房地产项目策划案例.doc 47页

'房地产项目策划案例第1章项目概况及市场研究分析1.1项目概况项目名称为“和谐二号院”本项目地块位于河南省沈丘县行政新区和谐路与尚德路交汇处西北角，与沈丘县政府仅一墙之隔，也是沈丘县未来发展方向。小区周边配套完善，行政新区广场、中华槐园、市政公园立体环绕，是一个最佳的居住环境。而且，周边地理位置也非常优越，西边紧邻沈丘县政府，锦华大酒店，2分钟即可通达宁洛高速，5分钟到达沈丘最繁华地段，北面紧邻207省道，中英文学校，就学方便，安全更有保障。向南有康馨游泳馆、沈丘县综合体育馆、神话KTV、阿五美食等休闲娱乐场所，农村信用社、周口银行近在咫尺，提供了一个集教育、餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的居住环境。项目总占地32亩，总建筑面积约4.5万平方米，小区本身拥有40%的超高绿化率，并配有大面积水系景观带，容积率低至2.0，打造了一个最佳的居住环境。小区内有三个入口，人车分流，和谐路上的入口只能过人和自行车、电动车，尚德路东入口，还有207省道的北入口，出门就是中英文学校，出行就学更加方便。小区共由12栋楼，由住宅、商铺、写字楼及产权式酒店组成。其中1、2层均为临街商铺。1、2、3号楼共5层，为产权式酒店，4号楼是13层的写字楼，5、6号楼是16层的高档住宅，全框架结构，面积139.5平方，2梯2户的高标准配置，有很高的居住舒适度，一二层为临街商铺，面积为138.82-245平方米之间，为上下两层的。7、8、9、10、11、12号楼为多层住宅，共5层带个阁楼，一层为车库，二三层一户，四五层为一户，面积为228.9-280平方米之间。1.2项目提出背景47 沈丘的工业发展和项目建设汇聚了人气，带来了商机，带动了城市建设和第三产业发展。“建设现代城市，营造江淮情调，打造水韵绿城，展现个性沈丘……。”在编制成县城总体规划后，沈丘县在全市首家请专家和专门机构对县城重点路段、重点街区和新城区发展编制建设控制性详细规划。几年前，沈丘县只有大闸路和县府街一纵一横2条主街道。自县十次党代会以来，该县对兆丰大道进行了升级改造，对沙北一干渠进行硬化美化，新建拓宽了站前大道、长安路东段，规划修建的纸店沙河大桥、东环路、新埠口大桥、西环路建成通车。两年多来，全县修建城区道路11条，总长35公里，总面积130万平方米；改造修复城区道路6条，总长23公里，总面积60平方米，县城规划区形成主要干道“五纵三横一环”的网状格局。城市建设2年多的投入相当于过去30年的总和！而这些全靠城市经营和市场运作。　　城市变化带动了房地产业和服务业迅速发展。目前，在宽敞、明亮富有现代化气息的兆丰大道和火车站前大道沿线以及沈丘沙颍河两岸，塔吊林立，一片繁忙的景象。富都财富中心、铭源世纪豪庭、颍河嘉园、锦苑小区、永基水岸花城、绿城水岸名家等一大批房地产项目已经建成，总建筑面积160万平方米，总投资超过18亿元。引资逾亿元建成并已投入使用的四星级宾馆锦华大酒店，硬件设施全市一流。县文新广场喷泉体中心、综合体育馆、恒瑞商业步行街、一峰购物广场、万家乐生活广场等先后投入使用。在完善城市功能的同时，拉动了城市三产快速提升。沈丘的街心花园、市民文化广场、街角林带、10多公里横贯城区的滨河公园，把昔日相貌平平的县城装扮成了靓丽小城。[为了发展沈丘新区的面貌，县政府重点扶持房地产行业在新区的发展。1.3项目具备的基本条件本项目位于行政新区的核心位置，前有行政新区广场，后有中华槐园，隔壁是县政府，对面县委，是沈丘未来的发展方向。是未来沈丘政治、经济、文化、商业发展的重点区域。47 1.4项目性质与特点①地理位置优越位于行政新区的核心位置，是未来沈丘的发展方向。②建设投资大本项目共有12幢楼组成，并且地块位于沈丘核心位置，投资规模比较大。房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。③开发周期长2010年拿地开始，到2012年12月竣工，建设周期长。④受国家法律政策严格约束与调控房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。1.5在城市规划中的作用大大推进了新区的发展建设，响应上级规划要求逐步使沈丘走向城市化。1.6开发规模本项目占地32亩，总建筑面积为45000平方米，是新区新建楼盘中规模最大的小区1.7沈丘县房地产市场走势分析受国内外多种因素影响，我国房地产市场遭遇了近年来最大的一次“寒潮”47 ，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。在此种环境下,各级政府采取多种措施,确保房地产市场稳定增长,2012年周口市沈丘县房地产开发市场呈现开发投资小幅增长，新开工面积和竣工面积均有不同幅度增加，商品房销售面积有所增长,空置面积增大。①房地产开发投资增幅趋缓     受惯性影响,2012年全县房地产开发投资仍保持增长势头,累计完成投资89748万元，比去年同期增长55%，增幅平缓。②新开工面积和竣工面积均有增长    2012年，沈丘县全县房屋新开工面积74.5万平方米，比去年同期增长65.5%，其中商品住宅新开工面积74.5万平方米，比去年同期增长65.5%。房屋竣工面积35万平方米，比去年同期增长80%,其中商品住宅竣工面积35万平方米，比去年同期增长80%。③商品房销售进入复苏期   2012年，沈丘县全县商品房销售面积19万平方米，比去年同期增长11.5%。其中商品住宅销售面积19万平方米，比去年同期增长11.5%。④商品房空置量继续上升   2011年四季度以来，商品房销售面积总量明显减少，增幅有所回落,商品房空置量呈逐步增加的趋势。2011年12月末，沈丘县全县商品房空置面积13万平方米,比去年同期增长100%,其中商品住宅空置13万平方米,比去年同期增长100%。全年房地产市场走势预测    47 从2012年房地产市场发展趋势看，国家对房地产市场采取了积极的宏观调控政策，有可能继续出台鼓励房产消费的优惠政策，另外随着全县加强经济适用房、廉租房等保障性住房的建设，房地产市场的各层次需求将有所增加，消费信心将逐步恢复，商品房销售量会逐步回升，由于全县房地产市场的刚性需求比较稳定，投资性购房比例较低，房价与周边地区相比总体水平不高，在房地产开发成本逐步上升的情况下，开发商的降价空间比较有限，房价大幅下跌的现象出现的可能性很小。由于全年以为房地产开发用地成交量的减小，将使商品房市场供应源头得到有效控制，开发商后续新建项目的推迟和新盘上市节奏的放慢，也将使市场新增供应量出现一定幅度的下降，将使商品房市场存量得到进一步的消化。