五星级酒店建设项目可行性研究报告书 146页

'XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告五星级酒店建设项目可行性研究报告-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告目录一、项目概况31.1项目名称31.2承担单位31.3项目建设地点31.4项目内容、建设规模3二、项目提出的依据和可行性4三、项目建设内容及规模73.1项目建设遵循的原则73.1项目建设内容83.2项目建设规模11四、建设项目选址124.1场址现状124.2场址土地权属类别及占地面积144.3场址条件144.4周边建筑物与环境条件164.5城市规划或区域性规划要求16五、项目环境保护和能源175.1环境保护175.2节能、节水21六、项目外部配套建设条件23-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告6.1公共设施条件236.2资金条件246.3环境条件246.4社会条件24七、劳动保护与卫生防疫、消防、安全26八、项目总投资估算与资金来源落实情况298.1投资估算298.2资金来源31九、招标方案31十、风险管理方案3410.1风险因素识别3410.2风险应对策略37十、经济效益和社会效益分析3810.1经济效益分析3810.2社会效益分析39十一、项目建设周期及工程进度安排40十二、结论41-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告第一章总论一、项目名称及承办单位1、项目名称：############凌凤大酒店（五星级）建设工程项目2、项目承办单位：############市外经委项目负责人：二、可行性研究报告编制依据国家计委委托编写出版的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；《############市2010年国民经济和社会事业发展规划》；《旅游宾馆星级划分及评定国家标准》。三、项目概况1、项目拟建地点########################市双塔区凤凰组团-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告（凌河公园沿岸）。2、项目建设规模（1）占地面积该项目以五星级酒店建设为主，以会展中心建设为辅，总占地面积56667㎡（合85亩）。其中：酒店用地面积12467㎡，会展中心用地面积13333㎡（含室外展场5000㎡，周边停车场2083㎡），配套工程用地面积2500㎡，其它用地28367㎡（包括绿地及道路等）（2）建筑面积项目总建筑面积48588㎡，其中：①酒店：按五星级标准设计，总建筑面积为33588㎡（其中：地上建筑面积30390㎡，建筑高度62～78米，16层。地下建筑3198㎡），总体布局情况如下：酒店建筑面积分区指标表区域功能建筑面积客房区客房及客房走廊,客房电梯厅（㎡）21833占总面积（%）65公共功能区大堂/餐饮娱乐/会议内部交通（㎡）6718占总面积（%）20内部管理区设备用房内部人员用房/厨房后场用房（㎡）3358占总面积（%）10(包括地下车库)-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告其它出租写字楼（㎡）1679 占总面积（%）5②会展中心：总建筑面积为12500㎡，高25米，二层钢架结构，总体布局如下：中心大堂1500平方米；占总面积的12%。大小展厅4500平方米；占总面积的36%。会议区2000平方米。占总面积的16%。其它（服务中心、商务中心、贵宾室等）4500平方米。占总面积的36%。③其它配套工程：总建筑面积为2500㎡。（3）主要建设内容①酒店客房区：客房345间，其中套间标准客房235间，双套间标准客房100间，三套间客房10间；②酒店公共功能区：A-设500㎡大堂一个，B-设大型宴会厅1个，就餐人数600人，并设小型宴会厅和西餐厅、酒吧、咖啡厅等；C-设大型多功能会议中心1个，可容纳800人，并设100座小型会议室5个；D-设游泳池、保龄球馆、健身房、洗浴中心等康乐娱乐设施。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告E-设多功能厅一个③酒店内部管理区：设备用房、内部管理人员用房、厨房后场用房、地下车库等。④会展中心：中心大堂、大小展厅、会议区。其它（服务中心、商务中心、贵宾室等）。室外展场5000平方米（沥青混凝土地面），周边设停车场2083平方米（沥青混凝土地面）。⑤其他配套工程：锅炉房、配电室、加压泵房等。⑥设备配置384台（套）。4、经营内容（1）会议服务。为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。产品设计上考虑大、中、小会议中心。会议类型具体包括：①商务会议②技术交流与推广会议③学术会议④政务会议⑤新闻发布会（2）客房服务①为短期国际、国内游客服务（标准客房）②为短期国际、国内商务客人服务（标准客房）-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告③为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）④为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）⑤为短期国际、国内政要服务（高级套房）（3）餐饮服务①为住店客户提供一体化餐饮服务②为过往客户提供特色性餐饮服务③经营主业：中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧④特色经营：风味厅、食街等；（4）康体娱乐经营①为住店客户提供一体化娱乐服务②为过往客户提供大众化娱乐服务③经营主业：游泳、垂钓、网球、壁球、台球、健身、棋牌、卡拉0K、电子游戏等④根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。如：近期流行的沙壶球；（5）其他服务①美容、美法服务②保健服务（桑那、按摩等）③商务中心④金融服务⑤交通服务-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告⑥旅游代理（6）会展服务①现场服务②展览工程服务③会议服务④广告服务⑤展商及其他服务5、经济效益（1）年实现营业收入6691.6万元；（2）年实现利润3530.4万元（税前）；（3）年上缴税金372万元。六、项目总投资项目总投资20157.4万元。其中:工程费用16519.4万元(含设备投资8231.5万元,土建工程投资7673.9万元,安装工程费用614万元),工程建设其它费用2678万元,预备费960万元。七、主要经济技术指标主要经济技术指标一览表序号名称单位数量备注1总占地面积㎡56667合85亩2建筑面积㎡48588-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告3购置设备台套3844劳动定员人5005建设年限年16总投资万元20157.47营业收入万元6691.68利润万元3530.49税金万元37210财务净现值万元6737.3711财务内部收益率%18.412投资利润率%17.513投资利税率%19.914投资回收期年6包括建设期1年第二章项目建设的必要性一、是国民经济发展的需要近几年来，############市国民经济和社会事业得以迅速发展。2005年全市完成地区生产总值215.5亿元，同比增长17.5%，冶金、化工、建材、机械、电子、医药、纺织、轻工等行业形成了############市的工业体系，汽车、钢材、轮胎、柴油机、陶瓷、农用车、装载机、建材机械等，远销欧亚美等60多个国家和地区。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告对外开放水平进一步提高，浪马轮胎、金达钼业、飞马铸造、喀左利洲鹅业、凌钢等产品出口势头强劲，出口额完成1.9亿美元，增长43.9%，新批外资企业15户，增资企业2户，实际利用外资3400万美元，增长39.7%。招商引资工作成效显著，全市招商引资额十几亿元以上，新建了一批大中小型企业，使############市的经济实力进一步增强。经济发展和对外开放，使得与############经贸往来人员迅速增加，我市现有宾馆接待能力，特别是高水平接待能力已明显不足，接待与服务功能有待增强，特别是入住宾馆（酒店）的档次、标准及环境要求需进一步改善，迫切需要建立1处高等级宾馆。二、是旅游事业迅速发展的需要############市具有比较丰富的旅游资源，主要旅游景点有凤凰山、桃花山庄、清风岭、大黑山、佑顺寺、北塔、喀左蒙古王陵、古生物化石博物馆、槐树洞、牛河梁文化遗址、关帝庙、努鲁儿虎山自然保护区、鸽子洞、红石谷、天成观、万祥寺、白石水库、大凌河人工湖、燕山湖、凌源热水汤温泉等；主要民间艺术有皮影戏、############秧歌、############剪纸、############古筝、############绒绣等。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告近几年来，随着旅游事业的发展，相继成立了############五洲旅行社、金龙旅行社、新时代旅行社、大地旅行社等十几个旅行社，为旅游者提供方便、快捷的服务。############市委、市政府把旅游业作为一个重要的新兴产业，2006年，############市政府开始提出创建国家优秀旅游城市，决心花大力气建设国家级优秀旅游城市。为此必须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物。拟建项目地处凌河公园沿岸，是############市旅游度假区的重点建设地段，环境优美，交通方便，能很好地带动度假区的开发建设。因此，项目建设是开发############市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要。必将推动旅游事业的迅速发展，随着来############旅游人数的增多，迫切需要建设高等级的宾馆。三、是中心城市扩容提质的需求“十一五”期间，############市区按照“沿河发展、组团开发、扩容提质、完善功能”的思路，启动建设凤凰组团基础设施，高标准完成凌凤大街改造；按照“扩容路先行”的要求，启动“内环”-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告公路建设；推进供排水、供电设施配套建设，为凌钢新区、燕山湖发电厂、中建无绳电话、豪德物流中心建设提供强有力的支持保障。建设体育馆、文化大厦和古生物化石地质公园标志性建筑，完成大凌河城区段三段改造和黄河路大桥等重点工程，############市区要按照“东进、西拓、南移、适时北上”的发展方针，以扩容为中心，以提质为重点，2010年中心城市总面积达到50平方公里，人口达到50万人，中心城市提质扩容对高等级宾馆建设提出了更迫切的要求。从目前市区较高档次宾馆现状看，还不适应市区长远发展要求。############市现有接待能力的宾馆（酒店）近200多家，其中星级宾馆只有九家，即四星级一家（燕都国际）、三星级一家（圣都宾馆）、二星级六家（阳光、千禧、大厦、电业、航空、凤凰），一星级一家（交通），其中部分宾馆硬件（设施、设备）已老化，凤凰宾馆已停业，航空宾馆也将转型，接待能力及竞争力已不强，非星级宾馆更是先天不足，只能接待部分特殊人群。第三章项目选址与建设条件一、项目选址项目选址在############市双塔区凤凰组团，根据凤凰组团总体规划，############-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告市规划部门提出3个场址选择方案，各方案位置如下：方案I：位于凤凰组团南端，凌凤大街以西，紧邻大凌河水上公园，第一道橡胶坝以南1000米；方案II：位于凤凰组团中部，凌凤广场和新华路以南，凌凤街以东；方案III：位于凤凰组团南部，凌凤大街以东。以上三个方案经比较论证后，推荐方案I，该方案的优点如下：1、交通方便。东有凌凤大街相通，北有水上公园坝上路相连，向东可直达凤凰山南出入口；2、可利用面积较大。该区域有100多亩土面积可供利用；3、紧邻大凌河水上公园和凤凰山风景区，可以形成生态宾馆的氛围；4、############市政府规划的商业、文化、办公用地。二、项目区自然条件和经济发展状况1、自然条件（1）############概况############市位于############西部，区域范围为东经118°55′--121°16′，北纬40°23′度--42°28′，地理概貌为“七山一水二分田”-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告，属低山丘陵区，东西跨度约165公里，南北跨度约216公里，边界周长约980公里，北与内蒙古自治区赤峰市及哲里盟接壤，南与############葫芦岛市及河北省秦皇岛市毗邻，东与############阜新市、锦州市为邻，西与河北省承德市、秦皇岛市交界。辖############、建平、喀左三县，北票、凌源二市，双塔、龙城二区。全市总面积1.97万平方公里，其中耕地面积600万亩；总人口334.3万，其中农村人口249万；市中心城区面积36万平方公里，人口35万。境内有汉、蒙、满、回、朝鲜、锡伯族等27个民族。############市是居于北温带大陆性季风气候区，尽管东南部受海洋暖湿气候影响，但由于北部蒙古高原的干燥冷空气经常侵入，形成了半干燥半湿润易干燥地区，主要气候特点为四季分明，雨热同季，日照充足，日温差较大，降水偏少，全年平均气温约在5.4度至8.7度之间，年均日照时数为2850～2950小时，年降水量450～580mm，无霜期122-155天，春秋两季多风、易旱，风力一般为2～3级，冬季盛行西北风，风力较强。############市境内有大凌河、小凌河、青龙河、六股河、老哈河5大水系，主要的大、小河流48条以及宫山嘴水库、马道子水库大中型水库7座，5大水系流经############市总长度2278公里。############市公路里程长达4000多公里，接-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告京沈公路的朝锦高速公路于2002年开通，使############市融入全国高速公路网，大大缩短了与中心城市的时空距离。京四高速公路、阜朝高速公路目前正在建设中，计划2008年开通，使############市成为高速公路密度最大的地级市之一。乘车4小时即可抵达北京、2小时到沈阳、3小时到大连、40分钟到锦州笔架山港；境内有六条铁路通过，铁路客货运输十分方便；############市机场可以起降中型客机，并开辟有直达北京、沈阳、大连、青岛、哈尔滨等城市的航线。四通八达的立体交通网，大大缩小了############市与海内外交往的时空差。（2）############市旅游资源①旅游人文资源“############市－中华远古文明的摇篮”，在这片神奇的土地上打印着古代历史文化的痕迹：牛河梁红山文化遗址揭开了中华民族5500年文明史的面纱；鸽子洞古人类遗址，留有人类祖先15万年前繁衍生息的足迹；早在2000多年以前的西汉时期，这里就设置了郡县，前燕、后燕和北燕三朝曾在此设都近百年，是当时东北亚地区政治、经济和文化中心……############市的历史发展过程，就是中华文明发展的缩影，不仅如此，这里还有辽西名山凤凰山，众多的遗址、寺庙、佛塔、古道，以及独特的凌源皮影、############-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告秧歌等。其中国家级文物保护单位4处，省级文物保护单位33处，41处高级文物保护单位，所以，############市的人文资源丰富深厚，品位高雅，这是祖先赋予############人的宝贵资源。②旅游自然资源############市素有“世界古生物化石宝库”之称，是世界上第一只鸟起飞、第一朵花绽开的地方，鸟、鱼、植物化石等自然遗迹数量种属之多、年代之久为国内外所罕见，其中孔子鸟和中华龙鸟化石的出土，改写了鸟类进化史，引起世界瞩目。同时，境内还有凤凰山和大黑山两处国家森林公园，已通过国家林业局评审晋升为国家自然保护区的劈山沟自然保护区，四处省级森林公园和两处省级动物保护区。古生物文化特点突出，自然环境较好，是开展生态旅游的基础。（3）############市自然资源############-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告市自然资源比较丰富，一是地域广阔，全市土地总面积2955万亩，为全省第一位，人均占有土地9.8亩；耕地面积715万亩，农村人均耕地2.4亩，为全省第二位。二是矿藏品种多，储量丰富，分布面广。现已发现各种有益矿藏近80种，产地820余处，有40多种正在开发利用，优势矿种17种。其中，黄金产量居全省之首，是全国十个黄金主要产地之一；铁矿探明储量为辽西之最；钼矿产量居全省第二位；锰矿拥有储量占全省的99%，居东北第一位；膨润土、珍珠岩、砩石、硅灰石、紫砂、玄武石规模及远景储量均占全省首位，在全国也占有一定位置。三是光热资源丰富。平均年太阳总辐射量为141.04千卡/每平方厘米，居全省首位。四是生物资源品种繁多。############自然条件独特，适合多种农林作物和野生植物生长。全市各种农副产品资源达200多种，中成药材600多种。盛产小麦、棉花、玉米、油料、棉花产量占全省第一位，素有“银色############”之称；小麦播种面积超过100万亩，总产和单产在全省名列前茅。############还是省内著名的水果之乡，除盛产苹果、梨、山楂、葡萄、大枣、等水果外，还是全国四大苦杏仁和为数不多的沙棘重点产区之一。############是全省重要畜产品基地，牛、羊、兔、蜂蜜等贸易额在省内均占有较大比重，其中家兔生产被列为全国12大基地之一，冻兔肉的出口占全省40%。全市有林面积1075万亩，森林覆盖率32.6%。（4）############市内道路网############-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告市区呈不规则长方形，南北长，东西短。南北约7.5公里，东西长约4公里。大凌河在西南通过，形成护城河。锦承铁路从市区穿过，将市区分为东西两部分。市区路网结构合理，主次分明，呈方格式布局，东西方向主干道有珠江路、文化路、新华路、长江路、黄河路，南北方向主干道在铁路西是中山大街，铁路东有友谊大街、############大街。主干道间距为1.0～1.5公里。主干道之间辅以次干道和支路。2、国民经济发展状况近几年来，############市国民经济发展迅速，每年以超过15%的速度增长。2005年，全市完成地区生产总值215.5亿元，同比增长17.5%，其中，第一产业增加值完成53.5亿元，第二产业增加值完成87亿元，第三产业增加值完成75亿元。全市固定资产投资完成84亿元，增长30%。全市社会消费品零售额完成64.1亿元，增长14.1%。全市地方财政一般预算收入完成10.9亿元，增长37.5%。城镇居民可支配收入完成6600元，增长16.1%，农民人均纯收入完成3002元，增长24.3%。三、优惠政策“五星级酒店”项目对于加强旅游基础设施建设、促进我市旅游业的对外开放、加快############旅游业发展步伐、提升############城市形象具有重要的拉动作用，因此，该项目属于“对我市经济发展具有较大牵动作用”的重点项目，应按照《############-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告市人民政府关于招商引资工作的若干规定》第一条第二款，被列为市政府重点支持的项目。该项目可在下列几个方面享受优惠政策：1、土地优惠政策根据《############市人民政府关于招商引资工作的若干规定》第二条第三款“为域外投资者提供优惠的用地条件”的相关规定，对该项目应按最低限额收取土地出让金；或采取一事一议方式，给予域外投资者更优惠的待遇。