ANBOUND-城市开发参考-第062期 12页

'总第62期2013年12月20日星期五 城市开发参考UrbanDevelopmentReference中心城区批发市场转型与管理安邦（ANBOUND）集团研究总部城市战略组2013年12月20日Page1城市开发参考UrbanDevelopmentReference摘要：随着城市规模的扩张，人口的快速增长，许多城市的批发市场成为城市病集中体现的区域，因此，许多部门开始思考城市中心区批发市场的搬迁问题。然而，从批发市场形成和发展来看，批发市场的兴衰与城市有着非常紧密的联系，可以说是牵一发而动全身。因此，城市中心区批发市场的处置必须谨慎行事，寻求创新式的思路，以实现批发市场的转型发展。Page1 城市开发参考UrbanDevelopmentReference随着城市规模的扩张，城市人口的聚集，城市商业呈现空前繁荣。但是与此同时，许多城市的批发市场也走到了面临搬迁的十字路口：许多批发市场带来的扰民问题使周边居民对其怨言日益增大；其引发的交通拥堵对城市管理造成极大难题；其低端产业特质和过度集聚带来的人流压力、停车难、无照游商、占道等问题使相关部门付出了大量行政成本；批发市场周边社区聚集了围绕其生存的大量流动人口，给社区管理增添了负担；批发市场业态低端、吸聚低端人口、财政贡献度低，还可能会加剧内城老化……很多城市在旧城改造中把中心区的批发市场转移至郊区。然而，批发市场的搬迁将牵一发而动全身，需慎重考虑，谨慎实施。一、城市中心区批发市场发展演变规律（一）小商品批发市场在特定历史条件下形成自改革开放以来，小商品批发市场这一商业业态在中国取得了迅速的发展。小商品批发市场，是将许多小规模的商业经营者集合起来，进行松散管理，以批发零售的方式提供日用消费品为主的商品结构的商业形态。这一业态不但在中小城市和乡村蓬勃发展，而且在大型百货商场集中的大城市也显示了旺盛的生命力，成为我国重要的商品流通渠道。其兴起和发展都体现着深刻的时代烙印。1、小商品批发市场业态的兴起源于经济体制改革改革开放后，非公有制商业经济从无到有开始发展起来。规模小、底子薄、管理能力不强，决定了它只能进行较低层次的流通，这样就出现了小生产者和小商人合作的流通模式，于是大量的日用品就由个体、私营小商人进行经营。为了实现规模经济的效益，这些小商人（也包括自产自销的小生产者）聚合起来，就构成了小商品批发市场这一业态。在当时，我国的商业投资受到大型百货商店高利润的驱动，都集中在大型百货商店上，小型超市、大型综合超市、仓储商业这些业态直到近年才开始发展，可以说，完整的商业业态结构一直无法建立起来。这就为小商品批发市场的发展提供了机遇和发展条件。小商品批发市场提供无品牌、仿名牌、低价商品迎合了大众的低收入水平。在上世纪90年代中期开始，我国国有大型商业企业进入一个调整期，其中被称为“商场倒闭年”的1998年成为各地商业企业发展的分水岭。不少曾经风光多年的国有百货商场颓势渐显，销售额挡不住地下滑，许多大型百货商场陷入经营困境甚至倒闭。而许多大型商场停业，在转向小商品批发市场后扭亏为盈，使得小商品批发市场在这一阶段迅猛发展，成为当时及此后一段时间商业发展的一个主要方向。 城市开发参考UrbanDevelopmentReference2、新兴服务业的发展使小商品批发市场前景并不乐观小商品批发市场尽管经营灵活，但却在低水平上运作，简单的管理方式对其未来要应对发达的市场经济非常不利。随着大型商业体制理顺、企业搞活，以及我国城市化的发展和商业领域的开放，发达国家的商业业态逐渐在我国大中城市复制。外资及内资的大型综合超市、仓储商店开始冲击着小商品批发市场业态，近年来新形成的电子商务网络零售也在挤占小商品批发市场的份额。从长期来看，小商品批发市场由于其自身的局限性，有着被这些业态替代的可能。近几年，由于大型综合超市、仓储式商店、便利店、电子商务等商业业态的冲击，一些小城市的小商品批发市场遭到了毁灭性的打击，开始逐步退出市场。