危旧房改造异地安置用地区位需求及保障机制研究 93页

'分类号：TU984.2密级:硕士学位论文危旧房改造异地安置用地区位需求及保障机制研究学科专业：建筑与土木工程作者姓名：孙浩指导教师：朱珊教授青岛理工大学二〇一五年六月 硕士学位论文危旧房改造异地安置用地区位需求及保障机制研究学位论文答辩日期：2o/r.612指导教师签字：答辩委员会成员签字：1L 育岛理工大学学位论文独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研宄工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人己经发表或撰写过的研宄成果，也不包含为获得青岛理工大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工丨乍的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示了谢意。研宄生签名日期：辦.u青岛理工大学学位论文使用授权声明青岛理工大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、CDMD和DMD有权保留本人所送交学位论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布（包括刊登）论文的全部或部分内容。论文的公布（包括刊登）授权青岛理工大学研究生处办理。研究生签名：导师签名:曰期:^£一^^ 国内图书分类号：TU984.2国际图书分类号：硕士学位论文危旧房改造异地安置用地区位需求及保障机制研究硕士研究生：孙浩导师姓名：朱珊教授申请学位级别：工程硕士学科、专业：建筑与土木工程所在单位：管理学院答辩日期：2015年6月学位授予单位：青岛理工大学 ClassifiedIndex：TU984.2U.D.C：DissertationfortheMasterDegreeinEngineeringSTUDYONTHELANDLOCATIONREQUIREMENTSANDSECURITYMECHANISMCONSTRUCTIONBASEDONDILAPIDATEDHOUSETRANSFORMATIONRELOCATEDMODELCandidate:SunHaoSupervisor:Prof.ZhuShanAcademicDegreeAppliedfor:MasterofEngineeringSpecialty:ArchitectureandCivilEngineeringDateofOralExamination:June2015University:QingdaoTechnologicalUniversity 青岛理工大学工程硕士学位论文目录摘要............................................................................................................................................IABSTRACT....................................................................................................................................II第1章绪论.............................................................................................................................11.1研究背景........................................................................................................................11.2研究目的........................................................................................................................21.3研究意义........................................................................................................................21.3.1理论意义..................................................................................................................21.3.2现实意义..................................................................................................................31.4研究内容和本文创新点................................................................................................31.4.1研究内容..................................................................................................................31.4.2本文创新点..............................................................................................................41.5本文关键技术和技术研究路线....................................................................................51.5.1本文关键技术..........................................................................................................51.5.2本文的技术研究路线..............................................................................................51.6本章小结..........................................................................................................................5第2章概念界定、研究现状与理论分析.............................................................................72.1危旧房改造异地安置的相关概念辨析........................................................................72.1.1危旧房......................................................................................................................72.1.2城中村......................................................................................................................72.1.3旧城改造..................................................................................................................72.1.4危旧房改造异地安置..............................................................................................82.1.5危旧房改造异地安置的必要性、重要性和基本矛盾分析..................................82.2国内外研究现状..........................................................................................................102.2.1危旧房改造异地安置用地的国外研究现状........................................................102.2.2危旧房改造异地安置用地的国内研究现状........................................................132.3现状评述.....................................................................................................................152.4本章小结......................................................................................................................16第3章危旧房改造异地安置用地区位需求分析...............................................................17I 3.1危旧房区居民生活现状及居住区位需求特征分析..................................................173.1.1危旧房区的形成原因与居民居住现状分析........................................................173.1.2危旧房区居民居住区位需求特征分析................................................................193.2危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系设计......................................223.2.1区位与区位优势....................................................................................................223.2.2指标体系设计原则................................................................................................233.2.3指标体系设计思路................................................................................................243.2.4指标体系构建........................................................................................................263.2.5部分基本指标释义................................................................................................293.3危旧房改造异地安置区位效用测度模型构建..........................................................313.3.1区位效用测度的含义............................................................................................313.3.2指标权重系数确定................................................................................................313.3.3基于熵权法和改进AHP法的危旧房改造异地安置区位效用测度模型..........323.4本章小结......................................................................................................................38第4章安置用地空间配置效率优化驱动力分析与异地安置模式保障机制建设..........394.1安置用地空间配置效率优化驱动力分析..................................................................394.1.1土地空间配置效率优化理论研究现状................................................................394.1.2安置用地空间配置效率优化驱动力影响因素分析............................................404.1.3安置用地空间配置效率优化驱动力体系构建....................................................424.2危旧房改造异地安置模式保障机制建设..................................................................424.2.1危旧房改造异地安置的原则................................................................................424.2.2危旧房改造异地安置模式保障机制影响因素分析............................................444.2.3危旧房改造异地安置模式保障机制构建............................................................454.3优化驱动力体系与保障机制的关系..........................................................................464.4本章小结......................................................................................................................47第5章实证分析...................................................................................................................485.1实证分析流程图..........................................................................................................485.2区位效用测度知识体系实证评价..............................................................................485.2.1案例背景................................................................................................................485.2.2安置用地区位适宜性决策....................................................................................49II 5.2.3安置用地区位效用最大化决策............................................................................505.2.4安置用地空间配置效率优化及再评价................................................................545.3案例总结与建议..........................................................................................................575.3.1案例总结................................................................................................................575.3.2对策与建议............................................................................................................585.4本章小结......................................................................................................................60第6章结论与展望...............................................................................................................616.1研究结论......................................................................................................................616.2研究展望......................................................................................................................62参考文献...................................................................................................................................63攻读硕士学位期间论文发表及科研情况...............................................................................67致谢...........................................................................................................................................68附录...........................................................................................................................................69III 青岛理工大学工程硕士学位论文摘要危旧房改造异地安置是指通过对危旧房区居民实施同城异地安置的方式对城市危旧房区进行改造，既改善了危旧房区居民居住条件又对城市内部土地进行升级，提高城市土地利用效率，以达到改善城市危旧房区低收入群体生活环境和破解城市内部建设用地约束的双重目的。然而，目前关于危旧房改造异地安置模式的实施效果并不理想，其主要矛盾在于政府与市场提供的安置用地当前区位条件与安置对象心理预期的区位条件在一定程度上不一致。因此建立综合全面的危旧房改造异地安置用地区位效用测度知识体系对异地安置用地综合区位需求进行客观的量化评价，对健康有序的推进危旧房改造异地安置模式实施以及加快推进城市危旧房改造进程和旧城更新都有着十分重要的理论意义和实践意义。本文旨在通过对城市内部危旧房区居民生活现状及居住区位需求特征的分析设计危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系，初步构建安置用地区位效用测度模型，并以该模型为核心结合安置用地空间配置效率优化驱动力体系以及相关保障机制建立危旧房改造异地安置用地综合区位效用测度知识体系，为危旧房改造异地安置区位选址提供系统的理论支撑。本文综合运用效用理论、熵权理论、土地区位理论、土地评价理论、土地优化理论等相关理论，同时采用定性定量相结合、理论与实证相结合、横向研究与纵向研究相结合的分析方法，坚持全面代表与客观公正的原则开展危旧房改造异地安置区位效用测度知识体系研究。最后，本文通过对所构建的知识体系进行实证分析得出了与研究目标基本一致的结论，并给出对策与建议，从根本上解决了危旧房改造异地安置模式的主要矛盾；另一方面，通过实施危旧房改造异地安置模式在改善城市危旧房改造区居民居住条件和生活环境的同时挖掘城市内部土地资源，有效的解决城市住房需求增长与城市内部建设用地紧张的矛盾，从而达到改善民生与城市发展规划长期目标相一致，并对下一步的研究工作给出建议和展望。