福州市台江区江墘下危旧房改造工程项目 13页

'福州市台江区江墘下危旧房改造工程项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）因福州市台江区江墘下危旧房改造工程项目需要，拟征收该地块规划红线范围内的所有房屋，现根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《福州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》的相关规定，结合本地块的实际情况，特制定如下房屋征收补偿方案。一、征收补偿对象及方式1、凡本征收范围（具体范围见规划用地红线图）内的被征收人列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证或国有房产租赁凭证作为征收补偿计户依据。2、本地块征收补偿的方式:货币补偿和产权调换相结合。但被征收房屋属于第二条第4款规定的不能实行产权调换;属于第二条第5款规定的不能实行货币补偿。二、征收补偿原则1、货币补偿：具有合法产权的被征收人按确认的房屋合法建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。2、产权调换：住宅产权调换安置房型为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡，超过105㎡视房源情况可以分房型安置，具体安置面积的计算方式可由被征收人从以下两种方式中任选一种： 方式一：根据被征收房屋确权面积增加10%（最多不超过10平方米）的公摊补偿面积后就近上靠标准房型安置;方式二、根据被征收房屋确权面积的征收补偿总金额（仅限按实际情况选择确认的住宅合法建筑面积的区位补偿、按期搬迁奖励、旧房补偿、公摊补偿、成套房基础设施配套费等相应项目）除以产权调换房对接价所得面积上靠标准房型安置。就近上靠标准房型安置增加的建筑面积不足7平方米的，可上调15㎡进行安置。3、营业性用房的征收补偿：（1）被征收人持有房屋所有权证,产权登记用途为营业性用房的按营业性用房征收补偿；（2）被征收房屋未经规划部门批准、产权登记机关确认，将非营业性用房改作营业性用房，拥有产权证和持有有效工商营业执照（或者工商行政管理部门出具的初始营业证明）或税务登记证明，在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，对沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）可依据下列规定按营业性店面予以货币补助作为按期签约奖励，以此计算货币补助金额可用于购买住宅安置房，但购买住宅安置房的面积最多不超过按营业性店面面积的三倍;在签约期限内未达成补偿协议的一律按原房使用性质进行补偿安置。 ①在1984年1月5日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房，可按营业性用房给予货币补助，其它部分的房屋面积按原房使用性质及用途予以认定；②在1984年1月5日至1990年4月1日《城市规划法》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房的，可按底层第一自然间建筑面积的80%确认营业性用房建筑面积给予货币补助，其它部分的房屋面积按原房使用性质及用途予以认定；③在1990年4月1日《城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》发布前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房的，可按底层第一自然间建筑面积的60%确认营业性用房建筑面积给予货币补助，其它部分的房屋面积按原房使用性质及用途予以认定。4、历史老宅因分割等原因造成房屋确权面积小于30平方米且被征收人在本市有其他住房的，实行货币补偿，不作产权调换。非公益性用房的附属物只能适用于货币补偿，不作产权调换。5、被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿：①被征收私有房屋的共有人或被征收国有房产的各使用人，对补偿安置方式的选择达不成一致意见的；②被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；③被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。 6、被征收房屋属历史遗留私租房的，被征收人与房屋承租人解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收房屋实行产权调换，安置房由原使用人继续使用。7、经国有房产管理部门确认后，住宅公房承租户在签约期内签订协议并搬迁的，可由公房承租户自行选择安置方式；住宅公房承租户在签约期限内拒绝签订协议搬迁的，保持原租赁关系，由国有房产管理部门与征收实施单位签订征收补偿协议，并选择安置房；非住宅公房实行货币补偿。8、建筑面积的计算方法（1）私房、单位房：以房屋产权证登记的面积为准。（2）国有公房：以建筑面积为准。①住宅国有房产建筑面积=计租面积×1.3②住宅国有房产建筑面积=使用面积+计租面积×0.08以上两种计算建筑面积方法由被征收人自行选择。三、签约期限及搬迁期限：1、征收签约准备期限为20天（年月日——年月日）。2、征收签约期限为70天（年月日——年月日）。3、搬迁期限:具体日期根据指挥部通知时点起算。四、安置地点及过渡期限：1、产权调换地点：（1）就地产权调换用房期房 （2）福湾新城秋月苑现房2、以上房源的面积最终以市房地产交易登记中心核定的产权登记面积为准。3、以上房源均为毛坯房，内部均不设隔墙、不配置洁具，给予安置房内部隔墙一次性补偿及卫生洁具补偿，补偿标准为80元/㎡（按安置房标准房型为基数计算）。