桂芳佳园招商策划方案.doc 25页

'桂芳佳园招商策划方案一、项目概况桂芳佳园社区商业街率先引入当今国际先进的、最具竞争力的休闲商业业态，集吃、喝、玩、乐、购、休闲等功能于一身，引领全新的城市生活方式，更以“购物+休闲”的崭新模式，将望城的社区商业提升到一个新的境界。二、商业布局原则：1、控制业态档次：在招商主体店的选择及后期租赁协议中，有意识地契合“社区商业街区”定位；2、通过商铺面积选择商业业态：在招商店的选择上，根据商铺面积选定特定业态及商家；3、形成对周边业态的补充和完善：周边具备一些生活配套，本案的业态布局应对其形成补充，并成为区域的特色商业中心。三、业态及布局建议：桂芳佳园东临望城大道，西靠雷高公路，北依普瑞西路，南邻洪家坡路。从现有项目平面规划来看，小区商业面积约13000多平方米，准确数据有待设计院提供。为了明确每个区域的经营内容，配合商铺的招商和销售需要，同时可使消费者一目了然，达到消费人流平均分布和整体旺场的目的。现根据项目地理位置、经营者的经营需求、行业特性、各种功能的互补性、合理性，特对小区商业分区作以下规划：一、银行、精品百货超市区25 （4#栋商业裙楼，面积约3700㎡）该区地处小区北端，紧邻普瑞西路，对面为上万人旺旺大型食品厂，南北人流呼应，可引进集购物、休闲、服务等众多功能于一身的“中型人人乐”。一、二楼为银行和精品百货商场，三、四楼为超市二、时尚餐饮娱乐休闲区（10#、11#栋，一楼独立门面，二楼为大空间，面积约3000㎡）该区位于雷高公路旁，人流车流量较大，因此区域商住相对分离，可引入“味庄、老妈厨房、大碗厨”等大型餐饮、维也纳KTV、足浴休闲等品牌形象店。三、托管培训、运动健身区（8#栋面积约728㎡，9#栋面积约1037㎡）该区地处小区内部，临近幼儿园，可引进知名品牌托管培训、运动健身机构进驻，以满足小区居民日益增长的“望子成龙、强身健体”的需要。原定的小吃一条街，因污染环境、噪音大、干扰居民日常生活，会造成居民与商家及物管之间的矛盾和纠纷，严重影响物管费的收取，因此，不适宜设置在此，一些特色小吃店可调整到社区商业街。四、社区商业街（3#栋一层独立门面，面积约1100㎡，7#栋商业面积约3500㎡）社区商业街位于小区南面一、二期之间，一层可划分为15—30㎡的独立商铺，设置小吃店、便利店、洗染店、花店、邮局、网吧、银行、修理、音像、理发、药店、生鲜超市等，7#栋二楼可开设茶艺馆或咖啡厅。1、零售型社区业态25 中小型超市药店影像店美容美发店干洗店25 书报厅鲜花水果店西点面包店2、服务型社区业态银行流行服装店25 咖啡店茶坊西餐厅形象设计保健按摩SPA会所美容店健身俱乐部25 四、招商思路本案以出售经营为主，租售同步，为获得最大销售收益，建议先引进有号召力的品牌商户，如超市、大型餐饮、酒店等，适当放宽租赁政策，让其进驻，利用其品牌号召其他商户，同时促进销售。本项目1F临街门面以销售为主，快速回笼资金为目标。—1F、2F、3F是商业销售的难点，因此建议先招商后销售方式，带租约销售以此降低投资风险，确立稳定的投资回报，提高项目整体销售率的同时，吸引有资金实力的投资客，大面积购房。1、招商节点与时间·项目入市宣传时间正式招商前提前入市宣传，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式招商积累有效客户。·准备充分后入市入市前必须对招商中心、项目周边环境进行改造修饰，让项目现场的内外包装均有良好的形象展示。