也可以考虑通过土地使用权持有者对土地作价出租或者入股的方式，使投资者取得土地使用权。2、行政事业性收费优惠政策“五星级酒店”项目应当比照《############市鼓励域外投资若干规定》第二章第六条所规定的“基础设施建设项目”享受收费优惠政策：在注册登记和建设过程中，按下限收取有关工本费、劳务费、行政事业性收费，除上缴国家和省的部分外，市本级留成部分和市以下行政事业性收费免收。3、财税优惠政策（1）虽然该项目不属于生产加工类的新上项目，但考虑到该项目对于拉动我市旅游业发展、增加就业等重要意义，建议比照生产加工新上项目，享受《############市鼓励域外投资若干规定》第二章第五条的资金扶持政策“-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告自投产之日起三年内，由受益财政按其新增财政收入地方所得的50%给予科技开发基金扶持。”（2）根据东北老工业基地资产折旧及摊销政策，可允许其按照财税[2004]153号文件规定按不高于40%比例缩短固定资产折旧年限和摊销企业的无形资产。除上述优惠政策外，我市也可以在本级政府的权限内给予该项目相应的扶持和政策倾斜，如保障部分客源。目前来朝游客数量达到240万人次/年，旅游总收入超过15亿元，其中，外籍游客（含：港、澳、台）数量超过1500人次，旅游外汇收入近80万美元。可由市旅游主管部门协调安排部分旅游客源。另外，由政府采购负担的接待、会议、活动等支出超过500万元/年，可由市政府接待办协调安排一部分给新上宾馆。第四章项目总体建设方案一、建设指导思想本项目设计主旨是为国内外度假旅游的具有高消费能力的高档游客、国内外考古专家、会议团队及其它社会高层机构和知名人士提供一个高档园林式的休闲度假酒店及商务住宿环境。同时建设会展中心，为国内外客商、############-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告市企事业单位提供一个中等档次的会展场所。本项目宾馆设计方案为一“凸”型分布的建筑物，分为裙楼和主楼，主楼高16层，裙楼用于酒店公共配套。整个建筑物围合部分，组成中心园林，它承袭了国家级森林公园的风格，以当今最流行的设计理念，融合############本土所具有历史悠久、人文荟萃、自然风光秀丽的文化特色。规模恢弘大气，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲珑的雕塑，高档的泳池，叠错式的喷泉，精巧别致的灯饰，加上数十种的奇花异草、植物、果树，使得整个园林式的酒店风情万种，美不胜收。别具一格的开敞式酒店大堂，夏季风情的豪华观景（人工湖）客房，融合出优美的具有南北风格的园林式高级宾馆。本项目建设顺应现代化的建筑风格，采用具有完整的智能化系统设计方案，以提高酒店的品位和档次，提供宾客一个舒适、安全、便利、休闲的生活和商务环境。会展中心以展览会议为主，兼顾与会议展览有关的展示、演示、表演、集会等功能，是一座具有国际标准的中型展览建筑。二、建设原则本项目以五星级酒店建设为主，以会展中心建设为辅，充分考虑其建设方案的整体性和互补性。1、五星级酒店的建设原则-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告（1）建设位置的周围环境和交通条件适宜。（2）地质条件应符合建设要求，基础配套设施齐全。（3）新建宾馆为现代化园林式高级宾馆，应符合五星级酒店等级要求。（4）应具备现代化配套设施，同时应合理利用能源，保护生态环境。2、会展中心建设原则（1）会展中心应和五星级酒店作为一个整体的空间来考虑，在功能、景观等方面均应保持整体性，继承中国传统文化和反映############城市特色，贯彻生态－信息的主题。（2）会展中心应是集展览、商贸、会议、科技、信息、旅游为一体的多功能活动中心；要求会展中心功能齐全、设施完备、结构合理，具有承办中型博览会、全国性贸易洽谈会的能力。（3）设计应“以人为本”，处理好人流、车流的交通组织，依据功能要求，注重在空间上的引导，处理好地上、地下空间及与邻近空间的联络和分区。（4）与周边自然环境相协调，具备文化内涵；（5）确保软硬件的一流水准，具备举办大型会展、休闲度假的功能，要求功能齐全、便利、舒适。三、建设标准-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告1、饭店布局和功能划分合理，设施设备使用方便、安全。 内外装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格。 指示用标志清晰、实用、美观，公共信息图形符号符合GB／T10001.1和GB／T10001.2的规定。 有中央空调，各区域通风良好。 有与本星级相适应的计算机管理系统。 有公共音响转播系统。背景音乐曲目、音量适宜，音质良好。 设施设备养护良好，无噪音，达到完备、整洁和有效。各项管理制度健全，与饭店规模和星级相一致。 各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示。 能用普通话和英语提供服务，必要时能够用第二种外国语提供服务。2、前厅、客房、餐厅及吧室、厨房、会议康乐设施等建设符合国家标准GB/T14308-2003《旅游饭店星级的划分评定》的规定。详细内容见附件（旅游饭店星级的划分及评定）。3、会展中心参照以上标准执行。四、经营内容1、会议服务。为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。产品设计上考虑大、中、小会议中心。会议类型具体包括：（1）商务会议（2）技术交流与推广会议-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告（3）学术会议（4）政务会议（5）新闻发布会；2、客房服务（1）为短期国际、国内游客服务（标准客房）（2）为短期国际、国内商务客人服务（标准客房）（3）为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）（4）为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）（5）为短期国际、国内政要服务（高级套房）3、餐饮服务（1）为住店客户提供一体化餐饮服务（2）为过往客户提供特色性餐饮服务（3）经营主业：中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧（4）特色经营：风味厅、食街等；4、康体娱乐经营（1）为住店客户提供一体化娱乐服务（2）为过往客户提供大众化娱乐服务（3）经营主业：游泳、垂钓、网球、壁球、台球、健身、棋牌、卡拉0K、电子游戏等（4）根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。如：近期流行的沙壶球；-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告5、其他服务（1）美容、美法服务（2）保健服务（桑那、按摩等）（3）商务中心（4）金融服务（5）交通服务（6）旅游代理；6、会展服务（1）现场服务（2）展览工程服务（3）会议服务（4）广告服务（5）展商及其他服务五、建设规模本项目总占地面积56667㎡（合85亩），其中酒店占地面积12467㎡（18.7亩），建筑面积33588㎡；会展中心占地面积13333㎡（合20亩），建筑面积12500㎡；其他配套工程建筑面积2500㎡，总建筑面积48588㎡。其他用地面积28367㎡(包括绿化及道路等)。1、酒店按五星级酒店标准设计，建设规模如下。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告（1）客房接待规模①套间标准客房235间,可接待470人；②双套间标准客房100间,可接待100～200人；③三套间客房10间,可接待10～80人(含夫人及随行人员)。（2）就餐接待规模①大型宴会厅（中餐，含室内美食街）1个，就餐人数1500人；②小型宴会厅（中餐）5个；③小型西餐厅、酒吧、咖啡厅及伊斯兰餐厅各1个；④操作间，除中餐可设备餐及加工、储藏外，其余单独设置。（3）会议接待规模①大型多功能会议中心1座，可容纳800人，内含化妆室、休息室；②100座小型会议室5个。③设多功能厅一个（4）康体娱乐设施①建室内小型游泳池1座（15×25米），泳池考虑设置淋浴、更衣、消毒、水循环及水处理等；②保龄球馆、小型吧台、服务台等公共设施；-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告③健身房、台球、乒乓球、棋牌室等；④洗浴中心、美容美发室等；⑤小型歌舞厅1座、卡拉OK包房8间，设置音像监控室、小型吧台等设施；⑥网球场1个。（5）其它配套设施①商务中心及宾馆管理用房；②小型商场及医务室；③消防及警务安全监控中心；④变配电、燃油锅炉、水泵机组、空调机房及值班室；⑤四季花房、洗衣房及垃圾处理站各一座。2、会展中心会展中心按中型规模设计，建设规模如下。总建筑面积12500平方米，为二层钢架结构一体建筑。其中：（1）中心大堂：建筑面积1500㎡。（2）大小展厅：4个，建筑面积4500㎡，展览厅总容量具备500个国际标准展位。（3）会议区：建筑面积2000㎡，容纳人数为600个座席，主要用于庆典、学术会议、商务洽谈等需要。（4）其他（服务中心、商务中心、贵宾室等）4-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告500平方米。设室外展场1处，占地5000㎡，用于展出室外重型机械设备和举办大型庆典活动。中心周边设有2083㎡的停车场及集装箱场地。六、总平面布置1、布置原则按照各功能区之间的相互关系进行平面布置，根据运营、使用、管理等方面的要求，对建筑平面、道路、绿化和环境等进行综合设计，并应符合下列要求。（1）功能分区合理。（2）布局紧凑、管理方便。（3）合理利用场地条件。（4）综合考虑建筑物位置和朝向，使建筑物最大限度有利娱乐、生活的需要。该项目以五星级宾馆为主体建筑，为有利于观景的位置，最大限度地减少对公共区域和客房视野的影响，充分利用原有的地形，通过对园林的设计，减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。2、布置方案（1）总平面布局-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告本项目位于凤凰组团南端，凌凤大街以西，紧邻大凌河水上公园，第一道橡胶坝以南1000米。设计将其会议中心、餐饮中心、娱乐中心及大堂等内容作为裙房，处理成“矩形”平面，与裙房互相穿插，使红线内的建筑外部空间分隔成两个部分，一部分是宾馆的入口广场，不但解决了宾馆的停车交通，而且其宽阔的界面，大片的绿化更展示了五星级宾馆恢宠的气势，一部分是宾馆的休闲场所，分布着运动区、晨练区、垂钓等多项内容。宾馆的入口广场面向凌凤大街，东侧有大堂的主入口，西侧有餐饮、娱乐及会议的独立门厅，地下机动车库出入口设于广场东侧，宾馆的内部入口设于地块西侧的规划道路。厨房主入口及杂物院均设于地块西北侧，地块中部和东侧则较清静，成为休闲的庭园。建筑四周有道路环绕，可作消防环道，其中靠凌河公园一侧可作为晨跑路段。会展中心位于场址东侧，南北向布置。会展中心与凌凤大街相连处设置停车场，除五星级酒店和会展中心主体所占面积外，设停车场、园林、绿地及会展中心室外展场，使整个区域形成为一个有机的整体。（2）竖向设计-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告本工程场地地势平坦、低洼，场地四周定位坐标以及高程系统尚无确切资料，本次设计土方填、挖方量及室外地坪均以凌凤大街为参照点。主楼室内外高差为0.8m。场地地表排水采用有组织暗管。雨水口汇总排入市政雨水管网。（3）平面设计一层平面包括两个部分，上空的大堂以及宾馆的配套部分和娱乐部分，两者均有独立出入口，并以走廊相连接，可分可合。宾馆大堂的两侧是通高的玻璃墙，正对着优雅的庭园，明朗的阳光透过精致的铝合金百叶洒落，使大堂充满生机，挺拔的主楼从大跨度的大堂中拔地而起，富有力度，表达了内外一致的流动空间。商务中心，购物中心等内务用房设于电梯厅附近，方便宾客使用，消防中心靠近大堂，有独立对外出口。内庭一侧设落地玻璃，与庭园的蜿蜒水池视觉相连，并通过环境的处理，使之成为庭园的一部分。歌舞厅和酒吧强调多能化，既可作演艺吧，也可举办舞会。桑拿与大堂吧位于大楼中部，与游泳池相近，既靠近大堂，又比较清静。地下室平面：大楼东侧有地下室机动车库出入口，地下室东侧停放机动车，西侧是设备用房，主楼下部是洗衣房、库房，以及客房服务员更衣休息部分，有单独楼梯连接客房内部出入口。二层平面：东侧是宾馆大堂上空和健身房、台球室以及网吧，西侧是餐饮部分，-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告三层平面：东侧是宾馆大堂上空和棋牌室，西侧是会议中心和宾馆内部办公部分，会议中心设800座的大会议厅一个，配有同声翻译功能，400m²多功能厅一个，100座小会议厅5个，会议厅之间以休息厅和休息廊相连，会议中心与主楼客房相连，并设有贵宾接待厅、领导休息室等配套用房，前者可兼陈列厅。四层～十四层为标准层平面，设标准间、单人间以及套间，70％客房的面积(不含卫生间和门廊)不小于20㎡，十五～十六层为商务层。屋顶设空中花园，可设露天茶座，可以俯瞰凌河公园及凤凰山美景。（4）交通停车设计本项目主体工程东西两侧有足够的临时车位停车场，可供客房部分与娱乐、餐饮、会议部分使用。宾馆客房部分的内部入口设于主楼后部，厨房入口设于裙房西北侧。大楼的地下车库出入口设于东西侧。会展中心周边设有大型停车场、集装箱场地各两处，满足展高的货运储放需要。（5）结构造型主楼采用现浇钢筋砼框剪结构。地下一层至四层楼面剪力墙为350mm厚，四层以上剪力墙为300mm-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告厚。柱断面在高度方向作四次收缩。一层、四层(设备层)屋面楼板加厚作为抗侧力加强层。两端外斜构架在每层楼面处用梁拉结。大堂部分采用钢筋砼柱，屋面采用轻钢桁架。内隔墙采用多孔砖或轻质内墙材料隔断。裙房部分采用框架结构。其中宴会厅、多功能厅部分堂跨度达18m左右。在层高限制下，拟考虑采用宽扁梁或劲砼梁。主楼、大堂与裙房之间设置沉降缝。七、工程设计1、工程设计概要随着酒店业的迅猛发展，越来越多的宾馆酒店正朝着数字化、网络化、智能化、信息化方向迈进。这其中，视频点播、高速宽带互联网接入、建筑自动化集成管理以及酒店综合信息服务是酒店增加服务特色、提升服务水平、提高档次和形象、吸引客源、提高入住率的最有效措施；这些增值服务项目的开展还同时能够为酒店带来直接的经济效益。（1）总体设计建议本项目集客房、会议、多功能厅、餐饮、健身、娱乐、办公、服务、于一体。定位为五星级酒店。按照《国家智能建筑设计标准》以及国内外有关标准和规范的要求，本项目建议按以下21个子系统来设计。①网络与通讯（CAS）：综合（数据及电话）布线系统计算机网络系统（含无线局域网关、支持VOD点播）-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告程控交换机（IP-PB####）系统有线电视（CATV）及卫星电视接收系统VSAT卫星数据通信系统（高级商务、政务用）手机信号覆盖系统及内部无盲区无线通讯系统①酒店智能化管理：酒店管理系统（含管理系统硬件、软件、接口）智能客房中心管理系统VOD视频点播系统信息发布系统（LED大屏幕显示、液晶电视广播、多媒体查询）多功能会议系统（电子会议、同声传译、视频投影、灯光音响）③建筑智能设备监控：楼宇自控系统（BAS）视频监控和防盗报警系统（CCTV/SAS）门禁系统（含消费、巡更、考勤、停车“一卡通”）（CAS）停车场管理系统（含图象对比、车位引导）（PCS）智能灯光控制系统消防自动报警及联动系统（FAS）背景音乐及公共（消防）广播系统（PAS）-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告中心机房工程（装修、电源、UPS、防雷接地、防静电、照明、恒温恒湿）建筑自动化集成管理系统（BMS）2、智能化系统设计与其它专业的配合建筑智能化系统设计与建筑、结构、装修、给排水、暖通、电气设备、强电等各专业的配合贯穿于设计的全过程，即在建筑工程项目方案设计、初步设计和施工图设计阶段均有专业配合的问题。（1）与建筑专业的配合弱电机房一般工程主要弱电机房有2个，一个是消控、监控、广播、BAS、BMS监控中心，面积要求大约80平方米左右，置于底层；一个是计算机网络中心机房、电话总机房，面积要求大约100平方米左右，最好设置于二、三层。计算机网络中心、监控中心要考虑UPS及电池组用房和灭火钢瓶间。卫星电视机房（屋顶机房层）面积15平方米左右。停车场收费管理间，面积6平方米左右弱电竖井及吊顶-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告与强电竖井分开设置，弱电竖井位置要能保证至平面任一计算机信息点线缆长度不超过90m。每个楼层配线间应靠在弱电竖井附近，要安装网络设备，面积大约10平方米左右。根据吊顶情况，提供弱电桥架安装位置及标高。主要通道需管线剖面图。（2）与结构专业的配合各弱电机房的荷载情况，特别是UPS及电池组用房。卫星天线、微波天线等基础要求。桥架路径预留楼板、剪力墙孔洞。沿墙暗敷的线管直径不超过40mm，沿楼板暗敷线管直径不超过25mm。嵌墙安装的弱电设备箱体预留暗装墙洞。（3）与电气（强电）专业的配合向提供电气专业各弱电机房的用电设备计算负荷，要求电气专业提供供电电源，重要机房要求双回路供电。要求电气专业设计弱电设备（如计算机信息点、电视终端、电视前端放大器、分配器箱等）所需的电源箱及插座。要求电气专业对电源作防雷设计，要求电气专业提供变配电系统与BA系统联网的通信接口，通信协议开放。要求电气专业提供公共照明、泛光照明配电箱的受控接点，供BA系统控制。要求电气专业提供机电设备电控箱的受控接点，和BA控制接口。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告（4）与暖通专业的配合要求暖通专业提供冷源设备、热源设备、通风设备等的配置情况及受控接点，。要求冷水机组、锅炉设备等生产厂家提供与BA系统联网的通信接口，协议开放。向暖通专业提供弱电机房对空调、通风的要求。（5）与给排水专业的配合要求给排水专业提供生活给水设备、空调冷却水系统设备、排水设备、热水系统设备等的配置情况，并给排水专业提供上述有关设备的控制要求。第五章酒店工程技术方案一、室内设计方案比选分析酒店的室内设计时，应该做成一个什么样的规模？世界著名学者瓦尔特A·鲁茨曾提出下列观点：　　1、200间左右的客房是酒店规模的一个基点。2、少于200间客房的酒店，经营管理要个性化些，员工的工作效率相对高一些，故人数可减省些，尽管没有大酒店在市场营销和预订的优势，但这个规模可以获得利润。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告3、客房为200间时，员工工作效率达到最高，经营管理费用最合理。4、客房数为500～600间，管理上效率不会很高，其特点是面积大、服务人员多、厨房设备多，但因此容易占据市场，获得贷款。　5、中等规模的酒店，一定要努力降低成本以弥补较低的效率。　6、规模较大和较小的酒店在较高的收益下，可在设计装修上多下功夫。　　本项目根据国内以完成设计的几个五星级酒店的规模进行了对比分析，供设计时参考。下面是国内某公司在2002年中设计的7家五星级酒店的规模分析比较，见表1。五星级酒店的规模分析比较　　　　表1名称指标要素张家港华芳金陵国际酒店南通有斐大酒店义乌锦都大酒店东莞御龙山庄无锡太湖国际会议中心（一期）无锡太湖国际会议中心（二期）深圳丹枫白露公寓式酒店面积（万㎡）62.72.61.50.723.8客房数（间）364套23524913828019300套类型综合假日假日假日商务商务假日地点市中心市中心市中心市中心市郊市郊市区　　1、酒店功能区域面积指标分析：　　酒店内部空间的使用一般分成三个主要功能区域：见功能分区值关系示意图及表2。