株洲-曼哈顿策划案.doc 115页

'株洲-曼哈顿策划案 株洲市调分析一、株洲市宏观经济分析（一）株洲市简介及发展概况炎帝故土、工业重镇、交通枢纽、移民城市1、渊源流长株洲，古称建宁，位于湖南省东部，湘江中游。北向武汉，南瞰广州，东接浙、赣、沪，西连云、贵、川，是长（沙）、株（洲）、潭（湘潭）金三角经济一体化的重要一角。现辖醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县和天元区、芦淞区、荷塘区、石峰区及国家级株洲高新技术产业开发区。全市总面积1.14万平方公里，总人口380万，其中株洲市区面积52平方公里，市区常住人口80万。株洲历史悠久，地杰人灵。有江泽民总书记亲笔题词的“神州第一陵”——炎帝陵，株洲炎帝节迎来了一批又一批的中外宾客和有识之士到炎帝陵名胜风景区参观旅游，到株洲投资置业。 2、交通咽喉 株洲素有“南北通衢”之称，有“北有郑州、南有株洲”之说。现在，株洲已成为江南最大的交通枢纽，水、陆、空交通十分便利，京广、浙赣、湘黔、武广四条铁路干线在这里交汇。百里湘江绕城而下，千吨级船舶可直通洞庭入长江到武汉进上海。北京至广州的106国道、上海至昆明的320国道和正在建设中的京珠高速公路及将要建设的上瑞高速公路穿城而过，从而把株洲到长沙黄花国际机场的时间缩短为40分钟。交通的便捷，使株洲如今成为江南物流、人流、信息流的中心。 3、工业重镇株洲是与共和国一起成长的工业重镇，工业基础雄厚。经过50年的建设，株洲已形成了以冶金、机械、化工、建材为支柱、以国有大中型企业为骨干、以原材料生产和制造工业为主体、高新技术产业加快发展的工业体系。这里有世界五大合金基地之一的株洲硬质合金厂，有中国航空工业科研生产重要基地的南方动力机械公司，有中国电力机车摇篮之称的株洲电力机车厂，有中国大型铅锌冶炼厂、有国家和湖南重要的化工原料、化工机械生产基地的株洲化工厂、湘东化工机械厂、有被誉为“东方艺术奇葩”的日用陶瓷生产地的醴陵国光集团公司。电力机车、铁路全钢货车、硬质合金、铜、铅、锌、电焊条、火花塞、摩托车、工业用瓷、日用陶瓷、烟花鞭炮走俏三湘、辐射全国、销往世界，株洲已成为中国重要的自营出口基地，出口额在全国同行业及全省名列前茅。西门子、雅马哈、加拿大普惠等国际著名公司纷纷在株洲安家落户，投资办厂。 4、城市战略株洲市政府规划在2010年将株洲建设成为城区面积百万平方公里 ，居住人口过百万的中等规模城市。在株洲朝着2010年规划百万人口经济强市的目标迈进的进程中，株洲的房地产业也将在旧城改造和新区建设方面有着巨大的发挥空间。株洲地产市场的春天已经来临！ 二、株洲总体经济状况1、三大产业全面提速据统计，株洲市2006年实现生产总值605.3亿元，同比增长12.3%，增幅比上年提高1.3个百分点，高出全国、全省平均水平。三产业结构比重由上年的14.2：48.9：36.9调整为今年的12.5:51.5:36人均GDP达到12100元。株洲市2006年三大产业具体数据表 实现产值（亿元）同比2005增长增长幅度所占比重第一产业75.55．3%3．8%12.5%第二产业311.814.6%0．4%51.5%第三产业21813.2%1．6%36% 2、第二产业——规模效益2006年株洲工业生产增长较快的原因在于：一是优势行业作用突出。有色金属冶炼及压延加工业、化学原料及化学制品制造业、有色金属合金制造业、非金属矿物制品业等四大行业的先天行业优势。二是随着智成化工、株化集团等企业技改项目竣工和株洲电力机车厂、株洲车辆厂等大中型企业的飞速发展，规模经济效益明显。  3、第三产业——稳定发展2006年第三产业的发展在于：一是交通运输邮电业快速发展。二是房地产市场继续活跃。三是借助便利的交通条件旅游业加快发展。在交通邮电、房地产及旅游产业快速增长的带动下，2006年第三产业增加值达218亿元，增长13.2%。 4、投资——增势强劲固定资产投资持续增长。全社会固定资产投资额突破200亿元大关，达203.2亿元，增长26.5%。其中，城镇投资174.1亿元，增长26.8%；农村投资29.2亿元，增长24.8%。在城镇以上固定资产投资中，房地产开发投资44.4亿元，增长36.5%；工业投资76.8亿元，增长42.7%。 5、居民收入——大幅增加2006年株洲市城镇居民人均可支配收入达到12455元，比上年净增2394元，增长10.9%；农民人均纯收入增幅达到10.5%，由2003年的3029元增加到4366元；城镇单位在岗职工人年平均工资达18343元，同比增长10.7%。 6、消费——稳步上升2006年，株洲市消费品市场呈现城乡同步增长。全年实现社会消费品零售总额208.5亿元，增长15.1%。其中城市消费品零售额129.4亿元，增长16.4%；农村消费品零售额79.1亿元，增长13%。餐饮业、批发零售贸易业增势强劲，实现营业收入25.1亿元和179.9亿元，分别增长15.3%和13.9%。  综上所述，无论是从居民消费力还是社会投资，都表明了2006年的株洲经济一片欣欣向荣。工业和第三产业对经济的贡献值则充分体现了株洲作为工业重镇、交通枢纽城市的特点。而作为与经济发展息息相关的房地产业，伴随着经济的繁荣发展，行业形势必是一片大好。二、株洲房地产市场分析湖南省株洲市房地产市场2006年回顾及2007年房地产市场展望2006年是名副其实的楼市调控年：结构调整、信贷、税收、土地、保障等方面，国家出台了10项政策、措施。在一系列政策的影响下，株洲房地产市场出现了一些积极的变化。主要指标虽然还在上涨，但速度已经有了明显回落，房地产整体在保持快速增长的基础上更趋稳健扎实，平稳运行构成楼市的主旋律。　　一、2006年株洲房地产市场回顾　　(一)本年度宏观调控政策实施——投资增速回落。2006年，全市完成房地产开发投资44.4亿元，比上年增长36.5%，增长速度在全省位居第五位(前四位是娄底、益阳、湘潭、湘西)，高于全省21.7%的14.8个百分点。开发速度在年初的高位运行中下落，二季度比一季度增幅回落了58.7个百分点，三季度比二季度增幅回落了7.5个百分点，四季度比三季度增幅回落了6.8个百分点。数据显示，株洲房地产在宏观政策调控中取得积极成果，保持了更稳健步伐。年末完成开发投资总量占城镇固定资产投资的比重25.5%，同比提升了1.8个百分点，速度高于同期城镇固定资产投资增速的9.7个百分点，支撑了城镇固定资产投资的稳定增长。 　　(二)本年度住房信贷有增加——国内贷款翻番。2006年，房地产开发企业到位资金47.6亿元，比上年增长27.8%，虽与开发速度保持同步增长，但到位资金来源中，增减变化较大，企业自有资金到位整体下降。表现在国内贷款8.5亿元，增长109。。4%；企业自有资金到位11.6亿元，下降16.6%；定金及预收款16.7亿元，增长10%。　　由于株洲金融机构的个人住房贷款最低首付款比例在本市一直执行的是30%，因此，新政实施个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%，银行房贷量基本上没有受到影响。2006年，株洲市金融机构房地产贷款余额51.31亿元，比年初增加18.28亿元，占各项新增贷款的比例70.47%，同比增加6.71亿元，增长15%，其中，个人住房贷款比年初增加4.39亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的47.9%(中长期贷款新增9.17亿元)，同比增加2.75亿元，同比增长12%。住房信贷不良率4.07%，同比下降3.3个百分点，其中个人住房信贷不良率0.82%，同比下降0.24个百分点。　　(三)本年度完成投资最多的区域——热点有扩大。从完成投资总量看，河西天元区仍是本年度热点投资重地。完成投资占全市总量的31.4%，三分天下占有其一，其中住宅开发完成投资7.4亿元，占全市总量的29.5%，稳座首位，风光依旧；芦淞区紧跟其后，完成投资占全市总量的26.1%，其中商业地产开发完成投资3.4亿元，占全市总量的34.8%，位居第一。从2006年开发项目计划总投资情况看，荷塘区域热度显现，达到35个亿，首次超过天元新区；而正在开发的土地面积中以醴陵市以19.4万平方米，占全市总量的35.3%，位居第一，石峰区以9.1万平方米，占全市总量的16.5%，居城市四区首位。从上数据显示，热点区域虽然存在，但重点优势已不在明显。 　　(四)本年度商品房销售有变化——城区与区县平分秋色。2006年商品房销售面积(包括预售)达215.4万平方米，同比增长21.9%。宏观调控之年，能有这样好的业绩，实属不易。数据显示，销售增长最快的是芦淞区，本年度在金帝广场、家润多广场、中旺锦安城等项目的支撑下，实现销售面积40.9万平方米，增长96.6%；茶陵开发项目一直是全市最少的区域，也实现销售面积4.7万平方米，同比增长34.2%，紧跟其后位居第二；其次是荷塘区有了伟大国际广场和东都商业广场项目实施，实现销售面积22.6万平方米，商品房销售量增长达到30.5%；攸县也取得增长28.5%的成绩，超过全市商品房销售增长21.9%平均增长速度。天元区凭借着新区优势，在商品房销售面积总量上仍保持老大地位。全年实现销售房屋面积87万平方米，占全市商品房销售总量的四成，其中住宅销售房屋面积78.2万平方米，占全市商品房销售总量的41.7%。　　(五)本年度商品房销售价涨幅大——高端客户增加。2006年末，商品房销售面积同比增长21.9%，而商品房销售额同比增长61.4%。其中，商品住宅销售面积和销售额分别增长22.2%和58.4%。显然，2006年的商品房平均销售价格上升的幅度比较大。商品房平均销售价格在1905元/平方米，其中住宅平均销售价格在1598元/平方米，同比分别增长32.5%和29.7%。拉动价格增长的因素有其三：一是今年销售的经济适用房大幅减少，同比下降五成多；二是青睐市区的高端客户在增加，别墅、高档楼盘销售多，同比增长30.1%，一些企业连排别墅价格翻番，拉动了别墅、高档楼盘的连续走高，平均价格同比增长19.1%；三是商业用房销售面积增加，有几个开发项目凭借优越的地理位置，销售均价超过万元，使全市商业用房平均销售价格达到4199元/平方米，同比增长34.2%。 　　(六)本年度关爱低收入家庭出新政——尝试“人头补贴”。今年株洲正式启动经济适用住房货币补贴，按照《株洲经济适用住房货币补贴实施办法(试行)》，对具有本市市区户口5年以上、市城市范围内的无房户或人均居住面积15平方米(含15平方米)以下的最低生活保障家庭实行经济适用住房货币补贴。明确了计划列入当年补贴对象160户，每户补贴标准1.8万元，补贴资金在年初财政安排的300万元经济适用住房货币补贴专项资金中列支。对困难家庭的照顾直截了当的补助，尝试着实施“人头补贴”政策，逐步把社会福利和市场机制区分开来，这种补贴虽然还有待进一步思考，但它可以避免政府对住房市场的直接干预，节约政府巨额的监督成本，提高政府对市场的调控效率。从近期看，由于可享受此政策的对象范围较小，影响也不大，但它体现了政府对中低收入人群的保障和关爱落到了实处。　　(七)本年度最推崇是“概念时代”——卖家创新卖点。从2006年中高档商品房销售增长三成的情况显示，以年轻人为主流的时尚消费也在增多，消费者也趋于多元化，高端白领、从事旅游商务、以及中高等收入家庭构成的主要消费群体对品牌的消费需求逐步显现。不难发现，居住与社会地位联系更密切，选择一个特定楼盘往往就代表选择一种特定的生活方式。市场对创新产品、创新手法的普遍关注、激发了开发商的创新热情，围绕产品或营销方面的革新、强调自己的个性特色和文化的楼盘不断涌现，比如楼市概念的创新。最早海创推出的“海创？明珠花园——来自上海的都市家园”成为高品质楼盘的一个黄金坐标，树立了株洲地产文化的典范；接着不断有大手笔地推陈出新，从“缤纷生活？快乐街区”为服务内涵的伟大中际广场？街铺到以格调庭院为创新主题的“庐山恋”演绎情调浪漫的人居院落文化，等等这些独特的设计理念与高科技配套项目吸引了众多投资者，让株洲地产步入了出卖“生活方式”的概念时代。由于购房群落中本身就存在着一次置业者、二次置业者的区分，针对不同的置业者，楼盘进行不同的定位，将更加便于后期的销售，也将使不同类型的购房者按照其喜好，做到“萝卜、青菜各有所爱”。　　二、2007年株洲房地产市场展望 　　展望2007年，宏观调控仍将持续，株洲房地产要在现有阶段更平稳地运行，将是摆在市场各参与主体特别是政府面前的一个重要命题，它关系到本市楼市的健康发展和社会经济的稳定。笔者认为这一方面取决于政府的决策水平的高低和合理引导，另一方面也要求房地产企业也面临着突破与革新，如对资源的合理利用，注重行业自律，开创一条质量和品牌取胜之路。展望2007年，影响房地产的因素比较多，但供求是否平衡是决定因素。而影响房地产市场供求平衡的因素有土地、金融政策、楼盘供应量、市场的有效需求乃至政策因素以及种种人为因素等等。　　1、从相关政策看。从刚刚结束的全市土地调控工作会议传出重要信号：国家将一如既往严把土地供应“闸门”。国土资源部发布了一系列关于土地的新政，如禁止非法压低地价进行招商；提高税费标准。新增建设用地土地有偿使用费，缴纳标准在现有基础上提高1倍，耕地占用税和城镇土地使用税提高2倍；以及被征地农民的社会保障费用纳入补偿安置范畴；还有工业用地必采用招拍挂方式出让，严格规定出让不准低于最低价格标准等。以上政策动向透露出2007年国家的土地政策还是规范、从紧的原则，因此我们对2007年的土地供应情况不能太乐观。从短期看，这次调控对株洲的经济社会发展的制约作用是明显的。2007年株洲市预计需城镇村农用地转用计划约740万平方米，计划指标缺口较大。同时也面临项目报批的压力。国土资源部对国家项目实行从严从紧，放缓审批节奏；对省以下项目暂不受理，不审批，这会延缓一些项目的用地审批进度；还有耕地保护的压力及征地拆迁的压力也在加大。　　2、从开发增长速度看。预期房地产开发投资将持续稳步增长。在株洲社会经济发展“十一五”规划中，明确提出全社会固定资产投资年均增长15%，五年总投资1200亿以上，城镇固定资产投资年均增长20%以上的发展目标，给房地产的开发投资带来了发展空间。同时随着居民收入和生活水平的不断提高，自身改善居住条件的市场需求将不断扩大，将会继续拉动房地产投资的增长。但目前股票市场和基金市场开始上扬，投机性质部分资金可能从房地产市场流出，增长速度可能放慢。 　　3、从楼盘供应情况来看。对来年影响较大的前趋指标增长都比较大。2006年株洲市全年新开工面积333.3万平方米，同比增长58.6%，其中住宅新开工面积254.6万平方米，同比增长48.1%，而在度施工面积349.7万平方米中，只有不到三成的面积转为竣工面积，这些新开工和正在施工的住宅，会有相当一部分在2007年开盘销售。同时，由于开始实施商品房销售网上备案和登记制度。该制度规定，在房屋被批准预售后必须在网上公开挂牌交易，解决供需双方信息不对称的问题，提高了市场透明度，规范了交易行为，同时也起到对房市的积极调控作用。同时为提高住宅功能和质量，株洲从新年伊始，正式实施住宅性能评定标准，不再让自吹自擂“品质楼盘”蒙骗消费者，显示其真实的供给、真实的价格，起到保障住宅消费者的利益。　　4、从楼盘销售价格看。预计房价将稳步小幅度增长，经过了政策及市场洗礼后的2007年，将面临产品形态、产品品质、土地供求关系、房屋供求关系等4大变化，在宏观政策调控下，出现土地获取的难度和成本的增加。为获取更大的利润空间，房地产开发企业将开始转变以往偏重开发规模的做法，产品向着精细化、个性化方向继续发展。这样一来，产品形态和品质将会有所提高，但成本和风险也将增大，而带给市场的表现就是房价上涨。 　　5、从楼盘空置情况看。全市2006年整体空置面积达到25.7万平方米，同比增长62.5%，其中住宅空置面积达到17万平方米，同比增长107.6%%，商业营业用房空置面积7.4万平方米，同比增长16.3%，主要区域商品房销售现状不佳。以芦淞为例，芦淞区2006年整体空置面积达到3.6万平方米，同比增长171.6%，其中住宅空置面积达到2.4万平方米，同比增144.8%%，两项各占全市空置面积14%；商业营业用房空置面积1.2万平方米，总量增加0.95万平方米。面对高档住宅因价格的快速上升出现空置增多，商家也没感到太大的销售压力。在今后较长时期内，严控别墅类土地供应将使别墅市场继续分化。高端别墅由于其产品的稀缺性可能紧俏。此外，经济型别墅由于满足匹配了为数众多的中产阶层的需求，其空置产品在新的一年商家也有了良好预期；另外近期大型商业项目增多，空置、销售及运营状况如何还需要经过时间考验，但有一点可以确定，今年住宅及商业地产开发商的压力一点也不轻。　　6、从金融政策情况看。在近期举行的2007年中国行业发展报告会上，财政部副部长楼继伟表示，明年将继续实行稳健的或者说谨慎的财政政策。观察最新的宏观数据我们不难发现，“双稳健”政策的实质将会是适度的“双紧缩”政策。预计，2007年房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，株洲房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大；另一方面，从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2006年中国经济再度呈现过热局面的直接原因。也因此控制项目投资和紧缩信贷成为宏观调控的着力点。政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化。在这种背景下，银行必将审慎对待信贷风险，作为贷款主要去处之一的房地产开发贷款也将受到影响。 （一）株洲06年市场态势回顾虽然投资增幅出现了意料中的下降，销售情况也还差强人意，但总体上沿袭着近几年来的平稳发展态势，其主要特点是“二增三降”。　　二增：　　（1）投资总量继续增加。2006年，株洲完成房地产开发投资45.32亿元，比上年同期增长43.3%，增幅比首季下降66个百分点，比二季度下降7.5个百分点。在房地产开发投资中,住宅投资24.78亿元，比上年同期增长40.1%；商业及服务业等经营性用房投资10.2亿元，增长70.7%，其他投资9.82亿元，增长30.7%。房地产开发企业完成土地开发面积92万平方米，比上年同期增长18%。 （2）有开发业绩企业明显增加。在今年注册的房地产开发企业中，有开发业绩的企业明显增多，由上半年的119家增加到148家。有力支撑了株洲开发量稳步增长。今年有续建和新开工过亿元计划项目的企业就达48家，超出上半年同期16家，完成投资13.1亿元，同比增长52.1%，占房地产开发投资的59.5%，提高了4个百分点。100家计划投资小于亿元的企业中有4家本年没有开发投资，仅有销售情况。