春园商业步行街建设项目可行性研究报告 90页

'春园商业步行街建设项目可行性研究报告53 目录第一章总论…………………………………………………11.1项目名称及承办单位…………………………………11.2研究工作的依据、内容及范围…………………………11.3项目概述………………………………………………31.4结论与建议……………………………………………7第二章项目背景及建设必要性……………………………92.1项目背景………………………………………………92.2项目建设背景…………………………………………132.3项目建设的必要性……………………………………15初级章选址选择与建设条件………………………………193.1建设地点及场地现状…………………………………193.2建设条件………………………………………………193.3基础设施条件…………………………………………203.4用地条件………………………………………………213.5建筑施工条件…………………………………………21第四章建设内容与规模……………………………………224.1项目主要功能…………………………………………224.2校舍建筑面积指标……………………………………224.3建设内容与规模………………………………………2353 4.4建设用地规模…………………………………………26第五章工程技术方案………………………………………285.1设计原则………………………………………………285.2设计指导思想…………………………………………285.3总体规划………………………………………………29第六章环境保护……………………………………………376.1环境现状………………………………………………376.2施工期对环境影响及治理措施………………………376.3运营期对环境影响及治理措施………………………386.4绿化……………………………………………………39第七章消防及安全卫生……………………………………407.1消防…………………………………………………407.2安全措施……………………………………………417.3卫生措施………………………………………………42第八章节能节水措施………………………………………438.1必要性…………………………………………………438.2节能措施………………………………………………438.3节水措施………………………………………………448.5能源管理………………………………………………44第九章项目招投标方案……………………………………459.1招标原则………………………………………………4553 9.2招标范围………………………………………………459.3招投标程序……………………………………………45第十章组织机构及劳动定员………………………………4910.1组织机构……………………………………………4910.2劳动定员及来源……………………………………4910.3人员培训……………………………………………49第十一章项目管理与实施进度…………………………5011.1基本要求……………………………………………5011.2项目组织……………………………………………5011.3项目管理……………………………………………5011.4项目实施进度安排…………………………………51第十二章投资估算与资金筹措……………………………5312.1投资估算……………………………………………5312.2资金筹措……………………………………………54第十三章结论与建议………………………………………5553 第一章总论一、项目概况1、项目名称：####春园商业步行街。2、建设地点：####市南贸街（氐星路～新星路）、春园路（长青街～乐坪街）。3、占地面积：77884m2，其中商业用地22219m2,停车场及车道11756m2,绿化用地14130m2,其它用地29779m2。4、建筑面积：69421m2，其中商业面积56658m2,公共交通及辅助面积12763m2。5、主要建设内容：1）拆除南贸街东至市政府北门、西至氐星路，春园路南至乐坪东街、北到长青街所属春园商业步行街区建设规划红线范围内的建筑物、构筑物。拆迁范围内土地面积约117亩（77884m2），拆除建筑物总面积48775m2。2）新建####春园商业步行街。6、工程总投资（不含财务费用）：19801.08万元。7、资金来源：本项目建设资金全部由招商引资解决。8、经济效益：1）税后利润：53 本项目全部建成后，累计销售利润8127.16万元,税后利润2959.66万元。2）投资利润率41.04%。3）投资利税率49.38%。4）税前全部投资财务内部收益率（FIRR）57.95%；税后全部投资财务内部收益率24.59%。5）全部投资财务净现值FNPV（ｉ＝7％）：税前6342.79万元，税后3248.12万元。６）静态投资回收期2.61年。二、建设单位投资业主：####市城市建设投资开发有限责任公司。拆迁业主：####市安泰城镇房屋拆迁有限公司。三、可行性研究报告编制依据1、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；2、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；3、####市人民政府《春园商业步行街区拆迁安置方案》（讨论稿）；4、上海同济大学设计的《####商业步行街规划方案设计》；5、####市春园商业步行街区国有土地使用权及开发建设权出让招标书（讨论稿）；53 6、有关各专业的国家设计规范；7、项目单位提供的各项基础资料；8、经济环境及市场调查；9、####市春园商业步行街工程建设指挥部关于####市春园商业步行街工程建设实施方案（送审稿）；10、有关会议记录等。四、可行性研究报告编制范围根据####商业步行街初步规划方案，本投资策划工作范围主要是市场分析及营销战略，建设规模及功能，商业建筑及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。五、结论及建议1、结论:1）####春园商业步行街区项目的开发，适应我国城市快速发展的潮流，将成为展示####市城市经济实力与城市活力的大平台，成为吸引无限商机的开放体系和集聚商业、文化、生活休闲以及旅游观光的网络综合体,对提高城市品位和城市职能、城市形态，繁荣全市商业和推动经济的发展，改善城市居民生活质量等方面发挥重要的作用,因此建设此项目是十分必要的。2）从####53 春园商业步行街区项目开发的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案来看本项目建设是可行的，也是合理的。项目建设时间短（18个月），经济效益较高，税后利润2959.66万元，全部投资利润率41.04%,投资利税率49.38%,财务内部收益率税前为57.95%，税后为24.59%,均大大超过同期贷款利率和基准贴现率,投资回收期2.61年,说明从经济上看建设是可行的。2、建议：项目开发规模比较大，投资比较多，超过了####以往建设的其他商业步行街，牵涉面比较宽，必须精心准备，精心施工，按计划完成建设任务。特别要注意做好宣传发动，协调好建设区内和周边有关单位、居民的关系，认真做好拆迁安置工作，安排好拆迁户住所和生活，各方面的力量拧成一股绳，同时，要严格把好施工质量关，保证施工质量，多快好省地完成建设任务。53 第二章市场分析与营销战略　　一、市场分析1、####市商贸业现状与前景分析2003年，全市共实现社会商品零售总额78.83亿元，比上年增长8%。全市大中型商业网点已发展到156个，年销售额19.4亿元，其中####城区56个，年销售额6.5亿元；全市共有批发零售商业和餐饮服务业网点3.8万处，从业人员19.2万人，其中####城区8619处，从业人员4.3万人；全市各类商品市场已发展到140多个，总成交额22亿元，其中####城区25个，总成交额7.3亿元。####城区乐坪、娄星、氐星、长青等几条主要街道及涟钢部分街道的区域内共有各类市场25个，商场259个，大小超市58个，服务、餐饮、娱乐网点829个，其他行业商业设施1744个，商业网点和商品市场迅速发展，扩大了城市居民就业，增加了地方财政收入，完善了中心城市服务功能，提高了城市品位，有效地促进了社会的繁荣和发展。53 综观我市商业网点和商品市场的发展，其主要特点：一是商业网点发展迅速，区域性商贸中心的框架基本形成。随着我市城市建设步伐的加快，在市区已形成了以清泉广场为商业轴心，以银海商业广场、火车站广场、金都商业大厦、涟钢青山居住区为外环的商业格局；二是现代零售业迅速发展。近两年来，超市、连锁等现代商业取得了较大发展，特别是新一佳、步步高、心连心、肯德基、佳惠、桂林人、重庆苏大姐等省内外知名企业的进入，进一步提升了我市流通服务设施的档次，改善了消费环境，带动了整个流通产业的升级；三是商品市场规模迅速扩大，大中型市场建设明显加快。到2003年，城区共有交易过亿元的大中型市场4个，具备1－2年内过亿元潜力的商场、超市、物流企业5个以上；四是商业发展势头强劲，扩张迅速。我市目前的中小型商场、超市，特别是现代零售业，大多是近两年里迅速发展起来的，一般小型网点更似雨后春笋般活跃。从目前调查的情况看，这种发展强势丝毫不减，继续发展扩张内力十足；五是经营环境进一步改善，交易秩序明显好转，这将极大地促进我市商贸业的发展。随着####区位优势的凸现，区域交通建设的加快，城市功能建设的不断完善，####区域商业中心的地位将更加明显。特别是随着全省工业化“十大标志性工程”之首的涟钢超薄板项目等一大批骨干重点项目的建设和投产，####市商业必将出现飞跃式发展。预计2005年全市社会商品零售总额将达到95亿元。53 但是，目前我市商贸业还没有超大型旗舰性商业航母，急需建设、培育具有强大吸引力和辐射力的名牌商业城。这为建设春园商业步行街项目酿造了良好的契机。2、####市商业用房现状与市场需求2003年####市商业用房开发投资3370万元，施工面积74158㎡，其中新开工21896万㎡，竣工面积10917万㎡，商业用房预售、销售面积42236万㎡。商业用房开发与需求同步增长，市场需求呈现出以下特点：1）地理位置好、地段佳的商业门面供不应求，####市底星路、长青中街相交的黄金商圈沿线所有门面基本已告售罄，并且需求仍在不断增长。2）从销售价格来看，地段好、中高价格的门面大受欢迎，如清泉名店、九亿步行街等处门面已全部销售完。3）从门面结构来看，单个门面建筑面积40㎡左右较受欢迎，但30㎡以下的销售最快。4）商业用房市场对地理位置好，具有一定文化底蕴和商业传统、具有特色开发主题和特色经营的大型中高档商业房需求量较大。二、营销战略1、项目整体形象53 根据设计方案并结合有关要求，确定该项目定位：城市名片、以人为本、时尚广场、购物旅游、休闲娱乐等。2、“卖点”分析　　1）区位优势项目位于####市城区，北起春园路与长青中街接口，南至乐坪东街新星影剧院，西起南贸东街与底星路入口，东至市政府北门口，延伸后与新星路相通。底星路段与长青街段为####目前最繁华的商业中心；新星路为上瑞高速与娄涟高等级公路连接线，同时也是沟通####南北城区的最主要干道；乐坪东街集中了大部分行政机关单位，是####机关公务员密集区，群体收入较高且职业稳定；南贸东街及春园路具有悠久的商业经营历史，著名的“城南市场”虽已搬迁，但####人民对它们有着割舍不断的情结。