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告功能分区值关系示意图各五星级酒店分区指标分析比较　　　表2区域功能华芳金陵南通有斐义乌锦都御龙山庄太湖国际丹枫白露公共功能区大堂/餐饮娱乐/会议内部交通（㎡）160005000513072418000（不含原有会议中心）1700占总面积（%）26.661819.84829.624.5客房区客房及客房走廊,客房电梯厅（㎡）2900017400167606200（不含待建的客房楼）1500025000占总面积（%）48.336264.44155.5565.8内部管理区设备用房内部人员用房/厨房后场用房（㎡）1005056004110165040004000占总面积（%）16.7520（含地下车库）15.81114.8110.52其它出租写字楼（㎡）5000    7300占总面积（%）8.33    19.212、公共功能区域分析-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告　　无论是酒店业主、酒店经营者，还是设计师对酒店公共功能区的重视已到了无以复加的程度。酒店公共功能区直接展现出酒店的级别和豪华档次。公共功能区包括有大堂、服务、餐饮中心、娱乐中心、会议中心、交通面积等等，而大堂和共享空间则历来被视为重中之重。　　欧洲酒店和美国酒店对酒店大堂常有不同的诠释。在20世纪70年代前，欧洲的酒店大堂比较小，入口也较为封闭，其环境气氛比较讲究贵族气，大部分酒店大堂的面积为客房数×0.6～0.9㎡。但美国的酒店大堂比较大，约为客房数×1～1.4㎡，比较讲究气派和大众化。特别是著名建筑师波特曼首创“共享空间”的概念后，美国大型酒店经常把酒吧、咖啡厅甚至餐厅与大堂连在一起，可能使大堂看起来更大，却又不必增加面积，目前在国内做五星级酒店大堂设计多沿用美国酒店的设计思路，往往规划得比较宽敞，其面积指标一般是床位数×1～1.5㎡左右。但到具体某个酒店的设计中，往往要根据建筑平面提供的条件来规划，往往指标都偏大。　　由于大堂是大人流区，所以其设计主要要解决交通问题，使宾客去前厅、电梯、餐饮、宴会、娱乐、商务等其他空间的路线非常明确，不至于在大堂中迷失方向，找不到通道。公共功能区有众多的功能，其面积指标的规划要由市场分析、投资规模、经营方式和客房数量来综合确定。　　下面是几个酒店的比较分析表：见表3　　　公共区域主要功能面积比较　　表3-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告序号面积指标功能华芳金陵南通有斐义乌锦都太湖国际（一期）太湖国际（二期）御龙山庄丹枫白露1大堂（㎡）500609500700260320247.52前台（m）1513.512124169.53首层电梯厅（㎡）54608063----304电梯数量（台）6463----25咖啡厅（㎡）------260------6大堂吧（㎡）640262200234--120--7零点餐厅（㎡）248306--32472800--8中餐包房数量（间）2312449----29中餐包房面积（㎡）9206602400375----5810宴会厅（㎡）740550594700250----11会议室数量（间）983--3----12会议面积（㎡）1080800520--250----13商务中心（㎡）643064180------14精品店（㎡）380--900346------15西餐厅（㎡）27687--170--54045316风味餐厅（㎡）--277--200------17康体中心（㎡）1965--1040（含网球场）800------18美容美发厅（㎡）40--20030------19娱乐中心（㎡）2431--300928--5400--20多功能厅（㎡）800--600--120----21露天茶座（㎡）----400--------22室内茶厅（㎡）--77----------23酒吧（㎡）300------------24游泳池（㎡）1480------------25旋转餐厅（㎡）550-------------146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告公共功能区的功能设置一般都在裙房或低层，这样便于酒店内外的宾客使用，亦便于大量的人流、物流的调度安排和公众性与私密性空间的处理。当然，也有的大酒店将顶层设置为餐厅，这主要是经营者想制造出一个更优美的用餐环境来吸引客人，而且垂直交通已得到很好的解决时才可以采用这种处理方式。张家港华芳金陵国际酒店的公共功能的设置及指标　　　表4序号楼层公共功能设置及指标1负一层（㎡）棋牌室341迪斯科餐厅8402首层（㎡）大堂500总服务台15m前台办公室70行李房8保险间8商务中心64大堂吧及VIP房640西餐厅及VIP房270西饼屋21花店20书屋50公共卫生间120电梯间54内线电话4精品店3803二层（㎡）零点餐厅305封闭酒吧340中餐包房850宴会厅720  4三层（㎡）桑拿1737壁球室64乒乓球室64健身房100夜总会1250游泳池1480美容美发40  5四层（㎡）多功能厅740贵宾休息室144各种会议室（9间）1080 二十四层（㎡）旋转餐厅550  3、客房功能区分析（1）客房空间的构成酒店的主要收益来自客房，客房面积占酒店总面积的50%～75%左右，设计师总是在每层客房层的设计中尽量节省空间，增加数量，尽可能来解决垂直、水平交通的问题和保证客房的基本支持面积。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告从建筑设计提供的基础条件来分析，最经济的客房空间通常是一个建筑柱距间分割成两个自然间。建筑柱距呈下列状况时，客房的空间尺寸，见表5：　　　　　　客房的空间尺寸表5建筑柱距（m）7.27.57.889客房开间尺寸（m）3.6×7.23.75×7.53.9×7.84×84.5×9客房面积（㎡）25.92830.423240在经多次分析客人在客房中的各种活动、停留的时间等因素之后，从建筑成本的经济核算与客房的舒适度的关系来看，可将客房的长度延伸一些，客人在其中就会感到舒适很多，因为将客房加宽所需的建筑成本要高一些，而对客房舒适度的影响却可能会小一些。20世纪80年代时，客房的柱距多采用7.2m×7.2m、7.5m×7.5m，到90年代多采用7.8m×7.8m。近几年来，五星级酒店多采用8m×8m、9m×9m的柱距，使客房越做越大，标准越来越高，其空间尺度越来越接近美国标准，当然舒适性也越来越好。（2）客房的使用功能分区睡眠区、工作起居区、壁柜及过廊、卫生间。五种不同柱距的标准客房的对比　　　表6柱距区域（m）7.27.57.889-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告睡眠区（㎡）66.56.578工作起居区（㎡）1011121316壁柜及过廊（㎡）3.03.33.844.5卫生间（㎡）4.04.44.64.87（注：以上面积指标为房间内的净面积）　　　　　　各种房型指标比较　　　　表7酒店房型华芳金陵南通有斐义乌锦都御龙山庄太湖（一期）太湖（二期）丹枫白露标准型开间尺寸（m）4×83.7×84×84×9房间面积（㎡）3229.63236商务型开间尺寸（m）6×84.3×84×84.5×94.5×8房间面积（㎡）4834.43240.536睡眠区（㎡）1010108.759.4工作起居区（㎡）3.26.2666卫生间（㎡）1065.696双间套房开间尺寸（m）8×88×84×8×2间9×94.5×8×2间总面积（㎡）6464648172卫生间（㎡）10105.61410会客区（㎡）2222241525卧室（㎡）2121242519-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告公寓型开间尺寸（m）6×8.5房间（㎡）51卫生间（㎡）7.5厨房（㎡）4.5起居室（㎡）18卧室（㎡）12酒店客房数量比较　　　　表8序号客房形式华芳金陵南通有斐义乌锦都太湖一期太湖二期御龙山庄1双床标准间（间）1761361402180802单床间（商务套）（间）178套8098 13583二套间（套）10181062间2 4部长套间（套）1   1 5总统套（㎡）447200400 465 6客房总套数（套）364235249280间191387客房楼层数（层）1412145248床位数（张）542372390350262164、内部管理功能区设计原则　　酒店能否正常经营，很大程度上取决于酒店行政管理与后场区域的设计是否合理。其设计原则是：-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告酒店管理层为员工提供各种服务和指导，员工则分为两类：一类员工面对客人提供直接服务，如前厅部、管家部、管饮部；一类员工间接为客人提供服务，他们保证酒店的各种设备正常运行，很少与客人见面，如工程部、厨房部。酒店设计亦要为这几部份的酒店人员安排好工作环境，通常称为酒店后场设计。酒店内部管理功能区约占酒店总面积10%～15%。总服务台是所有办公部门中，最直接面对客人的部门，它的布局分为前台和后面的工作区，前台长度与客房数量的多少相关，一般以200间客房数为基点，也就是10m左右，客房增加，前台也相应要加长，客房减少，前台可短一些。前台后面办公室的面积计算公式：客房数×0.3～0.5㎡。　　行政管理办公区主要由7大部门构成：人力资源部、销售部、公关部、餐饮部、管家部、财务部、秘书室。这几大部门常常是合在一起办公（亦有分开办公的），行政管理办公室的装修与酒店的其他两个功能区一样重要，它对于增加员工土气、提高管理效率、提高酒店档次具有不可低估的价值。二、设计规模及建筑面积分区1、设计规模设计约345套客房，安排不同布局方式的单-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告套间、双套间及三套间。配备各种中、西餐厅、酒吧、小型超市、多功能会议室、康体娱乐及其它的配套设施等；园林充分考虑其植物的多样性、利用高大植物制造适宜的遮阳效果；充分考虑到观景的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成；同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。2、建筑面积分区总建筑面积为33588㎡。酒店建筑面积分区指标表区域功能建筑面积公共功能区大堂/餐饮娱乐/会议内部交通（㎡）6718占总面积（%）20客房区客房及客房走廊,客房电梯厅（㎡）21833占总面积（%）65内部管理区设备用房内部人员用房/厨房后场用房（㎡）3358占总面积（%）10(包括地下车库)其它出租写字楼（㎡）1679 占总面积（%）5三、土建工程（1）设计依据《建筑结构荷载设计规范》GBJ9-87-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告《建筑抗震设计规范》GBJ11-891993修改版《建筑地基基础设施设计规范》GB50011-2001《建筑桩基技术规范》JGJ94-94《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002《混凝土结构设计规范》GBJ10-89修改版《砌体结构设计规范》GBJ3-88《建筑物防雷设计规范》GB50057—94《建筑设计防火规范》（GBJ16-971995修订版、1997年版）（2）设计意图和要求①充分利用阳光，同时以苍翠繁茂的园林和水景的结合，创造舒适宜人的环境；②创造一个有滨海气息的室内外空间，提供高质量的、令人身心舒畅的停居环境；③建筑风格、园林风格统一并相互陪衬，相得益彰，符合地方个性和气候特征；④结合环保设计，如太阳能利用，水循环使用和污水处理系统。本项目设计标准执行国家标准GB/T14308-2003（旅游酒店星级的划分级评定）。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外观，项目建设密度低，大绿化，充分体现观景最大化和园林效果。建筑采用框架结构，客房以单间为主，配以部分双套间和三套间，以适用不同客户的需求。客房面积从20㎡到160 ㎡不等。（3）土建工程内容详见建构筑物一览表。建构筑物一览表序号建构筑物名称平面尺寸(m)建筑面积(㎡)结构类型层数1酒店(地上部分)30390框架162酒店(地下部分)319813酒店工程装修335884锅炉房30×20600框架15水井泵房10×10100砖混16车库80×12960砖混17变电所10×15150砖混18门卫9×654砖混19库房60×12720砖混110围栏(延长米)1000铁栅栏11道路硬化300012绿化2536713三、装修工程全部按五星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备的设施、用品。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告（1）外墙采用中空钢化玻璃幕墙Low-E（玫瑰红、浅灰色中空Low-E玻璃，深褐色、褐色、浅褐色中空彩釉玻璃及彩釉玻璃），中空LOW-E玻璃充分阻挡外界的噪音、热能、紫外线照射，由此可节约能源；楼层间玻璃采用800宽的中空彩釉玻璃及彩釉玻璃。局部天然石材开启扇五金：开启扇为外悬窗，开启扇五金件为ROTO（诺托）。（2）公共区域①首层大堂装修要求面积宽敞，与接待能力相适应；气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足。地面：铺贴高档天然或人造石材或人造石材地面。墙面：高档天然石材或人造石饰面，局部造型装饰，天花吊顶。②大堂及二层电梯间、走廊。③地面：铺贴高档天然或人造石材，墙面高档天然或人造石饰面、局部造型装饰，天花造型标准层走廊及电梯间。④墙面：走廊墙面贴高档墙纸，吊顶天花配装灯盘。电梯间墙面为高档天然或人造石材及镜面线条、天花吊顶。⑤地面：铺装高档地毯，墙面贴高档壁纸，吊顶天花配装灯盘。电梯间地面铺贴高档天然或人造石材。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告⑥入户门及门锁：高级防火、防盗门，高级门锁。（3）室内部分装修标准①居室部分：地面：高档地面砖及高档地毯；墙面：进口高级壁纸；内门：高级成品套装木门，配德国“FSB”牌高级锁具；天花：石膏板吊顶天花，装配筒灯及射灯；家俱：成品家俱，液晶显示器台式电脑。窗帘：有内窗帘及外层遮光窗帘。②卫生间部分：地面：高档地面砖；墙面：高档墙面砖；天花：石膏板、乳胶漆；洁具：澳大利亚“科马（caroma）”牌座厕、面盆、浴缸；龙头：澳大利亚“科马（caroma）”牌面盆龙头及浴缸；浴室柜：高档浴室柜配人造石台面。③厨房部分：墙面：铺满瓷砖，用防滑材料铺满地面，有吊顶。橱柜：高档整体橱柜；家电：德国“西门子（SIEMENS）”-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告牌烟机、电磁炉灶具、洗衣机、“海尔”牌电冰箱、“格兰仕”微波炉；洗菜盆及龙头：瑞士“弗兰卡（FRANKE）”牌水槽及龙头。④空调：中央空调。四、设备方案1、设备选择原则　　设备的选购对本项目来说非常的重要。选购设备时出现失误，不仅会给以后的使用、维修带来不便，还会增加许多费用支出，影响酒店的经济效益。选购设备时应注意：在保证设备性能、产品质量的前提下，本着技术先进、经济合理、节约能源、安全可靠的原则来配置设备。设备的选购原则：　　（1）增效原则　　（2）宾客需求原则　　（3）节能性与方便性相结合原则　　（4）设施的确定与季节性相结合原则2、设备选择本项目共购置国内外先进节能环保型设备373台（套）。详见主要设备购置一览表。主要设备配置一览表序号名称单位数量备注-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告1中央空调套12宽带网套13消防系统套14供水系统套15供热系统套16闭路电视系统套17计算机管理系统套18会议室设施套19电梯套610变压器配电系统套211失火自动报警及联动控制系统套112监控系统套113办公用车台214运输用车台215通讯系统套116客房部生活配套设施套34517餐厅配套设施套118游泳池设备套119保龄球设备套120其他健身设施套121其他设备套1合计台套373第六章会展中心工程技术方案-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告一、土建工程项目总占地面积13333平方米，建筑面积12500平方米，高25米，二层钢架结构，其中：中心大堂1500平方米；大小展厅4500平方米；会议区2000平方米。其它（服务中心、商务中心、贵宾室等）4500平方米。室外展场5000平方米（沥青混凝土地面），周边设停车场2083平方米（沥青混凝土地面）。二、会展配套设施1、语音通信系统展馆内每个展位及各会议室、洽谈室、等都可以提供直线电话。中国移动通信公司、中国联通及青岛通信公司的小灵通业务在展馆内设有无线覆盖系统基站，可保证无线通讯畅通；此外，各展区、楼层都设有IC卡及208卡电话，可为展商提供便捷服务。2、网络信息系统展馆内拥有完善网络系统的综合布线系统，规模可同时满足1500个信息点的-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告交换能力，为展厅内每个展位提供数据点供参展商使用，使用者可通过局域网直接接入互联网，而无需拨号；各会议室及洽谈室及公共办公场所等处都设有信息点，保障会议及商务洽谈使用；此外，展馆内触摸屏等重要设备都通过网络系统进行数据交换，为展商及观众提供信息服务。展馆内同时具备无线网络环境,在展厅内及公共通道都有无线信号覆盖，可以随时方便地与外界进行信息传递与沟通。3、公共广播系统负责向青岛国际会展中心的展厅、多功能厅、会议室、办公室、走道等区域提供可靠的、高质量的背景音乐、紧急广播、业务广播等服务，选用PHILIPSSM40系统，该系统采用模块化设计，具有16输入45输出数字音频矩阵，方便的扩容和升级性、自动故障检测功能，自动数字语音播放功能、计算机监控功能并能满足与BMS集成的要求，在发生火灾及其它紧急情况时，与青岛国际会展中心消防联动，满足火灾紧急广播的要求。4、中央空调系5、智能楼宇自控系统6、自动消防系统三、设备配置共配置空调、消防系统、保安系统、广播系统等设备11台（套）。详见设备购置一览表。设备购置一览表序号名称单位数量备注-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告1语音通信系统套12网络信息系统套13公共广播系统套14中央空调套15消防系统套16配电设施套17智能楼宇自控系统套18保安系统套19办公设施套110会议室设施套111运输车辆台1电梯部1合计台套11第七章公用辅助工程一、给水工程1、供水水源本工程的用水水源为城镇自来水，由############市自来水公司提供。由市政给水干管上分别引出一根DN150的供水管进入设计区，并在区域内形成环状布置，室外采用生活和消防合一的供水体系，市政供水压力按0.30MPa设计。2、给水系统-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告   本工程采用分区供水系统。根据市政供水压力，低压(地下室、裙房、主楼一至三层)各用水点由市政给水管网直接供给。高区(主楼四至十六层)各用水点则采用由储水池、加压泵房和屋顶水箱联合供水。其中水压超过0.35MPa的楼层(四～七层)采用支管减压后供水。不锈钢生活水箱设在顶层水箱间，储水池和水泵房都设于地下室，屋顶水箱的有效容积分别为：50m3和150m3，储水池设水位控制仪，水位信号传至水泵控制柜，同时设超高溢流和超低报警水位。   泵房内布置80DL20×5型生活水泵两台(一用一备)。   参数为：Q=50.4m3/h H=100m N=30KW水泵根据水箱水位变化自动控制开与停。3、游泳池给水游泳池容积约为450m3，以市政自来水为水源，游泳池水处理后循环使用。