另外96家企业开发完成8.9亿元，同比增长49.5%，户均完成927万元，同比增长24.4%。　　三降：　　（1）竣工面积下降：2006年，全市商品房竣工面积86.47万平方米，比上年同期下降28.7%。其中住宅74.6万平方米，下降27.8%；商业营业用房9.5万平方米，下降27.2%；办公楼2.34万平方米，下降0.7%。　　（2）销售面积下降：2006年，全市商品房销售面积148万平方米，比上年同期下降20.2%。其中期房销售124.5万平方米，现房销售24.2万平方米。在全部销售面积中，商品住宅销售123万平方米，比上年同期下降23.5%。占全部销售面积的比重83.3%，同期下降3.5个百分点；商业营业用房销售21.8万平方米，比上年同期增长4%，占全部销售面积的比重14.7%，同比增长3.4个百分点。　　（3）空置面积下降：2006年，全市商品房空置面积35.86万平方米，比上年末下降14.2%；其中住宅空置面积23.3万平方米，下降18.2%。　　整体走势分析： 房地产业受宏观经济的影响比较直接。总体上看，房地产市场已经越过了前一阶段的“高峰”期，虽仍在高位运行，但面临调整压力。由于房地产业是本次宏观调控的重点行业，各项政策在影响开发商的同时，对消费者的心理影响也不可忽视。从调查样本显示，我市房地产景气指数虽处在景气区间，但已出现下降趋势。就目前情况看，株洲房地产市场的回落，是相对于前一时期的高位运行而言的，而整个房地产市场就此继续大幅回落的可能性较小，从前一段时期的高位回落到平稳运行一段时间的可能性较大，预计今年“二增三降”的差距会有所缩小，即增幅会进一步平稳，降幅会进一步回升。  （二）07年楼市概况Ø            楼市发展潜力巨大，发展空间不可低估  Ø            藩内群雄逐鹿株洲，省外枭雄虎视眈眈 Ø            楼盘开发水平逐步提高，购房群体消费逐渐理性 Ø            市场成交表现分外活跃，开发与销售呈同步增长趋势Ø            土地市场风起云涌，二手房市场骤然升温 1、株洲地产——如沫春风 在中国乃至世界经济稳定发展的大环境下；在中国城市化进程迅速发展的历史机遇下，据发达国家经验，在城市化水平达到30%时，该国城市化建设将迅猛发展，直到70%左右时才会放慢下来，而我国的城市化水平刚好在30%左右，因此，可以预计的将来，我国的城市建设将飞速发展，房地产业伴随着城市建设的飞速发展也必将是欣欣向荣。大环境如此，注定了株洲市房地产业的繁荣。 2、开发行业重新洗牌本土开发企业随着市场的发展而成熟，而外来成熟开发商的强势介入必将进一步加速行业的整合，优胜劣汰势所必然。株洲市现有260余家开发公司，而年开发量在10万平方米以上的企业仅仅几家，2006年房地产开发面积150万平方米，而分摊到每家开发企业仅几千平方米。这就意味着，株洲市众多的开发企业没有业绩，没有事做，形同空壳。由此可知目前株洲市房地产公司除极少数初成规模外，普遍实力不足。市场契机给予品牌地产公司巨大的成长空间，机遇与挑战并存。 3、产品有待创新，功能有待完善建筑风格缺乏主题和个性。建筑是有语言的。而株洲市现有的建筑风格缺乏创造力，不能充分体现建筑的美感，尤其是在整体楼盘风格营造上，同质化越来越严重。另外在一些细节如景观营造、文化渲染上无法体现楼盘的主题风格，即缺乏楼盘个性。再者在楼盘外立面颜色的运用上缺乏亮点，无法激起消费者的置业欲望。 4、营销专业化水平有待提高根据对株洲市房地产市场考察，发现株洲房产市场营销水平普遍不高。就目前株洲市场而言，营销推广存在的主要问题是：ü       项目包装株洲的在售项目中，大部分项目未能达到工地包装、外围包装、导视系统、外围环境营造的和谐、统一。但随着房地产市场竞争的日趋激烈，开发商逐渐认识到包装将成为吸引消费者的有力武器。ü       价格制定在价格方面，大部分楼盘的价格制定不甚合理，没有充分融合景观、位置、朝向、污染等定价依据进行价格细分，在价格制定策略上，对产品本身素质所体现的价格差异挖掘较少。√→营销模式在营销模式方面，大部分还停留在自己的一套土办法上，整体水平还是偏低，与先进的、科学的模式比较起来还是有一段较大的差距。 5、销售人员能力有待提高房地产一线销售人员的水平，直接决定了一个楼盘成功与失败，因为不管前期策划多么完美、定位多么精确，最终都是靠一线的销售人员把楼盘优势灌输给客户并促使客户下定。根据对株洲销售人员的考察，发现存在以下几个问题：ü       基本知识待加强  体现在一些专业知识或项目基本知识上，许多销售人员对自己楼盘的基本信息掌握不够，这样导致楼盘卖点无法全部向客户传递。ü       把握客户心态能力待加强体现在对客户的真实目的理解不够，只是机械的向客户推荐楼盘，把握不住客户的心理。ü       客户引导能力不强销售技巧有待丰富，以便在最短的时间把客户引向下定阶段。 （三）株洲房地产相关政策目前国家“管紧土地，看好信贷”的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞一刀切限制，这不会影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到株洲市地产市场。1）征地拆迁政策中央强调不允许占用一亩基本农田；上收县级以下土地审批权限；堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地一律实行招标挂牌拍卖；株洲市政府严格贯彻落实中央下达的文件，坚持毫不含糊办公办事：一是征用土地补偿费用3个月内支付率100%；二是征地补偿清欠无拖欠情况；三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率63.6%。影响：土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年株洲市大宗开发项目比较多，但开发用地多半是旧城改造，利用了部分危房、国有荒地、破产转产工厂企业用地。面对政策调整，株洲市部分开发商也有对策，一方面重新部署，整合资源，另一方面通过联建携手度过难关。 2）立项规划政策坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场、高尔夫球场、行政办公楼、培训中心、会展中心、大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。影响：增加了项目规划审批的难度，目前株洲市开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。 3）资金来源政策开发项目资本金比率由20%提高35%才允许开工，房屋结构封顶后才许预售；购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的50%，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。影响：银根紧缩给供需求给开发商带来影响。一方面，开发商在无法获得廉价、充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，一些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新一轮开发。面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。从株洲市房地产开发资金到位情况看，株洲市房地产开发对银行贷款的依赖程度不小。5月底到位资金中，国内贷款虽只占24％，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房中的个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。 4）购房贷款利率上调政策 从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。由于受多重条件限制，能拿到八成贷款的市民目前也不多，因而估计新政策实行后对有购房需求的市民也有一定程度上的影响。影响：在一定程度上增加了部分购房者的压力。同时，在还款额度以及贷款年限上都有了较大的提高和缩短。同时也增加了开发商在产品上的考虑。从项目销售角度上分析，产品的去化也受到了一定程度的影响。 5）.国六条政策   今年5月，国务院常务会议上提出了促进房地产健康发展的六项措施，这六条措施被称为“国六条”。相对于以往出台的政策，“国六条”因其具体、量化的指标，显得特别严格、有力度。因此，它出台以后，对房产界影响颇大、株洲亦然。影响：新政策的要求与实际需求的矛盾给我市地产业带来的直接影响是：投资方热情不减，但市民保持观望。相关部门的统计数字显示，我市今年房地产市场完成的总投资额比上年同比增长了不少，其中商品房建设投资额，土地开发投资额较之去年同期更是有大幅提升。但与之相对应的是，今年我市土地成交价款仅为50605万元，与上年同比下降了68.7%。同时，我市20个重点房地产开发项目的销售额明显下降。 小结： 市场行为和政府行为齐头并进，稳步释放投资和消费需求，使房地产市场行为更加规范，是株洲市房地产稳步、健康发展的根本，也是国家宏观调控的一个重要着力点。因此，立足于现状，放眼于未来，在这场市场变局中审时度势，适时出击，促进株洲房地产优胜劣汰，走向成熟。  三、芦凇区房地产市场分析芦淞区2007年一季度经济形势分析一季度，全区上下紧紧围绕区委、区政府“全力创业创新，全新惠民富民”的工作主题，加强基础产业、基础设施和基础工作，大力推进新型工业化和“项目建设年”活动，全区经济呈现“增长快速、效益提升、协调发展”的良好运行态势。一季度全区生产总值完成15.46亿元，增长13.5%，增幅比去年同期高2个百分点，其中第一、二、三产业分别完成0.16亿元、6.5亿元、8.8亿元，增长4.9%、10.9%、15.7%。增幅在城区排名中分列第二、第四、第一，三次产业结构为1：42.3：56.7，三产业比重比去年末上升2.9个百分点。一季度全社会月平均投资额首次突破2亿元大关，累计达6.7亿元，增长37.4%，列城区第二；社会消费品零售总额完成19.7亿，增长18.4%，列城区第一；实际利用外资达690万美元，增长525％，列城区第二；一般预算收入3875万元，净增688万元，增长21.7％，列城区第四；规模以上工业完成增加值2.9亿元，同比增长7.6％，列城区第四。一、经济运行的主要特点（一）固定资产投资强劲增长。 2005年以来我区引进了中鸿、家润多、金帝、九天、金轮、株宾花园等一大批大型项目，累计引进外资8209万美元，内资12.2亿元，大量资金的涌入为我区投资持续高速增长奠定了坚实的基础。今年一季度全社会固定资产投资在去年增长40.1%的基础上，继续保持了37.4%的增长，总量和增速在四区均位居第二，增幅超过市下达全年增长目标9.4个百分点。目前，全区施工项目58个，计划总投资67.3亿元，同比分别增长36%和43%，其中新开工项目17个，计划总投资19亿元，同比分别增长41%和49%。前三个月，全区有家润多、中鸿等17个项目完成投资1000万元以上，其中建宁大道、株宾花园完成投资5000万以上。工业投资速度有所加快，南方公司投资10.8亿元的专项技改项目已全面完成征地拆迁、土地平整，具备开工条件，608所园区基地一期本月可竣工投产（以上两个项目属国防项目，未纳入我区投资统计中）。商业、房地产开发投资继续高速增长，一季度共完成投资4.86亿元，增长51%，商品房实际销售面积14.3万平方米，增长952%。在国家、省、市固定资产投资继续保持较快增长的利好形势下，我区资质以内建筑企业生产取得了超常规发展，完成建筑业总产值12.7亿元，同比增长41%。（二）消费市场繁荣活跃。 随着居民收入水平的提高与消费结构的变化，居民的购买欲望不断释放，购买力不断增长，使社会消费品零售总额迅速增长，一季度累计实现19.72亿元，创下18.4%的历史新高，排全市第一。一是假日消费和新卖场开业双重推进，促使消费量快速增长。一季度正逢“两节”期间，我区物价走势相对平稳，商品零售价格指数为104.8%，市场需求仍保持旺盛景相，通程电器、建宁购物公园、家润多广场、金帝广场等大型卖场在节期开门迎客，更是推波助澜。株百、中石化等限额以上批发零售企业完成商品销售额14.7亿元，其中：消费品零售额7.7亿元，比上年同期增长35.4%，增幅大大高出社会消费零售总额增幅。二是液晶电视、电脑、数码相机等新型消费类产品大幅增长。化妆品类、金银珠宝类、体育娱乐用品类等增幅都在20%以上，株百每月万元以上彩电销售量在200台以上。石油及制品类更是在价格提价，汽车、摩托车拥有量大幅增加等因素支撑下，同比增长50.1%，零售额达5.4亿元。三是市场群向更高层次发展。经营业主诚信经营形象被管理部门和客商更加看好，今年有中国城、金帝等6个市场被商务部下属的中国市场指导委员会评为诚信市场，红豆品牌男装、秋水伊人等18个品牌代理商被评为诚信商户，在市场群销售额大幅增加的拉动下，我区一季度零售业企业和个体户销售额增幅达22.8%，增速为近年来最高。（三）各方利益主体收入均衡发展。一是企业效益大幅攀升。规模以上工业实现销售产值10.5亿元，同比增长14.4%，产销衔接良好，产品产销率达到98.7%，比去年同期提升了4个百分点，比去年末也提升了0.7个百分点。规模工业经济运行质量有所改善，亏损面减少，亏损企业由12个减少到8个，规模以上工业企业经济效益综合指数为120.4%，比去年同期提高16.7个百分点。资质以内建筑企业、限额以上批发零售、住宿餐饮企业利润增幅均在20％以上。二是一般预算收入快速增长。一季度一般预算收入完成3875万元，比上年同期增收688万元，增长21.7%，营业税成为地方财政收入增长的绝对主力，同比增收677万元，增长88.5%。三是城乡居民收入较快。在政策性调资、就业机会增加等众多利好因素作用得以充分发挥的前提下，城乡居民收入增势强劲，一季度城镇居民人均可支配收入达4223元，同比增长23.6%，主要是工资性收入和转移性收入分别增加296元和207元；农民人均现金收入达2203元，同比增长11.1％，其中家庭经营性收入、转移收入分别增长13.2%、23%。（四）园区发展态势良好。 董家塅高科园围绕年初确定的“项目效益年”的工作目标，加强管理，把好“项目准入关、入园门槛关、投产效益关”，取得了很好的效果。一是基础设施建设全面铺开。一季度，基础设施建设投入3000万元，完成中兴工业园123亩土方平整工程，完成高新一路西段、服饰二路东段等四条道路的硬化、路基工程。园区14000平方米的标准厂房已建至第三层。二是项目招商质量提高。今年园区针对发展航空和服饰两大主体产业的需要，着重引进关联度大、有影响力的项目，特别是航空产业中的上游产业项目，一季度引进了，航空产业链项目凯特实业有限公司，省级品牌服饰企业宇奴有限公司等3个项目。三是开工建设企业增多，今年新增开工建设企业3家，竣工投产企业累计已达19家。建宁经济开发区也在土地平整、快环沿线开发、标准厂房建设、木业加工产业发展等方面取得了较好的成绩。（五）农业生产平稳增长。农业生产平稳增长。一季度，全区共完成农业增加值0.15亿元，较上年同期增长5%；畜牧业生产走出低谷，增势强劲，一季度，全区生猪、牛、羊及家禽出栏（笼）全面增长，其中肉猪出栏1.31万头，同比增长4.8%，出栏家禽11.26万羽，同比增长3%。二、经济运行存在的主要困难和问题虽然今年一季度我区经济实现了又好又快发展的良好开局，但是在当前和今后一段时期，影响经济可持续发展的不确定性因素仍然较多，主要体现在：（一）经济发展的总体环境偏紧。国家实施财政、货币“双稳健”政策，土地、信贷更趋从紧。3月18日央行再次上调存款利率，4月16日又再次上调准备金率，建设用地税费成倍提高，财政、货币、价格杠杆的调节作用对社会各界投资者产生压力，使其对预期投资和经营持谨慎态度。面对这些我区相应的解决办法还不是很多。另外，由于受国家宏观改革的影响，南方公司今年订单减少，一季度工业总产值仅增长0.21％，直接导致全区规模以上工业总产值增幅不高。 （二）生产资料价格上涨速度过快。原材料、生产资料价格已连续3年上涨，虽然国家采取了一系列宏观调控政策，但主要原材料购进价格仍保持高位增长，我区正常生产的29家规模工业企业，有26家企业的原材料价格上涨，唐人神集团的主要生产原料——玉米和生猪购进价每吨也分别上涨23.2%和42.5%。生产资料价格的过快上涨，不单增加企业经营成本，而且推动工业品价格上扬，并最终影响居民消费价格，降低消费需求增幅。（三）结构性矛盾依然存在。一是产业结构矛盾依然存在，虽然历经多年下大力气改善，仍是三产强中更强、二产追之不及的格局。由于大中型企业增长速度低、新增规模企业少。一季度二产业对地区生产总值的贡献率占34.4%，拉动GDP增长4.6个百分点，其中工业贡献率仅为18％，拉动GDP增长2.43个百分点，三产业则又升破60%，达65.2%，拉动GDP增长8.8个百分点。工业贡献率低直接导致GDP增速减缓，列全市倒数第一。二是投资结构矛盾短期内仍一定程度的存在，近年来，我区投资主要集中在房地产和基础设施类，今年6.6个亿的投资，在市中心2平方公里内就有3个亿以上，将近占全区总投资的一半，且都是商业房地产项目；近几年来工业技改投资偏少，，只占总投资的35%左右，今年我区“项目建设年”活动100个项目中的53个大型投资项目，工业项目只有15个，还不到30%。(四)服饰产业链拉伸不够。一是配套服务缺乏优势。如我区与服饰产业相配套的运输、托运等服务行业发展较慢，普遍规模小，没有“明星”企业，缺乏竞争优势，如为服饰市场群服务的109个托运点中，就有59家在荷塘区合泰涵洞等地区，变成是“墙内开花墙外香”。二是服饰加工等还没有形成集聚效应。我区虽有数万个体经营户、数百服装品牌代理商，但服饰品牌企业及经营户大多只看好我区较好的市场销售优势，在我区落户生产的较少，本土品牌塑造进程较慢，就连加工企业数量近年来也一直增长较慢，部分企业还外流到荷塘区合泰地区、天元区等地。三是还没有形成一条完整的产业链。主要是服饰产业上游企业少，辖区纺织行业仅有一家湖南华升雪松有限公司，钮扣、拉链、针线等配件生产厂家一家都没有。（五）统计对象的配合度较低。 一是基层统计力量薄弱，区直主要经济部门和基层乡、办事处、企业基本上都没有专职统计人员，而且换人频繁，业务水平亟待提高。二是统计对象对统计配合度较低，部分调查户、调查企业不愿向统计部门如实提供调查数据甚至不配合调查，如开展城调、农调工作时，很多被抽中调查户不愿意接受调查，一些个体私人经济投资项目根本就不愿如实向统计部门提供投资数据，如200台电脑的网吧说投资只报30万元，500平米的咖啡厅投资只报20万元，50人左右的加工厂，年产值就是200万元不到。