预计2010年房地产市场将呈现较为稳定的发展态势，房价大涨大跌的可能性较小，商品房销售量和销售价格都将保持在一个比较稳定的范围内。1.8本项目临近地段房地产市场走势分析本案位于和谐路上，紧邻沈丘最著名的中华槐园，处于新城区的中心位置，交通十分便利。沈丘县政府对新城区有力的扶持及城市未来规划的政策倾斜，使商家增长了更明确地认识和投资的信心。随着政府的引导，新区正快速发展，随着各生活社区的陆续完工和业主的入住，生活人群和消费态势正渐渐扩大，这将给本区域商业带来强大的购买力。同时，随着新区人流的扩增和政府的规划蓝图、机关单位的进驻，商业物业具备较大的升值潜力。本案周边典型楼盘分析：①楼盘名称：翰林公馆物业类型：宅销售价格：3400元/平楼盘介绍：占地20亩，三栋楼组成，两栋22层的住宅，一栋写字楼，交通便捷，在兆丰大道上，离县区比较近，购物方便；喷泉、背景音乐定时开放；秩序井然。小区物管规范，区内设置各种安全措施。翰林公馆SWOT分析S：优势、本案位于沈丘行政新区，地段好，周边多为政府办公区域，旁边还有翰林公园、中央喷泉广场、可以作为该项目的卖点。W：弱势、因为该项目是以为住宅为主、所以该项目周边的商业配套还有待提高。O：机会：该项目是沈丘唯一一家使用地暖的产品，在沈丘的住宅楼盘中有一定的竞争力。T：威胁、因为该项目的住宅售价偏高所以对本案产生不了什么威胁。②楼盘名称：御景国际物业类型：住宅销售价格：3000元/平（住宅）47 楼盘介绍：占地22亩，主要户型三室两厅（小面积）超前的生态景观住宅，人性化的空间构造；数万平方米的市民健身公园景观，再版都市桃花源的灵秀风韵；都市国际社区生态居住典范，成功人士的修养生息之栖。御景国际SWOT分析S：优势、该项目位于沈丘行政新区。地段比较好，周边以政府办公为主，是该项目的一个宣传卖点。W：弱势、该项目做为一个高端住宅楼盘，只有三栋住宅、并且周边的商业配套也有待提高，形成不了高端大社区的气候。O：机会、地段的优势、高层住宅的产品，可以作为该项目的机会。T：该项目距离本案有一定的距离，切以住宅为主，对本案造成不了威胁。③楼盘名称：怡丰苑物业类型：住宅销售价格：2800元/平楼盘介绍：怡丰苑占地26亩，位于火车站附近，以多层为主。以90-130平方米的二室二厅二卫或三室二厅二卫为主，功能配套齐全。怡丰苑SWOT分析S：优势、紧邻温州国际商贸城，火车站、汽车站、周边配套比较齐全。W：弱势、紧邻大路，过往车辆比较多，人员复杂，生活环境有待提高。O：机会、17层的住宅、80%得房率的高层、可以作为该项目的机会。T：威胁、只有两栋楼的住宅小区，形成不了什么气候，所以对本案产生不了什么威胁。47 第2章项目环境分析2.1地块环境条件分析2.1.1交通状况该地所在地位于行政新区的核心位置，位于和谐路与尚德路交汇处西北角，向北2分钟即可到达宁洛高速路口，向南10分钟到达县区。交通方便不拥堵。该地出行主要依靠：出租车和单车（部分私家），建议开发商在对项目进行推广时可利用出租车车体广告的形象宣传。和谐路东段正在进行延伸修路，预计今年年内该路段将完毕，到时宗地马路的人流量及车流量将有所加大。①教育：该地北面对面为中英文贵族学校该地西南方向1公里处为康欣幼儿园②医院等级和医疗水平：该地向北开车10分钟为沈丘县新人民医院③大型购物中心、主要商业和菜市场：本小区处于沈丘县行政新区核心位置，隔壁县政府，对面县委，尚处于初步发展阶段配套还不怎么完善。④公园：项目向北走一个路口就是沈丘最大的一个旅游景点，占地1000多亩的中华槐园，里边有山有水，槐树品种甚多；南边过了县委就是行政新区广场，配有篮球场，乒乓球场，健身器材等等，西边就是音乐喷泉广场，所以小区周边环境非常适合居住。⑤银行：47 宗地门口往西350米处有一个周口银行的营业网点⑥项目临近楼盘分析：项目附近楼盘较多，且大多数为现房，使本项目销售难度加大。如表3-1。表2-1项目周边竞争性楼盘序号楼盘主力户型均价位置1翰林公馆129.293400兆丰大道2御景国际1053000新区兆丰大道旁3怡丰苑90～125m22800县里这些项目成为本项目竞争对手的同时，对于该区住宅市场的进一步发展有着较好的作用。从这一点来说，这几个项目本身可以在竞争的同时形成一种互补的关系，互相促进、互相发展、各具特色。由此可分析得出，该地段附近的住宅市场需求潜力较大，销售形势看好。周边竞争楼盘均以小户型为主。而本项目主要以139.5大户型为主，这一特点为本项目带来了较强的竞争力。2.2项目地块优劣分析2.2.1项目优势分析①项目优势“和谐二号院”位于行政新区的核心位置，前有行政新区广场，后有沈丘最大的旅游景点中华槐园，北边就是中英文贵族学校，对面就是县委大院。总占地32亩，绿化达40%以上，超低的容积率2.0总占地32亩住104户，超低的入户大大提高了居住舒适度。16层的小高层，两梯两户超高标准配置，并且前后没有高层建筑物，采光通风一辈子没有问题。项目地段的内在品质和周边环境使项目增值潜力巨大。另外小区免费提供温泉水。②品牌优势47 本项目开发单位的实力强，信誉高，与竞争对手相比具有明显的品牌优势。③良好的文化教育环境项目北边就是中英文贵族学校，南边为康欣幼儿园。在子女教育普遍受到家庭特别重视的当今，这一点将成为一个突出优势。2.2.2项目劣势分析从整体上看，“和谐二号院”项目的建设具有很大的优势。但从局部考虑，此项目也存在以下几方面的不利因素。①周边配套有待改善本项目虽然位于行政新区的核心位置，但一些超市购物不方便，人流量少，配套设施不完善。②融资环境不容乐观近几年，由于国家进行宏观调控，要求各商业银行加强对房地产信贷业务的管理。文件对于房地产开发贷款、土地储备贷款、施工企业流动资金贷款以及个人住房贷款等作了比以前更为严格的要求，这对于本项目的资金筹措带来一定影响。③价格相对于偏高，并且都是大面积的最小的面积139.5不适合一般的家庭。2.2.3项目机会分析从宏观经济形势上看，本项目符合国家宏观经济战略目标促进住房制度改革、加快住宅建设步伐的住房政策。因此，应把握有利投资时机，在短期内成功开发高质量项目，创立名优楼盘品牌，逐步形成企业长远发展的企业品牌战略。从周边环境来看，项目地处新城区，周围云集了一批高档住宅和高档写字楼如“翰林公馆”“御景国际”等。该区环境秀美、交通便利，受到包括投资者在内的消费者的普遍青睐，这一点无疑将成为项目升值的巨大潜在无形资产，项目的开发条件已经成熟。