关键词危旧房改造；异地安置；区位优势度；区位效用测度；土地空间优化I 青岛理工大学工程硕士学位论文ABSTRACTDilapidatedhousetransformationrelocatedmodelreferstorenovateurbandilapidatedareabythewayofimplementingoffsiterelocationinthesamecity,whichcannotonlyimprovethelivingconditionsofdilapidatedareabutupgradethecity-innerlandandincreasethecity"soveralllanduseefficiency.Inaddition,dilapidatedhousetransformationrelocatedmodelcanalsoachievethedualpurposesthatimprovethelow-incomegroups’livingenvironmentofdilapidatedareaandcrackthecity-innerconstructionlandconstraints.However,thecurrentimplementationeffectondilapidatedhousetransformationrelocatedmodeldidnotachievetheexpectationlevel,andthemaincontradictionisthatthecurrentlocationconditionsofresettlementlandprovidedbythegovernmentandthemarkethaveinconsistentwithresettlementgroups’psychologicalexpectationsconditionstosomeextent.Therefore,establishingacompositelandlocationmeasurementknowledgebodybasedondilapidatedhousetransformationrelocatedmodeltakesaparticularimportanttheoreticalandpracticalsignificanceinquantifyingresettlementland’scomprehensivelocationrequirement,promotingdilapidatedhousetransformationrelocatedmodel’shealthyandorderlyimplementation,andacceleratingtheprocessofurbandilapidatedhousetransformationandurbanrenewal.Thispaperaimstobuildcompositeresettlementlandlocationutilitymeasurementknowledgebodybasedondilapidatedhousetransformationrelocatedmodelbycity-inneranalyzingdilapidatedarearesidents’livingsituationandresidentiallocationdemand,whichincludesdesigninglandlocationadvantagedegreeevaluationsystem,preliminaryestablishingresettlementlandlocationutilitymeasurementmodelsystem,andconstructinglandspaceallocationefficiencyoptimizationdrivingforcesystemandrelatedsecuritymechanism.Thisknowledgebodycanprovideasystemictheoreticalframefordilapidatedhousetransformationrelocatedlandselection.Undertheprinciplesofcomprehensiveandobjective,thispaperbuilddilapidatedhousetransformationrelocatedlocationutilitymeasurementknowledgebodybyintroducingutilitytheory,entropytheory,landlocationtheory,landevaluationtheory,landoptimizationtheoryandusingqualitativeandquantitativeanalysiscombining,theoreticalandempiricalanalysiscombining,transverseandlongitudinalresearchcombiningmethod.Atlast,theconclusionwasdrawnconsistentwiththeresearchobjectives,andgivesthecountermeasures,suggestions,outlooks,whichsolvethemajorcontradictionofdilapidatedII housetransformationrelocatedmodeleffectivelyandfundamentally.Ontheotherhand,thisknowledgebodycanalsodigcity-innerlandresourcesandreliefthecontradictioneffectivelybetweentheincreasingdemandinurbanhousingandthegradualstrengtheningconstraintsincity-innerconstructionland,soastoachievethedualgoals:improvingpeople"slivelihoodandpromotingthecity"seconomicdevelopment.Keywordsdilapidatedhousetransformation,relocated,locationadvantagedegree,locationutilitymeasurement,landspaceoptimizationIII 青岛理工大学工程硕士学位论文第1章绪论1.1研究背景[1]当前我国正在经历人类历史上最大规模的城市化加速过程，根据中国国家统计局的数据显示：2011年中国大陆城镇常住人口占总人口的比重首次超过50%（见图1.1），[2]截止到2014年底，我国城镇常住人口已达7.49亿，占总人口比重为54.77%，并且到[3]2020年还将实现1亿农民工转为城市居民，届时我国城镇化率预计将超过60%。1图1.1年我国内地城镇化率变化趋势图（2004-2014）随着我国城镇化进程的不断加快，越来越多的城市问题亟需解决。首先城市人口比重的不断提高，导致了城市的住房和生活保障需求增长与城市内部建设用地约束加强之间的矛盾也日益凸显；其次改革开放以来大量涌入城市的农民工和城市低收入群体在空间上的聚集也增加了政府解决城市危旧房区改造问题的紧迫性和难度，同时也制约着城市的经济发展和内部更新升级；第三随着国家对建设资源节约型环境友好型城市要求的不断提高，在新型城镇化背景下的城市发展模式亦必须实现由“摊饼式”的向外扩张到“重构式”的城市内部结构更新的转变，以提升城市竞争力，实现改善危旧房区居民生活条件和发展城市经济的双重目的。因此如何在改善城市危旧房区居民居住条件的同时挖潜城市内部建设用地、显化城市土地级差地租、促进城市经济发展对政府的决策提出了较高的要求，越来越多的城市将危旧房改造异地安置模式视为解决上述问题的重要可行方法。1数据来源：中国国家统计局.1 青岛理工大学工程硕士学位论文近年来，随着我国城镇化进程的不断推进，关于危旧房改造异地安置用地的研究无论是数量上还是内容上都有了一定的拓展，但是目前大多数研究仍停留在定性的评价指标体系构建和分析上，而对于危旧房改造过程中的异地安置用地区位需求定量评价进行深入研究的较少；其次，对于危旧房改造异地安置用地综合区位评价的研究主要集中在定性分析的层面上，对于区位优势度评价指标体系和区位效用测度模型的研究更是少之又少；第三，目前关于土地优化理论与方法的研究大多都集中在土地资源的优化，且大多数为单一影响因素优化，其研究结论应用受限，进而影响到保障机制的建设。基于以上分析，本文在总结前人关于危旧房改造异地安置的研究成果的基础上，围绕该课题进行进一步的研究。1.2研究目的首先，通过深入分析危旧房区居民的现状和改造异地安置用地区位优势影响因素，设计危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系，初步构建异地安置用地区位效用测度模型，并结合土地空间配置效率优化理论对安置用地区位再优化，完善和丰富危旧房改造异地安置用地区位评价研究的理论与方法，为危旧房改造异地安置模式的应用提供系统性的理论支撑。其次，通过建立危旧房改造异地安置区位效用测度知识体系并进行实证分析，解决危旧房改造异地安置过程中政府、市场与安置对象之间的预期条件在一定程度上不一致的矛盾，缓解城市内部建设用地约束紧张，同时通过盘活危旧房改造区的土地存量，改变城市“摊饼式”扩张的发展模式，实现城市土地空间配置效率优化和经济的良性发展。第三，通过构建相对完善的危旧房改造异地安置保障机制，实现危旧房改造异地安置模式和异地安置小区的长期可持续发展，在改善危旧房区居民居住条件和生活环境的同时实现旧城区更新再造和城市经济可持续增长，使其与城市长期的规划目标相一致。1.3研究意义1.3.1理论意义（1）本文在总结前人关于危旧房改造异地安置研究的基础上分析出异地安置模式的基本矛盾，并引入效用理论、土地区位理论、土地评价理论、土地优化理论、熵权理论等相关理论，对危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系、区位效用测度模型以及土地空间配置效率优化驱动力分析等方面进行全面的研究，并构建了相对完善的保2 青岛理工大学工程硕士学位论文障机制，丰富了危旧房改造异地安置的理论体系。（2）本文从区位优势度评价指标体系、区位效用测度模型以及安置用地土地空间配置效率优化驱动力三个角度并结合相关地保障机制初步构建了危旧房改造异地安置区位效用测度知识体系，为解决我国城市危旧房改造异地安置模式的基本矛盾——政府、市场提供的安置条件与安置对象期望的条件在一定程度上不一致提供了合理的理论支持和运作思路，为进一步开展本领域的理论研究提供了借鉴。1.3.2现实意义（1）危旧房改造地区人口众多，且大部分为低收入人群，有限的旧城区土地资源和高房价限制了危旧房改造区居民的回迁比例，同时政府改善民生的进程也受拆迁成本的影响，二者共同制约着城市旧城区更新进程和城市长期发展规划目标的实现。因此本文通过设计危旧房改造异地安置区位优势度评价指标体系和区位效用测度模型，能够有效地测度异地安置用地综合区位效用指数，为政府制定异地安置的决策提供参考。（2）危旧房改造异地安置是一项改善民生与城市发展的重点工程，政府在选择异地安置用地时往往只进行单一影响因素的分析评价，一般选择的都是较为偏远、地理位置较差的城市边缘地带。本文通过构建定性定量相结合的危旧房改造异地安置用地区位效用测度知识体系，为解决危旧房改造异地安置的基本矛盾提供了具体实践思路，在保障危旧房改造区居民各项权利的同时对完善城市规划、加快旧城更新具有很大的实践意义。（3）相当规模的危旧房改造异地安置行为的实施不仅能在很大程度上导致拆迁地区和安置地区的经济结构、城市邻里社会发生变迁，而且由于危旧房异地安置所引起的居民居住位置的变化将延缓空间错配问题并降低城市人口密度，缓解城市内部建设用地约束，突破城市发展的瓶颈。1.4研究内容和本文创新点1.4.1研究内容本文的研究思路是以前人的研究成果为基础，从旧城区危旧房改造异地安置模式的微观运行状况及保障机制等视角对危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系的设计、区位效用测度模型的构建以及土地空间配置效率优化驱动力分析等方面进行深入研究，实现危旧房改造异地安置用地综合区位评价提供定性定量的全面分析，同时对异地安置模式的保障机制进行制度性思考，推动危旧房改造工程健康、有序进行。本文研究的内容主要从以下六个部分进行：3 青岛理工大学工程硕士学位论文第一部分：绪论，通过对我国城市危旧房改造研究现状进行分析，介绍了选题背景、目的、意义及研究内容和创新点，并提出了本文拟解决的关键技术和技术研究路线。第二部分：理论研究，对危旧房改造异地安置相关概念进行定义，分析了危旧房改造异地安置模式的重要性、必要性和基本矛盾，对国内外关于危旧房改造异地安置用地研究现状进行综述，并对我国危旧房改造异地安置用地区位需求研究进行阶段划分。第三部分：模型构建，通过对危旧房改造区低收入群体的生活方式和居住空间需求分析，设计危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系，并在该评价指标体系的基础上初步构建安置用地区位效用测度模型，实现危旧房改造异地安置用地综合区位效用的定量计算。第四部分：优化驱动力分析与保障机制建设，通过对危旧房改造异地安置用地的土地空间资源配置优化驱动力进行分析并构建了相应的优化驱动力体系，前导性的提升安置用地区位价值，将异地安置的社会效用和经济效用最大化；同时建立健全有效的危旧房改造异地安置保障机制，有效的解决了危旧房改造异地安置的基本矛盾。第五部分：实证分析，对本文所建立的危旧房改造异地安置用地区位效用测度知识体系进行实证分析，得出结论并给出建议，对该知识体系的应用起到了指导作用，同时实证了该知识体系的合理性与实践性。第六部分：总结研究结论，并对结论进行了展望，指出本文存在的不足和有待深入研究的方向。1.4.2本文创新点（1）将区位理论和效用理论运用于危旧房改造异地安置选址决策，构建了危旧房改造异地安置的用地区位优势度评价体系和安置用地区位效用测度模型，实现危旧房改造异地安置选址方法由传统的定性描述转向定性定量相结合的分析。（2）构建了安置用地空间配置效率优化驱动力体系和异地安置模式保障机制，为异地安置用地综合区位效用的提升奠定了理论基础，丰富了危旧房改造异地安置用地区位评价理论体系，同时为危旧房改造异地安置模式的实施提供了安全的运行环境和实践操作平台，有效的解决了危旧房改造异地安置实施的基本矛盾，最大程度实现危旧房改造异地安置的社会效用和经济效用。4 青岛理工大学工程硕士学位论文1.5本文关键技术和技术研究路线1.5.1本文关键技术本文拟解决的关键技术问题：（1）设计危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系；（2）构建危旧房改造异地安置用地综合区位效用测度模型；（3）构建异地安置用地空间配置效率优化驱动力体系。1.5.2本文的技术研究路线本文的技术研究路线图如下，见图1.2。1.6本章小结本章作为本文的开篇章节，首先介绍了研究背景、目的和意义，分析了我国城市危旧房改造的研究现状，指出解决城市人口大规模增长与城市内部建设用地约束紧张矛盾、实现改善民生与城市发展相统一的关键是实施危旧房改造异地安置；接着又概括了本文的主要研究主要内容和创新点，重点提出了本文接下来需要解决的三个关键技术和技术研究路线，为该文的后续研究明确了思路。5 青岛理工大学工程硕士学位论文问题提出危旧房改造异地安置用地区位需求及保障机制研究背景理论分析危旧房改造异地安置安置用地区位需求研究异地安置用地区位优势度评价指标体系构建模型异地安置用地区位效用测度模型安置用地空间资源配置优化优化驱动力体系空间配置优化区位优势居民自愿等价交换适当补贴保障机制研究原则政府支持可持续发展城改善民生与城市市发展相统一保障机制转型政府因素实证分析市场因素因素安置对象因素政策制度因素优化分析保障机制体系的构建结论与展望图1.2论文框架及技术路线流程图6 青岛理工大学工程硕士学位论文第2章概念界定、研究现状与理论分析2.1危旧房改造异地安置的相关概念2.1.1危旧房危旧房，顾名思义，就是危险房屋和旧房屋的总称，包括楼房、平房及其附属构筑物。危险房屋是指“结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全，位于直辖市、市、建制镇内的各种所有制的房[4]屋”，本文认为也应包括城市棚户区居民为了满足必要的生活需求而临时搭建的唯一的住所（少量的）。我国目前还没有关于旧房屋的统一定义，旧房屋泛指房子因居的时间相对较长，虽然房屋的安全性和整体性相对较好，但是房屋功能已经远远不能满足当前居民生活需求的房屋，需要进行二次改造或重建。城市的危旧房多分布于城中村、旧城区或城市边缘的棚户区等，随着城市不断发展，这些安全性差、功能不全和基础服务设施不足的房屋就成为阻碍城市居民生活水平提高和城市功能完善的重要因素，解决城市危旧房问题已到了刻不容缓的地步。2.1.2城中村城中村又称作棚户区，是指城市建成区范围内，平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通出行不便、治安和消防隐患大、环[5]境脏乱差的区域，是城市危旧房的主要分布地区和改造的重点区域。该区域内部的人均教育水平、经济发展水平、基本生活服务设施配套水平远远低于当地城市的平均水平，最为明显的就是其居民的居住条件差和居住环境恶劣，房屋多为功能不全、质量较差的危旧房或因解决生活需求而临时搭建的棚户房。但是由于“城中村”大多位于城市建成区的范围内部，往往拥有较好地理区位，区域周边的基础设施也相对完善，土地开发潜在价值较大，是促进城市经济发展的新增长点。2.1.3旧城改造旧城改造是指为保障危旧房区低收入居民的生命财产安全、完善城市功能而对发展相对落后的旧城区进行整体性的房屋和基础服务设施改造，使衰老旧城区重新焕发城市[5][6]新活力的改造活动。但是目前城市旧城改造面临的问题是一方面政府只想对地理条件较优越的旧城区土地进行结构优化和功能升级，而不想支付过多的安置成本，另一方7 青岛理工大学工程硕士学位论文面危旧房居民难以通过市场获得期望的生活条件和居住区位需求，因此异地安置便成为一种既能从根本上改善旧城区居民及周边地区的居住条件、生活环境、经济发展状况、教育水平、基础设施又能对城市内部土地进行商业开发，提升其土地利用效率，发展城市经济的危旧房改造模式。2.1.4危旧房改造异地安置危旧房改造异地安置是指通过同城异地搬迁的方式对城市危旧房区进行改造，即在改善危旧房区居民生活条件和生活环境的同时对原土地进行重新整改和再开发，达到改[7]善民生与城市发展的双重目的。一方面通过新建安置小区来改善危旧房区居民的居住条件和生活环境，另一方面重新规划和定位原危旧房区的土地，发挥其原本的地理及区位优势，将其从衰退状态的旧城区转变为功能完善的中心商业区。通过危旧房改造异地安置模式既解决了危旧房区居民对改善居住条件的需求又实现了城市的功能完善和经济发展，是破解城市建设用地约束加强和城市经济发展瓶颈的重要途径。异地安置包括同城异地安置和跨城（省）异地安置，同城异地安置又分为集中安置和分散安置，本文提到的异地安置在没有说明的情况下均指同城异地集中安置。2.1.5危旧房改造异地安置的必要性、重要性和基本矛盾分析（1）实施危旧房改造异地安置的必要性及重要性分析实施危旧房改造异地安置的必要性主要有以下三个方面：1）随着我国城镇化速度和城镇化率的不断提高，未来五年我国城市人口数量还将大规模增长，这将对城市住房和生活需求会大量增加，城市发展压力进一步加大，需要通过提高城市土地利用效率来缓解压力；2）在新型城镇化背景下，国家对建设环保型和节约型城市的要求不断提高导致城市内外部建设用地约束加强，城市危旧房区既占用大量土地又制约着城市的经济发展和转型升级；3）每年涌入城市的打工者和城市低收入群体在空间上的聚集使得城市危旧房区的问题进一步加强，同时该地区也是城市不安全因素的集中地区。通过以上分析得知，一方面激增的城市人口数量和城市危旧房面积使得城市危旧房改造工作难度大增，另一方面城市内部建设用地约束紧张限制了城市内部结构功能转型升级，同时也使得城市危旧房改造回迁安置和就地改造难以得到有效的实施，并且不能很好的解决旧城区危旧房改造的问题。因此危旧房改造异地安置是在维持城市原有规模延续城市文化肌理的基础上，通过异地新建安置小区的方式置换出原土地，既改善危旧房区居民生活条件、生活环境又提升城市内部土地利用效率、实现城市内部结构功能升8 青岛理工大学工程硕士学位论文级，是解决城市人口大规模增长与城市内部建设用地约束这一矛盾的重要方法，见图2.1。农村打工者与城市低收入群体空间聚集改善生活条件制约城市内部和环境的诉求发展与转型矛矛盾盾城城镇城市内部镇化住房与生化土地需要进活条件需对旧城区进质功能转型程求提升行回迁安置量的或原地改造要不城市人口不现实城市内部求断大量增加建设用地的加约束加强提直接直接快高危旧房改造异地安置模式图2.1实施危旧房改造异地安置模式必要性及重要性分析框图（2）实施危旧房改造异地安置的基本矛盾分析通过以上分析，危旧房改造异地安置虽然是解决城市人口大规模增长与城市内部建设用地约束紧张问题的重要方法，但是该模式在具体实施过程仍然中存在着一系列亟待解决的问题，其中最主要也是最基本的矛盾就是政府、市场提供的安置条件与危旧房改造区居民心理预期条件在一定程度上不一致，即政府意图通过危旧房改造异地安置模式将城市内部区位较好的旧城区从居民手中置换出来进行商业开发，以提升土地价值和利用效率，实现城市的经济发展，但是又不愿意投入过多的安置成本选择地理位置较好的地段作为安置小区；另一方面危旧房改造区的居民由于收入水平和受教育水平偏低，无法通过市场获得他们期望的生活区位条件，因此就有意于通过政府拆迁来尽可能多的获得利益，以满足他们对居住区位和生活条件的需求。此外，政府、市场和安置对象对安置用地的评价往往是基于当前的地理位置进行的单一因素评价而不是综合区位效用评价，同时由于缺乏合理全面的定量评价方法，往往使得安置对象对政府提出非理性的要求。所以在满足改善危旧房区居民生活条件和居住环境的条件下如何选择综合区位较好的安置用地并对其进行客观定量的评价就成为政府制定危旧房改造异地安置决策的重要内容。本文通过建立危旧房改造异地安置用地区位效用测度模型体系、安置用地空间资源配置优化体系和建设危旧房改造异地安置模式保障机制来解决基本矛盾，见图2.2。9 青岛理工大学工程硕士学位论文安置对象角度的危旧房改造异地安置改善生活条件区位较好，就业、就和居住环境医、交通等服务方便政府市场拆迁成本最小角度角度利益最大化的危的危旧房发展城市经济不一致不一致旧房改造改造异地异地安置成本最小安置内部功能升级安置危旧房改造异地安置模式的基本矛盾安置用地空间资源配置优化危旧房改造异地安置用地区位效用测度模型体系危旧房改造异地安置模式保障机制建设综合区位最优的危旧房改造异地安置用地图2.2实施危旧房改造异地安置基本矛盾分析框图2.2国内外研究现状2.2.1危旧房改造异地安置用地的国外研究现状国际上通常将低收入居民住区称为“贫民窟”，是低收入人口大规模、大范围聚居的地区，是以低标准和贫穷为基本特征的高密度人口聚居区，而利用异地安置解决贫民区[8]聚集的问题是大多数国家采用过的方法。根据异地安置用地区位需求及保障机制的不同，国外关于危旧房改造的研究可分为亚非拉等新兴的发展中国家和欧美等西方发达国家两类，下面就这两类研究分别进行综述。（1）发展中国家的危旧房改造异地安置用地研究现状大多数新兴的发展中国家比如墨西哥、印度、泰国、巴西等都认为满足居民的住房需求是促进国家经济发展的重要内容，因此通过制定和执行相关政策、制度来满足危旧房区居民对土地区位条件及相关保障机制的需求，从而解决城市低收入人群的生活条件和居住环境等问题。上世纪四十年代到七十年代，墨西哥的经济进入了高速发展的阶段，经历了30年的10 青岛理工大学工程硕士学位论文[9]“黄金发展期”，墨西哥当时的城市化水平就已达到55%以上。但是随着墨西哥城市化进程进一步发展，墨西哥的城市低收入人口聚居和土地非法利用问题凸显，其导致的居民生活水平的下降和居住环境的恶化阻碍了墨西哥经济的发展和城市化进程，为满足城市低收入群体对居住环境和居住区位的需求，墨西哥于二十世纪九十年代开始进行城市住房改造。其主要措施在对城市低收入群体的直接补助的基础上，同时通过分析低收入群体对居住区位和居住环境的需求，结合城市发展规划由私营部门广建住房，通过经济补助和住房安置的方式来解决“贫民窟”的问题。其次通过制定“统一可持续城市发展计划（DUIS）”，实施“贫民窟”居民异地安置模式，即在新开发地区统筹考虑影响危旧房改造异地安置用地区位需求及保障机制的因素，例如住房、基础设施、服务、商业和休闲等，在现有的基础设施和服务的前提下优化土地使用，重视新商业区的经济利益，以提升土地区位优势。由于政策和规划的不全面，虽然近年来房屋供给取得了很大的进步，但是大量“新城”出现在综合区位较差市区外围，缺乏远景规划，交通设施不完善，不仅不能满足该地区居民对居住区位的基本需求，同时也妨碍该地区长远的经济社会发展。于是墨西哥政府重新考虑住房规划和土地使用，即实施安置地区位再优化，该计划是通过完善公共服务、交通网络、就业和其他服务设施来解决偏远地区大规模住房开发综合[5]区位优势不足带来的持续性问题。