危旧房改造项目后评价的研究 45页

'重庆大学硕士学位论文中文摘要摘要从20世纪八十年代初我国开始进行项目后评价，借鉴一些发达国家和其他相关机构后评价理论框架和实际经验。经过二十几年的发展，使这项工作逐步地开展起来。目前，国内外对建设项目后评价的研究已有一段历史，但大多数项目后评价都主要采用财务效益指标来评价项目优劣，这样的后评价不适合危旧房改造这类投资项目，因为危旧房改造项目建设不是为了追求经济效益，而是为了给拆迁户提供住房以及改变他们的居住环境等社会效益。随着城市经济的发展，使得城市土地资源的稀缺性日益明显，城市不可能无限制的扩大，旧城改造成为必然。论文回顾了国内外的后评价研究现状，以危旧房改造项目后评价体系框架为研究对象，全面探讨了危旧房改造项目后评价的理论、方法与应用体系，主要研究了危旧房改造项目建设程序、社会影响、环境影响以及可持续发展。并结合作者参与的典型案例后评价工作，运用定性分析和定量计算相结合的研究方法、有无对比法、逻辑框架法以及调查法等对巴山厂生活区危旧房改造工程航天世纪新城一巴渝佳梦项目进行后评价研究。通过前述的这些分析和研究，初步构建了危旧房改造项目后评价的评价体系以及为后评价理论在危旧房改造项目中的运用提供了实际可操作的案例。关键词：危旧房改造，后评价，有无对比法，逻辑框架法 重庆大学硕士学位论文英文摘要ABSTRACTWestartthePost．Evaluationofprojectfromearlyeightiesof20mcenturyinChina，refertothetheoryandpracticeofPost-Evaluationfromsomedevelopedcountries．Ithavebeencarriedoutgraduallyformorethantwentyyearsdevelopment．Atpresent，thereissomehistoryforstudyofPost-Evaluationinhomecountryandabroad，butthefinancingbenefitisallusedasthemainindicatortomeasurethegoodnessorbadnessofprojectinmajorityofspecificationandprofessionalPost-Evaluationtheoryandmethods，whicharenotsuitableforsuchinvestmentprojectofrebuildingoldanddilapidatedhouse，becausetheprojectofrebuildingoldanddilapidatedhouseisnotinpursuitofeconomicefficiency,buttoprovidethehousingforrelocatesandpursuethesocialefficiencyoftheirlivingenvironmentchanged．Thescarcityofurbanlandresourceisbecomemoreandmoreobviouswiththedevelopmentofcity．Thecitycannotbeexpandedunlimitedly,inresulttherebuildingofoldcityisinevitable．Thedissertationsreviewthesituationofresearchathomeandabroad，ofwhichresearchobjectistheframeworkofPost—Evaluationsystemforrebuildingofoldanddangeroushouseproject，comprehensivelyanalyzethemethodsandtheoryandapplicationsystemofPost—Evaluationforrebuildingoldanddilapidatedhouseproject，studymainlytheconstructionprocedureofrebuildingofoldanddangerousproject，socialimpaction，environmentimpactionandsustainabledevelopment．ThedissertationcombinewiththetypicalcaseofthePost—Evaluationworkparticipatedbyauthor,usethemethodofquantitativecalculationandqualitativeanalysiscombined，themethodofwithorwithoutantithesisandthemethodoflogicalframeworktostudythePost-EvaluationofrebuildingofoldanddangerousprojectnamelySpaceflightCenturyCity—BayuNiceDreaminlivingareaofBanshanfactory．ThedissertationestablishinitiallytheevaluationsystemforPost—Evaluationofrebuildingoldanddilapidatedhouseprojectthroughtheaboveanalysisandresearch，providethepracticalcasefortheusingofPost—EvaluationsystemintheprojectofrebuildingoldanddilapidatedhollseKeywords：RebuildOldandDilapidatedHouse，Post—Evaluation，WithorwithoutComparison，LogicalFrameworkApproachII 重庆大学硕士学位论文1绪论1绪论1．1研究问题的提出2008年初，重庆市委市政府提出，在改善民生上推出八项政策，第一项便是对主城危旧房和棚户区进行改造。计划用3．5年时间，斥资1000亿元完成主城九区危旧房改造。2008年7月20日，“五个重庆’"_“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”和“健康重庆”作为重庆发展的新目标、新追求，首次在重庆市委三届三次全委会上浓重地提出，成为重庆的新发展战略决策。为了建设“宜居重庆”，重庆市提出建设十大民心工程，其中第一项即为针对主城区范围内的危旧房改造工程。可见政府对于危旧房改造的重视。据统计，整个主城区要改造的危房面积约有700万方，主要分布在主城九区205个片区。重庆主城危旧房己存在几十年，数量巨大，加之依山而建、沿山而砌的特点，拆迁改造是一项浩大的工程。根据重庆市建委的消息，得知截止2008年12月30日，主城危旧房改造启动103个片区拆迁，完成主体量240万平方米，超全年目标任务4个多百分点【l】。如此浩大的工程除了在建设前期进行合理的规划和设计外，需要在项目完工后对项目进行后评价，分析评价项目建设的各个阶段以及最终的经济效益、社会效益为后续拆迁工程做指导。1．2研究的意义由于危旧房改造项目的投资额较大，并且对当地社会环境以及社会稳定等都会产生巨大的影响。所以，危旧房改造项目的成功与否，特别是某个片区的危旧房改造的成功与否，往往具有重大的意义。由于危旧房改造的地域性，对危旧房改造项目的建设经验又不够丰富，这样会造成在建设危旧房改造项目过程中人力、物力和财力上的浪费，更甚至于没达到项目的预定目标。如何更有效地利用建设资金，保证危旧房改造项目能够正常顺利的实施，并能够顺利的验收交付使用，是危旧房改造项目投资者值得考虑和深思的问题。要解决好这个问题，我们需要对己经完成的危旧房改造项目进行后评价，以总结经验教训，来指导以后类似项目的建设。我们要建立一套科学的、系统的危旧房改造项目后评价理论方法。从危旧房改造项目涉及到利益群体来看，包括有政府部门、投资者、开发商、拆迁户以及投资咨询机构等相关机构。开展并做好危旧房改造项目的后评价工作，其意义在于：①危旧房改造项目的投资者一般是政府部门下属的国有企业或者负责一个片区开发的开发投资公司，开展后评价工作，可以提高危旧房改造项目投资者的 重庆大学硕士学位论文1绪论投资决策水平，改进投资效益。②危旧房改造项目的投资者一般不具备建设项目开发建设能力，会委托具有项目建设开发资格的开发商。开展后评价工作，可以为开发商提供必要的经验教训，对他们以后开发危旧房改造项目，在项目方案策划、项目评估以及项目方案规划设计等方面提供经验。③为投资咨询机构以及其他中介机构提供案例，中介机构在参与危旧房项目后评价的同时，也积累了他们的案例经验，在这个过程中他们可以及时修正其研究方法和评判项目的依据。④项目后评价结果同样可以为银行以及非银行金融机构等提供贷款或投资的依据，及时修正贷款或投资策略。由于危旧房改造项目的特殊性，目前对危IEt房改造项目后评价的研究很缺乏，所以我们有必要对这方面进行研究。论文对危旧房改造项目后评价理论和实践进行了较为深入的研究，文章首先通过探讨国内外项目后评价以及危旧房改造的相关理论，并通过对作者参与的巴山厂生活区危旧房改造工程后评价的实例介绍，寻找出适合国内危旧房改造建设项目后评价的办法和评价体系。因此，危旧房改造项目后评价的理论和实践研究对于指导人们如何提高危旧房改造项目的经济效益以及社会公共效益等具有重要意义。1．3研究思路与研究方法论文在结构上分为六大章节，第一章主要介绍了危旧房改造以及后评价的相关概念及其内容，并对国内外后评价的研究现状进行简要的分析介绍，奠定后面章节介绍的基础。第二章从危IEl房改造项目后评价的内容和运行机制着手介绍，后评价的运行程序包括五个步骤，后评价内容主要从项目的策划、规划设计、施工管理、效益影响、项目融资等诸多方面系统的来介绍危旧房改造项目全过程。第三章主要对危旧房改造项目后评价的管理机制进行了研究，具体对管理体系构建的原则以及实施机构的资质认证条件进行了分析。第四章中，分别对对比法、逻辑框架法、成功度法、调查法这几种方法进行了介绍，使读者对后评价的方法有了一个比较深刻的认识，从而便于读者在实际运用中能够灵活掌握。第五章运用实例，结合作者参与的巴山厂生活区危旧房改造工程，详细地对该危旧房改造工程从投资者决策、规划设计方案、项目施工过程、项目交付使用、项目效益、项目影响等各个阶段或不同内容的后评价。为读者提供了危旧房改造以及后评价相关的理论原理以及实践操作案例经验。