2.3结论47 综合我们的市场调研和以上对本项目的市场分析可以得出以下结论：住宅市场供需两旺，稳中有升，消费者需求理念有所变化，中高档住宅的市场供给量与市场需求量之间仍有足够大的市场空间，区域竞争不太激烈，项目自身优势较为明显，在所处市场环境中的机会大于威胁，周围地段的烘托更加凸显本项目的价值，市场前景乐观。目前沈丘县市场上，由于二次置业者增加，本项目迎合了市场需求，缓解了大户型住宅供给比例不足的市场现状，有充足的需求市场，销售前景比较乐观。随着市场的多元化发展，写字楼市场日趋理性化，在选择地段、户型、配套、智能化系统等结合各自行业的特色，有不同的需求。目前本项目所处区域商业氛围不很成熟，以小门面和小商铺为主，没有形成大规模的商业集散地。在本区域建设一个大型高档商业中心可以弥补本区域商业氛围不足的缺点。从以上分析可以看出，本项目具有较强的竞争优势。2.4项目建设条件项目建设条件包括项目建设自然条件、项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件。2.4.1项目建设自然条件①气温：年平均气温13.1~13.4摄氏度；②风：平均风速1.8米/秒，全年盛行风向为东北风；③日照：年日照时数1412.7小时；④湿度：年平均相对湿度69.6%；⑤霜期：无霜期219~233天；⑥气压：平均气压970.4Pa；⑦降水：年降水量507.7~719.8毫米；⑧降雪：年平均降雪日13.8天。2.4.2项目建设用地条件项目建设用地位于沈丘县行政新区和谐路，占地面积为45000平方米。项目已取得建设用地许可证，具备用地条件。47 2.4.3市政配套条件新城区市政基础设施与道路同步建设，具体内容包括给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线，项目开发需要的市政接驳点可从邻近已建成的道路接驳。市政设施能够满足项目开发的要求。第3章项目市场定位3.1项目的功能定位本项目是高档商住楼，其主要功能是居住和商业经营，下部两层作为商用。功能定位如下：①营造良好的居住环境，体现居住组团的和谐美，实现人与自然的融合，达到趋近完美的居住空间；②一个安全、恬静、温馨的居住生活空间，促进邻里关系；③完善的智能化系统，为业主提供全方位的便利服务；④商铺为业主以及周边社区提供周到便利的服务；47 3.2目标客户定位及分析总来访统计：分析：①随着春节结束，外出务工人员较多，沈丘县所有售房部来访和销售量都有大幅度下降。②主要来访途径是精神堡垒，其次短信以及短信、单页的电转访，夹报效果有待提升。47 ③老带新占来访比例的10%，应鼓励老带新，增加老带新来访量；④在沈丘县当地户外广告效果相对较好；来电客户分析分析：①在来电客户中，短信所占比重较大；②单页效果逐渐提升，应加大单页派发力度；③朋友介绍客户较少，根据沈丘县城客户调查，沈丘县老带新客户所占比例基本在20-30%左右。客户区域统计：47 ：县城客户居住区域统计：47 乡镇客户区域划统计：分析：①来电客户居住区域比例相对均匀，来访客户大多为县城居民；②乡镇客户中，卞路口、白集、付井、纸店所占比例相对较高；③县城客户主要集中在项目周边区域及富都大道附近几个小区，其中，客户大多为二次购房；④外地客户较少，大多集中在郑州、周口、项城，且户籍多为本县人口。建议：①后期单页派发应集中在新区周边、老城区、富都大道附近，减少河南派单量；②短信发送应主划分区域后再筛选客户信息进行发送针对现有高质量客户重点发送。客户需求面积统计：47 分析：①来本项目客户除了销售员主推的139.5㎡户型外大多需求面积集中在110㎡—130㎡的三室和90多㎡的两室；②项目户型面积偏大，加上新区房价相对较高，总房款过高是客户对本项目的最大抗性。客户年龄分析：①来访客户年龄段集中在31-40岁之间，中年客户为主要客户群体。②来访客户多为二次购房客户。客户投资金额47 分析：①大多投资者投资金额集中在10-30万之间；②由于本项目住宅总房款相对偏高，所以，按揭客户将会占很大部分比例。客户异议分析：①大多客户对本项目单价并无异议；②面积过大，加上新区房价相对过较，总房款过高是本项目的最大抗性；③客户对本项目的地段、周边环境非常认同；④小部分客户对本项目周边商业配套不是太满意，认为新区商业发展需要相当一段的时间。付款方式47 分析：①由于本项目总房款过高，客户大多考虑按揭付款；②商铺按揭客户比例高于住宅。综合分析：①在当地来访客户中，精神堡垒、短信、单页获知项目信息的占据主要地位，户外宣传相对效果最明显，后期应加大户外大牌等户外广告力度；②单页效果有待提升，并及时调整派发区域；③来带薪客户数量提升潜力较大，根据沈丘县城特殊情况，沈丘县老带新客户所占比例基本在20-30%左右。推广建议：①应及时实行老带新政策，增加老带新成交量；②在兆丰大道项目附近和通往乡镇主干道增加户外大牌、在颍河大道和兆丰大道增设跨街广告牌；（注：兆丰大道、建行路口、东关十字路口、一峰广场等主要位置）③在县中心地区租用LED加上本项目视频短片，以提高客户对项目认知度和影响力（东关路口/一峰广场/建行路口）。④夹报每次发送3000份，每周发送3次分区域夹送(1、3、5），以提高质量。47 ⑤每周短信发送2次，每次发送10万份，并覆盖话费100-200元消费群体和乡镇客户；⑥应增加日常单页派发，在周末集中派发，并根据天气、集市时间及时调整；⑦办理按揭需求客户所占比例较大，按揭会对项目整体销售起到很大促进作用，应尽快落实银行按揭贷款。3.3项目的价格定位本项目主要针对机关单位领导，教室，及在外做生意的人士，因这些人最高档住宅要求较高，年收入在10万以上，因此价格在3300左右。第4章项目规划设计方案4.1规划设计指导思想与原则根据项目用地的周边环境以及城市规划要求，本小区的规划设计将遵循着以下几点指导思想与原则：①本小区的规划必须符合沈丘县总体规划和新城区的规划要求，充分利用地形地貌，合理布置空间组织。②根据项目用地周边环境以及市场需求分析，合理划分商业用房与住宅用房。由于本项目用地东侧与南侧北侧三面临街，具有很高的商业用地价值，因此，将临街建筑的地上两层层设计成商铺。另外，依据市场调研分析结果，合理的设计各种类型的户型，以满足不同类型住户的需求。③47 处理好小区内商业与住宅两大功能部分之间的共生关系，在满足各种功能需求的同时，规划好小区自身的整体一致性。运用现代城市设计的思想与方法，对整体环境的空间轮廓、群体组合、单体造型、绿化种植以及整体色彩等一系列环境设计要素进行整体构思。④由于本小区的主要功能是用来居住，因此，在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念。营造出温馨、亲和的居住环境。⑤建造一个安全的居住环境。