印度通过分析城市危旧房区居民和低收入人群对居住地区区位条件和区位需求，于2009年制定并实施“拉吉夫城市住房工程（RAY）”计划，通过对贫民窟住房进行修复、原地改造和集中异地安置以及改善贫民区的交通和基础服务设施条件等方式来满足居民[10]对居住地区和安置地区的区位条件及保障机制需求；另一方面，通过对城市边缘土地的综合开发与利用，统一改善城市边缘地区的区位现状，并提升区位优势，并鼓励开发[11]商采用综合分区管制和土地预留方式给穷人提供适宜居住的生活区域。菲律宾通过建立包括“以社区为基础的住房项目”和“政府驱动，私人开发商执行搬迁”的两维住房政策，提升异地安置用地区位优势，满足安置用地区位需求，以期达到改造贫民窟的目的；智利针对低收入人群住房政策改革则开始的相对早一点，在20世纪70年代智利政府就通过补贴房地产开发企业和重新整合老城区提升其综合区位优势，，同时通过整合被边缘化的地区来满足危旧房改造异地安置对象的区位需求，但是无论从[5]质量、数量还是改造效果上，但是其做法都颇受争议。相对智利政府的“强制式”改造，巴西则缺乏统一的国家住房政策。巴西主要从法律和补贴方面入手，制定城市法，承认[12]穷人的权利，提供一系列工具改善社会住房、土地法律和资金机制，从而达到满足该11 青岛理工大学工程硕士学位论文地区居民对综合土地区位的需求，但是该模式的可持续性和综合统筹发展效果有待进一步的实践检验。而哥伦比亚和南非采取了相对折衷的办法，从土地和市场方面入手，“政府提供土，市场负责运作”；2007年哥伦比亚政府为大型混合收入住房批地以减少住房积压，南非政府则实施基于PPP的“Cosmocity”试点项目，以政府提供土地，市场承担开发费用，为低收入住房提供补贴的方式，来满足“贫民窟”居民对居住条件、基础设[5][13]施等各项区位条件的需求。从以上分析可以得出，无论是政府“强制式”的改造还是民间“自发式”的改造，各国的危旧房改造工作和异地安置工作均以满足改造区居民对居住区位需求，提升安置地区区位优势为主，即统筹考虑住房、基础设施、各种商业服务因素，制定相关的保障机制，实现危旧房改造工作的可持续发展。但是在过去40年里，在低中收入的发展中国家，贫民窟和非正式住房的大范围出现很大程度上是住房政策的缺失造成，在所述国家中均已意识该问题。目前所述各国住房政策上有一个共同的趋势，即最大限度提高社会和私营部门的参与，改善异地安置程序，清楚指出政府单方面是无法全面开展可持续住房政策的。同时各国政府也意识到，城市穷人是城市快速发展的引擎，而不是造成隔离或社会分层的原因。另一个重要的问题就是最大限度的加大现有基础设施建设，如道路、排污系统、交通系统和公共服务设施等，实施土地区位统一规划，确保危旧房改造异地安置的社会效用和经济效用最大化。（2）发达国家的危旧房改造研究现状由于欧美等西方发达国家城市化进程开始较早，并且土地资源约束少，对城市功能落后的危旧房区的改造措施不是异地安置，而是在原有的城市基础上进行“旧城改造”或者“城市复兴”。其关于危旧房改造异地安置用地区位需求分析的研究较少，大多集中在区位分析、土地优化配置和优化方法上，对城市改造过程中的土地区位优势变化及其保障机制进行分析研究文献比较少。国外对区位优势的评价主要从安全、便捷、环保、宜居等不同的角度进行研究，分别对不同的角度建立多指标体系加以研究，但其研究成果往往偏向经济效用的评价与分[14-15]析。Kim在土地适宜性评价的基础上以农田保护区变化、新修道路影响和调整中心[16]村布局进行农村居民点空间分布差异研究。朱晨等通过对英国社区规划的起源、内涵、内容、框架、经验等进行分析，提出社区规划应是一种多行政层次的新型规划形式，并将本国的住房保障措施研究纳入社区规划当中，社区规划应重在过程并建立系统的操作[17]框架等策略。Sante基于GIS的农村土地利用探索系统RULES(RuralLand-use12 青岛理工大学工程硕士学位论文ExplorationSystem)，并模拟比较了西班牙西北部TerraCha地区土地在经济、社会和环[18]境3种目标条件下的空间布局状况。Murphy等利用交通运输对偶问题来确定相对区[10]位优势度，提升土地空间利用值，保障城市长远发展。同时在土地空间结构优化及方[20][21]法方面，国外一般倾向于使用定量分析，包括线性规划法、多目标规划方法以及结[22]合GIS技术等方法来提高土地空间资源配置效率和土地利用的合理性。2.2.2危旧房改造异地安置用地的国内研究现状比较而言，无论从研究内容上还是研究方法上，国内关于危旧房改造异地安置用地区位需求及保障机制的研究都相对丰富得多。（1）危旧房改造异地安置用地区位需求研究阶段划分我国关于危旧房改造异地安置用地的研究可以分为以下三个阶段：第一个阶段该阶段又称初级阶段，主要是指从改革开放初期至上世纪末的以政府为主导的“被动式”危旧房改造活动，其改造模式主要是针对城市棚户区，仍以回迁安置为主，异地安置比较分散，该阶段的安置对象主要关心住房空间的大小、住房质量小区的基础服务设施等，而对土地区位条件的需求相对较少。由于城市建设用地储备充足，土地限制性约束少，尚未形成大规模的异地安置。在这一阶段，危旧房改造异地安置用[23]地区位需求及保障机制研究的重点是对微观人居环境的评价和分析。第二阶段从本世纪初到2012年，伴随着我国房地产业的兴起，大部分城市建设开发用地供需矛盾开始凸显，危旧房改造异地安置用地区位需求及保障机制的研究也有了较大的发展。该阶段的特点是在城市发展过程中，危旧房改造异地安置人口数量大幅增加，而安置整体质量及保障机制相对落后，在政策上国家统一宏观调控，具体措施由各省根据实际情况制定。随着城镇化进程的加快及城市功能的转型升级，一方面农村大量的人口涌入城市，需要住房和生活保障，另一方面城市发展模式亦须由向外扩张到内部[24]结构空间优化，提升其综合竞争力，这对危旧房改造异地安置用地区位需求的分析与评价提出了新的要求，异地安置对象对居住区位的需求也从原来的微观人居环境的分析和评价转向对基础设施、人居环境、居住区位以及土地区位等更为广泛的中观环境的综合评价。所以政府在该阶段的危旧房改造工作需要表现出两个方面：一是对城市老城区进行危旧房改造，以提高居民生活质量；二是同时利用旧城区的地理优势对其进行原地[25]改造，以提升土地附加价值。然而，在城市发展规划系统内，城市建设开发用地普遍呈现用地指标紧张，开发商拿地困难等现象、建设开发用地保障程度和土地利用效率相13 青岛理工大学工程硕士学位论文[26]对偏低的局面，同时危旧房改造异地安置的基本矛盾开始显露，由强拆导致的群体性事件频发，因此在对危旧房改造异地安置过程用地区位需求分析及相关保障机制构建过程中需要更加注重中观与宏观因素的对土地区位优势的影响。第三阶段从2013年开始，随着我国城镇化和工业化的进一步推进，不管是老工业区的城市还是新兴的资源型城市都先后出现了建设开发用地约束加强的问题。伴随着该问题我国危旧房改造异地安置理论用地区位需求及保障机制的理论研究也进入了第三阶段。该阶段的特点是危旧房改造异地安置的基本矛盾开始激化，政府开始从国家层面上[27-28]制定危旧房改造的相关政策。该阶段的异地安置研究工作要求根据城市定位及城市规划来选择安置地点，彻底改变异地安置就是将安置对象城市边缘化的现象，防止新的[29]城中村的出现，这就要求政府站在安置对象的角度来规划并满足危旧房区居民对异地安置用地的区位改造及保障机制建设。朱珊等根据城市定位原理提出，城市化进程已不[30]应只停留于注重量的积累,而应更加关注质的提高,应关注对城市的整体营销，孙伟则从人居环境的约束性和适宜性两方面出发，构建人口空间布局适宜性分区评价的指标体[31]系，这些理论研究都为分析危旧房区居民对异地安置用地区位需求提供了重要的参考。目前关于危旧房改造异地安置第三阶段的理论研究仍处于探索阶段，关于如何在改善危旧房区居民居住条件和生活环境的同时选择综合区位效用最大化的安置用地以及如何有效的全面定量评价安置用地综合区位效用的问题尚没有学者进行系统的研究。（2）危旧房改造异地安置用地区位需求理论研究现状目前关于危旧房改造异地安置用地区位需求的研究学术界尚未形成统一的认识，但是不同学者从不同角度对异地安置用地区位需求进行了相关表述。郑文升等认为在我国城市发展长期依赖于廉价劳动力的条件下，城市改造只能促使城中村选择新的区位，建立多核心、多组团的发展格局以达到提高改造区人民的生活质量以及实现城市功能升级[32]的双重目标，殷俊通过对西安市祥和居异地安置安置小区的研究，认为危旧房改造异地安置应避免将其机械地理解为居住聚集格局的改变，应协调城市整体功能布局，其本[24]质目的是通过规划空间以提高群众工作生活环境，因此危旧房改造异地安置用地区位需求应是一个涵盖居住条件、生活环境、基础设施配套完善等多方面的综合需求。查旺斯基认为异地安置是一种政府行为，也是一种经济行为，必须符合市场经济规律的要求，按照人口、资源与环境相协调和可持续发展战略，才能在促进社会经济发展的同时保障[33]农民的切身利益、维护社会稳定。综上所述，大部分学者认为，危旧房改造是一种实现城市功能升级，提高被安置对象的生活水平的多目标综合性旧城区改造模式，但对于14 青岛理工大学工程硕士学位论文危旧房改造异地安置用地区位需求的分析仍处于初级阶段，保障机制的建设仍停留在法律分析的层面上。（3）关于危旧房改造异地安置用地区位需求影响因素的研究现状有部分学者将危旧房改造异地安置与城市空间再造相结合，认为城市经济发展与功能转型应该与改善民生同时进行，例如张文忠等通过对服务设施、自然环境、交通状况、区位条件以及生活空间性能、生态环境、历史与人文因素、社区归属等不同因子的研究[34]来分析不同区域居住环境的空间特征和内部居住环境区位；王智勇通过对人口的空间分布格局和区位优势差异的研究发现区位优势只有在与产业结构和人力资本优势密切结[35]合起来时才能够积极推动区域经济的发展，拓宽了区位优势的研究范围和边界，为区位优势度评价体系的构建提供了科学的参考依据。其次，对于异地安置小区来讲，交通条件是影响其区域经济水平的关键因素，也是土地区位需求研究的热门方向。常瑞敏等[36]以交通因子、区位因子、环境因子、价格因子作为影响因素建立区位优势度模型，金凤君等则通过构建交通优势度评价的数理模型对土地区位的交通优势度进行定量评价与[37]甄别。第三，在区位影响因素量化分析方面，邵元军以自然因素、生产条件、交通条件、市场因素等为农业区位优势影响因素，突破了以往单因素分析的局限，建立了多因[38]素区位效用测度模型。王昆通过把经济影响力优势度这一指标代替行政地理区位影响构建区位优势度评价模型，建立了评价指标体系可量化计算的区位优势度计算模型，相[39]较于定性分析的评价指标体系或模型，其评价结果可信度更高。李林山等从城市区位[40]对区域均衡发展产生影响的角度构建城市区位测度指标及区域均衡性测度指标。王婧等通过剖析我国当前城乡建设用地置换模式总结了实践的问题、根源与演进，并总结其根源问题主要集中在国家层面的约束性的法律、法规、政策尚不健全，地方政府操作不[41]合理和缺乏科学研究支撑三个方面。以上学者分别从不同的角度对影响危旧房改造异地安置用地区位需求分析的因素分别进行论证研究，为危旧房改造异地安置区位优势度评价指标体系和区位效用测度模型的建立提供一定的理论参考。2.3现状评述首先，随着房地产行业黄金十年的发展，关于危旧房改造异地安置用地区位需求及保障机制的理论研究文献数量也呈现出增长的趋势。但是大多数的文章都是从危旧房改造的拆迁问题、补偿标准、安置模式、法律分析、土地政策、相关技术标准等方面进行分析，并没有触及到危旧房改造异地安置用地区位需求分析的最基本也是最根本矛盾—15 青岛理工大学工程硕士学位论文—政府与市场提供的异地安置条件与安置对象心理预期的安置条件不一致，尤其是综合区位条件。其次，目前关于区位优势度的研究大多数仍停留在宏观指标体系构建上，对于危旧房改造异地安置用地区位需求分析模型的研究主要集中在地理位置上，且大多数为单一模型，其研究结论应用受限。从目前的研究成果来看，量化的区位效用评价模型和多模型耦合综合评价方法需要改进，区位优势度评价指标体系的研究尚未系统化，而针对危旧房改造过程中的异地安置用地多指标综合区位优势度和综合区位效用测度模型的研究尚没有学者进行系统的研究。第三，通过文献分析我们可以看出，大多数的土地资源优化指标体系要么是定性描述，要么是范围过大宏观的理论分析，很少有学者从实践的角度对如何提升危旧房改造异地安置用地区位效用进行研究，因此建立基于危旧房改造异地安置用地空间配置效率优化驱动力分析评价体系，对异地安置后期进行区位优化以提升异地安置用地综合区位效用和区位价值，从而使得异地安置用地区位效用超过安置对象的心理预期，达到解决危旧房改造异地安置模式基本矛盾的目的。第四，由目前危旧房改造过程中频发的问题来看，当前急需建立具有较强实践性的危旧房改造异地安置用地区位效用测度知识体系，测度安置用地的综合区位效用，最大程度实现危旧房改造异地安置的社会效用和经济效用，同时也应加大对危旧房区和安置用地空间格局演变与预测、置换模式选择等方面的研究力度。2.4本章小结本章旨在对危旧房改造异地安置进行概念界定和理论分析，并进行了相应的文献回顾和总结。首先界定了对危旧房改造异地安置的相关概念，明确了危旧房、城中村、旧城改造和危旧房改造异地安置的内涵并提出了危旧房改造异地安置基本矛盾，为接下来的区位优势度评价指标体系的设计和区位效用测度模型的构建重要支撑点；其次通过结合我国房地产行业发展历程，划分了我国危旧房改造异地安置用地区位需求研究的发展阶段，为下一步的研究现状调查奠定基础；第三按照现有研究文献的研究重点，对国内外关于危旧房改造的历史和现状进行了规范化的文献评述，梳理了国内外关于危旧房改造异地安置用地的主要形式和研究模式，为论文的后续写作提供了理论基础，同时细化了本文的研究方向和研究重点，以便于后面章节的展开。16 青岛理工大学工程硕士学位论文第3章危旧房改造异地安置用地区位需求分析通过前述分析可知，异地安置模式是目前关于实现城市内部危旧房改造社会效用和经济效用最大化的最佳途径，既可以改善危旧房区居民的居住条件和生活环境又可以实现城市经济发展与土地结构功能升级。但是在危旧房改造异地安置模式实施过程中仍然存在着一系列亟待解决的问题，其中最重要的矛盾就是政府与市场提供的安置条件与安置对象心理预期的条件在一定程度上不一致。在众多的条件中，地理位置又是政府、市场和安置对象所共同看重的，因此建立具有实践意义的、全面的、定性与定量分析相结合的危旧房改造异地安置用地综合区位效用测度模型体系是解决城市危旧房改造异地安置模式基本矛盾的重要且有效方法。3.1危旧房区居民生活现状及居住区位需求特征分析3.1.1危旧房区的形成原因与居民居住现状分析城市危旧房区又称“棚户区”或“城市低收入居民住区”，国际上通常称为“贫民窟”，其居住人口主要由城市低收入人群、家庭破产者和新涌入的农村低收入群体组成。但是我国的城市危旧房区与传统国际意义上的“贫民窟”存在较大差别，最重要的一点是“贫民窟”土地没有得到国家的授权，而我国危旧房改造区相当部分的房屋是具有明确产权的，这也是导致我国危旧房改造异地安置模式基本矛盾的深层次原因。从城市危旧房区的形成与原因来看，主要是由于城市过快的扩张式发展与城市整体规划不相配套的矛盾引起的。从狭义上说，危旧房区的形成是在城市快速扩张的过程中，由于政府制定的征地政策和保障机制不完善，使得城市周边的农用耕地被征用后，政府没有相应的提高失地农民的居住条件和配套服务设施，而失地农民又无法依靠自身能力通过市场获得相应的条件，致使失地农民成为生活没有保障的低收入群体并在生活水平较低的地区聚居；而从广义上说，一方面是由于城市的整体发展规划和城市建设资金投入计划安排不够合理全面，另一方面是大规模涌入城市的农村劳动者和城市低收入群体聚居在城市边缘和低成本生活区，最终致使聚居区生活水平和居住条件相对较低的城区滞后于城市的平均发展水平，游离于现代城市管理之外的危旧房区。因此危旧房区一般具有相对较好的区位，周边存在相对较完善的硬件基础配套服务设施，比如交通状况、市政配套服务设施等，而相对缺乏教育、医疗、娱乐等软件配套服务设施。17 青岛理工大学工程硕士学位论文因此通过对危旧房区居民的居住现状进行分析，有助于我们全面的掌握危旧房区的经济发展状况、空间失配情况、居民生活要求和改造的重点与难点等相关问题，为下一步危旧房改造异地安置模式实施提供充分地可行性研究。接下来本文将从生活水平、住房水平、基础配套服务设施、社区文化水平和社区环境等方面对危旧房改造区居民生活现状进行重点分析。（1）生活水平危旧房区居民是城市里最贫困的群体，以老弱病残为主，大多数人是劳动技能和专业水平低、收入低、教育程度低，并且大多数人处于“贫困边缘”，仅能依靠简单的体力工作维持日常生活。同时危旧房区的整体经济发展水平和居住环境水平远远低于当地城市的平均水平，并且还有进一步恶化的趋势，生活水平低，人均收入少是该地区最重要的特征之一。（2）住房水平危旧房区的住房往往是旧平房或上世纪七八十年代的砖混楼房，有的甚至是是以砖木为承重结构、石棉瓦和毛毡为围护结构的保温性能较差的临时性住房。同时区内住房建设往往缺乏整体规划，私搭乱建严重，土地利用率较高但住房质量标准低、人口密度大，区内居住环境十分恶劣。（3）基础服务配套设施危旧房区内部的基础服务设施落后、道路简易、就医难、就学难、垃圾清理不及时，水电暖管网老化严重，防水排雨设施几乎没有，用水用电紧张，同时通讯、网络、快递等与社会发展联系比较密切的服务设施基本没有，区内综合服务设施人均水平远远低于当地城市的平均水平，并且由于自身能力所限，区内居民难以通过市场达到相应水平。（4）社区内部环境与社区文化活动水平由于人均收入和受教育程度较低，导致社区物业服务水平和小区的文化活动水平，使得危旧房区的社会生活与城市主流逐渐脱节，成为社会遗忘的角落和城市的“伤疤”。另一方面，低水平的居住条件和恶劣的社区生活环境最终导致危旧房区治安问题和疾病传染问题严重，邻里关系差，社区文化水平低等，解决以上问题必须从根本上改变危旧房改造区的居住环境与空间结构，重构社区文化，回归城市主流。通过以上的危旧房区居民生活现状分析，我们可以看出无论是居住条件、生活环境、基础服务设施等“硬件”配置还是社区文化氛围、邻里关系、文化活动水平等“软件”配置，危旧房区的水平均远低于当地城市发展的平均水平，而仅凭对单一“硬件”或“软件”服务18 青岛理工大学工程硕士学位论文进行改造无法从根本上解决危旧房区的各种问题，同时如果政府选择回迁安置或原地改造的方式对其进行改造，则政府需要付出大量的财政资金和土地机会成本，虽然在一定程度上解决了危旧房改造的问题，但是大大限制了城市整体的发展。因此只有实施异地安置的模式才能从根本上解决危旧房改造区的各种问题。3.1.2危旧房区居民居住区位需求特征分析危旧房改造异地安置模式的基本矛盾是政府与市场提供的安置条件与安置对象的心理期望条件在一定程度上不一致，而二者不一致的重点又在于区位条件的不一致。由于缺乏定量化的区位效用评价模型导致无法衡量不一致的差异程度。因此通过对危旧房区居民进行居住区位需求分析有助于提前了解居民关于居住空间区位和居住空间布局的需求，确定危旧房区居民的理性心理期望水平，为接下来的危旧房改造异地安置用地选址的区位分析提供参考。危旧房区居民对居住区位的需求不仅是包括就医、就学、就业、交通等当前区位的需求，更是包括居住条件和生活环境水平的提高、城市规划发展前景、未来土地区位升值潜力、社区文化以及生态环境甚至空气质量要求在内的综合性区位要求，后者往往比前者还要重要，因此在设计和构建危旧房改造异地安置用地区位优势度评价体系和区位效用测度模型时要立足于土地综合区位评价，而不仅仅是当前地理位置的优势。危旧房区居民居住区位需求分析包括居住空间区位需求特征分析和居住空间布局需求特征分析，二者相辅相成，共同组成危旧房改造异地安置用地的区位特征需求。下面将从危旧房改造居民的居住空间区位需求和居住空间布局需求两个方面进行重点分析。（1）危旧房区居民居住空间区位需求特征分析一般针对同城异地安置来讲，影响安置对象区位需求的因素只与相应城市的平均发展水平有关，而在法律和政府层面，各级政府在审批程序、土地政策、资金支持、市场开发、税收优惠等方面都会向危旧房改造项目倾斜，，因此本文仅对影响危旧房改造区居民空间区位需求的内外部具体影响因素进行特征分析。1）对居住安全性的需求危旧房区的核心问题是住房质量低劣、安全性差、数量严重短缺，但是凭借居民自身的实力又难以得到根本性的整体改变，所以大多数危旧房区居民的最迫切的需求是改善住房质量、扩大住房面积，以提高房屋居住的安全性和内部舒适性，而对小区外部整体区位优势度的需求并不是十分强烈。危旧房区居民的这种理性区位需求也是危旧房改19 青岛理工大学工程硕士学位论文造异地安置模式得以实施的现实条件之一。2）对居住区位舒适性的需求对于正常的居民区一般会有约束性需求和舒适性需求的评价。但是由于危旧房改造区内部环境脏乱差、下雨出行难、垃圾随便堆放、物业服务水平低、道路硬化绿和居住区绿化严重不足等一系列的约束性问题导致了危旧房改造区内的生活几乎无舒适性可言，同时由于危旧房区的低收入和低经济发展水平导致对于满足日常所需的水电暖等基本公共服务都十分困难。另外由于危旧房区基础设施不足、土地利用率极高以及资金不足等各种约束条件的限制，原地改造的方式无法从根本上解决大规模危旧房区居民对居住舒适性的需求，因此只能实施异地安置模式解决。危旧房区居民对居住区位舒适性的理性要求也是促进危旧房改造异地安置模式实施的积极因素之一。3）对交通便捷性的需求一般来讲，城市危旧房区是城市快速发展过程中由规划不足而将其绕过发展的“城中村”或旧城区，拥有较好的地理位置且周边的基础设施和交通便捷度较优，因此危旧房区居民的出行比较方便。大多数危旧房区居民没有购买私家车的能力，因此公共交通是危旧房改造区居民重要的出行方式，但是在实施异地安置后，原来的交通优势消失，并且危旧房改造区居民工作地点往往距离居住地点较远，因此通勤成本和空间失配程度便成为危旧房改造区居民是否选择异地安置模式的消极影响因素之一，针对于此政府需要对异地安置小区的交通区位优势进行前导性统一提升和后期保障性优化，变消极因素为积极因素，缓解危旧房改造异地安置的基本矛盾，保证异地安置模式健康、有序地推行。4）对社区外部商业服务的需求通过对危旧房区居民生活现状分析可知，危旧房区内部商业、娱乐服务水平较低，但是由于危旧房区占据城市较好的地理位置，因此危旧房区内居民希望将周边完善的商业服务引入区内，但限于危旧房区内经济水平，难以凭借自身的力量来引入。因此这也就需要政府和市场的力量，或投入资金改造或进行异地安置集中改造，但是危旧房区的问题是集经济发展、基础设施、房屋质量等多方面综合性问题，并且各户的基本情况不同，仅靠某一问题的解决难以从根本上解决问题。所以通过集中开发异地安置小区，统一提升基础设施服务和住房质量，并引入完善保障机制，通过政府扶持、区位开发、产业聚集等方法解决危旧房区外部商业需求的问题。5）对社区周边医疗、教育的需求通过分析我们可以看出危旧房改造区内部的各种“软件”服务可获得性较差，但却占20 青岛理工大学工程硕士学位论文据优越的地理位置，尤其是社区周边医疗服务和教育服务可获得性相对较优，这也是危旧房改造过程中居民不愿意选择异地安置的重要原因。另一方面，由于其较好的商业区位和较高的各项生活服务可获得性，当政府对该地段进行重新开发时一般会选择经济效益较大的商业地产开发或商业住宅开发，一般的危旧房区居民难以支付如此高额的房价差，这也是危旧房改造异地安置基本矛盾产生的重要原因之一。6）对社区环保性的需求近年来全国各大城市雾霾天气频发，城市居民对空气质量、噪声污染、灯光污染、化工厂和垃圾处理厂等各种新型污染的要求也越来越高，环保性需求亦成为评价异地安置综合区位效用的重要内容之一。。空气质量和环境的影响虽然是大范围的，但是由于异地安置区离城市中心区相对较远，在空气质量、噪音污染、土地绿化与承载力等方面相对中心城区较优。（2）危旧房区居民居住空间布局需求特征分析1）区内空间结构失衡危旧房区内私搭乱建严重，土地使用率高，但是社区内各功能区分界不明显，没有明显的商业区和活动区，物业服务水平低，环境治理难，排污设施严重缺乏，社区秩序混乱，空间结构失衡十分明显。空间结构的失衡导致危旧房区处于整体无规划状态，平面布局混乱，空间资源配置效率较低，使得原地改造的难度大大增加，而政府对于危旧房区进行整体改造也缺乏相应的资金支持。2）区内低收入群体聚集城市危旧房区具有对低收入人群的“吸附效应”和“集聚效应”，从而使得危旧房区规模越来越大，不仅增加了危旧房改造的难度也势必进一步加剧低收入人群聚集区贫困化现象严重，使得城市空间发展更加不平衡。