项目的建设宛如两条金色的腰带，将####现有的商业中心清泉广场、银海商业广场、中兴大市场及底星路、长青中街商业带有机联系起来，既为####商业建设起画龙点睛之笔，又更好地满足现代人们运动休闲购物的需要。2）景观绿化项目规划设计贯彻以人为本、回归自然理念，为市民创造舒适宜人，健康方便的商业休闲场所与环境。突出####“国家森林城”特点，最大限度地保护原有绿化及生态环境，对春园路两旁原有城市绿化树—53 香樟就地取材变为步行街绿树，对春园公园采取设置面对山体的开口把自然生态引入步行街，并且采用台阶广场使步行街从意象上通过过渡到山体，便于步行街与原有生态环境更好地融合。同时拟在步行街设置天台绿化广场，形成其鲜明特色的景观绿化。3）配套设施项目规划设置多个不同主题活动广场来满足人们的不同需要。在步行街贯通始终一条宽约4～6米的“金带”，内部设置座椅、电话亭、书报亭、公共服务亭等市政设施，整个步行街提供连续服务。另外在适当距离内设置垃圾收集点、饮水点和公共厕所等，全过程深入、细致、周到地为人服务。4）物业管理开发商将组建步行街物业管理公司，聘请知名物管人员，对整个步行街提供专业物业管理和服务。全过程全方位提供安全保卫、环保绿化、商业咨讯和广告、物流配送等服务，以解除购房业主的后顾之忧。5）设计项目设计利用“T”形的三段通道与长青路、底星路与乐坪东街相连通，使内部交通与城市网络系统紧密相连，通过内部交通分时控制，分解了人行系统的交通干扰，成为“步行天堂”53 。建筑方面通过点、线、面不同组合，以曲线形态的商业空间为主，打破较为呆板的并列式布局，使商业空间更为丰富生动，形成“步移景异”之功效。通过天桥将二层商业空间全方位连通，即大大提高了上层商业空间的商业效益，又使整个步行街更具立体感和景观特色。设置架空玻璃形成阳光走廊，使步行街不受天气影响的全天候购物、娱乐、休闲活动空间。将春园路北段的竖向8米落差地段设计为分段平台，入口标高控制在同一水平间，距入口60m处设计大型台阶上5m高度，使入口两侧的二层商铺转化后段的首层商铺，其余3米落差设为极平缓的坡道，方便消费者购物。设计单位同济大学城市规划设计研究院为国内久负盛名的设计单位，设计理念先进、超前。6）市场定位春园步行街定位为####“城市名片”、“名牌商都”，作为####龙头商圈和商业核心，以开放式经营引领商界潮流，集购物、休闲、娱乐、旅游观光等功能于一体，执行名城、名街、名店、名品经营策略，全方位展示####城市形象和文化品位。3、营销推广策略1）广告宣传策略商业步行街从国外进入我国时间较长，我省周边地市也大多建有不同规模的步行街。但在####53 尚属于新兴事物，要想人们接受它的到来，应加大广告宣传力度，并在不同时段采用不同的宣传策略。在项目开发准备期及建设初期，重点向公众宣传步行街规划设计、配套设施、功能分区以及“城市名片”等特点，提高公众对步行街的认知度。在项目开发中期或预售开始阶段，重点宣传建筑工程质量、步行街各地段分区特点以及经营方略、物业管理等，以提高公众对步行街认同度。在项目开发完毕应继续进行广告宣传，重点宣传经营特点、促销策略，提高步行街知名度，同时对经营业主提供后续广告支持。2）促销策略在预售期房阶段，对不同的付款比例客户提供不同的价格折扣，争取现金的早日回笼。在现房销售阶段，邀请一家或多家银行提供按揭贷款，一方面缓解购房业主资金困难，另一方面加速资金回笼，分散风险。对一次性付款客户提供一定的优惠折扣。4、定价策略1）价格定位据调查全省周边地市商业步行街销售价格（均价）如下表(表2-1)53 周边地市商业步行街销售价格表表2-1单位：元/m2价格地区首　层二　层三　层常　德2200080004000益　阳1500060003000郴　州1800070003000宁　乡1800060003000在上述地市中，益阳与####经济总量相当，步行街设计方案风格与####方案差异不大，具有较好的参考价值。####市其它房产项目销售价格如下表(表2-2)表2-2（单位：元/m2）均价项目首　层二　层三　层明珠商业步行街80005000金海商业广场1000060003000清泉名店100006000参考兄弟地市商业步行街销售价格和####市区已有项目房产售价，确定本项目房产销售价格（均价，单位：元/m2）为：首层　　　　　二层　　　　　三层　　　　　四层53 9000700040003000第三章建设条件一、自然条件####市地处湖南省中部，东与湘潭市接壤，西南与邵阳相连，西与怀化市毗邻，北与益阳、长沙市交界。是丘陵地带，属亚热带大陆性季风湿润气侯，具有春暖多雨、盛夏酷热、秋季干燥、严冬寒冷、四季多变、雨量集中的特点，除4、5月份雨季外，其它均为施工的良好季节，气候条件对施工影响较小，全年施工周期长。1、####市气象资料年平均气温　　　　　　　　　17.3℃　　其中：一月份平均气温　　5.1℃　　　　　七月份平均气温　　28.8℃　　　　　极端最高气温　　　40.6℃　　　　　极端最低气温　　－8.4℃　　　　　年平均总降水量　　1413.0mm　　　　　日最大降雨量　　　　198mm　　　　　全年雨水日　　　　　155天　　　　　最大积雪厚度　　　　20cm53 　　　　　最大冻土深度　　　　5cm　　　　　相对温度平均　　　　78％　　　　　风速年平均　　　　　2.65m/s　　　　　30年一遇最大风速　　23.7m/s####市城区夏季主导风为东南风，冬季为西北风。房屋最佳朝向为南偏东9°左右，适宜朝向为南向，不宜朝向西向、西北向。2、工程抗震根据湖南省地震烈度分布图，####市属六度以下地区，设计时不考虑抗震设防需求。二、社会条件####市辖娄星区、涟源市、冷水江市、双峰县、新化县五县市区，是湘中地区政治、经济、文化中心，是湖南省重要的工业城市及原材料、能源基地，且已纳入湖南省老工业基地改造规划之列。####市现有人口410万人，其中非农业人口77.03万人，全市完成国内生产总值187.3亿元，其中第一产业39.2亿元，第二产业91.4亿元，第三产业56.7亿元。各行各业总产值分别为：工业243.2亿元，农业60.3亿元。地方财政收入为5.8亿元，农民人均纯收入1878元。####53 市改革开放二十多年来，通过全市人民的共同努力，国民经济与社会发展取得了可喜的成绩，工农业生产突飞猛进，重点建设日新月异，经济布局逐步优化，经济结构日趋合理，正朝着经济实力雄厚、市场体系健全、服务功能完备、社会高度文明的现代化城市方向发展。####市的各行各业都在飞速发展，####人早已不再停留在解决简单的温饱问题，经济条件在变，人民的观念在变，对环境的要求也在变，营造一个优质的购物环境是展示城市经济实力与城市活力的大平台，春园商业步行街建成后必将成为吸引无限商机的体系，也将成为集聚商业、文化、生活、休闲以及旅游观光的网络综合体系。53 第四章建设方案　　一、建设场地环境春园商业步行街区其范围为南贸街（氐星路～新星路），春园路（长青街～乐坪街）。其中南贸街春园路～新星路段南侧市政府的家属楼为新建，可不拆，只建设道路，房屋实行总体规划，由临街单位自行装饰改造；南贸东街氐星路至春园路段全长300米，原为城南市场（农贸市场）所在地，现城南市场已整体搬迁至中兴大市场，此路段北侧为城南粮站、电讯部门家属楼等，南侧为市政工程局、市广电中心原办公楼、电影公司办公楼等；春园路乐坪街至长青中街段全长590米，它的东侧紧邻市政府院子、春园公园，两侧紧靠电讯部门院落、星星影剧院等单位，两侧都有门店，均在拆迁之列。此场地南高北低、东高西低，是城市的中心，是商业步行街建设的理想用地。二、总体规划布局1、规划设计原则1）创造系统化的城市功能空间53 城市是作为整合的统一体而存在的，而非各独立成份的简单罗叠。因此，它要求城市开发必须显示其整体组织性能。要求开发与设计必须十分重视诸要素间复杂的内在联系。在步行商业街的开发中，应改变过去仅局限于条块划分的封闭式的功能分区，加强步行街建筑布局，交通功能，开放空间，绿化体系等城市要素的综合交叉和相互渗透，城市公共活动功能与步行街的融合，争取各部分间的最佳组合效应。2）创造复合型的城市形态空间土地的有限性和经济发展与商务交易的成长形成了不可避免的矛盾。这一矛盾使城市空间发展朝向复合型已成为必然趋势。复合型的空间形态包括点、线、面相结合以及立体化两大部分。点、线、面三者相结合打破了传统步行街布局的单一化，使步行街可以赋予更广更多层次的内容，如把大型购物空间、广场式休闲娱乐空间、线状步行系统等综合并置，就可以提高步行街适应性。立体化的商业步行街改变了原有沿街商业空间的固有模式。立体空间网络的形成将大大提高土地的利用价值，提高商业的聚集效应，同时，它使城市形态空间更为丰富饱满。当然，在打造立体化的形态空间的同时，应在交通动线与人流安排上精心策划，使上下层空间联系便捷，融为一体。3）创造宜人化的城市环境空间“以人为本”53 ，为市民创造舒适宜人，健康方便的商业休闲场所与环境，从人的生理、心理行为特征出发，从人对空间的实际使用需求出发，表现出对人的深切关怀。将人们从汽车交通的紧张状态中解脱出来，回归人与自然的和谐，最大程度地尊重并保护原有绿化及生态环境。把城市公共绿地与步行街穿插、整合以及渗透，绿化系统强调点、线、面的有机融合与垂直布局。同时，重视城市的历史层积与人文特征，并将之转化为建筑语汇，形成赋有文化内涵的区域特征。2、总平面布局春园商业步行街通过“T”形的三段通道与长青街、氐星路及乐坪东街相连通，并在用地范围比较开阔的地方（西部和中部）设置大型购物空间、公共活动空间、休闲娱乐和广场空间。整个基地被具体划分为西（A）、北（B）、南（C）三大部分。A区为综合购物消费区，有“霓彩之城”大型超市、“水晶之舟”咖啡茶座、“阳光天庭”室内步行道和空中走廊休闲带，除了提供宜人的、多样化的购物消费场所外，也为人们提供休息停留的空间。B区为沿山活动带，建筑体量上主要考虑与山体的结合而做了压低层高的处理，并且在沿山面的部分位置打破连续的建筑界面，使之成为对山体开放的“口”，让绿色往步行街内部渗透。该区有“曲巷雅韵”入口广场和南端向山体逐级上升的台阶广场“绚彩天台”以及“动感天地”53 表演舞台，为人们提供集体聚合、大型活动的空间。台阶广场在形态上与山体相结合，从心理感受上让人与山更加接近。C区为多功能购物区，以南部“宏景之门”入口广场、中部水景弧形广场和北部的中心“汇景广场”为一个连续的序列，并且在各广场内赋予各种不同的主题活动地带，以满足各种类的人群要求。3、交通组织主体交通为步行街内部交通通道，是人流通道、消防通道和货运通道相结合的通道，并且通过管理手段对货运车流进行分时分段控制，为步行购物人流让出适宜、安全的步行空间。一般车辆停放主要通过在入口部分、大型购物空间附近设置地下停车场（结合防空地下室考虑）解决，并且在适当位置与步行街相连，使驾车人士停放车辆后能便捷地进入步行街内部。