本论文利用理论与实践相结合的方法，从国内外后评价研究现状中结合危旧房改造项目的特点，采用前后对比法、逻辑框架法、成功度法等既有理论又具有 重庆大学硕士学位论文1绪论很强的实践性质的研究方法进行研究，通过对危旧房改造项目后评价的内容、后评价机制、后评价方法这些相关理论并结合实例进行分析研究，从而为论文的完成奠定了基础性的工作。然后对作者参与的巴山厂生活区危旧房改造工程从项目实施过程、资金管理、经济效益、公共效益以及目标等不同内容进行后评价，从而从实际案例的后评价分析中阐述了笔者的观点。本论文的完成是理论与实际、实地调查与统计分析方法相结合的结果。1．4研究的创新之处与研究的重点与难点1．4．1研究的创新之处本论文创新点在于把后评价理论和危旧房改造项目结合起来研究。研究工程项目后评价的论文较多，但是研究危旧房改造项目后评价论文较少。在本论文中结合危旧房改造项目的运作情况，探讨该类型项目的后评价内容以及方法等，试图构建一套较为完整的危旧房改造项目后评价体系。望对以后危旧房改造项目后评价的进一步的研究提供经验和借鉴。1．4．2研究的重点与难点论文拟解决危旧房改造项目后评价内容及方法，探讨危旧房改造项目的后评价体系。1．5基本概念1．5．1危旧房改造危1日房改造是改善城市中低收入家庭和住房困难家庭的住房条件、解决民生问题、提升城市形象、促进城市结构调整的一项重要民心工程。广义的旧房改造不是单纯的房屋单体或更新改造，而是对整个街坊的综合改造。旧房改造可以界定为：是对居住环境、居住功能、住房改造和完善，即对街坊内存量住房拆、改、留的综合改造【2】。其含义是：住房的居住质量和居住功能不能满足现代人居住标准的要求，从而在一定经济条件下，对居住环境、房屋质量和居住功能进行改造和完善；住房改造应是存量住房的拆、改、留综合改造，包括旧房拆建(旧房拆除建绿地或公共实施、旧房拆落地改造(按新建标准))、旧房更新改造(基本保留原建筑风貌，房屋加层或扩建，平面调整)和旧房保留修缮(房屋置换改造、保留外貌，内部平面调整、过渡性改造)。旧房改造不是传统意义上的拆旧建新，而是建设现代化的文明社区，从而实现物质形态、社会形态、经济形态和人口素质的提升，营造经济发展的良好环境。随着城市经济的发展，使得城市土地资源的稀缺性日益明显，城市不可能无限制的扩大。在世界各地，旧房改造是每一个不断发展中的城市所面临的问题， 重庆大学硕士学位论文1绪论最突出的就有香港和意大利，虽然都是旧房改造，但是由于每一个城市都有各自的特殊性，因此，旧房改造并不是一项那么简单的工作，而是需要考虑到各方面的因素，需要统筹兼顾很多方面的工作。1．5．2项目后评价①项目后评价的定义项目后评价是指对已经完成的项目或规划的目的、执行过程、效益、作用和影响所进行的系统的、客观的分析。具体的说，后评价就是通过对项目实际建设成果的总结分析，检验项目目标是否按预期目标达成，确定项目实施是否合理有效，通过分析评价，总结己完工程项目的经验教训，形成正式的文本报告，为以后开展类似项目做指导，也可以提高未来项目技术管理能力和决策水平，也为项目建成后运营管理提供改进建议【3】。②项目后评价的原则危旧房改造项目后评价应遵循以下5条基本原则【41，现将各原则分述如下：1)独立公正性独立性是指项目后评价要站在第三者的角度独立地实施。公正性是指评价者在后评价结果中要做出客观的评价。要保证危旧房改造项目的独立公正性，首先，危旧房改造项目的投资者以及管理者不能进行评价，要委托第三者(可以是咨询机构)进行评价。其次，评价者评价项目时要站在独立的角度。2)透明性及可信性后评价的透明度是后评价可信性的基础，后评价的可信性也取决于评价的独立性、评价者丰富的经验、资料信息的可靠性以及评价方法的科学性。3)现实性。对于危旧房改造项目后评价来说，现实性主要体现在后评价工作是对危旧房建成后实际运营的情况进行分析评价。4)实用性。项目后评价报告强调实用性，即后评价中总结的经验教训以及建议措施必须具有可操作性，才能使后评价成果对决策产生作用。对于危旧房改造项目来说，要求评价者在评估报告中不能使用太多专业性强的词语，专业性太强，投资者也看不明白，投资者主要的目的是想通过评估报告能指导以后的实践工作。5)反馈性。对于危旧房改造项目后评价的反馈性体现在，后评价的结果要反馈给危旧房改造项目的投资者，以便于以后他们遇到类似项目时可以在项目前期就做出更好的分析*n笋-U断。③项目后评价的理论基础现代系统工程与反馈控制的管理理论是项目后评价的理论基础来源，该理论是对项目谋划、实施和运营成果作出科学的分析和判定。投资项目是个繁琐的系统工程，是由许多相关但又有区别的要素组成的有机统一的整体，项目系统最重 重庆大学硕士学位论文1绪论要的是要有明确的项目目标。项目系统与外部环境进行信息交换以及资源、技术输入系统中，从而生产出产品，提供给外界使用。随着时间的变化，项目系统的各项状态也发生变化。项目的控制系统由两部分组成，一是施控系统，二是受控系统。项目后评价反馈控制的过程表现为：项目投资者根据经济环境以及实际需要，确定项目目标，根据项目目标制定项目实施方案，通过对方案的分析论证，把论证的结果提交给投资决策者，可以使决策者在项目前期可以纠正偏差，使项目方案在前期能得到尽可能的完善。在项目实施过程中，实施者将项目实施的过程及时反馈给投资决策者，实施过程中得出分析和建议，使决策者掌握和了解项目的实施全过程。项目建成后，投入运营，项目后评价将项目实际的经济效益、社会效益、环境效益与决策阶段时制定的目标做一个比较，对项目实施和运营的全过程进行一个科学合理、客观公正的评价，反馈给投资者，为以后的项目建设做经验指导作用。④危旧房改造项目后评价与其它评价的区别根据评价在项目的建设周期中的位置，危旧房改造项目评价体系由三部分构成：一是在项目建设前期的前评估，二是在项目建设过程中的中评估和项目建成后的后评价构成，这三者存在一定的区别，但又有联系。1)与项目前评估的区别a．评价目的不同。前评估是在项目前期开展，评价的目的在于决策项目在经济上、技术上是否可行，是项目投资决策的依据，是站在项目的起点分析问题。而项目后评价是在项目建成后分析评价项目的经济效益、社会效益以及环境效益，总结项目建设经验。b．比较参照的标准不同。项目前评价更多的是参照国家以及行业标准，基准收益率以及估算指标等。项目后评价则是依据项目建设过程中实际发生的基础数据，对照项目在前期预测的数据以及国家行业数据，跟这些数据进行比较，分析偏差，找出发生偏差的原因。d．评价的内容以及性质不同。对于项目建设背景及必要性、建设条件、建设方案、投资估算以及资金来源，经济效益的分析属于项目前评估的内容，而对于项目后评价来说，更侧重于对于项目实施的合理性，实施的效率，经济影响、社会影响、项目可持续上进行分析。e．组织实施者上不同。项目前评价一般是由项目投资者组织实施，而对于后评价一般是项目投资者或者建设者委托独立的第三者进行，这样才能保证项目后评价的独立性。2)与项目中评估的区别a．目的不同。项目中评估的主要目的是在建设过程中就改进项目，项目中评 重庆大学硕士学位论文1绪论估最大的特点在于能及时把项目实施情况反馈给管理者。后评价主要分析的内容是项目前期工作、项目实施过程以及项目经营是否具有可持续性，针对发现的问题提出建议措施，将这些信息反馈到投资决策部门。项目后评价有个缺点，不可避免，就是项目后评价己无法挽回项目的损失，只能积累经验给以后类似项目提供借鉴，改进以后项目的投资效益。b．所处的阶段不同。项目后评价是在项目实施完成之后进行，即项目建成通过验收，并且进行运营后。而项目中评估是在项目实施过程中就开展的评价。c．实施组织不同。后评价的组织和实施一般不能由该项目管理人员进行，必须保持相对独立性；而项目中评估其组织管理机构可以设在项目管理机构内，不需要一个相对独立的机构来组织实施，其评价任务也可以由项目管理人员承担。d．评价的内容以及评价的结果使用范围不同。后评价内容重点会在项目的实施过程、项目影响及可持续性，为以后类似项目提供借鉴；而项目中评估的内容范围限定在项目实施阶段，中评估结果仅限于具体项目本身，对其他项目的作用意义不大。⑤项目后评价的内容迄今为止的项目后评价主要用于四个方面，即：项目建设过程的后评价、项目效益后评价、项目影响后评价和持续性后评价。项目建设过程后评价主要包括：1)项目立项决策阶段的后评价；2)项目建设内容和建设规模的评价；3)m程建设进度和实施情况的评价；4)建设项目配套设施和相关服务条件的评价；5)项目相关收益者及其反映的评价；6)项目的管理和机制的评价；7)项目财务运行情况的评价。项目效益后评价也可以分为财务评价和国民经济评价，只是评价时点和所用数据与前评价不同。项目影响后评价内容主要包括经济影响、环境影响和社会影响后评价。项目的持续性后评价主要包括：1)项目是否能维持正常的运营，在财务是不是能够可持续的。2)当地的技术力量条件能不能提供给项目技术上的支持；3)项目与当地社会文化环境是不是能够适应，有没有发生冲突的地方；4)为项目而组建的管理机构能不能够适应项目的需要；5)防止环境质量下降的管理措施和控制手段的可靠性；6)通过前面几点的分析，找出不利因素方面，采取对策措施。1．6文献评述最早使用项目后评价开展项目评估的是西方发达国家和世界银行等以金融业为主的资本主义国家，我国的项目后评价工作还处于初期，并没有大规模的开展和使用，更没有较为完整全面地推广该项技术和相关方法。为了能够与世界先进6 重庆大学硕士学位论文1绪论国家和产业接轨，我们有必要对项目后评价进行研究和探索，深入了解和掌握相关的理论和方法，首先对项目后评价的发展演变过程进行梳理和总结，帮助我们了解开展项目后评价的目的和意义。1．6．1项目后评价的产生【5】．[19】早期的项目后评价运用在西方资本主义国家的国家组织管理系统、规模较大的金融资产系统和部分工业企业大型项目的运营上，例如：瑞典、英国、加拿大和美国。可见项目后评价最初的目标是为政府管理和经济发展服务的，所以项目后评价的诞生具有以下两个基本目标。①是解决国家政治斗争的武器西方资本主义国家多数实行多党轮选制，在野党都会在非执政时期通过国会或者议院对执政党在政策和方针上寻求瑕疵，同时国民也要求执政党实行公开、透明的国家政治，于是为了满足三方的需求，就需要建立一个独立客观公正的第三方机构对执政党进行评价和裁定。于是早期的项目后评价就出现在政府管理的相关项目中。②是促进经济发展的推动剂为了寻求高速发展的经济效益，就需要对项目建成后的效益进行准确、客观的分析和评价，上世纪60年代，瑞典希望能够通过扩大国家投资项目的收益改变当时国内严重恶化的经济状况，政府决定在呈报国会的报告中需要通过第三方的评价。同时期，英国政府也采用项目后评价来评判国家资源的利用合理性。