另一方面，由于低收入群体的不断聚集，危旧房区的面积和人口密度不断提高，其土地的约束性承载力达到极限。因此居民对改善居住条件和生活环境等内部区位条件的需求越来越迫切，而对商业和娱乐服务等外部区位条件的需求相对较低，这也是驱动危旧房改造异地安置模式实施的重要因素之一。3）空间外部性区位需求分析空间外部性是指以居住区为中心的一定范围内的各种环境条件和设施水平的综合。它是社区与整个城市乃至整个社会进行物质交换和信息交换的重要平台，是保证社区发展与社区文化与时俱进的重要途径。然而，低收入住区是城市贫困人口在空间上的集聚，其产生与发展具有内生性和自我强化性，导致危旧房区受到外部空间的排斥。同时由于21 青岛理工大学工程硕士学位论文市场的选择机制和淘汰机制使得危旧房区的低收入人群难以通过自身的力量抵抗“教育水平低→专业技能差→收入水平低→教育水平技能提高难”的内生性贫困强化循环和外[42]部空间的排斥，从而导致危旧房改造区在时间上积累和空间上扩张。但是无论是在城市内部还是城市边缘，在一定程度上这种空间外部性的排斥与危旧房区所处的具体地理位置关系并不显著，因此对于解决危旧房区居民空间外部性区位的需求，短期内可以通过政府扶持、市场开发等方式对基本服务设施和社区文化等综合区位需求进行专项改造，但长期仍然需要依靠异地安置区居民的教育水平和工作技能水平的提升来支持。3.2危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系设计3.2.1区位与区位优势（1）区位区位（standort）一词最初是由德国经济学家W·高茨在1882年首次提出的，英文于1886年译为“location”，取位置、场所之意，我国译成“区位”，即地区位置。从杜能的农业区位论到韦伯的工业区位论，再到今天的现代区位理论，区位已经从一个单一影响因素转变为一个全面综合性评价指标体系。虽然在学术界不同的学者对区位有不同的理解和解释，但是大多数学者都不同程度的认为区位的核心概念是“区别于其他地区的独特的区域位置、区域文化和区域环境等各种主客观因素的集合”。本文在沿袭该观点的基础上将范围进一步扩大，认为区位是一块土地本身所具有的、区别于其他土地的独特的地理位置、自然资源、基础服务设施、经济发展、生态环境、社区文化以及未来土地升值潜力等因素的集合体，既包括客观的自然因素也包括主观的人为因素，而后者往往对区位优势的影响更大。（2）区位优势区位优势是对土地区位的综合分析与评价，有的学者认为区位优势是一定地区内客[43]观存在的有利于发展某种生产或产业、从事某种经济活动的区域有利因素，有的学者认为区位优势是人类经济活动占有场所的特殊的自然空间位置、交通位置以及特殊资源[44]位置在经济发展过程中所表现出来的有利的境况和趋势等。综上所述，本文认为区位优势就是指某一地区在地理位置、基础服务、生态环境、空间结构等方面区别于其他地区的、有助于该地区发展的综合条件，其已经变成一个涵盖区域位置、自然资源、空间结构、基础设施服务、政策制度、环境保护、人均生活水平以及未来土地升值潜力等指标的综合性概念，而影响区位优势的因素也不仅包括交通、基础服务设施、商业服务和22 青岛理工大学工程硕士学位论文医疗教育服务，还包括社区内部居住条件、居住环境、气候条件、土地资源配置、整体城市发展规划以及未来土地升值潜力等多重要因。3.2.2指标体系设计原则（1）科学指导性原则科学指导原则包括下面三点：1）指标概念清晰，即所选的每一条指标都是概念边界清晰，内涵明确，能准确表示所评价内容；2）指标体系结构科学合理，对评价指标体系进行科学地分层，建立宏观、中观、微观的评价指标，确保体系结构科学合理；3）应用方法科学，建立评价指标体系的目的是对相关案例进行评价，因此评价过程所采用的方法必须是科学有效的。同时一定要体现出是基于危旧房改造异地安置用地的区位优势度评价指标体系，使之具有理论边界和更强的应用针对性，从而确保设计出来的区位优势度指标体系对危旧房改造异地安置用地区位选址具有较强地指导意义。（2）系统层次性原则危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系是一个多层次、多指标的综合性复杂系统，它由若干个相互联系又相互区别的子系统组成，其各个子系统之间既相互区别又相互联系，涉及到危旧房改造异地安置的各个方面，而不单纯是内部区位评价或者外部环境评价。因此设计出来的区位优势度指标体系不仅要能够全面反映危旧房改造异地安置用地区位选址的方方面面，而且能够客观公正地体现评价指标体系内在的层次关联性与系统协调性，成为具有层次性和内在逻辑性的综合评价体系。（3）全面代表性原则全面代表性原则要求危旧房改造异地安置区位优势度评价指标体系的设计应尽可能反映影响危旧房改造异地安置用地区位选址的各个方面，应从全方位、多角度综合考察和衡量危旧房改造异地安置用地区位需求。在此基础上，所选的指标既要全面的反映选址区位的影响因素，又要确保各个指标之间的独立性和代表性，从而使得评价体系科学完整。（4）目标一致性原则危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系是由总体目标层、系统控制层和基本指标层三个目标层次组成，不同层次和各层次指标之间必须满足总目标一致的需要，即每一个指标都是对总体目标的度量，对总体目标值有贡献，使其有助于对危旧房改造异地安置用地区位效用的度量，同时对于无关的和重复的影响因素要尽量剔除。23 青岛理工大学工程硕士学位论文（5）可量化性原则在指标体系设计的过程中，为了更好的描述所选体系指标的合理性和适用性，原则上是定性指标与定量指标相结合，但是为了更好的对危旧房改造异地安置用地的区位效用进行量化分析，所选取的区位优势度评价体系应该尽可能的选择易于量化的指标，对于较重要的定性影响因素，应咨询专家的意见并结合相关的文献和案例研究，尽量转换成易于客观评价的指标，以便于指标量化工作的进行。（6）实践操作性原则鉴于我国刚进入危旧房改造异地安置的第三阶段，相关的区位优势度评价指标体系还未建立，关于相关评价的数据更是少之又少，尤其是针对于危旧房改造异地安置用地区位选址方面的统计调查也仅限于理论性分析，所以在设计危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指体系时要充分利用已有的统计数据，又要利用调查问卷获取专家的意见，从而确保该指标体系具有较强的科学性、适用性和实践性。3.2.3指标体系设计思路通过对危旧房改造区居民居住现状和居住空间特征分析我们可以得出，危旧房区一般占据较好的地理位置，周边的商业服务、交通、医疗、教育等条件较好，但是区内居民居住条件非常差，居住环境十分恶劣，同时区内的基础服务设施水平极低，几乎难以满足日常生活，这也就使得危旧房改造异地安置用地区位需求与传统的商业开发用地区位需求之间存在较大的理论差别，见表3.1。表3.1传统商业住宅开发与危旧房改造异地安置开发用地区位选择对比分析表编号项目商业住宅开发危旧房改造异地安置开发改善危旧房改造区居民的生活开发商获取利润，1开发目的条件、发展城市经济、更新城业主投资性消费市内部结构政府、开发商和业主，政府作开发商和业主，政府作为监管方，2利益相关方为项目的主导人，直接参与危不直接参与建设过程旧房改造项目的建设管理房屋的区位价值、升值潜力和居3业主关注重点房屋居住条件的改善住功能4地理位置的要求繁华的商业圈周围城市平均水平或以下5内部配套设施要求要求较高，配套设施高档要求较低，满足基本功能即可社区外部基础公共服6完善相对完善务设施要求7室外生活环境要求环境优美干净、清洁8空间资源配置要求空间资源配置最优空间资源配置合理24 青岛理工大学工程硕士学位论文续表3.1编号项目商业住宅开发危旧房改造异地安置开发9住房要求质量优良、户型较优质量合格、满足基本居住功能10区域经济发展水平高于城市平均水平一般或低于城市平均水平11商业繁华度要求繁华，各种商业服务齐全满足基本的商业需求地铁、出租车、公交、私家车齐12交通便捷度要求乘坐公交方便，通勤成本低全，出行十分便捷距离学校、医院的距13整体水平高，到达时间短能够就近入学，就医方便离要求本身区位优势相对较低，14区位再优化要求本身区位优势较高，要求低要求高15当前区位优势好一般16未来综合区位提升开发时一步到位，要求低多次开发，要求高社区文化活动丰富，居民整体受对社区文化要求和整体受教育17社区文化要求教育程度相对较高程度相对较低传统的商业住宅开发区位选择是基于市场条件下利润追逐的结果，而危旧房改造异地安置的区位选择是基于危旧房改造居民目前生存现状的理性需求及市场运行机制的理性选择结果。由于两种模式的初衷、运行条件和最终目的均不一样，其最终所带来的社会效应和经济效应也是不同的，即在危旧房改造异地安置用地选址区位分析过程中由原来的“区位、区位、区位”变为“理性、理性、区位”，而正是由于这种转变使得异地安置模式成为危旧房改造的必要且最优的途径，同时也正是这种转变导致了危旧房改造异地安置模式的基本矛盾。所以要想解决上述矛盾，就必须建立一个既包含交通、基础服务设施和商业获得性等当前区位条件又包括居民住房质量、区内居住环境、周边环境要求、城市发展规划以及未来区位升值发展潜力等未来区位优势的综合性区位优势度评价指标体系，并构建相应的定量化综合区位效用测度模型，以全面、客观的评价危旧房改造异地安置用地综合区位效用，给危旧房改造异地安置的利益相关方提供决策参考。因此本文根据危旧房改造区居民生活现状及居住空间需求特征分析和危旧房改造异地安置用地区位优势度指标体系设计原则，依据传统的区位优势指标评价体系设计方法，在充分考虑现有相关理论和数据的基础上，按照“文献研究→专家调查筛选→设计指标体系”的设计思路，针对影响危旧房改造异地安置用地区位优势度的因子进行梳理、筛选，[45]形成一套“三级叠加，逐层收敛，规范权重，统一排序”的危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系，同时该指标不仅是量化区位效用测度模型的基础，更是安置用地选址区位适宜性决策的理论依据。25 青岛理工大学工程硕士学位论文3.2.4指标体系构建危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系由总体目标、系统控制和基本指标三个层级构成，总体目标层是对整个危旧房改造异地安置区位优势度评价体系的综合表达，由系统控制层加以表征，而系统控制层又由基本指标层的各项指标进行详细描述，见图3.1。总体目标危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系居内社外环政具体表征住部区部境府条环服条保扶件境务件护持通过现状分析，构建多个有明确含义和可量化的具体指标对六个子系统的内部关系和相互关系进行详细描述，形成一个结构合理、层详细描述次分明、指标全面的危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系，为异地安置用地选址区位适宜性决策提供理论基础。图3.1危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体逻辑图（1）总体目标层总体目标层的作用是在评价指标体系整体层面上对危旧房改造异地安置用地区位优势度进行综合性概括，它是危旧房改造异地安置模式的最高评价指标和总体运行效果的高度表达。可以采用危旧房改造异地安置用综合地区位优势效用测度指数（landlocationadvantageutilitymeasurementcompositeindexbasedondilapidatedhousetransformationrelocatedmodel，简记为效用测度指数LUMCI）进行综合衡量危旧房改造异地安置用地的区位优势度，而对于LUMCI我们可以采用系统控制层的六个子系统对异地安置地区的综合区位进行全面客观的评价。（2）系统控制层为了更详细的描述危旧房改造异地安置用地综合区位优势效用测度指数（LUMCI），本文根据前面的危旧房改造区特征分析，本文构建了六个既相互区别又相互联系的控制子系统，系统控制层分别由居民居住条件（B1）、社区内部环境（B2）、社区综合服务（B3）、社区外部条件（B4）、环保性评价（B5）以及政策扶持力度（B6）六部分构成。同时利用26 青岛理工大学工程硕士学位论文头脑风暴法和专家调查法拟定各子系统的基本指标，然后利用调查问卷确定出对危旧房改造异地安置区位影响较大的基本指标，并对问卷调查结果进行科学的分析与筛选，调查问卷见附录一。1）居住条件子系统（B1）通过以上分析，危旧房区居民迫切希望解决的问题是居住条件得到改善，因此该子系统可用于评价和测度危旧房改造前后和不同安置小区的居民居住条件改善的程度，可以用居住条件效用指数（I1）来表征，该指数根据调查问卷（下同）选取住房整体功能评价（C1）、户均住房面积（C2）、房屋质量标准（C3）、房屋内部装饰装修标准（C4）四个基本指标具体度量。2）社区内部环境子系统（B2）居民居住环境的改善是危旧房改造区居民另一个迫切需求，因此该子系统主要是针对于危旧房改造异地安置小区内部环境进行评价，测度改造前后或不同安置小区内部环境改善程度，可以用异地安置小区内部环境效用指数（I2）来表征，该指数选取小区道路硬化程度（C5）和小区绿化覆盖率（C6）、小区户均车位配比（C7）、区内附属设施满意度（C8）、区内整体土地利用率（C9）五个基本指标具体衡量。3）社区综合服务子系统（B3）该子系统可用于衡量异地安置小区社区综合服务水平，可以用异地安置小区社区综合服务效用指数（I3）来表征，该指数选取区内基础服务设施完善程度（C10）、社区教育医疗等服务满意度（C11）、社区日常生活商业服务能力（C12）、社区物业服务水平（C13）、社区文化满意度（C14）五个基本指标具体衡量。4）社区外部环境子系统（B4）外部环境作为社区与外界进行物质和信息交换的主要平台，对小区的综合区位有较大的影响，因此通过建立该子系统可对衡量异地安置小区周围环境改善程度，可以用异地安置小区外部环境效用指数（I4）来表征，该指数选取公交便捷程度（C15）、非公交便捷程度（C16）、小区所在地区平均消费水平（C17）和外部医疗教育及商业服务可获得度（C18）四个基本指标具体衡量。5）环保性评价子系统（B5）随着我国经济转型和城镇化进程的不断推进，国家和居民对环境保护的意识越来越强烈，因此通过建立环保性评价子系统对社区进行环境评价，可以用异地安置环保效用指数（I5）来表征，该指数选取社区空气质量（C19）、噪声污染程度（C20）和小区周边27 青岛理工大学工程硕士学位论文绿化水平（C21）三个基本指标具体衡量。6）政府扶持力度子系统（B6）由于危旧房区居民短期内收入水平和教育水平无法大幅度提高，因此前期提升异地安置区综合区位势需要政府的支持，而政府支持的力度对安置地区综合区位的提高有着直接的影响。通过建立政府扶持力度子系统来衡量政府对安置地区综合区位提升的重视程度，可以用政府扶持力度效用指数（I6）来表征，该指数选取政府每年投入的区位改造专项资金（C22）、安置地区产业聚集能力（C23）以及当年新增安置人口数量（C24）三个基本指标具体衡量。（3）基本指标层基本指标层是对危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系的各子系统进行本质性的解释与评价，对各子系统内部关系和变化进行详细表征，并利用其可比可测性对上一层做直接度量。通过对附录一的调查问卷数据进行分析和处理，该评价指标体系的基本指标层一共选取了24个指标构成（见表3.2），分别对应六个子系统，整个体系形成了一个结构合理、层次分明、指标全面、可测可量的危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系，为接下来的体系量化——区位效用测度模型的构建奠定了理论基础。表3.2危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系框架表系统总体目指标控制基本指标层单位指标内涵与计算式标层指向层住房整体功能评价根据住房提供的分＋（C1）各项功能综合评价居住2社区总住房面积/社区总户口数条件户均住房面积（C2）m/户＋或根据类似案例类比子危旧达到国家相关标准，系统房屋质量标准（C3）分＋房改包括优良与合格两个等级（B1）造异房屋内部装饰装修2装饰装修的标准是反映元/m＋地安标准（C4）房屋居住条件的重要指标置用小区道路硬化程度地区分或%根据小区整体设计综合评价＋（C5）位优小区绿化覆盖率小区绿地面积/小区总占地面积势效社区%＋（C6）或根据国家规定调整用测内部度指环境小区户均车位配比小区总停车位数量/小区总户数个/户＋标体子系（C7）或根据类似案例对比系统区内附属设施满意（B2）度（C）分利用调查问卷综合打分＋8区内整体土地利用无建筑密度×容积率－率（C9）28 青岛理工大学工程硕士学位论文续表3.2总体系统控指标目标基本指标层单位指标内涵与计算式制层指向层区内基础服务设%已具备的基础服务项数/总项数＋施完善程度（C10）社区教育医疗等分综合评价打分＋服务满意度（C11）社区综社区日常生活商社区商业建筑面积合服务%＋业服务能力（C12）/社区总建筑面积子系统社区每年处理投诉次数/社区每年危（B3）社区物业服务水%受理的总投诉次数，或利用问卷＋旧平（C13）调查法得出房每年举办社区文化活动的次数/当改社区文化满意度%地社区平均举办文化活动的次数，＋造（C14）（包括就业培训等活动）异公交出行便捷程地条小区周围公交线路总数＋度（C15）安非公交出行便捷置分根据出租、地铁等综合情况打分＋社区外程度（C16）用部服务小区所在地区户地利用调查问卷或网络调查的方法子系统月均基本生活支元/户－区获得某个小区的平均消费水平（B4）出水平（C17）位外部大型医疗教公里根据小区到达医院、学校和大型商优育及商业服务可或分业服务中心的距离或时间综合评－势获得度（C18）钟价效根据周边有无化工厂、垃圾处理用社区空气质量分厂、发电厂、施工工地等污染源进＋测（C19）环保性行综合评价打分度评价子噪声污染程度辆/小指高峰时间段大型机动车平均流量－系统（C20）时标（B5）小区周边绿化水根据小区所处的不同地理位置综体分＋平（C21）合评价打分系政府每年区位改元用投入的专项改造资金或几个地造专项资金投入＋或%块的相对比例来衡量政府扶的力度（C22）持力度安置地区产业聚亿元政府制定优惠政策，对安置地区进＋子系统集能力（C23）或%行招商引资（B6）安置地区当年新在一定程度上增加人口数量，有利增安置人口数量人＋于安置地区的整体发展（C24）3.2.5部分基本指标释义（1）住房整体功能评价（C1）和房屋质量标准（C3）住房标准低、房屋质量差、整体功能低是危旧房改造区居民居住条件的真实写照。危旧房改造区住房大多是由木板、土坯或砖墙等材料搭建的临时性简易棚屋或功能不全29 青岛理工大学工程硕士学位论文的小平房，装饰装修极其简单，人均住房面积不到10平方米，因此危旧房改造区居民对扩大住房面积、改善居住条件的需求十分迫切。该指标主要从住房功能分区的角度进行综合评价，比如厨房、卧室、起居室、卫生间、储物间等；而房屋质量标准主要是从房屋结构、施工质量、保温性能等方面评价。（2）区内附属设施满意度（C8）该指标是指居民对小区内部的健身场地、小型花坛、路灯、围栏、小型雕塑艺术装饰物的满意度，他在一定程度上体现小区综合区位优势水平。（3）区内整体土地利用率（C9）在一定程度上，小区土地利用率越高其综合发展水平也就越高。从平面的角度来看，土地的利用率建筑密度有关，从空间的角度来看还与容积率有关，因此本文采用建筑密度×容积率来近似代替小区整体土地利用率。（4）区内基础服务设施完善程度（C10）该指标反映了异地安置小区公共服务设施服务改善情况，不同的人对社区基础服务完善程度的感受是不同的，为了更准确的量化完善程度，本文尽可能多的考虑区内基础服务设施种类，并用社区具备的基础服务项数与总项数的比值代表完善程度，本文选取的总项数包括水、电、暖、网络宽带、快递收发、有线电视、通讯服务、排水防汛、消防、垃圾处理、安保服务、小型菜市场、便民超市等。（5）小区所在地区平均消费水平（C17）该指标反映了小区居民为了获得某地区平均生活水平而必须支付的成本。由于危旧房区居民的收入水平整体偏低从而导致对地理位置优越的安置小区的需求下降。（6）社区空气质量（C19）该指标是指社区空气污染程度。从整体上看，一个城市的空气质量近似于均质，但是从城市的不同方位来看，某个小区的空气质量与其周边污染源的多少有很大关系，比如发电厂、化工厂、垃圾处理厂等。因此在对该指标进行量化时应综合考虑整个城市的雾霾情况和社区周边的污染源。（7）安置地区产业聚集能力（C23）由于安置地区尚处于前期开发阶段，自身的经济环境和招商能力比较差，因此必须依靠政府政策，通过政府扶持来完善安置地区的经济环境和劳动力市场，从而提升安置地区的综合区位。（8）安置地区当年新增人口数量（C24）30 青岛理工大学工程硕士学位论文人口规模是安置地区发展的基础，由于安置地区刚开始开发，随着后续城市危旧房改造工程，政府会根据实际情况继续实施异地安置模式，而安置地区人口增加在一定程度上有助于当地经济环境和就业市场的发展。3.3危旧房改造异地安置区位效用测度模型构建3.3.1区位效用测度的含义效用是来源于经济学概念，起初用来描述消费者通过消费或享受闲暇等使自己的需求、欲望等得到满足的度量。随着学术界对效用理论研究的不断深入，效用也逐渐从消费者主观欲望被满足程度的感受转变为效用主体对效用客体满意度的客观度量。因此本文将区位效用定义为某一地区居民对该地区综合区位条件的满意度。区位效用测度则指的是通过建立区位优势度评价指标体系和区位效用测度模型对某一地区综合区位进行客观的分析和测度。由此我们得出危旧房改造异地安置区位效用测度的内涵，即在危旧房改造异地安置过程中，安置对象对安置地区综合区位满意度的度量，也是对政府提供的安置用地区位条件和安置对象期望的区位条件的度量，因此如何客观公正的确定基本指标权重是影响区位效用模型准确性的重要因素。3.3.2指标权重系数确定（1）关联矩阵法[46]关联矩阵法（RMA）是常用的系统综合评价法，它主要是用矩阵形式来表示各替代方案有关评价指标及其重要度与方案关于具体指标的价值评定量之间的关系。该方法最显著的特点是依据指标对评估者重要程度的差异，在指标体系确定的同时赋予指标不同的重要度，然后根据重要度构建关联矩阵。该方法的优点是大大简化问题的复杂度、操作性强；缺点是依靠评价者的主观感受来分配权重，评价体系过于简单，影响评价结果的可信度。（2）专家调查法专家调查法又称“Delphi”法，一种在专家个人判断法和专家会议法的基础上发展起来的专家调查法，它广泛应用在市场预测、技术预测、方案比选、社会评价等众多领域。权重确定流程如下：制定评价体系，选择评价专家→制定评价因子范围，并将体系评价表格发给各位专家→收回评价体系表格，统计分析，将结果反馈给专家→重复二三步，直至所有专家都不再变动权重值，然后根据权重和专家打分确定最优方案。该方法的优点是在难以获得定量数据的条件下依靠专家丰富的经验进行相对准确的31 青岛理工大学工程硕士学位论文指标赋值和权重确定；缺点是相对其他方法而言数据采集时间长，赋值的准确性由专家的经验和专业水平确定。（3）变异系数法[47]变异系数法(Coefficientofvariationmethod)是直接利用各项指标所包含的信息，通过计算得到指标的权重。是一种客观赋权的方法。此方法的基本做法是：在评价指标体系中，指标取值差异越大的指标，也就是越难以实现的指标，这样的指标更能反映被评价单位的差距。权重确定流程如下：计算各项指标的变异系数，即某项指标的标准差除以该指标的平均值，然后将所有指标的变异系数归一化，得到各项指标的权重。该方法的优点是当评价指标对于评价目标而言比较模糊时有较好的评价结果；缺点是对指标的具体经济意义不够重视。3.3.3基于熵权法和改进AHP法的危旧房改造异地安置区位效用测度模型（1）原理与模型危旧房改造异地安置用地区位效用指的是安置对象对安置地区综合区位满意度的客观度量，其关键是对各指标权重的确定。通过对比分析，基本指标层的指标量化程度相对较高，不同方案的指标值差异较大，并且基本指标数量较多，对每个基本指标统一分配权重会导致各权重之间差异不明显，影响评价结果的准确性；而系统控制层的指标量化较难，因此本文采用相对重要度比较分析。