按照有关规定，对建筑的防火、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等做出必要的安排，使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度。4.2规划设计方案4.2.1总平面设计①建筑布局本项目总体布局首先考虑与城市空间相协调，其次是坚持“以人为本”的思想，着重处理居住环境的质量，住宅功能的合理性。在场地的北侧布置住宅楼，下两层为临街商铺，充分发挥用地的商业价值，住宅大堂集中布置在小区内部，改善居住环境，为居民提供公共活动场所。②交通组织本小区有三个大门，尚德路上的东门，和谐路上的南门，中英文学校对面的北门，32亩住104户，车库加车位将近150个。③环境与绿化绿化设计力争作到环境优美、活泼、亲切、有特色，以便更好地为居民服务。本项目的环境景观设计，将充分利用地面内庭院和裙房的屋顶，形成独特的造景空间，为住户提供优美的生活环境。并且在小区内部有大面积的水系景观带。4.2.2建筑设计①平面设计47 项目共有12栋建筑，北面两栋住宅楼设集中门厅大堂，南面产权式酒店设带两层通高中厅的底层大堂。。在户型的设计上，本项为了达到高档住宅小区的要求将住宅户型设计成以大户型为主。面积由139.5平方米以上，其中面积在139.5平方米的户数约占总住宅户数的48%。200多平米的占52%，户型多由三室二厅两卫、五室两厅两卫、六室两厅两卫组成。两栋高层为两梯2户户型设计方正大气，南北通透，采用全名设计。②立面设计立面造型追求简洁、明快、富有现代感和居住气氛。采用虚实对比的手法，突出住宅的温馨、亲和及高层建筑的挺拔特点。绿化环境设计以亲切怡人为基准，把欧洲园林的抽象几何形空间与中国园林的自然构成元素巧妙结合，创造出丰富多彩的园林休憩空间。4.2.3结构设计本项目地下为一层满堂地下室，地上16层，1.2层为临街商铺，3—47 16层为住宅。所有梁、板、柱全部为现浇结构。地基采用桩基础。4.3主要经济技术指标建筑用地面积：32亩总建筑面积：45000m2容积率：2.0建筑密度：36.%绿地率：40%总建筑层数：地上16层，地下1层建筑高度：48.7m地上车库加车位：174个总住户：104户47 第5章项目投资经营方案5.1项目经营的前提条件①明确经营目标为了保证招商目标能够成功地实现，因而在实施招商之前首先需要在投资回报经济分析的基础上确定“和谐二号院”短、中、长期的经营目标。②确定经营开发模式针对“和谐二号院”考虑到资金迅速回笼和长期利润增长的前提，提出产权酒店的经营开发模式③明确管理模式本项目应充分实现所有权、经营权和管理权的分离，导入集中管理和分散经营的经营思路。5.2项目经营开发模式针对“和谐二号院”考虑到资金迅速回笼和长期利润增长的前提，提出产权式酒店的经营开发模式。产权式酒店就是购买酒店客房一间或多间，然后交由专业的酒店管理公司经营管理，每年返还超高的租金收益，年享15天免费入住，15天半价入住，达到房利双收。房地产销售的目标客户主要包括三类人群：一般置业者、房地产炒家、商业物业投资者。这些商业物业投资者采取的投资方式都是买了酒店客房然后租给酒店管理公司经营管理，自己收取租金收益。分析房地产物业销售的主要目标客户，结合本项目的产权销售，我们认为和谐二号院在管理上的精髓就体现于“统一性”，本项目在产权分割后的经营管理也将直接影响到“和谐二号院”长期而持续的经营发展。因此，47 本项目开发的前提条件是在管理上实行所有权、经营权、管理权分离的管理模式，，避免因产权分割后的经营管理混乱。第六章项目开发建设方案6.1项目建设方案6.1.1合理安排施工顺序，确保工程质量①及时完成有关的施工准备工作，为正式施工创造良好条件。如：拆除已有建筑物、清理场地、设置围墙、铺设施工需要的临时性道路以及供水、供电管网、建造临时性工房等。②平整场地、铺设管网、修筑道路等全场性工程及可供施工使用的永久性建筑物，进行各个工程子项目的施工。③在施工顺序上，既要考虑空间顺序，又要考虑各工种之间的顺序。6.1.2采用流水作业法，提高施工效率采用流水方法组织施工，充分考虑各道工序之间的技术间歇与搭接，以保证施工连续地、均衡地、有节奏地进行。合理的使用人力、物力和财力，在保证工程质量的同时，尽量缩短工期。6.1.3恰当安排冬雨季施工，确保按时竣工由于本工程的竣工日期为2012年12月底，其间要经历两个冬季和一个雨季。根据沈丘县历年的气象资料表明：沈丘县的年平均降雪日为13.8天，年降水量为507.7~719.8毫米。因此，在安排施工进度时，需要适当的考虑雨雪的因素。47 第7章项目营销方案7.1营销理念7.1.1功能理念对于购买住宅和商铺的购房者来说，房地产的功能分为消费和投资两大类。本项目针对不同的功能，依据前期市场调研结果进行不同的室内布置、分区、装饰等，尽量满足购房者的需求。7.1.2诚信理念由于当前市场上存在着一些虚假的广告，导致购房者不太轻易相信楼盘广告。他们更关心的是房屋质量过硬、产品物有所值、合同信守兑现、物业管理到家。因此，本项目必须树立诚信营销的经营理念，塑造良好的社会形象，提高“德商置业”在沈丘县的地位。7.1.3健康理念根据市场调查结果分析显示，在符合住宅建设基本要求的基础上，大部分购房者要求小区能够更加健康、安全、舒适和环保。因此，本小区在规划设计时注重空间布局、隐私保护、视野景观、感官色彩、材料选择等，以求回归自然、关注健康和社会。7.1.4服务理念目前，越来越多的购房者更加注重的是房屋售后的物业管理和服务水平。因此，本项目将聘请出色的物业管理公司，为小区日后的物业管理与服务提供良好的保障，同时，也可以维护企业自身的品牌。另外，依据前期市场调研分析，为了消除广大购房者对高层电梯服务质量的顾虑，本小区将配备性能优质的电梯设备。在确保质量安全的基础上，设置两套电梯供电系统以避免电梯停电，延长运行时间，24小时对电梯进行监控。47 7.1.5智能化理念市场调查表明，大部分的购房者认为自己所居住小区智能化程度应达到有安全监控系统、闭路电视监控、小区局域网、宽带接入、家庭自动报警系统等要求。因此，本小区设计时应本着“建立一个信息智能化小区”的设计理念。7.2销售策略由于项目在开发过程中需要经历不同的阶段，因此，有必要根据不同的开发时期，制定不同的价格和营销策略。整个销售阶段大致分为销售初期、强销期、销售持续期和项目结案期。每一阶段的销售策略具体实施如下：7.2.1销售初期在2012年年初在这一期内，小区内的配套设施、绿化及景观等工程都无法充分地展现出来，周边的环境，基础设施建设还有待进一步完善。所以，首期采用折价销售策略，同时做好宣传工作。