在对部分指标的统计过程中或多或少存在瞒报、漏报、错报的现象。三、下阶段经济运行对策建议及主要经济指标预计1、举全区之力，扎实开展“项目建设年”活动。通过开展“项目建设年”活动，引导全区上下把主要精力放在抓发展、抓项目、抓服务上来，努力营造服务项目建设和服务企业的良好氛围，快速推进建宁大道等城市基础设施项目建设，确保中鸿时尚新天地等一批商业重点建设项目顺利完成，着力抓好“航空城”建设等产业项目和“南方阀门扩产工程”等园区项目，按期做好“项目建设年”活动确定的17个开发储备项目的规划编制工作和15个引进争取项目的招商引资工作。2、培育优势产业集群，推进新型工业化进程。要创新求变，走科技含量高、经济效益好、能源消耗低、环境污染少的新型工业化道路，发展循环经济，实现可持续发展。重点是加快发展航空、服饰、光电源、健康食品、木业加工等产业集群，着力打造“两园”、“三线”一平台，构建“一圈一廊”的工业发展格局。即建好董家塅高科园和建宁开发区；发展枫溪大道服饰产业、航空大道中小航空发动机产业、沿江风光带综合科技服务产业；加快构建董家塅高科技工业园、建宁开发区、董家塅工业城相联接的“工业经济圈”，初步形成枫溪大道北起碧玉花园、南到董家段高科技工业园的株洲南部“工业长廊”的“雏形”。3、加快“三园一院一平台”建设，打造一流的“中国服饰名城”。 一是加快服饰工业园三园建设步伐，引导中、小型服饰加工企业入园集群发展，尽快扶持、培育、孵化出本土品牌；继续加大品牌引进力度，做好七匹狼、西域骆驼等名牌在我区落户的各项服务工作。二是尽快启动湖南工业大学芦淞服饰研究院建设，培养、引进各类服饰人才，继续举办好各类节会，组织商家参加好国内各类服装展览，不断提高芦淞品牌的辐射力和影响力。三是进一步加大芦淞服饰产业集群公共服务平台建设力度，形成完善的电子商务网络服务平台和产品交易服务平台。四是按计划完成好九天、圣马可、欧洲城、金轮时代广场、中央商业广场等重点项目的建设任务。4、着力提升部门工作执行力，强化经济运行监督调度。各项经济社会发展指标任务的责任主体是在座的各个局，各个乡、办，是你们在代表区政府行使某项职能。全市政绩考核指标不是统计部门说了算的事，而是我们共同的责任，更多的需要你们的工作来创造成绩，所以，我希望今后有关部门平常多与统计部门沟通，共同分析工作中的问题，集思广益找准努力方向，齐心协力将各自指标任务搞上去。负责工业企业管理的部门要加大对全区工业经济运行的调度力度，加强与唐人神、太子奶、株建雅、南方、雪松等大中型企业的协调工作，强化其统计的科学性、准确性、真实性。农口部门要加快乡村道路、水利设施等农业生产设施建设步伐，提升农业生产条件；要加快横冲山庄、金湖山庄等项目的建设速度，抓好徐家冲水库、南塘水库的休闲招商开发，做好中博会曲尺村签约项目的建设工作；另外还要做好防汛抗旱、有害生物入侵和动物疫病防治等工作，为农业增产、农民增收提供保障。负责财政类指标的单位要积极培植财源，协调好征管部门，加大征缴和向上级财政争取资金的力度，实现财政总收入、一般预算收入均衡、更快增长。发改局等综合经济管理部门，要搞好经济运行调度、监测，预防经济过热过冷现象。5、加大统计法制宣传和执法力度，提高社会各界对统计的配合度和统计自身的准确度。 一是大力开展统计“五五”普法活动，对辖区统计人员及分管统计的领导加强统计法制宣传教育，联合区人大开展《统计法》贯彻执行情况检查。二是加大对各单位贯彻执行《乡、街道办事处统计工作规范》、《企业统计规范》等规范性文件情况的监督检查，加强与统计对象的协调和服务，稳定统计队伍，强化对统计人员的业务培训，创新统计方法，确保其不错报、不漏报、不瞒报。三是加大统计数据保密性宣传，消除社会各界怕报成绩、怕增加税费负担的矛盾心理，使其积极提供真实可信的原始统计数据，提高统计自身的准确度。根据我区一季度经济发展的亮点和良好势头，在全区上下齐心协力贯彻落实区委三届二次全会精神、区政府二届九次全体扩大会议精神的基础上和努力克服我区经济发展中的不利因素的条件下，我们坚信上半年我区主要经济指标均可有较快提升，预计上半年GDP将增长14.5％，一、二、三产业增速分别将达到5％、13％和16.5%，规模以上工业增加值增长10%，一般预算收入增长25％，市场成交额将达80亿元以上，社会消费品零售总额将增长18％，固定资产投资将达到13亿元，增长43％。   芦淞区2006年国民经济和社会发展统计公报2006年是实施“十一五”规划和建设社会主义新农村的开局之年，是芦淞区经济和社会发展承前启后的重要时期，芦淞区各界认真贯彻落实党的十六大及十六届四中、五中、六中全会及省、市、区党代会精神，紧扣“创业创新，惠民富民”的主题，坚持科学发展观，开拓进取，发奋工作，较好地完成了国民经济和社会发展的预期目标，实现了“十一五”时期的良好开局。一、综　　合    2006年芦淞区生产总值突破70亿元大关,达70.7亿元，同比增长14%。按常住人口计算人均GDP为30580元，比上年增加4458元，比全市人均多出14054元。其中，一、二、三产业增加值分别达到0.96亿元、31.68亿元、38.06亿元，分别增长6％、14.8％、13.6％。财政总收入完成2.31亿元，增长23％，一般预算收入完成1.19亿元，增长18.9％；全社会固定资产投资达到25.03亿元，增长40.7％；芦淞区社会消费品零售总额达到57.82亿元，增长15.8％；城镇居民人均可支配收入12271元，增长12％；农民人均纯收入5508元，同比增长8.2%。二、农业和农村经济   一是农产品产量不断增加。全年出栏牲猪6.99万头，同比增长7％；家禽出笼57.25万羽，同比增长4.1%；蔬菜产量3.9万吨，同比增长5.95%；粮食作物播种面积有所增长，总产量达7264吨，同比增长2.77%。二是农业生产条件进一步得到改善。全年共完成乡村道路建设27.55公里，五里墩乡土地整理和南塘水库建设顺利完工，徐家冲水库初步完成项目包装立项。三是牲猪养殖业规模不断扩大。古大桥、道田牲猪养殖小区通过市级挂牌，全年出栏牲猪4.2万头。农业总产值达1.57亿元，同比增长8.6%，农业增加值达0.96亿元，同比增长6%，农民人平纯收入达5508元，同比增长8.2%。三、工业和建筑业    一是工业企业经济效益明显提高。2006年芦淞区规模工业企业实现利润总额1.3亿元，同比增长34%，其中太子奶、好棒美分别增长500％和442％。；亏损面减少，亏损企业由13个减少到8个，扭亏率为44.2%；二是工业投资力度逐步加大。2006年芦淞区规模工业企业完成投资额8.8亿元，同比增长23%。其中：董家塅高科技工业园重点建设了航空城和芦淞服饰工业园项目，中小航空发动机产业和服饰加工产业初具雏形，园区全年融资1.37亿元，新征土地600余亩，新引进项目5个，25家企业开工建设，并有利特鞋业等17家企业竣工投产；三是建工龙头企业继续扩张，工业设备公司、省建五公司等企业保持20%以上的增幅，工业设备公司产值突破20亿元，五公司正在申报特级建筑资质，芦淞区资质以内建筑业产值占全市近80%，为芦淞北强注入了强大的活力。四、消费和市场   一是消费热点精彩纷呈。在国家一系列扩大内需、启动消费的政策推动下，商家利用节日大做消费文章，使市场更加繁荣活跃，“黄金周”前后各大小商场门庭若市，其中株洲百货股份有限公司实现销售额8.34亿元，同比增长18.3％。全年芦淞区实现消费品零售总额57.82亿元，同比增15.8%；二是“两改一提”继续深入推进。汇金国际（泰之岛）、淞达、环洲城等市场改造改制成功启动；银谷、淞华等市场顺利向专业化市场转型。芦淞区亿元市场增至22家，其中过10亿元的市场有芦淞、南大门、环洲城、华丽、中国城等5家。市场交易日益繁荣，市场成交额达到132.81亿元，比去年同期增长13.3%。五、固定资产投资   一是三次产业投资全面提速。在城镇固定资产投资中，三产业完成投资13.42亿元，同比增长58.6%，成为芦淞区投资高速增长的主要动力。二产业完成投资11.28亿元，同比增长28.8%；二是非公经济投资在城镇固定资产投资中的主体地位更加稳固。今年非公经济投资完成15.72亿元，同比增长42.9%，增幅比全社会投资高出2.2个百分点，占全社会投资额的比重由上年的58.2%提高到62.8%；三是重点工程进展顺利。今年芦淞区重点建设项目完成投资15.6亿元，为年计划的109.5%，其中中鸿时尚新天地、金帝广场、家润多置业广场、建宁购物公园、行政中心等项目均超额完成年度计划，基础设施类和产业发展类等重点工程项目的顺利实施既为芦淞区培育了新的经济增长点。六、对外开放、财政和居民收入    全年到位外资3801万美元，实际利用内资6.7亿元，外贸出口不断增长，达到8449万美元。全年财政总收入完成23053万元，增长23％，其中企业所得税增长强劲，比上年同期增长93.5％。一般预算收入完成11886万元，增长18.9％。城镇居民人均可支配收入12271元，增长12％，其中经营净收入增长33％。农民人均纯收入5508元，同比增长8.2%。七、科学、教育   创建“科技城区工作”取得成效，连续八年保持“全国科技城区”称号，科技投入逐年增加，全年共发放科技三项经费605万元，同比增长404.17％。   教育整体水平名列全市前茅，适龄儿童入学率100%，小学升初中升学率100%。城区基础教育管理体制调整工作全面完成，先后接受并改造4所企业学校和3所下放初中，基础教育硕果累累，“国家级创建以校为本教研制度建设项目基地”建设取得实效；八、社会事业    就业和再就业工作成效显著，城镇新增就业人数9067人，再就业人员4851人，城镇登记失业率控制在3.94%以内。社会保险工作稳步推进，企业养老保险、失业保险、工伤保险、基本医疗保险分别新增参保人数6944人、838人、503人、3027人；人口与计生工作继续健康发展，计划生育率为99.51%，人口自然增长率控制在5‰以内，芦淞区“全国优质服务先进区”地位得到进一步巩固。民政工作取得新的进展，城乡救助体系不断完善，城市低保做到了应保尽保，农村居民最低生活保障制度全面启动，农村特困救助对象不断扩大。低保工作进入制度化、规范化运作轨道。社区居委会换届选举和直选试点工作完成，社区建设稳步推进；公共卫生体系建设进程加快，伤科医院合并重组、社区卫生工作完成36家社区卫生服务中心和8个社区卫生服务站建设，同时，农村医疗条件也不断改善；市场消防整治进一步完善，芦淞市场群的市场消防隐患被被整体销案，芦淞区安全生产形势进一步好转。城镇居民人均可支配收入12271元，增长12％，农民人均纯收入5508元，同比增长8.2%。科技、文化、统计、物价、法制、妇女儿童、老龄、综合治理、信访、民族宗教等其他各项社会事业也取得了长足进步。 芦淞区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要“十一五”时期（2006-2010年），是我区经济和社会发展承前启后的重要时期，“十一五”规划是党的十六大提出全面建设小康社会目标后的第一个五年规划，也是贯彻落实科学发展观与构建和谐社会的第一个五年规划，是“十一五”时期我区国民经济和社会发展的宏伟蓝图及行动纲领。规划纲要主要阐述发展战略和预期目标，明确政府工作重点、主要任务和措施。    一、“十一五”国民经济和社会发展的基础和环境   （一）“十五”计划执行情况   株洲市芦淞区现辖贺家土、建设、建宁、庆云、枫溪、龙泉、董家塅7个办事处和五里墩1个乡，以及1个国家级开发园区——董家塅高科技工业园，1个省级经济开发区——建宁经济开发区。“十五”时期，在区委、区政府正确领导下，全区人民开拓进取，扎实工作，克服了非典、电力供应短缺、禽流感等带来的困难，围绕“十五”计划制定的“商贸立区、科教兴区、开放活区、依法治区、富民强区”的基本区策，全面实施名牌、民营科技、环境、项目四大带动战略，始终抓住发展这个第一要务不动摇，经济运行质量与效益不断提高，国民经济和社会发展取得了显著成就，主要计划指标均达到和超过了“十五”计划预定的目标。   1、经济实力不断增强   2005年，按区属统计：   GDP达到24.16亿元，年均增长11.83%，其中，一、二、三产业增加值分别达到0.84亿元、6.88亿元 、16.44 亿元，年均分别增长5.9％、18.4％、10％；   财政总收入2005年达到15939万元，一般预算收入达到9993万元，分别比上年增长17.15%和18.22%；   城镇人均可支配收入达到11364元，年均增长9.4%；   农民人均纯收入达到5090元，年均增长7.76%；   社会消费品零售总额达到38.38亿元,年均增长13.37%；   市场成交额达到117.5亿元，年均增长12%；   工业总产值达到25亿元，增加值达到5.75亿元，年均分别增长20％、25%（见附表）。   由表可见，按区属统计，2005年GDP达到24.16亿元，年均增长11.83%（按区域统计，GDP为60.4亿元，较上年增长14.3%），高于预期目标0.83个百分点；财政总收入和一般预算收入虽经历几次基数调整和改革，仍有较大幅度增长；全社会固定资产投资累计达到31亿元，是“九五”时期的10倍；招商引资效果明显，五年累计利用外资11288万美元，是“九五”时期的3倍；城镇居民人均可支配收入11364元，农民人均纯收入5090元，分别比“九五”期末增加4094元、1587元。这些成绩的取得，为“十一五”发展打下了坚实的基础。芦淞区2001-2005年主要经济指标（区属统计）一览表芦淞区2001—2005年主要经济指标（区属统计）一览表指    标2000年2001年2002年2003年2004年2005年（区属统计）2005年（区域统计） GDP总量（亿元）12.4913.815.217.520.5624.1660.4增长比（%）11.2211.311.613.116.816.614.3 其中：一产业（亿元）0.60.630.660.690.810.840.87     二产业（亿元）2.552.933.334.035.236.8826.87     三产业（亿元）9.3410.2411.212.7314.5216.4432.66一般预算收入（万元）9121990085006400847999939993农民人均纯收入（元）3503345836653886460550905090城镇居民人均可支配收入（元）7270788679348718101011136411364规模以上工业增加值（万元）830059007641128412013425167126819全社会固定资产投资（亿元）1.121.42.515.298.1113.6217.95社会消费品零售总额（亿元）20.52325.728.833.538.3850.67   2、产业结构更趋合理   三次产业结构由计划初期的4.57：21.2：74.23调整到2005年的3.5：28.5：68（区域统计是1.4:44.5:54.1）。   一是商贸业稳步发展。从2001年底开始，芦淞区重点对芦淞市场群进行了改造、改制，到2005年底共投入改造资金17亿元，新增 4个专业品牌市场，“芦淞市场”品牌辐射力和影响力日益增强。2005年，综合及专业仓储式超市达到8家，连锁店5家、商品交易市场84个，商业网点达到6200个、商业面积300万m2、市场摊位2.7万个。拥有年成交额过亿元的市场11家，过10亿元的市场3家，而且世界500强企业之一“家乐福”进驻芦淞。特别是成功举办了三届“中国•株洲（芦淞）炎帝服饰商务节”、“全国摩托车暨配件春季展销会”等活动，以及在市场实行“两改一提”、“五统一”等措施和管理制度，使软硬环境大为改观。2005年11月12日，芦淞服饰市场群被中国商业联合会等评选为“中国十大服装批发市场”，接着又被评为“中国品牌市场”。   二是第二产业快速发展。15家区直工业企业改制工作在全市九个县市区中率先全部完成，木材公司、麻纺厂、锻压机械厂、五三机械厂、拖配厂、中医药饮片厂等中央省市企业的改制工作也全面推进。通过改制，企业盈利能力和发展后劲不断增强，企业活力日渐显现。目前，全区共有工业企业228家（法人单位），工业总产值近60亿元(区域统计)，实现利税6亿多元,其中规模以上企业28家。中小航空发动机、燃汽轮机、小型特种硬质合金、电光源生产设备等科研制造水平，在全国处于领先地位，并拥有南方摩托、唐人神系列食品、太子奶等全国、省知名企业和品牌。董家塅高科园基础建设全面进入实施阶段，到2005年，董家塅高科园已投入建设资金1.8亿元，园区基础设施初具规模，有23家企业开工建设，有15家建成投产。   三是第一产业加速发展。2002年，我区农林牧渔业总产值首次突破亿元大关，2001-2005年平均增长达7.2%。粮食与经济作物种植结构进一步优化，大棚蔬菜、花卉苗木已成为我区种植业中的重点；同时依托“唐人神”、“好棒美”、“红翻天”等企业，使农工商和产供销形成一体，特别是休闲农业得到进一步发展。   3、经济环境明显优化   一是招商引资效果明显。2001-2005年，我区实际利用外资累计11288万美元，是“九五”时期的3倍，引进内资累计18亿元，年均增长63.75 %，实际利用外资额连续三年位居全市前列，招商引资的规模和质量不断提高，为我区的经济发展注入了新的活力。   二是项目建设成绩斐然。我区基础设施和环境不断优化，先后改造美化亮化了七一路、建设大道、车站路、拥军路、人民南路、公园路、体育路、铁西北路等众多城区主次干道，并配合市修建了S211线、快速环道（芦淞段）、建宁大桥，整治建宁港、白石港、文化园（二期）等工程，使古郡芦淞焕然一新。特别是一大批商业项目按计划已顺利完成，“智超”、“中国城”、“银谷”、“华丽步行街”等项目已如期建成开业，“庆云电力机车配件”等工业项目已建成投产。另外，建宁购物公园、家润多商业广场、金帝广场、区行政中心、芦淞服饰工业园等重点项目已正式进入实施阶段，天池、凤凰公园已启动，社区基础设施建设不断完善，新建35个社区服务中心，特别是王塔冲、康和、翠塘、湘江四季花园以及高科园创业广场等社区建绿工作取得突破性进展。   4、社会事业全面进步    创建“科技城区工作”取得成效，连续八年保持“全国科技城区”称号，整合了教育资源，素质教育得到进一步发展，成为全市唯一的省级课改试验区，并成功申报为“国家级校本教研项目基地”。社会保障体系不断健全，就业和再就业工作取得明显成效。城市低保工作得到加强，低保并轨工作取得突破，828户、2307名困难职工走出中心，进入低保。计生工作成绩显著，被国家计生委评为“全国计划生育优质服务先进县（市、区）”。统计工作务实求真,先后被国务院第五次人口、第一次经济普查领导小组评为“全国第五次人口普查先进单位”及“全国经济普查先进集体”。司法工作2003年被评为“全国司法行政系统先进县（市、区）”，信访工作2004年度被评为“全省信访工作先进县（市、区）”。