也有一些小商品批发市场寻求变革，向现代批发市场、“批发+电子商务”、综合性商业体等业态转变。专栏：发达国家的商业业态在发达国家市场经济和商业的发展实践中，我们发现其中并未出现小商品批发市场这一业态形式。发达国家的商业业态可以简单地划分为：百货商店、专业店、小型超市、便利店、大型综合超市、仓储商店和现代批发商业。其中的大型综合超市、现代批发业和仓储商店三种业态分别对应了小商品批发市场的零售功能、批发功能以及批零结合的功能。与小商品批发市场相比，这三种业态是更高级的业态形式，因为它们具有更大的组织流通能力。它们的优势有：商业资本更雄厚，技术更先进；管理更科学和集约化；产品品质、商业信誉更有保证；商业布局不重叠，分布更合理；对消费者服务能力更强；对生产厂商的砍价能力更强，进货成本更低；具有横向联合和垂直整合的战略优势。（二）中心城区批发市场发展空间日渐局促目前，城市中心区批发市场正处在小商品批发市场的转型变革期，由于城市区位的独特性（往往充当着被辐射城市的产业龙头），城市中心区的批发市场更偏重于批发功能，但由于部分人口的消费惯性，其零售功能仍在保持。由于所处的位置，城市中心区批发市场未来的发展既要受到城市商业业态发展趋势的影响，还要受到城市基础设施、城市规划的影响。1、城市中心区批发市场受到其他商业业态的挤压 城市开发参考UrbanDevelopmentReference大城市中心区的批发市场由于其在区域、市场、利益分配链中的独特地位，以及消费人群庞大，受到的冲击相对滞后，但市场份额仍受到了很大影响，甚至有逐步萎缩的趋势。一方面，一些国内外大型连锁零售商加速扩张，这些连锁零售商等通过自建采购渠道和销售体系，绕开批发环节，获得产品的品牌优势与渠道优势，从而以批发交易为核心功能的商品交易市场的重要性和功能均遭到弱化。另一方面，传统商品交易方式还受到电子商务等新兴业态冲击，比如以淘宝、京东商城等网络零售业为主的电子商务的迅猛发展，从下游对从事批零兼营商品交易市场的商户造成客源分流压力。2、城市中心区批发市场面临空间、基础设施条件等制约城市中心区建成较早，且城市中心区批发市场往往是利用原有的商场、写字楼发展而成，基础设施与其业态并不配套，随着城市的不断膨胀，批发市场自身的成长，批发市场发展空间不足、配套不足的情况日益严重，比如缺乏人车分流、人货分流的道路空间，缺乏物流安置空间、宽带网络配套、金融服务，餐饮、卫生间设施不足等问题。同时也由于建成较早，管理方式落后，批发市场大多缺乏高水平统一规划和专业化服务，各市场运营商只是为商户提供场地，并提供最基本的服务，很少为商户提供改善交易环境、提升商户信誉、扩大商户影响力等增值服务。此外，批发市场大多交易方式比较落后，仍处于现金、现货、现场交易阶段，运输、库存成本高。这些因素的制约使得城市中心区批发市场产业升级比较困难。3、城市规划调整批发市场迎来搬迁潮批发市场空间不足的问题，还带来周边社区交通、治安、消防、卫生等问题。这些外围问题，以及批发市场自身面临萎缩、发展空间不足的问题，使得城市中心区批发市场在城市规划下对城市空间整治中被迫搬迁，向郊区转移。批发市场被“挤”出城市，基本成为一种“大势所趋”。例如上海在最近10年，进入了大型批发市场关停和分流的高峰期，迄今已有四十多个水果市场、十多个水产市场以及多个综合性批发市场在城市里消逝。广州市中心城区近年来相继关闭了同德围货运场（做服装批发和鞋业批发）、流花鸟苑（花鸟鱼虫批发）、海印图书城、泰康路装饰材料批发市场等多家大型专业市场，另外一些商业老街也面临搬迁命运。（三）批发市场对中心城区而言是把双刃剑1、正面影响批发市场为城市居民提供了价格低廉的消费品，为城市的低收入人群提供了就业渠道和消费场所。同时批发市场也吸引了一批具有创业精神的人群进入城市中心区创业，丰富了城市中心区的产业业态。批发市场也代表了一种城市记忆和城市文化，平民化的商业氛围和商业气息构成了城市多元文化的一部分。