在模型、招商手册、展板等招商工具齐备的情况下入市；·有目的入市根据发展商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和回款的进度，提高发展商的资金利用效率。·有控制入市根据价格策略等分期分批有节奏地向市场推出产品；小结：25 2.建议本项目“招商先行，租售并举”，以核心租户（超市、洗浴中心、大型特色餐饮）的入驻来带动销售。针对项目“无大户不稳、无小户不活”的现状，紧紧围绕本项目的经营策略，将有号召力的品牌、名牌商户引入商业街作为牵头商户，并适当将租赁条件放宽，让其进驻，再利用品牌、名牌商户的号召力吸引其他商户。主力店采取直接联系、上门招商的方式，其他品牌店采用直接联系厂商或地区经营者的形式招商，可以辅助广告传达信息给厂商、经营者、经营户或投资者。、五、招商策略（一）专题会议招商即在适当的时机和适当的地点举行项目介绍和招商会，让事先有一定意向的客户通过工作人员专门而详细的推介，认同项目的价值。此种成本较低，只要策划组织得好，成交的比例还是较高的。时间：地点：应邀参会人员：相关链接：招商会的组织和实施25 顺序进行内容（演讲内容）演讲人员时间安排1致欢迎辞，介绍参会人员主持人5分钟2公司介绍，配合图像演示公司负责人10分钟3项目介绍，配合图像介绍公司工程技术负责人20分钟4经营模式、项目推广方案介绍公司负责人30分钟5合作方式、合同讲解公司负责人20分钟6经营者（投资者）代表发言10分钟7签约方式公布，问题解答公司负责人1个小时8签约公司负责人30分钟9宣布结束主持人招商会看似热闹，但却毫无“收获”，这是企业所不愿看到的。如何成功举办一次招商会，让你的招商会吸引经营者（投资者）的“眼球”，在众多的招商会中脱颖而出？一、招商会的包装现在，普通的招商会根本吸引不了经营者（投资者），豪华宾馆和优厚的经销政策，这些在原先还是吸引经营者（投资者）参会的“卖点”，但现在大家都这样做了，也就不存在是哪家的优势了。因此要想吸引经营者（投资者），必须开动脑筋，另辟蹊径，寻找新的“卖点”。为此，我们可以举办一次“商业街专题招商会”25 ，邀请各地的经营者（投资者）朋友参会。由于热点话题，广受大众关注，可以吸引新闻界的注意，很多媒体都派记者参加这次会议。借会议的东风，商业街的招商也将取得成功。二、会前准备针对招商大会，及时成立大会负责机构，一般有招商项目总经理担任负责人。根据会议内容的要求，安排专人负责。会议需要的各种资料，要逐项记录，核对清楚。这些资料主要有：招商会日程安排，企业及项目介绍，其他活动安排，地点及联络人。招商会地点应选择交通发达、设施较好的酒店或宾馆，以方便与会人士。对于会议可能发生的意外事件，要有充分的预计和准备，并从措施上加以落实。招商准备工作主要抓两个方面，一是招商会议的流程、内容、设计要专业，要有针对性；二是招商工作全部流程要严密，不可轻视。比如，接电话是否专业，体现的内容是否与公司要展示的形象及项目相匹配，相应和；企业的小物品的设计是否统一，如给经营者（投资者）邮寄的信封、信笺、信封的视觉识别系统都是混乱不清的，这就很难让人相信其策划的推广实力。类似细节均属招商流程中应特别注意的问题。高度重视会议接待工作，从接待车辆、宾馆星级、伙食标准等都要仔细安排，让参会人员有宾至如归的感受。比如，有招商会利用奔驰车接待参会人员，警车开道，给予经营者（投资者）贵宾的待遇。这里有一个会议准备清单，基本涵盖了招商会的主要事项：1、提前20天向酒店销售部预定酒店房间及会议厅，并亲自考察，签订合同。