由此可见，项目后评价成为了西方发达国家经济发展过程中的推动剂。1．6．2国外项目后评价发展概况后评价第一次正式使用是在上个世纪三十年代在美国出现，然而，直到七十年代中期，后评价才被许多国家或者其他援助组织使用在其世界范围的投资活动效益评估中。从世界范围来看，项目后评价经历了三个重要的发展历程：20世纪六十年代是后评价发展的第一个历程，在这一时期里，主要是一些西方发达国家从事项目后评价工作，如美国、英国、瑞典、加拿大及德国等，这一时期项目后评价的评价对象主要是对国家计划、预算以及项目等；20世纪七十年代末和八十年代初是后评价发展的第二个历程，在此期间主要是西方一些经济较发达国家从事项目后评价，如丹麦、荷兰、瑞典及澳大利亚等国家；第三阶段则是近十年来发生的第三个历程，在这一阶段，主要是一些拉美国家、非洲的一些发展较快的国家、亚洲新兴工业化国家和处于工业化进程中的国家从事项目后评价工作，由于这些国家的后评价工作开展得比较晚，到目前理论以及管理等还不够健全。①美国项目后评价的历史及现状美国是国际上后评价理论与方法的倡导者，是最早把后评价理论运用在实践 重庆大学硕士学位论文1绪论项目中的国家。在过去的六十几年中，美国主要在两次由政府控制和监管的投资项目中运用后评价，目的是为了促进经济和社会的发展，当时的美国公众也对国家资金的使用、产生效益和影响表现极大的关心。在上个世纪三十年代经济大萧条期间所进行的“新分配”(NEWDEAL)计划是第一次，那时的项目后评价还并不被大多数人所知道和认识。上个世纪六十年代是第二次，在称为“向贫困宣战”的计划中，为新建一大批大型公益项目联邦政府投入了数以亿计的美元，这么大投资的使用效益以及影响，美国政府肯定要给公众一个交代，于是在计划实施的同时进行了项目后评价，当时的后评价核心主要是投资效益评价。后评价逐渐成为政府计划决策和宏观管理的一种重要工具。早期的效益评价原则延续至今，逐渐被各国所接受和采纳。在后评价理论研究上，美国人彼得．罗西(Peter．Rossi)、马克．李晋希(MarkW．Lipsey)以及霍华德．费里曼(HowardE．Freeman)所著的《项目评估方法与技术》(EvaluationASystematicApproach)以及Bickman，L的《项目评估理论的运用(UsingProgramTheoryinEvaluation)pj、Chelimsky,E．aIldWR．Shadish的《21世纪评估手册》(Evaluationforthe21stcentl】砂一AHandbook)等都对项目评估理论做出了较深入的探讨16J。从上个世纪七十年代到八十年代这段时间，美国联邦政府把某些公益性项目的决策权下放到地方政府，后评价工作延伸到了地方。近十几年来，美国的地方政府在后评价方面也有许多创新，开始注重项目的过程评价，评价涉及的范围也更加广泛，比如评价就业机会以及环境保护等。最近几年，美国公众对国家各级政府是否“尽职”提出质疑，这样美国出现了公众更为关注社会项目全面效益的趋势。②国际金融机构的后评价工作上个世纪70年代以来，国际金融组织逐渐开始重视项目后评价工作，依靠后评价来检查投资活动的效益，不仅采用了科学的后评价方法，还建立了严格的项目后评级程序和相对独立的项目后评价组织结构。随着项目后评价效果的有效反馈和成功应用，国际金融组织的项目后评价形成了国际模式，实施程序和管理方式已被大多数国家所接受。世界银行将贷款项目管理过程称为项目周期，世行把项目周期大致分为项目选定、项目准备、项11评估等八个阶段。项目的进行周而复始，不断循环前进。在1970年世行就设立了项目后评估机构，1975年正式成立了业务评价局(OED)和负责项目后评价的总督察(DirectorGeneral)，这些组织机构的任务是从事后评价工作。到20世纪70年代初期世行的后评价制度完全建立起来，到目前已形成了独立的项目后评价组织机构和一整套项目后评价的方法和程序。世行将项 重庆大学硕士学位论文1绪论目后评价工作大致分为五个程序进行：第一个程序是自我评价阶段，这个阶段主要是项目管理者对项目进行评价；第二个程序是自我评价的审计，这个阶段需要第三者对第一阶段评价的审计：第三个阶段是对项目审计情况的概括；第四个阶段是复评；第五个阶段是对后评价结果的反馈。图1．1项目建设和管理循环图Fig．1．1Projectconstructionandmanagementcycle③发达国家援外机构投资项目的后评价很多发达国家都向第三世界投资有一部分资金，他们会设置一个单独的机构对资金的投资效益以及影响进行管理，例如美国设置有美国国际开发署(USAID)、加拿大设置有加拿大国际开发署(CIDA)、英国设置有英国海外开发署(ODA)等。而各国在这些部门中通常会设立一个相对独立的部门专门负责海外援助项目的后评价工作，目的是为了保证他们投资的资金使用的合理性和效益性。例如，英国ODA是设在英联邦外交办公室的一个政府部门，它每年投资金额达数亿英镑，约100个国外投资项目。每年花费在评价上的费用也是比较高的，对于10到15个项目每年大约要花费80万英镑。它的业务范围也不断扩展，从项目评价发展到地区的评价，逐渐还开始做一些综合性的研究。1．6．3国内项目后评价发展概况在20世纪八十年代末我国开始进行后评价，最开始运用的领域是建设项目评价，评价理论借鉴了一些发达国家和其他相关机构的，主要是世界银行贷款(或援助)项目管理和监控的经验，使这项工作逐步地开展起来。在1988年，国家就下达了9个国外贷款项目的后评价工作。随后国家颁布了(计建设[1990154号《关于开展一九九零年国家重点建设评价工作的通知》)，该文是我国政府部门最早制定的具有法规性的投资项目后评价实施办法。2004年《国务院关于投资体制改革的决定》中明确要求“完善重大项目稽查制度，建立政府投资项目后评价制度，对政府投资项目进行全过程监管”。2008年11月，国家发改委又制定了《中央政府投资项目后评价管理办法(试行)》，对后评价工作程序、后评价管理和监督、后评 重庆大学硕士学位论文1绪论价成果应用作了明确规范。这些政策的制定和颁布为项目后评价工作提供了一定的规范依据。许多西方发达国家后评价机构是隶属于立法机构下面的部门，大多数发展中国家设立在政府部门中。我国的项目后评价机构在原国家计委机构改革之前，由重点项目建设师负责后评价工作。机构改革后，新成立的重点项目稽查办公室对重点项目实施稽查。后评价工作的具体实施一般会委托其他单位具体实施。主要委托的实施单位是中咨公司，其次还有中国人民大学和国家计委的标准定额研究所(1988年划归建设部)等。在理论研究方面，姜伟新、张三力编写的《投资项目后评价》从项目后评价的范围、内容、方法、操作与实施方面都进行了较为全面的阐述。经过改革开放，这几十年来的发展，我国项目后评价在理论和实践方面都有所发展。综上所述，可以看出，尽管我国的建设项目后评价工作到目前取得了一定的成绩，积累了一定的经验，但是由于我国开展后评价工作年限比较短，与世界其他发达国家和组织机构相构的后评价工作相比，还存在一段距离。 重庆大学硕士学位论文2危旧房改造项目后评价运行程序以及内容探析2．1危旧房改造项目后评价运行程序危旧房改造项目后评价的运行程序见下图：明确项目后评价目标土编制项目后评价计划上调查收集资料J1分析研究上编制项目后评价报告图2．1危旧房改造项目后评价运行程序图‘20】Fig．2．1Theprocedureofpost—evaluationforrebuildingoldanddangeroushouseproject危旧房改造项目后评价的运行程序包括五个步骤，下面我们将对这五个步骤进行详细的阐述：①明确危旧房改造项目后评价目标。做事之前我们都要有一个目标，而后评价的目标最好在项目实施的过程中就已经明确，这样便于在项目实施的过程中，项目投资者以及管理者就注意项目资料的收集。②编制危旧房改造项目后评价计划。在实施项目后评价之前，我们要制定较为详细的计划，便于指导后评价工作。投资者或者建设者可以委托专门的评估机构或者咨询单位进行评价工作，要求他们先要做一个后评价计划，后评价计划包括明确后评价工目的、安排工作小组成员、明确评价范围、内容、评价方法以及预计评价需要花费的经费、进度安排等。③深入调查收集项目基础资料。进行项目后评价的基础工作就是收集详细的项目基础资料，真实的基础资料是保证项目后评价结果可靠的依据。首先我们要 重庆大学硕士学位论文2危旧房改造项目后评价运行程序以及内容探析制定需要的基础资料提纲，确定调查对象，需要的资料主要包括：项目建设设计方案、料、项目竣工验收资料等。根据后评价的需要来搜集基础资料。项目概算资料、项目实施过程管理资④分析和加工收集的资料。核查危lB房改造项目的基础资料，并根据基础资料计算定量的指标，并分析难以定量的效益与影响，对于危旧房改造项目来说很重要的效益是社会效益。⑤最后，完成项目正式后评价报告的编制。将上述调查分析评价成果，写成书面正式报告，总结经验教训，提出针对性的措施和建议，提交委托单位和上级有关部门。后评价报告主要包括项目概述、过程评价、经济评价、影响评价、可持续性评价、综合评价、后评价结论和建议等。在我们分析危旧房后评价内容之前，有必要先了解一下危旧房改造项目的特点。2．2危旧房改造项目的特点危旧房改造项目投资资金来源缺乏。由于危旧房改造项目是一项公共项目，一般不会产生良好经济效益。而现在的公司都是追求利润最大化，所以很少的公司会把资金投资在危旧房改造项目上，导致危旧房改造项目在投资资金来源上比较缺乏。建议政府相关部门给予危旧房改造项目一些政策上的优惠，比如城市配套费的减免、人防易地建设费的减免。危旧房改造项目涉及的利益群体比较广泛：主要涉及到拆迁户、投资者、施工方、设计方的利益，最重要的利益方还是拆迁户。如果在拆迁的过程中，拆迁户的利益没有得到合适的补偿，危IB房改造项目就很难开展。我们在进行危旧房改造项目建设中应该尽量避免损害拆迁户的利益。危旧房改造项目通常具有投资多、受益面宽、服务年限长以及影响深远等特点。由于危旧房改造项目具有这些特点，对它的后评价要比一般建设项目更为复杂，其决策是否正确，影响也更为重大。由于危旧房改造明显有别于其他建设项目，所以论文特别注意从危旧房改造特有的角度出发，来探析危旧房改造后评价的内容。2．3危旧房改造项目后评价内容探析2．3．1项目目标后评价项目后评价所需要完成的主要任务之一就是评定项目立项时原来预定的目标和项目实际建成的目标，对于危旧房改造项目而言，它的目标主要是解决拆迁户 重庆大学硕士学位论文2危旧房改造项目后评价运行程序以及内容探析的住房问题，提高拆迁户的人均住房面积。危旧房改造项目目标后评价就是要分析对照危旧房改造项目实施后是否实现了在可行性研究报告中确定的建设多少套住房以及建设标准的目标。