在本文中基本指标层对系统控制层的指标权重采用熵权法确定，系统控制层对总体目标层的指标权重采用改进AHP法确定。[48]1）熵权法确定权重“熵”是热力学中表征物质状态的参量之一，是微观热运动混乱程度的标志。它最先由Shannon引入信息论，表示一个信息源发出的信号状态不确定的程度。由于“熵”这种特殊的含义，它还可以利用评价对象某项指标值的差异大小度量该指标的有效信息量，以此来解决多指标决策问题。某项指标值差异越大其熵值就越小，该指标提供的有效信息量也就越大，从而说明该指标的权重也就越大，反之亦然。熵权法赋权是根据各项评价指标值的差异程度，确定各评价指标的权重的客观赋权方法。利用熵权法对各指标进行赋权时，每个指标的权重会随着指标数量的增加权值之间的差异逐渐减小，导致指标重要性趋同，无法全面地反映出各指标对整体目标的贡献度的差异，因此需要对每个系统控制层的各基本指标进行单独赋权。2）层次分析法（AHP）确定权重32 青岛理工大学工程硕士学位论文层次分析法（AnalyticHierarchyProcess，简称AHP法）是美国运筹学家T.L.Saaty等人在20世纪70年代中期提出了一种定性和定量相结合的，系统性、层次化的多目标决策分析方法。该方法是在建立有序递阶的指标体系基础上，通过比较同一层次各指标[49]的相对重要性来综合计算指标权重的系数。基于改进AHP法的权重确定方法基于这样一个基本思想：对于同一评价子目标层Bk的f个考察指标来说。如果知道各个指标两两之间的重要性权重，可以依据重要程度的传递性法则进行指标的两两比较，依次可以得到判断矩阵的其他元素值，即如果知道P1,2=b1,P2,3=b2,…,Pf-1,f=bf-1，且任意bg≠0，则Pg,f=bg·bg+1·bg+2·…·bf-1，g=1,2,3,…,f-1，从而构造一个经过改进的判断矩阵，用以确定系统控制层的各个指标的权重。该方法与传统的AHP法比较，主要是将原有的标度进行了扩展，有效的防止了间接比较的指标重要性不一致。该方法通过相对重要性定量的确定指标的权重，科学合理、简洁实用，能够在定量数据较少的情况下较好确定指标的权重，尤其适用数据和指标数量都较少的情况。（2）方法与步骤1）确定各子系统中基本指标的权重根据原理和模型的分析，利用熵权法确定各系统控制子系统的基本指标的权重，步骤分为以下五步：①建立第k个子系统的基本指标矩阵Ak根据危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系好区位效用测度模型，假设该模型有m个评价对象，n个基本评价指标，K个控制子系统，则针对第k(k=1,2,3,…,K)k个系统控制层子系统，评价对象Si(i=1,2,3,…,m)在第j个基本指标C(j=1,2,3,…,nk)下的jkk指标值为C，C的初始值根据实际调查和文献研究并经一定的数据处理综合得出，则ijijk第k子系统基本指标矩阵为ACki()jmn，其中nk表示第k个子系统含有的基本指标的k个数，且有n=n1+n2+n3+…+nk。②原始基本指标矩阵标准化利用公式3.1将原始指标矩阵Ak进行标准化处理，得到Ak标准化矩阵kkkkkRkirj，rij为第i个评价对象上第j个评价指标的标准值，rij[,j1j]。mnk33 青岛理工大学工程硕士学位论文cckkminijijjk正向指标kkjmaxccijminij…………......................................（3.1）kjjrijkkmaxccijijjk负向指标kkjmaxccijminijjjkkmincij，maxcij指的是第k个子系统中第j项指标所有标准值的最小值和最大jjk值；是为防止出现零值而对每个标准值增加的系数，该系数有助于对最差方案效用值jkk进行客观评价。原则上来讲为任何大于零的数，但是越大各标准值之间的差异就会jjk越小，计算结果就越不准确。因此为降低对各方案标准值和效用值的影响，本文规定jkkkminrij0丨rijkk,1im,2,3,,，即为不加时的第k个子系统第j个指jjj10标最小非零标准化值的十分之一。正向指标指的是指标值越大，对效用指数增大的贡献越大，负向指标指的是指标值越大，对效用指数减小的贡献率越大。③定义熵的含义利用标准化矩阵Rk计算第k个子系统的第j个指标下第i个项目的指标标准值的比k重v，即将标准化矩阵进行列归一化处理，见公式3.2。ijkrkijv(j=1,2,3…,nk，k=1,2,3,…,K).………………………..….…......（3.2）ijmkri1ijk计算第k个子系统中第j个指标的熵值e，见公式3.3。jmkkkeav·lnv(j=1,2,3,…,nk)……………………….……………….....（3.3）jijiji11kkka，且当v0时，令v·lnv0ijijijlnm④定义熵权k根据第k子系统中第j个指标的熵值计算出第j个指标的熵权w，见公式3.4。jkn1ekkjkww  01，w1,k1,2,3,,K……...…..（3.4）jjnkkjnej1kjj1kk则w(j=1,2,3,…,nk)就是第k个子系统中第j个测度指标C对应的权重。jj34 青岛理工大学工程硕士学位论文k⑤计算第i项目第k个子系统的效用指数I，见公式3.5。inkkkkIw·  vi1,2,3,,;mk1,2,3,,K…………….………......（3.5）ijijj12）确定系统控制层各指标的权重系统控制层各指标是对整体目标层的系统性的表征，其指标数量相对较少，一般在3~5个左右，且多是难量化的描述概括性指标，但是各子系统之间的相对重要度容易区分，因此本文利用改进AHP法确定各子系统的权重。其步骤如下：①构造判断矩阵根据调查问卷确定1~K个指标的相对重要程度，调查问卷见附录二。假设k1PdPd1,21、、2,32、Pkk1,dk1且任意dt≠0，则Pdlk,t(l=1,2,3,…,k-1)，tl则通过重要度传递法则构造重要度判断矩阵Pp(r,s=1,2,3,…,K)，见公式3.6。由rs于每个项目的系统控制层都是相同的，因此不用区分不同的项目。s1drrstrp1rsr,1s,2,3,,K……….………………….....（3.6）rs1rsprs显然判断矩阵P是一个对角阵。②计算判断矩阵P的特征值、特征向量计算判断矩阵每一行元素的乘积Mk，见公式3.7。KMp (r1,2,3,,)K………………………………………...….....（3.7）krss1计算Mk的n次方根W，见公式3.8。kWMkK1,2,3,..,K……………...…………………………....….....（3.8）kk对向量WW[,,WW,]进行归一化处理，见公式3.9。12KWkW………………………………………………………………….......（3.9）kKWk1k则W,WW,,W即为所求的特征向量，也就是各子系统的权重值，也可以通过12K35 青岛理工大学工程硕士学位论文MATLAB软件直接计算出特征值与特征向量。③计算判断矩阵的最大特征根，见公式3.10。maxKPWk……………………………………………….…………….....（3.10）maxKWk1k其中(PW)k表示PW第k个元素④检验一致性根据一致性检验方法对判断矩阵进行一致性检验计算一致性指标，见公式3.11。KmaxCI…………………………………………….…………...……..（3.11）K1计算算一致性比率，见公式3.12。CICR0.10………………………………………………………….....（3.12）RI[51]RI为平均随机一致性指标值，通过查阅平均随机一致性指标表获得，见表3.3。表3.3平均随机一致性指标表K123456789RI0.000.000.580.901.121.241.321.411.45如果判断矩阵满足CR，则矩阵P满意一致性要求，否则需要进一步调整数据，使之满足一致性要求。3）构建综合效用函数构建综合效用函数如公式3.13，计算第i个项目的危旧房改造异地安置用综合地区位优势效用指数LUMCIi。找出危旧房改造异地安置用地综合区位效用指数最大值(LUMCImax)的建设用地，见公式3.14，即为危旧房改造异地安置最佳安置点。KmkLUMCIIW·且LUMCI1,i1,2,3,,m………….......................（3.13）iikik1i1LMUCImaxmaxLUMCIi且LUMCIiyi1,2,3,,m………….…..…(3.14）y是安置对象对安置地区综合区位效用指数期望值的估计，y∈（0,1）。（3）计算综合区位效用测度模型危旧房改造异地安置用地综合区位效用测度模型是对危旧房改造异地安置用地区位优势度评价体系的量化，包括区位适宜性决策、当前效用最优决策和安置用地区位再优36 青岛理工大学工程硕士学位论文化三部分组成。首先根据危旧房改造异地安置用地区位优势度评价体系确定适合进行异地安置的建设用地；其次利用综合区位效用测度模型对当前条件下各方案的综合区位效用进行最优化计算；第三，通过对区位效用最优化的建设用地进行空间资源配置效率优化，进一步提升安置区的区位价值，通过以上三点本文初步构建了危旧房改造异地安置用地区位效用测度知识体系，见图3.2。1）区位适宜性决策在区位适宜性决策过程中不仅要排除距离城区非常偏远、交通十分不便、基础设施非常不完善的“荒山野岭”，也要排除商业中心区、地铁附近等商业开发价值较高的建设用地。2）当前综合区位效用最优决策根据已构建的综合区位效用测度模型，分别量化基本指标和子系统指标，计算出危旧房改造异地安置用地综合区位效用测度指数最大值（LUMCImax），见公式3.5、3.13、3.14：nkkkkIw·vim1,2,3,,;kK1,2,3,,ijijj1KkLUMCIIW·  1,2,3,,imiikk1LUMCImaxmaxLUMCIi，i1,2,3,,m3）安置用地空间再优化根据危旧房改造异地安置用地土地空间配置效率优化体系和保障机制（见第四章），对拟选用的安置地块进行土地空间配置效率优化，以提升各安置小区居民对基本指标的满意度和城市土地利用率，优化城市空间布局，并对LUMCImax重新计算，对比优化情况，并得出结论，对于异地安置用地空间配置效率优化驱动力分析和危旧房改造异地安置模式保障机制建设将在下一章进行详细研究。37 青岛理工大学工程硕士学位论文危旧房改造异地安置用地区位适宜危旧房区居民生活现状区位优势度评价指标体系性决策和居住区位需求分析危旧房改造异地安置用综当前效用利用熵权法和改进AHP合地区位效用测度模型最优决策法确定权重危旧房改造异地安置用地区位再优危旧房改造异地安置模土地空间配置效率优化驱动力体系化决策式保障机制建设LUMCImax再评价，分析得出结论图3.2危旧房改造异地安置用地区位效用测度知识体系框架3.4本章小结通过对危旧房改造区居民生活现状和居住空间需求特征分析，总结出了异地安置模式是目前改善危旧房区居民居住条件和生活环境、缓解城市内部建设用地约束紧张的重要有效手段，同时分析出影响危旧房改造异地安置用地综合区位优势度和区位效用指数的因素，并据此设计了危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系，初步构建了危旧房改造异地安置用地区位效用测度模型，为危旧房改造异地安置的适宜性决策和区位效用最大化决策提供了定性分析和定量计算的理论依据。同时将异地安置用地空间资源配置效率优化驱动力体系和相关保障机制纳入到该模型体系框架内，初步构建了危旧房改造异地安置用地区位效用测度知识体系，为危旧房改造一点安置用地区位空间再优化及建立健全有效的危旧房改造异地安置模式保障机制指明了研究方向。38 青岛理工大学工程硕士学位论文第4章安置用地空间配置效率优化驱动力分析与异地安置模式保障机制建设合理的土地空间配置既能提高安置用地的综合区位效用，满足安置对象对安置用地区位的心理期望，又能促进安置地区经济与环境的和谐发展。经过前述分析我们可以得出，危旧房改造异地安置地区一般具有较大的发展潜力和广阔的升值空间，但是目前整体的经济环境和发展驱动力尚有待完善，尤其是安置用地的土地规划效率和土地空间配置效率。同时根据危旧房改造区居民居住空间需求特征分析，我们发现危旧房改造区虽然土地利用率很高，但是存在严重整体空间结构失衡、各功能区边界不明显的问题，进而导致危旧房改造区空间结构配置效率低，空间区位效用指数低，因此确定安置用地空间配置效率优化驱动力是提升安置地区综合区位效用的关键内容。4.1安置用地空间配置效率优化驱动力分析4.1.1土地空间配置效率优化理论研究现状在以往关于城市土地空间配置效率优化理论的研究中，研究的思路及观点十分广泛，不同的学者分别从不同的角度对其进行详细的研究。刘艳军等分别从城市土地利用的结构效益、城市产业结构变化供给因素以及城市空间结构与形态等角度对土地空间配置效[51]率进行优化，罗鼎认为土地结构利用优化配置研究不仅要对土地利用数量结构进行优[52]化，还必须要对土地利用空间布局加以优化，汤玉玲则以土地资源配置理论为指导，结合当地土地资源现状，提出在土地利用数量结构方面通过多目标规划模型来优化土地[53]资源的配置结构。另外谢正峰等认为城市土地优化配置的参与主体由国家、地方政府、企业和城市居民组成，这些参与主体之间的博弈形成了城市土地优化配置复杂的微观基[54]础，通过对城市土地优化配置微观机理研究对城市土地进行优化调整，张万强则认为土地资源优化配置可表现为宏观、中观、微观3种尺度，并提出针对不同尺度之间土地[55]资源优化配置耦合是实现土地利用优化配置更加有效地发展方向。与此同时，还有相当数量的研究学者从土地评价和土地资源优化模型的角度进行土地空间利用优化驱动力研究，即通过建立定性和定量指标体系评价分析，使得各参与方对安置地区的区位优势度、发展驱动力充分了解，从而更好的指导危旧房拆迁及安置工作。同时在土地资源配置优化模型的研究方面，除了传统的线性规划法、灰色规划法、39 青岛理工大学工程硕士学位论文[56][57]系统动力学法还有结合GIS空间技术的优化方法、元胞自动机法(CA)和土地利用[58]变化与效应法(CLUE)等。随着理论研究的加深，土地结构优化模型也逐渐从单一的数量经济模型向综合效用模型转变，例如WangQian等通过集成元胞模型、模拟退火模[59]型结合GIS对象分析，得到不同约束条件下的全局最优选址方案。刘勇以土地总面积、人口、当地经济发展水平、生态环境等因素约束建立线性规划模型求解土地利用结构的优化值，并借助CA-Markov模型求出2015年太原市高新区土地资源利用结构的空间优[60]化结果。总体上，土地空间利用结构优化方法日益丰富，这也在一定程度上增强了土地规划的灵活性，为危旧房改造异地安置用地区位评价提供了模型基础。但是从目前的研究现状来看，大部分的土地资源优化模型集中在土地开发前，且仅限于对土地内部进行资源与空间优化，而专门针对危旧房改造异地安置用地空间配置效率优化体系设计还没有学者进行相关的研究。4.1.2安置用地空间配置效率优化驱动力影响因素分析通过上述危旧房区现状分析可得，建设用地约束加强与城市土地空间规划失衡是危旧房区空间结构严重失配和功能边界不明显的主要原因，因此为了防止这一问题再次发生，政府在实施异地安置模式时引入土地空间配置效率优化驱动力体系，将提升安置用地综合区位效用纳入城市长期发展规划，逐步完善安置地区的商业服务和基础公共服务设施，保证安置小区的综合区位效用达到或高于城市平均水平。下面本文将从政府因素、市场因素、安置对象因素及外部环境因素四个方面构建危旧房改造异地安置用地空间配置效率优化驱动力体系，为区位二次优化提供理论支持。（1）政府因素一般来讲在传统商业住宅开发过程中，政府的角色是监督者，并不参与住宅的直接建设，而在危旧房改造异地安置过程中，政府是作为主导者、协调者和保障者的角色。对危旧房改造异地安置的影响是全过程的。首先政府根据城市整体规划制定异地安置用地区位的前导性优化政策，将危旧房改造区纳入城市长期发展规划，提前明确功能边界和空间结构配置标准；其次在异地安置完成后继续制定有助于危旧房改造异地安置区长远发展的优化方案，通过完善各功能区配置和优化用地空间结构配置的方式逐步提高异地安置区的土地空间配置效率。第三必须重视空间营造与空间重构，坚持社区基础设施建设与住房建设统一规划、同步建设，从设计阶段就将提高城市土地利用率、明确的功能边界和调整城市空间结构布局的问题纳入危旧房改造异地安置范围内。40 青岛理工大学工程硕士学位论文（2）市场因素市场是实施危旧房改造异地安置模式的积极实施者和完成者，是区位价值最终转换为经济价值的唯一平台，是危旧房改造异地安置用地空间配置效率优化驱动力体系的具体运行环境，区位优势只有通过市场的运作才能真正成为某一地区经济发展的驱动力。在对异地安置进行功能分区和空间资源优化配置是应以市场为主导，通过政府引入劳动力市场和商业资源，发挥市场在资源配置过程中的主体作用，将安置地区原本具有的区位优势转化成区位价值和经济发展，安置地区的经济发展又反过来进一步增强了安置地区市场的配置能力，提升了安置地区的综合区位效用。另一方面，在危旧房改造异地安置过程中政府坚持市场化运作，输血带动造血，突破危旧房改造异地安置区的经济发展瓶颈。（3）安置对象因素危旧房改造异地安置对象是旧城改造和异地安置的主体，是危旧房改造异地安置模式的直接利益相关人，他们最担心的问题是由于原来的社区结构解体，新的社区文化体系的尚不健全而导致再一次被社会“遗弃”。针对于此，需要从社区安全服务和社区文化服务两个方面进行优化。社区安全服务包括身体安全和心理安全，身体安全指的是在社区建立起健全的医疗保障体系，做到小病不出社区，大病就医方便；心理安全指的是异地安置区安全环境的建设。危旧房改造区社区失灵导致治安混乱，社区组织恶化，所以物业可以根据异地安置小区居民的实际情况成立由居民组成的保安队和社区服务队，维护小区的安全。社区文化服务包括教育、就业和文化活动服务。社区居委会应该定期安排下岗职工再就业培训和低学历人员技能培训等，切实解决异地安置小区居民就业难、入学难、收入低的问题，同时社区应定期举行与社会主流价值观一致社区文化活动，防止与社会再次脱节和再贫困化。（4）外部环境因素外部环境是社区与外界进行物质和信息交换的平台，也是异地安置功能分区和土地空间资源配置优化效率的具体体现，其主要影响就业、商业、娱乐、购物等服务的可获得性，而危旧房改造异地安置区一般距离主城中心区较远，可获得性较差，因此政府应根据当地城市长远发展规划和危旧房改造区的实际情况，在主城区与异地安置区之间引入大众化的商业、娱乐、购物等综合服务设施，既可以提高异地安置区居民商业、购物、娱乐的可获得性，又可以异地安置小区居民提供了就业岗位，降低了居民的通勤成本。41 青岛理工大学工程硕士学位论文4.1.3安置用地空间配置效率优化驱动力体系构建通过以上分析，本文建立了危旧房改造异地安置用地空间配置效率优化驱动力体系，见图4.1。该空间配置效率优化驱动力体系依据前述分析将政府因素、市场因素、安置对象因素和外部环境因素并结合危旧房区居民区位需求调查及城市发展长期规划进行有机整合。政府作为危旧房改造的主导者，将通过制定相关制度来约束市场行为，是市场的运作具有针对性和适应性；另一方面，政府通过制定安置补偿标准，在一定程度上满足危旧房区居民对居住区位和拆迁的要求，降低拆迁成本，同时通过政府和市场的运作对安置用地进行后期区位优化，保证政府支持的连续性，提升安置地区的综合区位效用。区位影响要素分析异地安置用地区位调查城市长期发展规划政府影响因素危旧房改造异市场影响因素地安置用地优化驱动力安置对象影响因素外部环境影响因素再评价区位价值提升图4.1危旧房改造异地安置用地优化驱动力体系框架4.2危旧房改造异地安置模式保障机制建设危旧房改造异地安置模式的保障机制是针对整个危旧房改造异地安置用地区位效用测度模型体系而建立的。区位效用测度模型体系为保障机制的建设奠定了理论基础，保障机制为区位效用测度模型体系的健康运行提供了保障性平台，同时为后期综合区位效用的提升提供制度性保障，从而进一步解决了危旧房改造异地安置模式的基本矛盾。4.2.1危旧房改造异地安置的原则（1）自愿原则自愿原则是危旧房改造异地安置的首要原则，是危旧房改造异地安置模式合法实施的基础。危旧房改造作为国家改善民生的重点工程，一般由政府主导、市场运作，但是42 青岛理工大学工程硕士学位论文政府在拆迁和安置地区位选择的过程中需要充分尊重改造区居民的意愿，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对因危旧房改造需要征收房屋的，未达到90%被征收人同意[61]的，不得做出房屋征收决定，这也是对危旧房改造区居民法律权利充分保障的体现。（2）等价置换原则危旧房改造异地安置不是政府和市场强征土地，而是利用危旧房改造区优越的地理位置换取良好的居住条件和生活环境。因此危旧房改造异地安置模式实施的另一前提就是等价置换，无论是采用实物安置模式还是实物与货币相结合的模式，最终危旧房改造异地安置实施后居民获得的总效用应该是大于等于危旧房改造前的评估效用。（3）适当补贴原则危旧房改造区居民大多数是从事体力劳动的低收入者，几乎完全没有通过市场改变自己的居住条件的能力，有的甚至连支付房价差的能力都没有，这也是为什么在政府提供了比较合理的异地安置条件而危旧房区居民仍然不愿意拆迁的原因。因此政府应该根据实际情况制定贷款优惠、住房补助等相关政策，确保每一个危旧房改造区的居民都能通过危旧房改造异地安置受益。同时危旧房改造异地安置模式的实施是“政府主导，市场运作”，企业是危旧房改造市场化运作的主体，开发商参与危旧房改造的目的是获取利润，因此政府也应对参与危旧房改造异地安置具体实施过程的各利益相关企业制定保障性政策，例如政府提供优惠贷款，优先获得危旧房改造区的土地开发权等。（4）政府支持原则综合区位优势要想转化为实际的区位价值则需要政府制定相应的保障性政策来将其显化，从根本上解决了危旧房改造异地安置模式的基本矛盾，同时政府也能以较低的成本实现了改善民生与城市发展相统一的双重目的。另外，区位较好的危旧房区改造项目更容易获得政府和开发商的青睐，然而对于区位较差、改造难度大的危改项目则会进一步被开发商和政府抛弃，加重了该地区的贫困程度。所以对目前在经济上难以盈利的危改项目，一方面通过政府扶持。结合高附加值产业、创新新型经济发展模式，发掘新的盈利模式，另一方面通过“以商补改”的方式将区位较好的危旧房改造项目的部分收益转移到区位较差的项目上，同时制定倾斜性政策，例如提供前期改造资金、贷款担保和划拨异地安置用地等，也可以先进行统一的区位改造，待时机成熟以后再集中进行土地开发来拉动增量。（5）可持续发展原则43 青岛理工大学工程硕士学位论文危旧房改造异地安置可持续原则可以分为两点：改造区的可持续发展和异地安置区的可持续发展。一方面对危旧房改造过程中置换出的土地进行重新规划和定位，发挥其原本的地理及区位优势，将其从衰退状态的旧城区转变为功能完善的中心商业区；另一方面，对于如何防止异地安置区再次脱离城市发展的主流成为新的低收入者聚集地。本文建议通过“适度输血，重点造血”的措施，即在短期内通过政府补贴和工作技能培训的方式提高异地安置区的居民收入水平，依托安置用地自身优势发展就业市场，提升居民收入水平和异地安置模式的可持续发展水平。（6）改善民生与城市发展相统一原则在实施异地安置模式时，要结合城市建设总体规划，在充分考虑异地安置区居民的各项生活需求的基础上，统筹危旧房改造区和异地安置区的建设，提高城市建设用地效率和土地空间资源配置效率。4.2.2危旧房改造异地安置模式保障机制影响因素分析异地安置的本质就是土地置换，杨咙霏在对云南水电开发中失地农民异地安置的土地资源保障体系研究中提出移民安置用地要提前规划，多方筹资,后期扶持的可持续异地[62][63]安置模式。郑文升等认为城市规划要在满足就业需求条件下，促进居民点的迁移，谢东晓、刘德清等提出政府通过税费减免等优惠政策吸引开发商将资金投入危旧房改造将危旧房改造区的区位价值转化为现实的改造收益，同时多方共享改造收益，是大规模[64]开展危旧房改造的最有力的手段。朱珊等就旧城改造小区的物业管理现状，分别从政府、物业管理公司及业主三方面进行剖析,得出旧城改造小区物业管理的发展的相关对[65]策，以引起政府及各界对旧城改造工作更深层的关注。