2、提前15天落实广告内容及媒体。25 3、提前15天联系媒体报道事宜。4、考虑在商业旺地悬挂宣传布幅（时间、地点）。5、考虑是否制作宣传单（提前15天）。6、联络酒店销售部进行会议厅的布置。会议厅演讲台条幅，会议厅大门上方横幅，酒店大堂横幅（提前3天悬挂）。7、提前一天调试音响、麦克风、电脑投影仪、灯光。8、提前3天预定自助餐标准及菜单。9、会议厅入口处设置签到台、签到薄、签到笔、名片托盘、盆花、请赐名片指示牌、来宾登记表。10、提前2天落实会议主席台人员名单及座次。11、酒店门口设立指示牌。12、招商工作人员房间门口设置指示牌。13、预定花篮，并落实花篮数量、落款内容。14、摄像机、胶卷、照相机，并专人跟踪录像、拍照。15、租用中巴车接待来宾。16、落实来宾名单。17、联系来宾客房。18、联络来宾机票。19、打印加盟、代理合作意向书。20、落实来宾发言稿。21、联络临时工作员工。22、迎宾小姐、制作绶带（1.4×0.15）。25 23、购买当地地图。24、酒店临时招商办公室增加一部电话。25、即刻熟悉本地上网办法。26、购买刊登广告的报纸若干份。27、请柬制作与发放。28、购买办公用品。29、酒店开通长途电话。30、打印会议日程安排。31、准备公司及项目简介。32、将会议日程通知公司有关部门。三、会中组织招商会议流程，不能简单的按经营者（投资者）所关心的问题来排序。首先，因为按照一般的规律，经营者（投资者）所关心的问题，也是最难以做出完美回答的问题，也是最容易和经营者（投资者）产生矛盾的地方，因此应放在最后面谈；其次，经营者（投资者）只是关心的几个点，但理解“点”需要“面”的支持。离开公司“面”的描述，“点”的问题也难以谈清楚，双方也就难以达到共识；再次，如果首先做好洽谈内容背景的铺垫工作，则后面问题就容易解决了。25 那么，究竟怎样组织招商会呢？关键是要理解经营者（投资者）的心理状态和利益点，从而使会议的内容、程序及组织有针对性。一般的经营者（投资者）只要来参会，就是抱着抓机会赚钱的心理。而能够激发经营者（投资者）兴趣的是：1、项目是否有前景，是否有竞争力。2、利润空间是否足够，是否有钱可赚。3、推广支持是否周密可行，支持力度是否足够大，能否到位。4、企业是否有实力、信誉，承诺能否兑现（包括广告支持、协销承诺及经营者（投资者）风险控制承诺等）。企业应利用招商会的大好时机，说服经营者（投资者）。通过招商会，应使经营者（投资者）达到5个信任，即1、信企业：使经营者（投资者）了解、确信企业是有实力、讲信誉、有能力的。2、信项目：项目的卖点独特，是有市场前景的项目。3、信模式：企业的营销模式先进而有实效，可操作性强。4、信利润：有钱可赚、利润较高。5、信合同：合同严密、权利明确，有绝对的约束性，不会签而无效。如果经营者（投资者）达到了“五信”，签约就会顺理成章。为达成顺利签约，会议中间应注意以下问题：1、演讲水准。演讲人衣着、气质、口才、内容准备都关系着效果，因此事先要进行专业而系统的训练。由于招商会议本身就是利用综合展示企业及项目的方式，达到吸引经营者（投资者）合作的目的，因此招商人员一定要具备可展示的素质。2、问题答疑。因为会议的控制能力集中地体现在这里，此时要注意，任何问题都不能逃避，不能用外交辞令，必须予以正面回答。为了较好地控制场面，要做好以下几个方面的工作。①“排雷”25 。参加招商会的经营者（投资者）总体目标一致，但就单独个体来说，心态较为复杂，性格各不相同。