2．3．2项目实施过程后评价【2l】’【22】项目的过程后评价应对照可行性研究报告时所预计的情况和实际执行过程进行比较和分析，找出两者之间的差别，并分析差别产生的原因。按照项目生命周期理论科学地总结出危旧房改造项目过程评价包括三方面内容：一是对危旧房改造项目立项决策的后评价：二是对项目准备工作的后评价，三是对项目进度和实施情况的后评价。重点在于对项目进度和实施情况的后评价。危旧房改造项目立项决策后评价主要分析投资者建设项目的必要性、项目的建设是否符合国家相关的部门的规定以及项目在建设之前是否得到上级的审批。对于危旧房改造项目来说，项目的建设能够改善拆迁户的居住环境，项目的建设都能得到政府部门以及相关部门的批准。危旧房改造项目前期准备工作的后评价主要分析项目前期是否成立适合项目建设的组织管理机构、拆迁工作的开展情况、勘察设计工作以及招投工作是否合适规定。拆迁工作主要评价拆迁者对拆迁户的赔偿标准是否合理以及拆迁工作是否开展顺利。勘察设计工作以及招投工作主要评价选定的勘察设计单位是否符合资格，以及工作开展是否符合国家有关程序。危旧房改造项目进度和实施情况的后评价主要分析项目实际进度情况与项目前期预计的实施进度是否有较大差别。我们可以根据危旧房改造项目施工许可证上内容，看出项目实际的开工时间，根据规划局下发的《建设工程规划验收合格证》以及建委下发的《建设工程竣工备案登记证》看出项目实际的竣工验收时间。2．3．3项目资金管理后评价危旧房改造项目资金管理后评价是指分析项目实施过程中投资的控制情况，最重要的一项资金是对于拆迁安置相关费用的控制情况。从项目实施的阶段来看，项目投资控制包括决策阶段投资控制和设计、施工阶段的投资控制。要评价危旧房改造项目资金管理的水平，首先要核查在项目前期，项目是否做了详细的投资估算以及概算，估算以及概算的单位指标以及标准是否采用合理，这是项目资金管理的重要依据和标准。对于危旧房改造项目来说，投资主要包括工程费用(含建筑安装工程费、设备购置安装工程费以及其他费用)、工程建设其他费用(含土地费、前期工程论证费以及其他规费)和预备费等，在估算工程建设其他费用时，要注意项目适合的缴费标准以及政府是否对于本项目有优惠政策。对于危旧房改造项目来说一般在土地出让金以及城市配套费等有优惠政策。 重庆大学硕士学位论文2危旧房改造项目后评价运行程序以及内容探析2．3．4项目经济效益后评价危旧房改造项目的经济效益包括直接经济效益和间接经济效益。直接经济效益包括给拆迁户带来的经济效益、给投资者带来的经济效益以及给开发商带来的经济效益等。给拆迁户带来的经济效益主要比较拆迁户通过危旧房改造之后所得到的经济效益与所花费的成本费用代价之间的差别。间接经济效益是指如果拆迁户在住宅市场上买同类房屋所花费用与购买拆迁安置房所花费用之间的差额。2．3．5项目社会影响后评价项目的社会影响评价是从项目的角度来分析其影响。是对项目在经济、社会、环境方面产生的效益和结果所进行的一种分析。主要包括社会影响分析、社会适应性分析以及社会风险分析【2l】’【221。①社会影响分析。1)项目对所在区域内的居民生活水平和生活质量的影响：比如危旧房改造项目会改变拆迁者的居住条件，为他们提供好的居住环境。2)项目对所在地居民收入的影响：危旧房改造项目的实施会增加参与危旧房改造项目建设人员的收入。3)项目对所在区域不同利益群体的影响：危旧房改造项目的建设受益对象当然是拆迁户，没有受损的群体。4)项目对所在区域居民就业的影响：危旧房改造项目建设过程中需要一定量的建设管理以及施工人员，可以增加一些就业机会，项目建成后，对居民就业机会没什么影响。5)项目对设施、服务质量的影响：危旧房改造项目一般不会造成交通、供水、供电的紧张等。②适应性分析。应确定项目的主要利益相关者，分析利益相关者的需求，分析他们对项目的适应性。对于危旧房改造项目来说，项目的主要利益相关者是拆迁户、投资者以及实施方，因为危旧房改造之后，拆迁户的利益能得到合理的补偿，也能够改善拆迁户的居住条件，因此拆迁户对旧房改造是表示极力支持的，对于投资者以及实施方来说，项目建设能提供一定的利润，投资者以及实施方也会积极参与项目建设。③社会风险分析。应在确认项目有负面社会影响的情况下，提出协调项目与当地的社会关系，避免项目投资建设或运营管理过程中可能存在的冲突和各种潜在社会风险。对于危旧房改造项目来说，就要分析项目占用地的拆迁户安置和受损补偿问题，如果拆迁户得不到有效补偿，群众抵触情绪就会滋生，从而会给项目带来社会风险。 重庆大学硕士学位论文3危旧房改造项目后评价评价管理机制3危旧房改造项目后评价管理机制3．1后评价管理体系的构建原贝．Ut23】目前，从全国来看，危旧房改造后评价工作虽然还处于初级阶段，但后评价工作已有一定基础，建立后评价管理体系的条件已经基本具备。构建后评价管理体系应遵循以下原则：①独立性和公正性原则。危旧房改造项目由于对地方经济和社会影响较大，涉及的利害关系也较广，其后评价必须保证公正性和独立性。②科学性原则。后评价报告编制的科学性体现在三个方面：一方面是项目评价人员要由专业人员组合完成，要求参与人员要有相关资格证书以及丰富的经验；另一方面要求在开展后评价工作之前要有有清晰的工作计划、工作程序和编制审核管理制度：最好后评价报告所采用的技术方法要求科学规范。③权威性原则。权威性是要建立在独立客观性和公平性的基础上的，权威性后评价主体跟其他同行人员竞争的重要保障。因此，商业资产评估机构或者地方政府后评价机构，要想在后评价市场中占有地位，就必须依法确定其评价或评估结论的权威地位。依靠评价结论的权威性、客观公正性，才能占领项目后评价市场。3．2后评价实施机构的资质认证条件与发达国家相比，我国的后评价管理体制还不健全，主要体现在缺乏一个权威的中央评价机构对全国的后评价工作进行领导和管理。项目后评价在内容、程序和方法等诸多方面缺乏统一标准，从而影响了后评价工作的制度化建设。目前我国的后评价机构以两种形式存在，一种是分布在政府部门中，另一种是以市场中介机构存在。这些机构在人才结构以及从事后评价工作的经验等，存在一定差异。为了保证项目后评价结果的公正、科学合理性，要求获得危旧房改造项目后评价实施资格的单位至少应具备以下两个条件：①设置专职后评价工作部门。要求进行后评价的机构里要有专门从事后评价工作的部门。②具有从事危旧房相关经验的专职后评价队伍。从事危旧房后评价的专职人员应具有较系统的后评价理论知识和危旧房的运作流程知识，掌握后评价的基本方法，熟悉后评价工作规范，能胜任后评价工作的管理和操作等。后评价队伍要具有科学合理的学科结构、知识结构和职称结构。因为危旧房改造项目后评价涉及的内容很广泛，所以要求后评价团队中要有懂工程方案设计、工程管理的工程 重庆大学硕士学位论文3危旧房改造项目后评价评价管理机制师，也要有懂得投资控制和风险分析的经济师。并且要求这些人员要有从事过相关后评价的工作经验，具备以上这些条件，才能按照公正、科学的原则完成危旧房改造项目后评价工作。要提高后评价报告的质量，国家相关部门对于后评价实施机构的监管也是必须的。16 重庆大学硕士学位论文4危旧房改造项目后评价方法研究4．1评价方法的原则危旧房改造项目后评价是一项涉及面十分广的技术工作，通过前面章节对项目后评价概念以及评价内容的介绍，我们知道要进行项目后评价需要选用科学的评价方法，需要遵循以下原则：4．1．1目的性原则危旧房改造项目后评价从项目前期准备到建成验收后交付给拆迁户的全过程反映的内容很多，在全面评价的基础上，我们要有目的性的进行重点评价。危旧房改造项目后评价的目的则是从各相关利益主体(如投资者、开发商、拆迁户等机构)，特别是从投资者以及拆迁户的角度来分析项目投资所取得的实际效益，为以后进行相类似项目提供经验和借鉴。所以，我们在进行危旧房改造项目后评价时，不要求把各个方面都进行深入的评价，但是一定要对重点内容进行评价。4．1．2全面性原则危旧房改造项目后评价是对危旧房改造项目从提出意向性方案到项目实施过程、竣工验收、交付全过程的再评价，因此，项目后评价方法要能全面地反映危旧房改造项目实施全过程。评价方法不仅要反映项目完成后的经济效益方面的指标，还要有反映项目设计等前期工作和项目实施过程的实绩指标。要真正达到后评价的效果，要求所选用的评价方法能全面反映项目的真实情况。比如危旧房改造项目在评价其效益时，不但要评价它经济效益，而且要评价它带来的社会效益和一些其他的间接效益。4．1．3可比性的原则可比性原则即对比法原则，具体包括“前后对比”和“有无对比”两种对比方法。在危旧房改造项目后评价中“前后对比”则是将项目前期的可行性研究的预测结论与项目的实际建成结果相比较，找出差别然后分析其原因。但是，对于危旧房改造项目，实施的效果不仅仅但是由于项目的作用，还可能是由其它因素造成的影响，比如说社会因素、环境因素等等。因此“前后对比”方法不能准确的评价项目的效益。在危旧房改造项目后评价中“有无对比”是指将项目实施后产生的效益与无项目可能产生的情况进行对比，在有无对比的过程中要注意分清，那些效益是真正由于危旧房改造项目建设产生的效益。4．1．4定量分析与定性分析相结合的原则项目评价的根本目的是对项目建设实施与经营过程的经济费用效益计算，根据得出的指标，进行投资效益判断和评价。重视以定量分析的同时，也不能忽视 重庆大学硕士学位论文4危旧房改造项目后评价方法研究比如像社会效益以及环境效益等的一些难以用定量指标反映的实施效果。项目的一些效益是不能完全由定量的指标来衡量的，故需要将定量分析与定性分析结合起来，这样才能全面客观地反映项目实施效益。4．2“前后对比"和“有无对比"【24】一般情况下，“前后对比”(beforeandaftercomparison)，在危旧房改造项目后评价中，则是指将危旧房项目前期的可行性研究结论和项目的实际建成结果进行比较。“有无对比”(withorwithoutcomparison)指将危旧房改造项目实际产生的效益与若无项目时可能发生的情况进行对比，来度量项目的真实影响和作用。该评价方法是通过对比实施项目所付出的资源成本(包括人力、物力以及财力)与项目实施后产生的效益(包括经济效益以及社会效益等)得出项目的好坏。使用这种方法的前提条件是要求投入的资源与产出的效果要能够计量并且计量的口径要一致。在方法的运用过程中特别要注意，不属于项目产生的效益不能进行对比。对于危旧房改造项目来说，站在开发商的角度，他所投入的就是为建设项目的所付出的投资，项目产出的可以计量的经济效益就是销售房屋的收入。4．3逻辑框架法【25】’[27】逻辑框架法(109icalframeworkapproach，简称LFA)是美国国际开发署(USAID)在1970年开发并使用的一种设计、计划和评价的工具。