水处理部分由专业公司设计，循环水处理流程如下：-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告游泳池内的水通过回水管道，经毛发聚集器。去除毛发、纸屑、杂草及大块颗粒状杂物，再有加药装置加入混凝剂，经循环水泵的叶轮搅拌混合后进入过滤器，利用过滤器内的滤料滤去悬浮物，过滤后的水再经消毒处理（冬季循环水需经换热器加热），使之达到国家规定的游泳池水质标准后，送回游泳池再使用。游泳池水就这样连续不断地进行着净化处理，再使用再净化的循环过程。游泳池水质标准    游泳池的进口必须符合《生活饮用水卫生标准》    PH值 6.5-8.5浊度不大于5度耗氧量不得超过12mg/L游离氯应保持在0.4-0.6mg/L,化合性余氯应在1.0mg/L以上。细菌总数不得超过1000个/ml，大肠菌群不得超过18个/L尿素不得超过35个/L5、热水系统本工程采用集中热水供应方式，热媒为锅炉管网蒸气。分区情况与给水分区一致，低区：一至三层、地下室、裙房；高区：四至十六层，其中四至七层采用支管减压阀减压。高区客房热水系统采用闭式上行下给全循环系统，低区热水仅供厨房、桑拿和洗衣房等，故采用不循环直供系统。高压选用四台RV-04-4.01.6/1.0型容积式热交换器，供热水能力为：4.49-6.7m3-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告/h·台。设四台TR50-250型热水循环泵，两用两备。设备参数：Q=7.5m3/h，H=19.5m，N=I.5KW。低区选用一台RV-04-8.51.6/1.0型容积式热交换器，供热水能力为：9.6-14.3m3/h·台。二、排水工程本工程排水室内采用雨、污、废水分流制；室外采用雨、污水分流制。本工程产生的污水先经化粪池沉淀处理，食堂含油废水先经隔油池处理后，再与其它废水合流，最后排入灵运路市政污水管网。雨水采用有组织排水。地面集水时间为t=5分钟。屋面雨水经雨水斗收集后，由雨水立管排入室外雨水管道。室外道路雨水及绿化带雨水经道路雨水口收集后排入室外雨水暗管，雨水最终送至市政雨水管网。室内地面土0.000以上采用重力流排除，地下室污废水由集水坑收集后，用污水泵提升排除。设50QW40-15-4型潜水排污泵两台，一用一备，排除消防电梯基坑积水。设50QW18-15-1.5型潜水排污泵二台，一用一备，排除水泵房集水坑积水。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告设50QW18-15-1.5型潜水排污泵四台，二用二备，排除地下室厕所间集水坑积水。设50QW40-15-4型潜水排污泵两台，一用一备，排除洗衣房集水坑积水。设50QW18-15-1.5型潜水排污泵两台，一用一备，排除车库入口处集水坑积水。三、暖通系统工程1、空调系统客房、办公、包厢及小会议室等设计采用风机盘管加新风系统—风机盘管暗装在各房间吊顶内；新风由吊装在走廊吊顶内的新风机组经过风管向各房间送新风。会议厅、多功能厅、宴会厅、休息厅、大堂及大堂吧等设计采用低噪声变风量柜式空调机全空气低速系统——回风加新风被柜式空调机热湿处理后经风道低速从散流口送出。气流组织有上送上回和上送下回两种形式。健身房设计采用低噪声变风量柜式空调机静压腔孔板淋浴系统——回风加新风被柜式空调机热湿处理后经静压腔从孔板送出。气流组织为上送上回。厨房设计采用柜式空调机全新风岗位送冷、热风系统——室外新风被柜式空调机热湿处理后经风道向各操作岗位送风。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告空调冷热水系统为双管制闭式系统。共分两个系统：一为客房系统；二为公用系统，其中公用系统的个别房间(餐厅、多功能厅、宴会厅等)设计成：在过渡季节别的房间要供热时，这些房间同时可以制冷。2、送排风系统客房、卫生间、公共卫生间排气，由卫生间吊顶排风机排入竖井后集中排出屋面。地下汽车库及地下室依据功能及布局情况分设若干送、排风系统，以保证地下室内空气新鲜。厨房、备餐、烧烤等加工间，视加工间布置情况分设若干排风系统，以脱排油烟机排出室内异味。洗衣房、桑拿房、消毒间视布置情况采用集中排出屋面和分散排出室外排风系统，以排除室内汽雾。棋牌房、包厢排气，由室内吊顶排风机水平集中排出室外，以排除室内(香)烟气。3、防排烟系统主楼内走廊设两个机械排烟系统。以排除疏散通道烟气。主楼梯间、楼梯前室、消防电梯前室或合用前室设四个正压送风系统，以防止烟气污染安全出口及安全通道。地下车库及地下室视防烟分区情况分设若干机械排烟系统，以利火灾初期人员逃生所需。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告空调及通风风管在穿越防火、防烟分区及楼层处设防烟防火调节阀。所有新风总管及各新风支管处设防烟防火调节阀。机械排烟风机进口处设280℃保护排烟风机的防火阀。4、换热站为空调制冷和制热所配置的换热设备，布置在裙房地下室内。制冷采用螺杆式多机头模块化冷水机组；制热采用汽一水式不锈钢板式换热器。5、锅炉房为酒店采暖、洗衣机房用汽、卫生热水而配套的锅炉房，布置在总图西北角独立建筑物内，设4t/h的燃油锅炉2台。四、消防工程1、消防分区本建筑为一类消防，建筑物的耐火等级为一级，项目区内形成消防环道。主楼落地边长大于1／4总边长，并于东北侧有足够的登高场地。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告地下室分2个防火分区，主楼部分为一个防火分区，裙房下部为一个防火分区。一层分2个防火分区，上空的大堂、大堂吧以及总台，和主楼部分同属一个防火区，歌舞厅、桑拿、游泳池等娱乐部分属一个防火分区，两者均有2个或2个以上的对外出入口，两者相接的地方以防火墙或防火门隔断。二层分2个防火分区，棋牌室等主楼部分属一个防火分区，餐饮部分属一个防火分区，两者与上空大堂相接的部分，均以防火卷帘和喷头加密隔断。三层分2个防火分区，健身房、台球室等主楼部分属一个防火分区，会议中心与内部办公部分属一个防火分区，两者以防火卷帘和喷头加密与上空的大堂相隔。层以上为标准层，每层属一个防火分区。每个防火分区均有2个以上安全疏散口，疏散口与疏散距离均符合规范要求，相邻防火分区设防火卷帘或防火门分隔空间。消防控制室设一层，装修材料严格控制，均限用不燃、难燃材料。2、消防给水和固定灭火装置本工程按一类高层建筑进行消防设计，分别设有室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、建筑灭火器及消防排水设施。本工程的消防水源为市政自来水，消防用水量按室外消火栓30L/s，2小时/次 一次灭火用水量为：324m3；室内消火栓40L/s，3小时/次，一次灭火用水量为：432m3；自动喷水20.8L/s，1小时/次，一次灭火用水量为：75m3；一次消防灭火总用水量合计为：831m3。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告室外消防给水与生活给水系统合用管网。由市政供水管引入管直接供给。给水管沿大楼环状布置。室外消火栓按间距不大于120m布置，距路边2m，最大保护半径不超过150m，室外环状供水管网上共设置五磁SS100地上式消火栓。消防给水系统利用屋顶水箱、消防水池、消防水泵、水泵结合器等联合供水。火灾初期前十分钟消防水量由屋顶水箱供给。高位水箱设于屋顶水箱间，其有效容积为：20m3，水箱设置高度保证最不利点消火栓静水压力不小于7m水柱。消防水泵启动后，则由设在地下室的消防水池供水。消防水池贮存三小时室内消火栓和一小时室内自喷用水量，其有效容积为：500m3。消防给水系统设消防水泵接合器五套，其中消火栓系统和自动喷淋系统分别为三套和两套。（1）室内消火栓系统本大楼均设消火栓保护，主档内采用单阀单出口消火栓，裙房和地下室采用双阀双出口消火栓。所有消火栓旁均设有手动报警和直接启动消防泵的按钮。本系统竖向为一个压力分区，动压超过0.5MPa的消火栓采用减压稳压消火栓。系统供水管环状布置，上环与屋顶相连，下环与水泵出水管相连。主楼、裙房、地下室内合理布置消火栓，保证室内任何部位都有两股水柱同时到达。水枪的充实水柱不小于10m，流量不小于5L/s，消火栓箱内均设置D65-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告mm，长25m的麻质衬胶水带和Φ19mm的直流水枪。水泵房内布置####BD9.4/35-150####FL×3型水泵二台(一用一备)，流量：Q=40L/s,扬程H=91m，配电机功率N=55KW。（2）自动喷淋灭火系统自动喷淋系统按中危险等级设计，设计喷水强度为：6L/min×m2，作用面积为：160m2，设计流量为：20.8L/S。大楼内除各层的变配电室、消防中心，卫生间、高度超过八米的大厅及设备用房外，其余场所均设喷头保护，喷头的保护面积为12.5m2，喷头均采用下班型喷泉头，其中厨房内喷头的温度等级为930C，其余场所均为680C喷头类型：在吊顶处采用吊顶型喷头，其它部位采用直立型喷头。喷头间最大水平距离为3.6m，喷头与墙柱间的最大水平距离为1.8m。自动喷淋灭火系统竖向不分区，共设五套DNl50mm湿式报警阀于水泵房内和报警阀间，由值班人员管理。每个报警阀组负担的喷头数量不超过800只，系统在各防火分区和每层供水干管起点处设置水流指示器及遥控信号阀。它们的动作信号将显示于消防控制中心并报警同时直接启动自喷泵。水泵房内布置####BD1O.5／20-100####FL×5型二台(一用一备)，流量：Q=20L／S扬程：H=105m配电机动功率：N=37KW。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告（3）建筑灭火器大楼内各楼层适当位置按规范要求合理配备手提式干粉灭火器。燃油锅炉间配置两辆推车式干粉灭火器。（4）消防排水消防电梯井底及泵房集水坑均设有消防时自动排水设备，集水坑容积大于2m3。设50QW40-15-4型潜水排污泵两台，一用一备，排除消防电梯基坑积水。设50QW18-15-1.5型潜水排污泵两台，一用一备，排除水泵房集水坑积水。五、供电工程1、供电设计本工程为十六层高层建筑，为一类高层建筑。一类高层建筑消防电梯、排风机、正压送风机、防火卷帘、消防水泵(喷淋泵、消火栓泵)、火灾自动报警、应急照明、疏散指示标志等消防设备为一级负荷。普通电梯、生活水泵，电话兼计算机房等为二级负荷。其它为三级负荷。本工程供电电源引自市电10KV电网。从项目区外-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告引入本工程10KV变电所。因本工程为一类高层建筑，要求两路10KV电源(来自凤凰组团区域变电站)引至本工程10KV变电所。两路10KV电源采用同时供电。高压供电采用两路10KV电缆进线，10KV主结线为单母线接线方式，两路10KV电源之间不设联络开关。0.4KV侧主结线为单母线分段接线，二台变压器低压侧之间设低压联络开关，当一路10KV电源故障时，另一台变压器承担所有一、二级负荷，该两路10KV电源承担本工程所有设备用电。10KV高压配电系统采用两路10KV高压电源，10KV单母线接线方式。洗衣房、锅炉房、厨房、餐厅、大堂、消防控制室、电话兼计算机房、广播机房、桑拿等采用放射式供电。冷水机组、水泵房、电梯等采用放射式供电。消防设备按一级负荷供电，客梯按二级负荷供电。本工程所有消防设备，主要负荷用电以及事故照明，疏散指示标志，客梯等均采用双电源供电，末端自段自复。2、照明设计有关部位照明根据规范要求，办公室接150L####，客房平均25L####，大宴会厅按200L####，门厅、休息厅按100L####，理发、美容150-300L####，厨房，洗衣房按150L####，健身房，蒸汽浴室，游泳池按50L####，游艺厅按75L####，通道按50L####，楼梯间30L####。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告大堂、餐厅、游泳池、走道、前室、楼梯间等公共场所以节能灯为主要光源。办公室以荧灯为主要光源。室外广场设备景观照明以金属卤化物灯为主要光源。立面场景照明以金属卤化物投光灯为主要光源。地下室及裙房部分照明拟采用放射式和树干式相结合的方式。主楼部分照明，由变电所低压配电屏配出干线电缆至管道井后采用密集型插接式母线供电，各层照明配电箱相应地从密集型母线处引入电源。裙楼和主楼部分事故照明分别由变电所低压配电柜采用两路放射式干线电缆互相供电。在下列场所设置应急照明：楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、配电室，消防控制室、消防水泵房，防排烟机房，电话兼计算机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其它房间。歌舞厅、宴会厅、会议厅、餐厅和商业营业厅等人员密集场所，疏散走道。在下列场所设置疏散指示标志：疏散走道和安全出口处。歌舞厅、卡拉OK厅、夜总会、桑拿浴室、游艺厅、网吧等疏散走道和其它主要疏散路线的地面或靠近地面的墙上，应设置发光疏散指示标志。应急照明和灯光疏散指示标志，采用带蓄电池作备用电源，且连续供电时间不应小于20min。3、有线电视系统设计-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告系统设计按750MHZ双向邻频传输方式。前端输入信号源由市有线电视信号、自办节目信号、卫星电视信号、VOD自动点播系统信号组成。系统分配网络采用分配、分支式进行信号传输，末端出口电平为73±50LB。有线电视系统主要设置在大楼客房及餐厅等场所。在主楼层顶设置电视节目源室。有线电视系统可分为以下几部分：前端系统、分配系统、监视部分、防雷、屏蔽和抗干扰措施等。六、绿化工程本项目拟建成园林式五星级酒店，绿化以多数种为主，优质草坪为辅，植物绿化分高、中、矮、低四层。高大的落叶乔木、针叶树种为高层；大型灌木树种为中层；木本花卉、草木花卉、盆景植物为矮层；草皮为基底绿化。四层绿化为本项目提供的不仅仅是单纯抽象意义的绿化层次，还会形成一道道天然“音屏”，消除减少车辆等噪音，使庭院内噪音降至50分贝以下。四层绿化为宾馆客人提供的不仅仅是视觉及心理上的愉悦，更使其成为一座现代化都市中心的天然氧吧，并且可改善小区域的生态环境及气候，造福后代。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告第八章节约能源　为贯彻落实党中央国务院关于“着力加强资源节约和环境保护工作”的要求，建设资源节约型和环境友好型社会，加快构建社会主义和谐社会，在建设领域全面落实科学发展观，大力推进智能、绿色建筑与建筑节能工作，中华人民共和国建设部、科技部、国家发展改革委、国家环境保护总局在前两届成功举办智能、绿色建筑与建筑节能大会的基础上，共同举办的“第三届国际智能、绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产品博览会”于2007年3月26日至28日在北京国际会议中心召开。这是智能与绿色建筑领域在中国的又一次国际盛会！中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎为大会发来贺信，强调要完善政策法规，推行绿色标准和节能改造，降低建筑能耗，努力实现建筑业可持续发展。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告　　曾培炎指出，发展节能、绿色和智能建筑，是国际建筑领域的大趋势。中国作为人口最多的发展中国家，在城镇化、工业化进程中，加快推广现代建筑技术，对于促进可持续发展、改善人居环境十分重要和紧迫。曾培炎说，中国将借鉴国外先进建筑技术和管理经验，探索符合国情的建筑业发展道路。新建建筑要加快推行绿色建筑标准，既有建筑要积极推进节能改造。鼓励绿色建筑技术、材料和设备的研发，广泛利用智能技术完善建筑功能、降低建筑能耗。完善相关法律法规体系，实行有利于促进建筑节能的政策措施。希望通过研讨会和博览会，加强中国与世界各国建筑界的交流和合作，集思广益、群策群力，共同推动建筑业实现可持续发展。一、建筑节能我国现有建筑中达不到节能标准的占有较大比例，单位建筑面积能耗是发达国家的2至3倍，对社会造成了沉重的能源负担和严重的环境污染，已成为制约我国可持续发展的突出问题。由建设部和国家质量技术监督检验检疫总局联合发布《公共建筑节能设计标准》于2005年7月1日起正式实施。这是我国批准发布的第一部公共建筑节能设计的综合性国家标准。   《公共建筑节能设计标准》，适用于新建、扩建和改建的公共建筑的节能设计。通过改善建筑围护结构保温、隔热性能，提高供暖、通风、空调设备、系统的能效比，采取增进照明设备效率等措施，在保证相同的室内热环境舒适参数条件下，与上世纪80年代初设计建成的公共建筑相比，全年供暖、通风、空调和照明的总能耗可减少50%。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告   对建筑物而言，自然环境中的最大热能是太阳辐射，其中可见光的能量仅占1/3，其余的2/3主要是热辐射能量。这部分热能对建筑物的影响是及其重要的。控制建筑能耗减至最少已成为建筑设计改造必须考虑的重点问题之一。   对于准备新建的建筑，可采用节能建筑材料来建筑。建筑节能涉及领域很多，主要是墙体、窗户、地板、屋顶4个地方。  1、墙体：墙体的保温分为外保温和内保温。外保温的保温性能不但远高于内保温，而且由于保温材料本身散发少量有害物质，外保温设计使之在挥发过程中不会进入室内。而且能有效屏蔽太阳光线中紫外线的光波辐射，最大限度地控制被涂覆物表面及内部温度，使顶层楼房室内气温相一致，极大地改善居住和工作环境。同时，由于保温涂料涂层将太阳辐射热完全隔绝，减缓了室内照明线路的老化，特别是厂房、仓库内易燃易爆物和储气罐的消防隐患大为降低。另外，很多六层以下的建筑采用的是砖混结构，它的保温隔热效果没有高层建筑必须采用的钢筋混凝土结构好。2、-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告窗户：现在使用的玻璃分为单层玻璃和双层玻璃，双层的保温隔音效果明显好于单层。但双层中又有区别，有的只是简单地抽出夹层中的一部分空气，这种双层玻璃的保温隔音效果，没有在抽出空气后加入一定惰性气体的好。而如果在此基础上再给玻璃镀上膜，这样的中空镀膜LOE－E玻璃不仅可以增加玻璃的强度，其保温效果又要好一些。当然，与之配套的断桥铝合金窗框，在窗外加装铝质卷帘等设施，也能在一定程度上提高房子的保温隔热效果。   真空玻璃是全球最新型保温隔热隔声玻璃，在隔声、隔热、节能、减少室内温差、提高采光性等方面远优于目前普遍采用的中空玻璃幕墙。其保温隔热性能相当于370ｍｍ厚实心黏土墙砖，是普通中空玻璃的两倍，是单片玻璃的4倍，可使空调节能达50％。另外，真空玻璃可有效防止冬天窗户结露，并可有效减小室内外温差，防止冬天窗边引起的“冷吹风”和“冷辐射”。3、地板：据有关专家介绍，增加楼板厚度会提高保温效果。如果在加厚层中选用陶粒混凝土，那就比普通混凝土更为保温隔音。4、屋顶：保温措施常见的是“平改坡”和加隔热层。5、墙窗面积比：饭店建筑能耗与墙窗面积比成正比。有些饭店盲目追求大面积的落地玻璃或玻璃幕墙，认为这是高档建筑的标志。其实墙窗面积比增加10%，能耗就增加25%—30%。玻璃幕墙可谓能耗杀手，比普通墙体多耗能2—3倍。大玻璃落地窗的能耗要提高40%以上。　 二、中央空调系统节能-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告（1）节能必要性 改革开发以来，我国的星级酒店、博物馆展览馆、高级写字楼、商场、医院等建筑都安装了中央空调。中央空调的能耗巨大，一座星级的酒店空调能耗占总能耗的50-70%，因此，如果采取节能措施，哪怕只节约5%，其绝对值也是非常大的。对于中央空调来说，按照国家标准，系统的最大负载能力是按照气温最高，负荷最大的工作环境来设计的，就系统本身来说，存在着很大的储备空间，而实际上系统又很少在这些极限条件下工作。