对个别态度较为偏激的经营者（投资者），要在事先判断出来，并安排沟通能力强的商务代表，进行专门、有效的沟通；对竞争企业来人及恶意刁难者进行有效管理。②选择合作态度较为积极的经营者（投资者）作为意见领袖，主动就经营者（投资者）常规关心的问题，进行提问，避免会场气氛被消极的提问及怀疑、不满的情绪所控制。③作为答疑人的公司主要负责人应具备较强的亲和力、人格魅力及较好的应变力，对经营者（投资者）可能提出的问题要作充分准备。3、签约。尽管经营者（投资者）都是经过理性分析后参加招商会的，但从众心理在这里表现的仍很明显。为了使会议的气氛朝积极的方向走，要做好以下两个方面的工作：（1）会前沟通，选出有条件、态度积极、合作倾向明确的经营者（投资者）进行事前确定，同时也听一下他们的建议和意见。（2）在招商会上，有事先沟通确定的几家态度积极的经营者（投资者），首先带头签字。四、会后跟进招商会结束后，招商人员还要一鼓作气，及时跟进。这时的主要工作是，提醒经营者（投资者）交纳合同定金，催收合同预付款；和经营者（投资者）沟通，解答他们的疑问，电话跟进要勤，至少要与经营者（投资者）沟通4次—7次。根据多年参与招商工作的人士的体会和经验，不成功的招商主要有以下几个方面的问题：1、对被邀请参会的经营者（投资者）的识别调查不够，会前沟通未到位，对所来的经营者（投资者）的人数、质量、类别、分布、心态及所关心的问题，心中无数。25 2、会议的内容结构、流程设计不合理，演讲者的综合素质不高。有关公司的项目、营销模式、政策的演讲介绍，缺乏策划性和针对性，未能激发经营者（投资者）浓厚的兴趣。会议开完，经营者（投资者）的疑虑不仅没有消除，反而增多了。3、对经营者（投资者）的疑问和顾虑准备不足，常被经营者（投资者）问得卡壳，或不能自圆其说。4、缺乏对会议整体的组织驾驭能力，缺乏对参会经营者（投资者）有意识的管理引导，被个别心态偏激的经营者（投资者）控制了会场气氛，造成会议整体被动局面。5、对原则性的问题没有把握好，被有实力的经营者（投资者）左右，随意允诺优厚条件，造成经营者（投资者）之间互相攀比，最后不欢而散。另外，招商会形式上要尽可能别出心裁，使招商会成为新闻话题，创造新闻价值。如果会期较长，一定要安排好来宾的业余生活，比如，要以邀请文艺团体表演节目，丰富大家的生活，联络彼此的感情，拉近与来宾的距离。在招商会成功举办之后，还可以组织来宾游览附近的名胜古迹，使大家身心得到放松。（二）利用同乡会、同学会、商会等网络招商通过同乡、同学、商会，他们的现身说法和关系网络，可能实现一大批的成功招商，并且所花成本低、商户质量高。（三）广告招商25 有选择有重点地在有影响的媒体上投入广告，通过广告的创新吸引客户主动咨询和洽谈。这样相对可能来得快，关键是广告的创意表现和媒体策略选择，效果好还能达到建立和巩固项目形象的作用。（四）上门招商采用招商专业人员（代表）直接拜访有实力的经营户、经销商、投资者等目标客户，通过代表的良好形象、动人的气质、熟练的业务知识和公关技巧，影响客户、促进合作。（五）DM招商相当于直销，直达目标。利用设计印刷精美的项目招商手册，通过邮投，告诉商户我们的项目特色，使其产生兴趣。此种方式简单易行而且可以长期坚持，关键是收集有效丰富的目标客户联系信息并分析甑别，而且应跟踪和及时收集反馈信息。（六）行政招商通过各级政府和行政部门的牵引达到招商的目的。如利用贸促会、政府专门举办的各种招商引资活动等。对进入商业街经营的商户，采取减免租金等各方面的优惠政策，帮助解决经营户初期经营较难的问题。