常瑞敏等建议构建和优化城市居住空间，重点要科学合理地布局公共资源，特别是基础教育、医疗卫生、交通运输、[36]社会保障和就业、公共安全和环境保护等基本公共服务的均等化。殷俊、潘安平提出以法律的形式保障异地安置对象的合法权益，并提出人文关怀等软因素，初步探讨了危[24][66]旧房改造异地安置过程中保障被安置对象权益的保障机制问题。目前关于危旧房改造异地安置保障机制建设多偏于宏观政策和法律保障方面，无法从实践上解决危旧房改造区居民的反贫困能力低的问题，这往往是异地安置区长期发展的最大障碍，因此保障机制一方面是解决异地安置模式的基本矛盾，另一方面是防止异地安置的再贫困化的问题。接下来本文将对影响危旧房改造异地安置保障机制实践的因素进行分析。44 青岛理工大学工程硕士学位论文（1）政府保障机制首先，政府对危旧房改造异地安置模式制定房屋质量和改善水平等方面的强制性规定，确保危旧房改造异地安置居民利益不受损失；其次，政府通过把危旧房改造纳入城市经济发展规划和城市基础设施规划，协调城市发展转型，保证危旧房改造与城市长期发展规划相一致。（2）市场保障机制资金是否充足是关系到危旧房改造异地安置模式能否顺利实施的重要因素，而市场是危旧房改造异地安置模式的关键融资平台。由于大多数危旧房改造区居民经济能力较弱，而安置小区建设周期又比较长，所以很多居民在安置小区建设期内的居住问题制约着危旧房改造区的拆迁与开发。目前最有效的模式是“先安置后拆迁”，即先通过政府获得异地安置用地将安置小区建成，待危旧房改造区居民得到安置后再对原来的土地进行拆迁。但是整个安置小区的建设涉及资金量庞大，无论是政府还是开发商都没有这个能力，唯一的方法就是通过市场融资的方式募集建设资金，然后依靠后期的土地开发偿还。另一方面，我国房地产业正处于行业转型期，正在经历去库存化，所以政府也可以通过回购保障性住房进行异地安置。（3）安置对象保障机制安置对象是异地安置的受益人和权利人，在以往的异地安置过程中，政府寻求新的经济发展增长点，开发商利字当头，造成了安置对象不理解，强拆和群体性事件屡见不鲜。因此在实施异地安置模式时应该做好宣传工作和评估工作，最重要的是制定合理的补偿标准和安置规划，保证政策的落实。（4）制度保障机制制度保障建设是危旧房改造异地安置模式保障机制的重要内容。制度为危旧房改造异地安置模式实施构建了法律环境，是危旧房改造异地安置有序健康运行的法律基础。政府通过建立健全的相关制度与政策对危旧房改造予以支持，全面保证异地安置区居民的各种基本生活需求，前期建设过程中的区位开发和后期保障性的综合区位优化都需要制度的保障，用制度来约束政府和市场的行为，确保后期安置地区综合区位效用提升的实施，同时也有效地防止了安置地区再贫困化。4.2.3危旧房改造异地安置模式保障机制构建通过对危旧房改造异地安置影响因素的分析，初步构建危旧房改造异地安置模式保45 青岛理工大学工程硕士学位论文障机制，见图4.2。危旧房改造异地安置模式保障机制由制度、市场、政府和安置对象四个方面的保障组成。政府的保障主要体现在主导和规划上，一方面政府通过制定相关法律制度和拆迁补偿标准，主导拆迁与安置工作，另一方面政府通过制定城市长期发展规划，引导并约束市场的行为，对危旧房区进行二次升级开发，实现危旧房改造异地安置的社会效益和经济效益最大化；市场保障由运行和资金组成，一方面市场是危旧房改造的主要运作人，是安置工作和安置小区建设的具体实施者，另一方面市场是危旧房改造异地安置资金的主要来源，通过构建新型融资平台、拓宽融资渠道，为危旧房改造异地安置小区的建设和后期区位优化提供建设资金，缓解政府财政压力；安置对象保障由权利和配合组成，一方面政府制定补偿标准，根据自愿和等价交换原则保证安置对象的权利，另一方面安置对象通过对基本矛盾的理性考虑配合危旧房改造工作；最后以制度的形式约束三方的行为，保障危旧房改造工作健康有序的进行。制度保障主导政市运行府危旧房改造异场地安置保障机保保制建设规划障障资金先安置再拆迁安置对象保障权配利合图4.2危旧房改造异地安置保障机制建设框架图4.3优化驱动力体系与保障机制的关系根据本章前两节的分析我们可以得出，安置用地空间配置效率优化驱动力体系和危旧房改造异地安置模式保障机制既相互区别又相辅相成。保障机制为安置用地配置效率优化驱动力分析体系提供了良好的实施环境，而驱动力体系为危旧房改造异地安置模式保障机制的具体运行提供了可行性，但是二者也存在较大差异，前者作为危旧房改造异46 青岛理工大学工程硕士学位论文地安置用地区位效用测度知识体系一部分，主要针对安置用地空间配置效率优化及区位再评价，其作用是后期提升安置地区的综合区位，缓解危旧房改造异地安置模式的基本矛盾；后者是针对于整个危旧房改造异地安置模式而建立的保障机制，其主要作用是协调参与各方的关系，为整个异地安置模式的实施提供安全的运行环境，确保危旧房改造异地安置模式的顺利推进。4.4本章小结本章通过对影响安置用地空间配置效率优化驱动力和保障机制影响因素的进一步分析，初步设计了异地安置用地空间配置效率优化驱动力体系和危旧房改造异地安置模式保障机制，优化安置地区的土地空间资源配置，为危旧房改造后期提升异地安置用地综合区位效用提供了理论基础和实践基础，有效的解决了异地安置模式的基本矛盾和异地安置区再贫困化的问题，进一步完善了危旧房改造异地安置用地区位效用测度评价知识体系，确保危旧房改造异地安置模式健康有序进行和长期可持续发展。47 青岛理工大学工程硕士学位论文第5章实证分析5.1实证分析流程图根据前面几章的研究成果，本章构建了实证分析流程图，见图5.1。某城市可用于危旧房改造异地安置的所有建设用地适宜危旧房改造异地安改善民生性置用地区位优势度经济发展决评价指标体系城市规划策满足危旧房改造异地安置用地区位需求的建设用地当前效危旧房改造异熵权法与用地安置用地区改进AHP法确最优效用测度模型定指标权重决策计算各异地安置用地的当前的区位效用指数空间危旧房改造异再地安置用地空政府支持优间配置效率优市场运作化化驱动力体系持续发展决策危旧房改造异地安置用地区空间配置效率优化保障机危旧房改造异地安制置模式保障机制建设安置用地区效用再评价、选出最优地块案例总结与建议图5.1危旧房改造异地安置用地区位效用测度评价知识体系实证流程图5.2区位效用测度知识体系实证评价5.2.1案例背景L市由于人口大量增加和城市规划要求，需要对城市内部的一处相当规模的危旧房48 青岛理工大学工程硕士学位论文区S1需要进行改造。由于L市建设用地约束紧张仅能提供四块相应规模的用地，分别为S1、S2、S3、S4，另外，根据L市未来10~15年城市发展规划，L将建设从中心区到高新区的地铁交通，预计地铁线路会经过S1，S2，S3，下面对S1~S4概况分别进行介绍。S1地块本是L市老城区内比较繁华居民区，靠近商业中心区，交通十分便捷，地理位置优越，周边没有较大的污染源，交通流量比较大，噪声和汽车尾气排放多。但由于近年来L市城区扩张过快，配套和整体规划没有相应的提高，以及人口大规模增长导致的农民工和低收入群体在该地区的不断聚集，使得S1地段逐渐脱离城市管理成为危旧房区。S1地区目前的现状是居民收入水平低、区内住房质量和居住条件差、邻里关系不和谐、生活环境恶劣、私搭乱建现象严重、物业服务水平低、各项基础服务设施严重匮乏等，同时区内土地利用率极高但又极度缺乏规划，小区整体空间结构失衡，各项居民生活指标均远低于L市平均水平，居民对改造的需求强烈。S2地块位于L市区中间位置，地理位置相对较好，是上一次L市进行统一旧城改造过程中剩余的土地。该地目前的现状是已完成拆迁和场地平整工作，各项市政公共服务设施相对完善，交通优势比较明显，周边居民区的收入水平达到L市平均收入水平，商业服务设施齐全，具有相对较好的教育、医疗获得性，但是该地块与其他几个地块相比相对较小。S3地块位于L市高新区，距离L市中心区较远，地理位置相对较差，交通优势不明显，基础的水电设施比较完善，网络、快递、暖气、天然气等基础设施有待进一步完善。该地区的优点是虽然距离城市中心区距离较远，但是道路设施完善、交通方便，环保性好，平均消费水平低，用地约束限制少，政府扶持力度大、政策性优惠多，并且已有部分危旧房改造居民安置在此处，未来发展潜力高。S4地块位于L市边缘地段的城市干道附近，地理位置、交通优势、市政基础服务设施水平均为L市平均水平，接近城乡结合部，规划用地约束相对紧张，车流量大，并且附近还有发电厂等污染性企业，空气质量和环保性较差。但是该地区经过十多年的发展已经初步具备了相对完善的商业服务，居民买菜、购物的比较方便，并且消费水平明显低于城市中心区。5.2.2安置用地区位适宜性决策根据危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系对S1~S4的综合区位进行详细的定性分析，选出适宜建设安置小区的地块。49 青岛理工大学工程硕士学位论文S1地块虽然住房条件和居住环境较差，但是其地理位置优越，交通优势明显，周边基础服务配套设施完善，医疗和教育的可获得度高，周边地区的房屋整体质量、居民收入和生活水平均明显高于L市平均水平；另一方面，由于S1地块周边居民区较多，使得周边商业服务能力与居民数量明显不匹配，周边居民对提升商业服务的需求比较强烈，并且通过市场分析该地段商业开发的价值明显高于住宅开发所获得社会效益和经济效益，因此政府决定对该地段进行商业地产开发，以满足周边居民对商业服务的需求。S4地块位于L市城区边缘，距离城市中心过远，地理位置好交通优势不明显，整体基础服务设施水平低于L市平均水平。同时由于S4所处的地理位置和周边污染性企业的情况，Ｌ市政府未将S4地块及其周边区域列为未来城市长期发展规划重点领域和地铁规划区域，同时L市未来十年城市发展的重点是城市内部更新和新区建设，因此该地段的未来发展潜力和政府政策扶持力度均比较小，不适合建设安置小区。通过上面的案例背景描述，S2，S3的区位适宜性在S1和S4之间，适合建设安置小区，下面我们将通过危旧房改造异地安置用地区位效用测度模型体系对各指标进行量化，计算综合区位效用值。5.2.3安置用地区位效用最大化决策（1）指标量化说明本案例实证以及各控制层子系统和各基本指标的量化是以充分文献研究、专家调查、问卷调查和现实类似案例分析为基础，同时结合案例背景介绍确保量化结果的科学性、客观性和准确性。1）基本指标的量化说明①居住条件子系统（B1）该子系统在量化的过程中，根据异地安置小区所处的地理位置和周边小区建筑物平均水平来综合设计安置小区的户型、质量、每户面积及装修质量，即在满足国家相关法律要求的基础上，地理位置越靠近城市中心区，房屋整体功能、质量和装修水平越高，而户型面积会相应的降低。②社区内部环境子系统（B2）该子系统在量化过程中在应满足国家相关法律要求的基础上根据小区所处的地理位置和周边情况综合评价，即地理位置越靠近城市中心区小区的硬化、附属设施以及土地利用率越高，而绿化和车位配比就相对降低。③社区综合服务子系统（B3）和社区外部环境子系统（B4）50 青岛理工大学工程硕士学位论文该子系统在量化过程中，可根据调查问卷、相似案例和案例背景描述的内容进行综合评价。④环保性评价子系统（B5）该子系统在量化过程中根据类似案例进行问卷调查并结合案例背景描述进行综合评价。一般来讲，在没有主要污染源的情况下距离主城区越远的地块空气质量相对越优、噪声污染越小、周边的绿化水平越高。⑤政府扶持力度子系统（B6）该子系统在量化过程中应参照类似案例和案例背景描述进行综合评价，一般来讲，对于高新区和城市中间的地块政府扶持的力度较大，而对中心区和城市边缘地段的地块开发扶持力度相对较小。2）控制层子系统指标量化说明本文主要采用专家调查法对系统控制层的各子系统相对重要度进行统计，并对所获得的数据做相应处理，尽量保证量化的客观性和准确性。（2）模型计算1）数据采集与处理本文作者充分利用问卷调查法和专家打分法并结合类似案例、互联网、图书馆等外界有利条件来获得基本指标和各控制子系统的原始数据，同时对于不能够获得一手资料的基本指标，例如住房整体功能评价（C1）、社区物业服务水平（C13）、社区文化满意度（C14）、社区空气质量（C19）等指标根据案例背景描述先确定不同方案指标值的相对顺序，然后根据案例描述和专家打分进一步确定差度，打分调查表见附录三。本文其他基本指标的量化数据是根据案例背景描述并结合充分的文献研究、专家调查和类似案例分析获得，而各控制子系统量化原始数据由问卷调查法（见附录2）获得，为了防止极值对评价结果准确性和客观性的影响，本文针对采用问卷调查法收集的数据作了进一步的数据处理。首先对收集到的数据做数据分布分析，去掉两个最高值和两个最低值，然后对剩余的数据进行几何平均，见公式5.1。u4kCxu4……………………………………………..………………….....（5.1）ijhh1xh——方案的第k个子系统中第j个指标第h份有效问卷的实际量化值，u是问卷调查中有效问卷总数。对于需要根据案例背景描述综合评价打分的指标均采用百分制，按等级评分，评分51 青岛理工大学工程硕士学位论文参照表如表5.1。表5.1指标量化评分参照表非常不满意较不满意基本满意较满意非常满意0~2021~4041~6061~8081~1002）确定基本指标的熵权值①为了方便后期比较，本文将S1地块当前综合区位效用值一并计算，通过结合文献研究法、专家调查法和案例法等方法，并经公式3.1、3.2我们获得了基本指标归一化标准矩阵（1），见表5.2，原始数据与数据处理过程见附录四：表5.2基本指标归一化标准矩阵（1）指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12方案第1个子系统第2个子系统第3个S10.0370.0400.0400.0360.0380.0390.0340.0280.0380.0190.0380.033S20.5560.4460.5140.5710.5510.5290.5960.6620.4180.7740.5440.601S30.4070.5140.4460.3930.4110.4320.3700.3100.5440.2080.4180.366指标C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24方案子系统第4个子系统第5个子系统第6个子系统S10.0370.0390.6360.6360.0360.6360.3330.7210.6360.0440.0380.019S20.5560.5290.3330.3330.3930.3330.0310.0230.3330.4780.4180.208S30.4070.4320.0310.0310.5710.0310.6360.2560.0310.4780.5440.773②根据公式3.3、3.4分别计算每个基本指标的熵值和熵权，得到各子系统基本指标熵权表（1），见表5.3，计算过程见附录四。表5.3各子系统基本指标熵权表（1）指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12第1个子系统第2个子系统第3个熵权kw0.2690.2190.2190.2930.1670.1490.2130.3100.1610.4420.1280.175j指标C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24子系统第4个子系统第5个子系统第6个子系统熵权kw0.1360.1190.2710.2710.1870.2710.2790.4420.2790.1460.1920.662j52 青岛理工大学工程硕士学位论文③根据公式3.5计算各方案不同子系统的效用指数得到各方案各子系统区位效用指数表（1），见表5.4，具体计算过程见附录四。表5.4各方案各子系统区位效用指数表（1）123456IIIIIIS10.0380.0340.0290.5240.5890.026S20.5270.5700.6550.3450.1120.287S30.4350.3960.3160.1310.2990.6873）确定各控制子系统的权重①根据调查问卷获得直接数据并利用公式5.1对原始数据进行处理，得到危旧房改造异地安置用地区位效用测度体系各控制子系统相对重要度判断矩阵，见表5.5，调查问卷见附录二、原始数据与处理过程见附录五。表5.5各控制子系统相对重要度判断矩阵子系统k123456111.2881.4991.4211.5560.88620.77611.1641.1031.2080.68830.6670.85910.9481.0380.68840.7040.9071.05511.0950.62350.6430.8280.9630.91310.56961.1291.4541.6921.6051.7581②利用公式3.7、3.8、3.9对表5.5的数据进行计算，得到控制子系统权重计算参数表，见表5.6，具体计算过程见附录五。表5.6控制子系统权重计算参数表k123456合计Mk3.7820.8280.3330.4590.2667.838W1.2480.9690.8330.8780.8021.4096.139kWk0.2030.1580.1360.1430.1310.2291③利用公式3.10或MATLAB软件计算出λmax=6.0002，查表3.3可知当K=6时有-5-5RI=1.24，根据公式3.11、3.12可得CI=4×10，CR=3.23×10＜0.10，所以判断矩阵P符合一致性要求，即各控制子系统的权重向量Wk为：TTWW,,,,,WWWWW0.203,0.158,0.136,0.143,0.131,0.229k12345653 青岛理工大学工程硕士学位论文4）计算综合区位效用测度值LUMCI根据子系统权重向量Wk、表5.5中的数据以及公式3.13计算的S1~S3三个方案的综合区位效用指数。6kS:LUMCIIW=0.038×0.203+0.034×0.158+0.029×0.136+0.524×0.143+0.58111kk19×0.131+0.026×0.229=0.1756kS:LUMCIIW=0.527×0.203+0.570×0.158+0.655×0.136+0.345×0.143+0.11222kk12×0.131+0.287×0.229=0.4166kS:LUMCIIW=0.435×0.203+0.396×0.158+0.316×0.136+0.132×0.143+0.29333kk19×0.131+0.687×0.229=0.409且有LUMCI1+LUMCI2+LUMCI3=1LUMCImax=max{LUMCIi}={S1,S2,S3}={0.175,0.416,0.409}=0.4165.2.4安置用地空间配置效率优化及再评价通过以上计算，我们可以看出虽然S2地块的综合区位效用测度指数最大，但是仅比S3地块高出0.007，并且这仅是针对于当前客观条件下的综合区位效用测度指数。为了能更好的为安置对象和政府的决策提供建议，因此有必要对S2、S3两块安置用地进行进一步的优化。通过以上计算分析得出居民认为政府扶持力度、居住条件和社区内部环境比较重要，因此本文根据安置用地空间配置效率优化驱动力体系和异地安置模式保障机制对以上三个子系统分别从政府、市场以及制度三个角度进行重点优化，以达到提升综合区位效用和明确决策的目的。（1）优化分析1）政府角度政府作为危旧房改造异地安置模式的主导者，不仅要充分保障安置对象的权益同时还应该保证城市经济的长期发展。政府首先应将危旧房改造工作纳入城市整体规划，提前明确危旧房区的功能边界和空间配置，其次制定具体的、有助于危旧房改造异地安置用地整体区位提升的实施方案。政府可以通过充分分析安置群体的各项特征，尤其是年龄分布和教育水平，确定区位优化的重点，可以更有针对性的制定提升安置小区综合区位的措施。如果安置小区内的居民年轻人比较多，他们大多关注孩子教育和交通问题，54 青岛理工大学工程硕士学位论文若老年人比较多则他们更多的关注是医疗服务的获得性、社区锻炼场地、老年公寓和老年大学的建设，同时还有一些社区文化和邻里关系的“软因素”的建设。政府还应该对所有安置对象共同关注的问题制定解决措施并加强监督实施，比如房屋质量、社区内部公共服务设施的完善以及政府承诺的后期配套的各项设施应及时到位等。所以政府通过对安置群体进行特征分析制定更加符合安置小区综合区位提升的政策，重视空间营造与空间重构，最大限度的解决危旧房区存在的各种问题，满足安置对象对安置地区的综合区位需求；同时坚持社区基本公共服务设施建设与城市发展规划相统一，提高土地综合利用效率，减少不必要的成本浪费，在同等成本的情况下提高居住子系统的效用指数，实现更高的综合区位效用。同时政府应保障落实各项相关政策制度，保证专项改造资金及时到位，承诺的各项基础设施和医疗教育设施的建设保证按质按量及时完成。2）市场因素市场是危旧房改造异地安置模式的运行主体，也是安置地区空间配置效率提升的实施者。异地安置区作为未来城市发展新的增长点具有巨大的发展潜力，但是当前异地安置当前并不具备良好的独立运行的市场环境，因此应以政府为依托，发挥市场在资源配置过程中的主体作用，由市场对安置地区进行功能分区和空间资源配置，优化安置地区的规划设计与空间结构，将安置地区原本具有的劳动力优势、环境优势、政府扶持优势通过市场化运作转化成安置地区的发展驱动力，从而优化异地安置用地空间配置效率、提升社区内部环境和社区外部条件的区位效用指数。3）制度因素制度是危旧房改造异地安置模式健康有序运行的法律基础，一方面制度是政府为了保障危旧房改造工程顺利实施而制定的，另一方面制度又反过来监督政府的行为。通过制定优惠政策、实施“输血带动造血”和“以商补改”策略对安置地区土地空间资源配置效率进行优化。政府通过建立健全的保障制度，保障前期建设和后期优化的区位开发，提升安置用地产业聚集能力，进一步提升政府支持子系统的效用指数，防止安置地区再贫困化。*（2）重新计算优化后的综合区位效用值LUMCI①根据指标量化说明和优化决策，结合专家调查法、文献研究法和案例法再次对S2、S3两块安置用地评价指标体系的基本指标进行量化。通过以上分析，本文认为安置小区居住条件子系统、社区内部环境子系统和政府扶持力度子系统对危安置小区的综合区位影响较大，因此本文通过实施安置用地空间资源配置优化驱动力体系从政府、市场、制55 青岛理工大学工程硕士学位论文度三个方面进行区位优化，使得政府扶持力度、居住条件以及社区内部环境等子系统的各项基本指标效用值发生了变化。根据指标量化说明，再次对各子系统基本指标进行重新量化评估，获得了优化后的基本指标归一化标准矩阵（2）、熵权矩阵（2），见表5.7、5.8，原始数据及处理过程见附录六。表5.7基本指标标准值归一化矩阵（2）指标************C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12第1个子系统第2个子系统第3个方案S10.0400.0370.0420.0400.0420.0420.0310.0410.0380.0390.0410.037S20.5140.4030.4790.5200.4950.4790.3330.5050.4180.5290.5090.560S30.4460.5600.4790.4400.4630.4790.6360.4540.5440.4320.4500.403续表5.7指标************C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24子系统第4个子系统第5个子系统第6个子系统方案S10.0400.0340.7210.5710.0360.6360.3330.7210.8460.0260.0260.019S20.5140.5960.2560.3930.3930.3330.0310.0230.0770.2770.2890.208S30.4460.3700.0230.0360.5710.0310.6360.2560.0770.6970.6850.773表5.8各子系统基本指标熵权表（2）指标************C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12第1个子系统第2个子系统第3个熵权kw0.2400.3030.2100.2470.1580.1500.3300.1640.1980.1840.1670.216j指标************C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24子系统第4个子系统第5个子系统第6个子系统熵权kw0.1710.2620.3990.1750.1750.2510.1970.3120.4910.2940.2730.433j②通过计算得到优化后的各方案不同子系统区位效用指数表（2），见表5.9。