由于该方法在评价项目时的优点，已经被越来越多的机构组织所采用。4．3．1逻辑框架法的概念及模式逻辑框架法的模式见．下表：表4．1逻辑框架的模式Table4．1Modeoft11elogicframe表4．1所示，逻辑框架法把目标及因果关系划分为四个层次，即宏观目标、直接目标、产出、投入。①宏观目标。宏观目标是指国家、地区、部门或投资组织的整体目标。对于 重庆大学硕士学位论文4危旧房改造项目后评价方法研究危旧房改造项目来说就是为其他危房改造项目提供经验以及它对于稳定社会和谐做出的一定贡献。②目的／作用。即项目建设带来的直接的效果和作用。对于危旧房改造项目来说直接的效果和作用就是为拆迁户提供了更加宽敞的住房，改善了他们的居住条件。③产出／结果。这里的“产出”是指项目“干了些什么”，该项产出一般要求要可以计量。对于危旧房改造项目来说，可以计量的产出结果就是项目按设计规模和标准建成时，投资控制在一定范围内。④投入／措施。对于危旧房改造项目来说，人力投入主要是项目投资者为了管理项目建设而组建的人员投入，财力和物质投入就是投资者实施危旧房改造项目所花费的资金和物质消耗。在危旧房改造项目中，运用逻辑框架能够对项目层次进行形象的描述，使直接受益者和间接受益者更清楚地了解到项目的目的和内容。4．3．2LFA在项目后评价中的应用【28】项目后评价一般用来回答三个方面的问题：首先回答项目原定的效益是否已经实现以及实现程度，项目有哪些可以借鉴的经验教训?其次是要回答项目的原定目标和目的是否已经达到以及达到的程度如何以及是否合理?最后要回答项目建成后是否具有持续经营发展的可能?使用逻辑框架法就可以对这三个方面的问题进行全面的解答。将LFA作为危旧房改造项目后评价的方法。该方法的具体运用详见第五章。4．4项目的成功度评价【29】。【30】危旧房改造项目后评价的最后一个阶段应该定性地分析总结项目的成功度。成功度评价是一种常用的综合评价方法，需要依靠评价专家或专家组的经验，综合评价各项指标，对项目的成功度作出定性的结论。项目的成功度一般可分为五个级别：完全成功、基本成功I、部分成功II、不成功III以及失败Ⅳ。这五个级别的评判依据是根据项目的各项指标是否达到要求指标以及达到的程度，以及成本费用相对项目产生的效益和影响的程度。例如要达到完全成功的指标是这样要求的：一是项目的各项指标都要基本达到或者超过要求的指标；二是相对成本费用来说项目取得了巨大的效益和影响；评判失败Ⅳ的级别条件是：一是项目的目标是不现实的，无法实现：二是相对成本而言，项目不得不终止。评价时可以根据实际的情况，将指标分为“重要”“次重要”“不重要”三类，不重要的指标可以不用测评，而“重要”和“次重要”的指标需要测定，对于一个项目一般情况下测定10个左右指标。 重庆大学硕士学位论文4危旧房改造项目后评价方法研究测定各项指标时可以采用五级，也可以采用十级打分制，即项目后评价组每个成员根据自己经验以及对各项指标的感受程度，对指标打出相应的分值，然后经过一定的数据处理，形成评价组的成功度结论，再把结论写入评价报告。对于危旧房改造项目成功度评价表如下所示：表4．2项目成功度评价表Table4．2Evaluationofprojectdegreeofsuccess序号项目评定指标相关重要性评定等级备注为其他危旧房改造项目提供经验危旧房改造项目投资者决策及其程序危旧房改造项目方案设计的合理性项目目标达到的程度危旧房改造项目技术装备水平危旧房项目建设所需要的资源及条件危旧房改造资金来源的合理性危旧房改造项目进度控制危旧房改造项目质量控制建设管理机构及组织危旧房改造项目财务效益危旧房改造项目经济影响危旧房改造项目社会和环境影响危旧房改造项目的可持续性项目总评在危旧房改造项目后评价中运用成功度法可以很容易较快地掌握项目的整体评价结论。4．5调查法进行社会调查是项目评价的基础，调查数据是危旧房项目后评价的基础资料来源，一般可分为以下几类：4．5．1直接调查法直接调查法是指调查者到现场直接与被调查者进行面对面的接触而进行的调查方法。直接调查法又分为五种，包括访谈法、专家讨论会法、参与式观20●23456789加¨他nH：2 重庆大学硕士学位论文4危旧房改造项目后评价方法研究察法、现场观察法、实验观察法五种。在收集危旧房改造项目基础资料以及了解项目基本情况情况时，就可以采用访谈法，通过后评价者跟项目管理者通过口头交谈的形式来了解项目。4．5．2间接调查法①文案法(案头调查，文献调查，二手资料调查)：通过查询已经形成的，或经过一定整理加工的二手资料来获取信息的过程。②电信法：调查者借助电话、计算机辅助电话、传真、电子邮件等中介工具与被调查者间接接触进行询问、调查的方法。③通讯法：调查人员将印刷好的调查问卷或调查表格，邮寄给选定的被调查者，由被调查者按要求填写后再寄回来获得调查结果的方法。④报告法：由被调查单位定期或不定期向有关单位报送调查统计资料的方法。调查法主要应用于危旧房改造项目过程后评价中。在过程后评价中，为了了解投资者对危旧房改造项目最初的建设意图以及其他主客观原因，需要所有参与决策的部门的支持，这时就可以采用访谈法通过调查者与项目决策者当面沟通；对实施阶段的调查，要了解计划制定的过程，以及造成实际和计划不一致的因素，需要走访工程施工单位和各个相关部门，了解当初的设计意图和施工变更的原因等方面。对上面几种后评价方法的小结：对比法、成功度法、调查法等方法已经在我国建设项目后评价工作中比较常用，逻辑框架法还有待在今后的后评价工作中进一步推广。对于具体的项目，应当根据后评价工作要求和项目的特点，选择合适的方法，一般一个项目后评价需要几种方法组合运用才能全面分析项目的效益。 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析5．1项目概况重庆巴山仪器厂(以下简称巴山厂)始建于1958年，1965年建成投产，现隶属于中国航天科技集团公司第九研究院(航天世纪新城——巴渝佳梦立项申报时隶属于中国航天科技集团公司第一研究院)，是中央在渝航天企业，2002年有职工1700余人，离退休职工1600余人。巴山人经过几十年来艰苦奋斗，无私奉献，在航空航天高科技军事领域里，为祖国的战略、战术武器装备生产，国内外卫星的发射以及载人宇宙飞船的研制，为国防现代化事业、重庆市的地方经济建设、社会稳定和发展做出了巨大的贡献。巴山厂生活区原有情况：巴山厂生活区土地面积共计180亩，共建有住宅33栋，1700户职工，建筑面积80000平方米，户均建筑面积不足50平方米，60％的家庭三代同堂，人均使用面积5平方米。另外，住宅几乎都建于80年代以前，属于计划经济的产物，在户型、面积、结构、使用功能等方面都不能满足现代城市生活及城市规划的要求。有18栋住宅修建于50年代末，砖木结构，使用面积在20平方米以下，既无厕所、又无阳台，现因年代久、建材老化无法维修，存在严重的安全隐患，并已鉴定为危房(重庆市房屋安全鉴定所安鉴字[2003]第360号至[2003]第408号)。90年代修建了两栋住宅，其每户建筑面积也仅60平方米，两栋共计178户。当时，有相当部分职工仍住在干打垒平房，屋内遇雨天大雨大漏、小雨小漏，雨季地面泛水，阴暗潮湿，环境十分恶劣，职工生活困难，致使人才引不进、留不住，严重影响巴山厂科研工作的发展。巴山厂地处重庆市高新区，与前后左右相比房屋陈旧。重庆市高新区新规划的二郎科技新城，将巴山厂厂区和生活区由一条54米宽的城市主干道分为两块，土地均为国家划拨土地，整个地块周边都已相继开发，东面为全市最大的陶瓷城，西面为全市最大的汽摩配件城，南面为成渝高速公路入口，西北面为新开发的居住小区。随着城市经济社会发展以及城市基础设施、市政设施现代化的发展，原有房屋和设施等已经不能适应当今城市经济社会发展和巴山厂职工生活的要求，必须进行生活区改造。项目的建设同时受到项目所在区域政府以及重庆市政府的支持，给予该项目建设的一些优惠政策。优惠政策如下：巴山厂生活区正处于主城区和主干道，符合重庆市渝府发[2001141号文件的规定，可以在配套费、土地出让金、人防费等享受优惠减免政策。巴山厂原生活区现状见下图： 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析图5．1巴山厂生活区原现状图Fig．5．1LivingareasituationofBashanfactory巴山厂生活区改造情况：巴山厂生活区危旧房改造工程(也称巴渝佳梦工程)土地总面积为41505．7ms(约合62．26亩)，总建筑面积130939．37m2，其中，住宅建筑面积110717．19in2(还建房89228．55m2，商品房21489．02m2)，商业门面建筑面积7595．36ms，设备及其他配套用房3492．71m2，车库9134．11ms(共348个车位)。建设周期为2003年5月8日(立项)——2006年12月26日。项目完成后还建房部分已经交付给拆迁户，商品房和商业门面己经销售完毕。项目基本上实现了预期的目标，但是在项目建设的过程中同样有一些问题存在。巴山厂生活区改造设计方案沙盘图见下：图5．2巴山厂生活区改造设计方案图Fig．5．2DesignoflivingareasituationofBashanfactory 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析5．2编制报告时遵循的原则为了有效的适应相关政策要求，客观反映巴渝佳梦实施情况，科学的对其进行评价，该报告的编制遵循以下原则：5．2．1独立性报告由重庆大学建筑设计研究院独立完成，作为项目第三方，没有参加项目前期工作、工程建设工作及其他实施业务。5．2．2公正性重庆大学建筑设计研究院作为项目第三方，力求评价数据的准确性，评价过程的公正性。在评价过程当中，从重庆市政府、重庆市高新区建委、国土局、规划局、项目业主、施工单位、监理单位等单位和部门获取项目资料，多方资料和意见的综合保证了报告的公正性。5．2．3科学性报告编制的科学性体现在以下三个方面：①有清晰的工作计划、工作程序和编制审核管理制度。②由专业人员组成专门项目组合作完成。③报告所采用的技术方法科学规范。5．