4、过渡期限：本地块征收过渡期限为协议生效后，在搬迁期限内自搬迁之日起36个月（依实际过渡时间为准）实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。因安置房延迟交付原因造成被征收人逾期回迁的，征收部门应双倍支付临时安置补助费。安置房符合回迁条件，但被征收人以其它理由拒绝回迁的，征收部门和征收实施单位不承担逾期责任并不再发放过渡费。五、按协商方式签订协议的计价补偿安置办法和搬迁奖励办法在签约期限内，被征收人与征收实施单位可按以下办法协商确定房屋的各项补偿安置及奖励金额并签订房屋补偿协议书：（一）、计价补偿办法1、住宅用房货币补偿计价方式：①私房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋确认的合法建筑面积×（8063元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）； ②国有公房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的合法建筑面积×（8063元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率－700元/㎡）。2、营业性用房货币补偿计价方式：①沿次干道私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的合法建筑面积×（25000元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）；②沿次干道国有公房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的合法建筑面积×（25000元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）×50%；③沿小街巷私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的合法建筑面积×（11281元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）；④沿小街巷国有公房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的合法建筑面积×（11281元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）×50%。3、①单位产办公类非住宅货币补偿计价方式：办公类非住宅参照住宅用房补偿计价方式进行补偿。②生产用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收生产用房的合法建筑面积×（752元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）;被征收公房生产用房的货币补偿金额 =被征收生产用房的合法建筑面积×（752元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）×50%。4、杂物间补偿方式：对合法产权面积的杂物间可按杂物间面积的50%折算并入住宅房屋进行补偿安置；对1984年1月5日至2004年10月26日建造的无产权杂物间，可按杂物间面积的35%并入住宅房屋进行补偿安置；对2004年10月26日至2006年8月26日前建造的无产权杂物间，可按重置价结合成新进行补助，另给予300元/㎡的搬迁奖励。5、装修按《福州市城市房屋征收货币补偿及产权调换价格指导意见》（榕房[2009]23号文）“表二”规定的单价并上报审定后参照福厦铁路、东部新城部分二次装修项目价格补偿。6、闭路电视补助费50元/户，电话补助费58元/户，宽带网络迁移补助费108元/户，管道煤气补助费3140元/户。备注：以上房屋建筑安装工程单价和成新率标准按榕房[2009]23号文的有关规定执行。（二）产权调换安置房价格1、福湾新城，对接均价5250元/㎡（以公布各单元的实际价格为准）2、×××就地安置地块期房，对接均价10100元/㎡；因上靠面积不足7平方米，需上调15平方米进行安置的，上调价格按11110元/㎡ 计。产权调换房与原住宅合法建筑面积及公摊补偿面积等同部分不计层次系数，其余面积按榕房[2009]23号文件规定计算。办理安置房产权证时，按安置房实际产权登记建筑面积及层次进行结算。若安置房产权面积小于协议面积，不足部分征收部门应按安置房对接均价的1.1倍补偿被征收人；若安置房产权面积大于协议面积，超出部分被征收人应按安置房对接均价的0.9倍向征收部门补交购房款。（三）搬迁奖励办法1、凡是在签约期限内签订协议，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确认的合法建筑面积给予货币补偿奖励：住宅按806元/㎡；沿次干道营业性用房按2500元/㎡;沿小街巷营业性用房按1128元/㎡;办公类非住宅按806元/㎡;生产用房按75元/㎡。2、在签约期限内签订协议的住宅房屋，若选择福湾新城安置，按合法建筑面积给予806元/㎡的异地安置奖励。3、在签约期限内签订协议的住宅房屋，按住宅合法面积的10%（最多不超过10平方米）给予公摊补偿（仅限按实际情况选择计算区位补偿、搬迁奖励、异地安置奖励、货币补偿奖励等相应项目），公摊补偿面积直接计入实物安置或货币补偿的面积计算基数。4、凡是在签约期限内签订补偿协议的被征收人，根据确认的合法建筑面积，按以下标准给予搬迁奖励：住宅按1613元/㎡；沿次干道营业性用房按1250元/㎡;沿小街巷营业性用房按564元/㎡;办公类非住宅按403元/㎡;生产用房按38元/㎡。 5、在签约期限内，对确认的沿街底层第一自然间店面面积，且持有2004年10月26日前有效的工商营业执照或税务登记证明的被征收房屋，对被征收人给予一次性经营补助（按100元/㎡）。