还有部分批发市场已经形成了一定的知名度，成为人们休闲购物和旅游的目的地，也成为城市的一个品牌。2、负面影响 城市开发参考UrbanDevelopmentReference批发市场除给城市中心区带来交通、治安、消防、卫生、噪音、占道等问题，其本身是一种低端商业，吸聚大量低端人口，对城市管理造成压力；批发市场业态对地区的税收贡献较小，而行政成本较大；批发市场的低端形象，以及其经营商户占用楼宇的低廉租金，也影响到周边写字楼的租金价格。这些将影响到城市中心区的综合竞争力。批发市场的过度集聚，最终将加剧内城老化。二、批发市场搬迁对城市的系统影响很多城市在旧城改造中把中心区的批发市场转移至郊区。我们认为，不同的城市、不同的批发市场，解决方案应当是不同的。批发市场从产生到取得现在的发展规模，说明它是有市场需求的，它的搬迁将会是牵一发而动全身的，给城市带来系统性的影响。（一）批发市场搬迁影响低收入群体生活在城市中，人群的消费能力有很大差别。对有钱人来说，低端的批发市场就是日常生活的障碍，而对很多低收入人群来说，这些批发市场可能就是谋生的来源和日常生活消费的主要场所。大大小小的批发市场给生活在周边的居民带来了切实的实惠和方便。如果强行把这些批发市场搬走，可以在一定程度上改善城区的环境，但是将会影响到城市中低收入人群的消费，也会造成相关从业者的失业。这样的大市场留在城市里，也许经济价值没有那么大，但民生价值却不容小觑。这也意味着批发市场真要强行搬迁，必须配套实行疏散低端人口的其他手段，以及为平抑物价做其他调整规划。（二）批发市场搬迁将会遭遇阻力通常情况下，批发市场形态大多已形成了稳固的市场生态系统，如果市场外迁，将会影响到批发市场运营组织、批发商户群体、外围服务群体等一系列相关群体，势必会引起大量搬迁矛盾，造成搬迁阻力。1、产权混乱难以协调。以北京市动物园批发市场为例。据调查，该批发市场所在地区的商铺有一些是以出售形式卖给个体商户，业主拥有20年或10的使用权，一个摊位10年使用权费用达到100万，还有一些是5年一签的租约，大部分是近年才签订的租赁合同，个体商户还有将使用权层层转包的现象。北京动物园批发市场共有摊位数1.3万余个，一旦市场外移，相关部门既要支付巨额的经济赔偿，还要花大量行政成本理清复杂的产权关系，防止骗补。2、 城市开发参考UrbanDevelopmentReference商户外迁意愿低。大部分商户本身并不愿意市场外迁，他们担心外迁后不能形成这样的市场人气。据2010年对北京动物园批发市场的商品交易专项调查显示数据来源http：//epaper.jinghua.cn/html/2013-05/02/content_1986456.htm，愿意市场外迁的商户仅占8.6%，顾客仅占5.5%。相比于货币赔偿，市场带给他们的经济效益会更可观。2、市场自我修复能力强大。由市场行为聚集起来的人口和产业，自我调整和修复能力很强，即使市场被关闭调整，部分商户仍可能聚集在市场附近摆摊。处理这种市场关系，行政手段的作用很有限。（三）搬迁后的批发市场需要漫长的培养期批发市场扎堆城市中心区有着特定的市场、历史和文化原因，品牌形成、人气聚拢并不容易，需要长时间经营。如果把批发市场都搬离城市中心，很容易就毁了人气、伤了元气。对于大部分的商户来说，市场的搬迁就意味着客人的流失，从而导致商圈的气氛被破坏，搬迁后，他们要在新地方花费长时间来重新聚集“商气”。很多专业批发市场从城市中心搬到郊区后，人气大不如前，都是近在眼前的教训，比如广州市白云区同德围货运市场的搬迁案例来源http：//informationtimes.dayoo.com/。案例：广州市白云区同德围货运市场广州市白云区同德围（西城）货运市场原址位于广州市西湾路的尾段，靠近火车站，主要做服装批发和鞋业批发，当年其规模、辐射地区、国家以及交易总量在全市乃至全国均占首位。