（七）网上招商通过网上发送E-mail和网络广告及自己的网站宣传，吸引目标客商。做不同形式的网络广告，以吸引目标客户。（八）活动招商一是，参加全国一些定期或不定期举办的展销会、汇展、博览会、交易会等活动，如举办“商业步行街特色产品展销会”等25 。参加这些展销会，只要出些摊位费和组织一些专业人员就可达到招商的目的。二是，针对商业街的单个项目的招商开展有关活动。如品牌服饰、鞋帽等到相应的地区去招商；工艺品、特色产品等行业到专业市场组织专门的招商活动。招商总体分三步走：第一步，在《潇湘晨报》、《三湘都市报》、及有关电视播发有关招商广告，邀请有关经营者（投资商）积极参与。第二步，组织召开商业街招商专题会议，发布有关招商项目及优惠政策。第三步，会后跟踪落实、签订合同。六、1+6实战招商模式“1+6”实效模式中的“1”，从微观上讲，这个“1”就是正确的定位。在任何营销实践中，定位是战略问题，是第一位要完成的。项目能不能让经营者一见钟情，让消费者一见钟情，很大程度取决于定位对不对，概念有没有吸引力，能不能打开一片细分市场，能不能突现项目的差异化，这一点非常关键，是解决“临门一脚”的问题。后面的“6”，包括一系列成功的新闻传播、一系列有效的公关活动、一张有杀伤力的招商单页、一部有震撼力的电视专题片、一系列的广告宣传、一整套的招商策略，6大要素基本上涵盖了招商工作和各个方面。这6大要素并不新鲜，但重要的是整合优势才是关键，并且要能根据具体的项目和环境量身订做，也就是说，关键在于应用之道和效果。25 一系列成功的新闻传播营销。招商阶段首先要解决的就是注意力问题，要吸引经营者的眼球，就要创造良好的舆论环境；要想在众多的招商项目和广告中跳出来，必须有更具效果的传播方法。传播到位、传播有效才能让经营者建立信任。在目前招商手法单一，广告效果有限的市场环境中，传播必须创新，这与我们推崇的新闻营销是一脉相承的。项目有很好的背景、有很好的卖点、所在行业有很好的发展前景和利润回报、企业营销高层有娴熟的营销经验，这些素材都可能会变成吸引投资者的关键，问题是企业往往不知道如何去运用。实践中我们发现，如果企业能够综合运用新闻报道和商业广告两大传播手段，双管齐下，协同作战，就能创造最佳传播效能。一系列的公关活动。企业必须学会借势，整合各种社会资源为我所用。要广泛利用政府、协会、新闻媒体、已成功的经营者，已获益的投资者的言行来影响即将签约的投资者，这样效果要好得多。因此招商服务机构，要有能力帮助企业搭建属于自己的沟通平台，通过策划一系列有影响力的公关活动建立双方的沟通机制，加深双方了解。这样不但可以吸引投资者，更能促成他们下决心签单。一张有杀伤力的招商单页，往往是让投资者心动的关键。许多好项目，因为宣传资料的粗糙让投资者失去信心，或因为招商书内容缺省让投资者雾里看花无从下手。好的招商手册既是企业招商人员的必备工具，也是投资者判断企业实力、项目含金量、市场前景、利润回报等问题的最佳选择。无论是设计还是内容，招商手册都需要专业的包装，让它真正发挥“核弹”的作用。25 一部有震撼力的电视宣传片。除了用好平面媒体之外，现代化的传媒工具也要组织好发挥作用。当投资者对企业的实力、背景、项目和负责人不了解时，一部有震撼力的电视宣传片非常必要，它不但有利于提高企业和项目在投资者心目中的形象，更能用全面的、直观的手法让企业懂得，除了要制作好传统的广告片外，企业的电视形象宣传片也非常重要。无论是召开投资者会议，还是在各个区域市场考察投资者，运用电视宣传片往往能收到奇效。