4、规划指标根据“春园商业步行街”规划方案设计及建设规模，规划指标见表所示：53 ####春园商业步行街项目建筑技术经济指标表3-1序号项　　　目计量单位指　　　标1总用地面积m2778842总建筑面积m2694212.1　　其中：A区建筑面积m2343802.2　　　　　B区建筑面积m2126062.3　　　　　C区建筑面积m2224353商铺数量个13683.1　　其中：A区商铺数量个466　3.2　　　　　B区商铺数量个484　3.3　　　　　C区商铺数量个418　4大型超市建筑面积m28936　5大型商场建筑面积m22366　6商业面积m256658　6.1　　其中：首层面积m222219　6.2　　　　　二层面积m219148　6.3　　　　　三层面积m213355　6.4　　　　　四层面积m21936　7交通及辅助用房面积m212763　8机动车停车数量（室内泊车位）个150　9非机动车停车数量辆618　53 10容　积　率%8911绿　化　率%18.1三、道路工程方案从南至北，从东到西，沿步行街主轴设计两条宽8～10米十字交叉的大道，此道路据时段的不同，具有不同的功能，一般白天及晚上8：00点之前为购物者步行道，晚上8：00以后至早上8：00之前可作为车辆进出的通道，且对进出车辆进行限速行驶，应保证商家货物进出的方便和行人的安全。据地形，道路坡道走向为东高西低，南高北低，除十字交叉口沿春园街向南260米范围内落差达8米外，其他路段坡道均较平缓；主轴大道为水泥混凝土路面，设计荷载等级考虑为汽－20，主轴大道应比两边低5－10cm，以保证雨水的顺利排出。沿街道的两侧均设计全天候的步行空间—“光廊”，设计时应考虑避免烈日和风雨对步行者的影响，由于“光廊”的出现，使步行街两边的商业空间可得到有机的联系，消费者可更加随意地穿越于街道当中，当然商业空间也从一层扩展到二层或更高层。二层的商业空间通过“天桥”相连，形成一条连绵不断的空中步道，不仅提高了整条步行街二层、三层商业空间的商业效益，同时，使整个步行街更具立体感和景观特色。二层、三层空中步道按3.5KN/㎡53 均布活荷载考虑，并采用钢筋混凝土结构，遮阳遮雨设施可考虑架空的玻璃天顶覆盖，“天桥”下应考虑4～4.5米高净空，供车辆通行。四、建筑方案设计1、建筑方案整体构思1）与城市道路紧密相连，入口处具有积极的导向作用。春园商业步行街与城市主干道长青街、乐坪东街和氐星路相连，其位置是交通繁忙、商贾云集、人流涌动的重要城市中心地段。步行街建成后，势必改变城市原有的景观意向，成为新的视觉焦点与景观要素。在城市交通网络系统中，它通过“T”形的三段通道与长青街、氐星路及乐坪街相连通，能使内部机动车交通与外部顺利相通，同时，也分担了与之相连三大道的人行系统的交通，成为人们的“步行天堂”。在人流导引方面，入口处作了积极处理，成为人们的视觉焦点，充分考虑与城市主干道人行系统的衔接，成为城市交通网络系统中不可或缺的重要一环。2）新老建筑结合，注重城市的整体文脉结构。53 春园商业步行街的开发，不仅将成为整合周边地区环境的有利因素，还能成为刺激连锁开发的催化剂。在设计中首先应着重考虑旧街的改造，着重考虑对原有建筑、建筑群体的保护、改造及利用，同时强化对城市道路景观面的创造。把原有的几幢有价值的建筑物保留下来并改造成为商业铺位，并且使之成为新建步行街的空间和视觉构成元素；入口广场的退让与转合，形成丰富的城市空间和富有层次的景观界面。对城市环境而言，文脉结构是指历时性的纵向承传关系，也指共时性的横向环境关系。城市文脉结构包括基地、周界环境、古迹维护、生态景观等多重元素，它们对建筑设计不仅是制约因素，同时，也意味着一种宝贵的资源条件。商业步行街作为新的城市元素，应与城市文脉结构形成有机的流动、渗透、交叠等延展性的关系。例如，步行街的南端（临乐坪东街）入口广场整体形象形态构成、中心轴线走向是对历史性元素的尊重与再开发利用。设计中以圆形为主要构图元素，并使开口偏向于原有的剧院大台阶方向，与原有的人流集散空间结合并加以利用，使两者有机融合成为新的城市及步行街入口两用的综合广场；西边入口中间椭圆“晶体”等可以两边售卖的店面设计是对原有的传统经营模式的继承和发展。3）创造多次的复合型商业空间53 社会在向多元化方向发展，单纯、传统的商业空间越发显得跟不上社会的发展以及人们的心理要求，人们不再简单地满足于买与卖这个交易过程，新型的消费观念已经成长并且成熟起来。于是，在设计时应使城市公共活动功能与步行街结合，赋予步行街更多层次的功能，同时空间也随之进行转变。点线面相结合的复合型空间包含有能够容纳各种形式的购物、休闲、活动、娱乐和观光旅游功能的空间形态，因此成为设计的重点。4）创造与自然相互协调的购物空间商业步行街作为大量人流聚集的场所，更应该与自然环境密切结合，让自然从各个方位渗入到场所当中，并与人的活动相融合。人的活动因自然环境的存在而活跃；建筑因与自然相结合而感人；自然因人、建筑的存在而更为动人。基地的东北部是以春园路为主的大面积的绿化区，通过减低建筑高度并设置面对山的开口可以把自然引入到步行街当中；步行街的中心位置设计为台阶广场，使步行街从意象上逐步过渡到山体，使步行街与原有山体融合。2、平面设计平面设计充分考虑规划设计原则和建筑方案整体构思思路，考虑其商业用途和使用功能要求，处理好营业、仓储和辅助三部分之间的关系，使顾客流线、内部人员流线、货物流分明清晰、干扰少。1）大型超市、大型商场①按使用功能分为营业、仓储和辅助三部分，其面积分配如下：名　称建筑面积（㎡）营业面积（㎡）仓储面积（㎡）辅助面积（㎡）大型超市8936462022442072大型商场2366152048236453 为取得较大的使用空间和灵活的分格形式，采用的柱网尺为（7.2～7.8m）×（7.2～7.8m）。②营业厅流线组织应使顾客顺畅地浏览选购商品，避免死角，并能迅速安全的疏散。柜台布置所形成的通道应形成合理的环路流动形式，为顾客提供明确的流动方向和购物目标。并且交通工具应分布均匀，主要楼梯、自动扶梯和电梯应设在靠近入口的明显位置。③仓储商店应根据经营规模与方式、商品销售量等特点设置供商品短期周转的储存库房（总库房、分部库房、散仓）和与商品出入库、销售有关的验收、整理、加工和管理等用房。库房面积考虑货物的种类按每个售货单位计算确定。④辅助用房根据规模大小、经营需要而设置，包括外向橱窗、办公业务用房、职工福利用房以及各种建筑设备和车库等，具体面积可参考前面表格中数据。2）其他小型商铺其他小型商铺设计为一独立的小型单元，采光通风均优先考虑天然和采光自然通风，内配卫生间等简易设施，与二、三层通道紧密配合；垂直交通设施放置在明显的位置，应充分考虑其导向作用，并应符合建筑设计防虫规范的要求。53 （三）立面设计立面设计应在符合功能使用要求、结构构造合理的基础上，紧密结合内部空间，对建筑体形作进一步处理。在立面设计时，注意细部的处理，如雨蓬、屋顶、檐口、台基、勒脚、凹廊、线脚、柱等细部的处理，恰当地确定这些组成部分和构部件的比例、尺度、材料质感和色彩等，运用构图要点，设计出与总体协调，与内容统一，与内部空间相呼应的建筑立面。立面的装饰大都用不同颜色的外墙漆，局部配以颜色鲜明的花岗岩板，力求达到豪华、艳丽的效果，要求饰面材料耐久、耐磨、耐水洗。所有凸出的招牌、广告均要求平面协调、高度一致，并安全可靠。五、结构设计根据本项目工程初步规划，基础及上部结构拟采用以下类型：1、基础选型及处理基础选用钢筋混凝土柱下独立基础。如遇土质承载力不够，采用局部桩基础或加大基础底面积解决。2、上部结构上部拟选用钢筋混凝土框架结构，为便于上部建筑用途的变化，不采用砖混结构。####属6度地震区，可不考虑抗震设防。53 六、公用设施方案1、给排水方案1）用水标准和用水量生活用水：140公斤/人·日，K＝1.4初步估算，生活用水及经营用水每天约350立方米。2）给水①水源为城市自来水管网，进水主管管径为DN200，分别从长青街、氐星路及乐坪东街引入，并形成连通一致的供水系统。采用下行上给式供水。②在汇景广场及动感天地处两处分别设置两个300～500m3的消防水池，各安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台。在大型超市及商场屋顶设20～50m3的消防水池各一个。在各入口处、汇景广场、动感天地各布二具SS100室外地上式消火栓（共布十具消火栓）。3）室内外排水①室内排水采用合流制，室内粪便污水和洗涤水均经化粪池净化处理后再排入步行街排水管网。化粪池一共设置五个20m3，选适当的位置布置。②室外雨水直接排入步行街排水管网，再排到城市排水管（从氐星路及长青街接入城市排水系统），室内排水管道选用Φ100～Φ150PVC管，步行街采用Φ53 300机制混凝土管连接排水检查井、雨水井，排水主管采用Φ400～Φ600的机制混凝土离心管。2、供电1）供配电系统①负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、步行街道与道路照明等级为二级负荷，其余负荷为三级。②供电电源及电压：供电电压为10KV电源，大型超市及商场均设配电房，并在配电房内设自动化柴油发电机组作备用电源。③进入步行街的线路均采用电缆线路埋设供电，低压变压器均采用箱式变压器。道路照明设自动化柴油发电机组作备用电源。④主要电力供应指标：步行街总用地面积77884m2，二、三、四层及交通和辅助面积合计46031m2，扣除大型超市和商场面积（包括部分交通面积）12727m2，电气负荷按20w/m2计算，用电负荷为2224KW，大型超市用电负荷为204KW，商场用电负荷为48KW。设户外式箱式低压变压器（1000KVA）3台及相应配电箱。⑤计量方式：10KV系统进线设专用计量柜，小商铺每户设专用磁卡式分户电表。2）照明及电力设计53 ①配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每个小型商铺内设分户箱，按5KW/户计算。②照明设计：分正常照明、应急照明和商业步行街室外景观照明。照度标准按国家标准GB133－90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，室内预留灯位，由用户装修选取。在公用建筑疏散楼梯口、车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。其道路路灯、景观照明均按标准要求。③电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；大型超市及商场的通风空调系统中联动控制；道路路灯及景观照明均集中联动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。3、供气采用城市管道煤气供气方式。煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算（每户每月40～50m3），每月总用气量估计为3.5万m3，可从氐星路及长青中街煤气主管预留口接入。4、通风空调1）小型商铺空调。可采用分体热泵式空调器（挂壁式或立柜式），由用户自行购置，设计时考虑室外主机位置，要求美观大方。53 2）大型超市及商场。大型超市及商场均采用中央空调，设机械排气系统，采用管道及通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时换气6次计算。设备用户换气次数为4～6次/小时（变配电房按10次/小时计算）。5、弱电设计1）商业步行电话及通信线路由####市话网直接引入，采用预埋管道穿管式设计。