根据有关资料统计，中央空调设备97%的时间在70%负荷以下波动运行，所以实际负荷总不能达到满负荷（即通常所说的‘大马拉小车"）；特别是冷气需求量较少的情况下，主机负荷量低。为了保证有较好的运行状态和较高的运行效率，主机能在一定范围内根据负载的变化合理的加载和卸载，不让与之相配套的冷却水泵、冷冻水泵和冷却塔风机一直在高负荷状态下运行；提高中央空调冷却水、冷冻水系统运行效率；降低能耗较大且运行时间较长的设备的工作时间，所以，推行中央空调节能技术是非常必要的。（2）节能原理-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告基本原理：当空调负荷发生变化时，通过全面数据采集系统，经计算机模糊运算，及时调节空调主机、各泵组和风机的运行工作参数，从而改变空调主机工作状态、冷冻（温）水和冷却水流量，改变冷却塔风机的风量，确保空调主机始终工作在效率最佳状态，使供回水和进出水温度趋于设定值。本项目的技术核心是智能模糊控制及变频调速。在控制器中建立了知识库、模糊控制模型和模糊运算规则，形成智能模糊控制。通过全面采集影响空调系统运行的各种参量，经智能模糊运算，得出相应的控制参数，这些控制参数被送到空调主机、冷冻（温）水控制子系统、冷却塔风机控制子系统。这些子系统根据控制参数的变化，利用现代变频控制技术，改变空调系统循环流体的流量和温度，以保证整个系统在各种负荷条件下，均处于最佳工作状态，从而最终达到综合节能的目的。（3）产品构成由工控计算机、智能模糊控制器、变频器及传感器等组成，变流量节能控制装置的关键元器件，全部采用国际著名厂商的高可靠性产品，硬件和软件设置了多级电气互锁，确保了系统安全可靠地运行，工作寿命达10万小时。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告（4）产品功能（1）参数设置·设置冷冻（温）水总管供回水压差、温度；·设置冷却水总管进出水温度；·设置变频器运行频率。·状态监测功能·监测空调主机开/停及故障状态；·监测冷冻（温）水总管供回水压差、温度、流量；·监测冷却水总管供回水温度；·监测各泵组、风机运行和故障状态；·监测变频器运行频率，运行和故障状态。（2）控制功能·空调主机启/停及联动控制；·冷冻（温）水总管供回水压差、温度控制；·冷却水总管进出水温度控制；·旁通阀的模糊PID控制；-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告·泵组、风机运行频率控制；·系统循环流体优化控制。（3）管理功能·操作员管理及操作记录；系统管理员可方便地为各操作员分配操作权限，系统自动记录各操作员所进行的操作行为及相关内容。报表选择系统可根据输入的电价和燃料价格，按天或按月生成能耗报表。·系统组态；可根据工程实际情况，对系统的可变参数进行组态。·系统运行记录；·能效曲线显示；·故障记录；·远程管理（网络版）。（4）故障复位·空调主机故障复位；·冷温水系统故障复位；·冷却水系统故障复位；·冷却塔风机故障复位。（5）技术参数-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告工作环境温度0℃~40℃相对湿度≦90%（20℃），无凝露安装使用地点的海拔高度不超过1000m输入电源频率50Hz变频器输出频率0Hz~50Hz输入电源电压三相AC380V±38V变频器输出电压三相AC0V±380V变频器输出容量1.1Kw~448kW间歇过载能力115%，持续时间1min工频耐压2000V1min控制柜防护等级IP20操作方式就地、远方、自动外形尺寸（高×宽×深）1800×600（800）×600（6）节能效果空调水系统和风系统节能通过对空调负荷的动态跟踪，实时调节空调水系统流量和冷却塔风机的风量，使其跟随负荷的变化而同步变化，最大限度地节省了电能的消耗，对空调水系统和风系统节电高达60%--80%。空调主机节能通过变流量控制器，对空调主机各工质参数实时采集和智能模糊运算，并进行实时动态调整，使空调主机始终保持在最佳工况下运行，从而实现主机节能10%--40%。（7）与其他节能产品的区比较-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告（8）采用产品上海艾耐基节能科技有限公司生产的“节能之星”—中央空调节能智能控制系统该系统是艾耐基公司开发的第三代中央空调节能产品。该系统采用计算机技术、全面采集技术、模糊控制技术、系统集成技术和变频调速技术，实现了中央空调系统在运行中的高效节能和安全舒适。3、节水、节电措施　　用节水型的坐便器。用水分大解小解，引导客人正确使用。可以节水一半以上。　-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告　　逐步淘汰传统的9升以上的坐便器改为6升型，或可以在水箱内安装节水芯，每只马桶一年可节水30吨左右。或用土办法，每个水箱里放一个1.25升的可乐瓶，开房率×房间数×1.25升×平均使用次数=节水量。　员工浴室可安装智能感应式节水系统。公共卫生间安装感应节水龙头。　　　房间卫生间安装流量节水龙头，适当控制水流量就可以节约1/3。　　　中水回用。饭店可将部分废水回收，经沉淀过滤处理用于浇灌绿地、洗车、降温……　　在饭店工程设计规范中，对饭店耗电大户：制冷机组、水泵、电梯、锅炉、风机等普遍留有30%的富余功率。在运行中一般存在“大马拉小车”的现象。本项目建议采用变频系统，可根据温度和负荷的变化调节电机的转速频率。一般可节电30%-50%，动力电是饭店耗电的大头，不到两年均可收回设备的投资。　　　　将空调的温度设定在28℃。许多饭店的空调让客人感到夏天太冷，冬天过热。2006年6月日本政府号召开展“节能装”运动倡导节能，要求饭店和办公楼把空调调到28℃，鼓励人们在公务和商务活动中脱去西装领带，着短袖便衫。既能减少10%的空调耗电，又能大大减少患空调病的概率。　　-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告夏天室内的辐射热量主要是通过窗户进入。用反射窗帘可反射50%的热量。　　百叶窗帘可以让光线散射入室，以起到调节作用。有条件的饭店可以采用屋顶绿化。一般可以挡掉50%的太阳辐射。　　要注重户外室内的绿化。一棵树一天可蒸发40公升的水。可以抵消100只100瓦灯泡一天8小时的热量。 第九章环境保护1、编制依据(1)《中华人民共和国环境保护法》，1989.12.2。(2)《中华人民共和国水污染防治法》，1996.5.15。(3)《中华人民共和国大气污染防治法》，1995.8.29。(4)《中华人民共和国噪声污染防治法》，1996.10.29。(5)《建设项目环境保护管理条例》，国务院，[1998]第53号令。(6)《环境影响评价技术导则》，国家环保局，HJ/T2.1-2.3-93，HJ/T2.4-1995。(7)《############建设项目环境影响评价文件分级审批规定》的通知辽环发[2005]5号。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告2、评价标准(1)大气环境执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中二级标准，见表1-1。(2)水环境质量执行《地表水环境质量标准》(GHZB1-1999)中III类标准，见表1-2。(3)声环境质量标准采用《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中的2类标准，见表1-3。周界噪声参照执行《工业企业厂界噪声标准》(GB12348-90)中的II级，见表1-4。3、污染源分析（1）建设期污染因子及源强分析本项目在建设阶段由于建设施工和装修，不可避免地将对周围环境产生影响。建设期主要污染因子有：噪声、扬尘、固体废弃物、废气等。①噪声噪声主要来自建筑施工、装修过程。建设期间产生的噪声具有阶段性、临时性和不固定性。根据本工程的特点，施工期间的主要噪声源如表7-1所示，主要建筑机械施工噪声源强见表7-2。表7-1建设期主要噪声源建设阶段噪声源场平挖掘机、铲土机、卡车-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告建筑施工搅拌机、振捣机、起重机、电锯路面施工压路机、搅拌机 表7-2建筑施工机械噪声声级(dB)名称距离声源10m距离声源30m噪声声级范围平均噪声级噪声声级范围平均噪声级推土机76～888167～7972挖掘机80～968471～8775装载机68～747159～6562打桩机93～11210584～10391搅拌机74～877965～8870振捣机75～888166～9772吊车76～847867～7569建筑施工多采用大型车辆，其噪声级较高，如大型货运卡车的声功率级可达107dB，自卸卡车在装卸石料等建筑材料时的声功率级可高达110dB以上。②粉尘及废气粉尘是指旧建筑物拆除、建筑施工过程和建筑材料运输过程中所产生的大量含沙尘埃。废气包括装修时产生的油漆废气和建筑材料运输车辆产生的汽车尾气。建设阶段的大气污染源主要来自建筑垃圾搬运、露天堆场和裸露场地的风力扬尘，土石方和建筑材料运输所产生的动力道路扬尘以及装修的油漆废气。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告A扬尘对整个施工期而言，施工产生的扬尘主要集中在土建施工阶段，按起尘的原因可分为风力起尘和动力起尘。其中风力起尘主要是由于露天堆放的建材（如黄沙、水泥等）及裸露的施工区表层浮尘由于天气干燥及大风，产生风力扬尘；动力起尘，主要是在房屋拆迁、建材的装卸、搅拌的过程中，由于外力而产生的尘粒再悬浮而造成，其中施工及装卸车辆造成的扬尘最为严重。露天堆场和裸露场地的风力扬尘量可按堆放场起尘的经验公式计算：Q=2.1(V50-V0)3e-1.023W式中：Q—起尘量，kg/t.a；V50—距地面50m处风速，m/s；V0—起尘风速，m/s；W—尘粒的含水率，%V0与粒径和含水率有关，因此，减少露天堆放和保证一定的含水率及减少裸露地面是减少风力起尘的有效手段。尘粒在空气中的传播扩散情况与风速等气象条件有关，也与尘粒本身的沉降速度有关。不同的尘粒的沉降速度见表7-3。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告据有关文献，车辆行驶产生的扬尘占总扬尘的60%以上，车辆行驶产生的扬尘，在完全干燥情况下，可按下列经验公式计算：Q＝0.123(V/5)(W/6.8)0.85(P/0.5)0.75式中：Q―汽车行驶时的扬尘，kg/Km.辆；V―汽车速度，km/h；W―汽车载重量，t；P―道路表面粉尘量，kg/m2。表7-4中为一辆10吨卡车，通过一段长度为1km的路面时，不同路面清洁程度，不同行驶速度情况下的扬尘量。由此可见，在同样路面清洁程度条件下，车速越快，扬尘量越大；而在同样车速情况下，路面越脏，扬尘量越大。表7-3　不同粒径的尘粒沉降速度粒径（um）10203040506070沉降速度（m/s）0.030.0120.0270.0480.0750.1080.147粒径（um）8090100150200250300沉降速度（m/s）0.1580.1700.1820.2390.8041.0051.829粒径（um）4505506507508509501050沉降速度（m/s）2.2112.6143.0163.4183.8204.2224.624表7-4　在不同车速和地面清洁程度的汽车扬尘-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告P车速0.10.20.30.40.515（km/hr）0.0510.0860.1160.1440.1710.28710（km/hr）0.1020.1710.2320.2890.3410.57415（km/hr）0.1530.2570.3490.4330.5120.86120（km/hr）0.2550.4290.5820.7220.8531.435B 油漆废气油漆废气主要来自装修过程，由于不同建设单位的习惯、审美观、财力等因素的不同，装修时的油漆耗量和油漆品牌也不相同，油漆废气的排放属无组织排放。因此，该部分废气的排放对周围环境的影响也较难预测，本报告仅对油漆废气作一般性估算。根据市场调查，每100m2的住宅装修时需耗油漆10组左右(包括地板漆、墙面漆、家具漆等)，每组油漆约10kg。在油漆过程中约有10%的油漆挥发形成废气。油漆废气的主要污染因子为二甲苯和甲苯(约20%)，此外还有极少量的汽油、丁醇、丙酮等。③固体废物主要指建筑垃圾、装修垃圾以及少部分施工人员产生的生活垃圾。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告建设期固体废物主要来自建筑垃圾和生活垃圾。本工程拟建地块现有旧建筑物按2000m2估算，将产生拆除垃圾1000t；施工过程产生的建筑及装修垃圾，按每100m2建筑面积2t计，则将产生建筑垃圾约800t，合计1800t。此外，施工人员生活垃圾产生量若按每人每日1kg计，施工人员100人，施工期为2年，则共产生生活垃圾72t。 ④废水建设期的废水排放主要来自于建筑施工人员的生活污水和施工废水。生活污水按在此期间日均施工人员为100人计，生活用水量按80升/人.日计，则日生活用水量为8m3/d。生活污水的排放量按用水量的90%计算，则生活污水的日排放量为7.2t/d。主要污染因子为CODCr、SS、油类等。施工废水主要为泥浆废水，来自浇筑水泥工段，排放量较难估算，主要污染因子为SS。（2）运营期污染因子及源强分析本项目为宾馆，故运营期的主要污染因子为：生活污水、燃油锅炉废气、停车库汽车尾气、生活垃圾、机械设备噪音及娱乐噪音等。①废水-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告本项目建成后废水排放主要来自客房、餐厅、洗衣房、桑拿浴室等，本项目对大酒店的废水进行类比调查，参见表7-5。若按污染物浓度CODCr1000mg/L、BOD5500mg/L、动植物油13mg/L计，本项目污染物的产生量为CODCr181t/a、BOD590.5t/a、油2.4t/a，水量18.1万t/a。表7-5废水源强调查结果污染物pHCODCrBOD5动植物油调查结果(mg/L)6.05104049612.8本项目源强(t/a) 18190.52.4②废气本项目的废气污染源主要来自汽车尾气、燃油锅炉烟气和厨房油烟气。A汽车尾气本项目产生的汽车尾气来自车辆进出宾馆停车库或停车场时排放的废气。根据统计资料及类比调查，车辆怠速小于5km/h时，平均耗油量为0.20L/min，即0.15kg/min，正常行驶时（车速大于15公里/小时），平均耗油量为0.10L/km。汽油燃烧后产生的污染物将向周围空气排放。在相同的耗油量的情况下，汽车尾气污染物排放量还与空燃比有关。空燃比指汽车发动机工作时，空气与燃油的体积比。当空燃比较大时(大于14.5)，燃油完全燃烧，产生CO2-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告及H2O，当空燃比较低时(小于14.5)，燃油不充分燃烧，将产生HC、CO、NO####等污染物。汽车废气中CO、NO####、HC浓度随汽车行驶状况不同而有较大差别，根据############市汽车尾气监测数据统计及有关资料，汽车在怠速与正常行驶时所排放的各污染物浓度见表7-6。 表7-6 汽车废气中各污染物浓度污染物单位怠速正常行驶备注CO%4.072容积比HCPpm1200400容积比NO####Ppm6001000容积比各污染物的源强计算可参照以下公式进行：废气排气量： D=QT（k+1）A/1.29式中：D为废气排放量，m3/hQ为汽车车流量，v/hT为车辆在车库运行时间，mink为空燃比A为燃油耗量，kg/min污染物排放量：G=DCfG为污染物排放量，kg/hC为污染物的排放浓度，容积比，ppm-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告f为容积与质量换算系数B燃油锅炉烟气本项目设置2台4t燃油锅炉，锅炉房设置地块西北角独立建筑物内，烟气由15m烟囱排放，距离酒店主楼140m。燃油烟气中的主要污染因子为SO2、NO2、CO、HnCm和烟尘，其源强计算参考《中国环境影响评价培训教材》，本项目消耗柴油约500t/a，含硫量取0.8%，油比重取0.84t/m3，柴油燃烧产生的各污染物量见表7-7。表7-7 燃油锅炉产生的各污染物量污染物烟尘SO2CONO2HnCm排放系数(kg/m3油)1.8020S0.2388.570.238排放量 (t/a)1.089.520.145.140.14排放浓度 (mg/m3)60.15357.872867.87燃油锅炉主要为中央空调提供热源、客房提高热水、洗衣房提高蒸汽，据调查高峰期(冬季)使用燃油速率约150kg/h，由此可计算主要污染物的最大排放速率，参见表7-8。表7-8燃油锅炉污染物最大排放速率污染物烟尘SO2CONO2HnCm排放速率(mg/s)89.179411.642511.6C厨房油烟气-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告本项目的的餐饮部分一般使用柴油灶，本环评取不利条件，设每日就餐规模为600人次，据调查需使用柴油75kg/d，每日工作时间按5小时计，其污染物量的产生见表7-9。表7-9 餐厅柴油灶产生的各污染物量污染物烟尘SO2CONO####HnCm排放系数(kg/m3油)1.8020S0.2388.570.238排放量 (t/a)0.121.050.010.560.01排放速率 (mg/s)17.81582.3285.02.32经调查计算，食用油消耗系数为7kg/100人.d(二餐)，则本项目建设后食用油消耗量为105kg/d，烹饪过程中的挥发损失约8％，即食堂油烟产生量为8.4kg/d。厨房油烟气经油烟净化器处理后，通过管道高空排放。③固体废物本项目产生的固体废物主要为生活垃圾。本项目共设345间客房，员工定员500名，若生活垃圾量按客房每间每日1.5kg，酒店管理人员按每人每日0.5kg计，则日产生生活垃圾0.8t/d，食堂泔水约0.5t/d，宾馆其余部分产生量按0.4t/d，则共产生垃圾1.7t/d。④噪声-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告本项目的噪声主要来自健美房、歌舞厅、棋牌室餐厅等的社会活动噪声，水泵、风机房等机械设备噪声。表7-11列出了本项目所采用的机械设备种类数量，表7-12列出了本项目所涉及的噪声源强类比调查结果。表7-11本项目主要噪声设备一览表序号名称规格型号单位数量备注1消火栓泵####BD9.4/35-150####FL×3Q=144m3/hH=91mN=55KW台2地下室2自吸泵####BD10.5/20-100####FL×5Q=72m3/hH=105mN=37KW台2地下室3潜水排水泵50QW18-15-1.5Q=18m3/hH=15mN=1.5KW台8地下室4潜水排水泵50QW40-15-4.0Q=7.5m3/hH=15mN=4.0KW台4地下室5热水泵TR50-250Q=7.5m3/hH=19.5mN=1.5KW台4锅炉房6生活水泵80DL20×5Q=50.4m3/hH=100mN=30KW只2地下室7冷水机组MSCW400块9地下室8冷冻泵L####Y125-315台8地下室9冷却塔FBLD-400台2屋顶10新风机DBK30####台13各层走廊11新风机DBK50####台12各层走廊12消防排风机BFS300台4设备层13正压送风机BFZ80台4设备层-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告14燃油锅炉风机 台2锅炉房表7-12 主要噪声源汇总表库(房)名称平均声级(dB)备注餐厅8010人/10m2，二层健美、健身房8420人/10m2，二层歌舞厅90三层循环过滤式净化给水系统85一层泵房80地下室冷却机组80屋顶锅炉风机90锅炉房风机80设备层4、污染防治措施（1）创建绿色饭店本项目按五星级标准设计的大酒店，应将创建“绿色饭店”理念应用到酒店的设计与管理中。