七、招商流程客户接洽招租审批客户基本情况表审批表言之换退租、换租审批签订合同承租方缴纳定金退缴纳相关费用定金转为履约保证金办理入伙手续交付门面25 装修门面开门营业八、招商政策1、商户应具备的基本条件a.在国际国内有一定知名度、号召力、有固定消费群体，有市场潜力和竞争力的品牌客商。b.商户在近三年来有良好的信誉，没有不良记录，不出售假冒伪劣产品，商品质量符合国家有关质量的标准，价格合理。c.客户经营之品种及行业类别应服从商铺的统一规划及布局。d.商户经营所需的各类生产、经营许可证及其它相关证件要齐备。e.商户自行选配销售及服务人员，并办好计生证等政府相关部门指定应办的各种手续证件。根据商户自行填写之“商户情况登记表”的内容，进行实地考察,对原有经营店铺的经营状况、成交、主流、品牌地位等方面进行考察。2、加盟方式①加盟店加盟店是由经营者向品牌商户缴纳一定数额的加盟费（额度按各品牌而定），经营者即可获得该品牌的使用权，货源由品牌商户以较高的价格折扣提供。经营者将货品买断，经营风险由经营者负担。25 这种做法，经营者前期需支付一笔不菲的加盟费用，又要支付购买货品的资金，更要承担货品能否适销对路带来的风险。因此，采用此方法，所带来的资金压力较大，应该慎重考虑该品牌是否适应当地市场需求和能否对其他商户带来吸引，能否给商场带来丰厚的回报。建议对一般的品牌不宜采用上述方法，但针对一些知名度很高、在相关行业内有极大影响力、对商场其他商户有极大吸引的著名品牌（如麦当劳）可以采用。②商品代销由经营者设立专柜，商户按一定的价格提供货源（价格根据货品而定），经营者将其商品价格上浮，再放到专柜内出售，货品售出后与商户结算，上浮部分利润由经营者获得。这种做法，商户在资金上承担一定的风险，而且对商品又不可能以较大的折扣给经营者。所以经营者的利润较少，但承担的风险也小，建议对商品生产的商家使用以上办法，避免经多重环节增加商品成本，以提高商品的竞争力。③保底分成发展商制定一个合理的分成比例，确定最低的营业额度作为保底线，营业额高于保底线按制定的比例分成，低于确定的营业额度不作分成的一种方法，将商铺租给客户使用。此方法能减轻商户在租金的压力，但如果商户对当地市场了解不深，将难以吸引其进驻。④合作分成25 合作分成即从营业额中提取一部分作为商场的回报（提取额度根据各行业而定），发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。此种方法风险由发展商与商户共同承担，使商家消除市场的顾虑。发展商亦可根据商户的品牌，及在当地的受欢迎程度和营业者的信心，利用此办法，与商家共同分享利润，争取商户进驻本商场。建议在招商工作中主要采用此方法。⑤纯租金发展商直接将商铺租给商户使用，收取固定的租金，商户自己经营，自担风险。此办法发展商虽无任何风险，但会使商场缺乏统一经营、统一管理的形象。建议此办法在面积较大的独立铺使用。上述几种方法，应在本项目招商时组合使用，根据具体情况灵活变通，以保障发展商的利润。3、招商分成比例及租金标准应根据项目的实际情况，确定各层保本租金参数，再对现时同类商品的分成比例进行调查，结合原项目分成比率，计算出保底金额，合作分成的比率可以此为参考，视具体情况具体商户而定。4、保证金收取标准以两个月租金为标准，商户确定进驻后支付给发展商，撤约时无欠款可予退还。5、管理费标准界定按实际管理的支出预算每平方米平均分摊，费用包括：设施维护、灯光、清洁、宣传推广等（具体数额由管理公司确定）。