2）数据语音均采用100MBID高速传输方式，用五类传输。3）步行街范围内设CCTV保安监控，防盗报警系统，出入口重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。　　4）步行街CATV电视系统由####市光纤电视网引入。5）设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。53 第五章环境保护与消防安全一、环境保护本工程主要的污染是生活污水、垃圾及噪声等，对上述污染拟采取以下措施进行治理：1、公共及生活污水：公共及生活污水排污经化粪池处理后再排入城市污水管道。2、垃圾：采用袋装分捡收集处理，再放入垃圾收集站，防止二次污染。3、噪声：设备选型应尽量选用噪声较低的并达标的设备，必要时可作技术处理，以达到降低噪声的要求。对建筑注意动、静分区，并做隔音处理，以达到环保标准的要求。二、消防设计1、步行街的步行道在紧急情况下可用作消防的消防通道，另还有停车场通道均可用作消防通道，为消防扑救提供有利的交通应急条件。2、步行街区内按规范要求设置10个SS100消火栓及两个300～500m3的消防水池，在大型超市及商场屋顶设消防用水池，按规定要求储存充足用水量，以满足消防用水的要求。3、大型超市及商场按国家有关规范设置防火分区。53 第六章项目实施方案与措施一、拆迁安置方案　　1、商业步行街区拆迁范围及基本情况凡在南贸街东至市政府北门、西至氐星路，春园路南至乐坪街、北至长青街等春园商业步行街区建设规划红线范围内的建筑物、构筑物，均属拆迁对象。拆迁范围内土地面积约117亩，需拆除的建筑物总面积48775平方米。2、拆迁安置原则及补偿标准1）拆迁补偿安置按国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施＜城市房屋拆迁管理条例＞办法》及娄政发［2000］16号文件执行，并依法规按程序实施。2）商业步行街区规划红线范围内建筑物及构筑物必须服从城市建设的需要予以拆迁。3）商业步行街区规划红线范围内建筑物及构筑物的拆迁统一采用货币补偿方式进行安置。4）被拆迁人必须持有下列合法有效的证件：（1）房屋产权证；（2）土地使用权证。5）由原开发单位建设并已买卖、转让给私人的经营性商业门面，按“谁家的孩子，谁家抱”的办法，由原开发单位负责做好拆迁相关工作。53 6）进行房屋评估时以房屋权属证书注明的面积、用途等为准。权属证书未注明的，以产权档案记录或其他有效文件为准，已经改变用途，以规划行政主管部门的批准文件为准。7）建筑物的评估时点以拆迁公告发布时间为准。8）建筑物装修应按装修评估价补偿产权人（产权人与承租人另有约定的按约定条款办理）。拆迁公告发布时，正在实行装修的应停止装修，突击装修的不予评估补偿。9）经营性门店及配套设施、构筑物，政府限定了使用年限的，由房地产评估事务所采用收益法综合评估计算补偿。10）合法建筑物、构筑物因历史等原因未及时办理房屋所有权证或土地使用权证，扣除相关证件的办证费用后，予以补偿。既无土地使用权证，又无房屋所有权证的视为违章建筑，不予补偿。11）未超过批准使用年限的临时建筑物、构筑物的补偿应按评估价结合剩余使用年限进行补偿。超过批准使用年限的临时建筑物、构筑物不予补偿。12）未办理产权变更合法手续擅自转让的，拆迁补偿款只能结付权属证书登记的产权人。13）拆迁已租赁的住宅或经营性商业门面，由产权人负责解除与承租人的租赁合同。房屋拆迁补偿款（含房屋评估价及装修评估）只能结付产权人。53 14）在规定期限内产权与承租人未解除租赁合同并腾空房屋，而采取强制拆迁措施的，强制拆除费用由产权人及承租人承担，并不予结付搬迁补助费及停业停产补助费。15）经营性门店及配套设施、构筑物压占道路红线的，只补偿建筑物、构筑物的价款，其土地由政府无偿收回，不予计算补偿。拆除压占道路红线的属全额、差额拨款单位的公益事业用房，由国有资产管理部门核销其资产，不予计算补偿。16）需拆除、拆移的供水、供电、广播、有线电视、燃气等杆管线设备设施及园林绿化由各所有权单位自行拆除、拆移。17）拆迁整体搬迁或部分拆迁的单位，需要异地重建的，由被拆迁单位提出书面申请，市人民政府在指定区域留出一定土地，按行政划拨供地，由搬迁单位按程序报批征用，便于被拆迁单位的重建和发展。被拆迁房屋范围内的土地连并房屋评估价格补偿，需偿还的土地价款在拆迁补偿中扣除。18）拆迁人向被拆迁人或房屋承租人支付搬迁补助费及临时过渡安置费。拆迁住宅时，搬迁补助费按8元/m2计算补偿；拆迁非住宅时，拆迁补助费按6元/m2计算补偿。临时过渡安置费按产权证书登记的面积每平方米每月补偿3.5元，并按18个月标准支付。53 19）拆迁生产、营业性门店（符合第6条的标准）造成停业停产损失的，由拆迁人按18个月标准支付停业停产补助费。一个门面（使用面积不得少于3米宽×4米进深×3米高）每月最高补偿300元。少于上述面积的按比例核减停业停产补助费，闲置门店不予补偿。20）已进行评估作价补偿的设备设施及不动产，被拆迁人不得损坏或自行拆移，否则在拆迁补偿费中扣除相应设备设施及不动产的评估价款。21）拆迁设有抵押权的房屋，由产权人与相关银行或金融机构解除抵押合同（协议）或另设立抵押标的物后，凭房屋产权证及土地使用证领取拆迁补偿费。拆迁已经法院判决的房地产，以法院判决的房地产所有人为准。22）未经规划批准，擅自改变规划用途的，不予承认，只能按原规划批准的用地性质补偿拆迁费。23）房地产评估由具有房地产评估资质并在拆迁安置管理处备案的房地产评估机构予以评估。3、拆迁实施步骤：1）组织机构：在“####市春园商业步行街工程建设指挥部”下设有征地拆迁组，负责拆迁评估、协议签订、房屋拆迁安置。同时，被拆迁单位及居民思想工作实行领导包干责任制，其中市属被拆迁单位16个，娄星区属被拆迁单位14个。另外，拆迁面积在1000m2以上的单位须指派一名班子成员加入征地拆迁组，负责协调联络。53 2）拆迁业主：该项目按投资业主、拆迁房屋收回土地的前期建设业主、开发建设业主三个层次运作。####市安泰城镇房屋拆迁有限公司为该项目的拆迁业主。拆迁业主的具体业务、职责与投资业主有具体的划定。3）方法步骤：拆迁应依法依规，严格办理拆迁许可手续，发布拆迁公告，进行房地产评估，公开拆迁补偿安置政策，将有关拆迁法律法规及报批的《春园商业步行街区拆迁补偿安置方案》向被拆迁人公布，签订拆迁补偿协议，严格按组织拆除施工的方法步骤组织实施。4）时间安排：①召开动拆大会，由城建投报请市委、市政府批准，由市委、市政府领导及各职能部门、被拆迁单位或个人代表参加（9月15日前）；②办理拆迁许可手续（9月20日）；③发布拆迁公告（9月18日前）；④房地产评估（9月18日－10月15日）；⑤签订拆迁补偿协议（10月5日－11月15日）；⑥组织拆除施工（11月1日－12月15日）。5）具体措施：①办理有关手续后，房地产评估、签订协议，分组实施、明确责任。53 ②实行先易后难的原则，以带动拆迁工作的实施。6）奖励措施：①对在规定拆迁期限签订拆迁补偿协议，腾空房屋的视被拆房屋的用途及面积适当给予奖励。私人住宅按200元/户，门面200元/个标准奖励，整体搬迁单位按400－3000元标准奖励。②对在拆迁工作中表现突出的拆迁安置工作小组成员（包括单位指派的协调联络人员）给予适应奖励。二、项目实施进度安排根据本项目建设条件、资金筹措情况，经与投资方商议，项目建设期为1年零6个月，即2004年10月至2006年4月，项目综合进度计划如下：2004年10月　　完成项目前期工作，主要是市委决策、项目立项、规划调整、动员、办理各种手续。2004年11月－12月　规划设计、拆迁许可证、评估协议签订、资金筹措，完成房屋评估、公房拆除。2005年春节后－3月底　　春节前与私人签订好安置协议书，春节后完成私人住宅、私人门店、建筑物的拆除，平整场地。2005年4月－2006年3月　　项目招标、开工建设、房屋建筑、安装工程等。其中：2005年4月－2005年12月　　完成房屋建筑53 　　　2005年10月－2006年3月　　完成市政工程2006年元月－2006年3月　　完成设备安装工程2006年3月－2006年4月　　项目竣工验收，至此，项目全部完成并投入使用。附：工程实施进度表工程计划进度表项目2004年2005年2006年月　　份月　　份月　　份1-34-67-910-121-34-67-910-121-34-67-910-12项目前期工作拆迁安置工作拆迁前期工作拆除房屋、场地平整等房屋建筑工程市政工程设施安装工程53 项目竣工验收三、项目组织与管理1、运作模式：按照现行法律、政策和实际情况，####市春园商业步行街项目拟采用投资业主、拆迁房屋收回土地的前期建设业主、开发建设业主模式运作。2、项目管理：1）组织管理机构：在####市城市基础设施建设协调领导小组的统一协调下，成立“####市春园商业步行街建设指挥部”并开展工作，指挥部下设办公室，办公室工作人员分成五个组：工程规划组、征地拆迁组、拆迁评估组、项目招标筹资组、信访接待处理组。①工程规划组，负责项目规划、工程审查、管理等工作。②征地拆迁组，负责产权调查权属确定，征地拆迁的处理。③拆迁评估组，负责拆迁评估、协议签订、房屋拆迁安置。④项目招标筹资组，负责招标预约、招标文件起草，招标、资金筹资。⑤信访接待处理组，负责矛盾处理，信访接待。53 2）项目管理制度，一是全面实行工作责任制，有领导分工责任制、工作人员工作责任制。二是实行公开办事制度，建设阳光工程。①确定建设方式和模式，实行公开招投标，明确告知招投标单位就地安置的被拆迁户数和安置方式方法。明确告知招投标单位拆借1亿元资金作为先决条件，征地报建由项目公司承担。②在步行街规划公示的基础上，进一步向社会公开具体建筑方案。③公开拆迁补偿安置政策，将有关拆迁法律法规及报批的《春园商业步行街区拆迁补偿安置方案》向被拆迁人公布。④公开补偿安置的具体方案，包括被拆迁户补偿金额、补偿依据等。3、建设管理：该项目建设业主宜实行经理负责制，项目经理负责项目的具体建设和经营。运作过程中，分办公室、工程部、销售部三大块，其分工如下：办公室：负责日常事务管理、财务管理、对外关系协调、售房及其他信息的发布、文秘工作，对项目经理负责。办公室人员5人，即办公室主任、财务二人、司机一人、文秘人员一人。53 销售部：营销策略筹划、制订房屋销售计划、房屋的出售及受理顾客投诉，做好售后服务工作。销售部5人，即销售部主任1名，售房小组（或先生）4人。工程部：设工程部主任1名，主要负责施工单位、监理单位、设计单位及政府职能部门的关系协调（有关施工问题）；总工1名，负责建筑的质量、安全及进度的情况的控制，房屋保修期内的维修服务，下设施工代表4名。项目建设组织与经营管理关系见下图：总经理或副总经理合同签订项目经理工程部、总工室销售部办公室施工、监理、设计单位协调质量、安全生产管理进度、资金协调房屋设备维修房屋销售营销策略筹划受理投诉、售后服务财务管理对外关系协调信息发布日常事务管理文秘工作项目组织与经营管理关系图53 四、工程质量与安全为确保工程质量、安全，保证工程进度，节省工程造价，按规定本项目采用项目法人制，设计、监理、施工、设备采购等均采用招投标制，选择业绩佳、实力强的设计、监理、施工单位和设备供应单位，从源头上把住项目的工程质量关与安全关。