3该项目后评价的依据①《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》(国资发规戈U[2005192号)；②《国务院关于投资体制改革的决定》(国发[2004120号)；③《重庆市人民政府批转市建委关于主城区危旧房改造工程实施意见的通知》(渝府发[2001141号)；④《重庆市建设委员会关于实施主城区危旧房改造工程有关问题的通知》(渝建发[20011147号)；⑤《重庆市建设委员会关于实施主城区危旧房改造工程有关问题的补充通知》(渝建发[20021170号)；⑥渝高技委建发[2002149号《关于巴渝佳梦一期项目工程建设立项的批复》；⑦2003年5月9日重庆市人民政府办公厅公文处理单，赵公卿副市长关于同意将本项目列入重庆市主城区危旧房改造项目的批复；渝建[2004199号《关于巴渝佳梦一期项目列入主城区危旧房改造工程的批复》；⑧2003年9月22，重庆市国土局房屋鉴定中心上报《重庆市房屋安全鉴定申请表》及相应的危房鉴定书；⑨渝国土房管资[2003150号文件《重庆市国土房管局国有土地使用权挂牌出让确认通知书》；渝地交易调[2006]12号文件《重庆市土地交易中心国有土地使用 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析权成交确认书》；[2004]渝九证字第1184号《公证书》；⑩渝府[2004]172号《关于高新区巴渝佳梦规划设计方案的批复》以及该项目的其他相关文件。5．4项目改造模式评价该项目投资者巴山厂不具备独立完成生活区改造工程项目的能力：首先，作为一家高科技工业企业，巴山厂缺乏商品房开发或者说房屋开发的经验，因而不熟悉城市房屋建设的各种行政报批程序、房屋开发本身的程序；其次，作为中国航天科技集团公司第一研究院下属的一家特困企业，巴山厂不具备生活区改造工程项目所需的资金实力。巴山厂在认识到上述困难之后，积极探索，大胆创新，在遵守相关法律法规的情况下，选择了联合开发模式，即巴山厂出土地，选择房地产商出资金，联合开发建设，共享利益。该项目的实践证明，在当时的背景下，联合开发模式是科学、合理的，成功地完成了生活区改造工程项目，并且实现了可观的经济效益和显著的公共效益。5．5项目实施过程后评价5．5．1项目立项决策后评价巴渝佳梦项目立项决策后评价包括决策必要性评价和决策程序和规范性评价。对于国有企业公司的各项工作必须按照程序办事，巴渝佳梦项目属于公司的重要性项目，项目的启动必要按照规定的程序。该项目的建设必要性是由于公司职工住宅属于计划经济的产物，在户型、面积、结构、使用功能等方面都不能满足现代城市生活及城市规划的要求。根据政府的有关文件该项目正式被列入重庆市主城区危旧房改造工程，享受危旧房改造优惠政策。所以该项目的建设是必要的。决策程序和规范性评价：巴渝佳梦项目是巴山厂的一项民心工程，是2002年巴山厂新领导班子的一项重要举措，其立项严格遵循了国家、重庆市、中国航天科技集团公司第一研究院以及巴山厂的审批管理程序。该项目是一个联建项目，由巴山厂出土地，中农公司出资金，联合开发建设，共享利益。该项目的建设同时是通过厂职代会讨论通过的，得到上级机关的同意以及得到建设局的立项批复。高新区建设局下发了《关于巴渝佳梦一期项目工程建设立项的批复》，重庆市建委就巴山厂生活区改造进入主城区危旧房改造下发批复。至此，巴山厂生活区危旧房改造巴渝佳梦一期工程被列入主城区危旧房改造工程，并正式立项。 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析5．5．2项目准备工作后评价该项目前期准备工作主要包括项目筹备工作、征地拆迁工作、勘察设计工作以及招投标工作。项目筹备工作主要是指项目前期成立项目管理部门，该项目是由巴山厂启动，后与中农公司联合开发，根据联合开发合同约定，双方成立联合开发指挥部，对项目实施全面管理。在项目筹备阶段，巴山厂主要负责相邻单位地界的确定和拆迁安置工作，中农公司主要负责办理各种手续的申报。征地拆迁工作评价：该项目全部为巴山厂划拨土地，因此不涉及征地工作。根据联建合同，拆迁手续由中农公司负责办理，具体拆迁安置工作由巴山厂负责实施。为了拆迁工作能够顺利开展，巴山厂依据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》、渝府发[2002192号《重庆市人民政府关于印发重庆市城市房屋拆迁费额标准的通知》，并结合巴山厂实际，制定了《巴山厂拆迁安置职工过渡房管理办法》，该规定并得到了厂务会和职代会的讨论通过。勘察设计工作评价：勘察设计工作评价主要是审查负责项目勘察设计工作的勘察单位以及设计单位是否符合资质要求。招投标工作评价：巴渝佳梦项目属于自筹资金，联合开发项目，根据重庆市建设委员会关于印发《重庆市房屋建筑和市政基础设施工程项目施工招标投标管理办法》的通知(渝建发20051142号])和《重庆市建设工程监理管理办法》(2003年2月10日重庆市人民政府第2次常务会议审议通过，2003年2月19日重庆市人民政府令第148号发布)规定，该项目可以不进行公开招标。5．5．3项目实施后评价在项目的施工阶段，下面主要从建设进度、建设投资、工程质量以及项目管理四个方面对巴渝佳梦项目的建设实施进行分析与评价。建设进度评价主要是根据联合开发合同约定的工期跟项目实际竣工情况核对，根据巴渝佳梦项目的《建设工程规划验收合格证》以及重庆市建委下发《重庆市建设工程竣工备案登记证》确定项目实际竣工时间，经过核对该项目建设进度是按照合同约定提前完成。关于工程质量要求，在巴山厂和中农公司的联合开发合同就约定了还建房标准，其中规定建成简装清水房，简装清水房标准按国家标准执行；还规定了还建房材料中钢材、水泥、塑钢窗、外墙砖、防盗门及电梯的使用标准；开发项目的设计、施工严格执行国家的有关标准和规范。巴渝佳梦项目采取了内部监督和外部监督相结合的质量保证体系。内部监督主要指项目联合指挥部的监督。联建合同签订后，巴山厂和中农公司成立了联建指挥部，设主任一人，副主任一人，由巴山厂人员担任指挥部主任，中农公司人 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析员担任常务副主任，指挥部根据业务分工下设4个工作组，其中第二组为工程进度质量技术协调组。工程进度质量技术协调组的主要职责是：认真消化施工图纸，保持与现场施工员和施工监理合作，确保施工质量和施工进度，随机查看监理报告，对隐蔽工程必须先有监理报告才能施工，还负责定期或不定期组织住户代表(职工代表)进场了解、视察、监督施工情况，认真负责向住户通报施工情况。外部监督包括两个部分：有职工代表参加的监督委员会和施工监理。巴山厂聘请了监理公司同时还成立了有职工代表参加的监督委员会，负责对施工过程进行监督。对实施过程后评价的小结：该项目的立项决策符合法律法规及中国航天科技集团公司第一研究院、巴山厂的报批程序，项目的可行性研究部分由巴山厂内部部f-j自行组织编写，深度不够，不便于后期投资控制。该项目的拆迁安置工作程序合法，手续齐备，准备、实施及安置工作切实有效，保证了拆迁安置工作的合法合规，切实维护了被拆迁户的权益。项目勘察设计单位资质符合要求，勘察报告情况详实、数据准确，为该项目的拆迁工作及结构设计工作提供了依据。勘察、测量工作进行得及时、有序、有效，较好地保证了工期。进度以及质量控制措施比较好。5．6项目资金管理后评价5．6．1项目投资概况根据巴山厂与房地产开发商签订的《联合开发合同》约定，该项目的投资及双方分担情况如下：项目总投资约1．3亿元，其中，职工还建房部分由巴山厂承担建安造价700元／m"，承担配套设备、设施、环境、安装费、前期办理手续的各种规费、税费、手续办公费合计150元／m2，两项合计850元／m2，由中农公司包干使用。危房鉴定费和职工还建房部分的监理费由巴山厂承担：拆迁户的临时安置过渡费由中农公司承担50万元，搬迁前全部到位；拆迁户后期的过渡费、搬家费由中农公司承担12万元，2005年10月25日前支付过渡费2万元，在巴渝佳梦2006年11月9日交房前支付搬家费10万元。根据2005年开工时的定额重庆市建设工程技术经济指标2005(重庆市建设工程造价管理总站、重庆市土木建筑学会经济专业委员会编制)和2005年建材价格水平，该项目的实际投资总额为13138．66万元，具体情况如下表： 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析工程费用11529．22建筑安装工程130939．37in"9875．96住宅110717．19in"商业车库设备及其他配套用房基础设施及景观工程景观工程小区内市政管网工程小区市政构筑物取水设施安装用电设施安装房屋五通费工程建设其他费用土地成本土地出让金拆迁安置补偿费土地税费工程前期费用日房评估、地籍测定费勘察费建设规划设计费报批报建费用三通一平费开发间接费城市建设配套费人防易地建设费投资总额7595．36时11101．34m’1525．48n1262．26亩O．OO0．008303．79569．65888．11114．411653．26O．OO96．74166．03185．56327．35553．59324．00O．001609．441463．361155．56306．581．23154．145．206．00130．9412．00O．OO0．00201．5498．2011529．229875．968303．79569．65888．11114．411653．2696．74166．03185．56327．35553．59324．001609．441463．361155．56306．581．23154．145．206．OO130．9412．00O．000．OO201．5498．2013138．6628一●■2342■2345石二，J232■2345，45三一。¨M¨2¨勉鸠M舶拍二，¨m”2拍勉”M”345三 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析职工还建房部分投资测算如下：表5．2职工还建房部分投资测算表Table5．2Theinvestmentestimationtableofworkers’houses根据以上数据，该项目总投资为13138．66万元，房屋的综合单方造价为1003．42元／m2。其中，职工还建房部分总投资为7956．12万元，职工还建房综合单方造价为89l。66元／m2。在联合开发合同中，双方约定的巴山厂职工还建房的包干价为850元／时(2003年合同约定)，比实际造价(2005开工时实际造价)低了41．66元／m2。由此可见，850元／m2的包干价对巴山厂是合理、有利的。根据巴山厂和开发商签订的联合开发合同和巴山厂财务记录整理的巴山厂及其职工的实际投资情况如表5．3。根据项目的总投资额和巴山厂的投资额，我们测算中农公司的投资额为4795．72万元。另外，由上述巴山厂的投资明细表可以看出，巴山厂的投资中由中农公司垫资的金额=(7584．43．4208．4)+35．112+25．70+234．8470(借款)=3671．