具体如下：①在本期内购房的消费者，可享受一次性优惠2个点，按揭优惠1个点，实行这种策略有利于吸引大量的购房者，提高人气，同时又可使项目更加迅速的融入市场。②大力宣传，树立良好形象。在楼盘正式推出前10天，应在各大具有影响力的媒体上做大量的广告宣传，拓宽影响范围，并开始接受内部认购，到10天后再正式公开发售。7.2.2项目强销期与销售持续期从2012年3月到2012年4月底。在这期间，随着小区自身设施的不断完善与周边环境的改善，小区整体规模已初步形成。在销售上应利用已有的人气，根据实际的销售情况适当的上调销售价格，同时，继续加大宣传力度，充分体现出旺销抢购的氛围，具体做法如下：①在售楼中心以及网络上公布销售进度和销售曲线图，并及时更新每周的销售状况。②在强销期间，销售中心应不断地播放广告录像，同时，请求合同公证处、保险机构、银行按揭处等有关人员到现场办公，使现场销售气氛显得更加浓厚。47 7.3促销策略在市场瞬息万变、竞争日趋激烈的今天，促销的作用越来越明显。促销活动已成为企业活动中相当重要的组成部分。在现代营销组合中，促销策略是不可缺少的一部分，它占有着重要的地位。促销的方式主要有广告促销、人员促销、销售促进、公共关系促销以及其他方式促销等。7.3.1广告促销①广告内容广告的内容应以广告诉求为中心、以购房者需求为导向、以促进销售为目标，把广告信息迅速准确地传递给广大群众，刺激他们的购买欲望。另外，根据本项目的不同开发期，结合营销组合战略，采取不同程度的广告促销策略，充分把握好各个阶段的机会，取得最好的经济效果。销售初期：在这一阶段，项目的整体规划及景观都无法以实体形式体现出来，购房者无法从施工现场获取到整个小区的最终规划景象。因此，本期的主要精力要集中放在解决人们对本项目不认识或不熟悉的问题上，采用大篇幅、长时间、有特色的专题广告宣传。同时，选择业绩优秀、综合实力强的广告代理商，通过各大传播媒体进行宣传。在内容上要着重突出自身的特点和优势。由于本阶段是项目刚刚进入市场阶段，所以，一定要加大宣传力度，以便为后期的销售起到推动作用。强销期和持续期：在这一时期，小区内的整体规划已初具规模，购房者可以直接到现场观看和了解本项目的具体情况。在前一期的宣传和销售基础上，会有更多的购房者进入项目的销售过程中。因此，本期的销售量将呈现上涨的趋势。此时，在宣传的内容上，除了体现项目的特色外，还应展示出楼盘热销的场面和销售进度。同时，也要适当地减少广告篇幅与时间，加大广告频率，及时更新前期的广告画面，注重自身品牌的宣传。②广告媒体③印刷媒体印制大量的单页及广告条幅。④电子媒体47 1）广播和电视选择收视率较高的广播和电视进行广告宣传。2）通讯设备在信息传递快捷的今天，几乎每人都拥有一种通讯工具。因此，通过发送本项目的相关文字或图像信息到手机、掌上通信设备和移动通讯工具中，可以起到更好的宣传作用。3）计算机网络随着网络的迅速普及，有相当一部分购房者是通过网络来获取房地产信息的。所以，我们应综合网络广告营销和网站营销两种方法各自的特点和优势，在各大有关房地产信息网站上发布本项目的具体情况，并及时对销售情况进行更新。另外，还可以根据市场调研时所收集到的被调查人员的联系方式，以E-mail的形式向其宣传本项目。使用这种方法既能节约成本，又能加大宣传。⑤户外媒体1）墙壁在项目施工现场四周的围墙上，可以通过简单的图画和醒目的文字来突出建筑物的特色，以便吸引周边或过路的购房者。2）路牌可在沈丘县内主要干道两旁、露天公共场所、立交桥身、电线杆上、候车大厅等处，设立引人注目的广告牌。3）橱窗在一些大商场或人口流动频繁的超市内外，运用艺术设计，把小区的整体规划和基本户型陈列在商场或超市的橱窗内，能很好的扩大宣传范围。7.3.2人员促销在现代营销观念指导下，人员促销的作用不仅仅是帮助出售现有物品，而是要配合企业的整体营销活动来满足顾客需求。促销人员在与顾客进行面对面的、无障碍的洽谈过程中，能更具体、更全面地了解顾客的要求，收集到更准确地有关信息。47 在销售初期，应聘选优秀的促销人员，对他们进行专门的业务培训，规范销售过程中的细节行为，统一专业术语。同时，还要让促销人员走出公司，去了解特殊促销技术、策略和程序。在销售期间，对业绩好的促销人员要给予一定的奖励：如发放奖金或对超额完成部分进行提成等。通过这些有效的激励方法来调动促销人员的积极性，激发他们的潜力，发挥他们的最大效能，获取更好的销售业绩。7.2.3销售促进销售促进是指通过赠物、抽奖、折价等措施，刺激购房者的购买欲望，使其在多家购买对象中选择本项目。此方法适用于销售的前期和尾期。在项目销售初期，可对购房者实行折价或者提供优质价廉的装修服务等优惠策略。这样既有利于吸引购房者，又有利于本项目快速进入市场。在项目销售尾期，个别楼盘由于位置的原因不利于销售。因此，采取销售促进的方法也是非常必要的。7.2.4其他促销方法①精品楼书楼书是在楼盘销售时详细介绍本项目的资料，通常印成精美考究的小册子。楼书的封面很重要，它反映了所介绍项目的品质，或者说至少会就项目品质给投资者留下较深刻的印象。所以，在制作本项目的楼书时，一定要有自己的特色，简洁明了，色彩鲜明，以吸引购买者为主要目的。②项目正式推出仪式项目时间数量内容备注现场包装精神堡垒2.41销售中心指示牌钢架、铝塑板工地围墙2.15-项目、价值、交通信息喷绘、打钉CF片2.251项目价值三维描述2分钟视频46寸电视1台广告电视飞播2.1-2.2970字一府倾城家天下。和谐2号院，行政新区低密度豪品华宅，两梯两户三房接受咨询。高台阔府，一邸私藏。沈丘县政府东隔壁。电话5302222/1111沈丘有线电视台19个频道每天滚动播出47 推广跨街条幅2.1-2.2920条主题：高台阔府，一邸私藏。和谐2号院，新区低密度豪宅公开品鉴。地址：沈丘县政府东隔壁电话：5302222/1111吉祥路、县府街、和谐路、德尚路、建行路口、东关路口等；短信2.6（十五）10万条低密度、名流圈、贵族域！和谐2号院，行政新区最核心，三大公园立体环绕，两梯两户三房公开品鉴，一府倾城！沈丘县政府东邻5302222/1111公务员、教师、医院、各乡镇、各企业名录、投资人群、乡镇生意人群、话费200元以上客户；短信2.1010万条高台阔府，一邸私藏。和谐2号院，行政新区最核心，市政广场、中华槐园立体环绕，低密度豪品华宅公开品鉴。沈丘县政府东隔壁5302222/1111县城100元以上话费人群；夹报2.9（周四）1000份单页夹报大河报、周口日报短信2.1510万条一府倾城家天下。和谐2号院，行政新区低密度豪品华宅，两梯两户三房接受咨询。高台阔府，一邸私藏。沈丘县政府东隔壁。