创建“绿色饭店”不仅应重视节约物资、降低消耗、降低经营成本，还应提高饭店产品质量，提供更多的绿色产品。①建设“绿色客房”客房的质量由客房的设备设施、家具、服务形式和环境质量构成，创建“绿色饭店”活动不仅应注意节能降耗，还应重视客房内的环境质量。客房环境质量主要指客房内的空气质量、噪声和光环境。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告A空气质量应保证新风系统运行正常，使客房内空气洁净度符合要求，饭店室内环境中的污染物主要有二氧化碳、一氧化碳、可吸入颗粒物、空气细菌总数等，其质量标准如表9-1所示。表9-1室内空气的质量标准名称标准说明氧气≥21%标准大气中O2含量为23%二氧化碳≤0.07%标准大气中CO2含量为0.03%，在市中心或工业区CO2含量为0.06%一氧化碳≤10mg/m3臭气强度1级臭气强度分为0、1/2、1、2、3、4、5等七个等级可吸入尘埃<0.12mg/m3浮游微生物<4000个/m3负离子>1000个/cm3空气细菌总数<1000cfu/m3撞击法B噪声治理宁静而温馨的环境是客房最基本的要求，应避免建筑物内部噪声的干扰，包括客房内的电器设备(如风机盘管、换气扇、电冰箱等)等发出的噪声。C室内照明-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告饭店室内人工照明主要存在两大问题：一是公共场所照明灯具设计不合理，会产生耀眼的眩光，使人感到不舒适。二是客房内的照明问题。标准客房应保证混合照明亮度，此外床头灯应该是可以调节照射方向和亮度的射灯，既要使靠在床头的客人可以看书，又不会影响另一床客人的休息，因此，床头灯。D提高饮用水质量饭店应自行安装净水系统，尽量避免外购瓶装矿泉水或纯净水。由上可知，要为社会提供符合环保要求，又对人体健康有益的绿色客房，与一般客房相比，要增加新风量，选用高质量、低噪声的电器设备，合理设计室内照明，提供纯净饮用水等等。②加强废弃物管理在创建“绿色饭店”活动中，不但要做好对废弃物的管理工作，更要引导客人适量消费。饭店的废弃物不仅包括产生处理的废弃物实物，如一次性用品；还包括隐性的浪费如在洗碗机或洗衣机运行时，过量使用洗涤剂。为了识别这种“隐含”的资源，我们需要运用输入、输出法进行分析，参照生产效率的标准，考察生产活动中原料的使用状况，也可以通过同类型、同规模、同档次的饭店之间的比较来考察饭店的废弃物的水平。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告对废弃物管理的基本思想就是重视减量(Reduce)、再使用(Reuse)和再生利用(Recycle)这“3R”原则。A减量加强对废弃物管理的首要任务是减少废弃物的产生。例如，简化对客房卫生间生活日用品的包装，变一次性用品为多次使用；尽量不使用一次性用品，如一次性餐具、一次性毛巾、一次性容器等。使废弃物最少化也就是确保最少的资源被浪费掉，这是废弃物管理的首要内容，只有当废弃物的数量下降到最低点时，再考虑与废弃物有关的处理问题。所以，废弃物管理是指与生产全过程相关的一个管理过程，它从产品和流程的设计开始，与采购决策、贮存控制方式和生产计划密切相关。一项合理的废弃物管理，要追求通过使资源利用最大化，来降低企业废弃物的成本，通过这种方式可以给企业带来最大的回报。B再使用再使用是减少废弃物的又一个重要措施。能再使用的物资决不废弃，例如用过一面的纸，反面还可以再用；有破洞的床单可以缝制成洗衣袋；客房垃圾筒内的塑料袋重复使用，等等。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告对废水的再利用，是今后饭店应努力解决的一个重要课题。饭店的人均日用水量要比城市居民高许多倍，而其中大部分的废水，如生活废水、洗衣废水等，稍经处理即可重复使用。C再生利用许多废弃物饭店是无法利用的，但不一定都是垃圾：例如废纸、玻璃、金属、纸包装、塑料包装和铁皮包装等，都可由专门的工厂重新处理后作为资源进行再生利用。即使有的废弃物只有很低的价值，在生产过程中不能再利用的材料，也要注意收集。这些材料具有它内在的能源价值，它可以用来燃烧发电或供热，最后，如果上述情况都不能实现，才能把废弃物送填埋场。无论采用哪种方式处理废弃物，饭店都有义务尽量使所有产生的废弃物都能被有效地处理。③提倡绿色消费创建“绿色饭店”力求达到的最显著的社会效益，就是倡导绿色消费。绿色消费的含义包括两方面的内容：一是购置商品时，关注商品在生产、使用和废弃后对环境的影响问题；二是在消费过程中关注环境保护的问题。前者称为绿色产品消费，后者称为绿色消费行为。A提供绿色食品绿色食品是对“无污染”食品的一种形象的描述。绿色食品是指遵循可持续发展原则，按照特定的要求进行生产，经专门机构认定、许可使用绿色食品标志的“无污染”、安全、优质、营养的食品。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告绿色食品与普通食品相比，有三个显著的特征，1)强调产品出自最佳生态环境；2)对产品实行全过程质量控制；3)对产品依法实行标志管理。饭店向顾客推荐、宣传绿色食品，扩大消费者的需求，促进绿色食品的开发和生产，这将有助于环境保护和资源利用，能更好地协调环境、资源和经济发展之间的关系。B餐厅的绿色服务餐厅的绿色消费除了要求提供绿色食品以外，还要倡导客人的适量消费。在我国餐饮业中，因过量消费而造成的浪费情况是十分惊人的，据调查，一般酒席上剩余的菜肴要占全部菜量的30%。最浪费的是婚宴，剩余的菜肴有时达50%以上。造成这一情况的原因主要是消费者的不良消费行为。所以餐厅员工应承担起提倡适量消费的绿色服务。例如，当服务员觉得客人点的菜食过量时，可以适当地提醒客人，使客人点的菜食的数量适当。这种服务完全站在客人的立场上，为客人着想，同时又避免了物资、原材料的浪费，客人满意，社会也满意。饭店餐厅是提供绿色服务的一个重要场所，如果所有的餐厅都能积极倡导适量消费，那么必定能提高全社会的环保意识。（2）空气污染防治措施-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告由环境影响分析可知，本项目产生的废气对周围环境影响较小，为使其环境影响降低到最低，应加强以下措施：保证停车场的进出车辆行驶通畅，避免怠速空转，以减少汽车尾气的排放；餐厅应加装油烟净化器，保证油烟气达标排放；燃油锅炉应使用优质轻柴油，不得使用重油或渣油；最大化地进行绿化，立体绿化种植，提高环境对空气的自净能力。此外，宾馆作为客人提高休息场所，应保证室内空气质量，室内空气质量问题是现代建筑中普遍存在的问题其原因主要由以下三方面造成。①建筑、设备的影响；现代建筑运用各种建筑、装修材料，配置各类现代化的设备设施，为人类营造了现代化的居住空间，同时各种建筑装修材料、设备设施又会产生各种污染物，对人体健康造成不良影响。建筑装修等材料不但会释放出气体、微粒和挥发性有机化合物(VOC)，而且吸附和分解有机化合物，一种材料释放出的有机化合物会与其他材料释放的有机化合物形成新的化学物质，当室内空气达到一定温度和湿度时，有些材料上会生长霉菌和细菌，从而形成挥发性微生有机物(MVOC)。这些物质被人体吸人会损害人体健康。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告一些设备，如复印机、打印机等，当它们在工作时会产生有害气体，而用于设备系统的保温材料也会引起空气污染，这些都导致了空气清洁度的下降。一些矿物原材料如花岗岩、大理石还会含有放射性物质，产生射线，对人体造成损害。空调系统可以创造一个良好的热环境，但往往会引起室内空气质量下降，特别是冷却水系统，风柜、风机盘管的滴水盘都是微生物的衍生地，使空气中细菌大量增加，造成感染病患者增加。中央空凋系统运行的效率较低，乃导致了室内空气质量的下降。此外，一些电子设备在运行中还会产生电子辐射，例如无线电发射台。②生活生产活动的影响饭店经营离不开各种生产、经营活动，在各种生产、生活过程中必然会产生各种污染物，影响室内空气质量。饭店要经营，必须进行各种生产活动，例如锅炉产生蒸汽、厨房烹制食品，都要消耗燃料，因此会产生各种污染物和大量的悬浮物。在进行清洁卫生工作时使用的各种清洁剂以及干洗剂、涂料、清漆等都会产生对人体有害的挥发物。在饭店中，人们对室内空气质量的影响主要有两方面的因素。一是吸烟造成影响。二是在人员比较集中的室内空间造成的影响，例如会议厅，多功能厅、歌舞厅等热源集中的地方，二氧化碳必然增加，如果有剧烈活动，还会有臭气等散发，使室内空气质量劣化。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告③管理不善产生的影响饭店日常管理忽视了客房的通风换气，不保证设备的正常运转等。为提高酒店室内空气质量，客房的装修应满足关于“室内装饰装修材料有害物质限量”GB18580-2001至GB18588-2001及GB6566-2001等十项国家标准要求；日常营运是应加强客房的新风引入，保证空气清洁度。（3）噪声污染防治措施由声环境影响分析可知，本项目的声环境影响主要表现在：外环境329国道交通噪声对客房的影响，歌舞厅社会活动对酒店自身的影响，一些机械设备的噪声影响等。①加强客房隔声措施A窗的隔声饭店的窗户是环境噪声进入的主要途径，以增加窗户玻璃的厚度来增加窗的隔声量是很困难的和不经济的，可以采用双层玻璃窗。它的隔声量的提高除了与玻璃厚度和缝的严密度有关外，还取决于双层玻璃之间的距离和边框的吸声，以及双层不同厚度玻璃的组合等情况。B门的隔声-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告面对走廊的门是客房的隔声最薄弱的环节。一般双层夹板门的隔声量仅为20dB左右，其主要原因在于重量轻和门缝不严，特别是门与地面之间的缝，按规定此缝为10-15mm。为了提高门的隔声能力，适当提高门的单位面积重量是必要的，同时对门缝应加密封条，门的下部最好设置门槛，或有地毯，以缩小门缝。为了控制由走廊传人客房的噪声，应在客房入门处小进厅的顶棚上配置吸声材料。餐厅为了隔断厨房发出的噪声，一般在传菜的通道上设置两道门，形成声锁而隔断噪声。C楼板的隔声客房楼层间的楼板主要由建筑结构和设备(埋设管道)要求而定，一般1l0mm～180mm厚钢筋混凝土楼板，再加上地面层，对空气声的隔绝是没有问题的。楼板隔声主要是对撞击声的隔绝，如行走的脚步声，家具移动及偶尔掉东西撞击楼板声。光秃楼板，无论是承重楼板或很厚的地面层也不能满足撞击隔声的要求，地毯对隔绝撞击声有明显的效果。D隔断墙的隔声对客房来说，相邻房间的声波对室内的影响主要由隔断墙的隔声效果决定。一般情况下，单层匀质密实墙(砖墙)的隔声量基本可满足饭店客房的隔声要求。根据隔声量随质量增大而增大的规律，要取得更好的隔声效果可以增加墙体厚度。有的饭店相邻房间的衣柜是设置在隔断墙上的，结果衣柜的木板成了传声的通道。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告②重点噪声源的控制重点噪声源主要有：锅炉房、冷水机房、水泵房、风机房、电梯机房和歌舞厅等。以上部门设备设施发出的噪声本身是无法降低的，但可以采取一些技术措施来降低噪声对外界的影响。A隔振一些大型设备(例如压缩式冷水机组)在运行时会产生强烈的振动，引起振动噪声的辐射和沿结构的传播，造成较强的噪声干扰。为了减少振动噪声的干扰，在对设备安装时必须采用隔振技术，减少振动沿固体结构向周围环境的传播。最简单的隔振技术就是在设备的基础上加垫隔声材料。B隔声由振动产生的噪声还会通过空气传播，因此在一些发出强噪声的机房内还要采取各种隔声措施降低噪声对周围环境的影响。在对机房围护结构的设计时，可采用双层匀质密实墙结构，双层墙中间的空气层相当于“弹簧”具有减振作用，使其发出的声音传至第二层墙时的声能大大减弱，从而提高隔声能力。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告门、窗是隔声的薄弱环节，尤其是机房的门窗更要作特别的处理，通常将机房的窗改成玻璃隔声窗，同时在窗口周围用橡皮条密封，并涂上玻璃胶。门则采用多层复合隔声门，甚至采用双层门。自然进风口则可采用双层小百叶窗，这样可大大减少机房噪声对外界的干扰。当围护结构已确定，但又达不到隔声效果时，就应增设隔声屏障(又称吸声体)。隔声屏障一般由铁丝网、超细玻璃棉、玻璃布和铝合金穿孔板构成。隔声屏障可铺设在墙面、顶部，也可悬挂在适当的位置。对于某些高噪声设备，可以用隔声小间或隔声罩隔离。隔声罩实际上就是用隔声屏障将设备完全隔离开。③客房设备噪声的控制客房设备的噪声对客人造成的影响可分成两类：—类是设备在使用时对他人造成影响的声源，例如半夜一位客人使用恭桶后，冲水的声音吵醒了同室的另一位客人；又如吹风机的声音过响，影响他人休息。另一类是设备本身运行时发出的噪声，例如风机盘管，换气扇运行时的噪声。A卫生间噪声卫生间是客房楼层的一个噪声源。噪声主要来自盥洗时的水流声和恭桶的冲水声。而恭桶使用时发出的噪声是卫生间的主要噪声源，包括冲水时的噪声、虹吸作用的噪声和水箱注水时的噪声。降低卫生间噪声的根本措施就是要购买低噪声的恭桶。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告每两个相邻客房的卫生间是靠在一起共用一个管道井的。恭桶排出的污水从管道井的污水竖管排出时，会发出排水的噪声，除了排水管道的安装质量外，管道井要有适当隔声措施，以防排水噪声传人房间。恭桶不应安装在与客房连接的墙上，也不能直接安装在混凝土楼板上，卫生间地板应采取浮筑结构，这样的安装，可使恭桶的震动和噪声降低5dB。卫生间给水管应尽量避免安装在与房间连接的墙上，不得已时，墙上的金属构件与管道之间应有隔震措施；管道经过结构时，应包玻璃棉等隔震材料；给水压力应在15～20Pa之间，此时的噪声和振动都比较小。B空调通风系统的噪声控制空调通风系统的噪声对客房产生的影响来自风机盘管和换气扇。风机盘管的风机马达发出的噪声应该满足室内噪声标准的要求，风机盘管的安装必须水平固定在支架上，如果水平度不高，将会影响风机转轴运行的平稳性；如果固定得不稳固，也会在运行时发生共振而增大噪声。风机盘管的进风口过滤网必须定期清洗，如果长期不清洗，过滤网会被灰尘堵塞，使气流不畅，造成电动机超负荷运转，这样不但会增加噪声，而且还会损坏电机。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告绝大多数饭店在客房卫生间天花板上都装有换气扇，在采购时，必须要注意产品的噪声指标，一定要购买低噪声的换气扇。换气扇的支架必须直接固定在楼板上，而且换气扇不得与卫生间的天花板接触，否则换气扇运行时会引起天花板的共振而增加噪声。此外，换气扇转轴的垂直度也会影响轴和轴承的磨损程度，这样不但会增加噪声，还会影响换气扇的使用寿命。要消除客房卫生间换气扇噪声问题的根本办法是以集中排气系统取代分散在各房间的换气扇，即所有排气管道统一由室外大功率的排风机排气。C电器设备的噪声控制客房内发出噪声的电器设备还有冰箱的压缩机、日光灯整流器及使用中的吹风机等，解决以上电器设备噪声所采取的措施就是要购买无噪声或低噪声的设备。④人群活动控制创造一个良好的声环境除了控制设备设施的噪声以外，还要对员工、客人的各种活动行为进行控制。员工要为客人提供各种服务，就会进入客人活动区域，或交谈或操作设备，员工在服务过程中应达到走路轻，谈话轻、操作轻的“三轻”-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告要求。在无法避免噪声的情况下，就要避免在客人需要安静时工作，例如避免在午休时对客房走廊进行吸尘。饭店内的噪声有些是由客人活动引起的，如大声喧哗，客房电视或音响音量过大等。对这些噪声，饭店只能用暗示的方式，提醒客人注意。例如，在会议室门口挂上“会议进行中”的提示牌；在客房服务指南中提示电视音量在午夜不要过高等。此外对歌舞厅、棋牌室、健身房的活动时间应有所限制。（4）废水污染防治措施①加强用水管理饭店节约用水应从两个方面考虑：一是提高员工的节水意识，在使用过程中节约用水；二是分析设备设施耗水情况，积极改造用水设备，减少用水量。A提高员工的节水意识饭店经营离不开水，每个人的生活离不开水。饭店每一位员工无论是工作还是生活都要使用水，因此饭店节约用水第一步要提高全体员工的节水意识，从平时用水的一点一滴做起。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告饭店应充分利用店报、职工园地广泛宣传水资源的现状，节约用水的意义，介绍各种节约用水的方法。对于工程部各用水系统的操作工来说，更需要定期进行节约用水和水处理的培训。建立节约用水制度，节约用水必须要有制度加以保证，饭店应在建立用水计量体系的基础上，对各系统、各部门下达用水指标，提出具体节水要求，完善各设备的操作规程，保证各项节水措施的落实。实施节水奖惩办法，实施节水奖惩办法是促进节水工作，持续深入开展节约用水的手段，饭店应根据用水指标，每月核算节水实效，并进行奖惩。B减少设备用水量用水量的多少、水槽注水的时间和流量的大小都与出水嘴的控制有关。例如：洗手龙头的口径不宜过大；员工浴室的淋浴头必须装节水型莲蓬头，并且要安装机械式或感应式的出水控制装置，这样可以适时地开关水；公共厕所的自动水箱往往不符合节水要求，尤其在夜间，大量的水白白浪费，可用手动装置；饭店抽水马桶的水箱容量往往过大，可以调节浮球阀阀杆的角度，以减少每次冲洗的水量；在冲洗车辆的皮管出水口加装水嘴，可以随时开关；对注水容器，出水量要适当加大，以提高工作效率，但水压不能过大，因为它极易造成系统中水的泄漏，引起水的损失和效率的降低：在客用设备和其他的一些设备上，水压不宜过大。水压过大，使设备难以控制水的流动，并且在设备上溅出许多水，造成水的浪费，还对客人和员工的安全产生威胁，特别在使用热水的时候。C经济用水-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告所谓经济用水是指所使用的水的经济价值是否符合用水的实际要求，例如用纯净水去浇灌绿地，显然是不经济的。经济用水是饭店对用水管理的最高要求，它涉及用水的各个环节、各个方面的因素。饭店在用水时要权衡水的综合效益，改变不经济的用水方式，以达到经济用水的目的。例如，饭店经常为客人免费提供冰水，认为冰水是十分廉价的东西。但是仔细分析这杯水的能源使用和损失情况，就会发现这项服务的不合理处。首先是制冰，一般饭店是利用制冰机制冰，水结冰需要一定的能量，保温还要继续消耗能量，将冰放人杯子后再倒入水。水在被倒人以前必须是经过处理为符合标准的饮用水，饭店通常的做法是用电或蒸汽将水加热至沸腾，然后让其冷却，这种做法要消耗能源，若在夏季还要增加空调的负荷，进一步增加耗电量；也有的饭店是设置水的净化系统，水在这种情况无需经过加热再冷却的过程，但净化需要费用。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告冰水被送至客人面前，如果客人没有喝，在此前所做的全部工作都浪费掉了。若客人开始喝水，服务员为了使客人满意，不断地为客人加水，因此每当客人离开时，这杯水仍是满满的。服务员将这杯水倒掉，这是另一种形式的浪费。然后，杯子被送去洗涤，要用热水洗，高温消毒，烘干，这就需要更多的水和其他能源的消耗。在这个过程中产生的废水需要进行处理，要消耗能量。上述过程还没有包括人力资源等方面的消耗。在饭店中还能找到许多类似的情况，所以真正做到经济运行需要全方位的改革，尤其是经营理念和管理模式的变革。管道保温也与节约用水有关。在一些需要使用热水的地方(如浴室)，如果水龙头出来的是冷水，这些水一定会被放掉，直至有热水流出，这期间将会造成大量水和能源的浪费。②废水处理与中水的利用由工程分析可知，本项目的废水水质CODCr约1000mg/L，为使废水排放达到《污水综合排放标准》(GB8978-1996)中三级(或一级)标准要求后，经市政污水干管送入上虞城市污水处理厂，必须对废水进行处理。饭店的排水应实施雨污分流、清污分流，饭店排放的废水经收集、混凝沉淀处理后，可以达到《污水综合排放标准》(GB8978-1996)中三级标准要求，具体流程如图9-1。但届时若污水处理厂未投入运行，则污水必须再经一级生化处理，使其达到一级排放标准。