686万元。这样，中农公司实际出资=4795．72+3671．686=8467．40万元，巴山厂实际出资=13138．66．8467．40=4671．26万元。29 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析还建房包干造价7584．43监理费35．112还建房建筑面积89228．55盯包干造价850元／m1巴山厂实际集资4208．40万元中农公司垫资销售所得收益中抵扣职工还建房五通费200．8销售所得收益中抵扣职工还建房办证费115．82销售所得收益中抵扣分得商品房办证费59．19销售所得收益中抵扣过渡房修建费25．7变电站搬迁、土建改造3．4216万元，小车房改造22．289375万元全部由中农公司垫资，销售所得收益中抵扣小计8021．0488以上各项为巴山厂和开发商签订的合同所列投资过渡费和奖励费307．875其他小计合计14．02321．89504年4月至06年9月拆迁费用131．6275万元，购房时冲抵的过渡费和提前搬迁奖励费149．2475万元，招待所安置拆迁户三年(每年9万元)，共支付过渡费27万元以上两项数据根据巴山厂拆迁安置情况表和中农借款支付明细表整理5．6．2该项目的投资控制①决策阶段投资控制决策阶段的各项技术经济决策，对项目的工程造价及最终的投资控制有着决定性的影响，特别是建设标准水平的确定等，直接关系到工程投资的高低。投资30 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析估算是决策阶段的重要环节之一，它是研究、分析建设项目的经济效果的重要文件，对初步设计概算也起到控制作用。决策阶段的投资控制主要通过可行性研究阶段的投资估算实施。该项目的可行性研究由巴山厂内部部门自行实施，对生活区改造工程整体进行了较为详细的投资估算，未对该项目进行投资估算，仅在联合开发合同中进行了表述“第一期巴渝佳梦小区总投资人民币约1．3亿元”。②设计、施工阶段的投资控制根据合同约定，该项目的设计、施工主要由中农公司负责，导致巴山厂不能提供设计概算、修正概算和施工图预算资料，因此，我们无法对该项目是否进行设计概算、修正概算和施工图预算以及进行的效果做出评价。在设计、施工阶段，巴山厂主要通过合同约定的方式实施了投资控制，主要表现在巴山厂通过联建合同将职工还建房部分建安及配套设备、设施、环境、安装费、前期办理手续的各种规费、税费、手续办公费进行了包干约定，约定为850元／开，并对其他费用做出了相应规定。5．7项目经济效益后评价该项目的实施给巴山厂及其拆迁职工都带来了可观的经济效益，包括直接的经济效益和间接的经济效益。5．7．1项目直接经济效益后评价①给职工带来的直接经济效益该项目给巴山厂职工带来的直接经济效益主要体现在优惠购房所带来的购房款的优惠上。1)还建房的市场销售价格根据2005年8月25日召开的航天世纪新城——巴渝佳梦项目领导小组扩大会会议决定，巴渝佳梦商品房的销售均价为2850元／m"(套内)。联合开发补充合同上确定的巴山厂应分得商品房销售均价为2850元／m2(套内)。因为职工还建房所用土地属于划拨性质，所以其销售价格应为商品房销售价格减去相应的土地成本。2006年，土地出让金为210元／in"(建面)，按18．43％的比例换算成套内为248．70元／m2(套内)。我们按照2601．30(2850--248．70)元／m2(套内)作为职工还建房的销售价格。根据2005年前后重庆市房地产市场水平，并考虑该项目周边可比项目的销售价格，我们认为巴山厂所分得房产合同销售价格是合理的，符合当时的房产市场价格。另外，根据巴山厂与开发商签订的合同约定，销售价格按9．8折，并考虑住 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析宅通常送五通，实际套内销售均价为2489．27元／m2(2601．30xO．98—60)。根据联合开发补充合同的约定，该项目的还建房面积为89228．55m2，按照合同约定比例81．57％(剩余商品房建筑面积22526．94m2，约定的套内面积为18375m2)换算成套内面积为72783．73m2。根据上述销售价格2489．27元／m2和还建房面积套内面积72783．73IIl2，可以计算出还建房的市场销售价格为18117．84万元(2489．27x72783．73+10000)。2)职工获得的第一层直接经济效益根据联合开发合同约定，还建房的包干价为850元／m2(建筑面积)。巴山厂考虑到职工的实际困难，经过认真研究、广泛征求职工意见，最后确定职工优惠购房基本价为550元／m"(建筑面积)。这样，巴山厂给该项目涉及的所有职工带来了第一层直接经济效益，即对职工实行了300元／m2的集资款减免，这部分资金从联合开发所得利润中扣除。职工获得的第一层直接经济效益=还建房市场销售价格一巴山厂规定的集资款基本价=18117．84一(89228．55x550+"10000)=13210．27万元，每户平均收益13．18万元。3)职工获得的第二层直接经济效益确定了职工优惠购房基本价之后，巴山厂又根据职工实际情况，在认真研究、广泛征求意见的基础上，制定出了厂字[200418号文件，该文件对职工优惠购房实际价格计算方法以及相应事宜作出了明确规定。厂字[200418号文件规定的职工优惠购房实际价格=基本价(550元／m2)一优惠价+楼层价，楼层价以套为单位收取。职工应交纳的集资款基本价=89228．55x550+10000=4907．57万元。根据厂字[200418号文件规定，职工实际交纳的集资款=4208．40万元。对职工的优惠价款=职工应交纳的集资款基本价一职工实际交纳的集资款=4907．57万元--4208．40万元=699．17万元，每户平均收益6977．74元。4)职工获得的直接经济效益总额根据以上两部分测算，可以得出该项目的实施给职工带来的直接经济效益总额=职工获得的第一层直接经济效益+职工获得的第二层直接经济效益=13210．27万元+699．17万元=13909．44万元，扣除职工的集资款投资4208．40万元后，职工的直接经济净收益为9701．04万元，平均每户职工直接经济效益达9．68万元。5．7．2给巴山厂带来的直接经济效益根据联合开发合同以及联合开发补充合同的规定，巴山厂从该项目获得的直接经济效益为500万元，具体如下：根据合同约定分得的商品房、商业门面和车库的销售收益(由中农公司按双 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析方约定价格买断)为4915．75万元，按照合同约定，中农公司应支付巴山厂50万元拆迁费和20万元拆房除渣费，三项合计4985．75万元；拆迁安置及施工过程中中农公司垫资292．884万元(巴山厂向中农公司借款支付拆迁安置相关费用232．072万元，中农公司垫资修建过渡房25．7万元，中农公司垫资监理费35．112万元)，巴山厂应承担的职工五通费200．8万元，商品房办证费92．43万元，职工还建房办证费115．82万元，销售税金417．84万元，职工集资款不足部分为3252．9万元，巴山厂应承担的成本、税、费及集资款不足部分共计4485．75万元；收益减去应承担的成本、税、费及集资款不足部分后得巴山厂的净收益计500万元。另外，有63．561252万元由于已经超过合同约定金额，所以未计入集资款专户，直接交巴山厂财务处，构成第二期项目的启动资金。由以上分析可知，该项目的直接经济效益显著，给巴山厂和拆迁职工都带来了切实的经济效益。5，7．3项目给中农公司带来的经济效益根据业主与开发商签订的相关合同，我们测算中农公司的经济效益为2871．10万元，具体测算过程如下：表5．4中农公司的经济效益测算表Table5．4EconomicbenefitestimationtableofZhongnongCompany 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析5．7．4巴山厂和中农公司投入产出比的比较根据“该项目投资概况”以及以上对巴山厂和中农公司收益的测算，我们得出巴山厂和中农公司投入产出比如下：表5．5巴山厂和中农公司的投入以及产出Table5．5TheinputandoutputofBashanFactoryandZhongnongCompany公司名称投资(万元)收益(万元)投资产出中农公司4795．722871．10公司名称投资(万元)收益(万元)巴山厂8342．9410201．0459．87％投资产出122．27％出资(万元)收益(万元)出资产出比中农公司8467．40巴山厂4671．262871．10其中巴山500万元10201．04厂净收益职工收益9701．04万元33．91％218138％由此可知，在巴山厂相关工作人员的努力争取下，该项目给巴山厂带来了相当大的直接经济效益。5．7．5项目间接经济效益后评价项目间接经济效益主要考虑房屋升值给原来的拆迁安置户带来的经济效益。根据相关部门公布的数据，2008年巴渝佳梦二手房的平均成交价为不低于2900m2(建筑面积)，根据谨慎性原则，我们取2900元／m2，换算成套内面积为3555元／m2，比原来新房销售均价2850元／m2高出705元／m2。另外，根据重庆市建委2006年9月25目公布的第四季度第一批公开销售的经济适用房价格，高新区三个经济适用房项目的销售均价如下(均为套内面积)：五丰·雨田秫园项目(位于高新区石桥铺石新路47号)3360元／m2，荣鼎新苑项目(位于高新技术开发区石小路)3580元／m2，渝高同心家园项目(位于高新区石新路夹带k03．01、k04．01号地块)3600元／in"。根据谨慎性原则，我们取其中的最低价3360元／m2，据此估计该项目给巴山厂职工带来的间接经济效益。3360元／m2的销售均价比2527．20元／m2(职工还建房2006年市场价格)高出832．80元／m2，带来的升值效益=89228．55×81．57％x832．80=6061．43万元，平均每户升值效益达60493．30元。 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析根据以上分析可知，该项目的间接经济效益也很显著，能够给职工带来了相当大的升值收益。5．8项目经济效益后评价结论该项目的实施对巴山厂及其职工都带来了较大的直接和间接经济效益：厂方实现直接经济效益10201．04万元，投资产出比为122．27％，出资产出比为218．38％(其中9701．04万元本应为厂方收益返给了职工，厂方实际所得收益为500万元)。