电话5302222/1111县城100元以上话费人群；夹报2.16（周四）1000份单页夹报大河报、周口日报短信2.2210万条低密度、名流圈、贵族域！和谐2号院，行政新区最核心，三大公园立体环绕，两梯两户三房公开品鉴，一府倾城！沈丘县政府东邻5302222/1111上海运输人群、温州商贸城客户、一峰客户、富都客户、颍河家园客户等客户人群；夹报2.231000份单页夹报大河报、周口日报物料制作单页完成10万一府倾城家天下157铜板纸杯2.8100008盎司纸杯手提袋2.155000250g手提袋档案袋2.81000200g档案袋信封2.81000157g信封名片2.55盒/人普通名片纸外销工作派单持续进行20人单页派发县城、乡镇47 可借助仪式向外部发布项目正式推出市场的信息，也可借助大规模庆典仪式来吸引大量传媒记者，同时，还可邀请政府人士或社会知名人士参加，以获得良好的社会宣传效果。第8章项目物业管理方案8.1物业管理模式建议因本物业是高档公寓的定位，在物业管理上要突出特色服务，提供的服务包括：家居清洁汽车清洁代聘钟点工代购商品代定车船票邮政服务住宅外观清洗花匠服务订餐地毯清洗宾馆预约服务代办快递服务代办搬家商务中心预约：电脑/传真服务代订书报智能化管理服务：周界报警系统红外线及闭路电视监控系统宽带网入户门窗防盗系统煤气泄露报警系统给排水监控系统输配电监测系统照明监测系统紧急求助按钮47 第9章项目投资估算及资金筹措计划9.1总投资估算的原则①尽可能地反映项目的实际情况；②尽量符合节约和稳妥的原则；③对于无法准确估算的项目在预备费中考虑；④依据政府相关职能部门的规定及行业要求。9.2项目总投资的估算项目的总投资包括土地费用、工程前期费用、室外工程费、建安工程费用、建设监理费、开发管理费、预备费以及建设期利息等项。①土地费用、工程前期费用、室外工程费股权转让过程中“和谐二号院”项目初步按楼位价格1200元/平方米计算，包括：土地费用、七通一平（电、上水、下水、路、天燃气、通讯、网络）、设计费、勘察费、行政事业性收费、公用配套设施费（只供电、供水支距红线1.5米处）、室外配套工程，楼位面积不计算地下室和安置楼面积。本项目地上建筑面积为45000m2。股权转让过程中的楼位价格：1200×45000=5400万元②建安工程费根据《河南省建筑工程综合概预算定额（2008）》，结合郑州市类似工程的实际造价确定本项目单位造价指标(包括室外装修费)如下：住宅：1925.12元/平方米商业：2300元/平方米47 地下建筑（±0.00以下）：3000元/平方米建安工程费：0.1925×78255+0.23×571.4+0.3×2668.20=15996.90万元③建设监理费建设监理费按建安工程费的1%计算得：159.97万元④开发管理费开发管理费按建安工程费的3%计算得：479.91万元⑤预备费预备费按建按工程费和开发管理费的3%计算得：494.30万元⑥建设期利息建设期利息为：931.83万元，详见附表1。⑦项目总投资的确定本项目的总投资由以上六项费用构成，共计：26922.09万元详见表9-1。表9-1投资估算表单位：万元序号项目金额1楼位价格8859.172建安工程费15996.903建设监理费159.974开发管理费479.915预备费494.306建设期利息931.837总投资26922.099.3项目资金筹措47 项目总投资的资金筹措拟自筹9746.17万元，占总投资的36.20%；拟从银行借款10000万元，银行贷款利率为5.49%，考虑上浮10%，取6.04%（实际利率），对于本项目，为了体现资金的流向，拟按季度计算，季度的贷款利率为1.48%，其计算如下：季度利率=-1=1.48%为了准确把握项目的投资情况，把项目分季度所需投资详见表9-2。表9-2投资使用计划表单位：万元时间2008年2009年2010年合计第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度资本金9714.719714.71银行贷款1999.644124.151903.451374.05598.7010000.00资金回笼再生产937.281973.232294.341070.696275.54合计11714.354124.151903.452311.342571.932294.341070.6925990.2547 第10章项目销售收入预测10.1销售价格预测本项目的住宅价格定位采用市场比较法，商铺价格定位采用市场比较法与收益还原法相结合的方法。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。收益还原法的基本原理是将估价时点视为现在，则现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现在有一笔资金可与未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。10.1住宅价格确定10.1.1选择案例从可比案例中选择与本项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的有：“翰林公馆”、“御景国际”“贻丰园”两个案例。①修正因素的确定三个案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异：1）区域因素2）交易情况3）交易时间47 4)个别因素因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。②计算修正系数修正系数的计算方法如下：每个因素的取值以项目为基准值计算，项目的各个因素取值均为100，案例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。修正系数计算如下：表10-1修正系数计算可比实例比较因素A翰林公馆3400元/m2B御景国际3000元/m2C贻丰园2800元/m2区域因素100/100100/99100/101交易情况100/100100/100100/100交易时间102/100102/100103/100个别因素100/100100/98100/99修正系数1.021.051.03③权重的确定因“翰林公馆”和“御景国际”与本项目较为接近，对项目的影响较大，对各案例的权重确定如下：翰林公馆：0.4；御景国际：0.4；贻丰园：0.2④比准价格的确定根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下：案例一比准价格：3400×1.02＝3468元/m2案例二比准价格：3000×1.05＝3150元/m2案例三比准价格：2800×1.03＝2884元/m2⑤项目最终合理比准价格的确定项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下：项目比准价格＝3468×0.4＋3000×0.4＋2884×0.2＝3164元/m2依据以上计算结果，考虑到“低价入市”47 的销售策略，综合确定本项目的高层住宅入市均价为3100元/m2，随着时间的推移，项目配套设施日趋完善，项目人气逐渐上涨，因此项目价格也可逐步上调。