56 青岛理工大学工程硕士学位论文表5.9各方案各子系统区位效用指数表（2）1*2*3*4*5*6*IIIIIIS10.0400.0370.0380.5540.7060.023S20.4740.4260.5470.3230.0510.250S20.4860.5370.4150.1230.2430.727③根据子系统权重向量Wk、表5.9中的数据以及公式3.13再次计算的S1~S3三个方案的综合区位效用指数。6*kS:?LUMCIIW=0.040×0.203+0.037×0.158+0.038×0.136+0.554×0.143+0.706111kk1×0.131+0.023×0.229=0.1966*kS:?LUMCIIW=0.474×0.203+0.426×0.158+0.547×0.136+0.323×0.143+0.051222kk1×0.131+0.250×0.229=0.3486*kS:?LUMCIIW=0.486×0.203+0.537×0.158+0.415×0.136+0.123×0.143+0.243333kk1×0.131+0.727×0.229=0.456***且有LUMCI1+LUMCI2+LUMCI3=1*LUMCImax=max{LUMCIi}={S1,S2,S3}={0.196,0.348,0.456}=0.4565.3案例总结与建议5.3.1案例总结*通过对比分析优化前后的综合区位效用测度指数LUMCI与LUMCIi可知，由于S3地块的用地约束少，使得安置小区在居住条件和社区内部环境方面的优势得到明显的提升，同时由于S3地块处于L市高新区，政府对该区较大的扶持力度和政策倾斜力度也使得未来S3地块的综合区位效用提升明显。对S2地块来讲，由于用地约束条件紧张，本身较优越的地理位置优势和相对完善的基础设施建设使得S2地块的综合区位效用提升空间有限，并且与S3地块的优化成本相比大大增加，同时S3地块周边经过多年的发展，本身空间资源配置结构已经形成，政府扶持力度相对小于S3地块从而导致其区位综合效用测度指数相对降低。从以上计算可以看出综合区位效用测度指数最大值为0.456，超过S2地块0.108，优势明显，且远远大于S1地块，达到安置对象对安置地区综合区位的预期需求，优化前后综合区位效用测度指数如图5.2。57 青岛理工大学工程硕士学位论文图5.2优化前后各方案综合区位效用测度指数变化对比图5.3.2对策与建议（1）加强政府监督，保证政府扶持力度的连续性通过对综合区位效用测度模型的实证分析我们可以得出，政府支持子系统的综合效用值所占的比重最高，甚至超过了居住条件子系统，同时安置对象最担心的问题是政府和开发商的承诺不兑现。因此政府在实施危旧房改造异地安置模式时应保证“政府主导、市场运作、安置对象监督”的运行机制；其次，要以安置对象的满意度作为衡量政府和开发商行为的标准，保证政府对异地安置地区综合区位效用提升的扶持力度和连续性。（2）进一步提高安置对象居住水平通过以上分析我们可以得知居住条件子系统和社区内部环境子系统的综合效用值所占比重仅次于政府支持子系统，这说明危旧房区居民对居住条件和生活环境改善的需求要大于对地理位置和交通优势的需求，因此根据本文第四章构建的空间配置效率优化驱动力体系及异地安置模式保障机制，在进行危旧房改造和安置小区综合区位效用优化过程中政府和市场应该着重关注安置对象对居住条件和社区生活环境的改善要求，进一步明确安置小区的功能边界和空间布局。社区内部环境和安置用地空间资源配置效率作为评价安置对象居住水平的重要指标，政府应从设计阶段就对小区各项建设标准量化，例如制定硬化率、绿化率、区内商业、教育、医疗以及其他附属设施的标准，增加安置小区的居住区位优势和空间布局优势，达到提升安置用地综合区位效用的目的。（3）针对特定群体有重点的优化危旧房改造异地安置用地区位选址是一个全面的多指标的系统工程，其综合区位效用的优化更是一个长期性的工程，有的甚至达到十年之久。在这一个长期的优化过程中，58 青岛理工大学工程硕士学位论文政府应该根据分析异地安置群体的年龄和教育水平分布特征，从而制定针对性的安置地区的综合区位效用提升方案，在满足安置地区大多数人对安置用地的综合区位需求的同时合理地降低安置地区区位二次优化的成本。（4）拓宽危旧房改造市场的融资渠道根据本文分析，危旧房改造异地安置工作的重点是资金问题，在任何一个环节如果缺乏资金的支持，都有可能导致项目暂停甚至终止，引发异地安置对象的不满和不理性行为，尤其是安置地区后期区位优化计划的实施更是需要大量的资金支持，而单纯依靠政府的财政支持是无法全面开展可持续住房政策的。因此根据空间配置效率优化及在评价的分析，政府应进一步拓宽危旧房改造的融资渠道，扩展融资模式。例如由政府提供平台，利用商业资本盘活城市危旧房改造和基础服务设施的市场，不仅为危旧房改造工作提供资金支持，保证了危旧房改造异地安置工作的顺利进行，而且缓解了政府的财政压力，驱动了城市的经济发展，实现政府、市场、安置对象三方共赢。（5）与城市长期发展规划相结合通过将危旧房改造与城市发展规划和城镇化相结合，调整了危旧房改造区的经济结构和文化结构，不仅有效的解决了城市内部建设用地紧张的矛盾，而且缓解了危旧房改造区居民的空间失配问题，实现危旧房改造异地安置模式的可持续发展，同时在安置区周边引入大众化商业综合服务，既可以满足安置区居民生活和娱乐需求，又可以提供就业岗位，降低空间适配程度，有效地防止安置地区在贫困化。（6）用制度监督模型体系的实践应用好的政策需要好的执行才能实现其应有的价值和内在意义，首先政府应制定详细具体的危旧房改造方案，包括危旧房改造工作调查书、拆迁补偿方案、资金使用计划、建设工程质量监督方案、安置进度计划方案、后前区位优化方案以及其他辅助性方案，并以制度的形式确定，使其有效约束政府和市场的行为；其次政府应在改造初期制定倾斜性政策支持危旧房改造工作，全面保障危旧房区居民的各项基本生活需求，确保危旧房改造工作的顺利进行；第三，二次区位优化是一个长期的过程，制定定量化的综合区位优化效用评价方案和时间进度安排，严格按照制度对二次区位优化工作进行详细的定量评价，比如对安置地区居民比较关心的教育、医疗、交通等服务设施的完善，在二次区位优化过程中坚决杜绝敷衍了事、降低优化标准的事情发生。59 青岛理工大学工程硕士学位论文5.4本章小结本章在充分的文献研究、专家调查和案例类比的基础上构建了L市危旧房改造异地安置用地区位效用评价案例，实证了危旧房改造异地安置用地区位效用测度知识体系的合理性和实践操作性。首先通过危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系对安置用地进行区位适宜性决策；其次通过区位效用测度模型量化了S1、S2、S3三块安置用地当前的综合区位效用测度指数；第三通过结合安置用地空间资源配置优化驱动力体系和异地安置模式保障机制对安置用地综合区位进行再优化，进一步提升了安置用地综合区位效用并再次量化安置用地整体综合区位效用测度指数，从而确定最佳安置用地，为政府相关决策提供参考建议。另外该评价方法既可以用于危旧房改造异地安置前期规划评估也可以用于已建成的异地安置小区区位优化。本知识体系是针对一般性的异地安置，不同城市根据具体情况对指标数量和指标原始值进行相应的调整即可。60 青岛理工大学工程硕士学位论文第6章结论与展望危旧房改造异地安置模式是目前政府实施危旧房改造工作的重要途径，受到来自社会、经济、人文、生活等各方面因素的影响，其中对异地安置用地区位需求的分析是决定危旧房改造异地安置模式能否顺利实施的关键。针对这一问题，本文在前人研究成果的基础上设计并初步构建了危旧房改造异地安置用综合地区位效用测度知识体系，实现了危旧房改造异地安置综合区位效用的定性定量评价和优化，有效的解决了危旧房改造异地安置模式基本矛盾，最后通过实证分析给出对策与建议，对危旧房改造异地安置理论体系的建设和定量的综合区位效用模型的应用起到了一定的推动作用。6.1研究结论本文通过对危旧房改造异地安置用地区位需求及保障机制的研究，构建了危旧房异地安置用地综合区位效用测度知识体系，并结合实证分析得出了以下几点结论：第一，本文通过对危旧房区居民生活现状及居住空间需求特征分析论证了实施异地安置模式对危旧房改造的必要性、紧迫性和可行性，同时将危旧房改造异地安置用地区位需求与传统地产开发用地区位需求进行了综合对比分析，得出了危旧房改造异地安置的基本矛盾——政府和市场提供的异地安置条件与安置对象的预期的条件在一定程度上不一致，并在此基础上设计了结构合理、层次分明、指标全面的危旧房改造异地安置用地区位优势度评价体系，为解决危旧房改造异地安置基本矛盾和安置用地区位选址适宜性决策提供了系统性的理论支撑。第二，本文通过对危旧房改造异地安置用地区位优势度评价体系的各基本指标的量化，构建了基于熵权法和改进AHP法的危旧房改造异地安置用地综合区位效用测度模型，对危旧房改造异地安置用地区效用进行了全面客观的定量计算，以此为核心并结合安置用地空间配置效率优化驱动力体系及相关保障机制建立了危旧房改造异地安置区位效用测度知识体系，为安置地区综合区位价值的提升搭建了实践操作平台。第三，本文通过构建相对完善的危旧房改造异地安置保障机制，充分保障了危旧房改造区低收入人群的合法权益。通过对安置地区进行前导性区位优势开发和后期保障性综合区位效用提升，在较短的时间跨度内满足了安置对象对安置地区预期的综合区位要求，同时政府和市场也以相对较低的拆迁成本和安置成本完成了对危旧房区土地的二次开发，实现了改善民生和城市发展的双重目标。61 青岛理工大学工程硕士学位论文第四，在充分的文献研究、专家调查和案例类比的基础上构建了L市危旧房改造异地安置用地区位效用评价案例，实证了危旧房改造异地安置用地区位效用测度知识体系的合理性和实践操作性。并根据模型应用结果提出，在区位二次优化过程中，应对政府扶持、居住条件和社区内部环境三个子系统进行重点优化，并拓展融资渠道，加强低收入群体特定需求的特征分析和相关的监督机制建设。实证评价结果表明优化前后的安置用地最大综合区位效用测度指数从0.409提升到0.456，与次优选择的差度从0.007提升到0.108，评价效果显著，与研究目标基本一致。6.2研究展望危旧房改造异地安置是一项十分复杂的长期性系统工程，尽管本文对危旧房改造异地安置用地区位需求及保障机制进行了一定程度的探索，在一定程度上完善和丰富危旧房改造异地安置模式学科知识体系和研究方法，但由于作者的研究水平和论文完成时间的限制，尚有许多问题有待进一步的深入研究。第一，针对区位优势度评价指标体系设计，在进一步细化的基础上增加指标数量，通过结合经济学、土地利用学和土地评价学等相关学科建立更加科学的危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系。第二，在危旧房改造异地安置区位效用测度模型构建及再评价方面，一方面指标量化过程有待进一步优化，另一方面可以通过利用多种定性定量分析方法对模型进行进一步的完善，同时在土地空间配置效率优化分析时引入GIS空间技术以便更好解决的安置用地综合区位效用提升的问题。第三，由于本文的篇幅和时间所限，本文案例是建立在充分的文献研究和资料调查的假设基础上，评价结果具有一般性，但仍需后来的学者根据具体城市的实际情况做进一步的实证检验，为政府和安置对象提供更加科学合理的决策建议，同时也为政府和安置对象对安置用地综合区位提供更加广泛的认识。62 青岛理工大学工程硕士学位论文参考文献[1]倪鹏飞,杨继瑞,李超,董杨.中国城市化的结构效应与发展转型——“大国城市化前沿问题学术论坛”综述[J].经济研究,2014,07:189-192.[2]中华人民共和国国家统计局.年度数据[DB/OL],http://data.stats.gov.cn/workspace/index?m=hgnd,2013.09.[3]国家发改委宏观经济研究院课题组.迈向全面建成小康社会的城镇化道路研究[J].经济研究参考,2013,(25):3-34.[4]建设部关于修改《城市危险房屋管理规定》的决定[J].中国房地产,2004,11:7-8.[5]倪鹏飞,本吉·奥拉仁·奥因卡,陈飞等.城市化进程中低收入居民住区发展模式探索——中国辽宁棚户区改造的经验[M].北京:社会科学文献出版社,2012.[6]税矾仪.重庆市危旧房改造可持续发展研究[D].重庆大学,2011.[7]汪德军.中国城市化进程中的土地利用效率研究[D].辽宁大学,2008.[8]DeSoto,1989.TheOtherPath:theInvisibleRevolutionintheThirdWorld.NewYork:Harper&Row.[9]AntonioOrtizMena,Eldesarrolloestabilizador:reflexionessobreunaépoca[M].FondodeCulturaEconómica,2006,México.[10]GovernmentofIndia,DraftConceptNoteonRajivAwasYojana(RAY),NewDelhi:Ministryofhousing&UrbanPovertyAlleviation,2009[11]Sinha,Rita,Policyandlegalframeworkforinvoluntaryresettlement:thecaseofindia,presentationattheworldbank-ministryofcitiesworkshop,brasilia,march27,2012.[12]Ministryofcities,MyHouse,MyLifeProgram(Paris:BatimatWorkshop,2011)[13]Coeera,Elena,BogotaD.C.–ColumbiaUrbanResettlementPolicies,Experiences,Perspectives,PresentationattheWorldBank-MinistryofCityWorkshop,Brasilia,March27,2012.[14]WestonJoeEIA.Decision-makingtheoryandscreeningandscopinginUKpractice[J].JournalofEnvironmentalPlanningandManagement,2000,43(2):185-203.[15]AsamiY.ResidentialEnvironment:MethodsandTheoryforEvaluation[D].UniversityofTokyoPress,2001.[16]KimDS,ChungHW.Spatialdiffusionmodelingofnewresidentialareaforland-useplanningofruralvillages[J].JournalofUrbanPlanningandDevelopment,2005,131(3):181-194.[17]朱晨,岳岚.基于规划调控的英国住房保障措施研究[J].城市发展研究,2007,(2):23-28.[18]SanteRI,CrecenteMR,MirandaB.D.Gis-basedplanningsupportsystemforruralland-useallocation[J].ComputersandElectronicsinagriculture,2008,63:257-273.[19]Murphy,Enda.Urbanspatiallocationadvantage:Thedualofthetransportationproblemanditsimplicationsforland-useandtransportplanning[J].TransportationResearchPartA:PolicyandPractice,2012,46(1):91-101.[20]BILLIONNETA.Solvingacutprobleminbipartitegraphsbylinearprogramming:Applicationtoaforestmanagementproblem[J].AppliedMathematicalmodeling，2010,34(4):1042－1050.63 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青岛理工大学工程硕士学位论文济贸易大学学报,2014,05:38-44.[43]杨吾扬,梁进社.地域分工与区位优势[J].地理学报,1987,03:201-210.[44]杨东方,臧学英.对“区位优势”内涵的理解与运用[J].城市,2008,06:23-27.[45]晏永刚.重庆市循环经济测度指标体系与评价方法研究[D].重庆大学,2007.[46]戴俊骋,周尚意,赵宝华,刘昕.关联矩阵法与城市宜居指标的结构关系度量——以中国老年人宜居城市评价指标体系为例[J].地域研究与开发,2011,05:60-65.[47]杨宇.多指标综合评价中赋权方法评析[J].统计与决策,2006,13:17-19.[48]尹鹏,杨仁树,丁日佳,王文博.基于熵权法的房地产项目建筑质量评价[J].技术经济与管理研究,2013,03:3-7[49]倪九派,李萍,魏朝富,谢德体.基于AHP和熵权法赋权的区域土地开发整理潜力评价[J].农业工程学报,2009,05:202-209[50]杜栋,庞庆华,吴炎.现代综合评价方法与案例精选(第2版)[M].北京:清华大学出版社,2011.[51]刘艳军,李诚固,徐一伟.城市产业结构升级与空间结构形态演变研究:以长春市为例.人文地理,2007,22(4):41-45.[52]罗鼎,月卿,邵晓梅,王静.土地利用空间优化配置研究进展与展望[J].地理科学进展,2009,05:791-797.[53]汤玉玲.哈尔滨市土地利用数量结构及空间配置优化研究[D].黑龙江:哈尔滨工业大学,2013.[54]谢正峰,董玉祥.我国城市土地优化配置研究演进与展望[J].经济地理,2011,31(8):1364-1369.[55]张万强,赵俊三,李红波,袁磊.土地资源优化配置研究评述[J].安徽农业科学,2014,42(1):322-326.[56]李猷,王仰麟,彭建,常青,宋治清,刘小茜.基于景观生态的城市土地开发适宜性评价——以丹东市为例[J].生态学报,2010,08:2141-2150.[57]徐昔保.基于GIS与元胞自动机的城市土地利用动态演化模拟与优化研究[D].兰州大学,2007.[58]谭永忠,吴次芳,牟永铭等.经济快速发展地区县级尺度土地利用空间格局变化模拟.农业工程学报,2006,22(12):72-77.[59]WangQian,JinXiaobin,ZhouYinkang.AGIS-embeddedsystemforlandconsolidationprojectlocation:Spatialoptimizationandfuzzyevaluation[J].201018thInternationalConferenceonGeoinformatics,Geoinformatics2010.[60]刘勇,苏超,徐小明.太原市高新开发区土地利用优化配置研究[J].中国土地科学,2013,10:16-23+2.[61]国务院法制办公室农林城建资源环保法制司,住房城乡建设部法规司,房地产市场监管司.《国有土地上房屋征收与补偿条例》释义[M].北京:中国法制出版社,2011[62]杨咙霏.云南水电开发中失地农民异地安置的土地资源保障体系研究[J].云南财贸学院学报,2005(21):64-68.[63]郑文升,金玉霞,王晓芳等.城市低收入住区治理与克服城市贫困——基于对深圳“城中村”和老工业基地城市“棚户区”的分析[J].城市规划,2007,31(5):52-57.65 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青岛理工大学工程硕士学位论文致谢两年的研究生生活一晃而过，值此论文完成之际，首先我要向我的导师朱珊教授表示衷心的感谢，本文从选题论证、资料收集、综述研究、开题答辩、论文撰写、督导检查，直至最后定稿，无不得到了朱老师的悉心指导，同时我还要特别感谢管理学院的邵军义教授，在我的日常学习、课题研究和论文写作过程中都离不开两位老师的谆谆教诲。朱珊老师睿智谦和、平易近人，邵军义老师知识渊博、和蔼可亲，两位导师高尚的师德，严谨求实的学术态度、诲人不倦的责任心和执着饱满的工作热情使我终身受益，他们不仅是我学业生涯上的导师，更是我人生道路上的导师，在此祝两位老师身体健康，工作顺利！在攻读硕士学位期间，得到了青岛理工大学管理学院和研究生处所有领导、老师的亲切关怀和大力支持。感谢院长赵金先教授、原丕业教授、程灏副教授、刘冠权副教授、王志强副教授和周盛世副教授在开题答辩过程中给我提出的宝贵意见和建议；感谢王建波副院长，姜东民副院长、荀志远副院长、洪文霞教授、陈为公教授、申建红教授、张立新副教授、韩立红副教授、庄丽副教授、刘明副教授、郭平副教授、董德坤副教授、陈艳副教授、孟凡永副教授、赵辉副教授、郭海滨博士、王蕾老师以及管理学院和研究生处的所有老师，研究生学业的顺利完成离不开各位老师的帮助，在此向各位老师致以由衷的感谢！感谢宗晶师姐、张笑师姐、成良剑师兄在课题研究和学习方面给我的指导，师兄师姐现在都已经毕业，祝他们在职场中一帆风顺！感谢我的室友以及我的研究生同学们，感谢这两年来有你们一路相伴，在此要特别感谢肖保存同学，感谢他在我求职过程中为我答疑解惑；感谢同门王冬、刘云凤、胡瑞以及师弟宋岩磊，师妹曹雪梅、孟肖旭、王海平，在论文写作期间给予我的鼓励与支持，祝师弟师妹们学业有成！感谢参与本论文问卷调查的专家、领导、老师，没有你们的协助本论文不可能如此顺利的完成，同时衷心的感谢在百忙之中评阅此论文和参加答辩的专家、学者，向你们致以最真诚的谢意！最后，谨以此文向我的家人——我的父母和我的哥哥表达最崇高的爱意，他们在我的学习和生活上给了我无微不至的照顾，给了我无私的关爱，感谢你们一直以来对我的理解与支持！68 青岛理工大学工程硕士学位论文附录附录一：危旧房改造异地安置用地区位优势度指标体系筛选调查问卷××先生/女士：您好！我是青岛理工大学的一名研究生，由于“危旧房改造异地安置用地区位需求及保障机制研究”课题的需要开展此次学术调研。本次调研目的是调查对危旧房改造异地安置用地区位优势度影响较大的基本指标，并以此为基础设计危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系，为异地安置用地区位选址提供决策依据。我们承诺，本次调查属于研究性质，只作为学术研究的依据，不作他用，请如实填写。非常感谢您的支持！调查说明：①危旧房改造异地安置模式是既能改善城市危旧房区居民居住条件和生活环境又能缓解城市内部建设用地约束紧张，实现城市经济发展和内部结构功能转型升级的有效又重要的途径。当前危旧房改造异地安置的主要矛盾是政府和市场提供的异地安置条件与危旧房区居民心理期望的条件不一致，尤其是在区位条件上。本课题通过对异地安置区居民居住区位需求的分析，对安置用地的综合区位效用进行定量的评价，为危旧房区居民和政府规划决策提供了建设性建议。②该指标体系共有居住条件、社区内部环境、社区综合服务、社区外部服务、环保性评价以及政府扶持力度六个子系统，分别从居民层面、城市规划层面和国家政策层面对危旧房改造异地安置用地的综合区位需求进行全面系统的评价。③本次指标筛选采用打分制，评分标准见附表1，基本指标筛选表见附表2。请在每个基本指标后面的得分栏里打“√”，例如，您认为“住房整体功能评价（C1）”对异地安置用地区位比较重要，您就在其后面的4分那一栏里打“√”。