社区建设稳步推进，被省政府授予“和谐社区建设先进城区”称号；综治工作步入全省先进行列，获得“全省社会治安综合治理先进县（市、区）”荣誉；统战、对台、工商联分别被省政府授予“先进统战部”、“先进单位”及“再就业先进单位”。另外，物价、审计、安监、编制、人防、人民武装、老龄、残联、工会、青年、妇女儿童、文化、档案、机关事务等工作及各项社会事业均有长足的发展。城乡人民生活水平有了进一步的提高，经济社会更加和谐稳定。   （二）“十一五”经济发展的机遇和挑战   “十一五”时期,仍然是机遇与挑战并存,希望与困难同在。世界市场将加速开放,全球产业将加速转移,国际资本将加速流动,国内经济将加速竞争。   1、宏观分析：我国进入“黄金发展期”，经济继续保持平稳较快增长，特别是产业梯度转移步伐加快；国家全面贯彻落实科学发展观，努力构建和谐社会。另外，国家实施振兴老工业基地和中部崛起战略，湖南融入“泛珠三角”区域合作，长株潭区域经济一体化、株洲建设特大城市等，这些政策和措施，有利于加快我区发展和拓展新的空间。但也应该看到，国内进入“矛盾凸显期”，资源环境瓶颈约束加剧，竞争压力加大，社会矛盾突出。   2、微观分析：芦淞区有非公有制经济、物流、园区等优势，拥有享誉全国、年成交额过百亿元的“中国十大服装批发市场”之一的芦淞服饰市场群；拥有国家级、省级两个开发园区。专业人才荟萃，科研成果众多。中小航空发动机等10多项科研成果在全国处于领先地位；计生、教育、综治等工作也走在全国、全省的前列。但也有其劣势：⑴发展的空间小、资源匮乏。境内山地多、丘陵多，且被铁路线、港汊水系分隔；⑵旧城改造任务重，拆迁难度大，基础设施陈旧老化，市场外部环境欠佳、交通拥挤的状况较为严重；⑶规模工业企业少，品牌不多。经济结构和经济运行质量尚待继续优化，发展后劲欠足；⑷市场群内产权单位多，资源在短期内难于整合。对于这些矛盾和问题，我们必须居安思危，高度重视，积极应对。   二、“十一五”国民经济和社会发展战略和预期目标   （一）指导思想    以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，按照“商贸立区、工业富区、开放活区、科教兴区、依法治区”的区策及“北强南拓、和谐发展”的总体思路，继续实施名牌、项目、民营科技、环境四大带动战略，提升“商贸芦淞”，打造“工业芦淞”，创建“平安芦淞”，全面建设小康社会，加快构建和谐社会步伐。   （二）战略目标   主要目标：“一优二保三争”，即“一优”是：优化经济结构和经济运行质量。“二保”是：保持芦淞市场群在全国的地位；保持国家科技进步城区及全国计划生育优质服务先进区称号。“三争”是：争创全国和谐社区建设先进城区；争创省、市级文明城区；争创省级平安县（市、区）及省、市经济发展环境最优城区。   具体目标：一是经济发展目标：与“十五”期末比较，地区生产总值总量增长近一倍，财政收入比“十五”期末翻一番。地区生产总值年均增长14%，达到116.3亿元（区域统计），财政总收入、地方一般预算收入年均增长确保13%，力争15%，分别达到3.7亿元(含上划所得税)、2.01亿元；社会消费品零售总额年均增长12%,突破89亿元；市场成交额年均增长12%，达到200亿元以上；五年全社会固定资产投资累计达130亿元以上。二是社会发展目标：2007年前，农村义务教育阶段全免学生学杂费；小学、初中教育毛入学率分别达到99%、97%，城镇登记失业率控制在4.5%以内，完善社会保障和社会救助保障体系，基本养老保险、失业保险、基本医疗保险覆盖率分别达到78%、75%、75%。三是人民生活目标：人口自然增长率控制在7.5‰以内，城镇人均可支配收入年均增长8%，农民人均纯收入年均增长7%。四是生态环境目标：森林覆盖率达到45%，城区绿化率达到38%以上，工业废气、废水排放达标率分别达到90%、85%，污水集中处理率、生活垃圾无害化处理率分别达到70%、85%。 “十一五”经济社会发展主要目标 指标分类序号指标名称单位十一五规划目标指标属性绝对数年均速度（％）经济增长结构与效益指标1地区生产总值亿元116.314导向性2财政总收入亿元3.7（含上划所得税）15预期性3地方一般预算收入亿元215预期性4全社会固定资产投资亿元130(累计）　预期性5社会消费品零售总额亿元89.312预期性6市场成交额亿元20012预期性7三次产业结构％1：52.8：46.2导向性8全区进出口总额亿美元　13导向性9高新技术产业增加值占GDP比重％　20 导向性10非公有制经济占GDP的比重％　80 导向性社会发展指标11小学阶段教育毛入学率％99　预期性12初中阶段教育毛入学率％97　预期性13城镇登记失业率％4.5以内　预期性14城镇基本养老保险覆盖面％78　约束性15城镇失业保险覆盖面％75　约束性 16城镇基本医疗保险覆盖面％75　约束性17每年新增就业岗位万0.6万个/年预期性人民生活指标18人口自然增长率‰7.5以内　约束性19城镇居民人均可支配收入元　8预期性20农民人均纯收入元　7预期性生态环境指标21万元GDP能耗　下降15％　预期性22城市空气质量　达到区划标准约束性23城市水环境质量　达到区划标准约束性24森林覆盖率％45　导向性25城市绿化率％38　导向性26工业废气排放达标率％90　约束性27工业废水排放达标率％85　约束性28污水集中处理率％70　约束性29生活垃圾无害化处理率％85　约束性注：（1）量化指标分为导向性、预期性和约束性三类。   （2）导向性指标是政府希望的发展方向，主要依靠市场主体的自主行为实现。政府要通过创造良好的宏观环境、制度环境和市场环境，使市场主体的行为方向与政府希望的发展方向尽可能一致。    （3）预期性指标是在导向性基础上进一步强化了实现意愿的指标，政府要通过适时的调整宏观调控方向和力度，综合运用财政、产业、投资等政策引导社会资源配置，努力争取实现。   （4）约束性指标是在预期性基础上进一步强化了政府意志的指标，是政府对有关部门提出的工作要求。政府要通过合理配置公共资源和有效运用行政力量确保实现。   （5）“十一五”时期数据的确定，考虑了省、市政府的要求。地区生产总值、财政收入年均增长速度分别确定为14%、力争15%，这是按照省市政府提出到2010年湖南要赶上全国平均水平，长株潭三市地区生产总值必须高于全省平均水平2个百分点，而城市四区又必须高于市平均水平2个百分点（省10%、市12%），并且财政收入要比地区生产总值高1个百分点的要求提出的。   （三）战略布局  “十一五”时期，我区将按照中央“五个统筹”要求及“六个必须”原则，在行业分布上，由以商贸为主向商贸业与工业并重，基础设施、公用事业等领域拓展；在结构规模上，涌现出一批资本密集、劳动力密集、技术密集的大集团及中小企业；在组织形式上，向多元投资主体的公司制企业发展；在产业布局上，形成有一定规模、专业化经营为特征的产业集群；在区域分布上，加快“南拓”步伐，推进城乡一体化；在市场分布上，逐步向国际市场发展，促成部分企业转向国际贸易。   三、“十一五”国民经济和社会发展的主要任务和措施   “十一五”时期，芦淞区发展的主要任务：   提升“商贸芦淞”：以中国十大服装批发市场——芦淞服饰市场群为龙头，以打造中南服饰物流中心、中国服饰名城为目标，建设立足中南、辐射中西部、在全国有影响的现代服饰物流基地，壮大服饰产业集群。巩固电子信息、通信、灯饰、摩托车、建材、食品、油漆和家具市场，促其向专业化、规模化、特色化方向发展。同时大力发展金融、保险、中介、商贸旅游、宾馆、餐饮、文化娱乐等配套产业，巩固提升“中心商务区”地位。    打造“工业芦淞”：按照《长株潭城市群区域规划》的目标，在打造“枫溪生态城”的基础上，形成枫溪工业片区。重点建设一园（董家塅高科园）、一区（建宁经济开发区），开发“两线”（S211线、快速环线）、发展四大产业（健康食品产业、服饰加工产业、光机电一体化产业、装饰材料加工产业），重点推进“两基地”（中国航空城、中南服饰加工产业基地）的建设。   推进农村城市化进程：按照建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村的目标，千方百计促进农民增收、农业增效。以五里墩、枫溪等为重点，大力发展城郊农业、观光农业及休闲农业，加快旅游资源的开发，建设独具芦淞特色的“农民新村”、“农家乐”、“无公害蔬菜观光基地”、“农产品加工基地”等。加快“拓城”步伐，促进一产业向二、三产业转移，农业人口向非农业人口转移，实现建设社会主义新农村与推进农村城市化有机结合。   促进社会事业全面发展：充分发挥科技的引领作用，坚持科技创新，促进科研成果转化与推广；大力推动教育优先发展，靠教育培养人才，靠人才支撑发展；以经济发展促进文化发展，提升芦淞品牌，光大商贸文化，挖掘工业文化，发展社区文化，构建先进文化；大力开展计划生育优质服务，突出公共卫生、社会保障等体系建设，推进公共服务的社会化；加强综合治理，切实保障人民群众生命财产安全；注重经济社会协调发展、注重社会公平、注重精神文明建设和民主法制建设，促进社会和谐发展。   主要措施是：“八个重点推进”  （一）重点推进市场“两改一提”（改制、改造、提升市场品位），优化提升第三产业。   （1）巩固提升芦淞市场群在全国的地位。加快“三区一中心”（服饰展示交易区、服饰加工区、仓储配送区、电子商务中心）的建设步伐，推进市场优势向产业优势、商贸优势向物流优势、单一优势向综合优势、区位优势向环境优势转变，并做好商业网点的配套建设，如完成铁西南路、堤升商业步行街、中南服饰会展中心、服饰工业园以及仓储配送中心等项目的建设。   （2）大力发展楼宇经济。把一栋楼视为一个企业、一条街道、一个社区、一个税源，“向空中求发展，向空间要效益”。重点发展专业化、品牌化的写字楼或商务楼，实现从平面发展向立体发展、地面开发向空间延伸、土地招商向楼宇招商、开发土地向开发楼宇转变。   （3）加快大型批发市场、连锁超市的建设。如建宁购物公园、家润多商业广场、中鸿时尚新天地、圣马可商城、湖湘文化广场等。   （4）完成旧市场改造。特别是环洲城、淞南、淞达、瑞苑、结谷门、泰之岛等市场的改造。   （5）巩固发展特色市场。如电脑、手机、灯饰、食品市场、摩托车及配件市场、建材油漆和家俱市场等。   （6）进一步优化市场软硬环境。大力发展“会展经济”（如举办炎帝服饰商务节等），继续推进“五统一”（统一管理、统一规划、统一税费政策、统一执法检查、统一广告宣传）等工作，整体推介提升芦淞品牌。   （7）大力发展餐饮服务业。一是巩固和壮大大众餐饮品牌和骨干企业。如盛世芙蓉酒楼、湘水人家等；二是发展特色餐饮一条街。如七一路、S211线等风味小吃；三是新建一批高档酒店。如拟将株洲宾馆改建成五星级酒店，S211线(芦淞段)旁拟建一大型餐饮、文化、休闲广场等，促进餐饮业壮大发展。   （8）大力发展电子商务。引导市场在“人流”、“物流”的基础上，向“信息流”、“资金流”转化，充分运用网络互联技术和通讯技术等现代电子信息技术进行网上商业活动，使产业中的供、产、销和服务等一系列活动通过电子方式完成。重点建设“电子商务中心”、“芦淞服装交易网”、“芦淞招商网”、“芦淞政务网”以及各市场网等网络平台。   （二）重点推进工业化进程，壮大发展第二产业。    以“一园”（董家塅高科技工业园）、“一区”（建宁经济开发区）为平台，培育壮大服饰加工等四大产业集群。重点打造“中国航空城”和“中南服饰加工产业基地”两个特色产业品牌。   ——服饰加工产业：依托芦淞服饰市场群，以建设中南服饰物流中心为目标，整合资源，引导服饰加工户向工业园区聚集，加大设计研发力度，提高自主创新能力，打造芦淞服饰品牌；大力发展配套产业，拓展产业链，做大做强服饰工业园，发展服饰批零业、仓储配送业，壮大服饰产业集群；完善信息、中介、会展、金融保险、餐饮、休闲等配套服务功能。到2010年，服饰加工产业销售收入力争达到20亿元以上。   ——健康食品产业：依托唐人神集团和太子奶生物科技股份有限公司以及“好棒美”等食品加工企业，壮大农产品加工产业集群。重点发展肉类加工业、乳业、软饮料制造业、健康食品和保健食品制造业。并根据国内外市场发展特色产品、创立品牌，实现产品出口创汇。到2010年，健康食品产业销售收入力争达到50亿元以上。   ——光机电（航空及航机陆用）一体化产业：以南方航空动力机械公司、中国航空动力机械研究所、德光、利德、精诚实业等为研发制造的主要实体，调整机械制造结构，重点发展航空发动机、燃汽轮机以及“电光源”等机电产品，创建世界一流、中国唯一中小型航空发动机生产研发基地，发展电光源产业，壮大装备制造产业集群。同时抓好国有企业、集体企业改制重组，引进战略投资者，拓展资本市场通道，促进产品升级换代，提高企业竞争力。到2010年，光机电（航空及航机陆用）产业销售收入力争达到30亿元以上。   ——装饰材料加工产业：以建宁经济开发区为平台，引导木业加工企业向园区聚集，使其上规模、上档次。重点扶持金鑫、金荣、维姣等龙头加工企业，建设以装饰材料和中、高档家具为特色的建材专业市场。到2010年，装饰材料加工产业销售收入力争达到5亿元以上。    （三）重点推进城郊农业的发展，建设社会主义新农村。   按照“工业反哺农业，城市支持农村”的要求，突出丰富城市居民生活服务功能，走特色高效的路子，重点发展城郊农业和休闲观光农业。   （1）大力发展农产品加工及种养基地。充分利用土地、农副产品资源，形成一批集“农、工、商和产、供、销”为一体的农产品加工基地。同时，精心打造好“五里青”无公害蔬菜等品牌。   （2）加快发展休闲农业。以五里墩乡、枫溪等为重点，以株洲市少年绿色营地、观音古寺、南田寺、百年宝塔、八叠支部纪念地为依托，开发农业旅游资源，引导横冲、政和度假山庄、金湖生态园等“农家乐”餐饮娱乐项目做大做强。   （3）深化土地流转制度改革。确保土地有序流转，优化农业生产要素配置，鼓励外商合资或独资开发经营。   （四）重点推进旧城改造步伐，完善城乡基础设施。   （1）建立有效的水利设施体系   完成湘江大堤芦淞段的整修和加固，加强河道保护和排渍治涝设备更新改造，规划建设枫溪污水处理厂，完成枫溪港、建宁港治理及湘江高排渠项目建设，改造和建设三角叉、建宁新村、S211线等城区排水管网系统。   （2）构筑便捷的道路交通网络    从加快“南拓”步伐来看，规划建设“四纵三横”：“四纵”是枫溪大道（S211线芦淞段）、沿江路、株渌路、株醴路（芦淞段）；“三横”是南环线、天池大道、江渌路（碧玉花园—株渌路）。重点建设枫溪大道、株渌路（芦淞段）、高科园内高新一路、高新二路等；从城区现状来看，主要改造芦淞路、株董路、人民中路，建设建宁大道、铁西南路等交通网络，同时配合市政府建设好湘江四桥、五桥，改造提升株洲火车站，建设庆云、谭家塅、燎原三个一级客运站，改造建设人民路白石港桥、沿港路及建设路建宁港桥等；从乡村来看，实施“村村通”工程，提高乡村道路等级，重点对谭早路等22条84公里乡村道路进行砂石路或水泥硬化改造。  （五）重点推进文明城区创建工作，营造优美的城区环境。  （1）完善生态景观体系。按照建设环境友好型社会的要求及创建国家园林城市、文明城市的总体规划，以社区建绿、公园建设为重点，以“开发建设一块、绿化一块、达标一块”为原则，以建设“园在城中，城在园中，终年常绿，四季花香”为目标，重点推进社区公共绿化建设，营造社区居民亲近自然的休憩空间。同时启动大绿化工程，在完善董家塅高科园创业广场的基础上，建设区行政中心绿化广场、南航绿化广场等。在配合市政府规划建设枫溪生态城的基础上，重点建设两带（湘江生态景观带、快速环道城市绿化景观带），改造三港（建宁港、枫溪港、白石港），建设与完善三园（市级天池、凤凰公园、开放式神农公园）。  （2）完善市政公用设施体系。加大环境卫生设施建设，增大环境卫生资金投入，开展环境卫生整治工程，新建一批水冲式厕所，新设垃圾中转站6个，完善城市管理体制，严格城管执法，加强城市环卫、灯饰、广告等管理，添置一批先进的环卫清扫车辆，使城市卫生环境得到较大改观，彻底改变一些地方的脏乱差现象。继续实施城市主次干道美化亮化工程，并对城区内20余条小街小巷的街道,下水、门店进行维护、治理,进一步提高城市品位。  （3）完善和谐社会建设体系。树立社会主义荣辱观,全面贯彻《公民道德建设实施纲要》，加强未成年人思想道德建设，继续深入开展创建文明单位、文明街道、文明社区、文明家庭等各种群众性精神文明建设活动。按照“民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处”的要求，重视社区发展、整合社区资源、发动社区群众、拓宽社区功能，不断促进和谐社区的发展。力争“十一五”期间创建省级文明城区、全国和谐社区建设先进城区。同时，进一步做好民兵预备役、征兵、老干、档案等工作。   （六）重点推进改革开放，进一步规范政府行为。  （1）深化改革和扩大开放。继续深化农村经济体制改革、财政税收体制改革、国有企业和国有资产管理以及科技教育文化卫生体制等改革，大力发展非公有制经济，鼓励民营企业参与国有企业改革、城乡基础设施建设和农业产业化经营，加快现代市场包括资本、劳动力、流通、信用体系的建设，整顿和规范市场经济秩序；全方位、多层次地对外招商引资，创新招商机制，实现三个转变：一是从依靠政策照单全收式招商向依靠服务定向跟踪式招商转变，推动我区产业发展；二是从政府单一主体招商向以企业为主的招商转变，引进战略投资伙伴；三是从注重简单生产要素投入项目的招商向科技含量高、效益增长好的项目的招商转变，转变经济增长方式。不断提高利用外资水平及质量，提高土地利用率。争取“十一五”期间累计利用外资1亿美元，吸引内资25亿元。同时，按照投资体制改革的要求，优化项目建设环境，加强项目策划、开发和储备，建立高效、灵活、规范的投融资机制。进一步完善项目库建设，未来五年，力争我区新上投资1000~10000万元的项目80个，10000万元以上的项目25个，总投资达120亿元。  （2）建设诚信政府。继续深化政府机构改革，加快政府职能转变，着力建设责任政府、法制政府、信用政府和服务型政府。优化组织结构，理顺职责分工，推进电子政务，提高行政效率，降低行政成本；坚持依法行政、廉洁从政，健全科学民主决策机制和行政监督机制；加强政府的社会管理和公共服务职能，强化政府在信用体系建设中的推动和规范作用，提供优质服务，建设诚信政府，带动“诚信芦淞”建设。逐步健全诚信管理、评价和监督体系，让诚信成为公民、企业、政府的道德准则和自觉行为。   （3）实施人才强区战略。坚持以人为本，充分开发人才资源，树立人才资源是第一资源的观念，大力实施人才强区战略。依法加强公务员队伍建设，认真贯彻实施国家公务员法。实施人才培养工程，突出抓好党政人才、经营管理人才和专业技术人才，特别是项目经营策划、社区管理人才队伍建设。创新选人用人机制，重点引进工程、管理、营销等紧缺人才。  （七）重点推进科教等社会事业发展，加快构建和谐社会步伐。  （1）促进科技成果转化与推广。一是加快科技网络建设。建立科技项目库和民营科技企业网络平台，完善芦淞科技网；二是加大科技投入。三项科研经费按国家科技部有关政策到位，做到科技事业费的增长与财政增长比例同步，同时鼓励企业加大科技投入，建立科研基地。三是做好申请专利工作。年均申请专利80件以上，积极申请国家火炬、星火等计划，保持国家科技进步城区称号，力争成为国家科技进步城区先进示范城区。  （2）优先发展教育，合理配置教育资源。   一是做实幼稚教育。认真贯彻“政府示范，民办为主”的方针，在巩固芦淞教育幼稚园等幼儿园的基础上，不断扩大规模，改善办园条件，提高托教质量。   二是做好义务教育。在巩固提高“普九”成果的基础上实现高质量的“普九”，对农村学生免收学杂费，对贫困学生提供免费课本和寄宿生活费补助。进一步整合教育资源，新建、扩建学校6所，分别布局在南环线、S211线、高家坳、锻压机械厂及洗煤厂、谭家塅等地，规划面积410亩，扩充面积400亩，逐步解决入学难等问题。同时，认真做好我区国有企业分离办社会职能工作，新接南方公司子弟等5所学校。   三是做大职业教育。加大对教育的行政管理和行政督导，发展芦淞区职业技术教育，特别是构建为市场群服务的相关职业及农村劳动力转移就业培训体系，同时加快党员干部现代远程教育网络建设步伐。   四是做活终身教育。实现各类教育协调发展并形成比较完善的终身教育体系，拓展教育产业，依托各类社区机构进行成人职业技术培训，不断增强教育发展的活力。   （3）大力发展卫生文化体育事业   一是大力发展卫生事业。完善医疗救治体系、疾病预防控制体系、卫生监督执法体系及社区卫生服务体系；构建突发公共卫生事件应急机制，积极推进新型合作医疗制度。改善办医条件，重点建设中医伤科医院住院楼、疾病预防控制中心、血吸虫病防治大楼等，做好农村药品“两网”（监督、供应网络）建设工作，逐步解决群众看病难、看病贵问题。争取到2010年农村自来水饮用率逐年提高15%以上，全区新型合作医疗覆盖率达90%以上，在此基础上争创省级社区卫生服务示范区。   二是繁荣文艺创作,加强文化体育基础设施建设。打造文化品牌，发展文化产业，特别是要大力发展社区文化；开发健身等体育休闲市场,争取每个社区创建一个全民健身基地；同时培养挖掘体育人才,强化文化市场管理。完成文化馆新馆及8个文化站建设等工作。  （4）促进妇女儿童老年事业健康发展   大力实施妇女、儿童发展规划，认真贯彻落实《妇女权益保障法》、《未成年人保护法》及《老年人权益保障法》等法律法规，着力研究解决妇女儿童发展中存在的如参政、就业、权益、健康状况、儿童受教育权利、老年人权益等突出问题，全面促进妇女儿童和老年事业与经济社会协调发展。  （5）扩大就业，加强社会保障   全面落实各项“再就业”优惠政策，采取多种途径，创造更多的就业岗位；鼓励劳动者自主创业和自谋职业，促进多种形式就业；认真开展就业服务，加强职业技能培训，加强劳动执法监督。进一步完善养老、失业、医疗、工伤、生育等社会保障体系，加大对困难群众的帮扶力度，贯彻落实国家相关政策，完善低保体系和社会救助体系。  （6）优化人口结构    继续抓好计划生育工作，稳定低生育水平，建立健全计划生育综合治理机制，开展计划生育优质服务，加强流动人口计生管理，创建一个计生服务甲级站（整合妇幼、计生站资源），三个甲级所（龙泉、枫溪、五里墩），进一步加强计生服务队伍的建设。计划生育率继续保持在97%以上，出生率控制在16‰以内。  （八）重点推进民主法制化进程，确保广大人民群众安居乐业。  （1）加强安全生产监管。进一步落实安全生产责任制，提高安全生产意识和能力，建立健全监管及安全生产应急救援体系，并做好政府安全生产信息化建设。重点是要千方百计消除市场消防隐患、整治道路交通隐患，下大力气整顿各行业，特别是服装加工业、中小企业。同时，进一步做好社区安全建设等工作，切实保障人民群众生命财产安全。  （2）建设节约型社会。   一是抓好资源节约。按照建设节约型社会的要求，严格节能、节水、节材、节地各项国家标准，完善重点耗能产品和新建建筑的市场准入制度，严肃查处各种破坏和浪费资源的违法违规行为。   二是加强环保治理。积极配合市整治建宁港、白石港、枫溪港，严格环保执法，严格企业达标排放，确保全区范围内生活用水安全。同时，加强环境评估，依法严格审批控制达不到环保要求的项目，全面实施可持续发展战略。   三是发展循环经济。按照“减量化、再利用、资源化”的原则，促进资源循环式利用，鼓励企业循环式生产，推动产业循环式组合。全面推行清洁生产，从源头减少废物的产生。  （3）进一步加强法制建设。    坚持和完善人民代表大会制度、中国共产党领导的多党合作和政治协商制度，巩固和发展最广泛的爱国统一战线。推进政务公开、厂务公开、村务公开，发展基层民主，保障人民群众的选举权、知情权、参与权、监督权。充分发挥工会、共青团、妇联、工商联等人民团体的桥梁和纽带作用。切实做好民族、宗教、外事、侨务、对台等工作。进一步加强法制建设，全面推进依法治区。大力贯彻《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》，着力构建惩防并举、标本兼治的反腐预防体系。积极推进司法体制和工作机制改革，规范司法行为，加强司法监督，促进司法公正，维护司法权威。加强政法系统基础设施建设，严格落实社会治安综合治理责任制，采取多种形式，开展群防群治，加强社会治安特别是火车站等重点地段的治安防控，依法严厉打击黑恶势力和各种犯罪活动。防范和化解各种社会矛盾，维护社会稳定。深入开展“五五”普法活动，提高公民法律意识；进一步做好信访接待工作，积极预防、依法妥善处理群体性、突发性事件；积极开展“平安芦淞”创建活动，确保广大人民群众安居乐业，促进经济与社会的协调发展、人与自然的和谐发展。   （一）株洲板块未来预测    随着株洲经济和城市的快速发展，由以前的两大区域逐步扩散到目前的九大板块：石峰旧工业板块天元北版块天元南版块芦凇商圈版块块芦凇郊区版块块荷塘老城区版块块荷塘东湖版块 石峰新城区板块中心板块河西新区河东旧区河东旧区         ——石峰区—— 1、供求状况石峰区虽为株洲房产开发较早区域，但由于该区域为重工业区，空气污染较为严重，居住氛围较差，因此近年来发展较为缓慢，供应量较少。项目主要集中在该区域中心较繁华地带，市场供应量在20万方左右，是目前株洲市区房地产发展相对落后区域，市场形象不佳。目前区域内置业群体仍以石峰区内厂区高收入职工及部分厂区回迁户为主，鲜有其他城区居民跨城区购房现象。石峰区 2、市场特征物业类型：早年开发的产品以多层住宅为主，目前以小高层为主品           整体价格：900—1500元/m2户型面积：主要以140、150平米三、四房为主，部分小户型为辅 客户群体：区域拆迁户、厂区内中高收入职工（家庭年收入5万元左右）为主。销售情况：目前区域内在售项目较少，整体销售率约为70%左右。虽区域市场形象不佳，但对于该区域工薪阶层职工仍存在一定市场空间。 ——荷塘区——1、供求状况 荷塘区属于房产开发较晚区域，未来一年内区域供应量40万方左右，主要放量集中在区政府一带，出现其中包括西子花园、玫瑰名城等以多层为主，小高层为辅的建筑群体。整体区域良好的大环境及日常工作、生活等主要因素致使大部分荷塘区居民仍以荷塘区为首选。该区域目标客群以政府工作人员为主及部分中高等收入者（家庭年收入8-10万）为辅。 2、市场特征荷塘区物业类型：以多层为主，小高层为辅                                   整体价格：1400—2400元/m2户型面积：主要以面积130-140平米三房及150平米左右四房为主要房型客户群体：荷塘区政府公务员及事业单位工作者为主要购房群体销售情况：目前销售情况较好，整体销售率接近70% ——天元区——1、供求状况天元区天元区属于政府大力开发的新区范畴，经济较为发达，众多新兴企业集聚于此，其目前的区域总体供应量在100万方左右 ，市场供应总量处于各个区域之首，未来一年内可能出现供应在70万方左右。天元区目前主要以尚格名城、鼎盛·城市风景、湘银·阳光水岸、海创·明珠花园为龙头产品，并以多层、小高层产品为主，高层、别墅等其他物业形态较为罕见。天元区的整体区域优势、清新的空气及新区的良好配套吸引了部分株洲本地高薪阶层群体及外地商人的眼球，为目前株洲大部分居民置业的首选区域。 2、市场特征物业类型：多层及小高层为主，近年来小高层所占比例逐步增大           整体价格：1700—2500元/m2户型面积：以130-150方的三房、四房为主力房型客户群体：株洲本地高薪阶层及部分经商群体为主大比例销售情况：天元区销售情况较好，大部分楼盘销售率在80%以上 ——芦凇区——1、供求状况芦凇区作为株洲房地产开发最早的区域，芦淞区目前总体供应量在70万方 左右。芦淞区是株洲商业发展较成熟区域，聚集了众多外地经商人员，随着芦淞大桥等基础设施的建设及环境的治理，该区域是未来株洲最具潜力的发展区域。建设南路的繁华、湘江的优美风情及原生带的植物景观等为芦淞区的优势所在，目前该区域内楼盘整体销售率超过70%。 2、市场特征物业类型：小高层、高层                                             整体价格：2000-3000元/m2户型面积：集中在130-160平方米之间，部分商业项目，其住宅以小户型为主。客户群体：以经商个体户、私营业主为主要群体销售情况：该区域销售相对理想，整体销售率达到80%左右  （二）芦凇区市场分析     1.芦凇区经济概况    2006年芦淞区生产总值突破70亿元大关,达70.7亿元，同比增长14%。按常住人口计算人均GDP为30580元，比上年增加4458元，比全市人均多出14054元。其中，一、二、三产业增加值分别达到0.96亿元、31.68亿元、38.06亿元，分别增长6％、14.8％、13.6％。财政总收入完成2.31亿元，增长23％，一般预算收入完成1.19亿元，增长18.9％；全社会固定资产投资达到25.03亿元，增长40.7％；芦淞区社会消费品零售总额达到57.82亿元，增长15.8％； 城镇居民人均可支配收入12271元，增长12％；农民人均纯收入5508元，同比增长8.2%。财政和居民收入稳步增加。全年到位外资3801万美元，实际利用内资6.7亿元，外贸出口不断增长，达到8449万美元。全年财政总收入完成23053万元，增长23％，其中企业所得税增长强劲，比上年同期增长93.5％。一般预算收入完成11886万元，增长18.9％。城镇居民人均可支配收入12271元，增长12％，其中经营净收入增长33％。农民人均纯收入5508元，同比增长8.2%。三次产业投资全面提速。在城镇固定资产投资中，三产业完成投资13.42亿元，同比增长58.6%，成为芦淞区投资高速增长的主要动力。二产业完成投资11.28亿元，同比增长28.8%；二是非公经济投资在城镇固定资产投资中的主体地位更加稳固。今年非公经济投资完成15.72亿元，同比增长42.9%，增幅比全社会投资高出2.2个百分点，占全社会投资额的比重由上年的58.2%提高到62.8%；三是重点工程进展顺利。今年芦淞区重点建设项目完成投资15.6亿元，为年计划的109.5%，其中中鸿时尚新天地、金帝广场、家润多置业广场、建宁购物公园、行政中心等项目均超额完成年度计划，基础设施类和产业发展类等重点工程项目的顺利实施既为芦淞区培育了新的经济增长点。消费热点精彩纷呈。在国家一系列扩大内需、启动消费的政策推动下，商家利用节日大做消费文章，使市场更加繁荣活跃，“黄金周”前后各大小商场门庭若市，其中株洲百货股份有限公司实现销售额8.34亿元，同比增长18.3％。全年芦淞区实现消费品零售总额57.82亿元，同比增15.8%；二是“两改一提”继续深入推进。汇金国际（泰之岛）、淞达、环洲城等市场改造改制成功启动；银谷、淞华等市场顺利向专业化市场转型。芦淞区亿元市场增至22家，其中过10亿元的市场有芦淞、南大门、环洲城、华丽、中国城等5家。市场交易日益繁荣，市场成交额达到132.81亿元，比去年同期增长13.3%。  2.芦凇区房地产市场情况（1）供求状况作为株洲房地产开发最早的区域，芦淞区目前总体供应量在70万方左右。芦淞区是株洲商业发展较成熟区域，配套齐全，交通线路四通八达，聚集了众多外地经商人员，随着芦淞大桥等基础设施的建成及环境的治理，该区域是未来株洲最具潜力的发展区域。建设南路的繁华、湘江的优美风情及原生带的植物景观等为芦淞区的优势所在，目前该区域内楼盘整体销售率超过70%。（2）市场特征因本区域是株洲经济的核心区域，房地产开发最早区域，可供开发的地块越来越少，可以说是寸土寸金。大规模开发已经是不可能了，所以物业类型主要以小地块精耕细作为主。物业主要以小高层、高层为主。户型面积：住宅集中在130-160m2方之间，小户型集中在50-80m2，价格约：2800—3400元/m2（3）客户群体：以经商个体户、私营业主和周边拆迁护为主要群体。（4）销售情况：该区域销售相对理想，各大楼盘销售率都在80%以上。3.芦凇区竞争楼盘分析（1）竞争楼盘指标一览表楼盘名称占地面积建筑面积主打户型物管费（元/m2）容积率均价（元/m2）山水国际194亩22万平米三房两厅1.281.52700 时尚新天地45亩23万平米一房一厅1.287.73150富华商业广场11523.62平米107251.82平米三房两厅未定8.062500财富小区100亩12万平米三房两厅0.521800圣马可11000平米6.7万平米三房两厅未定62600锦绣江山84.25亩262069平米三房两厅1.184.662650摩登摩天2273平米45600平米两房两厅1.18202300中旺锦安城3600平米7万平米三房和小户型1.116.72800金帝广场7700平米13万平米40-100平米1.5/3500君逸康和4235.5平米24293平米三房/两房1.05.61800风林绿洲//三房0.8/1800碧玉花园278亩57万平米四房以上4.83.11910伟大国际/9万平米三房两厅0.82.392250九天广场41134平米240000平米三房两厅未定5.8未定亚泰时代广场5848平米16940平米一房一厅未定32430 （2）芦凇区商业项目个案分析       个案一：徐家桥商业步行街  楼盘名称徐家桥商业步行街售楼电话2583168区域地段芦淞区建设南路徐家桥段发展商湘银房产代理商深圳世方物业咨询公司设计单位/物管单位湘银物管占地面积14公顷建筑面积40万平方米项目功能定位商业街面积范围住宅40-133平方米商铺30-50平方米栋数商业街区+3栋朝向贯通东西总套数400多套小户型绿化率无销售率步行街99%主力户型临街商铺面积40平方米左右物业费用/销售价格小户型：精装修均价是2700元/平米商铺：徐家桥商业步行街商铺最低22000元/平米，最高在26000元/平米左右。销售方式产权销售户型两室一厅三室两厅区内配套设施休闲、娱乐、购物、商务、餐饮周边配套数码广场电脑大市场汽车站个案分析：项目概况 （1）项目位置徐家桥商业街位于芦淞区徐家桥，东接芦淞路，西接建设大道，通过水景大街、沿港路和解放街，连通株洲两大交通主动脉。（2）经济指标  项目总称建宁购物公园，一期工程包括水景大街、生活大街、美食大街、休闲大街、时代广场、现代城（小户型公寓）统称为徐家桥步行商业街。总用地面积：14公顷总建筑面积：40万平方米步行街用地面积：50743平方米  步行街建筑面积：120000平方米  总户数：400余套小户型公寓，200余套住宅（3）周边配套   项目位于株洲市徐家桥，附近有中房电脑大市场、佳诚数码市场等专业电脑、数码市场，以及株百芦淞超市，整条街西端是5路、9路、15路、17路公交车起点站，还有36路、18路公交车经过，东端有22路、28路、43路经过，交通便利，附近银行、学校一应俱全。销售分析项目共400余套小户型公寓，属精装修，已全部售完手段方法交5万元排号可获得优先选房权及格外的6%优惠。 商铺主要由水景步行街与时代广场大型商场组成，步行街内侧铺面价格为24000元/平米，外侧铺面价格为22000元/平米，现内侧铺已全部售完，时代广场负一层产权销售，主营女装、儿童服饰、流行服装，一层新一佳超市，二层国美电器整场引进。客源分析项目小户型客户以投资者为主，主要用以商务办公与居住出租；商铺自营与投资者比重相差不大。步行街商铺一层以经营服装、特色小吃为主，客户主要是各品牌服装代理商及餐饮经营者；二、三层主要经营休闲娱乐，浙江、温州等地的大老板全层购买，统一经营；时代广场客户则以品牌女装代理商为主，也有部分购铺投资者在内。推广分析    项目属于政府扶持的形象工程，以株洲建市第一街解放街为历史依托，类比长沙黄兴南路商业街、广州上下九路商业街、上海南京路商业街等著名商业步行街旨在打造株洲购物休闲第一街。项目推广以户外广告牌和车身广告为主要媒体，配合报纸广告、电台广告、折页等形式。Ø       主广告语：千年历史老街百年商业旺铺Ø       主卖点：株洲一街Ø       广告语：株洲的门面，株洲的黄兴路 规模的唯一性；地段的绝版性；环境的超前性；业态的丰富性；投资的安全性；价值的成长性。一街倾城，一铺千金  个案二：中鸿·时尚新天地楼盘名称中鸿·时尚新天地售楼电话0733-8291888区域地段车站路与建设路交汇处发展商株洲市中鸿房地产有限责任公司代理商合富辉煌房地产设计单位湖南建筑设计院物管单位珠实集团广州珠江物业酒店管理公司占地面积45亩建筑面积23万项目功能定位商住楼面积范围50-150㎡栋数群楼+2栋住宅+2栋写字楼朝向坐西朝东总套数住400+公寓1120临街铺：40绿化率10%销售率住宅：90%小户型：80%主力户型三房两厅面积136-150㎡物业费用住宅1.28公寓1.38销售价格住宅均价：2600元/平方米销售方式 小户型均价：3200元/平方米临街商铺：临沿江路12000-15000临车站路25000-30000一次9.8折按揭9.9折VIP卡交5000送5000户型两房两厅、三房两厅区内配套设施大型生活超市、餐饮、娱乐、休闲、运动、美容、百货商场周边配套车站、大型服装批零地、市一医院 个案分析：项目概况（1）项目位置中鸿·时尚新天地位于市中心，三面临主干道，东面靠建设路，紧临株洲芦淞服装市场和火车站；北面靠车站路，西面靠湘江风光带。（2）经济概况用地面积：45亩建筑面积：23万容积率：7.7绿化率：10%总套数：住宅400+小户型1120停车位：600个 （3）周边配套   项目位于株洲芦淞区车站路段，临近火车站、至长沙南站长途汽车站、1路汽车起点站，处于芦淞服装商圈中，有大型服装市场金都商场、华丽商场、中国城、天雅国际等，还有5路、9路、15路、43路、22路、28路等多条公交车经过，同时也与株洲市一医院和株洲金融大厦相邻。