隔油池厨房废水化粪池厨房废水市政污水干管调节池其它废水混凝沉淀池图9-1废水达标排放建议流程-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告如条件许可，为节约用水，本项目应考虑实施中水回用，中水是指生活用水和部分生产用水产生的废水，如洗脸水、洗澡水、部分洗衣水等经过处理达到《生活杂用水水质标准》（CJ25.1-89）标准的水。中水可用于冲洗厕所和灌溉花木，并减少总的耗水量。本环评提出如下中水回用流程：O级生化池A级生化池初沉池调节池废水绿化用水景观用水卫生用水中水加压泵中水贮存池消毒滤池二沉池图9-2中水回用建议流程饭店各部门产生的洗脸水、洗澡水、部分洗衣水等废水集中流到废水收集池，经初步混凝沉淀处理后，进人中水处理设备。中水处理成套设备包括经过一级、二级生物接触氧化、沉淀，过滤消毒等装置，废水达到生活杂用水水质标准，进入中水贮存池，再由中水水泵加压，将中水送到高、中、低各区的中水水箱，回用于绿化、景观、厕所用水等。而厕所排水及其它部门产生的废水仍需经过图9-1示意的流程处理达到《污水综合排放标准》(GB8978-1996)中三级标准要求后纳入市政污水干管。（5）固体废物污染防治措施-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告本项目的固体废物主要来自于客房、餐厅等处的生活垃圾，产生量约548t/d，主要成分为塑料、纸张、一次性洗涤用品、食品残渣等。酒店首先应遵循绿色饭店的要求，实施减量(Reduce)、再使用(Reuse)和再生利用(Recycle)，对固体废物分类收集，合理利用，不能利用的进入市政垃圾处置系统。（6）绿化建议措施绿化可以改善酒店内的小气候、改善环境卫生、产生新鲜空气、防止水土流失、降低噪声、丰富旅客的休息生活等。绿化要达到景观效果和生态功能双丰收，最好的方式是采用生态绿化。生态绿化就是指按照自然界的生态规律来进行绿化工程的规划、设计和施工。具体地说，就是以单位所处地区的地带性植被的种类组成、结构和功能为主要参照物，有计划、分步骤进行单位的绿化工程规划、设计和施工。这样构建的植被/-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告生态系统处于一种高度平衡状态，具有最高的物种多样性。它结构复杂、种类丰富、食物也很丰富，还要考虑整个生态系统的美观性，并且要与单位的建筑和其它设施相协调，以达到很好的景观效果和较完善的平衡机制。当然，还要从景观多样性角度考虑绿化问题，应根据各功能区的布局要求，使其在四季均有色叶、观果、观花、闻香的植物，整体结构的搭配也要讲究自然性、合理性、长远性，以提高园林绿化档次。绿地种植设计应以乔木为绿化骨架，总体上乔、灌、草相互结合，形成具有一定面积的立体种植，使设计群落具有最大的自然性与生态效益；植物树种选择应以乡土树种和体现地带性的植被景观为原则；除了美化外，宜选用病虫害少的，无毛果实污染、无刺、无毒的植物；种植设计中还应搭配一些开花结果的植物，能引蜂招蝶，增加生物多样性；利用植物造景法手法，创造具有个性的乔木－草本、灌木－草本或者乔木－灌木－草本植物群落空间，同时充分展现植物的枝、干、叶、果、花等欣赏特性，合理搭配，形成季相变化丰富的景观环境。（7）建设期污染防治措施①噪声根据我国环境噪声污染防治法，“在城市市区内向周围生活环境排放建筑施工噪声时，应当符合国家规定的建筑施工场界环境噪声排放标准”(第二十七条)。因此，在建筑施工期间，必须严格执行国标GB12523-1990的标准和规定，见表1-6。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告根据国家环保局《关于贯彻实施〈中华人民共和国环境污染防治法〉的通知》(环控［1997］066号)的规定，建设施工单位在施工前应向上虞市环保部门申请登记。除抢修、抢险作业和因生产工艺上要求或者特殊要求必须连续作业外，禁止夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业，“因特殊要求必须连续作业的，必须有县级以上人民政府或者有关主管部门的证明”(《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第三十条)，并且必须公告附近居民。为降低施工建设所带来的不利影响，除应严格执行上述规定要求外，还应做到：主要建筑物施工场地周围建设围墙，设置单独出入口，车辆进出应避开邻近的住宅小区；选用低噪声施工设备，不用冲击式打桩机，采用静压打桩机或钻孔式灌注机，减少打桩产生的噪声和振动；对产生高噪声的设备如搅拌机、电锯、加工场建议在其外加盖简易棚。②扬尘一般情况下，施工工地、施工道路在自然风作用下产生的扬尘，其影响范围在100m以内。如果在施工期间对车辆行驶的路面实施洒水抑尘，每天洒水4-5次，可使扬尘减少70%左右，下表为施工场地洒水抑尘的试验结果。可见，每天洒水4-5次进行抑尘，可有效地控制施工扬尘，可将TSP的污染距离缩小到20~50m范围。　施工场地洒水抑尘试验结果距离（m）52050100-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告TSP小时平均浓度（mg/m3）不洒水10.142.891.150.86洒水2.011.400.670.60为尽可能减少扬尘对本项目建设区域周围大气环境及敏感点的污染程度，应采取以下措施：A首先，要加强施工管理，合理规划运输线路，避开这些敏感点。B旧建筑拆除时应配置滞尘防护网，同时采用喷水雾法降低扬尘，对运输交通道路应及时洒水、清扫；C在运输、装卸建筑材料时，尤其是泥砂运输车辆，必须采用封闭车辆运输，车辆进出工地时应用水冲洗轮胎；D限速行驶及保持路面的清洁是减少汽车扬尘的有效办法。③污水建设期间，粪便污水应经化粪池处理、食堂污水经隔油沉淀处理后排入市政污水干管；施工产生的泥浆污水可经格栅和沉淀池去除悬浮物和泥沙后排入附近雨水干管或水体。④固体废物建设施工期间产生的建筑垃圾必须按上虞市城市卫生管理条例有关规定进行处置，不能随意抛弃、转移和扩散，特别是不能倒入附近的水体，造成水土流失，应及时运到指定点(如垃圾填埋场)或作铺路基等处置。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告⑤文物保护在地下挖掘施工中要注意文物保护，一旦发现有价值的文物如古钱币、陶瓷、青铜器等应停止挖掘保护好现场，及时报告文物管理部门，决不让文物流失。（8）环保投资估算本项目环保投资约为270万元，参下表。污染治理投资估算序号项目费用(万元)1废水治理设施502中水处理设施1003废气治理(不含通风管道)104固体废物处置105噪声治理50合计270第十章投资与管理一、投资管理模式分析投资和管理酒店的六种模式对比：从投资和管理的运营角度，目前，在国内外投资和管理五星级酒店主要有六种模式：-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系饭店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营饭店，也就是选择作为单体饭店(IndependentHotel)存在这种单体饭店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有饭店都采用了这种方式。这种模式的优点在于饭店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对饭店进行严格的控制，如果饭店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，饭店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使饭店投资者得到饭店经营所产生的所有利润。这种模式的缺点在于这种单体饭店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，随着各种形式的饭店集团的发展，大型饭店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体饭店施加了巨大的压力，大量单体饭店纷纷加入某个饭店集团的系统。在欧美等饭店业发达的国家，单体饭店在饭店业中的比重不断降低。模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告饭店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入一个或几个饭店联盟获得营销和预订方面的支持。这种情况在国内比较少见。目前国内虽然也有一些联盟性组织，但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。国外的一些饭店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流饭店组织(LeadingHotelsofTheWorld)、世界小型豪华饭店组织(SmallLu####uryHotelsoftheWorldLtd.)等饭店联盟的方式获得营销方面的支持。这种模式的优点在于选择加入饭店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且饭店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。但是由于饭店联盟不像饭店联号那样给饭店全面的营销支持，饭店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的饭店成功与否的关键因素。此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类饭店的发展会受到很大的限制。模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理投资者选择由独立的饭店管理公司或联号管理公司管理饭店，再加入饭店联盟在饭店投资者没有饭店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理饭店成为一种较好的选择。这种模式的优点在于，如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那幺专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。这种模式的缺点-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告在于投资者必须将饭店的管理权让渡给饭店管理公司，对饭店经营管理的控制大大降低。而且，聘请专业的饭店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使饭店的经营利润受到侵蚀。此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。选择了饭店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大饭店自身的影响，增强营销能力。这种情况下可以选择加入饭店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。饭店投资者可以成为某一个饭店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管理饭店，一些饭店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验，对客服务已经达到了很高的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了饭店客源的进一步扩大。这种模式的优点-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告在于可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。一般来说，这种饭店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对饭店仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是饭店的营销权，所给付的也仅仅是与饭店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随饭店经营状况的变化而变化。对于管理水平很高的饭店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。这种模式的缺点在于酒店的未来发展，要受到品牌的限制。模式五：委托管理＋特许经营的双重运作饭店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个饭店联号签订管理合同的同时又和这家饭店联号签订一份特许经营协议，即：一家饭店可以同时接受一家饭店联号提供的两类不同的服务——管理服务和品牌及相关营销服务目前，诸如希尔顿、喜来登等大型的饭店公司既可以向饭店投资者提供饭店管理服务，同时又可以向饭店投资者提供饭店品牌特许经营服务。各个不同的饭店公司所提供服务的功能、特色、费用是各不相同的，在这种情况下，一些饭店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的饭店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。但是，一般而言，饭店的投资者在选择饭店品牌和饭店管理公司的时候，最好能选择同一家饭店公司。在饭店业的实践中，投资者可以和饭店公司签订两份合同，也可以和饭店公司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合同中，也就是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家饭店公司能提供的两类服务。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理选择带资管理合同，饭店管理公司参股饭店，成为联合投资者。一些饭店管理公司在和饭店业主签订管理合同的同时购买饭店的部分股权。这种方式的优点在于将管理公司和饭店捆绑到一起，防止饭店管理公司做出不利于业主的决策。同时，饭店管理公司可以在饭店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。虽然目前进入中国市场的国外饭店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入饭店的产权投资，但是也有一些饭店公司在提供饭店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管饭店的控制能力。二、酒店的管理1、组织结构任何企业的内部管理，都首先要落实到功能和组织结构，下面是一个比较典型的五星级酒店组织结构图示意：-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告不同的酒店，因为其业务特点和管理方式的不同，组织结构可以有差异，但基本的结构不会变。只是业务的侧重可能会使其中的某些部门得到强化，另一些部门则功能减弱。或者对组织结构进行分拆或者合并。比如，行政部、人力资源部、公关销售部（企划部）可以合并成“总裁办公室”，按照一种高素质、高复合的方式来进行管理统筹，而工程部下面也许可以分拆出园艺部、建筑装修部……等等。总之，组织结构是一个高度灵活的机制。一个好的五星级酒店组织结构，应该满足两个主要要求：（1）部门职能划分清晰，责权利和人财物有明确对应关系，一切工作有条不紊。（2）管理流程简单高效，降低层级化，实现扁平化，实现工作的最大效率2、酒店从兴建到开业的工作内容-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告店从兴建到开业的其主要工作简述如下：（1）酒店项目发展的初步规划在酒店兴建之前，必须对酒店项目进行全面的战略性规划，内容包括：①酒店选址、类型、档次与规模；②酒店内部各类客房的数量分布、分配，餐饮场所特色和公共设施的功能；③酒店市场营销策划与经营测算；④酒店建设工程进度规划等（2）融资及各项法律手续的办理建设五星级酒店需要大量的资金，全部都采用自有资金并不一定是最佳选择。内容包括：①通过各种手段，以最低成本融得资金。②制订最佳融资投资计划。③办理酒店兴建所需的各种法律、政府管理手续。（3）酒店的工程建设和装修内容包括：①合理调配资金，协调施工方保证工程建设能够按计划进行并确保工程质量；②酒店的内外部装修时，专业性很强，向行业人士进行咨询，提高质量，节约费用。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告（4）组建酒店开业管理班子，确定酒店经营管理模式内容包括：①经营管理组织机构；②人员编制配备、工资水平；③各部门经营管理程序；④制订经营管理的方针和政策。（5）进行酒店市场营销及销售的前期准备工作内容包括：①调查研究，确定酒店的目标客源结构与市场定位；②组织酒店对外宣传；③组织酒店对外公关工作；④建立销售网络。（6）筹备酒店经营管理物品内容包括：①客房用品、设施；②餐厅用品、设施；③厨房用品、设施；④各种康乐设施及物品；⑤商业中心的基本物品筹备……等。（7）编制酒店经营预算内容包括：-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告①试营业预算；②正常营业预算；③五年营业规划与测算。（8）招聘人员与实施培训内容包括：①招聘中、高级酒店经营管理人员；②招聘酒店基层服务人员；③实施全员培训。（9）进入酒店试营业阶段酒店管理方在做好上述各项准备工作基础上，对酒店设施、设备进行验收、接管，然后着手酒店的试运转，并逐步过渡到酒店的正式开业。3、酒店管理公司的管理模式许多自己缺乏足够管理经验，酒店的品牌知名度尚不够高的酒店，一个很好的选择和其它知名的酒店管理公司进行合作。可以实行品牌的合作（如特许经营），也可以单纯引进管理……合作的方式是多种多样的。以国际著名的万豪酒店管理集团为例：它超常地擅于经营全方位服务的酒店，即包括餐饮、房间服务、大厅商店和侍应生服务的大型酒店。万豪在全球掌控着49万间客房，却仅拥有其中的0.3%。在这49-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告万间客房中，一半以特许经营的方式交给业主打理，另外一半则由万豪亲自运营。万豪的特许经营方式：允许合作方使用万豪品牌及品牌附属无形资产，当然，为维护万豪的统一品牌和形象，万豪会对酒店的运营和管理提供指导（充当一个酒店管理咨询顾问和培训机构的角色）。万豪向其收取5%到6%的酒店收入作为品牌使用费。但是订房系统的费用另算。万豪的委托管理方式：在这种模式下，整个管理包括员工的选聘都由万豪负责。作为运营商，万豪通常收取营业收入的60～70%，用于支付员工薪资、公共设施费用、保险费、酒店供给品和健康保险；剩余的30～30%归酒店业主所有，作为提供资本的报酬（含物业税）和业主的利润所得。三、酒店业对WTO的应对战略酒店尤其是内资酒店面对入世要做的工作很多，归纳起来主要表现在3个方面：-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告1、在人力管理上高度注重效率。即使有严格、详细的规章制度、管理流程和现代化的设备，人力资源的素质还是在很大程度上制约着酒店管理和服务水平的进一步提高。而在效率上，又是中国酒店员工的最弱项。据测算，我国酒店业的人力资本在绝对植上是相当低廉的，但加上效率系数，我国的人力资本比新加坡和韩国都高，既韩国一个酒店员工干的活我们要4个人干，我们4个人的工资总和超过韩国一个员工的工资，相对而言，我国的人力资本变贵了，从而不具备优势了。培训是提高效率和效益的有效手段。培训要改变模式，少做技能或技术性培训，而集中于两个方面的培训：一是培育员工对酒店工作的热情和远景期望，二是使员工从具象上和观念上理解效率及其表现。