给职工带来直接经济效益为9701．04万元，平均每户职工直接经济效益达9．68万元。给职工带来间接经济效益为6061．43万元，平均每户间接经济效益为60493．30元。5．9项目公共效益后评价5．9．1项目厂内公共效益后评价该项目的实施不仅给巴山厂带来了可观的经济效益，而且还实现了良好的厂内公共效益。该项目实施前，巴山厂职工户均建筑面积不足50平方米，60％的家庭三代同堂，人均使用面积5平方米。另外，住宅几乎都建于80年代以前，属于计划经济的产物，在户型、面积、结构、使用功能等方面都不能满足现代城市生活及城市规划的要求。该项目一次性安置住房困难职工1004户，总安置面积89228．55平方米，职工户均面积达到85平方米以上，并且还建房无论在结构还是设备方面都远优于原住房，使得职工的住房条件得到极大改善。由上可知，该项目的厂内公共效益显著：该项目的实施极大地改善了巴山厂职工的住房条件，切实维护了职工利益，稳定了职工队伍，为引进人才、留住人才提供了物质保障，从而为巴山厂的发展奠定了坚实的基础。5．9．2项目社会效益后评价在给巴山厂带来了可观的经济效益和显著的公共效益的同时，该项目也实现了显著的社会效益。首先，该项目的实施为重庆市主城区危旧房改造工作做出了较大贡献。该项目被列为重庆市主城区危旧房改造项目，其实施极大地改善了巴山地区的市容市貌，很好地改善了一批城市居民的居住水平，从而促进了“五个重庆”的建设。其次，该项目为重庆市高九路(高新区高庙村到渝中区九坑子)的建设承担了安置任务，从而促进了高九路的建设。该项目共安置高九路建设拆迁户70户，户均安置面积85平方米。以上安置对高九路的建设起到了支持作用，维护了社会 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析稳定，促进了和谐社会的建设。5．10项目目标后评价论文主要采用LAF法对项目目标进行后评价，见下表：表5．6项目目标后评价的逻辑框架表Table5．6Thelogicflameofprojecttargetpost-evaluation 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析由上表可见，项目虽然在实际建设过程中暴露一些问题，但是还是基本上达到了预期的目标和目的，总体上实施情况良好。5．1l结论及建议5．11．1该项目后评价结论该项目的立项、实施、竣工结算及验收都遵循了国家、重庆市、中国航天科技集团公司第一研究院和巴山厂内部的审批管理程序；项目在立项决策阶段、项目准备阶段、具体实施阶段，巴山厂严格按照相关法律法规以及巴山厂的内部规定来执行该项目的建设；项目资金管理符合规定，相关凭证规范、保存完整；项目经济效益可观，公共效益显著。5．11．2该项目建设的主要经验与主要问题①主要经验1)抓住机遇，充分利用优惠政策该项目的一个重要经验是：抓住机遇，充分利用重庆市政府优惠政策。巴山厂生活区正处于主城区和主干道，符合重庆市渝府发[2001141号文件的规定，可以在配套费、土地出让金、人防费等享受优惠减免政策。2002年10月24日，重庆市建设相关五部门联合发文(渝建发[20021170号)，规定对主城区危旧房改造工作提出了新要求：渝中区、江北区等片区不再适用渝府发[2001141号文件的优惠减免政策(重庆市主城区主干道道路改造己接近尾声，一旦改造完毕，所有主城区均不再适用渝府发[2001141号文件的优惠减免政策)。在这个背景下，巴山厂及时申请立项，并及时向有关部门申请将该项目列入主城区危旧房改造项目，最终享受到了主城区危旧房改造项目的优惠政策。2)审时度势，采用合规、合理的开发模式该项目另一个成功的经验的是：审时度势，采用合规、合理的开发模式。巴山厂选择了联合开发模式，即巴山厂出土地，选择房地产商出资金，联合开发建设，共享利益。该项目的实践证明，在当时的背景下，联合开发模式是科学、合理的，成功地完成了生活区改造工程项目，并且实现了可观的经济效益和显著的公共效益。3)透明民主、群力群策该项目之所以能够平稳、有序的完成，一个不可忽略的因素是巴山厂透明民主、群力群策的科学的决策机制。旧房改造项目的一个重大难点是拆迁安置工作，该项目之所以能够顺利完成，不能不说是巴山厂透明民主、群力群策的科学决策机制之功。项目的启动、拆迁补偿方案的确定、优惠购房方案、购房程序等等，无一不是先由厂长办公会起草， 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析然后由厂党政联席会审议，再由厂职代会联席会议或者厂职代会扩大会议讨论通过，最后下发厂文件予以公布。正是这种透明民主、群力群策的决策机制才能够妥善解决拆迁安置问题，才使得该项目能够顺利完成。4)严密组织，凭证规范、完整该项目管理的一个亮点是组织严密，凭证齐全、规范。我们从工作过程中看到，巴山厂对项目相关的文件、凭证保存规范、完整，这对于一家没有房屋开发经验的传统工业企业来说相当难得。正是规范、完整的文件、凭证，才使得我们能够对该项目有个透彻的了解，也才使得我们能够对该项目做出客观、公正的评价。②存在的不足尽管该项目实施过程中积累了许多宝贵的经验，但是不可避免的，该项目也存在着一些问题，主要表现在以下几个方面：1)项目的可行性研究专业性不足该项目的可行性研究是由巴山厂内部相关部门组织实施的，可行性研究成果仅从生活区整体开发的必要性、紧迫性和生活区整体开发模式三个方面对项目的可行性进行了研究，可行性预案也仅包括项目资金来源、商业价值和基本指标三部分内容。可见，该项目的可行性研究深度不够，不便于项目后期的投资控制。2)投资控制方面，控制方式略显单一在投资控制方面，巴山厂采取了合同包干价的方式，控制效果良好，但是投资控制方式略显单一。据初步分析，可能是因为巴山厂缺乏房屋开发经验，对整个开发流程不熟悉所致。3)合同管理方面，一些细节性事项未做出明确约定合同管理方面的问题是一些细节性问题，主要表现在：对于巴山厂分得的商品房的办证费的承担，在联合开发合同中未约定清楚，以至于在财务结算时又经过双方反复协商才达成一致，增加了一些不必要的麻烦，增加了引起纠纷的可能性。．4)未及时组织编写竣工决算报告该项目于2006年12月26日通过竣工验收，于2007年2月6日取得《重庆市建设工程竣工备案登记证》(建竣备字[2007]0018号)，并于2007年11月23日，与中农公司签订《航天世纪新城巴渝佳梦财务结算合同》。通常情况下，在竣工验收之后应当及时组织编写竣工验收决算报告。该项目的竣工决算报告未能及时编写。 重庆大学硕士学位论文5危旧房改造项目后评价实例分析5．11．3相关建议针对该项目积累的宝贵经验和存在的主要问题，我们认为应当继续坚持成功的做法，积极改进存在的问题，具体建议如下：①继续坚持该项目实施过程中积累的宝贵经验抓住机遇，充分利用现行优惠政策，实实在在为职工为巴山厂谋利益；审时度势，选择合规合理的开发模式，保证项目的顺利实施；坚持透明民主、群力群策的决策制度，保证各项决策的透明公开，切实维护广大职工的权益；实施严密的组织，保证文件、凭证的规范、完整。②项目可行性研究报告应规范编写作为决策前的一项重要工作，项目可行性研究报告应当规范编写。无论是巴山厂内部部门自行编写还是委托给专业机构编写，都应当保证可行性研究报告的论证深度和应有的专业性。一份高质量的可行性研究报告可以为科学的决策以及后续工作的开展提供重大帮助。③拆迁项目土地应由具有相应资质的评估机构进行评估④投资控制方式多样化除了合同包干价控制外，投资控制还有多种形式，希望巴山厂在二期工程中积极采取多种投资控制方式，以便更好地达到投资控制的目的。⑤全面考虑各种问题，明确约定合同细节性条款在签订合同前，全面考虑各种问题，明确约定合同条款，对于合作项目的顺利实施，减少实施过程中不必要的麻烦与纠纷是十分重要的。建议签订合同前请合同管理的专业人士先行审查，以保证合同的合规性、明确性。⑥及时编写竣工决算报告根据规定，建设项目竣工验收完毕后，建设单位应当及时组织编写竣工验收决算报告。及时编写竣工决算报告，不仅是符合规定的要求，更是高效编写高质量竣工决算报告的要求，所以，建议及时编写竣工决算报告。 重庆大学硕士学位论文6结论与展望危旧房改造是城市更新重要工具，目前重庆市进行了大量的危旧房工程。危旧房的改造不是简单的拆除和重建，要考虑到资金以及对拆迁户等各方面的影响问题。为了完善危旧房改造项目后评价的理论以及实践经验，对危旧房改造项目的后评价研究是具有重要意义的。论文的研究成果如下：6．1研究结论危旧房改造项目的可行性研究报告以及前评估都是在项目前期进行的，在该阶段分析预测的项目目标与项目实际建成后达到的成果是否有较大的差别以及产生差别的原因，要回答这个问题，就需要进行项目后评价。①论文运用系统分析的思想，构建了危旧房改造项目后评价的理论框架。具体对危旧房的运行程序、评价内容、管理机制以及评价方法(包括有无对比法、逻辑框架法、成功度法以及调查法等)进行了研究。②结合巴山厂生活区危旧房改造工程实际案例进行分析。运用对比法、逻辑框架法以及调查法等后评价方法对实际案例进行分析，使前面分析的理论在实际案例中得以运用。6．2今后研究工作的展望①目前，结合具体行业的危旧房改造项目后评价理论、方法及应用的研究还很少，今后应加强在这方面的研究，以便于形成比较完善的危旧房项目后评价体系。②已有的项目后评价理论及方法的研究中，较多强调静态、量化的评价，强调财务效益评价。而对于像危旧房改造项目来说，更多效益是体现在社会公共效益上，财务效益对它来说不能完全的评价，在分析危旧房改造项目效益上应有所侧重点。尽管笔者投入了大量精力和时间来收集危旧房项目基础资料以及后评价的相关理论，最终撰写本论文，但由于收集资料有限和水平，加之社会经验不够丰富，文中肯定有错误之处和不足之处，希望专家、老师和同学能够批评指正。 重庆大学硕士论文致谢致谢论文的撰写完成离不开硕士生导师郑晓云教授悉心指导和热情支持，在此真诚的感谢导师对我学习上的指导、工作上的支持和生活上的关心。本论文的选题是来源于导师的一个真实项目的后评价研究。在研究生三年期间，跟随导师做了很多项目的可行性研究报告以及其他相关的研究。导师严谨的治学态度，认真负责的工作作风、对学生深切的关怀，激励着我完成了这一篇论文。其次，感谢巴山厂的领导给予我提供了许多宝贵的真实的资料，对此表示感谢。同时，也感谢所有关心的老师、朋友在论文写作过程中所提供的帮助。感谢一直关心、提供我帮助的父母、亲戚和朋友!衷心地感谢在百忙之中评阅论文和参加答辩的各位专家、教授14l胡金玉二0一一年二月 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