由于每天都有大货车进出导致西湾路严重塞车，噪音扰民，甚至不时因为货运车掉头不畅造成交通磨擦，令西湾路最高峰时双向塞车可达到3公里，塞车时间高达5小时。因为噪音交通等问题，同德围货运市场搬迁的计划于2003年被提上日程，但一直困难重重，虽然政府曾经安排同德围的商家搬迁至白云区石井镇的黄金围货运站，但是大部分的商家都不愿意，均称新场地位置偏僻、交通不便，周边的配套设备也不完善，直到2005年6月，市交委表示同德围货运场歇业后如果还有档主不愿意搬迁并强行继续经营，等同非法货运场经营，交委将会依法对这些非法经营行为进行处罚和查封，同德围货运站场才完全退出货运的历史舞台。由于地理位置偏远和种种原因，同德围货运站场只有少数几家业户听从安排将档口迁到了黄金围，其他的都四散而去。这些业主自2005年从同德货运市场搬到黄金围后，业务量下降了70%。至今黄金围货运市场仍一片萧条，不少档口都成排地关闭。而同德货运市场已转变为同德（西城）鞋业市场和华丽宫大酒楼，但货运场搬迁后交通仍然未变好，还荒废了这个黄金地段。（四）批发市场搬迁将可能影响城市活力 城市开发参考UrbanDevelopmentReference尽管批发市场作为一种低端商业吸聚了大量低端人口，但不可否认的是也吸聚了大量具有创业精神怀揣创业梦的创业者，带动了围绕批发市场的商贸、物流、电子商务、设计和制造等产业的发展，构筑了城市创业氛围和产业活力的一部分。同时，批发市场也是城市平民商业文化的一部分，融入了普通老百姓的日常生活，成为人们消费、休闲的场所，甚至一些有影响力的批发市场成为了外地人、外国人旅游的必到地点之一。如果批发市场全部从城市中心搬离，围绕批发市场的产业链也将会转移，城市中心只剩下写字楼、大饭店、高级商场，平民化的商业氛围、商业气息将会荡然无存，缺少了这些创业氛围和消费氛围，城市的活力也会大大降低。欧美国家的一些大城市曾经历过城市郊区化的过程，将商贸、休闲娱乐搬离市中心后，城市活力大大降低，几乎成了“空城”。最后不得不重新搬回市中心，城市立即又恢复了以前的活力“欧美国家城市中心区商业的迁移与回流”案例专栏由安邦研究人员根据相关资料整合而成。案例：欧美国家城市中心区商业的迁移与回流二战后，由于“城市病”问题的困扰与城市交通网络设施现代化的推动，欧美城市发展相继进入“郊区化”与“逆城市化”阶段。在1960－1970年间，美国的商业零售业追随消费者向郊区大规模地转移，开始了所谓的“零售业革命”。超级市场、购物中心与巨型市场、仓储式市场等业态大量出现在地价便宜的城市郊区，郊区购物中心不仅服务于郊区居民，而且也吸引了相当部分的市区居民。从此城市中心区商业逐渐衰落，活力衰退。在几十年的城区化进程后，欧美又开始了对郊区化的反思。近年来，一些欧美大城市相继实施了重振城市中心，再开发市中心商业区的计划。美国的城市规划者们强调应使新旧城区都有投资机会，得到良好发展。欧盟各国也在城市空间规划上达成了共识，即以可持续发展作为城市发展的原则，将未来发展重点集中在城市化地区，强调城市复兴和有效利用土地。对中心商业区的再规划已成为近年来国外城市发展战略中的一个重要组成部分。三、城市中心区批发市场转型与管理建议（一）对批发市场进行改造升级对批发市场进行升级改造，包括对批发市场的硬件设施进行系统性规划决策，以及批发市场商业业态的改造。而批发市场商业业态改造在目前的实践中可分为三个方向：批发市场档次提升，原有的批发和零售功能不变，消费品的品质和品位等级提高；向综合性商业体转变，更强调零售功能，增加休闲、娱乐配套；批发贸易与文化创意产业联姻。1、对批发市场进行系统规划决策 城市开发参考UrbanDevelopmentReference批发市场搬离中心城区，并不意味着之前的交通拥堵等问题会有所改善，比如上文所提到的广州市白云区同德围货运市场。有些问题实际上可以通过对批发市场的硬件设施和周边配套进行系统性地规划而得到解决。