这样，除基本技能外，让员工尽量在培训外的工作中通过培训后态度的转变、观念的更新和目标的锁定主动提高技能，即节约成本，又保持了人力资源的可持续性发展。2、信息技术的更新换代要常抓不懈。酒店业是服务前沿产业，是对需求和消费观念变化最敏感的产业之一。信息化管理，包括客人客史档案管理、关系营销管理、酒店智能管理和酒店远端网络管理，是提高酒店敏感度和反应效率的最好手段。这一方面要求酒店大力引进即懂业务又精信息知识的专门人才，另一方面时刻调整、提高信息技术在酒店市场销售、商务通讯、内部管理、设备智能控制等方面的运用。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告3、无论是"三资"或国有酒店都应该走同层次横向联合的道路。目前，全球经济日趋一体化，跨国公司已成为全球经济的主导力量。实力雄厚的跨国酒店集团将在"入世"后以各种方式大举进入中国市场，同业竞争将更加激烈。针对我国酒店业缺乏在市场经济中形成的大型连锁性酒店的实际，酒店应该走强强联合的道路，树立品牌意识，尽快造就一批大型酒店集团。这种联合的形式可以是产权联合，也可以是投资或是基于共同客源市场的联合。第十一章职业安全卫生一、编制依据1、《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》劳字（1996）3号令2、《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）3、《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94）4、《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）（2001年修订版）5、《工业与民用电力装置的接地设计规范》（GBJ65—83）二、设计原则1、严格按照国家有关职业安全卫生设计标准、规范、规定进行工程设计，以防为主，尽量把不安全因素、事故隐患消灭在设计过程中，从根本上保障工作人员的健康。2、在经济合理的条件下，尽量采用不产生或少生产危害安全与卫生的新工艺、新技术、新设备、新材料、减轻工作人员劳动强度，改善工作人员劳动条件。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告3、遵照《国务院关于加强防尘防毒工作的决定》的规定，解决尘毒危害和安全生产问题，坚持尘毒治理和安全设施必须与主体工程实行“三同时”的原则。三、影响职业安全卫生的因素及防治措施1、建筑物地震烈度按7度设防。2、工作间内按照安全规定设置合理宽度通道。3、动力线进入工作间做二次接地，接地电阻不大于10Ω。4、在正常情况下与带电部分绝缘的金属部分均考虑接地保护，接地电阻不大于10Ω。5、对操作环境湿度较大的工作岗位，配备的电气设备均选用防潮型，并采用电气接零接地加以保护。6、传动部件外露部分的机械均设保护罩，有些设备工作区域设有防护栏、网等。工作人员可能触及的生产设备过热部件，配置防接触屏蔽。7、制订严格的设备操作规程，受压容器配有压力表和自动卸压装置。8、有气体排放的操作岗位设通风设备，以免影响工人身体健康。9、工作间内设有更衣室、休息室等生活保健设施。10、凡在高温、高湿工序作业的人员发放特殊的劳保用品。11、-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告防火按有关规定设有室内消火栓和相应的灭火器，以保证防火安全。第十二章项目实施进度安排一、建设工期本项目建设工期为1年。起止年限为2007年5月至2008年10月。二、项目进度安排1、项目准备包括编制、呈报可行性研究报告及审批、资金筹措、基建班子的组建等，预计需要1个月时间。2、项目工程施工主要包括土建工程材料采购和施工工作，预计需要7个月时间。3、装修预计需要2个月时间。4、娱乐及公用设施建设预计需要4个月时间。5、员工培训员工培训需要1个月时间。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告第十三章组织机构及人力资源配置一、组织机构及工作制度1、企业组织的基本原则实行总经理负责制，落实经济责任制，为了取得良好的经济效益，必须加强现代化科学管理，提高全员职工素质。全部人员进行岗前安全、技术培训。2、企业机构设置本工程的组织机构及定员，根据工作岗位、设备管理要求而编制。3、工作制度全年工作天数为360天，采用三-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告班三运转制，行政、技术管理人员为8小时工作制。二、人力资源配置本项目所需职500人，其中高级管理人员50人，工程技术人员20人。人力资源配置表序号部门人数备注1总经理12副经理（包括财务总监）33财务部104客房部2305餐饮部1206康复娱乐中心157保安部158公关部89人力资源部510办公室811后勤部1012会展中心5013其它25合计500第十四章项目招投标一、项目工程实行招投标制度-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告项目建设工程批准后，为保证项目工程建设的工程质量，依据《中华人民共和国招标投标法》和按照原国家计委第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》、原国家计委第30号令《工程建设项目施工招标投标办法》及国家发展和改革委员会等8家联合制定的〔国发改2003〕第2号令《建设工程项目勘察设计招标办法》的要求，招标工作依法进行，工程实行招投标制度，采用公开招标和邀请招标的方式，公开、公正、公平和诚实信用的原则进行项目的招标。二、勘察设计招标根据国家发展和改革委员会等8家联合制定的《建设工程项目勘察设计招标办法》，勘察设计实行招标制度。1、制定勘察设计招标文件。2、公布招标公告或投标邀请函，出售招标文件和资格预审文件。3、进行投标人的资格审查。向资格预审合格的潜在投标人发售招标文件，并同时向资格预审不合格的潜在投标人告知资格预审结果。4、根据项目的特点和需要编制招标文件。提供与招标项目有关的基础资料，并保证所提供的资料的真实性、完整性，提出相应的评审和比较办法。5、勘察设计招标的范围：设计招标、工程招标、设备招标及工程概算。三、项目施工招标-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告为了保证项目建设的施工质量和进度，按照原国家计委第30号令《工程建设项目施工招标投标办法》的要求，实行项目施工招标制度。1、凡项目所涉及的所有工程全部以招标的形式确定建造商。2、依法成立评标委员会，编制招标方案，编制和出售招标文件、资格预审文件等，审查投标人的资格，编制标底等。3、确定明确的评标办法及评标标准，保证评标工作的顺利实施。第十五章投资估算一、投资估算说明1、建筑工程根据国内和项目所在地类似的工程采用指标法估算。2、设备购置费根据生产厂家询价确定。3、设备安装费按设备购置费的8%计算。4、土地征用费按每亩30万元计算。5、预备费率按5%计算。二、总投资估算总投资估算为20157.4万元。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告详见附表1（总投资估算表）第十六章财务评价一、基础数据与参数选取1、财务价格生产经营期的投入物和产出物价格采用的是以市场价格为基础的预测价格。2、项目计算期项目计算期21年，建设期1年，经营期20年。3、税金计算营业税按5%税率计算，城市建设维护税及教育费附加按营业税的11%计算。所得税按33%税率计算。4、残值率本项目的残值率取5%。二、营业收入及税金、成本估算1、营业收入估算酒店www.cce365.com酒酒店酒项目的经营收入主要来源于以下三个部分：（1）www.cce365.com11宾馆www.cce365.com宾馆收入包括客房收入、餐饮收入、娱乐场所收入。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告①www.cce365.com①①五星级宾馆客房套数约为345套，在项目计算期第2年建成后即可投入使用，产生效益。初期客房率以60%计算，正常运营年份以70%计算。考虑旺、淡季因素，每套客房以500元/天平均价格计算。宾馆客房正常运营年份营业收入为4407.4万元。②www.cce365.com②餐饮收入按年收入800万元估算。预计其它酒席承包等业务收入为60万元。合计餐饮收入为860万元。③www.cce365.com③③娱乐场所收入按宾馆客房收入的20%估算，为881.5万元。www.cce365.com宾馆收入共计6148.9万元。（2）会议中心出租会议中心包括贵宾厅、多功能厅、会议室、洽谈室。www.cce365.comwww.cce365.com此项收入估算为280万元。www.cce365.com（3）展出场地出租①www.cce365.com①正常营业年份以每年举办展览10次，每次展期3天计，按平均8.2元/平方米天的标准，展厅面积4500平方米计算，展厅收入为110.7万元/年。②www.cce365.com室外展场5000平方米，按平均4.8元/平方米·天的标准，每年15%的使用率计55天的展期计算，室外广场的展出收入为132万元。③www.cce365.com-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告展出期的广告、礼仪、保安、垃圾处理等各项服务每天可盈利5000元，平均40天计算收入为20万元。www.cce365.com此项收入共计262.7万元。（4）上述www.cce365.com合计正常运营年份总体收入为6691.6万元。2、总成本估算原辅材料：原辅材料估算为400万元。燃料动力：燃料动力价格按现行价格计算为192.32万元。工资及附加：劳动定员500人，年平均工资及附加按10000元/人，计算为500万元。固定资产折旧：采用综合直线折旧法计算，综合折旧年限为20年，年折旧额为957.5万元。维修费用：按固定资产年折旧额的25%计算为239.4万元。管理费用：按工资及附加的100%计算为500万元。成本费用估算：正常运营年份总成本费用为2789.22万元。详见附表4（总成本估算表）。3、税金计算年可实现营业税为335万元。城市建设维护税及教育费附加为37万元，合计为372万元。4、利润计算年可实现利润为3530.4万元。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告5、所得税计算年可实现所得税为1165万元。6、净利润计算年可实现净利润为2365.4万元。三、财务评价1、投资利润率17.5%；2、投资利税率19.4%；3、财务净现值6737.37万元；4、财务内部收益率18.4%；5、投资回收期6年(包括建设期1年)。四、财务评价结论项目建成后，年可实现营业收入6691.6万元，上缴税金372万元，实现利润3530.4万元，上缴所得税1165万元，投资利润率17.5%，投资利税率19.4%，财务净现值6737.37万元；财务内部收益率18.4%；投资回收期6年(包括建设期1年)。各项财务评价指标表明：本项目经济效益较好，在同行业中为较高水平。项目的抗风险能力较强，项目在财务上可行。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告第十七章社会效益分析############凌凤大酒店www.cce365.com酒店的建成，将为############增添新的标志性建筑，与市内现有的建筑风格既协调又有创新，新老建筑交相辉映，为############市城镇建设增添新活力。www.cce365.com国际化、信息化的展示中心及高档次旅游宾馆的建设弥补了本地区旅游配套功能的不足，提升############市旅游的接待能力与档次，全方位满足游客的消费需求，有效带动会展、娱乐、餐饮等第三产业的发展，形成综合性的生态产业体系，推动区域经济的发展。www.cce365.com与此同时，项目的经营和建设，将为当地社会提供直接和间接的就业机会，促进人民生活水平的进一步提高。此外，随着本项目的建设及各类会展的举行将进一步提高############市的知名度及旅游市场占有率。第十八章综合评价与建议www.cce365.comwww.cce365.comwww.cce365.com综上所述，############市凌凤大酒店的建设，不仅为############市增添了一处旅游观光、度假娱乐、休闲疗养的胜地，还是############市开展对外接待，加强对外联系的窗口，弥补了-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告############缺乏高档会议与接待场所的不足。www.cce365.com该项目的选址以############当地深厚的人文资源为基础，以丰富的自然资源为依托，凭借该地区便利的交通条件，优越的地理位置，具有良好的发展前景。不仅项目自身能产生可观的经济效益，还能促进############地区的旅游业、商业、服务业的快速发展，对繁荣############地区的经济、提高人民的生活水平有着积极作用。www.cce365.com考虑到目前中国的旅游市场正处于高速发展期，充分利用好本地区的资源优势，扩大知名度，以旅游促经济正是大好时机，建议政府能给予该项目大力支持，使之尽早付诸实施。-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告附表1：项目投资估算表单位：万元序号项目投资额(万元)备注1工程费用16519.41.1设备购置费8231.51.2建构筑物工程费7673.91.3安装工程费6142工程建设其它费用26782.1征地费255030万/亩（合85亩）2.2其它费用1283预备费960总投资20157.4-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告附表2：设备投资估算表单位：万元序号名称单位数量金额一酒店台套3737721.51中央空调套15002宽带网套11603消防系统套14004供水系统套13505供热系统套12806闭路电视系统套11507计算机管理系统套11208会议室设施套12009电梯套690010变压器配电系统套260011火灾自动报警及联动控制系统套151012监控系统套135013办公用车台28014运输用车台23015通讯系统套15016客房部生活配套设施套345241.517餐厅配套设施套130018游泳池设备套120019保龄球设备套150020其他健身设施套150021其他设备（包括环保投资）套1800二会展中心台套1110101语音通信系统套1502网络信息系统套1803公共广播系统套1204中央空调套11505消防系统套11806配电设施套1507智能化控制系统套12808办公设施套1309会议室设施套12010运输车辆台12011电梯部18012其它50三合计台套3848231．5-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告附表3：建构筑物投资估算表序号建构筑物名称平面尺寸（m）建筑面积（m2）单位工程造价（元/㎡）金额（万元）1酒店(地上部分)30390110033432酒店(地下部分)319811003523酒店工程装修3358850016794会展中心工程1250090011255会展中心工程装修125005006256锅炉房30×20600750457水井泵房10×1010070078车库80×1296070067.29变电所10×1515070010.510门卫9×6547003.811库房60×1272070050.412围栏(延长米)10001001013道路硬化3000902714室外展场50001507515绿化25367100254合计7673.9-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告附表4：原辅材料成本估算表序号材料名称每年需求量(t)单价（元/t）金额（万元）备注一原材料4001餐饮用料3502其它50二燃料动力192.321水480001.657.922电45万kwh363煤40003501404油14400L8.4合计592.32-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告附表5：总成本估算表单位：万元序号项目名称生产期第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12-21年1原辅材料费用2404004004004004004004004004004001外购燃动费用115.4192.32192.32192.32192.32192.32192.32192.32192.32192.32192.322工资及福利5005005005005005005005005005005003折旧957.5957.5957.5957.5957.5957.5957.5957.5957.5957.5957.54维修费用239.4239.4239.4239.4239.4239.4239.4239.4239.4239.4239.45管理费用5005005005005005005005005005005006总成本2552.32789.222789.222789.222789.222789.222789.222789.222789.222789.222789.227固定成本2075.92196.92196.92196.92196.92196.92196.92196.92196.92196.92196.98可变成本476.4592.32592.32592.32592.32592.32592.32592.32592.32592.32592.329经营成本1594.81831.721831.721831.721831.721831.721831.721831.721831.721831.721831.72-146-XXX市工程咨询中心编制（2006） XXXX凌凤大酒店（五星级）建设工程项目可行性研究报告附表6：项目财务现金流量表单位：万元序号名称第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12-20年第21年1现金流入40156691.66691.66691.66691.66691.66691.66691.66691.66691.66691.67699.51.1营业收入　40156691.66691.66691.66691.66691.66691.66691.66691.66691.66691.66691.61.2回收固定资产余值　　　　　　　　　　　　1007.91.3回收流动资金　　　　　　　　　　　　　1.4其他现金流入　　　　　　　　　　　　　2现金流出20157.418182203.722203.722203.722203.722203.722203.722203.722203.722203.722203.722203.722.1建设投资20157.4　　　　　　　　　　　　2.2流动资金　　　　　　　　　　　　　2.3经营成本　1594.81831.721831.721831.721831.721831.721831.721831.721831.721831.721831.721831.722.4附加税　22.237373737373737373737372.5营业税　2013353353353353353353353353353353352.6其他现金流出　　　　　　　　　　　　　3净现金流量-20157.4021974487.884487.884487.884487.884487.884487.884487.884487.884487.884487.885495.784累计净现金流量-20157.40-17960-13472.5-8984.64-4496.76-8.8844798966.8813454.817942.622430.52—68317.22计算指标：项目财务内部收益率18.4%项目财务净现值（12%）6737.37万元投资回收期（静态）6年-146-XXX市工程咨询中心编制（2006）'