销售分析中鸿·时尚新天地位于中心广场商圈内，因中心广场区域住宅放量很少，同时又具有交通、购物、娱乐优势，导致该区域内住宅销售十分火暴，该项目在开盘阶段采用VIP卡认购优惠方式（买5000送5000及买3000送3000两种方式），目前住宅销售率达到90%，而小户型公寓销售状况比住宅稍差，在多个团购团购买以后销售率达80%；商铺内铺销售工作还未开展，临街铺面分临车站路与临沿江路两段，销售价格分别为20000元至30000元与12000元至15000元。客源分析住宅客户多为附近经营者，在发展了自己事业后，选择就近置业方便工作；小户型客户多为投资型客户，因该项目处于芦淞服装市场，有众多外地就业者需大量居住空间，选择在此置业投资多考虑出租给该部分人群，另有少部分青年人选择此种物业，便于工作之余的娱乐、购物出行。商铺的内铺客户因整体规划的因素，购买者多购买产权；临街商铺投资者与自营者相差比例不大。推广分析 项目将沿海城市的购物广场模式引进到株洲，一站式购物将成为吸引消费者的一大卖点，同时通过招商引入家乐福、必胜客、肯德基等也为投资者树立了信心。项目推广同样采用户外大型广告牌加车身广告为主的常用模式，加上报纸广告、楼书、单张等形式进行项目推广。Ø       主广告语：新天地新生活Ø       主卖点：一站式大型购物广场Ø       广告语：湘江畔城市心城市中心，纵览繁华雄踞黄金区位，尊享非常配套核心地段：东临建设路繁华路段，北接车站路交通要道，西向沿江路湘江景致，地处河东商业地段核心。大家风范：建筑设计气势磅礴，整体群落恢弘壮阔，楼高百米，纵览城市风华，地标株洲。一线风景：湘江紧沿西岸由南而北蜿蜒流过，晨辉夕照，波光粼粼居高远眺，湘江一线美景尽收眼帘。时尚生活：一站式购物商场结伴而筑，业态丰富，居住其间尽享时尚生活前沿。 个案三：圣马可商业广场楼盘名称圣马可商业广场售楼电话8585888 区域地段芦淞区建设南路徐家桥段发展商株洲顺億代理商广州润辉设计单位北京千府设计物管单位上海宝利占地面积1.11万建筑面积10万余平方米项目功能定位商住楼面积范围住宅40-200平方米栋数一期：商业街区+2栋朝向东西朝向总套数390多套小户型2400个内铺绿化率35%销售率住宅销售100张VIP商铺未公开主力户型小户型面积40平方米左右物业费用/销售价格小户型：均价是2500元/平米起价2348元/平米层差价10元/平米商铺：临建设路均价45000元/平米销售方式产权销售户型一室一厅两室一厅三室两厅复式区内配套设施鞋类、皮具专业市场周边配套数码广场电脑大市场汽车站个案分析：项目概况 （1）项目位置   项目处于株洲建设南路徐家桥段，南接1815线，北通株洲市中心，西至湘江风光带。（2）经济概况   项目分两期开发，一期为商住两用楼，群楼是专业的鞋类、皮具市场，塔楼两栋，一栋17层，一栋23层。Ø       用地面积：1.11万平方米Ø       建筑面积：10万余平方米Ø       绿化率：35%Ø       容积率：5.72（3）周边配套   项目位于株洲市徐家桥，附近有中房电脑大市场、佳诚数码市场等专业电脑、数码市场，以及株百芦淞超市，整条街西端是5路、9路、15路、17路公交车起点站，还有36路、18路公交车经过，东端有22路、28路、43路经过，交通便利，附近银行、学校一应俱全。销售分析项目目前仅推出10层以下的住宅，17层高塔楼的四角落的房型是客户选择的重点，需通过购买VIP卡获得优先选房权，VIP卡销售已结束，共销售100张VIP卡，多数客户是星通的经营主，通过项目招商进入该项目投资，并购买住宅。商铺目前暂未对外销售，整个商场属于鞋类、皮具的专业市场，临街门面对外销售，均价45000元/平方米。 客源分析项目属于鞋类、皮具的专业市场，因此商场的主要客户为各皮具、鞋类的代理商，临街门面客户多为知名品牌鞋业、皮具商；住宅面积从40多㎡至200多㎡，分两栋建设，因周边有许多大型服装市场，从事销售的人员众多，小户型客户多为投资型客户，较少数是各零售主购买自己居住。推广分析该项目在推广无面，手段比较落后，无突出特色。 个案四：家润多广场开发商株洲家润多置业投资商湖南友谊阿波罗集团前期策划金地置业设计单位方圆建筑设计事务所物管公司家润多物管广告公司泛亚、海诚开工日期2005年3月竣工日期 开盘日期2005年10月开业时间2006年10月地理状况中心广场西南结构类型框架结构楼   层26层总面积9万余平方米分割面积——店铺数量——物业档次高配套设施家润多大型生活超市业态定位高档业态分类超市、电器、服装租售现场评   价装修豪华/售楼员专业水平高 销售模式一、二层产权式销售、三、四层租约式销售销售率93%销售状况好销售优惠——销售对象投资者付款方式一次性/按揭租赁模式直接租赁出租率直接租赁租赁状况好招商优惠——租赁对象品牌服饰管理模式统一管理租售配比产权销售使用率——公摊率42%主力商家家润多大型生活超市主要媒介户外近期推广主   题最后8个铺，抢到就赚到近期促销活   动无售   价临街铺60000元/㎡  1F内铺35000元/㎡管理费未定租   金一、二层划分为独立商铺，对外进行销售，三层、四层为整体出租楼   层经营品种/类别楼 层经营品种/类别-1F家润多大型生活超市3F男装1F品牌形象店（化妆品、珠宝）4F针织床上用品2F女装5F美食广场、娱乐、休闲、展示中心等 个案五：金帝广场开发商株洲大帝房地产开发有限公司投资商湖南大汉集团前期策划金地置业策划机构 设计单位深圳建筑设计研究总院物管公司株洲金帝物业管理有限公司广告公司深圳市开盘广告有限公司开工日期2005年1月21日竣工日期2006年9月开盘日期2005年6月开业时间2006年9月29日地理状况株洲市火车站结构类型框架结构楼   层31层总面积13万平方米分割面积/写字楼700物业档次高配套设施8台电梯、5000㎡空中花园业态定位中档业态分类服装批零租售现场评价装修豪华/售楼员专业水平高销售模式现场销售销售率95%销售状况好销售优惠——销售对象投资者销售付款方式一次性/按揭租赁模式直接租赁出租率80%租赁状况好招商优惠——租赁对象服装批发零售业主管理模式统一管理租售配比产权销售使用率——公摊率28%主力商家红豆、波司登、米兰登、依可菲尔、雪丽莎主要媒介户外近期推广主题芦凇金牌商圈，时尚创富中心近期促销活动服饰商务节售   价已售完物业管理费商业6元/平米写字楼1.56元/平米 租   金一楼至三楼：280、260、240元/㎡/月，平均租金100元/㎡/月楼   层经营品种/类别楼 层经营品种/类别-1F童装3-4F精品男装1F精品女装5F品牌男装2F休闲女装6F休闲展示中心  个案六 九天广场九天置业广场项目是2003年温州招商会上的签约项目，由厦门九天集团在株洲设立株洲市九天置业有限公司投资5亿元人民币，进行商住、综合购物广场开发。项目建筑面积240000平方米，占地面积41134平方米，其中包括株洲纤维水泥制品厂老厂区土地面积38560平方米，株洲纤维水泥制品厂4栋住宅的划拨土地面积2077平方米和航运公司职工宿舍1栋住宅的划拨土地面积约500平方米。已进入拆迁阶段。预计项目在2007年下半年开盘，2008年上半年竣工。  （3）芦凇区住宅市场个案分析个案一：锦绣江山案名锦绣江山电话2587888、2587999项目类型小高层住宅策划代理海诚机构中，地产营销 开发商株洲江山置业有限公司销售许可证预许字（2006）第078号建筑设计求是图建筑设计（香港）有限公司物业管理中海物业全程代管工程进度3栋目前已建到近9层建筑楼层24、19、15层，车位939物管费用1.18元总建筑面积262069平方米占地面积84.25亩本年度开发2006年7月容积率4.5绿化率48.2%建筑朝向座北朝南偏东占40%，偏西占20%，其他座北朝南占40%付款方式一次性、按揭七成20年可售套数总共1430套，一期543套。交房日期2007年12月公开日期2006年10月起价(元/m2)2250销售率/销售优惠将近70%，一次性9.6折，按揭9.8折均价（元/m2)2650最高价(元/m2)复式楼3060元/平米、平层2780元/平米畅销户型三房133.34平米主力户型三房、四房、五房装修标准毛坯房项目配套游泳、攀岩、瑜珈、跆拳道、水疗、壁球等二十余种运动健身，休闲餐饮、娱乐项目周边配套中南食品大市场、嘉诚数码、银行、建材市场等。 主广告语天人合一，成就上居理想客源分析政府机关、公务员、芦淞商圈等。个案分析：锦绣江山是江山置业独资开发的，建筑面积26万平米，一期12万平米，一次性开发。4万平米中式园林，15000平米运动会所，由中海物业全程代管。优势：1、区位地段优势。处在建设南路，湘江四桥近在咫尺。2、对外宣传是个高尚运动社区，一万多平米的运动会所。由游泳、健身、攀岩、羽毛球、乒乓球等。3、人造景观优势，小区据说是巨资进行景观建设，有八十米长的瀑布，几千平方米的水面等景观。        4、物业管理优势。聘请中国第一大管家，中海物业管理锦绣江山，让业主感受什么叫享受，什么叫贴心。劣势：总占地面积只有84亩，容积率高，密度大。楼盘的地势低，风水上来讲不好。销售讲策略，实行虚实销售。常给客户造成紧张的销售气氛，买房还要找关系，然后再给于较低的折扣。    个案分析二：财富小区案名财富小区电话8118111 8118168项目类型多层住宅策划代理远晨.投资开发商华晨房地产开发有限公司销售许可证无建筑设计无物业管理华晨物业工程进度已封顶建筑楼层6+1物管费用0.5元/月/平米总建筑面积120000平方米占地面积约100亩本年度开发财富小区公园大道庐山春天容积率2绿化率30%建筑朝向南北付款方式一次性.按揭可售套数1000户左右一期463户二期510户交房日期2007.11.15公开日期2006.9.16起价(元/m2)1400销售率/销售优惠90%均价1700最高价(元/m2)1800畅销户型32主力户型三房两厅装修标准毛坯项目配套大型生活超市周边配套高科艺幼儿园晨荷小学十三中中南工业大学东湖公园主广告语多层大社区超值安心居 客源分析电业局职工 工薪阶层销售分析房交会成交200多户.个案分析：优势:客户为普通大众,以超低价格吸引客户购买.电业局职工上班方便.              劣势:项目周边有一条臭水沟,交通不是很方便. 个案分析三：中鸿·时尚新天地案名中鸿·时尚新天地电话8291588-988项目类型商住楼策划代理合富辉煌开发商中鸿房地产开发有限公司销售许可证/建筑设计湖南省建筑设计院物业管理广州港联物业管理公司工程进度裙楼11月底封顶建筑楼层公寓28层，住宅30层，裙楼3层物管费用住宅：1.28元/平米，公寓：1.38元/平米总建筑面积23万平米占地面积45亩本年度开发长沙奥林匹克容积率6.8绿化率45%建筑朝向南北朝向付款方式一次性，按揭，分期可售套数1000多套交房日期2007年12月31日公开日期2006年3月26日起价(元/m2)2400元/平米（住宅） 销售优惠一次性：9.8折，按揭：9.9折，分期：无折扣，VIP客户：住宅免5000或3000，公寓免3000或2000。均价住宅：2600元/平米，公寓：3200元/平米，商铺：1.8万-2万/平米主力户型一房一厅的公寓最高价(元/m2)3480元/平米畅销户型三房装修标准毛胚，也有部分的精装修房间项目配套大型超市（家乐福）等周边配套商铺，学校，医院，火车站，娱乐等主广告语与国际同步，湘江畔，城市心客源分析周边商业人士 个案分析：该楼盘所处的位置是市区的中心地带，在株洲的主干道—建设路旁边，又临近火车站，以及汽车的起始站点，所以是商业以及交通的重要地带，周边商业气息很浓，人气旺盛，而且有大的品牌入驻更增添了该楼盘的实力。但正因为所处的地带是个商业竞争较强的位置，所以，该楼盘周边的其他商业楼盘势必也有分其一羹之势，对于新天地来说也是竞争压力不小。  （4）芦凇区服饰市场分析芦凇总体服装行业概况 株洲为工业城市，水、陆交通网络四通八达，良好的城市经济基础和交通基础，也促进了株洲成为中南地区服装市场的形成，株洲城市常驻人口80万，其中近30%从事服装批发与零售行业，株洲服装市场作为中南地区的集聚地，而服装行业又集中于芦凇商圈，火车站区域人民路与建设路之间，芦凇服装产业近年来不断完善与发展中。n       服装市场分布----行业高集中性以株洲火车站沿人民路与建设路以南几百米区域集中了芦凇服装市场的主要服装商场，营业较早的智超、华丽、金都、巨丰和近年来营业的中国城、汇金、天雅国际、还有即将统一开业的金帝服装商场。本项目位于该区域中心位置。芦凇服装市场的高集中度成就为其规模优势，周边生活配套齐全，为株洲成熟经济商圈，且临铁路中心枢纽（火车站）和城市主干道（人民路和建设路）为市场经营提供了硬件支持。n       服装市场经营产品----产品涉及面广，档次参差不齐芦凇服装市场经营的服装产品涉及到各类、各年龄段服饰，男装、女装、童装、老年装、内衣、休闲装等涉及面广；且各商场经营产品定位较明确，选择某一细分服装产品经营，聚同一产品商家集聚一处经营，细分市场成行成市，从而形成其经营特色和规模优势，有智超的女装批发零售市场、巨丰内衣市场、汇金的休闲装市场和中国城负一层的童装市场等，实现客户共享，同步发展。整个市场经营的服装产品档次则是参差不齐，以中低档服装品牌为主，但是各商场整体产品档次较为统一，低档的则主营低档产品，中低档的主营中低档（芦凇服装城的低档产品、智超的中低档女装、中国城的中档），商场随着开发先后档次越来越偏中高，规划设计也越来越完善。n       经营模式-----批发为主，批零兼顾 批发支撑了株洲芦凇服装市场的运营，株洲服装市场也是中南最大服装批发市场形象面向市场，零售只是作为满足本地消费；较早经营的服装商场在规划上较差和档次较低，这与当时的消费概念和消费水平有关，这也是各城市商业发展的一个过程，越晚营业的商场在规划上和档次上有所优化和提高，整体规划合理化也提升了零售店铺作为零售和形象展示的档次。n       服装商场营销模式-----租赁为主，产权销售为辅，租售结合对于开发商方面，产权销售可以实现资金快速回笼，达到开发目的，而出租则给开发商带来资金压力和一定开发风险，同时产权归开发商自有可以享受项目的升值和长期收益，根据开发商实力和开发战略来决定营销模式。现有服装商场都是销售产权与出租相结合，根据开发商资金情况和开发战略不同，租售比例不同。现有几大商场除智超为产权全部出售给业主外，其他商场主要以租为主产权归开发商持有（中国城、金帝采取租售各半等），但是市场不是以开发商意图为转移的，服装经营户一般不会轻易购买商铺产权，一则购买产权有较大风险；二则购买产权有一定资金压力；根据这一特点，开发商开发项目时应考虑到这一事实，作好开发战略部署，组织好资金链衔接。n       服装商场规划布局-------店中店形式，更重配套基本上为店中店形式，少许商场有敞开式（金都三四楼为敞开式）。新建商场规划配套上有一定提高，中国城与金帝为现代百货商场式设计，更加注重商场档次与购物环境的提高，零售与批发齐进。而智超、华丽、金都则还是停留在批发，没有注重购物环境的提高。新建商场在配套上更完善，主要体现在商场装修档次提升和停车位的增加。n       各服装商场经营情况-----优劣明显，部分产品趋于饱和 智超、华丽、中国城经营优势较为突出，已经形成行业的成熟市场，这与其产品定位和入市场时机有关。而现在在售在租的金帝项目从产品档次和规划上都比其他商场更高更合理，整体招商阶段，升值潜力较大，投资户普遍看好。在芦凇市场上竞争较大，部分产品已经饱和了，对于后进项目发现市场空白，选择好细分产品市场经营是商场定位重点。n       商场投资户与经营户分析投资户与经营户一般都是本地较早从事服装行业的代理批发商，也有少许外来经营户投资；服装市场投资不同于一般物业投资，一般投资户与经营户都是从事服装行业，往往一个经营户在芦凇市场不同商场拥有多个商铺，这样对于本项目来说定位服装市场具有先天客户优势，只要项目有吸引力，那么就有足够的本地客户来投资。      芦凇服装行业发展趋势与本项目关联分析n       经营产品层面从上述市场分析可以看出，整个芦凇服装市场群经营产品类型齐全，经营品牌档次由较低档向兼具中高档，市场细分化趋势明显，商场定位特色突出，这是市场的发展趋势，对于本项目开发启示，根据项目特性找准细分产品进入，构筑核心竞争力，依靠芦凇市场的先天环境优势，而又脱离于同质化竞争，树立市场领袖地位。n       整体规划配套层面 从新建金帝项目来看，新建商场规划上更注重商场环境和档次，更加注重停车位等配套，在商场定位向中高档发展的同时，配套的提高也是投资户考虑因素之一。对于本项目来说，除了要做好经营产品定位，还要从商场规划和配套上进行创新提高，以满足市场需求。 第二章         项目条件分析一、    项目开发原则1、      充分考虑产品定位与市场的有机契合，既保障开发商的最大开发利益，又要确保产品满足市场消费者和符合市场特征，能有效快速的消化；2、      满足项目短、平、快销售策略，符合市场营销；3、      符合项目地块特征和区域特征。二、    项目用地周边环境分析Ø      基本情况：项目总占地面积6073平米，项目东临人民路，西接建设南路。地块为原影剧院，地块方正便于开发，地块实现三通一平。Ø       周边情况：沿火车站人民路，本项目周边分布了芦凇服装市场的主要几个商场，紧邻项目南侧为金都商场，对面有金帝和天雅国际服饰城；整个芦凇市场为成熟商业区，生活配套齐全。Ø       交通情况：人民路与建设路为该区域主干道，（建设路路面较宽，而人民路路面较窄）项目距株洲火车站两百余米，整个芦凇市场交通路网支撑了起运营。Ø       所在区域情况：位于芦凇服装市场中心位置，芦凇服装市场为整个株洲服装批发集中区，全国各地服装品牌代理批发店及零售店汇集于此。