第11章项目财务评价项目财务评价主要对项目的财务盈利能力、项目的清偿能力以及项目的不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。11.1财务评价基础数据与参数选择计算期：2.5年（2010年第3季度至2012年第4季度）销售价格：详见5.4销售面积及收入实现计划基准收益率：12%11.2财务盈利能力分析11.2.1全部投资现金流量表。根据该表计算的评价指标有所得税前后的财务内部收益率，财务净现值和静态投资回收期。其中所得税前的年财务内部收益率为22.20%，税前财务净现值（基准收益率=12%）为2726.17万元，税前的静态投资回收期为1.70年；所得税后的年财务内部收益率为16.33%，税后财务净现值（基准收益率=12%）为1133.93万元，税后的静态投资回收期为1.71年。11.2.2资本金现金流量表，见附表3。根据该表计算的税后年内部收益率为21.85%,税后财务净现值（基准收益率=12%）为1540.79元。47 11.3清偿能力分析通过对“借款还本付息计算表”（附表7）和“资金来源与运用表”（附表5）的计算，考察项目计算期内财务状况，在1.60年内可全部还清贷款本息和。11.4项目财务评价结论项目在控制好投资，节约成本，加强营销管理，促进销售的情况下，从盈利能力、清偿能力以及不确定分析等方面的分析结果可以看出本项目在财务上是可行的。47 第12章项目不确定性分析本项目的不确定分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析。12.1项目盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。37327.43×f0=26921.96+37327.43×f0×（0.055+0.03）f0=78.82%当销售收入实现78.82%时，项目即可保本。低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。根据郑州市目前的市场行情，该项目的风险在合理的限度内。0销售面积64234.4平方米收入费用28580.8万元BEP收入其他费用土地费用线性盈亏平衡分析图12.2项目敏感性分析敏感性是指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。47 本项目主要进行住宅、商铺的销售率及投资额对内部收益率的因素敏感性分析，其结果如下表12-1：表12-1住宅、产权式酒店的销售率，商铺的销售期，投资额对内部收益率的影响住宅销售率商铺销售率产权式酒店在项目建成后第一季度售完产权式酒店在项目建成后第二季度售完产权式酒店在项目建成后第三季度售完100%95%90%100%95%90%90%95%100%投资不变100%18.06%17.26%16.47%17.04%16.28%15.52%14.69%15.42%16.15%95%17.14%16.33%15.52%16.16%15.39%14.62%13.83%14.57%15.30%90%16.20%15.39%14.57%15.27%14.49%13.71%12.96%13.71%14.45%投资增加5%100%14.64%13.87%13.09%13.83%13.10%12.35%11.70%12.41%13.12%95%13.74%12.96%12.17%12.98%12.23%11.47%10.86%11.58%12.30%90%12.83%12.04%11.24%12.11%11.35%10.58%10.01%10.74%11.47%投资增加10%100%11.52%10.77%10.00%10.90%10.18%9.45%8.96%9.65%10.35%95%10.64%9.88%9.10%10.06%9.33%8.59%8.14%8.84%9.54%90%9.75%8.98%8.19%8.47%8.47%7.72%7.31%8.02%8.73%47 5%10%-5%-10%5%10%15%20%内部收益率因素变动幅度销售率投资从上表可以看出，在投资不变时，住宅、商铺的销售率达到90%,同时商场延后一季度售完的情况下，项目都是可行的。但是当投资额度发生变化时，将对项目的可行性产生很大的影响。用插入法求出最悲观情况下投资上涨的临界点（所谓最悲观是指商场在项目建成后第三季度售完，住宅、商铺的销售率为90%）如下：＋5%－×5%=＋1.63%同时，用插入法求出最乐观情况下投资上涨的临界点（所谓最乐观是指商场在项目建成后售完，住宅、商铺的销售率为100%）如下：＋10%－×5%=＋9.23%当项目内部收益率小于12%时不能满足行业基准要求，此时该项目在财务上是不可行的。如住宅、产权式酒店销售95%，商铺在项目建成后第二季度售完，投资上涨10%时，项目内部收益率为9.33%，小于12%，此时项目在财务上是不可行的。47 因此，当总投资上涨在（1.63%,9.23%）范围内项目有可能不可行，具体视销售情况而定；当总投资上涨超过9.23%，内部收益率一定小于12%，项目肯定是不可行。这就要求建设单位必须控制好投资，节约成本，加强营销管理，促进销售。12.3风险规避和控制措施12.3.1风险类型风险集中反映在政策调控风险、资金变现风险、购买力风险、市场竞争等四个方面。其中政策调控风险、购买力风险为不可控风险，前者属于政策面上的，只有随时关注国家对于房产市场的各种信息，来提前作出预测，做好应对措施。后者与当地居民的整体消费水平高低有关。资金变现风险、市场竞争风险可以通过公司的努力，来尽量趋利避害。①政策调控风险针对国务院目前发出的“八点意见”以及“新八点意见”，沈丘县政府已经在近段时间内，出台一系列限制房价的政策，其限制对象将主要是目前成都市场的中高端产品，这将对我项目今后销售产生一定的影响。但项目所处地存在电梯洋房的市场空白，在国家进行房地产结构性调整时，本项目可以在一定程度上消除这个不利因素的影响。