6、对住宅房屋确权面积小于45平方米、在本市范围内无其他房屋（含商品房、二手房）且人均建筑面积少于13㎡的困难户，在签约期限内签订协议的，经街道、社区确认并公示无异议后，按照45平方米计算区位补偿价、搬迁奖励和货币补偿奖励，货币补偿奖励仅限选择货币补偿的享受（榕政综〔2006〕161号市政府文件出台后，对现有房屋进行产权分析，且单户产权面积少于45平方米的，不享受本款困难补贴的优惠政策）。7、被征收房屋属于成套房且在签约期内签订补偿协议的，可按合法产权面积给予420元/㎡的成套房基础设施配套费补助。8、对在签约期内签约的被征收人，人均住宅面积小于20㎡的，视房源情况，选择就地安置的被征收人可以给予增房15㎡（增房价格按13020元/㎡计）。9、工业仓储类用房货币补偿总金额（包含区位补偿、旧房补偿、货币补偿奖励、搬迁奖励）不得超过2000元/㎡，如货币补偿总金额超过2000元/㎡按2000元/㎡进行补偿。90年代新建有产权的标准厂房补偿标准最高不超过2500元/㎡。六、分户补偿及评估办法 在签约期限内，若被征收人按上述第五条的规定与征收实施单位协调一致签订房屋补偿协议，则不再对被征收房屋和产权调换安置房进行分户市场评估。若被征收人拒绝按上述第五条的规定与征收实施单位协商签订房屋补偿协议，则被征收人应向征收实施单位提出书面申请，收到书面申请后征收实施单位应委托评估机构按《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收与补偿评估办法》的规定，对被征收房屋和产权调换房屋进行分户市场评估，以市场评估价作为补偿安置依据。以分户市场评估价作为补偿依据的，其奖励办法为：在签约期限内签订协议并选择货币补偿进行安置的，可按市场评估价的8%计算奖励，但奖励标准不得超过800元/㎡，在签约期限内签订协议并选择产权调换进行安置的，可按市场评估价的3%计算搬迁奖励，但奖励标准不得超过300元/㎡。七、搬迁补助办法1、对五保户、低保户、孤寡老人给予30000元/户的装修补助。2、住宅房屋的被征收人在签约期限内签订补偿协议的，按其确认的合法住宅建筑面积一次性给予50元/㎡的安家补贴。3、住宅搬迁补助费为6元/㎡；非住宅搬迁补助费为10元/㎡；搬迁补助费不足200元的按200元计算。4、选择期房产权调换进行安置需自行过渡的，过渡费标准为：每月10元/㎡，确权的住宅建筑面积不足30平方米的过渡费按30平方米计算。 八、停产停业损失补偿办法对征收非住宅房屋造成被征收人或经营者停产、停业的给予补偿，仅限于被征收房屋实行房屋产权调换且被征收人自行过渡的情形，被征收人提供税务部门出具的所得税纳税证明后，由征收部门根据停产、停业的期限和经营者上年度月平均税后利润额，给予一次性经济补偿。被征收人选择货币补偿或征收部门已发放临时安置补助费或提供非住宅周转过渡的，征收部门不再另行补偿被征收人或经营者停产停业损失。九、无产权房屋认定补偿办法对无产权房屋的征收补偿应当以福州市勘测院历年的航拍图（矢量图）为依据，并经村（社区）、街道（镇）盖章公示无异议后，根据建设年限区分处理：（1）属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前个人建设的无产权房屋，按原房屋建筑面积给予确认和补偿安置。街道办事处、社区出资建设的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿；国有企事单位出资建设的无产权公建用房，经上级主管部门确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿。（2）属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效后至2004年10月26日 福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台前建设的无产权房屋，房屋建造人及其配偶和未成年子女在本市无他处房屋（商品房、二手房除外）的，原房屋三层以内、总建筑面积在180平方米以内的房屋建筑面积按70％给予补偿安置，属同结构同步建设、三层以内、总超建面积60平方米以内部分的建筑面积按50％给予补偿安置；超过以上部分的建筑面积按20％给予补偿安置，但确权安置面积不得超过20平方米，超出部分一律实行货币补偿。无产权房屋的建造人其户籍（原籍）必须在征收范围所在（村）社区，无产权房屋的认定以户为单位，被征收人有多幢房屋（含产权房屋）的应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。街道办事处、社区出资建设的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，经上级人民政府确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿；国有企事单位出资建设的无产权公建用房，经上级主管部门确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿。（3）属2004年10月26日至2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》出台前建设的无产权房屋，可根据不同结构房屋的重置价结合成新给予补助，在签约期限内签订协议的，另给予300元/㎡的搬迁奖励。（4）属2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》出台后建设的无产权房屋，可根据房屋的不同结构给予不超过150元／㎡的拆除补助。十、被征收人在年月日前签订协议的于年月 日上午9时在征收指挥部办公室领抽取选房顺序号。今后产权调换用房选房座落、层次、朝向凭此顺序号码、选择各自产权调换房型（选房具体时间另行公布）。十一、该实施细则未提及事项均按国务院及省、市的有关规定实施。十二、投诉监督为确保整个征收补偿工作顺利进行，将做到“公正、公平、公开”，坚持“六个公开”，被征收人的补偿情况及时张榜公布，并接受区纪委、监察局监督，也欢迎被征收人参与监督。'