选择优秀的设计单位，设计出满足规划要求的安全、经济、实用的商业步行街施工图；选择业绩佳的监理单位和资深的监理工程师，对工程实行全过程监理，签订监理合同，明确监理应有的权利和职责；招标聘请实力强的施工单位，明确各自的权力和义务，以保证生产出优质的产品；接受政府的质量和安全监督，努力改正不符合建筑规范要求的做法；组织强有力的项目经理部，指派素质好的技术人员，对项目全过程实行有效管理。采取以上措施，真正优质、高效、安全地建好春园商业步行街。五、项目招标投标方案53 根据国家发展计划委员会2001年6月18日颁发的第9号令《建设项目可行性研究报告增加招投标内容以及核准招标事项暂行规定》，本项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动均采用招标制，选择优秀的勘察、设计、施工、监理单位和价廉物美的设备材料生产厂家，签订承包及供应合同，明确甲、乙双方的责、权、利，严格按《合同法》的有关条款进行管理，实行并报有关部门审批核准。具体详见招标基本情况表和审批部门核准意见。53 53 53 第七章投资估算与资金筹措　　一、投资估算：1、估算内容1）####市春园商业步行街建设项目，位于####市中心商业区，包括春园路（长青街至乐坪街，全长590m）、南贸街（底星路――春园路，全长300m），该项目列入全市市政基础设施建设重点工程。2）该项目总占地约为117亩，总建筑面积为69421m2（商业面积56658m2，公共交通及辅助面积12763m2），商铺1368间，停车位150个，架空天桥7座，室外自动扶梯1部，广场10个，露天舞台1个，水景2处，儿童天地1个及雕塑群等景观设施。商业用地系数：22219/77884＝0.29，绿化率：14130/77884＝0.181。2、结构及装饰标准1）结构：商业用房，架空走廊，水晶之舟为框架结构，架空天桥为钢结构，其他为网架、构架。53 2）外墙装饰：大型超市以玻璃幕墙为主，辅以花岗岩及外墙墙漆色带；商场以花岗岩为主，辅以外墙漆；商铺以外墙漆为主，辅以花岗岩及面砖；架空走廊柱面为花岗岩，栏杆为不锈钢、有机玻璃；架空天桥柱面为铝塑板，栏杆为型钢。3）楼地面装饰：商业用楼地面均为水泥砂浆找平；架空走廊为花岗岩；架空天桥为油漆；阳光天庭、阳光茶座、休息廊为地板砖；雕塑广场、露天舞台、台阶踏步等为花岗岩；绚彩广场、儿童天地、步行主道等为广场砖；停车场及车道为砼路面。4）内墙及天棚：商业用房均按混合砂浆，架空走廊为轻钢龙骨、铝塑板面。3、估算依据1）####市春园商业步行街区建设方案；2）同济大学城市规划设计院设计的《####商业步行街规划方案设计》；3）####市人民政府［2003］13号文；4）####市春园商业步行街区国有土地使用权及开发建设出让招标书；5）####市人民政府娄政发［2000］16号文，关于印发《####市城市房屋拆迁安置管理实施办法（试行）》的通知；6）####市人民政府关于方案审批纪要及春园商业步行街区拆迁安置方案；7）各种规费收费标准；53 8）《####市工程造价》2003年第2期及当前####市场部分材料单价；9）####市场建筑业劳动力工资单价；10）有关部委及咨询中心积累资料。4、估算方法1）建筑安装工程费工程量指标计算参考2001年《湖南省建筑工程概算定额》，工资单价按上述标准，机械台班单价按1999年《湖南省建筑工程单位估价表》附录单价，并参考湖南省造价信息网上有关资料编制。工程造价包括直接工程成本（人工、材料、机械），其它直接费，施工企业利润及税金。2）其它费用：根据国家、湖南省及####市有关文件规定计取。具体计算及文号详见其它费用估算。3）该项目主要材料消耗：本项目一般土建主材耗量为：钢材2369.41吨，水泥14358.99吨，红砖10909.39千块，砂子29507.25m3，石子22444.53m3。5、项目投资估算：项目总投资估算为19801.08万元，详见附表：表1　　投资估算总表53 表2　　其它费用估算表表3　　土建工程估算表表4　　给水、消防及电气、设备安装工程估算表表5　　建筑主要技术经济指标表6　　建筑面积及主要材料表7　　室内、外装修及墙体材料一览表表8　　主要建筑物及结构形式一览表表9　　主要建筑物基础形式二、资金筹措本项目建设资金全部由招商引资解决。53 第八章利润预测及成本费用分析一、销售价格1、价格预测通过市场调查，目前####市其它房产项目销售价格如下：（单位：元/m2）均项价目首层二层三层明珠商业步行街80005000金海商业广场1000060003000九亿步行街1200080005000清泉名店100006000参考兄弟地市商业步行街销售价格和####市区已有项目房产售价，本项目房产销售价格预计为：首层9000元/m2二层7000元/m2㎡三层5000元/m2㎡四层3000元/m22、销售进度及付款计划本项目计划在3个年度内完成销售，各年销售计划如下表：89 销售计划及销售收入测算表　　　　　（8-1）　　　单位：万元销售期间2004年12月2005年6月2005年12月2006年6月2006年12月2007年4月收款计划期间百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入2004．125%1501.112005．620%6004.462005．1230%9006.682006．625%7505.572006．1215%4503.352007．45%1501.11总计5%1501.1120%6004.4630%9006.6825%7505.5715%4503.355%1501.113、税费率本报告采用的各种税费率：1）营业税5%2）城市维护建设税为营业税额的7%3）教育费附加为营业税额的3%4）企业所得税33%收入与销售税金估算见表（8—2）89 　　　　　售房收入与经营税金及附加估算表　　表（8-2）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号项目合计2004年2005年2006年2007年1销售收入30022.281501.1115011.1412008.921501.112经营税金及附加1651.2382.56825.61660.4982.562.1营业税1501.1175.06750.56600.4575.062.2城市维护建设税105.085.2552.5442.035.252.3教育费附加45.032.2522.5218.012.253销售净收入28371.051418.5514185.5311348.431418.55二、成本费用本项目的成本费用由建造费用、管理费用、财务费用、销售费用构成。建造费用的明细构成项目详见附表；管理费用主要为管理人员的工资、福利费等其它费用；财务费用为招商引资利息支出；本项目的流动资金主要用于房屋的销售工作，构成项目的销售费用；由于本项目无折旧费、摊销费和维修费，经营成本为总成本减利息支出；可变成本由建造费用与销售费用构成；固定成本由管理费用和利息支出构成详见表（8-3）89 　　　　　成本费用估算表　　　　　　　表（8-3）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号项　目合　计2004年2005年2006年2007年1建造费用19673.018838.628840.781993.61　2管理费用64.047.8528.7524.552.893销售费用64.038.430.0220.515.14利息费用442.8195.62253.6693.53　5总成本费用20243.898950.499153.212132.27.996经营成本19801.088854.878899.552038.677.997可变成本20179.858942.649124.462107.655.18固定成本64.047.8528.7524.552.89三、利润预测根据以上收入和成本的估算，本项目的利润预测见表（8-4）　　　　　　　　　损　益　表　　　　　　　　　表（8-4）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号项　　　　目合　计2004年2005年2006年2007年1销售收入30022.281501.1115011.1412008.921501.112销售税金1651.2382.56825.61660.4982.563总成本费用20243.898950.499153.212132.207.994售房利润8127.16-7531.945032.329216.231410.565累计销售利润8127.16-7531.94-2499.626716.618127.166所得额15659.110.005032.329216.231410.567所得税5167.50　1660.663041.36465.4889 8税后利润2959.66-7531.943371.656174.87945.07第九章财务分析一、评价参数及有关说明1、评价依据1）国家计划委员会、建设部联合颁布的《经济评价方法与参数》；2）中国国际咨询公司1997年编写的《新建项目可行性研究经济评价方法》；3）中国人民建设银行《基本建设贷款项目评估实施办法》2、评价参数：折现率为7%3、评价年限：本项目于2004年10月开工，2006年4月竣工，评价基年为项目的开工年2004年，评价年限4年，评价末年2007年，即项目建成后壹年房产销售工作结束。4、物业管理本项目建成后实施社会物业管理，物业管理所发生的收益和费用未列入经济评价范围内。二、财务盈利能力分析1、损益表与静态盈利分析1）损益表详见（8-4）：根据（8-4）损益表的分析计算可得本项目的评价指标如下：89 ①全部投资的投资利润率=（利润总额/投资总额）×100%=8127.16/19801.08×100%=41.04%②全部投资的投资利税率=（利税总额/总投资额）×100%=（8127.16+1651.23）/19801.08=49.38%本项目以上两个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较可以接受，故项目可行。