②资金变现风险资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。在资金的回收方面，我们在销售期间将采用灵活、轻松的付款策略，尽量降低资金的变现力。结合沈丘房产市场，在本项目营销上，住宅楼盘的资金变现风险较小，商业街物业资金变现风险较大。③购买力风险购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济制中，需求是一个非常不定的因素。由于沈丘消费者的购买力是不断发生变的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果成都整体房市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。④市场竞争风险47 按照迈克尔。波特的五力竞争分析，市场竞争有来自供货商的竞争、顾客竞争、己进入开发商的竞争、潜在进入者的竞争、替代品的竞争。从本行业及本案的情况来看，市场竞争主要来自已有楼盘及正在兴建楼盘的竞争。正如前面我们所分析的，目前已售的楼盘有翰林公馆、御景国际等，这些楼盘在沈丘县都属于中高档楼盘，价位在3000-3200元/平米，这些都对于本案的销售产生不利，势必影响本案在以后的销售业绩。在市场竞争中所产生的风险也是以后主要面临的风险。12.3.2规避风险的措施在房产投资开发过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。就和谐二号院所面临的四个主要风险，只要我们根据实际情况，采取适当措施，并综合其他开发个案的经验教训以及充分利用项目的有利因素，上述四个主要风险都是可以规避的。①如何规避政策风险规避政策风险，只有紧密把握国家政策调动。现阶段，沈丘县房产市场消费者购买欲望强，房产市场走势稳定。沈丘县作为周口的重要卫星城市，房市紧随周口市场波动。随着沈丘县政府对本地房市支持力度不断增强，我们预测，未来两年，沈丘房市仍将走好，且房价保持稳定增长态势。目前，宏观政策对和谐二号院项目是有利的。②如何规避资金变现风险目前，沈丘县住宅销售情况良好，价格合理、位置较佳的项目都很畅销。而上街的商业物业市场行情一般，我们未来将运用以下多种营销手段对商业街进行推介，以避免资金变现风险。项目完成规划设计后就与品牌餐饮、休闲商家进行前期接洽，如此尽可能广泛的与商家进行沟通，从中挖掘出合作利益点，使商家感受到我们的合作诚意，为其量身划分经营场所，有助于顺利完成招商工作，同时，借助商家的口碑效应也是对项目的一次推介;47 在前期招商工作开展的同时，可引进专业的经营管理公司。第一，专业的经营管理公司拥有丰富的商家资源，能够促进商业街招商和销售;第二，专业的经营管理公司熟悉经营者对产品的相关需求和消费者消费习惯，对商业街的宣传包装推广也能够给予一些合理化的建议;第三，在商业街未来整体包装和对外宣传中可以主推专业管理公司入驻，增强经营者和投资者的信心。在河南范围内寻找专门的商业投资机构或个人进行合作，吸引游资。未引入基金性质的机构，待项目开发完成后由基金购买，再进行统一的租赁经营等，这样能保证项目长期经营的稳定。③如何规避购买力风险规避购买力风险的手段是通过切实有效的营销手段，激发目标消费群的购买欲望，引发购房风暴，迅速结束楼盘的销售周期。未来，我们将运用以下一系列手段对项目进行营销，以避免购买力风险。通过对项目外场及内部环境的精心设计，加上对外的有力的宣传包装，将项目的概念诉求及丰富的文化附加值传达给受众，使其感受到我项目与众不同的格调。通过频繁组织现场的各种活动(如项目开盘活动，各种演艺活动、刁‘艺展示、项目绚目灯景展示)，制造新闻效应，吸引大众目光。经过一系列的市场行为和营销手段提升项目的人气和被关注度，在前的外场环境、宣传包装到位的情况下将项目快速成功的销售，实现资金的迅回笼，并取得较好的效益。制定针对整个项目后期市场宣传及经营管理的详细计划，并提出商业经营目标，使投资者和经营者对项目以后的商业前景产生良好的预期，增强投资和经营商业街的信心。④如何规避市场竞争风险针对所面临的主要的市场竞争者，在楼盘的规划、项目定位、营销策略等面着手进行相应的应对措施，从项目的前期到后期自始至终采取对策来降低场竞争风险。在项目的规划设计上，我们采用传统符号、延续地方文脉为主的后现代派建筑，主要是传统与现代的结合，采用西南穿斗式木构民居的建筑风格，出项目的风格，在外观上形成差异。沈丘房市己开始重视“实景环境”47 的营造，营造成本的过高，势必造成成本的上升。此外，消费者比较青睐于优美、房价适中的高性价比楼盘，而些都是本案的优势所在。户型设计上，针对沈丘市场的消费观念，符合基本居住生活要求为主要述求，设计合理，以小户型为主。采用富有创意的，切实为顾客提供服务的营销策略及体现人本关怀的业管理，让住户及投资者均能在这儿享受到其他楼盘所不能享受到的特别的务。47 第13章结论及建议房地产项目投资策划就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据(设计计划书)的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析，研究项目任务书对设计的合理向导，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计的内容，并寻找达到这一目标的科学方法。房地产项目投资策划是进行项目投资决策的依据，是建设活动中的一个独立环节。从这一目的出发，论文首先对“和谐二号院”项目的研究背景及现状和房地产项目投资策划理论方法进行了概述、初步了解进行投资策划策划的意义及方法。然后分别从项目背景、项目所处市场现状分析、项目规划、投资估算、项目财务分析、项目投资决策等方面利用房地产项目策划理论进行了全程系统投资策划研究，为河南德尚置业集团有限公司是否开发该项目提供了重要的决策参考。本文的研究得到以下结论沈丘县房地产市场前景良好。通过对和谐二号院项目的经营投资环境和市场机会进行分析和对和谐二号院项目区域现状进行分析得出，在和谐二号院项目区域虽然竞争会很激烈，总体将保持发展良好的态势，投资该项目将会产生较好经济效益。47 参考文献[1]《房地产财务管理》编著：赵玉霞周桂芳人民交通出版社[2]《工程经济学》编著：刘晓君中国建筑工业出版社[3]《房地产经纪概论》编著：张永岳崔裴中国建筑工业出版社[4]《项目成本管理》编著：徐玖平经济管理出版社[5]《房地产营销策划》编著：祖立厂机械工业出版社[6]《工程项目管理》编著：孙海玲中国电力出版社47'