69 青岛理工大学工程硕士学位论文附表1基本指标重要度评分标准参照表A相对B的重要度（A/B）非常不重要不重要重要比较重要非常重要分值1分2分3分4分5分附表2危旧房改造异地安置用地区位优势度评价指标体系筛选表总体系统控基本指标层1分2分3分4分5分目标制层住房整体功能评价（C1）是否有半地下室或阁楼（C2）居住条户均住房面积（C3）件子系统房屋质量标准（C4）（B1）危旧房屋外部装饰标准（C5）房改房屋内部装饰装修标准（C6）造异小区道路硬化程度（C7）地安置小区绿化覆盖率（C8）用社区内地小区户均车位配比（C9）部环境区子系统位小区内是否有大型花坛、喷泉（C10）（B2）优势区内附属设施满意度（C11）效用区内土地利用率（C12）测度区内基础服务设施完善程度（C13）指标体社区教育医疗等服务满意度（C14）系社区综社区内专业商业服务能力（C15）合服务子系统社区日常生活商业服务能力（C16）（B3）社区物业服务水平（C17）社区文化满意度（C18）70 青岛理工大学工程硕士学位论文续附表2总体系统控基本指标层1分2分3分4分5分目标制层公交出行便捷程度（C19）非公交出行便捷程度（C20）周边娱乐服务可获得性（C21）危社区外旧部服务小区所在地区户月均房子系统基本生活支出水平（C22）改（B4）社区周边餐饮服务能力（C23）造异外部大型医疗教育及地商业服务可获得度（C24）安置社区空气质量（C25）用地光污染程度（C26）区环保性位噪声污染程度（C27）评价子优系统势小区绿色建筑施工水平（C28）效（B5）用安置地区环境保护措施水平（C29）测度小区周边绿化水平（C30）指标政府每年区位改造专项体资金投入的力度（C31）系政府扶政府对安置地区环境持力度治理的投资（C32）子系统安置地区产业聚集能力（C33）（B6）安置地区当年新增安置人口数量（C34）再次感谢您对此次调查的理解与支持，祝您身体健康、万事如意！71 青岛理工大学工程硕士学位论文附录二：危旧房改造异地安置用地区位效用测度指标体系各控制子系统相对重要度调查问卷尊敬的专家：您好！我是青岛理工大学的一名研究生，由于“危旧房改造异地安置用地区位需求及保障机制研究”课题的需要开展此次学术调研。本次调研目的是了解危旧房改造异地安置用地区位效用测度体系各控制子系统相对重要度，并以此为基础评价危旧房改造异地安置用地的区位效用，为政府实施城市内部危旧房改造工作提供决策依据。我们承诺，本次调查属于研究性质，只作为学术研究的依据，不作他用，请如实填写。非常感谢您的支持！调查说明：①危旧房改造异地安置模式是目前既能改善城市危旧房区居民居住条件和生活环境又能缓解城市内部建设用地约束紧张，实现城市经济发展和内部结构功能转型升级的有效又重要的途径。当前危旧房改造异地安置的主要矛盾是政府和市场提供的异地安置条件与危旧房区居民心理期望的条件不一致，尤其是在区位条件上。本课题通过对异地安置区居民居住区位需求的分析，对安置用地的综合区位效用进行定量的评价，为危旧房区居民和政府规划决策提供了建设性建议。②该指标体系共有居住条件、社区内部环境、社区综合服务、社区外部服务、环保性评价以及政府扶持力度六个子系统，分别从居民层面、城市规划层面和国家政策层面对危旧房改造异地安置用地的综合区位需求进行全面系统的评价。③本次指标筛选采用打分制，评分标准见附表3，基本指标筛选表见附表4。请在每个评价项目后面的得分栏里写上相应得分，例如，您认为“居住条件子系统/社区内部环境子系统（B1/B2）”为重要，您就在其后面的得分栏里写上3/2。72 青岛理工大学工程硕士学位论文附3各控制子系统指标相对重要度评价分数参照表A相对B的重要度（A/B）非常不重要不重要同等重要重要非常重要分值1/41/213/22附4各控制子系统相对重要度评价表序号项目评价得分1居住条件子系统/社区内部环境子系统（B1/B2）2社区内部环境子系统/社区综合服务子系统（B2/B3）3社区综合服务子系统/社区外部服务子系统（B3/B4）4社区外部服务子系统/环保性评价子系统（B4/B5）5环保性评价子系统/政府扶持力度子系统（B5/B6）再次感谢您对此次调查的理解与支持，祝您身体健康、万事如意！73 青岛理工大学工程硕士学位论文附录三：危旧房改造异地安置用地综合区位效用测度基本指标量化调查问卷尊敬的专家：您好！我是青岛理工大学的一名研究生，由于“危旧房改造异地安置用地区位需求及保障机制研究”课题的需要开展此次学术调研。本次调研目的是量化区位效用测度基本指标，并以此为基础计算危旧房改造异地安置用地综合区位效用测度指数，为异地安置用地的综合区位定量评价提供计算依据。我们承诺，本次调查属于研究性质，只作为学术研究的依据，不作他用，请如实填写。非常感谢您的支持！调查说明：①凭借您专业的知识和多年的丰富经验，请您根据以下案例描述对S1~S3三个方案的对应指标进行打分：S1地块本是L市老城区内比较繁华居民区，靠近商业中心区，交通十分便捷，地理位置优越，周边没有较大的污染源，交通流量比较大，噪声和汽车尾气排放多。但由于近年来L市城区扩张过快，配套和整体规划没有相应的提高，以及人口大规模增长导致的农民工和低收入群体在该地区的不断聚集，使得S1地段逐渐脱离城市管理成为危旧房区。S1地区目前的现状是居民收入水平低、区内住房质量和居住条件差、邻里关系不和谐、生活环境恶劣、私搭乱建现象严重、物业服务水平低、各项基础服务设施严重匮乏等，同时区内土地利用率极高但又极度缺乏规划，小区整体空间结构失衡，各项居民生活指标均远低于L市平均水平，居民对改造的需求强烈。S2地块位于L市区中间位置，地理位置相对较好，是上一次L市进行统一旧城改造过程中剩余的土地。该地目前的现状是已完成拆迁和场地平整工作，各项市政公共服务设施相对完善，交通优势比较明显，周边居民区的收入水平达到L市平均收入水平，商业服务设施齐全，具有相对较好的教育、医疗获得性，但是该地块与其他几个地块相比相对较小。S3地块位于L市高新区，距离L市中心区较远，地理位置相对较差，交通优势不明显，基础的水电设施比较完善，网络、快递、暖气、天然气等基础设施有待进一步完善。该地区的优点是虽然距离城市中心区距离较远，但是道路设施完善、交通方便，环保性好，平均消费水平低，用地约束限制少，政府扶持力度大、政策性优惠多，并且已有部74 青岛理工大学工程硕士学位论文分危旧房改造居民安置在此处，未来发展潜力高。②本次指标筛选采用打分制，评分标准见附表5，基本指标量化打分表，见附表6。请在每个基本指标后面的各方案得分栏里填入相应的分数，例如，您认为方案S1的“住房整体功能评价（C1）”得分为50分，您就在S1相应的得分栏里填入50。附表5基本指标重要度评分标准参照表A相对B的重要度（A/B）非常不满意不满意基本满意比较满意非常满意分值0~20分21~40分41~60分61~80分81~100分附表6危旧房改造异地安置用地区位效用测度基本指标量化打分表总体基本指标层方案S1方案S2方案S3目标住房整体功能评价（C1）危旧房屋质量标准（C3）房改造异小区道路硬化程度（C5）地安置用区内附属设施满意度（C8）地区社区教育医疗等服务满意度（C11）位优势效社区物业服务水平（C13）用测度指非公交出行便捷程度（C16）标体社区空气质量（C19）系小区周边绿化水平（C21）再次感谢您对此次调查的理解与支持，祝您身体健康、万事如意！75 青岛理工大学工程硕士学位论文附录四：优化前基本指标熵权和子系统效用值的计算过程①根据本文相关信息我们可以得出,m=3，n=24，K=6，nk=(4,5,5,4,3,3)，则原始数据*矩阵Ak见附表7。附表7基本指标量化原始数据表（1）指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12方案第1个子系统第2个子系统第3个S1505050100200.10.2400.840.385400.031S2858085700750.350.7850.660.692800.087S3758580500600.30.5600.600.462700.064指标C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24方案子系统第4个子系统第5个子系统第6个子系统S1500.3336903000107515850.200.10S2850.8894802000206530750.400.4500S3750.7782701500308525650.400.52000②利用公式3.1对原始数据进行标准化处理，见附表8附表8基本指标原始数据标准化表（1）指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12方案第1个子系统第2个子系统第3个S10.0710.0860.0860.0670.0730.0800.0600.0440.0750.0250.0750.059S21.0710.9431.0861.0671.0731.0801.0601.0440.8251.0251.0751.059S30.7861.0860.9430.7330.8000.8800.6600.4891.0750.2750.8250.646指标C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24方案子系统第4个子系统第5个子系统第6个子系统S10.0710.0801.0501.0500.0671.0500.5501.0331.0500.1000.0750.025S21.0711.0800.5500.5500.7330.5500.0500.0330.5501.1000.8250.275S30.7860.8800.0500.0501.0670.0501.0500.3670.0501.1001.0751.02576 青岛理工大学工程硕士学位论文③利用公式3.2可得基本指标归一化标准矩阵，见附表9。附表9基本指标标准值归一化矩阵（1）指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12第1个子系统第2个子系统第3个方案S10.0370.0400.0400.0360.0380.0390.0340.0280.0380.0190.0380.033S20.5560.4460.5140.5710.5510.5290.5960.6620.4180.7740.5440.601S30.4070.5140.4460.3930.4110.4320.3700.3100.5440.2080.4180.366指标C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24方案子系统第4个子系统第5个子系统第6个子系统S10.0370.0390.6360.6360.0360.6360.3330.7210.6360.0440.0380.019S20.5560.5290.3330.3330.3930.3330.0310.0230.3330.4780.4180.208S30.4070.4320.0310.0310.5710.0310.6360.2560.0310.4780.5440.773④利用公式3.3计算得到各基本指标熵值表（1）、各子系统基本指标熵值表（1），见附表10，附表11。附表10各基本指标熵值表（1）指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12方案第1个子系统第2个子系统第3个S10.1340.1430.1430.1310.1350.1400.1260.1110.1370.0820.1370.125S20.3590.3960.3760.3510.3610.3700.3390.3000.4010.2180.3640.337S30.4020.3760.3960.4030.4020.3990.4040.3990.3640.3590.4010.404指标C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24方案子系统第4个子系统第5个子系统第6个子系统S10.1340.1400.3160.3160.1310.3160.4020.2590.3160.1500.1370.082S20.3590.3700.4020.4020.4030.4020.1160.0960.4020.3880.4010.359S30.4020.3990.1160.1160.3510.1160.3160.3830.1160.3880.3640.21877 青岛理工大学工程硕士学位论文附表11各子系统基本指标熵值表（1）指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12熵值第1个子系统第2个子系统第3个ke0.8950.9150.9150.8860.8970.9080.8690.8100.9010.6590.9010.865jk1e0.1050.0850.0850.1140.1030.0920.1310.1900.0990.3410.0990.135j指标C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24熵值子系统第4个子系统第5个子系统第6个子系统ke0.8950.9080.8350.8350.8860.8350.8350.7390.8350.9250.9010.659jk1e0.1050.0920.1650.1650.1140.1650.1650.2610.1650.0750.0990.341j⑤根据公式3.4获得各子系统基本指标的熵权重，见附表12，根据公式3-5获得各方案各子系统的效用指数，见附表13。附表12各子系统基本指标熵权表（1）指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12熵权第1个子系统第2个子系统第3个kw0.2690.2190.2190.2930.1670.1490.2130.3100.1610.4420.1280.175j指标C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24熵权子系统第4个子系统第5个子系统第6个子系统kw0.1360.1190.2710.2710.1870.2710.2790.4420.2790.1460.1920.662j附表13各方案各子系统区位效用指数表（1）123456IIIIIIS10.0380.0340.0290.5240.5890.026S20.5270.5700.6550.3450.1120.287S30.4350.3960.3160.1310.2990.68778 青岛理工大学工程硕士学位论文附录五：控制子系统权重的计算过程①根据附录二的调查问卷收集到的数据，并结合公式5.1、3.6计算出各控制子系统相对重要度判断矩阵P，见附表14。附表14各控制子系统相对重要度判断矩阵B1B2B3B4B5B6B111.2881.4991.4211.5560.886B21/1.28811.1641.1031.2080.688B31/1.4991/1.16410.9481.0380.591B41/1.4211/1.1031/0.94811.0950.623B51/1.5561/1.2081/1.0381/1.09510.569B61/0.8861/0.6681/0.5911/0.6231/0.5691②利用公式3.7、3.8、3.9对附表13的数据进行计算，得到参数表、、和见附表15。附表15控制子系统权重计算参数表k123456合计Mk3.7820.8280.3330.4590.2667.838W1.2480.9690.8330.8780.8021.4096.139kWk0.2030.1580.1360.1430.1310.2291③利用公式3.10或MATLAB软件计算出矩阵P的最大特征值：MATLAB程序及运行结果如下：>>P=[1,1.288,1.499,1.421,1.556,0.886;1/1.288,1,1.164,1.103,1.208,0.688;1/1.499,1/1.164,1,0.948,1.038,0.591;1/1.421,1/1.103,1/0.948,1,1.095,0.623;1/1.156,1/1.208,1/1.038,1/1.095,1,0.569;1/0.886,1/0.688,1/0.591,1/0.623,1/0.569,1];>>[V,D]=eig(P)>>max(D)>>max(ans)%选出最大特征值④由上面计算可知λmax=6.0002，查表3.3可知当K=6时有RI=1.24，根据公式3.11、-5-53.12可得CI=4×10，CR=3.23×10＜0.10，所以判断矩阵P符合一致性要求，即各控制子系统的权重向量Wk为：TTWW[,,,,,]WWWWW[0.203,0.158,0.136,0.143,0.131,0.229]k12345679 青岛理工大学工程硕士学位论文附录六：优化后基本指标熵权和子系统效用值的计算过程①根据本文相关信息我们可以得出,m=3，n=24，K=6，nk=(4,5,5,4,3,3)，则原始数据*矩阵Ak见附表16。附表16基本指标量化原始数据表（2）************指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12方案第1个子系统第2个子系统第3个S1505050100200.10.2400.840.385400.031S2858585700900.350.6850.660.769800.111S38010085600850.351800.60.692750.087************指标C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24方案子系统第4个子系统第5个子系统第6个子系统S1500.3336903000107515850.150.10S2850.8894852000157030800.300.3500S3800.6673751500208025800.550.62000②利用公式3.1对原始数据进行标准化处理，见附表17。附表17基本指标原始数据标准化表（2）************指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12方案第1个子系统第2个子系统第3个S10.0860.0700.1000.0830.0930.1000.0500.0890.0750.0800.0880.070S21.0860.7701.1001.0831.0931.1000.5501.0890.8251.0801.0881.070S30.9431.0701.1000.9171.0211.1001.0500.9781.0750.8800.9630.769************指标C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24方案子系统第4个子系统第5个子系统第6个子系统S10.0860.0601.0331.0670.0671.0500.5501.0331.1000.0380.0400.025S21.0861.0600.3670.7330.7330.5500.0500.0330.1000.4130.4400.275S30.9430.6600.0330.0671.0670.0501.0500.3670.1001.0381.0401.02580 青岛理工大学工程硕士学位论文③利用公式3.2可得基本指标归一化标准矩阵，见附表18。附表18基本指标标准值归一化矩阵（2）************指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12方案第1个子系统第2个子系统第3个S10.0400.0370.0420.0400.0420.0420.0310.0410.0380.0390.0410.036S20.5140.4030.4790.5200.4950.4790.3330.5050.4180.5290.5090.561S30.4460.5610.4790.4400.4630.4790.6360.4540.5440.4320.4500.403************指标C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24方案子系统第4个子系统第5个子系统第6个子系统S10.0400.0340.7210.5710.0360.6360.3330.7210.8460.0260.0260.019S20.5140.5960.2560.3930.3930.3330.0310.0230.0770.2770.2890.208S30.4460.3700.0230.0360.5710.0310.6360.2560.0770.6970.6850.773④利用公式3.3计算得到各基本指标熵值表（2）、各子系统基本指标熵值表（2），见附表19，附表20。附表19各基本指标熵值表（2）************指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12方案第1个子系统第2个子系统第3个S10.1430.1330.1500.1420.1460.1500.1160.1440.1370.1400.1440.133S20.3760.4020.3880.3740.3820.3880.4020.3790.4010.3700.3780.357S30.3960.3570.3880.3970.3920.3880.3160.3940.3640.3990.3950.403************指标C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24方案子系统第4个子系统第5个子系统第6个子系统S10.1430.1260.2590.3510.1310.3160.4020.2590.1550.1020.1050.082S20.3760.3390.3830.4030.4030.4020.1160.0960.2170.3910.3940.359S30.3960.4040.0960.1310.3510.1160.3160.3830.2170.2760.2850.21881 青岛理工大学工程硕士学位论文附表20各子系统基本指标熵值表（2）指标C*C*C*C*C*C*C*C*C*C*C*C*123456789101112第1个子系统第2个子系统第3个熵值ke0.9150.8920.9250.9120.9210.9250.8350.9180.9010.9080.9160.892jk1e0.0850.1080.0750.0880.0790.0750.1650.0820.0990.0920.0840.108j************指标C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24熵值子系统第4个子系统第5个子系统第6个子系统ke0.9150.8690.7390.8860.8860.8350.8350.7390.5890.7690.7850.659jk1e0.0850.1310.2610.1140.1140.1650.1650.2610.4110.2310.2150.341j⑤根据公式3.4获得各子系统基本指标的熵权重，见附表21，根据公式3.5获得各方案各子系统的效用指数，见附表22。附表21各子系统基本指标熵权表（2）************指标C1C2C3C4C5C6C7C8C9C10C11C12熵权第1个子系统第2个子系统第3个kw0.2400.3030.2100.2470.1580.1500.3300.1640.1980.1840.1670.216j************指标C13C14C15C16C17C18C19C20C21C22C23C24熵权子系统第4个子系统第5个子系统第6个子系统kw0.1710.2620.3990.1750.1750.2510.1970.3120.4910.2940.2730.433j附表22各方案各子系统效用指数表（2）1*2*3*4*5*6*IIIIIIS10.0400.0370.0380.5540.7060.023S20.4740.4260.5470.3230.0510.250S20.4860.5370.4150.1230.2430.72782'