2）可运行资金估算表详见（9-1）　　本项目可运用资金估算表　　　　　　表（9-1）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号项　　目合　计建　设　经　营　期2004年2005年2006年2007年1销售收入30022.281501.1115011.1412008.921501.112销售税金及附加1651.2382.56825.61660.4982.563所得税5167.50　1660.663041.36465.484项目可用资金23203.551418.5512524.868307.07953.0689 2、现金流量表与动态盈利分析1）全部投资现金流量详见表（9-2）现金流量表　　　　　　　(9-2)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号项　　　　目合　计2004年2005年2006年2007年1现金流入30022.281501.1115011.1412008.921501.111.1营业收入30022.281501.1115011.1412008.921501.111.2回收固定资产及无形资产　　　　　1.3回收流动资金　　　　　2现金流出26619.818937.4311385.835740.52556.042.1建设投资19673.018838.628840.781993.610.002.2流动资金128.0716.2558.7745.067.992.3销售税金1651.2382.56825.61660.4982.562.4所得税5167.500.001660.663041.36465.482.5其　他　　　　　3净现金流量3402.47-7436.323625.316268.40945.074累计净现金流量3402.47-7436.32-3811.012457.403402.475所得税前净现金流量8569.97-7436.325285.989309.761410.566税前累计净现金流量8569.97-7436.32-2150.347159.428569.97根据表（9-2）分析计算得本项目的评价指标如下：税前全部投资的财务内部收益率FIRR（%）=57.95%税前全部投资的财务净现值FNPV（i=7%）万元=6342.79税后全部投资的财务内部收益率FIRR（％）=24.59%89 税后全部投资的财务净现值FNPV（i=7%）万元=3248.12静态投资回收期2.61年税前、税后全部投资的FNPV均大于0；FIRR均大于基准收益率；静态投资回收期少于3年；说明本项目可行。2）动态盈利分析①净现值（FNPV）。开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准贴现率（7%）折算为项目实施初期的现值，此现值的代数和，就是项目的净现值。净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的FNPV大于0，说明本项目可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。基准贴现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数的利率。本项目取7%为基准贴现率。②内部收益率（FIRR），内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。本项目属于独立方案的评价，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为57.95%和24.59%，分别大于同期贷款利率和基准贴现率，反映项目盈利，达到同行业的收益水平，说明该项目可行。本项目财务指标汇总表详见（9-3）89 财务指标汇总表　　　　　　　（9－3）项目类别静　态　指　标动　态　指　标FNPVFIRR投　资利润率投资利税　率税前税后税前税后全部41.04%49.38%6342.793248.1257.95%24.59%三、不确定性分析考虑到本项目效益、费用、收入的不利因素，对该项目进行敏感性分析：1、项目成本增加5%的敏感性分析假设该项目成本增加5%，即增加1012.19万元。由于该项目的建设期为三年，假设增加的1012.19万元按原投资比例增加到各年份。计算该项目的损益表详见（9-4）、现金流量表详见（9-5）。从表（9-4）和表（9-5）分析计算得该项目成本增加5%时的评价指标如下：税前全部投资的财务内部收益率FIRR（%）=48.35%税前全部投资的财务净现值FNPV（i=7%）万元=5456.84税后全部投资的财务内部收益率FIRR（%）=17.76%税后全部投资的财务净现值FNPV（i=7%）=2452.9489 　　　损益表　　(9-4)(成本增5%)　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号项　　目合　计2004年2005年2006年2007年1销售收入30022.281501.1115011.1412008.921501.112销售税金1651.2382.56825.61660.4982.563总成本费用21256.089398.019610.872238.818.394售房利润7114.97-7979.474574.669109.621410.165累计销售利润7114.97-7979.47-3404.815704.817114.976所得额15094.440.004574.669109.621410.167所得税4981.16　1509.643006.17465.358税后利润2133.81-7979.473065.026103.44944.81　　　现金流量表　　　(9-5)(成本增5%)　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号项目合计2004年2005年2006年2007年1现金流入30022.281501.1115011.1412008.921501.111.1营业收入30022.281501.1115011.1412008.921501.111.2回收固定资产及无形资产　　　　　1.3回收流动资金　　　　　2现金流出27423.529380.1711679.785807.27556.302.1建设投资20656.669280.559282.822093.290.002.2流动资金134.4717.0661.7147.318.392.3销售税金1651.2382.56825.61660.4982.562.4所得税4981.160.001509.643006.17465.352.5其　　他　　　　　3净现金流量2598.76-7879.063331.366201.65944.814累计净现金流量　-7879.06-4547.701653.952598.765所得税前净现金流量7579.92-7879.064841.009207.831410.1689 6税前累计净现金流量　-7879.06-3038.066169.767579.922、项目收入减少5%的敏感性分析假设该项目收入减少5%，计算该项目的损益表详见表（9-6）和现金流量表详见表（9-7），从上表分析计算得该项目的收入减少5%时的评价指标如下：税前全部投资的财务内部收益率FIRR（%）=47.87%税前全部投资的财务净现值FNPV（i=7%）万元=5139.70税后全部投资的财务内部收益率FIRR（%）=17.43%税后全部投资的财务净现值FNPV（i=7%）=2290.54损益表（9-6）(收入减5%)　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号项　　目合　计2004年2005年2006年2007年1销售收入28521.171426.0514260.5811408.471426.052销售税金1568.6678.43784.33627.4778.433总成本费用20243.898950.499153.212132.207.994售房利润6708.61-7602.874323.048648.811339.635累计销售利润6708.61-7602.87-3279.835368.986708.616所得额14311.480.004323.048648.811339.637所得税4722.79　1426.602854.11442.088税后利润1985.82-7602.872896.445794.70897.5589 　现金流量表　　　　　　(9-7)（收入减5％）　　单位:万元序号项　　　　目合　计2004年2005年2006年2007年1现金流入28521.171426.0514260.5811408.471426.051.1营业收入28521.171426.0514260.5811408.471426.051.2回收固定资产及无形资产　　　　　1.3回收流动资金　　　　　2现金流出26092.538933.3011110.495520.24528.502.1建设投资19673.018838.628840.781993.610.002.2流动资金128.0716.2558.7745.067.992.3销售税金1568.6678.43784.33627.4778.432.4所得税4722.790.001426.602854.11442.082.5其　他　　　　　3净现金流量2428.63-7507.253150.105888.23897.554累计净现金流量　-7507.25-4357.151531.082428.635所得税前净现金流量7151.42-7507.254576.708742.341339.636税前累计净现金流量　-7507.25-2930.555811.797151.423、项目收入减少5%同时成本增加5%时的敏感性分析损益表详见（9-8），现金流量表详见表（9-9）。从上表分析计算的评价指标如下：税前全部投资的财务内部收益率FIRR（%）=38.93%税前全部投资的财务净现值FNPV（i=7%）万元=4253.75税后全部投资的财务内部收益率FIRR（%）=11.03%税后全部投资的财务净现值FNPV（i=7%）=1495.3689 　　　　　　　　　损　益　表　　　9-8(收入减5％同时成本增5％)单位:万元序号项　　　目合　计2004年2005年2006年2007年1销售收入28521.171426.0514260.5811408.471426.052销售税金1568.6678.43784.33627.4778.433总成本费用21256.089398.019610.872238.818.394售房利润5696.42-8050.393865.388542.201339.235累计销售利润5696.42-8050.39-4185.014357.195696.426所得额13746.810.003865.388542.201339.237所得税4536.45　1275.582818.93441.958税后利润1159.97-8050.392589.805723.27897.29　现金流量表　(9-9)(收入减5％同时成本增5％)　　　　　　　　　　　　单位：万元序号项目合计2004年2005年2006年2007年1现金流入28521.171426.0514260.5811408.471426.051.1营业收入28521.171426.0514260.5811408.471426.051.2回收固定资产及无形资产　　　　　1.3回收流动资金　　　　　2现金流出26896.259376.0511404.445586.99528.772.1建设投资20656.669280.559282.822093.290.002.2流动资金134.4717.0661.7147.318.392.3销售税金1568.6678.43784.33627.4778.432.4所得税4536.450.001275.582818.93441.952.5其　　他　　　　　3净现金流量1624.92-7949.992856.155821.48897.294累计净现金流量　-7949.99-5093.84727.641624.925所得税前净现金流量6161.37-7949.994131.728640.401339.236税前累计净现金流量　-7949.99-3818.274822.146161.3789 上述三种分析结果汇总为表（9-10）敏感性分析指标汇总表达式（9—10）变　动　因　素税　前　指　标税　后　指　标财务净现值内部收益率财务净现值内部收益率基本方案6342.7957.95%3248.1224.59%销售收入减少5%5139.7047.87%2290.5417.43％成本增加5%5456.8448.35%2452.9417.76％销售减少5%，成本增加5%4253.7538.93％1495.3611.03％从表（9-10）中可以看出，各个因素的变动，对项目收益的影响是不同的，即敏感程度不同，收入下降5%、成本增加5%时或者收入下降5％同时成本增加5％时该项目的净现值都大于0，内部收益率也都大于同期贷款利率和基准贴现率，反映该项目仍然盈利，说明了该项目在收入下降5%、成本增加5%或者收入下降5％同时成本增加5％时都是可行的。