批发市场问题主要根源在于：商铺过于集中，导致人流密度过大；车辆运行无序，影响到周边的交通秩序；配套不足，吸引大量游商。因此可以从以下几个方面着手：一是对市场经营做出整改要求，包括对市场内的商铺密度制定标准，控制商铺设置数量，将一些商铺占据的空间还原为公共空间；在楼宇内增加餐饮配套、物流企业和货流通道，避免占用室外空间，与车流“争道”；改变交易与取货集于一处的“一手交钱，一手交货”模式，在运用现代物流模式上下工夫，比如引进宜家的仓储式物流模式、增加快递物流企业入驻数量。二是合理疏导车流，做到人货分流。控制车辆进入和人流入口，专门划定车流通道和装货卸货区，禁止大货车在道路两边上下货，为商户配备符合标准的手推车。三是对公交路线进行调整，比如可以调整到相邻的一条马路，这样既不影响客流的交通出行，也可以减少不必要的拥堵。这一改造方式在保留批发市场和经营业态的基础上，改善了市场运行的微循环系统，最大程度地保护了原有的市场经营特色和商业氛围。2、批发市场档次升级可能适得其反批发市场货品的价格低廉也是引起低端人口过度聚集的根源之一，而其价格低廉在于货品没有品牌或是仿冒制假，而仿冒制假引发了对商业秩序的损害。出于对控制人口、提升批发市场形象、整治商业秩序、促进批发市场经营向品牌化转变等需求的综合考虑，“提升批发市场档次”、“对批发市场进行品牌化改造”成为批发市场改造升级的方式之一。但我们建议，这一方式需谨慎运用。一些城市对批发市场进行品牌化、高端化改造，更多是与其生产终端相关联，提升相关制造业在整个产业链中的地位。批发市场自形成以来就是中低端的定位，人们固的有观念就是如此。尽管批发市场购物环境变好了，商品品质提高了，但是老百姓固有的观念和消费习惯没变，很难对新改造的市场产生认同。为了培育品牌化的发展，这一改造往往并不触及个体交易模式的改变，没有形成统一收银，不能有效地获取交易额信息和税收控制。这一改造方式，除了改善城市形象和为中高收入阶层提供廉价的品牌商品之外，很难产生其他效益。 城市开发参考UrbanDevelopmentReference3、引导批发市场向综合性商业体转变由于电商对实体商业的冲击，实体商业中的零售业态开始向体验式的综合商业体转变。这也带动了一些城市中偏重于零售功能的小商品批发市场向综合性商业体转变。即，批发功能完全剥离，丰富老百姓日常生活消费品品种，体现出产品扩容、一站式购物的特点，此外再增加美食广场、游戏娱乐、儿童乐园等其他配套，使小商品批发市场彻底成为老百姓生活、休闲、娱乐的场所。与此同时，还可配合做“市场商场化转变”，改变市场缴税体制，把原有的定额缴税、各自收银，转变为商场化的统一收银，根据营业额和国家的要求进行缴税。在这方面，浙江钱江服装小商品市场是“市场商场化”成功转型的典范案例来源http：//zjnews.zjol.com.cn。这一改造方式，更贴近于普通老百姓的需求，更大程度地发挥了民生价值，也增加了商业活力。案例：钱江小商品市场转型为综合商贸城钱江小商品市场按四星级市场改造，对新营业场所安装了中央空调、自动扶梯、LED大显示屏、屋顶停车场（花园）。原来只有一层的老杭州服装批发市场扩大到了三层，总面积达到13万平方米，经营户3000余户，引进了国内外多个知名品牌，还增设了电器大卖场、韩国产品馆、运动休闲馆、化妆品和精品服饰馆。只要能想到的商品，新市场几乎全有。一楼经营童装、服装、百货、五金塑料、工艺品；二楼是电器大卖场、精品馆、韩国产品馆、运动休闲馆、床上用品、窗帘、盆栽花卉、食品；三楼则是鲜花、宠物、渔具和屋顶停车场。其中精品服饰馆有雅戈尔、波司登、真维斯等上百家品牌服饰商家入驻，商品跟一些知名大商场一样，但价格方面有优势。韩国产品馆专卖韩国直销服饰，以服装、化妆品、饰品、生活用品及文具为主，部分店主是韩国人。除商品外，市场地下层有面积达2000多平方米的美食广场，引进台湾等各地特色小吃。屋顶增设了500个泊位的停车场，停车场连接主干道路。