25 6、招商优惠政策①政府给予两年的市场培育期，自开业起两年内，免收经营户的工商管理费（工本费除外）。②自开业起两年内，经营户缴纳的税收，县级部分扣除征收成本后，县政府全额奖励给纳税单位。③自开业起两年内，经营户按小额纳税人对待，且不对市场内的企业和经营户进行税收清查。④自开业起两年内，政府相关部门的行政性收费一律免收。九、社区商铺招商1、根据商铺大小选择性招商。2．招商优惠方式建议免租期进驻目前项目周边商业氛围不成熟，预留免租期可用作店面装修，观察市场培育的效果。本案可设定免租期为6个月，特殊铺面、主力店品牌商家另行协商考虑，最长不超过12个月。建议对本项目的知名品牌商家赠送2-6个月的外立面广告位使用权（广告发布费、制作费、电费等直接费用租户自行承担）。租金付款方式设定1、一次性缴纳1年租金者，次年租金递增5%；第三年租金递增6%；第四年租金递增7%；25 2、一次性缴纳3年租金者，奖励“免租期延长3个月”，从第四年租金递增5%；第五年租金递增6%；第六年租金递增7%；3、一次性缴纳5年租金者，奖励“免租期延长6个月”，从第六年租金递增5%；第七年递增6%；第八年递增7%。九、宣传推广举办各类活动，提升人气，促进商家营业额增长，提升租赁物业的租金水平。商家替换，持续招商在项目第一次成功招商后，经过项目的持续运营，经营团队在项目运营的各个时间阶段，根据各商家的运营状况以及各个阶段的商家品牌调整策略，对商家进行调整，使商街具有持久活力。财务管理、绩效管理、法务支持制定和管理预算、处理应收账款和应付账款。审定经营绩效，处理项目运营中的各种法律事务，包括违约欠租等，维护业主的利益。招商时机选择建议八月底启动招商工作。春节期间开始商铺销售。1、第一阶段（2013年8月30日至9月30日）：成立招商指挥部；准备系列化资料；按类别列招商目标品牌名单，完成招商人员培训。25 a.平面布局规划图b.外立面图c.宣传单页d.客户须知e.协议书第二阶段（2013年11月1日-12月1日）广告突击，宣传主题化、特色化卖点；联系通知目标客户，举办招商会；安排接待异地商家到实地进行考察。第三阶段（2013年12月1日——2014年2月10日）跟进、筛选、落实商户，以较优惠的条件吸引知名的有号召力的品牌商户加盟进驻；同时以其签约加盟为卖点加以推广宣传，配以各媒体的炒作和强大的广告攻势，把招租工作推向高潮，同时在当地提高本项目的知名度，以招商率达60%为目标。第四阶段（2014年2月11日—2014年10月1日）督促边缘客户，争取早日加盟，已签约租户进场装修同时做好开业前准备，宣传推广为开业造势，争取开业时入盟率达90%以上。社区部分商铺拟开业日期：2014年10月1日十、商铺销售策略1、招商商铺先租后售，带租约销售，保证业主租金收益、25 2、购买其他商铺者，可选择获赠其所购铺面的租赁合同，享受未来租金收益。（确保招商成功后执行，同时需根据商铺位置设定租金水平，避免高风险。）有意向租赁商铺者，可根据其经营业态及规模予以租赁，并在签定租赁合同后销售。3、销售时机选择：前期以商街宣传和招商为主，在50%以上招商任务完成后主推销售；4.优先权：主营商家在同等条件下拥有商铺的优先续签权和购买权；小区住户自营或投资商铺，在同等条件下享有优先权。此阶段投资者对经营前景具较大想象空间。十一、商业管理商业服务中心职能专业商业管理部门，统一管理。确保良好商业氛围。租户管理：完善管理租户档案。审定商家经营内容、商铺装修风格。租户协调，了解商家的情况，协助商家经营。25'