89 附表1-1####市春园商业步行街投资估算总表　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号工程名称建　　　筑　　　工　　　程其他费用合　计一般土建给排水及消防动　力电力电讯配电照明小　　计（一）工程费用1二层商铺1273.4818.3737.331329.181329.182三层商铺1898.9128.4057.71985.021985.023四层商铺89.821.362.7693.9493.944五层商铺38.010.591.2139.8139.815大型商场238.2110.229.37257.799257.7996大型超市863.9338.635.03937.57937.577假圆柱22.741.0123.7523.758采光天棚154.00154.00154.009网架天棚30.8030.8030.8010架空天桥48.5748.5748.5711架空走廊322.56322.56322.5612水晶之舟87.261.123.7192.0992.0989 附表1－2####市春园商业步行街投资估算总表　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号工程名称建　　　筑　　　工　　　程其他费用合　计一般土建给排水及消防动　力电力电讯配电照明小　　计13阳光天庭、茶座50.5450.5450.5414雕塑广场52.282.4054.6854.6815绚彩天台广场59.573.7163.2863.2816台阶、踏步53.2753.2253.2217儿童天地4.224.224.2218露天舞台72.683.2875.9675.9619主步行道91.0991.0991.0920停车场及车道120.50120.50120.5021其他广场84.8884.8884.8822水景（喷泉）5.9210.2916.2116.2123绿化地77.7277.7277.7224电话亭2.250.062.312.3125书报亭1.250.031.281.2826零售亭0.50.010.510.5127垃圾站30.40.1530.5530.5589 附表1－3####市春园商业步行街投资估算总表　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号工程名称建　　　筑　　　工　　　程其他费用合　计一般土建给排水及消防动　力电力电讯配电照明小　　计28休息长椅0.900.900.9029休息圆椅3.923.923.9230挡土墙45.1845.1845.1831电缆沟5.795.795.7932土石方55.855.855.833排污钢筋砼管Φ4002.232.232.2334排污钢筋砼管Φ5007.577.577.5735排污钢筋砼管Φ6006.976.976.9736化粪池17.517.5017.537检查井、水表井、阀门井9.009.09.0038其它地面90.7690.7690.7639钢板配电闸间5.45.405.4042主题灯阵1.201.201.2043水晶灯2.052.052.0544路灯7.267.267.2645电力电缆36.9836.9836.9889 附表1－4####市春园商业步行街投资估算总表　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号工程名称建　　　筑　　　工　　　程其他费用合　计一般土建给排水及消防动力电力电讯配电照明小　　计46控制电缆1.151.151.1547水表1.351.351.3548地上式消火栓1.341.341.3449球墨铸铁管18.5818.5818.5850雨水系统8.008.008.0051电话通讯系统5.005.005.0052有线电视系统6.006.006.0053干式变压器7.717.717.7154高压开关柜5.565.565.5655低压开关柜3.753.753.7556自动扶梯27.5227.5227.52小计6003.56138.2244.5449.13168.276403.726403.72.(二)其它费用1土地出让金5442.645442.642国土规费299.35299.3589 附表1－5####市春园商业步行街投资估算总表　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号工程名称建　　　筑　　　工　　　程其他费用合　计一般土建给排水及消防动力电力电讯配电照明小　　计3建设规费18.1318.134房产规费177.75177.755工程质监费6.46.46人防工程易地统建费11.3311.337劳保基金64.0464.048墙改费4.534.539散装水泥基金1.091.0910城市供水配套费3311规划及总体设计费606012步行街区模型费303013效果图公示牌费用101014工程监理费96.0696.0615工程招投标费7.687.6816建设单位管理费64.0464.0417标底编制费12.8112.8189 附表1－6####市春园商业步行街投资估算总表　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元序号工程名称建　　　筑　　　工　　　程其他费用合　计一般土建给排水及消防动力电力电讯配电照明小　　计18建设单位销售费用64.0364.0319土地及房产评估费22.0322.0320拆迁经费5931.475931.4721其它费用128.07128.0722预备费942.91942.91小计13397.3613397.36总合计19801.0889 附表2-1其他费用估算表单位：万元序号费　　用　　名　　称计　算　说　明金　　　　额1出让金综合地价116.82亩×46.59万元/亩5442.642国土规费（1）+（2）+（3）299.35（1）　　国有土地使用权出让佣金5442.64×1％娄发［2003］13号54.43（2）　　出让契税（拆迁或其他费用不计契税）5442.64×4％娄发［2003］13号217.71（3）　　出让业务费0.5％娄发［2003］13号27.213建设规费（4）+（5）18.13（4）施工图审查费送审施工图1.6‰(6003.6×1.6‰)9.61（5）交易服务费商业用房建安费1.8‰（4735.41×1.8‰）8.524房产规费（6）+（7）+（8）177.75（6）转让费6元/m2（56658×6÷10000）33.99（7）契　税商业用房建安总造价2％(4735.41×2%)94.7189 附表2-2其他费用估算表单位：万元序号费　　用　　名　　称计　算　说　明金　　　　额（8）物　　调商业用房建安总造价1%47.35（9）白蚁防治费建筑面积0.3元/m2娄发［2003］13号1.75工程质监费建安总造价1‰　娄发［2003］13号6.406人防工程易地统建费建筑面积2元/m2　娄发［2003］13号11.337劳保基金建筑总造价1％　　娄发［2003］13号64.048墙改费商业用房0.8元/m2　娄发［2003］13号4.539散装水泥基金水泥用量1元/吨　娄发［2003］13号1.0910城市供水配套费50％　娄价房字［2000］21号自来水公司娄发［2003］13号311规划及总体设计费招标文件60.0012步行街区模型费用30.0013效果图公示牌费用10.0014工程监理费建安总造价1.5％96.0615工程招、投标费建安总造价×1.2‰7.6816建设单位管理费建安总造价×1％64.0417标底编制费建安总造价×2‰12.8118建设单位销售费用建安总造价1％64.0389 附表2-3其他费用估算表单位：万元序号费　　用　　名　　称计　算　说　明金　　　　额19土地评估和房屋评估费用（10）+（11）22.03（10）土地评估费用5442.64×1.5‰8.16（11）房屋评估费用4622.52×3‰13.8720拆迁经费（12）+（13）+（14）+（15）5931.47（12）拆迁补偿费　　娄政发［2000］16号文48775×（468.6×2.5×60％+424.4×1.5×40％）÷100004622.52（13）搬　迁　费48775（6×60％+8×40％）÷1000032.82（14）临时过渡安置费48775×3.5×18÷10000304.13（15）拆迁生产、营业性门店1800×300×18÷10000972.0021其它费用建安总造价×2％128.0722预　备　费（建安费用+其它费用）×5％942.91合　　　　计13397.3689 附表3－1土建工程估算表单位：元序号项　　　　目单位数　量单　价金　额其中工资：主　　材　　用　　量钢材（吨）水泥（吨）砂子（m3）石子（m3）红砖（千块）1两层商铺m216702762.47127347742037564634.62504.35843.24007.73710.22三层商铺m225818735.50189891392468588981.15292.794986196.25705.83四层商铺m21236726.7089820111676647.0253.4368.8296.6271.94五层商铺m2540703.803800524940720.5110.7231130117.725大型商场m223661006.802382088309671101.7506.61041898.9127.86大型超市m28936966.8086393251123112.3373.52056.23878.23288.4487.97假圆柱m22101060.682227434243911.4015.9019.3634.938采光天棚m25128300.3015399381272879网架天棚m2633486.60308017.82042610架空天桥m23961226.404856544869062.1711架空走廊m24823688.8322562223806372.35229.6798.7400.312阳光天庭、茶座m21573321.350540429528小计5008821566115412304.3210969.421678.315253.0310421.3289 