另外还有大型屋顶花园，可供顾客、商户及员工休息，绿化面积达1.5万平方米。市场2楼还开设了400多平米的儿童乐园，让来逛街的大人能安置儿童。4、尝试批发贸易与文化创意产业联姻批发市场还可以尝试与文化创意产业联姻。现在很多国家和地区，专业大市场就在市中心，例如位于日本东京中心地段的筑地鱼市筑地鱼市案例专栏由安邦研究人员根据网络信息整合而成建于1935年，不但已成为世界上最大的城市水产批发市场、日本最大食材批发市场，也成了著名景点，很多外地游客到东京都会到此地观光。还有香港市区内的“鲤鱼门” 城市开发参考UrbanDevelopmentReference，伴随着香港城市变迁，由原来的渔民聚居地，发展成为集餐饮、娱乐、干湿货品批发甚至创意产业为一体的商贸中心，每年还会举办海鲜节暨市集活动。案例：日本东京筑地鱼市日本东京筑地鱼市场闻名于世，是全世界最大的鱼类批发中心，也是东京的地标之一。其占地面积23万平方米，每天超过2000吨水产品在这里交易。筑地鱼市已经经营了78年，成为了当地的旅游景点，每天一大早开始的吞拿鱼拍卖，一直是筑地鱼市场最吸引人的场景。游客们在参观完鱼市后，不仅可以前往周围一些知名的寿司店一饱口福，还可以在筑地鱼市周围尝尝色香味俱全的海鲜大餐。近年来由于观光客人数不断增加，加上设施不足，均妨碍市场的正常营运，筑地鱼市也酝酿搬迁。不过搬迁新址与原址只相隔几公里远，楼板面积超过40.8万平方公尺，将比原来的鱼市场大40%。这一改造方式，要与城市整体的产业基础和市场需求相关联，需要获得地方政府在产业政策上的配套支持。（二）作为城市资产外迁，按共建园区来经营在工业层面，工业企业的集聚可作为一种地区资产，当一个地区工业用地不足时，就把要转移出的企业作为资产与其他省市共建园区，共同获得利益。这样的案例既包括省际间合作共建产业园，也包括省内两个城市共建园区，在产值、税收等地区利益上共同分享。比如，安徽省为吸引长三角的产业转移而与沪苏浙政府共建产业园区来源http：//www.ahbofcom.gov.cn/。案例：安徽省与沪苏浙共建产业园区2010年，安徽省为吸引长三角的产业转移，在皖江示范区内探索与长三角合作共建园区，并制定了共建政策：在皖江示范区开发园中划出一定区域，经合作双方约定产业发展方向、经营管理期限、权利义务等以后，安徽省将“净地”交给沪苏浙政府，由其组织开展建设与管理，独立经营，封闭运作。园区的经营期限为10－15年，在此期间，经营方可在园区设立规划、税务、工商等派出机构，行使相关经济管理权限，享有园区开发经营收益。此外，还可享受安徽省支持开发园区的各类扶持政策，地区生产总值则可在苏浙沪统计。拥有较大规模、较高知名度的批发集散地，同样可以作为一种城市资产来交换，而不是单纯的当作城市的负担。以产业输出、资本输出的形式，通过共建园区的方式，将大型批发市场整体搬迁至周边产业关联度较高的城市，与当地共建商贸物流城，共享商贸、仓储物流等的租金和税收收益。 城市开发参考UrbanDevelopmentReference城市中心区的服务功能必须是多层次和多元的，大众消费和中高端消费是应该兼容的，因此，城市中的批发市场也应当作为城市经济的一部分。然而批发市场处于城市中心区，给城市交通、产业结构提升等带来不利影响，甚至可能会加速内城老化，决定了批发市场业态必须进行调整。对此，安邦（ANBOUND）建议，分类对待，乘势而为。作为城市经济、文化、民生的一部分，部分批发市场需要保留，另外一部分则需要搬迁。哪些留，哪些搬，需要多方考量和通盘规划。批发市场的搬迁，要与行业发展趋势相结合，避免使用成本较高的强制性行政手段。要充分利用批发市场正处在行业变革期，近几年批发市场零售功能被名品折扣商店、电商等商业业态猛烈挤压，部分商户信心开始动摇的敏感时期，对其中一部分批发市场进行关停，一部分进行升级改造，还有一些可以搬迁至郊区或是周边城市，并以相应的配套政策作为引导手段，避免引起群体性事件。'