三、    项目SWOT分析   对项目进行SWOT分析有利于全面掌握项目的优劣势、以及项目开发的利好机遇和潜在威胁，从而正确的指导日后策划和执行工作，运筹帷幄方能决胜千里：对项目的优势进行突出并加以放大对项目的劣势进行规避并一一化解对项目发展机遇加以利用和提升对项目将要面临的竞争威胁提前制定应对策略SWTO分析放大化解利用规避机 会威 胁劣  势优  势  （一）  优势Strength优   势放大手   段位于城市中心位置，临两大主干道项目价值空间大，能最大利益的挖掘商业利润空间临市交通枢纽火车站和汽车站合理利用，增加项目附加价值城市中心地块稀缺升值潜力大，在营销过程中放大此优势突出卖点项目地块方正有利于建筑规划设计，可以最大限度地挖掘土地价值位于芦凇商圈之内，配套齐全商业氛围浓厚，利于招商开发商实力雄厚，且政府支持 一定程度上消除客户不信任心理障碍，有利于项目销售（二）  劣势Weakness劣   势化解手   段项目地块规模较小拔高项目层次，最大化利用价值，以差异化竞争吸引客户，高品质形象占领市场项目两侧道路较狭窄，停车比较困难最大限度利用土地，尽量多地规划地下停车位（三）机遇Opportunity机   遇手   段 利用项目周边缺乏高品质服装市场高端定位、合理规划，打造高端服饰商业形象，抢占市场空白点交通便利，流动人口大准确定位，打造符合市场的高端物业外来投资客户多放大销售视野，把握外来高端投资置业群城市中心未来土地资源稀缺充分挖掘土地价值，扩大项目利润市场投资者多，置业观念强项目以高品质、高形象面世，吸引高端投资、置业群体“长株潭”经济一体化大趋势外来投资客增多，因此项目应立足于整个中南地区进行高端定位，吸引更多外来投资置业者（四）威胁Threats威   胁规避手   段整个株洲市场趋向饱和在饱和竞争中形成独特亮点，增强竞争力 株洲市商业项目繁多竞争激烈抢占市场机会点，形成差异化竞争 第三章 项目定位策略 一、产品属性定位株洲首席文化新都u     根据本项目的最具吸引力的卖点——文化大剧院，最能体现出人追求尊贵、高雅、舒适的生活标准。故定为株洲文化之都。u     根据整体营销推广战略，务必首先立足株洲市场，打造株洲新贵的生活方式，因此，无论是产品设计还是形象包装，都必须定位为株洲第一，故称首席。u     整体形象定位围绕名流、贵族的象征建立在株洲市场的印象度，以尊贵、尊荣、大气为调性，奠定本案的首席位置。u     项目整体定位于综合性业广场，内聚品牌服饰旗舰店、文化影院、大型酒店以及酒店式公寓和SOHO等。 二.产品名称定位曼哈顿·中央广场     本项目分为从公寓、写字楼、商业、地下车位四个不同物业类型.是大型建筑综合体项目.从项目品质和广告推广以及营销模式上考虑，采用本案名符合市场潮流。曼哈顿·中央广场名称溯源见附件一。 三．产品定位（一）整个项目规划定位  产品组合（Ⅰ）u         裙楼规划负1层：大型停车场1-2层商场：品牌旗舰店展示厅3-5层：百老汇影剧院（影视文化城）u         主体定位：双子座塔楼A栋：产权式酒店＋酒店式公寓     面积为40-50平方米  精装修附带家用电器B栋：SOHO（即融商务、居家、办公一体化）产品组合（Ⅱ）双子座塔楼A栋：目标公寓户型为三房两厅，面积：110-120平方米                   两房两厅，面积：70-80平方米B栋：6-15层为SOHO户型（即融商务、居家、办公一体化），面积：60-90平方米16层以上为酒店式公寓套房（即产权式酒店）（二）产品定位分析 1.商业分析一二层商场做品牌旗舰店展示厅。经过反复实地调研与分析，芦淞商圈内其他服饰专业市场基本上采用店中店形态，但整体档次高低不一，店内货品摆放布局不合理。调查中发现很多门店由于经营、人气及商场格局等因素，明显摆放成了半仓库形式了。摆放的服饰样品不多，产品货物堆积较多。视觉上感觉凌乱；从而给人的感觉是货品少，档次低,购物环境差。因而本项目针对现芦淞商圈内其他服饰专业市场，定位于品牌旗舰店展示厅的专业商场。首先.品牌旗舰店要求利用空间大,样品摆放合理且样品款式多.样品展示和仓库功能分开；第二.旗舰店档次高.有良好的购物环境；  第三,整个商场做品牌旗舰店展示.提高了商场档次.最重要的是，株洲整个服装市场优劣情况已然明显，部分产品已经饱和。而我们后进项目只能寻求并发现市场空白。整个株洲服装市场还没有整体经营服装品牌旗舰展示店的。2.影剧院分析   本项目裙楼三到五层为影视文化城 .是与株洲市政府合作的.打造株洲的文化产业.其中包含电影院﹑音乐厅﹑多功能会展中心。新闻会议中心；商业会所等，成为一个集休闲娱乐，购物，商业活动于一体的综合性功能项目。结合周边的银行，商业设施等，使其成为湖南的“百老汇”。尤其是其会展中心，可做为株洲服装业的一个产品展示中心和新品定购发布会。以及模特培养中心。整个影剧院可以承接各类商业，文化活动。产品展示。国际及地区性论坛和会议。平时为大众文化休闲场所。从而形成商业和文化的互相带动和提升。3.产权式酒店分析    本项目酒店是影剧院的配套设施。主要客户是来这边批发服装的外来客商们，以及影剧院承接活动时的参与者们。其潜在客户有来株洲旅游的人们。株洲市为打造旅游产业，市政府联合市旅游局、文化局、招商局共同研究。想借用株洲服装业发达的优势和影剧院的多功能配套设施，打造一个株洲购物休闲游、带动旅游产业，提升文化形象，刺激商业发展，达到一举三得的效果。  二、目标客户群定位（一）客户群预测  针对本项目的实际需求，要求在较短的时间内形成对项目客群的预判。我们综合了问卷调研、业内交流、业主访谈三个方面的结论；从株洲市客群整体特征入手，逐步深入到芦淞客群的区域特征认知，最后聚焦于项目目标客户的预判，层层递进，逐步将项目客群从整体客群中剥离出来，显出项目客群的个性特征。因项目自身品质较高，客群将辐射整个株洲市区，但不同层次客群在比例上又有所不同，故必须通过一定研判对核心客群、重点客群、游离客群及偶得客群加以区分，为将来项目根据不同客群需求设计产品，有针对性地开展营销推广工作打下坚实的基础。（二）株洲市客户群整体特征针对本项目准客户的需求预判，我们首先对株洲市各区域准客户的购房取向进行摸底，初步的分析结果表明如下： 石峰区的准客户选房倾向主要还是考虑自身区域，除了有明显的价格优势之外，响石广场周围的商业购物环境逐渐的改善，这在一定程度上吸引该区域居民的留驻。但是石峰区工业城区的定位将给周围人民生活带来的影响，并将会迫使部分高端的需求客户向其他区域转移，目前区域内客户群体以中偏低收入的工薪阶层为主。荷塘区购房准客户的数量比较稳定，首先荷塘区有着独特的环境优势，居住条件较好，并有重新打造的红旗广场新商业圈作支撑，最后就是荷塘区目前还出现了在株洲市范围内有比较影响力的中高品质的楼盘，因此在总体上能够吸引较多的准客户，购房准客户的外流不会很大，其他区域的拉客引力较弱。天元区是一个刚刚兴起的新城区，一方面拥有市政府类国家机关单位，另一方面天元区内的整体规划超前，交通问题、购物问题逐渐改善，这使得天元区的整体居住环境不断的上升，在客户的吸引上逐步突破了区域的范畴，并且区域内的客户争夺也比较的激烈，在以楼盘品质的提升来吸引客户的同时，还有各种新的营销手段来刺激客户的购房需求。天元区的购房准客户基数不会很大，但是再次置业的客群却不可忽视。芦淞区在目前株洲属于经济最发达的地方，素有财富聚集地之称。该区域的客户基本都以做生意为主，在经济实力上都比其它区域略微偏高。另外该区域内的各类城市配套建设也比较完善，比如银行、医院、学校等，但是该区域内的居住环境不是很好，一方面是多条铁路干线穿境而过，带来治安问题和噪音问题，另一方面是商业环境造成人声嘈杂和交通堵塞。芦淞区的生活空间发展，必将突破环境和地形的局限，并重点向环境优势明显的江滨区域发展。因此芦淞区的住宅都是以小户型和酒店式公寓为主以及宜住宜办公的写字楼。1、基本特征 （1）消费者现住房所有权多半属自己所有，居住情况一般。根据本次调研了解，株洲置业群体现住房所有权属于自己所有者居多，约占78.15%，单位所有者约占15.07%，租用者约占6.78%。根据实地调研显示，目前株洲置业群体居住情况一般，多为70-90平米左右两房。（2）购房者以株洲市区常住人口为主株洲虽有大量的外来人口，但目前在株洲置业者是以市区常住人口为主，其中本地常住人口占购房群体比例75%,外来置业者占25%。（3）30-40岁消费者置业热情高涨，成为购房主力军团株洲置业群体中主要年龄段集中在25-45岁之间，其中30-40岁已成为目前株洲房产市场的购房主力军，约占51.78%，25岁-30岁约占10.18%,40-45岁占25.45%，45岁以上约占12.59%。（4）个体私营企业主、政府公务员、企事业单位中高管理层三分天下株洲购房消费者中，我们可以将其大致分为三类：个体私营企业主、政府公务员、企事业单位中高管理层。其中个体企业主约占29%，政府公务员约占35%，企私营事业单位中高管理层人士约占27%，其他职业占9%左右。  （5）重视相濡以沫的脉脉亲情，三代同堂者屡见不鲜株洲具有浓厚的湖湘文化底蕴，普遍重视亲情，三代居现象较为普遍，三口之家。据调查显示三代同堂家庭比例约为69%，两代同堂为22%，两口之家为9%左右。（6）购房者家庭年收入在6-10万之间者居多 株洲为工业型城市，总体经济收入相对不高，因此株洲目前购房者的家庭年收入基本在6-10万之间，约占73%的比例，年收入在10万元以上占26%左右，而年收入在6万元以下的占11%左右。2、需求特征（1）价格仍是最敏感的因素株洲人精明、务实的性格特征，整体收入水平不高等因素决定了，株洲房地产市场价格仍是最敏感的因素。目前株洲市场上，单价在1500元以下的占11.5%,1500-2000约占42.9%,2000-2500元约占36.8%,2500元以上占9.87%左右。芦淞区占34.21%,荷塘区约占19.1%,石峰区占9.78%。（2）多半购房者仍钟情于多层住宅。高层住宅还有待宣传。目前株洲市场购房者比较偏爱多层住宅，由于一段时期内出现了多层供应不足状况。如荷塘区，在去年推出的多层楼房至今基本脱销，剩余的仅是些大户型。3、消费特征（1）改善居住环境，购房用于自主是目前株洲的主流株洲购房者主要解决自身的居住环境，投资现象少有出现。据调查目前株洲市场上，用于改善居住环境的占70%,用于投资的占30%。（2）株洲置业者多为首次置业，少有二次及以上置业者株洲购房者中首次置业者（指首次购买商品房者）占了绝大多数，少有二次及以上置业者出现，即使有二次出现者也以政府公务员，个体户经营等群体为主要比例。首次置业占株洲购房者的80%,g二次及以上置业者占20%。（3）总价20万是众多置业者的一道心理门槛 株洲为工业城市，其城市总体经济水平不是很高，因此对于众多置业者总价20万元是一道心理门槛。可接受总价在15万元以下占23.5%，15-20万元占57%，20万元的占18.5%。（4）一般购房者可承受月供不超过2000元株洲一般购房者的总价承受能力，直接影响到可承受月供不超过2000元。月供承受能力在1200元以下的约占26%，1200-1500元约占39%，1500-2000元约占27%，2000元以上约占8%（5）购房者心理多倾向于分期付款，按揭消仍需引导目前株洲购房者心理大多倾向于分期付款，而出现的按揭现象基本是属于资金不足情况，株洲置业者以十年按揭为多，且大部分购房者可提前还款。置业者心理倾向于一次性款占23.58%左右，倾向于按揭约占76.42%。（6）亲友介绍、报纸广告及户外广告是目前株洲购房者获悉房源的主要渠道株洲购房者获悉房源渠道大致可分：报纸广告、亲友介绍及户外广告。株洲报纸广告方式中以株洲晚报效果较好。三大渠道中，亲友介绍占17.15%，报纸广告占43.54%，户外广告占39.31%。（7）对开发商诚信度的置疑是目前株洲购房者拒绝装修房的心理障碍目前株洲市场以毛坯房为主，没有装修房出现，主要原因是置业者对开发商存在不信任，不接受精装修（除非精装修成本比自己装修低且效果好，并能提供菜单装修服务）。但据调查其中样板房销售情况比较好。对于装修的接受程度，毛坯占83.15%，简单装修占12.73%，精装修占4.12%。 （三）项目客户群分析 1.芦淞区客群特征描述Ø       以株洲本地人为主，外来常驻株经营者为辅，主要置业群体年龄结构偏小（约35岁），目前居住状态多为租住。Ø       普遍收入在株洲而言中上水平，家庭年收入6-10万左右占大部分。Ø       大部分购房者为再次置业，以居家自住为主要目的，以投资升值为辅Ø       因改善目前住房情况，以100—135以下二至三房需求为主，对配套设施要求较高。     2.项目客户群特征预判通过对株洲整体客群的了解及芦淞区客群特征的描述，综合项目特质，对项目目标客群做出以下预判：  偶得客户群 游离客户群重点客户群核心客户群服装经营者及外来投资客周边高校教师及芦淞区政府公务员、企、事业单位等中高收入群体企业中高层管理者等 其他置业群体客户     （1）核心客户群通过对芦淞区市场容量的预估及区域内类比物业的客群特征来看，芦淞商圈周边个体经营者和外来投资经营者在此经营多年，并产生浓厚感情的客户，也是本项目主要争取的核心客群。而相对区域内其他项目而言，该项目走中高端路线，故面向整个株洲的中高端客户群，核心客群所占比例约为50%左右。（2）重点客户群在株洲目前市场的购房群体中，政府公务员及事业单位等高收入群体是主要的购房群体之一，该类客户大都有房，不是初次置业者。且经济条件高且手中有闲置资金。芦淞区火车站商圈因其商业氛围较浓，政府财政税收部门收入也较高，且株洲一中高校教师等收入偏高的群体等潜在需求，周边高校教师及芦淞区政府公务员、事业单位等中高收入群体将作为本项目的重点客户群支撑项目销售，所占比例约为30%。（3）游离客户群 在近年中，株洲（以田心，430、601等大型国企为主）的一些新兴企业蓬勃发展，主要企业的中层管理者对于投资很热衷。仍有部分客户群体需求未得到满足。因此该类客户基本处于游离状态，预计将占项目客群的15%左右，是项目在营销推广中应重点争取的客户群之一。（4）偶得客户群对于株洲外来人士、其他区域如石峰、荷塘等客群，因其传统居住习惯，到芦淞区置业者比例较少，但不排除其跨区域置业的可能性。随着市场的成熟，跨区域置业，产品消费为主导的趋势将促使该类客户以产品为主要选择依据，区域观念逐步淡化，项目的品质对于该类客户存在一定吸引力，但较为有限，该类客户属偶得性质，约为10%，不作为项目主要面向客群，而对于该类客户，采取“不争，天下莫能与之争”的姿态，用产品优势予以争取，是较为经济、实效的一种策略。 三. 价格策略执行计划建议  整体均价建议   开发商定价要从市场出发，遵循市场规律。在房地产营销过程中，定价是最敏感、最重要的一个环节，房产价格是房地产营销过程的核心与实务，一切操作均以此为中心。1、目标客户的价值取向及心理预测因素分析  本项目的目标客户按照分类对项目都存在不同的但明确的商品价值取向和行为目的。其不同的取向和目的都需要项目给予支持和开发商的营造，归结起来离不开成本这个概念。u     大宗客户群：此部分客户购买能力强，看重的是项目的品质与项目形象，对价格不是很敏感。 u     普通客户群：此部分客户购买能力一般，在品质与价格之间，更多时候倾向于价格因素。综合分析，市场要求价格制定要合理，不能盲目，要贴近市场，特别要以现有的房地产市场为依据，这样本项目才能扩大市场占有率，增大项目将来的生存空间和生命力。  2、项目价格定位曼哈顿·中央广场可比楼盘量化定价一．         所在片区范围及样本界定本项目的价格确定分为从公寓、写字楼、商业、地下车位四个不同物业类型，将与芦淞区周边项目进行比较，同时鉴于本项目是大型建筑综合体项目，其写字楼商业等物业的主要竞争对手是位于芦淞区域的综合体项目，因此本项目最终片区范围确定为人民路和建设路周边区域，样本以在售大型综合体项目为主。  二．公寓部分1．定级因素权重确定 权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。上述最终选出17个因素，权重总分为5分。每一个因素的权重分别为：位置0.6、配套0.5、销售情况0.5、工程进度0.5、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、室内装饰0.2、付款方式0.2、外观0.1、发展商信誉0.1、广告0.1、停车位数量0.1。 2．楼盘定级公式：P=∑Wi*Fi/5=（W1*F1+W2*F2+W3*F3+…………+Wn*Fn）/5P——总分n——楼盘定级因素的总数Wi——权重Fi——分值   可比楼盘综合因素量化统计表项目名称/因素及权重家润多广场时尚新天地金帝曼哈顿·中央广场位置0.610111011配套0.51012912物业管理0.310101214建筑质量0.310101012 交通0.310101015城市规划0.31011910楼盘规模0.310121214朝向0.310101011外观0.110101213室内装饰0.210121214发展商信誉0.110101212付款方式0.210101011户型设计0.310121014销售情况0.510101010工程进度0.5109106广告0.110121214停车位数量0.110101010分值1010.6510.611.94 3．定价计算表楼盘名称分值价格家润多广场10          3000 时尚新天地10.65          2700金帝广场10.6          2800多曼哈顿*中央广场11.94   3000注：表中楼价为均价（元/平方米）   曼哈顿·中央广场公寓经过初步预估，分值为11.94，得出本项目公寓的楼价平均为3000/元平方米（此价格均为毛胚房价格）酒店式公寓价格在4000元/平米。（精装修成本在每平方米500元以上。精装修带家电）。此价格与边临近项目价格非常接近，考虑到本项目的地理位置和项目特色均比周边项目有优势，因此本项目的均价预估可以有5%的上下扬空间。酒店式公寓定价的依据：1.对比时尚新天地和家润多广场(价格在2700-3100元/平米),这两个项目为毛胚房。本案为精装修带家电，对业主来说，拎包即可入住，省却了装修的烦恼。      2.本案定位档次高，相应的成本也高。      3.比其他项目更人性化设计，多了生活设施(厨房)，居家﹑商务办公两相宜。      4.文化的培养，艺术的熏陶。楼下的影视文化城陶冶您的情操。      5.完善的服务。真正意义上的酒店式服务。      6.地理位置优势和完整的配套设施。三．       写字楼部分 1．定级因素权重设定影响写字楼的各个因素目前已经有了比较标准的判定，其衡量和确定的打分标准与公寓有很大的差别，目前共分为三大类二十七个小项的打分因素，并且每一个小项均有非常严格的量化标准来判定，其权重总分100。 2．楼盘定级公式：P=∑Wi*Fi/100=（W1*F1+W2*F2+W3*F3+…………+Wn*Fn）/100P——总分n——楼盘定级因素的总数Wi——权重Fi——分值楼盘名可比楼盘综合因素量化统计表 楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称权重家润多广场时尚新天地金帝广场曼哈顿·中央广场内外交通的便捷度45545是否临近交通干道34455内部交通的合理性34445商务氛围204.54.254.55净高45545 标准层面积55455楼层布局34455标识55455景观34544车位24544电梯数量25455公用配套25445卫生间24445大堂面积24444空调44444电力供应25545电梯品质24445其他24444智能化水平104444外装修44444大堂装修24334电梯厅装修24444公共走廊装修14434 卫生间装修14434物业管理公司的知名度34444物业管理水平45444入住客户的素质34445合计4.383.984.074.44 3．