附表3－2土建工程估算表单位：元序号项　　　目单位数　量单　价金　额其中工资：钢材（吨）水泥（吨）砂子（m3）石子（m3）红砖（千块）13水晶之舟m21060823.287259213961536.57146.28197.2275.614雕塑广场m2282618552281083650149.8341.4351.815绚彩天台广场m2361016559565095304203.97453.4464.216台阶、踏步m2172830853222485155113.52223.9249.517儿童天地m219122142211675410.1223.123.818露天舞台m225502857267501162806.63149.2327.9317.661.219主步行道m2924898.5910928145748462.41106.91109.820停车场及车道m211756102.51204990192798888.81481.32045.521其他广场m28084105848820135811404.2967.65970.122水景（喷泉）m24001485920094721218.612.97.223绿化地m2141305577715012434424电话亭座925002250025书报亭座525001250026零售亭座225005000小　　　　计7133325113493143.22540.295141.355820.868.489 附表3－3土建工程估算表单位：元序号项　　　　目单位数　量单价金　额其中工资：主　　材　　用　　量钢材（吨）水泥（吨）砂子（m3）石子（m3）红砖（千块）27垃圾站座838000304000458401.5812.513.214.1145.9328休息长椅条156009000120029休息圆椅把4980039200627230挡土墙m33000150.645180098548155.71101.831电缆沟m3178185578504228239.275.635.665.8632土石方m331000185580007572.933排污钢筋砼管Φ400M4455022250105371.53.034排污钢筋砼管Φ500M8908575650189913.06.535排污钢筋砼管Φ600M64510869660130391.53.036化粪池(40m3)座535000175002800012.048.095.0100.2837检查井、水表井、阀门井座100900900002120050.085.0107.638其他地面m21100882.45907609145217550.41317.71321.039钢板配电间间124500540008.31小　　　　计281401943839921.89849.32687.61370.7419.67总　　　　计6003555981848712369.4114358.9929507.2522444.5310909.3989 附表4－1给水、消防及电气设备安装工程估算表单位：元序号设备及安装工程名称单位数量单　　位　　价　　值总　　价　　值设备及主材安装工程设备及主材安装工程给排水及消防电气给排水及消防电气1商铺m2442961122.354872569900162大型商场m2236643.239.6102211936943大型超市m2893643.239.23860353502914假圆柱m221048100805雕塑广场m228268.5240216绚彩天台广场m2361010.5379057露天舞台m2255012.85327688水晶之舟m3106010.563511194371009主题灯阵套2838446.0810752129010水晶灯套286844819152134411路灯套54120014464800777612电力电缆VV-13×185+1×95套1100213.0733.8423437737224小　　　　计M329081986696162350989 附表4－2给水、消防及电气设备安装工程估算表单位：元序号设备及安装工程名称单位数量单　　位　　价　　值总　　价　　值设备及主材安装工程设备及主材安装工程给排水及消防电气给排水及消防电气13电力电缆VV-1　3×70＋1×35M100078.3219.86783201986014控制电缆KVV－4×2.5N13205.822.877682378815水景（喷泉）M246020023.6920001085616水　　表组3470.254032.314111209717地上式消火栓台1583057.161245085718球墨铸铁管DN200M88015020.661320001818119球墨铸铁管DN150N28011512.1932200341320雨水系统系统1800008000021电话通讯系统N1500005000022有线电视系统N1600006000023电话、书报、零售亭座1665104024垃　圾　站座81851480小　　　　计35606312540413616889 附表4－3给水、消防及电气设备安装工程估算表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：元序号设备及安装工程名称单位数量单　　位　　价　　值总　　价　　值设备及主材安装工程设备及主材安装工程给排水及消防电气给排水及消防电气1干式变压器1000KVA台3250006887500020642高压开关柜台3180005195400015573低压开关柜台3120005003600015004自动扶梯部12600001520026000015200小　　　计425000203289 1－3页合计111014411121001761709附表5－1####春园商业步行街建筑主要技术经济指标序号单位工程名称建筑面积结构类型层数土建给排水、消防配电照明钢材水泥红砖砂子石子元/m2元/m2元/m2吨/100m2吨/100m2千块/100m2m3/100m2m3/100m21店　　铺16702框架2762.471122.353.820.522.2134.99242店　　铺25818框架3735.51122.353.820.522.2134.99243店　　铺1236框架4726.71122.353.3620.522.2134.99244店　　铺540框架5703.81122.353.3320.522.2134.99245大型商场2366框架31006.843.239.64.321.415.444.037.996大型超市8936框架2-4966.843.239.64.1823.015.4143.436.87假圆柱210砼2-41060.68485.427.569.216.68采光天棚5128轻钢1300.39网架天棚633轻钢1486.610架空天桥396钢11226.415.711架空走廊4823框架1668.81.504.7616.568.312阳光天庭、茶座1573轻钢1321.389 13水晶之舟1060框架2823.310.56353.4513.818.626.0附表5－2####春园商业步行街建筑主要技术经济指标序号单位工程名称建筑面积结构类型层数土建给排水、消防配电照明钢材水泥红砖砂子石子元/m2元/m2元/m2吨/100m2吨/100m2千块/100m2m3/100m2m3/100m216雕塑广场28261858.55.312.0812.4517绚彩天台广场361016510.55.5612.5612.8618台阶、踏步17283086.5712.9614.4419儿童天地1912215.312.0812.4520露天舞台255028512.850.265.852.412.8612.4521主步行道924898.5511.9712.0022停车场及车道11756102.57.5612.617.423其他广场8084105511.9712.0024水景（喷泉）400148223.631.86.24.325绿化地141305526其他地面1100882.45511.971227钢板配电间1245000.6989 附表6-1商业用房建筑面积及主要材料表序号工程名称建筑面积（m2）建筑工程造价（万元）主　　材　　消　　耗钢材（吨）水泥（吨）红砖（千块）砂子（m3）石子（m3）1两层商铺167021329.18634.62504.33710.25843.24007.72三层商铺258181985.02981.15292.75705.894986196.23四层商铺123693.9447253.4271.9368.8296.64五层商铺54039.8120.5110.7117.72311305大型商场2366257.799101.7506.6127.81041898.96大型超市8936937.57373.52056.2487.93878.23288.47水晶之舟106092.0936.57146.28197.2275.689 小　　　　　　计566584735.412194.9710870.210421.321057.415093.4附表6-2商业用房建筑面积及主要材料表序号工程名称建筑面积（m2）建筑工程造价（万元）主　　材　　消　　耗钢材（吨）水泥（吨）红砖（千块）砂子（m3）石子（m3）1假圆柱21023.7511.415.919.4352采光天棚51281543网架天棚63330.84架空天桥39648.5762.25架空走廊4823322.5672.35229.6798.74006阳光天庭、茶座157350.5489 小　　　　　　计12763630.22145.95245.5818.1435附表7室内、外装修及墙体材料一览表部位工程名称外墙外墙楼地面吊顶窗外门屋面材料装修材料装修大型超市实心砖墙玻璃幕墙空心砖混合砂浆砂浆找平铝合金自由门现浇大型商场实心砖墙花岗岩空心砖混合砂浆砂浆找平铝合金自由门现浇商铺实心砖墙外墙漆空心砖混合砂浆砂浆找平铝合金铝合金卷闸门现浇假圆柱D=4800钢筋砼镜面不锈钢仿瓷涂料花岗岩现浇假圆柱D=5600钢筋砼铝塑板仿瓷涂料花岗岩现浇阳光天庭地板砖中空玻璃水晶之舟钢筋砼花岗岩砂浆找平现浇雕塑广场花岗岩铝合金铝合金卷闸门休息廊钢构件铝塑板包柱地板砖中空玻璃儿童天地广场砖绚彩天台广场广场砖露天舞台混凝土花岗岩花岗岩步行主道广场砖停车场及车道砼路面踏步、台阶花岗岩采光天棚、网架构架中空玻璃架空天桥钢构件铝塑板包柱胶合板油漆钢板中空玻璃89 架空走廊框架花岗岩包柱花岗岩轻钢龙骨、铝塑板面中空玻璃附表8主要建筑物及结构形式一览表工　程　名　称防火等级层　　数结　构　特　征大型超市二级2～4层框架结构大型商场二级3层框架结构两层商铺二级2层框架结构三层商铺二级3层框架结构四层商铺二级4层框架结构五层商铺二级5层框架结构采光天棚二级1层不锈钢结构网架天棚二级1层不锈钢结构架空天桥二级1层钢结构架空走廊二级1层框架结构阳光天庭、茶座二级1层不锈钢结构水晶之舟二级2层框架结构89 假圆柱二级2～4层钢筋砼结构89 附表9主要建筑物基础形式工程名称基础形式备注大型超市桩基置于灰岩大型商场桩基置于灰岩商铺独立柱基置入老土假圆柱桩基置于灰岩水晶之舟独立柱基置于老土架空走廊独立柱基置于老土架空天桥钢桩置于老土90'