市贵族。综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：1、地理位置优越。2、交通动线充足。3、市政与小区配套皆较为齐全。4、社区规划合理。5、智能化水平高。6、有强大的升值潜力。7、户型实用、舒适。五、产品建议由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：（一）社区配套设施1、采暖：采用韩式地面供暖系统理由：A无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。B室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有健身功能。C辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。D便于设落地窗。2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。4、信息系统有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。通讯设施：预留两部IDD电话插口。网络：宽带网入户，并预留管线。5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整套高级厨具，纯净水入户。6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。（二）15 本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。（三）外立面材料及颜色建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。理由：A涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易查出，而用面砖则不易查出。B棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100--180平方米之间，适当保留200--250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。六、推案策略（一）售楼处选址：我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。理由：（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。（2）人员流动量大，易扩大知名度。（3）交通动线发达，方便客户咨询。缺点：投入费用高。（二）推案操作阶段及操作目的本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。理由：（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建立市场人气，引起市场轰动。在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。理由：价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润。理由：（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。（三）价格策略目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升15 ，以拉动市场。整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。七、广告策略（一）主诉求点：突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。（二）各销售期诉求1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。理由：（1）可令社区整体优势全面展现。（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。（三）广告媒体选择1、电视--以形象广告为主，结合综艺性广告。2、报纸--软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击3、车体--主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。4、电台--选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。5、三维动画--提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。八、操作执行安排我司以多年的策划代理经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。（一）前期市调阶段（第一阶段）第一阶段人员安排1、市场研究分析环境研究分析项目地段背景调研附近房地产调研市场消费倾向调研分析市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结3、物业规划研判专案组动脑会议4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）5、策划报告纲要专案策划员执笔此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。（二）销售准备阶段（第二阶段）第二阶段15 人员安排1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：目标市场定位销售策略制定推广措施及诉求重点广告目标与目的广告预算的编制平面制作物设计要求（楼书风格建议、DM及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）现场POP布置建议SP活动建议媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、SP活动计划等内容）-----3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。4、印刷品样稿的审核与修正5、现场POP布置具体内容：现场围墙装饰现场横幅和锦旗布置现场灯箱、指示牌展板、模型制作售楼处装修布置售楼处导引牌样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督6、市区内长效媒体安排7、销售文件的准备专案策划8、售讲资料编写9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。三、销售阶段（第三阶段）第三阶段负责人员1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员3、电话量、客户量、成交量统计与通报4、价格反应与检讨5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理6、广告效果检讨7、销售策略调整专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施8、广告策略调整9、销售形势分析与预测专案组会议10、会议安排15'