定价计算表楼盘名称分值价格家润多广场4.383200时尚新天地3.983100金帝广场4.07.3050曼哈顿*中央广场4.443300注：表中楼价为均价（元/平方米） 曼哈顿·中央广场写字楼经过初步预估，分值为4.44，经过分析和对比其他项目得出本项目写字楼的楼价平均为3300/元平方米，此价格与目前市场情况基本相符，估计有5%左右的上下差。注：对本案写字楼的评分，凡是硬件部分，均预先按甲级写字楼最高标准判分。  定位依据:   1.项目对比。金帝，时尚新天地等，（价格3050-3200元/平米）   2.功能更全面。居家，商务办公两相宜。（金帝，时尚新天地偏于办公）   3.株洲市场需求较大。（国家出台“民用住宅禁商”的政策，使的不少企业将有商住楼退出。写字楼需求加大。）   4．地理位置优。设施配套完善。交通便捷。四．       商业部分由于商业的类型很多，目前很难有一个统一的标准来给商业打分，我们只能根据目前周边在售项目的商业价格来预估本案商业价格。项目名称公寓（元/平米）写字楼（元/平米）商业（元/平米）家润多广场30003200临街60000内铺35000时尚新天地2700310015000-30000金帝广场28003050临街50000内铺30000曼哈顿*中央广场酒店式4000/公寓30003300临街60000内铺35000注：表中楼价为均价（元/平方米）从上表中可以看出，目前人民路和建设路地区的商业价格在30000-60000元/平方米之间，区域整体平均价格在45000元/平方米左右，商业的价格与其所在位置以及商业形态有着很大的关系。本案的商业分为地面和地下两大部分，同时商业类型分为地下商业街、地面购物中心及少量临街商铺，另外结合本案的地理位置优势，我们建议：地下商业门面的价格在25000-30000元/平方米，地面 商场内铺的售价在30000-35000元/平方米，临街商铺的售价可以达到60000-70000元/平米左右。内部步行街门面售价35000元/平米.但是根据新物权法规定地下楼层不享有产权，不计算建筑面积。因此附一层不能销售产权，但可以出让使用权。方案一：一次性出让使用权（按产权那样出让，如产权年限为40年。使用权也按40年出让）。但出让使用权不能办理按揭，需一次性付款。费用较大，且有经营风险，业主很难承受。方案二：分期交付出让使用权。一次交10年左右的租金。负一层租金根据门面位置与面积大小定在50-80元/平米/月。一﹑二层商业门面定位依据:      对比其他项目,本案更有优势1.位置更好,配套设施完善.本案临两街建设路与人民路.地处株洲CBD核心位置.左右两边为金都与金龙.所以左右两边可以      形成两条内街步行街,积聚人气.2.交通更便利.火车站,汽车站近在咫尺.更能吸引消费者.3.城市中心土地稀缺.升值空间大.4.株洲经济发展迅速,且购买力强. 五.付款方式建议   对于房产项目而言，在确保开发商利润的前提下，要尽量降低客户置业门槛，扩大项目目标客户群体，使项目的销售工作处于绝对有利的位置。付款方式我司建议如下：u     按揭：大部分的客户将会采取向银行按揭贷款的方式；u     分期：有实力的客户会选择分期付款，应适当给一些优惠，但公司不鼓励客户作分期付款；u     一次性：制定一定的优惠政策，吸引有实力的的大宗客户。主要付款方式推荐：按揭、一次性付款第四章 广告宣传策略及阶段性推广 第一部 广告宣传策略的整体思路 我们认为本案产品广告宣传的执行模式和具有新闻价值的公关活动之间存在着乘法关系。通常在大多数的情况下，广告宣传的执行模式会受到广告宣传经费、执行力、媒体因素等诸多局限，但具备新闻价值的公关活动则存在更广阔发挥空间。因此，我们认为，本项目在不同阶段的广宣推广，应根据各阶段不同的策略思路，充分利用各种高新闻价值的公关活动，发挥广告宣传之最大效应。本案在市场导入阶段，以具有较高新闻价值的公关活动为切入点，以“株洲第一爆”新闻题材为主线，吸引市民关注，充分展现隆庆房地产置业有限公司倾力打造本项目的信心与实力。同时利用“国际的曼哈顿·株洲的曼哈顿”这一概念提高项目在株洲市场的价值感和知名度，结合株洲秋季房交会的媒体聚焦效应，展开第一轮的媒体攻势。   第二部分 广告宣传推广整体计划一．   广告媒介策略1、 几种主要媒介特性媒介媒介优势媒介的局限性报纸富于灵活性，时效性强，当地市场覆盖面广；成本高、保存时间短、复制质量差、读者传阅率低；电视综合视觉和听觉符号，感官吸引力强、受众注意力高度集中、传播面广、受众人数多；绝对成本高、广告拥挤展露时间短、受众选择余地小；电台成本低、受众总量大；只有声音效果，比电视注意程度低、展露时间短、受众选择余地小；杂志地理和人口选择性强、可靠、声誉好、保存时间长、复制质量高、读者传阅率高；广告版面购买前置时间长、时效性差、刊登位置不保证印刷媒体针对性和灵活性较强，是现场有力的销售道具，可根据各阶段的需要进行针对性的设计制作。传播面小、传播渠道不广泛户外广告展露时间长、成本低、竞争强度低；受众可选择性差、广告创意受到限制；分纵、聚纵传媒针对群体都比较有经济实力，播放频率高；针对人群单一、市场覆盖面小 派发单页成本低廉、受众量大；是信息传递的有效途径；操作不好可能会降低项目档次 2、 几种可利用之新兴广告媒介l       制作“光碟”邮寄优势：传播内容详尽、能吸引特定的受众群、具有品质感、成本相对较低；l       网络广告优势：成本相对较低，展现内容全面详尽，持续时间长，目前阶段适用于客户群体针对中青年人群的项目。劣势：对目标受众的选择性大。l       直接邮寄项目资料优势：受众有高度可选择性、灵活性强、信息传播高度个人化、同一媒体内无广告竞争；劣势：成本较高、邮寄广告过多会引起受众反感、邮寄名单获得比较困难、准确率较低；3、媒介选择及组合根据本案特性，其目标消费群包含办公客户和投资客户。如仅通过一种媒体的传播，无法达到立体的宣传效果。因此，对本案的媒介选择及推广建议采取整体传播策略。商业物业： A、报纸广告：本案推广的主要媒体，占广告费用的55~60%。主力报纸：株洲晚报次要报纸：株洲日报、株洲广播电视报、潇湘晨报B、户外广告：占广告费用的25%l       户外广告牌设置地点：——中心广场较为显眼位置，引导转盘人流和视线；         ——工地临建设南路、人民路主干道；         ——株洲大桥、天元大桥路口位置时间：由于周边广告位置有限，众多竞争项目也即将启动，建议对好位置抢先占领。l       灯箱：设置地点：——建设路沿线灯箱             ——人民路沿线灯箱，突出广宣诉求点，并加入“国际的曼哈顿·株洲的曼哈顿”的标语，直接对人流形成导视。   时间：抢先占领l       公交车身广告：目前主要经过公交车有5路（董家段高科园——鸡头塘）、18路（庆云山庄——湘银小区）、17路，（炎帝广场——董家段高科园）可选取其中一条。l       公交站牌：目前本案临建设南路公交车站设置广告牌。  C、印刷媒体：占广告费用的5%D、公关促销活动：占广告费用的10%E、其他：2%住宅部分：A、报纸广告：占广告费用的40%B、户外广告：占广告费用的30%C、印刷：占广告费用的8%D、公关活动：占广告费用的20%E、其他：2%二．       广告周期安排1、住宅部分：项目     周期市场导入期蓄势期公开及强销期持续及扫尾期执行时间2007年9月中旬至10月秋交会2007年11月至2008年4月2008年4月至2008年10月底2008年10月至年底主要任务完成产品入市前的各项准备工作本案产品信息广泛推广正式公开及强销，塑造产品整体气势针对剩余商品特色加以推广  市场特点产品第一次面世，关注人群较少产品上市时间短，市场需要预热 产品知名度迅速提升，消费者对产品的认知度产生变化，市场占有率上升市场知名度达到最高，但销售增长缓慢营销策略1、以政府株洲一日游起点为背景入市，充分利用政府资源。2、营销方案重审、策略调整。3、初步引入“国际的曼哈顿·株洲的曼哈顿”概念1、以宣传为主、吸引消费者的关注2、顺利实现地产和政府合作的品牌延伸。3、炒作“国际的曼哈顿·株洲的曼哈顿”概念；4、推广“曼哈顿”概念1、   结合现场有力的业务推广展开销售攻势，进行全面的立体促销攻击；2、   结合阶段性的促销政策，吸引持币观望的客户1、    以争取新客户、进入新的市场细分为主。如：争夺竞争客户、开展以老带新的销售策略等。2、    调整产品卖点，进行营销策略的重组。3、    对部分产品进行销控调整，紧缺的产品来吸引客户广宣策略品牌广告+媒体炒作策略：以政府和隆庆房产企业文化为市场切入点，给市场强势入驻芦淞商圈印象。将本案炒作为“芦淞商圈”第一盘印象。品牌广告+产品广告+媒体炒作策略：深层次的挖掘“钻石地段”商住卖点，全新的诠释商住生活概念。同时继续炒作国际的曼哈顿·株洲的曼哈顿芦淞商圈第一盘，以达到市场的最高认同，提升地段价值感。本阶段以提高产品知名度、消费者认知度为主。同时吸引人气、积累客户。产品广告+促销广告策略：产品强势卖点的广泛推广，配合各种促销政策和吸引手段，促使客户达成交易。 促销广告策略：广告以感性诉求点为主；以具体生活中某人的例子来穿针引线，引导消费者的共鸣。注：本案上述营销周期为根据目前已知条件和市场现状预测，营销周期还需结合楼盘的施工进度，并可根据施工进度的某个时间点为本案的营销介入点。  2、商业部分： 项目     周期市场导入期蓄势期招商期开业及销售期执行时间2007年9月中旬至10月秋交会2007年11月至2008年4月2008年5月至10月2008年10月后主要任务完成商业部分准确定位。传播项目卖点，取得市场的初步认同。初步积累客户、吸引人气。产品信息和招商信息的广泛传播，塑造产品整体气势。加大招商力度。吸引商家进场，配合各种活动和政策，激活市场，提升市场商业价值，进而促成销售。市场特点项目第一次公开面世，市场口碑较低。市场知名度逐渐提高，客户认可度逐渐加强，同时市场竞争也在加剧。市场知名度迅速提升，知名品牌商家逐步进场，市场占有率有所上升。市场经营逐渐活跃，销售逐渐增长。营销策略结合政府株洲一日游起点炒作“国际的曼哈顿·株洲的曼哈顿，提升项目价值感。1、    市场的宣传以吸引经营商家的关注为主。2、    对全市服装经营商家进行摸底，调整营销策略。结合各种招商业务推广展开招商攻势，如上门拜访、电话追踪、派报邮寄、异地招商等，进行全面的立体招商攻击。通过各种促销活动、优惠政策，搞活市场。广宣策略品牌形象广告策略：配合政府株洲一日游起点作项目整体形象推广。品牌广告策略+产品广告策略：产品卖点的展示。产品广告策略+促销广告策略促销广告策略：以各种强势卖点为诱惑，吸引商家进场。 注：商业物业的营销推广周期较长，广告周期安排应以市场为主，根据市场变化情况进行及时调整。 第三部分 市场导入期广告宣传计划执行计划纲要 一、产品推介会工作计划1、           活动目的本案作为隆庆房地产进入株洲芦淞商圈的重点房地产项目，目前隆庆房地产知名度还较低，而通过产品推介会的形式，一方面是为项目的入市作准备，同时本案要实现政府“株洲一日游起点”品牌的延伸，前期必然离不开政府的大力支持，“曼哈顿中心广场开工奠基仪式”的举行，顺利实现了文化与房产之间的嫁接。通过本次活动的举行，表明了隆庆房地产全力打造本项目的信心与实力，提升项目在目标客户群体中的美誉度，从而为本案的公开面世及以后的开盘销售，储备了良好的销售势能。2、           活动安排活动分两部分举行，开工奠基仪式在工地现场举行，曼哈顿中心广场推介会在酒店举行。因开工奠基仪式较为简单，在此我们重点介绍产品推介会计划安排。活动主题：曼哈顿中心广场推介会主办单位：株洲市政府、隆庆房地产      活动时间：2007年9月中旬曼哈顿中心广场开工日（具体日期待定）活动地点：国宾大酒店或金龙大酒店（待定）说明：国宾大酒店和金龙大酒店，作为建设路附近距本项目最近的两家高级酒店，非常适合本次活动的推广形象和档次，交通也较为方便。活动规模：80~100人    说明：综合考虑到活动的整体效果、费用支出、到会人员数量、现场气氛营造等因素，80~100人规模较为理想。3、           与会部门、机构和人员²      株洲市政府部门要员²      区政府及建设部门要员²      芦淞商圈代表²      隆庆房地产公司代表²      曼哈顿中心广场设计规划代表²      株洲各大主力媒体知名记者²      本地地产界人士、部分目标客户群体4、          会议前期筹备工作1）、与会机构和人员确定为保证本次论坛会的新闻价值和活动的可操作性，便于项目的市场推广，需在会议一周前确定参加人员。2）、宣传资料的筹备l       项目宣传资料300~400份，与会议开始前3天内制作完毕。l       邀请函150份，设计制作于会议前一周完成并派送完毕l       客户登记表150份l       调查问卷200份l       较贵重的小礼品150份 宣传资料准备与会议开始前5天内准备完成。3）、现场道具的筹备l       活动背景板1张l       会议展板2张l       人员接送车辆2部l       工作人员工作证10张l       签到薄两本，签名笔两支现场道具准备工作与会议开始前3天被准备完成。4）、其他工作筹备联系现场摄影及光盘制作二、市场导入期广宣推广计划 1、目的及运作思路      以公关活动为市场切入点，以隆庆房地产进入株洲芦淞商圈为主线，以“国际的曼哈顿·株洲的曼哈顿”为突破点，并以此激发强大的新闻效应，吸引市场的广泛关注，利用秋交会为契机，形成第一轮广宣冲击，展现隆庆房产运作本案的信息与实力。同时通过公关活动的推广，实现隆庆房产品牌政府资源的自然过渡和顺利嫁接。  2、广告安排计划  假定本案工程开工日为2007年9月15日广告形式发布媒体版面日期主题说明 软新闻晚报半版9.15曼哈顿中心广场推介会暨开工奠基仪式活动的告之，隆庆房产强势进驻芦淞商圈房地产软文晚报彩半版9.17推广活动内容的告之，曼哈顿中心广场项目的初步点评。隆庆房产首次进入芦淞商圈房地产即表现非凡手笔，稳重大气、大刀阔斧、扎根一方，斥巨资为芦淞商圈房打造全新的商业风向标。新闻炒作晚报半版10.8提出“国际的曼哈顿·株洲的曼哈顿”概念，对芦淞商圈规划发展和经济态势进行炒作。新闻炒作晚报半版10.14继续点评“国际的曼哈顿·株洲的曼哈顿”概念，将本案与美国曼哈顿相提并论，将本案炒作为芦淞商圈第一盘印象。报刊广告晚报彩半版10.21向株洲市民进一步阐释曼哈顿的内涵。报刊广告日报彩半版10.29同上报刊广告广播电视报彩半版11.10稀缺的地段和高额的投资回报 3、相关准备工作1）、宣传资料   推介会DM单设计制作，9月15设计制作完毕。   秋交会宣传资料于秋交会前设计制作完毕。2）、户外广告    中心广场户外广告牌和灯箱广告的选择，对本案向转盘靠拢有直接的战略意义，建议提前占领要塞位置。3）、推介会资料准备   相关资料、道具于9月13日前准备完毕。4）、秋交会展厅选择及布置：布置于秋交会前完成，表现沉稳大气。5）、售房部包装：现场看板、销售道具于9月中下旬前重新包装完毕。6）、工地现场包装：现场布幅、工地POP根据工程进度随时调整。                                                            长沙盛家堂营销策划公司附件一：                     曼哈顿·中央广场名称溯源曼哈顿是纽约市的中心区，该区包括曼哈顿岛，依斯特河（即东河）中的一些小岛及马希尔的部分地区，总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的7%，人口150万人。纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的CBD。曼哈顿CBD主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城（Downtown）,中城（Midtown）,著名的街区是格林威治街和第五大街。在老城长仅1.54公里，面积不足1平方公里的华尔街——CBD的金融区，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。中城是曼哈顿的豪华居住区，帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒 中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。中城的形成虽晚于曼哈顿老城，但却有后来居上的势头。进入20世纪后，其他许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等，也都集中于此，许多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集其周围，原来设在岛南部的保险业及银行也被中城良好的环境吸引而来。与此同时，商店，服务业等也渐渐聚集在周围，这样就使曼哈顿岛的CBD更加具有吸引力。随着城市的发展，在西部建了许多办公楼、住宅楼、展览中心等，且修建了穿过市中心区的地铁。随后，政府又颁布了曼哈顿南部规划，在岛南端建成了宽阔的环形高速公路、世界贸易中心、1.5万套公寓及办公楼。在这些扩展的地区中，旨在为拥挤的市中心区分担压力，规划机构加强了交通运输网的建设，如把地铁和其它铁路交通的出入口与新建办公机构相连接，同时把人行道和商店设置在地下，并与地铁出入口直接相连。本世纪70年代中期，曼哈顿CBD逐渐形成。曼哈顿CBD是纽约市发展的催化剂，这主要表现在：依靠CBD的影响，纽约市确立了其国际城市形象，国际性和跨国性行业组织在纽约市如鱼得水，1979年有277家日本公司、213家英国公司、175家法国公司、80家瑞士公司及许多其它国家公司在纽约市设立分支机构；曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的40%；美国21%的电话是从纽约打出的；地产增值，政府税收增加，如曼哈顿的地产估价约占纽约市地产估价总额的53%，1969年至1983年间，曼哈顿区地产价值增长了约58%；曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的82%；CBD和它的衍生效益促进了纽约市的繁荣，1978年纽约地区的机场共接纳了150万到纽约参观游览的游客。曼哈顿CBD的中央核心商务区是“华尔街”，集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。'